poniedziałek, 26 maja 2014

Jeszcze zbyt wcześnie 84

Pojawiły się wreszcie wszystkie najważniejsze raporty z polskiego rynku mieszkaniowego (Reas, NBP i AMRON). Po ich przeczytaniu wniosek jest jeden - na ostateczne wnioski jest jeszcze trochę zbyt wcześnie ;) Zanim odpowiemy na pytanie, dlaczego tak jest, przyjrzymy się kolejno, co tym razem chłopaki ciekawego napisali.

Zaczniemy od NBP, bo to jest, w mojej ocenie, najmniej ciekawy raport. I to wcale nie dlatego, że jest w nim mało interesujących danych (jest wręcz przeciwnie), tylko dlatego, że wraz z kolejną edycją bardzo niewiele się w tym raporcie zmienia - możemy obejrzeć znakomitą większość wykresów, dostępnych w poprzednich edycjach. Jeśli ktoś nigdy nie czytał raportu NBP i nie chce mu się czytać całości (uważam, że co najmniej jeden warto w całości przeczytać), to zachęcam do obadania naszego poprzedniego "raportowego" wpiu:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2014/03/what-do-you-read-my-lord-reports.html

Znajdziemy tam nieco bardziej dogłębną analizę raportu NBP. Tym razem skupimy się jedynie nad kilkoma elementami, które z różnych względów uznaliśmy za ciekawe.
Ale na początek mała dygresja - na tym blogu skupiamy się głównie na kwestiach mieszkaniowych, pomijając całkowicie segment nieruchomości komercyjnych oraz wybiórczo traktując temat domów jednorodzinnych oraz ziemi (chociaż nadal mamy nadzieję, że kiedyś znajdzie się czas na wpis w tym ostatnim temacie). Tymczasem w raporcie NBP pada kilka bardzo ciekawych stwierdzeń na temat rynku biurowego, które sugerują, że i w tym segmencie mamy coś w stylu bańki i jest to segment, który może wkrótce wygenerować sporo problemów. W raporcie czytamy tak:

"W Polsce na koniec I kw. 2014 r. było 6,48 mln m kw. powierzchni biurowej, z czego najwię-
cej (4,2 mln m kw.) zlokalizowane było w Warszawie. Zgodnie z danymi firmy doradczej JLL 12 w budowie jest ok.1,2 mln m kw. powierzchni biurowej, w tym ponad 0,6 mln m kw.
Stopa pustostanów dla najważniejszych rynków biurowych pozostała w I kw. 2014 r. na poziomie 12%, tj. zbliżonym do tego z końca 2013 r. oraz znacznie wyższym niż  na koniec 2012r., kiedy wynosiła 9,1%. W Warszawie zaobserwować można utrzymujący się od
2012 r. wzrostowy trend stopy pustostanów powierzchni biurowych, która pod koniec I kw. 2014 r. wynosiła 12,2%. Jednocześnie czynsze transakcyjne za powierzchnię biurową klasy A
w Warszawie pozostają stabilne i wynosiły ok. 19 euro za m kw. za miesiąc. Pokazuje to, że dobrze zlokalizowane budynki biurowe wciąż cieszą się popytem. Natomiast dane o znacznej powierzchni biurowej w budowie w połączeniu z sytuacją ekonomiczną w Polsce i na świecie pozwalają wnioskować, że stopa pustostanów będzie rosła, zwłaszcza w starszych lub słabiej zlokalizowanych budynkach. Może stanowić to problem dla właścicieli tych budynków, których dochody będą spadać. Właściciele mogą zachęcać klientów niższymi czynszami, lub rewitalizować obiekty, jednak jest to związane z dodatkowymi kosztami."


Jak widać, stopa pustostanów rośnie, a w budowie jest jeszcze sporo nowej powierzchni (na poziomie 20% aktualnej). Raczej nie wpłynie to korzystnie na czynsze, a co za tym idzie także na wycenę całych budynków. No chyba że ktoś spodziewa się nagłego i znacznego wzrostu gospodarczego w Polsce... my spodziewamy się czegoś zupełnie przeciwnego, więc trzymalibyśmy się z dala od rynku nieruchomości komercyjnych (tak, jak trzymamy się z dala od rynku mieszkaniowego ;)

Koniec dygresji, wracamy do mieszkaniowych aspektów raportu NBP. 
W poprzedniej edycji pisano o tym, że w Warszawie ceny zaczynają już rosnąć. W tej edycji napisano z kolei, że ceny są stabilne, z wyjątkiem Warszawy... gdzie zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym, ceny lekko... spadły :) Taki to mieliśmy początek wzrostów w przedostatnim kwartale, zakończony, jak widać, już kwartał później.

Przyjrzyjmy się więc temu, co nie jest wróżeniem z fusów. Na początek wykres, o którym pisał już Credit Slayer na swoim blogu:

http://creditslayer.blogspot.com/2014/05/nowy-raport-dramat-rynku-wtornego-trwa.html



Wykres ten pokazuje... nie do końca wiadomo, co on pokazuje, ale widać, że to coś na wykresie rośnie ;) Niby jest to średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w poszczególnych miastach. Niestety nie wiemy, jak to jest liczone (czy w jakikolwiek sposób uwzględniane są mieszkania, które wystawiono na sprzedaż np. 3 lata temu i do tej pory nie zostało sprzedane?). Tak, czy inaczej, widać tu 2 ciekawe rzeczy. Po pierwsze, czas sprzedaży się coraz bardziej wydłuża i dotyczy to praktycznie wszystkich miast. W porównaniu do momentu, kiedy sprzedawało się wszystko praktycznie od razu (przełom 2006/2007) mamy teraz czasy sprzedaży nawet 5-krotnie dłuższe. Nie bardzo wiadomo, jakie to ma konkretnie przełożenie na cokolwiek, niemniej widać, że mieszkanie na rynku wtórnym jest teraz po prostu dużo trudniej sprzedać niż 8 lat temu (mimo historycznie niskich stóp procentowych!). Trochę to stoi w sprzeczności z doniesieniami deweloperów o znakomitej sprzedaży w drugiej połowie zeszłego roku oraz na początku aktualnego, a wszystko wynika z tego, o czym pisaliśmy już na blogu wielokrotnie - rynek wtórny wydaje się być dużo bardziej "zabetonowany" w swoich oczekiwaniach, przez co jego kosztem coraz większy udział uzyskuje rynek pierwotny (mamy dobrą sprzedaż deweloperów, ale sumaryczna sprzedaż na rynku pierwotnym i wtórnym nadal nie powala). Druga ciekawa rzecz to fakt, że na wykresie "góruje" Warszawa - to pokazuje coś, co można zobaczyć już po chwili przeglądania ogłoszeń - bardzo duża ich część to oferty absolutnie z kosmosu. Zupełnie, jakby ktoś nie zauważył, że cena typu 8 tys./m2 w starym bloku z wielkiej płyty jest, jakby nie było, trochę już niedzisiejsza. Chociaż trzeba przyznać, że oferty mieszkań kilku-kilkunastoletnich są czasem jeszcze bardziej przestrzelone (może to kwestia "posiadania" takiego mieszkania w kredycie frankowym?). Co by jednak nie mówić, czas sprzedaży na rynku wtórnym w Warszawie jest najdłuższy i to wcale nie jest dziwne - w końcu to jedyne miasto, w którym, patrząc po średnich cenach, "stare" mieszkanie jest znacząco droższe niż nowe. I to jest dla mnie totalna abstrakcja - rozumiem, że na Starym Mieście są tylko stare mieszkania i one trochę podbijają średnią, ale praktycznie wszędzie indziej są mieszkania i stare, i nowe. Ciekawe, jakie wartości musi osiągnąć powyższy wykres, aby sprzedający na rynku wtórnym zrozumieli, że czas dostosować ofertę do realiów, które (z ich punktu widzenia) będą się już tylko pogarszać (stopy procentowe, demografia, przyrost nowych zasobów mieszkaniowych).

Podobne wnioski można wyciągnąć z kolejnego wykresu:


Jak widać, Warszawa zdecydowanie wybija się ponad średnią na wykresie, pokazującym stosunek ceny ofertowej do transakcyjnej, osiągając aż 25% różnicy między tymi cenami. Nie znaczy to oczywiście, że każda transakcja różni się od wyjściowej ceny ofertowej o 1/5 - oznacza tylko tyle, że pośród ofert mamy sporą grupę takich, które nie mają żadnych szans na znalezienie nabywcy.
Z takiej sytuacji zadowoleni są oczywiście deweloperzy - oferują korzystniejsze ceny, jakoś tam dopasowane do aktualnego popytu wspieranego niskimi stopami procentowymi. Sprzedawcy na rynku wtórnym w sporej części oczekują cudu, który nigdy nie nadejdzie. Im dłużej będą czekać, tym gorzej dla nich, bo z czasem ich mieszkanie będzie coraz tańsze (generując jednocześnie spore koszty utrzymania). Chociaż... skoro "analitycy" mówią, że w tym roku zanotujemy kilkuprocentowe wzrosty cen, to może jednak warto poczekać? ;)

W raporcie NBP mamy fajne wykresy na temat cen - to jeden z nielicznych przypadków, który sięga (w nieco schowany sposób, ale jednak) do roku 2002:



Na wykresie co prawda dane tylko od połowy 2006 roku, ale w legendzie czytamy, że wartość na wykresach w 2002 roku wynosiła 100. Jak widać, w Warszawie jest aktualnie "tylko" 2 razy drożej niż w 2002 roku. Czyli z pewnością... taniej już nie będzie ;) Co ciekawe, w innych miastach jest jeszcze drożej, bo średnia dla 9 największych miast to "jedyne" 220%. Niestety coś się chłopakom stało złego z wartościami uwzględniającymi inflację (CPI) i na wykresach ich nie widać. Jednak z naszych wcześniejszych wyliczeń wynika, że, uwzględniając inflację, aktualnie jest o jakieś 60% drożej niż w roku 2002. I to mimo tego, że tym czasie zbudowano 1.5mln domów/mieszkań.

NBP standardowo pokazuje jakieś bzdury dotyczące zakupów gotówkowych na rynku pierwotnym:



Podstawowy błąd polega tu na tym, że udział 7 miast w wypłatach kredytów jest zdecydowanie zaniżony. Zgodnie z raportem AMRON (o którym za chwilę) na największe 7 miast przypada praktycznie dokładnie połowa wartości wszystkich udzielonych kredytów.


Dodatkowo, nie bardzo wiadomo, skąd takie wartości w pierwszej kolumnie raportu NBP, skoro AMRON podaje wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych na poziomie około 20% wyższym. Przyjmując dane z AMRON, otrzymamy w czwartej kolumnie tabeli NBP wartość w okolicach 2800, a to powoduje, że udział zakupów gotówkowych na rynku pierwotnym wyniesie już tylko 30%, co nam się wydaje dużo bardziej sensowną wartością.

Tradycyjnie w raporcie NBP możemy zobaczyć, że inwestorzy giełdowi jakoś nadal nie mogą dostrzec świetlanej przyszłości przed deweloperami:


Wyceny spółek na poziomie historycznych minimów w czasach, w których mieszkania podobno "idą jak woda", każą podchodzić do zapewnień o końcu kryzysu z dużą ostrożnością.

Ostrożności powinien uczyć także wykres o stopach procentowych:
Widać z niego, że bez kredytów w walutach obcych (które raczej już nigdy nie powrócą) ciężko będzie o utrzymanie niskiego oprocentowania przez dłuższy czas. Jak tylko stopy wrócą do swoich typowych poziomów (w Polsce oznacza to oprocentowanie rzędu 7%), pryśnie czar taniego kredytu oraz drogich mieszkań. Pamiętajmy, że przy wzroście oprocentowania w okolice 7% aktualna rata kredytu złotówkowego wzrośnie mniej więcej o 1/3 - można się domyślać, jaki to będzie miało wpływ na liczbę nowo udzielanych kredytów (która nawet teraz jest bardzo słaba) oraz na sytuację tych szczęśliwców, którzy rzutem na taśmę załapali się na kredyt z LTV100%.

