Czy kupno mieszkania chroni przed inflacją? 77

Jeszcze kilka lat temu bardzo często można było usłyszeć/przeczytać, że nieruchomości nigdy nie tanieją. Twierdzili tak oczywiście deweloperzy, pośrednicy, (pseudo) analitycy oraz niektórzy dziennikarze (pewnie spore grono czytelników pamięta dokonania niejakiego Marka W. w tym temacie ;) Oczywiście każdy, kto nieco bardziej obiektywnie spoglądał na rynek, wiedział, że jest to typowa bzdura - wystarczyło spojrzeć na przykłady USA, Hiszpanii, Irlandii, czy "dokonania" wielu krajów w latach 80-tych (zwłaszcza Japonii). 
Oczywiście w Polsce miało być inaczej ;) Zielona wyspa była podobno zupełnie innym rynkiem, z brakującymi 3 milionami mieszkań, więc tu ceny nieruchomości miały tylko rosnąć (prosto do nieba). Jak było potem, wszyscy wiemy... nawet HB/OF przyznaje, że ceny spadły (mimo iż przez wszystkie lata twierdził, że mamy do czynienia ze stabilizacją ;)

O ile nikt już nie wierzy w ciągły wzrost cen, o tyle nadal powszechne (zwłaszcza wśród "naganiaczy") wydaje się być twierdzenie, że w długiej perspektywie wartość nieruchomości wzrasta. Czy to jest prawdą, zależy oczywiście od długości owej perspektywy - dobierając odpowiedni przedział czasu można udowodnić wszystko. Jednak ku przestrodze polecam przykład Japonii, w której ceny nieruchomości (na wykresie akurat ceny ziemi) w ciągu ostatnich 30 lat kształtowały się mniej więcej tak:

 


Z wykresu widać, że czasami nawet perspektywa rzędu 25-30 lat jest zbyt krótka, aby wykazać wzrost cen ;)

Jest tu jeszcze jedna uwaga - zwykle w tego typu rozważaniach pomija się pewną bardzo istotną kwestię. Otóż ceny mogą sobie rosnąć/spadać, ale z reguły takie dywagacje dotyczą ceny mieszkań/domów nowych. Trudno oczekiwać, aby mieszkanie kupione dziś, za 30 lat miało porównywalną wartość do mieszkania nowego (jeśli założymy taką samą lokalizację itd.). Mieszkanie, jak każdy inny produkt, zwyczajnie się zużywa - gdyby tak nie remontować go przez 30 lat, to jego wartość będzie najpewniej zasadniczo niższa niż odpowiedniego (wykończonego) mieszkania nowego. Poza tym... w bardzo długiej perspektywie cena mieszkania raczej nie wzrasta, tylko zmierza w okolice 0 (w końcu przy pewnym wieku budynku przestaje się opłacać go remontować i trzeba go zwyczajnie zburzyć, a wartość mieszkania przeznaczonego do rozbiórki najwyższa pewnie nie jest). 
Jeśli więc rozpatrujemy zachowanie ceny konkretnego mieszkania w długiej perspektywie, należy mieć na uwadze konieczność dokonywania remontów lub spadku wartości tego mieszkania przy braku remontów.

Jak widać, ze wzrostem cen mieszkań w długiej perspektywie jest kilka "problemów". Jednocześnie chyba najbardziej powszechną teorią w tym temacie jest to, że kupno mieszkania chroni przed inflacją. Skoro ciężko udowodnić, że w długiej perspektywie cena mieszkań rośnie (a inflacja w systemie rezerwy cząstkowej występuje zawsze), to już na wstępie ta teoria wydaje się być nieco podejrzana. Dlatego przyjrzymy się jej trochę bardziej dokładnie.

Zobaczmy, jak kształtowały się ceny mieszkań w Polsce, w ciągu ostatnich kilkunastu lat (wykres mojego autorstwa na podstawie danych GUS - wartość ważona liczbą mieszkań w poszczególnych miastach, stad widocznym cenom najbliżej do cen warszawskich).

Gdyby wyjść z założenia, że cena mieszkania podąża (chociażby mniej więcej) za inflacją, powyższy wykres powinien wyglądać nieco inaczej. Linia niebieska, oznaczająca ceny w ujęciu nominalnym (czyli ceny "prawdziwe"), powinna przypominać parabolę o "nachyleniu" zależnym od inflacji z odpowiedniego okresu, a linia czerwona (czyli cena z uwzględnieniem inflacji) powinna być linią poziomą.
Na razie nie odkryliśmy więc niczego ciekawego ;) Wiemy, że ceny wzrosły w ciągu 3-4 lat o prawie 200% - z pewnością inflacja w tamtym okresie była niższa (i to nawet ta prawdziwa inflacja, a nie oficjalne "dane" podawane przez rząd). Później ceny mieszkań zaczęły spadać, a inflacja wciąż była "dodatnia". 

