niedziela, 24 listopada 2013

Jak to jest z tym ożywieniem w mieszkaniówce? 69

Ostatnio zalała nas seria artykułów, zgodnie z którymi notujemy właśnie ożywienie na rynku mieszkaniowym, a sprzedaż deweloperów osiąga wartości sprzed kryzysu. Oczywiście "sprzed kryzysu" można sobie zdefiniować, jak się chce... kwestia wybrania odpowiedniego momentu i tezę da się ładnie obronić. Jednak należy mieć tu na uwadze, że tym momentem "sprzed kryzysu" nie będzie na pewno szczyt mieszkaniowego szaleństwa z początków 2007 roku, kiedy to sprzedaż znacząco przewyższała aktualne "ożywienie". Widać to na obrazku, który uważni czytelnicy bloga na pewno pamiętają:


Jak widać, wystarczył jeden kwartał nieco lepszej sprzedaży (który jakoś niespecjalnie odbiega chociażby od tych z roku 2011), aby ogłosić zakończenie "kryzysu". Deweloperzy już przebierają nóżkami, żeby podnieść ceny. Niektórzy podają nawet konkretne wartości - prezes Rednet Property, Robert Chojnacki, mówił o 7-8% w przyszłym roku. Wypowiedź podrzucił jeden z komentatorów pod poprzednim wpisem - polecam zapoznać się z całością i zwrócić uwagę na "odroczony popyt", który będzie odpowiadał za wzrost cen ;)

http://www.tvncnbc.pl/twoje-mieszkanie,371983.html

Zawsze mnie zadziwiały te prognozy, podawane z dokładnością do pojedynczych procentów - dlaczego akurat 7-8, a nie 6, albo 9, czy 12? Chociaż w sumie... gdybym wiedział, dlaczego akurat tyle, to pewnie byłbym prezesem jakiejś spółki, a nie podrzędnym bloggerem ;)
W tym wszystkim zadziwia mnie jeszcze jedna rzecz - skoro ceny mają wzrosnąć, to dlaczego deweloperzy sprzedają teraz mieszkania? Gdyby tak poczekali, to za rok sprzedaliby drożej - czy to nie byłby dobry biznes? ;)

Ale nic to... popatrzmy, co mówią inni. Jak zbierzemy ich wypowiedzi do kupy (swoją drogą, miejsce dla nich w sam raz), to na pewno uzyskamy znakomity obraz rynku. W końcu kto inny, jak zarządzający firmami produkującymi mieszkania, może mieć lepsze pojęcie na temat rynku? ;)

Większość dalszych wypowiedzi pochodzi z poniższego artykułu:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-nowych-mieszkan-wzrosna-w-2014-roku-2991753.html 

Swoją drogą, jego autorka (Zuza) pracuje solidnie na miano godnej następczyni Bartka Turka, który po przejściu do Lion's House nieco spuścił z tonu i zaczął nawet pisać o tym, że stopy procentowe to czasem jednak rosną ;)
Ale do rzeczy... ogólnie przedstawiciele branży twierdzą (a to Ci niespodzianka! ;) że ceny będą rosnąć. Od kiedy interesuje się tematem (czyli jakieś 5 lat), jeszcze nigdy nie słyszałem, aby jakikolwiek pracownik firmy deweloperskiej mówił, że ceny będą spadać - czasem tylko, jak spadały, mówili oni, że jest stabilizacja ;)

Poczytajmy więc, co o ożywieniu na rynku mówią najbardziej zainteresowani.

Małgorzata Ostrowska, J.W. Construction Holding SA:
"Spodziewamy się, że w 2014 roku utrzyma się popyt na tzw. lokale kompaktowe, a ceny mieszkań popularnych nieznacznie wzrosną. Ruszający z początkiem roku rządowy program „Mieszkanie dla młodych” dodatkowo ożywi rynek mieszkaniowy i częściowo zneutralizuje konsekwencje wejścia w życie rekomendacji S3, uniemożliwiającej bankom udzielanie od 1 stycznia kredytów na 100% wartości mieszkania. Jednocześnie deweloperzy mogą starać się dopasować część oferty do limitów cenowych programu."  

Popyt na lokale kompaktowe (czyli klity z salono-kuchnią) pewnie się utrzyma, bo większości ludzi w tym kraju nie stać na nic lepszego (w praktyce na to też ich nie stać, ale póki bank daje kredyt, to dlaczego nie? ;) 
Ceny mieszkań popularnych wzrosną - tak, a z jakiego powodu? Może właśnie z powodu MdM, który ma szanse spowodować, że ceny na rynku pierwotnym zaczną zmierzać w kierunku limitów programu (sporo deweloperów będzie miało problem, bo, jak wiemy, limity na największych rynkach są znacznie niższe niż aktualna średnia ofertowa). Zdaje się to potwierdzać (czyli zaprzeczać sama sobie;) pani Gosia w ostatnim zdaniu. Koniec kredytów z LTV100% (czyli rekomendacja SIII) nie wpłynie pozytywnie na wielkość popytu, więc będzie działała w kierunku obniżenia cen - tu się z panią Gosią zgadzamy. Mamy więc 2 potencjalne powody spadku cen i żadnego powodu do wzrostu - dlaczego więc ceny mieszkań popularnych wzrosną, pani Gosiu?

Tu jeszcze mała dygresja - żeby zobaczyć, jak duże znaczenie dla rynku będzie miało ograniczenie LTV do 95% od nowego roku i dalej do 80% w roku 2017, warto popatrzyć na dane o rozkładzie kredytów z różnym poziomem wkładu własnego.




Prawie połowa udzielanych kredytów ma wkład własny mniejszy niż 20%. Nie wiadomo, jaką część z tego stanowią kredyty bez wkładu własnego, ale pewnie jest to znaczna część (jeszcze nie tak dawno, kiedy dało się uzyskać kredyt z LTV > 100%, kredyty z "ujemnym wkładem własnym" stanowiły mniej więcej 7% całego rynku - należałoby przypuszczać, że aktualnie tych z LTV = 100% jest zauważalnie więcej).
Najpewniej w 3 i 4 kwartale tego roku liczba kredytów bez wkładu będzie większa - w końcu to ostatni moment, żeby załapać się na tego rodzaju "okazję" ;)
Jak widać, wprowadzenie wkładu własnego w wysokości min. 20% mogłoby wyeliminować z rynku nawet połowę kredytów! Oczywiście ktoś, kto ma 10% wkładu, być może byłby w stanie zorganizować i 20%, jednak dla części klientów (zwłaszcza tych celujących w LTV100%), wprowadzenie rekomendacji SIII może zupełnie zamknąć szansę na uzyskanie kredytu, zwiększając jednocześnie motywację do zaciągnięcia kredytu jeszcze w tym roku, co ma spory wpływ na aktualne "ożywienie".

No to poczytajmy, co mówią kolejni deweloperzy.

Tomasz Sznajder, Polnord:
"W 2013 r. spadkowy trend cen na pierwotnym rynku mieszkaniowym wyraźnie wyhamował. Ceny ustabilizowały się na atrakcyjnym poziomie, a w niektórych lokalizacjach obserwowany jest ich niewielki wzrost. Oczekujemy, że w 2014 r. ceny nieruchomości będą stopniowo rosły.
Obecne ceny mieszkań [Sznajder] uznaje za stosunkowo niskie, co w połączeniu z historycznie niskimi stopami procentowymi ma pozytywnie wpływać na popyt. 
– Od kilku miesięcy spółki z branży deweloperskiej odnotowują silny wzrost sprzedaż – mówi Sznajder, wskazując na dużą aktywność kupujących mieszkania za gotówkę, „postrzegających inwestycje w nieruchomości jako atrakcyjną alternatywę dla niskoprocentowych depozytów bankowych”
Skąd zatem spodziewany w 2014 roku wzrost stawek za mieszkania? – Ekonomiści oczekują, że RPP utrzyma stopy procentowe na obecnym poziomie w nadchodzących okresach, co będzie w dalszym ciągu pobudzało popyt i przełoży się na wzrost cen – wyjaśnia członek zarządu firmy Polnord. – Wpływ na ceny w nadchodzącym roku w dalszym ciągu będzie miała tzw. ustawa deweloperska, która stanowi istotną przeszkodę dla niewielkich firm deweloperskich, dysponujących ograniczonym kapitałem. W efekcie z kwartału na kwartał spada oferta mieszkaniowa na rynku pierwotnym. Utrzymanie się tego zjawiska również doprowadzi w nadchodzących okresach do wzrostu cen mieszkań – przekonuje Sznajder.
Wyższe ceny mogą pokrzyżować plany oczekującym na program „Mieszkanie dla młodych”, który – paradoksalnie – będzie jednym z powodów rynkowych podwyżek. – Program ten może stanowić czynnik hamujący wzrost cen w segmencie mieszkań o niższym standardzie z uwagi to na, że narzuca limity cenowe na mieszkania kupowane w ramach wsparcia

Trend spadkowy wyhamował... a to nie mieliśmy przypadkiem stabilizacji? ;) Bo ja o trendzie spadkowym nigdy z ust dewelopera nie słyszałem, za to o jego końcu jak najbardziej (pewnie chłopaki uczą się od Donalda i jego zielonej wyspy, na której kryzys się skończył, mimo że go nigdy nie było ;)
Ceny się ustabilizowały, a gdzieniegdzie jest wzrost - ciężko się odnieść, bo nie ma konkretów.
W 2014 r. ceny będą stopniowo rosły - dobrze, że chociaż nie wzrosną "skokowo", tylko stopniowo, żebyśmy mogli jakoś łagodniej to znieść ;)

