niedziela, 8 grudnia 2013

Czy kupno mieszkania chroni przed inflacją? 75

Jeszcze kilka lat temu bardzo często można było usłyszeć/przeczytać, że nieruchomości nigdy nie tanieją. Twierdzili tak oczywiście deweloperzy, pośrednicy, (pseudo) analitycy oraz niektórzy dziennikarze (pewnie spore grono czytelników pamięta dokonania niejakiego Marka W. w tym temacie ;) Oczywiście każdy, kto nieco bardziej obiektywnie spoglądał na rynek, wiedział, że jest to typowa bzdura - wystarczyło spojrzeć na przykłady USA, Hiszpanii, Irlandii, czy "dokonania" wielu krajów w latach 80-tych (zwłaszcza Japonii). 
Oczywiście w Polsce miało być inaczej ;) Zielona wyspa była podobno zupełnie innym rynkiem, z brakującymi 3 milionami mieszkań, więc tu ceny nieruchomości miały tylko rosnąć (prosto do nieba). Jak było potem, wszyscy wiemy... nawet HB/OF przyznaje, że ceny spadły (mimo iż przez wszystkie lata twierdził, że mamy do czynienia ze stabilizacją ;)

O ile nikt już nie wierzy w ciągły wzrost cen, o tyle nadal powszechne (zwłaszcza wśród "naganiaczy") wydaje się być twierdzenie, że w długiej perspektywie wartość nieruchomości wzrasta. Czy to jest prawdą, zależy oczywiście od długości owej perspektywy - dobierając odpowiedni przedział czasu można udowodnić wszystko. Jednak ku przestrodze polecam przykład Japonii, w której ceny nieruchomości (na wykresie akurat ceny ziemi) w ciągu ostatnich 30 lat kształtowały się mniej więcej tak:

 


Z wykresu widać, że czasami nawet perspektywa rzędu 25-30 lat jest zbyt krótka, aby wykazać wzrost cen ;)

Jest tu jeszcze jedna uwaga - zwykle w tego typu rozważaniach pomija się pewną bardzo istotną kwestię. Otóż ceny mogą sobie rosnąć/spadać, ale z reguły takie dywagacje dotyczą ceny mieszkań/domów nowych. Trudno oczekiwać, aby mieszkanie kupione dziś, za 30 lat miało porównywalną wartość do mieszkania nowego (jeśli założymy taką samą lokalizację itd.). Mieszkanie, jak każdy inny produkt, zwyczajnie się zużywa - gdyby tak nie remontować go przez 30 lat, to jego wartość będzie najpewniej zasadniczo niższa niż odpowiedniego (wykończonego) mieszkania nowego. Poza tym... w bardzo długiej perspektywie cena mieszkania raczej nie wzrasta, tylko zmierza w okolice 0 (w końcu przy pewnym wieku budynku przestaje się opłacać go remontować i trzeba go zwyczajnie zburzyć, a wartość mieszkania przeznaczonego do rozbiórki najwyższa pewnie nie jest). 
Jeśli więc rozpatrujemy zachowanie ceny konkretnego mieszkania w długiej perspektywie, należy mieć na uwadze konieczność dokonywania remontów lub spadku wartości tego mieszkania przy braku remontów.

Jak widać, ze wzrostem cen mieszkań w długiej perspektywie jest kilka "problemów". Jednocześnie chyba najbardziej powszechną teorią w tym temacie jest to, że kupno mieszkania chroni przed inflacją. Skoro ciężko udowodnić, że w długiej perspektywie cena mieszkań rośnie (a inflacja w systemie rezerwy cząstkowej występuje zawsze), to już na wstępie ta teoria wydaje się być nieco podejrzana. Dlatego przyjrzymy się jej trochę bardziej dokładnie.

Zobaczmy, jak kształtowały się ceny mieszkań w Polsce, w ciągu ostatnich kilkunastu lat (wykres mojego autorstwa na podstawie danych GUS - wartość ważona liczbą mieszkań w poszczególnych miastach, stad widocznym cenom najbliżej do cen warszawskich).


Gdyby wyjść z założenia, że cena mieszkania podąża (chociażby mniej więcej) za inflacją, powyższy wykres powinien wyglądać nieco inaczej. Linia niebieska, oznaczająca ceny w ujęciu nominalnym (czyli ceny "prawdziwe"), powinna przypominać parabolę o "nachyleniu" zależnym od inflacji z odpowiedniego okresu, a linia czerwona (czyli cena z uwzględnieniem inflacji) powinna być linią poziomą.
Na razie nie odkryliśmy więc niczego ciekawego ;) Wiemy, że ceny wzrosły w ciągu 3-4 lat o prawie 200% - z pewnością inflacja w tamtym okresie była niższa (i to nawet ta prawdziwa inflacja, a nie oficjalne "dane" podawane przez rząd). Później ceny mieszkań zaczęły spadać, a inflacja wciąż była "dodatnia". 

W tym momencie mógłbym zakończyć wpis, bo widać, że cena mieszkania ma w Polsce z inflacją bardzo niewiele wspólnego ;) Na szczęście jest jeszcze kilka ciekawych rzeczy, o których za moment.

Na razie ten sam wykres, ale w ciekawszej wersji - oprócz cen znalazły się na nim wartości inflacji oraz stóp procentowych NBP z tego samego czasu.



Na wykresie widać 2 podstawowe rzeczy. Po pierwsze, w warunkach wysokiej inflacji w latach 2000-2003 ceny nominalne rosły bardzo nieznacznie, a ceny z uwzględnieniem inflacji spadały (zakładając, że wysokość średniego wynagrodzenia podąża za inflacją, rosła wtedy liczba m2, które można kupić za równowartość takiego wynagrodzenia). Po drugie, stopa procentowa NBP zawsze była wyższa niż (oficjalna) inflacja (im wyższa inflacja, tym większa różnica).

Mieszkanie kupione w 2000 roku nie było dobrym zabezpieczeniem przed wysoką inflacją z początku tamtej dekady. Dopiero kiedy inflacja, a co za tym idzie także stopy procentowe, bardzo spadły, ceny mieszkań ruszyły ostro w górę. Widać więc, że ceny mieszkań nie dość, że nie rosną szybko w warunkach wysokiej inflacji, to jeszcze potrafią (niespodziewanie? ;) rosnąć bardzo szybko w warunkach inflacji niskiej. Jednocześnie przy niskiej inflacji potrafią także spadać (lata 2007+), co jest wynikiem sztucznego "napompowania" cen przez ogromny napływ kredytu na rynek, w początkowej fazie cyklu obniżania stóp procentowych.

Na przykładzie Polski z ostatnich kilkunastu lat widać, że aktualnie ceny mieszkań nie mają specjalnego związku z inflacją. Cały rynek jest bardzo zależny od kredytu, czyli w praktyce od wysokości stóp procentowych. Kiedy stopy są wysoko, ceny mogą spadać, mimo stosunkowo wysokiej inflacji. Kiedy stopy są nisko, ceny mogą rosnąć mimo niskiej inflacji, dopóki nie osiągną granic absurdu - wtedy jedno przełomowe wydarzenie (np. początek światowego kryzysu finansowego w 2008 roku) odwraca tę tendencję, mimo jeszcze większego obniżenia stóp procentowych.

Polska jest całkiem niezłym przykładem do tego wpisu, jednak przyjrzyjmy się także nieco bardziej stabilnemu rynkowi mieszkań, o znacznie dłuższej tradycji niż nasz. Wykres dla Stanów Zjednoczonych wygląda tak:


Jak widać, przez 30 lat, mniej więcej do roku 2000 ceny mieszkań (chociaż w tym wypadku bardziej domów) utrzymywały się na w miarę stabilnym poziomie. Ceny w ujęciu nominalnym rosły sobie praktycznie liniowo, a ceny z uwzględnieniem inflacji wahały się nieznacznie, w zależności od aktualnej wysokości stóp procentowych. Mieliśmy sytuację zrównoważoną, w której wzrost cen w dłuższym czasie minimalnie przekraczał inflację - mogło się tak dziać z dwóch powodów (i pewnie działo się z obydwu jednocześnie). Po pierwsze, oficjalna inflacja była najpewniej jak zwykle niedoszacowana (żeby zbytnio nie wkurzać obywateli), a po drugie, z czasem rósł standard/powierzchnia kupowanych domów (społeczeństwo się bogaciło), więc i średnie wydatki na dom/mieszkanie mogły być większe.
Dopiero od 2000 roku, po znacznej obniżce stóp procentowych przez FED (w ramach walki z konsekwencjami bańki "dot-com'ów") sytuacja uległa diametralnej zmianie i zaczęła przypominać nasze polskie podwórko (chociaż ściśle rzecz biorąc, to raczej sytuacja w Polsce przypomina tę z USA, bo u nas wszystko działo się z kilkuletnim opóźnieniem). Zmiany cen mieszkań zupełnie oderwały się od inflacji - najpierw ceny bardzo szybko rosły mimo stosunkowo niewielkiej inflacji, a potem (w podobnych warunkach) bardzo szybko spadały. 

