tag:blogger.com,1999:blog-44852894278635326832024-03-18T03:58:21.595+01:00W domach z betonuNiezależny blog mieszkaniowy. Obiektywne analizy aktualnej sytuacji na polskim rynku mieszkaniowym, porady i opinie. Interesuje Cię zakup mieszkania? Koniecznie poczytaj!W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.comBlogger94125tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-80630029567054541662015-12-28T16:55:00.004+01:002015-12-28T16:55:49.950+01:00Podsumowanie 2015 roku<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Najważniejsze wg nas wydarzenia w mijającym, 2015 roku: </span><br />
<br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/oj-dzialo-sie-dzialo/" target="_blank">http://wdomachzbetonu.pl/oj-dzialo-sie-dzialo/</a></span>W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com6tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-51945122241225849592015-12-18T22:50:00.000+01:002015-12-18T22:50:01.281+01:00Czytelnicy dają radę :)<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Tym razem świetny wpis naszego czytelnika na temat różnych aktualnych aktualności ;)</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/mad-hatter/" target="_blank">http://wdomachzbetonu.pl/mad-hatter/</a></span>W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com3tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-58267863124374150102015-11-24T00:03:00.003+01:002015-11-24T00:03:31.609+01:00Rozterki potencjalnego klienta<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">I znowu radzimy tak, żeby nic nie doradzić ;)</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">http://wdomachzbetonu.pl/rozterki-potencjalnego-klienta/</span>W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-35460185365844925742015-11-16T17:29:00.001+01:002015-11-16T17:29:41.424+01:00Co tam słychać na rynku?<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Dziś o najważniejszych aktualnie sprawach na polskim rynku mieszkaniowym:</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/co-tam-slychac-na-rynku/" target="_blank">http://wdomachzbetonu.pl/co-tam-slychac-na-rynku/</a></span>W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com3tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-74582927651704520172015-11-10T18:05:00.002+01:002015-11-10T18:05:20.041+01:00Podatek katastralny na tle innych podatków<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Tym razem wpis naszego czytelnika o podatku katastralnym:</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/podatek-katastralny-na-tle-innych-podatkow/" target="_blank">http://wdomachzbetonu.pl/podatek-katastralny-na-tle-innych-podatkow/</a></span>W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-42278026037985945022015-11-03T10:08:00.000+01:002015-11-03T10:08:13.253+01:00Jak to było na prawdziwej zielonej wyspie<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Wpis naszego czytelnika o niezbyt "różowej" sytuacji rynku mieszkaniowego na prawdziwej zielonej wyspie:</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/jak-to-bylo-na-prawdziwej-zielonej-wyspie/" target="_blank">http://wdomachzbetonu.pl/jak-to-bylo-na-prawdziwej-zielonej-wyspie/</a></span>W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-82406737470757892942015-10-26T22:48:00.001+01:002015-10-26T22:48:18.545+01:00Beton trzyma się twardo<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Po wyborach i po nadziei, że coś będzie lepiej:</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">http://wdomachzbetonu.pl/beton-trzyma-sie-twardo/</span>W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-82063200930441160562015-10-20T10:57:00.003+02:002015-10-20T10:57:59.168+02:00Dlaczego media kłamią...<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Tym razem wpis stworzony przez jednego z naszych stałych czytelników - zachęcamy do przeczytania:<span id="goog_141236256"></span><span id="goog_141236257"></span></span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/dlaczego-media-klamia/" target="_blank">http://wdomachzbetonu.pl/dlaczego-media-klamia/</a></span>W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-29306025400158426762015-10-09T22:26:00.002+02:002015-10-09T22:26:52.890+02:00Bzdury, bzdury, bzdury<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Po krótkiej przerwie wracamy do gry ;)</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">http://wdomachzbetonu.pl/bzdury-bzdury-bzdury/</span>W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-80512316318152163352015-09-20T23:18:00.003+02:002015-09-20T23:19:18.044+02:00W poszukiwaniu zaginionych kosztów<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">O tym, ile kosztuje zbudowanie m2 mieszkania i dlaczego tak mało:</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/w-poszukiwaniu-zaginionych-kosztow/" target="_blank">http://wdomachzbetonu.pl/w-poszukiwaniu-zaginionych-kosztow/</a></span>W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-46416935296952186712015-09-14T09:02:00.001+02:002015-09-14T09:02:54.479+02:00El professore<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Kolejna polemika z profesorem(?) Łaszkiem:</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/el-professore" target="_blank"> http://wdomachzbetonu.pl/el-professore</a></span>W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-27624645486148613902015-09-09T19:57:00.002+02:002015-09-09T19:57:25.743+02:00Krzepiący przykładKorespondencja z czytelniczką o otwartym umyśle :)<br />
<br />
<a href="http://wdomachzbetonu.pl/krzepiacy-przyklad/" target="_blank">http://wdomachzbetonu.pl/krzepiacy-przyklad/</a>W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-64672175868904821022015-09-05T12:06:00.003+02:002015-09-05T12:06:49.516+02:00No i nie będzie przewalutowania<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">O tym, jak senat przywrócił pierwotną wersję ustawy o przewalutowaniu kredytów:</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/no-i-nie-bedzie-przewalutowania/" target="_blank">http://wdomachzbetonu.pl/no-i-nie-bedzie-przewalutowania/</a></span>W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-71202770538906204412015-08-29T13:01:00.001+02:002015-08-29T13:01:30.762+02:00Spieszmy się kupować mieszkania, bo zabraknie!<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Wywody na temat tego, dlaczego dla niektórych warto kupić mieszkanie po zmianach w Mdm:</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"> </span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">http://wdomachzbetonu.pl/spieszmy-sie-kupowac-mieszkania-bo-zabraknie/</span>W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-57713940892428909212015-08-24T09:09:00.004+02:002015-08-24T09:09:35.944+02:00Ile "zarobiliśmy" na wynajmie<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Dziś dłuższy wywód o tym, ile kosztuje wynajem mieszkania oraz "kupno na kredyt":</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/ile-zarobilismy-na-wynajmie/" target="_blank">http://wdomachzbetonu.pl/ile-zarobilismy-na-wynajmie/</a></span>W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-48814600020581378652015-08-21T20:46:00.002+02:002015-08-21T20:46:23.607+02:00Ryzykowna zabawa<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Krótko na temat praktyk, stosowanych przez deweloperów:</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/ryzykowna-zabawa/" target="_blank">http://wdomachzbetonu.pl/ryzykowna-zabawa/</a></span>W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-85239845255038135242015-08-13T18:29:00.003+02:002015-08-13T18:29:44.045+02:00Ceny mieszkań znowu wzrosły i spadły<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Pastwimy się nad kolejnymi wypocinami "analityków" portali ogłoszeniowych:</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/ceny-mieszkan-znowu-wzrosly-i-znowu-spadly/" target="_blank">http://wdomachzbetonu.pl/ceny-mieszkan-znowu-wzrosly-i-znowu-spadly/</a></span>W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-61006014427310854912015-08-08T15:54:00.000+02:002015-08-08T15:54:01.212+02:00Jednak nie będzie przewalutowania?<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Kolejny artykuł o niedawnej ustawie o przewalutowaniu kredytów:</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/jednak-nie-bedzie-przewalutowania/" target="_blank">http://wdomachzbetonu.pl/jednak-nie-bedzie-przewalutowania/</a></span>W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-814754405574000182015-08-06T12:16:00.003+02:002015-08-06T12:17:00.003+02:00Jednak przewalutowanie!<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Najnowszy wpis, albo raczej notka na temat uchwalonej wczoraj możliwości przewalutowania kredytów walutowych:</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/jednak-przewalutowanie/" target="_blank">http://wdomachzbetonu.pl/jednak-przewalutowanie/</a></span>W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-82827759436635813332015-08-04T08:45:00.000+02:002015-08-06T12:17:20.899+02:00Kolejne rekordy<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Przypominamy, że od teraz nowe artykuły będą pojawiać się na stronie:</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/" target="_blank">http://wdomachzbetonu.pl</a></span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Najnowszy wpis to dywagacje na temat ostatnich dobrych wyników sprzedaży u deweloperów:</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/kolejne-rekordy/" target="_blank">http://wdomachzbetonu.pl/kolejne-rekordy/</a></span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Przypominamy też o <b>konkursie</b>, który opisany jest pod koniec poprzedniego wpisu - zachęcamy do brania udziału, bo... warto ;)</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/08/pozytywna-zmiana.html#konkurs" target="_blank">http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/08/pozytywna-zmiana.html#konkurs</a></span><br />
<br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Zachęcamy też do aktywności na nowym <b>forum</b> (nie trzeba się tam od zera rejestrować - można do zalogowania się użyć istniejącego konta gmail lub facebook):</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/forum/tematy/" target="_blank">http://wdomachzbetonu.pl/forum/tematy/</a></span>W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-36530782381451014792015-08-01T20:59:00.000+02:002015-08-04T08:43:51.936+02:00Pozytywna zmiana<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Dzisiejszy wpis nie będzie o polityce, jak mógłby sugerować temat - będzie o sprawach dużo ważniejszych ;)</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Prawie dokładnie 2 lata temu pojawił się pierwszy wpis na tym blogu - był bodaj najdłuższym (a już na pewno najdłużej powstającym) artykułem ze wszystkich, jakie zostały napisane i był wyrazem buntu wobec cen mieszkań, które były i nadal są zupełnie nieadekwatne do kosztów budowy. Kto nie czytał, tego zachęcamy (nam się aż łezka w oku kręci ;)</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/08/jaki-wasciwie-jest-koszt-wybudowania.html" target="_blank">http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/08/jaki-wasciwie-jest-koszt-wybudowania.html</a></span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Wpis powstawał w sumie 2 dni (jakieś 12 godzin pisania wraz ze zbieraniem danych) i stał się wyznacznikiem sposobu prowadzenia tego bloga, na którym dominują zdecydowanie przydługie artykuły, w których dotarcie do końca wymaga u czytelnika sporo samozaparcia ;)</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"></span><br />
<a name='more'></a><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">W drugą rocznicę powstania bloga postanowiliśmy... go <b>zakończyć</b>.</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Ale żeby Bartek T. i spółka za bardzo się nie ucieszyli, to postanowiliśmy przy okazji... nieco <b>rozwinąć działalność</b> :) Od niedawna trwają testy naszej nowej witryny, a dziś śmiało możemy powiedzieć, że przenieśliśmy się na własną domenę i to na niej został opublikowany najnowszy wpis:</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/" target="_blank">http://wdomachzbetonu.pl/</a> </span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Licznik na blogu za moment przekroczy <b>milion odsłon</b>, więc jest to bardzo dobry moment na zmiany. Aktualnie blog notuje około <b>90.000 wyświetleń miesięcznie</b>, generowanych przez prawie <b>9.000 unikalnych użytkowników</b> (a nam się znowu w oku kręci łezka na myśl, jaki to był szał, kiedy przekroczyliśmy pierwsze 1.000 odsłon!).</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">W trakcie <b>2 lat</b> powstały <b>74 wpisy</b>, o łącznej "objętości" około <b>1.000 stron </b>(nasza polonistka z liceum byłaby dumna ;) Czytelnicy dopisali do tego prawie <b>5.000 komentarzy</b>, co w znakomity sposób podniosło wartość merytoryczną bloga.</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Trochę z niewiadomych dla nas względów najczęściej czytanym wpisem był artykuł:</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/czy-polski-rynek-mieszkaniowy-zmierza-w/" target="_blank">Czy polski rynek mieszkaniowy zmierza w kierunku normalności</a></span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Za to najczęściej komentowanym (z czego jesteśmy dumni, bo ten właśnie wpis jest z naszego punktu widzenia do tej pory najważniejszy, mimo że jest nie na temat ;) był artykuł o systemie rezerwy cząstkowej:</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/w-swiecie-z-betonu/" target="_blank">W świecie z betonu</a></span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Dla hasła "w domach z betonu" wpisanego w Google wyprzedziliśmy w końcu Martynę Jakubowicz i jej piosenkę, stając się (oczywiście z pominięciem YouTube'a) linkiem numer 1 ;)</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Za to w przypadku "bloga mieszkaniowego" wciąż wyprzedza nas nie kto inny, jak jeden z naszych ulubieńców - Marek W. (albo wyborcza lepiej pozycjonuje swoje blogi, albo chodzi tu jednak o wartość merytoryczną wpisów ;)</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">W każdym razie... przy okazji wprowadzonych zmian, zmianie ulegnie nieco formuła prowadzenia bloga - od dziś nie będzie to już blog mieszkaniowy, a portal (zawsze to dumniej brzmi ;) Postanowiliśmy nieco "zdynamizować" naszą działalność - artykułów będzie więcej i będą pojawiać się częściej, za to większość z nich będzie zdecydowanie krótsza niż obecnie, co powinno pozwolić przebrnąć przez nie większej liczbie czytelników. Postanowiliśmy na bieżąco przedstawiać najważniejsze wydarzenia i informacje z rynku mieszkaniowego, okraszając je oczywiście stosownym komentarzem. Trudno jednak będzie nam rozstać się z przydługimi wywodami, które produkowaliśmy do tej pory, więc takie artykuły też będą się pojawiać (i taki właśnie jest najnowszy wpis już na nowej stronie).</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Drugą dużą zmianą jest stworzenie na nowym portalu forum z prawdziwego zdarzenia - ponieważ komentarze są bardzo ważną (jeśli nie najważniejszą) częścią tego bloga, to postanowiliśmy dać im stosowne miejsce w nowej domenie. Forum, jak każde inne forum, jest niezależne od wpisów - można zakładać nowe tematy (do czego zdecydowanie zachęcamy!), komentować itd. Na początek rozpoczęliśmy kilka tematów, które wydają nam się ciekawe - mamy nadzieję, że szybko pojawi się spora liczba odpowiedzi, a całe forum stanie się miejscem, w którym uda się zmieścić ogrom wiedzy na temat rynku mieszkaniowego, którym dysponują nasi czytelnicy (co widać w komentarzach pojawiających się do tej pory).</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/forum/" target="_blank">http://wdomachzbetonu.pl/forum/</a></span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">W celu zachowania wysokiej wartości merytorycznej, forum będzie moderowane - oczywiście usuwane będą tylko komentarze "spamerskie", czy obraźliwe - komentarze idące wbrew "linii programowej" portalu są jak najbardziej mile widziane :)</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Naszym marzeniem jest to, żeby forum stało się źródłem wiedzy na praktycznie dowolny temat, związany z mieszkaniami - patrząc po liczbie oraz wiedzy naszych dotychczasowych czytelników, są na to spore szanse.