niedziela, 26 stycznia 2014

Rekordowa sprzedaż (niektórych) deweloperów... czyli o potędze kredytu 159

Niedawno poznaliśmy dane na temat sprzedaży mieszkań deweloperskich w ostatnim kwartale ubiegłego roku. Niektórzy piszą nawet o nieoczekiwanym bumie i rekordowych wynikach. Dla nas cała ta nieoczekiwana "super-sprzedaż" nie jest wcale taka nieoczekiwana (a czy jest "super", to zależy od punktu widzenia, o czym w dalszej części wpisu). 

Jak wiemy, w pierwszej połowie roku Rada Polityki Pieniężnej podążyła z duchem czasów i obniżyła stopy procentowe do historycznie niskich poziomów (stopa referencyjna NBP wynosi od lipca 2.50%, co przekłada się na WIBOR 3M w okolicach 2.70%). Dodatkowo, w oczy przyszłych kredytobiorców zajrzała perspektywa zakończenia udzielania kredytów bez wkładu własnego z początkiem 2014 roku. Oba te czynniki musiały spowodować zwiększenie liczby udzielanych kredytów, a co za tym idzie także poprawę statystyk sprzedaży u deweloperów. Z racji tego, że sprzedawcy na rynku wtórnym nadal wydają się być bardzo "zabetonowani" w swoich oczekiwaniach, niespecjalnie odbiegających od szczytowych wartości z 2007/2008 roku, spora część "nowego" popytu skierowała się właśnie ku mieszkaniom deweloperskim. No i tym oto (magicznym ;) sposobem mamy zaskakujący (dla niektórych) gwałtowny wzrost sprzedaży na rynku pierwotnym. Wszak trudno go uzasadniać nagłą poprawą stanu polskiej gospodarki (grabież obligacji z OFE przez rząd zdaje się to dobitnie potwierdzać), czy ogólną poprawą nastrojów wśród społeczeństwa. Mit o ludziach, likwidujących lokaty na setki tysięcy złotych i kupujących za to mieszkania, też włożyłbym między bajki, bo (pomijając już samą absurdalność tego pomysłu) nikt nie zdołał przedstawić na to jakichkolwiek dowodów.

Na tym blogu zawsze rozpowszechniano teorię, że "rynek kredytem stoi" - bez kredytu nie byłoby polskiej (ani żadnej innej) bańki mieszkaniowej. Należy pamiętać o tym, że w szczycie mieszkaniowego szaleństwa tylko 1 transakcja na 10 dokonywała się bez udziału kredytu - w tej chwili (wg naszych szacunków, bo oficjalnych danych na ten temat brak) jest to w granicach 20-30%.

W zeszłym roku, a zwłaszcza w jego końcówce, sprzedaż nakręcała RnS, której udział w puli nowych kredytów przekraczał w porywach nawet 1/3. Dlaczego wtedy deweloperzy nie bili rekordów sprzedaży? Otóż dlatego, że większość kredytów w ramach programu udzielona została na mieszkania z rynku wtórnego (nawet po zróżnicowaniu mnożnika dla rynku pierwotnego i wtórnego udział tego pierwszego nie był większy niż 1/3). 
Cóż więc się teraz zmieniło? Zmieniło się to, że w roku 2012 w "promocji" (czyli w RnS) były dostępne tylko wybrane mieszkania (w praktyce do 50m2, w dosyć ograniczonej cenie, do której deweloperzy dostosowywali się niezbyt chętnie). Tymczasem od połowy tego roku, w "promocji" (czyli z niskim chwilowym oprocentowaniem) znalazły się zupełnie wszystkie mieszkania. No i zaczęła się zabawa.

Na początek przyjrzymy się podstawowym faktom na temat mini bumu z końcówki ubiegłego roku, jak zwykle czepiając się tego i owego. Na koniec zastanowimy się, czy taka sytuacja ma szansę utrzymać się na dłuższą metę oraz (jak zwykle) pokażemy, że mimo wszystko ceny i tak spadną ;)

Podstawowe informacje o wynikach deweloperów pochodzą z cyklicznego raportu firmy Reas. Cały raport dostępny jest tu: 

Raport Reas za 4 kwartał 2013

Możemy w nim przeczytać, że:

"W IV kwartale 2013 roku liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków [Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź] wyniosła prawie 10,9 tys. mieszkań i zwiększyła się w porównaniu z minionym kwartałem o ponad 14%."

Dalej mamy podsumowanie całego roku:

"W ostatnich czterech kwartałach sprzedano w tych miastach blisko 36
tys. lokali, o 17,5% więcej niż w całkiem dobrym roku 2012 i tyle samo, co w rekordowym dotychczas roku 2007."


Jak widać, bijemy rekordy. Odrobiną dziegdziu w całej tej beczce deweloperskiego miodu jest tylko stwierdzenie, które nas lekko zbija z tropu:

"Trzeba jednak podkreślić, że w statystykach REAS do puli lokali sprzedanych
zaliczane są także płatne rezerwacje, w wyniku których mieszkania nie są dostępne dla innych nabywców. Jest to ważne o tyle, że w IV kwartale istotne znaczenie mieli nabywcy dokonujący rezerwacji z myślą o podpisaniu umowy już w 2014 roku i skorzystaniu z dopłaty w ramach programu MdM."


Zawsze myślałem, że mieszkanie sprzedane jest wtedy, kiedy podpisuje się umowę kupna/sprzedaży. Jak widać, w Reasie nie jest to takie proste. Ciekawe, jak duże jest to "istotne" znaczenie nabywców, którzy niczego nie nabyli, a jedynie coś zarezerwowali. I ciekawe, czy w tym układzie pojawią się oni w danych o sprzedaży za I kwartał 2014, czy już ich tam nie będzie?
Możemy też poczytać o kurczącej się ofercie deweloperów oraz o tym, że

"Jeśli nowa podaż nie zacznie wyraźnie rosnąć, rynek wejdzie w fazę nadwyżki popytu nad podażą."

Mocne słowa - wg Reasa grozi nam sytuacja, w której mieszkań zabraknie (cóż my wtedy poczniemy?). Całość, jak zwykle, ilustrują ładne, kolorowe wykresy, z których jako żywo wynika, że czas kupować, bo naprawdę zabraknie.




Na drugim wykresie pozwoliłem sobie zaznaczyć moment wprowadzenia w życie ustawy deweloperskiej, która spowodowała skokowy wzrost liczby mieszkań, które znalazły się w ofercie tylko po to, aby ominąć zapisy tej ustawy. 
Wg Reas'a oferta deweloperów skurczyła się w ciągu roku o 13 tys. mieszkań, do nieco ponad 41 tys. Trzeba przyznać, że spadek jest zacny... a wielkość oferty większa już tylko nieznacznie od szczytu mieszkaniowego szaleństwa z 2008 roku ;) Co ciekawe, liczba gotowych mieszkań w ofercie spadła w ciągu roku jedynie o 500, do poziomu 14.5 tys.

Nieco inne spojrzenie na ten sam temat prezentuje serwis rynekpierwotny.com.
Wg danych z tego portalu liczba nowych mieszkań w ofercie dla tych samych miast wyniosła na koniec 2012 roku około 45.5 tys. by spaść do 43.3 tys. w końcówce ubiegłego roku. Czyżby dla 2012 roku nie była tu liczona fikcyjna oferta, mająca na celu jedynie ominięcie zapisów ustawy deweloperskiej? Być może z tego samego bierze się także dużo mniejszy spadek liczby ofert w ciągu roku, bo dane z końca 2013 są już bardzo zbliżone do danych Reas'a (mieszkań jest minimalnie więcej... tu może dlatego, że rezerwacje, nie będące sprzedażą, nie są liczone jako sprzedaż? ;)
Inaczej też wygląda sytuacja z liczbą gotowych mieszkań. Wg rynekpierwotny.com jest ich teraz 25.8 tys. (w końcówce 2012 roku było to 27.9 tys.).
Dane w rozbiciu dla poszczególnych miast wyglądają tak:



Trudno ocenić, które dane są lepsze - tak, czy inaczej, wielkość oferty na koniec roku jest bardzo zbliżona, więc możemy przyjąć, że w 6 największych miastach Polski mamy w tej chwili do kupienia 41-43 tys. mieszkań (ze względu na rozbieżność wyników trudno ocenić, ile z tej puli stanowią mieszkania gotowe). Zważywszy na to, że miasta te odpowiadają za mniej więcej połowę rynku deweloperskiego, możemy przypuszczać, że w całej Polsce mamy do kupienia około 80 tys. nowych mieszkań - pomijając już dane statystyczne, wg których liczba mieszkań w Polsce jest większa niż liczba gospodarstw domowych, zawsze mnie zastanawiało, jak można w tej sytuacji twierdzić, że w Polsce mieszkań brakuje. Jak to jest, że brakuje ich x milionów, skoro 80 tys. (na samym tylko rynku pierwotnym!) czeka na kupca?

Jak widać, w danych Reas'a oraz rynekpierwotny.com są znaczne rozbieżności, które nie pozwalają nam odpowiedzieć jednoznacznie na pytanie, czy oferta deweloperów zauważalnie się skurczyła w ciągu tego "rekordowego" roku.

Skoro po połowie wpisu nadal nie ustaliliśmy niczego konkretnego, czas przejść do danych, które nie budzą specjalnych wątpliwości.
Poniżej tabela pokazująca sprzedaż największych polskich deweloperów w ubiegłym roku.



Zapamiętajmy wartości procentowe z kolumny pokolorowanej na szaro, bo wrócimy do nich w dalszej części wpisu. A na razie delektujmy się sukcesami sprzedażowymi poszczególnych deweloperów (może za wyjątkiem Wikany... ciekawe, czy to zwyczajne wyprzedanie oferty, czy może mamy następcę Ganta?).
Z tabeli widać, że zdecydowana większość dużych deweloperów poprawiła sprzedaż względem zeszłego roku. Wg Reas'a na całym rynku pierwotnym wzrost ten wyniósł 17.5%, co (patrząc na tabelę) każe sądzić, że mamy do czynienia z postępującą koncentracją produkcji - rośnie udział największych graczy, kosztem mniejszych firm, a część deweloperów wypada z rynku (np. Gant).

Jednak zanim ogłosimy światu wielkie sukcesy sprzedażowe deweloperów i powrót prosperity w mieszkaniówce, przedstawmy kilka niewygodnych faktów. Patrząc do tabeli widać, że na czoło wysunął się Robyg, który w tym rekordowym roku sprzedał ponad 1700 mieszkań. Dużo, nieprawdaż? Okazuje się, że może w cale nie tak dużo. Poniżej tabela z "dokonaniami" JW Construction z lat przedkryzysowych.



Ponad 4 tys. mieszkań sprzedanych w ciągu jednego roku! To się dopiero nazywa sukces i przestaje dziwić, że Józek pływa (pływał?) sobie jachtem za 60 milionów ;) Przy tych wartościach historyczny wynik Robyga wygląda cokolwiek biednie ;) Nie wspominając już o wyniku samego JWC w tym "rekordowym" roku ;)

Dalej rzućmy okiem na historię sprzedaży Dom Development (obrazki z kolejnych raportów rocznych - każdy formatowany nieco inaczej, więc nie wyglądają najładniej):






Patrząc na obrazki widać, że o ile ostatni kwartał w wykonaniu czołowych deweloperów był sumarycznie naprawdę niezły, o tyle dokonania poszczególnych firm w całym roku trudno uznać za jakieś wybitne (więcej niż Robyg w roku 2013 sprzedał chociażby Dom Development w latach 2006 i 2011, a do rekordów JWC sprzed kryzysu jeszcze bardzo daleko).
Z tego wszystkiego nasuwa się wniosek, że rynek deweloperski znacznie się spłaszczył - zwiększyła się liczba firm, które zaczęły odgrywać bardziej znaczącą rolę na rynku. Jeszcze kilka lat temu mieliśmy na rynku głównie JWC, Dom Development, no i... Ganta (to właśnie Gant odnotował najlepszą sprzedaż w Polsce, w pierwszym kwartale roku 2009, kiedy kryzys na dobre się "rozkręcał").

