Czy ceny mieszkań w Polsce rosną? Hmm... a może chociaż zaczną rosnąć? ;) 43

Ostatnio pojawiło się sporo artykułów wieszczących wzrosty cen mieszkań. Wg niektórych z nich te wzrosty już nawet nadeszły. Ponieważ większość tej radosnej twórczości pochodzi z kręgów Open Finance/Home Broker (nie tylko od Bartka ;) oraz z Emmersona, czyli z naszych najmniej zaufanych źródeł, postanowiłem przyjrzeć się dokładniej, co stoi za tymi wzrostami. Okazuje się, że jak to zwykle bywa, prawda jest nieco bardziej złożona.
Ale po kolei. 

W serii artykułów możemy się natknąć chociażby na poniższy wykres Indeksu Cen Transakcyjnych Open Finance:

 

Jak widać na wykresie, ceny zaczęły pięknie "rosnąć" wraz z nadejściem roku 2013. Czytelnicy nieco bardziej zainteresowani tematem na pewno wiedzą, co miało wtedy miejsce - skończył się okres obowiązywania programu RnS (czyli "Bank/deweloper na naszym"). Nie jest to jedyne wyjaśnienie danych z tego wykresu, ale o tym za chwilę. Patrząc na parametry RnS i "korzyści", które niósł ze sobą ten program dla nabywców mieszkań, nie jest dziwnym, że pod koniec roku zanotowaliśmy dosyć gwałtowny spadek cen - patrząc na wartości w poszczególnych miastach widać, że ceny dziwnym trafem mocno dopasowały się do limitów programu. Przypomnijmy, że w RnS przez pierwsze 8 lat rata jest niższa o ~40% od standardowej, co (na początku) daje naprawdę zauważalną oszczędność (zwłaszcza dla tych, którzy nie przejmują się tym, co nastąpi później). Zbliżające się zakończenie RnS zmusiło wielu (zwłaszcza deweloperów) do obniżenia cen, aby opchnąć swoje zapasy mocno zdeterminowanym klientom, którym widniała przed oczyma perspektywa utraty szansy na kupno mieszkania za "połowę" raty. Inna sprawa, że ta obniżka była często czysto wirtualna (najbardziej popularne techniki to obniżanie ceny do limitu w zamian za kupno garażu, którego cena rosła o wysokość owej "obniżki", czy proponowanie dodatkowych umów na wykończenie/wyposażenie mieszkania, których cena zawierała w sobie to, co zostało "obniżone" na oficjalnej cenie mieszkania). Tym oto sposobem zanotowaliśmy szybki spadek oficjalnych cen transakcyjnych (wszak one nie obejmują garaży, ani umów dodatkowych). Jak można się było domyślać, większość klientów, którzy planowali kupno mieszkania w tzw. segmencie popularnym, uczyniła to w ramach RnS. Ponieważ sprzedaż "tańszych" mieszkań znacznie spadła wraz z zakończeniem RnS, w całej puli wzrósł udział mieszkań droższych - było to widać w kolejnych raportach OF/HB, w których analitycy z wielkim zdziwieniem stwierdzali, że ceny rosną, a sprzedaż maleje (z podstawowych praw ekonomii wynikało im, że powinno być jednak odwrotnie). I tu dochodzimy do drugiego wyjaśnienia zachowania tego indeksu. Dawno, dawno temu, kiedy OF/HB raczył jeszcze publikować metodologię jego tworzenia, można było przeczytać, że indeks powstaje z cen transakcyjnych, ale jest liczony na podstawie średniej wartości całego mieszkania, a nie średniej ceny metra kwadratowego. Nie wiem, czy to się zmieniło, bo nie udało mi się tym razem odnaleźć żadnej informacji na ten temat. Przy niezmienionej metodologii obliczania, spadek liczby mieszkań tańszych przy zakładanej niezmienionej liczbie sprzedanych mieszkań droższych (co miałoby potwierdzenie w spadku ogólnej liczby transakcji) w oczywisty sposób powodowałby wzrost wartości indeksu. Koniec RnS, a wraz z nim koniec sztucznego obniżania cen tylko wzmacniał ten proces.

