niedziela, 6 października 2013

Kiedy kupię mieszkanie? 24

Niedawno zadano mi ciekawe pytanie – znakomita większość wpisów na tym blogu sugeruje, że mieszkania są wciąż (zbyt) drogie i teraz nie mamy do czynienia z dobrym momentem na kupno, więc... kiedy ja kupię mieszkanie?

Odpowiedź wydaje się być prosta – w ogólności kupowałbym mieszkanie wtedy, kiedy będą one tanie (rym wyszedł przypadkowo ;) Jednak to nie jest do końca dobra odpowiedź. Ale może po kolei.

Przesłaniem tego bloga nie jest w żaden sposób wpływać na decyzję „mieszkaniowe” czytelników. Zresztą... trudno, żeby podejmowanie tak ważnych życiowych decyzji, jaką jest aktualnie zakup (często tak naprawdę pożyczka) własnego (często bankowego) lokum opierać na wpisach początkującego bloggera ;) Jak już pisałem wielokrotnie, można bardzo dużo poczytać na temat mieszkań – jednak zwykle są to „analizy” wszelkiej maści pośredników, doradców(?) kredytowych oraz deweloperów. I tego typu wywodów w ogóle nie warto czytać. Ponieważ poza takimi artykułami niewiele zostaje do czytania, to postanowiłem samemu coś napisać – stąd właśnie pomysł na tego bloga. Mam przy tym nadzieję, że sporo czytelników znajdzie na tym blogu informacje, które będą dla nich przydatne, albo chociaż ciekawe. Decyzja o kupnie mieszkania jest często decyzją podejmowaną raz na kilkadziesiąt lat, z użyciem ogromnych środków, których większość klientów nie posiada (i nigdy posiadać nie będzie). Dlatego drugim celem tego bloga jest zachęcenie czytelników do podejmowania decyzji świadomie, dysponując możliwie dużą wiedzą. O ile uważam, że mieszkania są w polskich warunkach sporo za drogie (zwłaszcza w Warszawie), o tyle nie uważam, że w związku z tym mieszkań nie należy kupować (tudzież pożyczać/wynajmować od banku). Wszystko jest kwestią potrzeb oraz posiadanych pieniędzy (z posiadaniem jedynie „zdolności kredytowej” to byłbym już ostrożny). 

W dalszej części artykułu będę pisał o kupnie mieszkania, co jest pewnym skrótem myślowym. Wszak ciężko jest mówić o „kupnie”, mając na uwadze, że większość transakcji odbywa się ze znacznym udziałem kredytu, co z „prawdziwym” kupnem ma w gruncie rzeczy niewiele wspólnego. Przyzwyczaiłem się, że, jeśli coś kupuję, to ta rzecz należy do mnie i, zgodnie z prawem własności, mogę ową rzeczą dowolnie rozporządzać. Jak można rozporządzać mieszkaniem kupionym na kredyt, łatwo się przekonać, nie płacąc kilku rat w terminie.

Ale może do rzeczy... kupno mieszkania jest typowym problemem optymalizacyjnym, więc dobrze by było, aby podjęta decyzja była możliwie najlepsza. Tyle tylko, że przestrzeń kryteriów owej optymalizacji jest bardzo szeroka. W niniejszym blogu skupiam się na kwestiach finansowych, a poza nimi jest przecież jeszcze mnóstwo innych. Dla niektórych mityczne wbicie gwoździa w ścianę (którego podobno nie można dokonać w mieszkaniu wynajmowanym;) warte jest wszystkich pieniędzy. Niektórzy kupno mieszkania (nawet na kredyt) wiążą z poczuciem stabilizacji, czasem nawet z prestiżem społecznym. Inni uważają, że spłacając kredyt, spłacają własne mieszkanie, a wynajmując „napychają” kieszeń właściciela (co akurat w aktualnych czasach zupełnie mija się z prawdą – po szczegóły zapraszam do wpisu: Czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem?). Niektórzy wreszcie nie mogą już mieszkać "u mamusi" i muszą pójść na swoje (mimo tego, że to "swoje" jest najczęściej bankowe, a bank darzy człowieka raczej mniejszym uczuciem, niż własna matka ;) 
Jest wiele aspektów, które swoją wagą mogą przyćmić kwestie finansowe, jednak one znacznie wykraczają poza tematykę tego bloga (oraz oczywiście poza wiedzę autora;)

Dlatego na pytanie, kiedy kupię mieszkanie, odpowiem tylko i wyłącznie z punktu widzenia kwestii finansowych oraz logistycznych.

