niedziela, 28 grudnia 2014

Czas rozliczeń 45

Na początku tego roku pokusiliśmy się o prognozę sytuacji na polskim rynku mieszkaniowym. Nadszedł więc czas rozliczeń za ówczesne dywagacje. Oryginalny wpis można znaleźć pod poniższym adresem:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2014/01/w-poszukiwaniu-krysztaowej-kuli.html

Przedstawiliśmy tam 3 dosyć rozbieżne prognozy - pierwsza była wg nas najbardziej realistyczna, druga to coś na pokrzepienie serc tych, którzy wciąż wierzą we wzrosty cen, a trzecia to już zupełna abstrakcja, będąca kompilacją teoretycznie możliwych, ale bardzo mało prawdopodobnych zdarzeń, które mogłyby zatrząść polskim rynkiem mieszkaniowym (i nie tylko). Zgodnie z ówczesną zapowiedzią, przeanalizujemy pierwszą z prognoz - zobaczymy, gdzie się pomyliliśmy, co udało nam się trafnie przewidzieć, a co nas zupełnie zaskoczyło. Nim jednak przejdziemy do meritum, przypomnimy krótko najważniejsze czynniki, decydujące o sytuacji na rynku mieszkaniowym i na podstawie tych czynników przyjrzymy się zgodności naszej prognozy z rzeczywistością.

sobota, 20 grudnia 2014

To buy or not to buy... oto jest pytanie! 36

Po ostatnim przynudzającym wpisie czas na wpis nieco bardziej matematyczny, czyli taki, jakie lubię najbardziej :) Wpisy matematyczne mają to do siebie, że nie zostawiają specjalnego pola do interpretacji, ani do polemiki, przez co ciężko udowodnić nam, że nie mamy racji (do czego oczywiście zachęcamy w komentarzach ;)

Jak wiemy, mamy teraz (znowu) najlepszy czas na zakup mieszkania ;) Jak również wiemy, powodów ku temu jest mnóstwo - ceny mieszkań bardzo spadły (tak bardzo, że bardziej nie dadzą już rady ;) mamy teraz rekordowo tani kredyt (z wysokimi marżami ;) deweloperzy budują na potęgę, co oznacza, że spodziewają się bumu (który przecież w końcu musi nadejść ;) a na dodatek rosną wymagania kredytowe - spada maksymalne LTV (więc trzeba się spieszyć ;) Aaa... no i jeszcze stopy procentowe są na rekordowo niskim poziomie, więc nie opłaca się oszczędzać na lokatach (w czasach niby deflacji), tylko trzeba koniecznie zainwestować w mieszkanie na wynajem (które, w przeciwieństwie do środków na lokacie, tanieje ;)

O inwestycji w wynajem mieszkania z punktu widzenia właściciela oraz najemcy pisaliśmy we wpisach:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/09/czy-opaca-sie-inwestowac-w-mieszkania.html

oraz 

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/10/czy-wynajmujac-mieszkanie-napychamy.html

Dziś zajmiemy się sytuacją, w której znajduje się być może większość czytelników tego bloga.

niedziela, 30 listopada 2014

Są raporty, można przynudzać ;) 109

Doczekaliśmy w końcu raportu Amron-Sarfin za 3 kwartał 2014, w związku z tym możemy przeanalizować sytuację na naszym rynku mieszkaniowym w minionych miesiącach. Oczywiście nic nowego się nie wydarzyło, co nie oznacza, że nie wyprodukujemy z tego jakiegoś przydługiego wpisu ;)
Ale po kolei...

Na początek deweloperzy i ich kolejny okres super sprzedaży - tradycyjną tabelkę z największymi polskimi firmami uzupełniliśmy o dane z minionego kwartału.



Ponieważ efekt niskiej bazy z początku 2013 roku, kiedy to mieliśmy do czynienia z dużo wyższymi stopami procentowymi niż teraz, powoli zanika, to "analitycy" oraz sami deweloperzy skupiają się na porównaniach dotyczących całego aktualnego roku z pierwszymi trzema kwartałami roku 2013 (żeby nadal wzrost sprzedaży był imponujący ;) My skupimy się na porównaniu z poprzednim kwartałem oraz z ostatnim kwartałem 2013 roku, który był kombinacją niskich stóp oraz ostatniej szansy na kredyt z LTV100%.
Jak widać w tabeli, mamy całkiem spory wzrost sprzedaży pomiędzy 2 a 3 kwartałem tego roku (8%) - jednak jeśli przyjrzeć się bliżej, to cały ten wzrost "wyprodukował" właściwie Budimex - najpewniej za sprawą swojej nowej budowy w Krakowie, w której sprzedaje mieszkania po 4-4.5 tys. zł za m2 (a przynajmniej takie informacje można znaleźć na stronie). Cena jak na krakowskie warunki wydaje się być aktualnie całkiem atrakcyjna - niestety nie znam tego miasta, więc trudno ocenić, czy to jakieś sensowne miejsce, czy może raczej taka ichniejsza Białołęka (pewnie ktoś z czytelników się wypowie w tym temacie). Jakby jednak nie było, Budimex odnotował spektakularny wzrost sprzedaży, poprzez spektakularne powiększenie oferty :) Aaa... należy tylko pamiętać, że te mieszkania w atrakcyjnych cenach to obietnice wybudowania mieszkań gdzieś koło połowy 2016 roku... :) Może kiedyś doczekamy czasów, w których będziemy prezentować liczbę sprzedanych mieszkań, a nie sprzedanych obietnic. Na razie mamy jednak, co mamy. 
Porównanie z 4 kwartałem 2013 roku wygląda jeszcze mniej imponująco. Połowa deweloperów odnotowała spadki sprzedaży (czasem bardzo znaczące - ponad 30%), w przypadku dwóch zmiana na plus jest raczej symboliczna, a solidny wzrost jest znowu dziełem jedynie Budimex'u - bez niego byłoby raczej kiepsko. Czy więc nadal trwa super dobra passa deweloperów? Hmm...

wtorek, 18 listopada 2014

Luźne dywagacje o wszystkim 110

W oczekiwaniu na brakujące raporty dotyczące 3 kwartału 2014 roku na rynku mieszkaniowym (wciąż nie ma raportu ZBP/Amron oraz NBP), które pozwolą nam skomentować kolejny kwartał świetnej (jak dla kogo) sprzedaży deweloperów oraz coraz bardziej niezrozumiałej (przynajmniej dla niektórych) stabilizacji, dzisiejszy wpis będzie trochę... luźny. W większości wpisów staraliśmy się dzielić wiedzą(?) na różne tematy mieszkaniowe (choć wg niektórych to staraliśmy się zniechęcić wszystkich do kupna mieszkania czy brania kredytu ;) tymczasem dziś podzielimy się raczej niewiedzą. Nasza niewiedza ma zakres dużo szerszy niż wiedza, ale proszę się nie obawiać... wpis nie będzie z tego powodu proporcjonalnie dłuższy ;) Za to będzie pewnie nieco bardziej chaotyczny... chociaż tak właśnie powinno być, skoro mówimy o niewiedzy.
Dziś będzie o wielu rzeczach, których związek ze sobą bierze się tylko z tego, że jakoś tam dotyczą tematyki mieszkaniowej (po poprzednim wpisie, do którego, mam nadzieję, kiedyś jeszcze wrócimy, niektórzy z komentujących będą pewnie zadowoleni, wszak, jak to ujął jeden z komentatorów, znowu dbamy o "czystość bloga" ;)

Ale do rzeczy...

1. Kredyty frankowe.

Zawsze nas zastanawiało, jak "od podszewki" wygląda sprawa z kredytami walutowymi, głównie frankowymi. Wszyscy wiemy, że większość klientów korzystających z tego rozwiązania średnio na nim skorzystała. Ba... wiemy przecież, że większość klientów sporo na takim kredycie straciła (przynajmniej na chwilę obecną). Ponieważ nie wydaje się nam, żeby waluta naszej zielonej wyspy (w której trzeba już przejmować niedoszłe emerytury z OFE oraz zawieszać ustawowe progi zadłużenia), miała jakieś realne szanse na umocnienie się względem waluty bardzo stabilnego ekonomicznie i politycznie kraju, jakim jest Szwajcaria, to mamy obawy, że "straty" frankowiczów będą nie do odrobienia (oczywiście chodzi nam o różnice kursowe, bo różnica w oprocentowaniu jest i pewnie zawsze będzie na korzyść "posiadaczy" kredytów walutowych). Skoro stracili klienci, to wydaje się naturalnym, że ktoś musiał zyskać. 
Pytanie jest właściwie jedno - skąd banki brały pożyczane franki i czy w ogóle musiały mieć jakieś franki, żeby udzielać kredytów w tej walucie. Niestety nie jesteśmy ekspertami od prawa bankowego, a Google nie pomogło nam niczego ciekawego na ten temat znaleźć, więc pozostaje nam jedynie bazować na informacjach "zasłyszanych" tu i ówdzie (może pośród czytelników jest ktoś, kto jest w stanie wyjaśnić mechanizm udzielania kredytów walutowych i poprzeć to jakimś aktem prawnym?). Bank nie może ponosić ryzyka walutowego... z czego wynikałoby, że udzielając kredytu walutowego musi "posiadać" (w sensie pożyczki lub depozytu) tę walutę. Pytanie, skąd banki wzięły te ~50mld franków, żeby pożyczyć je szczęśliwym kredytobiorcom. 
Jedna z hipotez mówi o tym, że bank może zdobyć walutę poprzez swap, czyli wymianę jednej waluty na inną. Wszystko fajnie, tylko w tym przypadku bank musiałby wymienić PLN na CHF, a potem udzielić kredytu w CHF - problem jednak polega na tym, że taką operację trzeba by odnawiać, bo jest to operacja krótkoterminowa (w porównaniu z czasem trwania kredytu). W tym układzie, po wzroście kursu CHF, bank musiałby w kolejnej iteracji użyć znacznie większej ilości PLN, co dla banku nie wydaje się być specjalnie korzystne.
Inna opcja jest taka, że banki zwyczajnie pożyczały franki na "rynku" (np. od swoich "spółek matek"). Tylko to też jest trochę dziwne - aktualnie LIBOR CHF to praktycznie 0% - czy polskie banki są w stanie pożyczać od kogoś franki z takim oprocentowaniem? Jeśli tak, to wszystko jest pięknie, ale jeśli nie, to co? Bank "dokłada" do takiego kredytu?

sobota, 25 października 2014

W świecie z betonu 207

Ostatnio obiecałem wpis fundamentalny, więc dzisiejszy taki właśnie będzie. Tematyka na pozór nie wydaje się związana z ogólną tematyką bloga, jednak sprawa jest na tyle istotna (a wiedza na ten temat może jeszcze mniej "popularna" niż wiedza o mechanizmach rynku nieruchomości), że postanowiłem ją opisać w niniejszym wpisie. 
Często dywagujemy na temat cen mieszkań, stóp procentowych, dostępności kredytu i innych tego typu rzeczy, tymczasem to są wszystko... pierdoły :) Prawdziwe problemy ukryte są u podstaw całego systemu, o czym właśnie będzie dzisiejszy wpis.

Dla części czytelników przedstawione tu informacje nie będą niczym nowym (pewnie dla tej części, która w ogóle na tym blogu nie znalazła niczego nowego, a czyta nas jedynie z braku ciekawszych rzeczy do roboty ;) jednak mam pewne obawy, że znajdzie się sporo osób, dla których poruszone w tym wpisie tematy będą co najmniej zaskakujące.

Ale do rzeczy...
Jedną z najważniejszych i najbardziej popularnych teorii, które przetaczają się przez większość naszych wpisów jest ta, zgodnie z którą na rynku mieszkaniowym (ale oczywiście nie tylko na nim) "bez kredytu nic by się nie stało, co się stało".
Przyjrzyjmy się zatem, jak to jest właściwie z tym kredytem. Zobaczymy, skąd bierze się kredyt, kto na tym zarabia (choć to wydaje się oczywiste ;) do czego to wszystko prowadzi i co właściwie można z tym zrobić.