Obecne ceny mieszkania są stosunkowo niskie - to pozostawię bez komentarza ;)
Niskie stopy pozytywnie wpływają na popyt, więc sprzedaż (silnie?) rośnie - prawda, stopy wpływają na popyt, więc deweloperzy sprzedali 20% więcej mieszkań niż w dość słabym 2-kwartale. Czy to jest silny wzrost? Może i jest, ale nie zapominajmy o ograniczeniu LTV od nowego roku. Zobaczymy, jaki wtedy będzie popyt i dopiero w tym momencie wyciągniemy wnioski, czy historycznie niskie stopy procentowe są w stanie utrzymać sprzedaż na takim poziomie, aby nie zbankrutował kolejny duży deweloper.
Kupujący za gotówkę postrzegają mieszkania jako atrakcyjną alternatywę dla lokat - kto umie używać kalkulatora (albo chociaż czytuje niniejszego bloga ;) ten wie, że inwestycje w nieruchomości są atrakcyjne zwykle tylko dla dewelopera ;)
Ekonomiści oczekują, że RPP utrzyma stopy procentowe na obecnym poziomie w nadchodzących okresach, co będzie w dalszym ciągu pobudzało popyt i przełoży się na wzrost cen - no... nie ma to jak pobudzanie popytu tanim kredytem. Potem się podniesie stopy i będzie pięknie ;) A tak w ogóle, to RPP miałaby zacząć podnosić stopy w połowie przyszłego roku. Jak to wpłynie na popyt? ;)
Ustawa deweloperska itd. - ona nie przeszkadza specjalnie w budowie. Jeśli ktoś chce budować tylko z pieniędzy klientów (co się już na szczęście rzadko zdarza), to może założyć w banku rachunek powierniczy otwarty. Jeśli żaden bank nie będzie go chciał firmie założyć, to raczej lepiej niż gorzej - skoro bank nie chce na firmie zarobić, to znaczy, że nie jest ona godna zaufania i nie powinna dostać jakichkolwiek pieniędzy od klientów. Poza tym, w cywilizowanych krajach sprzedaje się gotowe produkty, a nie obietnice ich wyprodukowania - z tym należałoby skończyć raz na zawsze. Czy to wpłynie na zmniejszenie oferty? Może... ale odpadnie oferta, która jest bardzo podejrzana.
Z kwartału na kwartał spada oferta na rynku pierwotnym - przypomnijmy sobie pierwszy wykres z tego wpisu. Liczba mieszkań w ofercie rzeczywiście spada... problem polega na tym, że deweloperzy nadal budują więcej niż sprzedają, co każe sądzić, że ten spadek jest efektem nagłego wzrostu oferty tuż przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, w celu ominięcia jej zapisów. Niektórzy deweloperzy mają w budowie więcej mieszkań niż w ofercie - podejrzewałbym, że te, które są w budowie, a nie ma ich w ofercie, były (czysto teoretycznie) w ofercie przed wejściem w życie ustawy (a teraz już w niej nie są). Bo jak inaczej wytłumaczyć spadek oferty, kiedy buduje się więcej niż sprzedaje? Żeby nie być gołosłownym posłużymy się danymi GUS:


W tabeli widać, że w okresie styczeń-październik deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 44 tys. mieszkań. Sprzedali w tym czasie około 30 tys. (mimo całego tego "ożywienia"). Dlatego koncepcja o (realnym) spadku oferty jest mocno podejrzana. Skoro zaczyna się budować więcej niż się sprzedaje w tym samym czasie, to dlaczego oferta ma maleć? Wszystko to ładnie się wyjaśni, kiedy przestaniemy obserwować wpływ ustawy deweloperskiej na wielkość oferty, który znacznie zaciemnił obraz poprzez jej skokowy wzrost w 2-kwartale 2012 i późniejszy spadek (wynikający z dokładnie tych samych, zupełnie oderwanych od rzeczywistości, przesłanek). Dodatkowo, wg danych GUS, deweloperzy rozpoczęli budowę w październiku aż o 34% więcej mieszkań niż w tym samym miesiącu ubiegłego roku. Jak widać, chłopaki szybko reagują na "ożywienie" i chcą zdążyć przed nadejściem "odroczonego popytu" ;)

Z danych historycznych GUS wynika, że deweloperzy w ostatnich latach zaczynali zwykle budowę 50-60 tys. mieszkań rocznie. Dopóki sprzedaż nie przekroczy 14-15 tys. mieszkań kwartalnie, dopóty nie będzie dało się uzasadnić twierdzenia, że (prawdziwa) oferta się zmniejsza. Nie zapominajmy też o fakcie, że z każdym rokiem sumaryczna liczba mieszkań jest w Polsce większa o około 140 tys. A liczba ludności jest coraz mniejsza... Kiedyś deweloperzy przestaną budować, bo nie będzie dla kogo - ich oferta rzeczywiście spadnie (w okolice 0), ale nic z tego nie będzie wynikało, bo mieszkań i tak będzie aż nadto.
MdM będzie powodem podwyżek cen - komedia :) Przywołam więc po raz kolejny tabelę z limitami i aktualnymi cenami.


Może tam, gdzie limit jest znacznie wyższy niż średnia ofertowa, to rzeczywiście cena jakoś tam wzrośnie... ale takie miejsca stanowią margines rynku (coś mi się wydaje, że akurat w Gorzowie i Zielonej Górze to Polnord nie buduje ;)
W pozostałych miastach MdM będzie raczej "promował" spadki.
Program MdM będzie stanowił czynnik hamujący wzrost cen w segmencie popularnym - skoro już założyć wzrosty, to MdM rzeczywiście będzie je hamował. Ale... jakie wzrosty? :)

Tomasz Stoga, PROFIT Development:
"Wprowadzenie programu MdM może sprawić, że w ujęciu statystycznym ceny mieszkań spadną. – Jednak realnie możemy się spodziewać, iż najbliższe miesiące przyniosą raczej lekki wzrost cen w stosunku do tych, z jakimi mieliśmy do czynienia w mijającym roku – uzupełnia. – Wpływ na to ma kilka czynników. Jednym z nich jest ogólna sytuacja makroekonomiczna - podaż i popyt są zrównoważone, a zatem nie pojawiają się szczególne przesłanki mogące powodować znaczny spadek cen. Dodatkowo, wejście w życie ustawy deweloperskiej sprawiło, że wiele mniejszych podmiotów zniknęło z rynku, wzmocnili się zaś więksi gracze. Mamy więc do czynienia z konsolidacją rynku deweloperskiego, co także nie pozostaje bez wpływu na oferowane ceny mieszkań."
W związku z MdM ceny w ujęciu statystycznym spadną, a realnie wzrosną - brzmi trochę jakby z "Misia" i nie wiem, jak to rozumieć, więc komentarz pozostawię czytelnikom ;) 
Podaż i popyt są zrównoważone - śmiem twierdzić, że nadal jest inaczej, o czym pisałem wyżej.
Wpływ ustawy deweloperskiej - też pisałem wyżej. Co ciekawe, w związku z ustawą mieli bankrutować mali deweloperzy, a tymczasem zbankrutował GANT (jeden z największych). Przyglądając się ustawie widać, że ona w praktyce bardzo niewiele zmienia. Nadal można budować za pieniądze klientów, co i tak jest bez znaczenia, bo prawie nikt tak nie robi (większość buduje na kredyt albo sprzedaje obligacje), a klienci też jakoś są bardziej skłonni kupować gotowe mieszkania niż obietnice ich wybudowania (może niedługo słynna "dziura w ziemi" pozostanie już tylko słodkim wspomnieniem - w końcu nie załapała się nawet do naszego słownika mieszkaniowego ;)

Bliżej nieznani eksperci (źródło: bankier.pl)
"Liczba mieszkań w ofercie deweloperów jest najniższa od czterech lat - oceniają eksperci. Spada liczba wydawanych pozwoleń na budowę i gotowych do sprzedaży mieszkań. Deweloperzy nie widzą potrzeby dalszych obniżek cen ze względu na duży popyt." 
Liczba mieszkań w ofercie najniższa od 4 lat - rzut oka na pierwszy wykres z wpisu i widać, że coś z tym twierdzeniem jest nie tak ;)
Spada liczba pozwoleń i mieszkań w sprzedaży - liczba pozwoleń rzeczywiście spada, ale nadal jest sporo wyższa niż sprzedaż. O samej sprzedaży pisałem wyżej.
Deweloperzy nie widzą potrzeby obniżania cen ze względu na duży popyt - a czy oni kiedykolwiek widzieli potrzebę obniżania cen? :) Za to potrzebę podnoszenia widzieli zawsze i im jeszcze nie przeszło. GANT też nie widział potrzeby obniżania cen... może syndyk ją zobaczy? ;)