Jak napisałem we wstępie, mieszkanie warto kupić wtedy, kiedy jest tanie. Kiedy jest drogie, motywacja do kupna musi być kwestią pozafinansową. W ogólności, mieszkania są jak każdy inny towar konsumpcyjny - cena (w pewnych granicach, które jednak w tym przypadku są dość szerokie) zależy od możliwości nabywczych klientów. W przypadku produktów pierwszej potrzeby, których wytworzenie nie jest specjalnie skomplikowane i może się za to wziąć potencjalnie każdy, cena bardzo silnie zależy od kosztów ich wytworzenia. Mam tu na myśli chociażby żywność - ze względu na dużą konkurencję w produkcji chleba, uzyskiwana marża nie jest wysoka, a główny składnik ceny końcowej to właśnie koszt produkcji. W przypadku produktów już nie pierwszej potrzeby, za to produkowanych na skalę masową (która najczęściej może się jeszcze szybko zwiększyć), cena także zależy głównie od kosztów produkcji, a tylko w małym stopniu od siły nabywczej klientów. Weźmiemy tu pod uwagę konkretny model samochodu - przy nagłym wzroście zainteresowania klientów, producent zwiększy po prostu produkcję i szybko zaspokoi popyt, nie zmieniając praktycznie ceny. Gdyby zauważalnie zwiększył cenę, jego auto przestałoby być konkurencyjne i nagle popyt przeniósłby się w kierunku innych modeli. 
Z mieszkaniami jest natomiast nieco inaczej. Podaż jest względnie stała i trudno nagle ją zwiększyć - proces budowlany trwa minimum 2 lata, na ogół jest jednak zauważalnie dłuższy. Wymagane są przeróżne pozwolenia oraz odpowiednio wysoki kapitał inwestycyjny, więc przy wzroście liczby klientów nie da się szybko powiększyć liczby dostępnych mieszkań. W takim przypadku rynek reaguje zmianą ceny. Liczba klientów na mieszkania jest bardzo dobrze powiązana z dostępnością kredytu - o ile liczba osób kupujących mieszkanie za gotówkę specjalnie się nie zmienia, o tyle liczba osób finansujących zakup mieszkania z użyciem kredytu bankowego silnie zależy od oprocentowania tego kredytu (czyli w praktyce od wysokości stóp procentowych). Dlatego mieszkanie kupiłbym wtedy, kiedy stopy procentowe będą wysokie, a nie wtedy, kiedy będą niskie (aktualnie mamy w Polsce historyczne minimum w tej kwestii). Wynika to z prostego faktu - wysokie stopy oznaczają niższy możliwy do uzyskania kredyt przy tych samych dochodach. Przy wzroście stóp liczba potencjalnych klientów się zmniejsza (ewentualnie zmniejsza się maksymalna kwota, jaką ci sami klienci są w stanie zapłacić/pożyczyć), co z czasem wymusza spadek cen. W Polsce mamy tego bardzo dobry przykład - w czasach, w których udzielano śladowej liczby kredytów mieszkaniowych (ze względu na wysokość stóp procentowych), dostępność mieszkań (liczona jako liczba metrów, które można kupić za przeciętne wynagrodzenie), była znacząco wyższa niż teraz.
Podsumowując... cena mieszkania zależy bardzo mocno od wysokości stóp procentowych - ponieważ ja chciałbym kupić mieszkanie wtedy, kiedy będzie tanie, to kupiłbym je przy możliwie wysokich stopach procentowych (a dokładniej w okolicach pierwszych planowanych obniżek stóp z wysokiego poziomu)

Ale to tylko jedna z przesłanek...

Jest wiele czynników, opisanych wcześniej na tym blogu, które uznawane są za fundamenty cen mieszkań. Mam tu na myśli chociażby relację ceny metra kwadratowego do średniej pensji (netto) w danym regionie. Jeśli jest ona bliska 1, można uznać, że cena mieszkania jest "odpowiednia". Dodatkowo przyjmuje się 3 progi opłacalności kupna mieszkania, na podstawie aktualnych cen wynajmu. Jeśli rentowność wynajmu (czyli stosunek rocznych zysków z wynajmu do ceny mieszkania) jest poniżej 4%, uważa się, że mieszkania są drogie. Jeśli rentowność jest między 4 a 8%, uznaje się, że zakup mieszkania warto rozważyć, aczkolwiek nie jest to sytuacja jednoznaczna. Jeśli natomiast rentowność jest powyżej 8%, oznacza to, że mieszkania są po prostu tanie. We wpisie na temat (nie)opłacalności kupna mieszkania na wynajem wyszła nam szacunkowa rentowność (z uwzględnieniem często pomijanych kosztów) w okolicach 3-3.5% (dla typowego mieszkania w Warszawie). 
Kupiłbym więc mieszkanie wtedy, kiedy cena wynajmu byłaby dwukrotnie wyższa niż teraz (co jednak trudno sobie wyobrazić), albo cena kupna byłaby dwukrotnie niższa (na razie równie trudne do wyobrażenia;)

Ważnym elementem przy zakupie jest koszt wybudowania mieszkania. O ile cena niespecjalnie od niego zależy (może być tak, jak teraz, znacznie wyższa, ale może być też i znacząco niższa), to jednak jest to niezła wartość porównawcza. Jakie są aktualne koszty budowy opisywałem w swoim pierwszym wpisie:
Kupiłbym mieszkanie wtedy, kiedy cena metra kwadratowego odpowiadałaby kosztom budowy, powiększonym o maksymalnie 20% (w cywilizowanych krajach rentowność inwestycji deweloperskich waha się w granicach 10-15%). I dotyczy to tak samo rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Kolejnym aspektem jest kwestia finansowania - kupiłbym mieszkanie wtedy, kiedy byłoby mnie na nie stać, niezależnie od wszystkiego. Dla mnie oznacza to tyle, że posiadałbym takie oszczędności, aby kupić mieszkanie bez udziału kredytu. A jeśli już brałbym kredyt, to maksymalnie na połowę wartości mieszkania. W optymalnym przypadku mam tu też na myśli kredyt ze stałym oprocentowaniem (rzecz póki co praktycznie niespotykana w Polsce). 