Pozwoliłem sobie prześledzić historię sprzedażową dwójki wybranych deweloperów, którzy odnotowali znaczne wzrosty w minionym roku. Ich wyniki wyglądają tak:



Jak widać, przed kryzysem Robyg nie był specjalnie znaczącą firmą (zwłaszcza w porównaniu z JWC, czy DD). Podobnie Ronson, którego "sukces" zaczął się właściwie dopiero w zeszłym roku. Ich aktualne wyniki wiązałbym ze znacznym zwiększeniem oferty w ostatnich latach, chociaż nie udało mi się znaleźć informacji, ile aktualnie mieszkań w ofercie mają wymienione firmy.
W przypadku tych deweloperów widzimy także tradycyjne załamanie sprzedaży w latach 2008-2009 (podobne zresztą jak u JWC i DD). 

I tu dochodzimy do tego, od czego zaczęliśmy dzisiejszy wpis. Dlaczego teraz sprzedaż mieszkań jest dobra, a tak bardzo siadła w końcówce 2008 i początkach 2009 roku? I dlaczego wtedy ceny zaczęły spadać? Czyżby aż takie znacznie dla Polaków miał upadek "jakiegoś tam banku" w Ameryce? Dla Polaków, którym nie straszne były kredyty we frankach po 2 złote? Dla Polaków, którzy chętnie pożyczają pieniądze za zmienny procent, na 30 lat? Dla Polaków, z których znakomita większość nie rozumie idei systemu rezerwy cząstkowej? Dla Polaków, dla których dopłata do odsetek kredytu przez 8 lat jest jak manna z nieba, a możliwość zadłużenia się na 100% wartości mieszkania najlepszą szansą na to, żeby nie przegrać życia? 
Czy dla nich upadek Lehman Brothers miał jakiekolwiek znaczenie? Wg mnie nie miał... żaden tam kryzys (którego u nas nie było ;) nie miał znaczenia. Znaczenie miał fakt, że skończył się kredyt. Bez kredytu nic by się nie stało, co się stało, a wyniki deweloperów w zeszłym roku po raz kolejny mnie w tym utwierdzają. Przypomnijmy sobie szarą kolumnę w tabeli z wynikami sprzedaży deweloperów. Zaznaczyłem w niej, jak bardzo wzrosła sprzedaż w drugiej połowie roku, względem pierwszej połowy, bo jest to w mojej opinii zdecydowanie najciekawsza informacja. Widać, że wzrost był ogromny. Tego typu skok mógł, moim zdaniem, wynikać jedynie z gwałtownego ścięcia stóp procentowych, połączonego z przyszłym ograniczeniem maksymalnego LTV. Znaczne ułatwienie dostępu do kredytu przy jednoczesnej zapowiedzi pewnego jego utrudnienia w przyszłości zadziałało na Polaków jak płachta na byka. Widać, że kredyty we frankach niewiele nauczyły społeczeństwo jako całość. Nadal liczy się tylko aktualna wysokość raty i możliwość zaciągnięcia jak największego kredytu. 

Dlaczego w pierwszej połowie roku sprzedaż była słaba? Co takiego zmieniło się na rynku oprócz obniżenia stóp procentowych? Właściwie nic innego się nie zmieniło, a wtedy właśnie spora grupa Polaków zdecydowała, że ich stać. Tymczasem jeszcze kilka miesięcy wcześniej, przy wyższych stopach, decydowała, że ich nie stać. Przecież to jakaś masakra jest ;) 
Ciekawe, czy kiedyś będą procesy z bankami o to, że "rata przecież miała być równa" tak, jak teraz zaczynają się procesy o kredyty we frankach. 

Ale zostawmy już biednych(?) kredytobiorców w spokoju i popatrzmy, skąd oni się biorą. A biorą się stąd:



Na wykresie WIBOR 3M zaznaczono najciekawsze wg mnie momenty. Żeby zobaczyć, co wynika z powyższego wykresu, przyjrzymy się jeszcze, jak zmieniała się wartość udzielanych kredytów mieszkaniowych w poszczególnych latach (raport NBP):



Popatrzmy na pierwszy wykres, zerkając jednocześnie na drugi.
Pierwszy fragment, zaznaczony na czerwono na pierwszym wykresie to początek polskiej bańki mieszkaniowej - widzimy spadek stóp procentowych i rozpoczęcie udzielania kredytów mieszkaniowych na szerszą skalę (drugi wykres). Pierwszy zielony fragment to moment, w którym w wyniku podniesienia stóp procentowych w Polsce sprzedaż kredytów w PLN spadła prawie do 0, za to znacznie wzrosła wartość udzielanych kredytów CHF (zauważmy, że gdyby nie kredyty walutowe, bańka nie zdołałaby się rozwinąć w tym momencie). Kolejny czerwony fragment to ponowne obniżenie stóp procentowych w Polsce na początku 2006 roku i systematyczny wzrost wartości kredytów w PLN (drugi wykres). Jednocześnie stopy procentowe w Szwajcarii pozostawały nadal niskie (co widać na kolejnym wykresie), dlatego wartość udzielanych kredytów w CHF pozostawała na stabilnym, bardzo wysokim poziomie. 



Kolejna podwyżka stóp w Polsce (drugi zielony fragment) w latach 2007-2008 znacznie zredukowała wartość nowo udzielanych kredytów w PLN, co w obliczu niesłabnącego popytu na kredyt wywindowało wartość kredytów w CHF na niespotykane dotąd poziomy (pechowo akurat w momencie, kiedy frank był historycznie tani, a złotówka historycznie droga, nie tylko względem franka - wykres poniżej). 


Osiągnęliśmy apogeum bańki kredytowej, która została przerwana wraz ze znacznym ograniczeniem akcji kredytowej w walutach obcych w końcówce 2008 i początkach 2009 roku (ładnie to widać na drugim wykresie). Kolejne ścięcie polskich stóp procentowych w 2009 roku zaowocowało odbudową wartości udzielanych kredytów w PLN do poziomu sprzed kryzysu (a nawet i wyżej), co, jak widzieliśmy wcześniej, pozwoliło przełamać załamanie sprzedaży u praktycznie wszystkich deweloperów. Kolejny, ale już niezbyt znaczący, wzrost stóp w Polsce w latach 2010-2011 spowodował małą "reaktywację" kredytów walutowych, które zniknęły na dobre po ostatnich obniżkach (wspieranych przez działania KNF).

Na przedstawionych wykresach bardzo dobrze widać, dlaczego w Polsce doszło do bańki mieszkaniowej. Widać też, że gdyby nie kredyty walutowe, wzrost bańki zostałby przerwany wraz z podwyżkami stóp procentowych w Polsce (rok 2005 oraz 2007). Widać wreszcie, że pierwsze spadki cen pojawiły się jednocześnie z załamaniem akcji kredytowej, na przełomie 2008 i 2009 roku. Patrząc na to wszystko, trudno być zaskoczonym, że sprzedaż deweloperów jest niezła w momencie, w którym mamy historycznie niskie stopy procentowe. Na rynku pierwotnym w ciągu ostatnich 6-7 lat zdecydowanie wzrosła liczba poważnych graczy, ale żaden z nich nie zdołał się zbliżyć do wyników najlepszych sprzed kryzysu. Z jednego, prostego powodu - dlatego, że rozmiary akcji kredytowej nie zdołały się zbliżyć do swoich przedkryzysowych wartości. Co z kolei wynika z kolejnego, prostego powodu. Stopy procentowe są co prawda w Polsce niższe niż kiedykolwiek, jednak nadal są wyższe niż "realne" stopy procentowe z lat 2007-2008. Tyle że wtedy te "realne" stopy procentowe były stopami szwajcarskimi.

Podsumowując... nie może dziwić znaczne ożywienie sprzedaży deweloperów w drugiej połowie ubiegłego roku. Zwłaszcza, jeśli wziąć pod uwagę, że rynek pierwotny zdecydowanie szybciej zareagował na konieczność obniżenia cen, czym rynek wtórny zdaje się nadal nie przejmować. Obniżenie stóp procentowych do historycznie niskich poziomów, wraz z nadchodzącym ograniczeniem maksymalnego LTV musiało spowodować wzrost liczby/wartości zaciąganych kredytów, a co za tym idzie, także wzrost sprzedaży mieszkań. Patrząc na historyczne relacje stóp procentowych, cen i rozmiarów akcji kredytowej widać, że żyjemy podobno w wolnym(?) kraju, ale otaczająca nas rzeczywistość jest sterowana czasem bardzo prostymi metodami - w sumie banalna zmiana czysto wirtualnego wskaźnika, jakim jest stopa procentowa, powoduje konkretne i bardzo daleko idące zmiany w realnej gospodarce. To się dopiero nazywa władza... 

Jednak to wszystko ma "krótkie nogi", co pokazują przykłady Hiszpanii, czy Irlandii. Jeśli mocno przesadzimy z obniżką stóp, to wywołamy ogromną bańkę, której pęknięcie spowoduje na tyle duże problemy, że późniejsza obniżka stóp nic już nie pomoże. Zobaczymy, czy tak samo będzie w Polsce, ale przekonamy się o tym dopiero wtedy, kiedy stopy procentowe zostaną zauważalnie podniesione. Być może nastąpi to już w przyszłym roku.

wtorek, 21 stycznia 2014

Mieszkaniowa baza wiedzy 40

Edycja 27-05-2014.

Niedawno jeden z komentatorów podrzucił bardzo ciekawy pomysł stworzenia bazy wiedzy, dotyczącej szeroko pojętej tematyki mieszkaniowej. Pomysł jest o tyle fajny, że pozwoli być może skupić w jednym miejscu namiary na wiele ciekawych artykułów, analiz i raportów. Byłoby to sporą pomocą dla osób, które od niedawna interesują się tą tematyką, ale pewnie i starzy "wyjadacze" znaleźliby tu dla siebie coś nowego.

Mam nadzieję, że uda nam się wspólnie zbudować ciekawy zbiór danych. Proponuję, aby każdy, kto zna jakieś wartościowe treści, zamieszczał je w komentarzach - najlepiej w formie gotowej do wklejenia we wpis, żebym nie musiał się bawić w edycję. Będę systematycznie przeglądał komentarze i dorzucał do wpisu Wasze propozycje. Domyślam się, że będą to głównie linki, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby ktoś napisał coś więcej "od siebie", co mogłoby zostać wrzucone w całości. Zwracam tylko uwagę, aby nie były to rzeczy zbyt "bieżące", tylko coś bardziej fundamentalnego, co niespecjalnie się starzeje.


 
Dane o cenach, raporty cykliczne, statystyki:

 
Informacje o cenach transakcyjnych oraz ofertowych, na rynku pierwotnym i wtórnym:
 

NBP: ceny mieszkań



Raporty ZBP (Amron-Sarfin) - sporo ciekawych danych, zwłaszcza na temat kredytów i liczby oddawanych mieszkań. Wnioski takie sobie, ale statystyk sporo, więc pojawienie się każdego kolejnego raportu kwartalnego jest swego rodzaju wydarzeniem:

Raporty ZBP/Amron-Sarfin

 
Raporty na temat rynku pierwotnego produkcji firmy Reas. Osobiście jej nie lubię, bo jak można lubić firmę, która na swojej stronie pisze tak:

"Prowadzony przez REAS monitoring pozwala na sprawne opracowanie raportów rynkowych dostosowanych do potrzeb i oczekiwań Klientów" (a klientami firmy są deweloperzy :) Niemniej, pomijając wnioski, raporty zawierają sporo interesujących liczb:

Reas: badania rynku 

 
Wyniki spisu powszechnego GUS, w których można znaleźć bardzo wiele ciekawych informacji, zwłaszcza w tematyce migracji oraz demografii:

GUS: wyniki spisu powszechnego 




Inne ciekawe dane z GUS:


Budownictwo mieszkaniowe w 2013 roku 


O demografii i studentach:

Demograficzne tsunami 


Moje ulubione źródło przedruków i "analiz" wszelkich OpenFinance'ów, HomeBroker'ów i innych Emmerson'ów (czytam akurat ten portal, bo jest tam Krzysiek Kolany, którego twórczość bardzo pozytywnie wyróżnia się wśród mainstreamowych analityków):

Bankier.pl: Nieruchomości


 
Jeśli ktoś chciałby inne źródła (z reguły tego samego), to można śmiało poczytać:

http://forsal.pl/tagi/nieruchomosci

http://dom.money.pl/wiadomosci/


http://ekonomia.rp.pl/temat/705505.html

http://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci




 
Blog "W domach z betonu"

Koszt wybudowania mieszkania na przykładzie wybranych inwestycji deweloperskich:

Jaki właściwie jest koszt wybudowania mieszkania?