Tradycyjnie, w raporcie NBP mamy sporo wykresów o przeróżnych kosztach. Niewiele zmieniło się w kosztach budowy - nadal koszt zbudowania 5-kondygnacyjnego bloku z garażem podziemnym osiąga w porywach 2.500 złotych za m2 mieszkania:
Na tym wykresie widać też pewną oczywistość - koszt wybudowania identycznego bloku praktycznie w każdym mieście jest taki sam. Nawet w Warszawie, która zupełnie nie wiedzieć dlaczego uważana jest za miasto, w którym te same produkty są znacznie droższe niż gdzie indziej (bo tu się dużo zarabia ;) koszt zbudowania standardowego bloku jest wyższy maksymalnie o 10% niż w pozostałych miastach.

Dlaczego więc deweloperzy nie sprzedają mieszkań po 4 tys. za m2, tylko chcą w okolicach 7 (w Warszawie), a wykres struktury ceny wygląda podobno tak?


Hmm... pewnie bierze się to z faktu, że koszty ogólne (cokolwiek to jest) to jakieś 800 złotych na m2, ziemia na wykresie to 1.000 złotych na m2 mieszkania (tymczasem średnia cena w Warszawie to okolice 600-700 złotych - dla bloku 5-piętrowego z pewnością znacznie mniej, bo takie budynki powstają praktycznie tylko na peryferiach).  Projekt też jakiś taki drogi... 500 złotych za m2 za zaprojektowanie standardowego bloku z jednopoziomowym garażem? Mamy też ładnie dorysowany VAT (szkoda, że z raportu nie wynika, czy pozostałe składniki ceny to są warto netto, czy brutto - gdyby były brutto, to dorysowanie VATu dewelopera byłoby jawną manipulacją... ale jeśli są netto, to oznaczałoby chociażby, że średnia cena ziemi to już ponad 1.200 zł za m2 mieszkania). 
Jakby nie było, trochę ten wykres dziwny (wersja tego samego wykresu z raportu z 2009 roku, w której zysk dewelopera wynosił 50%, zawsze bardziej nam się podoba, więc przytoczymy i ją dla przeciwwagi ;)



Na koniec jeszcze 2 wykresy, z których niewiele wynika:





Widzimy tu, że udział bezpośrednich kosztów budowy w cenie metra z reguły nie przekracza 40%. Widzimy także, że udział kosztów własnych dewelopera jest na podobnym poziomie - nie widzimy niestety, co to są te koszty własne. Pewnie zaliczają się do nich służbowe BMW X6... pytanie, czy są tu jakieś inne mechanizmy generowania kosztów, typu "usługi marketingowe", świadczone przez zagraniczne centrale polskich spółek ;)

Jak widać, w raporcie NBP jest dużo ciekawych danych, ale niespecjalnie się one zmieniają z kwartału na kwartał. Dlatego teraz przyjrzymy się raportowi Reas na temat sprzedaży na rynku pierwotnym w 1 kwartale 2014, a później zobaczymy, co słychać na rynku kredytów mieszkaniowych (raport AMRON).

Na początek tradycyjny wykres dotyczący mieszkań sprzedanych oraz wprowadzonych do sprzedaży w poszczególnych kwartałach:



Nadal widać przewagę liczby mieszkań sprzedanych nad wprowadzonymi w ostatnim kwartale i zmniejszenie sumarycznej wielkości oferty (która wciąż jest na poziomie wyższym niż w czasach bumu mieszkaniowego ;) Ciekawe, że Poznań wyłamał się z trendu i w ciągu ostatniego kwartału wielkość oferty wzrosła aż o 23.4%. Zupełnie przeciwnie było w Trójmieście i w Łodzi, gdzie spadła odpowiednio o 12.3 i 9.6% - limity Mdm zrobiły swoje, bo nieprzypadkowo sprzedaż szła dobrze szczególnie tam, gdzie limity są powyżej średniej ceny ofertowej. W takim na przykład Gdańsku sprzedano w ramach Mdm prawie 400 mieszkań w 1 kwartale, kiedy standardowo sprzedaje się ich około 1000 - podatnicy powinni być z siebie dumni, że wsparli zakup co trzeciego mieszkania deweloperskiego w tym mieście ;)


Ogólnie rzecz biorąc, chłopaki deweloperzy mocno przyspieszyli:

"W całej Polsce w pierwszym kwartale deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 15,2 tys. mieszkań, czyli o 62,6% więcej, niż w analogicznym okresie 2013 roku, a także uzyskali w tym samym okresie pozwolenia na budowę 17 850 mieszkań (o 48,3% więcej niż rok wcześniej)."

Jak widać, trzeba szybko budować, póki stopy są nisko i wymagany wkład własny niezbyt wysoki... do tego ostatnie roczniki wyżu demograficznego przekraczają 30-tkę, więc później będzie już tylko trudniej.

Z ciekawostek jest w raporcie Reas takie stwierdzenie:

"Pomimo tego, że od wejścia w życie ustawy minęło już prawie dwa lata, mieszkania wprowadzone do sprzedaży w I kwartale 2014 roku, nadal w ponad połowie są oferowane bez zapewnienia nabywcom rachunku powierniczego. Według informacji z firm deweloperskich są to albo kolejne etapy już wcześniej realizowanych przedsięwzięć, albo też nowe inwestycje, w przypadku których deweloperzy spełnili przed 29 kwietnia formalny wymóg ogłoszenia sprzedaży. W sumie w łącznej liczbie lokali dostępnych na koniec marca w analizowanych miastach, tylko około 28% oferowanych jest z rachunkami powierniczymi."

Widać tu kolejną porażkę ustawodawcy. Po dwóch latach od wprowadzenia zabezpieczeń dla klientów (które i tak praktycznie przed niczym nie zabezpieczają), zaledwie nieco ponad 1/4 oferty spełnia wymagania ustawy. Pozostałe 3/4 nie spełnia i jest to całkowicie zgodne z prawem. Brawa dla rządu i parlamentu za prowadzenie skutecznej polityki! ;)

Z raportu Reas dowiadujemy się także, że mamy za sobą kolejny kwartał super sprzedaży deweloperów - w 6 największych polskich miastach chłopaki "upłynnili" nieco ponad 11 tys. sztuk towaru. Fajnie. 
Jednak, jak zawsze, będziemy się trochę czepiać. Po pierwsze - w ramach tej super sprzedaży mamy mieszkania w Mdm (których nie było w poprzednim kwartale). Stanowiły one mniej więcej 15% całej puli- bez tych mieszkań wynik deweloperów byłby już zauważalnie gorszy niż w końcówce 2013 roku. Po drugie, w poprzedniej edycji raportu padło takie oto stwierdzenie:

"Trzeba jednak podkreślić, że w statystykach REAS do puli lokali sprzedanych zaliczane są także płatne rezerwacje, w wyniku których mieszkania nie są dostępne dla innych nabywców."

W tej edycji takiego stwierdzenia nie ma - nie wiadomo, czy oznacza to, że teraz do sprzedaży płatne rezerwacje się już nie liczą, czy może nadal się liczą, a jedynie wyjaśnienie po prostu zniknęło z tekstu. Co gorsza, nie wiadomo, czy mieszkania objęte płatną rezerwacją w ostatnim kwartale 2013 zostały zaliczone do sprzedaży w 1 kwartale 2014 (jak się domyślam, od rezerwacji do sprzedaży mijają raczej mniej niż 3 miesiące). Napisałem nawet do Reas w tej sprawie - niestety nie uzyskałem żadnej odpowiedzi, więc nadal nie wiemy, co właściwie wg Reas oznacza określenie "mieszkanie sprzedane" (a kiedyś myślałem, że to jest proste - ktoś kupuje, ktoś inny sprzedaje i to jest sprzedaż - jak widać, dziś czasy są bardziej skomplikowane ;)

Nie tylko w Reas mogliśmy poczytać o rewelacyjnej sprzedaży deweloperów. Pojawiły się nawet ładne tabelki, porównujące wyniki do pierwszego kwartału 2013:
Robi wrażenie, nieprawdaż? Wzrosty w niektórych przypadkach o ponad 100% - widać, że deweloperzy są na fali ;) Trochę się już tym tematem zajmowaliśmy we wpisie:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2014/01/rekordowa-sprzedaz-niektorych.html

I tym razem także mamy własną wersję powyższej tabeli:



Tu już sprawa wygląda nieco gorzej. Nie wydaje się sensownym porównywanie ze sobą kwartałów, w których stopy procentowo były znacząco inne (1q2013 i 1q2014). Wielokrotnie powtarzaliśmy, ze rynkiem rządzi kredyt, dlatego naszym zdaniem, lepiej porównywać okresy, w których warunki kredytowe są bardzo zbliżone (poza tym, to nam lepiej pasuje do tezy ;) Porównując miniony kwartał z ostatnim kwartałem 2014 widać, że niektórym deweloperom sprzedaż wzrosła (nawet znacznie), a innym spadła (też znacznie).
Dodatkowo, przyglądając się nieco bardziej szczegółowo konkretnym firmom, nasz niepokój o sukcesy sprzedażowe rośnie jeszcze bardziej. Aktualny lider pod względem sprzedaży (Robyg) odnotował kolejny rekord, ale... ten deweloper dużo buduje w Gdańsku, gdzie Mdm generuje sporą sprzedaż, a dane kwietniowe na temat znacznego spadku liczby wniosków sugerują, że ta dobra passa może się niedługo skończyć. 
Za to przypadek Marvipolu jest jeszcze ciekawszy. Wzrosty sprzedażowe firmy wynikają z wprowadzenia do oferty największej inwestycji w jej historii - Central Park Ursynów (nie będziemy się nad nią pastwić i zastanawiać, gdzie jest ten park, no i skąd to "central").
W każdym razie... w ciągu 20 dni od premiery (11 stycznia tego roku) sprzedano 61 lokali. W ciągu 3 miesięcy było ich już 171. Całkiem nieźle. Zwłaszcza, jak na inwestycję, dla której kontrakt na budowę podpisano 17 stycznia ;) A termin oddania to już... 7 grudnia 2015. To musi być naprawdę okazja, skoro tylu ludzi rzuciło się na coś, co 28 marca wyglądało tak:



A myślałem, że kupowanie kota w worku... znaczy dziury w ziemi mamy już dawno za sobą ;) Chociaż z drugiej strony, może nawet sami się skusimy na tę inwestycję? ;) Nie wiem, czy gdziekolwiek indziej bylibyśmy w stanie znaleźć taki rozkład:
Masakra :)

Wracając do raportu Reas... jest tam jeszcze podsumowanie:

"Zmniejszenie kolejny raz wielkości oferty przy wysokiej sprzedaży zaowocowało wyraźnym skróceniem okresu wyprzedaży bieżącej oferty (...) Trzeba przypomnieć, że w zasadzie każda wartość bliska 5 kwartałom sygnalizuje moment optymalnej wielkości oferty w relacji do sprzedaży. Jeśli zatem nowa podaż nie zacznie wyraźnie rosnąć, rynek wejdzie w fazę trwałej nadwyżki popytu nad podażą, a to powinno zaowocować wzrostem cen."

Gdzieś już to czytaliśmy (chyba nie raz ;) Sprzedaż nadal będzie super (mimo że mamy co do tego wątpliwości), a podaż nie będzie rosła (tymczasem sam Reas w tym samym raporcie pisze o silnych wzrostach liczby rozpoczynanych budów/uzyskanych pozwoleń). No i ceny wzrosną... jak zawsze :)

"Wzrost cen - w miastach o dużym udziale oferty spełniającej wymogi MdM - będzie zapewne nieco hamowany przez limity cenowe, ale w przypadku pozostałych miast może osiągnąć kilkuprocentowe wartości w skali roku."