Dodatkowo brałbym pod uwagę aktualną perspektywę gospodarczą kraju oraz tendencję na rynku mieszkań. Kupiłbym mieszkanie wtedy, kiedy byłoby znaczące prawdopodobieństwo wzrostu cen w niedalekiej przyszłości. Na pewno nie kupiłbym mieszkania w momencie, w którym ceny spadają, albo mają do spadku duży potencjał. Niestety(?), jak opisywałem w artykule:
11 powodów, dla których ceny mieszkań spadną
tego rodzaju sytuacja w Polsce raczej nie zdarzy się szybko (o ile w ogóle). 
Chociaż tu trzeba przyznać, że ciekawym momentem byłoby wejście Polski do strefy Euro. O ile wierzę, że Polska jednak do strefy nie wejdzie (i bynajmniej nie liczę na mądrość naszych polityków tylko na to, że strefa Euro szybciej zdąży się rozpaść niż my zdążymy do niej wejść), o tyle, gdybym się mylił, to mielibyśmy bardzo ciekawy moment na rynku mieszkaniowym (a właściwie kredytowym). Aktualnie stopy procentowe w strefie Euro są na poziomie 0.5% - gdyby taka sytuacja utrzymała się do momentu wejścia Polski do strefy, to oprocentowanie kredytów mieszkaniowych mogłoby w Polsce jeszcze znacznie spaść. To najpewniej powstrzymałoby na jakiś czas spadki cen, być może powodując także chwilowy mały boom (ze względu chociażby na sytuację demograficzną nie spodziewałbym się dużego boom'u ;) Oczywiście, stopy procentowe w strefie Euro w momencie potencjalnego wejścia do niej Polski mogą osiągnąć poziom z 2008 roku, czyli około 5.5%... tylko wtedy taki moment nie byłby ciekawy ;)
Z kolei momentem wyjątkowo ciekawym, ale jednak oddziałującym bardzo silnie na szybkie spadki cen, byłoby wprowadzenie w Polsce, popularnego na zachodzie, podatku katastralnego (czyli podatku od wartości nieruchomości). Z pewnością nie kupiłbym mieszkania, gdyby oficjalnie zanosiło się na taki podatek. Poczekałbym do momentu jego wprowadzenia i pojawienia się pierwszych konsekwencji. Ciekawe, czy w obliczu piętrzących się trudności budżetowych, rządzący zdecydują się kiedyś na to, swego rodzaju samobójcze politycznie, rozwiązanie.

Poza kwestiami typowo finansowymi, jest jeszcze kilka aspektów z pogranicza finansów oraz szeroko rozumianej logistyki, które chciałbym pokrótce opisać.

Mieszkanie kupiłbym wtedy, kiedy towar, który będę kupował, można by z pełną świadomością nazwać mieszkaniem. Odpadają więc wszelkie salono-kuchnie i mieszkania z widokiem na sąsiedni blok, oddalony o kilkanaście metrów, tudzież na "spacerniak" dla mieszkańców, zwany dumnie "patio". Niestety, ze względu na aktualnie nadal wysokie ceny ziemi, większość nowych inwestycji deweloperskich nie spełnia tego warunku. Dużo lepsze są pod tym względem budynki sprzed 2004 roku, a najlepsza jest paradoksalnie wielka płyta (która z kolei odpada z wielu innych względów ;)

Wydaje mi się, że nie warto kupować mieszkania "przejściowego". Często jest tak, że ludzie kupują małe mieszkanie z zamiarem przeprowadzki do większego mieszkania w przyszłości. Tu rodzi się szereg problemów - po pierwsze, koszty późniejszej sprzedaży i kupna nowego mieszkania są całkiem spore i taka "zamiana" generuje dużo wyższe koszty niż sama tylko różnica w cenie obu mieszkań (nie wspominając już o ilości czasu i problemach logistycznych, które się z tym wiążą). Poza tym, jeśli mieszkanie jest kupione na kredyt i jego wartość zauważalnie spadnie, może się okazać, że po kilku latach spłacania do spłaty jest więcej niż aktualna wartość mieszkania (doświadczają tego w tej chwili chociażby kredytobiorcy frankowi, chociaż nie tylko oni). Jeśli miałbym kupować mieszkanie, kupiłbym mieszkanie "docelowe".

Z poprzednim postulatem nie jest jednak tak prosto - trudno powiedzieć, czy mieszkanie, wydające się być docelowym, za kilka lat będzie dalej spełniało nasze wymagania. W dzisiejszych czasach mało kto pracuje wiele lat w tym samym miejscu. Może się okazać, że w związku z nową pracą aktualna lokalizacja mieszkania jest niezbyt korzystna. O ile w przypadku mieszkania wynajmowanego przeprowadzka nie stanowi specjalnego problemu, o tyle posiadanie własnego/bankowego mieszkania dosyć skutecznie taką przeprowadzkę utrudnia. Dodatkowo, jeszcze większy problem pojawia się przy pomysłach typu zmiana miasta, czy nawet kraju, w którym chce się mieszkać. Jeśli mieszkanie jest kupione za własne pieniądze, albo na kredyt, który może być spłacony pieniędzmi ze sprzedaży tego mieszkania (mam tu na myśli niskie LTV lub wzrost, albo przynajmniej utrzymanie wartości mieszkania), to problemem jest właściwie tylko wysiłek, który trzeba włożyć w przeprowadzenie całego procesu. Jeśli jednak wartość mieszkania nie pozwala spłacić kredytu, to ewentualna przeprowadzka może stanowić problem nie do przeskoczenia. Podsumowując... mieszkania nie kupowałbym wtedy, kiedy moja sytuacja zawodowo-rodzinna byłaby niestabilna. A kupiłbym wtedy, kiedy dana lokalizacja zostałaby przeze mnie uznana za korzystną w długim okresie czasu.

