Dlaczego? 155

Przez kilka lat zainteresowania tematyką mieszkaniową pewne kwestie zastanawiały mnie bardziej niż inne. Jest parę spraw, które z tych, czy innych powodów, wydają się dla mnie niezrozumiałe lub nawet budzą mój sprzeciw. Postanowiłem zebrać je w formie krótkich pytań "Dlaczego?" - na część z nich udzieliłem własnej odpowiedzi (czasem bardzo prostej), za to część wciąż pozostaje dla mnie nieodgadnioną tajemnicą. 

Dlaczego ludzie biorą kredyty na 30 lat ze zmiennym oprocentowaniem?

To było dla mnie zawsze najtrudniejsze do zrozumienia. Idea kilkudziesięcioletniego kredytu (czasem nawet na 50 lat!), ze zmiennym oprocentowaniem, na które klient nie ma żadnego wpływu (można się spierać, czy bank ma na nie wpływ) jest dla mnie podejrzana sama w sobie. Większość tego rodzaju zobowiązań jest podejmowana przez ludzi, których pamięć z reguły nie sięga wstecz chociażby tyle lat, na ile wzięli kredyt. A co dopiero "przewidywanie" przyszłości w tak długim okresie... Między bajki można włożyć teorie, że kredyty mieszkaniowe spłaca się szybciej - o ile takie coś było możliwe w czasach przed bańką, o tyle gdzieś od roku 2006 wcześniejsza spłata kredytu może być w praktyce jedynie wynikiem sprzedaży mieszkania lub refinansowania kredytu. W wielu przypadkach wcześniejsza spłata w ogóle nie wchodzi w grę, bo wielkość kredytu (zwłaszcza walutowego) może spokojnie przekraczać wartość mieszkania (oczywiście można się zastanawiać, czy nie minimalizować strat i nie pozbyć się teraz "ciężaru" ze stratą po to, żeby strata z czasem nie stała się jeszcze większa). Tak, czy inaczej, podpisanie tego rodzaju zobowiązania na 30+ lat wydaje mi się przerażające. Na początku pewnie jest fajnie... mamy "swoje" mieszkanie, w pracy niewiele się zmienia i można w końcu gwoździe w ściany wbijać (chociaż muszę się przyznać, że dziś wbiłem dwa gwoździe w ściany wynajmowane). Jednak założenie, że będzie "fanie" przez następne 30 lat jest słabe. Bo prawie na pewno nie zawsze będzie fajnie - czasem przyjdzie zachorować, czasem stracić pracę, czasem mogą pojawić się inne, nieprzewidziane wydatki. Jeśli ktoś ma rezerwę, to nie jest źle, ale jeśli ktoś bierze kredyt w okolicach LTV100%, którego rata przekracza 1/3 dochodów (i te dochody nie są jakieś specjalnie wysokie), to podziwiam odwagę i pewność siebie. No i jeszcze ten zmienny procent... dla przypomnienia obrazek z raportu KNF:

Skoro więc ten kredyt to taka straszna sprawa, dlaczego tyle osób się na niego zdecydowało? Hmm... może dlatego, że "nie mieli wyjścia". A może chcieli być "na swoim", a nie na wynajętym. Może wreszcie dlatego, że mieszkanie zawsze można sprzedać, a kredyt spłacić (jak się okazuje, w czasach spadających cen nie jest to wcale takie pewne). Trochę to nawet rozumiem, ale jakoś wydaje mi się ciągle, że plusów ujemnych jest jakby więcej niż dodatnich ;)

Dlaczego Polacy brali kredyty w CHF?

Kredyty walutowy były swego czasu (zwłaszcza w latach 2007-2008) bardzo popularne. W szczycie ponad 3/4 kredytów udzielanych było w walucie innej niż złotówka (głównie w CHF). Jakie są tego efekty widać już po kilku latach - protesty klientów, pozwy zbiorowe przeciwko bankom i dożywotnie, niespłacalne długi wielu osób. Na razie sytuacja nie jest tragiczna, bo Szwajcarzy obniżyli stopy procentowe i trzymają je w okolicach zera. Kiedy to się zmieni, "zabawa" się rozkręci. Skoro dziwią kredyty złotówkowe, to walutowe powinny dziwić jeszcze bardziej. Dlaczego więc Polacy tak chętnie z nich korzystali? Najpewniej dlatego, że były tańsze (a właściwie to "miały być" tańsze). Banki oczywiście należycie informowały klientów o ryzyku (hahaha), ale gdybym to ja miał poinformować klienta o ryzyku, to taki klient na pewno kredytu by nie wziął. W jednym z komentarzy pojawiła się taka oto interpretacja sprawy kredytów frankowych:

"Przychodzi Soros do Rotschilda i zagaja:
S: Wiesz ta złotówka to troszkę przewartościowana jest, zająłbym w Twoim banku KRÓTKĄ pozycję na PLN.
R: Stary, czy ja wyglądam na takiego frajera co ma zająć DŁUGĄ pozycję na PLN? Ty chcesz mnie z torbami puścić czy co?
S: Nie no co Ty, ja Tobie zapłacę a Ty mi znajdziesz frajerów co zajmą pozycję przeciwną.
R: No teraz to gadasz do rzeczy. Skąd my jednak takich frajerów weźmiemy i do tego W TAKIEJ ILOŚCI?
S: No udzielisz kredytów denominowanych w CHF, dasz super niską marżę ...
R: Nie udzielam kredytów na super niską marżę!
S: Nie no stary, ich marżę pokryję ja.
R: No to teraz gadasz jak człowiek.
S: A jak będzie mało to eksporterom z PL wciśniesz niesymetryczne opcje – to zrobimy na sam koniec operacji.
R: Git!
Reasumując już tak na poważnie:
Banki były tylko pośrednikiem! Za tym dealem stoi jakiś Gruby Kot z GS’u lub innej tego typu instytucji. Po prostu Wall Street wydymał main street. Ludzie usiedli za stołem kasyna nawet o tym nie wiedząc."

Bardzo mi się ta interpretacja podoba - ktoś stracił (klienci), więc ktoś musiał zyskać. Patrząc na skutki, które były bardzo łatwo przewidywalne, aż trudno uwierzyć, że nie była to zaplanowana akcja. Tyle tylko, że planowaniem mogły nie zajmować się wcale banki, o co je się teraz oskarża.
Nieświadomi klienci brali kredyty walutowe, a świadoma druga strona im ich udzielała - skoro ludzie sprzedają/kupują niejeżdżone, bezwypadkowe auta po niemieckich emerytowanych policjantach, ze znikomym przebiegiem, to dlaczego ktoś nie miałby świadomie sprzedawać kredytów, które okazały się potem nieco mniej "korzystne" niż w folderze reklamowym?

Dlaczego kredyt mieszkaniowy jest niebezpieczny?

Jak pisałem wcześniej, każdy kredyt ze zmienny oprocentowaniem jest potencjalnie niebezpieczny. Z drugiej strony trudno oczekiwać kredytu na 30 lat ze stałą stopą procentową (chociaż na tzw. Zachodzie coś w tym duchu jednak funkcjonuje - tyle że całość opiera się na "ubezpieczeniu" zmiany stopy procentowej przez udzielającego kredyt, za co oczywiście płaci klient). Patrząc 30 lat wstecz widać, że stopy procentowe znacznie się wahały. Trudno oszacować, jak to będzie wyglądało w przyszłości, jednak przewidywanie, że rata kredytu wziętego w momencie bardzo niskich stóp procentowych w przyszłości zdecydowanie nie wzrośnie (chociaż na chwilę), jest dosyć odważne. A przypomnijmy, że gdyby w Polsce stopa procentowa wzrosła do poziomów, które ostatnio zastosowano w Turcji (z dnia na dzień), rata typowego kredytu wzrosłaby mniej więcej dwukrotnie.
Co gorsza, w Polsce zabezpieczeniem kredytu nie jest mieszkanie, lecz cały (także przyszły) majątek kredytobiorcy. Dlatego w przypadku problemów ze spłatą nie wystarczy po prostu oddać bankowi mieszkanie (co już samo w sobie musi być bardzo traumatycznym przeżyciem, zwłaszcza po kilku latach spłacania). Wzięcie kredytu w momencie bardzo niskich stóp procentowych przy wysokich cenach mieszkań jest zabójczą mieszanką. Szkoda, że teraz właśnie mamy z tym do czynienia.