</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Wszystkie wpisy z tego bloga zostały przeniesione do nowego portalu - niestety, w związku z tym, że przenosiny były robione kilka tygodni temu, nie zostały przeniesione komentarze pod 3 ostatnimi wpisami (i to się już raczej nie zmieni). </span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Przy okazji zmian oraz możliwości, jakie daje nowa platforma, wprowadziliśmy kilka dodatkowych podstron. Jedną z nich jest odświeżona "Baza wiedzy", do której wrzuciliśmy najważniejsze źródła naszych danych, kluczowe informacje (o cenach, stopach procentowych itd.) oraz opis tego, czym zajmowaliśmy się do tej pory w poszczególnych wpisach. Zachęcamy do rzucenia okiem i proponowania w komentarzach kolejnych rzeczy, które warto by do takiej "podstawowej bazy wiedzy" dopisać:</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/baza-wiedzy/" target="_blank">http://wdomachzbetonu.pl/baza-wiedzy/</a></span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Dla tych, którzy planują kredyt mieszkaniowy, odświeżyliśmy wpis "Vademecuum kredytobiorcy" - przypominamy, że jest to absolutne minimum wiedzy, które powinien posiadać kredytobiorca przed zaciągnięciem wieloletniego kredytu. Jest to propozycja raczej dla "nowicjuszy", bo dla stałych czytelników bloga przedstawione tam informacje to bułka z masłem :)</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/vademecuum-kredytobiorcy/" target="_blank">http://wdomachzbetonu.pl/vademecuum-kredytobiorcy/</a></span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Jakiś czas temu jeden z czytelników (pozdrawiamy Adama Czupi) podzielił się namiarami na fajną mapę Urzędu Miasta Warszawa z danymi o transakcjach oraz o średnich cenach mieszkań. Podłączyliśmy ją do naszego portalu (urząd niedawno zaktualizował dane dla 2013 i 2014 roku) - kto jeszcze nie widział, warto pooglądać:</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/warszawa-mapa-cen/" target="_blank">http://wdomachzbetonu.pl/warszawa-mapa-cen/</a></span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Swojej podstrony doczekały się także kalkulatory naszej produkcji, które starają się liczyć koszty wynajmu czy mieszkania na swoim dużo bardziej realistycznie niż "analitycy", wieszczący ciągłą wielką atrakcyjność "kupna na kredyt" czy "inwestowania w wynajem":</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/kalkulatory/" target="_blank">http://wdomachzbetonu.pl/kalkulatory/</a></span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Aktualnie nasz blog/portal jest inicjatywą 2-osobową, prowadzoną całkowicie hobbystycznie (pracujemy "na pełny etat" w zupełnie innej branży). Mamy nadzieję, że z czasem ktoś do nas dołączy, dlatego serdecznie <b>zachęcamy czytelników do współpracy</b> - wiele osób pisze wiele bardzo ciekawych rzeczy w komentarzach. Czasem są to własne opinie, czasem news'y, a czasem wywody o długości porównywalnej do naszych wpisów. <b>Zachęcamy do tego, aby tworzyć własne wpisy - z chęcią będziemy je publikować</b>. Nie ma tu żadnych ograniczeń - mogą to być krótkie informacje, mogą być długie, albo... jakiekolwiek. Najważniejsze, żeby były po polsku (lub po angielsku - damy radę przetłumaczyć ;) - im mniejsza będzie wymagana w nich nasza ingerencja, tym szybciej pojawią się na nowym portalu.</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Niniejszy blog powstał jako wyraz buntu przeciwko betonowi, panującemu na polskim rynku mieszkaniowym - artykułów wszelkiej maści "analityków" było sporo, ale prezentowane tam treści były tak tendencyjne i "naganiające", że mimo natłoku informacji, praktycznie nie było czego czytać. Dlatego też zaczęliśmy pisać - jest z pewnością więcej osób, które mają coś do powiedzenia w tej tematyce, a nie chce im się prowadzić własnego bloga. Infrastrukturę już mamy, więc, jeśli tylko ktoś chciałby podzielić się czymś z szerszym gronem osób, to przyjmiemy taką inicjatywę z otwartymi ramionami :)</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Na nowym portalu jest trochę bardziej rozbudowany formularz kontaktowy. Zachęcamy do korzystania, zarówno w sprawie zgłaszania wpisów/news'ów, jak i w dowolnej innej (propozycje, uwagi, pytania itd.):</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/kontakt/" target="_blank">http://wdomachzbetonu.pl/kontakt/</a></span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Sami mamy pewnie z milion pomysłów, co by tu jeszcze na portalu zrobić, albo o czym napisać, ale niestety mamy dość mocno ograniczone zasoby czasowe. Dlatego też współtworzenie treści przez czytelników mogłoby sprawić, że nowy portal stałby się miejscem w polskim internecie, którego nie ma - miejscem, gdzie można o wydarzeniach na rynku mieszkaniowym przeczytać z punktu widzenia jego najważniejszych uczestników, czyli potencjalnych klientów. Sprzedawcy/pośrednicy/deweloperzy mają duże zasoby i mogą w wielu miejscach rozpowszechniać swoje "zdanie" - kupujący niestety są rozproszeni i nie mogą im się przeciwstawić. Ufamy, że wspólnie uda się nam to zmienić.</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;" id="konkurs">Na koniec jeszcze jedno - z racji tych wszystkich zmian, ogłaszamy <b>KONKURS DLA CZYTELNIKÓW</b>.</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Przedmiotem konkursu jest wytypowanie 3 bardzo istotnych z punktu widzenia polskiego rynku mieszkaniowego liczb:</span><br />
<ul>
<li><span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><b>Ceny transakcyjnej</b> mieszkania na rynku wtórnym, w wybranym przez siebie mieście, na koniec <b>2 kwartału 2016</b> roku. Jako oceną posłużymy się danymi z bazy cen NBP ze strony:<br /><br /><a href="http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html" target="_blank">http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html</a><br /><br />Można wybrać dowolne miasto, które jest raportowane przez NBP i oszacować, jaka cena transakcyjna będzie tam za rok, np.: "Wrocław - 5.000 zł/m2"</span></li>
<li><span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Wysokości stawki <b>WIBOR 3M</b> na dzień 31 lipca 2016 roku - tu trzeba po prostu podać wartość, np.: "1.90%"</span></li>
<li><span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><b>Kursu franka</b>, wyrażonego w złotówkach (PLN/CHF) na dzień 31 lipca 2016 roku, np. "3.95 PLN/CHF"</span></li>
</ul>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Algorytm wyznaczenia zwycięzcy będzie bardzo prosty - dla każdej z podanych wartości zostanie obliczone procentowe odchylenie od wartości rzeczywistej. Ze względu na to, że stawka <b>WIBOR 3M</b> jest w tej trójce najbardziej zmienna (proporcjonalnie), to odchylenie dla WIBOR zostanie podzielone przez 3. Minimalna suma trzech odchyleń zwycięża.</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">W konkursie jest </span><span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><span style="font-family: Verdana,sans-serif;">oczywiście </span>przewidziana <b>nagroda</b>, z tym, że będzie to nagroda bardziej dla nas niż dla zwycięzcy konkursu ;) Bo nagrodą będzie <b>obiad/kolacja, na którą zaprosimy zwycięzcę</b> (najlepiej w Warszawie, choć i inne miasta są do ogarnięcia). Fakt, że przyjdzie nam się spotkać z prawdziwym <b>wizjonerem</b>, utwierdza nas w przekonaniu, że korzyść dla nas będzie większa niż dla zwycięzcy konkursu, który załapie się po prostu na darmowe "żarcie" ;)</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Zachęcamy do zgłaszania swoich przewidywań na poniższy adres mailowy: <b>konkurs@wdomachzbetonu.pl</b></span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Ze zwycięzcą konkursu skontaktujemy się za rok i ustalimy szczegóły "odbioru" nagrody (oraz zrobimy na ten temat stosowny wpis).</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"></span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;">Podsumowując... dziś zachodzi wielka zmiana ;) Mamy nadzieję, że nowy portal stanie się miejscem, które zapełni lukę w tematyce mieszkaniowej - miejscem, w którym dominuje głos rozsądku i głos tych, którzy tak naprawdę są na rynku mieszkaniowym najważniejsi. Bo w końcu ostatecznie to kupujący za wszystko na tym rynku płacą...</span><br />
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.pl/" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img alt="" border="0" height="413" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiOIP3804zudHlztA9Wv8oLAm9OtIVx2JYkCSajyg5AxstObdrD7vyjo41xCcB1bHz-R8VUIfLj4bQ2R1Hh201sTzcO6FxZlmniur2TV44qsfRziwmi_xx3Oqq_yhs1WjgsCq89bKCLfYU/s640/przeprowadzka.png" title="" width="640" /></a></span></div>
<span style="font-family: Verdana,sans-serif;"><br /></span>W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com7tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-67267458387245226232015-07-18T17:46:00.001+02:002015-07-18T22:06:47.359+02:00Poroniony pomysł, który (jeszcze) trwa<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Jakiś czas temu przyglądaliśmy się pierwszej ofercie Funduszu mieszkań na wynajem BGK w Poznaniu:</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><a href="http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/01/niewypa.html" target="_blank">http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/01/niewypa.html</a></span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Nie pozostawiliśmy na niej suchej nitki, wszak ta oferta na suchą nitkę nie zasługuje - mieszkania w każdym "rozmiarze" są droższe niż prywatny wynajem (zwłaszcza, jeśli uwzględni się fakt, że mieszkania są nieumeblowane oraz nie posiadają garaży/miejsc postojowych). O ile w przypadku mieszkań najmniejszych różnica jest stosunkowo nieduża, o tyle w przypadku tych największych (choć nadal nie jakichś specjalnie wielkich, bo ledwie 3-pokojowych) różnica jest wręcz absurdalna i sięga 30-40%!</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Niedawno dowiedzieliśmy się, że Fundusz "zainwestował" w kolejne (134) mieszkania, tym razem w Gdańsku. Ponieważ mieszkań jeszcze nie ma, bo dopiero się budują i będą dostępne w początkach 2016 roku (plus pewnie jakaś obsuwa), to trudno powiedzieć, czy będzie to oferta bardziej atrakcyjna od poznańskiej (jesteśmy tu nieco sceptyczni, bo Poznań jest miastem, w którym ceny kupna są stosunkowo "niskie", za to ceny najmu raczej wysokie - w Gdańsku już tak różowo, z punktu widzenia funduszu, nie jest).</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Za to w ostatnich dniach fundusz nas zaskoczył - podzielił się informacją, że dodaje do oferty mieszkania w... Piasecznie. Pamiętamy, że podstawowym elementem całej tej chorej inicjatywy było zapewnienie Polakom tanich mieszkań w dobrych lokalizacjach - po pierwsze po to, żeby Polakom zrobić dobrze, a po drugie po to, żeby mieszkania szybko się wynajęły. Jaki jest na razie efekt, dobrze pokazuje pierwszy budynek w Poznaniu - po 5 miesiącach ze 124 mieszkań nadal w ofercie znajduje się... 68 (a przynajmniej tyle jest na stronie funduszu). To się nazywa oszałamiający sukces!</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Dziś pośmiejemy się trochę z "inwestycji" w Piasecznie, ale najpierw zobaczymy, że Fundusz mieszkań na wynajem nie jest tak do końca zabetonowany, jak można było się spodziewać i zdaje się korzystać z rad, których udzielaliśmy mu w poprzednich wpisach na ten temat ;)</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"></span><br />
<a name='more'></a><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Podstawowym problemem mieszkań dostępnych w ramach funduszu jest ich cena. Tu się trochę zmieniło, mimo że teoretycznie cena nie spadła. Na początek fundusz zmienił zasadę, że cena wynajmu będzie się zmieniać z początkiem każdego roku zgodnie z inflacją - chłopaki albo zauważyli, że to absurdalny pomysł zmieniać ceny o nieznany wskaźnik w trakcie trwania umowy, albo jednak uwierzyli w tą lansowaną w mediach deflację ;) Jakby jednak nie było, w trakcie trwania umowy stała cena mieszkania rzeczywiście pozostanie stała. Kolejną (nieistotną) nowością jest usunięcie z oferty umów na okres od 4 do 10 lat - pewnie i tak nikt z tego nie korzystał, bo kto chciałby się zobowiązać do mieszkania w drogim, wynajmowanym lokum przez tak długi czas? </span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Jedna nowość jest za to spora - jeszcze niedawno umowy zawartej z funduszem nie dało się w ogóle rozwiązać przed czasem (a właściwie to lokator nie mógł jej rozwiązać, bo fundusz mógł jak najbardziej, jeśli stwierdził, że lokator nie traktuje mieszkania w sposób należyty). To był bardzo odstraszający czynnik i powodował, że najpewniej chętnych na umowy 2-letnie lub dłuższe też było jak na lekarstwo. Nowość polega na tym, że <b>teraz można rozwiązać umowę przed czasem, z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia</b> (sporo jak na rynkowy wynajem, ale dobre i to). Nie byłoby w tym może niczego przełomowego, gdyby nie fakt, że w związku z tym <b>traci sens zawieranie umów na okres krótszy niż 2 lata</b>, bo wtedy cena mieszkania jest znacząco wyższa (+15%). Lepiej jest podpisać umowę na 2 lata, łapiąc się na niższą stawkę najmu, skoro i tak można taką umowę rozwiązać właściwie w dowolnym momencie (+3 miesiące). Ciekawe, czy fundusz jakoś się przed tym zabezpiecza w umowie - na stronie nie udało się nam znaleźć żadnej informacji na ten temat. Wniosek ostateczny z tego jest taki, że w przypadku chęci wynajęcia mieszkania na krótszy czas, wskutek tej zmiany, jego <b>cena spadła o ~15% </b>(na dłuższy czas pewnie i tak nikt nie wynajmował).</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Jak więc widzimy, fundusz ledwie zaczął działać, a już poniekąd obniżył ceny. Fajnie... ale niewiele to pomoże, bo oferta wciąż pozostaje w tyle za ofertą najmu prywatnego.</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Dodatkowo fundusz wprowadził promocję "Przyprowadź sąsiada" - jeśli chcemy zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu i znajdziemy drugiego frajera, to możemy zyskać 2 miesięczne czynsze gratis (jeden dla siebie, drugi dla frajera ;) I to kolejny element, który wpływa na obniżkę ceny. Ciekawe, jak to się ma do pierwotnych założeń finansowych funduszu, który przecież miał osiągać stopę zwrotu na poziomie 4% i to raczej wcześniejsze ceny były dla takiej stopy odpowiednie...</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Co gorsza, fundusz z czasem będzie musiał obniżyć ceny w sposób bardziej bezpośredni (chyba że nie przeszkadzają mu niewynajęte mieszkania). Wszak trudno się spodziewać, że mieszkania stoją puste, bo ludzie nie wiedzą o tej super ofercie. Tak dużej darmowej reklamy, jaką uzyskał Fundusz mieszkań na wynajem we wszelkiego rodzaju mediach (także i u nas! ;) jeszcze zanim w ogóle zaczął działać, nie miała żadna firma w historii polskiego rynku.</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Przyglądając się bliżej aktualnej sytuacji w Poznaniu można zobaczyć, jak słaba jest oferta funduszu. Ceny wyższe niż rynkowe, do tego mieszkania nie są umeblowane, więc meble trzeba mieć własne, co z miejsca eliminuje znakomitą większość klientów. Do tego w bloku, który ma 124 mieszkania, są "aż" 22 miejsca w garażu podziemnym i 14 miejsc naziemnych. Dziwi nas, że ktoś w ogóle pozwolił na wybudowanie czegoś takiego, bo jako takim standardem jest 1 miejsce parkingowe na mieszkanie (a powinno być więcej, żeby zapewnić komfortowe warunki dla mieszkańców i gości). Z drugiej strony nie dziwi nas, że tylko państwowy fundusz mógł coś takiego kupić.