Na początek link do filmu, który powinien być absolutnie niezbędną pozycją dla każdego dorosłego człowieka (brzmi to bardzo poważnie, ale nie ma w tym żadnej przesady). Powinno się go puszczać w szkołach oraz po, albo nawet i przed głównym wydaniem wiadomości na wszystkich stacjach ;) Niespecjalnie byśmy żałowali nawet "zmarnowanego" na to czasu antenowego, kosztem "Tańca z jazdami", czy innego "Voice of pokemons" ;)
Jeśli ktoś jeszcze nie oglądał, to może sobie obejrzeć po przeczytaniu wpisu, albo przed jego przeczytaniem - trudno powiedzieć, jak będzie lepiej, bo w tym momencie wpis przecież jeszcze nie powstał ;)



Jeśli kogoś zainteresowała ta tematyka, bardzo polecamy także część drugą (w polskiej wersji dostępną akurat w kawałkach):




A teraz przedstawimy wszystko własnymi słowami... ;)

sobota, 4 października 2014

Ciekawe ile płacą, za robienie z siebie p... rzewodniczącego 179

Następny wpis miał być bardzo na poważnie, ale jeden z czytelników podrzucił niedawno linka do prześmiesznego wywiadu z p. Jackiem Furgą (to ten, który podpisuje swoim nazwiskiem przytaczany u nas wielokrotnie raport Amrom-Sarfin). Zajmiemy się dziś tym tematem, a wpis na poważnie na pewno też powstanie, bo powstał już w mojej głowie i szkoda byłoby ten genialny pomysł zmarnować ;)

Oryginał wywiadu można znaleźć tu:

http://forsal.pl/branze/artykuly/825585,puste-portfele-polakow-przywroca-mode-na-kawalerki.html

Rozmowa jest mniej więcej o tym, jakie mieszkania interesują Polaków, jakie są tego powody, co będzie się działo dalej... czyli jednym słowem o (ubóstwianej ostatnio w mediach tematycznych) stabilizacji.
Przyjrzyjmy się więc, jak to właściwie jest i jak dalej będzie z tą stabilizacją, oczami
przewodniczącego Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich (nazwa "Komitet" jakoś nieodzownie kojarzy mi się z komitetem centralnym, ale już się nie czepiajmy). W wywiadzie czytamy tak:


"W jakim stopniu wyższy wkład własny wpłynie na rynek nieruchomości?

Z pewnością spowoduje lekkie obniżenie zainteresowania. Na razie wysokość wkładu własnego nie była problematyczna, ale jego poziom urośnie do 10 proc., a później 15 proc. i 20 proc. i będzie stanowił ogromne wyzwanie, zwłaszcza dla młodych ludzi. Jeśli przyjmiemy, że średnia wysokość kredytu oscyluje wokół 200 tys. złotych, kredytobiorca już na starcie będzie musiał uzbierać 20 tysięcy, a w perspektywie 3 lat, nawet 40 tysięcy."

No cóż... wzrost wymagań dotyczących wkładu własnego z pewnością spowoduje obniżenie zainteresowania (przy okazji, z tego powodu, pan Furga pragnie najwyraźniej podnieść zainteresowanie w chwili obecnej). Pytanie, czy ono aby na pewno będzie lekkie... Już wzrost wkładu do 5% spowodował, że udział kredytów z LTV > 80% spadł o 14 p. p. (2 kwartał 2014 względem 4 kwartału 2013), co oznacza spadek procentowej wartości udziału tych kredytów w ogólnej puli o prawie 1/4! W końcówce roku 2013 udział kredytów z LTV POWYŻEJ 80% (czyli nawet popularny przypadek z 20-procentowym wkładem się w tej grupie nie mieści!) wynosił ponad 61%. Po wprowadzeniu minimalnego wkładu w wysokości 20% żaden z tych 61% kredytów nie mógłby zostać udzielony! Czy to spowoduje tylko lekki spadek zainteresowania? Hmm... śmiem wątpić (chyba że opcja ubezpieczenia brakujących 10% wkładu z wymaganych 20% będzie wyglądała tak, jak obecnie, czyli w praktyce kredyt będzie po prostu trochę droższy). 
Poczekamy, zobaczymy... ale "prawdziwe" ograniczenie kredytów do LTV80% miałoby ogromne znaczenie dla rynku (pamiętajmy, że, aby pożyczyć 2 pokoje w Warszawie, trzeba będzie mieć jakieś 70 tys. zł + koszty notarialne/wykończenia/pośrednika, co w praktyce może oznaczać 100 tys. - a to jest już naprawdę dużo, zwłaszcza dla tych, którzy jeszcze nie "kupili" mieszkania; wszak ci bogatsi raczej już "kupili").

piątek, 26 września 2014

Czy (biednych) Polaków stać na mieszkanie? 43

Dostałem ostatnio od jednego z czytelników wpłatę zatytułowaną "Składka motywacyjna", więc wypadałoby w związku z tym coś napisać ;) A tak na poważnie, to bardzo chętnie pisałbym częściej, ale jak się ma rudą żonę, to zajmują człowieka inne sprawy ;)

W każdym razie... dziś będzie wpis populistyczny ;) O tym, że jest źle, że pewnie nie będzie lepiej, no i że to wszystko wina Tuska (który ewakuował się z grajdołu przy pierwszej nadarzającej się okazji). Ale do rzeczy...

Zbliża się powoli koniec roku, więc niedługo zobaczymy trochę więcej naganiania na kredyty mieszkaniowe (mylnie zwane hipotecznymi) - w końcu to ostatni moment, żeby zaciągnąć taki z LTV95% (a nawet, dzięki Mdm, zaciągnąć kredyt w praktyce bez wkładu własnego). Do tego znowu spadł WIBOR, więc poczytamy także o tym, że kredyt jest teraz wyjątkowo tani, co jest oczywistą nieprawdą (po pierwsze dlatego, że w perspektywie 30 lat obecne oprocentowanie nie ma specjalnego znaczenia i kredyt w żadnym razie nie jest ani tańszy ani droższy niż rok temu, a po drugie dlatego, że wraz ze spadkiem stopy procentowej rosną marże... więc kredyt jest teraz raczej droższy niż jeszcze niedawno). Nie zmienia to jednak faktu, że części osób zacznie się wydawać, że stać ich na mieszkanie/kredyt, na które przy wyższych stopach stać ich nie było - domyślam się, że takie myślenie jest możliwe tylko wtedy, kiedy człowiek nic nie wie o kredytach, a zwraca uwagę jedynie na reklamy podające wysokość miesięcznej raty, jednak (o dziwo) jest to myślenie całkiem popularne. Wtórują mu wszelkiej maści pośrednicy kredytowi, deweloperzy i inni naganiacze, o czym mogliśmy poczytać w artykule, który postaramy się dziś szerzej skomentować.

Dywagacje od Expander'a przypominają najlepsze czasy w stylu "kto nie kupił, przegrał życie". W artykule:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Choc-latwiej-o-mieszkanie-kredyt-pochlania-1-3-dochodu-7218202.html

znajdziemy wiele "ciekawych" elementów. Expander policzył nam, jak wygląda dostępność mieszkania (albo raczej kredytu) dla osób zarabiających 80% przeciętnego wynagrodzenia. Sam temat nie jest zły - skoro tylko 1/3 Polaków zarabia średnią krajową lub więcej, to tych, którzy zarabiają do 80%, pewnie jest całkiem sporo. Okazuje się, że wg Expandera takich ludzi w roku 2008 w ogóle nie było stać na własne mieszkanie, a teraz mogą już zamieszkać na "swoim" (płacąc za tę przyjemność jedynie 1/3 swoich dochodów), więc trzeba to koniecznie zrobić ;) Już w pierwszym zdaniu czytamy tak:


"W październiku zapewne spadną stopy procentowe, zatem udział ten jeszcze może się zmniejszyć. Z zakupem nie powinni jednak zwlekać zbyt długo, ponieważ od stycznia istotnie wzrośnie obowiązkowy wkład własny."

Należy się więc spieszyć... chociaż Expander nie do końca wyjaśnia, dlaczego właściwie się spieszyć. Autorzy rozważają temat dostępności mieszkań w związku wysokością raty w relacji do dochodów, a jednocześnie twierdzą, że należy się spieszyć, bo... wymagany wkład własny wzrośnie (czyli klasyczne połączenie piernika z wiatrakiem). 
Symulacja Expandera zakłada, że małżonkowie zarabiają po 80% średniej pensji w sektorze przedsiębiorstw i pragną "kupić" mieszkanie z rynku wtórnego o powierzchni 50m2, z minimalnym wkładem własnym (5%). Nasi biedni (standardowi?) kredytobiorcy nie mają dzieci (i chyba nie planują, skoro chcą wydawać 1/3 swoich dochodów na jakąś "klitę" w bloku, która nie dość, że jest klitą, to po wzroście stóp procentowych zacznie pochłaniać znacznie większą część dochodów).
Wg Expandera w 2008 roku rata pochłaniałaby aż 65% dochodów naszej modelowej rodziny, bo mieszkania były droższe, a dochody mniejsze. I tu pojawia się pierwszy problem - Expander zakłada, że w 2008 roku kredytobiorcy zaciągaliby swój wymarzony kredyt w złotówkach (z oprocentowaniem 7.73%), tymczasem w 2008 roku mało kto tak robił (pamiętajmy, że wtedy rządziły kredyty frankowe, oprocentowane nawet w okolicach 4%). Na szczęście chłopaki nie zapomnieli o tym, że w 2008 roku można było zaciągnąć kredyt nawet na 50 lat, co teraz jest już niemożliwe.

niedziela, 31 sierpnia 2014

Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja... 86

Jedna z podstawowych zasad rynku mieszkaniowego mówi o tym, że najważniejsze kryteria określania wartości/atrakcyjności mieszkania są podobno 3: lokalizacja, lokalizacja oraz lokalizacja

O ile samo w sobie jest to całkiem sensowne, bo ceny na rynku mieszkaniowym są bardzo mocno uzależnione od miejsca, w którym mieszkanie się znajduje, o tyle niektórzy próbują wyprowadzić stąd wniosek, że mieszkania w dobrych lokalizacjach nigdy nie tanieją... a właściwie to zawsze zyskują na wartości. 
Trochę podobne stanowisko prezentują ci, którzy już co prawda uwierzyli w spadki cen, ale uważają, że ceny spadną wszędzie... tylko nie w Warszawie, bo tam się przecież dużo zarabia, non stop napływają nowe "słoiki", które wykupują mieszkania itd. (tematem Warszawy z punktu widzenia migracji zajmowaliśmy się dokładniej w poniższym wpisie).