Jacek Bielecki, b. dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich:
"Dane GUS potwierdzają obserwowane od roku tendencje na rynku nieruchomości - spada liczba wydawanych pozwoleń na budowę i oddanych mieszkań do użytku. To oznacza, że budownictwo deweloperskie wyhamowuje.
Bielecki spodziewa się, że w połowie przyszłego roku oferta deweloperów będzie równa popytowi, a do tej pory go przewyższała. To - jego zdaniem może, ale nie musi oznaczać wzrostu cen nieruchomości.
To, czy ceny nieruchomości pójdą w górę, będzie zależało od sytuacji makroekonomicznej kraju, a także od dostępności kredytu hipotecznego, który jest głównym czynnikiem, kształtującym popyt na mieszkania. Jeżeli ta dostępność będzie na obecnym poziomie, to ceny nieruchomości wzrosną.
Na pewno nie ma co liczyć na spadek cen lokali, bo zrównoważony rynek (oferta deweloperów równa popytowi) na to nie pozwoli." 
Spada liczba pozwoleń i mieszkań oddanych do użytkowania - prawda. Ale, jak już pisałem, nadal jest sporo wyższa niż wielkość sprzedaży. Liczba rozpoczętych budów już jakoś nie spada, a liczba niesprzedanych mieszkań wciąż ogromna (patrz 1 wykres z wpisu).
W połowie roku oferta będzie równa popytowi, co może, ale nie musi spowodować wzrost cen - trzeba by zapytać, co znaczy ta równość. Jeśli liczba rozpoczynanych/oddawanych mieszkań miałaby być równa liczbie sprzedawanych, to sprzedaż musi wzrosnąć jeszcze o 50% względem "ożywienia" z ostatniego kwartału. Śmiem w to wątpić ;) O ile mi wiadomo, to cena rośnie, jak popyt przewyższa podaż (i maleje w odwrotnych okolicznościach). Jak popyt jest równy podaży, to cena zwykła się utrzymywać - ale może w Związku Banków Polskich znają jakieś inne podstawy ekonomii.
Czy ceny pójdą w górę, to będzie zależało od sytuacji makroekonomicznej oraz od dostępności kredytu; jeśli dostępność pozostanie na obecnym poziomie, to ceny wzrosną - ceny zawsze zależą od dostępności kredytu (ściślej rzecz biorąc, od wysokości oprocentowania oraz od maksymalnego LTV). Sytuacja makroekonomiczna raczej się specjalnie nie zmieni w ciągu kliku miesięcy (chyba że zbankrutuje Hiszpania, albo USA, ale to nie wpłynie korzystnie na wzrost cen ;) Nie bardzo rozumiem, dlaczego dostępność kredytu na obecnym poziomie miałaby spowodować wzrosty. Generalnie, w typowych warunkach, do których zawsze zmierza rynek, mieszkania kupowane na kredyt kosztują (w sensie wysokości raty) mniej więcej tyle, ile ich wynajem. Aktualnie ta relacja zachodzi w Warszawie dla poziomu cen w okolicach 6 tys. za metr (w dużym urposzczeniu). Stopy procentowe raczej już nie spadną (aktualnie zakłada się, że będzie wręcz przeciwnie), dlatego obstawiałbym, że dostępność kredytu na aktualnym poziomie nie pogłębi jeszcze bardziej różnicy na niekorzyść kupna. Jeśli pojawią się mieszkania wynajmowane przez państwo (BGK) lub firmy prywatne, wynajem stanie się jeszcze bardziej opłacalny (poprzez spadek cen i wzrost "jakości" oferty) - szerzej na ten temat w dalszej części wpisu. 
Wprowadzenie rekomendacji SIII wpłynie niekorzystnie (z punktu widzenia banków) na dostępność kredytu - ciężko obronić tezę, że przy aktualnej dostępności kredytu ceny wzrosną. A tezę, że tak będzie przy gorszej dostępności, obronić jeszcze trudniej.
Nie ma co liczyć na spadek cen, bo zrównoważony rynek na to nie pozwoli - eee... tam, liczyć zawsze można ;) Przed chwilą czytaliśmy, że na zrównoważonym rynku ceny wzrosną, teraz czytamy już tylko, że nie spadną (chociaż to się w sumie nie wyklucza ;) Tak, czy inaczej, jeśli sprzedaż znacząco nie wzrośnie (o co może być trudno bez kredytów z LTV100%), to rynek się tak szybko nie zrównoważy.

Na rynku wynajmu oczywiście też ożywienie (i znowu nasza Zuza!).
W artykule:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Wynajem-znowu-podrozal-2982294.html 

czytamy, że wynajem znowu(!) podrożał. W ciągu roku nawet o 7%, czyli 130 złotych. Całkiem sporo, nieprawdaż? No to rzut oka na dane dla poszczególnych miast i okazuje się, że wynajem (ofertowo) niby podrożał... ale właściwie tylko w Katowicach i Bydgoszczy.




Ciekawe, jaki procent rynku stanowią te 2 miasta - na moje oko nie przekraczają łącznie 10%... a "małe" rynki mają w swoim zwyczaju prezentować spore wahania. Zdaje się to potwierdzać kolejna tabela, bo jeszcze w lipcu dane wyglądały tak:



W Katowicach był "wzrost" o 1%, a w Bydgoszczy spadek(!) o 4%. 
Należy też zwrócić uwagę, że prezentowane wartości to średnie ofertowe, które zupełnie do niczego się nie nadają. W końcu w Warszawie, za 3.500 miesięcznie można spokojnie wynająć mieszkanie 4-pokojowe, albo takie, które zaczyna już przypominać prawdziwy apartament. Z pewnością nie jest to cena, w okolicy której dokonuje się największej liczby transakcji (co sugerowałoby określenie "średnia") - w Warszawie powinno to być mniej więcej 2.000 złotych. Zdecydowanie lepsza byłaby mediana, ale tej jakoś nigdy nie spotkałem przy okazji tabelek z cenami wynajmu. Dodatkowo, analizowanie cen akurat z października jest dosyć niebezpieczne - problem z tym miesiącem polega na tym, że ceny są z reguły najwyższe w roku (i prezentują największe wahania). Wynika to z oczywistego faktu, że we wrześniu do dużych miast zjeżdżają studenci, którzy korzystają raczej z tańszych ofert i te znikają w pierwszej kolejności. Na końcu zostają oferty droższe, a z roku na rok zostaje ich coraz więcej (z racji spadającej liczby studentów). Niestety, nieprędko doczekamy się wiarygodnych danych na temat rynku wynajmu, bo jego spora część działa w szarej strefie (w końcu 18% podatku piechotą nie chodzi ;) Danymi na temat legalnych transakcji dysponują urzędy skarbowe, ale jeszcze nie widziałem, żeby chciały się nimi podzielić.

Jednak na rynku wynajmu spodziewam się ożywienia. Tyle, że nie chodzi o ożywienie, związane ze wzrostem cen (wzrost cen w ogóle nie kojarzy mi się z ożywieniem - jak cena czegoś spada, to ludzie mają szansę więcej tego kupić - to chyba jest właśnie ożywienie, nieprawdaż?). 
Niedawno "klepnięta" została ustawa o MdM, która zawiera w sobie jeden bardzo ciekawy zapis, który może mieć dla rynku nawet większe znaczenie niż wszystkie te dopłaty dla deweloperów z naszych podatków. Otóż ustawa rozszerza możliwość zawierania umów o tzw. "najem okazjonalny" z osób fizycznych także na przedsiębiorców. Najem okazjonalny to sposób na obejście absurdalnej ustawy o ochronie lokatorów - dwie strony zawierają umowę wynajmu, w której przyszły mieszkaniec podpisuje oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się eksmisji w razie niespełnienia warunków umowy (brak płatności, niszczenie mieszkania itd.). Całość jest potwierdzona dokumentem u notariusza i w praktyce pozwala szybko i sprawnie pozbyć się niechcianego lokatora. Najem ten ma jeszcze jedną zaletę - podatek od takiego dochodu oprocentowany jest stawką 8.5% (a nie, jak to zwykle bywa, 18%). Prywatni właściciele mieszkań rzadko z tego korzystają - pewnie trochę z racji niewiedzy i w sporej części dlatego, że cała transakcja musi odbyć się "legalnie" (nie da się uniknąć podatku dochodowego).
Jednak rozszerzenie tej ustawy na firmy umożliwi wreszcie prowadzenie przez nie wynajmu na większą skalę. Tego typu zmiana była konieczna chociażby dla planowanego "Funduszu mieszkań na wynajem", prowadzonego przez BGK (o tym przekręcie pisałem w jednym z wcześniejszych wpisów). Ale nie tylko on będzie beneficjentem tej ustawy. Od teraz każda firma będzie mogła "bezstresowo" wynajmować mieszkania. O ile nie bardzo opłaca się kupowanie mieszkań na wynajem (także przez firmy), o tyle sprawa wygląda zupełnie inaczej w przypadku deweloperów, którzy mają mieszkania "po kosztach", czyli z reguły w okolicach 50% ich ceny sprzedaży. Wtedy rentowność wynajmu jest 2 razy wyższa niż wartości dla tych, którzy muszą od dewelopera mieszkanie kupić (6-7% w skali roku to aktualnie całkiem nieźle). Oczywiście nie tylko deweloperzy mogą w ten sposób wynajmować mieszkania. Nietrudno wyobrazić sobie sytuację, w której fundusze inwestycyjne (a może OFE?) inwestują środki w tego typu biznes - oczywiście tylko pod warunkiem, że ktoś im zbuduje mieszkania bez pośrednictwa dewelopera, które znacząco podnosi koszty. Nie jest to specjalnie trudne, bo dokładnie tak działa większość firm deweloperskich - kupuje grunt i wynajmuje generalnego wykonawcę, który zajmuje się budową. Deweloper w ogólności nie buduje "własnymi rękoma" - jest po prostu firmą, zajmująca się pozyskaniem kapitału, kupnem gruntu, znalezieniem wykonawcy, marketingiem i "synchronizacją" całego procesu (aż dziw bierze, że za taką usługę pobiera czasem wynagrodzenie w wysokości połowy wartości mieszkania ;)

Jak widać, z pozoru niepozorny zapis w ustawie wprowadzającej MdM może mieć przełomowe znaczenie na rynku wynajmu mieszkań. Być może wreszcie doczekamy profesjonalnego wynajmu na dużą skalę - jeśli tak będzie, spowoduje to spore ożywienie (w pozytywnym tego słowa znaczeniu) na rynku. Zmusi to aktualnych (prywatnych) właścicieli mieszkań na wynajem do podniesienia jakości oferty (lub obniżenia cen) - tak, czy inaczej, będzie im bardzo trudno konkurować na rynku z firmami, których koszty "pozyskania" mieszkań mogą przypominać ceny sprzed początków bumu kredytowego (czyli nawet dwukrotnie niższe od tych, które trzeba zapłacić teraz). Dodatkowo, firma wynajmująca mieszkania na większą skalę wydaje się mieć przewagę, jeśli chodzi o koszty utrzymywania mieszkań i ich remontów (zwłaszcza, jeśli byłaby właścicielem całych budynków).