Dlaczego aktualnie nie udziela się kredytów walutowych?

Skoro kredyty walutowe były złe, bo udzielano ich w momencie absurdalnie wysokiego kursu PLN względem innych walut, to dlaczego teraz się takich nie udziela? Skoro bank zarabia na marży, a nie na różnicach kursowych, to czemu nie udzielić kredytu, który wydaje się być w tym momencie korzystny dla klienta? Do tego stopy w Szwajcarii ciągle koło zera, więc kredyt taki byłby bardzo "tani" i stałby się pewnie jeszcze większym hitem niż w 2008 roku. Odpowiedzi należy szukać w interpretacji z punktu drugiego - być może po prostu nie ma drugiej strony transakcji, która chciałaby się "założyć o kurs" waluty z polskimi kredytobiorcami. O ile nie wierzę w potęgę naszej rodzimej waluty, o tyle przy franku po 3.50 nie założyłbym się tak bez stresu o to, że jego cena wzrośnie jeszcze na tyle, żeby dało się na tym solidnie zarobić. Być może nikt inny też się założyć nie chce.

Dlaczego w ogólności nie lubię kredytów?

Cały ten blog jest trochę antykredytowy. Pomijając już fakt długoletniego zobowiązania oraz jego zmiennego oprocentowania (i ewentualnie zmiennego kursu waluty) sama idea kredytu bardzo mi się nie podoba. Pamiętajmy, że w systemie rezerwy cząstkowej bank, udzielając kredytu, nie pożycza nam własnych pieniędzy. Ba... nie pożycza nam niczyich pieniędzy. Żeby udzielić kredytu nie trzeba w ogóle żadnych pieniędzy (w dużym uproszczeniu). Wystarczy podpisana umowa i na naszym koncie przybywa x-set tysięcy złotych (w międzyczasie nikomu na żadnym innym koncie tych pieniędzy nie ubywa). Dochodzi do magicznej "kreacji pieniądza". Fajne... ale dlaczego od takiej operacji bank ma pobierać procent? Dlaczego ma pobierać procent od pieniędzy, których nie ma? Wydaje się to być skrajnie nieuczciwe (trochę jak fałszerstwo). Dlatego zawsze będę przeciwnikiem tego systemu i będę się starał trzymać od niego z daleka. Tak dla idei.

Dlaczego KNF nie reaguje w porę?

Ostatnie działania KNF (eliminacja kredytów walutowych, ograniczanie maksymalnego LTV i planowane ukrócenie ubezpieczeń okołokredytowych, które przed niczym nie ubezpieczają) wydają się być ruchami w dobrym kierunku. Otwarte pozostaje zatem pytanie, dlaczego wykonane są tak późno (w przypadku kredytów walutowych jest to o jakieś 8 lat za późno). Nie potrafię uwierzyć, że w KNF pracowali/pracują ignoranci, którzy nie są w stanie przewidzieć konsekwencji wprowadzanych zaleceń lub konsekwencji braku ich wprowadzenia. 8 lat temu było wiadomo tak samo, jak teraz, jakie są konsekwencje udzielania "niskooprocentowanych" kredytów walutowych na masową skalę. Schemat zawsze jest ten sam - do kraju, który z jakiegoś powodu się otwiera (u nas było to wejście do UE) napływa bardzo dużo kapitału spekulacyjnego, który winduje ceny przeróżnych aktywów (akcje, nieruchomości oraz lokalna waluta). Gospodarka nagle dostaje "kopa" (co jest oczywiście zasługą rządu ;) Wraz z nagłym rozwojem gospodarczym i wiarą w lepsze jutro pojawia się ogromne zapotrzebowanie na kredyt, które tylko potęguje owego "kopa", jeszcze bardziej pompując poszczególne aktywa. Lokalna waluta osiąga poziomy całkowicie oderwane od rzeczywistości i dochodzi do "cudu gospodarczego". Na koniec, kiedy kapitał zagraniczny osiąga podwójny zysk (wzrost wartości aktywów przy jednoczesnym wzroście wartości lokalnej waluty), powoli wycofuje się z rynku. Kiedy skala tego zjawiska przybiera na sile okazuje się, że cały ten bum był w dużej mierze bumem kredytowym i bańką spekulacyjną. Kapitał odpływa, waluta się znacznie osłabia, ludzie tracą pracę i zaczynają mieć kłopoty ze spłatą zobowiązań (zwłaszcza, że zabezpieczenie traci jednocześnie na wartości). Schemat ten powtarzany był wielokrotnie (patrz kryzys azjatycki, kraje PIIGS, Węgry/Polska, a ostatnio Turcja, RPA i Chiny). Nie umiem uwierzyć w to, że eksperci KNF tego nie wiedzieli. Dlaczego więc nie zareagowali w stosownym czasie? Hmm... pewnie dlatego, że rolą nadzoru finansowego nie jest to, aby obywatele nie zrobili sobie kuku, tylko to, aby kuku nie zrobiły sobie instytucje finansowe. I to jest bardzo smutne.