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/11/czy-soiki-zaleja-warszawe.html 

Z mityczną "dobrą" lokalizacją, o której tyle się mówi, jest jednak pewien podstawowy problem - nie bardzo wiadomo, co to określenie dokładnie oznacza. Najczęściej panuje przekonanie, że dobra lokalizacja to coś w pobliżu centrum, bo komunikacyjnie jest to z reguły miejsce najbardziej rozwinięte. Problem polega na tym, że najlepsze (najdroższe?) miejsca w mieście zasiedlają najczęściej ludzie najbogatsi, którzy dysponują samochodami i dla nich komunikacja miejska ma znaczenie trzeciorzędne. Wydaje się, że najlepsza lokalizacja mogłaby po prostu być tą najbardziej modną... ale tu też jest sporo problemów. Śródmieście Warszawy zawsze było modne, a ja w nim nigdy niczego ciekawego nie widziałem (no... może poza technikami parkowania, które czasem naprawdę przejawiają elementy geniuszu). Poza tym, moda była często "generowana" przez deweloperów, którzy dużo w danym obszarze budowali. Kiedyś modny był w Warszawie Mokotów (z tego czasu pozostało kilka przedziwnych, "snobistycznych" osiedli typu Marina Mokotów, czy okolice Białego Kamienia, w których niektórzy nie chcieliby mieszkać nawet za darmo, a inni nadal uważają tego rodzaju betonowe getta za synonim luksusu), teraz modna jest Wola (jakiś czas temu dość mocno "zapuszczona" dzielnica poprzemysłowa). Z modą jest więc różnie - pojawia się (najczęściej kreowana przez kogoś), potem znika, a na jej miejsce nadchodzi nowa (kreowana przez kogoś innego). Trudno więc powiedzieć, aby był to jakiś sensowny wyznacznik atrakcyjności lokalizacji na dłuższą metę.
W Warszawie mówi się czasem, że "dobra" lokalizacja to coś w pobliżu metra. Tylko tu jest ten sam problem, co ze Śródmieściem - większość "nadzianych" mieszkańców tych atrakcyjnych lokalizacji przy metrze jeździ... samochodem. Dodatkowo, po oddaniu pierwszego odcinka 2 linii, już prawie połowa miasta będzie w pobliżu metra (w ogłoszeniach o sprzedaży mieszkań pewnie nawet więcej ;)

Wydaje się więc, że coś takiego, jak ogólnie atrakcyjna lokalizacja nie istnieje (poza pewnymi wyjątkowymi wyjątkami ;) Dla niektórych atrakcyjne jest dobrze skomunikowane z centrum miejsce, bo muszą codziennie chodzić na piwo do najdroższych knajp, dla innych super lokalizacja to sąsiedztwo ich uczelni, dla jeszcze innych liczy się cisza i spokój, więc ich wymarzoną lokalizacją jest jakieś małe miasto satelickie itd. Najczęściej jednak atrakcyjną lokalizacją wydaje się być miejsce, które znajduje się maksymalnie blisko najczęściej odwiedzanych przez nas obiektów (z reguły jest to praca, jeśli ktoś ma dzieci to pewnie też przedszkole/szkoła). Problem polega na tym, że ludzie pracują praktycznie w całym mieście, więc z tego punktu widzenia najlepsza lokalizacja dla wszystkich na pewno nie istnieje.

niedziela, 24 sierpnia 2014

Nic ciekawego 20

Czekaliśmy, czekaliśmy i w końcu jest ;) Raport Amron-Sarfin za 2 kwartał 2014, który tradycyjnie niesie ze sobą sporo obiektywnych danych na temat rynku mieszkaniowo-kredytowego. Całość dostępna jest pod adresem:

http://amron.pl/uploads/AMRON%20SARFIN/Raport%20AMRON-SARFiN%20Nr%202%202014_Pl_skrot.pdf

Zdawało się, że ta edycja będzie kluczowa dla odpowiedzi na pytanie, czy mini bum deweloperski z końcówki 2013 roku, wywołany ostatnią szansą na kredyt z LTV100%, zakończy się wraz z końcem tego rodzaju kredytów, czy może jednak nadeszło to mityczne, upragnione od ponad 5 lat odbicie na rynku, po którym ceny znowu poszybują do nieba ;) Niestety ten raport niespecjalnie odpowiada na nasze pytanie, a gdyby w dwóch słowach określić to, co działo się na rynku w 2 kwartale tego roku, można by użyć określenia... "nic ciekawego".
Jeśli więc ktoś oczekuje odkrywczych wniosków, albo ugruntowania swojej nadziei na większe wzrosty cen lub ich spadki, to w tym wpisie na pewno tego nie znajdzie.

Ale po kolei.

Raport, jak zwykle, skupia się na tematyce kredytowej, w końcówce przechodząc w kierunku bardziej mieszkaniowym. W związku z tym i my zaczniemy od kredytów, przyglądając się kolejnym elementom podsumowania raportu, wyprodukowanego przez Pana Furgę:

"Po nieprzystających do modelu cykliczności sezonowej wynikach pierwszych dwóch kwartałów roku 2013, wyniki drugiego kwartału 2014 roku w odniesieniu do wyników zrealizowanych przez sektor bankowy w poprzednich trzech kwartałach potwierdziły sezonową cykliczność zjawisk zachodzących zarówno na rynku kredytów hipotecznych, jak i – co bardziej oczywiste – również w sferze inwestycji mieszkaniowych."

Często mamy odmienne wnioski od autorów raportu, jednak w tym przypadku nie sposób się nie zgodzić. Dane za drugi kwartał pokazują, że wracamy do jako takiej normalności, zgodnie z którą to właśnie ten fragment roku jest najbardziej "owocny", jeśli chodzi o liczbę transakcji mieszkaniowych/kredytów/rozpoczynanych inwestycji. Dokładne dane przytoczymy za chwilę, ale wreszcie mamy chwilę spokoju na rynku - nie zaczyna się ani nie kończy żaden program pomocowy dla deweloperów/banków, nie spadają nam gwałtownie stopy procentowe, nie są wprowadzane specjalnie uciążliwe ograniczenia w kredytowaniu. W takich warunkach będzie można zacząć sensownie porównywać kolejne kwartały, aby określić trend panujący na rynku.

niedziela, 10 sierpnia 2014

A może kredycik? ;) 69

Nadal nie mamy kluczowych raportów za 2 kwartał 2014 (NBP oraz Amron-Sarfin), a szkoda, bo... byłoby to ładne dokończenie poprzedniego wpisu. Trzeba sobie jednak jakoś radzić, więc dziś będzie trochę o tym, kiedy można brać kredyt mieszkaniowy (zwany czasem mylnie hipotecznym). W Polsce powinno się go zaciągać... właśnie... chyba w ogóle nie powinno się go zaciągać ;) Nim jednak dojdziemy do tego konstruktywnego wniosku, przypatrzymy się trochę temu, jak kredyty mieszkaniowe wyglądają w Polsce i jak wyglądają "prawdziwe" kredyty hipoteczne w krajach cywilizowanych.

Inspiracją tego wpisu jest artykuł jednego z naszych ulubieńców, prof. Łaszka oraz świetny komentarz użytkownika mlmlj pod tym artykułem. Całość można znaleźć tu:

http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/banki-nie-wierzyly-w-kredyty-hipoteczne,5650667,magazyn-detal.html

Możemy tam przeczytać, że inicjatorem rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce był Bank Światowy, który dostarczył kredytu oraz pomocy technicznej (my za Bankiem Światowym z definicji nie przepadamy, bo jeśli coś ma "światowy" w nazwie, to za bardzo nam się kojarzy z NWO). Nasze rodzime banki były dosyć sceptyczne wobec takich pomysłów, bo miały ciekawsze zajęcia (kupowanie obligacji państwowych, kredyty dla firm itd.). Jednak podstawowym (i oczywistym) problemem były wysokie stopy procentowe, które uniemożliwiały zaciąganie kredytów na wiele lat (jeśli ktoś nie zdaje sobie z tego sprawy, to polecam sprawdzić, ile wynosi rata typowego kredytu na 30 lat przy oprocentowaniu np. 25% rocznie). Banki nie interesowały się więc specjalnie kredytami mieszkaniowymi, co zmieniło się dopiero po pęknięciu bańki internetowej w USA i znacznym obniżeniu tam (a co za tym idzie także i u nas) stóp procentowych. Jakie to miało konsekwencje, obserwujemy od 2008 roku i poobserwujemy jeszcze czas jakiś - w trakcie następnego kryzysu stóp już się nie będzie dało obniżyć, więc jest nadzieja, że będzie to ostatni kryzys ery pieniądza typu fiat (czyli emitowanego "z powietrza"). Tak, czy inaczej, zabawa nadal trwa i kredyty są udzielane przy rekordowo niskich stopach. 
Jednak... okazuje się, że w Polsce (jak przystało na kraj trzeciego świata), mimo postępującej globalizacji i naszego niebywałego skoku cywilizacyjnego po 10 latach w Unii (widocznego głównie przez gigantyczny skok zadłużenia), warunki, na jakich udzielane są kredyty mieszkaniowe, są zasadniczo gorsze niż w krajach cywilizowanych. Aktualny poziom cen mieszkań jest taki, że ogromna większość Polaków nie jest w stanie żadnego mieszkania kupić bez kredytu (spora część nie ma szans nawet na kredyt). Jeśli więc ktoś pragnie "posiadać własne" mieszkanie (które w praktyce jest przez 30 lat mieszkaniem bankowym), musi przystać na kilka smutnych warunków, które opiszemy niżej (na podstawie komentarza mlmlj).

Zacznijmy od najważniejszego.

1. Zmienne oprocentowanie - jak wspominaliśmy wielokrotnie, praktycznie każdy kredyt mieszkaniowy udzielony w Polsce ma oprocentowanie zmienne. Najczęściej jest to WIBOR 3M lub 6M + marża banku (niegdyś zdarzało się także, że oprocentowanie zależało od widzimisię zarządu banku - patrz "nabici w mbank"). Swego czasu były oferty z oprocentowaniem stałym(?), ale owa stałość trwała z reguły 5 lat, a potem kredyt stawał się standardowym kredytem z oprocentowaniem zmiennym (dodatkowo w momencie jego uruchomienia oprocentowanie było wyższe niż w podobnym kredycie opartym na WIBOR). My bardzo nie lubimy oprocentowania zmiennego (niezależnie od tego, kto je ustala... w przypadku WIBOR ustala je w praktyce NBP - pytanie tylko, kto jest właścicielem NBP, bo tego nie udało mi się ustalić ;) W niektórych krajach oprocentowanie kredytu bywa stałe, a czasem jest stałe w okresach 10-letnich. Dopóki tak nie stanie się w Polsce, będziemy się starali trzymać od takich kredytów możliwie z daleka. Pamiętajmy, że wzrost stóp procentowych o 1 punkt procentowy powoduje wzrost wysokości raty o mniej więcej 80 PLN na każde pożyczone 100 tys., a podwyżka do poziomu sprzed 2.5 roku spowoduje wzrost raty typowego kredytu o 40%. Zacnie.

2. Niezmienność warunków w trakcie trwania umowy - dziś mamy do czynienia z sytuacją, w której bank w umowie odwołuje się do swojej tabeli opłat i prowizji. A tabela opłat, jak to tabela... może się zmieniać w dowolnym momencie. Któregoś pięknego dnia może się okazać, że nagle wzrośnie nam opłata, którą musimy ponosić przez następne 25 lat. Dopóki umowa kredytowa nie będzie całkowicie jednoznaczna i wszystkie potencjalne koszty nie będą w niej konkretnie ujęte, dopóty taka umowa będzie potencjalnie bardzo niebezpieczna.

3. Weryfikacja zdolności kredytowej oraz wartości zabezpieczenia przez bank w trakcie trwania umowy - w tej chwili banki monitorują poziom zabezpieczenia kredytu w trakcie jego spłaty i w razie spadku wartości zabezpieczenia mogą podjąć odpowiednie "działania". Mimo terminowej spłaty należności klient może zostać poproszony o wniesienie dodatkowego zabezpieczenia (w gotówce lub w formie ustanowienia hipoteki na kolejnej nieruchomości; pewnie są jeszcze inne techniki) oraz (o zgrozo!) może mu zostać zaproponowane podniesienie marży, w związku ze zwiększonym ryzykiem banku. Dodatkowo, bank może przeprowadzić ponowną procedurę badania zdolności kredytowej klienta, mimo że ten nigdy nie spóźnił się ze spłatą żadnej raty - domyślam się, że jeśli wypadnie ona negatywnie, też zostaną zaproponowane takiemu delikwentowi nowe, lepsze (dla banku) warunki. W tym układzie klient jest ciągle zagrożony niespodziewaną podwyżką lub innymi propozycjami, których odrzucenie może skutkować natychmiastowym wypowiedzeniem umowy kredytowej. Wszystko to najczęściej w sytuacji, w której wartość zabezpieczenia spada... ale obawiam się, że z taką sytuacją będziemy mieli do czynienia przez kolejne 30 lat. W najtrudniejszym położeniu są oczywiście kredytobiorcy frankowi, bo co prawda wartość ich mieszkań spadła nie tak wcale bardzo, za to bardzo wzrosła wysokość kredytu.