Podsumowując dzisiejszy wpis... nieco lepsza sprzedaż w 3-kwartale tego roku zmobilizowała deweloperów i ich kolegów do ogłoszenia ożywienia. Wieszczone są wzrosty cen, a klienci mają się rzucić na drożejące kwadraty, niczym wygłodniałe wilki. Przy tym wszystkim oferta deweloperów, którzy mają mnóstwo wybudowane i szybko mogą jeszcze większe mnóstwo dobudować, ma się szybko kurczyć, zmuszając klientów do rywalizacji o te cuda współczesnej myśli architektonicznej. Niektórzy widzą wzrosty nawet dzięki MdM (który na największych rynkach będzie miał niższe limity niż cena większości oferty ;) Wprowadzenie wymaganego wkładu własnego oraz bardzo prawdopodobny wzrost stóp procentowych w przyszłym roku zdają się na razie nie zaburzać sielankowego obrazu.
O ile nikt nie jest prorokiem i nie jest w stanie przewidzieć, jakie ceny będą za rok, o tyle można się posiłkować argumentami, które są dobre, bądź słabe. Przeglądając wypowiedzi deweloperów nie natrafiłem niestety na żaden dobry. 
Z racji wyjątkowo niskich stóp procentowych i nagonki na koniec kredytów bez wkładu własnego spodziewam się, że do końca roku sprzedaż będzie niezła, ale od przyszłego roku (a tym bardziej od kolejnego) sprzedaż może niemile zaskoczyć deweloperów. Zwłaszcza tych, którzy nie będą mieli w swojej ofercie mieszkań, spełniających wymogi MdM. Jeśli upowszechni się wynajem przez państwo/prywatne firmy, to obraz rynku może być jeszcze ciekawszy. 

Jak widać, sprawa jest rozwojowa, a my, po przeczytaniu/napisaniu całego tego długiego wpisu, znowu niczego konkretnego nie ustaliliśmy ;)

niedziela, 17 listopada 2013

Czy "słoiki" zaleją Warszawę? ;) 38

Niniejszy wpis powstał w wyniku polemiki, prowadzonej z jednym z komentatorów pod wcześniejszym wpisem. Spór dotyczył tego, czy za jakiś czas (za kilka, kilkanaście lat) Warszawa będzie (jedyną?) oazą "dobrobytu" w Polsce, z racji czego będzie do niej napływać ludność z tzw. "ściany wschodniej", windując ceny mieszkań (albo przynajmniej nie pozwalając im spaść). Nigdy nie uważałem Warszawy za jakieś wybitnie wyjątkowe miejsce do życia. Najpewniej nie jestem w tym poglądzie osamotniony - wystarczy przejechać się po mieście w weekend, albo spróbować z niego przed weekendem wyjechać. Widać, jak wielkie rzesze ludzi starają się stąd "uciec" chociażby na dwa dni ;) 

W świadomości Polaków często pojawia się przekonanie, że w Warszawie zarabia się dużo, w związku z czym mieszkania tam muszą być drogie. Tymczasem taka implikacja jest podejrzana sama w sobie (nawet gdyby przyjąć, że jej założenie jest prawdziwe). Bo właściwie to dlaczego (typowe) mieszkania miałyby być drogie z racji wyższych zarobków? Przecież koszt budowy jest tylko nieznacznie wyższy niż w innych, dużych miastach (i decyduje o tym głównie cena ziemi, która, jak pokazywałem w jednym z początkowych wpisów, stanowi średnio 20% kosztów). 
 Jednak podstawowym błędem wydaje się być przekonanie, że w Warszawie zarabia się dużo. Patrząc na statystyki wynagrodzeń w województwach, mazowieckie jest zawsze w czołówce, jednak wyprzedza je chociażby województwo śląskie. Oczywiście statystyka dotyczy całych województw, jednak udział Warszawy (wraz z miejscowościami przyległymi) jest w województwie mazowieckim największy. Poza tym, taka statystyka niespecjalnie dobrze oddaje rzeczywistość. O ile są w Warszawie stanowiska, na których zarabia się dużo, czasem bardzo dużo, o tyle większość mieszkańców zarabia "normalnie" (czy bardzo popularna w tego typu porównaniach kasjerka z Biedronki, albo kierowca autobusu miejskiego, zarabia więcej niż w innych miastach na tym samym stanowisku?). Ludzie zarabiający bardzo dużo stanowią nieliczną grupę i "ich" mieszkania muszą być droższe - jednak to powinno wynikać z dużo wyższego standardu, wielkości i prestiżu (cokolwiek to znaczy) takich mieszkań, a nie z tego, że znajdują się w tym, czy innym mieście. Biorąc to wszystko pod uwagę można dojść do wniosku, że średnia cena mieszkania w Warszawie powinna być wyższa niż w mniejszych (<100.000 mieszkańców) miastach, jednak mieszkania dla "normalnych" ludzi powinny różnić się cenowo raczej w niewielkim stopniu. Z tego wszystkiego wnioskowałbym, że w Warszawie mamy największy potencjał spadkowy cen, bo ich dostępność dla przeciętnych mieszkańców, którzy stanowią zdecydowaną większość, jest zdecydowanie najmniejsza. Nie chciał się zgodzić z tym jeden z komentatorów twierdząc, że do Warszawy ciągle ściągają (jak to ujął) "słoje" i oni będą kupować mieszkania, nie pozwalając cenom spaść do normalnego poziomu. 
Przyjrzyjmy się więc, ilu tych mitycznych "słoików" może być i co z tego wynika.

Jednak nim przejdziemy do meritum, warto przedstawić nieco szersze spojrzenie na sytuację demograficzną w Polsce. już Jak wielokrotnie powtarzałem na tym blogu, nie rysuje się ona (delikatnie mówiąc) w różowych barwach. Żeby nie być gołosłownym, posłużę się szacunkami GUS na temat aktualnej struktury demograficznej oraz prognozowanej liczby ludności.

Na początek piramida wiekowa ludności w Polsce, która tak naprawdę wyjaśnia wszystko i z niej wyprowadzane są dalsze wnioski. Patrząc na strukturę wiekową widać, dlaczego w Polsce doszło do bańki mieszkaniowej, przy której USA, Hiszpania i Irlandia to "pikusie" ;) Widać też, że kolejnej bańki... nie widać ;)



Na wykresie możemy zobaczyć, jak liczną grupę stanowią osoby w wieku 27-40 lat (zwróćmy uwagę, że wykres pokazuje dane sprzed 2 lat, więc należy go sobie nieco "przesunąć"). To właśnie oni byli w ostatnim czasie głównymi klientami na rynku mieszkaniowym i to właśnie ich liczba sprawiła, że popyt (wsparty oczywiście niskooprocentowanym kredytem, którego wcześniej nie było) był przez ostatnie 10 lat bardzo duży. Na wykresie widać, jak sytuacja demograficzna pogarsza się z kolejnymi rocznikami i że już "nigdy" nie będzie tak dużego (teoretycznego) popytu, z jakim mieliśmy do czynienia jeszcze niedawno (11-latków jest prawie 2 razy mniej niż 30-latków!). Dramatyczny spadek liczby "nowych klientów" na mieszkania będzie miał dla rynku zabójcze konsekwencje (dotyczy to zarówno sprzedaży, jak i wynajmu). Ale jest jeszcze druga, bardzo liczna grupa wiekowa na wykresie, czyli ludzie w okolicach 60-tki. Paradoksalnie, zmniejszenie popytu w związku z wejściem w dorosłość roczników z niżu demograficznego zejdzie się w czasie z odchodzeniem do lepszego świata aktualnych 60-latków, którzy zostawią po sobie bardzo dużo mieszkań (i to mieszkań nieobciążonych kredytem, więc dziedziczonym bez "kosztów" przez potomków!). 
Z tego prostego wykresu widać też, kiedy zbankrutuje ZUS :) I widać, dlaczego rząd już teraz musi "zajumać" środki z OFE, aby utrzymać system przy życiu jeszcze przez kilka lat (a jego koniec i tak jest oczywisty).

GUS podaje szacunki liczby ludności w kolejnych latach, więc zobaczmy, jakie będą dokładne konsekwencje aktualnej sytuacji demograficznej w Polsce.


Jak należało się domyślać, z przedstawionych danych wynika znaczny spadek liczby ludności w Polsce. W okolicach roku 2035, kiedy to (daj Boże) większość aktualnych kredytobiorców skończy spłacać swoje 30-letnie zobowiązania, liczba ludności będzie mniejsza o ponad 2mln. Ale poważne problemy na rynku zaczną się już koło roku 2020 - liczba ludności w miastach spadnie o prawie 700 tys., do tego jej struktura będzie wyjątkowo niekorzystna (bardzo mało osób w wieku, który kwalifikuje je do bycia klientami na rynku mieszkań).
Jednak później będzie jeszcze gorzej ;)

Około roku 2050/2060 (zależnie od źródła) liczba ludności spadnie o jakieś 6 milionów. A to, przy aktualnej relacji liczby osób do liczby mieszkań, będzie oznaczało 2 mln "pozostawionych" mieszkań. Oczywiście jest tu znaczne uproszczenie, bo część mieszkań nie doczeka do tego czasu - chciałem jedynie pokazać, że szanse na kolejną bańkę mieszkaniową, spowodowaną dużym  popytem demograficznym, wydają się być w Polsce zerowe przez kolejne 50 lat.
Czasem można usłyszeć, że "nieruchomości nigdy nie tanieją". Kto wie, może za 20 lat nawet Bartek i spółka zaakceptują nowy paradygmat - "nieruchomości nigdy nie drożeją"? ;)

Jednak mieliśmy się zająć Warszawą... więc się zajmiemy (za chwilę ;) Ale na razie jeszcze jeden ciekawy aspekt tych demograficznych rozważań, który będzie miał znaczny wpływ konkretnie na stolicę. Instytut Sokratesa (cokolwiek to jest) popełnił swego czasu bardzo znany raport - "Demograficzne tsunami". Raport mówi o szacowanej liczbie studentów w kolejnych latach i o wpływie tej liczby na uczelnie wyższe (zwłaszcza prywatne). Wyniki można podsumować dwoma wykresami.




