poniedziałek, 11 listopada 2013

Czy ceny mieszkań w Polsce rosną? Hmm... a może chociaż zaczną rosnąć? ;) 36

Ostatnio pojawiło się sporo artykułów wieszczących wzrosty cen mieszkań. Wg niektórych z nich te wzrosty już nawet nadeszły. Ponieważ większość tej radosnej twórczości pochodzi z kręgów Open Finance/Home Broker (nie tylko od Bartka ;) oraz z Emmersona, czyli z naszych najmniej zaufanych źródeł, postanowiłem przyjrzeć się dokładniej, co stoi za tymi wzrostami. Okazuje się, że jak to zwykle bywa, prawda jest nieco bardziej złożona.
Ale po kolei. 

W serii artykułów możemy się natknąć chociażby na poniższy wykres Indeksu Cen Transakcyjnych Open Finance:


Jak widać na wykresie, ceny zaczęły pięknie "rosnąć" wraz z nadejściem roku 2013. Czytelnicy nieco bardziej zainteresowani tematem na pewno wiedzą, co miało wtedy miejsce - skończył się okres obowiązywania programu RnS (czyli "Bank/deweloper na naszym"). Nie jest to jedyne wyjaśnienie danych z tego wykresu, ale o tym za chwilę. Patrząc na parametry RnS i "korzyści", które niósł ze sobą ten program dla nabywców mieszkań, nie jest dziwnym, że pod koniec roku zanotowaliśmy dosyć gwałtowny spadek cen - patrząc na wartości w poszczególnych miastach widać, że ceny dziwnym trafem mocno dopasowały się do limitów programu. Przypomnijmy, że w RnS przez pierwsze 8 lat rata jest niższa o ~40% od standardowej, co (na początku) daje naprawdę zauważalną oszczędność (zwłaszcza dla tych, którzy nie przejmują się tym, co nastąpi później). Zbliżające się zakończenie RnS zmusiło wielu (zwłaszcza deweloperów) do obniżenia cen, aby opchnąć swoje zapasy mocno zdeterminowanym klientom, którym widniała przed oczyma perspektywa utraty szansy na kupno mieszkania za "połowę" raty. Inna sprawa, że ta obniżka była często czysto wirtualna (najbardziej popularne techniki to obniżanie ceny do limitu w zamian za kupno garażu, którego cena rosła o wysokość owej "obniżki", czy proponowanie dodatkowych umów na wykończenie/wyposażenie mieszkania, których cena zawierała w sobie to, co zostało "obniżone" na oficjalnej cenie mieszkania). Tym oto sposobem zanotowaliśmy szybki spadek oficjalnych cen transakcyjnych (wszak one nie obejmują garaży, ani umów dodatkowych). Jak można się było domyślać, większość klientów, którzy planowali kupno mieszkania w tzw. segmencie popularnym, uczyniła to w ramach RnS. Ponieważ sprzedaż "tańszych" mieszkań znacznie spadła wraz z zakończeniem RnS, w całej puli wzrósł udział mieszkań droższych - było to widać w kolejnych raportach OF/HB, w których analitycy z wielkim zdziwieniem stwierdzali, że ceny rosną, a sprzedaż maleje (z podstawowych praw ekonomii wynikało im, że powinno być jednak odwrotnie). I tu dochodzimy do drugiego wyjaśnienia zachowania tego indeksu. Dawno, dawno temu, kiedy OF/HB raczył jeszcze publikować metodologię jego tworzenia, można było przeczytać, że indeks powstaje z cen transakcyjnych, ale jest liczony na podstawie średniej wartości całego mieszkania, a nie średniej ceny metra kwadratowego. Nie wiem, czy to się zmieniło, bo nie udało mi się tym razem odnaleźć żadnej informacji na ten temat. Przy niezmienionej metodologii obliczania, spadek liczby mieszkań tańszych przy zakładanej niezmienionej liczbie sprzedanych mieszkań droższych (co miałoby potwierdzenie w spadku ogólnej liczby transakcji) w oczywisty sposób powodowałby wzrost wartości indeksu. Koniec RnS, a wraz z nim koniec sztucznego obniżania cen tylko wzmacniał ten proces.
Podsumowując... wg Indeksu Cen Transakcyjnych Open Finance/Home Broker mamy jakieś wzrosty cen rok do roku, ale nie mamy ich miesiąc do miesiąca. Wynika to z efektu niskiej bazy, czyli zaniżonych cen z końca obowiązywania RnS. Nawet Bartek zdaje się to potwierdzać, bo jakoś chłopak nie widzi perspektyw wzrostu (co samo w sobie jest już momentem historycznym!).

Jednocześnie wg raportu Open Finance oraz domy.pl nadal spadają ceny na rynku wtórnym. Ponieważ rynek wtórny jest większy od pierwotnego mniej więcej dwukrotnie (co jednak się powoli zmienia na korzyść deweloperów, bo oni szybciej dostrzegają konieczność obniżania cen niż prywatni właściciele mieszkań po babciach), to tym bardziej "dziwi" wzrost ogólnego Indeksu Cen Transakcyjnych. Ale cóż... każdy absolwent politechniki wie, że zawsze da się policzyć wszystko tak, aby wyszło tyle, ile trzeba ;)

Wg Emmerson'a na rynku pierwotnym też ceny rosną (oczywiście rok do roku). Ten wzrost jest jednak zauważalnie mniejszy niż u OF/HB - widocznie zatrudniają słabszych specjalistów ;) Tak, czy inaczej, oczywisty wpływ RnS na tego typu statystyki też jest z reguły pomijany.

Jedną z ciekawszych teorii ostatniego czasu jest koncepcja, zgodnie z którą posiadacze oszczędności wycofują swoje środki z lokat i inwestują(?) je w mieszkania. Wynika to rzekomo z faktu aktualnie bardzo niskiego oprocentowania lokat (co jest tylko połowicznie prawdą - jeśli spojrzeć na oficjalne statystyki o inflacji, to oprocentowanie lokat wcale nie jest takie niskie). Miałoby to oczywiście powodować wzrost cen :) Wg Bartka i spółki są w tym kraju ludzie, którzy posiadając kilkaset tysięcy złotych w gotówce, po spadku oprocentowania lokaty z 5% na 3, rzucają się nagle na mieszkania jako lepszą inwestycję. O tym, jaka to "dobra" inwestycja pisałem we wpisach:


oraz 


Realnie policzony zysk z wynajmu mieszkania (w Warszawie) oscyluje w granicach 3%, co po uwzględnieniu spadków cen mieszkań daje zauważalne straty. Do tego jak wiemy, inwestycja w mieszkanie jest bardzo mało płynna (zwłaszcza w dzisiejszych czasach, kiedy trudno sprzedać mieszkanie po cenie "rynkowej", co widać chociażby w zachowaniach funduszy inwestycyjnych rynku nieruchomości). Pomijam już tak oczywiste kwestie jak wysiłek konieczny do przeprowadzenia całego procesu - lokatę można zwykle otworzyć poprzez kilka kliknięć myszką, za to kupno i wynajęcie mieszkania to sprawa nieco bardziej skomplikowana ;) Dodatkowo należy mieć na uwadze, że o ile stopy procentowe, a za nimi także oprocentowanie lokat, wzrosną już najpewniej w przyszłym roku, o tyle "zysk" z wynajmu mieszkania raczej będzie malał (dokładnie tak samo, jak ceny kupna). 
Wystarczy nawet pobieżna analiza tematu aby stwierdzić, że z tym kupowaniem mieszkań zamiast trzymania pieniędzy na lokacie coś jest nie tak. Chyba że oszczędzający przestraszyli się wariantu cypryjskiego... ale nawet, gdyby tak było, to raczej nie poszliby w kierunku "inwestycji", która z ogromnym prawdopodobieństwem przyniesie tylko spore straty i sporo wysiłku.