Podstawowe informacje na temat kredytu mieszkaniowego - absolutne minimum wiedzy dla tych, którzy do takiego kredytu się przymierzają:

Vademecuum kredytobiorcy 


Mieszkanie dla Młodych, Fundusz mieszkań na wynajem i inne inicjatywy rządowe, wspierające banki i deweloperów pod płaszczykiem pomocy obywatelom:

Ddlaczego niektórzy deweloperzy nie chcą MdM 

Jak rząd (nie) pomaga mieszkaniówce 

Co tam słychać w programach pomocowych dla deweloperów 

Niespodziewanie słabe wyniki Mdm 


Coś o opłacalności (albo raczej nieopłacalności) kupna mieszkania na wynajem oraz ten sam temat z punktu widzenia osoby, która chciałaby mieszkanie wynająć od kogoś:

Czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem? 

Czy wynajmując mieszkanie napychamy kieszeń właścicielowi? 

Luźne dywagacje na temat wynajmu mieszkań 


Trochę na temat mitu brakujących mieszkań w Polsce - okazuje się, że w Polsce mieszkań raczej nie brakuje, a wg danych GUS jest ich być może nawet zbyt dużo:

Ilu mieszkań brakuje w Polsce? Hmm... żadnego?  


Zdolność kredytowa - dlaczego bardzo nie lubię tego pojęcia i dlaczego teoretyczna zdolność kredytowa to tylko wabik na nieświadomych klientów:

Zdolność, zdolność... ach ta zdolność!  



Najważniejsze (w mojej ocenie) powody, dla których mieszkania w dłuższej perspektywie będą tanieć oraz kilka powodów tego, że na razie nie doczekaliśmy spektakularnych obniżek i raczej nie doczekamy ich w najbliższej przyszłości:

11 powodów, dla których ceny mieszkań spadną... i kilka powodów, dla którego nie spadną tak szybko 


Bańka mieszkaniowa w Polsce jako klasyczny przykład tego, co przerabiano w innych krajach już wielokrotnie:

What goes up, must go down 


Porównanie Polski do innych krajów w kontekście rynku mieszkaniowego:

Czy w Polsce mieszkania są drogie?
 

Najważniejsze wg mnie kryteria decydujące o tym, kiedy i gdzie warto kupić mieszkanie:

Kiedy kupię mieszkanie?  

Dlaczego czasem warto kupić mieszkanie? 


Ożywienie w mieszkaniówce i wyniki firm deweloperskich z punktu widzenia ich wyceny giełdowej:

Giełda prawdę Ci powie? Nie powie, ale to nic


Trochę półżartem na różne tematy mieszkaniowe:

Słownik języka mieszkaniowego 

Myliłem się 


Najgłupsze teksty w historii polskiego rynku mieszkaniowego
 
 
Przykłady propagandy i przeinaczania faktów przez "analityków" na temat aktualnej sytuacji i trendów na rynku nieruchomości:

Czy ceny w Polsce rosną?

Jak to jest z tym ożywieniem w mieszkaniówce?

Jeszcze trochę o polskim ożywieniu 

Ceny, które muszą rosnąć ;)


Demografia jako najistotniejszy czynnik decydujący o rynku mieszkaniowym w długiej perspektywie (ze szczególnym uwzględnieniem Warszawy):

Czy słoiki zaleją Warszawę? ;)


Inflacja i jej (czasem zaskakujący) wpływ na ceny mieszkań:

Czy kupno mieszkania chroni przed inflacją?


Nieudolne i o kilka lat spóźnione próby okiełznania rynku mieszkaniowego przez instytucje nadzorcze (KNF):

Po co jest rekomendacja SIII i dlaczego powstała o wiele za późno


Szybko rozwiane nadzieje na to, że firmy zajmujące się pośrednictwem i "doradztwem" kiedykolwiek zaczną mówić z sensem:

Chyba się polubimy z HomeBroker'em ;)


Podsumowania, prognozy na niezbyt odległą przyszłość:

Podsumowanie roku 2013

W poszukiwaniu kryształowej kuli


Podsumowanie 4 kwartału 2013

Podsumowanie 1 kwartału 2014

O kredytach frankowych 


Raporty z rynku mieszkaniowego - 2013

 
Wpisy wyrażające bunt przeciwko obecnemu systemowi ;)

Dlaczego? 

Gdybym był politykiem 
 

Rzut oka na tematykę mieszkaniowo-kredytową z zupełnie innego, kobiecego punktu widzenia:

Kobiecy głos :)


Porady, opinie:

Opinie na temat deweloperów - na razie źródło przeze mnie niesprawdzone, ale wygląda ciekawie:

http://www.zanimzamieszkasz.pl/


Trochę śmieszna, ale wcale niegłupia instrukcja dla początkujących:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Krotka-instrukcja-analityka-rynku-nieruchomosci-2780675.html


KNF na temat doradców finansowych - szczególnie polecane tym, którzy mają zamiar skorzystać z ich usług:

KNF: O doradcach finansowych


O budowaniu wolności finansowej, w oparciu o mieszkania (można się pośmiać):

http://fridomia.pl/


 
Artykuły z gatunku tych "nieśmiertelnych" 
(zarówno w pozytywnym, jak i negatywnym znaczeniu tego słowa - chociaż na razie tylko pozytywne ;)

http://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news/polska-norma-czyli-mieszkaniowy-dobrobyt-na-wstecznym,1408305,4206,2

http://biznes.interia.pl/finanse-osobiste/news/miliony-mlodych-nabitych-we-franka,1870208

http://www.dziennikwschodni.pl/apps/pbcs.dll/article?AID=/20050829/NEWS01/50828013

http://www.bankier.pl/wiadomosc/11-powodow-dla-ktorych-ceny-mieszkan-w-Polsce-spadna-1842264.html


Jeśli ktoś ma namiary na legendarne produkcje Marka Wielgo (zwłaszcza ten artykuł o cenach, które miały dogonić Madryt), czy Oli Szarek, to śmiało, dzielcie się! :)

niedziela, 19 stycznia 2014

Kobiecy głos :) 97

Pod poprzednim wpisem wywiązała się w komentarzach ciekawa i dosyć emocjonująca dyskusja na temat stanowiska oraz roli kobiet na rynku mieszkaniowym (i nie tylko). Postanowiłem poprosić Rudą o napisanie kilku słów - w końcu przez dwa lata mojego ględzenia o mieszkaniach, ma ona pewnie co nieco do napisania na ten temat.
No, to poczytajmy :)

"Drodzy Panowie!

Kobiety są zupełnie z innej planety. Ja nadal uczę się tego, że Jacusi pisząc artykuł nie jest w stanie ze mną rozmawiać :) Dla mnie to co najmniej dziwne... ale wciąż zauważam, że mamy inne potrzeby i jestesmy zupełnie inni.

My kobiety potrzebujemy Was, Mężczyzn, pewnych, zdecydowanych, z silnymi ramionami, które obejmą nas zawsze, kiedy nadejdzie jakiś niepożądany "kryzys". Jeżeli już mamy takiego Mężczyznę, to potrzebujemy miejsca. Miejsca, które będzie tylko nasze. Urządzimy je po swojemu i to będzie nasza kuchnia, nasza łazienka, nasza sypialnia. I będziemy mieć świadomość, że to miejsce będzie na zawsze. Albo chociaż na długo. I nieważne, że ono jest tak naprawdę bankowe. Dla nas najważniejszy jest dom i rodzina. Kiedy zaczynamy się z kimś spotykać, od razu widzimy się w białej sukni i firaneczki w oknach naszego domu. Wy...hmmm...po prostu sie spotykacie ;) Nie bez powodu kobiety są nazywane piastunkami domowego ogniska :)

Dlaczego ja nie naciskam? Czy nie chciałabym mieć swoich czterech kątów? Bardzo bym chciała! Zainstalowałam nawet program i stworzyłam projekt naszego mieszkania! :) Tylko, że... wiem jak jest. Gdyby Jacusi nie posiadał takiej wiedzy, jaką ma, pewnie bylibyśmy niewolnikami banku. Tylko on wszystko mi wytłumaczył. Opowiedział wszystko! Nauczył mnie, co to jest rezerwa cząstkowa (zwana   czasem "czosnkową" ;) skąd biorą się kredyty, jak działają banki, jaki jest koszt wyprodukowania mieszkania... właściwie wszystko to, co jest na blogu :) Dodatkowo zaczęłam zauważać rzeczy, na które wcześniej nie zwracałam uwagi: znajomych, którzy nie mogą sobie pozwolić na dłuższy wyjazd, bo spłacają kredyt (i nie będą mogli sobie pozwolić na taki wyjazd przez najbliższe 30 lat), że większość z nich nie ma w ogóle pojęcia o tym jak działa rynek, co to są stopy procentowe i że mają one wpływ na wysokość raty. Tak, najczęściej są to kobiety... ale i mężczyźni często nie znają się na prawach rynku choćby w stopniu zbliżonym do Jacuśka i Czytelników bloga. Ja w kwestiach mieszkaniowych, oszczędzania, finansów, spraw strategicznych całkowicie ufam Jacuśkowi. On ma wiedzę, której ja nie posiadam i nie mam z tym żadnego problemu ;) Ufam mu we wszystkim, także w tych kwestiach i nigdy nie doszło między nami do żadnej kłótni, nawet małej sprzeczki w tym temacie :)
Spróbujcie usiąść i powoli wszystko wytłumaczyć swoim Żonom, Narzeczonym, Partnerkom. Jeżeli mają choć trochę "otwarty" umysł, wszystko zrozumieją.
I fakt, że Jacuśkowi ufam oraz sporo już rozumiem, nie zmienia tego, że czasem sobie marzę o naszym mieszkanku (3 pokoje, oddzielna kuchnia, duży balkon, biały dywan w salonie... i Jacusi u boku z trójką naszych dzieci :)
Panowie, to że Wasze kobiety tak naciskają na bankowe mieszkanie wynika z natury! A Wy przecież pokochaliście je za to, jakie są!"


No, to znowu ja :)
Jak widać, wszystko jest do przeskoczenia. Kobiety i mężczyźni bardzo się od siebie różnią (wbrew temu, co próbuje się nam ostatnio wmawiać ;) i należy to mieć na uwadze. Mamy czasem bardzo różne potrzeby, w temacie mieszkaniowym ta różnica jest chyba jeszcze większa niż zwykle... ale niezależnie od wszystkiego, zawsze da się dojść do porozumienia i podjąć decyzję, którą zaakceptują obie strony.

Pozdrowienia dla wszystkich Czytelniczek i Czytelników!

PS. Nigdy nie planowałem moderowania komentarzy i na razie nie widzę takiej potrzeby, bo dyskusja odbywa się na temat i stoi na odpowiednim poziomie (jakże różnym od tych z onet'u, wp itd. ;) Jeśli coś się w tym temacie zmieni, to z pewnością podejmę "stosowne środki zaradcze" tak, aby czytanie bloga/komentarzy było nadal dla nas tak pouczające, jak do tej pory.

PS2. Ruda, kocham Cię!

niedziela, 12 stycznia 2014

Ceny, które muszą rosnąć ;) 126

Jeden z czytelników podrzucił bardzo ciekawą "analizę" z ostatnich dni. Polecam zapoznać się z całością, dostępną pod poniższym adresem:

http://finanse.wp.pl/kat,1033695,title,Ceny-ida-w-gore-mieszkan-coraz-mniej,wid,16312076,wiadomosc.html?ticaid=11200d

Już sam tytuł sugeruje, z czym się zetkniemy, oglądając to arcydzieło czołowych myślicieli głównego nurtu mieszkaniowego. Od razu można się też domyśleć, kto będzie tam występował - mamy więc nieco plątającą się panią z Reas'a, super "wyśmiganego" koleżkę z Expander'a i mojego ulubieńca, mega odjechanego poetę z Emmersona. Do kompletu brakuje już tylko Bartka T. - być może pojawi się w następnym odcinku (ufajmy).