</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Jak wspominaliśmy na początku, na stronie funduszu w ofercie wciąż dostępnych jest 68 mieszkań w Poznaniu (a wynajmować można je przecież w części od marca, a w części od maja). Trudno się zgodzić z informacjami pochodzącymi z funduszu o wielkim zainteresowaniu mieszkaniami, skoro dostępne są mieszkania każdej wielkości (zarówno te małe, których ceny są tylko trochę wyższe niż rynkowe, jak i średnie, czy wreszcie te największe, o najbardziej absurdalnych cenach). Jeśli więc ktoś chciałby wynająć mieszkanie "od państwa", to nie musi się spieszyć - oferta raczej nigdy się nie wyczerpie (i wcale nie wynika to z jej nieprzebranego bogactwa ;)</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Tylko właśnie... mieliśmy się przyjrzeć najnowszemu nabytkowi funduszu w Piasecznie. Przyjrzyjmy się więc, cóż to za cudowny blok zakupił fundusz w tej "wypasionej" lokalizacji, jaką niewątpliwie jest podwarszawskie Piaseczno ;)</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Jak już wspominaliśmy, jedną z najważniejszych cech mieszkań funduszu miała być dobra lokalizacja, aby nie było problemów z ich wynajęciem. Oczywiście wg przedstawicieli funduszu Piaseczno ten warunek spełnia - wg nas oraz pewnie ogromnej większości mieszkańców Warszawy jest zupełnie przeciwnie... chyba że klientami na ten budynek mieliby być mieszkańcy Piaseczna ;) Pamiętajmy jednak, że fundusz miał "inwestować" w 7 największych miastach Polski, a, z tego, co wiemy (nawet z autopsji ;) Piaseczno jakąś wielką metropolią nie jest ;) W związku z tym wszystkim należy ten nowy nabytek podciągnąć pod Warszawę - nawet w wyszukiwarce funduszu nie pojawia się nazwa Piaseczno tylko "aglomeracja warszawska" (czyżby ktoś się wstydził tak dobrej lokalizacji? ;)</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Skoro </span><span style="font-family: Verdana, sans-serif; font-size: 16px; line-height: 24px;">ulica generała majora Jana Grochowskiego 5 w Piasecznie jest dobrą lokalizacją w Warszawie (co już samo w sobie brzmi absurdalnie), to zobaczmy, jaki mamy stamtąd dojazd do 3 popularnych "zagłębi" biurowych.</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif; font-size: 16px; line-height: 24px;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif; font-size: 16px; line-height: 24px;"><b>1. Mordor w rejonie Domaniewskiej.</b></span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">To chyba najbardziej znana i najpopularniejsza okolica biurowa w stolicy, w której biurowców jest bez liku, ciągle przybywają nowe, a zaparkowanie samochodu graniczy z cudem (przynajmniej w ciągu dnia, bo wieczorem/w nocy ten rejon wygląda, jakby Talibowie rozpuścili w okolicy broń biologiczną ;) Dojazd z naszej super lokalizacji w Piasecznie zajmuje jedynie 41 minut. Hmm... dla nas zdecydowanie za długo, zwłaszcza, jak na "dobrą lokalizację":</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjuCWwXIeufWMFS-O_L12dGTPqBzcOQM7-XMZ7yJH2Q_QCbJrvuRIDu6Ko3hLWo2yMwEDVFuFFUAnx4iJpoqngur5b5mgqJBTPe2wLKOG5GLgT2SswX4K6Rv7SoG-B8Sy4uqGcmQNcoVT4/s1600/mordor.PNG" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="516" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjuCWwXIeufWMFS-O_L12dGTPqBzcOQM7-XMZ7yJH2Q_QCbJrvuRIDu6Ko3hLWo2yMwEDVFuFFUAnx4iJpoqngur5b5mgqJBTPe2wLKOG5GLgT2SswX4K6Rv7SoG-B8Sy4uqGcmQNcoVT4/s640/mordor.PNG" width="640" /></a></div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Może dla niektórych 41 minut to jeszcze nie tak dużo, ale zwróćmy uwagę, że pociąg, który jest naszym pierwszym środkiem transportu, odjeżdża rano co... 25 minut - trzeba tu więc dodać co najmniej kilka minut tolerancji po to, aby na pewno takiego pociągu nie przegapić.</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><b>2. Centrum.</b></span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><b><br /></b></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Jak powszechnie wiadomo (nie wiedzieć dlaczego), centrum miasta uznaje się za miejsce, względem którego liczy się "dobroć" lokalizacji - im bliżej tym lepiej (tymczasem my już nawet nie pamiętamy, kiedy ostatnio byliśmy w ścisłym centrum ;) Z naszej super miejscówki w Piasecznie dojazd wygląda tak:</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjRUyE6pEhqwq458_TQvmgpbjMxtgnPOBmZ4KmGGgaxYTMjXgSi19oWq7ocJ6DUS0x0Ihgu961sd-XiTUnIWYQXaMDHs_VgigcxdFccAlLAWKSbbwGJuEnM6qTMkrRjfhLHSjdsfttUyYQ/s1600/centrum.PNG" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="556" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjRUyE6pEhqwq458_TQvmgpbjMxtgnPOBmZ4KmGGgaxYTMjXgSi19oWq7ocJ6DUS0x0Ihgu961sd-XiTUnIWYQXaMDHs_VgigcxdFccAlLAWKSbbwGJuEnM6qTMkrRjfhLHSjdsfttUyYQ/s640/centrum.PNG" width="640" /></a></div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">1 godzina i 5 minut - ładnie :) Jeśli więc ktoś pracuje w centrum i chciałby zamieszkać w budynku funduszu, to musi być człowiekiem nie tylko całkiem majętnym, ale i bardzo cierpliwym, a zarazem ubóstwiającym warszawską komunikację miejską/podmiejską. Dla nas pokonywanie tego rodzaju odległości (albo raczej tego rodzaju "czasu") codziennie w drodze do pracy jest całkowicie dyskwalifikujące (miejsce zamieszkania lub pracę ;)</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><b>3. Biurowce w rejonie Arkadii.</b></span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Trzecie z miejsc to okolice CH Arkadia - sporo tam biurowców i punkt całkiem niezły (Metro Dworzec Gdański oraz sam dworzec, do którego dojeżdżają pociągi podmiejskie). Dojazd z Piaseczna to już totalny odlot:</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEj5LLYz_h_rK1zBYYBo8o-6tC2fij70u0e8MqsMLcXjNALPQVltihY_BT9TwIrA4mc-yHHkReOOL5haa9V7AuTiyGdDV5cXfTpJOBqQlpmwjOAlCO8-nOWSdnv5cPmyEsBB0R62MOmvWoc/s1600/intraco.PNG" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="474" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEj5LLYz_h_rK1zBYYBo8o-6tC2fij70u0e8MqsMLcXjNALPQVltihY_BT9TwIrA4mc-yHHkReOOL5haa9V7AuTiyGdDV5cXfTpJOBqQlpmwjOAlCO8-nOWSdnv5cPmyEsBB0R62MOmvWoc/s640/intraco.PNG" width="640" /></a></div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">1 godzina 19 minut - kwadrans dłużej niż do centrum, opcja jeszcze bardziej nieakceptowalna.</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Jak więc widać, lokalizacja w Piasecznie, z punktu widzenia zagłębi biurowych w Warszawie, jest słaba, najczęściej wręcz dyskwalifikująca. Oczywiście są miejsca, do których dojazd będzie lepszy, ale skoro rozpatrujemy to miejsce jako dobrą lokalizację w Warszawie, to należy ją zestawić z "najważniejszymi" punktami w stolicy, w których "się pracuje".</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Ktoś może powiedzieć, że nie trzeba korzystać z komunikacji miejskiej i można jeździć samochodem - pewnie, że można, ale życzymy powodzenia w dojazdach samochodem do centrum, albo na Żoliborz. Do Mordoru nie jest w teorii tak źle:</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgGos6onWGAATlG7QfMQ_ZMC-HzsMO7DD3LlG-WPlO2Fi0mMJy5LDJxa_740B284iur2bTnIRt9TqCbY9ohR2L0xds1Ebo-hFMArbRRzSJCpOlV-8W6BU-saCM2DuRokCLazSmzS-Ikrfc/s1600/mordor-samochodem.PNG" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="640" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgGos6onWGAATlG7QfMQ_ZMC-HzsMO7DD3LlG-WPlO2Fi0mMJy5LDJxa_740B284iur2bTnIRt9TqCbY9ohR2L0xds1Ebo-hFMArbRRzSJCpOlV-8W6BU-saCM2DuRokCLazSmzS-Ikrfc/s640/mordor-samochodem.PNG" width="366" /></a></div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Ale kto chociaż raz jechał rano w tym kierunku wie, że prezentowane przez Google 24 minuty to czysta teoria, którą trzeba by pomnożyć przez coś w okolicy dwójki...</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Skoro już się przekonaliśmy, jaką to cudowną lokalizację nabył Fundusz mieszkań na wynajem, to... może chociaż cena okaże się kusząca? </span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Hmm... a cena jest mniej więcej tak kusząca, jak ta w Poznaniu. Przypominamy, że dzięki opcji wcześniejszego rozwiązania umowy z funduszem będziemy rozpatrywać najniższe ceny oferowane przez fundusz (czyli na okres co najmniej 2-letni). W przypadku mieszkań w Piasecznie na stronie funduszu nie uświadczymy szacowanych kosztów indywidualnego zużycia mediów, które pokrywa najemca (czyżby stawki, podobnie jak w Poznaniu, były zbyt odstraszające potencjalnych zainteresowanych?), więc sami je sobie wymyśliliśmy, na podstawie cen z Poznania (cena prądu, czy wody w Piasecznie raczej się od poznańskiej wiele nie różni).</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Na początek mieszkania najmniejsze.</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Tu przykład <b>2-pokojowego, 40m2:</b></span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiSKAPOfSryKOltixAwJIpcvpoXwJNPylKDGbbcistUqIh-N1nsbEJGex26AHje2qB5hn9EAeTQOuSCSQD9qZnxMQul6uj5XUSRZiJ8RCXpT3i_1iIeyJgTFeFAjPgivdCWi_8hP0AUncw/s1600/40m2pokoje-rozklad.PNG" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="460" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiSKAPOfSryKOltixAwJIpcvpoXwJNPylKDGbbcistUqIh-N1nsbEJGex26AHje2qB5hn9EAeTQOuSCSQD9qZnxMQul6uj5XUSRZiJ8RCXpT3i_1iIeyJgTFeFAjPgivdCWi_8hP0AUncw/s640/40m2pokoje-rozklad.PNG" width="640" /></a></div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Rozkład typowy dla aktualnych mini mieszkań - mały aneks kuchenny, z dala od okna, tuż przy wejściu do mieszkania. Ceny wyglądają tak:</span><br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjmAKNXWX7sQwCIlgC8RLRQndGdcrv51Y7p3M9Gm6PPQd6K385r6ApWTw4krgrqCW57jN9TAaJFdc5pIgfjv4M6eRekoWhamKRCrgaLp-EA3Q5225Zicv5FJ3-DrK4WwvSCyixUVdW3bSU/s1600/40m2pokoje-cena.PNG" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="305" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjmAKNXWX7sQwCIlgC8RLRQndGdcrv51Y7p3M9Gm6PPQd6K385r6ApWTw4krgrqCW57jN9TAaJFdc5pIgfjv4M6eRekoWhamKRCrgaLp-EA3Q5225Zicv5FJ3-DrK4WwvSCyixUVdW3bSU/s640/40m2pokoje-cena.PNG" width="640" /></a></div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Łączna średnia cena w całym roku to 1.650 złotych. Porównywalne mieszkanie można aktualnie w Piasecznie wynająć za 1.500.</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Dalej mieszkanie <b>3-pokojowe, 50m2:</b></span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhwEN_QioD26xTwDq3cinuaolDV4F_WsXmI-qoM9S1Wb3qKdtg6y1EBEIgfOoztoqJ9lfAjIIIGsbMAgsrQKfPdcnpIzEjZGbtGDym-rsp0DlDevI4jfQmd_4ZmLwackFXVf1MTC5IEvW4/s1600/50m3pokoje-rozklad.PNG" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="404" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhwEN_QioD26xTwDq3cinuaolDV4F_WsXmI-qoM9S1Wb3qKdtg6y1EBEIgfOoztoqJ9lfAjIIIGsbMAgsrQKfPdcnpIzEjZGbtGDym-rsp0DlDevI4jfQmd_4ZmLwackFXVf1MTC5IEvW4/s640/50m3pokoje-rozklad.PNG" width="640" /></a></div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Pomysł na rozkład jak za najlepszych czasów PRL - 3 pokoje na 50 metrach kwadratowych i "ślepa kuchnia", choć tu raczej należałoby powiedzieć, że kuchnia jest po prostu w przedpokoju. Ceny za to cudo:</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgjX43NF1moIBK_9PB5lmbSF15nhhVkBrqZt7BpdfLBqpZHSIqupPIsyxGG6Mlqc5AmO3Gils-uhnLfOvhpzjKlAr2Vl1SAalaKn4Ufh8bJ3LFZX43QOU-bUbVQah-gxP5vwubaA1flLoA/s1600/50m3pokoje-cena.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="297" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgjX43NF1moIBK_9PB5lmbSF15nhhVkBrqZt7BpdfLBqpZHSIqupPIsyxGG6Mlqc5AmO3Gils-uhnLfOvhpzjKlAr2Vl1SAalaKn4Ufh8bJ3LFZX43QOU-bUbVQah-gxP5vwubaA1flLoA/s640/50m3pokoje-cena.png" width="640" /></a></div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Otrzymujemy więc średnio 1.900 złotych. Podobna oferta rynkowa w Piasecznie: 1.600 (choć tu są mieszkania 2-pokojowe, 3 pokoje na takiej powierzchni bardzo trudno znaleźć).</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Na koniec nasz faworyt - duże mieszkanie <b>4-pokojowe, 78m2</b>:</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEh4EprTfxYcDsgTVctKEEylMKVnfwla5UFEZ8KEy1-4ACbL4vA73h96qxJUa_i_hCXWnUbyzE7bcfXsXP0Vjtgn5Pxi90uPIAzy-fh4__WVcCw8zxrAp16rqXrMf_oFND3A11D21LLe-cs/s1600/78m4pokoje-rozklad.PNG" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="366" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEh4EprTfxYcDsgTVctKEEylMKVnfwla5UFEZ8KEy1-4ACbL4vA73h96qxJUa_i_hCXWnUbyzE7bcfXsXP0Vjtgn5Pxi90uPIAzy-fh4__WVcCw8zxrAp16rqXrMf_oFND3A11D21LLe-cs/s640/78m4pokoje-rozklad.PNG" width="640" /></a></div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Rozkład jest po prostu "zajebiaszczy" :) Wchodzi się drzwiami wejściowymi prosto do kuchni, wkraczając jednocześnie do największego pomieszczenia w mieszkaniu, czyli przedpokoju (2), zwanego dumnie w opisie salonem. Przez ten przedpokój (salon?) śmigamy do kolejnego przedpokoju, z którego mamy wejścia do 2 zwyczajnych pokoi (~10m2) oraz do pokoju "skośnego", w którym widzimy pełen przekrój dostępnych kątów pomiędzy ścianami (mamy kąty proste, oraz kąt ostry i rozwarty). Kurde... w tym mieszkaniu nawet balkon jest skośny! Tak odjechanego rozkładu dawno nie widzieliśmy - a to wszystko za jedyne:</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiJqm5jRpshv1TZNxQidXccQYn1WFRMGvOo0nypVoX5q9TujLnhyphenhyphenp8GTg6hfqCgRCVMf6uzkY8Bii6uHXxuDUU8h7XJUP25xM5yrukOHXUb1rP7BpjUuK4aHUdIth85bKFZNbBi4ooYxsc/s1600/78m4pokoje-cena.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="299" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiJqm5jRpshv1TZNxQidXccQYn1WFRMGvOo0nypVoX5q9TujLnhyphenhyphenp8GTg6hfqCgRCVMf6uzkY8Bii6uHXxuDUU8h7XJUP25xM5yrukOHXUb1rP7BpjUuK4aHUdIth85bKFZNbBi4ooYxsc/s640/78m4pokoje-cena.png" width="640" /></a></div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">2.500 złotych :) W ofercie rynkowej w Piasecznie, "normalne" mieszkanie ~80m2 można wynająć za 2.100 złotych.</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Jak więc widać, ceny są mniej więcej tak atrakcyjne jak lokalizacja, do tego pomysły na rozkłady mieszkań są czasem wręcz szokujące (widać, że głównym celem projektanta było wyciśnięcie maksymalnej liczby PUM z powierzchni działki). Tak jak w przypadku "inwestycji" w Poznaniu zdaje się nam, że coś takiego mógł kupić tylko fundusz </span><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">państwowy</span><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">.</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Choć trzeba oddać funduszowi sprawiedliwość i zauważyć, że pewien postęp względem Poznania jednak jest - na 122 mieszkania przypadają tu uczciwe 124 miejsca postojowe w garażu podziemnym, a same mieszkania są w pełni umeblowane i wyposażone nawet w takie "rarytasy" jak telewizor, czy pościel(!).</span><br />