Na pierwszym z wykresów widać, jak bardzo dynamicznie rosła liczba studentów do 2005 roku, po czym liczba ta utrzymała się na względnie stałym poziomie do roku 2009. Dalej widać systematyczny spadek, aby w 2020 osiągnąć prognozowaną wartość, prawie 40% niższą niż w szczytowym momencie. Ten właśnie wykres polecam wszystkim, którzy chcieliby kupić mieszkanie, z zamiarem jego późniejszego wynajmowania. Studenci to najliczniejsza grupa najemców i ona będzie bardzo szybko spadać. Wydaje mi się, że w Warszawie ten problem może być najsilniej odczuwalny z racji tego, że to właśnie w stolicy studentów jest najwięcej. Powoli jest to już widoczne chociażby w liczbie ogłoszeń o mieszkaniach na wynajem - ta rośnie systematycznie i będzie rosła jeszcze bardziej. Ze wzrostem liczby ofert spada oczywiście cena (na razie powoli, ale jak widać z danych na wykresie, proces ten będzie raczej przyspieszał).

Skoro znamy już ogólną sytuację demograficzną kraju oraz jej szczególny, studencki aspekt (silnie wpływający na rynek wynajmu mieszkań), przyjrzyjmy się, jak rzecz ma się w Warszawie. W końcu podobno to ona jest marzeniem wszystkich "słojów" z Podkarpacia i innej ściany wschodniej (określenia zaczerpnięte żywcem z jednego z komentarzy). Tu należy się czytelnikom pewne wyjaśnienie - autor niniejszego bloga jest takim właśnie "słojem" ;) Co prawda nie ze ściany wschodniej, czy innej lubelszczyzny, ale jednak ;) Dlatego wszystkie "zabawne" określenia na przyjezdnych są przeze mnie traktowane z przymrużeniem oka i będę się nimi dalej posługiwał :)

GUS publikuje sporo ciekawych danych na różne tematy - w szczególności możemy w nim znaleźć bardzo długi (tak, tak... nawet dłuższy niż wpisy na tym blogu!) raport na temat liczby ludności, jej struktury itd. dla województwa mazowieckiego (najpewniej dla pozostałych województw też takie raporty są, ale ich nie szukałem). Na początek kilka informacji zbiorczych.


Jak widać, województwo mazowieckie od lat notuje dodani przyrost liczby ludności. Tyle tylko, że nie jest pod tym względem jakoś specjalnie wyjątkowe (polecam mapkę poniżej). Widać w kraju rejony, które już teraz ewidentnie się wyludniają - województwa śląskie oraz łódzkie. Co ciekawe ;) to właśnie tam ceny mieszkań są stosunkowo najniższe (w Łodzi czy Katowicach jest mniej więcej dwukrotnie taniej niż w Warszawie, a przypominam, że województwo śląskie ma wyższą średnią zarobków niż mazowieckie). To pokazuje, jak wielkie znaczenie dla rynku nieruchomości mają czynniki demograficzne.






Jak widać wyżej, w województwie mazowieckim (na razie) przybywa ludności - w Warszawie oczywiście też przybywa... jednak mitycznej rzeszy "słoików", które miałyby wykupić wszystkie mieszkania, jakoś nie widać ;)
Jeszcze kilka ciekawych cytatów z raportu GUS na temat województwa mazowieckiego, a potem już naprawdę przejdziemy do rzeczy i zajmiemy się Warszawą ;)

"Analizując dane za lata 2010–2012 można stwierdzić, że największy przyrost ludności wystąpił w powiatach koncentrujących się wokół Warszawy: w piaseczyńskim (o 3,60%), legionowskim i wołomińskim (po 3,08%), warszawskim
zachodnim (o 2,56%), grodziskim (o 2,53%), pruszkowskim (o 1,87%), otwockim (o 1,39%) oraz mińskim (o 1,22%). Z kolei największy ubytek miał miejsce w powiatach usytuowanych na krańcach województwa".

"Charakterystyczne jest, że znaczny przyrost ludności odnotowuje się na obszarach podmiejskich większych miast (przede wszystkim grodzkich), przy jednoczesnym ubytku lub niewielkim wzroście w samych tych jednostkach."

Jak widać, "słoiki" wybierają raczej tańsze i bardziej swojskie lokalizacje podmiejskie ;) Do tego, spora część przyrostu na tych terenach może wynikać z tego, że "rdzenni" warszawiacy przenoszą się pod miasto. Jest to typowe na tym etapie rozwoju miasta - zwłaszcza, kiedy w ostatnich latach zauważalnie poprawiła się komunikacja drogowa w rejonie Warszawy (rozwój publicznej komunikacji miejskiej tylko w niewielkim stopniu wpływa na tego typu zjawiska). Zdaje się to potwierdzać poniższy cytat (pokazujący jednocześnie, że "słoiki" nie odpowiadają za znaczną część oficjalnej migracji).

"Większość migracji wewnętrznych odbywa się w ruchu wewnątrzwojewódzkim. W 2012 r. ten typ migracji stanowił odpowiednio 67,0% ogółu napływu i 83,6% ogółu odpływu migracji wewnętrznych na pobyt stały. W ramach migracji wewnątrz województwa przemieściło się 43335 osób, przy czym odpływ stałych mieszkańców miast na wieś (14514 osób) przewyższył napływ stałych mieszkańców wsi do miast (10092 osoby). Saldo migracji w miastach, które od dłuższego czasu jest ujemne, w 2012 r. wyniosło minus 4422 osoby. Liczba ludności m.st. Warszawy w wyniku migracji wewnątrzwojewódzkich zmniejszyła się o 2503 osoby."

Popatrzmy, jak wyglądała zmiana (oficjalnej) liczby mieszkańców Warszawy.






Jak widać, liczba (zameldowanych) mieszkańców stolicy wzrosła między rokiem 2002 a 2012 o... 23 tys. :) Ponieważ Warszawa stanowi miedzy 25 a 30% całego rynku deweloperskiego w Polsce, można się spodziewać, że liczba mieszkań wzrosła w tym czasie o ponad 100 tys. Zdają się to potwierdzać dane GUS (mapka poniżej).



Oczywiście można się teraz spierać o to, ilu mieszkańców tak naprawdę mieszka w Warszawie i ile właściwie "słoików" do niej przybyło przez ostatnie lata. O ile nikt nie ma wątpliwości, że rzeczywista liczba mieszkańców Warszawy jest znacząco wyższa niż oficjalne dane o zameldowaniu, o tyle nie bardzo jestem sobie w stanie wyobrazić sytuację, w której w ciągu ostatnich kilku lat liczba "słoików" wzrosła jakoś zauważalnie względem tego, co było wcześniej. Skoro zameldowanych mieszkańców przybyła "śladowa" ilość, to dlaczego niezameldowanych miało przybyć więcej? Poza tym, jeśli już jakiś "słoik" przyjechał do tej cudownej, wymarzonej Warszawy i kupił mieszkanie, to... najpewniej się w nim zameldował. W końcu, jak już pisałem w komentarzach, duma z posiadania rejestracji WA, czy innego WH, jest z pewnością dużo cenniejsza niż oszczędność na ubezpieczeniu OC/AC w przypadku rejestracji LRY, czy LLU ;) A jeśli "słoik" nie kupił mieszkania (czyli się nie zameldował), to... jak miał wpłynąć na ceny? Mógł oczywiście wpłynąć na ceny wynajmu... ale w końcu wg powszechnego przekonania bardziej opłaca się kupić niż wynająć, więc po co miał wynajmować, skoro powinien był kupić? ;)

Poza tym, Warszawa nie jest w ogólności miastem mlekiem i miodem płynącym (dla niektórych oczywiście jest, ale dla niektórych jest takim miejscem każde miasto). Coś mi się wydaje, że spora część potencjalnych "słoików" zamiast Warszawy, w której zwykle zarabiają tyle, co wszędzie, gdzie mieszkania są drogie, jak nigdzie, a do dentysty najlepiej chodzić w swoim rodzinnym mieście, bo ceny różnych usług czasem wręcz porażają, wybrali lokalizacje nieco bardziej przyjazne i perspektywiczne - Wielką Brytanię, Irlandię, Niemcy, czy Norwegię. I tu (jak zawsze ;) GUS stoi po mojej stronie ;)


Mam spore obawy, że czasy, w których "emigracja" do Warszawy była dla przeciętnego "słoika" jedyną szansą na znalezienie pracy, bezpowrotnie(?) minęły.
Od 2002 roku liczba emigrantów wzrosła o 1.4 mln (swoją drogą, ciekawe jak GUS to liczy i czy nie jest to "optymistyczna" wersja - może ktoś z czytelników wie więcej na ten temat?).
Dlatego nie wydaje mi się, żeby w ostatnich latach do Warszawy przyjeżdżało więcej "obcych" niż wcześniej - dane o emigracji zagranicznej sugerują coś zupełnie przeciwnego.