Podsumowując... wg Indeksu Cen Transakcyjnych Open Finance/Home Broker mamy jakieś wzrosty cen rok do roku, ale nie mamy ich miesiąc do miesiąca. Wynika to z efektu niskiej bazy, czyli zaniżonych cen z końca obowiązywania RnS. Nawet Bartek zdaje się to potwierdzać, bo jakoś chłopak nie widzi perspektyw wzrostu (co samo w sobie jest już momentem historycznym!).

Jednocześnie wg raportu Open Finance oraz domy.pl nadal spadają ceny na rynku wtórnym. Ponieważ rynek wtórny jest większy od pierwotnego mniej więcej dwukrotnie (co jednak się powoli zmienia na korzyść deweloperów, bo oni szybciej dostrzegają konieczność obniżania cen niż prywatni właściciele mieszkań po babciach), to tym bardziej "dziwi" wzrost ogólnego Indeksu Cen Transakcyjnych. Ale cóż... każdy absolwent politechniki wie, że zawsze da się policzyć wszystko tak, aby wyszło tyle, ile trzeba ;)

Wg Emmerson'a na rynku pierwotnym też ceny rosną (oczywiście rok do roku). Ten wzrost jest jednak zauważalnie mniejszy niż u OF/HB - widocznie zatrudniają słabszych specjalistów ;) Tak, czy inaczej, oczywisty wpływ RnS na tego typu statystyki też jest z reguły pomijany.

Jedną z ciekawszych teorii ostatniego czasu jest koncepcja, zgodnie z którą posiadacze oszczędności wycofują swoje środki z lokat i inwestują(?) je w mieszkania. Wynika to rzekomo z faktu aktualnie bardzo niskiego oprocentowania lokat (co jest tylko połowicznie prawdą - jeśli spojrzeć na oficjalne statystyki o inflacji, to oprocentowanie lokat wcale nie jest takie niskie). Miałoby to oczywiście powodować wzrost cen :) Wg Bartka i spółki są w tym kraju ludzie, którzy posiadając kilkaset tysięcy złotych w gotówce, po spadku oprocentowania lokaty z 5% na 3, rzucają się nagle na mieszkania jako lepszą inwestycję. O tym, jaka to "dobra" inwestycja pisałem we wpisach:

Czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem?

oraz 

Czy wynajmując mieszkanie napychamy kieszeń właścicielowi?

Realnie policzony zysk z wynajmu mieszkania (w Warszawie) oscyluje w granicach 3%, co po uwzględnieniu spadków cen mieszkań daje zauważalne straty. Do tego jak wiemy, inwestycja w mieszkanie jest bardzo mało płynna (zwłaszcza w dzisiejszych czasach, kiedy trudno sprzedać mieszkanie po cenie "rynkowej", co widać chociażby w zachowaniach funduszy inwestycyjnych rynku nieruchomości). Pomijam już tak oczywiste kwestie jak wysiłek konieczny do przeprowadzenia całego procesu - lokatę można zwykle otworzyć poprzez kilka kliknięć myszką, za to kupno i wynajęcie mieszkania to sprawa nieco bardziej skomplikowana ;) Dodatkowo należy mieć na uwadze, że o ile stopy procentowe, a za nimi także oprocentowanie lokat, wzrosną już najpewniej w przyszłym roku, o tyle "zysk" z wynajmu mieszkania raczej będzie malał (dokładnie tak samo, jak ceny kupna). 

Wystarczy nawet pobieżna analiza tematu aby stwierdzić, że z tym kupowaniem mieszkań zamiast trzymania pieniędzy na lokacie coś jest nie tak. Chyba że oszczędzający przestraszyli się wariantu cypryjskiego... ale nawet, gdyby tak było, to raczej nie poszliby w kierunku "inwestycji", która z ogromnym prawdopodobieństwem przyniesie tylko spore straty i sporo wysiłku.