<br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Niestety ponownie nie dowiedzieliśmy, ile kosztowała ta "inwestycja" - widocznie nie ma się czym chwalić. Skoro nie wiemy, to postaramy sobie oszacować, przy czym należy pamiętać, że ten szacunek bazuje na założeniach, o których nie możemy powiedzieć, jak bardzo są błędne ;)</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Weźmiemy na tapetę pierwsze z opisanych mieszkań i przyjmiemy, że fundusz płaci 8.5% podatku (najem okazjonalny), koszty "zarządcze" pochłaniają 10% ceny najmu, mieszkanie wynajmowane jest przez 11 miesięcy w roku, a stopa zwrotu funduszu wynosi 4% (taki był plan).</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Mieszkanie ma 40m2, fundusz "kasuje" 1.150 zł miesięcznie, z czego "zarabia na czysto" (po uwzględnieniu podatku i kosztów zarządu) 950 zł. Mnożymy to przez 11 miesięcy, co daje 10.450 zł - aby stopa zwrotu wynosiła 4% rocznie, mieszkanie (z wykończeniem, umeblowaniem i wyposażeniem) musiało kosztować 261 tys. zł, czyli 6.500 tys. zł za m2. Nieźle, jak na podwarszawskie "zadupie" ;) </span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">W przypadku Poznania wyliczenia dla podobnego mieszkania (36m2) wyglądają tak:</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Koszt miesięczny w umowie na co najmniej 2 lata to 1.100 zł, czyli fundusz "zarabia" 900. Mnożymy przez 11 miesięcy, wychodzi 9.900 zł. Aby wyszło 4% zwrotu, mieszkanie musiało kosztować 247.5 tys., czyli 6.900 zł za m2 (tym razem w cenie jest mieszkanie wykończone z wyposażoną kuchnią i łazienką, za to nie ma pozostałych mebli). Ponieważ oferty w okolicy są nieco poniżej 6 tys. zł za m2, to fundusz jakiegoś specjalnego interesu na tym zrobić nie mógł.</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">W tym wszystkim ciekawi nas jeszcze jedno - jaki jest koszt prowadzenia tego funduszu? W obliczeniach przyjęliśmy, że będzie to 100 zł za mieszkanie i byłoby to pewnie jakoś tam uzasadnione, gdyby fundusz działał już na swoją pełną, planowaną skalę (20 tys. mieszkań w całym kraju). Tymczasem na razie fundusz zarządza ~200 mieszkaniami (nie wiemy dokładnie, jaka część mieszkań w Piasecznie jest już gotowa dla najemców - na stronie jest ich 29). Ponieważ wynajętych jest 54 (w Poznaniu), to całkowity "przychód" funduszu jest pewnie w okolicach 50 tys. zł miesięcznie (trudno oczekiwać, że ktokolwiek wynajął droższe mieszkania - jeśli już, to wynajęły się te najmniejsze, bo najmniej odbiegały od oferty rynkowej). Ponieważ fundusz ma prezesa i pewnie jeszcze kilku, jeśli nie kilkunastu (a może kilkudziesięciu?) pracowników, to w tej chwili <b>jest on na mocnym permanentnym minusie</b>. Nie zmieni się to zbyt szybko, skoro tempo wprowadzania mieszkań do oferty jest takie, jak widać, a do tego do tej pory nie wynajęła się nawet połowa(!) z oferowanej puli mieszkań. </span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Mimo tych wszystkich absurdów i niepowodzeń, fundusz ma ambitne plany. Planowany rozkład udziału mieszkań dla poszczególnych miast w najbliższej przyszłości ma wyglądać tak:</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhCU0bMLltOnJ8TTcSltWY_xSQxVXXeks0ZBqtUqVCxiQWiCgSFSr3NBH9WbiCZAXRjj4kFBp2OTs7gyDGsUh8g48AXr5S1cop_MRcViGlmoZK70z8h10fB_Qy-1ZpJmvDrlRnTpFyX4fo/s1600/plany.PNG" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="595" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhCU0bMLltOnJ8TTcSltWY_xSQxVXXeks0ZBqtUqVCxiQWiCgSFSr3NBH9WbiCZAXRjj4kFBp2OTs7gyDGsUh8g48AXr5S1cop_MRcViGlmoZK70z8h10fB_Qy-1ZpJmvDrlRnTpFyX4fo/s640/plany.PNG" width="640" /></a></div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">A w samej Warszawie tak:</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhg25Mt5K7yZ0huPsSXxQTf-gay7cCjZicCVt8jxdsbYrtV8Ly5hAsBxHXKWzYG8jCwMbOnCRoJn5qloJGhljMxW6Ydk6SLBF64X9pe46An94daQTz5n_WdkB6j-VSdjuphKQTOf9FrFgY/s1600/plany-warszawa.PNG" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="597" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhg25Mt5K7yZ0huPsSXxQTf-gay7cCjZicCVt8jxdsbYrtV8Ly5hAsBxHXKWzYG8jCwMbOnCRoJn5qloJGhljMxW6Ydk6SLBF64X9pe46An94daQTz5n_WdkB6j-VSdjuphKQTOf9FrFgY/s640/plany-warszawa.PNG" width="640" /></a></div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Ciekawe jest to, że na żadnym z wykresów nie ma Piaseczna... ;)</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Podsumowując działania Funduszu mieszkań na wynajem - każda kolejna informacja pochodząca od niego utwierdza nas w przekonaniu o nieuchronnej klapie, jaka czeka tę poronioną ideę. <b>Wynajmowanie mieszkań przy obecnych stawkach deweloperów oraz cenach na rynku najmu, z zakładaną przez fundusz rentownością na poziomie 4%, jest zwyczajnie niemożliwe</b>. Pieniądze "inwestowane" w ten pomysł zostaną po prostu utopione. Fundusz zarzeka się, że nie obniży cen, ale będzie musiał to zrobić (chyba że honorowo popełni "samobójstwo"), bo jego oferta jest gorsza niż oferta rynkowa (a miała przecież być lepsza - na początku mówiono o stawkach 50% niższych niż rynkowe, potem o 25%, a ostatecznie stawki wyszły od rynkowych zauważalnie wyższe). Albo fundusz stanie się organizacją "charytatywną" z bliską zera, bądź nawet ujemną stopą zwrotu, albo za jakiś czas zostanie zwyczajnie zlikwidowany. Problem będzie tylko taki, że ciężko będzie sprzedać mieszkania należące do funduszu - w końcu sprzedać całe bloki i to jeszcze z mieszkaniami, w których najemcy mają podpisane umowy, to rzecz na rynku niespotykana. Jedyną opcją będzie więc sprzedać mieszkania najemcom, ze stosownym dyskontem (wszak klienta po "rynkowej" cenie raczej nie będzie). I może to jest jedyny argument przemawiający za tym, że wynajem mieszkania od "państwa" może być dla kogoś z najemców korzystny...</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">A cała ta zabawa jest możliwa tylko dzięki systemowi rezerwy cząstkowej. Ktoś sobie wymyślił, że Bank Gospodarstwa Krajowego miał za duży współczynnik wypłacalności - przed utworzeniem funduszu było to 64%, co oznaczało w bardzo dużym uproszczeniu, że przechowywał "naprawdę" 64% powierzonych mu depozytów (mimo że w <b>normalnym</b> systemie powinien przechowywać 100%). Dzięki temu bank mógł "zainwestować" (czyli w praktyce wygenerować z powietrza) pieniądze w tak absurdalny pomysł jak Fundusz mieszkań na wynajem...</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><span style="font-size: 16px; line-height: 24px;"><br /></span></span>W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com77tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-12277236776524617842015-07-09T19:13:00.000+02:002015-07-09T19:21:05.980+02:00Otwarty umysł<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Dziś będzie kolejny artykuł z gatunku "list od czytelnika". Tym razem, zgodnie z zapowiedzią w poprzednim wpisie, traktującym (na poważnie!) o możliwości "zakupu" mieszkania w Mdm na rynku wtórnym za rok lub dwa, przedstawimy koncepcję zupełnie przeciwną, czyli pozbycie się rządowego "wsparcia" w postaci Rns.</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Na początek krótkie przypomnienie - program "Rodzina na swoim" to projekt pomocy rządowej (albo raczej pomocy podatników) w zakupie pierwszego mieszkania (na kredyt oczywiście), który działał w latach 2007-2012. Program zyskał wiele ciekawych (a zarazem bliższych rzeczywistości) przydomków, takich jak "Rodzina na Twoim", albo "Bank i deweloper na naszym". W ciągu 6 lat udzielono w ramach niego ponad <b>181 tys.</b> kredytów, na łączną kwotę prawie <b>33 mld PLN</b>. Idea tego pomysłu polegała na tym, że podatnicy (których w większości nie stać na mieszkania w aktualnych cenach) dokładają przez 8 lat mniej więcej połowę odsetek do kredytu tym, których zasadniczo i tak stać (a przynajmniej mają naszą ulubioną "zdolność kredytową").</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"></span><br />
<a name='more'></a><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Sam projekt był pomysłem PIS-owskim, jednak dopiero jego nowelizacja przeprowadzona przez koalicję PO-PSL (podniesienie mnożnika kosztu odtworzeniowego) sprawiła, iż stał się tak popularny, że osiągał momentami nawet 25-procentowy udział w rynku kredytów mieszkaniowych. </span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Jednak Rns zapisał się w historii z dwóch nieco innych względów - po pierwsze, znaczne podwyższenie limitów cen dla mieszkań, które można było pożyczać/kupować w programie w 2009 roku sprawiło, że nie nadeszło oczekiwane załamanie (albo raczej urealnienie) cen na rynku, bezpośrednio po wybuchu światowego kryzysu w 2008 roku. Ustalenie sztucznych limitów zdecydowanie powyżej (i tak już wysokiej) wartości odtworzeniowej raportowanej przez GUS (na podstawie formularzy składanych przez deweloperów) sprawiło, że pojawiły się niejako ustawowo sterowane stawki za m2 mieszkania, które nie odbiegały specjalnie od cen rynkowych. Ba... z czasem doszło nawet i do tego, że program Rns, który w swej idei miał być skierowany dla "potrzebującej" części społeczeństwa, obejmował mieszkania z ceną na poziomie 9.800(!) PLN/m2 (w Warszawie). Dzięki tym wszystkim zabiegom udało się przetrzymać ceny na absurdalnych poziomach w najbardziej kryzysowym momencie. </span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Drugą "zasługą" Rns był ratunek dla deweloperów, którzy z czasem zyskali przewagę nad rynkiem wtórnym, dzięki zastosowaniu zróżnicowanego mnożnika kosztu odtworzeniowego (1.0 dla rynku pierwotnego i 0.8 dla wtórnego). Mimo wszystko, to właśnie rynek wtórny oraz budujący domy na własną rękę "zgarnęli" prawie 3/4 wszystkich kredytów.</span><br />
<br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Jednym z ciekawszych efektów działania programu Rns był za to zauważalny spadek średniej ceny transakcyjnej w samej jego końcówce (po znacznym zmniejszeniu mnożników kosztu odtworzeniowego). Ile w tym było rzeczywistego spadku, a ile transakcji z udziałem garaży za 100 tys. tylko Bóg raczy wiedzieć.</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Rns jest czasem nazywany tykającą bombą na polskim rynku mieszkaniowym ze względu na fakt, że po zakończeniu dopłat rata kredytu wzrośnie mniej więcej o połowę (przy aktualnej wysokości stóp procentowych - przy wyższych stopach ten wzrost będzie większy). Pierwszych kredytobiorców z wyższą ratą zobaczymy co prawda już w 2015 roku, ale to zjawisko nasili się na poważnie dopiero za 2 lata - czy temat stanie się równie medialny jak kredyty frankowe, to się okaże. W końcu w obu przypadkach klient wiedział, na co się decyduje, więc wzrost raty powinien mieć przecież wkalkulowany w swoje życiowe plany...</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Ale właśnie... miał być przecież list od czytelnika, więc na chwilę kończymy nasze wywody i pozwalamy czytelnikowi "mówić" ;)</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<br />
<div class="moz-text-html" lang="x-unicode">
<div dir="ltr">
<div>
<div>
<div>
<div>
<div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><i>"Cześć,</i></span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><i><br /></i></span></div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><i>znalazłem
wcześniej chwilę czasu, więc poniżej przesyłam dane (...). Zawsze warto poznać (z naciskiem na każde) zdanie innych osób
przed podjęciem jakby nie było ważnej decyzji. Gdybyś uznał, że coś
warto jeszcze doprecyzować to pytaj.</i></span></div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><i><b>Kredyt:</b><br />-
został udzielony w październiku 2010 r. na zakup mieszkania w wysokości
254 189,65 zł. na 100% LTV. Raty równe. Kredyt w ramach RnS. Okres
kredytowania 30 lat. Aktualne oprocentowanie wynosi 3,75%. Kapitał
niespłacony 237 036,22 zł. Kwota najbliższej raty (kapitał + odsetki)
837,33 zł. Kwota pierwszej raty bez dopłat z RnS w październiku 2018 r.
przy aktualnym oprocentowaniu 1214,32 zł.</i></span></div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><i><b>Mieszkanie:</b><br />- Wrocław, na Psim Polu, dwa pokoje i oddzielna kuchnia 46 m2. Wykończenie i umeblowanie mieszkania kosztowało 35 tys. zł.</i></span></div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><i><br /></i></span></div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><i><b>Sytuacja rodzinna: </b><br />-
rodzina 2+1 ("2" ma 30+, "1" ma 12 miesięcy). Oboje rodziców pracuje,
łączny dochód na rękę miesięcznie ok. 5 500,00 zł. Wszyscy zdrowi.<br /><br /><b>Majątek:</b></i></span></div>
<div>
</div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><i>- oszczędności: ok. 40 tys. zł. (część w złocie, część w walutach),<br />-
drugie mieszkanie w mieście oddalonym o 70 km na południe od Wrocławia w
starej kamienicy do kapitalnego remontu 45 m2 o wartości obecnie ok. 30
tys. zł. na poddaszu (kamienica ma dwa piętra, poddasze i strych,
budynek jest po remoncie dachu, mieszkanie jest suche, słoneczne i ma
wiele możliwości adaptacji, np. poszerzenia o strych (dodatkowe 20 m2)
na co wspólnota wyraziła zgodę. Szacowana wartość remontu "własnym
sumptem" ok. 30 tys. Mieszkanie jest w posiadaniu nieformalnie (musiało
zostać przepisane na jednego z rodziców przed przyznaniem kredytu z RnS
na czas dopłat, po czym do nas wróci).</i></span></div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><i><b>Plan</b>: <br />-
po 5 latach życia z kredytem postanowiliśmy się go pozbyć sprzedając
mieszkanie. Zauważyliśmy, że mieszkanie w nim ma z naszego punktu
widzenia kilka wad, które nam obecnie przeszkadzają (np. bliskość ulicy,
zbyt intensywne nasłonecznienie, zwiększający się z rok na rok ruch
samochodowy i hałas). Jest jeszcze cała masa innych czynników
ekonomicznych i innych, które "wyszły" w ciągu ostatnich lat, a
istnienia których wcześniej nie braliśmy pod uwagę biorąc kredyt, a
które wpływają na różne ograniczenia w naszym życiu, np. ostatnio przy
możliwości zmiany pracy (na oddaloną o ok. 100 km), która
wymagałaby przeprowadzki formalnie nie moglibyśmy wynająć mieszkania
(zasady RnS) co wiązałoby się z opłacaniem czynszu w wynajętym
mieszkaniu blisko nowej pracy i oczywiście ponoszeniu rat kredytu.
Cóż... człowiek uczy się na własnych błędach całe życie :) </i></span><br />
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><i><br /></i></span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><i>Spróbujemy
sprzedać mieszkanie z "górką" tzn. nadwyżką ponad kapitał niespłacony
237 036,22 zł. na przełomie 2015/2016 r., którą planujemy przeznaczyć na
remont drugiego mieszkania pod wynajem, którego wynajęcie w części
sfinansuje nam koszt wynajmu mieszkania we Wrocławiu po sprzedaży tego
zaciągniętego z kredytem. 5 letnia kadencja po której następuje
zwolnienie z podatku dochodowego rozpoczyna się od stycznia 2016 r. więc
w przypadku gdy coś się zmieni pod tym kątem "górka" nie musiałaby
pójść na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Najpewniej nasze
oczekiwania zweryfikuje jednak rynek. Jeśli się to nie uda plan B
zakłada sprzedaż mieszkania w celu spłacenia kapitału tj. w tej chwili
237 036,22 zł. (pod koniec roku 234 tys. zł.). Plan C to sprzedaż
mieszkania poniżej tej kwoty co nie jest dla nas psychologicznym
problemem. W dłuższej perspektywie wolimy wyjść z kredytu nawet