4. Negocjacje z bankiem - panuje powszechne przekonanie, że z bankiem niespecjalnie da się negocjować. O ile można czasem (podobno) negocjować wysokość marży (co pewnie oznacza tyle, że bank ma z góry ustalone stawki i pozwala się cieszyć klientowi tym, że udało mi się zbić dokładnie tyle, ile zaplanował bank), o tyle raczej nie da się wynegocjować specjalnej treści umowy (np. rezygnacji z zapisu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji komorniczej). Aktualnie jest tak, że bank ma ogromną przewagę nad klientem i klient musi się zgodzić na jego warunki, albo iść gdzie indziej... gdzie warunki będą praktycznie takie same. Fajnie byłoby, gdyby dało się podpisać umowę, która byłaby korzystna dla obu stron - na razie jednak się nie da i to się raczej szybko nie zmieni.

5. Bankowy tytuł egzekucyjny - jest to bardzo niebezpieczne (dla klienta) narzędzie, sięgające swymi początkami jeszcze czasów PRL, które umożliwia bankowi sprawne przeprowadzenie egzekucji należności po rozwiązaniu umowy kredytowej. W momencie podpisywania takiej umowy, klient musi zaznaczyć, że poddaje się dobrowolnej egzekucji komorniczej - jeśli bank z dowolnego powodu rozwiąże umowę kredytową (np. z powodu niewystarczającego zabezpieczenia), ma prawo wystawić BTE, któremu sąd nadaje klauzulę wykonalności w ciągu maksymalnie 3 dni (nie badając nawet, czy bank ma prawo takie BTE wystawić - liczy się tylko formalna poprawność wniosku). O procesie tym klient oczywiście nie jest informowany, a po nadaniu BTE klauzuli wykonalności do dzieła przystępuje komornik. Klient może taką decyzję zaskarżyć, ale zdarza się, że sprawa o rozpatrzenie jego wniosku odbywa się już po licytacji mieszkania(!). To się dopiero nazywa skuteczna broń przeciwko niepokornym klientom.

6. Dodatkowe "produkty" - aktualnie panuje moda na cross selling, czyli mącenie klientowi w głowie niższą marżą, pod warunkiem, że zakupi jakieś (z reguły do niczego niepotrzebne) "produkty" bankowe (produkty celowo wzięto w cudzysłów, bo z tego, co nam wiadomo, banki niczego nie produkują... chyba że za produkcję uznamy generowanie pieniędzy z powietrza). Aby uzyskać marżę kredytu, która nie woła o pomstę do nieba, trzeba więc czasem dokupić kartę kredytową, zobowiązać się do utrzymywania konta oraz przelewania na nie wynagrodzenia, zakupić jakieś pseudo ubezpieczenie np. od utraty pracy w zaprzyjaźnionym (z bankiem) towarzystwie ubezpieczeniowym, a czasem wykupić program systematycznego (wieloletniego) "oszczędzania" i wpłacać wymaganą kwotę na coś w rodzaju funduszu inwestycyjnego. Warunków jest sporo, a uzyskanie "czystego" kredytu, nieobarczonego żadnymi warunkami, jest dosyć trudne (przynajmniej, jeśli ktoś oczekuje marży na poziomie tej z przeróżnych tabelek, porównujących ze sobą te aktualnie super tanie kredyty). 
Do tego wszystkiego jest jeszcze  ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (wymagane przez KNF dla kredytów z LTV>80%). To ubezpieczenie jest fajne - banki najczęściej pobierają je na kilka lat z góry i często "zapominają" zwrócić stosowną część składki, jeśli LTV spadnie poniżej progu w trakcie opłaconego okresu. Przy zapowiadających się wieloletnich spadkach cen mieszkań ubezpieczenie niskiego wkładu własnego może towarzyszyć biednemu klientowi dużo dłużej, niż mu się teraz wydaje.

7. Zdolność kredytowa oraz LTV - aktualnie możemy poczytać o tym, że zdolność kredytowa jest taka i taka... z reguły zupełnie absurdalna, bo często wynika z niej, że bank jest w stanie pożyczyć klientowi 100 tys. PLN na każde 1000 PLN miesięcznego dochodu (czasem jest to nawet więcej). Rekomendacja SIII zniosła (i tak abstrakcyjnie wysokie) ograniczenie na wysokość raty w stosunku do dochodów (50% dla zarabiających poniżej średniej krajowej i 65% dla zarabiających powyżej). Pojawiło się zalecenie (odpowiednio 40 i 50%), ale zalecenie nie jest obowiązkiem, więc można znaleźć (przynajmniej w teorii) oferty, które go nie spełniają. Powszechnie uznaje się, że maksymalny bezpieczny stosunek wysokości raty do dochodów (DTI) powinien wynosić 30%, ale wartość ta bierze się z krajów dużo bogatszych niż Polska, gdzie pozostałe 70% dochodów ma znacznie większą siłę nabywczą niż nasze 70%. Dlatego też poziom bezpieczny w Polsce powinien być jeszcze niżej. Podobnie jest z LTV - w cywilizowanych krajach maksymalne LTV wynosi 75-80%, u nas jest to (po wprowadzeniu rekomendacji SIII) 95%. W każdym kolejnym roku będzie 5% mniej, aż do osiągnięcia 80% w roku 2017 (z dokładnością do tego, że być może 10% przy LTV 90% będzie mogło być ubezpieczone). Podsumowując... tak długo, jak banki będą udzielały abstrakcyjnie wysokich kredytów (zarówno w kwestii DTI, jak i LTV), ciężko będzie kupić mieszkanie bez kredytu, bo kamikaze, którym się wydaje, że przez 30 lat spłacania będą zdrowi, będą mieli pracę i stopy procentowe nie wzrosną, jest w tym kraju naprawdę sporo (chociaż na szczęście jakby coraz mniej).

8. Zabezpieczenie - na koniec jedna z najważniejszych rzeczy. Kredyty mieszkaniowe w Polsce nie powinny się nazywać hipotecznymi, bo ich zabezpieczeniem nie jest sama hipoteka. Większość czytelników pewnie wie, że zabezpieczeniem spłaty kredytu w Polsce jest cały (obecny i przyszły) majątek dłużnika. Dlatego też, w przypadku problemów ze spłatą kredytu, nie wystarczy oddać bankowi kluczy do mieszkania i sprawa będzie załatwiona. Trzeba oddać całą pożyczoną sumę - w czasach spadających cen mieszkań (i rosnącego kursu CHF) stanowi to bardzo poważny problem, który w wielu przypadkach powoduje bankructwo klienta (bo skąd nagle wytrzasnąć drugie tyle, ile warte jest mieszkanie?). Dodatkowo, przeprowadzenie procedury bankructwa konsumenckiego jest (na razie) w Polsce prawie niewykonalne, więc delikwent pozbawiony mieszkania jest też regularnie pozbawiany przez komornika odpowiedniej części swojej pensji. Z takiej sytuacji nie ma dobrego wyjścia, a podstawowe dwie techniki "ratunkowe" to przeprowadzenie rozwodu z ustanowieniem wysokich alimentów (wszak alimenty mają najwyższy priorytet i tego komornik nie rusza) lub zwyczajne przejście do szarej strefy (co w przypadku niektórych zawodów może być wręcz niewykonalne). Obie techniki są więc bardzo słabe. 
Dopóki zabezpieczeniem kredytu nie będzie jedynie mieszkanie, dopóty ryzyko nie będzie rozłożone równomiernie - teraz klient ryzykuje o wiele więcej niż bank i to jest złe. Albo i najgorsze ;)

Jest jeszcze jeden punkt, który nie jest typowym punktem, więc nie doczekał się swojego numerka (a szkoda, bo numerki są fajne ;)  
Reset systemu - system oparty na kredycie i kreacji pieniądza przez banki "z powietrza" od 2008 roku sprawia wrażenie, że zbliża się do swojego nieuchronnego finału, czyli totalnego rozpadu. Jak pewnie część (miejmy nadzieję, że większość) czytelników wie, znakomita większość "pieniądza" na świecie oparta jest na długu. Mówiąc (pisząc?) w skrócie... moje 10 złotych na koncie istnieje tylko dlatego, że ktoś je pożyczył i obiecał oddać - jeśli nagle powie, że nie odda, moje 10 złotych zwyczajnie przestanie istnieć (pomijam fakt, że pieniądze na koncie w banku nie są już właściwie moje, tylko bankowe, a ja mam jedynie zobowiązanie banku do wypłaty na żądanie 10 złotych). Właśnie dlatego przeprowadzono eksperyment cypryjski z grabieżą depozytów bankowych - tego po prostu inaczej nie da się zrobić, bo pieniądze stracone na pożyczkach (np. na obligacjach greckich) po prostu przestały istnieć (straciły swoją wartość, bo jedyną ich wartością była złamana obietnica zwrotu). Jest jeszcze jedno wyjście, które da dokładnie ten sam efekt, tylko szybszy - wydrukowanie tego, czego brakuje. Problem w tym, że prawie wszystkie pieniądze są długiem, a tyle wydrukować się nie da - po pierwsze dlatego, że świat bez długu (który jednak hamuje wydatki) przy zachowaniu obecnej bazy monetarnej doznałby hiperinflacji, a po drugie dlatego, że wtedy mielibyśmy pieniądze, które nie są obarczone odsetkami, a na to cały bankowy świat pozwolić przecież nie może. W związku z tym wszystkim system finansowy oparty na rezerwie cząstkowej musi upaść i w naszej ocenie bezpośrednim zapalnikiem będzie wzrost stóp procentowych. Wtedy oczywiście część długu zostanie "anulowana" - pozostaje pytanie, czy warto ryzykować taką zabawę, licząc, że to właśnie nasz kredyt zostanie magicznie "anulowany" (i jakimś cudem mieszkanie pozostanie w naszych rękach), zanim znajdziemy się pośród rzeszy bankrutów, którzy owego "anulowania" nie doczekali.

Podsumowując dzisiejsze wywody... wkrótce ukaże się kolejny raport na temat rynku kredytowego (Amron-Sarfin) i zobaczymy, ile osób zdecydowało się na (wielce wg nas ryzykowaną w polskich warunkach) zabawę z kredytem mieszkaniowym. W tym wpisie przedstawiliśmy podstawowe problemy, z którymi wiąże się zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego w naszym kraju. Dopóki przynajmniej część z nich nie zniknie, dopóty będziemy się trzymać od takich kredytów możliwie daleko. W wielu aspektach bank ma tak dużą i nieadekwatną przewagę nad klientem, że zabawa w kredyt mieszkaniowy może być bardzo niebezpieczna i to nawet wtedy, gdy kredytobiorcy nic złego się nie przytrafi (a spadnie np. tylko wartość zabezpieczenia).
Dziwi nas łatwość i beztroska, z jaką wiele osób podpisuje tak bardzo "asymetryczne" umowy, ryzykując w pewnym sensie własnym życiem. Jeśli ktoś jest wszystkiego świadomy, to czemu nie... ale wydaje mi się (na podstawie własnych obserwacji, więc to żaden dowód), że takich kredytobiorców jest bardzo mało.

Dla czytelników, których wiedza na temat kredytów jest nikła, polecam jeden z naszych pierwszych wpisów, w którym zawarto trochę więcej podstawowych informacji na ten temat i który stanowi absolutne minimum dla osób zainteresowanych kredytem mieszkaniowym:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/08/vademecuum-kredytobiorcy.html

A ci, którzy o kredytach mieszkaniowych wiedzą sporo, pewnie wiedzą też, że nie warto ich zaciągać ;) Zwłaszcza w czasach ultra niskich stóp procentowych...



PS. Zostałem zaproszony do udziału w debacie stowarzyszenia "Miasto jest nasze", zatytułowanej "Co zrobić, by mieszkania w Warszawie były tańsze?" - jeśli komuś bardzo się będzie nudziło, to zapraszam ;)

https://www.facebook.com/events/1450647618546892/

środa, 30 lipca 2014

Pierwsze oznaki 36

Nie ma jeszcze wszystkich raportów za 2 kwartał 2014, więc jest to dobry moment, aby spreparować rozgrzewkowy, powakacyjny wpis na podstawie tych danych, które już poznaliśmy. A poznaliśmy na razie wyniki sprzedażowe deweloperów (kolejny raz są podobno super, czego będziemy się czepiać w dalszej części wpisu). Mamy także nową edycję raportu Reas na temat rynku pierwotnego oraz wyniki Mdm za czerwiec. Wszystko to pozwala nam na wyciągnięcie kilku ciekawych wniosków.