Że co? Tam, gdzie dużo mieszkań łapie się w Mdm wzrosty będą hamowane? Dużo mieszkań w limicie, czyli limit wyższy niż bardzo wiele ofert... to chyba znaczy, że ceny tych ofert powinny szybko rosnąć do limitów, nie? :) Chyba że dopiero potem wzrost ten ma być hamowany ;) W pozostałych miastach, gdzie limity są niższe niż ceny, wzrost będzie kilkuprocentowy... dlaczego? :) Po to, żeby ceny były jeszcze dalej od limitów? Hello!? 

"Niskie stopy procentowe w połączeniu ze wzrostem optymizmu nabywców spowodowanym poprawą sytuacji gospodarczej, a także obawami związanymi z możliwym wzrostem cen powinny sprzyjać utrzymaniu sprzedaży na dobrym poziomie, choć zapewne wysoki poziom z pierwszego kwartału będzie trudny do utrzymania we wszystkich kolejnych kwartałach. Podsumowując, ocena perspektyw dla rynku deweloperskiego płynąca z zachowań uczestników rynku oraz prognoz makroekonomicznych jest pozytywna."

Niskie stopy, które pewnie już w tym roku zaczną rosnąć i ten "magiczny" optymizm nabywców... ech Marek W. z najlepszych lat nie powstydziłby się takiego rozumowania. No i obawa przed wzrostem cen (kto nie kupi, przegra życie ;) z pewnością popchnie wielu "bezdomnych" do "kupna" mieszkania... najpewniej na kredyt (bo kto nie musi brać kredytu, ten pewnie już mieszkanie ma). A liczba udzielanych kredytów jakoś tak dziwnie, systematycznie spada. 
Ocena dla rynku deweloperskiego jest pozytywna... to zupełnie jak nasza - kiedy ceny spadną, to będzie dla (prawie) wszystkich lepiej. Czyż to nie jest pozytywna perspektywa? ;)

Na koniec zostawiliśmy sobie raport AMRON, bo on zawiera najwięcej ciekawych danych.
Ale zaczniemy od tradycyjnego pastwienia się nad komentarzem ze wstępu do raportu.
Czytamy w nim tak:





Wytłumaczeniem faktu, że liczba kredytów spada, a deweloperzy notują dobrą sprzedaż jest niby fakt, że znacząca część transakcji odbywa się bez udziału kredytu. A my mamy inne wytłumaczenie - deweloperzy notują (jeszcze) dobrą sprzedaż kosztem rynku wtórnego, który nie potrafi się dopasować do zachodzących zmian (spadki cen). Widać to chociażby po ciągle rosnącym czasie, potrzebnym do sprzedania mieszkania (omawialiśmy stosowny wykres z raportu NBP). W 2012 roku banki udzieliły niespełna 217 tys. kredytów mieszkaniowych, tymczasem liczba wszystkich transakcji na rynku nieruchomości wyniosła wg GUS nieco ponad 320 tys. (nowszych danych nie ma). Jednak dane raportowane przez GUS obejmują nie tylko kupno mieszkań, ale także nieruchomości zabudowanych (pewnie w większości to dom+działka) oraz nieruchomości gruntowych (sama działka, niekoniecznie budowlana). Ponieważ tylko tych ostatnich było ponad 140 tys., to nie rozumiem, skąd miałby wynikać wniosek o dużej liczbie transakcji bez udziału kredytu, skoro liczba transakcji na rynku mieszkań/domów była niższa niż liczba udzielonych kredytów (mimo że chodzi tu o rok 2012, to w ciągu kolejnego niewiele się pewnie w tym temacie zmieniło). Dane o liczbie transakcji gotówkowych to chyba nie jest jakaś tajemnica... ale nigdzie ich znaleźć nie można. Na podstawie raportów NBP oraz AMRON można tylko oszacować, że najwyżej 30% transakcji na rynku pierwotnym to transakcje gotówkowe (chociaż NBP, na podstawie takich samych danych, wychodzi dwa razy więcej ;) Pamiętajmy też, że część (pewnie bardzo duża) tych transakcji "gotówkowych" to zamiana aktualnie posiadanego mieszkania na większe (taki manewr jest całkiem opłacalny w obecnych czasach, bo cena m2 mieszkania dużego jest zauważalnie niższa niż małego). Nikt nie przedstawił nigdy żadnych danych o liczbie transakcji gotówkowych, a ciągle, jak mantrę, powtarzane są brednie, że klienci wyciągnęli po pół miliona ze skarpety i kupili za to trochę krzywo posklejanych cegieł.
A to, że w Polsce mieszkania kupują Ukraińcy... nawet nie wiadomo, czy warto to komentować. Polaków na mieszkania nie stać, a ma być stać Ukraińców, dla których dochód na mieszkańca jest 4 razy niższy niż w Polsce? Polskie mieszkania mieli już wykupić kibice na Euro2012, teraz mają to robić Ukraińcy - ciekawe, kto będzie następny (a tak swoją drogą, to zakup polskiego mieszkania przez obywatela spoza UE to chyba nie jest najprostsza sprawa ;)

Mieszkanie jako bezpieczna i rentowna inwestycja dla pieniędzy ze skarpety... masakra :) Jaka bezpieczna, skoro mieszkania będą tanieć przez najbliższe kilkadziesiąt lat? I jaka rentowna, skoro realnie policzony zysk z wynajmu to w porywach 3% (zakładając, że cena mieszkania nie spadnie i że nie będzie żadnych problemów z lokatorami)?

Na dalszy spadek cen nie ma co liczyć... a my jednak liczymy (z bardzo wielu względów, o których napisano na tym blogu już pewnie setki stron i nie widzimy za bardzo powodów, dla których ceny miałyby rosnąć). Co do mieszkania jako zabezpieczenia na emeryturze, to... w momencie, w którym klienci na taki biznes przejdą na emeryturę, Polaków będzie już tak mało, a mieszkań tak dużo, że zamiast dochodów mieszkanie może stanowić jedynie koszt. Mieszkanie to fajna sprawa, jeśli chodzi o majątek, ale nie w kraju, który wymiera i w którym niedługo będzie tak mało młodych ludzi, że nie będzie komu takiego mieszkania wynająć.



Tak... teraz jest słabo, ale już za chwilę na pewno będzie lepiej. Zwłaszcza, jak znikną echa wniosków kredytowych z LTV100%, składanych na ostatni moment w końcówce zeszłego roku (o czym dalej). Jak stopy procentowe zaczną rosnąć oraz wzrośnie wymagany wkład własny do 20%, to na pewno kredytów będzie więcej ;) Tak, z pewnością tak będzie :)

W dalszej części raportu nie ma już takich dziwnych wniosków, więc wreszcie można przyjrzeć się obiektywnym danym. 
Na początek ceny:



Wykres bardzo podobny do tego, który widzieliśmy w raporcie NBP, ale tym razem mamy słupki także sprzed 2006 roku. Widzimy, że aktualnie (uwzględniając inflację) jest mniej więcej o połowę drożej niż w 2004 roku (w 2002 roku było jeszcze trochę taniej). To każe sądzić, że ceny już na pewno nie spadną ;) Tak napisał pan Furga z ZBP, więc na pewno tak będzie ;)

Cena do dochodów też nie nastraja optymistycznie, jeśli ktoś chciałby, żeby ceny rosły:



0.5m2 mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (brawa, że są tu chociaż wartości netto) to wynik bardzo słaby (mniej więcej dwukrotnie zbyt niski). Zauważmy także, że ceny w tak krótkim okresie czasu, jaki widzimy na wykresie, praktycznie nie mają związku z wynagrodzeniem - pensje ciągle rosną (w końcu mamy system inflacyjny, w którym mogą tylko rosnąć), a ceny mieszkań raz rosną, raz spadają. Wszak na tym rynku w krótkim czasie rządzi kredyt - dopiero po dłuższym czasie, kiedy luka podażowa może zostać wypełniona, sytuacja się stabilizuje (relacja cena metra/średni dochód osiąga sensowne wartości). Historia polskiego rynku mieszkaniowego jest na razie zbyt krótka, żebyśmy takiego zjawiska doświadczyli.

Kolejny wykres to standardowa liczba czynnych umów kredytowych:
Tu chyba jeszcze większy dramat niż w liczbie nowo udzielonych kredytów - przyrost o 1.000 w ciągu jednego kwartału jest wręcz podejrzany (może to błąd na wykresie i miało być 10.000?). Tak, czy inaczej, widać, że w czasach bumu, kiedy ceny rosły i sprzedawało się wszystko, liczba umów rosła w tempie prawie 200 tys. rocznie. W 2013 było to niecałe 90 tys., a rok 2014 zapowiada się jeszcze gorzej (mimo najniższych w historii stóp procentowych). Czyżby już nie miał kto brać kredytów? Starsi nie muszą, bo mają mieszkania z czasów PRL, a młodsi albo kredyt już mają, albo... wyjechali do UK/Irlandii. No i wyż demograficzny się kończy. Także cała nadzieja w tych mitycznych Ukraińcach, jak już im pan Akesander K. wraz ze swoją spółką gazową zapewni dobrobyt taki, jaki zapewnił w Polsce ;)

Jak widać, całkowity stan zadłużenia też niespecjalnie chce rosnąć (i bardzo dobrze). Na tym wykresie silny przyrost występował aż do roku 2011, jednak spora jego część z lat 2009-2011 to "zasługa" biednych kredytobiorców frankowych (wzrost stanu zadłużenia nie wynikał z nowo udzielanych kredytów tylko z wzrostu wysokości starych kredytów).

I w końcu przechodzimy do rzeczy najważniejszych w ostatniej edycji raportu.

Widzimy, że liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych na początku roku jest niska (zwłaszcza w porównaniu z poprzednim kwartałem). Niecałe 42 tys. kredytów to tylko minimalnie więcej niż w 1 kwartale 2013 roku, kiedy stopy procentowe były dużo wyżej (~1.5%). Wtedy co prawda mieliśmy jeszcze spory udział Rns (okolice 20%), tym razem mamy Mdm (10%). Jakby nie było, przy historycznie niskich stopach procentowych wynik jest bardzo słaby.

Dalej mamy strukturę udzielonych kredytów względem LTV:
Mamy tu spadek udziału kredytów z LTV > 80% o 4.62 pkt procentowego. Jednak te dane mogą jeszcze nie w pełni oddawać skutki wprowadzenia rekomendacji SIII, ponieważ niektóre banki przyjmowały wnioski o kredyt z LTV100% nawet do 31 grudnia zeszłego roku. Co za tym idzie, część z kredytów udzielonych w 1 kwartale 2014 to kredyty z LTV100%. Jak duża jest to część, przekonamy się dopiero w przyszłym kwartale - wtedy właśnie okaże się, czy rekomendacja spowoduje prawdziwą zapaść na rynku kredytowym i czy deweloperzy nadal będą notować taką dobrą passę ;)



W długości okresu kredytowania zmienia się niewiele, chociaż nieznaczny spadek udziału grupy 25-35 lat też najpewniej wynika z zapisów rekomendacji SIII, która zabrania udzielania kredytów na okres dłuższy niż 35 lat (tymczasem w 1 kwartale 2014 takie kredyty jeszcze były udzielane - pewnie z takich samych względów, jak kredyty z LTV100%).



Tradycyjnie ZBP w swoim raporcie raczy nas oprocentowaniem/marżą modelowego kredytu, pisząc jednocześnie, że średnie oprocentowanie nowo udzielonych kredytów wyniosło 1 kwartale 2014 roku 5.60% - dlaczego więc modelowy kredyt nie jest właśnie takim, średnim kredytem, tylko jest kredytem dużo niżej oprocentowanym? Czyżby to przeszkadzało w teorii, że kredyty są teraz "tanie"?