Oczywiście nigdy nie kupiłbym tzw. dziury w ziemi. Z natury jestem ufny, jednak kupno obietnicy wybudowania mieszkania przez firmę, za którą nikt praktycznie nie odpowiada osobiście, to już dla mnie przesada. Poza tym, klient, który podpisał już umowę, często traktowany jest "z góry", bo nie bardzo może się wycofać i nie trzeba już o niego zabiegać. Kiedyś to się pewnie zmieni, jednak nauka, którą można uzyskać na wielu forach internetowych, opisujących praktyki stosowane przez deweloperów, każe być w tej kwestii bardzo ostrożnym. Kupiłbym tylko takie mieszkanie, które po pierwsze jest gotowe (i oddane do użytkowania), a po drugie, dobrze określony jest plan zagospodarowania najbliższej okolicy - bardzo lubię drogi eskpresowe/autostrady, jednak nie chciałbym, żeby któregoś dnia taka piękna droga wyrosła pod moimi oknami.

Być może kupię mieszkanie w ramach programu MdM ;) Pół żartem, pół serio... jeśli warszawscy deweloperzy dostosowaliby swoją ofertę do limitu MdM (co najpewniej z czasem nastąpi, przynajmniej w niektórych dzielnicach), to w praktyce oznaczałoby cenę mieszkania na poziomie lekko powyżej 5 tys./m2. Gdyby tak w tej cenie zaoferowali mieszkanie wykończone oraz dorzucili miejsce garażowe gratis, to byłaby oferta godna rozważenia :) Oczywiście nie wydaje się to możliwe już w przyszłym roku trwania programu. Podobnie nie wydaje się możliwe, że sprzedawcy z rynku wtórnego zauważą szybko, że czas stosownie obniżyć ceny, skoro do mieszkań deweloperskich można uzyskać dopłatę rzędu 10-15% a do ich mieszkań nie można - ze szkodą dla samych siebie.

Jest wiele aspektów, które należy brać pod uwagę, planując kupno mieszkania. W tym wpisie skupiłem się tylko na tych podstawowych - typowo finansowych i logistycznych, mając świadomość, że istnieje wiele innych, dla niektórych osób dużo ważniejszych. 

Odpowiadając ostatecznie na tytułowe pytanie - w idealnym przypadku kupiłbym mieszkanie, którego cena za metr kwadratowy odpowiada przeciętnemu wynagrodzeniu i nie jest wyższa od kosztów budowy o więcej niż 20%. I to tylko w przypadku, w którym kupno w porównaniu z wynajmem podobnego mieszkania byłoby bardziej opłacalne. Kupiłbym je za gotówkę lub kredyt z maksymalnym LTV na poziomie 50% (ze stałym oprocentowaniem). Mieszkanie to powinno mieć oddzielną kuchnię, widok z okna na coś innego niż beton oraz wielkość odpowiednią dla rodziny w XXI wieku. Dodatkowo, na pewno byłoby to mieszkanie już istniejące oraz znajdowałoby się w miejscu, które byłoby korzystne dla mnie i mojej rodziny w dłuższej perspektywie.

Ale takie rzeczy to pewnie tylko w Erze... ;)

24 komentarze:

  1. Kolejny świetny wpis. Ja uważam, że ceny nadal będą lecieć w dół. Sytuacja demograficzna kraju nie pozostawia złudzeń. Co prawda rozglądam się za mieszkaniem i możliwe, że na przełomie roku coś kupię ale zmusza mnie do tego niejako sytuacja życiowa. Spadek wartości mieszkania potraktuję jako koszt świętego spokoju. Oczywiście cenowo nie zamierzam za bardzo przepłacać. Mieszkanie tez musi spełniać pewne warunki. Podobnie jak Ciebie, nie interesują mnie salono-kuchnie. Przy okazji polecam artykuły profesora Łaszka :) http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/czy-warto-spekulowac-mieszkaniami,5581006,magazyn-detal.html

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Profesora Łaszka czytam regularnie... często ma, w mojej ocenie, bardzo słuszne wnioski i chyba jako jedyny "mainstream'owy" komentator tematu pisze do rzeczy ;) Zgadzam się, że sytuacja demograficzna nie pozostawia złudzeń - jednak jest to czynnik długoterminowy. Jeśli ktoś potrzebuje kupić mieszkanie w krótkim czasie, to dla niego tego rodzaju aspekt raczej nie będzie miał znaczenia.

      Życzę udanych poszukiwań - być może uda się znaleźć coś naprawdę godnego uwagi.

      Pozdrawiam
      W domach z betonu

      Usuń
  2. Z ciekawostek GANT Development ( http://www.gant.pl/ ) dość długo odraczał spłaty obligacji i odsetek od nich, ale chyba cierpliwość wierzycieli się wyczerpała: http://stooq.pl/mol/?id=11826&search=+ganta. Ciekawe jak sytuacja się rozwinie i jak ew. bankructwo wpłynęłoby na rynek mieszkaniowy.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Sytuacja Ganta od dawna jest nieciekawa. Kto uważnie śledzi rynek, pewnie wie, że swego czasu firma oskarżała nawet jednego z blogerów o wpływanie na kurs akcji po tym, jak napisał on (bardzo rzeczowy) artykuł na temat trudności finansowych grupy. I pomyśleć, że jeszcze nie dawno ten deweloper był w pierwszej trójce pod względem liczby sprzedawanych mieszkań...
      Czy ewentualne bankructwo wpłynęłoby na rynek mieszkaniowy? Jeśli byłoby o nim wystarczająco głośno, to pewnie tak. Aktywa grupy musiałyby zostać sprzedane po cenie rynkowej (czyli pewnie znacznie niższej od ich aktualnej, teoretycznej wyceny). Oczywiście nie liczyłbym, że w takiej sytuacji udałoby się korzystnie kupić pojedyncze mieszkanie. Korzyści odniosłaby najpewniej konkurencja, przejmując działki lub gotowe projekty po "okazyjnej" cenie.