dopłacając do tej operacji niż w nim pozostać.</i></span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><i>Co o tym sądzisz?</i></span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><i><br /></i></span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><i>pozdrawiam</i></span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><i>T"</i></span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><i><br /></i></span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Co my sądzimy o tym planie? Ano... na początek gratulujemy otwartości umysłu. W polskich warunkach, gdzie każdy(?) musi(?) mieć swoje(?) mieszkanie(?), sprzedaż i przejście na wynajem jest czymś, co wydaje się być wręcz niewyobrażalne (oczywiście nie dla czytelników tego bloga, tylko dla tych, którzy czytać nas się nie kwapią ;) Dla wielu Polaków wciąż posiadanie(?) mieszkania na kredyt jest szczytem marzeń (o prawdziwym posiadaniu na własność nikt właściwie nawet nie marzy), a niemożność uzyskania kredytu lub zgromadzenia wymaganego wkładu własnego jest największą z udręk.</span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">W tej sytuacji pozbycie się kredytu i przejście na wynajem, w którym nie można przecież wbijać gwoździ w ścianę (o czym nie wiedzieliśmy i zamontowaliśmy sobie ostatnio karnisze ;) jest czymś, co "normalnego" człowieka właściwie szokuje.</span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Przechodząc jednak do meritum... co do zasady nie lubimy kredytów, bo nie lubimy systemu rezerwy cząstkowej. Jeszcze bardziej nie lubimy kredytów na 30 lat, a już najbardziej nie lubimy ich kombinacji ze zmienną stopą procentową. Dlatego strategicznie patrząc, pozbycie się kredytu jest zjawiskiem pożądanym.</span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Tyle że w Twoim przypadku sprawa jest nieco bardziej skomplikowana i przypomina nam trochę to, co "doradzaliśmy" kredytobiorcy frankowemu. Wszak w gruncie rzeczy jesteście w nieco podobnej sytuacji. Mieszkanie coś tam straciło na wartości (tak, jak kredyt frankowy "coś tam" wzrósł), ale aktualnie sytuacja jest w miarę stabilna. Przy tym wszystkim kredyt jest prawie darmowy (w Twoim przypadku realne oprocentowanie wynosi w tej chwili około 1.5%, czyli mniej niż na lokacie bankowej). Dopóki cena mieszkania nie spada, dopóty pozbywanie się takiego mieszkania/kredytu nie ma specjalnego uzasadnienia ekonomicznego. Oczywiście sytuacja taka, jak teraz, czyli wszechobecna stabilizacja, wspierana przez niskie stopy procentowe, nie będzie trwała wiecznie, bo ceny w Polsce są wciąż nieadekwatne do zarobków, kosztów budowy, demografii i innych głupot.</span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"></span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Przyglądając się bliżej Twojemu przypadkowi - aktualnie spłacasz jakieś 350 PLN odsetek od kredytu (reszta raty to kapitał), więc realny koszt Twojego mieszkania to coś w okolicach 800 PLN (odsetki + czynsz). Za taką cenę nie da się niczego podobnego wynająć we Wrocławiu, więc przejście na wynajem będzie się wiązało z natychmiastową (i to dość znaczną) podwyżką kosztu "zamieszkiwania". Oczywiście pomijamy tu kwestię spadku wartości mieszkania, bo zakładamy, że w tej chwili ceny są stabilne (a pamiętajmy, że spadek wartości mieszkania tylko o 1% rocznie powoduje wzrost miesięcznego kosztu w Twoim przypadku o 200 PLN). Żeby więc zrezygnować z komfortu "mieszkania na swoim", które jest w tej chwili tańsze niż wynajem, trzeba przywołać inne argumenty poza bezpośrednim porównaniem miesięcznej ceny.</span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">I o tym, zdaje się, jest właśnie Twój list - "posiadanie" mieszkania w Rns uniemożliwia jego legalny wynajem i jest dokładnie tak, jak piszesz - jeśli jest szansa na lepszą pracę w innym mieście, trzeba nadal ponosić koszty kredytu i nie da się za bardzo niczego z tego odzyskać. Dodatkowo dochodzi fakt, że Twoje mieszkanie/okolica przestały Ci się podobać - wynajmowanie ma tą zdecydowaną zaletę, że w takiej sytuacji wystarczy po prostu wejść na portal ogłoszeniowy i można się przeprowadzić właściwie z miesiąca na miesiąc.</span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Jeśli więc kluczową dla Ciebie kwestią jest swego rodzaju "wolność", to pozbycie się mieszkania (albo raczej kredytu) ma uzasadnienie. Gdyby brać pod uwagę tylko <b>aktualne czynniki ekonomiczne</b>, to pozbycie się kredytu w Rns <b>uzasadnienia</b> <b>raczej nie ma</b>.</span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Oczywiście należy pamiętać, że aktualne czynniki ekonomiczne są ze swej natury... aktualne ;) W tej chwili panuje (podobno) stabilizacja na rynku mieszkaniowym i ta stabilizacja polega na tym, że bardzo trudno cokolwiek sprzedać (na rynku wtórnym). Jednak w niedługim czasie stabilizacja może się skończyć - jeśli na rynek wtórny wprowadzony zostanie Mdm (a jest to już praktycznie nieuniknione), pojawi się presja na spadki cen, bo w większości miast limit będzie niższy niż aktualna średnia transakcyjna. A pamiętajmy, że to właśnie kwestia ceny mieszkania jest decydująca, jeśli próbujemy porównać koszt wynajmu z kosztem mieszkania "na swoim".</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Do tego ta Grecja... oczywiście wg naszych rządzących to jest problem, który nas zupełnie nie wzrusza, ale czy aby na pewno tak jest? Wyjście Grecji ze strefy euro rozpocznie coś, co od zawsze było nieuniknione, czyli upadek koncepcji wspólnej waluty (a być może i przy okazji całego euro-kołchozu). Takie czasy doprawdy trudno nazwać stabilnymi i prędzej czy później pojawią się perturbacje z tym związane. A, jak powszechnie wiadomo, w niestabilnych czasach zawsze traci... </span><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">złotówka </span> :) Gdyby tak złotówka straciła trochę więcej, to nagle pojawi się u nas inflacja i pewnie trzeba będzie podnieść stopy procentowe (przerabiali to już w Rosji, Ukrainie, Turcji, RPA itd.) - wszyscy wiemy, jakie to miałoby konsekwencje dla wciąż bardzo przeszacowanego rynku mieszkaniowego, który w ogromnej części opiera się na kredycie. <b>W takich czasach zawsze lepiej jest nie mieć kredytu niż go mieć</b> (najdobitniej przekonali się o tym</span><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"> w czasach wysokiej inflacji</span> polscy "posiadacze" kredytów na stałą stopę procentową, którą Leszek Balcerowicz nagle zmienił im na zmienną, a rata wystrzeliła w kosmos). Pozostaje pytanie, na ile prawdopodobny jest taki scenariusz. Lepiej jednak (jak w przypadku każdej inwestycji) wyjść z niej pół roku za wcześnie, niż miesiąc za późno...</span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Na koniec jeszcze poruszana przez Ciebie kwestia mieszkania, które chciałbyś wynajmować. Wielokrotnie na tym blogu opisywaliśmy kwestię wynajmowania mieszkania jako interes niespecjalnie opłacalny dla właściciela. Oczywiście to dotyczy zakupu mieszkania w tej chwili... choć i przypadek zakupu w atrakcyjnej cenie przed 10-ciu laty też można rozpatrywać w ten sposób. Wszak kto wynajmuje mieszkanie kupione po niskiej cenie, robi tak samo słaby interes na jego wynajmie, jak ten, który kupił po cenie wysokiej, bo mógłby przecież w tej chwili swoje mieszkanie po w miarę wysokiej cenie sprzedać. Dlatego na pierwszy rzut oka sprawa wynajmowania "drugiego" mieszkania wygląda nieco "podejrzanie". Pozostaje pytanie, jaki jest na tym "zysk". Piszesz, że koszt wyremontowania mieszkania to 30 tys. zł, co razem z jego aktualną wartością daje 60 tys. Gdyby tak wynająć to mieszkanie za 900 złotych miesięcznie, to można by uzyskać stopę zwrotu na poziomie 6% (użyliśmy kalkulatora z naszej strony - założenia to: 11 miesięcy wynajmu w roku, 350 zł opłat i 1200 zł rocznie uśrednionych kosztów remontów). 6% brzmi dumnie, ale trzeba zwrócić uwagę, że jest to 6% od relatywnie niskiej kwoty i da Ci zarobek 3.600 złotych rocznie. Za mieszkanie oddalone od Twojego aktualnego miejsca zamieszkania o 70km... trzeba tam będzie czasem pojechać, trzeba będzie poszukać najemców (pewnie to nie jest takie proste, będąc w Wrocławiu), trzeba czasem coś naprawić, albo rozwiązać jakiś inny problem (sami zgłaszamy właścicielowi "naszego" mieszkania różne problemy, które on z niekłamaną chęcią rozwiązuje :) Jeśli wziąć to wszystko pod uwagę, to opłacalność tego rodzaju zabawy, mimo pozornie niezłej stopy zwrotu, może być dyskusyjna (zakładamy oczywiście totalny brak problemów z najemcami, bo każdy potencjalny problem/uszkodzenie mieszkania wpływa dużo bardziej niekorzystnie na stopę zwrotu z "taniego" mieszkania niż z drogiego - procentowy udział uszkodzenia w zysku jest po prostu znacznie wyższy).</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Z drugiej jednak strony, zawsze to jest mieszkanie, za które się nie przepłaciło... a alternatywa w postaci chociażby lokaty bankowej może być słaba, o czym przekonali się w ostatnich latach już Grecy, Cypryjczycy, Islandczycy, czy nawet pewna część Anglików...</span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Podsumowując... <b>kredyt w ramach "Rodziny na swoim" jest aktualnie najtańszą opcją mieszkaniową, jeśli oczywiście założymy, że cena mieszkania nie spada</b> (bo nawet spadek o 1-2% zupełnie zmienia postać rzeczy). Oczywiście tak jest, dopóki trwa 8-letni okres dopłaty - kiedy trzeba będzie spłacać "pełną" ratę, rzecz będzie miała się zgoła inaczej (i to nawet, gdyby ceny miały się nie zmieniać, co jest bardzo wątpliwe). Dlatego strategicznie patrząc, kredytu w Rns warto się do tego momentu pozbyć. Jeśli ktoś zamierza się przeprowadzić, to tego rodzaju kredyt staje się kulą u nogi (brak możliwości legalnego wynajęcia mieszkania), czego doświadczył nasz czytelnik. Dodatkowo, w bardzo niepewnych czasach, z którymi mamy do czynienia właściwie już od kilku lat, a które za sprawą Grecji stały się jeszcze bardziej niepewne, zawsze lepiej jest nie mieć kredytu niż go mieć. Wszak pamiętajmy, że greckie "wakacje bankowe" </span><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">dotyczą tylko depozytów, których nie da się wyciągnąć z banku - wszelkie kredyty nadal trzeba spłacać i będzie trzeba je spłacać nawet wtedy, kiedy banki ogłoszą nieuniknione bankructwo (a tak swoją drogą, to te "wakacje bankowe" to wybitnie </span><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">idiotyczne określenie... brzmi jak coś całkiem przyjemnego, a oznacza przecież niemożność dysponowania własnymi pieniędzmi, które powierzyło się bankowi jako depozyt - ciekawe, czy pośród czytelników nadal są zaciekli zwolennicy systemu rezerwy cząstkowej ;) Od utraty oszczędności w banku jeszcze gorsza zdaje się być tylko utrata tych oszczędności, przy jednoczesnym pozostaniu z kredytem. I to jeszcze w momencie, w którym gospodarka całego kraju zaliczy bardzo nieprzyjemną kurację odwykową po wielu latach "radosnego" socjalizmu.</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Dlatego w takich okolicznościach cieszymy się, że są w Polsce ludzie, którzy potrafią podejmować odważne decyzje i nie poddają się powszechnemu kultowi "bycia na swoim". Zwłaszcza w sytuacji, w której to swoje jest bankowym i pozostanie nim przez kolejne ćwierć wieku.</span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">A na koniec jeszcze taki krótki (jak na nasze standardy ;) filmik - może jego związek z tematem nie jest jakiś bardzo ścisły, ale zdecydowanie warto obejrzeć:</span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<iframe allowfullscreen="" class="YOUTUBE-iframe-video" data-thumbnail-src="https://i.ytimg.com/vi/3MeGjyUd7_E/0.jpg" frameborder="0" height="266" src="https://www.youtube.com/embed/3MeGjyUd7_E?feature=player_embedded" width="320"></iframe></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">PS. Zachęcamy czytelników do zaprezentowania własnych uwag na temat opisanego przypadku - ponieważ poziom merytoryczny komentarzy jest bardzo wysoki, to pewnie w komentarzach pojawią się różne ciekawe spostrzeżenia, które jak zawsze sporo wniosą do opisywanego tematu.</span></div>
</div>
</div>
W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com34tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-31334980429779716352015-06-27T15:51:00.001+02:002015-07-09T19:20:41.622+02:00Czy za rok kupimy mieszkanie?<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Szybkimi krokami zbliżają się wybory parlamentarne. Po spektakularnej klęsce ekipy rządzącej w niedawnych wyborach prezydenckich, zaczęły się dziać rzeczy przedziwne. Jedną z nich jest ostatnia propozycja zmian w Mdm, która (o zgrozo!) ma <b>rozszerzyć program na rynek wtórny. </b>Strategicznie patrząc, wszelkie programy "pomocowe" na rynku mieszkaniowym (które zawsze pomagają bankom, a najczęściej także deweloperom) są złe i należałoby je z miejsca zlikwidować. Niestety w socjalistycznym państwie, w którym przyszło nam żyć, takie programy będą istniały "zawsze", więc pozostaje się z nimi pogodzić i zobaczyć, jaki tym razem będzie to miało wpływ na rynek. Ba... może nawet warto się zastanowić, czy by tego Mdm nie wykorzystać "we własnym interesie"? :)</span><br />
<br />
<a name='more'></a><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Na początek kilka podstawowych faktów na temat planowanych zmian, okraszonych naszym komentarzem:</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><b>1. Zwiększenie "wsparcia" dla rodzin z dwójką dzieci do 20% oraz dla tych z trójką+ do 30%</b>. Dodatkowo, w przypadku rodzin z 3+ dzieci dofinansowywana powierzchnia wzrośnie z 50 do 65m2 oraz zostanie wprowadzona możliwość zakupu mieszkania w Mdm mimo posiadania już innego mieszkania (co w "normalnych" warunkach Mdm jest zakazane). Rodzin biorących udział do tej pory w programie </span><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">z co najmniej 2 dzieci </span><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">było ledwie kilka procent, więc te zmiany nie wpłyną najpewniej na nagły wzrost popularności programu, jednak w przypadku większych rodzin tego rodzaju dofinansowanie wydaje się być już całkiem łakomym kąskiem (zwłaszcza, jak ktoś wierzy, że mieszkanie to najlepsza inwestycja ;) 30% dopłaty do 65-metrowego mieszkania w Warszawie, to będzie prawie 120 tys. złotych... na taki prezent od podatników ciężko narzekać. Jeśli ktoś ma więc 3 dzieci, to proponujemy deal życia - kupić mieszkanie w Mdm, zgarnąć 120 tys. dopłaty, a swoje stare mieszkanie wynająć (nowego wynająć nie można, ale o starym nic się nie mówi). To znaczy proponowalibyśmy... gdyby nie to, że kupi się przepłacony towar na kredyt, którego nie można od razu spłacić (o czym za chwilę) i którego rata wkrótce wzrośnie.</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><b>2. Rozszerzenie katalogu osób, które mogą przystąpić do kredytu Mdm. </b>Do tej pory było tak, że, jeśli delikwent chciał skorzystać z programu, a nie miał wystarczającej zdolności kredytowej, mógł "zaprosić" do kredytu mamę, siostrę, albo innego, niezbyt ogarniętego członka bliskiej rodziny, żeby w razie czego za niego spłacał, gdyby mu się spłacanie odwidziało. Już sama ta idea jest absurdem - jeśli ktoś nie ma zdolności kredytowej w czasach, w których banki do jej wyznaczania biorą stawki czasem nawet niższe niż minimum socjalne, to tego rodzaju "kupowanie mieszkania na kredyt" jest czynnością z pogranicza zapędów samobójczych. Ustawodawca jednak niczego w tym złego nie widzi, a dodatkowo postanowił, że rezygnuje z zamkniętego katalogu osób, które mogą przystąpić do kredytu - teraz można wziąć kredyt Mdm z kimkolwiek. Z sąsiadem, z listonoszem, albo z kochanką. Najpewniej uzasadnienie jest takie, żeby wspierać w ten sposób modne ostatnio "związki partnerskie", których zasadniczo nie łączą żadne więzi rodzinne. A, jak powszechnie wiadomo, kredyt na 30 lat jest silniejszą więzią niż odchodzące do lamusa (wraz z postępującym upadkiem cywilizacji) małżeństwo.</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><b>3. Sankcje za wcześniejszą spłatę/nadpłatę kredytu. </b>Jak wiadomo, aktualnie wspiera się różne rzeczy, które jakiś czas temu (przed postępującym upadkiem cywilizacji ;) były nie do pomyślenia. Mamy więc gender, wspomniane już "związki partnerskie", aborcję, zamrażanie ludzi w probówkach, a z takich bardziej przyziemnych kwestii silne wspieranie konsumpcjonizmu, zwłaszcza tego na kredyt (pamiętajmy, że teraz o "sukcesie" gospodarki decyduje to, ile wydają mieszkańcy danego kraju - im więcej, tym gospodarka ma się lepiej... a każdy chyba wie, jak ma się jego budżet domowy, jeśli wydaje więcej zamiast mniej i do czego prowadzi wydawanie pieniędzy, których się nie posiada). Rząd programem Mdm zawsze wspierał życie na kredyt - aby dostać dopłatę, należy zaciągnąć kredyt na minimum 15 lat, z minimalnym LTV w wysokości 50%. W nowej propozycji doszła tu dodatkowa kwestia - w ciągu 5 lat od daty udzielenia kredytu nie można go nadpłacić kwotą wyższą niż przyznane wsparcie - jeśli się to zrobi, trzeba będzie zwrócić część dopłaty (najpewniej proporcjonalną do dokonanej nadpłaty). Oczywiście oficjalnym celem jest zapewnienie, że po kredyt nie będą sięgać ci, którzy mogliby mieszkanie kupić bez niego, tylko nie bardzo rozumiemy, dlaczego miałoby to czemukolwiek przeciwdziałać, skoro po 5 latach można już kredyt spokojnie spłacić. Prędzej chodzi o to, żeby bankom "zabezpieczyć" klientów na lata.</span><br />