Dobrze widać tę sytuację na wykresie, porównującym (w pewnym uproszczeniu) cenę kupna domu z kosztami jego wynajęcia.

Widać tu, że przez wiele lat koszt wynajęcia domu rósł stabilnie (inflacja), a ceny kupna domu były do tego dostosowane. W latach 2000-2006 ceny kupna zupełnie oderwały się od cen wynajmu - aż dziw bierze, że "cały" świat był potem zaskoczony bańką (i jej pęknięciem) na amerykańskim rynku nieruchomości - wygląd tego typu wykresów już w roku 2006 musiał być mocno niepokojący ;)

Spójrzmy jeszcze na rynek amerykański w znacznie dłuższej perspektywie:



Jak widać, ceny domów z uwzględnieniem inflacji nie zmieniły się praktycznie przez 100 lat! To sugeruje, że tak długo, jak długo banki centralne prowadzą odpowiedzialną politykę (dostosowując wysokość stóp procentowych do realiów rynkowych, a nie tak, jak od 2000 roku, sztucznie je zaniżając) tak długo cena mieszkania/domu (oczywiście nowego, nie starzejącego się!) podąża za inflacją. Dodatkowo, nawet jeśli ceny zaliczą nagły skok w górę, na końcu sytuacja i tak wraca do historycznej normy (lata 2006-2012). Tak samo jest i w drugą stronę - bardzo niekorzystne zmiany gospodarcze/demograficzne, jak chociażby amerykańska wielka depresja, sprowadzają ceny poniżej historycznego trendu, jednak po "unormowaniu" sytuacji (tu poprzez 2 wojnę światową) ceny wracają do punktu wyjścia. Wszak ostatecznie rynkiem zawsze rządzą fundamenty, a podstawowym fundamentem są koszty budowy. Człowiek jest w stanie przeznaczyć na dom/mieszkanie pewną część swojego dochodu (czyli pewną część swojej "pracy"). Wraz z postępem technologicznym buduje się coraz bardziej zaawansowane konstrukcje, jednak idea się nie zmienia - co by nie wybudować, średnio rzecz biorąc, ludzie nie poświęcą na zdobycie mieszkania więcej niż powiedzmy 30% swojego dochodu/pracy/życia. Dlatego w długiej perspektywie, przy braku innych czynników (np. zaburzeń demograficznych, gospodarczych) ceny dążą do takiego właśnie poziomu.

Na kolejnym wykresie widzimy porównanie baniek nieruchomościowych USA i Japonii - schemat bardzo zbliżony, jednak dla Japonii, z racji dużo wcześniejszego wystąpienia bańki, mamy dłuższą perspektywę czasową.


Jak widać, w obu przypadkach główna część "zabawy" trwała kilkanaście lat - po solidnych wzrostach ceny powróciły do punktu wyjścia (oczywiście uwzględniając inflację). Jednak w Japonii, z racji dużo większej skali problemu oraz dodatkowych problemów demograficznych, ceny nie przestały spadać i spadają właściwie do tej pory (dopiero szalone drukowanie jenów przez BoJ w ostatnim czasie ma szansę przełamać tę tendencję). Czy tak samo będzie w Polsce, przekonamy się za kilka lat - kto uważnie czyta niniejszego bloga, pewnie zna już teorię autora w tym względzie ;)

Patrząc na wszystkie dotychczasowe wykresy widać, że w niekorzystnych okolicznościach gospodarczych/demograficznych ceny mieszkań potrafią spadać znacznie poniżej historycznego trendu. Koronnym przykładem jest tu Republika Weimarska. Poniżej obrazek, pokazujący procentowy rozkład wydatków typowej rodziny na poszczególne kategorie dóbr, w czasach poprzedzających hiperinflację oraz w jej trakcie (na niebiesko zaznaczono udział wydatków na mieszkanie oraz na żywność).



Mamy tu wyjątkowo ciekawy przypadek oderwania się cen mieszkań/wynajmu od inflacji. Wraz z galopującą inflacją rósł procentowy udział żywności w wydatkach gospodarstw domowych, a wydatki na mieszkanie stanowiły coraz mniejszy procent, by osiągnąć wartość bliską 0 w szczytowej fazie kryzysu. Kto zabezpieczał się przed inflacją kupując mieszkanie, musiał się nieźle zdziwić ;) W końcu ostatecznie człowiek coś musi jeść i jedzenie to trzeba wyprodukować/zdobyć. Mieszkać z reguły każdy gdzieś mieszka, więc mieszkania mogą się stać przejściowo nawet bezwartościowe z powodu braku "nowych" klientów (w sytuacji, w której ogromna większość wysiłku społeczeństwa zmierza w kierunku zaspokojenia bardziej podstawowych potrzeb).

Na koniec jeszcze jedna rzecz. Aktualnie wszystkie główne banki centralne prześcigają się w "drukowaniu" pieniędzy, co najpewniej doprowadzi w końcu do wysokiej inflacji. Gdyby ktoś się jeszcze łudził, że w takiej sytuacji jego kredyt (na zmienny procent) będzie łatwiej spłacić, polecam poniższy wykres dla USA.


Widać tu kilka ciekawych rzeczy. Po pierwsze, można zauważyć znaczny spadek oprocentowania (względem inflacji) po roku 2000, co umożliwiło napompowanie amerykańskiej bańki mieszkaniowej. Po drugie widać, jak wzrost oprocentowania w latach 2005-2008 spowodował pęknięcie tej bańki. Po trzecie da się zauważyć, że Amerykanie mają szansę na kolejną bańkę ;) Wreszcie po czwarte (dla nas chyba najważniejsze) widać, że dokładnie tak samo, jak na wykresie dotyczącym Polski, oprocentowanie kredytu mieszkaniowego jest praktycznie zawsze powyżej inflacji. Dodatkowo, w czasach największych kryzysów (początek lat 80-tych oraz lata 2008-2009) oprocentowanie ma silną "skłonność" do jej znacznego przekraczania, co jest jednocześnie połączone ze spadkami cen mieszkań (wszak jedno z drugim ma ścisły związek).

Podsumowując całe dzisiejsze rozważania można wyprowadzić kilka krótkich wniosków:
1. Cena mieszkań podąża mniej więcej za inflacją, ale tylko w czasach, w których nie udziela się na szeroką skalę kredytów mieszkaniowych, bądź ich oprocentowanie odpowiada realiom rynkowym.
2. Banki centralne, poprzez mechanizm stóp procentowych, mają ogromny wpływ na rynek mieszkaniowy - sztuczne zaniżenie stóp powoduje, że ceny mieszkań zupełnie tracą związek z inflacją (przy okazji tracąc też związek z rzeczywistością ;) W przypadku dłuższych okresów zbyt niskich stóp mamy do czynienia najpierw z ogromnym wzrostem cen, a później ich spadkiem, który z reguły (z uwzględnieniem inflacji) "zjada" cały wzrost (o czym już zresztą kiedyś pisałem w oddzielnym artykule).
3. Historia rozwiniętych i w miarę stabilnych rynków pokazuje, że mieszkanie nie jest zbyt dobrym zabezpieczeniem na czasy kryzysu, gdyż w takich czasach, wartość mieszkań z reguły znacznie spada (w stosunku do dochodów). Jednocześnie widać, że mieszkanie powinno się kupować właśnie w czasach dużego kryzysu, bo wtedy jest ono stosunkowo najtańsze ;)
4. Niezależnie od wysokości inflacji, oprocentowanie kredytu jest zawsze od niej wyższe, a hiperinflacja potrafi sprowadzić ceny mieszkań do bardzo niskiego poziomu względem dochodów (co nie znaczy, że wtedy jest łatwiej mieszkanie kupić - wtedy są po prostu ważniejsze wydatki).

Jeśli więc ktoś chciałby potraktować mieszkanie jako ochronę przed inflacją, należy to czynić z głową. Z pewnością nie jest tak, że każdy moment jest tu dobry. Kupując w "złym" momencie może bez problemu dojść do sytuacji, w której cena mieszkania spada, mimo wysokiej inflacji. Dodatkowo przykład Japonii pokazuje, jak duże znaczenie ma demografia - mimo wielu lat praktycznie zerowych stóp procentowych, tam ceny wciąż spadają.

Podsumowując (już ostatecznie;) - coś, czego cena zależy w głównej mierze od zdolności kredytowej innych, nie jest dobrym zabezpieczeniem przed inflacją w każdym momencie. Takie dobro należy kupować wtedy, kiedy zdolność kredytowa potencjalnych klientów jest możliwie niska (i najlepiej wtedy, kiedy spodziewamy się jej wzrostu). Czy tak jest w tej chwili? Hmm...

