Kiedy kupię mieszkanie? 28

Niedawno zadano mi ciekawe pytanie – znakomita większość wpisów na tym blogu sugeruje, że mieszkania są wciąż (zbyt) drogie i teraz nie mamy do czynienia z dobrym momentem na kupno, więc... kiedy ja kupię mieszkanie?

Odpowiedź wydaje się być prosta – w ogólności kupowałbym mieszkanie wtedy, kiedy będą one tanie (rym wyszedł przypadkowo ;) Jednak to nie jest do końca dobra odpowiedź. Ale może po kolei.

Przesłaniem tego bloga nie jest w żaden sposób wpływać na decyzję „mieszkaniowe” czytelników. Zresztą... trudno, żeby podejmowanie tak ważnych życiowych decyzji, jaką jest aktualnie zakup (często tak naprawdę pożyczka) własnego (często bankowego) lokum opierać na wpisach początkującego bloggera ;) Jak już pisałem wielokrotnie, można bardzo dużo poczytać na temat mieszkań – jednak zwykle są to „analizy” wszelkiej maści pośredników, doradców(?) kredytowych oraz deweloperów. I tego typu wywodów w ogóle nie warto czytać. Ponieważ poza takimi artykułami niewiele zostaje do czytania, to postanowiłem samemu coś napisać – stąd właśnie pomysł na tego bloga. Mam przy tym nadzieję, że sporo czytelników znajdzie na tym blogu informacje, które będą dla nich przydatne, albo chociaż ciekawe. Decyzja o kupnie mieszkania jest często decyzją podejmowaną raz na kilkadziesiąt lat, z użyciem ogromnych środków, których większość klientów nie posiada (i nigdy posiadać nie będzie). Dlatego drugim celem tego bloga jest zachęcenie czytelników do podejmowania decyzji świadomie, dysponując możliwie dużą wiedzą. O ile uważam, że mieszkania są w polskich warunkach sporo za drogie (zwłaszcza w Warszawie), o tyle nie uważam, że w związku z tym mieszkań nie należy kupować (tudzież pożyczać/wynajmować od banku). Wszystko jest kwestią potrzeb oraz posiadanych pieniędzy (z posiadaniem jedynie „zdolności kredytowej” to byłbym już ostrożny). 

W dalszej części artykułu będę pisał o kupnie mieszkania, co jest pewnym skrótem myślowym. Wszak ciężko jest mówić o „kupnie”, mając na uwadze, że większość transakcji odbywa się ze znacznym udziałem kredytu, co z „prawdziwym” kupnem ma w gruncie rzeczy niewiele wspólnego. Przyzwyczaiłem się, że, jeśli coś kupuję, to ta rzecz należy do mnie i, zgodnie z prawem własności, mogę ową rzeczą dowolnie rozporządzać. Jak można rozporządzać mieszkaniem kupionym na kredyt, łatwo się przekonać, nie płacąc kilku rat w terminie.

Ale może do rzeczy... kupno mieszkania jest typowym problemem optymalizacyjnym, więc dobrze by było, aby podjęta decyzja była możliwie najlepsza. Tyle tylko, że przestrzeń kryteriów owej optymalizacji jest bardzo szeroka. W niniejszym blogu skupiam się na kwestiach finansowych, a poza nimi jest przecież jeszcze mnóstwo innych. Dla niektórych mityczne wbicie gwoździa w ścianę (którego podobno nie można dokonać w mieszkaniu wynajmowanym;) warte jest wszystkich pieniędzy. Niektórzy kupno mieszkania (nawet na kredyt) wiążą z poczuciem stabilizacji, czasem nawet z prestiżem społecznym. Inni uważają, że spłacając kredyt, spłacają własne mieszkanie, a wynajmując „napychają” kieszeń właściciela (co akurat w aktualnych czasach zupełnie mija się z prawdą – po szczegóły zapraszam do wpisu: Czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem?). Niektórzy wreszcie nie mogą już mieszkać "u mamusi" i muszą pójść na swoje (mimo tego, że to "swoje" jest najczęściej bankowe, a bank darzy człowieka raczej mniejszym uczuciem, niż własna matka ;) 

Jest wiele aspektów, które swoją wagą mogą przyćmić kwestie finansowe, jednak one znacznie wykraczają poza tematykę tego bloga (oraz oczywiście poza wiedzę autora;)

Dlatego na pytanie, kiedy kupię mieszkanie, odpowiem tylko i wyłącznie z punktu widzenia kwestii finansowych oraz logistycznych.