Ale po kolei...

Mogliśmy przeczytać, jaki to mamy kolejny kwartał świetnej sprzedaży deweloperów - jedna z ciekawszych produkcji jest tu:

http://rynekpierwotny.pl/wiadomosci/rynek-mieszkaniowy/sprzedaz-deweloperow-w-pierwszej-polowie-2014-czyli-watpliwosci-na-bok/2204/ 

Dowiadujemy się z niej, że sprzedaż w 1 połowie 2014 roku była aż o 40% wyższa niż sprzedaż w 1 połowie roku 2013. I fajnie, tylko że autor zdaje się zapominać w tym porównaniu o dwóch podstawowych kwestiach. Po pierwsze, początek 2013 roku to był czas tuż po zakończeniu RnS, czyli naturalny dołek popytowy po mini bumie, w czasie którego ostatni kamikaze mieli szansę załapać się na dopłaty do mieszkań z naszych podatków. Po drugie, w 1 połowie 2013 roku mieliśmy jeszcze stosunkowo wysokie stopy procentowe (2 p.p. wyżej niż obecnie). Porównywanie ze sobą tego typu dwóch okresów i wyciąganie wniosków na temat przyszłości rynku deweloperskiego wydaje się być co najmniej podejrzane. Dlatego, jak zawsze, mamy własną wersję tabelki z wynikami sprzedaży deweloperów - dane oczywiście takie same, tylko wnioski jakby inne.


W naszej wersji widać, że sprzedaż w 2 kwartale 2014 wcale nie była jakoś specjalnie rewelacyjna. Zauważmy, że to właśnie 2 kwartał każdego roku jest z reguły okresem, w którym sprzedaż jest największa (wszak wiosna to najlepszy moment na rozglądanie się za mieszkaniem - na wakacje raczej nikt nie wyjeżdża, pogoda też jest dobra i w takich warunkach nawet deweloperskie produkty mieszkaniopodobne mogą wyglądać atrakcyjnie ;) Tymczasem 2 kwartał jest w tym roku gorszy od pierwszego i "jeszcze bardziej gorszy" od ostatniego kwartału roku 2013. Pamiętajmy, że w 2014 roku mamy w tabeli wpływ programu Mdm, który odpowiada za mniej więcej 15% sprzedaży deweloperów (w końcówce 2013 roku żadnego programu pomocowego deweloperzy nie mieli). Bez niego sytuacja wyglądałaby więc już naprawdę słabo. Widać, że rekomendacja SIII, która zakazuje udzielania kredytów z LTV100% zrobiła swoje - mimo wsparcia Mdm oraz możliwie najbardziej sprzyjającego okresu w ciągu roku na zakup mieszkania, sprzedaż głównych deweloperów była o 7% niższa niż w końcówce 2013 roku, kiedy można było jeszcze zaciągać kredyty bez wkładu własnego.
Jak widać, z tych samych danych można wyciągać przeróżne wnioski - jedni pieją z zachwytu nad kolejnymi rekordami sprzedaży, a inni (my) pozostają sceptyczni, bo widać, że sprzedaż jest dobra, ale ona się pogarsza. Jeśli sprzedawcy na rynku wtórnym w końcu się przebudzą (co kiedyś musi nastąpić), to sytuacja deweloperów może szybko się pogorszyć (zwłaszcza, kiedy minimalny wymagany wkład własny przy kredycie wzrośnie do 10%, a to już za 5 miesięcy). Patrząc na notowania giełdowe spółek deweloperskich, wśród inwestorów panuje najwyraźniej stanowisko zbliżone do naszego.

Jeszcze jedna mała dygresja, związana z naszą tabelą - na szczególną uwagę zasługuje spółka Marvipol, która chwaliła się ostatnio mega wzrostami sprzedaży (po 100% w stosunku do porównywanych, odpowiednio dobranych okresów). Tym razem nie natknąłem się na żaden artykuł o kolejnym super kwartale tej spółki - rzut okiem do tabeli wyjaśnia dlaczego. 50% spadek sprzedaży z kwartału na kwartał to niechlubny rekord wśród naszych ulubionych deweloperów (chociaż pewnie GANT jest w stanie pochwalić się "lepszym" wynikiem ;) Oczywiście nie można z tego wyciągać żadnych sensownych wniosków, bo w przypadku mniejszych deweloperów tego typu wahania się zdarzają - wystarczy jeden większy projekt i dostajemy nagle duży wzrost sprzedaży, a potem jej duży spadek. Warto jednak zapamiętać, że przechwałki firm o wzrostach sprzedaży rzędu 100% to prawie zawsze chwilowa anomalia, czego zdają się nie zauważać niektórzy dziennikarze. Dodatkowo, Marvipol uznawany jest za spółkę dość mocno zadłużoną, co zdaje się potwierdzać poniższy raport:

http://www.biznesradar.pl/wskazniki-zadluzenia/MARVIPOL

No cóż... niedługo przed nadejściem poważnych problemów GANT też bił własne rekordy sprzedaży ;) Plany wydzielenia z grupy Marvipolu spółki zajmującej się sprzedażą aut sugerują, że coś może być rzeczywiście nie tak z biznesem deweloperskim. Poczekamy, zobaczymy.

Lekki spadek ogólnej sprzedaży deweloperów idzie w parze ze słabnięciem Mdm. Na poniższym wykresie widać, że czerwiec był drugim najsłabszym miesiącem w ciągu roku.


Przypomnijmy, że potencjał programu to jakieś 25-30 tys. kredytów rocznie, tymczasem przy zachowaniu aktualnego tempa składania wniosków zostanie on w tym roku wykorzystany maksymalnie w połowie (a być może nawet i mniej, bo widać postępujący spadek zainteresowania Mdm, a dodatkowo, z każdym kolejnym miesiącem udział kredytów z puli tegorocznej będzie się zmniejszał w związku ze wzrostem udziału tych z puli przyszłorocznej).
Nie dziwi więc, że deweloperzy chcieliby zmiany (podwyższenia) limitów, najlepiej poprzez zastosowanie wyższego mnożnika kosztu odtworzeniowego. Na szczęście (póki co) ministerstwo pozostaje nieugięte i zapowiada jedynie zmiany, związane z powiększeniem dopłaty dla rodzin z 2/3 dzieci (odpowiednio do 20 i 25%), sugerując (o zgrozo!), że to deweloperzy powinni dostosować się do warunków, a nie warunki do deweloperów. Zapowiadana jest także zmiana samego mechanizmu wyznaczania kosztu odtworzeniowego, aby zmniejszyć dysproporcje pomiędzy województwami i "wyrównać szanse". Zobaczymy, co z tego wyniknie - miejmy nadzieję, że limity będą miały jakiś większy związek z poszczególnymi miastami i że nie spowoduje to ich masowego podwyższenia.

Skoro wiemy już, jak się sprawy mają z naszego punktu widzenia, zajrzyjmy, co na ten temat napisał Reas w swoim cyklicznym raporcie. Pełen tekst raportu można znaleźć tu:

http://media.reas.pl/pl/presskit/6667

Na początek mamy pewne zaskoczenie - od czasu wejścia w życie ustawy deweloperskiej (kwiecień 2012) podaż na rynku pierwotnym (w 6 największych miastach) systematycznie malała. Było to związane z jej nienaturalnym wzrostem tuż przed wejściem w życie tej ustawy oraz z dobrą sprzedażą deweloperów po obniżce stóp procentowych (z 4.75% na 2.5%). Tymczasem w minionym kwartale sumaryczna wielkość oferty znacząco wzrosła (o ponad 10%). Było to związane z rekordowo dużą liczbą nowych mieszkań wprowadzonych do sprzedaży (około 15 tys.), przy lekko spadającej liczbie mieszkań sprzedanych. Niektórzy wieszczyli już kolejny koniec kryzysu, mieszkań (jak zwykle) wkrótce miało zacząć brakować, a ceny oczywiście miały iść w górę. Tymczasem na razie nic z tych rzeczy, bo stała się rzecz oczywista - przy niezłej sprzedaży deweloperzy (ku zaskoczeniu wielu "analityków") zaczęli więcej budować. Dokładnie tego się spodziewaliśmy - wszak z roku na rok będzie coraz trudniej (wyższy minimalny wkład własny, w końcu także i wyższe stopy procentowe oraz zakończenie Mdm), więc trzeba budować i zarabiać, póki ktoś jeszcze chce kupować (albo raczej pożyczać).



Wzrost wielkości oferty nie przeszkadza nadal wielu ekspertom twierdzić, że rynek znalazł się w równowadze popytu-podaży. My na ten temat mamy inne zdanie - przy aktualnych cenach do równowagi nam jeszcze sporo brakuje.

Na temat wielkości oferty Reas pisze tak:

"(...) W rezultacie oferta w 6 analizowanych miastach znacząco zwiększyła się, powracając do poziomu 44 tysięcy, podobnego jak w III kwartale ubiegłego roku.

Wzrost liczby lokali w ofercie miał miejsce we wszystkich miastach poza aglomeracją trójmiejską, w której oferta na koniec czerwca zmniejszyła się o 5,5% w porównaniu z końcem pierwszego kwartału. Relatywnie największy wzrost miał miejsce w Łodzi (o prawie 31%). Tak duży wzrost procentowy przy stosunkowo
niewielkiej skali oferty oznaczał zwiększenie się liczby mieszkań w sprzedaży o nieco ponad 550 lokali. Znaczące wzrosty oferty miały także miejsce we Wrocławiu (o 18%, czyli ponad 1200 lokali), w Warszawie (o 11,6%, czyli ponad 1700 lokali) i Krakowie (o 11%, ponad 800 lokali). Niewielki był natomiast wzrost oferty w Poznaniu (o 4,4%, czyli o ok. 170 mieszkań), ale warto przypomnieć, że w pierwszym kwartale oferta w tym mieście, dzięki wyjątkowo wysokiej liczbie mieszkań wprowadzonych na rynek, wzrosła o 23,4% (ponad 700 jednostek)."


Widzimy, że w większości miast mamy duży wzrost oferty. Wyjątkiem jest Trójmiasto, ale ma to bardzo proste wytłumaczenie - Gdańsk i okolice to obszar, w którym Mdm działa najbardziej "skutecznie" ze względu na limity cen, które są znacznie wyższe od średniej ofertowej. Widzimy więc, że mimo ultra niskich stóp procentowych i "super" sprzedaży deweloperów popyt wciąż zdaje się nie nadążać za podażą. W związku z tym niewielkie wzrosty cen zapowiadane na ten rok przez "ekspertów" będzie sobie można schować... o czym pisaliśmy już dawno temu.

Zwłaszcza, że wciąż brak sygnałów, jakoby jakiekolwiek ożywienie następowało na rynku wtórnym - wygląda na to, że jest wręcz przeciwnie:

http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/707218,1128836-Sprzedaz-mieszkan-w-duzych-miastach.html 

Wcale nas to nie dziwi, bo wystarczy porównać średnie ceny transakcyjne z cenami ofertowymi:




O ile ceny transakcyjne na rynku pierwotnym nie odbiegają zbytnio od cen ofertowych, o tyle na rynku wtórnym w niektórych miastach mamy wręcz przepaść (w Warszawie około 1.5 tys. złotych różnicy na metrze kwadratowym). Dodatkowo, ceny transakcyjne na rynku wtórnym są w każdym z miast niższe (czasem nawet znacznie) niż na pierwotnym, tymczasem w przypadku cen ofertowych często jest na odwrót (Warszawa, Kraków, Gdańsk). Całość ładnie obrazuje wykres z raportu NBP:


W takich warunkach nie ma się co dziwić, że deweloperom, którzy mają ceny jako tako dostosowane do realiów, sprzedaż idzie nieźle, a na znacznie przeszacowanym rynku wtórnym wciąż zastój i nadzieja na znalezienie jelenia. Jak już powtarzaliśmy wielokrotnie... im szybciej sprzedawcy zrozumieją, że drożej już było i przestaną czytać wszelkiej maści "analityków" pokroju Bartka T., czy Marka W., tym wyższą uzyskają cenę (zauważmy, że jakby nie było, mieszkanie przeznaczone do sprzedaży, którego nie udaje się sprzedać, ciągle generuje koszty).