Podsumowując... o ile odpływ pieniędzy z lokat jest faktem, o tyle kierunek tego odpływu to już zupełnie inna historia. Po pierwszych doniesieniach o wycofywaniu pieniędzy z lokat okazało się, że nagle wzrosła ilość pieniędzy na zwykłych lub oszczędnościowych rachunkach. Poza tym, jeśli nawet ktoś kupowałby mieszkanie za oszczędności z lokaty, to nie wpłynęłoby to przecież w jednoznaczny sposób na całkowitą ilość pieniędzy w systemie bankowym - zwykle ten, który mieszkanie sprzedaje, nie chowa pieniędzy w skarpecie, tylko też wpłaca je do banku (albo raczej otrzymuje od razu przelew od kupującego). Dlatego próba powiązania odpływu pieniędzy z lokat z kupowaniem mieszkań nie ma w tej chwili żadnego sensownego uzasadnienia. Nie przeszkadza do oczywiście w powszechnym rozgłaszaniu takiej teorii - a nuż ktoś uwierzy i też "zainwestuje" pieniądze z lokaty w mieszkanie? ;)

O ile z kręgów pośredniczych oraz deweloperskich nie spodziewałem się nigdy żadnych obiektywnych informacji, o tyle z wielkim zdziwieniem czytałem ostatni artykuł profesora Łaszka, który jest (był do niedawna?) jednym z nielicznych mainstream'owych komentatorów rynku, zachowujących racjonalność spojrzenia na temat.
Polecam zapoznać się z oryginałem chociażby tu:


Jeszcze niedawno profesor pisał o nierównowadze na rynku, która będzie powodować dalsze spadki cen. Dostrzegał czynniki demograficzne itd., a tu nagle mamy pewien zwrot. Okazuje się nagle, że ceny będą jednak rosnąć! Pozwolę sobie przytoczyć kilka zdań z oryginalnego artykułu i opatrzę je swoim komentarzem.

"Nadwyżka mieszkań deweloperskich na rynkach największych miast Polski zaczęła szybko spadać. Jednocześnie deweloperzy ograniczają rozpoczynane inwestycje. To doprowadzi do podwyżek cen."

Nadwyżka rzeczywiście zaczęła nieco spadać. Zgodnie z danymi firmy Reas za 3 kwartał 2013, liczba mieszkań deweloperskich w sprzedaży spadła poniżej 50 tys., co stanowi mniej więcej 6-krotność sprzedaży z ostatniego (zauważalnie lepszego pod tym względem) kwartału.



Jednak przyglądając się nieco uważniej zaprezentowanym danym widać, że z tym zmniejszeniem oferty nie jest jednak tak prosto. Największy wzrost oferty nastąpił w 2 kwartale 2012, czyli w momencie wejścia w życie ustawy deweloperskiej. To właśnie wtedy pojawiło się w "sprzedaży" wiele inwestycji tylko po to, aby deweloperzy nie musieli spełniać warunków tej ustawy (wszak zgodnie z nią liczy się moment "powiadomienia" o rozpoczęciu inwestycji). Skokowy wzrost liczby mieszkań w tym kwartale był potem z czasem niwelowany - w sporej części także z powodu wycofywania ze sprzedaży inwestycji, które w praktyce nigdy w sprzedaży nie były (nie było nawet przysłowiowej "dziury w ziemi", a chodziło tylko o ominięcie zapisów ustawy deweloperskiej). Widać to po natychmiastowym spadku wielkości oferty, który był kontynuowany mimo dosyć słabej sprzedaży (uwzględniającej nawet końcówkę obowiązywania RnS).
Jak więc widać, nadwyżka spadła... pozostaje pytanie, czy spadła o jakieś "prawdziwe" mieszkania, czy tylko o projekty, których w praktyce i tak nie było.

Spójrzmy jeszcze na dokładne wartości z pierwszego wykresu - 1 kwartał 2007 roku był ostatnim momentem, w którym deweloperzy sprzedawali naprawdę dużo mieszkań. Wtedy też ceny przestały rosnąć w szaleńczym tempie. Wielkość oferty w tamtym momencie była w granicach 10-20 tys. mieszkań, czyli 2.5 do nawet 4 razy mniejsza niż teraz. Nie bardzo rozumiem, skąd wniosek, że przy wielkości niesprzedanej oferty, która jest (patrząc do danych historycznych) bardzo duża, ceny mają zacząć rosnąć.
Dodatkowo, nie można się do końca zgodzić z twierdzeniem, że deweloperzy ograniczają liczbę inwestycji. Widać to na kolejnym wykresie, pochodzącym z raportu Reas.


Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, rzeczywiście odbiega zauważalnie od "szalonych" lat 2007-2008, jednak porównując chociażby do lat 2005-2006, czy 2009 i 2012, sytuacja jest już zupełnie inna. W końcu po co deweloperzy mają rozpoczynać dużą liczbę nowych inwestycji, skoro mają w sprzedaży tyle, że wystarczyłoby na 1.5 roku, gdyby nie zaczęli żadnej nowej?

Pamiętajmy jeszcze o rynku wtórnym. Każde nowo wybudowane mieszkanie powiększa zasób mieszkaniowy Polski (który już teraz jest powyżej średniej unijnej, jeśli chodzi o liczbę mieszkań na 1000 mieszkańców). Dlatego, ile by deweloperzy nie wybudowali mieszkań, to będzie ich jednak więcej, nie mniej! Rynek wtórny także się powiększa ze względu na odchodzenie do lepszego świata pokolenia wyżu powojennego. Jednocześnie liczba osób w wieku odpowiednim do kupna pierwszego mieszkania dramatycznie spada. Jak w takich warunkach, przy nadal bardzo dużej podaży, można wieszczyć wzrost cen z powodu tego, że deweloperzy budują trochę mniej, czy trochę więcej, pozostaje dla mnie kolejną, nieodgadnioną tajemnicą.