Podsumowując dzisiejsze wywody... sytuacja demograficzna Polski jest tragiczna. Zwłaszcza, jeśli chodzi o dłuższą perspektywę (począwszy od okolic 2020 roku). W ciągu 20 lat liczba ludności w kraju spadnie o 2mln, a w ciągu 40-50 lat będzie to już 6 mln. Dodatkowo, z punktu widzenia sytuacji na rynku mieszkaniowym (oczywiście patrząc z perspektywy posiadaczy mieszkań na sprzedaż/wynajem) dojdzie do kumulacji dwóch bardzo niekorzystnych zjawisk. Po pierwsze, roczniki, które będą wchodzić w dorosłość za kilka-kilkanaście lat będą prawie dwukrotnie mniej liczne niż te, które wchodziły w dorosłość w ostatnich latach. A po drugie, w tym samym czasie umierać zaczną ludzie z roczników, które są aktualnie prawie najbardziej liczne, zostawiając po sobie (z reguły niezadłużone) mieszkania. Do tego wszystkiego zbankrutuje w tym czasie aktualny system ubezpieczeń społecznych (ZUS).
Nawet Warszawa, którą uważa się czasem (z niewiadomych dla mnie przyczyn) za miasto, które najsilniej oprze się spadkowi liczby ludności, będzie miała ogromne problemy. Już teraz widać, że koncepcja o wielkim napływie "słoików" jest co najmniej naciągana... zwłaszcza, jeśli spojrzeć na dane o emigracji zagranicznej. Moim zdaniem, z powodów demograficznych ceny będą spadać wszędzie (a w Warszawie, z racji najwyższych cen, ten spadek może być w wartościach bezwzględnych największy).

Na koniec jeszcze uwaga na temat tego, że uratują nas obcokrajowcy, którzy przyjadą do pracy na "zieloną wyspę". Otóż oni nas nie uratują ;) Dlaczego niby mieliby przyjechać do Polski, skoro mogą przyjechać do dowolnego kraju UE? Tam jest lepszy socjal, milsi urzędnicy, często niższe podatki, fotoradarów chyba nie ma aż tyle... a gdzieniegdzie jest nawet lepsza pogoda ;) Poza tym... mityczni "chinole" (określenie zaczerpnięte z komentarza) być może już mają w swoich Chinach lepiej niż my w Polsce, a na pewno będą mieli tam lepiej za kilka lat. 
Jednak najlepszym dowodem na to, że "nikt" do nas nie przyjedzie jest 2 mln Polaków, którzy stąd wyjechali. Czy chcielibyście Państwo wyemigrować zarobkowo do kraju, z którego uciekają jego właśni obywatele?

poniedziałek, 11 listopada 2013

Czy ceny mieszkań w Polsce rosną? Hmm... a może chociaż zaczną rosnąć? ;) 36

Ostatnio pojawiło się sporo artykułów wieszczących wzrosty cen mieszkań. Wg niektórych z nich te wzrosty już nawet nadeszły. Ponieważ większość tej radosnej twórczości pochodzi z kręgów Open Finance/Home Broker (nie tylko od Bartka ;) oraz z Emmersona, czyli z naszych najmniej zaufanych źródeł, postanowiłem przyjrzeć się dokładniej, co stoi za tymi wzrostami. Okazuje się, że jak to zwykle bywa, prawda jest nieco bardziej złożona.
Ale po kolei. 

W serii artykułów możemy się natknąć chociażby na poniższy wykres Indeksu Cen Transakcyjnych Open Finance:


Jak widać na wykresie, ceny zaczęły pięknie "rosnąć" wraz z nadejściem roku 2013. Czytelnicy nieco bardziej zainteresowani tematem na pewno wiedzą, co miało wtedy miejsce - skończył się okres obowiązywania programu RnS (czyli "Bank/deweloper na naszym"). Nie jest to jedyne wyjaśnienie danych z tego wykresu, ale o tym za chwilę. Patrząc na parametry RnS i "korzyści", które niósł ze sobą ten program dla nabywców mieszkań, nie jest dziwnym, że pod koniec roku zanotowaliśmy dosyć gwałtowny spadek cen - patrząc na wartości w poszczególnych miastach widać, że ceny dziwnym trafem mocno dopasowały się do limitów programu. Przypomnijmy, że w RnS przez pierwsze 8 lat rata jest niższa o ~40% od standardowej, co (na początku) daje naprawdę zauważalną oszczędność (zwłaszcza dla tych, którzy nie przejmują się tym, co nastąpi później). Zbliżające się zakończenie RnS zmusiło wielu (zwłaszcza deweloperów) do obniżenia cen, aby opchnąć swoje zapasy mocno zdeterminowanym klientom, którym widniała przed oczyma perspektywa utraty szansy na kupno mieszkania za "połowę" raty. Inna sprawa, że ta obniżka była często czysto wirtualna (najbardziej popularne techniki to obniżanie ceny do limitu w zamian za kupno garażu, którego cena rosła o wysokość owej "obniżki", czy proponowanie dodatkowych umów na wykończenie/wyposażenie mieszkania, których cena zawierała w sobie to, co zostało "obniżone" na oficjalnej cenie mieszkania). Tym oto sposobem zanotowaliśmy szybki spadek oficjalnych cen transakcyjnych (wszak one nie obejmują garaży, ani umów dodatkowych). Jak można się było domyślać, większość klientów, którzy planowali kupno mieszkania w tzw. segmencie popularnym, uczyniła to w ramach RnS. Ponieważ sprzedaż "tańszych" mieszkań znacznie spadła wraz z zakończeniem RnS, w całej puli wzrósł udział mieszkań droższych - było to widać w kolejnych raportach OF/HB, w których analitycy z wielkim zdziwieniem stwierdzali, że ceny rosną, a sprzedaż maleje (z podstawowych praw ekonomii wynikało im, że powinno być jednak odwrotnie). I tu dochodzimy do drugiego wyjaśnienia zachowania tego indeksu. Dawno, dawno temu, kiedy OF/HB raczył jeszcze publikować metodologię jego tworzenia, można było przeczytać, że indeks powstaje z cen transakcyjnych, ale jest liczony na podstawie średniej wartości całego mieszkania, a nie średniej ceny metra kwadratowego. Nie wiem, czy to się zmieniło, bo nie udało mi się tym razem odnaleźć żadnej informacji na ten temat. Przy niezmienionej metodologii obliczania, spadek liczby mieszkań tańszych przy zakładanej niezmienionej liczbie sprzedanych mieszkań droższych (co miałoby potwierdzenie w spadku ogólnej liczby transakcji) w oczywisty sposób powodowałby wzrost wartości indeksu. Koniec RnS, a wraz z nim koniec sztucznego obniżania cen tylko wzmacniał ten proces.
Podsumowując... wg Indeksu Cen Transakcyjnych Open Finance/Home Broker mamy jakieś wzrosty cen rok do roku, ale nie mamy ich miesiąc do miesiąca. Wynika to z efektu niskiej bazy, czyli zaniżonych cen z końca obowiązywania RnS. Nawet Bartek zdaje się to potwierdzać, bo jakoś chłopak nie widzi perspektyw wzrostu (co samo w sobie jest już momentem historycznym!).

Jednocześnie wg raportu Open Finance oraz domy.pl nadal spadają ceny na rynku wtórnym. Ponieważ rynek wtórny jest większy od pierwotnego mniej więcej dwukrotnie (co jednak się powoli zmienia na korzyść deweloperów, bo oni szybciej dostrzegają konieczność obniżania cen niż prywatni właściciele mieszkań po babciach), to tym bardziej "dziwi" wzrost ogólnego Indeksu Cen Transakcyjnych. Ale cóż... każdy absolwent politechniki wie, że zawsze da się policzyć wszystko tak, aby wyszło tyle, ile trzeba ;)

Wg Emmerson'a na rynku pierwotnym też ceny rosną (oczywiście rok do roku). Ten wzrost jest jednak zauważalnie mniejszy niż u OF/HB - widocznie zatrudniają słabszych specjalistów ;) Tak, czy inaczej, oczywisty wpływ RnS na tego typu statystyki też jest z reguły pomijany.

Jedną z ciekawszych teorii ostatniego czasu jest koncepcja, zgodnie z którą posiadacze oszczędności wycofują swoje środki z lokat i inwestują(?) je w mieszkania. Wynika to rzekomo z faktu aktualnie bardzo niskiego oprocentowania lokat (co jest tylko połowicznie prawdą - jeśli spojrzeć na oficjalne statystyki o inflacji, to oprocentowanie lokat wcale nie jest takie niskie). Miałoby to oczywiście powodować wzrost cen :) Wg Bartka i spółki są w tym kraju ludzie, którzy posiadając kilkaset tysięcy złotych w gotówce, po spadku oprocentowania lokaty z 5% na 3, rzucają się nagle na mieszkania jako lepszą inwestycję. O tym, jaka to "dobra" inwestycja pisałem we wpisach:


oraz 


Realnie policzony zysk z wynajmu mieszkania (w Warszawie) oscyluje w granicach 3%, co po uwzględnieniu spadków cen mieszkań daje zauważalne straty. Do tego jak wiemy, inwestycja w mieszkanie jest bardzo mało płynna (zwłaszcza w dzisiejszych czasach, kiedy trudno sprzedać mieszkanie po cenie "rynkowej", co widać chociażby w zachowaniach funduszy inwestycyjnych rynku nieruchomości). Pomijam już tak oczywiste kwestie jak wysiłek konieczny do przeprowadzenia całego procesu - lokatę można zwykle otworzyć poprzez kilka kliknięć myszką, za to kupno i wynajęcie mieszkania to sprawa nieco bardziej skomplikowana ;) Dodatkowo należy mieć na uwadze, że o ile stopy procentowe, a za nimi także oprocentowanie lokat, wzrosną już najpewniej w przyszłym roku, o tyle "zysk" z wynajmu mieszkania raczej będzie malał (dokładnie tak samo, jak ceny kupna). 
Wystarczy nawet pobieżna analiza tematu aby stwierdzić, że z tym kupowaniem mieszkań zamiast trzymania pieniędzy na lokacie coś jest nie tak. Chyba że oszczędzający przestraszyli się wariantu cypryjskiego... ale nawet, gdyby tak było, to raczej nie poszliby w kierunku "inwestycji", która z ogromnym prawdopodobieństwem przyniesie tylko spore straty i sporo wysiłku.