"Analiza" zawiera kompilację wszystkich, modnych ostatnio argumentów piewców wzrostów i najlepszych momentów na kupno. Przyjrzyjmy się więc, dlaczego czas już kupować mieszkania (na kredyt), a nie zajmować się bzdurami pokroju stóp procentowych, demografii, czy (praktycznie nieuchronnego) załamania światowego systemu finansowego. 
Z kompilacji wybrałem najważniejsze fragmenty, do których postaram się ustosunkować w możliwie obiektywnym tonie (okazuje się, że w filmie prawie każde zdanie ma znaczenie - z punktu widzenia ilości treści zawartej w nieco ponad 4-minutowej produkcji jest to ewidentnie mistrzowska robota). 
A więc do dzieła!

"Od 6 lat ceny nieruchomości nieustannie spadały."


Kurde blaszka... a ja myślałem, że przez te kilka lat mieliśmy głównie stabilizację, wieszczoną przez tych samych ekspertów. Pewnie część czytelników pamięta, że najlepszym momentem na kupno był rok 2008, potem 2009, 2010 i każdy kolejny - jak to było możliwe, skoro ceny nieustannie spadały? Z tym nieustannym spadkiem to też jakaś trochę lipa - zerknąłem do danych o cenach transakcyjnych NBP, przywoływanych na tym blogu już wielokrotnie i ciężko tam zaobserwować nieprzerwany spadek od początku 2008 roku - okres zabawy mnożnikiem RnS przyniósł jednak jakieś wzrosty. Być może autorzy mieli na myśli fakt, że owe wzrosty były często czysto statystyczne, a cały rynek z roku na rok "słabł", jednak wnioskując z dalszej części filmu nie podejrzewałbym ich o tak głębokie przemyślenia.

"W niektórych miastach przeceny sięgnęły nawet 35%."



Wszyscy mówią o tych spadkach (ja też mówię ;) ale 35% od razu wzbudziło moje zainteresowanie. Tyle nie spadło nawet w Indeksie Cen Transakcyjnych HB/OF, kiedy trzeba było udowodnić, że teraz jest już bardzo tanio. Zerknąłem więc znowu do danych NBP i nie znalazłem żadnego miasta, w którym przecena byłaby większa od 25%. No cóż... być może autorzy znają jednak takie miasto, a może mieli na myśli spadki powiększone o inflację? Jakby nie było, przesłanie jest jasne - teraz jest już mega tanio i trzeba "brać". A czy jest mega tanio, każdy może ocenić we własnym zakresie.

"Eksperci są jednak zgodni - taniej już nie będzie."



Ech... nie ma to jak zgodni eksperci. Od razu można spodziewać się problemów, wszak większość zawsze się myli, żeby mniejszość mogła zarobić ;) Kiedyś eksperci byli zgodni, że ceny mogą tylko rosnąć, że PLN może się tylko umacniać (zwłaszcza względem franka) i że Warszawa przegoni cenowo Madryt (wszak kto chciałby mieszkać w historycznym miejscu o ciepłym klimacie, mogąc kupić sobie mieszkanie w stolicy odległego, postkomunistycznego kraju, gdzie owo "post" jest użyte mocno na wyrost?). Szkoda, że nie zostałem zaproszony do grona ekspertów - być może dlatego, że nie jestem ekspertem, a może dlatego, że wtedy eksperci nie byliby już zgodni.
Tak, czy inaczej, spodziewałem się, że w dalszej części materiału dowiemy się, dlaczego taniej już nie będzie. Niestety zostałem mocno rozczarowany...

"Na pewno się odbiją. Czy mówimy o 3, czy 5% to jest bardzo trudne do określenia. Tak dobra sprzedaż musi skłonić deweloperów do podwyżki cen." (p. Kuniewicz, Reas)



Tak, ceny na pewno się odbiją (czkawką nabywcom?). Z drugim zdaniem też muszę się zgodzić - określenie, czy wzrost cen będzie 3, czy może 5% jest dla nas bardzo trudne (chyba żeby uznać, że spodziewamy się spadków - wtedy określenie wysokości wzrostu będzie proste ;) HB swego czasu publikował wskaźnik, tworzony na podstawie opinii swoich pracowników - ten przewidywał wzrosty z dokładnością do 0.1%. Ciekawe, czemu ostatnio jakoś go już nie widać ;)
W końcówce 2013 roku deweloperom poprawiła się sprzedaż... w naszej opinii było to związane z wprowadzeniem minimalnego wymaganego wkładu własnego od początku roku 2014. Rynek wtórny nadal żyje marzeniami o kwadratach po pół miliona w wielkiej płycie, więc w naturalny sposób większość "nowego" popytu skierowała się w stronę deweloperów. Zobaczymy, jak to będzie w tym roku - jeśli mamy rację, to deweloperzy nie zostaną skłonieni do podwyżki cen. Prędzej zostaną skłonieni do jej obniżki w okolice limitów MdM (chyba że skłoni się limity MdM do podwyżki w okolice cen deweloperów ;)

"Możemy zobaczyć wzrosty cen nieruchomości, zwłaszcza na rynku pierwotnym." (
Jarosław Sadowski, Expander)

Tu już trochę ostrożniej, bo jest forma przypuszczająca. Rzeczywiście, możemy zobaczyć wzrosty, możemy zobaczyć spadki - każdy będzie mógł zobaczyć to, co będzie chciał. Pan ekspert nie podaje uzasadnienia, skąd te wzrosty mają się wziąć. Może wynikną one z dopasowania cen do limitów MdM? ;) A może z (raczej nieuchronnego) spadku akcji kredytowej bez kredytów z LTV100%? ;) Może wreszcie z oczekiwanego w końcówce roku wzrostu stóp procentowych? ;)
Hmm... no chyba że jest nadzieja, że przyjdzie BGK ze swoim funduszem mieszkań na wynajem i wykupi mieszkania w "dowolnej" cenie - tylko skala tego programu jest jednak "trochę" za mała.

A propos wzrostów na rynku pierwotnym mam jeszcze obrazek. W pierwszym wpisie na tym blogu (bardzo zachęcam do przeczytania, kto jeszcze tego nie zrobił) rozwodziłem się na temat kosztów budowy mieszkań:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/08/jaki-wasciwie-jest-koszt-wybudowania.html

Postanowiłem zobaczyć, jak sprawa wygląda w tej chwili - skorzystałem z komunikatów firmy Unibep, która realizuje wiele inwestycji mieszkaniowych dla przeróżnych deweloperów. Zachęcam każdego, kto przymierza się do kupna mieszkania deweloperskiego, do sprawdzenia kto i za ile wybudował interesującą go inwestycję - pozwoli to ocenić, czy cena, którą płacimy, jest adekwatna do kosztów poniesionych przez dewelopera.



W tabeli podano koszt budowy m2 mieszkania w wybranych projektach. Ponieważ koszt budowy obejmuje nie tylko mieszkania, ale i inne płatne elementy (garaże, komórki lokatorskie), to w ostatniej kolumnie uwzględniłem cenę miejsca garażowego (przyjąłem wszędzie 30.000), otrzymując realistyczny koszt budowy metra kwadratowego, poniesiony przez dewelopera. Oczywiście sam koszt budowy nie jest jedynym kosztem ponoszonym przez inwestora, jednak jest to koszt zdecydowanie największy. Dla porównania, w jednym z bardziej "elitarnych" miejsc w Warszawie, gdzie ceny ofertowe są w okolicach 12 tys. za m2 (stan deweloperski, po niedawnym spadku z 15 tys.) koszt zakupu działki budowlanej wynosi aktualnie około 1.600 zł na m2 mieszkania. Po informacje o kosztach dla bardziej "standardowych" miejsc zapraszam do pierwszego wpisu na blogu.

Czy, mając na uwadze koszty budowy oraz działek, ceny mieszkań deweloperskich muszą rosnąć? Powiedziałbym raczej, że one jeszcze spokojnie mogą spadać, a i tak będzie się opłacało budować. Ciekawe, co na to eksperci z filmu...

"Koniec 2013 roku to wyraźne ożywienie na rynku - kupujących było więcej, mieszkań coraz mniej. Tak ma wyglądać także cały rok 2014."



Znowu jakaś naciągana teoria. Jak już wspominałem, koniec 2013 to rzeczywiście było ożywienie (głównie dla deweloperów) - kupujących (pożyczających?) było więcej... ale żeby mieszkań było mniej? Ja myślałem, że w tym kraju to jednak mieszkań przybywa, a nie ubywa (dane GUS zdają się moją obserwację potwierdzać ;) O ile statystyczny spadek oferty deweloperów (związanych z jej nienaturalnym, w części czysto teoretycznym wzrostem) rzeczywiście miał miejsce, o tyle rynek wtórny zdaje się ciągle rosnąć. Do tego jeszcze w roku 2014 mieszkań nadal ma "ubywać"... czyli deweloperzy, podkuszeni przez ekspertów wieszczących ożywienie i wzrost cen, nie będą w takich warunkach budować? Ja bym budował... i patrząc po zapowiedziach czołowych polskich producentów wyrobów mieszkaniopodobnych, deweloperzy są raczej podobnego zdania do mojego.

"Ceny muszą więc rosnąć i to najmocniej tam, gdzie dotąd najmocniej szły w dół."


Mocna teoria ;) Nie bardzo wiadomo, dlaczego ceny miałyby szybciej rosnąć tam, gdzie mocno spadały - w końcu większe spadki miały pewnie "silniejsze uzasadnienie" (np. znaczne przeszacowanie cen) niż mniejsze spadki. Wiadomo, że najszybciej spadają ceny najbardziej oderwane od rzeczywistości (chociaż w Polsce powinno się raczej mówić, że najszybciej spadają ceny mieszkań, do których nikt nie dopłaca z naszych podatków). Biorąc pod uwagę fakt, że najszybciej spadały ceny mieszkań dużych, to teraz duże mieszkania (bez szans na MdM) odnotują największe wzrosty? Jakoś mi trudno w to uwierzyć ;)

"Coraz więcej osób przychodzi do deweloperów z gotówką - wyjmują ją
ze słabo oprocentowanych lokat i inwestują."


To jest dobre :) Załóżmy, że mam sobie 400 tys. złotych na koncie. Są to niemałe, ciężko zarobione pieniądze, które odkładałem powiedzmy 10 lat. Nie lubię przesadnego ryzyka, więc trzymałem je na lokacie - czasem przynosiła mi 8%, czasem 6, ostatnio poniżej 3. No i teraz co? W momencie, w którym spodziewam się podwyżek stóp procentowych (wg PKO BP to będzie 4% w 2015 roku, co powinno dać oprocentowanie na lokacie w okolicach 4.5%) wyciągnę je z lokaty i "zainwestuję" w 50m2 betonu, w który dodatkowo będę musiał "doinwestować" kolejne 50 tys. na wykończenie? Potem to mieszkanie wynajmę z "zyskiem" w okolicach 3%, spodziewając się spadków cen (zarówno mojego mieszkania, jak i cen wynajmu)? A jeśli będę chciał wyjść z "inwestycji", to co? Sprzedam tak od razu po cenie kupna? No i co z czasem, który muszę na to poświęcić i w którym moje pieniądze "nie zarabiają"? I w ogóle to wszystko zrobię bez pośredników i kosztów notarialnych? Litości...


A już tak bardziej ogólnie, to... łatwo się wydaje pożyczone pieniądze. Kto dorobił się pieniędzy odpowiadających cenie mieszkania wie, jaki wysiłek jest do tego potrzebny. Czy w tych warunkach bez mrugnięcia okiem wyda je na trochę posklejanych cegieł, których koszt sklejenia nie wynosił nawet połowy płaconej ceny? Nie wydaje mi się. Rozumiem, że można obawiać się wariantu cypryjskiego, ale jest dużo więcej lepiej rokujących inwestycji, które są o wiele bardziej płynne niż mieszkania.

"Wiele osób właśnie teraz postanawia zmienić mieszkanie na lepsze lub większe."