<br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><b>4. Rozszerzenie programu na rynek wtórny. </b>Ten punkt jest najważniejszy, dlatego zostawiliśmy go na koniec ;) Wg najnowszej propozycji, której losy są już praktycznie przesądzone, <b>w ramach Mdm będzie można "kupować" mieszkania nie tylko od dewelopera</b>. Jeśli jednak sprzedawcy na rynku wtórnym mieliby nadzieję, że to pozwoli uratować ich bardzo często "chore" ceny, to w niektórych miejscach, zwłaszcza tych najbardziej przeszacowanych (Warszawa, Kraków), będzie o to dosyć trudno, bo rząd, w swej trosce o deweloperów (trudno wskazać jakikolwiek inny, sensowny powód), ustanowił dla rynku wtórnego mnożnik 0.9 kosztu odtworzeniowego (pamiętamy, że na pierwotnym mnożnik ten wynosi 1.1). Pierwotną propozycją było nawet 0.8, ale widocznie deweloperzy nie wykazali się wystarczają siłą przebicia ;)</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Chłopaki z rynekpierwotny.pl popełnili od razu taką ładną tabelkę, która pokazuje, co i jak będzie:</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEg-GXjw_1hXkTPIwYWQ2hwiOmdplCtNVjHQPc3vtPw47NwuuLzS0Tdh_-60EEE3l96LVodJ-clh_xdMF-EMLN_3rVhsHeIAiu4phhi65HJ2BMAjReEe05AUfpSJ0-73aBLDWbkCkKRrMT8/s1600/limity+mdm.PNG" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEg-GXjw_1hXkTPIwYWQ2hwiOmdplCtNVjHQPc3vtPw47NwuuLzS0Tdh_-60EEE3l96LVodJ-clh_xdMF-EMLN_3rVhsHeIAiu4phhi65HJ2BMAjReEe05AUfpSJ0-73aBLDWbkCkKRrMT8/s1600/limity+mdm.PNG" /></a></div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Widać tu, że planowane limity na rynku wtórnym będą najczęściej sporo niższe niż średnia cena transakcyjna (Kraków, Rzeszów, Warszawa, Gdańsk, Wrocław), ale zdarzają się też sytuacje zupełnie przeciwne (Łódź, Olsztyn, Katowice, Zielona Góra). Wszystko to ma szansę wejść w życie już od września - jak są wybory, to każdą sprawę da się, jak widać, załatwić od ręki. Najdziwniejsze w tym wszystkim jest to, że rząd od początku istnienia programu zapewniał, że rynek wtórny nie może być do niego włączony, bo w Mdm chodzi przecież o rozwój mieszkalnictwa, VAT płacony do budżetu, miejsca pracy i o milion innych rzeczy, które wykluczają mieszkania używane. Tymczasem nagle wszystkie te powody przestały mieć znaczenie. Najwyraźniej ewentualna możliwość utraty stołka jest dużo ważniejsza niż problemy, które były wcześniej nie do przeskoczenia.</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Powyższa tabelka po raz kolejny pokazuje absurd ustalania limitów w Mdm. Jeśli wziąć pod uwagę stosunek wysokości limitu do średniej ceny transakcyjnej, to się okaże, że limit w Zielonej Górze jest większy od tego w Krakowie prawie 2 razy. Jak widać, programy rządowe trzymają poziom i absurd wciąż goni absurd (a możliwość wzięcia kredytu z kimkolwiek, przy braku zdolności kredytowej, to już zupełne mistrzostwo świata).</span><br />
<br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">No i wszystko fajnie... tylko jaki to właściwie ma związek z tytułowym pytaniem tego wpisu? :) Ano związek jest taki, że z pewnego punktu widzenia zmiany w Mdm mogą okazać się korzystne. A przynajmniej tam, gdzie limit jest (najlepiej znacząco) niższy niż średnia transakcyjna. Pamiętajmy, że w końcówce działania Rns mieliśmy obniżony przelicznik dla rynku wtórnego, co spowodowało (mniej lub bardziej statystyczny, ale jednak) spadek cen w końcówce 2012 roku (nawet chłopaki z HB/OF to odnotowali ;)</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjZkwnr8Crum8RYA_uezZ4r6Ig26seGKE49z-GjUub4s6Ee2MqG23oR1VXKwM-FDzRuaVasaaYn58wU0oYqIrtj0zS8oy4vPmWFY6nTlGo2zNlbf1jg3NgX-9ggB4QNTERcRYobdB28lL8/s1600/hb.PNG" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjZkwnr8Crum8RYA_uezZ4r6Ig26seGKE49z-GjUub4s6Ee2MqG23oR1VXKwM-FDzRuaVasaaYn58wU0oYqIrtj0zS8oy4vPmWFY6nTlGo2zNlbf1jg3NgX-9ggB4QNTERcRYobdB28lL8/s1600/hb.PNG" /></a></div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Na rynku wtórnym będzie tak, jak było na pierwotnym po wprowadzeniu Mdm - tam, gdzie limit jest powyżej ceny transakcyjnej, tam sprzedaż przyspieszy i ceny nie spadną. Tam, gdzie limit jest niższy, tam wciąż będzie stagnacja, a w miarę łatwo będzie można sprzedać tylko to, co się zmieści w limicie. Ponieważ na największych rynkach limit jest dużo niższy niż średnia cena, to należy się z tego cieszyć - sprzedawcy dostaną wyraźną wskazówkę, co trzeba zrobić z cenami, żeby cokolwiek zaczęło się sprzedawać (pamiętajmy, że udział Mdm na rynku pierwotnym to już około 25%... do tego jeszcze dochodzi sprzedaż tych mieszkań, na które co prawda nie wzięto kredytu w Mdm, ale które kupiono/pożyczono właśnie dlatego, że cena mieściła się w limicie, czyli była "niższa niż wyższa"). Rząd, poprzez limity Mdm, wyznacza swego rodzaju urzędową cenę mieszkania - dopóki ona jest niższa niż aktualna cena, dopóty wpływ programu na rynek jest w pewnym sensie pozytywny (pomijamy oczywiście marnotrawstwo finansowe całej idei oraz fakt, że zupełnie bez Mdm ceny musiałyby być niższe niż z nim).</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Skoro Mdm będzie działał chwilowo "orzeźwiająco" na rynek, to... właśnie... może za rok "przytulimy" jakieś mieszkanko? ;)</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Żeby odpowiedzieć na to pytanie, przeprowadzimy proste obliczenia na "naszym przykładzie", przeanalizujemy korzyści i zagrożenia, a na koniec na pewno stwierdzimy, że z tego i tak nie ma żadnego konkretnego wniosku ;)</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">A więc do dzieła!</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Założymy, że zmiany zostaną wprowadzone w proponowanym kształcie (przelicznik 0.9 dla rynku wtórnego). <b>Limit w Warszawie</b> wynosił więc będzie około <b>5.400</b> <b>zł</b>. Mieszkanie, w którym aktualnie mieszkamy, ma (ofertową) wartość około 450 tys. zł (Białołęka, rejon CH Targówek, 67m2, garaż podziemny) - oczywiście mamy tu na myśli jako tako realistyczne oferty, bo pomijamy podobne mieszkania, które są wystawiane o 100+ tys. drożej (z powodu kredytu we frankach?). Obserwujemy podobne mieszkanie, kawałek dalej, w cenie <b>410 tys.</b> (bez garażu) - przyjmiemy, że ono jest podobne (powierzchnia ta sama, standard samego bloku oraz mieszkania zbliżony). Aktualna cena oznacza więc nieco ponad <b>6.100 zł/m2</b>. Aby zmieścić się w limicie, cena transakcyjna musiałaby wynieść 360 tys., czyli 12% mniej. Patrząc na aktualną rozbieżność pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi wydaje się to być do osiągnięcia... chociaż z drugiej strony przyjęliśmy do rozważań jako tako realistyczną ofertę, a średnią ofertową tworzą przecież także i te oferty, w sprawie których przez lata nikt nawet nie dzwoni. Może być więc trudno... jednak trzeba być dobrej myśli ;) Poza tym, jest to pewien argument negocjacyjny - ciężko wytłumaczyć sprzedawcy, że powinien opuścić cenę, bo demografia, stopy procentowe itd. ;) Za to dużo łatwiej jest powiedzieć, że powinien opuścić, bo inaczej klient nie dostanie kredytu. </span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Załóżmy więc, że uda się uzyskać <b>12% zniżki</b> od aktualnej ceny ofertowej. Załóżmy też, że z racji faktu, iż nie lubimy kredytów, weźmiemy kredyt na najkrótszy możliwy okres oraz na najniższe możliwie <b>LTV (50%)</b>. Załóżmy dalej, że mamy 1 dziecko, więc przysługuje nam <b>15% dopłaty</b> - efekt będzie taki, że "ostateczna" cena mieszkania wyniesie trochę ponad <b>315 tys. zł</b> (z uwzględnieniem dopłaty). Mamy więc cenę <b>4.700 zł/m2</b> za nieźle wykończone, 3-pokojowe mieszkanie w Warszawie (o ile ten rejon można jeszcze uznać za Warszawę... ale znamy gorsze ;) Cena już nie tak bardzo odległa od uczciwej (koszt budowy czegoś takiego to aktualnie około 2.500 zł/m2 + cena działki).</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">No dobrze... czyli kupujemy ;) <b>LTV50%</b>, czyli potrzebujemy <b>180 tys. zł</b>. Tu się sprawa nieco komplikuje - wymagany wkład własny to 135 tys. zł (+ 45 tys. od podatników), ale do tego chcemy od razu dorzucić kolejne 45 tys., które wg nowego projektu możemy nadpłacić bez konsekwencji (założymy, że nie generuje to dodatkowych kosztów w postaci prowizji za wcześniejszą spłatę itd.). Ostatecznie wpłacamy więc <b>180 tys. zł z własnej kieszeni oraz 45 tys. zł z kieszeni podatników</b> - zostaje nam kredyt z <b>LTV35%</b>, czyli <b>135 tys. zł</b>, na <b>15 lat</b>, który musimy spłacać co najmniej przez 5. Pierwsza rata to <b>980 zł</b> (przyjęliśmy marżę 1.5% oraz aktualny WIBOR + 0.5 p.p. z racji możliwej podwyżki stóp procentowych do tego czasu), z czego odsetki to minimalnie powyżej <b>400 zł </b>(część kapitałowa raty nie ma oczywiście znaczenia, bo to nią "płacimy za mieszkanie"). Do kosztów odsetkowych kredytu dodajemy czynsz za mieszkanie (<b>600 zł</b>) i otrzymujemy łączne miesięczne koszty w wysokości <b>1000 zł</b>. Aktualnie za mieszkanie płacimy <b>2.000</b>, ale musimy z tego odjąć koszt wynajęcia garażu, którego w kupowanym mieszkaniu nie ma (<b>200 zł</b>). Ostatecznie więc na kupnie w ramach Mdm oszczędzamy (na pierwszy rzut oka) <b>800 zł</b> miesięcznie. No właśnie... na pierwszy rzut oka, bo nie uwzględniliśmy jednej ważnej rzeczy - kosztu kapitału wpłaconego jako wkład własny/nadpłatę kredytu. Wykorzystaliśmy do tego 180 tys. zł, co powoduje, że tracimy miesięcznie <b>500 zł</b>, które moglibyśmy uzyskać na lokacie bankowej (też zakładamy tu wzrost stóp procentowych o 0.5 p.p.). </span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Ostatecznie, nasz zysk na mieszkaniu "kupionym" w ramach Mdm względem tego, które teraz wynajmujemy, wynosi <b>300 zł</b> miesięcznie. Kwota może nie poraża, ale to zawsze do przodu ;) No... i jesteśmy na swoim ;)</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Teoretycznie więc wygląda, że kupno mieszkania z rynku wtórnego w ramach Mdm nie jest takim głupim pomysłem. Jest jednak kilka zagrożeń (o których za chwilę) oraz kilka problemów, co do których założyliśmy, że są do przeskoczenia:</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><b>1. Znaleźliśmy stosunkowo tanie mieszkanie</b> (bo okolica jest "tania"), które nam się podoba. Znalezienie czegoś, co miałoby szansę spełniać warunki Mdm, na największych rynkach w Polsce będzie (przynajmniej na razie) możliwe jedynie w miejscach, które nie uchodzą za zbytnio atrakcyjne (czyli w skrócie... na zadupiu ;) Na szczęście, my akurat takiego miejsca szukamy :)</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><b>2. Założyliśmy, że uda się nam "wytargować" 12% ceny mieszkania</b> - ponieważ cena i tak jest jedną z niższych w okolicy, to tak duży upust może być niemożliwy do uzyskania. Chociaż jeszcze trudniejszy byłby najpewniej do uzyskania 20-procentowy upust od droższego mieszkania.</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><b>3. Przyjęliśmy, że dysponujemy kwotą 180 tys. zł</b>, którą możemy przeznaczyć na zakup mieszkania - to może być największy problem, bo to 50% ceny, tymczasem nadal ponad połowa kredytów ma LTV większe niż 80% (pewnie najczęściej jest to górna aktualnie dopuszczalna granica, czyli 90%). W każdym przypadku, w którym wkład własny będzie niższy, rachunek wyjdzie mniej korzystnie dla kredytu w Mdm. Oczywiście to wszystko przy założeniu, że nasz kapitał, jeśli nie zostałby wpłacony na mieszkanie, leżałby w banku na lokacie (oprocentowanie lokaty będzie zawsze niższe niż kredytu). Jeśli nasz kapitał bylibyśmy w stanie zainwestować lepiej niż na procent, na który oprocentowany jest kredyt w Mdm, to lepiej byłoby oczywiście zwiększyć LTV.</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Podsumowując problemy... jeśli uda nam się znaleźć stosunkowo tanie mieszkanie i jeszcze obniżyć jego cenę (bo limity z racji mnożnika są jednak dosyć niskie jak na aktualne standardy cen ofertowych), to przy dużym wkładzie własnym uda nam się uzyskać sytuację korzystniejszą finansowo od wynajmu. To wszystko nie jest takie niemożliwe, więc całość wygląda kusząco... dlatego teraz możemy przejść do zagrożeń.</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Zagrożeń jest kilka:</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><b>1</b>. <b>Kredytu w Mdm nie można się tak łatwo pozbyć</b> - jak już pisaliśmy, rząd zamierza wprowadzić sankcje za wcześniejszą spłatę kredytu (o ile spłata kredytu po terminie wydaje się czymś, co powinno wywoływać sankcje, o tyle spłata przed terminem powinna być raczej popierana niż penalizowana - ale cóż... widocznie takie mamy czasy, że wszystko musi stać na głowie). Musimy więc spłacać nasz kredyt co najmniej przez 5 lat. W tym czasie nie możemy mieszkania sprzedać, ani wynająć... czyli nie dość, że jesteśmy "właścicielami mieszkania na kredyt" (czyli prawdziwym właścicielem jest bank), to jeszcze mamy mniejsze prawa niż typowy "właściciel na kredyt", który zawsze może mieszkanie wynająć, a nawet, przy spełnieniu określonych warunków, sprzedać. Jak widać, coś za coś - czy takie ograniczenia są warte 45 tys.? To zależy - jeśli ktoś nie planuje żadnych życiowych zmian przez kolejne 5 lat, to pewnie nie ma to znaczenia.</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><b>2</b>. <b>Stopy procentowe</b> - skoro nie możemy spłacić kredytu wcześniej, to narażamy się na ryzyko wzrostu stóp procentowych nawet wtedy, gdy będziemy mieli kwotę wystarczającą do spłaty kredytu. Nasze obliczenia, w których kredyt Mdm okazał się być korzystniejszy niż wynajem, bazowały na określonej wysokości raty (aktualny WIBOR + 0.5 p.p. + marża). Ponieważ w perspektywie dalszych 5 lat stopy procentowe mogą wzrosnąć dużo bardziej (wg FED nawet o 4 p. p.), to wtedy kredyt Mdm zrówna się cenowo z wynajmem (wzrost stóp procentowych o 1 p. p. spowoduje wzrost naszej raty o około 70 zł). Oczywiście można się niejako "zahedge'ować" na wzrost stóp - wystarczy mieć oszczędności zbliżone do kwoty kredytu - wtedy wzrost raty kredytu będzie niwelowany przez wzrost "zysku" na lokacie.</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><b>3.</b> <b>Cena mieszkania </b>- tu jest największy kłopot. Początkowa cena omawianego przez nas mieszkania jest dzięki dopłacie Mdm całkiem niezła (jak na obecne warunki), co oczywiście nie znaczy, że nie spadnie. Mieszkanie w momencie kupna będzie miało dokładnie wartość rynkową (mimo że wydaje się być stosunkowo "tanie", to właśnie dokonywana transakcja pokaże jego realną wartość rynkową). W momencie, w którym Mdm się zakończy (rok 2018), cena mieszkania niejako z automatu spadnie (co jest oczywiście skrótem myślowym). Pozostaje pytanie, czy cena będzie spadać szybciej niż wynosi nasz "zysk" względem wynajmu. Ponieważ na starcie wyniesie on 300 zł miesięcznie, to spadek ceny mieszkania w ciągu roku już o 1% zniweluje wszystkie nasze korzyści.</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><b>4.</b> <b>Mobilność itd.</b> - jak już wspominaliśmy, "posiadanie" mieszkania w kredycie Mdm niesie za sobą pewne ograniczenia w dysponowaniu nim. Jeśli ktoś zechce się przeprowadzić, to będzie to trudne w ciągu kolejnych 5 lat. Pozostają oczywiście wszystkie zalety "posiadania" mieszkania, od tych najbardziej przyziemnych (można sobie wbijać w ścianę dowolną liczbę mitycznych gwoździ ;) po te nieco bardziej strategiczne (użycie oszczędności w charakterze wysokiego wkładu własnego uniemożliwia ich "cypryzację") aż po panujące w Polsce przekonanie, że posiadacz mieszkania jest człowiekiem "wolnym" (kiedy jest pewnie raczej odwrotnie). Pozostają także wszystkie wady, które wielokrotnie były na tym blogu omawiane (remonty, ubezpieczenia, mniejsza elastyczność, przywiązanie do miejsca itd.)</span><br />
<br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Zgodnie z zapowiedzią, na koniec wnioski, których właściwie nie ma. Na pewno <b>w Mdm zajdą rewolucyjne zmiany</b>, które z pewnością sprawią, że liczba zaciąganych w programie kredytów wzrośnie. O ile zwiększenie dopłat dla rodzin z większą liczbą dzieci nie będzie miało wielkiego znaczenia (przynajmniej, jeśli chodzi o liczbę tych rodzin, bo 120 tys. dopłaty dla rodziny z trójką dzieci będzie miało dla tej konkretnej rodziny spore znaczenie ;) o tyle wprowadzenie rynku wtórnego spowoduje zwiększenie (pewnie nawet znaczne) zainteresowania programem. Deweloperzy w końcu napotkają na realną konkurencję, bo szanse zostaną (prawie) wyrównane. Najpewniej przeszkodą nie będzie mniejszy mnożnik na rynku wtórnym (0.9 względem 1.1), bo nawet w końcówce Rns, gdzie było podobnie, rynek wtórny i tak był w przewadze:</span><br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjRtUe9ShkBed4Cx5Eym8YzwlKB5FxM87KONtX7I_n6kLOCZgbKYFBRc3JnPahUpdIev3OEnpFtkR4xJltsv6c9KGxvBKGGR9JS1i2Wznj7zfU6vJ4VSExiBgDUsm1jTg0H3lrk7hhcHAo/s1600/rns.PNG" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="282" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjRtUe9ShkBed4Cx5Eym8YzwlKB5FxM87KONtX7I_n6kLOCZgbKYFBRc3JnPahUpdIev3OEnpFtkR4xJltsv6c9KGxvBKGGR9JS1i2Wznj7zfU6vJ4VSExiBgDUsm1jTg0H3lrk7hhcHAo/s640/rns.PNG" width="640" /></a></div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Ze względu na fakt, że w największych miastach limity dość znacznie odbiegają od średnich cen transakcyjnych, wprowadzenie Mdm będzie działało w kierunku spadków cen. Być może najważniejszym aspektem będzie po prostu pokazanie sprzedawcom, jakie ceny uznaje się aktualnie za "preferowane" - może to sprawi, że ci, którzy wystawiają oferty rodem z 2008 roku, wreszcie zejdą na ziemię.</span><br />