Ciekawe rzeczy możemy poczytać w raporcie Reas na temat skutków wprowadzenia ustawy deweloperskiej (kwiecień 2012):

"W sumie w łącznej liczbie lokali dostępnych w analizowanych miastach w ofercie w końcu czerwca, tylko około 36% oferowanych było z rachunkami powierniczymi. Odsetek ten powoli rośnie - na koniec marca 2014 roku wynosił on 28%."

Nie ma to jak sukces ustawodawcy - od wprowadzenia ustawy minęło już ponad dwa lata, a na razie ledwie co trzecie mieszkanie objęte jest rachunkiem powierniczym. Chociaż w sumie to i tak bez znaczenia - ludzie powinni kupować gotowe mieszkania, a nie obietnice ich wybudowania (a to dla nich tworzone są rachunki powiernicze). Kiedy już klienci przestaną kupować coś, co ma dopiero powstać (ufajmy, że do tego w końcu dojdzie), "ochrona" kupujących przestanie być potrzebna.
Na razie sprawa wygląda tak:

"Wśród lokali znajdujących się w sprzedaży na koniec czerwca lokale oddane w 2013 r. (ok. 4,5 tysiąca) stanowiły nieco ponad 10% oferty, podobnie jak mieszkania oddane do użytku przed 2013 rokiem, które dość powoli ubywają z
oferty. Budowa 11,1 tysiąca mieszkań oferowanych przez deweloperów w połowie 2014 roku (25% oferty) zakończyła się lub zakończy w 2014 roku."


Jak widać, mniej więcej połowa oferty to "prawdziwe" mieszkania, a reszta to obietnice. Trudno powiedzieć, czy to dobrze... ale na pewno lepiej niż w czasie największego bumu. Klienci zdają się być coraz bardziej ostrożni w zakupach:

"W II kwartale 2014 roku w porównaniu z poprzednim kwartałem łączna liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań we wszystkich sześciu miastach zmniejszyła się o około 1,4 tysiąca, czyli o 10%. Na koniec czerwca takich mieszkań było około 11,7 tysiąca. Szczegółowa analiza sprzedaży wskazuje, że w większości miast najlepiej sprzedawały się lokale znajdujące się w końcowej fazie budowy lub gotowe."

O ile sumaryczna wielkość oferty wzrosła w 2 kwartale o ponad 10%, o tyle liczba mieszkań gotowych spadła o 10%. Polacy przestają kupować dziurę w ziemi... czyżby w naszym pięknym kraju powoli nadchodziła normalność?

Podobnie jak i w naszej tabelce dotyczącej największych deweloperów, tak i w zbiorczych danych Reas'a sprzedaż lekko spadła względem poprzedniego kwartału:

"W II kwartale 2014 roku liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków zmniejszyła się o ok. 6% w porównaniu z I kwartałem 2014 roku i wyniosła niecałe 10,4 tys. mieszkań."

Aktualna wielkość oferty w rozbiciu na miasta wygląda tak:


Spowodowało to nieznaczne wydłużenie teoretycznego czasu wyprzedaży oferty, przy zachowaniu obecnego tempa sprzedaży:
 
Jak widać, czasy te wyglądają nieźle na głównych rynkach (znowu rządzi Trójmiasto, dzięki znacznemu wpływowi Mdm). Zobaczymy, jak będzie dalej, bo spodziewamy się dalszych spadków sprzedaży, zwłaszcza po ograniczeniu maksymalnego LTV do 90% od początku przyszłego roku (chociaż większe zmiany nadejdą dopiero wraz z podwyżkami stóp procentowych).
Na razie efekt jest taki, że jakoś nie widać zapowiadanych wzrostów cen (a to Ci niespodzianka!).

"Tymczasem, co warto podkreślić, przeciętne ceny ofertowe wcale nie rosną tak szybko, jak można się było tego spodziewać. Spojrzenie na indeks zmiany cen dla wszystkich miast, uwzględniający różnice w liczbie lokali na poszczególnych rynkach, potwierdza, że w II kwartale mieliśmy do czynienia ze stabilizacją lub niewielkim spadkiem cen."

Masz Ci los... miał być wzrost, a jest lekki spadek. Ech... zawsze pod górkę ;)
W nowej edycji raportu Reas'a mamy też piękny wykres:


Ceny spadają sobie praktycznie nieprzerwanie od początku 2009 roku (a w mediach wciąż słychać o aktualnej stabilizacji i nadchodzących, na razie niewielkich, wzrostach). Dosyć gwałtowny spadek cen na końcu 2012 roku i ich późniejszy wzrost to oczywiście efekt Rns, którego zakończenie spowodowało zaburzenie tej statystyki poprzez znaczny wzrost udziału mieszkań spełniających limity (czyli stosunkowo tanich) w ogólnej puli. Tak, czy inaczej, na wykresie ładnie widać, że spadki hamują... w związku z tym przed nami najpewniej już tylko wzrosty ;)

Reas odkrywa też z radością coś, o czym pisaliśmy, jeszcze zanim Mdm wszedł w życie:

"Czynnikiem wpływającym na sprzedaż i ceny w analizowanych miastach w
różnym stopniu są limity cenowe pozwalające na skorzystanie z programu MdM. Tam, gdzie limity cenowe są wysokie w porównaniu z przeciętnymi
cenami rynkowymi, czyli w Gdańsku, Poznaniu i Łodzi obserwujemy lekki wzrost cen. Tam, gdzie limity są dalekie od przeciętnych cen na rynku, czyli w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, wysiłek deweloperów, aby zwiększyć podaż mieszkań w cenach mieszczących się w limitach owocuje spadkiem przeciętnych cen w całej ofercie w mieście."

Niespodziewanie deweloperzy próbują dostosować ofertę do wymagań Mdm ;) Mimo że wpływ tego rządowego programu wsparcia deweloperów jest taki sobie (około 15% sprzedaży), to, podobnie jak przy Rns, wyznacza on pewien pułap cen, do którego wszyscy dążą. Nie ma to jak gospodarka wolnorynkowa i prawo popytu/podaży - aż się prosi o interwencję JKM ;)

Podsumowanie w raporcie Reas też jest fajne:

"Bardzo dobra sprzedaż w ciągu kolejnych trzech kwartałów począwszy od III kwartału 2013 roku przekonała deweloperów do dynamicznego rozpoczęcia w II kwartale 2014 roku nowych inwestycji." 

No... kolejna niespodzianka - sprzedaż idzie nieźle, więc deweloperzy, zamiast przestać budować i wywołać braki mieszkań i galopujące ceny starają się wykorzystać moment i zwiększyć produkcję. To tylko dowodzi, że rynek mieszkaniowy, jak każdy inny, jest bardzo logiczny - dzieją się dokładnie te rzeczy, które z powodu swojej oczywistości wydają się być najbardziej prawdopodobne.

"Dobre prognozy gospodarcze, dłuższa perspektywa niskiego oprocentowania kredytów, a także atrakcyjność inwestowania w mieszkania na wynajem przemawiają za optymistycznymi prognozami dla rynku nowych mieszkań w największych miastach w kraju." 

Nie wiadomo, który fragment jest tu najśmieszniejszy. 
Dobre prognozy gospodarcze... jak to prognozy - zawsze są dobre i zawsze wychodzi "nieco" inaczej. Zwłaszcza na naszej zielonej wyspie, która istnieje tylko teoretycznie, a w praktyce mamy ch**, d*** i kamieni kupę ;)
Dłuższa perspektywa niskiego oprocentowania kredytów... no, tak gdzieś do przyszłego roku, kiedy Amerykanie zaczną podnosić stopy procentowe (nasz bantustan nie będzie miał wyjścia i będzie musiał postąpić tak samo). Na razie stopy są stabilne, być może jeszcze nawet minimalnie spadną, ale ich wzrost jest nieunikniony. A pisanie o dłuższym (rocznym?) okresie niskiego oprocentowania dla kredytów 30-letnich to zupełna komedia. Pomijam już fakt ciągle rosnących marż kredytowych...
Atrakcyjność inwestowania w mieszkania na wynajem... o tym można było przeczytać na blogu wielokrotnie. Całe 3% zwrotu przy spadających cenach i dramatycznie zmniejszającej się liczbie studentów, którzy mają największy wpływ na rynek najmu, to jest dopiero atrakcyjna inwestycja. Ciekawe, ile mieszkań na wynajem mają pracownicy Reas'a ;)

Prognozy niby są optymistyczne, ale nawet w raporcie Reas'a są pewne wątpliwości:

"Przy rosnącej liczbie lokali w ofercie trudno prognozować znaczący wzrost cen. Na wysokość przeciętnych cen w najbliższych latach będą miały także wpływ limity obowiązujące w ramach programu MdM, które w kilku miastach będą najprawdopodobniej rosły. W trzecim kwartale sprzedaż zapewne się zmniejszy, natomiast czwarty kwartał powinien przynieść znów dość dobre wyniki. Jeśli sprzedaż w drugim półroczu utrzyma się na podobnym poziomie, jak w pierwszych sześciu miesiącach, wówczas liczba transakcji w całym roku 2014 będzie najwyższa w historii polskiego rynku deweloperskiego. Wartość transakcji natomiast nie dorówna w kwotach nominalnych rekordowej wartości sprzedaży z roku 2007, bowiem dziś sprzedają się wyraźnie mniejsze i tańsze lokale niż te z okresu boomu." 

Znaczącego wzrostu cen nie będzie! Ufff... ;) Pewnie będzie jakiś mniej znaczący, który miał być już teraz, ale dziwnym trafem go nie było ;) Trudno o znaczny wzrost cen może być też w związku z tym, że wg Reas'a sprzedaż w 3 kwartale ma spaść (popieramy ten pogląd). W 4 kwartale ma już wzrosnąć - nie wiadomo tylko dlaczego - może to z powodu ostatniego momentu na kredyt z LTV95%? Nie wydaje się nam, żeby tegoroczny wpływ rekomendacji SIII był porównywalny do zakończenia udzielania kredytów z LTV100% - w końcu kredyt bez wkładu, a kredyt z wymaganym wkładem własnym w wysokości 5%, to dużo większa "psychologiczna" różnica, niż w przypadku kredytów z mniejszym, czy większym wkładem. Kto miał problem z wkładem własnym, ten "kupił" w poprzednim roku. Wpływ wzrostu wymaganego wkładu będzie znaczący dla rynku, ale nie wydaje się nam, żeby z tego powodu ktoś przyspieszał zakup (prędzej tak, jak my, go opóźnia ;)

Podsumowując dzisiejszy rozgrzewkowy wpis... na podstawie dostępnych w tej chwili danych za 2 kwartał 2014 roku można się pokusić o stwierdzenie, że mini bum deweloperski z drugiej połowy 2013 roku i początku tego roku powoli dobiega końca. Sprzedaż nadal jest dobra, ale spada i to przy rosnącej wielkości oferty. Zainteresowanie Mdm też się jakby zmniejsza, a rynek wtórny wciąż leży i kwiczy. Nawet wieszczyciele wzrostów cen z Reas'a powoli zaczynają tracić nadzieję na "optymistyczny" scenariusz (ba... nawet Marek W. nie chce uwierzyć we wzrosty cen! ;) 
Pomęczymy się więc jeszcze trochę w stanie, który mamy teraz - dzięki zabetonowaniu rynku wtórnego deweloperzy będą sobie radzić nieźle, więc cen za bardzo nie opuszczą - będą tylko lamentować, jakie to mają niskie marże i że taniej budować się nie da, nalegając jednocześnie na podniesienie limitów Mdm. Sprzedawcy na rynku wtórnym też cen nie opuszczą, dopóki w tvn nie zostanie ogłoszony jakiś większy kryzys, więc będą sobie tak sprzedawać i sprzedawać. Akcja kredytowa będzie pewnie wciąż lekko spadać wraz ze wzrostem minimalnego wymaganego wkładu własnego i wzrostem marż kredytowych, o czym przekonamy się niedługo w najnowszej edycji raportu Amron-Sarfin.