Jak napisałem we wstępie, mieszkanie warto kupić wtedy, kiedy jest tanie. Kiedy jest drogie, motywacja do kupna musi być kwestią pozafinansową. W ogólności, mieszkania są jak każdy inny towar konsumpcyjny - cena (w pewnych granicach, które jednak w tym przypadku są dość szerokie) zależy od możliwości nabywczych klientów. W przypadku produktów pierwszej potrzeby, których wytworzenie nie jest specjalnie skomplikowane i może się za to wziąć potencjalnie każdy, cena bardzo silnie zależy od kosztów ich wytworzenia. Mam tu na myśli chociażby żywność - ze względu na dużą konkurencję w produkcji chleba, uzyskiwana marża nie jest wysoka, a główny składnik ceny końcowej to właśnie koszt produkcji. W przypadku produktów już nie pierwszej potrzeby, za to produkowanych na skalę masową (która najczęściej może się jeszcze szybko zwiększyć), cena także zależy głównie od kosztów produkcji, a tylko w małym stopniu od siły nabywczej klientów. Weźmiemy tu pod uwagę konkretny model samochodu - przy nagłym wzroście zainteresowania klientów, producent zwiększy po prostu produkcję i szybko zaspokoi popyt, nie zmieniając praktycznie ceny. Gdyby zauważalnie zwiększył cenę, jego auto przestałoby być konkurencyjne i nagle popyt przeniósłby się w kierunku innych modeli. 

Z mieszkaniami jest natomiast nieco inaczej. Podaż jest względnie stała i trudno nagle ją zwiększyć - proces budowlany trwa minimum 2 lata, na ogół jest jednak zauważalnie dłuższy. Wymagane są przeróżne pozwolenia oraz odpowiednio wysoki kapitał inwestycyjny, więc przy wzroście liczby klientów nie da się szybko powiększyć liczby dostępnych mieszkań. W takim przypadku rynek reaguje zmianą ceny. Liczba klientów na mieszkania jest bardzo dobrze powiązana z dostępnością kredytu - o ile liczba osób kupujących mieszkanie za gotówkę specjalnie się nie zmienia, o tyle liczba osób finansujących zakup mieszkania z użyciem kredytu bankowego silnie zależy od oprocentowania tego kredytu (czyli w praktyce od wysokości stóp procentowych). Dlatego mieszkanie kupiłbym wtedy, kiedy stopy procentowe będą wysokie, a nie wtedy, kiedy będą niskie (aktualnie mamy w Polsce historyczne minimum w tej kwestii). Wynika to z prostego faktu - wysokie stopy oznaczają niższy możliwy do uzyskania kredyt przy tych samych dochodach. Przy wzroście stóp liczba potencjalnych klientów się zmniejsza (ewentualnie zmniejsza się maksymalna kwota, jaką ci sami klienci są w stanie zapłacić/pożyczyć), co z czasem wymusza spadek cen. W Polsce mamy tego bardzo dobry przykład - w czasach, w których udzielano śladowej liczby kredytów mieszkaniowych (ze względu na wysokość stóp procentowych), dostępność mieszkań (liczona jako liczba metrów, które można kupić za przeciętne wynagrodzenie), była znacząco wyższa niż teraz.

Podsumowując... cena mieszkania zależy bardzo mocno od wysokości stóp procentowych - ponieważ ja chciałbym kupić mieszkanie wtedy, kiedy będzie tanie, to kupiłbym je przy możliwie wysokich stopach procentowych (a dokładniej w okolicach pierwszych planowanych obniżek stóp z wysokiego poziomu)

Ale to tylko jedna z przesłanek...