<br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">A patrząc na wszystko z praktycznego punktu widzenia... dzięki wprowadzeniu Mdm na rynku wtórnym pojawia się pokusa, żeby zastanowić się na poważnie nad "zakupem mieszkania na kredyt". Jeśli posiada się wysoki wkład własny i znajdzie się w miarę "tanie" mieszkanie, to można nawet "zaoszczędzić" względem wynajmu. Pozostaje się jedynie pogodzić z ograniczeniami w rozporządzaniu takim mieszkaniem (brak możliwości sprzedaży, czy wynajmu) oraz z faktem, że spadek ceny takiego mieszkania o 1% rocznie sprawi, że cała korzyść weźmie w łeb ;)</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">A w następnym wpisie o tym, że niektórzy zamiast pchać się w ramiona rządowych programów "pomocowych", starają się z nich wypisać...</span>W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com53tag:blogger.com,1999:blog-4485289427863532683.post-34196729324759796952015-06-13T20:46:00.002+02:002015-07-09T19:21:37.762+02:00Co zrobić z kredytem we frankach?<div dir="ltr">
Trochę ostatnio przycichła sprawa kredytów frankowych (chociaż chłopaki nadal dzielnie protestują to tu, to tam), jednak nie zmienia to faktu, że pozostanie ona z nami jeszcze przez długi czas (na pewno rzecz pojawi się przy okazji kolejnej kampanii wyborczej, która już się właściwie rozpoczęła). </div>
<div dir="ltr">
<br /></div>
<div dir="ltr">
Dostaliśmy list od czytelnika z pytaniem, co zrobić z kredytem frankowym, zaciągniętym na tzw. "górce", czyli w latach 2007-2008. Często dywagujemy o tym, że kupno mieszkania w szczycie bańki to był słaby pomysł (mimo że nieruchomości nigdy nie tanieją ;) a "kupno na kredyt frankowy" to był pomysł jeszcze gorszy. Jakby jednak nie było, jakieś 540 tys. osób jest aktualnie "posiadaczami" kredytu we frankach - znakomita większość z nich zaciągnęła go przy bardzo niekorzystnym kursie (< 2.50 PLN za CHF), bardzo duża część także przy niekorzystnej cenie mieszkania. No i coś z tym fantem trzeba zrobić. Dziś przyjrzymy się praktycznemu przykładowi kredytu frankowego i zobaczymy, co byśmy z nim aktualnie zrobili, gdybyśmy byli jego (nie)szczęśliwymi "posiadaczami".<br />
</div>
<a name='more'></a><br />
<div dir="ltr">
Michał opisał nam swoją sytuację i kredyt bardzo dokładnie, więc na początek podstawowe fakty:</div>
<div dir="ltr">
</div>
<div dir="ltr">
</div>
<div dir="ltr">
<br /></div>
<div dir="ltr">
"Wziąłem kredyt około 2007 czyli na górce. Obecnie mieszkanie jest wynajmowane (znajomym pracującym).</div>
<div dir="ltr">
<br />
Trochę danych:<br />
a) kredyt w BOŚ z marżą <b>1,56%</b>, wysokość kredytu: <b>255 tys. PLN</b>, wkład własny: <b>10 tys. PLN</b>.<br />
b) liczba rat do spłacenia <b>263</b> (około 23 lata), aktualna rata to <b>368 CHF</b> (1470 PLN) - spadek względem maja z 411 CHF (1650 PLN, wpływ ujemnego LIBORu)<br />
c) kapitał do spłacenia: <b>91 tys. CHF</b> (364 tys. PLN)<br />
d) mieszkanie <b>42m2, dwa osobne pokoje</b> w mieście <b>Kraków</b>. Cena zakupu: <b>265 tys. PLN</b>. Dodatkowe koszty: 10 tys. PLN przy wypłacie ostatniej transzy kredytu (wynik wzrostu kursu) oraz koszt wykończenia mieszkania <br />
e) jego głównym atutem jest bliskość i dobry dojazd do centrum (10min),
liczny transport, bliskość nowych biurowców korporacji, piękna
lokalizacja nad dużym stawem, widok z okna jak na wakacjach </div>
<div dir="ltr">
f) szacunkowa kwota po której sprzedałbym to około <b>270-285 tys</b>. <b>PLN</b><br />
g) brak własnego miejsca parkingowego w podziemiach, miejsca pod blokiem<br />
h) blok ogrodzony, dzielnica rozwijająca się</div>
<div dir="ltr">
i) mieszkanie jest <b>wynajmowane</b> znajomym, dzięki czemu jest pełne "obłożenie" - "zysk na czysto" <b>1000 PLN miesięcznie</b>.</div>
<div dir="ltr">
<br /></div>
<div dir="ltr">
Znalazłem informacje że średnie stopy w Szwajcarii za ostatnie 15 lat to ok. 1,65% a najwyższe skokowo 2,7%."</div>
<div dir="ltr">
<br />
A teraz nasza odpowiedź:</div>
<div dir="ltr">
<br /></div>
<div dir="ltr">
"Na pewno nie jest tak, że bez większego zastanowienia doradzalibyśmy pozbyć się mieszkania. Ale może po kolei.<span class="im"><br /><br />a) kredyt w BOŚ z marżą 1,56%.</span></div>
<div dir="ltr">
<br /></div>
<div dir="ltr">
<span class="im"></span>Marża
całkiem niezła, chociaż jak na standardy frankowe to bywały lepsze (z tym, że bardziej w 2008 roku niż 2007). Tak, czy inaczej, w tej
chwili bardzo trudna do uzyskania (jeśli w ogóle możliwa). Do tego czas zaciągnięcia kredytu też nie taki zupełnie najgorszy - kredyt wzięty o rok później byłby znacznie "gorszy" (niższy kurs franka).<span class="im"> Początkowe LTV wysokie (ponad 95%), ale to jeszcze nie tragedia, bo bywały przecież i 130%.<br /><br />b) liczba rat do spłacenia 263 (około 23 lata), aktualna rata: 368 CHF.</span></div>
<div dir="ltr">
<span class="im"><br /></span>23 lata - sporo jeszcze spłacania zostało, więc sprawa mieszkania/kredytu stanowi i stanowić będzie jeszcze długo realne zagrożenie.</div>
<div dir="ltr">
<span class="im">Ujemne stopy to ewenement, jednak dla kredytobiorców całkiem przyjemny -
dziwi nas tylko wielkie halo, jakie robią z tego banki. Skoro w umowie
jest napisane LIBOR+marża, to dlaczego uwzględnienie ujemnego LIBORu
jest przedstawiane w mediach głównego nurtu jako wielka "łaska" banków
względem kredytobiorców?</span></div>
<div dir="ltr">
<span class="im"><br />c) kapitał do spłacenia: 91 tys CHF.</span></div>
<div dir="ltr">
<span class="im"><br /></span>Sporo, ale, jak już pisaliśmy, mogło być jeszcze
gorzej, gdybyś zaciągnął kredyt rok później.<span class="im"><br /><br />d) mieszkanie 42m kwa. w tym dwa osobne pokoje w mieście Kraków.</span></div>
<div dir="ltr">
<span class="im"><br /></span>Dwa
osobne pokoje to wg nas zdecydowanie lepsza opcja niż pokój plus
salono-kuchnia (zwłaszcza, jak się chce mieszkanie wynajmować).<span class="im"><br /><br />e) jego głównym atutem jest bliskość i dobry dojazd do centrum</span></div>
<div dir="ltr">
<span class="im"><br /></span>Chciałoby
się zażartować za Bartkiem T., że dobre lokalizacje nigdy nie tanieją... ale,
po pierwsze, my tu na poważnie, a po drugie, na pewno wiesz, że to
nieprawda.<span class="im"><br /><br />f) szacunkowa kwota po której sprzedałbym to około 270-285 tys.</span></div>
<div dir="ltr">
<span class="im"><br /></span>Tu jest pytanie, jak ustaliłeś
potencjalną wartość tego mieszkania (bo w zależności od podejścia -
optymistycznego/pesymistycznego - może tu być spora rozbieżność). Zakładamy
jednak, że szacunek jest prawidłowy.<span class="im"><br /><br />g) brak własnego miejsca parkingowego w podziemiach.</span></div>
<div dir="ltr">
<span class="im"><br /></span>To raczej nie
jest specjalna wada - zwłaszcza, jak mieszkanie wynajmujesz. Wynajmujący
(przynajmniej te małe mieszkania) najczęściej nie mają samochodu (bo
oszczędzają na mieszkanie?) lub mają taki, który i tak często parkuje
pod blokiem.<span class="im"><br /><br />h) blok ogrodzony, dzielnica rozwijająca się</span></div>
<div dir="ltr">
<span class="im"><br /></span>Okolica
nie ma wg nas specjalnego znaczenia na przyszłość, bo już teraz ma
odzwierciedlenie w cenie (zakładamy, że w pobliżu nie powstanie żadne
metro, czy inny "przełomowy", niekoniecznie pozytywny, element
infrastruktury).</div>
<div dir="ltr">
Poza tym, Kraków jest nam zupełnie obcy :) Byliśmy
tam chyba tylko 2 razy, przejazdem (w drodze do Zakopanego i z powrotem
;) Widok z okna rzeczywiście jest fajny (zwłaszcza, jak na dzisiejsze
standardy maksymalizacji PUM), ale obstawiamy, że "wartość" okolicy jest
już w cenie mieszkania. Ponieważ nie jesteśmy zwolennikami tezy, że "dobre
lokalizacje utrzymają wartość, albo przynajmniej mniej spadną", to
kwestia atrakcyjności okolicy nie ma w naszych rozważaniach znaczenia (o
ile, jak pisaliśmy, ta okolica nie ma w planach mocno się zmienić). Naszym zdaniem ceny
rosną/spadają proporcjonalnie i dobre/złe miejsca rosną/spadają
procentowo mniej więcej o tyle samo. Zresztą... to chyba nawet widać
trochę w Twoim przypadku. Skoro mieszkanie kosztowało 265 tys. i pewnie
dołożyłeś na wykończenie do 300, a teraz cena wynosi 10% mniej, to jest
to mniej więcej tyle, ile, średnio rzecz biorąc, spadły ceny
(transakcyjne) w Krakowie od tamtego czasu.</div>
<div dir="ltr">
</div>
<div dir="ltr">
</div>
<div dir="ltr">
i) mieszkanie jest wynajmowane znajomym.</div>
<div dir="ltr">
<br /></div>
<div dir="ltr">
Wynajmowanie mieszkania znajomej osobie zawsze uważaliśmy za bardzo dobre
posunięcie - obie strony odnoszą z tego korzyść. Najemca często płaci mniej, a
wynajmujący jest w pełni bezpieczny, co nawet trudno przeliczyć na
pieniądze (do tego dochodzi jeszcze wspomniana przez Ciebie stabilność
sytuacji w postaci pełnego "obłożenia").<br />
<br />
A teraz może nieco szerzej... z tymi stopami w Szwajcarii, to hmm... spójrz na wykres, który już kiedyś prezentowaliśmy:</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgSbmOSFidFS3cKw7v3VRtn4Ul5htfOx6XbVMic8Uc-0UuGuwUZgzButprb7U0Hsb70Zjdyl_pP2Zu3_3kWFLoQFGW-ydbHCScSRoZc6XyIJF9CWd5Yd7jfvXSmjjkjUUZqRpvsmtjlpdg/s1600/libor+3m+d%25C5%2582ugi.PNG" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="256" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgSbmOSFidFS3cKw7v3VRtn4Ul5htfOx6XbVMic8Uc-0UuGuwUZgzButprb7U0Hsb70Zjdyl_pP2Zu3_3kWFLoQFGW-ydbHCScSRoZc6XyIJF9CWd5Yd7jfvXSmjjkjUUZqRpvsmtjlpdg/s320/libor+3m+d%25C5%2582ugi.PNG" width="320" /></a></div>
<div dir="ltr">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEggeZtj4fH2qTFLSswTpQu8uTZ-mqVVcNubRk8pAMJj-QgHetZWvIGlyGjMTBivT-aj4_VdBiqXFj6WwePXR6sckC74wNZBt00fllm_bmCKF29L-LrESrrrqRiV44EscL-KCHgHCAHaYtk/s1600/fed.PNG" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"></a><br />
<br />
Na początku lat 90-tych LIBOR CHF był nawet w okolicach 10%. Warto patrzeć też na dane z USA:<br />
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEggeZtj4fH2qTFLSswTpQu8uTZ-mqVVcNubRk8pAMJj-QgHetZWvIGlyGjMTBivT-aj4_VdBiqXFj6WwePXR6sckC74wNZBt00fllm_bmCKF29L-LrESrrrqRiV44EscL-KCHgHCAHaYtk/s1600/fed.PNG" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEggeZtj4fH2qTFLSswTpQu8uTZ-mqVVcNubRk8pAMJj-QgHetZWvIGlyGjMTBivT-aj4_VdBiqXFj6WwePXR6sckC74wNZBt00fllm_bmCKF29L-LrESrrrqRiV44EscL-KCHgHCAHaYtk/s1600/fed.PNG" /></a></div>
<div dir="ltr">
<br />
Obstawialibyśmy,
że stopy nie mają żadnego ograniczenia (kiedyś nam się zdawało, że mają
ograniczenie z dołu i to jest 0%, ale jak widać, to nie była prawda ;)<br />
<br />
Na
początek uwagi strategiczne. Czy wzrosną stopy (i jak bardzo), tego nie
wiadomo, ale FED zapowiada pierwsze podwyżki w tym roku, docelowo ma to
być około 4% w roku 2017+ (czyli taka amerykańska "norma"). W
Szwajcarii będzie pewnie podobnie (trochę mniej), bo to są podobne rynki (mimo że w
Szwajcarii jest w tej chwili większa bańka). Szwajcarzy już raz
przejechali się na tego typu bańce (końcówka lat 80-tych) - pewnie
dobrze wiedzą, czym grozi zbyt długi okres ultra niskich stóp, więc mogą
na to zareagować bardzo zdecydowanie (tak, jak to zrobili z powiązaniem
franka do euro). To są wszystko jednak przypuszczenia... dużo więcej
można chyba powiedzieć o kursie franka. W naszej ocenie nie ma żadnych
szans, żeby on zauważalnie (a nawet jakkolwiek) spadł w dłuższej
perspektywie względem PLN. Nasz kraj niestety na poważnie zmierza do
bankructwa (demografia rozsadzi ZUS), a kolejne (w praktyce te same)
ekipy rządzące tylko nas w tym przekonaniu utwierdzają. Jeśli by chcieć
liczyć, że uda się odrobić stratę na kursie franka, to my byśmy na to nie
liczyli - już prędzej powtórzymy schemat rodem z Rosji/Ukrainy, czyli
gwałtowne załamanie kursu naszej waluty po wystąpieniu problemów
budżetowych (pamiętajmy, że PLN znaczy coś jedynie w Polsce - w skali
globu, a nawet kontynentu, to jest zwyczajnie waluta śmieciowa). </div>
<div dir="ltr">
<br /></div>
<div dir="ltr">
Optymistycznie nie nastraja wykres CHF/PLN w długiej perspektywie:</div>
<div dir="ltr">
</div>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjWRYNdPDosNNHO5izGIiNuu3OLAMwwYmi7ObPKV0dHzO4gmrDeF5Wv1g57HSEtRkE5k0xwBRUwoWVXt_JvYptErLYmx0gtw7i9OBuK-BYFvsIwRJs1pAz6XQHcg-jq2UVCvlLgkOd4M1w/s1600/Zaznaczenie_009.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjWRYNdPDosNNHO5izGIiNuu3OLAMwwYmi7ObPKV0dHzO4gmrDeF5Wv1g57HSEtRkE5k0xwBRUwoWVXt_JvYptErLYmx0gtw7i9OBuK-BYFvsIwRJs1pAz6XQHcg-jq2UVCvlLgkOd4M1w/s1600/Zaznaczenie_009.png" /></a></div>
<div dir="ltr">
</div>
<div dir="ltr">
<br />
Mamy tu pięknie widoczne efekty hiperinflacji z końca lat 80-tych, ale nawet i bez tego (od początku lat 90-tych), sprawa wygląda co najmniej słabo. Ostatnie 15 lat to już trochę lepszy obraz, ale nadal nie jest on optymistyczny:</div>
<div dir="ltr">
<br /></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiSft0ocnoUBjaYCMJ91Gy9dSSi4wZ1fJG_fBjHw-EaKnmZPMVuC6oOFlggbdkHhEO72cBC1o419qfNcHHnU5JgmJLcLb5GZ6IYNz-BDrCvTTsVUqWGEAzXTABrXnvaEEB8rNkLDTDyi1c/s1600/Zaznaczenie_010.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiSft0ocnoUBjaYCMJ91Gy9dSSi4wZ1fJG_fBjHw-EaKnmZPMVuC6oOFlggbdkHhEO72cBC1o419qfNcHHnU5JgmJLcLb5GZ6IYNz-BDrCvTTsVUqWGEAzXTABrXnvaEEB8rNkLDTDyi1c/s1600/Zaznaczenie_010.png" /></a></div>
<div dir="ltr">
<br /></div>
<div dir="ltr">
Co gorsza, frank szwajcarski jest "mocną" waluta nie tylko na tle naszej śmieciowej złotówki, bo wykres względem dolara wygląda tak:</div>
<div dir="ltr">
<br /></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgI6DhHzP2aX-9hyphenhyphenlGujW_WaoKUxVjSfUH4VYa1uouOuHW4Xna88punhvoj_MsTFOZIcvUtsjzF62LOMjaJyBixiJH3oBwgyNUsxfmu5Oy2oi6kcQuhEDz6p_dhvtoLg6gwL2hKtAOaSUU/s1600/Zaznaczenie_011.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgI6DhHzP2aX-9hyphenhyphenlGujW_WaoKUxVjSfUH4VYa1uouOuHW4Xna88punhvoj_MsTFOZIcvUtsjzF62LOMjaJyBixiJH3oBwgyNUsxfmu5Oy2oi6kcQuhEDz6p_dhvtoLg6gwL2hKtAOaSUU/s1600/Zaznaczenie_011.png" /></a></div>
<div dir="ltr">
<br /></div>
<div dir="ltr">
W ciągu 30 lat spadek wartości w sumie całkiem "silnej" waluty, jaką jest USD, wyniósł mniej więcej 2/3 (czyli frank podrożał względem dolara 3-krotnie!).</div>
<div dir="ltr">
Patrząc na to wszystko naprawdę trudno się spodziewać, żeby kurs CHF miał kiedyś jakoś poważnie spaść (a pamiętajmy, że aby nadrobić aktualne "straty", musiałby stracić połowę swojej wartości względem PLN).</div>
<div dir="ltr">
<br /></div>
<div dir="ltr">
Cena
mieszkania - nasze zdanie na ten temat znasz. Na razie, póki kredyt jest
super "tani", spadki się zatrzymały (znaczny udział ma w tym Rns/Mdm i
to, że wielu właścicieli nie ma, w przeciwieństwie do Ciebie, żadnej
wiedzy o rynku i nawet się tym nie interesuje). Jak tylko stopy wzrosną
(to nawet nie musi być jakiś spektakularny wzrost), akcja kredytowa
jeszcze spadnie, a w telewizji zaczną trąbić o nabitych w tanie kredyty
(tak, jak to aktualnie jest o frankach). Zaczną się niespłacane kredyty i
licytacje na większą skalę, sprawa nabierze medialnego rozgłosu i wtedy
spadki przyspieszą. W perspektywie czasu trwania Twojego kredytu wydaje
się to być nieuniknione.</div>
<div>
Szybciej zaczną spadać ceny
najmu, bo liczba studentów dramatycznie spada (wynik demografii) - na
tym rynku liczą się 20-, max 30-latkowie i w tych rocznikach widać już
solidne spadki liczebności. To się przełoży na rynek najmu i warto to uwzględnić,
skoro Ty mieszkanie wynajmujesz.</div>
<div>
<br /></div>
Podsumowując w
tym miejscu... są 4 podstawowe kwestie, z których właściwie wszystkie
grają na Twoją "niekorzyść" (potem będzie o 2, która mogą być dla Ciebie
korzystne):<br />
<b>1. Stopy procentowe</b> - są już super nisko. Trudno
powiedzieć, czy mogą być jeszcze niżej (nic na to nie wskazuje), za to
mają spory potencjał wzrostowy.<br />
<b>2. Kurs franka</b> - jest "niekorzystny", ale w naszej ocenie może być już tylko "bardziej niekorzystny".<br />
<b>3.