Dlaczego NBP zmienił zdanie?

Jeszcze 2 lata temu NBP produkował ciekawe raporty na temat rynku nieruchomości. Teraz nadal je produkuje, jednak one już nie są ciekawe. Stanowisko NBP, z wydawałoby się bardzo rozsądnego, zmieniło się w typowo mainstream'owe. Kiedyś NBP wskazywał na znaczną nierównowagę na rynku, nieuniknione spadki cen oraz prawdopodobne problemy ze spłatą kredytów w przyszłości. Ostatnio NBP widzi świat w dużo bardziej różowych barwach nie wspominając, skąd taka nagła odmiana. Czyżby ktoś przywołał chłopaków do "rozsądku"? Jedną z najciekawszych rzeczy była prezentowana już kiedyś na tym blogu ewolucja wykresu na temat udziału zysku dewelopera w ostatecznej cenie mieszkania.
W 2009 roku ten wykres wyglądał tak:

Tymczasem jego edycja z roku 2013 pokazuje jakby co innego:

Ciekawe, który z tych wykresów jest bliższy rzeczywistości i ciekawe, dlaczego tak bardzo się różnią. Tego się pewnie nigdy nie dowiemy.

Dlaczego HB wciąż publikuje swój Indeks Cen Transakcyjnych?

Home Broker i Open Finance to bardzo popularni bohaterowie na tym blogu. Zasłynęli swoją propagandą wzrostów i najlepszych momentów na zakup mieszkań (ech... ileż to już takich przegapiliśmy i ileż to razy przegraliśmy życie!). Takie gwiazdy jak Ola S., Emil S., czy Bartek T. na zawsze pozostaną w naszej pamięci. Ostatnimi czasy popularyzowany jest Indeks Cen Transakcyjnych, o którym pisałem szerzej w poniższym wpisie (zachęcam do zapoznania się z metodologią jego wyznaczania):

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/12/chyba-sie-polubimy-z-home-brokerem.html

Na podstawie tego indeksu dowiadujemy się, że w styczniu 2014 ceny mieszkań były o 10% wyższe niż przed rokiem. Nie bardzo wiadomo, czy śmiać się tu, czy płakać. Ceny podobno najbardziej rosły w Krakowie (13.3%), Warszawie (9.8%) oraz w Katowicach (6.9%). Jakoś tak podejrzanie zbiega się to z faktem, że w Krakowie i w Warszawie limity RnS z końcówki 2012 roku bardzo odbiegały od ówczesnych średnich cen, co spowodowało sztuczne ich zaniżenie w końcówce 2012 i na samym początku 2013 roku. Skończyło się RnS i ceny nagle "wzrosły". Przypadek Katowic jest jednak najciekawszy - jeszcze w jednej z poprzednich edycji wzrosty były tam na poziomie 20%, a teraz jest już marne 7%. Pechowo Katowice to dość mały rynek, stąd porównywanie cen na podstawie niewielkiej liczby transakcji wydaje się zupełnie mijać z celem, jednak pozwala jednocześnie osiągać takie zadziwiające wyniki. Pytanie, po co publikować indeks, który w rzeczywistości niczego nie mówi, a wręcz wprowadza w błąd. Chociaż patrząc z perspektywy wieloletniej twórczości HB/OF (także w kwestii opłacalności "inwestycji" w wynajem mieszkania) wprowadzanie w błąd jakoś przestaje dziwić.

Dlaczego rząd "stymuluje" sektor mieszkaniowy?