Podsumowując... o ile odpływ pieniędzy z lokat jest faktem, o tyle kierunek tego odpływu to już zupełnie inna historia. Po pierwszych doniesieniach o wycofywaniu pieniędzy z lokat okazało się, że nagle wzrosła ilość pieniędzy na zwykłych lub oszczędnościowych rachunkach. Poza tym, jeśli nawet ktoś kupowałby mieszkanie za oszczędności z lokaty, to nie wpłynęłoby to przecież w jednoznaczny sposób na całkowitą ilość pieniędzy w systemie bankowym - zwykle ten, który mieszkanie sprzedaje, nie chowa pieniędzy w skarpecie, tylko też wpłaca je do banku (albo raczej otrzymuje od razu przelew od kupującego). Dlatego próba powiązania odpływu pieniędzy z lokat z kupowaniem mieszkań nie ma w tej chwili żadnego sensownego uzasadnienia. Nie przeszkadza do oczywiście w powszechnym rozgłaszaniu takiej teorii - a nuż ktoś uwierzy i też "zainwestuje" pieniądze z lokaty w mieszkanie? ;)

O ile z kręgów pośredniczych oraz deweloperskich nie spodziewałem się nigdy żadnych obiektywnych informacji, o tyle z wielkim zdziwieniem czytałem ostatni artykuł profesora Łaszka, który jest (był do niedawna?) jednym z nielicznych mainstream'owych komentatorów rynku, zachowujących racjonalność spojrzenia na temat.

Polecam zapoznać się z oryginałem chociażby tu:

Od czego zależą ceny mieszkań?

Jeszcze niedawno profesor pisał o nierównowadze na rynku, która będzie powodować dalsze spadki cen. Dostrzegał czynniki demograficzne itd., a tu nagle mamy pewien zwrot. Okazuje się nagle, że ceny będą jednak rosnąć! Pozwolę sobie przytoczyć kilka zdań z oryginalnego artykułu i opatrzę je swoim komentarzem.

"Nadwyżka mieszkań deweloperskich na rynkach największych miast Polski zaczęła szybko spadać. Jednocześnie deweloperzy ograniczają rozpoczynane inwestycje. To doprowadzi do podwyżek cen."

Nadwyżka rzeczywiście zaczęła nieco spadać. Zgodnie z danymi firmy Reas za 3 kwartał 2013, liczba mieszkań deweloperskich w sprzedaży spadła poniżej 50 tys., co stanowi mniej więcej 6-krotność sprzedaży z ostatniego (zauważalnie lepszego pod tym względem) kwartału.

Jednak przyglądając się nieco uważniej zaprezentowanym danym widać, że z tym zmniejszeniem oferty nie jest jednak tak prosto. Największy wzrost oferty nastąpił w 2 kwartale 2012, czyli w momencie wejścia w życie ustawy deweloperskiej. To właśnie wtedy pojawiło się w "sprzedaży" wiele inwestycji tylko po to, aby deweloperzy nie musieli spełniać warunków tej ustawy (wszak zgodnie z nią liczy się moment "powiadomienia" o rozpoczęciu inwestycji). Skokowy wzrost liczby mieszkań w tym kwartale był potem z czasem niwelowany - w sporej części także z powodu wycofywania ze sprzedaży inwestycji, które w praktyce nigdy w sprzedaży nie były (nie było nawet przysłowiowej "dziury w ziemi", a chodziło tylko o ominięcie zapisów ustawy deweloperskiej). Widać to po natychmiastowym spadku wielkości oferty, który był kontynuowany mimo dosyć słabej sprzedaży (uwzględniającej nawet końcówkę obowiązywania RnS).

Jak więc widać, nadwyżka spadła... pozostaje pytanie, czy spadła o jakieś "prawdziwe" mieszkania, czy tylko o projekty, których w praktyce i tak nie było.