      Jednak ewentualne bankructwo dużego dewelopera, notowanego na GPW, pokazałoby aktualną słabość branży. Skoro upadłaby jedna firma z sektora, to należałoby przypuszczać, że pozostałe też nie są w rewelacyjnej kondycji. Mam nadzieję, że uda mi się wkrótce opublikować wpis na ten temat.

      pozdrawiam,
      W domach z betonu

      Usuń
  3. Ja też bym kupił mieszkanie, ale nie w Polsce, która moim zdaniem zmierza w złym kierunku na wielu płaszczyznach. Tutaj kolejny gwóźdź do trumny pomysłu o kupnie mieszkania: http://www.rp.pl/artykul/182403,1054596-Wielki-exodus-z-Polski-trwa.html :)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Zdecydowanie się zgadzam, że Polska nie zmierza w dobrym kierunku. Jednak ja lubię Polskę - w końcu to nasza Ojczyzna. Walczyło o nią wiele pokoleń Polaków, a teraz kierują nią ci, których styl rządzenia zmusza w praktyce wielu rodaków do emigracji. Jednak zamiast zostawiać problem innym i także wyjechać, pójdę i w najbliższych wyborach zagłosuję na jakąś prawdziwą alternatywę - mam nadzieję, że JKM dotrwa do tego czasu ;)

      pozdrawiam,
      W domach z betonu

      Usuń
  4. widzieliscie limity w MdM,
    jak mozna ustawic 5600 w poznaniu i 5700 w gdansku.
    przeciej juz wiekszosc deweloperow sie lapie na limity.
    tragedia jakas.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. No cóż... najpewniej o to właśnie chodzi, żeby deweloperzy byli w stanie sprzedać swoje mieszkania. W końcu chyba nikt nie wierzy, że w całym tym przekręcie, zwanym MdM, chodzi o dobro obywateli. Sprzedawcy z rynku wtórnego nadal będą trzymali swoje "kosmiczne" ceny i w ten oto prosty sposób część popytu skieruje się w stronę mieszkań deweloperskich z dopłatą (zwłaszcza po wprowadzeniu minimalnego wkładu własnego). Aż dziw bierze, że w Polsce uchwala się tego rodzaju prawo, a poparcie dla rządu nie zmierza szybko w okolice zera...

      pozdrawiam,
      W domach z betonu

      Usuń
    2. o tym ze politycy sa w kieszeni to wiedzialem.
      myslalem, ze resztki pozorow chociaz zachowaja... ale widze ze nawet juz sie nie kryja z tym.
      z reszta nie dziwie sie im, polaki placa potulnie i nikomu nawet przez mysl nie przechodzi zeby protestowac.

      nagonia troche tanimi kredytami, a wtedy dowala podatkiem katastralnym (sadzac po 50mid deficytu w budzecie na 2014r. kataster juz niedaleko)

      Usuń
    3. Co do katastru to ja obstawiam 2016 rok.

      Usuń
  5. Ja całkiem niedawno kupiłem mieszkanie, powodem było skumulowanie kilku czynników. Po pierwsze cena, poniżej 5600 za m2, po drugie rozkład mieszkania (który nam idealnie odpowiadał), czyli oddzielna kuchnia, mieszkanie podzielone na część dzienną i nocną, lokalizacja jest niezła, budynek dość oddalony od ruchliwej ulicy, niestety z jednego pokoju jest widok na parking marketu, więc w nocy jest dość jasno. Ale blisko do parku, osiedle jest zielone.
    Pomimo tego że mieszkanie kupiłem tanio, to wcale nie czuję że zrobiłem świetny interes. W momencie gdy kupowałem mieszkanie cena była niesamowicie niska, z drugiej strony uważam że za jakiś czas będzie można znaleźć dobre mieszkania nawet taniej.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Podobno na nieruchomościach da się zarobić w każdym czasie. Tak samo w każdym czasie (nawet w takim, w którym, średnio rzecz biorąc, mieszkania są drogie), da się znaleźć rozsądne mieszkanie dla siebie.

      Zostałem niedawno oskarżony o to, że odradzam zakup mieszkań, że wszystkich namawiam na wynajem i że w ogóle jestem ble... ;) Tymczasem nie chodzi o to, żeby mieszkanie kupić, czy nie kupić. Chodzi o to, żeby podjąć decyzję świadomie, mając nieco szersze spojrzenie na rzeczywistość niż reklamy deweloperów i mainstreamowe artykuły wieszczące, że mieszkania nigdy nie tanieją i że już, teraz, trzeba być na swoim(?), bo inaczej... nie wiadomo, co właściwie.