75 komentarzy:

  1. Warto pamiętać o jednej, bardzo istotnej rzeczy. Od 1971 roku, od upadku systemu z Breton Woods (odejście od standardu złota), pieniądze tracą na wartości wykładniczo! Generowany jest coraz większy dług, bo przyszłość ma być "większa" niż teraźniejszość. Czyli trzeba ciągle kupować więcej niż w roku poprzednim. Niestety wiadomo, że to kolejna mrzonka (patrz: demografia na świecie oraz peak oil). Kiedyś to się zawali i to z ogromnym hukiem! Im dłużej będą "duszone" stopy procentowe, tym będzie większy huk! Co ciekawe np.dług USA rośnie 5,6 -krotnie szybciej niż PKB!
    Faktem jest, że dług jest roszczeniem do przyszłej pracy ludzkiej. Czyli biorąc kredyt na 30 lat, bank zakłada, że każdego miesiąca przez 30 lat będę np. 1/3 moich dochodów przeznaczał na spłatę długu. Faktem jest również, że dług na osobę nigdy nie był wyższy zarówno w USA, jak i w Polsce (generalnie na całym świecie). Wystarczy podnieść stopy procentowe i będę zmuszony jeszcze więcej pracować/zarabiać aby spłacić dług.
    Albo stopy procentowe będą w nieskończoność bardzo niskie, albo cała gospodarka światowa się załamie i będzie hiperinflacja. Innej drogi nie ma, no chyba, że Wojna Światowa.
    Podsumowanie jest takie: nie ma sensu porównywać cen mieszkań z inflacją z przeszłości, bo żyjemy w zupełnie innych czasach. Niewyobrażalnej manipulacji i to na całym świecie! Warto wiedzieć, że dzisiaj nawet inflacja jest inaczej liczona niż jeszcze 20 lat temu! ( inflacja jest zaniżana-przed tzw."substytucje", wskaźnik hedonizmu, itp, a PKB sztucznie podwyższane). Manipulacje co do danych są gigantyczne! Balon rośnie i rośnie! Następne 10 lat, będzie się bardzo różnić od ostatnich 10 lat. Bańka długu polskiego czy światowego jest o kilkakrotnie większa niż w latach 30 ubiegłego wieku przed światową depresją!
    Polecam odcinki "crash course PL" na youtube. Szczególnie odc. 12. "Dług", odc. 14. "Aktywa i demografia", odc. 16 "liczby urojone."

    OdpowiedzUsuń
  2. Czyli dla Wrocławia gdyby nie było bani ceny prezentowały by się mnie więcej tak.
    http://przeklej.net/down/55487492287297573188691592628196805f48d4221d76695f1d7c46d.html

    OdpowiedzUsuń
  3. @
    Albo stopy procentowe będą w nieskończoność bardzo niskie, albo cała gospodarka światowa się załamie i będzie hiperinflacja. Innej drogi nie ma, no chyba, że Wojna Światowa.

    jak narazie w głównych motorach gospodarczych są presje obniżki cen a nie hiperinflacja. Taka miała sytuację w niemczech w latach 20 ale to było związane z blokowaniem dla niemiec dostaw ważnych surowców przez francję co spowodowało wzrost cen wszystkiego bo dużym kosztem trzebabyło zrobić to co do życia potrzebne. Węgiel był na wagę złota !
    Obecnie ceny spadają i taki trend będzie latami się wlekł z okresami niby poprawy chwilowo na parę-parenaście miesięcy. Ceny weszły w bańkę i od 5 lat się urealniają. Wg japońskiego wzoru do dołka w Polsce na rynku mieszkań brakuje jakieś 8-10 lat. 2022-24 jak najlepsza okazja kupna i wtedy ceny powinny być jak sprzed wybicia 2004. Zatem jeszcze daleka droga do tego. Jak narazie w prasie tylko najlepsza okazja kupna i kupno na zyskowny wynajem. Jak napiszą, ze to najgorsza okazja kupna i trzeba sprzedać mieszkanie bo to zła inwestycja wtedy ruszy cena a tak poki piewcy non stop to samo a cena swoje tak bedzie to robic jeszcze latami i poki wiekszosc siedzi w kredytach.
    W firmach presje deflacyjne dla pensji a nie wzrostowe i tak bedzie dopoki głowny motor gospodarki mieszkaniowka nie urealni swoich cen. Pisalem wczesniej, ze wzrost wieku emerytalnego, demografia, i stosunek mlody i stary obecnie w pracy jak i sytuacja w kraju ala zatrudnienie niestety z roku na rok coraz slabiej. Sila nabywcza polakow nie wzrasta bo kredyty ma sporo z nas. Nie kupujemy markowych dobrych rzeczy a tania chinszczyzne i uzywki a to jest dobrobyt w innym tego slowa znaczeniu. Mozemy miec duzo ale duzo tandety. Kupno markowego dobrego ciuchu, rzeczy, auta to dalej science fiction wiekszosci z nas. Gdzies slyszalem, ze do paru tys zl na sobie w ciuchach to standard a elegancko jest powyzej kilku tyś na sobie.
    Zatem nie ma mowy o hiperinflacji. Japonia drukowala przy niskich stopach i co ? i nic deflacja. jedyna sytuacja to co rosnie to wycena papierow akcyjnych bo kazdy w nadzieji chce jeszcze za wczasu pomocy fedu wyjsc z akcji w cenie wciskajac ludziom kit o ozywieniu. Przeciez oni na tym zyja jak najdrozej wyjsc z ceny poki jakos to sie kreci. Pooddaja ostatnim optymistom i ich zalatwia jak to zawsze bywa. Za proste jednak aby nagle wzystko dupnelo. Trzeba lat. Ja mam czas jednak wielu z nas w spoleczenswie mysli, ze to chwilowe i musi byc super bo tak i kropka. No jasne przeciez to wszystko jest dla nas by nam bylo lepiej bez oplat. Przyszle lata pokaza ogolnopolski wynik testu kredytowego od 2007 - 2020-24. Obaczymy co powiedza milionerzy w plycie na kredycie choc juz obecnie cicho siedza ale chetnych nie brakuje. Poki sa tacy cyrk jako tako jedzie do przodu i wszystko jakos gra.

    OdpowiedzUsuń
  4. poprostu dzisiaj jest zatrzesienie i to w zasadzie od lat wszystkiego co chemy na polkach sklepowych. Towaru jest tyle, ze konsumpcja nie pochlania tego wszystkiego i to nie pozwoli drozec w tempie niemiec z lat 20! to byly inne czasy teraz sa inne i tak jak porownanie liczenia ifnlacji jeszcze 20 lat temu ma sie inaczej jak teraz tak tamtejsza hipera nie nic wspolnego z niby obecna w glownych motorach gospodarczych. Na moje oko wzsroly ceny spozywki ale jesc trzeba bo brzuchy rozpasione od lat zostaly. Motoryzacja. mieszkaniowka, agd, rtv tanieje z roku na rok a to wyznacza i pociaga wzrost cen wszystkiego co na rynku jest. W dodatku nei ma presji wzrostu plac jak jeszcze w latach 90 kiedy u nas jedna lub paroma pensjami splacano raty. Ludzie maja nosic odsetki przez taki czas jak je splaca i maja byc stalym dochodem banku. Zatem nikt nie splaci raty jedna pensja jak kiedys 20 lat temu a co dopiero hipera w niemczech. Poprostu mamy chude czasy dla pensji i mlodych i to powinno sie jeszcze wiele lat utrzymac.

    OdpowiedzUsuń
  5. tutaj dla hiperinflacjonistow i science fiction przyrzyny hipery w niemczech w latach 20

    http://www.psz.pl/tekst-18618/Kryzysy-XX-wieku-Kryzys-hiperinflacji-w-Republice-Weimarskiej

    czy obecnie macie blokowane surowce na swiecie zeby drozaly bo sa na wage wszystkiego aby dac nam energie i jedzienie ? NIE zatem opcja jak w japonii niskich stop bardzo realna a pomimo to w realnej gospodarce deflacja i spadki cen wszystkiego co nie jest potrzebne na juz a na juz jest potrzebne zarcie !! mieszkac mozna u rodziny i sie da. Jesc i ogrzac sie trzeba. Tak wlasnie tez widze od paru lat po peknieciu banki. Gdzies cos ceny na zachodzie proboja nadgonicc 2007 bo cyrk ma trwac no ale szans nie daje z powodow jakie juz opisywalem i gospodarz bloga tez. Stagnacja z okresami podbic i powolnego schodzenia. Jak napisza sprzedaj bo to zla okazja to sie cos moze kupi a poki tego nie ma i jest to idealna powtarzam idealna okazja czas na kupno a tak jest to ja tego nie kupuje. Niech inni kupuja te sledziki w miodzie jak tapie pyszne i schodza na pniu jak cieple buleczki :)
    obecnie kretyd na 20 - 30 lat to kapitalizm na biednych a bogaci maja socjalizm w czystej postaci - too big to fail ;)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Był przypadek goldmana w USA ktory skupować aluminium tonami i magazynować opóźniających tez dostawy i tym samym podbijają cenę tego surowca, jednocześnie grał na derywatach zeby podbić ceny