Dalej profesor Łaszek pisze tak:

"Jednak jeżeli utrzyma się zwiększony w ostatnich kwartałach popyt na mieszkania - to te zapasy będą się wyczerpywać i dlatego możemy oczekiwać w perspektywie nadchodzących kwartałów wzrostów cen."

Moja odpowiedź byłaby podobna do poprzedniej. Podaż nadal jest bardzo duża i będzie duża jeszcze przez długi czas (zwłaszcza na rynku wtórnym). Poza tym, jeśli zapasy będą się wyczerpywać, czyli deweloperzy będą skutecznie sprzedawać mieszkania, to... czy nie zaczną oni budowy kolejnych? Zwłaszcza, jeśli ceny miałyby rosnąć? Przecież w takiej sytuacji aż się prosi, żeby coś nowego wybudować :) Pan profesor najwyraźniej zapomina o tym, że deweloperzy chcą zarabiać - a najprościej zarabiać mogą sprzedając mieszkania. Jeśli będzie popyt, to z pewnością przygotują odpowiednią ofertę. Wszak jeszcze niedawno mieli w swoich zapasach ziemię, na której mogliby w aktualnym tempie budować przez nawet 9 lat, nie kupując żadnej nowej - ziemia jeść nie woła ;) ale kredyt za nią trzeba jednak spłacać i warto, żeby przyniosła w końcu jakieś zyski ;)
Nie liczyłbym na to, że deweloperzy przestaną budować, zwłaszcza gdyby sprzedaż trwale się poprawiła. Skąd więc te wzrosty?

"Ponieważ gospodarka lekko przyspiesza, będą rosły dochody i nasz optymizm, również banki będą łagodniej patrzeć na klientów. Rada Polityki Pieniężnej nie widzi na razie zagrożeń inflacyjnych i deklaruje utrzymanie niskiego poziomu stóp procentowych, co oznacza niższe koszty kredytów, zaś od nowego roku z dużym prawdopodobieństwem (jeżeli rządowi uda się znacjonalizować obligacje w OFE) ruszy szeroki, rządowy program subsydiowania mieszkań: Mieszkanie dla Młodych (MdM)"

Gospodarka lekko przyspiesza... i mamy rekordowy deficyt budżetowy ;) Takie to jest przyspieszenie. Czy banki będą łagodniej patrzeć na klientów? Hmm... na razie to banki podnoszą marże (zwłaszcza dla kredytów z minimalnym wkładem własnym), a od przyszłego roku będą wymagać już co najmniej 5% wkładu. RPP nie widzi zagrożeń inflacyjnych (w PRL też ich nikt nie widział), a jednak rynkowy konsensus zakłada pierwsze podwyżki stóp procentowych w połowie przyszłego roku, by na koniec roku główna stopa osiągnęła wartość 3.25 - 3.5% (chociaż czy tak będzie, tego oczywiście nikt nie wie). MdM pewnie ruszy, ale na największych rynkach, gdzie limit znacznie odbiega w dół od średniej ceny (Warszawa, Wrocław, Kraków) spowoduje raczej spadek cen na rynku pierwotnym (nie wspominając o wtórnym), niż ich wzrost. Ponownie pytam... skąd więc te wzrosty?

"W następnym okresie, jeżeli deweloperzy, zwłaszcza ci mniejsi, nie znajdą konsensusu z bankami w sprawie rachunków deweloperskich (wymóg ustawy o ochronie klienta dewelopera), mogą być problemy z nowymi inwestycjami, co tylko przyspieszy wzrost cen"

Jakoś mnie nie przekonuje teoria, że w związku z ustawą deweloperską, mniejsi deweloperzy stracą możliwość budowania. Rachunek powierniczy otwarty, czyli minimalne wymaganie nakładane przez ustawę, nie jest niczym specjalnie skomplikowanym - bank wypłaca pieniądze klientów deweloperowi wraz z postępem budowy. Tyle tylko, że... kto dziś kupuje mieszkanie na wczesnym etapie budowy? Dziura w ziemi sprzedawała się w czasie bumu - teraz ludzie są już nieco "mądrzejsi" i nie płacą zbyt chętnie kilkuset tysięcy złotych za obietnicę wybudowania mieszkania. Większość deweloperów i tak buduje na kredyt lub emituje obligacje - wpłaty klientów nie mają już wielkiego znaczenia. Poza tym, jeśli będą klienci na rachunki powiernicze (deweloperzy), to nie bardzo rozumiem, dlaczego miałby się nie znaleźć żaden bank, który zaoferuje tego typu produkt. Jeśli będzie popyt, pojawi się także i podaż. 
Podsumowując, ten akurat argument profesora wydaje się być zupełnie oderwanym od rzeczywistości.

"Reasumując, jeżeli nie zajdą nadzwyczajne niekorzystne wydarzenia gospodarcze, to obecny i przyszły splot wydarzeń, trochę na nasze własne życzenie (program MdM) może być niekorzystny dla konsumentów i wejdziemy raczej w okres wzrostu niż spadku cen mieszkań"

Wydaje mi się, że nawet bez żadnych niekorzystnych wydarzeń nie wejdziemy w okres wzrostu cen z bardzo prozaicznego powodu - ceny są nadal bardzo wysokie! Pan profesor zapomina o podstawowej zasadzie rynku nieruchomości - cena zależy od wysokości raty. Jedyna szansa na wzrost byłaby wtedy, gdyby stopy procentowe jeszcze bardziej spadły, jednocześnie banki obniżyłyby marże, poluzowując dodatkowo kryteria oceny zdolności kredytowej. Jednak na to się zupełnie nie zanosi (patrz rekomendacja SIII i wymagany wkład własny w wysokości nawet 20% wartości mieszkania). Przypomnijmy, że taka właśnie sytuacja wywołała polski bum mieszkaniowy. Dla tych, którzy uważają, że teraz jest tanio, albo że może być sporo drożej, polecam poniższą tabelkę ;)



Pierwsze podwyżki stóp procentowych wraz z powiększaniem minimalnego wkładu własnego powinny ostudzić wszystkie gorące głowy, wieszczące wzrosty cen.

Dalej profesor pisze już dużo bardziej "do rzeczy" ;)

"Otóż w długim okresie podaż mieszkań, czyli budownictwo mieszkaniowe - dostosowuje się do popytu, który ostatecznie zależy od wysokości naszych dochodów."

Prawie zgoda ;) Budownictwo dostosuje się do popytu, który zależy... no właśnie, od czego? Powiedziałbym, że nie tyle od wysokości dochodów, co od wysokości raty (a więc od oprocentowania kredytu). Jaki byłby popyt na mieszkania, gdyby oprocentowanie kredytów mieszkaniowych wynosiło powiedzmy 15% rocznie, przy niezmienionych dochodach Polaków? Otóż zostałby tylko popyt gotówkowy... a przypomnijmy, że w czasach największego bumu tylko 1 transakcja na 10 odbywała się bez udziału kredytu.
Tak, czy inaczej, w tym punkcje profesor zdaje się potwierdzać fakt, że w długiej perspektywie ceny muszą spaść z racji spadku popytu, który poza zdolnością kredytową zależy od jeszcze jednej bardzo ważnej sprawy - od demografii. A z tą, jak wiadomo, będzie w Polsce co najmniej nieciekawie.