      Wszystkich zachęcam do poszerzania swojej wiedzy (nie tylko w temacie mieszkaniowym) - po latach przyjdzie czas na analizę i ocenę decyzji. Najważniejszym jest, żeby wtedy nie stwierdzić - "byłem głupi" ;) W końcu dobry analityk to taki, który umie wyjaśnić, dlaczego się pomylił... ;)

      Gratuluję kupna mieszkania, z którego jest Pan zadowolony (czyż właśnie nie o to chodzi w całej tej zabawie?). Kto wie, może to nawet był świetny interes?
      Mam nadzieję, że z racji niższych cen, za jakiś czas będzie po prostu wszystkim łatwiej znaleźć mieszkanie, spełniające ich oczekiwania.

      pozdrawiam,
      W domach z betonu

      Usuń
  6. Dziękuję za ciekawy wpis!
    Będę na pewno zaglądać na tego bloga :)
    Mam pytanie co Autor rozumie przez "mieszkanie docelowe"?
    Czy to mieszkanie w którym będziemy mieszkać docelowo na emeryturze jak się dzieci wyprowadzą ;) ?
    To wg mnie całkiem rozsądna propozycja bo w takim wieku mobilność nie jest nam do niczego potrzebna i metraż możemy nabyć niewielki.
    Jeśli zaś mieszkaniem docelowym ma być (np dla rodziny 2+2) kupienie mieszkania 4 czy 5 pokojowego to co ze zmieniającymi się w czasie potrzebami i kosztem utrzymania niepotrzebnych m2?
    Należałoby te czynniki także w analizie opłacalności zakupu mieszkania uwzględniać.
    Pozdrawiam,
    Joanna

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Pisząc "mieszkanie docelowe" miałem na myśli właśnie mieszkanie dla rodziny, którego nie trzeba będzie zmieniać z racji tego, że stanie się za ciasne. Bardzo ładnie zostało to wyjaśnione (nie przeze mnie ;) w następnym komentarzu.

      Czasem spędzonym na emeryturze bym się specjalnie nie przejmował - aktualny system emerytalny i tak nie dotrwa do tego momentu (a przynajmniej do mojej emerytury - nie wiem, ile szanowna Joasia ma lat;) Być może przyjdzie nam pracować do końca życia, albo umrzemy nieco wcześniej, niż byśmy chcieli, z racji "opieki" medycznej, z którą problem jest dokładnie ten sam, jak z emeryturami.

      Zgadzam się, że koszty utrzymania większego mieszkania są wyższe niż mniejszego - jednak koszt "zamiany" mniejszego na większe w ciągu kilku lat wydaje się być znacząco większy (chyba że ktoś "kupuje" mieszkanie na kredyt z bardzo wysokim LTV, ale tego na tym blogu nie popieramy;) Poza tym, cały proces sprzedaży/kupna mieszkania jest jednak dosyć skomplikowany i mnie osobiście już na samą myśl o kontaktach z deweloperami/pośrednikami bierze lekko na mdłości ;)

      Co do niepotrzebnych m2, kiedy dzieci się wyprowadzą... mieszkanie 4-, czy nawet 5-pokojowe nie jest (w cywilizowanym świecie) jakimś specjalnym luksusem, więc te niepotrzebne m2 wcale nie muszą być takie niepotrzebne ;) Można sobie zrobić siłownię w wolnym pokoju, albo kupić PlayStation X i urządzić prawdziwą "giercownię" ;)

      Biorąc wszystko pod uwagę, ja kupowałbym mieszkanie docelowe dla rodziny. Co nie zmienia faktu, że nie musi to być rozwiązanie najlepsze dla wszystkich... a mnie nie musi być na takie mieszkanie stać i może sam kupię mniejsze ;)

      Usuń
  7. Ja kupiłem mieszkanie docelowe, 4 duże pokoje (najmniejszy ma ponad około 12m2), możliwość zrobienia piątego. W tym mieszkaniu chcemy mieszkać przez następnych kilkanaście/dziesiąt, chyba że nasza sytuacja finansowa poprawi się na tyle że kupimy sobie dom w Warszawie lub na dobrze skomunikowanych obrzeżach.
    W sytuacji spadających cen mieszkań kupowanie mieszkania np 2 pokojowego gdy chcemy mieć 2 dzieci mija się moim zdaniem z celem, szczególnie gdy kupujemy je na kredyt. Niewiele osób wie, ale np przy kredycie na 30 lat po 10 latach bank dostanie ponad 60% tego co nam pożyczył, a nasz dług zmniejszy się o mniej niż 20%. Więc jeśli ktoś kupuje mieszkanie za małe (40 metrów z aneksem w salonie) z myślą że za 5 lat je sprzeda i kupi większe to wpada w pułapkę. Mieszkania nie sprzeda za wyższą cenę niż kupił, a należy wziąć pod uwagę jeszcze koszt wykończenia.