Powszechnie wiadomo, że rząd działa w interesie obywateli ;) Dla bezpieczeństwa ich przyszłych emerytur zawłaszczył obligacje zgromadzone w  OFE, zapewniając sobie wcześniej wyrok Sądu Najwyższego stwierdzający, że aktywa OFE nie są własnością przyszłych emerytów (chociaż nie bardzo wiadomo, czyją są w tym układzie własnością). Dla naszego bezpieczeństwa na drogach mamy epidemię fotoradarów w każdej wiosce, misiaków z suszarkami skrzętnie ukrytych w krzaczorach i kontrole trzeźwości, wyłapujące potencjalnych pijanych zabójców, którzy w wielu innych krajach uznawani są za całkowicie zdolnych do prowadzenia pojazdów. Działania rządu w interesie mieszkaniowym obywateli są jeszcze bardziej widoczne. Mieliśmy już "Rodzinę na swoim" (zwaną czasem "Bankiem/Deweloperem na naszym"), mamy teraz "Mieszkanie dla młodych" (zwane "Młodymi dla mieszkań"), czy wreszcie "Fundusz mieszkań na wynajem" (który jeszcze nie doczekał się żadnego pieszczotliwego określenia - jak zacznie działać, to pewnie jakieś się i dla niego znajdzie). Wszystkie te rządowe stymulusy odnoszą jednak efekt przeciwny do zamierzonego (jeśli uznać, że zamierzeniem rządu jest pomoc obywatelom, co jest raczej dyskusyjne). RnS pozwoliła "przytrzymać" ceny w kluczowym momencie, a MdM oraz Fundusz mieszkań na wynajem pozwala utrzymać deweloperom nadzieję na korzystną sprzedaż swoich produktów. A wygranymi zawsze i tak są banki, które to wszystko kredytują (wszak państwo zachęca do brania kredytów, nie do oszczędzania, co widać chociażby po "przejściowym" podatku Belki). Wszystkie rządowe programy pomagają póki co głównie bankom i deweloperom - ponieważ wierzę, że w rządzie pracują ludzie bardzo inteligentni, którzy potrafią przewidywać konsekwencje swoich działań, to mamy odpowiedź, dlaczego rząd "pomaga" obywatelom w sposób, który im tylko przeszkadza.

Dlaczego nie ma żadnego sensownego programu wsparcia mieszkaniówki (ulga budowlana?), ułatwień administracyjnych, albo korzyści dla wynajmujących?

Aby wesprzeć polski sektor mieszkaniowy najprościej byłoby ułatwić budowanie mieszkań - czyż właśnie nie o to powinno chodzić dobremu zarządzającemu? Czy celem nie powinno być zwiększenie podaży mieszkań (na sprzedaż lub wynajem) po to, aby więcej osób mogło sobie pozwolić na to podstawowe skądinąd dobro? Kiedyś była ulga budowlana, która miała nawet jakieś zalety. Można by znacznie usprawnić mechanizm budowy mieszkań (poprzez eliminację biurokracji) albo wprowadzić zwolnienia podatkowe dla budujących mieszkania na wynajem (straty dla budżetu z tego tytułu raczej by nie było, bo teraz i tak nikt takich mieszkań nie buduje). Jest wiele prostych rozwiązań, które nie wymagają żadnych nakładów - dlaczego rząd nie robi więc tego, co najprostsze, co jednocześnie przyniosłoby wiele pozytywnych skutków? Nie wierzę, że rząd nie widzi tak prostych możliwości. Nie korzysta z nich więc albo dlatego, że ma ciekawsze zajęcia (światełko dla Ukrainy?) i nie ma czasu na zajmowanie się "pierdołami" pokroju mieszkań dla własnych obywateli, albo nie zajmuje się tym dlatego, że to godziłoby w interesy naszych lokalnych deweloperów (duża większa konkurencja), czy banków (niższe ceny i większa podaż mieszkań na wynajem zmniejszyłaby zapotrzebowanie na kredyt). Innych rozwiązań nie widzę.

Dlaczego ceny mieszkań wzrosły tak bardzo, że kupno stało się praktycznie nieosiągalne, a posiadanie mieszkania jest już prawie synonimem luksusu?