      Usuń
  6. Nie zgadzam się, że sytuacja z niskimi stopami procentowymi będzie trwała latami. Napisałem, że w ciągu 10 lat wszystko się rozwiąże. Nikt o tym nie mówi głośno w tv, ale przecież od lat mamy wojny, wojny walutowe. USA aby prowadzić wojny w wielu miejscach na świecie musi wydawać 300 000 000 $ DZIENNIE! Nic dziwnego, że muszą drukować dolary jak szaleni. Ale przecież za tą ogromną ilość wydrukowanych dolarów by mogli wykupić cały świat, więc Chiny, Europa też musi drukować. Wojna walutowa trwa, obywatel traci, lub straci, innego wyjścia nie ma, bo każda bańka się kończy dokładnie w ten sam sposób. Od 2010 roku Rosja, Indie, a przede wszystkim Chiny kupują ogromne ilości FIZYCZNEGO złota. Chiny-największy pożyczkodawca dla USA, w swoim stylu, po cichu odchodzi od dolara i od amerykańskich śmieciowych obligacji. Pewnego dnia, to właśnie Chiny przekłują bańkę i zaczną rozdawać karty, bo USA stanie się niewypłacalne. Wszyscy o tym wiedzą i tylko czekają na odpowiedni moment!
    Zauważcie paradoksy:
    -USA drukuje 80 mld $ każdego miesiąca i nie ma inflacji
    -mimo tak ogromnych ilości $ na rynku, cena złota-surowca, którego nie można drukować....spada i spada...
    -Niemcy muszą czekać aż 7 lat aby USA oddały im niemieckie złoto
    -banki dostają puste pieniądze, które "sprzedają" kredytobiorcom, a ci kupują mieszkania na kredyt, mieszkania, których cena np. w USA idzie mocno do góry. Z "pustych" dolarów robią gigantyczną bańkę na rynku nieruchomości!

    Udawać i manipulować można jak zawsze tylko do pewnego momentu!

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. no i na tym polega cały cyrk. Iluzjonosci z usa go zapoczatkowali i ciezko im go skoncczyc. Bo wyjscia sa ale sie ich boja bo kazde wyjscie to jedno wielkie szambo a poki kabaret jako tako mozna ciagnac i nikt nie interweniuje to wszystko gra. Niespodziewane na pewno przyjdzie bo nic nie trwa wiecznie pytanie kiedy ? dla mnie w kazdym momencie od 2 lat sytuacja moze sie pogorszyc ale skoro wyszly kroplowki dla trupow i nowe akcje kredytowe jako tako bedziemy dalej isc do przodu. Zawsze ktos pomoze i kredyt wezmie dla pozostalych co z niego zyja. Im ich mniej tym gorzej a tak jednak mamy. Stabilnie do przodu ale juz fajerwerki coraz nizej lataja. To tylko w realnej gospodarce.

      Usuń
    2. Rezerwy wielu państw są w złocie i w razie wielkiego dupnięcia będą wyprzedawane, co jeszcze bardziej obniży cenę złota. Już dziś sama ZAPOWIEDŹ, że dany kraj z grupy PIIGS chce wyprzedawać złotowe rezerwy powoduje raptowne dołowanie ceny tego kruszcu. Ile było warte złoto w Powstaniu Warszawskim? Za złotą świnkę (4,30 g złoto próby 900 ; 0,1489oz) można było kupić kilo pomidorów.

      Imho lepiej już lokować kasę w mieszkania niż w złoto.

      z17 (z17@gazeta.pl)

      Usuń
    3. Nieprawda! Rezerwy państw typu Rosja, Indie, Chiny w razie wielkiego dupnięcia nie będą wyprzedawane! Chiny gdy wyjdą na pozycję nr 1 i gdy będą mieć najwięcej złota ( a przecież cały czas od roku 2009 kupują PO CICHU ogromne ilości złota) ustalą taki kurs nowej światowej waluty-JUANA CHIŃSKIEGO, jaki im się będzie podobał!
      Chiny mają 30% amerykańskich długów - śmieciowych obligacji i będą mieć najwięcej złota na świecie. Mają wszystko aby trzymać cały świat w garści! Złota nikt nie będzie wyprzedawać, no chyba, że jakieś małe kraje aby przeżyć. Rosja, Indie, Chiny łykną to od razu!
      CHINY - 1, 4 mld ludzi, największa gospodarka świata (za 5-10 lat) i największa ilość złota, na którym można oprzeć swoją walutę.
      USA - 400 mln ludzi, gospodarka z długiem, którego nie będzie można spłacić nawet w ciągu 300 lat, bez złota.
      Każde imperium kiedyś upada. Teraz upada USA i robi przy tym największą masakrę finansową w dziejach świata!

      Usuń
    4. Midas, chyba jednak trochę za dużo czytałeś naganiaczy na złoto. Goldblogi i inne independenttrejdery. Jeżeli ktoś twierdzi, że wie co planują tajne służby USA czy Chin to jest bardzo zuchwały. Wydaje mi się, że jak zwykle 99,9% z tych przewidywań, które można wyczytać w Internecie na temat tego kto kogo, się nie sprawdzi. Już teraz leszczyna liże rany po naganiających na złoto po 1900$. Żadne "Cypry" im nie straszne nawet jak zabiorą 10%, bo już teraz umoczyli kilkadziesiąt % na złocie, które "nigdy nie tanieje" (skąd my to znamy?).

      Usuń
    5. No tak, leszczyna "straciła" (teoretycznie, bo tylko na papierze) w ciągu kilku miesięcy na inwestycji DŁUGOTERMINOWEJ o nazwie złoto, a żadne "Cypry" im nie straszne, bo tam zabrali realne pieniądze, ale przynajmniej tylko 10%, a nie teoretycznie 20%.
      Nigdzie nie napisałem, że wiem co planują tajne służby USA czy Chin. Zakładam prawdopodobne scenariusze. Natomiast są pewniki, a nie "przewidywania", które wszyscy znamy z prasy i tv. Oto one:
      -kryzys zakończony i same wzrosty nas czekają (patrz wzrosty na Wall Street)
      -banki nie upadną, bo są w super kondycji
      -nieruchomości i ziemia, to pewna inwestycja
      -giełda jeszcze pewniejsza (patrz wzrosty na Wall Street)
      -no i co najważniejsze, mówią, że.... ZŁOTO MOCNO ZA DROGIE i w ogóle jest do..bani! (bo nie można złota drukować, tylko co najwyżej można manipulować ceną "papierowego złota", a przecież to jest wbrew dzisiejszej nowoczesnej ekonomii)!


      ;-)

      Usuń
    6. W przypadku kryzysu na duża skale bądź wojny, tak rezerw złota mogą byc początkowo wyprzedawane aby sfinansować pomoc, bieżące potrzeby czy zakup broni. Poza tym w przypadku ostrego kryzysu banki ściągają kasę z rynku wyprzedają wszystko co sie da. Ci co maja troche rozumu skupia wtedy tanie złoto gdyż ono pózniej i tak zyska na wartości w niepewnych czasach. W przypadku Chin jest cię inaczej. Chiny mają mnóstwo obligacji USA i nie mogą od tak zacząć ich wyprzedawac gdyz załamały by rynek i przez to obniżyły wartość posiadanych obligacji. Dlatego jesli sprzedają to powoli. Wykupują za dolary kopalnie oraz firmy na całym świecie, inwestują np w Afryce etc. Oczywiście ze skupują tanie złoto cały czas gdyz doskonale wiedza ze gdy załamie sie dolar, to to co stracą na obligacjach USA odrobią sobie na rosnących cenach własnych zapasów złota. W pewien sposób przechytrzyła tutaj USA, gdyz ich banki manipulują cenami złota przy pomocy comexu i derywatow. Pamiętajcie ze Chiny nie myślą w perpektywie kolejnych wyborów a 10 czy 30 lat.

      Usuń
  7. ta data 2022-204 dziwnym zbiegiem okolicznosci zbiega sie jak patrze z prognoza najnizszej liczby studentow w polsce a zatem deflacyjny japonski model przesuniety dla nas o 10 i wiecej alt jak najabrdziej realny i tak denko cen motorow napedowych naszej gospodarki. Zatem kupe lat lezenia i kroczenia w dol aby wyrownac ceny sprzed banii. Tego sie trzymam i chwilowe porywy wiatru mnie nie ruszaja poki kazdy z anali mowi bedzie rosli to juz okazja i taniej nie bedzie. Zatem bedzie ale potrwa wiele lat. Czekajacym zyczyc cierpliwosci i powiekszania i tak coraz gorzej wypracowywanych oszczednosci ale poki tak mozna to robcie bo potem emerytur nie dostaniecie od panstwa. Fikcja musi trwac i nie dajcie sie oglupic.