    OdpowiedzUsuń
  8. Wpis powinien być zatytułowany "Nigdy nie kupię żadnego mieszkania". Autor prezentuje nierealny koncert życzeń, który np. w takiej Warszawie nigdy się nie spełni. Mieszkania już były tanie (dołek osiągnęliśmy na początku 2013 roku), a teraz drożeją. Z powodów demograficznych owszem, muszą kiedyś zacząć tanieć, ale przy sztuczkach typu ekstremalnie niskie stopy procentowe (i tanie kredyty przy okazji) oraz programy typu MdM ('bank i developer na swoim''), można na ten proces czekać jeszcze dłuuuuugo. Ponadto do Warszawy zjeżdżają słoje z połowy Polski, i to właśnie te wschodnie rubieże typu Lubelszczyzna się wyludniają. Im gorzej będzie w Polsce, tym większy będzie napływ ludności do stolicy, gdzie jest życie i praca. Ci ludzie muszą gdzieś mieszkać, więc nawet komunistyczne nory będą trzymać jakąś tam wartość. A teraz w punktach odnośnie argumentów autora:
    1. Tanie będą w Łodzi i w Radomiu (już są), ale w W-wie nie. Dlaczego ? - wyłuszczyłem powyżej
    2. Zależność między wysokością stóp procentowych, a ceną mieszkań nie jest natychmiastowa, bo rynek reaguje z pewnym opóźnieniem. Wybuch kryzysu gospodarczego w 2008 roku i wysokie stopy procentowe nie spowodowały automatycznego spadku cen nieruchomości. Bardzo długo zarówno developerzy, jak i rynek wtórny trzymali wysokie ceny ofertowe, zaczęli je zniżać paradoksalnie wtedy, gdy stopy obniżono do minimalnych poziomów (przełom 2012 i 2013). Wtedy był dobry moment na zakup.
    3. Kupujący nie ma żadnego wpływu na ceny na rynku wynajmu, limity MdM, ani na wysokość marż deweloperskich, więc dywagacje odnośnie ich poziomów skłaniających go do kupna, są na zasadzie typu "co by było gdyby w piczce rosły grzyby". To samo można powiedzieć o kolejnych wymarzonych zmiennych zakupu, podawanych przez autora, które co z tego że są obiektywnie słuszne, skoro nierealne.
    4. Prawie całe nowe budownictwo to przekubaturowane bloczydła wciśnięte na mikroskopijne działki metodą okna w okna. Jeśli ktoś odrzuca blok w kształcie litery U lub prostokąta i chce mieć przestrzeń tudzież piękny widok z okna for ever , staje przed kwadraturą koła. Nawet najdroższe inwestycje warszawskie (np. trzy osiedla o podwyższonym standardzie: Eko Park, Przy Oranżerii i Bre Locum w rejonie ulicy Biały Kamień na Mokotowie) mają wyżyłowany PUM i przypominają mordor, a nie apartamenty. Również plomby apartamentowce w starej zabudowie rzadko dają komfort postulowany przez autora. Do tego cena takich mieszkań jest obłędna.

    Założenia autora popieram, ale jak je zrealizować? To tak jakby ktoś popełnił artykuł, że na żonę należy sobie brać młode panie w typie Claudii Schiffer , na limuzyny Mercedesy Klasy S, a na teściów milionerów. No ok, tylko co z tego wynika dla reala Polaka Szaraka?

    z17 (z17@gazeta.pl)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. We wpisie podkreśliłem, jakie byłyby idealne warunki kupna - nie po to, żeby się spełniły, tylko po to, żeby opowiedzieć o tym, co jest dla mnie ważne. A że być może nigdy nie kupię mieszkania, to już zupełnie inna sprawa (chociaż widziałem kilka, które z powodzeniem spełniały większość założeń... z wyjątkiem ceny ;)

      Na temat cen mieszkań rozwodziłem się we wpisie o 11 powodach itd. Tam też opisałem, dlaczego mieszkania nie stanieją bardzo tak szybko, więc w tym punkcie się trochę przypadkowo zgadzamy ;)

      1. W Łodzi i Radomiu nadal nie są tanie - wystarczy porównać do cen sprzed bumu - w Łodzi zawsze było prawie 2 razy taniej niż w Warszawie, z tym, że to "prawie 2 razy taniej" oznaczało kiedyś cenę na poziomie 2 tys. złotych za metr.

      2. Zależność nie jest natychmiastowa, ale w mojej ocenie ona jest bardzo ważna. Wystarczy popatrzyć, co się stało w latach 2004-2006, kiedy pojawiły się kredyty hipoteczne (także frankowe). Wzrost cen był bardzo szybki i bardzo znaczny. W drugą stronę nie jest już tak łatwo, bo ceny mają w sobie (jak pisze prof. Łaszek) lepkość :) Łatwo się je podnosi, a dużo trudniej obniża (zwłaszcza tym, którzy wzięli kredyt). Pierwszym efektem wzrostu stóp jest znaczne ograniczenie sprzedaży, z czym mieliśmy do czynienia przez kilka ostatnich lat. Z czasem ma to także wpływ na ceny (patrz USA i Hiszpania). O przyczynach obniżek z końcówki 2012, początku 2013 napisałem w najnowszym wpisie.

      3. Nie lubię za nic przepłacać. Jeśli kiedyś deweloper zarabiał 1.000 złotych na metrze i źle mu nie było, to dlaczego teraz musi zarabiać 3 razy tyle? Mogę sobie spokojnie poczekać, aż chłopak znormalnieje ;) Podstawowe parametry cenowe pozwalają ocenić, czy teraz jest tanio, czy drogo. Moim zdaniem nadal jest drogo.

      4. Nowe budownictwo to dramat, dlatego ono też w większości nie utrzyma wysokich cen. Fenomenu Białego Kamienia nigdy nie zrozumiem - byłem tam kilkanaście razy i całość prezentuje się nawet gorzej od niektórych blokowych zagłębi produkcji JWC.