"Wzrost popytu na mieszkania przy ograniczonej ich ilości w danym momencie powoduje wzrost cen i budownictwa deweloperskiego, gdyż wyższe ceny to wyższe zyski. Jednak wzrost rozmiarów budownictwa powoduje w następnym okresie spadek cen (popyt ciągle ten sam, a nawet mniejszy z powodu wyższych cen i mieszkań na rynku coraz więcej) i spadek rozmiarów budownictwa. Wtedy cykl się powtarza."

Zgoda. Tylko wg mnie ciągle jesteśmy w fazie spadku cen i rozmiarów budownictwa. Oprocentowanie kredytów nie bardzo ma już z czego spadać, więc popyt nie ma za bardzo od czego wzrosnąć. Dodatkowo, z racji dosyć specyficznych uwarunkowań demograficznych w Polsce (systematyczny spadek liczby ludności) w naszym kraju cykl może się nigdy nie powtórzyć, bo nigdy już nie pojawi się odpowiedni popyt!

"Widać wyraźnie, że największe miasta Polski podzieliły się na dwie grupy o różnym poziomie cen względem dochodów. Do pierwszej zaliczymy Kraków, Wrocław i Warszawę, gdzie ceny mieszkań - pomimo znacznych spadków w ostatnich latach - są tam relatywnie wyższe niż w drugiej grupie, do której zaliczymy Gdańsk, Szczecin, Poznań i Łódź. W tej pierwszej grupie mieliśmy bańki cenowe i jak widać nie do końca zostały one zassane. W konsekwencji tego deweloperskie zyski nadzwyczajne na tych rynkach były najwyższe, najwyższe były też rozmiary budownictwa. Historia nie zawsze się powtarza, ale widać, że są to zapewne rynki o najwyższym ryzyku nadmiernego wzrostu cen i ich późniejszego spadku."

Profesor wspomina o bańkach w pierwszej grupie miast... tyle tylko, że patrząc na ceny, w pozostałych miastach miał miejsce ten sam proces (a jedynie wyjściowe stawki były niższe). Bańka nie do końca została zassana... no właśnie, skąd więc mają być kolejne wzrosty, skoro jeszcze nie skończyły się spadki? :) 
Zyski deweloperskie były najwyższe - to się zgadza, bo koszt budowy między poszczególnymi miastami w rzeczywistości niewiele się różni. Z tego wnioskowałbym raczej, że w miastach najdroższych mamy nadal największy potencjał do spadków, bo zyski deweloperów są tam największe. Wszak niespecjalnie widać uzasadnienie faktu, że w Warszawie ceny są dwukrotnie wyższe niż w Katowicach, a średnie wynagrodzenie w województwie śląskim jest wyższe niż w mazowieckim (chociaż pewnie w samej Warszawie jest trochę wyższe niż w Katowicach, ale na pewno nie jest wyższe dwa razy).

Podsumowując najnowszy artykuł profesora widać pewną "obniżkę formy" (kto wie, może nawet celową?). Argumenty pochodzące żywcem z retoryki OF/HB, nieco sprzeczności, uproszczone wnioski, pominięcie kluczowych czynników (stopy procentowe, demografia) jakoś nie przystają do poziomu poprzednich wypowiedzi. Kto wie, może profesor czytuje naszego bloga i podejmie rękawicę? ;)

Na koniec jeszcze jedna rzecz dla miłośników wzrostów cen. NBP publikuje cykliczny raport na temat rynku nieruchomości. Można go znaleźć tutaj
Niestety dane obejmują okres od połowy 2006 roku, przez co nie widać, jak "niskie" wcześniej były ceny, ale i tak można z niego wyciągnąć kilka ciekawych wniosków. 
Jedną z ostatnich nowości w raporcie jest indeks hedoniczny. Stara się on naśladować zmianę cen mieszkań tej samej "jakości". O ile średnia, mediana itd. nie uwzględniają faktu, że w kolejnych okresach sprzedają się bardzo różne mieszkania, o tyle indeks hedoniczny jest (w teorii) pozbawiony tej wady i można go traktować jako wyznacznik "czystej" zmiany cen - czyli zmiany cen dokładnie tych samych mieszkań. Wartości indeksu z raportu NBP poniżej (ze względu na ilość danych i problem z czytelnością polecam obejrzeć oryginalne źródło).


Zwróćmy uwagę na najwcześniejsze dane. Widać w nich, że wzrosty cen w większości miast były "kosmiczne", a późniejsze spadki raczej kosmetyczne. Dlatego w mojej ocenie ceny nadal nie zostały urealnione. Jedyny powód, dla którego utrzymują się na tak wysokim poziomie, to bardzo niskie stopy procentowe. Dlatego szansy na zauważalne wzrosty nie widzę, a widzę ogromne szanse na spadki przy pierwszym, zauważalnym wzroście stóp procentowych. 
Do tego trudno w powyższej tabeli zobaczyć ten wieszczony ostatnio wzrost cen ;) Kto wie, może w danych za 3 kwartał 2013 go doczekamy? ;)

Podsumowując dzisiejsze wywody... wszystko da się uzasadnić, przyjmując odpowiednie dane do obliczeń oraz stosując ukierunkowane na wynik uproszczenia (sam czasem tak robię na blogu ;) Biorąc pod uwagę sztucznie zaniżone ceny (zwłaszcza deweloperskie) z końcówki poprzedniego roku, czyli z końca obowiązywania RnS, można śmiało wykazać (nawet solidne) wzrosty. Jednak przyglądając się bliżej tym danym widać, że wzrosty są (delikatnie mówiąc) mocno naciągane. O ile rzeczywiście sprzedaż deweloperów jest lepsza niż kilka miesięcy temu (co wynika z obniżenia stóp procentowych oraz mobilizacji klientów, niedysponujących wkładem własnym), o tyle szanse na wzrost cen są w mojej opinii czysto teoretyczne. Lepsza sprzedaż potrwa pewnie do końca roku, a potem sprzedawać będzie się głównie to, co zmieści się w ramach limitów MdM. Jednak ciekawie zacznie się robić dopiero w drugiej połowie przyszłego roku, jeśli (zgodnie z prognozami) RPP zacznie podnosić stopy procentowe, a jednocześnie zbliży się perspektywa minimalnego wkładu własnego w wysokości 10%. Wtedy zobaczymy, co warte jest całe to aktualne "ożywnienie" na rynku mieszkaniowym.