    OdpowiedzUsuń
  8. a co do zarobkow bo wielu czeka na wzrost no i widzi w tv, ze idzie lepsze:
    w ciagu pol roku w pracy u zony w-wa kierownicy działow dostali obniżkę pensji o 30% !!!!! i tak dalej mają te 5 tyś netto ale tylko tyle i nie wiecej. Zaczelo sie od kierownictwa kiedys przyjdzie i do maluczkich a takich mlodych sie juz zatrudnia za coraz mniej a konkurencja za mniej wezme jest bo mlodzi wola siedziec u rodzicow. Wiec skad te podwyzki ? kolo sie zamyka. W dodatku prosze rozpatrzec aspekt pensji minimalnej jak dziala i co powoduje. Wystarczy moze ktos ma podobne wnioski a jak ich nie ma moze uzna je za sluszne. Przekonywac nikogo nei chce bo kazdy mysli i uzna to po swojemu ;)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. To świadczy tylko o tym że Twoja żona pracuje w słabej firmie. Podwyżki biorą się z wyników finansowych firmy, na który wpływ ma nie tylko ogólna koniunktura na danym rynku ale również a możę przede wszystkim zarządzanie firmą.
      W skali całej gospodarki mamy jeszcze dużo do nadrobienia, podwyżki są, dlatego właśnie bańka na rynku nieruchmości nie pęka gwałtownie. Po prostu ceny wyrównują się do płac i będzie to jeszcze trochę trwało.

      Usuń
    2. dlatego o podwyzkach dziwnym zbiegiem okoliczosci dowiaduje sie tylko z prasy i tv a nikt ze zanjomych ich nie ma i wszyscy racja pracuja w slabych firmach a pozostali na blogu w rewelacyjnych dobrych firmach. No coz dlatego stad ta srednia. Rozbawiles mnie kolego ta slaba firma zony :)

      Usuń
    3. @Michał
      Sytuacja w firmie w której ja pracuję. Warszawa. Firma notowana na WIG20. Pensje w ostatnich latach rosły tylko członkom zarządu i najwyższej kadrze. Pensje pracowników stoją w miejscu ale stopniowo zabierane są wszelkie dodatki i premie które do tej pory ratowały kiepskie podstawy wynagrodzenia. Oczywiści kadra nazywa to systemem motywacyjnym (chyba do zmiany pracodawcy). W ramach restrukturyzacji zwalnia się ludzi z etatów, a na ich miejsce bierze się studentów na umowy zlecenia ze śmieszną stawką godzinową - chociaż wg zarządzających to i tak za dużo bo już zaczyna się powoli przenoszenie części pracy do biedniejszych miast bo tam studenciaki jeszcze tańsze. W mediach firma chwali się rekordowymi zyskami ale nie przekłada się to na pracowników. Średnie zarobki może i rosną bo prezes da sobie 100.000 PLN miesięcznie podwyżki, a pensje pracowników zamrozi.

      Usuń
    4. Mi się nie wydaje, że podwyżki biorą się z wyników finansowych firmy. Gdyby tak było, nasz kochany rząd już dawno musiałby dopłacać do swoich stanowisk, a tymczasem, o ile mi wiadomo, nadal pobiera wynagrodzenie ;)
      A tak na poważnie, to... pensje kierownictwa wysokiego szczebla pewnie od wyników zależą. Ale pensje szeregowych pracowników to już chyba tylko gra rynkowa - skoro ktoś pracuje za aktualną stawkę i się nie buntuje, to po co dawać mu podwyżkę? Lepiej dać sobie ;)

      Usuń
    5. Też tak sądzę. Z drugiej strony smutne, że ci szeregowi młodzi pracownicy dostają piany na samo słowo związki zawodowe. Związki? Wiadomo: złodzieje, lenie, darmozjady. Czyli de facto powtarzają to, co słyszą na własny temat od swojego pracodawcy. Ot taki przykład spranego mózgu. W tym sensie mają to na co sami zapracowali.

      Usuń
  9. Ktoś napisał, że podwyżki płac biorą się z wyników finansowych firmy....
    Niby tak, ale czysto w teorii.
    80 000 000 nowych, pachnących dolarów co miesiąc. I tak już od dośc dawna... Akcje firm na Wall Street szybują do góry od wielu lat. Dobra czy zła firma,... pompuj stary, dolców mamy pod dostatkiem!
    A w firmach jak wygląda sytuacja? Skoro dają nam takie zastrzyki gotówki, to chyba możemy sobie dać podwyżkę, co?
    Przykład drugi. Too big to fail. Skoro jestem prezesem banku prywatnego, bardzo dużego banku, to mogę wszystko, nawet mogę dać sobie podwyżkę podczas krachu na rynku finansowym. Jestem za duży aby upaść. Zresztą nie działam w kapitaliźmie, tylko w socjaliźmie.
    A wiecie dlaczego państwa, zwłaszcza USA (a raczej JP Morgan i Goldman Sachs) chcą zadłużyć na maksa państwa i całe społeczeństwa?
    ADMINISTORWANIE DŁUGIEM, ADMINISTOWANIE BANKRUTAMI to super sprawa! Można zrobić z nimi dosłownie wszystko i to w imię prawa!

    OdpowiedzUsuń
  10. Moim skromnym zdaniem, za jakiś czas czeka nas wielkie światowe UMORZENIE DŁUGÓW państw drukujących obecnie pierdyliardy pustej waluty, z USA na czele. Będzie to zapewne kolejna wspaniała ekwilibrystyka banksterów. Raczej nieunikniona, bo alternatywą jest hiperinflacja i/lub wojna.

    z17 (z17@gazeta.pl)

    OdpowiedzUsuń
  11. http://www.obserwatorfinansowy.pl/dispatches/laszek-nbp-ceny-mieszkan-w-2014-roku-wzrosna-o-ok-6-proc/

    Wasz sławetny prof.Łaszek:)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Każdemu zdarza się błąd w obliczeniach albo wyciągnięcie błędnych wniosków ;). Zapewne mówi o cenach ofertowych które w miastach gdzie ceny są poniżej limitów MDM, deweloperzy od razu walić podwyżki w górę do limitu. Niektórzy już zaczęli to robić. Ważniejsze są jednak ceny transakcyjne i wolumen sprzedaży.

      Usuń
    2. Prof. Łaszek, został "przywołany do porządku" front wypowiedzi zmienił się jakiś czas temu, nagle i radykalnie.
      Raporty NBP i wypowiedzi p.Łaszka, po prostu psuły krew deweloperom i naganiaczom.
      Jeżeli można podpłacić limit dopłat w rządowym programie na miliardy złotych, to jaki problem uciszyć rządową instytucję :)

      wywiad z prof. Łaszkiem, z kwietnia:
      http://www.tvncnbc.pl/raport-z-rynku-nieruchomosci,317984.html

      początek rozmowy to jasny przekaz, "ja tu nie przyszedłem rozmawiać o tym jak to fajnie jak ceny mieszkań rosną"

      ...i właśnie za takie wypowiedzi i wiele innych publikacji w podobnym tonie prof.Łaszek się doigrał...

      Usuń
    3. a myslicie ze limitów nie podpłacą?

      Usuń
    4. Świetna diagnoza prof. Łaszka - jego nagła zmiana "frontu" wręcz poraża. To tak, jakby nagle Bartek T. zaczął mówić coś o demografii, bańce, zmniejszającej się dramatycznie liczbie studentów itd ;)

      Co do limitów MdM, to też mnie ciekawi, czy będą jakieś zmiany (mnożnika). W niektórych miastach limity już są absurdalnie wysokie, a cały program ma powszechną opinię niesprawiedliwego (także w mediach głównego nurtu). Czy w tej sytuacji można podnieść mnożnik? Hmm... nie wiem, czy kondycja finansowa deweloperów jest do tego wystarczająco dobra ;)

      Usuń
  12. Też się zastanawiam, czy nie zrobią tak jak w RNS. Iloczyn współczynnika w mdm z 1,1 na 1,2, 1,3 itd.

    w RNS było z tym różnie:
    od dnia 15 sierpnia 2007 r. iloczyn współczynnika 1,3
    od dnia 01.01.2009 r. iloczyn współczynnika 1,4
    od dnia 31 sierpnia 2011 r. dla rynku pierwotniego iloczyn współczynnika 1,0
    od dnia 31 sierpnia 2011 r. dla rynku wtórnego iloczyn współczynnika 0,8

    Źródło: http://www.bgk.com.pl/storage/2854/woj%20mazowieckie%20i%20Warszawa.pdf

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Trochę przypadkowo odpowiedziałem wyżej ;) Jak zwykle, nic nie wiadomo. Tak, czy inaczej, 10-15% dopłaty nie będzie aż tak istotne jak 40% "zniżka" w RnS, dlatego moim zdaniem MdM nigdy nie osiągnie tak dużego wpływu na rynek, jaki miała RnS. Chociaż na rynek wtórny wpływ pewnie będzie spory ;)