      Podsumowując... jak już pisałem we wpisie, idealne mieszkanie spełniałoby opisane warunki, ale nie mam zamiaru na takie czekać.
      Jednak co do żon, to się nie zgodzę - Rudej nie zamieniłbym na żadną Panią Schiffer :)

      Usuń
    2. Tym razem podwyżka stóp procentowych zadziała z druzgocącym wpływem na rynek nieruchomości, wynika to z tego, że stopy procentowe są zaniżone na potrzeby wypłacalności rządu więc skala podwyżek będzie musiała odpowiadać skali obniżek kiedy przyjdzie do gospodarki realna inflacja.Tym razem kiedy przyjdzie kryzys przyjdzie on ze znacznie większym hukiem niż w 2008 roku, kiedy można było przesunąć w czasie o trochę skupem obligacji i obniżką stóp oraz wzrostem zadłużenia i podatków. Tym razem:
      -stopy procentowe są realnie zerowe na świecie i bardzo niskie w Polsce, ich obniżka nie da nawet średnioterminowego efektu
      -zadłużenie jest ogromne i dalsze zadłużenie na dużą skalę mogłoby doprowadzić do wyprzedaży obligacji
      -podwyżka podatków nic nie da nawet w średnim terminie
      Reasumując realny kryzys przyjdzie w ciągu kilku lat, to nieruchomości spadną do poziomu koncertu życzeń jaki jest tutaj w artykule.
      Walka z inflacją wymusi bardzo wysokie stopy procentowe, a deweloperzy będą w sytuacji jeszcze gorszej niż są obecnie.
      To że potrzymali trochę mieszkania na wyższym poziomie cenowym nie zmienia tego, że w końcu musieli je obniżyć, ze względu na gorszą koniunkturę w gospodarce na całym świecie, jeżeli rozumiemy ją poprzez realne wynagrodzenia, oraz poziom zatrudnienia, a nie 'bezrobocie' mierzone nieprzemawiającą do mnie metodologią.
      Drastyczna podwyżka stóp procentowych, która nastąpi na bank do ok. 2030 roku spowoduje stopy procentowe na poziomie 15-25%, jeżeli nie hiperinflacyjne stopy procentowe podobne jak w Argentynie
      co spowoduje, że kredyt będzie nie osiągalny i wszelkie zakupy będzie można poczynić za gotówkę. Wynika to z tego, że jest olbrzymia bańka na rynku obligacji, pieniądze z obligacji wypłyną w końcu na rynek i przestanie to być rekompensowane delewarowaniem gospodarki. Wtedy czynnik deflacyjny przestanie rekompensować czynnik inflacyjny.
      A to zmasakruje ceny nieruchomości.Kryzys będzie większy i na całe szczęście autor wpisu nie ma i nie może mieć racji.
      Jeżeli autor wpisu uważa, że ma rację proponuję autorowi 'inwestycję w 30 letnie obligacje USA'

      Usuń
    3. Odniosę się do punktu 2
      2. Opóźnienie efektu jest bez znaczenia, ponieważ tym razem wyceny obligacji są nie do uratowania konwencjonalnymi metodami monetarnymi tym razem stopy procentowe wzrosną spokojnie do 10-25%, ponieważ FED nie ma innego wyboru i każdy inny bank centralny jak skup obligacji do samego końca, w końcu czynnik deflacyjny w postaci zamykania pozycji na kredytach przestanie rekompensować druk w skrócie myślowym, rozwinięcie jest w filmie how the economy works.
      NBP już wspominał o skupie obligacji w Polsce, bo nie będzie chętnych frajerów do ich kupna.
      -------->>>>>z tego wynika bezpośrednio, że takie ograniczenie akcji kredytowej wpłynie w sposób znaczny na spadek

      Usuń
  9. Ja również często zastanawiam się nad tym kiedy kupno mieszkania będzie najbardziej opłacalne. I zdecydowałam się właśnie na ten rok, ponieważ w styczniu wszedł w życie nowy rządowy program "Mieszkanie dla młodych". Co prawda istnieją ramy cenowe mieszkań, ale myślę, że znajdę jakieś odpowiednie mieszkanie w Rzeszowie. A ponadto na http://mieszkaniedlamlodych.com/ przeczytałam iż małżeństwa z dzieckiem mogą liczyć na większe dofinansowanie :).

    OdpowiedzUsuń
  10. Bardzo obszerny post i ciekawie napisany :) Szukanie mieszkania też spędzało mi sen z powiek, długo mi to zajęło. Warto odwiedzić przedtem stronkę http://www.klikmapa.pl/mieszkania-na-sprzedaz,mi-lodz,dz-polesie.html

    OdpowiedzUsuń
  11. Szczerze mówiąc zastanawiam się nad kupnem mieszkania już od roku, jednakże zawsze coś mi, że tak powiem nie pasuje. Mam nadzieje, że ceny mieszkań będą spadać, a ja w końcu będę mogła "kupić" - jak to mówisz kupowanie to posiadanie czegoś na własność, a nie na kredycie - własne mieszkanie i mieszkać spokojnie. Od roku szukam mieszkania na własną rękę, jednakże teraz zastanawiam się nad skorzystaniem z usług pośrednika nieruchomości. Wiadomo, oni biorą prowizję, ale może przynajmniej znajdą znakomitą ofertę.

    OdpowiedzUsuń
  12. @Kornelia, istnieje bardzo dużo stron internetowych typu http://www.nieruchomosci-kat.pl/ , na których możesz z łatwością znaleźć mieszkanie dla siebie. I to od mieszkań w blokach, po domy czy działki.

    OdpowiedzUsuń
  13. Bardzo interesujący wpis. My zakupiliśmy swoje mieszkanko za pośrednictwem lokum-deweloper. Można sobie przejrzeć aktualne oferty tutaj kraków ruczaj mieszkania na sprzedaż. Jesteśmy bardzo z niego zadowoleni, ponieważ nie dość że jest w świetnej lokalizacji to udało nam się znaleźć je w fajnej cenie.

    OdpowiedzUsuń