Cena mieszkania</b> - abstrakcyjne ceny niewiele spadły, a one kiedyś muszą
spaść do normalnych poziomów (jeśli czytałeś więcej wpisów, to wiesz, o
co nam chodzi - relacja ceny do zarobków, kosztów budowy, ceny najmu + w
Polsce "niekorzystny" bonus demograficzny).<br />
<b>4. Cena najmu</b> -
najem dla przeciętnego Polaka jest bardzo drogi, a dla właściciela
(zwłaszcza mieszkania kupionego w szczycie bumu) to też żaden interes.
Pechowo, najemcom się raczej poprawi, a właścicielowi, siłą rzeczy, się
pogorszy.<br />
<br />
Z rzeczy, które mogą być na Twoją korzyść:<br />
<b>1.
Przewalutowanie kredytów</b> po kursie z dnia zaciągnięcia - wątpimy, żeby
taki pomysł kiedykolwiek przeszedł (bo oznacza ogromne straty banków), ale jednak
zapowiadał coś takiego prezydent elekt ;) Kredyty i tak zostaną
przewalutowane, ale raczej nie w tej formie... jakby jednak nie było,
nie będzie to po aktualnym kursie, bo który z kredytobiorców by na to
poszedł? Dlatego warto pamiętać, że ktoś (podatnicy? banki?) w końcu
takim kredytobiorcom "pomoże".<br />
<b>2. Wysoka inflacja</b> - mogłaby
potencjalnie "uratować" ceny mieszkań, ale tylko wtedy, kiedy byłaby
znacznie wyższa niż stopy procentowe (do tego stopy musiałyby tylko
minimalnie wzrosnąć, bo jak wzrosną nawet mniej niż inflacja, ale
zauważalnie, to i tak kredytobiorcy będą załatwieni). No i najpewniej
takie zjawisko najpierw sprowadziłoby ceny w dół, żeby je ewentualnie
potem szybko podnieść z powrotem (oczywiście tylko w ujęciu nominalnym,
bo w relacji do dochodów to wydaje się być niemożliwe).<br />
<br />
Co w
takim razie powinieneś zrobić z mieszkaniem? Hmm... łatwo się to
wszystko pisze, kiedy rzecz jest dosyć "teoretyczna", a przy okazji
"optymistyczna" (z punktu widzenia potencjalnych kupujących). Gdybyśmy
mieli takie mieszkanie, to... nigdy się nad tym poważnie nie
zastanawialiśmy, bo od kiedy zaczęliśmy się interesować tą tematyką
(początki 2008), kupno i kredyt zawsze nas odrzucały.<br />
To jest
trochę kwestia Twojej zamożności - jeśli dla Ciebie strata na poziomie 80-100 tys. PLN (plus to, co spłaciłeś, minus to, co zarobiłeś na
wynajmie) to nie jest jakiś wielki problem, można by po prosty "wyjść z
inwestycji", ograniczając straty. Jeśli to jest problem, to gorzej...
bo ten problem może się jeszcze znacznie powiększyć. To jest tak
naprawdę problem psychologiczny - jak się patrzy z boku, to siła
argumentów za pozbyciem się mieszkania jest w znacznej przewadze. Ale
jak się ma stracić spore pieniądze (i poniekąd przyznać się do "błędu"),
to rzecz ma się zgoła inaczej. Jak sprzedasz, przypieczętujesz stratę -
jak nie sprzedasz, to możesz mieć nadzieję, że to, co napisaliśmy, się
nie wydarzy, a będzie jakoś inaczej (może upadek całego systemu
finansowego i ogólne umorzenie długu? Chociaż to tak naprawdę miałoby
dla wszystkich dużo gorsze konsekwencje niż jakaś tam strata na
kredycie).<br />
<br />
<div>
Na pewno odradzalibyśmy przewalutowanie w tej chwili na PLN
- nie dość, że z miejsca zafiksujesz stratę, to jeszcze rata Ci sporo
wzrośnie. Póki stopy w Szwajcarii są ujemne, a złotówka nie spada/frank
nie rośnie (co miał wzrosnąć po zerwaniu pegu do euro, to już wzrósł),
to trzeba korzystać z kredytu, który jest oprocentowany w Twoim
przypadku gdzieś w okolicach 0.5%. Dopóki nie będzie większych ruchów na
stopach, dopóty niewiele się zmieni (w kursach walut i w cenach
mieszkań). Do tego momentu radzilibyśmy niczego nie robić, tylko korzystać z
"darmowego" kredytu (niespecjalnie też warto cokolwiek
nadpłacać... lepiej "rezerwę" wrzucić nawet na lokatę 2+ procent). Jak Polska
zacznie mieć kłopoty, to trudno będzie to przegapić (poza tym kurs PLN
nie spadnie z dnia na dzień).</div>
<div>
Podsumowując... trudno nam coś jednoznacznie doradzić, bo podstawa takiego "doradztwa" to nasze
próby przewidywania przyszłości, które mogą okazać się mocno nietrafione
(mimo że wyglądają sensownie). Patrząc możliwie obiektywnie... na razie byśmy nic nie robili (cena mieszkania specjalnie nie spada, ktoś je od
Ciebie wynajmuje po rozsądnej cenie, kredyt jest darmowy i się
już teraz zmniejsza, a nie zwiększa - zawirowanie kursu po wyborach
prezydenckich było raczej chwilowe). Poczekalibyśmy do momentu, aż stopy na poważnie
zaczną rosnąć (między wzrostem stóp w USA/Szwajcarii a przełożeniem tego
na polskie stopy i polski rynek mieszkaniowy, minie tyle czasu, że na
pewno zdążysz podjąć decyzję na spokojnie). Może do tego czasu uda się
też wymusić na bankach jakąś formę przewalutowania, która pozwoli
zmniejszyć Twoją stratę (miejmy nadzieję, że nie kosztem podatników ;)</div>
Ufamy, że odrobinę Ci pomogliśmy i że niczego nie doradziliśmy, bo nie
chcielibyśmy brać odpowiedzialności za poważne decyzje, mając za argumenty
tylko swoje przypuszczenia."<br />
<div dir="ltr">
<br /></div>
<div dir="ltr">
Opisany powyżej przypadek to kredyt poniekąd "inwestycyjny" - gorzej mają ci, którzy w swoim "frankowym" mieszkaniu mieszkają. Pół biedy, jeśli mają możliwości finansowe, aby kredy spłacić w dowolnym momencie (co się pewnie zdarza raczej rzadko) - wtedy mogą po prostu zrobić to w momencie, w którym "inwestorowi" sugerujemy sprzedaż mieszkania. Nadpłacanie kredytu w tym momencie jest zupełnie pozbawione sensu - kredyt jest praktycznie darmowy (ujemny LIBOR + z reguły bardzo niska marża), a kurs franka stabilny. Jeśli ktoś ma nadwyżkę finansową, to lepiej ją zainwestować w cokolwiek, co przynosi jakieś zyski (jak ktoś ufa bankom, to może być nawet zwykła lokata). Dopóki kredyt frankowy jest oprocentowany prawie na 0, a kwota do spłaty nie rośnie, dopóty posiadacz takiego kredytu oraz nadwyżki finansowej jest w całkiem komfortowej sytuacji. <br />
Jeśli ktoś jednak nie może spłacić kredytu frankowego za "własne" mieszkanie (a patrząc na dane KNF takich osób jest przytłaczająca większość), to ma niestety spory problem. Opisane perspektywy dla kursu franka w dłuższej perspektywie zdecydowanie nie nastrajają optymistycznie. Podobnie jest z perspektywą wysokości stóp procentowych. Do tego jeszcze "planowane" spadki cen mieszkań, a więc i wartości zabezpieczenia. </div>
<div dir="ltr">
<br />
Co można więc zrobić w takim układzie? Hmm... można np. skorzystać z możliwości "przeprowadzki z frankiem", którą zaczął niedawno lansować ZBP jako panaceum na sytuację tych, którzy chcieliby się przeprowadzić do większego mieszkania, ale nie mogą się "pozbyć" aktualnego, bo wysokość kredytu przekracza wartość mieszkania (LTV > 100%). Jak każdy bankowy pomysł "pomocy" klientom, ten także wydaje się być z miejsca podejrzany (pamiętajmy, że dotychczasowe propozycje pomocy składane przez banki miały w głównej mierze zabezpieczyć interes właśnie banków). Z punktu widzenia banku, to wręcz dziwnym jest, że tego rodzaju propozycja pojawia się dopiero teraz. W końcu przeniesienie kredytu na droższe mieszkanie jest dla banku korzystne, bo poprawia się zabezpieczenie (miejsce tańszego mieszkania zajmuje droższe, czyli spada LTV). Efekt jest taki, że w razie problemów ze spłatą łatwiej jest klienta zwindykować (nie to, żeby miało to jakieś wielkie praktyczne znaczenie, wszak klient i tak odpowiada całym swoim majątkiem, jednak dużo łatwiej jest odzyskać kredyt z licytacji mieszkania niż ścigać klienta za pomocą komornika, czy sprzedawać kredyt z odpowiednim dyskontem jakiemuś Krukowi). Sprawa nabiera jeszcze większego znaczenia po stwierdzeniu niekonstytucyjności BTE - bankom będzie teraz trudniej ścigać klientów. Jeśli doda się do tego ustawę o upadłości konsumenckiej, to z punktu widzenia banku o wiele lepiej jest, kiedy zabezpieczenie kredytu jest wyższe - chociażby dlatego, że klientowi jest zwyczajnie "bardziej smutno", kiedy musi pozbyć się swojego droższego mieszkania (zamiast tańszego) i pomysły o ewentualnym bankructwie przychodzą mu na myśl z większym wysiłkiem. </div>
<div dir="ltr">
<br />
Natomiast dla klienta tego rodzaju zamiana nie jest już taka korzystna. Samo przeniesienie kredytu nie byłoby złe, tylko oczywiście nie o to w tym pomyśle chodzi - wszak nie da się po prostu przenieść kredytu z tańszego mieszkania na droższe - żeby tego dokonać, trzeba przecież "kupić" to droższe i sprzedać tańsze, czyli dołożyć do biznesu kolejne pieniądze. Pieniądze te mogą się okazać stracone, jeśli za jakiś czas okaże się, że nasz frankowy kredyt jest jednak niespłacalny wskutek wzrostu kursu franka lub wzrostu stóp procentowych w Szwajcarii. Jeśli tego rodzaju sytuacja zdarzy się na tańszym mieszkaniu, to można mieć nadzieję, że do tego czasu wejdzie w życie ograniczenie roszczeń kredytowych maksymalnie do wysokości wartości mieszkania. Ewentualnie można spróbować zbankrutować, zawczasu "trwoniąc" nadwyżki na jakieś rozdawnictwo dla rodziny itd. ;) Możliwości jest kilka, a najgorszą wydaje się być "angażowanie" w kredyt frankowy jeszcze większej ilości pieniędzy. Pamiętajmy, że, jeśli bank coś proponuje, to jest to dla niego korzystne. A jeśli coś jest korzystne dla banku, to prawie na pewno będzie niekorzystne dla klienta.</div>
<div dir="ltr">
<br /></div>
<div dir="ltr">
Niestety najliczniejsza grupa frankowców to ta, która mieszka w zakredytowanym mieszkaniu i zasadniczo nie ma nadwyżek finansowych. W takim przypadku pozostaje jedynie liczyć na jakąś formę pomocy/przewalutowania od podatników (od banków dobrowolnej pomocy byśmy się nie spodziewali) i mieć nadzieję, że nastąpi ona zanim Szwajcarzy podniosą stopy procentowe. Problem polega na tym, że aby taka "pomoc" się pojawiła, najpierw muszą pojawić się poważne problemy w spłacie i sprawa znowu musi nabrać charakteru medialnego. Tym, którzy będą "forpocztą" tych problemów, nic to już niestety nie pomoże.</div>
<div dir="ltr">
<br /></div>
<div dir="ltr">
Podsumowując... jeśli ktoś "zainwestował" w mieszkanie z wykorzystaniem kredytu frankowego, to na razie niespecjalnie warto cokolwiek robić. Kredyt jest praktycznie darmowy, kurs się ustabilizował, mieszkanie się pewnie wynajmuje, więc dramatu nie ma (poza tym, co już się na całym zamieszaniu straciło). Z inwestycji warto wyjść dopiero wtedy, kiedy warunki "zewnętrzne" się zmienią. Jeśli wzrosną stopy, co pociągnie za sobą być może także umocnienie franka, to trzeba będzie reagować szybko - spróbować sprzedać mieszkanie i spłacić kredyt. Poniesie się straty, ale z czasem te straty byłyby coraz większe.<br />
Jeśli ktoś mieszka w zakredytowanym mieszkaniu i ma wystarczające nadwyżki finansowe, to sytuacja jest dokładnie taka sama - na razie nawet trzymanie pieniędzy na lokacie w PLN jest korzystniejsze niż nadpłacanie kredytu w CHF. <br />
Jeśli natomiast ktoś mieszka w zakredytowanym mieszkaniu i nie ma nadziei na wcześniejszą spłatę, to... pozostaje mu chyba tylko głosowanie na "Nowoczesną PO", której szef, Ryszard Petru, w 2009 roku mówił tak (frank był wtedy po 2.90):</div>
<div dir="ltr">
<br />
"Jeżeli nie będzie jakiejś mega katastrofy, typu upadek Ukrainy, to jest
duża szansa, że poziomu 3,20 zł za franka już nie zobaczymy."</div>
<div dir="ltr">
<br /></div>
<div dir="ltr">
No i poniekąd miał rację ;) W końcu franka po 3,20 raczej już nie uświadczymy... ;)</div>
W domach z betonuhttp://www.blogger.com/profile/18421279268560580837noreply@blogger.com110