      Usuń
  13. Na zdrowy rozum ceny mieszkań mogą jako tako podążać za inflacją jeśli typowy klient kupuje za gotówkę. Ludzie mają pieniądze, widzą wzrost kosztów utrzymania, w tym pensji robotników budowlanych, materiałów budowlanych czy ziemi, po czym stwierdzają iż lepiej kupić mieszkanie niż trzymać je na lokacie z oprocentowaniem w wysokości oficjalnej inflacji minus podatek Belki. Przeciętny posiadacz większej gotówki, skoro ja potrafił zarobić, to raczej dobrze przekalkuluje sobie perspektywy wzrostu. Ogromny wzrost cen mieszkań w Polsce wynikał przede wszystkim z obdarowania potężną gotówką ludzi, którzy wielokrotnie nie potrafili zgromadzić nawet 5 procent ceny lokalu, którą gotowi byli beztrosko zapłacić. Innymi słowy ekspansja kredytowa banków spowodowała że do grona kupców na wielką skalę dołączyły osoby, które w istocie rzeczy nie było stać na zakup nieruchomości, bo za takich uważam kredytobiorców nie mających wkładu własnego na poziomie co najmniej 1/3 ceny. W krótkiej perspektywie wykreowanie ogromnego i nie uzasadnionego ekonomicznie popytu przy podaży mieszkań dostosowanej początkowo do realnych możliwości zakupowych Polaków ( o takiej podaży możemy mówić np. w latach 90-tych) nadmuchało nam piękną bańkę spekulacyjną.
    Mich

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Pełna zgoda. Treść wypowiedzi całkowicie zgodna z poglądami prezentowanymi na niniejszym blogu :) Takich komentatorów lubię ;) ;)

      Usuń
  14. W odpowiedzi na wszystkie komentarze dotyczące inflacji/hiperinflacji/drukowania pieniędzy/złota/umorzenia długów...

    Prawdą jest, że stopy procentowe na całym świecie są bardzo niskie - ich podniesienie doprowadziłoby do bankructwa większość tzw. cywilizacji zachodniej (z USA na czele). Jednak na razie nikt tego nie chce. Chińczycy mają jeszcze sporo amerykańskich śmieci do wymiany na surowce Afryki, Rosji też za bardzo nie leżałaby plajta zachodu, bo to zachwiałoby kursem ropy (co natychmiast doprowadziłoby do kolejnej dewaluacji rubla). Na razie chłopaki sobie drukują i pobudzają tym wzrost gospodarczy/zmniejszają bezrobocie (hahaha...), kupując praktycznie tylko obligacje rządowe i kredyty hipoteczne (nie pozwalając na "rynkowe" podniesienie stóp procentowych). Problem jest taki, że gdyby policzyć wszystko uczciwie, to amerykański oraz europejski system bankowy jest bankrutem. Trzeba go więc uratować - niespłaconych kredytów nikt już nie spłaci, więc pozostaje wydrukować to, czego brakuje, żeby znowu się księgowo zgadzało (bank centralny może przecież na końcu stracić - nikomu się od tego krzywda nie stanie ;) A czemu nie ma od tego inflacji/hiperinflacji? Z kilku powodów. Po pierwsze, mimo całego drukowania baza monetarna w USA niewiele się zmieniła (wzrost aktywów FED wyrównał spadek kredytowania w realnej gospodarce - w końcu to kredyt decyduje o ilości pieniędzy w obiegu!). Po drugie, ludzie jakoś nie chcą "wydawać" swoich pieniędzy, tylko wolą je "inwestować" (stąd mieliśmy wzrost cen ropy z 40$ na 120 w ciągu 2 lat, czy wzrost giełdy o prawie 100%). Mi się wydaje, że społeczeństwa zachodu po prostu nie bardzo mogą już więcej konsumować. Poza tym, prawie wszystko można teraz wyprodukować w dowolnej ilości, więc ja to ma drożeć?

    Tak, czy inaczej, cały ten system i tak się kiedyś przewróci (z racji samej natury systemu rezerwy cząstkowej, który sprawia wrażenie zwyczajnie nieuczciwego). Ale to nastąpi dopiero wtedy, kiedy zdecydują o tym Chiny - to stanie się pewnie w momencie, w którym przejmą one na tyle duże rezerwy złota, żeby oprzeć na nim swoją walutę. Walutę, która w tych okolicznościach zmiecie dolara i inne "papierowe" śmieci. Wtedy zobaczymy inflację (w USA/Europie) i transfer dochodu z gospodarek, które produkują w tej chwili głównie pieniądze do tych, które produkując coś, co ma rzeczywistą wartość.
    W końcu upadały już większe imperia niż USA...

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Tak, zdecydują o tym Chiny, ale...
      Jestem przekonany, że odpowiednie służby w USA/Izraelu i innych krajach opracowują plan B, bo przecież każdy, kto choć trochę jest w temacie, to wie, że USA dogorywa i krwawi...
      Skoro na dzień dzisiejszy USA wydaje na swoją armie, więcej niż wszystkie kraje razem wzięte i obecnie USA jest mocarstwem militarnym nr 1, to może warto coś zamieszać w geopolityce, coś podpalić (oczywiście używając do tego zadania innych), a jak już się zacznie palić na świecie, to można taki świat w ogniu bohatersko uratować, a tym samym znowu wprowadzić swoje warunki w rządzeniu światem! Taki np.: Izrael już przebiera nogami, bo przecież Iran ma ich wymazać z mapy świata jak tylko wybuduje bombe atomową, a to kwestia roku, może dwóch lat.
      Chiny będą krzyczeć, że nie chcą uczestniczyć w tej wojnie, jednak to nie będzie takie łatwe....

      Usuń
    2. Przepraszam bardzo, ale jaki niby interes miałyby Chiny w swojej super mocnej walucie opartej na parytecie złota? Toż wszystko wytwarzane w tym kraju stało by się nagle masakrycznie drogie i niekonkurencyjne! Chiny mogą już teraz wykupić na świecie co chcą - i to po cichutku czynią. Niepotrzebna im do tego silna waluta.

      I nieprawdą jest, że wszyscy rzucają się na nadwyżki złota na rynku, oferowane przez banki centralne bankrutujących krajów. To jest płytki rynek i każda większa podaż powoduje trzęsienie ziemi. A tak się dziwnie składa, że akurat europejscy bankruci mają b. wielkie ilości złota, które może popłynąć szerokim strumieniem na rynek.
      Rezerwy złota niektórych krajów PIIGS:
      Włochy 2 451,8 ton (72,2 % rezerw państwa)
      Portugalia 382,5 ton (90,3 % rezerw)
      Hiszpania 281,6 ton (29,1 % rezerw)
      Dla porównania Polska ma 102,9 ton złota, co stanowi 5,1 procent jej rezerw.

      Żródło: World Official Gold Holdings, 03.2013


      z17 (z17@gazeta.pl)

      Usuń
  15. Te wykresy są ładne ale sytuacja w Polsce jest zasadniczo inna od japońskiej czy amerykańskiej. W Ameryce importuje się ludzi do pracy także po to, by dmuchali bańkę nieruchomościową, by bogacze mieli gdzie lokować kapitał. Do nas nikt nie przyjedzie. Za parę lat budownictwo mieszkaniowe będzie w odwrocie, bo nas zwyczajnie ubywa. W kwestii inflacji, była wysoka bo nominalnie mieliśmy ceny niższe niż w sąsiednich krajach. Teraz po kursie jest w zasadzie tak samo jak w europie zachodniej. Ceny takie same, stopy bardzo podobne - inflacji nie będzie bo konsumpcja jest słaba podaż bardzo duża. Ceny mieszkań spadną, jeśli właściciele gruntów będą mieli parcie na sprzedaż po niskich cenach. Trudno tutaj przewidywać jakiś konkretny scenariusz. Na pewno będzie taniej na prowincji i obrzeżach. Miejsca dobrze skomunikowane w granicach dużych miast pozostaną w obecnej cenie lub marginalnie spadną (będą kroczyć z inflacją).
    Mała ciekawostka - materiały na dom 150m są w takiej cenie jak w 2004r. (http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/709844,1065508-Za-ile-materialy-na-dom.html)

    OdpowiedzUsuń
  16. http://wyborcza.biz/biznes/1,100896,12882224,Koniec_swiata_deweloperow__W_Polsce_bedzie____za_duzo.html
    Tu jest ciekawy artykuł pokazujący ile naprawę będzie brakowało mieszkań już za 4 lata. Także rekomendacja 2017 - 20% wkładu własnego jest właśnie po to. Ale tak naprawdę ciężko jest im to oszacować bo wiele osób ma miejsce zameldowania tam gdzie rodzice a dawno już sobie spokojnie mieszka na emigracji i ani myśli o powrocie do tego kraju. Także około 2018 koniec deficytu i do tego wiele osób będzie miało podwyższone ratki z RNS no i pewnie stopy w Szwajcarii coś podniosą. Mimo wszystko życzę spokojnej spłaty i jak najmniej niespodzianek tym co uwierzyli bądź uwierzą, że może być tylko drożej :)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. ...i teraz słupek na rok 2013:
      niedobór 511 tys. sztuk

      ilość mieszkań w budowie IX 2013:
      708,5 tys. sztuk
      http://www.bankier.pl/wiadomosc/W-koncu-IX-w-budowie-bylo-708-5-tys-mieszkan-GUS-3010151.html

      Przyjmijmy, że wszystkie budowy zostały rozpoczęte we wrześniu...za 1,5-2 lata (bo tyle zwykle trwa proces budowlany) będzie nadwyżka ~200tys mieszkań.