Od początków bańki (2003) do jej szczytu (2007/2008) ceny mieszkań wzrosły mniej więcej o 200%, by później spać o jakieś 15-20%, co daje 140% wzrostu na ten moment. W tym czasie koszty budowy wzrosły jedynie o około 35%. Widać to na wykresach NBP:

Dlaczego więc ceny wzrosły dużo bardziej niż koszty budowy? Ostateczny efekt jest taki, że znacznie wzrosły marże deweloperów (oraz ceny działek), jednak za wzrost cen mieszkań nie można winić producentów mieszkań - skoro klient chce zapłacić 8 tys. złotych za m2 betonu, to dlaczego mu za tyle nie sprzedać? Dlaczego mu sprzedać za 6, skoro on chce zapłacić 8? Pytanie jest raczej takie, dlaczego kiedyś klient chciał zapłacić 3 tys., a teraz chce zapłacić 8. Na wzrost cen w Polsce złożyło się jednocześnie kilka kluczowych czynników (dlatego też zanotowaliśmy wzrosty w wysokości niespotykanej prawie nigdzie indziej na świecie):

1. Wejście Polski do Unii Europejskiej - wydarzenie to mialo ogromny wpływ na ceny polskich nieruchomości (nie tylko mieszkaniowych). Otwarcie granic dla kapitału, stabilizacja (z punktu widzenia zachodnich inwestorów) sytuacji politycznej oraz ogólnie wówczas panująca euforia lepszej przyszłości i dogonienia zachodu spowodowały znaczny wzrost optymizmu w narodzie. Jednoczesna poprawa sytuacji gospodarczej (jak się później okazało na kredyt) sprawiła, że Polacy chętnie zadłużali się na mieszkania, kiedy tylko uzyskali taką możliwość (pamiętajmy, że na poczatku bumu kupno mieszkania na kredyt było dużo bardziej opłacalne niż jego wynajmowanie).

2. Rozpoczęcie akcji kredytowej na masową skalę - to był najważniejszy czynnik stymulujacy gigantyczny wzrost cen. Znaczne obniżenie stóp procentowych przy jednoczesnym obniżeniu wymagań do zaciągnięcia kredytu wywołało bum kredytowy. W sytuacji braku możliwości szybkiego zwiększenia oferty mieszkaniowej tak duży wzrost popytu musiał wywołać bardzo dynamiczne wzrosty cen (nawet 50% w ciągu roku). Bez rozkręcenia akcji kredytowej na skalę masową i bez kredytow na 100-130% wartości mieszkania nigdy nie doszłoby do tak spektakularnych wzrostów.

3. Kredyty walutowe - opisana wyżej sytuacja nie osiągnęłaby aż tak dużych rozmiarów, gdyby nie "tanie" kredyty walutowe. Podwyżki polskich stóp procentowych w latach 2005 i 2007 ochłodziłyby sytuację, jednak wtedy właśnie palmę pierwszeństwa przyjęły kredyty w CHF, co pozwoliło utrzymać, a wręcz i powiększyć rozbuchaną akcję kredytową (pamiętajmy, że w latach 2007-2008 udzial kredytow w CHF wynosił nawet 70% - wszystko z powodu znacznie niższej raty niż dla odpowiedniego kredytu w PLN).

4. Wejście w dorosłość wyżu demograficznego/wzrost liczby studentów - opisane wyżej czynniki złożyły się w czasie z bardzo sprzyjającymi czynnikami demograficznymi. Na studia oraz w dorosłość wkraczali właśnie przedstawiciele wyżu godziny policyjnej (roczniki, których liczność jest nawet dwukrotnie wyższa niż w odpowiadających im rocznikach po kilkunastu latach). Spowodowało to dodatkowy wzrost popytu na mieszkania - zarówno na kupno, jak i na wynajem (lata 2007-2008 ze względu na historyczne maksima liczby studentów byly najlepszym okresem dla właścicieli mieszkań na wynajem).

5. Propaganda medialna - "Kto nie kupił, przegrał życie!"

Do tego wszystkiego doszła jeszcze nagonka medialna - ceny w Warszawie miały dogonić (przegonić?) Madryt, inwestycja w mieszkanie miała się sama spłacać z wynajmu, a Polska miała być jedynym miejscem na świecie,w którym ceny tylko rosną. Mielismy wielu piewców takich idei (pozdrowienia dla Marka W.) i na początku wszystko się rzeczywiście spełniało. Aż wreszcie nastał kryzys z roku 2008, który zastał ceny polskich mieszkań na kosmicznych poziomach i sytuacja się nieco "skomplikowała".