Hmm... nie wiem, czy wiele osób w tym kraju myśli aż tak bardzo impulsywnie -  postanawia właśnie teraz, od razu rzuca się na kredyt i jest szczęśliwa. Patrząc po liczbie udzielonych kredytów w całym 2013 roku (najgorszy rok w czasach "kryzysowych/pokryzysowych"), jest ich raczej mniej niż kiedyś. Teraz są po prostu ultra niskie stopy procentowe, co w połączeniu z ostatnim dzwonkiem na kredyt z LTV100% rozruszało trochę rynek w końcówce roku - ale w całości rok był bardzo słaby! Stąd wnioskowanie, że wiele osób... właśnie teraz... wydaje się być celowym przekłamaniem.

"Pojawiły się też fundusze inwestycyjne, które potrafią kupić po kilka, kilkanaście mieszkań w jednej inwestycji."



Wow! Masakra! Fundusz kupujący kilka/kilkanaście mieszkań to musi być "koleś" :) Ze zdolnościami inwestycyjnymi na poziomie kilku milionów złotych - to rzeczywiście potęga ;) Do tego chyba musi być słabo zarządzany, skoro inwestuje w mieszkania, których cena "od sześciu lat nieustannie spada", a zwrot z wynajmu daje kosmiczne 3% (i dużo potencjalnych problemów z lokatorami). Chociaż... skoro ceny mają rosnąć, to może się rzeczywiście opłaci, jak już wzrosną o te 10% w ciągu roku (żeby pokryć koszty całej zabawy i coś jeszcze zarobić). Kto w ogóle takie coś wymyślił? :)

"W takich okolicznościach deweloperzy Kowalskiemu, kupującemu na kredyt, z ceny nie zejdą. O darmowym garażu też trzeba więc zapomnieć."



To jak to jest z tym Kowalskim? On w końcu na kredyt kupuje, czy za gotówkę? Bo już sam się gubię ;) Deweloperzy z cen zejdą niechętnie - skoro sprzedanie czasem tylko połowy mieszkań pokrywa ich koszty, to dlaczego mają schodzić z cen pozostałych? Mogą przecież "przeczekać rynek" ;) A darmowy garaż... ktoś ostatnio widział garaże w jakiejś inwestycji deweloperskiej? Bo ja inwestycji widziałem wiele, ale garażu w żadnej - wspólny parking pod blokiem, na którym zaparkowanie dużego auta jest często nie lada wyzwaniem nawet dla doświadczonego kierowcy, a na samochód potrafi kapać woda przeciekająca przez strop, trudno nazwać garażem. I cena też jakby wyższa niż garażu...

"Bonus wybrani dostaną jednak od rządu - od 1 stycznia działa już MdM."


Tak, działa. Dlatego niektórzy (deweloperzy) dostaną bonus od nas, podatników, przekazany rękami rządu (a poparcie dla rządu nadal jest większe od 0 - tego chyba nigdy nie zrozumiem).

"Rodzina z dziećmi może dostać nawet 20% - w Warszawie oznacza to nawet 60 tys."


Nawet w czymś tak prostym jak MdM jest przekłamanie - maksymalna kwota dopłaty w Warszawie to nieco ponad 53 tys. złotych, a nie 60. Autor filmu najwyraźniej "zapomniał", że dopłata dotyczy kosztu odtworzeniowego (bez mnożnika), a nie limitu ceny (z mnożnikiem). Poza tym, sytuacja, w której rodzina z trojgiem dzieci kupuje swoje pierwsze mieszkanie, będzie chyba czysto teoretyczna.

"Po dotacje trzeba się spieszyć."



Tak, trzeba ;) Spieszmy się kupować (pożyczać) mieszkania, tak szybko odchodzą...
A swoją drogą, to ciekawe, co będą mówili ci sami eksperci o wzrostach cen na rynku pierwotnym, jak już pula pieniędzy programu MdM na ten rok się wyczerpie.

"Najlepszy moment z punktu widzenia kredytobiorcy już minął." (Jarek Sadowski, Expander)



Pełna zgoda - najlepszy moment na kupno mieszkania na kredyt już minął, bo był gdzieś w okolicach 2003 roku. Tylko co to ma do rzeczy? ;)

"Ci, którzy kupili w zeszłym roku mieszkanie, mieli też najlepsze ceny i największy wybór."



Wybór to może i mieli największy, bo z roku na rok jest coraz większy. Ale żeby mieli najlepsze ceny? :) Jak wyżej, najlepsze ceny były 10 lat temu.

"Być może TEN moment już był. To nie znaczy, że w tej chwili już zabierzcie swoje pieniądze i idźcie gdzie indziej. Nie! To zupełnie nie jest to! Nadal oferta jest duża, ale trzeba mieć świadomość - taka jest prawda." (p.
Kuniewicz, Reas) 

No cóż... znowu przegapiliśmy TEN moment (i przegraliśmy życie? ;) Na szczęście pani szybko nas uspokaja, co byśmy nie uciekli z pieniążkami. Oferta jest nadal duża, więc warto kupować, ale trzeba mieć świadomość, że 3 miesiące temu było lepiej. Także w sumie to teraz też jest super - może nie aż tak super, jak jeszcze niedawno, ale też na tyle super, żeby kupować. W końcu "taka jest prawda". Masakracja! ;)

"Deweloperzy nie chcą obniżać cen obecnie (...) Mamy mniejszy wybór, mieszkania są kupowane już na etapie początku budowy." (p. Kuniewicz, Reas)

Czy deweloperzy kiedykolwiek chcieli obniżać ceny? Bo ja sobie jakoś nie przypominam... Mamy (statystycznie) mniejszy, ale historycznie nadal ogromny wybór na rynku pierwotnym i jeszcze większy na wtórnym. A czy mieszkania są kupowane na etapie początku budowy? Cóż... z racji tego, że Reas współpracuje z deweloperami, to ma pewnie lepsze informacje od nas i może ma rację, wieszcząc powrót zakupów dziury w ziemi (jak już zupełnie zabraknie mieszkań ;) Tak, czy inaczej, nigdy w cenie mieszkania nie kupiłbym obietnicy wybudowania mieszkania. Zwłaszcza od kogoś, kogo nie bulwersuje współpraca z ekspertami, opowiadającymi takie farmazony ;)

"Niektórzy po cichu mówią już o małym bumie. Jeszcze ciszej przestrzegają przed bańką spekulacyjną."


Niektórzy, np. my, nie mówią o małym bumie wcale po cichu! Mówimy głośno o tym, że obniżka stóp procentowych, przy jednoczesnym zakazie udzielania kredytów z LTV100% oraz ciągłym "zabetonowaniem" rynku wtórnego, spowodowała mini bum w drugiej połowie ubiegłego roku na rynku pierwotnym. Mówimy też głośno, że ów mini bum szybko się zakończy(ł). 
Przed bańką spekulacyjną przestrzegamy jeszcze głośniej! :) Był nawet o niej osobny wpis ;)

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/09/what-goes-up-must-go-down.html

Bańka spekulacyjna miała miejsce i nadal nie zeszło z niej powietrze. Ciekawe tylko, czy autor filmu to właśnie miał na myśli... ;)

"Najlepszy dla kupujących moment jest za nami i jak zwykle
musimy to stwierdzić post factum."


Tak, jak już wspominaliśmy wyżej, najlepszy moment był w 2003 roku. Szkoda, że autorom filmu dojście do tak w sumie prostego wniosku zajęło aż 10 lat...

Jak widzimy, cały materiał to propaganda godna Goebbels'a. Przeinaczanie faktów, zaklinanie rzeczywistości ("ceny MUSZĄ rosnąć") i ogólna atmosfera w znanym nam sprzed lat duchu: "Kupujcie, taniej nie będzie! Kto nie kupił, przegrał życie!" nadal nie zniknęła z rzeczywistości naszego rodzimego rynku mieszkaniowego. Ciekawe, czy ktoś się jeszcze na to nabiera...
Za to przez cały film przewijają się fajne widoczki z jakiejś inwestycji deweloperskiej (jeden z ciekawszych obrazków poniżej - ciekawe, jak wygląda widok z mieszkania na parterze? ;)



Ceny w tej inwestycji (zwłaszcza na niższych piętrach) z pewnością będą pięły się w górę... aż do samego nieba! ;) 
A wyjście na patio to musi być przyjemność sama w sobie ;)

O ile niczego dobrego nie spodziewałem się po ekspertach firm pośredniczących/doradzających deweloperom, o tyle po raz kolejny zostałem niemile zaskoczony artykułem prof. Łaszka. Już raz polemizowaliśmy z nim na tym blogu:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/11/czy-ceny-mieszkan-w-polsce-rosna-hmm.html

Tym razem dowiadujemy się, że "Zaskakująco rosną ceny mieszkań czynszowych". Cały artykuł dostępny jest tu:

http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/zaskakujaco-rosnace-ceny-mieszkan-czynszowych,5596485,magazyn-detal.html 

No i jest tu kilka problemów. Po pierwsze, w Polsce nie ma praktycznie mieszkań czynszowych, gdyż jako takie rozumiane są mieszkania, budowane przez firmy/fundusze, a następnie wynajmowane na wolnym rynku. Skoro nie ma mieszkań czynszowych, to trzeba je "wymyślić" i pokazać, że ich ceny rosną. O tym mniej więcej pisze prof. Łaszek. Całość nie jest aż tak bezsensowna, jak wygląda na pierwszy rzut oka, więc przyjrzymy się jej krótko (już widzę uśmiech czytelników na stwierdzenie, że cokolwiek na tym blogu będzie opisane krótko ;) 

Na początek dwa wykresy z oryginalnego artykułu:
 




To przerywane to hipotetyczne ceny hipotetycznych mieszkań czynszowych. Jak widać, cenowo jesteśmy już prawie w Madrycie ;)
Skąd się to wszystko wzięło? Profesor jest "zaskoczony" wzrostem, a ja zaskoczony nie jestem. Bo cały ten "wzrost" bierze się z jednej, prostej rzeczy, którą można zobrazować za pomocą wykresu, przedstawiającego rentowność polskich obligacji (tu akurat 10-letnich). Dokładniejszy opis za moment.




Żeby wszystko wyjaśnić, zobaczmy, w jaki sposób prof. Łaszek stworzył nieistniejące w Polsce mieszkania czynszowe i jak obliczył ich cenę. 
Punktem wyjścia jest założenie, że nie interesuje nas specjalnie cena mieszkania - najważniejsza dla mieszkań czynszowych jest stopa zwrotu z inwestycji, która powinna być wyższa niż inwestycja uznawana za bezpieczną. Jako bezpieczną prof. Łaszek uznał inwestycję w polskie obligacje 5-letnie (nie wiem, jaką dokładnie przyjął rentowność, ale załóżmy, że to było 4%). Ponieważ inwestycja w mieszkania czynszowe niesie ze sobą ryzyko, profesor uznał, że stopa zwrotu powinna być o 1.5 p.p. wyższa niż dla obligacji (czyli wynieść 5.5%).
Hipotetyczną cenę mieszkania czynszowego wyznaczył na podstawie oczekiwanej rentowności inwestycji oraz aktualnych stawek za wynajem mieszkania. Cena takiego mieszkania w wysokości X oznacza, że wynajmując owo mieszkanie nasz zysk wyniesie rocznie 5.5% z X.