      Późno już, chyba coś źle liczę :D

      Mam nowe hasło dla naganiaczy, którzy znowu będą golić prowizje :D

      "Sprzedawajcie, sprzedawajcie, bo drożej nikt nie kupi"



      Usuń
    2. Według "rocznika demograficznego 2013" GUS, w roku 2011 było 13,56 miliona gospodarstw domowych. Z kolei zgodnie z opublikowanymi niedawno statystykami "Mieszkania - Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań 2011" wynika, że w 2011 w Polsce było 13,5 mln mieszkań. Wynika z tego, że już dwa lata temu deficyt mieszkaniowy był nieomal zerowy i wynosił 60 000 mieszkań. Biorąc pod uwagę, że w 2012 oddano do użytkowania 152 904, a w 2013 przez dziesięć miesięcy 117 647 mieszkań, to można stwierdzić, że statystycznie mamy w Polsce nadwyżkę mieszkaniową, która wynosi 208 551. Oczywiście jeśli wierzyć danym GUS.

      Usuń
    3. O "braku" mieszkań pisałem szerzej jakiś czas temu:

      http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/09/ilu-mieszkan-brakuje-w-polsce-hmm.html

      A tak naprawdę, to może tu wyjść tyle, ile kto chce (niektórym nadal brakuje 1.5mln mieszkań ;) Tak, czy inaczej, co roku oddaje się około 150.000 domów/mieszkań, co przy pogarszającej się demografii (z czasem ten proces będzie jeszcze przyspieszał) niechybnie doprowadzi do znacznej nadpodaży na rynku. Coś, co dziś wydaje się niemożliwe, czyli mieszkanie dostępne dla "każdego", ma ogromne szanse spełnić się za kilkanaście lat. A niektórzy będą mieli wtedy przed sobą już tylko 15 lat spłacania... ;)

      Usuń
    4. W domach z betonu napisał:

      > Coś, co dziś wydaje się niemożliwe, czyli mieszkanie dostępne dla "każdego", ma ogromne szanse spełnić się
      > za kilkanaście lat. A niektórzy będą mieli wtedy przed sobą już tylko 15 lat spłacania... ;)

      A inni będą mieli wtedy przed sobą już tylko 15 lat życia... Trzeba im koniecznie powiedzieć, żeby kolejne półtorej dekady broń Boże nic nie kupowali, bo jak będą w wieku circa emerytalnym to ceny, panie dzieju, spadną.

      Przepraszam, ale to jest akademickie pitolenie. Co kogo -poza długookresowymi spekulantami- obchodzi spadek cen za kilkanaście lat? Powtarzam jak mantrę - są ludzie tu i teraz, którzy czekać dalej nie mogą i nie chcą. Albo kupują, albo emigrują, albo wegetują.

      z17 (z17@gazeta.pl)

      Usuń
  17. Bardzo dobra inicjatywa UE:

    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Kredyty-hipoteczne-wkrotce-bez-zbednych-dodatkow-3012270.html

    Podoba mi się szczególnie obowiązek informowania o wysokości raty dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu przy wariancie wysokich stóp. Przepisy zostaną wprowadzone w życie do 2015.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Tak... wysokość raty przy najwyższych stopach z ostatnich 20 lat zrobi na pewno spore wrażenie na polskim kredytobiorcy. Dla "średniego" kredytu w wysokości 200.000 PLN będzie to coś koło 5 tys. PLN miesięcznie (a może i więcej - starszych danych po prostu nie widziałem ;)

      Usuń
  18. Jednak jako kraj przechodzący transformację tak wysokie stopy mamy raczej za sobą. Poza tym struktura demograficzna zacznie przypominać Japonię czy Niemcy a to jest prawie gwarancja niskich stóp. Tutaj bym się zagrożenia nie spodziewał. ale na pewno zobaczenie takiej symulacji ostudzi nieco zapał kredytobiorców. Na spotkaniu z HB przekonywano mnie że teraz właśnie jest najlepszy moment na zaciągnięcie kredytu bo są rekordowo niskie stopy. WTF...

    OdpowiedzUsuń
  19. Wycinki z raportu HB I OF:
    http://stooq.pl/n/?f=824183
    warto zauważyć, że: "Według Home Broker, do końca roku powinno utrzymać się ożywienie na rynku nieruchomości, a to ze względu na znikające z rynku kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości. Dla części osób wkład własny jest nieosiągalny i przyśpieszają one decyzję zakupową, by zdążyć przed zmianą zasad panujących na rynku"

    Kolejna ciekawostka:
    http://biznes.onet.pl/bedzie-zycie-po-kredycie-hipotecznym,18490,5593084,1,prasa-detal

    Ułatwiona upadłość konsumencka może doprowadzić do wyprzedaży licytacyjnych prowadzonych przez banki. Jeśli ceny najmu analogicznych mieszkań będą znacząco niższe niż spłacane raty, wiele osób może się skusić. Btw. jest to pewna odpowiedź na postulaty frankowców o pomoc przy spłacie. Moim zdaniem bardzo dobry pomysł.

    Ciekawym zagadnieniem jest kurs złotówki do Euro i Franka. Moim zdaniem przy obecnych tendencjach nie ma wielkich szans na dynamiczne umocnienie złotówy jak to miało miejsce po wstąpieniu do UE. Raczej, nasza gospodarka zwolni w przyszłosci pościg za bogatym zachodem. Presja na walutę poprzez zmiany w systemie emerytalnym i zmianie struktury posiadaczy obligacji rządowych na korzyść zagranicy również może mieć negatywny wpływ na złotówę. Czyli presja na frankowców raczej nie zmaleje.

    OdpowiedzUsuń
  20. Gorąca prośba do W domach z betonu o to, aby jeden z kolejnych wpisów mowił o Stopach Procentowych. Bardzo interesuje mnie to zagadnieni, wiem że według Twoich opini stopy wzrosną, niemniej jednak część komentarzy mówi o pewnej stagnacji ich poziomu lub dalszym spadku. Czy mógłbyś opisać swoje spostrzeżenia dotyczace tego problemu?

    Pozdrowienia ze słonecznego Gdańska
    Karol

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Właśnie mnie tez zainteresowałby taki dedykowany artykuł o stopach bo widać ze jest to jeden z ważniejszych czynników jesli chodzi o ceny mieszkań, wysokość kredytu

      Usuń
  21. Nikt nie jest wyrocznią i nie oczekuj że ktoś ci powie jak będzie. Wysokie (jednak w trwałym trendzie spadkowym) stopy w Polsce w przeszłości wynikały z transformacji i będącej jej następstwem wysokiej inflacji. Obecnie nie ma na horyzoncie zagrożenia inflacyjnego. Wzrost gospodarczy jest raczej powolny, a ekonomiści obniżyli potencjalny polski wzrost PKB w przyszłości do 2,5% z 3,5% w poprzedniej dekadzie. Stopy zaczną rosnąć ale nieznacznie prawdopodobnie od połowy przyszłego roku (spodziewany wzrost w 2Q 2014 o 25pkt bazowych). Im dalej w przyszłość, tym większą rolę odgrywać będzie starzenie się i kurczenie polskiego społeczeństwa a więc czynniki wyhamowujące inflację. Kolejnym czynnikiem są taniejące w długiej perspektywie paliwa, z gazem na czele. Największym czynnikiem ryzyka jest moim zdaniem orbanizacja po dojściu do władzy PiS. Specjalne podatki nałożone na banki i inne sektory spowodowałyby naturalnie podwyższenie rynkowych stóp znacznie powyżej stopy referencyjnej banku centralnego. Swoją drogą scenariusz całkiem prawdopodobny.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Odpisałem, ale komentarz się nie wysłał i "zaginął" (a szkoda, bo trochę się rozpisałem ;) Więc teraz krótko:
      1. Cel inflacyjny NBP to 2.5% - stopy procentowe powinny być od niego wyższe.
      2. Stopy "rynkowe" odrywają się powoli od stóp banku centralnego (patrz USA, Chiny) i to może mieć ogromne znaczenie w przyszłości (zwłaszcza, jeśli zbankrutuje jakiś większy kraj typu Hiszpania, Włochy, czy USA albo Japonia).
      3. Tak długo, jak długo kredyty na 30 lat będą udzielane na zmienny procent, będę się od nich trzymał z daleka z jednego prostego powodu - w tak długim czasie stopy po prostu "muszą" wzrosnąć (wystarczy spojrzeć na historyczne wartości dla USA, czy nawet Japonii, nie wspominając już o krajach europejskich).
      4. Kupowanie mieszkań w czasach historycznie najniższych stóp procentowych uważam (w bardzo dużym uproszczeniu) za strategiczny błąd.