36 komentarzy:

  1. Świetny artykuł, jak zawsze zresztą.
    Jak Twoim zdaniem mocny wpływ na spadek mieszkań na rynku wtórnym będzie miał program MdM? Będzie to spadek rzędu kilkunastu procent w skali 2/3 lat?
    Całkowita zgoda, że wpływ będzie - z jednej osoby starsze, odchodzące z tego świata mieszkają wyłącznie w takich mieszkaniach, z drugiej strony dofinansowanie programem tylko mieszkań z rynku pierwotnego.
    Czy Twoim zdaniem możliwe jest w ogóle żeby mieszkania z rynku wtórnego (zwłaszcza w blokach z wielkiej płyty z lat '80) zyskały na wartości?


    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Program MdM będzie miał spory wpływ na tę część rynku wtórnego, której naprawdę zależy na sprzedaży mieszkania. Spadek cen powinien zrekompensować brak dopłaty (oczywiście w sporym uproszczeniu, bo część mieszkań oraz klientów nie spełnia wymogów programu, bądź ich ten program w ogóle nie interesuje). W ciągu 2-3 lat bardziej świadomi sprzedawcy zrozumieją tę zależność i z tego powodu pewnie obniżą ceny. Ale większość i tak będzie trzymać swoje zaporowe oferty, czekając na odbicie, które nigdy nie nadejdzie, pocieszając się kolejnymi stabilizacjami/wzrostami, wieszczonymi przez Bartka i spółkę. Dlatego średnia cena (zwłaszcza ofertowa) osuwać się będzie raczej powoli.
      Dopiero większe perturbacje gospodarcze (może przekroczenie konstytucyjnego progu zadłużenia?), albo zmiana politycznej "warty" i realne policzenie zadłużenia (jak na Węgrzech) mogłoby znacznie przyspieszyć ten proces. Chyba że wcześniej zbankrutują USA, albo Hiszpania, co spowoduje upadek całego systemu bankowego... wtedy dopiero byłoby "ciekawie" (chociaż pewnie z kupnem mieszkania wcale nie byłoby łatwiej niż teraz).

      Czy mieszkania z rynku wtórnego mogłyby zyskać na wartości? W normalnych warunkach raczej niespecjalnie, bo... mieszkanie się przecież starzeje, a docelowa jego wartość to 0 w momencie, w którym trzeba je zburzyć (dosyć odległy moment, ale jednak). Oczywiście wybrane lokalizacje mogą zyskiwać względem innych z różnych powodów, chociażby komunikacyjnych, czy "politycznych". W ciekawej sytuacji będą na pewno nabywcy mieszkań w ramach MdM - tuż po kupnie wartość ich mieszkania spadnie o jakieś 10-15% ;)

      Można by ewentualnie sądzić, że mieszkanie jest lepszą formą przetrzymywania oszczędności niż bank, który w dowolnym momencie może je sobie zwyczajnie zabrać (jak na Cyprze). Jednak patrząc na relację ceny mieszkania do dochodów, to nie widzę realnej szansy na wzrosty. Ewentualna wysoka inflacja/problemy systemu bankowego tylko przyspieszą spadek na tej płaszczyźnie.

      A za wielką płytą osobiście nie przepadam. Mieszkałem kiedyś w 10-piętrowym bloku z przełomu lat 70/80-tych. Po pierwsze było tam dość brzydko - toporny design, ciemne okratowane klatki schodowe i wszędzie jakoś tak brudno. Po drugie ciężko zaparkować (jak się ma lepsze auto, to trzymanie go na dworzu w takich warunkach zupełnie mija się z celem, a o garażu można praktycznie zapomnieć). Po trzecie (chyba najważniejsze) sąsiedztwo - chyba mało kto lubi mijać codziennie dresów, okupujących lokalny trzepak ;) Z tych wszystkich powodów nie chciałbym już nigdy mieszkać w wielkiej płycie... i myślę, że nie jest to podejście odosobnione, co może mieć wpływ na ceny w przyszłości, kiedy wybór mieszkań będzie jeszcze większy niż teraz.

      Usuń
    2. Polecam jako komentarz
      http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/707218,1066314-Jaki-rabat-na-mieszkanie.html

      z17

      Usuń
  2. Witam.
    Kolejny świetny artykuł. Odnośnie ostatnich danych i artykułów na ich temat mam podobne przemyślenia do Twoich. Moim zdaniem rzekomy wzrost cen wynika z wygaśnięcia RnS w 2012 roku oraz z liczby transakcji i struktury kupowanych mieszkań. Zauważcie, że w artykułach mówiących o wzrostach cen nie ma informacji o liczbie transakcji. W raporcie NBP bardzo ciekawa jest tabelka na str. 12 odnośnie wypłat brutto kredytów mieszkaniowych. Według niej 66% transakcji jest dokonywanych za gotówkę :) Ostatnio słuchałem wypowiedzi prezesa jakiegoś dewelopera i ten potwierdzał dużą liczbę transakcji gotówkowych - sięgającą nawet 20% :). Można zatem wnioskować, że nie wszystkie dane z tej tabeli są prawdziwe. Na podstawie podanej metodologii liczenia mam pewne podejrzenia.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Kiedyś czytałem uważniej ten raport i wyglądało mi to na błąd logiczny, polegający na nieuwzględnieniu kredytów uznanych przez banki za stracone i przekazanych firmom windykacyjnym. Nie wydaje mi się możliwe, aby 2/3 transakcji było dokonywanych za gotówkę. Wg GUS w 2012 liczba transakcji na rynku nieruchomości (w tym także ziemia, biura itd.) wyniosła mniej niż 300.000. Mieliśmy w tym czasie w okolicach 200.000 kredytów mieszkaniowych.
      W czasach największego bumu (2007-2008) tylko 1 transakcja na 10 była przeprowadzana bez kredytu. Wtedy udzielano 80.000 kredytów w kwartał, czyli rocznie kupowano jakieś 35.000 mieszkań za gotówkę. Wydaje mi się, że liczba transakcji gotówkowych utrzymuje się na względnie stałym poziomie, co przy obserwowanym spadku akcji kredytowej powinno skutkować ich udziałem w granicach właśnie 20, maksymalnie 30%.

      Usuń
  3. Zgłoś blog do http://blogifinansowe.blogspot.com Na pewno powiększy się grono czytelników.
    Analizy, które przeprowadzasz uważam za trafne, ale... jest taka szansa, że zostaną nam sprowadzeni do kraju kolorowi imigranci, albo sami przyjadą np. Chinole. Wtedy już nasza demografia nie będzie miała takiego znaczenia.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Postaram się zgłosić w wolnej chwili - na razie muszę odpisać na komentarze ;)

      Co do imigrantów w naszym kraju... ja się ich specjalnie nie spodziewam. "Chinole" niedługo będą mieli (a może już mają) lepiej niż my, na naszej zielonej wyspie. Z innych krajów azjatyckich/afrykańskich jest wiele ciekawszych kierunków migracji niż Polska - skoro można przyjechać do Polski, to można do całej UE. Jeśli Polacy wolą UK/Irlandię, to dlaczego imigranci mieliby woleć Polskę? Socjal słaby, dróg nie ma, podatki wysokie, wszędzie fotoradary... no i w zęby można dostać od dresa za sam fakt bycia lekko ciemniejszym, czy bardziej żółtym ;)