W raporcie AMRON mamy także wzmiankę o Mdm i bardzo fajny wykres, pokazujący dlaczego najwięcej (procentowo) mieszkań w Mdm sprzedaje się w Gdańsku oraz Łodzi.


Prawie wszystkie transakcje w Łodzi oraz 2/3 transakcji w Gdańsku jest poniżej limitu Mdm, natomiast w Krakowie tylko 1 na 14 transakcji jest w ramach limitu. Paradoksalnie nie wynika z tego, że limity są ustawione jakoś tak zupełnie bez sensu - wynika raczej to, gdzie aktualnie mieszkania są najbardziej przeszacowanie.

W raporcie mamy też trochę informacji o tym, że deweloperzy mocno przyspieszyli z budową (co im się zaczęło już w poprzednim roku) i jednak nie zajmą się handlem pietruszką po to tylko, żeby zrobić ludziom na złość i żeby ceny wzrosły po ograniczeniu podaży.





Dalej mamy także tradycyjną tabelę ze średnimi całkowitymi cenami w poszczególnych miastach.




I tu też widać, gdzie ceny są najbardziej zawyżone, bo jakoś niespecjalnie widzę fundamentalny powód, żeby średnia cena mieszkania w Warszawie była o połowę wyższa niż we Wrocławiu (mimo że we Wrocławiu nigdy nie byłem ;)

Na koniec mamy jeszcze komentarz do raportu jednego z naszych ulubieńców, prof. Łaszka:

"Sytuacja jest wręcz idealna. Nie udzielamy już kredytów frankowych, zadłużenie w walutach spada, a tym samym spada ryzyko gwałtownego szoku i problemów z tymi portfelami. Nadwyżka mieszkań z poprzedniego cyklu wyprzedana, bank centralny mocno wspiera popyt, w tym mieszkaniowy, niskimi stopami, ceny nowych mieszkań są coraz  bardziej dostępne, a ich produkcja bardzo opłacalna, produkcja kredytów też, a na dodatek ludzie chcą to wszystko kupować. Sektor wspiera też sytuacja za wschodnią granicą, jak wieść gminna niesie wzrastają zakupy mieszkań dokonywane przez naszych wschodnich sąsiadów. Nic więc dziwnego, że deweloperzy rozpoczynają nowe inwestycje, efektywna produkcja kredytów (liczona ich faktycznymi wypłatami, czyli przyrostem stanu zadłużenia skorygowanym o spłaty) lekko rośnie, rośnie też sprzedaż mieszkań (zarówno kupowanych na kredyt, jak też za gotówkę). Deweloperzy elastycznie dopasowali strukturę oferty do potrzeb rynkowych, zwiększając udział mieszkań mniejszych. W następnej fazie cyklu, jak wszystko pójdzie dobrze, klienci pewnie zaczną też pytać o mieszkania większe, ale na razie wszystko gra. Obyśmy tylko nie chcieli za dużo i nie zaczęli wszystkiego za bardzo poprawiać."

Sytuacja jest idealna... już sam wstęp sugeruje jakąś ściemę ;)
Czy ryzyko kredytów frankowych się zmniejsza? No nie wiem... ono nie jest duże, dopóki Szwajcarzy trzymają stopy w okolicach zera - kiedy je podniosą, te 150mld kredytów frankowych może bez problemu położyć nasz system bankowy. To byłby gwóźdź do trumny polskiego grajdołu... i realna szansa dla JKM na wprowadzenie zmian :)
Nadwyżka mieszkań z poprzedniego cyklu wyprzedana? To czemu ciągle można kupić mieszkania z 2008, czy 2009 roku? :)
Bank centralny mocno wspiera popyt niskimi stopami... no wspiera, ale czy to dobrze? W Hiszpanii też wspierał. I w Irlandii. Aaa... i w USA (a potem był kryzys na rynku subprime). Gdyby tak jeszcze wspierał na stały procent, to pół biedy - ale wspiera na zmienny. Jak zmienny się zmieni, to co będzie, profesorze? Przecież Pan wie, co będzie.
Ceny nowych mieszkań są coraz bardziej dostępne... hmm... ceny nie rosną, a wg GUS Polacy coraz więcej zarabiają - jeśli to ostatnie jest rzeczywiście prawdą, to może i są coraz bardziej dostępne. Ale 0.5m2 za średnią pensję to o wiele za mało - w tym tempie mieszkanie dla przeciętnego Polaka nigdy nie będzie dostępne. Chyba że wyjedzie do UK/Irlandii, jak 2mln jego rodaków.
Produkcja mieszkań jest bardzo opłacalna... my w to nie wątpiliśmy nigdy, ale na wykresach w raporcie NBP jakoś tego nie widać. Ba! Deweloperzy w Łodzi (wg wykresu) to praktycznie organizacje dobroczynne, bo pracują właściwie bez zysku.
Produkcja kredytów też jest opłacalna... a co to jest produkcja kredytów? Od kiedy kredyty się produkuje? Ja myślałem zawsze, że stworzenie wirtualnego, liczbowego zapisu w komputerze i wydrukowanie paru kartek papieru trudno nazwać produkcją. Prędzej nazwałbym to... oszustwem :)
Ludzie chcą to wszystko kupować... tak, na pewno chcą kupować te cuda produkowane przez deweloperów, gdzie optymalizacja generowania PUM na powierzchni działki czasem wręcz budzi podziw. Ludzie chcą kupować te świetne mieszkania, w których niekiedy żadna para ścian nie tworzy kąta prostego :) I to słowo "kupować"... powinno być raczej "pożyczać". Ludzie chcieliby kupować w normalnych cenach - w cenach, które są teraz, znakomita większość może tylko mieszkanie "pożyczyć".
Wieść gminna niesie, że Ukraińcy kupują... nie wiem, w jakiej gminie mieszka profesor, ale w naszej na ten temat panuje zupełna cisza. Chętnie zobaczę te statystki, ilu Ukraińców kupiło ostatnio mieszkania w Polsce. Pięciu?
Nic dziwnego, że deweloperzy rozpoczynają nowe inwestycje - no nic dziwnego, w końcu taki ich zawód. My rozpoczynamy nowe artykuły... kto miałby być tym zaskoczony? :)
Deweloperzy elastycznie dostosowali strukturę oferty do potrzeb rynkowych - masakra :) Jak ludzie przestali kupować (pożyczać), bo skończyły się kredyty we frankach na 130%, to deweloperzy... zaczęli zmniejszać mieszkania. Kiedyś 2 pokoje to było minimalnie 50m2, 3 pokoje to 65+ m2. Teraz 2 pokoje mogą być już na 35m2, a 3 na 50. To się nazywa elastyczne dostosowanie struktury oferty do potrzeb :) Kiedyś ludzie potrzebowali przestrzeni, teraz nie potrzebują... jak można pisać takie bzdury? Ludzie już nie mogą pożyczyć tyle co kiedyś, więc teraz im się sprzedaje taniej - ale nie taniej od metra (bo deweloper ze swojego zarobku zrezygnować nie chce), tylko sprzedaje im się mniej metrów i wmawia, że 40m2 to właściwie tyle samo co 50, skoro i tu są 2 pokoje (pokoiki) i tu. A że teraz nie ma kuchni (a kiedyś czasem była), to drobiazg - w końcu nowoczesny młody człowiek nie gotuje w domu, tylko chodzi na sushi i płaci za to kartą kredytową.
W następnej fazie cyklu klienci zaczną pytać o większe mieszkania - a ta następna faza cyklu to kiedy będzie? I, jak rozumiem, to będzie faza wzrostowa? I czym ten wzrost będzie spowodowany? Wzrostem stóp? Wzrostem wymaganego wkładu własnego? Końcem wyżu demograficznego? A może rząd przejmie resztę naszych emerytur i zafunduje deweloperom/bankom kolejny program pomocowy?

Ale się rozpisałem... chyba czas powoli kończyć, bo do końca nie dotrwają nawet najbardziej zagorzali sympatycy tego bloga ;)

W dzisiejszym wpisie rzuciliśmy okiem na najważniejsze raporty na temat polskiego rynku mieszkaniowego. Wynika z nich kilka ciekawych rzeczy - deweloperzy, wspierani przez Mdm, nadal sprzedają sporo, chociaż szumne, medialne "wzrosty" to raczej zabieg statystyczny niż prawdziwy sukces. Do tego Reas, który się tym zajmuje, nie odpowiedział na pytanie, jak właściwie tę sprzedaż oblicza i czy przypadkiem pewnej puli mieszkań nie liczy dwukrotnie.
Jakby nie było, nadal nie mamy jasnej odpowiedzi, czy rekomendacja SIII mocno wpłynęła na rynek mieszkaniowy, bo w minionym kwartale mieliśmy jeszcze kredyty z LTV100%, a niestety nie wiemy, ile ich dokładnie było.
Wszystko okaże się więc w kolejnym kwartale - wtedy kredytów z LTV100% na pewno już w statystyce nie będzie, a dodatkowo, kwietniowe dane na temat Mdm każą sądzić, że także (pozytywny) wpływ tego programu na sprzedaż deweloperów może się znacząco zmniejszyć.
Jedno wiemy na pewno - rynek wtórny z kwartału na kwartał leży coraz bardziej, a sprzedawcy sami sobie strzelają w kolano, utrzymując ceny z kosmosu.

sobota, 10 maja 2014

Niespodziewana(?) niespodzianka 110

Nie tak dawno zajęliśmy się pierwszymi wynikami działania programu Mdm (jego pełna nazwa to chyba "Młodzi dla mieszkań" ;)

Co tam słychać w programach pomocowych (dla banków i deweloperów)

Po pierwszym kwartale było widać, że program furory nie robi (mimo że wszyscy, głównie deweloperzy i co bardziej zdesperowani klienci, czekali na niego z utęsknieniem już od bardzo dawna). Niecałe 4.400 wniosków w 3 miesiące to zaledwie trochę ponad połowa "potencjału" - przypomnijmy, że przy limicie na ten rok na poziomie 600mln złotych i średniej dopłacie w okolicach 20 tys., można by obsłużyć 30 tys. wniosków (7.5 tys. kwartalnie). Mieliśmy więc dosyć słaby start - przy utrzymaniu się tej tendencji pula pieniędzy przeznaczona na ten rok wykorzystana zostałaby jedynie w 50-60%. 

Chyba chłopaki deweloperzy nas czytali, bo nagle podnieśli lament, że pieniądze nie zostaną wykorzystane w całości ;) Ba... wg nich niewykorzystanie całej tegorocznej puli to będzie "zmarnowanie pieniędzy" (hahaha). Całość, jak zawsze, okrasił stosownym artykułem nasz ulubiony redaktor depeszowy, Marek W., na łamach tuby propagandowej dla lemingów (GW):

http://wyborcza.biz/biznes/1,101562,15912543,Za_malo_nowych_mieszkan_dla_mlodych.html

Możemy tam przeczytać kilka interesujących rzeczy.

Na początek wstęp, żeby trochę uzasadnić fakt wyciągania publicznych pieniędzy przez deweloperów:

"Dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) Konrad Płochocki zwraca uwagę, że program ma pomóc młodym Polakom w zakupie pierwszego lokum. Płochocki dodaje, że im więcej osób skorzysta z dopłaty do kredytu, która do tej pory wynosiła średnio ok. 22 tys. zł, tym lepiej nie tylko dla nich, ale i dla gospodarki."