Spójrzmy jeszcze na dokładne wartości z pierwszego wykresu - 1 kwartał 2007 roku był ostatnim momentem, w którym deweloperzy sprzedawali naprawdę dużo mieszkań. Wtedy też ceny przestały rosnąć w szaleńczym tempie. Wielkość oferty w tamtym momencie była w granicach 10-20 tys. mieszkań, czyli 2.5 do nawet 4 razy mniejsza niż teraz. Nie bardzo rozumiem, skąd wniosek, że przy wielkości niesprzedanej oferty, która jest (patrząc do danych historycznych) bardzo duża, ceny mają zacząć rosnąć.

Dodatkowo, nie można się do końca zgodzić z twierdzeniem, że deweloperzy ograniczają liczbę inwestycji. Widać to na kolejnym wykresie, pochodzącym z raportu Reas.

 

Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, rzeczywiście odbiega zauważalnie od "szalonych" lat 2007-2008, jednak porównując chociażby do lat 2005-2006, czy 2009 i 2012, sytuacja jest już zupełnie inna. W końcu po co deweloperzy mają rozpoczynać dużą liczbę nowych inwestycji, skoro mają w sprzedaży tyle, że wystarczyłoby na 1.5 roku, gdyby nie zaczęli żadnej nowej?

Pamiętajmy jeszcze o rynku wtórnym. Każde nowo wybudowane mieszkanie powiększa zasób mieszkaniowy Polski (który już teraz jest powyżej średniej unijnej, jeśli chodzi o liczbę mieszkań na 1000 mieszkańców). Dlatego, ile by deweloperzy nie wybudowali mieszkań, to będzie ich jednak więcej, nie mniej! Rynek wtórny także się powiększa ze względu na odchodzenie do lepszego świata pokolenia wyżu powojennego. Jednocześnie liczba osób w wieku odpowiednim do kupna pierwszego mieszkania dramatycznie spada. Jak w takich warunkach, przy nadal bardzo dużej podaży, można wieszczyć wzrost cen z powodu tego, że deweloperzy budują trochę mniej, czy trochę więcej, pozostaje dla mnie kolejną, nieodgadnioną tajemnicą.

Dalej profesor Łaszek pisze tak:

"Jednak jeżeli utrzyma się zwiększony w ostatnich kwartałach popyt na mieszkania - to te zapasy będą się wyczerpywać i dlatego możemy oczekiwać w perspektywie nadchodzących kwartałów wzrostów cen."

Moja odpowiedź byłaby podobna do poprzedniej. Podaż nadal jest bardzo duża i będzie duża jeszcze przez długi czas (zwłaszcza na rynku wtórnym). Poza tym, jeśli zapasy będą się wyczerpywać, czyli deweloperzy będą skutecznie sprzedawać mieszkania, to... czy nie zaczną oni budowy kolejnych? Zwłaszcza, jeśli ceny miałyby rosnąć? Przecież w takiej sytuacji aż się prosi, żeby coś nowego wybudować :) Pan profesor najwyraźniej zapomina o tym, że deweloperzy chcą zarabiać - a najprościej zarabiać mogą sprzedając mieszkania. Jeśli będzie popyt, to z pewnością przygotują odpowiednią ofertę. Wszak jeszcze niedawno mieli w swoich zapasach ziemię, na której mogliby w aktualnym tempie budować przez nawet 9 lat, nie kupując żadnej nowej - ziemia jeść nie woła ;) ale kredyt za nią trzeba jednak spłacać i warto, żeby przyniosła w końcu jakieś zyski ;)

Nie liczyłbym na to, że deweloperzy przestaną budować, zwłaszcza gdyby sprzedaż trwale się poprawiła. Skąd więc te wzrosty?