      Usuń
  4. Nie zwróciłeś jednak uwagi jeszcze na aspekt migracji ze wsi i mniejszych miasteczek do dużych miast. A to głównie nakręca ruch w interesie. Naprawdę jest sporo ludzi którzy chcą kupić mieszkanie w wielkim mieście. Dodatkowo bezkrytyczne zaciąganie przez nich kredytów "na dłużej niż lat mają" nie spowoduje wyraźnego spadku cen na przełomie kilku następnych lat. Dlatego jak ktoś nie ma gdzie mieszkać i wynajem go steruje to lepiej kupić. Jest dodatkowo spora grupa ludzi co mają po 2-3 mieszkania i stać ich latami na ich utrzymanie. Są tacy też co mają ich 17-naście i będą mieć więcej;-). Bo w Polsce nie mamy zbyt wiele fabryk i biznesów wiec ludzie inwestują w mieszkania. Ba Ci co wyjechali na zachód też kupują tutaj wiele mieszkań i dla nich nasze ceny nie są aż tak wysokie. Więc chce powiedzieć że ceny będą spadać ale to jest 1- 3% rocznie i głównie w gorszych lokalizacjach

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Co do migracji miasto-wieś, polecam wyniki ostatniego spisu powszechnego. Można tam przeczytać, że liczba mieszkańców miast spadła, a mieszkańców wsi wzrosła (ot i niespodzianka!). Wiele osób chce kupić mieszkanie w wielkim mieście, ale wiele osób chce się też wyprowadzić pod miasto... myślę, że to się nie zmieniło specjalnie na przestrzeni lat i aktualna sytuacja niewiele się różni od tej, sprzed chociażby 10 lat, więc dużych ruchów w tym temacie bym się nie spodziewał (jeśli już to właśnie w kierunku "emigracji" na tereny podmiejskie). Kredyty "na dłużej niż lat mają" to właśnie jest to, co napędziło bańkę. Jeśli się kiedyś skończy, to skończy się i bańka.
      Zgadzam się, że są osoby, które mają 2, 3 albo i 17 mieszkań, ale... nie bardzo wiem, co z tego wynika ;)
      Skoro w Polsce nie ma zbyt wielu fabryk i biznesów, to kto ma te mieszkania dalej kupować?
      A ci, którzy wyjechali i którym się "udało", w ogromnej większości nie wrócą. Pan/Pani wróciłaby z miejsca, w którym da się spokojnie żyć, pracować, a państwo człowieka za bardzo nie gnębi do kraju, z którego się "uciekło" z braku pracy i perspektyw? Ja bym nie wrócił ;)

      Usuń
  5. > Z tego wnioskowałbym raczej, że w miastach najdroższych mamy nadal największy potencjał do spadków, bo zyski
    > deweloperów są tam największe. Wszak niespecjalnie widać uzasadnienie faktu, że w Warszawie ceny są dwukrotnie
    > wyższe niż w Katowicach, a średnie wynagrodzenie w województwie śląskim jest wyższe niż w mazowieckim

    A popyt??? Do Warszawy ściągają słoje z całej ściany wschodniej i to oni generują popyt na mieszkania. Autor popełnia rażące błędy w rozumowaniu. To, że Polska jest w obliczu klęski demograficznej nie znaczy, że cały kraj będzie się równomiernie wyludniać. Są odpowiednie dane GUS-u, które jednoznacznie wskazują, że są rejony Polski skąd hurtowo wycieka ludność, ale są i takie, które notują wielkie przyrosty mieszkańców (tutaj Warszawa z przyległościami typu Piaseczno).

    Pozostałe uwagi do tekstu:

    1. Rynek wtórny tanieje, to prawda. Będzie tanieć jeszcze bardziej, bo się nie załapie na kolejny rządowy program "wspomagający". Ponadto mimo często fatalnej jakości nowych lokali, jest jednak różnica technologiczna pomiędzy wielką płytą z czasów komuny, a tym co teraz się buduje. Tak jak każdy woli nowy samochód, a nie starego strucla (pomijam rolls royce'a czy bentleya), tak samo coraz ciężej na amatorów na gomułkowskie nory, nawet jeśli mają boską lokalizację (vide exodus mieszkańców z "Żelaznej Bramy" i napływ tamże kolorowych). I zgadzam się z autorem bloga, że spadki na wtórnym mogą (choć wg mnie wcale nie muszą), być zapowiedzią przyszłych spadków in extenso.

    2. Pieniądze z lokat wyjmuje się na zakup mieszkania nie tylko w celu takim, aby jeden zarobek zastąpić drugim (czyli w miejsce lokaty walnąć mieszkanie na wynajem, co uparcie sugeruje autor bloga). Jestem przykładem człowieka, który zamknął lokaty (zakładane promocyjnie dzięki internetowym blogerom wyłącznie na warunkach powyżej 6%) po to, aby w początkach tego roku kupić mieszkanie, które z kolei zostało przecenione przez developera o 30% od ceny pierwotnej. Chodziło o drogi lokal w apartamentowcu (prawdziwym, a nie tym ze słownika autora bloga :D). Dotychczasowe mieszkanie po babci sprzedałem słojom z Podkarpacia. Myślę, że sporo osób mogło postąpić tak jak ja, czyli po prostu polepszyć sobie warunki lokalowe, przy okazji likwidując nierokujące na przyszłość lokaty bankowe.

    Blog jest bardzo dobry, ale zalecałbym mniej myślenia zero-jedynkowego.

    z17 (z17@gazeta.pl)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Co do warszawskich słojów ze ściany wschodniej... to jest kolejny mit, który starałem się swego czasu rozpoznać. Okazało się wtedy, że liczba (oczywiście zameldowanych) mieszkańców Warszawy pomiędzy rokiem 2002 a 2008 zwiększyła się o "całe" 20.000. Domyślam się, że skala wzrostu liczby tych niezameldowanych jest porównywalna, wszak (jak ich Pan nazwał) słoje ściągały do Warszawy od zawsze. Mam nawet obawy, że teraz ściąga ich do Warszawy mniej niż kiedyś - część wybiera po prostu nieco bardziej przyjazne rejony (Irlandia, UK). Więc z tymi wielkimi przyrostami w Warszawie i okolicach byłbym ostrożny... przynajmniej bez podania sensownego źródła danych (jeśli Pan chce, mogę odnaleźć dokument, z którego wziąłem przytoczoną wartość). Mam obawy, że w Warszawie zbudowano w ciągu ostatnich 10 lat dużo więcej mieszkań, niż przybyło do niej słojów (a tak swoją drogą, to autor niniejszego bloga jest właśnie takim słojem, wszak studia w Warszawie i 11 lat zamieszkania nie nobilitują jeszcze do zaszczytnego miana warszawiaka, o czym mogliśmy się ostatnio przekonać przy okazji planowanych zmian w taryfach ZTM ;)
      Jest jeszcze jeden aspekt tej sprawy - całkiem sporo Warszawiaków przenosi się teraz poza miasto, co jest naturalne na tym etapie rozwoju. Budują domy i żyją możliwie z dala od tego dziwnego miejsca. Skoro Warszawa jest takim wielce pożądanym miejscem do życia, o którym marzą wszystkie słoje tego świata, to dlaczego w każdy weekend totalnie się wyludnia i kto może wyjeżdża stąd jak najdalej? ;)