W tym momencie mógłbym zakończyć wpis, bo widać, że cena mieszkania ma w Polsce z inflacją bardzo niewiele wspólnego ;) Na szczęście jest jeszcze kilka ciekawych rzeczy, o których za moment.

Na razie ten sam wykres, ale w ciekawszej wersji - oprócz cen znalazły się na nim wartości inflacji oraz stóp procentowych NBP z tego samego czasu.

Na wykresie widać 2 podstawowe rzeczy. Po pierwsze, w warunkach wysokiej inflacji w latach 2000-2003 ceny nominalne rosły bardzo nieznacznie, a ceny z uwzględnieniem inflacji spadały (zakładając, że wysokość średniego wynagrodzenia podąża za inflacją, rosła wtedy liczba m2, które można kupić za równowartość takiego wynagrodzenia). Po drugie, stopa procentowa NBP zawsze była wyższa niż (oficjalna) inflacja (im wyższa inflacja, tym większa różnica).

Mieszkanie kupione w 2000 roku nie było dobrym zabezpieczeniem przed wysoką inflacją z początku tamtej dekady. Dopiero kiedy inflacja, a co za tym idzie także stopy procentowe, bardzo spadły, ceny mieszkań ruszyły ostro w górę. Widać więc, że ceny mieszkań nie dość, że nie rosną szybko w warunkach wysokiej inflacji, to jeszcze potrafią (niespodziewanie? ;) rosnąć bardzo szybko w warunkach inflacji niskiej. Jednocześnie przy niskiej inflacji potrafią także spadać (lata 2007+), co jest wynikiem sztucznego "napompowania" cen przez ogromny napływ kredytu na rynek, w początkowej fazie cyklu obniżania stóp procentowych.

Na przykładzie Polski z ostatnich kilkunastu lat widać, że aktualnie ceny mieszkań nie mają specjalnego związku z inflacją. Cały rynek jest bardzo zależny od kredytu, czyli w praktyce od wysokości stóp procentowych. Kiedy stopy są wysoko, ceny mogą spadać, mimo stosunkowo wysokiej inflacji. Kiedy stopy są nisko, ceny mogą rosnąć mimo niskiej inflacji, dopóki nie osiągną granic absurdu - wtedy jedno przełomowe wydarzenie (np. początek światowego kryzysu finansowego w 2008 roku) odwraca tę tendencję, mimo jeszcze większego obniżenia stóp procentowych.

Polska jest całkiem niezłym przykładem do tego wpisu, jednak przyjrzyjmy się także nieco bardziej stabilnemu rynkowi mieszkań, o znacznie dłuższej tradycji niż nasz. Wykres dla Stanów Zjednoczonych wygląda tak:

Jak widać, przez 30 lat, mniej więcej do roku 2000 ceny mieszkań (chociaż w tym wypadku bardziej domów) utrzymywały się na w miarę stabilnym poziomie. Ceny w ujęciu nominalnym rosły sobie praktycznie liniowo, a ceny z uwzględnieniem inflacji wahały się nieznacznie, w zależności od aktualnej wysokości stóp procentowych. Mieliśmy sytuację zrównoważoną, w której wzrost cen w dłuższym czasie minimalnie przekraczał inflację - mogło się tak dziać z dwóch powodów (i pewnie działo się z obydwu jednocześnie). Po pierwsze, oficjalna inflacja była najpewniej jak zwykle niedoszacowana (żeby zbytnio nie wkurzać obywateli), a po drugie, z czasem rósł standard/powierzchnia kupowanych domów (społeczeństwo się bogaciło), więc i średnie wydatki na dom/mieszkanie mogły być większe.
Dopiero od 2000 roku, po znacznej obniżce stóp procentowych przez FED (w ramach walki z konsekwencjami bańki "dot-com'ów") sytuacja uległa diametralnej zmianie i zaczęła przypominać nasze polskie podwórko (chociaż ściśle rzecz biorąc, to raczej sytuacja w Polsce przypomina tę z USA, bo u nas wszystko działo się z kilkuletnim opóźnieniem). Zmiany cen mieszkań zupełnie oderwały się od inflacji - najpierw ceny bardzo szybko rosły mimo stosunkowo niewielkiej inflacji, a potem (w podobnych warunkach) bardzo szybko spadały. 