Pozostaje nam powtórzyć po raz kolejny, że na większe zmiany zaczekamy do większych zmian w stopach procentowych - jeśli Amerykanie znowu nas nie zrobią w konia, to będzie to już w przyszłym roku ;) A jeśli znowu nas zrobią, to poczekamy dłużej... wszak cierpliwość jest cnotą ;)

piątek, 11 lipca 2014

Dzieją się rzeczy ważne i ważniejsze 30

Jak pewnie część czytelników zauważyła, ostatnio na blogu coś mało wpisów ;)

Wszystko to bierze się z faktu, że już za tydzień dojdzie do historycznego wydarzenia, w trakcie którego Ruda powie "Tak" (ufajmy ;) i nie będzie już miała odwrotu. W związku z przygotowaniami ślubnymi nie starczało mi czasu na kolejne wpisy, a trochę ciekawych rzeczy się jednak działo.

Mamy chociażby kolejne problemy Mdm (nieco ponad 1000 wniosków w czerwcu, co jest drugim najgorszym wynikiem w tym roku):

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Niska-popularnosc-MdM-mozliwe-zmiany-w-ustawie-3160232.html 

W związku z tym pojawiają się pomysły, aby program "naprawić". Na razie na szczęście nie poprzez zabawy limitami/mnożnikami, ale kto wie, może doczekamy i tego:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Rzad-naprawi-program-MdM-3163054.html

Mamy też kolejną "super" sprzedaż deweloperów, chociaż tym razem nawet nasz ulubieniec Bartek T. zauważa, że jest to w sporej części efekt niskiej bazy z początku ubiegłego roku oraz oczywiście niskich stóp procentowych. Niemniej, nie przeszkadza to wieszczyć kolejnych wspaniałych wyników:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Najwieksi-deweloperzy-poprawiaja-wyniki-3163019.html 

Czytelnikom polecam porównanie do 3 i 4 kwartału ubiegłego roku (zamiast do jego pierwszej połowy, w której stopy procentowe były dużo wyżej). Dane można znaleźć chociażby u nas:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2014/05/jeszcze-zbyt-wczesnie.html 

Porównując pierwszą połowę tego roku z drugą połową ubiegłego już takich "cudów sprzedażowych" nie widać. Zwłaszcza, że z reguły sprzedaż na wiosnę jest lepsza niż na jesieni, a drugi kwartał roku jest z reguły okresem o największej liczbie transakcji. Przyjrzymy się temu wszystkiemu w najbliższym wpisie, który pojawi się... właśnie... pojawi się dopiero w sierpniu, po powrocie z zasłużonych(?), poślubnych wakacji.

Mam nadzieję, że do tego czasu nie będzie za późno i Marek W. nie przejmie od nas pałeczki wieszczyciela spadków, bo ostatnio mu (o zgrozo!) ciężko uwierzyć we wzrosty cen:

http://mieszkaniowy.blox.pl/2014/07/Mieszkania-drozeja-Litosci.html

Świat się kończy...

niedziela, 22 czerwca 2014

Odwrócona hipoteka 67

Mało ostatnio ciekawych rzeczy dzieje się na polskim rynku mieszkaniowym. Możemy przeczytać jedynie odgrzewane kotlety w postaci informacji o rekordowej sprzedaży deweloperów w końcówce ubiegłego roku oraz na początku obecnego (o czym kilkakrotnie już pisaliśmy na blogu), okraszonej oczywiście nutką optymizmu na temat wzrostu cen - w tym roku ma to być 5%, w przyszłym 3%. Nadal nie wiemy, czemu akurat 5/3, a nie np. 6/4, no i nie wiemy także, co będzie się działo w roku 2016, skoro dynamika wzrostów ma maleć z roku na rok ;) Wszystkie te ciekawe wywody możemy poczytać chociażby tu:

http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/eksperci-sprzedaz-mieszkan-z-rynku-pierwotnego-naj,5642639,magazyn-detal.html

Z innych nowości, które nie są żadnym zaskoczeniem, dowiadujemy się, że deweloperzy ostro wzięli się do budowania mieszkań i początek tego roku przyniósł wzrost liczby rozpoczynanych budów mniej więcej o połowę w porównaniu z początkiem ubiegłego roku. W skali 12-miesięcznej jest to już także solidny wzrost - ponad 35%. Patrząc na echa ustawy deweloperskiej, przed którą wystąpił bardzo silny (a zarazem czysto teoretyczny) wzrost liczby budowanych mieszkań, a po niej ich gwałtowny spadek, takie dane w ogóle nas nie dziwią (efekt niskiej bazy robi swoje). Niemniej, ponad 60 tys. mieszkań, których budowę rozpoczęli deweloperzy w ciągu ostatnich 12 miesięcy, to wartość już całkiem zacna. Kto wie... może nim deweloperzy przestaną być w ogóle w tym kraju potrzebni (o czym poniekąd pisaliśmy w poprzednim wpisie) zdołają dogonić pod względem udziału w rynku zwyczajnych obywateli, którzy wciąż budują od nich zauważalnie więcej? O szczegółach można poczytać tu:

http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/wiosna-nalezy-do-deweloperow,5643234,magazyn-detal.html

Z nieco ciekawszych wywodów mamy kolejne dywagacje naszego ulubieńca, prof. Łaszka:

http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/kto-zaplaci-za-tanie-kredyty-mieszkaniowe,5642672,magazyn-detal.html

Dywagacje są o stopach procentowych (czyżby profesor ściągał od nas tematykę wpisów? ;) a wnioski są takie, że stopy procentowe to podstawa na rynku mieszkaniowym, o czym pisaliśmy już wielokrotnie. Jednak brakuje konkretnych wyliczeń oraz jakichkolwiek szacunków na temat przyszłej wysokości stóp by uznać, że artykuł niesie w sobie jakieś cenne informacje. No może poza taką, że profesor sugeruje coś, co ostatnio staje się modne - w czasach niskich stóp procentowych należy ograniczać rozmiary akcji kredytowej na rynku mieszkaniowym. Jest to o tyle dziwne, że zwykle tego rodzaju cele osiągało się poprzez podnoszenie stóp... tymczasem teraz, coraz częściej na świecie, pojawiają się pomysły, żeby akcję kredytową regulować nie poziomem stóp, a ograniczeniami nieco bardziej "ustawowymi". W Polsce mamy już Rekomendację SIII i rosnący poziom wymaganego wkładu własnego, ale pojawiają się także bardziej "zaawansowane" koncepcje, zmierzające w kierunku reglamentacji kredytu, przypominającej znany nam z czasów PRL mechanizm kupowania "na kartki". Wszak podnoszenie stóp to proces dosyć bolesny (w aktualnie mega zadłużonej Europie/USA bolesny także na poziomie całego państwa), więc zastosowanie reglamentacji kredytu mogłoby wpłynąć ochładzająco na rynek nieruchomości, nie wywołując jednocześnie zbyt wielu bankructw wśród kredytobiorców i nie wywołując bankructwa całych państw. Zobaczymy, jak się sprawa rozwinie - na razie na problem (zbyt) wysokich cen mieszkań na całym świecie zwraca uwagę nawet MFW - wielki zwolennik wszelkiego drukowania i pożyczania. Skoro nawet oni dostrzegają problem i chcą z nim "walczyć", to pewnie szykuje się nam jakaś większa korekta światowa - w końcu trudno dobrze zarobić kiedy ceny są wysokie. Najlepiej zarabia się przecież w trakcie kryzysu, po silnych spadkach.

http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/1118992.html

Z ciekawych tematów mamy też wzmianki o reaktywacji budowy mieszkań przez TBSy, który to system był w założeniach całkiem niegłupi. W skrócie polegał na tym, że TBS, którego właścicielem często była gmina/miasto (chociaż nic nie stało na przeszkodzie, abym nawet i ja założył swój TBS ;) zaciągał preferencyjny kredyt na budowę mieszkań, który następnie był spłacany przez mieszkańców, płacących comiesięczny czynsz, partycypujących jednocześnie w kosztach budowy (w wysokości np. 30%). Efekt (w teorii) był taki, że całkowity koszt powstania mieszkań był znacząco niższy niż w przypadku deweloperów (oczywiście niższy niż ich ceny sprzedaży, bo same koszty budowy to pewnie deweloperzy mieli niższe). Efekty uboczne były nieco bardziej skomplikowane - ponieważ oferta TBS była całkiem atrakcyjna, to takie mieszkania "wynajmowali" często "znajomi królika" (znam nawet konkretny przykład - wymagania dla przyszłych mieszkańców TBS należącego do pewnego miasta były tak skonstruowane, że prawie nikt "normalny" nie był w stanie ich spełnić, za to spokojnie spełniały je rodziny wysokich urzędników miejskich). Dodatkowo, całkiem popularna jest podobno praktyka, zgodnie z którą pierwotni mieszkańcy TBS wyprowadzają się z bloku i wynajmują "swoje" mieszkanie na wolnym rynku, za cenę np. 2 razy wyższą. Co by jednak nie mówić o sposobie przydziału mieszkań, takie mieszkania powstawały i ktoś tam miał szansę w nich zamieszkać bez konieczności zaciągania klasycznego kredytu hipotecznego na dwukrotnie(?) przewartościowane produkty deweloperów. Dodatkowo, mieszkania w TBS, a przynajmniej w tym, który znam "osobiście", były wykończone, a więc spełniały podstawowy warunek definicji mieszkania - w przeciwieństwie do produkcji deweloperów, nadawały się po prostu do mieszkania. Zobaczymy, jak się sprawa rozwinie, bo BGK i jego Fundusz mieszkań na wynajem wciąż krwawi ;) Pierwsza umowa miała być podpisana już w maju, tymczasem mamy czerwiec i nadal zupełny brak konkretów (pomijam już fakt, że wg pierwotnych planów już w tym roku BGK miał wprowadzić na rynek znaczną część z planowanych kilkunastu tysięcy lokali). Za to strona funduszu już jest:

http://jakusiebie.pl/

Kto wie, może nawet i na niej kiedyś coś będzie ;)

Jak widać, na rynku zadziwiający spokój - poziom naganiania jakiś taki słaby w porównaniu z minionymi latami. Ceny nadal mają rosnąć, ale tylko trochę, no i o tym wspomina się już dosyć rzadko. Więcej słychać o rynku najmu, chociaż i tu jak na razie sama teoria. Ciekawe rzeczy pojawią się pewnie dopiero w lipcu, kiedy to poznamy kwartalne wyniki sprzedaży deweloperów i okaże się, czy ich "super" sprzedaż, łapiąca jakby zadyszkę w porównaniu z końcówką ubiegłego roku, to dłuższa tendencja, czy jednak tylko echo kredytów z LTV100%.

W takich spokojnych czasach postanowiliśmy przyjrzeć się rzeczy, która dla polskiego rynku mieszkaniowego będzie miała najpewniej bardzo duże znaczenie w przyszłości. Chodzi o ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym, której projekt przyjął niedawno rząd.
W ustawie chodzi głównie o to, aby banki znowu mogły zarabiać na kredytach mieszkaniowych, które ostatnio (mimo rekordowo niskich stóp procentowych) jakoś niespecjalnie schodzą. Tym razem jednak nie będą to kredyty na zakup mieszkania, ale kredyty udzielane tym, którzy mieszkanie już mają. Rzut oka na sytuację demograficzną, opisaną w naszym poprzednim wpisie pokazuje, dlaczego tego typu projekt pojawia się dopiero teraz. Wcześniej należało "ubrać" w kredyty pokolenie wyżu stanu wojennego, bo to najbardziej liczne roczniki w historii Polski. Teraz, kiedy młodych klientów na kredyty będzie coraz mniej (i spadek ten będzie dramatyczny), czas zagospodarować kolejne większe "poletko" na tym rynku. Tym razem będą to roczniki wyżu powojennego, odchodzące właśnie na emeryturę. Ponieważ polski system emerytalny już ledwo dyszy (rząd musiał się nawet posunąć do nacjonalizacji obligacji z OFE, żeby jakoś przeciągnąć jego upadek), to emerytów, którzy będą otrzymywać głodowe stawki, będzie za jakiś czas bardzo dużo. Dodatkowo, większość z nich jest właścicielami mieszkań, wykupionych z reguły za śmieszne pieniądze, nieobciążonych żadnym kredytem. Stwarza to idealne warunki na pojawienie się mnóstwa klientów dla odwróconego kredytu hipotecznego.