Podsumowując... o ile odpływ pieniędzy z lokat jest faktem, o tyle kierunek tego odpływu to już zupełnie inna historia. Po pierwszych doniesieniach o wycofywaniu pieniędzy z lokat okazało się, że nagle wzrosła ilość pieniędzy na zwykłych lub oszczędnościowych rachunkach. Poza tym, jeśli nawet ktoś kupowałby mieszkanie za oszczędności z lokaty, to nie wpłynęłoby to przecież w jednoznaczny sposób na całkowitą ilość pieniędzy w systemie bankowym - zwykle ten, który mieszkanie sprzedaje, nie chowa pieniędzy w skarpecie, tylko też wpłaca je do banku (albo raczej otrzymuje od razu przelew od kupującego). Dlatego próba powiązania odpływu pieniędzy z lokat z kupowaniem mieszkań nie ma w tej chwili żadnego sensownego uzasadnienia. Nie przeszkadza do oczywiście w powszechnym rozgłaszaniu takiej teorii - a nuż ktoś uwierzy i też "zainwestuje" pieniądze z lokaty w mieszkanie? ;)

O ile z kręgów pośredniczych oraz deweloperskich nie spodziewałem się nigdy żadnych obiektywnych informacji, o tyle z wielkim zdziwieniem czytałem ostatni artykuł profesora Łaszka, który jest (był do niedawna?) jednym z nielicznych mainstream'owych komentatorów rynku, zachowujących racjonalność spojrzenia na temat.
Polecam zapoznać się z oryginałem chociażby tu:


Jeszcze niedawno profesor pisał o nierównowadze na rynku, która będzie powodować dalsze spadki cen. Dostrzegał czynniki demograficzne itd., a tu nagle mamy pewien zwrot. Okazuje się nagle, że ceny będą jednak rosnąć! Pozwolę sobie przytoczyć kilka zdań z oryginalnego artykułu i opatrzę je swoim komentarzem.

"Nadwyżka mieszkań deweloperskich na rynkach największych miast Polski zaczęła szybko spadać. Jednocześnie deweloperzy ograniczają rozpoczynane inwestycje. To doprowadzi do podwyżek cen."

Nadwyżka rzeczywiście zaczęła nieco spadać. Zgodnie z danymi firmy Reas za 3 kwartał 2013, liczba mieszkań deweloperskich w sprzedaży spadła poniżej 50 tys., co stanowi mniej więcej 6-krotność sprzedaży z ostatniego (zauważalnie lepszego pod tym względem) kwartału.



Jednak przyglądając się nieco uważniej zaprezentowanym danym widać, że z tym zmniejszeniem oferty nie jest jednak tak prosto. Największy wzrost oferty nastąpił w 2 kwartale 2012, czyli w momencie wejścia w życie ustawy deweloperskiej. To właśnie wtedy pojawiło się w "sprzedaży" wiele inwestycji tylko po to, aby deweloperzy nie musieli spełniać warunków tej ustawy (wszak zgodnie z nią liczy się moment "powiadomienia" o rozpoczęciu inwestycji). Skokowy wzrost liczby mieszkań w tym kwartale był potem z czasem niwelowany - w sporej części także z powodu wycofywania ze sprzedaży inwestycji, które w praktyce nigdy w sprzedaży nie były (nie było nawet przysłowiowej "dziury w ziemi", a chodziło tylko o ominięcie zapisów ustawy deweloperskiej). Widać to po natychmiastowym spadku wielkości oferty, który był kontynuowany mimo dosyć słabej sprzedaży (uwzględniającej nawet końcówkę obowiązywania RnS).
Jak więc widać, nadwyżka spadła... pozostaje pytanie, czy spadła o jakieś "prawdziwe" mieszkania, czy tylko o projekty, których w praktyce i tak nie było.

Spójrzmy jeszcze na dokładne wartości z pierwszego wykresu - 1 kwartał 2007 roku był ostatnim momentem, w którym deweloperzy sprzedawali naprawdę dużo mieszkań. Wtedy też ceny przestały rosnąć w szaleńczym tempie. Wielkość oferty w tamtym momencie była w granicach 10-20 tys. mieszkań, czyli 2.5 do nawet 4 razy mniejsza niż teraz. Nie bardzo rozumiem, skąd wniosek, że przy wielkości niesprzedanej oferty, która jest (patrząc do danych historycznych) bardzo duża, ceny mają zacząć rosnąć.
Dodatkowo, nie można się do końca zgodzić z twierdzeniem, że deweloperzy ograniczają liczbę inwestycji. Widać to na kolejnym wykresie, pochodzącym z raportu Reas.


Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, rzeczywiście odbiega zauważalnie od "szalonych" lat 2007-2008, jednak porównując chociażby do lat 2005-2006, czy 2009 i 2012, sytuacja jest już zupełnie inna. W końcu po co deweloperzy mają rozpoczynać dużą liczbę nowych inwestycji, skoro mają w sprzedaży tyle, że wystarczyłoby na 1.5 roku, gdyby nie zaczęli żadnej nowej?

Pamiętajmy jeszcze o rynku wtórnym. Każde nowo wybudowane mieszkanie powiększa zasób mieszkaniowy Polski (który już teraz jest powyżej średniej unijnej, jeśli chodzi o liczbę mieszkań na 1000 mieszkańców). Dlatego, ile by deweloperzy nie wybudowali mieszkań, to będzie ich jednak więcej, nie mniej! Rynek wtórny także się powiększa ze względu na odchodzenie do lepszego świata pokolenia wyżu powojennego. Jednocześnie liczba osób w wieku odpowiednim do kupna pierwszego mieszkania dramatycznie spada. Jak w takich warunkach, przy nadal bardzo dużej podaży, można wieszczyć wzrost cen z powodu tego, że deweloperzy budują trochę mniej, czy trochę więcej, pozostaje dla mnie kolejną, nieodgadnioną tajemnicą.

Dalej profesor Łaszek pisze tak:

"Jednak jeżeli utrzyma się zwiększony w ostatnich kwartałach popyt na mieszkania - to te zapasy będą się wyczerpywać i dlatego możemy oczekiwać w perspektywie nadchodzących kwartałów wzrostów cen."

Moja odpowiedź byłaby podobna do poprzedniej. Podaż nadal jest bardzo duża i będzie duża jeszcze przez długi czas (zwłaszcza na rynku wtórnym). Poza tym, jeśli zapasy będą się wyczerpywać, czyli deweloperzy będą skutecznie sprzedawać mieszkania, to... czy nie zaczną oni budowy kolejnych? Zwłaszcza, jeśli ceny miałyby rosnąć? Przecież w takiej sytuacji aż się prosi, żeby coś nowego wybudować :) Pan profesor najwyraźniej zapomina o tym, że deweloperzy chcą zarabiać - a najprościej zarabiać mogą sprzedając mieszkania. Jeśli będzie popyt, to z pewnością przygotują odpowiednią ofertę. Wszak jeszcze niedawno mieli w swoich zapasach ziemię, na której mogliby w aktualnym tempie budować przez nawet 9 lat, nie kupując żadnej nowej - ziemia jeść nie woła ;) ale kredyt za nią trzeba jednak spłacać i warto, żeby przyniosła w końcu jakieś zyski ;)
Nie liczyłbym na to, że deweloperzy przestaną budować, zwłaszcza gdyby sprzedaż trwale się poprawiła. Skąd więc te wzrosty?

"Ponieważ gospodarka lekko przyspiesza, będą rosły dochody i nasz optymizm, również banki będą łagodniej patrzeć na klientów. Rada Polityki Pieniężnej nie widzi na razie zagrożeń inflacyjnych i deklaruje utrzymanie niskiego poziomu stóp procentowych, co oznacza niższe koszty kredytów, zaś od nowego roku z dużym prawdopodobieństwem (jeżeli rządowi uda się znacjonalizować obligacje w OFE) ruszy szeroki, rządowy program subsydiowania mieszkań: Mieszkanie dla Młodych (MdM)"

Gospodarka lekko przyspiesza... i mamy rekordowy deficyt budżetowy ;) Takie to jest przyspieszenie. Czy banki będą łagodniej patrzeć na klientów? Hmm... na razie to banki podnoszą marże (zwłaszcza dla kredytów z minimalnym wkładem własnym), a od przyszłego roku będą wymagać już co najmniej 5% wkładu. RPP nie widzi zagrożeń inflacyjnych (w PRL też ich nikt nie widział), a jednak rynkowy konsensus zakłada pierwsze podwyżki stóp procentowych w połowie przyszłego roku, by na koniec roku główna stopa osiągnęła wartość 3.25 - 3.5% (chociaż czy tak będzie, tego oczywiście nikt nie wie). MdM pewnie ruszy, ale na największych rynkach, gdzie limit znacznie odbiega w dół od średniej ceny (Warszawa, Wrocław, Kraków) spowoduje raczej spadek cen na rynku pierwotnym (nie wspominając o wtórnym), niż ich wzrost. Ponownie pytam... skąd więc te wzrosty?