Dobrze widać tę sytuację na wykresie, porównującym (w pewnym uproszczeniu) cenę kupna domu z kosztami jego wynajęcia.

Widać tu, że przez wiele lat koszt wynajęcia domu rósł stabilnie (inflacja), a ceny kupna domu były do tego dostosowane. W latach 2000-2006 ceny kupna zupełnie oderwały się od cen wynajmu - aż dziw bierze, że "cały" świat był potem zaskoczony bańką (i jej pęknięciem) na amerykańskim rynku nieruchomości - wygląd tego typu wykresów już w roku 2006 musiał być mocno niepokojący ;)

Spójrzmy jeszcze na rynek amerykański w znacznie dłuższej perspektywie:

Jak widać, ceny domów z uwzględnieniem inflacji nie zmieniły się praktycznie przez 100 lat! To sugeruje, że tak długo, jak długo banki centralne prowadzą odpowiedzialną politykę (dostosowując wysokość stóp procentowych do realiów rynkowych, a nie tak, jak od 2000 roku, sztucznie je zaniżając) tak długo cena mieszkania/domu (oczywiście nowego, nie starzejącego się!) podąża za inflacją. Dodatkowo, nawet jeśli ceny zaliczą nagły skok w górę, na końcu sytuacja i tak wraca do historycznej normy (lata 2006-2012). Tak samo jest i w drugą stronę - bardzo niekorzystne zmiany gospodarcze/demograficzne, jak chociażby amerykańska wielka depresja, sprowadzają ceny poniżej historycznego trendu, jednak po "unormowaniu" sytuacji (tu poprzez 2 wojnę światową) ceny wracają do punktu wyjścia. Wszak ostatecznie rynkiem zawsze rządzą fundamenty, a podstawowym fundamentem są koszty budowy. Człowiek jest w stanie przeznaczyć na dom/mieszkanie pewną część swojego dochodu (czyli pewną część swojej "pracy"). Wraz z postępem technologicznym buduje się coraz bardziej zaawansowane konstrukcje, jednak idea się nie zmienia - co by nie wybudować, średnio rzecz biorąc, ludzie nie poświęcą na zdobycie mieszkania więcej niż powiedzmy 30% swojego dochodu/pracy/życia. Dlatego w długiej perspektywie, przy braku innych czynników (np. zaburzeń demograficznych, gospodarczych) ceny dążą do takiego właśnie poziomu.

Na kolejnym wykresie widzimy porównanie baniek nieruchomościowych USA i Japonii - schemat bardzo zbliżony, jednak dla Japonii, z racji dużo wcześniejszego wystąpienia bańki, mamy dłuższą perspektywę czasową.

Jak widać, w obu przypadkach główna część "zabawy" trwała kilkanaście lat - po solidnych wzrostach ceny powróciły do punktu wyjścia (oczywiście uwzględniając inflację). Jednak w Japonii, z racji dużo większej skali problemu oraz dodatkowych problemów demograficznych, ceny nie przestały spadać i spadają właściwie do tej pory (dopiero szalone drukowanie jenów przez BoJ w ostatnim czasie ma szansę przełamać tę tendencję). Czy tak samo będzie w Polsce, przekonamy się za kilka lat - kto uważnie czyta niniejszego bloga, pewnie zna już teorię autora w tym względzie ;)

Patrząc na wszystkie dotychczasowe wykresy widać, że w niekorzystnych okolicznościach gospodarczych/demograficznych ceny mieszkań potrafią spadać znacznie poniżej historycznego trendu. Koronnym przykładem jest tu Republika Weimarska. Poniżej obrazek, pokazujący procentowy rozkład wydatków typowej rodziny na poszczególne kategorie dóbr, w czasach poprzedzających hiperinflację oraz w jej trakcie (na niebiesko zaznaczono udział wydatków na mieszkanie oraz na żywność).

Mamy tu wyjątkowo ciekawy przypadek oderwania się cen mieszkań/wynajmu od inflacji. Wraz z galopującą inflacją rósł procentowy udział żywności w wydatkach gospodarstw domowych, a wydatki na mieszkanie stanowiły coraz mniejszy procent, by osiągnąć wartość bliską 0 w szczytowej fazie kryzysu. Kto zabezpieczał się przed inflacją kupując mieszkanie, musiał się nieźle zdziwić ;) W końcu ostatecznie człowiek coś musi jeść i jedzenie to trzeba wyprodukować/zdobyć. Mieszkać z reguły każdy gdzieś mieszka, więc mieszkania mogą się stać przejściowo nawet bezwartościowe z powodu braku "nowych" klientów (w sytuacji, w której ogromna większość wysiłku społeczeństwa zmierza w kierunku zaspokojenia bardziej podstawowych potrzeb).