Aktualnie funkcjonuje rozwiązanie oparte o rentę dożywotnią, zgodnie z którym można zrzec się prawa własności do nieruchomości na rzecz firmy w zamian za wypłacanie dożywotniej renty, połączonej z prawem do mieszkania w danym lokalu do śmierci. Mamy już całkiem sporo firm, które coś takiego oferują - z punktu widzenia klienta jest tu jednak kilka problemów (z punktu widzenia drugiej strony problemy też zresztą są). Podstawowy kłopot jest taki, że prawo własności od razu przechodzi na stronę, która zobowiązuje się do wypłacania dożywotniej renty. O ile w normalnych warunkach klienta nie da się usunąć z mieszkania i nie da się wymigać od wypłacania renty, to kłopot pojawia się wtedy, gdy firma wypłacająca rentę (fundusz hipoteczny) zbankrutuje, albo z innych powodów przestanie wypłacać świadczenie. Teoretycznie klient jest odpowiednio zabezpieczony aktem notarialnym oraz wpisem w hipotekę lokalu i ma prawo do zamieszkiwania w mieszkaniu aż do śmierci, jednak wyegzekwowanie zapłaty umówionego świadczenia od zbankrutowanej firmy może nie być możliwe. Dodatkowo, jakoś nie wyobrażam sobie tych 80-letnich babć walczących przed sądem o rentę, bądź odzyskanie prawa do "swojego" mieszkania. Dodatkowym problemem jest fakt, że renta jest dożywotnia, więc pieniądze wypłacane są niezależnie od tego, jaka jest ich aktualna suma w porównaniu do wartości mieszkania - jeśli klient umrze po roku, to fundusz hipoteczny jest "zarobiony". Jeśli umrze po 30 latach, to fundusz hipoteczny może ponieść stratę. Trzeba to wszystko jakoś skalkulować - ryzyko jest duże, więc i koszty takiej działalności są najpewniej spore. Przykładowe stawki renty pokazano na poniższym obrazku:



Jak widać, wysokość renty nie powala - gdyby mężczyzna oraz kobieta z pierwszych dwóch wierszy żyli tyle, ile żyje się średnio (73/81 lat), to otrzymaliby łącznie jakieś 70.000/100.000 złotych. Wydaje się, że to mało jak na mieszkanie o wartości 400 tys. Jednak uwzględniając fakt, że wypłacany kapitał też kosztuje, a w wypadku naszej przykładowej kobiety za 16 lat mieszkanie może być już warte prawie zero, to sumarycznie może to być jednak niezły interes dla klienta ;) Ciekawe, jaki model zachowania cen przyjmują fundusze hipoteczne - czy jest on bliższy modelowi Bartka T. (zawsze w górę), czy może jednak naszemu (w Polsce to już raczej zawsze w dół). Biorąc pod uwagę wysokość świadczeń, to fundusze raczej nie zakładają wzrostów cen w przyszłości... chyba że ktoś chciałby je posądzić o próbę uzyskania zysku na jednym mieszkaniu, zbliżonym do połowy wartości takiego mieszkania ;)

W takiej sytuacji w naszym państwie (które podobno nie istnieje ;) z pomocą przychodzi nasz ulubiony rząd, proponując bardziej "cywilizowane" rozwiązanie. Odwrócony kredyt hipoteczny różni się w znaczący sposób od renty dożywotniej, co ma, jak zwykle, swoje plusy i minusy. 
Po pierwsze, w momencie zawarcia umowy o taki kredyt, klient pozostaje właścicielem mieszkania. Po drugie, po śmierci delikwenta jego spadkobiercy mogą taki kredyt spłacić i odzyskać prawo do nieruchomości (wszak to niekoniecznie musi być mieszkanie). Po trzecie, można w dowolnym momencie w miarę łatwo wycofać się z umowy, spłacając kredyt (nie musi to być po śmierci klienta). Wreszcie po czwarte, w obecnym systemie banki nie zwykły bankrutować... a nawet, gdyby tak się stało, to z punktu widzenia klienta niewiele się zmienia - nadal jest on właścicielem mieszkania, tyle że obciążonym kredytem. Póki spełnia warunki zapisane w umowie, nie można mu takiego kredytu wypowiedzieć. 
Jak widać, kilka plusów w porównaniu z rentą dożywotnią jest. Czy są minusy, trudno powiedzieć - ewidentną różnicą względem renty dożywotniej jest fakt, że wypłacana kwota jest ściśle określona w umowie. Może to być wypłata jednorazowa, bądź standardowa, comiesięczna, ale w tym drugim przypadku czas wypłacania świadczenia jest określony przez jego łączną wysokość (tymczasem renta dożywotnia jest wypłacana aż do śmierci). Może więc dojść do smutnej sytuacji, w której klient żyjący długo przestanie otrzymywać świadczenie z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego, bo osiągnie ono po prostu swoją maksymalną wysokość.
Podstawą wyznaczenia wysokości takiego świadczenia jest rynkowa wartość nieruchomości, wyznaczona przez rzeczoznawcę. Ustawa nie precyzuje, jaki ma być sposób ustalania oprocentowania kredytu hipotecznego, więc w Polskich warunkach będzie to najpewniej oprocentowanie zmienne. Spowoduje to tyle, że bank będzie musiał zostawić sobie jakiś bufor bezpieczeństwa przy wyznaczaniu wysokości świadczenia.
Zabawmy się więc w małego matematyka i spróbujmy wyliczyć, jaka byłaby miesięczna wysokość świadczenia z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego dla pierwszego przykładu z tabeli, dotyczącej wysokości rent dożywotnich - mężczyzna, 65 lat, mieszkanie o wartości 400 tys. złotych. Przyjmiemy, że kredyt będziemy wypłacać zgodnie z szacowaną długością życia (73 lata), czyli przez 8 lat (dla uproszczenia przyjmiemy równe 100 miesięcy). Oprocentowanie kredytu ustalimy na 5.60% (średnie oprocentowanie aktualnie udzielanych kredytów mieszkaniowych wg NBP). Założymy bufor na wzrost stóp procentowych oraz na spadek wartości mieszkania w wysokości 50% początkowej wartości mieszkania. Sumarycznie, przy naszych założeniach, zobowiązujemy się wypłacić kredyt o łącznym koszcie 200 tys. złotych. Dałoby to świadczenie miesięczne (przez ~8 lat) na poziomie około 1600 złotych. To już całkiem nieźle w porównaniu z rentą dożywotnią (jeśli nie martwić się, co będzie po 8 latach), dlatego odwróconemu kredytowi hipotecznemu wróżymy spory sukces na polskim rynku. 
W projekcie ustawy jest jeszcze kilka kwestii, o których warto wspomnieć. Po pierwsze, klient zobowiązuje się do utrzymywania mieszkania w niepogarszającym się stanie oraz zobowiązuje się do jego ubezpieczenia od zdarzeń losowych (najpewniej bank podsunie mu jakąś stosowną, bardzo korzystną polisę ;) Po drugie, po śmierci kredytobiorcy, jeśli spadkobiercy nie zdecydują się na spłatę kredytu (a pewnie tak będzie w większości przypadków), bank wyznaczy rynkową wartość mieszkania i wypłaci im różnicę w stosunku do wysokości udzielonego kredytu, jeśli będzie ona dodatnia (a pewnie będzie, o ile bank rozsądnie oszacuje ryzyko tego typu działalności). Będzie to miało dwie podstawowe konsekwencje - na rynku pojawi się sporo przejętych przez banki mieszkań, które będą musiały zostać w miarę szybko sprzedane, a spadkobiercy tych, którzy teraz mają mieszkania, nie dostaną żadnych mieszkań, więc staną się kolejnymi, potencjalnymi klientami banków na kredyty. O ile w tej chwili spadkobiercy, którzy nie potrzebują odziedziczonych mieszkań, często żądają absurdalnych cen za swoje "babciowe" lokale, o tyle bank będzie takie mieszkanie chciał sprzedać jak najszybciej, więc cena rynkowa wyznaczona przez jego rzeczoznawcę będzie pewnie atrakcyjna - wszak jedyną konsekwencją jej zaniżenia będzie ewentualnie mniejsza wysokość kwoty do wypłaty dla spadkobierców (kto by się tym przejmował?). W całości ma to szansę zwiększyć ruch na rynku. 

Jak widać, banki swoje zarobią, a spadkobiercom pozostanie jedynie przeklinanie starszej generacji lub dbanie o jej losy tak, aby starsi ludzie nie musieli zaciągać tego rodzaju zobowiązań.

Podsumowując dzisiejszy (podejrzanie krótki ;) wpis... Na polskim rynku dzieje się niewiele, ale powstaje jakieś takie ogólne wrażenie powolnego przechodzenia od mieszkań własnościowych do mieszkań wynajmowanych. Mdm ma być ostatnim rządowym programem wspierania mieszkań własnościowych, fundusz mieszkań na wynajem BGK powoli, ale coś tam jednak robi, a dodatkowo pojawiają się pomysły reaktywacji idei TBS na szerszą skalę. Wszystko to każe przypuszczać, że banki zaczynają szukać nowych rynków "zbytu" po tym, jak sprzedaż standardowych kredytów mieszkaniowych powoli, acz systematycznie spada. Kredyty udzielane pod budowę czynszówek mogą okazać się dużo bezpieczniejsze niż kredyty na pojedyncze mieszkania, bo nie grozi im specjalna utrata wartości zabezpieczenia (jeśli takie rzeczy będą subsydiowane przez państwo, to już w ogóle będzie rewelacja ;) Być może polski rynek mieszkaniowy zmierza (bardzo) powoli w kierunku rynku bardziej dojrzałego, w którym wynajem jest realną alternatywą wobec posiadania mieszkania na własność (czy tam na kredyt ;) 
Jednym z ważnych aspektów takiego rynku jest zakredytowanie wszystkich, których się da. W polskich warunkach, gdzie stosunkowo niewielka część zasobu mieszkaniowego obciążona jest kredytem, nadal mamy w tym względzie bardzo duży potencjał. Wysoka liczność roczników odchodzących właśnie na emeryturę, posiadających ogromną liczbę mieszkań własnościowych, wraz z nieuchronnym załamaniem się systemu emerytalnego stwarzają idealne warunki do rozwoju koncepcji odwróconego kredytu hipotecznego. Pobieżne szacunki wskazują, że oferta banków będzie (poniekąd) bardziej atrakcyjna niż oferowane aktualnie przez fundusze hipoteczne renty dożywotnie, więc z konkurencją raczej problemu nie będzie. Znając wątpliwą moralność polskich doradców/sprzedawców kredytowych produkt skierowany do grupy osób starszych, których pojęcie o rynku mieszkaniowym/finansowym jest pewnie jeszcze mniejsze niż u kredytobiorców frankowych, tego typu produkt skazany jest na "sukces". 

I to wszystko razem jest smutne... absurdalne ceny mieszkań zmuszają młodych do zaciągania 30-letnich kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, a po tym, jak już te kredyty spłacą(?), będą zmuszeni zaciągnąć odwrócony kredyt hipoteczny, żeby nie umrzeć z głodu na emeryturze. I w ten sposób przez całe życie będą finansować biedne banki, bo zwyczajnie nie będą mieli wyjścia. Prawda, że piękny system? Ale to dopiero dodatkowy bonus dla banków w przyszłości - na razie trzeba się zająć tymi, którzy z kredytami jeszcze nigdy nie mieli niczego wspólnego i pozwolić im (jak to się pięknie mówi) "odmrozić kapitał, drzemiący w ich nieruchomościach" ;)