"Ponieważ gospodarka lekko przyspiesza, będą rosły dochody i nasz optymizm, również banki będą łagodniej patrzeć na klientów. Rada Polityki Pieniężnej nie widzi na razie zagrożeń inflacyjnych i deklaruje utrzymanie niskiego poziomu stóp procentowych, co oznacza niższe koszty kredytów, zaś od nowego roku z dużym prawdopodobieństwem (jeżeli rządowi uda się znacjonalizować obligacje w OFE) ruszy szeroki, rządowy program subsydiowania mieszkań: Mieszkanie dla Młodych (MdM)"

Gospodarka lekko przyspiesza... i mamy rekordowy deficyt budżetowy ;) Takie to jest przyspieszenie. Czy banki będą łagodniej patrzeć na klientów? Hmm... na razie to banki podnoszą marże (zwłaszcza dla kredytów z minimalnym wkładem własnym), a od przyszłego roku będą wymagać już co najmniej 5% wkładu. RPP nie widzi zagrożeń inflacyjnych (w PRL też ich nikt nie widział), a jednak rynkowy konsensus zakłada pierwsze podwyżki stóp procentowych w połowie przyszłego roku, by na koniec roku główna stopa osiągnęła wartość 3.25 - 3.5% (chociaż czy tak będzie, tego oczywiście nikt nie wie). MdM pewnie ruszy, ale na największych rynkach, gdzie limit znacznie odbiega w dół od średniej ceny (Warszawa, Wrocław, Kraków) spowoduje raczej spadek cen na rynku pierwotnym (nie wspominając o wtórnym), niż ich wzrost. Ponownie pytam... skąd więc te wzrosty?

"W następnym okresie, jeżeli deweloperzy, zwłaszcza ci mniejsi, nie znajdą konsensusu z bankami w sprawie rachunków deweloperskich (wymóg ustawy o ochronie klienta dewelopera), mogą być problemy z nowymi inwestycjami, co tylko przyspieszy wzrost cen"

Jakoś mnie nie przekonuje teoria, że w związku z ustawą deweloperską, mniejsi deweloperzy stracą możliwość budowania. Rachunek powierniczy otwarty, czyli minimalne wymaganie nakładane przez ustawę, nie jest niczym specjalnie skomplikowanym - bank wypłaca pieniądze klientów deweloperowi wraz z postępem budowy. Tyle tylko, że... kto dziś kupuje mieszkanie na wczesnym etapie budowy? Dziura w ziemi sprzedawała się w czasie bumu - teraz ludzie są już nieco "mądrzejsi" i nie płacą zbyt chętnie kilkuset tysięcy złotych za obietnicę wybudowania mieszkania. Większość deweloperów i tak buduje na kredyt lub emituje obligacje - wpłaty klientów nie mają już wielkiego znaczenia. Poza tym, jeśli będą klienci na rachunki powiernicze (deweloperzy), to nie bardzo rozumiem, dlaczego miałby się nie znaleźć żaden bank, który zaoferuje tego typu produkt. Jeśli będzie popyt, pojawi się także i podaż. 

Podsumowując, ten akurat argument profesora wydaje się być zupełnie oderwanym od rzeczywistości.

"Reasumując, jeżeli nie zajdą nadzwyczajne niekorzystne wydarzenia gospodarcze, to obecny i przyszły splot wydarzeń, trochę na nasze własne życzenie (program MdM) może być niekorzystny dla konsumentów i wejdziemy raczej w okres wzrostu niż spadku cen mieszkań"

Wydaje mi się, że nawet bez żadnych niekorzystnych wydarzeń nie wejdziemy w okres wzrostu cen z bardzo prozaicznego powodu - ceny są nadal bardzo wysokie! Pan profesor zapomina o podstawowej zasadzie rynku nieruchomości - cena zależy od wysokości raty. Jedyna szansa na wzrost byłaby wtedy, gdyby stopy procentowe jeszcze bardziej spadły, jednocześnie banki obniżyłyby marże, poluzowując dodatkowo kryteria oceny zdolności kredytowej. Jednak na to się zupełnie nie zanosi (patrz rekomendacja SIII i wymagany wkład własny w wysokości nawet 20% wartości mieszkania). Przypomnijmy, że taka właśnie sytuacja wywołała polski bum mieszkaniowy. Dla tych, którzy uważają, że teraz jest tanio, albo że może być sporo drożej, polecam poniższą tabelkę ;)

Pierwsze podwyżki stóp procentowych wraz z powiększaniem minimalnego wkładu własnego powinny ostudzić wszystkie gorące głowy, wieszczące wzrosty cen.