Na koniec jeszcze jedna rzecz. Aktualnie wszystkie główne banki centralne prześcigają się w "drukowaniu" pieniędzy, co najpewniej doprowadzi w końcu do wysokiej inflacji. Gdyby ktoś się jeszcze łudził, że w takiej sytuacji jego kredyt (na zmienny procent) będzie łatwiej spłacić, polecam poniższy wykres dla USA.

Widać tu kilka ciekawych rzeczy. Po pierwsze, można zauważyć znaczny spadek oprocentowania (względem inflacji) po roku 2000, co umożliwiło napompowanie amerykańskiej bańki mieszkaniowej. Po drugie widać, jak wzrost oprocentowania w latach 2005-2008 spowodował pęknięcie tej bańki. Po trzecie da się zauważyć, że Amerykanie mają szansę na kolejną bańkę ;) Wreszcie po czwarte (dla nas chyba najważniejsze) widać, że dokładnie tak samo, jak na wykresie dotyczącym Polski, oprocentowanie kredytu mieszkaniowego jest praktycznie zawsze powyżej inflacji. Dodatkowo, w czasach największych kryzysów (początek lat 80-tych oraz lata 2008-2009) oprocentowanie ma silną "skłonność" do jej znacznego przekraczania, co jest jednocześnie połączone ze spadkami cen mieszkań (wszak jedno z drugim ma ścisły związek).

Podsumowując całe dzisiejsze rozważania można wyprowadzić kilka krótkich wniosków:
1. Cena mieszkań podąża mniej więcej za inflacją, ale tylko w czasach, w których nie udziela się na szeroką skalę kredytów mieszkaniowych, bądź ich oprocentowanie odpowiada realiom rynkowym.
2. Banki centralne, poprzez mechanizm stóp procentowych, mają ogromny wpływ na rynek mieszkaniowy - sztuczne zaniżenie stóp powoduje, że ceny mieszkań zupełnie tracą związek z inflacją (przy okazji tracąc też związek z rzeczywistością ;) W przypadku dłuższych okresów zbyt niskich stóp mamy do czynienia najpierw z ogromnym wzrostem cen, a później ich spadkiem, który z reguły (z uwzględnieniem inflacji) "zjada" cały wzrost (o czym już zresztą kiedyś pisałem w oddzielnym artykule).
3. Historia rozwiniętych i w miarę stabilnych rynków pokazuje, że mieszkanie nie jest zbyt dobrym zabezpieczeniem na czasy kryzysu, gdyż w takich czasach, wartość mieszkań z reguły znacznie spada (w stosunku do dochodów). Jednocześnie widać, że mieszkanie powinno się kupować właśnie w czasach dużego kryzysu, bo wtedy jest ono stosunkowo najtańsze ;)
4. Niezależnie od wysokości inflacji, oprocentowanie kredytu jest zawsze od niej wyższe, a hiperinflacja potrafi sprowadzić ceny mieszkań do bardzo niskiego poziomu względem dochodów (co nie znaczy, że wtedy jest łatwiej mieszkanie kupić - wtedy są po prostu ważniejsze wydatki).

Jeśli więc ktoś chciałby potraktować mieszkanie jako ochronę przed inflacją, należy to czynić z głową. Z pewnością nie jest tak, że każdy moment jest tu dobry. Kupując w "złym" momencie może bez problemu dojść do sytuacji, w której cena mieszkania spada, mimo wysokiej inflacji. Dodatkowo przykład Japonii pokazuje, jak duże znaczenie ma demografia - mimo wielu lat praktycznie zerowych stóp procentowych, tam ceny wciąż spadają.

Podsumowując (już ostatecznie;) - coś, czego cena zależy w głównej mierze od zdolności kredytowej innych, nie jest dobrym zabezpieczeniem przed inflacją w każdym momencie. Takie dobro należy kupować wtedy, kiedy zdolność kredytowa potencjalnych klientów jest możliwie niska (i najlepiej wtedy, kiedy spodziewamy się jej wzrostu). Czy tak jest w tej chwili? Hmm...