No i tu pojawiają się pierwsze problemy. W Warszawie wyszło 11.000 za m2 - podejrzanie dużo ;) Niestety w artykule nie ma informacji, jakie dokładnie ceny wynajmu zostały przyjęte do obliczeń - wiemy tylko, że były to ceny ofertowe. My więc policzymy to samo dla cen "realnych" (z ustaleniem realnej ceny wynajmu nie będzie najmniejszego problemu ;) Sprawdzimy najpopularniejsze mieszkanie na tym rynku, czyli 2 pokoje, około 50m2, w dzielnicy uznawanej za "dobrą" (niech to będzie Ursynów, w okolicy Metra). Tego typu mieszkanie bez problemu możemy wynająć za 2.000 złotych (z czynszem i "garażem", po naszej stronie zostają opłaty licznikowe). Załóżmy, że właściciel ponosi opłaty w wysokości 500 złotych, więc "na czysto" zostaje mu całe 1.500 (pomijamy podatek dochodowy, bo od bezpiecznej inwestycji w obligacje także musimy zapłacić podatek - podatek Belki). Mamy więc 1.500 x 12 = 18.000 rocznie. Cena hipotetycznego mieszkania czynszowego wyniesie więc wg metodologii profesora 100 / 5.5 * 18.000 = 327.3 tys. złotych. Kurcze... i z 11.000 robi się nagle 6.5 ;) Jeśli przyjmiemy jeszcze bardziej realistyczne założenia (np. 1 miesiąc "pustostanu" w każdym roku oraz koszty remontów, powiedzmy 10.000 na 5 lat), to otrzymamy 100 / 5.5 * (18.000 - 1500 - 2000) = 263.6 tys. Hmm... czyli już tylko 5300 za m2, a więc do profesorskich 11.000 "nieco" brakuje.
Profesor zrzuca winę braku mieszkań czynszowych na przepisy ustawy o ochronie lokatorów. Poniekąd słusznie... ale gdyby wynajmowanie mieszkań to był taki super interes w obecnych czasach, pewnie jakieś firmy zdecydowałyby się na to mimo wszystko. O wynajmie pisałem już na blogu wielokrotnie - zawsze w duchu tego, że kupno mieszkania pod wynajem to w tej chwili ekonomiczny absurd (co innego w latach 2003-2004 ;) Zajmowanie się tematem mieszkań czynszowych, których nie ma oraz ich cenami, których tym bardziej nie ma, jest lekko pozbawione sensu. Jednak jeśli ktoś już takie rozważania prowadzi, to błagam... odrobinę rozsądku!

Wątek wyznaczania cen na podstawie oczekiwanej stopy zwrotu jest ciekawy, bo pokazuje, jakie ceny mieszkań można uznać za "normalne", porównując je z wynajmem. Jednak należy pamiętać, że są to wyliczenia na chwilę obecną. W przypadku metodologii profesora, gdzie benchmarkiem są polskie obligacje, zupełnie inne (niższe) ceny otrzymalibyśmy dla lat ubiegłych (spójrzmy na prezentowany przeze mnie wyżej wykres ze stooq.pl). Przy rentowności obligacji na poziomie 6.5% i naszych "realistycznych" założeniach, cena hipotetycznego mieszkania czynszowego z naszego przykładu musiałaby wynieść już tylko 181 tys. zł! W tym układzie nie dziwię się, że nikt w takie coś nie inwestuje przy cenach ponad 2-krotnie wyższych. Nawet teraz, przy bardzo niskich rentownościach obligacji, nie jest to opłacalne. Co dopiero w momencie, w którym bezpieczna, benchmarkowa inwestycja zacznie przynosić wyższe zyski.

Także tę pracę profesora oceniamy słabo... ja bym mu nie zaliczył ;)

Jak widzimy z powyższych wywodów, propaganda trwa. Mamy kolejny najlepszy moment na kupno - tym razem z podkreśleniem tego, że najlepszy moment to właściwie już był, ale teraz jeszcze też można się załapać, jeśli ktoś się szybko zdecyduje. Ceny oczywiście mają rosnąć (ba... nawet MUSZĄ rosnąć!). Nie wiadomo, czy to będzie 3, czy może 5% - wzrost jest w każdym razie nieuchronny ;) O tym, że ceny są wciąż oderwane od realnych możliwości Polaków nikt nie wspomina. O demografii też nie. Ani o możliwym (w ciągu 30 lat pewnym?) wzroście stóp procentowych. Za to podaje się obliczenia o przedziwnych założeniach, z których wynika, że ceny czegoś, co nie istnieje, rosną. Ale nawet w tej matematyce są tak duże luki, że rozkładają ją na łopatki banalne obliczenia prostego człowieka, któremu do profesury bardzo daleko ;)

Przy tej okazji chciałbym wszystkich zachęcić, aby do każdej informacji podchodzili krytycznie. Do informacji rozpowszechnianych na niniejszym blogu tym bardziej... ;)

sobota, 4 stycznia 2014

W poszukiwaniu kryształowej kuli 66

Rok 2013 zakończyliśmy na blogu stosownym podsumowaniem, więc rok 2014 zaczniemy prognozami na przyszłość. Postanowiłem przy tej okazji przedstawić 3 scenariusze dla polskiego rynku nieruchomości na najbliższy czas. 
Pierwszy z nich uznaję za całkiem prawdopodobny - powstał na podstawie znanych wydarzeń, które czekają nas w przyszłym roku oraz na podstawie mojego "wyczucia", którego dorobiłem się przez kilka lat zainteresowania tematem. Ten właśnie scenariusz zostanie oceniony na koniec roku (jeśli oczywiście dożyjemy ;)

Drugi scenariusz to coś ku pokrzepieniu serc deweloperów, pośredników oraz wiecznych marzycieli o wzrostach - z racji tego, że nie uważam, iż rynek rzeczywiście mógłby się rozwinąć w tym kierunku, całość została potraktowana z lekkim przymrużeniem oka.

Za to trzeci scenariusz, to już praktycznie zupełne science fiction... jednak nie skreślałbym go tak od razu. O ile wszystkie przedstawione wydarzenia nie mają raczej szans jednoczesnej realizacji, o tyle wystąpienie tylko wybranych z nich mogłoby w sposób bardzo znaczący zachwiać polskim rynkiem nieruchomości (i nie tylko). Chciałbym, aby na podstawie tej wersji każdy zdał sobie sprawę, że wszelkie próby przewidywania trendów na przyszłość mają sens tylko w czasie w miarę stabilnych warunków makroekonomicznych. Z racji tego, że mamy w tej chwili "czasy szalonych drukarzy", to aktualnego okresu zdecydowanie nie nazwałbym stabilnym na dłuższą metę - zobaczymy, czy już w tym roku tego rodzaju zabawa doprowadzi do przełomu, który w mojej opinii musi być przełomem negatywnym.

Abstrahując od konkretnych scenariuszy, należy mieć na uwadze, że w przyszłym roku, jak i w każdym innym, o rynku będą decydować te same, podstawowe kwestie:
  • Dostępność kredytu - przy każdej okazji podkreślam na blogu, że rynek nieruchomości zależy w ogromnym stopniu od kredytu (wszak jak każdy rynek zależy on od ilości pieniędzy, które się na nim pojawiają - ponieważ mieszkania/domy/ziemia to dość dobre zabezpieczenie dla banku, to z lubością udzielają one na nie kredytu, wielokrotnie przekraczającego udział obrotu "gotówkowego"). Najważniejsze są tu oczywiście stopy procentowe, ale należy pamiętać o roli LTV i innych aspektów, które mają wpływ na łatwość zaciągnięcia kredytu (marże, prowizje, wymagania na dochody itd.).
  • Ogólna sytuacja gospodarcza - w specyficznych okolicznościach nawet kredyt potrafi (na chwilę) stracić swoje znaczenie. Zwykle dzieje się to w czasach silnych zawirowań gospodarczych, prawie zawsze kryzysowych. Nie mam tu oczywiście na myśli bzdetów typu stopa bezrobocia publikowana przez GUS, która rośnie/spada o 1%, czy wzrostu/spadku PBK naszej zielonej wyspy, których to wartości przeciętna rodzina w ogóle nie zauważa (o ile oczywiście nie znajdzie się wśród puli nowych bezrobotnych). Chodzi mi o wydarzenia typu kryzys grecki (praktyczne bankructwo państwa), irlandzki (bankructwo systemu bankowego), czy hiszpański (obie te rzeczy na raz). Tego rodzaju wydarzenia mogą w sposób nagły doprowadzić do wywrócenia się lokalnego "porządku", także na rynku mieszkaniowym.
  • Interwencje rządowe - na szczęście rząd ma na tyle wolny proces przetwarzania, że nie jest w stanie zaskoczyć nas swoją kolejną inicjatywą (ratowania banków/deweloperów) z dnia na dzień. Tak, czy inaczej, wpływ na rynek może mieć spory (paradoksalnie, z reguły jest to wpływ negatywny). Mam tu na myśli zarówno programy "pomocowe" w stylu RnS/Mdm/Fundusz mieszkań na wynajem, jak i zdolności legislacyjne - najem okazjonalny dla firm, czy hipotetyczne wprowadzenie podatku katastralnego.
  • Sytuacja deweloperów - kondycja firm budujących mieszkania ma całkiem spory wpływ na rynek. Jeśli jest ona bardzo dobra, oznacza to z reguły wysoką dochodowość produkcji mieszkań (czy, jak to jest w polskich warunkach, produktów mieszkaniopodobnych). Jeśli produkcja jest dochodowa, bierze się za nią coraz więcej podmiotów (o ile tylko państwo specjalnie nie przeszkadza pozwoleniami, licencjami itd.). Ze względu na bezwładność tego akurat rodzaju produkcji (cykl budowy trwa zwykle 2-3 lata), deweloperzy zaczynający budowę w warunkach hossy mogą się nagle obudzić w zupełnie innej rzeczywistości (przykład hiszpański). W Polsce sytuacja branży wydawała się przez ostatnie lata w miarę stabilna - aktualnie mamy z jednej strony wzrost sprzedaży w końcówce zeszłego roku, a z drugiej upadłość Gant'a (niegdyś absolutna krajowa czołówka pod względem wielkości sprzedaży). Być może już przyszły rok pokaże, czy deweloperzy dalej będą w stanie "przetrzymać" rynek przy sprzedaży, która, moim zdaniem, będzie daleka od mini bumu z drugiej połowy 2013 roku (zwłaszcza tam, gdzie nie pomogą limity MdM).
  • Fundamenty bardziej długofalowe - o ile jest mnóstwo czynników, które mają dosyć szybkie i bezpośrednie przełożenie na sytuację rynku mieszkaniowego, o tyle nie należy zapominać o czynnikach, które decydują o tej sytuacji na dłuższą metę. Z reguły zakup mieszkania/domu jest czynnością, którą wykonuje się raz na kilka/kilkanaście/kilkadziesiąt lat, więc warto na wszystko spojrzeć z tego rodzaju perspektywy. Wpływ czynników typu demografia, czy dążenie w dłuższym czasie do "normalizacji" ceny mieszkań w relacji do dochodów (co najmniej 1m2 za średnią pensję netto) w pojedynczym roku nie będzie może specjalnie zauważalny, jednak chcąc patrzeć na rynek ze "strategicznego" poziomu, należy i takie rzeczy brać pod uwagę.
  • Blog "W domach z betonu" ;) - nigdy nie miałem ambicji wpływać na czyjeś decyzje (zwłaszcza tak poważne, jak kredyt, czy kupno mieszkania). Jednak cieszę się, że blog dorobił się już całkiem pokaźnej liczby czytelników - mam nadzieję, że za jakiś czas okaże się, iż prezentowane tu poglądy (które zdaje się podzielać większość komentatorów) były słuszne. Mam też nadzieję, że czytelnicy propagują we własnym środowisku to, co uznają za wartościowe, spośród prezentowanych zagadnień - być może dzięki temu odrobinę szybciej uzyskamy w Polsce stan bliski normalności. W końcu trudno za normalny uznać fakt, że aby zostać właścicielem(?) mieszkania 2-pokojowego w przeciętnej dzielnicy należy zaciągać na to 30-letni kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, stając się jakby "niewolnikiem" banku (centralnego). Nie jest normalne to, że zwyczajne mieszkanie stało się dobrem luksusowym, na które praktycznie nikogo nie stać (chociaż teoretycznie stać prawie każdego, dzięki magicznej "zdolności kredytowej").
Skoro wiemy już, co będzie decydowało o sytuacji na rynku mieszkaniowym w nadchodzącym roku, zobaczmy, jak mogłoby to wyglądać w praktyce.