Tak, wiemy od dawna, że program subsydiowania nowych mieszkań ma pomóc młodym ;) A że oznacza to młodych prezesów firm deweloperskich to nie ma wielkiego znaczenia. Jak już klienci (oczywiście ci młodzi, bo starsi, nie wiedzieć dlaczego, są wykluczeni z tego dobrodziejstwa) pobiorą kredyty na przewartościowane mieszkania gdzieś na końcu świata i wyciągną od podatników dopłatę, to będzie dla nich lepiej. Pan prezes zdaje się zapominać(?), że bez tej dopłaty mieszkania byłyby zwyczajnie tańsze, nie wspominając też o gorszych warunkach kredytu w ramach Mdm od zwykłego. Ale najciekawsze jest to, że branie kredytów z dopłatą ma być dobre dla gospodarki - szkoda, że nie ma tu żadnego uzasadnienia, bo do prawdy ciężko jest się nawet domyślać, jakież to korzyści dla gospodarki niesie za sobą zaciąganie kredytów konsumpcyjnych na zmienny procent, na 25-30 lat, zabezpieczonych w części towarem, którego wartość będzie systematycznie maleć, a w pozostałej części całym przyszłym majątkiem kredytobiorcy. O tym, jakie "pozytywne" skutki niesie za sobą taka praktyka, przekonali się już Amerykanie, Hiszpanie, Irlandczycy, czy Węgrzy, że o Japończykach nie wspomnę. Ale widocznie Pan prezes nigdy o tych krajach nie słyszał.
W związku z tym wszystkim trzeba brać kredyty! Zwłaszcza w kraju, w którym rząd przejmuje prywatne emerytury, żeby tylko dotrwać do kolejnych wyborów.

"W PZFD martwią się więc, że w tym roku dopłaty pochłoną co najwyżej 308 mln zł. Płochocki nie wyklucza, że ta kwota może być nawet o połowę mniejsza. To oznacza, że zakładane wydatki byłyby aż o 300-450 mln zł mniejsze."

Też bym się martwił na miejscu deweloperów... w końcu te "brakujące" 300, a może nawet 450 mln złotych piechotą nie chodzi, a przecież wszystkie te pieniądze trafiają bezpośrednio do panów deweloperów. Jest więc o co walczyć - pula jest spora, więc koszt kilku "niezależnych" artykułów w GW to przy tym pikuś.

Dalej czytamy tak:

"Dyrektor PZFD zaznacza, że nie brakuje chętnych na nowe mieszkania. Sęk w tym, że w ofercie deweloperów jest tylko ok. 28 tys. lokali, które w tym roku będą oddane do użytkowania. A dopiero wówczas ich nabywcom wypłacane jest rządowe dofinansowanie z puli przewidzianej na dany rok. Poza tym tylko część tych mieszkań spełnia kryterium cenowe."

No... chętnych na nowe mieszkania nie brakuje. Chętnych na nowe BMW M5 też nie brakuje (od razu się przyznam, że i ja zaliczam się do tej grupy ;) Tylko cóż z tego wynika? Skoro ludzi na mieszkania nie stać (a trudno powiedzieć, że stać kogoś, kto na takie mieszkanie zaciąga kredyt w Mdm, w praktyce nawet bez wkładu własnego), to mogą sobie chcieć. Oferta deweloperów do oddania w tym roku to 28 tys. lokali... no i czyj to problem? Przecież wiadomo było od dawna, jakie będą warunki Mdm i kiedy rusza program - dlaczego więc deweloperzy nie przygotowali wcześniej stosownej oferty? Czyżby chłopaki liczyli na to, że limity ustawi się tak wysoko, że każde mieszkanie zostanie objęte dopłatą i będzie można zgarnąć całą pulę 600 mln bez zbędnego wysiłku?
Obliczenia deweloperów, że wykorzystana zostanie maksymalnie połowa tegorocznej puli, biorą się z założenia, że połowa oferowanych mieszkań spełnia wymagania Mdm. Wtedy byłoby 14 tys. wniosków, czyli jakieś 300 mln dopłat. Problem jednak w tym, że przecież nie wszystkie te mieszkania muszą zostać kupione, przez co "zmarnuje się" jeszcze więcej pieniędzy z tegorocznej puli.

Co w związku z tym proponuje Pan prezes? Ano trzeba podnieść limity do takiego stanu, żeby złapała się zdecydowana większość mieszkań - wtedy będzie można wykorzystać całą pulę i nic się nie zmarnuje ;) Na razie sytuacja wygląda tak:



Nie dziwi fakt, że Gdańsk, mimo relatywnie małego rynku, znajduje się w ścisłej czołówce pod względem liczby zaakceptowanych wniosków (tuż za Warszawą). Nie dziwi także, że słabo wiedzie się Mdm w Krakowie i Wrocławiu. A tak oczywiście być nie może, więc limity trzeba podnieść.
Przypomnijmy, że wysokość limitu bierze się z jakichś magicznych obliczeń wojewodów (nikt nie potrafi wyjaśnić, na czym one dokładnie polegają), przeprowadzanych na podstawie danych GUS o kosztach poniesionych przez inwestorów (formularze B-09).
Wynik obliczeń jest mnożony przez 1.1 i powstaje limit ceny metra kwadratowego (za to dopłata wyliczana jest od kosztu odtworzeniowego bez uwzględnienia mnożnika).

Pan prezes spieszy nam z wyjaśnieniem, dlaczego limity są za niskie i dlaczego trzeba je podnieść (pomija przy tym czynnik najistotniejszy, czyli ten, że trzeba je podnieść, aby deweloperzy mogli zarobić więcej kosztem podatników):

"W PZFD tłumaczą, że wojewodowie uwzględniają w swoich analizach dane GUS. Te zaś dostarczają na jego wezwanie inwestorzy zaraz po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku. Problem w tym, że GUS nie dolicza VAT-u, choć nowe mieszkania są obciążone 8-proc. stawką tego podatku. To nie wszystko.

W chwili uzyskania pozwolenia na użytkowanie inwestor nie poniósł jeszcze wszystkich kosztów. W PZFD twierdzą, że nawet o 10-12 proc. mogą je podwyższyć późniejsze wydatki. W grę wchodzą m.in. prace wykończeniowe (np. nasadzenie zieleni), naprawienie usterek, opłata za użytkowanie wieczyste i podatek od nieruchomości, koszty notarialne i odsetki od kredytów. GUS nie ujmuje też w obliczeniach marży dewelopera.

- Łącznie daje to zafałszowanie danych o blisko 20 proc. kosztów samej budowy i 30 proc. przy założeniu 10-proc. marży - mówi Konrad Płochocki."


Ciekawe rzeczy... GUS nie dolicza VAT-u, a mieszkania są obciążone stawką 8%. No nie dolicza, skoro jego statystyka pokazuje koszty poniesione przez inwestora (a nie koszty klienta końcowego, który to w praktyce płaci cały VAT). Jakim cudem w kosztach miałby znaleźć się podatek zależny od marży dewelopera, która jest nakładana już po wyznaczeniu wszystkich kosztów? Przypomnijmy, że VAT jest podatkiem od wartości dodanej, dlatego (stosując spory skrót myślowy) deweloper ostatecznie płaci VAT tylko od różnicy: cena (netto) - koszty (netto) (ponieważ stawka podatku VAT od kosztów może być bardzo różna, a od ceny sprzedaży jest jedna z dokładnością do ograniczenia na powierzchnię, to nie wiadomo, ile tego VATu należałoby tu uwzględnić). Spojrzałem do formularza B-09 i wszystko się zgadza:

"W kosztach budowy należy uwzględnić też podatek VAT naliczony i zapłacony w związku z realizacją danej inwestycji budowlanej w przypadku, gdy nie podlega on zwrotowi lub odliczeniu od podatku VAT należnego."

Statystyka GUS nie obejmuje podatku VAT od kosztów, bo nie jest to w praktyce jasno określony koszt inwestora - nawet, gdyby chcieć go uwzględnić, to i tak nie wiadomo, jaka tu powinna być wartość, bo ona zależy od ceny końcowej mieszkania (część tego VATu może zostać zwrócona). Poza tym, pierwotnym celem powstania formularza B-09 nie było chyba wykorzystanie w Rns/Mdm ;)

Dalej czytamy, że po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie inwestor ponosi dodatkowe koszty, np. sadzenie zieleni, naprawa usterek, czy odsetki od kredytu. To nie prościej jest posadzić zieleń przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, albo nie robić fuszerek, które potem trzeba naprawiać? Poza tym... to oznacza, że deweloper uzyskuje pozwolenie na użytkowanie budynku, który nie jest dokończony! Skoro tak, to sam sobie robi problem. A co do odsetek od kredytu - jak się zaproponuję dobrą cenę i szybko sprzeda sporą część mieszkań, to kredyt zostanie spłacony i nie będzie żadnych odsetek. Proste.
To, że GUS nie ujmuje w kosztach marży dewelopera, jest chyba oczywiste - w końcu w formularzach B-09 podaje się koszty dewelopera, a nie jego zyski! O to przecież chodzi w idei Mdm, żeby dofinansowywać tylko te mieszkania, których koszty budowy są niższe (czyli w domyśle mieszkania o niższym standardzie/gorszej lokalizacji) - dlaczego miałaby w tym być uwzględniana marża dewelopera, która nie ma żadnego związku z kosztami i która dla tańszych mieszkań może być nawet wyższa niż dla droższych?

Wg Pana prezesa generuje to zafałszowanie na poziomie 20%, a z 10-procentową marżą dewelopera będzie to już zafałszowanie na poziomie 30%. To się nazywa kreatywna matematyka :) Weźmy wartości z obrazka z limitami i cenami - skoro limity, żeby odzwierciedlały realistyczny wg Pana prezesa przypadek, powinny zostać podniesione o 30%, to oznaczałoby, że w każdym mieście z wyjątkiem Krakowa byłyby wyższe (czasem bardzo znacząco, jak w Gdańsku, czy Łodzi) od aktualnej średniej ceny ofertowej. I pamiętajmy, że to wszystko przy marży dewelopera na poziomie 10%, tymczasem spółki z GPW raportują marżę z reguły powyżej 20% (która to jest przecież uwzględniona w średniej cenie) - jeśli by wziąć taką pod uwagę, limit trzeba by podnieść już o 40%, czyli różnica między limitem a średnią ceną w niektórych miastach byłaby gigantyczna (o czym za chwilę). Dziwne, że Pan prezes nie zauważył(?) tego problemu. 

Poza tym... skoro w tej chwili limity w niektórych miastach są wyższe lub bardzo zbliżone do średniej ceny, to jak to się ma do wypowiedzi Pana prezesa, według której trzeba limity podnosić o 30-40%? W tych miastach też nie są uwzględnione te wszystkie VAT-y, koszty trawy, fuszerek, kredytów itd.? Jakim cudem więc opłaca się tam sprzedawać mieszkania w cenach z Mdm?

Tak, czy inaczej, dostajemy od Pana prezesa gotowe rozwiązanie wszystkich problemów:

"[Pan prezes] Dodaje, że więcej mieszkań byłoby objętych dopłatą, gdyby limit cenowy był wyższy. Obecnie przewyższa on o 10 proc. wspomniany wskaźnik wojewody. PZFD postuluje podwyższenie na pewien czas tego wskaźnika o 30-40 proc. - Umożliwiłoby to wykorzystanie w blisko 80 proc. tegorocznej puli pieniędzy na dopłaty - ocenia Płochocki."

Ewentualnie:

"Według PZFD alternatywnym rozwiązaniem może być uwzględnienie w limicie cenowym podatku VAT. Jednak docelowo należałoby tak zmodyfikować metodologię GUS, by podawane przez ten urząd dane dotyczące kosztów budowy mieszkań były jak najbardziej zbliżone do rzeczywistych [czyli powinny być raczej niższe niż jeszcze wyższe - przyp. autora]."