Jest wiele czynników, opisanych wcześniej na tym blogu, które uznawane są za fundamenty cen mieszkań. Mam tu na myśli chociażby relację ceny metra kwadratowego do średniej pensji (netto) w danym regionie. Jeśli jest ona bliska 1, można uznać, że cena mieszkania jest "odpowiednia". Dodatkowo przyjmuje się 3 progi opłacalności kupna mieszkania, na podstawie aktualnych cen wynajmu. Jeśli rentowność wynajmu (czyli stosunek rocznych zysków z wynajmu do ceny mieszkania) jest poniżej 4%, uważa się, że mieszkania są drogie. Jeśli rentowność jest między 4 a 8%, uznaje się, że zakup mieszkania warto rozważyć, aczkolwiek nie jest to sytuacja jednoznaczna. Jeśli natomiast rentowność jest powyżej 8%, oznacza to, że mieszkania są po prostu tanie. We wpisie na temat (nie)opłacalności kupna mieszkania na wynajem wyszła nam szacunkowa rentowność (z uwzględnieniem często pomijanych kosztów) w okolicach 3-3.5% (dla typowego mieszkania w Warszawie). 

Kupiłbym więc mieszkanie wtedy, kiedy cena wynajmu byłaby dwukrotnie wyższa niż teraz (co jednak trudno sobie wyobrazić), albo cena kupna byłaby dwukrotnie niższa (na razie równie trudne do wyobrażenia;)

Ważnym elementem przy zakupie jest koszt wybudowania mieszkania. O ile cena niespecjalnie od niego zależy (może być tak, jak teraz, znacznie wyższa, ale może być też i znacząco niższa), to jednak jest to niezła wartość porównawcza. Jakie są aktualne koszty budowy opisywałem w swoim pierwszym wpisie:

Jaki właściwie jest koszt wybudowania mieszkania?

Kupiłbym mieszkanie wtedy, kiedy cena metra kwadratowego odpowiadałaby kosztom budowy, powiększonym o maksymalnie 20% (w cywilizowanych krajach rentowność inwestycji deweloperskich waha się w granicach 10-15%). I dotyczy to tak samo rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Kolejnym aspektem jest kwestia finansowania - kupiłbym mieszkanie wtedy, kiedy byłoby mnie na nie stać, niezależnie od wszystkiego. Dla mnie oznacza to tyle, że posiadałbym takie oszczędności, aby kupić mieszkanie bez udziału kredytu. A jeśli już brałbym kredyt, to maksymalnie na połowę wartości mieszkania. W optymalnym przypadku mam tu też na myśli kredyt ze stałym oprocentowaniem (rzecz póki co praktycznie niespotykana w Polsce). 

Dodatkowo brałbym pod uwagę aktualną perspektywę gospodarczą kraju oraz tendencję na rynku mieszkań. Kupiłbym mieszkanie wtedy, kiedy byłoby znaczące prawdopodobieństwo wzrostu cen w niedalekiej przyszłości. Na pewno nie kupiłbym mieszkania w momencie, w którym ceny spadają, albo mają do spadku duży potencjał. Niestety(?), jak opisywałem w artykule:
11 powodów, dla których ceny mieszkań spadną

tego rodzaju sytuacja w Polsce raczej nie zdarzy się szybko (o ile w ogóle). 