      Oczywiście zgadzam się, że pewne rejony będą się wyludniać szybciej, a inne wolniej (Łodź i Poznań już teraz się mocno wyludniają). Jednak ubytek 5-6 milionów obywateli w ciągu 30-40 lat nie pozostanie obojętny dla żadnego miasta w tym kraju. Poza tym, ogromna dysproporcja w cenach w poszczególnych dużych miastach nie byłaby do utrzymania - jeśli przez dłuższy czas w niektórych byłoby o wiele taniej, to część pańskich słojów przeniosłaby się właśnie do nich, zamiast pracować przez całe życie na 2 pokoje na Białołęce.

      Rynek wtórny tanieje, ale idzie z tym bardzo opornie - najpewniej dlatego, że właściciele nie zdają sobie sprawy, że skoro sąsiad sprzedał płytę po 8 tys. złotych za metr w 2008 roku, to nie oznacza, że on teraz też za tyle sprzeda. Liczba ogłoszeń z cenami zupełnie absurdalnymi ciągle poraża.

      Nie twierdzę także, że nikt nie wybrał pieniędzy z lokaty i nie kupił za nie mieszkania - chodziło mi tylko o to, że, moim zdaniem, nie jest to żadna ogólna tendencja (bo nikt nie podał danych, które mogłyby mnie do tego przekonać). A skoro kupił Pan, jak sam napisał "drogi" lokal w apartamentowcu, to czy aby na pewno była to dobra oferta? ;)

      Dziękuję za pochwałę bloga i chętnie poznam przykłady myślenia zero-jedynkowego :) A ze swej strony zalecałbym jednak nieco więcej szacunku dla ludzi, którzy żyją i mieszkają wokół Pana. Określenie "słój" nie brzmi dobrze w ustach człowieka z klasą, którym, jak rozumiem, Pan właśnie jest.

      Usuń
    2. Źródeł danych jest sporo, pierwsze z brzegu
      http://www.tokfm.pl/Tokfm/1,103085,14811373,Skad_przyjezdzaja_tzw__sloiki__Najwieksza_fala_migracji.html

      Z zalinkowanego tekstu wynika, że w 2012 roku do woj. mazowieckiego (które raczej bez żadnych oporów utożsamiałbym wprost z aglomeracją warszawską) przybyło 21,3 tys. przyjezdnych. Kłóci się to dość radykalnie z Pana tezą, że taka ich ilość przybywa aż przez lat siedem (podano okres 2002-2008 jako przykład). Być może tak właśnie było, ale już nie jest. Zjawisko migracji do Warszawy przybiera na sile.

      Ten napływ jest spowodowany wyłącznie pracą i niczym innym. Ludzie przyjeżdżają aby zarobić pieniądze. Puste ulice w weekendy i święta świadczą o tym, że migranci wybywają z powrotem na ojcowiznę - odwiedzić rodziny i zaopatrzyć się w prowiant :D Poza tym Warszawa nie jest cudownym miejscem do życia i ja -Warszawiak z dziada pradziada- również stąd uciekam w letnie miesiące, gdy tylko mogę.

      Co z tego, że w niektórych dużych miastach jest taniej, skoro tam nie ma pracy? Nie ma mowy o równomiernym rozłożeniu się potoków migracji. Kto migruje do Łodzi czy Radomia? Raczej niewielu, o ile w ogóle ktokolwiek. Stąd też, te 2 pokoje na Białołęce będą przedmiotem pożądania dla wielu przyjezdnych - nie z racji walorów klimatycznych czy też krajobrazowych tego paskudnego miejsca, ale z prozaicznego powodu zapewniania dachu nad głową na czas zarobkowego pobytu w Warszawie.

      Wielu właścicieli na rynku wtórnym nie ma noża na gardle, więc utrzymuje latami nierealne ceny ofertowe na portalach. To faktycznie zamula obraz całości rynku.

      Sądzę, że oferta z której skorzystałem była dobra, skoro za lokal wyceniony pierwotnie na milion dwieście dałem osiemset tysięcy. Wielu moich sąsiadów kupiło ten sam produkt w pierwotnej wycenie. Absolutnie nie wierzę, abym w najbliższych latach mógł kupić to mieszkanie taniej. Zresztą, wybudowano je "na bogato" w czasie bańki, obecnie szczerze wątpię, aby developer w swych kolejnych inwestycjach był skłonny wykonać analogiczne standardy.

      Myślenie zero-jedynkowe to np. niewzruszony sąd, że wynajem mieszkań w W-wie daje zysk 3 %. Mam kolegę, który posiada 5 mieszkań na wynajem i uzyskuje znacznie wyższą stopę zwrotu. Jego patent polega na kupowaniu kawalerek po wykwaterowanych menelach w peerelowskich blokach. Kupuje je ekstremalnie tanio, bo na wewnętrznych licytacjach spółdzielni mieszkaniowej (tylko członkowie spółdzielni, a on jest członkiem, mogą brać w nich udział). Takie mieszkania remontuje się najtańszymi materiałami szybko i tanio, a następnie wynajmuje przyjezdnym, z czym nie ma najmniejszego problemu. Przy rotacji najemców wystarczy równie tanie odświeżenie (ochlapanie ścian farbą i wymiana drobnych elementów wyposażenia) i gra gitara.

      Ps. Ani razu nie użyłem określenia "słój" :D

      z17 (z17@gazeta.pl)

      Usuń
    3. No to i ja przytoczę swoje źródła ;) Dane, o których pisałem, pochodzą z dokumentu GUS na temat liczby ludności i powierzchni Warszawy. Polecam zapoznać się z całością - bardzo ciekawie wygląda statystyka urodzeń i zgonów na przestrzeni lat. Może ona pozwoli połączyć Pana teorię z moją - jak to możliwe, żeby przy całkiem sporej migracji liczba ludności nie bardzo chciała rosnąć?

      http://www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/gus/l_ludnosc_powierzchnia_Warszawy_1921_2008.pdf