Wszystkie te czynniki sprawiły, że dostępność mieszkań w Polsce jest bardzo słaba, a relacja przeciętnej ceny metra kwadratowego do przeciętnego wynagrodzenia jest jedną z najwyższych na świecie. Ogromna większość Polaków nie ma nawet co marzyć o kupnie mieszkania. Jedyną szansą(?) jest wzięcie kredytu, ale i tu widać, że Polaków średnio stać, więc starają się to zrobić jak najtaniej - najpierw brali "tanie" kredyty we frankach, potem kredyty z "niższą" ratą w ramach RnS, a ostatnio biorą "tanie" kredyty standardowe, bo stopy procentowe zostały (na czas jakiś) obniżone do historycznych minimów. Efekt wszystkich tych trzech "promocji" wydaje się być łatwy do przewidzenia. W sytuacji typowego dla Polski oprocentowania kredytów mieszkaniowych (~7%) ich sprzedaż spada bardzo zauważalnie, co natychmiast powoduje silną presję na obniżki zawyżonych cen. Na razie wszystko jeszcze się jakoś trzyma, ale kiedy stopy zaczną rosnąć, mieszkanie może stać się nieosiągalne nawet dla tych, którzy już je "mają" (pożyczone od banku).

Dlaczego ceny mieszkań spadną?

O bardzo prawdopodobnych spadkach cen pisaliśmy na tym blogu już wielokrotnie. Po szczegóły zapraszam do wpisu:

11 powodów, dla których ceny mieszkań spadną... i kilka powodów, dla których nie spadną tak szybko  

Podstawowy czynnik to wspomniana już bardzo wysoka relacja przeciętnych cen w stosunku do wynagrodzeń - to wydaje się nie do utrzymania z bardzo prostej przyczyny. Wzrost stóp procentowych spowoduje, że rata kredytu przy aktualnych cenach będzie tak dużym (procentowo) obciążeniem dla domowego budżetu, że nie będzie w stanie być spłacana, przez co zaciągane kredyty będą musiały być niższe. Aktualnie, mimo historycznie niskich stóp procentowych, z reguły wynajęcie mieszkania jest bardziej opłacalne niż jego kupno - po wzroście stóp ta relacja jeszcze się pogorszy na niekorzyść kupna. Sytuacja demograficzna Polski jest tragiczna, co przekłada się także na spadającą liczbę studentów, czyli głównej grupy klientów na wynajmowane mieszkania. Wzrost wymagań kredytowych (spadek maksymalnego LTV) także będzie działał w kierunku ograniczenia akcji kredytowej i spowoduje dalsze zmniejszenie rzeczywistego popytu. Swoje dołoży ogólna sytuacja finansowa państwa (grabież emerytur, dalsze mniej lub bardziej jawne podnoszenie podatków), a gwoździem do trumny rynku nieruchomości może być podatek katastralny. 
Na razie jednak spektakularnych spadków nie ma - zasługa w tym rządowych programów "pomocowych", a ostatnio bardzo niskich stóp procentowych. Dopóki będą one utrzymywane, dostępność mieszkaniowa się nie poprawi. Jakoś nie bardzo chce mi się wierzyć w nagłą poprawę gospodarczą w Polsce i silny wzrost realnych wynagrodzeń, więc
jedynym potencjalnym czynnikiem "prowzrostowym" jest dla mnie upadek zaufania do papierowego/elektronicznego pieniądza i jego silna dewaluacja. Tak, czy inaczej, aktualna relacja ceny metra kwadratowego do przeciętnego wynagrodzenia (w okolicach 2) jest nie do utrzymania i ona spadnie. Okaże się, czy nastąpi to przez znaczny spadek cen nominalnych, czy może przez znaczny spadek siły nabywczej aktualnego pieniądza.
 
Dlaczego w Polsce ma być "inaczej"?