Chociaż tu trzeba przyznać, że ciekawym momentem byłoby wejście Polski do strefy Euro. O ile wierzę, że Polska jednak do strefy nie wejdzie (i bynajmniej nie liczę na mądrość naszych polityków tylko na to, że strefa Euro szybciej zdąży się rozpaść niż my zdążymy do niej wejść), o tyle, gdybym się mylił, to mielibyśmy bardzo ciekawy moment na rynku mieszkaniowym (a właściwie kredytowym). Aktualnie stopy procentowe w strefie Euro są na poziomie 0.5% - gdyby taka sytuacja utrzymała się do momentu wejścia Polski do strefy, to oprocentowanie kredytów mieszkaniowych mogłoby w Polsce jeszcze znacznie spaść. To najpewniej powstrzymałoby na jakiś czas spadki cen, być może powodując także chwilowy mały boom (ze względu chociażby na sytuację demograficzną nie spodziewałbym się dużego boom'u ;) Oczywiście, stopy procentowe w strefie Euro w momencie potencjalnego wejścia do niej Polski mogą osiągnąć poziom z 2008 roku, czyli około 5.5%... tylko wtedy taki moment nie byłby ciekawy ;)

Z kolei momentem wyjątkowo ciekawym, ale jednak oddziałującym bardzo silnie na szybkie spadki cen, byłoby wprowadzenie w Polsce, popularnego na zachodzie, podatku katastralnego (czyli podatku od wartości nieruchomości). Z pewnością nie kupiłbym mieszkania, gdyby oficjalnie zanosiło się na taki podatek. Poczekałbym do momentu jego wprowadzenia i pojawienia się pierwszych konsekwencji. Ciekawe, czy w obliczu piętrzących się trudności budżetowych, rządzący zdecydują się kiedyś na to, swego rodzaju samobójcze politycznie, rozwiązanie.

Poza kwestiami typowo finansowymi, jest jeszcze kilka aspektów z pogranicza finansów oraz szeroko rozumianej logistyki, które chciałbym pokrótce opisać.

Mieszkanie kupiłbym wtedy, kiedy towar, który będę kupował, można by z pełną świadomością nazwać mieszkaniem. Odpadają więc wszelkie salono-kuchnie i mieszkania z widokiem na sąsiedni blok, oddalony o kilkanaście metrów, tudzież na "spacerniak" dla mieszkańców, zwany dumnie "patio". Niestety, ze względu na aktualnie nadal wysokie ceny ziemi, większość nowych inwestycji deweloperskich nie spełnia tego warunku. Dużo lepsze są pod tym względem budynki sprzed 2004 roku, a najlepsza jest paradoksalnie wielka płyta (która z kolei odpada z wielu innych względów ;)

Wydaje mi się, że nie warto kupować mieszkania "przejściowego". Często jest tak, że ludzie kupują małe mieszkanie z zamiarem przeprowadzki do większego mieszkania w przyszłości. Tu rodzi się szereg problemów - po pierwsze, koszty późniejszej sprzedaży i kupna nowego mieszkania są całkiem spore i taka "zamiana" generuje dużo wyższe koszty niż sama tylko różnica w cenie obu mieszkań (nie wspominając już o ilości czasu i problemach logistycznych, które się z tym wiążą). Poza tym, jeśli mieszkanie jest kupione na kredyt i jego wartość zauważalnie spadnie, może się okazać, że po kilku latach spłacania do spłaty jest więcej niż aktualna wartość mieszkania (doświadczają tego w tej chwili chociażby kredytobiorcy frankowi, chociaż nie tylko oni). Jeśli miałbym kupować mieszkanie, kupiłbym mieszkanie "docelowe".