Dalej profesor pisze już dużo bardziej "do rzeczy" ;)

"Otóż w długim okresie podaż mieszkań, czyli budownictwo mieszkaniowe - dostosowuje się do popytu, który ostatecznie zależy od wysokości naszych dochodów."

Prawie zgoda ;) Budownictwo dostosuje się do popytu, który zależy... no właśnie, od czego? Powiedziałbym, że nie tyle od wysokości dochodów, co od wysokości raty (a więc od oprocentowania kredytu). Jaki byłby popyt na mieszkania, gdyby oprocentowanie kredytów mieszkaniowych wynosiło powiedzmy 15% rocznie, przy niezmienionych dochodach Polaków? Otóż zostałby tylko popyt gotówkowy... a przypomnijmy, że w czasach największego bumu tylko 1 transakcja na 10 odbywała się bez udziału kredytu.

Tak, czy inaczej, w tym punkcje profesor zdaje się potwierdzać fakt, że w długiej perspektywie ceny muszą spaść z racji spadku popytu, który poza zdolnością kredytową zależy od jeszcze jednej bardzo ważnej sprawy - od demografii. A z tą, jak wiadomo, będzie w Polsce co najmniej nieciekawie.

"Wzrost popytu na mieszkania przy ograniczonej ich ilości w danym momencie powoduje wzrost cen i budownictwa deweloperskiego, gdyż wyższe ceny to wyższe zyski. Jednak wzrost rozmiarów budownictwa powoduje w następnym okresie spadek cen (popyt ciągle ten sam, a nawet mniejszy z powodu wyższych cen i mieszkań na rynku coraz więcej) i spadek rozmiarów budownictwa. Wtedy cykl się powtarza."

Zgoda. Tylko wg mnie ciągle jesteśmy w fazie spadku cen i rozmiarów budownictwa. Oprocentowanie kredytów nie bardzo ma już z czego spadać, więc popyt nie ma za bardzo od czego wzrosnąć. Dodatkowo, z racji dosyć specyficznych uwarunkowań demograficznych w Polsce (systematyczny spadek liczby ludności) w naszym kraju cykl może się nigdy nie powtórzyć, bo nigdy już nie pojawi się odpowiedni popyt!

"Widać wyraźnie, że największe miasta Polski podzieliły się na dwie grupy o różnym poziomie cen względem dochodów. Do pierwszej zaliczymy Kraków, Wrocław i Warszawę, gdzie ceny mieszkań - pomimo znacznych spadków w ostatnich latach - są tam relatywnie wyższe niż w drugiej grupie, do której zaliczymy Gdańsk, Szczecin, Poznań i Łódź. W tej pierwszej grupie mieliśmy bańki cenowe i jak widać nie do końca zostały one zassane. W konsekwencji tego deweloperskie zyski nadzwyczajne na tych rynkach były najwyższe, najwyższe były też rozmiary budownictwa. Historia nie zawsze się powtarza, ale widać, że są to zapewne rynki o najwyższym ryzyku nadmiernego wzrostu cen i ich późniejszego spadku."

Profesor wspomina o bańkach w pierwszej grupie miast... tyle tylko, że patrząc na ceny, w pozostałych miastach miał miejsce ten sam proces (a jedynie wyjściowe stawki były niższe). Bańka nie do końca została zassana... no właśnie, skąd więc mają być kolejne wzrosty, skoro jeszcze nie skończyły się spadki? :) 

Zyski deweloperskie były najwyższe - to się zgadza, bo koszt budowy między poszczególnymi miastami w rzeczywistości niewiele się różni. Z tego wnioskowałbym raczej, że w miastach najdroższych mamy nadal największy potencjał do spadków, bo zyski deweloperów są tam największe. Wszak niespecjalnie widać uzasadnienie faktu, że w Warszawie ceny są dwukrotnie wyższe niż w Katowicach, a średnie wynagrodzenie w województwie śląskim jest wyższe niż w mazowieckim (chociaż pewnie w samej Warszawie jest trochę wyższe niż w Katowicach, ale na pewno nie jest wyższe dwa razy).