Tak, czy inaczej... trzeba podnieść limity i wszystko będzie lepiej. Albo przez zwyczajne podniesienie mnożnika nawet jeszcze wyżej niż w czasach Rns (proponowane przez Pana prezesa podniesienie wskaźnika o 40% oznaczałoby mnożnik względem kosztów już ponad 1.5!), albo przez podniesienie kosztów, raportowanych przez GUS. Tak, czy inaczej, limity trzeba podnieść! Jak pójdziemy za radą Pana prezesa, to dopłata do tanich mieszkań dla młodych obejmie mieszkania z ceną 8.5 tys./m2 w Warszawie, niewiele mniej w Poznaniu, 8 tys./m2 w Gdańsku, czy 7 tys./m2 w Łodzi. Ciekawe, ile w tych miastach jest mieszkań z takimi cenami i czy można je jeszcze nazwać tanimi mieszkaniami dla młodych ;)

Pan prezes podał nam jedno rozwiązanie - dziwne, że nie wpadł na co najmniej dwa dodatkowe, które są tak oczywiste, że nie sposób ich nie dostrzec:
1. Obniżenie cen przez deweloperów - skoro ceny mieszkań są za wysokie w stosunku do limitów, a deweloperom zależy tylko i wyłącznie na tym, aby młodzi Polacy mieli mieszkania, to dlaczego nie zejdą trochę z ceny? Kiedyś sprzedawali ponad 2 razy taniej niż teraz, a koszty budowy były niższe o jakieś 25% - skoro mają takie dobre serce i pragną dobra młodych, to czemu się trochę nie "szarpną" i nie pomogą z własnej kieszeni? Czemu chcą "pomagać" tylko z kieszeni podatników?
2. Włącznie rynku wtórnego do Mdm - drugi sposób na to, żeby nic się z tegorocznej puli Mdm nie "zmarnowało", to włącznie do programu mieszkań używanych. Wielkość tego rynku oraz zróżnicowanie cenowe spowodowałoby, że pieniądze z Mdm z pewnością zostałyby wykorzystane w całości. Skoro Panu prezesowi tak bardzo zależy na tym, żeby pieniądze się nie zmarnowały, to dlaczego nie wypuścić ich na rynek wtórny? Tam się na pewno nic nie zmarnuje... aaa... tylko jego posada mogłaby się "zmarnować". 

Na szczęście żadna z proponowanych zmian w Mdm nie zostanie szybko wprowadzona:

http://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/795013,nie-ma-szans-na-podniesienie-limitow-w-mieszkaniu-dla-mlodych.html

Cała nadzieja na to, żeby pieniądze z Mdm się nie "zmarnowały" jest więc w tym, że deweloperzy obniżą ceny do limitów - zobaczymy, kto tu kogo "przetrzyma". A trzeba się spieszyć, bo pojawił się bardzo ciekawy news:

http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/kwietniowa-klapa-mdm,5636038,magazyn-detal.html

W kwietniu BGK zaakceptował tylko 1242 wnioski w ramach Mdm (przypomnijmy, że w ciągu wcześniejszych 3 miesięcy było ich łącznie 4395, a w samym marcu 1715). Jak widać, spadek jest spory i to raczej on spowodował silny wzrost aktywności PZFD, a nie lektura naszego poprzedniego wpisu o Mdm ;)
Być może klienci, którzy czekali na Mdm (czyli ten mityczny "odroczony popyt"), rzucili się na kwadraty na samym początku działania programu w obawie, że zabraknie pieniędzy, albo inni wykupią co lepsze oferty. Biorąc pod uwagę fakt, że dopłata w większości przypadków jest niższa niż 10% ceny mieszkania, warunki kredytowe gorsze (czasem znacznie), do tego jeszcze oferta ogranicza się tylko do rynku pierwotnego, to rozsądnie kalkulujący klient nie ma zbyt wielu powodów, żeby korzystać z Mdm (może poza takim, że to jedyna oferta kredytowa bez wkładu własnego).

Nigdy nie wróżyliśmy Mdm specjalnego sukcesu, bo różnica w racie kredytu Mdm i zwykłego jest po prostu zwyczajnie zbyt mała (a to przecież ratą kupuje się teraz mieszkania). Mniej niż 10% różnicy, z czego część zabiera bank, a dodatkowo deweloper może chcieć nam sprzedać garaż za 2-krotność jego wartości, to bardzo mało, zważywszy na pozostałe niedogodności. W Rns było inaczej - rata niższa o 40% robiła już ogromną różnicę (co tam, że tylko przez 8 lat... potem przecież jakoś to będzie ;)

Podsumowując... słaby kwiecień w programie Mdm (ponad 1/4 mniej wniosków niż w marcu) skłonił deweloperów do próby wymuszenia podniesienia limitów cenowych. Pojawiły się przeróżne (niektóre zupełnie absurdalne) argumenty, a pióra użyczył niezastąpiony Marek W. Jakoś dziwnym trafem deweloperzy nie wspominają o możliwości włączenia do Mdm rynku wtórnego, czy też o opcji obniżenia swoich cen, aby ich ukochani młodzi klienci, których dobro leży im wielce na sercu, mogli odkupić od nich przewartościowane mieszkania. Zamiast tego proponuje się podniesienie limitów do tak absurdalnych poziomów, aby praktycznie każdy deweloperski produkt mieszkaniopodobny dało się pożyczyć w kredycie z dopłatą. Wszystko oczywiście w trosce o to, aby pieniądze zarezerwowane na ten rok się nie "zmarnowały". 
Nam, podatnikom, pozostaje mieć nadzieję, że "zmarnuje się" ich jak najwięcej, bo już chyba bym wolał, żeby utopić te 300 milionów w jakimś ZUSie, dofinansowując 40-letnich emerytowanych policjantów, niż utopić je w służbowych beemkach prezesów firm deweloperskich.

niedziela, 4 maja 2014

Gdybym był politykiem... 80

Niedługo odbędzie się kolejna szopka zwana demokratycznymi wyborami. Tym razem poziom absurdu tego wydarzenia będzie wyjątkowo wysoki - przejdzie nam głosować nad składem Parlamentu Europejskiego. Nie bardzo wiadomo, do czego ta organizacja służy... poza oczywiście pobieraniem solidnych diet i innych bonusów. Wszak w momencie, w których przychodzi "co do czego", spotyka się Angela z Hollande'm, zapraszając czasem Camerona i deliberują, co by tu zrobić, żeby cały ten euro kołchoz nie rozpadł się już tym razem. Jak już coś ustalą, to wszystkie kraje głosują zgodnie, że rozwiązanie jest najlepsze z możliwych, a premier Tusk wraca w glorii i chwale, przywożąc do Warszawy w teczce to najlepsze rozwiązanie, na które nie miał żadnego wpływu. Czasem właśnie ten cały parlament musi to jeszcze "klepnąć", więc klepie... przy ostrym (i zwykle bardzo uzasadnionym) sprzeciwie Nigel'a Farage'a i spółki (miejmy nadzieję, że w trakcie przyszłej kadencji dołączy do nich nasz JKM). Można oczywiście się spierać, jaki wpływ na decyzje "władz europejskich" mają przywódcy najważniejszych państw, a jaki jest wpływ najbardziej podejrzanej ze wszystkich europejskich organizacji, czyli Komisji Europejskiej (wg niektórych wiernej spadkobierczyni idei IG Farben). Tak, czy inaczej, wpływ Parlamentu Europejskiego na cokolwiek musi być dokładnie zerowy. Po pierwsze dlatego, że wypracowanie jako tako wspólnego (czyli większościowego) stanowiska w dowolnej ważnej kwestii wśród 766 ludzi z przeróżnych miejsc, mających przeróżne, często zupełnie sprzeczne interesy, musi być w praktyce niemożliwe. Po drugie dlatego, że... gdyby Parlament Europejski miał rzeczywiście na coś wpływ, to czy na jego przewodniczącego wybrano by jakiegoś tam byłego premiera jakiejś republiki bananowej na granicach Unii? Skoro już Niemcy i Francuzi zrobili sobie tę unię, to przecież nie po to, żeby rządzili nimi przybysze zza Odry. Jak więc widać, przyjdzie nam głosować zupełnie bez sensu - aż szkoda marnować czas na takie rzeczy. Jedyna motywacja jest chyba taka, że można zagłosować na Korwina, który chce całą tę organizację rozwalić od środka - pewnie mu się nie uda, ale przynajmniej dzięki obecności kogoś z NP posłuchamy nielicznych sensownych wypowiedzi europosłów (z ust innych niż brytyjskie).

Tylko po co ja właściwie o tym piszę? Hmm... jak przed każdymi wyborami, których rezultat jest prawie dokładnie z góry ustalony, trzeba przeprowadzić solidną kampanię wyborczą, aby uzmysłowić obywatelom, jakie są sondaże i na które partie nie warto głosować, bo nie ma sensu - wszak przy tak małym poparciu nasz głos i tak się zmarnuje ;) Podstawą kampanii (oprócz prezentacji sondaży) jest przedstawienie obywatelom kolejnych obietnic gruszek na wierzbie. Skoro nie możemy tego uniknąć, to chcielibyśmy zaproponować kilka swoich pomysłów, dotyczących tematyki mieszkaniowej. Ponieważ one wydają się jako tako sensowne, to wątpię, aby coś takiego pojawiło się w programie dowolnej partii głównego nurtu (cała nadzieja znowu w JKM). Już prędzej usłyszymy z ust Jarka obietnice wybudowania kolejnych 3 milionów mieszkań (może ktoś wie, ile ich wybudował, jak był premierem?), a z ust miłościwie panującego nam premiera obietnice kolejnych rządowych programów, które wesprą banki i deweloperów. Tak, czy inaczej, przedstawimy kilka własnych, bardzo prostych pomysłów na rynek mieszkaniowy do wykorzystania w kampanii - zachęcam polityków dowolnej opcji do korzystania/kopiowania :)
 
Jak w każdym dobrym programie, zaczniemy od strategii. Strategia jest prosta, bo tylko taka ma szansę zostać zrealizowana, więc najważniejsze cele polityki mieszkaniowej będą tylko dwa:

1. Powiększenie zasobów mieszkaniowych w Polsce.

2. Poprawa jakości zasobów już istniejących.


Skutki owej strategii będą trzy:

1. Poprawa warunków mieszkaniowych Polaków.

2. Większa szansa, że ktoś jednak zostanie w tym kraju, zamiast jechać do Irlandii/UK.

3. Być może polskie kobiety zaczną tu rodzić dzieci, jak już będą miały gdzie mieszkać.

 
Żeby osiągnąć powyższe cele w ramach przedstawionej strategii, proponujemy kilka prostych rozwiązań - niektóre z nich są wręcz zupełnie "darmowe", co pokazuje, że albo rząd ma ciekawsze zajęcia od wprowadzenia banalnych usprawnień na rynku mieszkaniowym, albo celowo ich nie wprowadza, bo są one sprzeczne z pewnymi grupami interesów (niech każdy sobie odpowie, który wariant jest bardziej prawdopodobny). 

No, to zaczynamy:

1. Zlikwidować ustawę o ochronie lokatorów.

To jest chyba najważniejszy postulat. W większości sensownych krajów problemu mieszkaniowego nie rozwiązuje się poprzez własność, a poprzez tani i bezstresowy (dla wszystkich zainteresowanych stron) wynajem. Żeby dokonać czegoś takiego w Polsce, trzeba skasować absurdalną ustawę o ochronie lokatorów, pamiętającą jeszcze zamierzchłe czasy PRL. Być może podniosłyby się protesty tych, którzy na tej ustawie korzystają (lokatorzy kamienic, których właściciele tylko czekają, żeby się ich pozbyć ;) więc można by wprowadzić proste rozwiązanie przejściowe. Każda nowa umowa najmu byłaby wyłączona spod działania tej ustawy. Trochę podobne rozwiązanie mamy w ustawie o najmie okazjonalnym... ale bardzo niewiele osób z tego korzysta. Wystarczyłoby zezwolić na konstruowanie umów, jakie się tylko ludziom podoba. Na rynku wynajmu nikt nikogo nie zmusza do wynajęcia czyjegoś mieszkania - jeśli obie strony uzgodnią dowolną treść umowy, to dlaczego państwo miałoby w to ingerować? Usunięcie potencjalnych problemów z rozporządzaniem swoją własnością przez właścicieli wynajmujących mieszkania spowodowałoby wzrost tego rynku, a co za tym idzie spadek cen i poprawę standardów. A czyż nie o to właśnie powinno chodzić w polityce mieszkaniowej? Tymczasem teraz ktoś wynajmujący komuś mieszkanie naraża się na całkiem spore ryzyko - niesolidnego lokatora trudno jest się pozbyć, a sprawy o eksmisję to w ogóle jakaś parodia (trzeba zapewnić lokal zastępczy, albo liczyć, że zrobi to gmina, która oczywiście nie ma do tego warunków). Nigdy nie umiałem zrozumieć, dlaczego państwo tak bardzo utrudnia zarządzanie swoją własnością i to jeszcze w interesie lokatorów, którzy na końcu na tym najwięcej tracą (poprzez mniejszą ofertę, wyższe ceny i ogólny niższy standard).