"W następnym okresie, jeżeli deweloperzy, zwłaszcza ci mniejsi, nie znajdą konsensusu z bankami w sprawie rachunków deweloperskich (wymóg ustawy o ochronie klienta dewelopera), mogą być problemy z nowymi inwestycjami, co tylko przyspieszy wzrost cen"

Jakoś mnie nie przekonuje teoria, że w związku z ustawą deweloperską, mniejsi deweloperzy stracą możliwość budowania. Rachunek powierniczy otwarty, czyli minimalne wymaganie nakładane przez ustawę, nie jest niczym specjalnie skomplikowanym - bank wypłaca pieniądze klientów deweloperowi wraz z postępem budowy. Tyle tylko, że... kto dziś kupuje mieszkanie na wczesnym etapie budowy? Dziura w ziemi sprzedawała się w czasie bumu - teraz ludzie są już nieco "mądrzejsi" i nie płacą zbyt chętnie kilkuset tysięcy złotych za obietnicę wybudowania mieszkania. Większość deweloperów i tak buduje na kredyt lub emituje obligacje - wpłaty klientów nie mają już wielkiego znaczenia. Poza tym, jeśli będą klienci na rachunki powiernicze (deweloperzy), to nie bardzo rozumiem, dlaczego miałby się nie znaleźć żaden bank, który zaoferuje tego typu produkt. Jeśli będzie popyt, pojawi się także i podaż. 
Podsumowując, ten akurat argument profesora wydaje się być zupełnie oderwanym od rzeczywistości.

"Reasumując, jeżeli nie zajdą nadzwyczajne niekorzystne wydarzenia gospodarcze, to obecny i przyszły splot wydarzeń, trochę na nasze własne życzenie (program MdM) może być niekorzystny dla konsumentów i wejdziemy raczej w okres wzrostu niż spadku cen mieszkań"

Wydaje mi się, że nawet bez żadnych niekorzystnych wydarzeń nie wejdziemy w okres wzrostu cen z bardzo prozaicznego powodu - ceny są nadal bardzo wysokie! Pan profesor zapomina o podstawowej zasadzie rynku nieruchomości - cena zależy od wysokości raty. Jedyna szansa na wzrost byłaby wtedy, gdyby stopy procentowe jeszcze bardziej spadły, jednocześnie banki obniżyłyby marże, poluzowując dodatkowo kryteria oceny zdolności kredytowej. Jednak na to się zupełnie nie zanosi (patrz rekomendacja SIII i wymagany wkład własny w wysokości nawet 20% wartości mieszkania). Przypomnijmy, że taka właśnie sytuacja wywołała polski bum mieszkaniowy. Dla tych, którzy uważają, że teraz jest tanio, albo że może być sporo drożej, polecam poniższą tabelkę ;)



Pierwsze podwyżki stóp procentowych wraz z powiększaniem minimalnego wkładu własnego powinny ostudzić wszystkie gorące głowy, wieszczące wzrosty cen.

Dalej profesor pisze już dużo bardziej "do rzeczy" ;)

"Otóż w długim okresie podaż mieszkań, czyli budownictwo mieszkaniowe - dostosowuje się do popytu, który ostatecznie zależy od wysokości naszych dochodów."

Prawie zgoda ;) Budownictwo dostosuje się do popytu, który zależy... no właśnie, od czego? Powiedziałbym, że nie tyle od wysokości dochodów, co od wysokości raty (a więc od oprocentowania kredytu). Jaki byłby popyt na mieszkania, gdyby oprocentowanie kredytów mieszkaniowych wynosiło powiedzmy 15% rocznie, przy niezmienionych dochodach Polaków? Otóż zostałby tylko popyt gotówkowy... a przypomnijmy, że w czasach największego bumu tylko 1 transakcja na 10 odbywała się bez udziału kredytu.
Tak, czy inaczej, w tym punkcje profesor zdaje się potwierdzać fakt, że w długiej perspektywie ceny muszą spaść z racji spadku popytu, który poza zdolnością kredytową zależy od jeszcze jednej bardzo ważnej sprawy - od demografii. A z tą, jak wiadomo, będzie w Polsce co najmniej nieciekawie.

"Wzrost popytu na mieszkania przy ograniczonej ich ilości w danym momencie powoduje wzrost cen i budownictwa deweloperskiego, gdyż wyższe ceny to wyższe zyski. Jednak wzrost rozmiarów budownictwa powoduje w następnym okresie spadek cen (popyt ciągle ten sam, a nawet mniejszy z powodu wyższych cen i mieszkań na rynku coraz więcej) i spadek rozmiarów budownictwa. Wtedy cykl się powtarza."

Zgoda. Tylko wg mnie ciągle jesteśmy w fazie spadku cen i rozmiarów budownictwa. Oprocentowanie kredytów nie bardzo ma już z czego spadać, więc popyt nie ma za bardzo od czego wzrosnąć. Dodatkowo, z racji dosyć specyficznych uwarunkowań demograficznych w Polsce (systematyczny spadek liczby ludności) w naszym kraju cykl może się nigdy nie powtórzyć, bo nigdy już nie pojawi się odpowiedni popyt!

"Widać wyraźnie, że największe miasta Polski podzieliły się na dwie grupy o różnym poziomie cen względem dochodów. Do pierwszej zaliczymy Kraków, Wrocław i Warszawę, gdzie ceny mieszkań - pomimo znacznych spadków w ostatnich latach - są tam relatywnie wyższe niż w drugiej grupie, do której zaliczymy Gdańsk, Szczecin, Poznań i Łódź. W tej pierwszej grupie mieliśmy bańki cenowe i jak widać nie do końca zostały one zassane. W konsekwencji tego deweloperskie zyski nadzwyczajne na tych rynkach były najwyższe, najwyższe były też rozmiary budownictwa. Historia nie zawsze się powtarza, ale widać, że są to zapewne rynki o najwyższym ryzyku nadmiernego wzrostu cen i ich późniejszego spadku."

Profesor wspomina o bańkach w pierwszej grupie miast... tyle tylko, że patrząc na ceny, w pozostałych miastach miał miejsce ten sam proces (a jedynie wyjściowe stawki były niższe). Bańka nie do końca została zassana... no właśnie, skąd więc mają być kolejne wzrosty, skoro jeszcze nie skończyły się spadki? :) 
Zyski deweloperskie były najwyższe - to się zgadza, bo koszt budowy między poszczególnymi miastami w rzeczywistości niewiele się różni. Z tego wnioskowałbym raczej, że w miastach najdroższych mamy nadal największy potencjał do spadków, bo zyski deweloperów są tam największe. Wszak niespecjalnie widać uzasadnienie faktu, że w Warszawie ceny są dwukrotnie wyższe niż w Katowicach, a średnie wynagrodzenie w województwie śląskim jest wyższe niż w mazowieckim (chociaż pewnie w samej Warszawie jest trochę wyższe niż w Katowicach, ale na pewno nie jest wyższe dwa razy).

Podsumowując najnowszy artykuł profesora widać pewną "obniżkę formy" (kto wie, może nawet celową?). Argumenty pochodzące żywcem z retoryki OF/HB, nieco sprzeczności, uproszczone wnioski, pominięcie kluczowych czynników (stopy procentowe, demografia) jakoś nie przystają do poziomu poprzednich wypowiedzi. Kto wie, może profesor czytuje naszego bloga i podejmie rękawicę? ;)

Na koniec jeszcze jedna rzecz dla miłośników wzrostów cen. NBP publikuje cykliczny raport na temat rynku nieruchomości. Można go znaleźć tutaj
Niestety dane obejmują okres od połowy 2006 roku, przez co nie widać, jak "niskie" wcześniej były ceny, ale i tak można z niego wyciągnąć kilka ciekawych wniosków. 
Jedną z ostatnich nowości w raporcie jest indeks hedoniczny. Stara się on naśladować zmianę cen mieszkań tej samej "jakości". O ile średnia, mediana itd. nie uwzględniają faktu, że w kolejnych okresach sprzedają się bardzo różne mieszkania, o tyle indeks hedoniczny jest (w teorii) pozbawiony tej wady i można go traktować jako wyznacznik "czystej" zmiany cen - czyli zmiany cen dokładnie tych samych mieszkań. Wartości indeksu z raportu NBP poniżej (ze względu na ilość danych i problem z czytelnością polecam obejrzeć oryginalne źródło).


Zwróćmy uwagę na najwcześniejsze dane. Widać w nich, że wzrosty cen w większości miast były "kosmiczne", a późniejsze spadki raczej kosmetyczne. Dlatego w mojej ocenie ceny nadal nie zostały urealnione. Jedyny powód, dla którego utrzymują się na tak wysokim poziomie, to bardzo niskie stopy procentowe. Dlatego szansy na zauważalne wzrosty nie widzę, a widzę ogromne szanse na spadki przy pierwszym, zauważalnym wzroście stóp procentowych. 
Do tego trudno w powyższej tabeli zobaczyć ten wieszczony ostatnio wzrost cen ;) Kto wie, może w danych za 3 kwartał 2013 go doczekamy? ;)

Podsumowując dzisiejsze wywody... wszystko da się uzasadnić, przyjmując odpowiednie dane do obliczeń oraz stosując ukierunkowane na wynik uproszczenia (sam czasem tak robię na blogu ;) Biorąc pod uwagę sztucznie zaniżone ceny (zwłaszcza deweloperskie) z końcówki poprzedniego roku, czyli z końca obowiązywania RnS, można śmiało wykazać (nawet solidne) wzrosty. Jednak przyglądając się bliżej tym danym widać, że wzrosty są (delikatnie mówiąc) mocno naciągane. O ile rzeczywiście sprzedaż deweloperów jest lepsza niż kilka miesięcy temu (co wynika z obniżenia stóp procentowych oraz mobilizacji klientów, niedysponujących wkładem własnym), o tyle szanse na wzrost cen są w mojej opinii czysto teoretyczne. Lepsza sprzedaż potrwa pewnie do końca roku, a potem sprzedawać będzie się głównie to, co zmieści się w ramach limitów MdM. Jednak ciekawie zacznie się robić dopiero w drugiej połowie przyszłego roku, jeśli (zgodnie z prognozami) RPP zacznie podnosić stopy procentowe, a jednocześnie zbliży się perspektywa minimalnego wkładu własnego w wysokości 10%. Wtedy zobaczymy, co warte jest całe to aktualne "ożywnienie" na rynku mieszkaniowym.