Wielokrotnie spotkałem się ze stwierdzeniem, że wiele krajów powtarzało standardowe mechanizmy bańki kredytowo-mieszkaniowej, ale Polska to jest dziwny kraj i w Polsce będzie inaczej. Że to jest dziwny kraj, to się zgadza... ale że miałoby być inaczej niż w krajach, które przeżywały podobne "problemy", jakoś też nie chce mi się wierzyć. Na razie jesteśmy dokładnie na kursie hiszpańskim/irlandzkim/amerykańskim/japońskim - po okresie cudu gospodarczego, przekredytowania i osiągnięcia absurdalnych cen przeróżnych aktywów (nie tylko nieruchomości) przychodzi czas problemów. Niektórzy nazywają to cyklem gospodarczym, inni celowym działaniem światowej elity bankowej - tak, czy inaczej, po okresie prosperity następuje okres kryzysu. Prosperity już mieliśmy... a kryzys się powoli rozkręca. Propaganda medialna wciąż pokazuje Polskę jako zieloną wyspę, ale jak można w to uwierzyć, skoro finanse państwa są już w takim stanie, że "trzeba" przejąć przyszłe emerytury? Czyżbyśmy zamiast wariantu hiszpańskiego, czy irlandzkiego mieli powtórzyć wariant argentyński? Niestety, ale Polska niczym specjalnym nie wyróżnia się w skali świata. No... może poza tym, że u nas bańka mieszkaniowa przybrała rozmiary niespotykane na świecie.

Dlaczego poparcie rządu wciąż jest wyższe od zera? 

Tego nigdy nie zdołam zrozumieć. Przez kilka lat zainteresowania tematyką mieszkaniową spotkałem tylko jeden sensowny pomysł aktualnej ekipy - ustawę o najmie okazjonalnym, która okazała się kolejną, bezużyteczną klapą (mimo całkiem sensownych założeń). Cała reszta działalności (likwidacja ulgi budowlanej, RnS, MdM, Fundusz BGK) lub zupełny brak działań (brak planów zagospodarowania przestrzennego, ciągle ogromna ilość komplikacji przy budowie) pokazują, że poprawa sytuacji mieszkaniowej Polaków nie jest priorytetem tego rządu (poprzednich również). Także patrząc szerzej na całość polityki trudno doszukać się pozytywnych akcentów. A przez kilka lat naprawdę można by zrobić sporo pożytecznego - na osłodę mamy tylko tematy zastępcze: walkę z dopalaczami, mamę Madzi, problemy płciowe posłów, czy hit ostatniego czasu - pomoc finansowa dla Ukrainy. Państwo polskie, które przed bankructwem uchroniła (na razie) grabież emerytur i likwidacja progów zadłużenia, ma pomagać finansowo innemu krajowi - pomagaliśmy już w ratowaniu europejskich banków bankrutów miliardami Euro z NBP. I wystarczy.

Dlaczego powstał ten blog?

To jest akurat proste ;) Tyle się naczytałem bzdur na temat mieszkań, że musiałem napisać w końcu, co myślę. I nawet ktoś to zaczął czytać... Wiedza w tematyce, z którą się spotykałem u Polaków, była tak marna, że aż dziw bierze, iż można było na jej podstawie podejmować zobowiązania na 30 lat, a czasem i dłużej. Podobno niektórzy, po przeczytaniu kilku wpisów, zrezygnowali z kredytu na mieszkanie - historia oceni, czy to była dobra decyzja. Jeśli nie, to z góry przepraszam, bo nie chciałem nikogo prowokować do błędów, czy przegrywania życia ;)

Dlaczego nie mamy racji?

Trochę pewnie dlatego, że z racją jest jak z pupą - każdy ma swoją. A tak bardziej formalnie, to... ponieważ przedstawiamy tu różne wizje (to chyba zbyt duże słowo;) i interpretacje dotyczące spraw mieszkaniowych, które to sprawy tworzą płaszczyznę o (chyba) nieskończonej liczbie aspektów (pozostaje pytanie, czy jest to nieskończoność przeliczalna, nieprzeliczalna, czy może jest nieskończonością "typu continuum"), to z definicji, reprezentując pojedyncze stanowisko, prawdopodobieństwo tego, że mamy rację, jest praktycznie zerowe, bądź w ogóle nie istnieje. 
Niech każdy czytelnik ma to na uwadze ;)