Podsumowując najnowszy artykuł profesora widać pewną "obniżkę formy" (kto wie, może nawet celową?). Argumenty pochodzące żywcem z retoryki OF/HB, nieco sprzeczności, uproszczone wnioski, pominięcie kluczowych czynników (stopy procentowe, demografia) jakoś nie przystają do poziomu poprzednich wypowiedzi. Kto wie, może profesor czytuje naszego bloga i podejmie rękawicę? ;)

Na koniec jeszcze jedna rzecz dla miłośników wzrostów cen. NBP publikuje cykliczny raport na temat rynku nieruchomości. Można go znaleźć tutaj

Niestety dane obejmują okres od połowy 2006 roku, przez co nie widać, jak "niskie" wcześniej były ceny, ale i tak można z niego wyciągnąć kilka ciekawych wniosków. 

Jedną z ostatnich nowości w raporcie jest indeks hedoniczny. Stara się on naśladować zmianę cen mieszkań tej samej "jakości". O ile średnia, mediana itd. nie uwzględniają faktu, że w kolejnych okresach sprzedają się bardzo różne mieszkania, o tyle indeks hedoniczny jest (w teorii) pozbawiony tej wady i można go traktować jako wyznacznik "czystej" zmiany cen - czyli zmiany cen dokładnie tych samych mieszkań. Wartości indeksu z raportu NBP poniżej (ze względu na ilość danych i problem z czytelnością polecam obejrzeć oryginalne źródło).

Zwróćmy uwagę na najwcześniejsze dane. Widać w nich, że wzrosty cen w większości miast były "kosmiczne", a późniejsze spadki raczej kosmetyczne. Dlatego w mojej ocenie ceny nadal nie zostały urealnione. Jedyny powód, dla którego utrzymują się na tak wysokim poziomie, to bardzo niskie stopy procentowe. Dlatego szansy na zauważalne wzrosty nie widzę, a widzę ogromne szanse na spadki przy pierwszym, zauważalnym wzroście stóp procentowych. 

Do tego trudno w powyższej tabeli zobaczyć ten wieszczony ostatnio wzrost cen ;) Kto wie, może w danych za 3 kwartał 2013 go doczekamy? ;)

Podsumowując dzisiejsze wywody... wszystko da się uzasadnić, przyjmując odpowiednie dane do obliczeń oraz stosując ukierunkowane na wynik uproszczenia (sam czasem tak robię na blogu ;) Biorąc pod uwagę sztucznie zaniżone ceny (zwłaszcza deweloperskie) z końcówki poprzedniego roku, czyli z końca obowiązywania RnS, można śmiało wykazać (nawet solidne) wzrosty. Jednak przyglądając się bliżej tym danym widać, że wzrosty są (delikatnie mówiąc) mocno naciągane. O ile rzeczywiście sprzedaż deweloperów jest lepsza niż kilka miesięcy temu (co wynika z obniżenia stóp procentowych oraz mobilizacji klientów, niedysponujących wkładem własnym), o tyle szanse na wzrost cen są w mojej opinii czysto teoretyczne. Lepsza sprzedaż potrwa pewnie do końca roku, a potem sprzedawać będzie się głównie to, co zmieści się w ramach limitów MdM. Jednak ciekawie zacznie się robić dopiero w drugiej połowie przyszłego roku, jeśli (zgodnie z prognozami) RPP zacznie podnosić stopy procentowe, a jednocześnie zbliży się perspektywa minimalnego wkładu własnego w wysokości 10%. Wtedy zobaczymy, co warte jest całe to aktualne "ożywnienie" na rynku mieszkaniowym.