2. Skasować podatek od wynajmu.

Ten punkt jest trochę powiązany z poprzednim. Szacuje się, że jedynie około 2% polskiego społeczeństwa mieszka w wynajmowanych mieszkaniach. Problem z tą statystyką polega na tym, że obejmuje ona jedynie legalnie podpisane umowy (ze zgłoszeniem do urzędu skarbowego). Najpewniej skala wynajmu jest sporo większa i znaczna część tego rynku funkcjonuje w szarej strefie. Dlaczego w tym układzie nie wprowadzić zwolnienia z podatku dochodowego działalności polegającej na wynajmie mieszkań? Budżetu to praktycznie nie uszczupli (bo i tak mało kto taki podatek płaci), a wywoła kilka bardzo pozytywnych (dla społeczeństwa jako całości) efektów:
  • praktycznie wszystkie umowy staną się bezpieczniejsze, bo będą legalne 
  • zmniejszenie biurokracji oraz podatkowych kosztów wynajmu powinno zachęcić właścicieli mieszkań, które teraz stoją puste, do tego, aby je wynająć, co zwiększyłoby pulę mieszkań, przyczyniając się do poprawy standardu oraz spadku cen (przy czym ten spadek wcale nie musiałby oznaczać spadku zysków właścicieli) 
  • nie trzeba będzie marnować czasu i zasobów na to, aby unikać opodatkowania i można będzie ten czas wykorzystać w jakiś inny, bardziej sensowny sposób (w szczególności na "leżenie bykiem" ;)
Jesteśmy przeciwnikami wysokich podatków, zwłaszcza takich, które utrudniają życie, nie przynosząc praktycznie żadnych korzyści. Skoro celem rządu powinno być dobro obywateli, to dlaczego istnieją podatki, utrudniające funkcjonowanie rynku mieszkaniowego, przynoszące praktycznie zerowe dochody dla budżetu i to jeszcze w sytuacji, w której wg rządu mieszkań brakuje, a mieszkania stoją puste, bo stopień komplikacji przy ich wynajęciu odstrasza właścicieli od tego rodzaju zabawy?

3. Zlikwidować idiotyczny podział na ziemię rolną/budowlaną.

Ziemia budowlana... to jest dopiero dla mnie abstrakcja. Jest sobie kawałek pola i ten kawałek pola może być ziemią rolną, a może być budowlaną. Czasem nie bardzo wiadomo, dlaczego właściwie jest jedną, albo drugą. Czasem da się przekształcić z rolnej na budowlaną i nagle wartość pola rośnie powiedzmy 10-krotnie (a nadal jest to dokładnie to samo pole). To jest nie do pojęcia - po co tworzyć administracyjne ograniczenia, które powodują, że w zależności od decyzji urzędnika (taki skrót myślowy) ta sama rzecz warta jest ileś, albo o wiele więcej? I właściwie dlaczego nie budować na ziemi rolnej? Mało to jej w naszym kraju? Jak się parę hektarów zabuduje, to nie zmniejszy się nagle ilość uprawianych buraków cukrowych, bo o tym i tak decyduje Komisja Europejska ;) A ziemi budowlanej raczej w nadmiarze nie mamy (patrząc po cenach). Skoro ten towar jest chodliwy i pożądany, to dlaczego go nie "wyprodukować" w dużej ilości, usuwając ten głupi podział na ziemię rolną i budowlaną? Poza tym... dlaczego mając hektar pola z ziemniakami miałbym sobie na nim nie postawić 4 domów? W końcu to mój hektar, a 4 domy raczej sąsiadom przeszkadzać nie będą.
Ziemi w Polsce mamy naprawdę bardzo dużo - szkoda, że bardzo duża jej część nie może zostać wykorzystana w sposób, który przyniósłby najwięcej korzyści. Mam nadzieję, że dojdzie kiedyś w tym kraju do sytuacji, w której własność będzie oznaczała prawdziwą własność i w której żaden urzędnik nie będzie decydował, czy na swoim kawałku ziemi można uprawiać ziemniaki, czy może postawić kilka domów.


4. Wymusić uchwalenie planów zagospodarowania przestrzennego oraz usunąć pozwolenia na budowę i inne pierdoły.

Chyba wszyscy się zgodzą, że proces budowlany w Polsce to droga przez mękę. A w końcu postawienie domu nie jest specjalną filozofią, więc tak właśnie mogłoby (powinno) wyglądać. O ile rozumiem, że może nie do końca dobrym jest stawianie czegokolwiek zupełnie gdziekolwiek, o tyle można wymusić opracowanie planów zagospodarowania przestrzennego dla wszystkich terenów (domyślam się, że nie jest to specjalnie skomplikowane, a jeśli nawet jest, to można to z pewnością znacznie uprościć, bo co to za problem narysować mapę z kilkoma kolorami - domy, wieżowce, drogi, lasy itd.?). Gdyby wszędzie były sensowne plany, można by się pozbyć całej reszty pierdół typu pozwolenia na budowę, warunki zabudowy, decyzje środowiskowe i inne głupoty. Skoro plan pozwala stawiać bloki 6-piętrowe albo domy jednorodzinne, to sobie stawiamy, nie pytając nikogo o zgodę, którą i tak byśmy otrzymali (za to z dużym opóźnieniem i z użyciem mnóstwa niepotrzebnych papierów). Po co komplikować rzeczy proste?
 
5. Zdelegalizować kredyty na zmienny procent oraz na więcej niż 10 lat.

Wielokrotnie już wspominaliśmy, że żadna bańka na rynku nieruchomości (nie tylko mieszkań, ale także i ziemi) nie miałaby miejsca, gdyby nie (chwilowo) niskooprocentowany kredyt, udzielany na wiele lat. Abstrahując już od konsekwencji tego rodzaju produktów dla rynku, samo ich istnienie budzi spore wątpliwości. Skoro bank jest taki sprytny i chce udzielić kredytu na dom/mieszkanie, to dlaczego całe ryzyko spoczywa na kliencie? Dlaczego zabezpieczeniem jest cały majątek kredytobiorcy, a nie tylko mieszkanie (szerzej o tym w punkcie 7)? Dlaczego kredyt ma być na zmienny procent? Skoro (profesjonalny) bank nie potrafi przewidzieć wysokości stóp procentowych w całym okresie spłaty, to dlaczego miałby to przewidzieć przeciętny klient? Dlaczego można zawierać umowy, w których jedna ze stron zobowiązuje się płacić drugiej, ale... nie wiadomo, ile będzie płacić? Tego rodzaju pomysły wyeliminowałbym z polskiego ustawodawstwa - skoro jest umowa, to niech z niej konkretnie wynika, jakie są koszty - pożyczam X, oddaję np. 2X. Tymczasem co to ma być za umowa: "pożyczam X, oddaję nie wiadomo ile"? Z tego wszystkiego wynikałby od razu zakaz udzielania kredytów w walucie obcej (i to nawet zarabiającym w takiej walucie - skoro walutą w Polsce jest PLN, to dlaczego niby na terenie naszego kraju zawierać umowy w walucie innej niż obowiązująca?). Jednocześnie dzięki takim zapisom pozbylibyśmy się kredytów na długie okresy - bardzo wątpię, aby którykolwiek bank zdecydował się udzielić kredytu na stały procent na okres 25, czy 30 lat (co innego na 5, czy 10 - takie oferty mamy już teoretycznie nawet na rynku). Zaciąganie kredytów na okres, który swoją długością przekracza całą dotychczasową perspektywę pamięciową klienta to jest bardzo zły pomysł. Pół biedy, jeśli warunki są jasno określone (stała stopa procentowa, jasno wyliczone koszty). Ale w przypadku kosztów nieokreślonych (zmienna stopa, zmienny kurs) klient staje się praktycznie niewolnikiem systemu. A nie powinny być dopuszczalne umowy, wskutek których ktokolwiek zrzeka się swojej wolności.

6. Zaostrzyć warunki na wkład własny.

Z dalszych postulatów kredytowych (a właściwie to antykredytowych) zasugerowałbym politykom znaczne obostrzenia w zakresie wymaganego wkładu własnego. Skoro ktoś nie zdołał zebrać/zaoszczędzić 5, czy 10% wartości mieszkania, to niestety jest silna obawa, że na takie mieszkanie zwyczajnie go nie stać. Tyle tylko, że 5-10% to zdecydowanie za mało. 20% wydaje się być absolutnym minimum (do tego poniekąd zmierza rekomendacja SIII) - wymagany wkład własny ma wiele pozytywnych konsekwencji (i trudno powiedzieć, czy ma jakąkolwiek negatywną):
  • unikamy przekredytowania obywateli - jeśli ktoś już wie, ile potrzeba wysiłku, aby uzbierać kwotę powiedzmy 1/3 ceny mieszkania, to raczej nie będzie lekką ręką zaciągał kredytów na absurdalne kwoty. Wielu ludzi podchodzi do życia bardzo optymistycznie (czasem lepszym określeniem byłoby "bezmyślnie"), więc przygotowanie w postaci konieczności pooszczędzania przez nieco dłuższy czas wielu osobom wyszłoby na dobre (w trakcie takiego oszczędzania zauważa się pewne sytuacje/wydarzenia, o których istnieniu nie miało się wcześniej pojęcia)
  • zwiększamy bezpieczeństwo całego systemu - obowiązek w miarę wysokiego wkładu własnego zabezpieczałby cały system bankowy przed skutkami bańki kredytowej. Ponieważ pożyczane kwoty byłyby sporo niższe niż wartość mieszkania, to w przypadku problemów ze spłatą sprzedaż mieszkania powinna w znakomitej większości przypadków wystarczyć na spłatę kredytu (stratę w postaci "utraconego" wkładu własnego ponosi klient). Dzięki temu do ratowania banków nie musieliby dokładać się zupełnie "niewinni" podatnicy (patrz USA, Hiszpania, czy Irlandia)
  • nie pozwalamy na łatwe rozwinięcie się bańki kredytowej w czasach niskich stóp procentowych - wymaganie na wysoki wkład własny bardzo utrudnia szybki wzrost bańki kredytowej (a co za tym idzie utrudnia szybki, nieuzasadniony wzrost cen). Praktycznie każda bańka na rynku mieszkaniowym brała się z łatwo dostępnego kredytu - gdyby wymagany wkład własny był w miarę wysoki (np. 1/3 ceny mieszkania), to nawet w przypadku pojawienia się taniego, łatwo dostępnego kredytu, klienci i tak musieliby mieć oszczędności na kupno mieszkania, więc nie mogliby się na te mieszkania "rzucić", z użyciem wyłącznie kredytu. Pożyczone pieniądze wydaje się dużo łatwiej niż własne, dlatego wysoki wkład własny miałby szansę ostudzić zapał tych, których zapał powinien zostać ostudzony
7. Zabezpieczeniem kredytu powinno być tylko mieszkanie. 