1. Scenariusz najbardziej prawdopodobny.

Obserwując rynek mieszkaniowy przez kilka lat doszedłem do wniosku, że na nim naprawdę niewiele się zmienia. Czasem wydaje się, że aż się prosi o szybkie dostosowanie cen do realiów, a nic takiego nie zachodzi (zwłaszcza w cenach ofertowych). Wydaje się też, że większość uczestników rynku nie ma pojęcia o procesach na nim zachodzących oraz o jego powiązaniach z aktualną sytuacją finansową/kredytową/demograficzną, nie wspominając już o jakiejkolwiek wiedzy (na rynku wtórnym) na temat kosztów budowy, działek itd. Spotkałem się z bardzo wieloma osobami, które uważają, że teraz jest drogo, bo musi tak być (pomijam już tych, dla których teraz jest tanio ;) Przewaga wielkości oferty rynku wtórnego nad pierwotnym powoduje, że bardzo wiele cen jest zupełnie oderwanych od rzeczywistości - w końcu wystawiając mieszkanie na sprzedaż patrzymy po ofertach z okolicy i proponujemy cenę średnią, bądź wyższą (wszak nasze mieszkanie na pewno nie jest "średnie", tylko co najmniej dobre ;) Deweloperzy zdają się mieć większe pojęcie na temat rynku (mimo że się z tym specjalnie nie obnoszą), dlatego szybciej obniżyli ceny, zwiększając zauważalnie sprzedaż kosztem rynku wtórnego. Jednak dopóki rynek wtórny się nie "obudzi", a ludzie będą uważać, że mieszkania muszą być drogie, dopóty ciężko będzie o większe, pozytywne zmiany. Stąd właśnie wziął się taki, a nie inny scenariusz. 

A więc do dzieła!

Wejście w życie wszystkich postanowień rekomendacji SIII spowoduje, że mini bum kredytowo-deweloperski z drugiej połowy 2013 roku szybko się zakończy. W pierwszym kwartale zobaczymy jeszcze echo ostatnich spóźnialskich, składających wnioski o kredyt z LTV100% w listopadzie/grudniu, stąd sprzedaż kredytów nie spadnie zauważalnie. W drugim kwartale też nie będzie tak źle - z racji sezonowości, porównanie z pierwszym kwartałem wypadnie dość "dobrze", podobnie jak porównanie do słabego 2 kwartału roku 2013 (w którym stopy procentowe były dużo wyżej). Moim zdaniem, dopiero w drugiej połowie roku zauważymy statystyczny spadek liczby udzielanych kredytów - baza z roku 2013 będzie dość wysoka, a naganianie na ostatnie kredyty z LTV95% to już nie będzie to samo, co na kredyty zupełnie bez wkładu własnego. Jednocześnie planowany w końcówce roku wzrost stóp procentowych (o 0.5 p.p.) uświadomi kolejnym kredytobiorcom, że stopy procentowe jednak czasem rosną, przy okazji zmniejszając ogólną zdolność kredytową.

Rządowi uda się najpewniej przeforsować grabież obligacji z OFE - wątpię, aby nawet Trybunał Konstytucyjny był w stanie przeciwstawić się swoim "pracodawcom". Dzięki temu sytuacja budżetowa na chwilę się poprawi, a rząd będzie mógł nawet ogłosić, że jesteśmy jedynym(?) krajem w Europie, któremu nominalne zadłużenie spadło ;) Do wyborów to pewnie wystarczy i nie spowoduje na razie negatywnych reperkusji w gospodarce. Mit o zielonej wyspie Tuska nadal będzie podtrzymywany - być może w sondażach PiS wyprzedzi PO, ale zupełnie niczego to nie zmieni, wszak to ten sam polityczny "beton" (ciekawe, czy czytelnicy pamiętają obietnice Jarka K. o tym, że wybuduje 3 mln mieszkań - nawet, jeśli ktoś nie pamięta, to pewnie domyśla się, że nie wybudował... i to wcale nie dlatego, że chłop trochę nietęgi ;) W związku z tym wszystkim sytuacja gospodarcza większości Polaków niewiele się zmieni - usłyszymy tylko kolejne propagandowe doniesienia o wzroście średniej płacy, spadku bezrobocia (w razie czego znowu się tu zmieni metodologię obliczeń) i o niskiej inflacji. No i mieszkania nadal będą drogie, bo... tak musi być :)

MdM spowoduje, że udział rynku pierwotnego jeszcze bardziej wzrośnie (kosztem wtórnego). Wg założeń programu, w pierwszym roku ma zostać udzielonych około 25-30 tys. kredytów - ponieważ pula pieniędzy na dopłaty jest limitowana, to HB/OF zaserwuje nam z pewnością szereg artykułów o tym, że należy się spieszyć, bo pieniędzy zabraknie (paradoksalnie, to może być nawet prawda). Dzięki temu w pierwszym półroczu tym bardziej nie zauważymy spadku liczby udzielanych kredytów (za to pewnie zobaczymy spadek średniej wysokości kredytu). Spora część kredytów pójdzie do miast, gdzie limity są w okolicach aktualnych cen (Poznań, Toruń, Bydgoszcz, Trójmiasto, Łódź, Katowice, Olsztyn, Kielce). Deweloperzy z największych rynków, gdzie limity są niskie w porównaniu do cen (Warszawa, Wrocław, Kraków) znajdą się w (nie)ciekawym położeniu - obniżyć ceny do limitów i sprzedać, zanim pula MdM się wyczerpie, czy nie obniżać, ryzykując tym, że potem nie będzie już do czego obniżać? 
Tak, czy inaczej, dojdzie tu do pewnego rozwarstwienia - tam, gdzie limity odpowiadają cenom, sprzedaż deweloperów wzrośnie (czy wzrosną ceny, to zależy od tego, jak bardzo odbiegają one w dół od limitów). Natomiast tam, gdzie limity są wyższe niż ceny, sprzedaż deweloperów spadnie (zwłaszcza względem 2 połowy 2013 roku). Pamiętajmy, że MdM będzie jedyną szansą na uzyskanie kredytu w praktyce bez wkładu własnego - rynek wtórny oraz deweloperzy, których ceny są powyżej limitów, stracą tę grupę klientów (która w ostatnich latach była zadziwiająco liczna).

Fundusz mieszkań na wynajem zacznie działać i osiągnie "sprawność bojową". Zobaczymy, jakiej skali będzie to przekręt. Być może zacznie skupować to, czego deweloperzy nie mogą sprzedać (czyli to, co ma z reguły zawyżone ceny). Ostatnie doniesienia w temacie, mówiące o tym, że fundusz ma kupować mieszkania w najlepszych lokalizacjach, aby nie było problemu z ich późniejszym wynajmem, kłócą się nieco z ideą kupowania całych budynków w celu łatwiejszej administracji. Kto wie... może "wybrani" już takie rzeczy budują i to od nich fundusz zakupi mieszkania w "cenie rynkowej"? Pozostaje mieć (bardzo wątpliwą) nadzieję, że Fundusz zajmie się budową "na własną rękę", stawiając się niejako w roli dewelopera. Jednak tego typu podejście, z racji faktu, że jednocześnie byłoby bardzo słuszne oraz żaden deweloper by się na tym nie dorobił, należy chyba uznać za zupełnie niemożliwe ;) Tak, czy inaczej, jakieś tam mieszkania na wynajem się pojawią - nie wierzę, że ich cena będzie niższa o 25% niż rynkowa, bo wtedy chętnych byłoby na pewno więcej niż mieszkań i trzeba by przyjąć jakiś klucz przydziału (mógłby być partyjny, ale przed wyborami to tak trochę głupio narażać się na oskarżenia). Pewnie więc jako "rynkowa" zostanie przyjęta jakaś tam modyfikacja średniej ofertowej, co po odjęciu 25% da cenę odpowiadającą cenie realnej. Ze względu na początkowo niezbyt dużą skalę działalności funduszu, nie wpłynie on zauważalnie w najbliższym roku na ogólne ceny wynajmu.

Liczba studentów zmniejsza się z roku na rok, jednak w ciągu pojedynczego roku nie jest to ogromna zmiana (poniżej 100.000 w całym kraju). Dlatego rynek wynajmu także i z tej strony nie dozna szoku. Ceny będą powoli spadać, podążając tym samym trendem co ceny kupna. Liczba ofert wynajmu/sprzedaży będzie powoli rosła (poza zmniejszeniem się roczników "młodych" mamy coraz szybszy ubytek roczników "starych"), ale przy technice wystawiania ofert zgodnych ze średnią ceną w okolicy nie wpłynie to specjalnie na poziom cen.
Pozytywną i zauważalną zmianę może wprowadzić dopiero wynajem komercyjny mieszkań na szerszą skalę (dzięki zapisowi w ustawie o MdM, firmy mogą ominąć postanowienia ustawy o ochronie lokatorów, znacznie utrudniające tego rodzaju działalność). Jednak nie spodziewałbym się specjalnych efektów już w przyszłym roku. Aby taka działalność miała sens, firma wynajmująca musiałaby w całym procesie pominąć dewelopera - to oznacza konieczność zbudowania mieszkań na własną rękę, co trochę trwa. 
Deweloperzy na razie będą starali się mieszkania sprzedawać, ale kto wie... tam, gdzie limity MdM tego nie ułatwią, mogą pojawić się programu wynajmu mieszkań bezpośrednio od deweloperów na większą skalę (co byłoby bardzo pozytywną zmianą). Po niezłej końcówce zeszłego roku nie spodziewam się też spektakularnych bankructw dużych deweloperów - chyba że któraś firma ma w swoich aktywach dużo działek kupowanych na kredyt w szczycie bumu (z czego zasłynął Gant). Zobaczymy, kto pierwszy zacznie powszechnie obniżać ceny do limitów programu i tego właśnie uznamy za pierwszego w kolejce do problemów ;)

W scenariuszu "standardowym" zakładam, że ogólna sytuacja gospodarcza na świecie, która mogłaby zachwiać polskim rynkiem nieruchomości, niewiele się zmieni. Amerykanie po próbie ograniczenia drukowania będą musieli do niego powrócić (z powodu rosnącej rentowności obligacji), a kolejne przepychanki odnośnie limitu zadłużenia skończą się tak, jak zawsze, czyli jego podniesieniem lub kolejnym zawieszeniem. Spowoduje to dalsze odsunięcie w czasie nieuchronnych problemów. W Europie pojawiające się problemy kolejnych krajów (Holandia, Francja) spowodują co najwyżej rozpoczęcie druku na szerszą skalę także i na naszym kontynencie. Bankruci w stylu Grecji, Hiszpanii, czy Portugalii otrzymają dalszą "pomoc", zwiększając jednocześnie podatki, co tylko pogorszy ich położenie w praktyce (ale nadal pozwoli na uniknięcie klasycznego bankructwa). Ewentualny skup obligacji niewypłacalnych krajów przez EBC nie będzie na rękę Niemcom, ale na fali pozytywnej sytuacji gospodarczej w kraju nie decydują się oni (na razie) na opuszczenie strefy Euro. Stopy procentowe pozostaną więc na całym świecie na ultra niskich poziomach, co pozwoli przetrwać kolejny rok większości zakredytowanych (zwłaszcza w CHF).

Blog "W domach z betonu" będzie się powoli rozwijał, a liczba czytelników będzie systematycznie rosła (szkoda, że w tym przypadku "sky is not the limit" ;) Niemniej, nie zdoła to niczego zmienić w powszechnej świadomości Polaków, którzy w dalszym ciągu będą się zaczytywać w onetach i innych pudelkach, w których pośród natłoku artykułów o mamie Madzi przemyci się czasem jakąś "analizę" Bartka o tym, że mamy dalszy etap stabilizacji, ogólnie jest już tak tanio, jak w 2006 roku no i najwyższy czas kupować, bo zabraknie.

2. Scenariusz dla "optymistów" (wszak wg oficjalnej propagandy to właśnie zwolennicy wzrostów cen są optymistami, a zwolennicy spadków, czyli powrotu do normalności, to podobno pesymiści ;)

Ten scenariusz, potraktowany lekko z przymrużeniem oka, jest ukłonem w stronę deweloperów, pośredników i bankierów (ze specjalną dedykacją dla naszych ulubieńców - Bartka T., Oli Sz. i Marka W.) 

No, to jedziemy.