Z poprzednim postulatem nie jest jednak tak prosto - trudno powiedzieć, czy mieszkanie, wydające się być docelowym, za kilka lat będzie dalej spełniało nasze wymagania. W dzisiejszych czasach mało kto pracuje wiele lat w tym samym miejscu. Może się okazać, że w związku z nową pracą aktualna lokalizacja mieszkania jest niezbyt korzystna. O ile w przypadku mieszkania wynajmowanego przeprowadzka nie stanowi specjalnego problemu, o tyle posiadanie własnego/bankowego mieszkania dosyć skutecznie taką przeprowadzkę utrudnia. Dodatkowo, jeszcze większy problem pojawia się przy pomysłach typu zmiana miasta, czy nawet kraju, w którym chce się mieszkać. Jeśli mieszkanie jest kupione za własne pieniądze, albo na kredyt, który może być spłacony pieniędzmi ze sprzedaży tego mieszkania (mam tu na myśli niskie LTV lub wzrost, albo przynajmniej utrzymanie wartości mieszkania), to problemem jest właściwie tylko wysiłek, który trzeba włożyć w przeprowadzenie całego procesu. Jeśli jednak wartość mieszkania nie pozwala spłacić kredytu, to ewentualna przeprowadzka może stanowić problem nie do przeskoczenia. Podsumowując... mieszkania nie kupowałbym wtedy, kiedy moja sytuacja zawodowo-rodzinna byłaby niestabilna. A kupiłbym wtedy, kiedy dana lokalizacja zostałaby przeze mnie uznana za korzystną w długim okresie czasu.

Oczywiście nigdy nie kupiłbym tzw. dziury w ziemi. Z natury jestem ufny, jednak kupno obietnicy wybudowania mieszkania przez firmę, za którą nikt praktycznie nie odpowiada osobiście, to już dla mnie przesada. Poza tym, klient, który podpisał już umowę, często traktowany jest "z góry", bo nie bardzo może się wycofać i nie trzeba już o niego zabiegać. Kiedyś to się pewnie zmieni, jednak nauka, którą można uzyskać na wielu forach internetowych, opisujących praktyki stosowane przez deweloperów, każe być w tej kwestii bardzo ostrożnym. Kupiłbym tylko takie mieszkanie, które po pierwsze jest gotowe (i oddane do użytkowania), a po drugie, dobrze określony jest plan zagospodarowania najbliższej okolicy - bardzo lubię drogi eskpresowe/autostrady, jednak nie chciałbym, żeby któregoś dnia taka piękna droga wyrosła pod moimi oknami.

Być może kupię mieszkanie w ramach programu MdM ;) Pół żartem, pół serio... jeśli warszawscy deweloperzy dostosowaliby swoją ofertę do limitu MdM (co najpewniej z czasem nastąpi, przynajmniej w niektórych dzielnicach), to w praktyce oznaczałoby cenę mieszkania na poziomie lekko powyżej 5 tys./m2. Gdyby tak w tej cenie zaoferowali mieszkanie wykończone oraz dorzucili miejsce garażowe gratis, to byłaby oferta godna rozważenia :) Oczywiście nie wydaje się to możliwe już w przyszłym roku trwania programu. Podobnie nie wydaje się możliwe, że sprzedawcy z rynku wtórnego zauważą szybko, że czas stosownie obniżyć ceny, skoro do mieszkań deweloperskich można uzyskać dopłatę rzędu 10-15% a do ich mieszkań nie można - ze szkodą dla samych siebie.

Jest wiele aspektów, które należy brać pod uwagę, planując kupno mieszkania. W tym wpisie skupiłem się tylko na tych podstawowych - typowo finansowych i logistycznych, mając świadomość, że istnieje wiele innych, dla niektórych osób dużo ważniejszych. 

Odpowiadając ostatecznie na tytułowe pytanie - w idealnym przypadku kupiłbym mieszkanie, którego cena za metr kwadratowy odpowiada przeciętnemu wynagrodzeniu i nie jest wyższa od kosztów budowy o więcej niż 20%. I to tylko w przypadku, w którym kupno w porównaniu z wynajmem podobnego mieszkania byłoby bardziej opłacalne. Kupiłbym je za gotówkę lub kredyt z maksymalnym LTV na poziomie 50% (ze stałym oprocentowaniem). Mieszkanie to powinno mieć oddzielną kuchnię, widok z okna na coś innego niż beton oraz wielkość odpowiednią dla rodziny w XXI wieku. Dodatkowo, na pewno byłoby to mieszkanie już istniejące oraz znajdowałoby się w miejscu, które byłoby korzystne dla mnie i mojej rodziny w dłuższej perspektywie.

Ale takie rzeczy to pewnie tylko w Erze... ;)