      Usuń
  22. oczywiście, że nikt nie jest wyrocznią, ale z takim podejściem cały ten blog nie miałby sensu :)
    Dla mnie sprawa jest na tyle oczywista, że czytając tenże blog odroczyłem zamiar zakupu mieszkania z przyszłego na co najmniej 2016/17 rok, głównie argumentując to aspektem posiadania 15-20% wkładu własnego, którego jestem pewien, że Polacy nie będą mieli. Do tego chciałbym po prostu dołożyć aspekty związane ze stopami, myślę, że panowie jako ogromni znawcy tematu, umieją bazując na trendach i przyszłej sytuacji w kraju stwierdzić, czy stopy będą wyższe czy też nie właśnie na przełomie najbliższych 3-5 lat.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. wieszcza połowe przyszłego roku....paanowie w mediach...
      i zdaje sie banki juz daja lepsze oprocentowanie za gotówke, jak im zaczęło ubywac:)

      panie sa tu tez:)
      tez kupują mieszkania:)

      Usuń
    2. najmocniej przepraszam, oczywiście panie również i to myślę, że z równie jeśli nie większym zacięciem do obserwowania zmienności naszego rynku mieszkaniowego :)

      "zdaje sie banki juz daja lepsze oprocentowanie za gotówke" - a to mi strasznie przypadło do gustu :)

      pozdrawiam
      Karol

      Usuń
  23. Do porównań cen nieruchomości w różnych miastach polecam stronkę numbeo.com

    Poniżej link do danych dla Budapesztu. Węgry od lat w permanentnym kryzysie gospodarczym, również od lat ich populacja się kurczy i wskaźnik urodzeń jestniższy niż w PL. Mają również wyższe stopy procentowe. Popatrzmy jak w relacji do dochodów netto kształtują się ceny nieruchomości:

    http://www.numbeo.com/property-investment/city_result.jsp?country=Hungary&city=Budapest&displayCurrency=PLN

    Można zauważyć że cena metra mieszkania poza centrum to 1,75*dochód netto.

    Dla Warszawy identyczny poziom wyniósłby 1,75*3452=6050. Jest 7000. Podobny poziom jest prawdziwy dla czeskiej Pragi. Tak wyliczony potencjał spadków to 14%.

    Innymi słowy program MDM zakłada bardzo dobry poziom cenowy. Uważam że jeśli można kupić mieszkanie w dzielnicach II kategorii za tę kwotę, to jest dobry deal i nie ma co czekać do 2025 roku:) II kategoria dla mnie to wszystko pomiędzy centrum a białołęką czy wesołą.

    OdpowiedzUsuń
  24. Co do inflacji:

    http://stooq.pl/n/?f=824812

    Także presji nie ma żadnej. Ożywienie w Europie przebiega powolniej niż się spodziewano, bezrobocie nie spada. Nie ma szans na inflacje a zatem podwyżki stóp wykluczone przez najbliższe pół roku.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Z tym nie ma szans na inflację, to byłbym ostrożny. Przez 30 lat jakaś szansa się pewnie znajdzie ;) Do tego tak, jak pisałem wyżej, ona może się pojawić bardzo niespodziewanie wraz z bankructwem jakiegoś kraju - kto wtedy będzie chciał komuś pożyczać pieniądze na 3-4%?

      Usuń
  25. Oczywiście jest to prorokowanie i nie ma co się podejmować tego w długim okresie. Jednak w przewidywalnej przyszłości nie widać presji która miałaby wynieść inflację powyżej celu RPP. Ożywienie gospodarcze jest na tyle kruche i niemrawe że RPP raczej nie będzie się spieszyła z podnoszeniem stóp i raczej będą to podwyżki łagodne.

    OdpowiedzUsuń
  26. Jedna z najlepszych analiz w internecie zagadnienia inflacji vs ceny mieszkań. Absolutny respect dla Autora. Dodać parę stron i praca dyplomowa gotowa.

    OdpowiedzUsuń
  27. Pierwsze słyszę by kupno mieszkania mogło uchronić przed wysoką inflacją - bardzo ciekawy artykuł, ciekawe analizy

    OdpowiedzUsuń
  28. Bardzo dobry artykuł. Sama rozważałam ostatnio zakup mieszkania na sprzedaż kraków centrum, lecz póki nie mam odpowiedniego zaplecza finansowego, postanowiłam wstrzymać się z tą decyzją.
    Pozdrawiam!

    OdpowiedzUsuń
  29. Mieszkanie raczej nas przed Inflacją nie uchroni jednak jest to zdecydowanie najlepsza możliwa inwestycja. Nieruchomości będą zawsze w cenie także bez trudu wyjdziemy na swoje bo takim zakupie.

    OdpowiedzUsuń
  30. Zawsze nieruchomość była dobrym pomysłem na inwestycje i wątpię by to się zmieniło. Nawet jeśłi konieczny byłby kredyt aby takie kupić - http://wachlarzkredytow.pl/ - to i tak się opłaca

    OdpowiedzUsuń
  31. Do kupna mieszkania mała pożyczka przez internet nie wystarczy, potrzebny będzie potężny kredyt hipoteczny. Najlepiej gdy mamy jeszcze oparcie we współmałżonku.

    OdpowiedzUsuń
  32. Bardzo konkretnie napisane. Super artykuł.

    OdpowiedzUsuń
  33. Akurat ja na takie rzeczy nie zwracam uwagi, gdyż się na ekonomii nie znam. Dla mnie najważniejsze było to, ze mogłem nabyć moje nowe mieszkanie w Gdyni https://www.eurostyl.com.pl/oferta/nowe-mieszkania-gdynia.html i to jeszcze w lokalizacji która moim zdaniem jest najlepsza w całym mieście. Dlatego myślę, że powoli spełniam swoje marzenia.

    OdpowiedzUsuń
  34. Świetnie napisane. Pozdrawiam serdecznie.

    OdpowiedzUsuń
  35. Bardzo fajny wpis. Pozdrawiam.

    OdpowiedzUsuń
  36. Jaki obszerny dobry wpis. Ja planuję zakup nieruchomości z biurem https://www.cn-kaczmarek.pl/ Myślę że to bedzie dobra inwestycja.

    OdpowiedzUsuń
  37. Tematem się na razie nie interesuję, ponieważ i tak nie mam możliwości, aby w tym momencie zakupić mieszkanie. Sama dla siebie czegoś potrzebuję, bo pilnie potrzebne jest mi mieszkanie na wynajem. Na szczęście zawsze w tej kwestii można liczyć na stronę https://estatedealer.pl/mieszkania-na-wynajem/krakow , bo tam znajdziecie mnóstwo ofert wynajęcia mieszkania w Krakowie.

    OdpowiedzUsuń
  38. Ten komentarz został usunięty przez autora.

    OdpowiedzUsuń
  39. Ten komentarz został usunięty przez autora.

    OdpowiedzUsuń
  40. Zakup mieszkania to bardzo ciekawa sprawa, szczególnie w tych niepewnych czasach, gdzie nie wiadomo w jakim kierunku pójdzie deweloperska branża. Ja ciągle mysle o zakupie mieszkania w swoich okolicach, do oferuje https://inkomsa.pl/mieszkania-wroclaw/ , gdy sytuacja się trochę uspokoi na pewno od razu ruszam z zakupem.

    OdpowiedzUsuń
  41. Solidnie napisane. Pozdrawiam i liczę na więcej ciekawych artykułów.

    OdpowiedzUsuń
  42. Ogólnie samo mieszkanie jest bardzo ważną sprawą i ja jestem zdania, że świetnie również sprawdza się przeprowadzenie właściwego remontu. Właśnie dlatego ja od razu dzwonię do https://www.wawerbud.pl/remonty-warszawa/ i wtedy wiem, że cały remont będzie przeprowadzony właściwie.

    OdpowiedzUsuń
  43. Moim zdaniem kupno mieszkania to zawsze najlepsza inwestycja. Warto rozważyć ulokowanie kapitału w nieruchomości. Najlepiej zacząć od przeglądu najkorzystniejszych ofert dostępnych na stronie https://tradebest.pl/.

    OdpowiedzUsuń
  44. Ja zakup mieszkania zacząłem od wizyty w biurze nieruchomości. Agent pokazał mi wszystkie oferty, a także wyjaśnił jakie będą następne kroki związane z zakupem.
    https://www.trinityhouse.com.pl/biuro-nieruchomosci-konstancin-jeziorna/

    OdpowiedzUsuń
  45. Wnętrza, które zachwycają swoją estetyką, to wynik dobrze dobranych materiałów. Warto zainwestować w produkty, które będą służyć przez lata, a jednocześnie podkreślą charakter naszego domu. Zapraszamy do odwiedzenia strony https://artcorestudio.pl/, gdzie znajdziecie wiele inspirujących rozwiązań.

    OdpowiedzUsuń