Ostatni z postulatów związanych z kredytami to ten, wg którego zabezpieczeniem spłaty udzielanego kredytu mieszkaniowego powinno być samo mieszkanie i nic więcej. Skoro bank chce udzielić kredytu, to ryzyko powinno być rozłożone w miarę symetrycznie na obie strony. Klient i tak ryzykuje sporo - ryzykuje tym, że w dowolnym momencie spłaty może stracić mieszkanie. Tymczasem ryzyko banku jest znacznie mniejsze - jeśli klient przestanie spłacać, zabierzemy mu mieszkanie. Ale jeśli to nie wystarczy, będziemy go "ścigać" do końca życia. Nie wydaje się, żeby był to uczciwy układ, dlatego politycy, którzy chcieliby działać na rzecz dobra obywateli, mogliby taki postulat włączyć do swojego programu. W końcu to wydaje się być wręcz oczywiste - pożyczamy pieniądze na mieszkanie, więc mieszkanie jest zabezpieczeniem spłaty (co ciekawe, sporo Polaków uważa, że tak właśnie jest). Bank ma znacznie większe szanse prawidłowo ocenić wartość mieszkania niż przeciętny klient, więc przerzucenie na niego części ryzyka związanego ze spadkiem wartości mieszkania wydaje się być czynnikiem znakomicie zwiększającym bezpieczeństwo całego systemu.

Podsumowując wszystkie postulaty kredytowe - nie jest normalne, że pozwala się podpisywać umowy o nieokreślonych podstawowych parametrach, takich chociażby jak całkowity koszt kredytu. Nie jest normalne, że można w praktyce zrzec się swojej wolności na rzecz banku. Nie jest też normalne, że przy tak niekorzystnych dla klienta warunkach to właśnie on ponosi całe ryzyko w przypadku wystąpienia problemów ze spłatą. Umowy powinny być w miarę symetryczne, jeśli chodzi o rozkład korzyści/ryzyka i zadaniem dobrego rządu jest to właśnie zapewnić. Ciekawe, że nikt czegoś takiego w programie nie ma (albo ja o tym nie wiem).


8. Skasować VAT na materiały budowlane.

Podobno w Polsce brakuje mieszkań (my mamy na ten temat inne zdanie, ale większość polityków twierdzi, że tak właśnie jest). Skoro tak niby jest, to dlaczego utrudnia się budowanie poprzez wysokie podatki? Przed wejściem do UE część materiałów budowlanych była obłożona niższą stawką podatku VAT (później można było wystąpić o zwrot różnicy). Dlaczego w ogóle takie materiały są obłożone VAT'em? Nie prościej byłoby go zlikwidować i wpłynąć na zmniejszenie kosztów produkcji? W końcu priorytetem rządu powinno być dobro obywateli, a nie wpływy z podatków ;) Inna sprawa, że nawet nie wiadomo, czy likwidacja VATu w budownictwie rzeczywiście zmniejszyłaby wpływy budżetowe w dłuższym okresie. Obniżenie kosztów produkcji sprawiłoby, że ludziom zostałoby więcej pieniędzy do wykorzystania na coś bardziej sensownego niż płacenie podatków - być może nawet dzięki temu sumaryczna wartość płaconych podatków stałaby się większa (za to ludzie mieliby więcej innych dóbr i usług). A jeśli nawet by tak nie było, to można przecież proporcjonalnie zmniejszyć wydatki budżetowe... np. na Mdm (o czym dalej), czy inne, równie szkodliwe programy. W końcu oddawanie państwu 23% od wartości wyprodukowanej cegły (w tym jednym tylko podatku) wydaje się być stawką "dosyć" wygórowaną (wszak jaka była pomoc państwa w produkcji cegły?).

9. Skasować Mdm i program mieszkań na wynajem.

Wszystkie rządowe programy "pomocowe" wprowadzają tylko niepotrzebne komplikacje na rynku. Zamiast "pomagać" bankom i deweloperom o wiele lepiej byłoby pomóc ludziom, poprzez niezabieranie im pieniędzy w podatkach na tak absurdalne pomysły jak Mdm, czy Rns. Jak już pisaliśmy wielokrotnie, najpierw zabiera się biednym, żeby na końcu dać bogatym (banki, deweloperzy) pod płaszczykiem pomocy średnim (klientom). Po drodze oczywiście trzeba to jeszcze wszystko zorganizować, co generuje dalsze koszty i komplikacje. Jednym słowem absurd - rząd decyduje, że tym trzeba zabrać, aby dać innym. Tymczasem ludzie sami o wiele lepiej przeprowadziliby tego rodzaju dystrybucję - daliby coś innym, gdyby to leżało w interesie wszystkich. Działanie państwa tego niestety nie zapewnia, więc państwo powinno trzymać się od tego tematu z daleka.

10. Zakazać sprzedaży dziury w ziemi.

Zawsze mi się zdawało, że kupno/sprzedaż polega na tym, że daje się jedną rzecz (często to są pieniądze) i dostaję się w zamian inną. Tymczasem na rynku mieszkaniowym mamy zjawisko (na szczęście stopniowo zanikające) handlu obietnicami. Możemy sobie u dewelopera kupić obietnicę wybudowania domu/mieszkania. Nie byłoby może w tym niczego specjalnie dziwnego, gdyby nie fakt, że cena za taką obietnicę jest praktycznie taka sama, jak cena prawdziwego mieszkania, tymczasem powinna raczej być ceną zbliżoną do wartości obietnicy (którą to akurat dość trudno oszacować). Nigdy nie zrozumiem, jak można kupować od kogoś obietnicę za kilkaset tysięcy złotych. Nie rozumiem też, jakim cudem można kupić coś, co nie istnieje i prawo na to pozwala. Jesteśmy zwolennikami prostych rozwiązań - masz towar, możesz go sprzedać. Nie masz towaru, to najpierw go wyprodukuj, a potem dopiero sprzedawaj. Część osób powie, że w tym układzie produkcja mieszkań się zmniejszy, albo koszty wzrosną - tyle, że sposobów na zwiększenie produkcji jest sporo (np. poprzez zmniejszenie podatków), a koszty... i tak ponosi je klient, i tak, więc co za różnica w którym momencie (a lepiej chyba jednak po zbudowaniu mieszkania niż przed).

11. A może kataster?

Jak już wspominaliśmy, jesteśmy przeciwnikami wysokich podatków. Jesteśmy też wielkimi przeciwnikami nowych podatków. Jednak podatek katastralny (nad którym rząd zapewnia, że nie pracuje ;) miałby sporo zalet. Ale tylko wtedy, gdyby zastąpił on inne podatki, które są wybitnie bezsensowne (np. podatek dochodowy), a nie jako nowy podatek, obok już istniejących (który to wariant w polskich warunkach jest o wiele bardziej prawdopodobny). Potencjalnie moglibyśmy nawet pójść dalej i wprowadzić podatek katastralny w miejsce wszystkich innych podatków - mielibyśmy tylko jeden prosty mechanizm płacenia państwu - poprzez procent od posiadanych nieruchomości (zarówno mieszkaniowych, jak i biznesowych/handlowych oraz gruntowych). Jakoś tak się dziwnie przyjęło, że za naturalny uznaje się stan, w którym bogatsi płacą większe (bezwzględnie, a czasem nawet i względnie) podatki niż biedniejsi. Z praktyczną realizacją tej idei bywa dosyć różnie, bo bogaci (jak zresztą wszyscy inni) niespecjalnie chętnie podatki płacą. Jednak w przeciwieństwie do biednych mają oni pewne możliwości "optymalizacji podatkowej". Ostateczny skutek jest taki, że najczęściej bogaci płacą (procentowo) niższe podatki niż biedni (nie będziemy się spierać, czy to jest dobrze, czy niedobrze). A że ostatecznie wszyscy w sumie muszą ileś tych podatków zapłacić, to można by cały system mocno uprościć. Skoro całe społeczeństwo musi zapłacić X podatków, to może lepiej byłoby, gdyby to był jeden prosty podatek, np. katastralny, zamiast miliona aktualnie pobieranych podatków. Ponieważ łatwo jest stwierdzić, kto jest właścicielem nieruchomości, to trudno byłoby takiego podatku unikać. Najczęściej byłoby też tak, że bogatsi (posiadacze droższych nieruchomości) płaciliby (bezwzględnie) więcej niż biedniejsi (posiadacze tańszych nieruchomości lub ci, którzy żadnej nieruchomości nie posiadają). System pobierania byłby banalny i nie trzeba by żadnego urzędu skarbowego i setek ustaw na temat różnych podatków. Oszczędności na pobieraniu i na całym procesie "księgowym" byłyby gigantyczne. Dodatkowo każdy z obywateli miałby pełną świadomość, ile tak naprawdę kosztuje go państwo (co już samo w sobie każe sądzić, że żadne państwo na takie rozwiązanie się nie zdecyduje ;) Jak widać, korzyści byłoby sporo, nie wspominając już o podstawowych zaletach(?) podatku katastralnego (szybkie wprowadzenie do obrotu nieużywanych nieruchomości, czy całkiem skuteczny sposób na opodatkowanie szarej strefy).
Oczywiście ten prosty pomysł nigdy nie wejdzie w życie - po pierwsze dlatego, że nie wiadomo, jakie tak naprawdę byłyby jego skutki. Po drugie dlatego, że rząd nie lubi ograniczać biurokracji, bo wtedy zaczyna on odgrywać mniejszą rolę w życiu społecznym, a władza przecież... lubi mieć władzę ;) Po trzecie dlatego, że ogromna rzesza urzędników przestałaby być potrzebna (a wraz z nimi spora grupa kierowników, dyrektorów i innych stanowisk, które służą tylko do sowitego wynagradzania kolegów partyjnych). I wreszcie po czwarte dlatego, że obywatele zobaczyliby, że płacą na utrzymanie państwa ponad połowę swoich dochodów. A wtedy władza musiałaby ograniczyć wydatki... co w dzisiejszym świecie jest nie do pomyślenia ;)

Podsumowując... z okazji zbliżających się pseudo wyborów przedstawiliśmy kilka postulatów z okolic rynku mieszkaniowego, które dowolna partia może włączyć do swojego programu nawet bez podawania źródła ;) Oczywiście bardzo wątpimy, że którakolwiek (poza NP Koriwna;) to uczyni, bo 25 lat rządów "wolnościowych" w tym kraju utwierdziło nas w przekonaniu, że dobro obywateli nie było (delikatnie mówiąc) priorytetem żadnej z dotychczasowych ekip rządzących. Zamiast całkiem sensownych pomysłów na poprawę polskich warunków mieszkaniowych mamy pseudo działania typu Mdm, Rns, czy fundusz mieszkań na wynajem, wsparte wyjątkowymi absurdami typu bonifikaty na wykup mieszkań wojskowych:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Sejm-zwiekszyl-bonifikaty-na-mieszkania-dla-zolnierzy-3108975.html 

Ciekawe, czy w ramach tej bonifikaty można kupić mieszkania na Białołęce, które w 2008 roku kupowała Wojskowa Agencja Mieszkaniowa za 7.9 tys. PLN/m2 ;)

http://wiadomosci.gazeta.pl/wiadomosci/1,114873,9191335,Zolnierze_nie_chca_mieszkan_od_wojska__Wola_je_sobie.html


PS. ZNIECHĘCAM do komentowania jako "Anonimowy", bo utrudnia to dyskusję i zmniejsza czytelność komentarzy. Jeśli ktoś nie chce zakładać konta (np. Google), to polecam korzystać z opcji "Nazwa/adres url" - komentarzy anonimowych na razie nie wyłączę, bo wyłączyłoby to także tę opcję. Jeśli jednak komentarze anonimowe będą się nadal pojawiały w dużej ilości, to będę zmuszony to uczynić i jedynym sposobem na wstawienie komentarza będzie utworzenie stosownego konta.