Rachityczne ożywienie polskiej gospodarki w 2014 roku skłoni orły polskiej finansjery z Rady Polityki Pieniężnej nie tylko do niepodwyższania stóp procentowych, ale i do ich dalszej obniżki. W odpowiedzi banki jeszcze bardziej podniosą marże kredytów hipotecznych, ale nikt tego nie zauważy, bo w końcu "klient i tak będzie miał taniej" ;) HB/OF ogłosi kolejny spośród najlepszych momentów na zakup mieszkania, wyliczając jednocześnie historyczne maksima na wszelkich indeksach dostępności mieszkań/kredytów, z naczelnym hasłem: "Jeszcze nigdy tak wielu nie mogło pożyczyć tak wiele na tak niewiele!".
Pomimo całego wysiłku ludzie jakoś podejrzanie mało ochoczo rzucą się na super warunki kredytowania, więc wycofany zostanie zapis rekomendacji SIII, ograniczający maksymalne LTV, pozwalając na stosowanie dowolnej wartości, zapisanej w strategii zarządzania ryzykiem poszczególnych banków. W odpowiedzi na to cała grupa banków Leszka zapisze w statucie, że ryzyko jej w ogóle nie obchodzi (w końcu w razie czego cały biznes uratuje państwo) i zacznie udzielać kredytów z LTV130%, głównie za pośrednictwem niezależnych doradców finansowych (którzy od nadmiaru klientów zrobią się aż fioletowi ;)

Przy całym tym bumie deweloperzy, zgodnie z zapowiedziami, praktycznie przestaną budować, aby ceny rosły jeszcze szybciej (zajmując się przejściowo handlem pietruszką). Nowych mieszkań zacznie więc brakować, a z ukrycia (albo z kawiarni), w glorii i chwale wyjdzie Ola Sz. Tuż za nią podążać będą Marek W z dr'em Grząbką (po tym, jak Warszawa cenami daleko w tyle zostawi Madryt ;)
Wyceny giełdowe spółek deweloperskich wrócą w okolice kosmicznych szczytów z roku 2008, a prezes JWC zakupi sobie na tę okoliczność kolejny luksusowy jacht, ewentualnie jakiś podrzędny klub piłkarski ;) Wierzyciele Ganta zostaną spłaceni z nawiązką po sprzedaży działek budowlanych, dla cen których w tej sytuacji "sky is the limit" to będzie mało powiedziane. Na rynku zapanuje euforia, a babcie w kolejkach do warzywnika będą jak mantrę powtarzały: "Kto nie kupił, przegrał życie (po raz drugi!)". Jako wisienkę na torcie Leszek wzniesie kolejny (przynajmniej w planach) najwyższy apartamentowiec zielonej wyspy, nazwany tym razem "Babel tower", ewentualnie nieco skromniej - "Sky power".

Przejęcie przyszłych emerytur przez rząd zostanie ocenione przez agencje ratingowe jako genialny plan premiera i byłego najlepszego ministra finansów w Europie Wschodniej. Polska uzyska rating na poziomie AAA od wszystkich agencji - aby wykorzystać tak sprzyjające warunki i możliwość zapożyczania państwa na śmiesznie niski procent, usunięte zostanie konstytucyjne ograniczenie na wysokość zadłużenia (60% PKB), a jednocześnie po raz kolejny "poprawiona" zostanie metodologia liczenia długu, aby już nigdy żaden próg nie przeszkadzał w prowadzeniu jedynie słusznej polityki galopującego zadłużenia.
Unijne miliardy będą do nas płynąć szerokim strumieniem, rozlewając się po pustych autostradach, na których z racji cen przejazdów w ogóle nie będzie ruchu oraz na polach wszelkiej maści rolników z Marszałkowskiej, uprawiających to, na co akurat dopłaty będą największe (może cytrusy, albo inne, charakterystyczne dla naszego regionu, cuda natury). W kraju zapanuje ogólny dobrobyt, 2 miliony Polaków wróci z emigracji, dzięki czemu Bartek będzie mógł obwieścić, że nie brakuje już 1.5 mln mieszkań, a aż 3.5 mln (wszak teraz małżeństwa są niemodne i każdy musi mieszkać w odrębnym mieszkaniu). Dzięki ideologii gender wzrośnie dzietność na niespotykaną wcześniej skalę - rodzice będą mogli "produkować" potomstwo bez obaw o to, czy urodzi się chłopiec, czy dziewczynka (w końcu to przecież żadna różnica).

Limity w MdM zostaną podniesione (mnożnik kosztu odtworzeniowego wzrośnie co najmniej do 2), a Fundusz mieszkań na wynajem wykupi resztę mieszkań deweloperskich, jeszcze bardziej ograniczając podaż dla "wygłodniałej" mieszkań "ulicy". Dzięki temu bez problemu zaczną się sprzedawać wszelkiej maści przytulne i rozkładowe mieszkania, 24-metrowe apartamenty oraz nieruchomości wymagające odświeżenia (najlepiej z użyciem buldożera).

Blog "W domach z betonu", z racji całkowitego rozminięcia się propagowanych idei z rzeczywistością, straci wszystkich czytelników, zyskując jednocześnie przezwisko "W głowach z betonu". Sam autor przeprosi za popełnione błędy w rozumowaniu i wraz z Rudą wyemigruje do Szwajcarii, walczyć tam z pęczniejącą bańką na rynku mieszkaniowym ;)

3. Scenariusz, w którym sobie poszalałem.

To właśnie ten scenariusz miał być nieprawdopodobny, jednak po napisaniu poprzedniego może to być trochę trudne ;) Tak, czy inaczej, przedstawię tu wariant pesymistyczny, który w całości nie ma szans na spełnienie, za to nawet jego pojedynczy element może zachwiać polskim rynkiem mieszkaniowym. 

Zaczynajmy więc.

Zbliżający się po raz kolejny teatr z podnoszeniem limitu zadłużenia USA tym razem okaże się przełomowy. Amerykanie dojdą wreszcie do konstruktywnego wniosku, że dalej tak się już nie da i trzeba ogłosić bankructwo, nazwane roboczo "restrukturyzacją zadłużenia". Amerykańskie obligacje stracą 20% swojej wartości, powodując znaczny wzrost rentowności ich nowych emisji. W celu ochrony dolara przed całkowitym upadkiem FED będzie zmuszony do drastycznego podniesienia stóp procentowych. Sytuacja w Europie zacznie wyglądać podobnie - po podniesieniu stóp przez EBC oficjalne bankructwo ogłoszą Grecja, Portugalia, Irlandia, Hiszpania i Włochy, a Niemcy, w celu ratowania własnej gospodarki i systemu bankowego, wyjdą ze strefy Euro. Szwajcaria także podniesie stopy, rezygnując jednocześnie ze sztywnego powiązania kursu swojej waluty z Euro, które w tej sytuacji bardzo szybko przestanie istnieć.
Gwałtowna zmiana stóp procentowych spowoduje całkowite załamanie się rynku derywatów, w wyniku czego zbankrutuje większość banków inwestycyjnych (i nie będzie miał ich już kto ratować). Z rynku totalnie zniknie zaufanie i praktycznie przestanie istnieć rynek pożyczek międzybankowych, przekładając się na dramatyczny spadek akcji kredytowej.

Wraz z podniesieniem stóp procentowych przez Szwajcarów, nastąpi nagłe umocnienie się CHF względem wszystkich "śmieciowych" walut typu EUR, PLN, USD (z wyjątkiem nowej Deutche Marki). Większość z polskich kredytów frankowych straci należyte zabezpieczenie, a wzrost wysokości raty spowoduje masowe zaprzestanie spłaty. Podobnie będzie z kredytami w PLN, których oprocentowanie wzrośnie wraz z podwyżką stóp procentowych w Polsce (wprowadzoną w celu ratowania PLN przed podzieleniem losu dolara). Dojdzie do wysypu licytacji komorniczych, co jeszcze bardziej zwiększy aktualną, wysoką podaż. Ponieważ jednocześnie akcja kredytowa praktycznie zniknie, jedynymi klientami będą ci z gotówką - z racji gigantycznej przewagi podaży nad popytem, ceny spadną do poziomów, o których nie śniło się filozofom ;)
Zanim nasz rząd zauważy problem, będzie jak zwykle o wiele za późno - do tego początkowo będzie się on zajmował bardziej istotnymi sprawami, pokroju kolejnej generacji dopalaczy, czy zegarkami ministrów (w ostateczności jakiś poseł/posłanka zmieni płeć), by na końcu "ratować" sytuację kolejnymi podatkami - tym razem będzie to może podatek katastralny.

Firmy deweloperskie nie będą w stanie sprostać konkurencji komorników, bo ceny sprzedaży spadną znacznie poniżej kosztów budowy. Pożegnamy je wtedy ze smutkiem... Podobny los spotka pośredników, którym nikt nie będzie chciał płacić wysokich prowizji z własnych, ciężko zarobionych pieniędzy (z pożyczonych jest to przecież o wiele łatwiejsze).

Trybunał Konstytucyjny uzna kradzież pieniędzy emerytów przez rząd za kradzież, w związku z czym zmiany w OFE zostaną zablokowane, co spowoduje "zawał" przyszłorocznego budżetu, a za nim całych finansów publicznych. Nagle pryśnie mit o zielonej (kredytowej) wyspie i wreszcie, zgodnie z zapowiedziami premiera, staniemy się drugą Irlandią (bankrutując razem z nią). Z racji tego, że bardzo duża część polskich obligacji znajduje się w rękach zagranicznych "inwestorów", próba pozbycia się przez nich tych papierów będzie powodowała jeszcze większą presję na spadek wartości PLN.

MdM z racji zamrożenia akcji kredytowej straci jakiekolwiek praktyczne znaczenie, a Fundusz mieszkań na wynajem zostanie zlikwidowany z powodu ważniejszych wyzwań, stojących w tym czasie przed BGK (np. ratowanie banków).

Cała sytuacja doprowadzi do upadku rządu, a do władzy dojdzie JKM :) Wprowadzi on konstytucyjny wymóg zrównoważenia budżetu, likwidację podatku dochodowego oraz większości "socjału", na koniec wprowadzając reformę systemu monetarnego w oparciu o ideę rezerwy całkowitej i własności banku centralnego jako niezbywalnego prawa każdego obywatela (nie wiem, czy takie coś jest w programie ;)

Blog "W domach z betonu" będzie bił rekordy popularności, a autor zostanie okrzyknięty wizjonerem, zostając jednocześnie zaproszonym do Kuby Wojewódzkiego ;) Zaproszenie oczywiście odrzuci, bo to wstyd występować w propagandowej telewizji.

I to chyba tyle w wariancie (naprawdę) pesymistycznym.


Podsumowując dzisiejsze rozważania... jest kilka podstawowych czynników, jak szeroko rozumiana dostępność kredytu, sytuacja gospodarcza, czy rządowa polityka mieszkaniowa, które będą z pewnością miały wpływ na sytuację rynku nieruchomości w przyszłym roku. Jako najbardziej prawdopodobny wybrałem scenariusz, w którym na rynku w rzeczywistości niewiele się zmieni. Ludzie nadal będą brać kredyty (może zamiast 30 lat będzie to 25), ale ze względu na nieco mniejszą ich dostępność (ograniczenie LTV, początek wzrostów stóp procentowych) ceny będą powoli spadać. Na systemowe rozwiązanie problemów mieszkaniowych przez rząd w ogóle nie liczę, więc zostanie nam MdM, który moim zdaniem także wpłynie na ceny w kierunku ich spadku (do momentu aż zostanie podniesiony mnożnik, co jednak raczej nie nastąpi w przyszłym roku). Fundusz mieszkań na wynajem będzie "walczył dzielnie" i okaże się klapą dopiero za kilka lat. Być może padnie kolejny deweloper (mam nawet swoich faworytów ;) ale nie będzie to miało wielkiego znaczenia dla rynku (tak, jak teraz niewielkie praktyczne znaczenie ma upadek Ganta).

Ogólnie rzecz biorąc obawiam się, że ci, którzy spodziewają się spektakularnych zmian na rynku, zostaną rozczarowani (też się tak rozczarowałem w latach 2008-2009 ;) Nie zmienia to jednak faktu, że wystąpienie praktycznie dowolnego wydarzenia ze scenariusza trzeciego może wywrócić wszystko do góry nogami... czego w nadchodzącym roku nam wszystkim życzę! ;)