      Dane obejmują zakres czasu do 2008 roku. Później można rzucić okiem chociażby do Wikipedii (gorsze źródło, ale pewnie porównywalnej klasy do radia TokFM ;)

      http://pl.wikipedia.org/wiki/Ludno%C5%9B%C4%87_Warszawy

      Jak widać, między 2002 a 2012 rokiem liczba (oficjalnych) mieszkańców Warszawy wzrosła "aż" o 27 tys. (z czego najwięcej w opisywanym przez Pana roku 2012). Zestawiając to z rozmiarem budownictwa, w którym Warszawa odpowiada za 25-30% produkcji deweloperskiej widać, że "słoiki" raczej nie były w stanie wykupić wszystkich nowo wybudowanych mieszkań (bo było ich, bardzo pobieżnie licząc, pewnie ponad 100 tys.). Raczej nie wykupili też wszystkich tych, które zostawili "rdzenni" warszawiacy, przeprowadzający się do gett deweloperskich. Zwłaszcza, że kupując mieszkanie, "słoik" pewnie by się tam zameldował - w końcu oszczędność na ubezpieczeniu samochodu jest niczym w porównaniu z szacunem posiadania rejestracji WA, czy innego WH ;)
      Dodatkowo, "słoiki" mieszkają przecież na kupie, nieprawdaż? :) Skoro przyjeżdżają już z tej swojej ściany wschodniej, to przecież nie stać ich na kupno/pożyczenie mieszkania, więc wynajmują w grupach (bo na samodzielny wynajem też ich nie stać ;) Jeśli więc w Warszawie rośnie procent "słoików" w ogólnej populacji, to liczba mieszkań potrzebnych do "skoszarowania" całej populacji powinna maleć ;)

      Zdecydowanie zgadzam się, że Warszawa jest pewnie najczęstszym kierunkiem migracji w Polsce (ale jednak dużo rzadszym niż Dublin, Londyn, czy inne Manchester ;) Tak, czy inaczej, ludzie z Warszawy czasem też wyjeżdżają za pracą (ostatnio z polskich kierunków modny jest Wrocław).
      Nie wyciągałbym wniosków na podstawie tego, że w którymś roku przybyło do woj. mazowieckiego czy Warszawy ileś tam przyjezdnych, bo jak widać, to są zbyt "wąskie" dane.

      Co do apartamentu, którego został Pan właścicielem, to sobie oczywiście żartowałem, wykorzystując dosyć niefortunne pańskie określenie, że mieszkanie było "drogie" ;) Czy oferta była dobra, to pewnie potrafi Pan dobrze ocenić - ja ze swej strony mogę jedynie pogratulować świadomej decyzji, która była poparta dobrym uzasadnieniem.

      Kwestia zysku z mieszkań wynajmowanych... zwykle koncentruję się na najpopularniejszych przykładach, czyli na tym, co jest w stanie osiągnąć przeciętny Kowalski, "inwestując" w mieszkanie. Tak samo, jak w każdej innej branży, także i w nieruchomościach można znaleźć "skuteczniejsze" techniki działania. Geniusz w danej dziedzinie zawsze osiągnie lepsze wyniki niż średniak, ale on nie wpłynie specjalnie na całość rynku. Jakieś skróty myślowe muszę stosować, bo inaczej nikt nie przeczytałby żadnego wpisu, z racji jego długości (która i tak bywa czasem zacna ;)

      PS. "Do Warszawy ściągają słoje", "sprzedałem słojom z Podkarpacia" - rzeczywiście "słój" jest tu już odmieniony, nie zmienia to jednak faktu, że jest ;) Ale nie kłóćmy się o drobiazgi ;)

      Usuń
    4. Wolałbym, żeby w Warszawie mieszkały same "słoje", niż takie butne gbury jak Ty, z17. Warszawiak z dziada pradziada... Rzeczywiście, jest się czym chwalić - w końcu sam sobie przed poczęciem wybrałeś miejsce urodzenia. No, ale masz moralne prawo nazywania przyjezdnych "słojami".
      Uprzedzając odpowiedź: nie jestem "słojem".

      Usuń
  6. Wtrącę swoje dwa grosze.

    Po pierwsze, bardzo duża jest migracja ukryta, ludzie przyjeżdżają do Warszawy ale nie meldują i nie zmieniają miejsca zamieszkania. Moja żona jest zameldowana w Warszawie, ja wciąż z pewnych względów poza. Tak więc statystyki GUS są mocno zafałszowane i moim zdaniem są zaniżone nie o 50% a o 80% (przy czym to moja opinia).

    Po drugie, wiele osób wyjeżdża do Warszawy w poszukiwaniu pracy, przy czym nie koniecznie chodzi o dobrą pracę ale jakąkolwiek, i takich osób jest najwięcej. Takie osoby nie mają i w najbliższym czasie nie będą mieć zdolności kredytowej nawet na 40m2 na Białołęce.

    Po trzecie, media nas bombardują informacjami że jeśli kupisz teraz po obecnych cenach, to zarobisz więcej niż na lokacie. Nie piszą że masz kupować od komornika lub na wewnętrznych licytacjach spółdzielni. Nie, kupując od dewelopera po cenach średnich zarobisz więcej niż na lokacie.

    OdpowiedzUsuń
  7. Zachęcam do wtrącania nawet i trzech groszy ;)

    1. Migracja ukryta oczywiście występuje, ale nie bardzo wiadomo, jak ją policzyć. Liczba mieszkańców Warszawy z pewnością jest dużo większa niż pokazują oficjalne dane, ale... co z tego wynika? :) Skoro zameldowanych mieszkańców przybyło w ciągu 10 lat w sumie niewielu, to dlaczego niezameldowanych miało przybyć znacznie więcej? Jak już wspominałem, gdyby przyjezdni kupowali dużo mieszkań, to spora część z nich zameldowałaby się pewnie w nowym miejscu (znam "aż" 2 takie przypadki i nie znam żadnego, w którym ktoś spoza Warszawy, po kupnie mieszkania, nadal zameldowany byłby w zupełnie innym miejscu - niczego to nie dowodzi, jednak meldunek z dala od miejsca zamieszkania niesie ze sobą szereg problemów logistycznych). W temacie migracji nie liczy się to, ile teraz ludzi mieszka w danym mieście (czy jest to 1.7mln, czy może 3.5), ale to, ilu ich przybyło w ostatnich latach i ile w tym czasie przybyło mieszkań. Prawdopodobnie powstanie kiedyś oddzielny wpis na ten temat.

    2. Zgoda. Chociaż teoretyczną zdolność kredytową na 40m2 na Białołęce ma w tej chwili chyba każda para ;) Inna sprawa, że na szczęście ciężko jest uzyskać kredyt przy deklarowanych przez banki minimalnych wymaganiach.

    3. Media piszą to, za co płacą reklamodawcy. Jak już wspominałem, cena w miejscach "niedostępnych" dla większości (czyli na licytacjach spółdzielni, w praktyce też komorniczych) musi być siłą rzeczy niższa. Na nieruchomościach zawsze da się zarobić - w pewnych czasach da się to zrobić na praktycznie każdej (patrz lata 2004-2008), w innych tylko na nielicznych.
    Jednak media nie zachęcają do kupowania na licytacjach, bo to nie rozrusza rynku... no i nikt za taki artykuł nie zapłaci (komornicy pewnie nie potrzebują reklamy ;)

    OdpowiedzUsuń
  8. Zgadzam się z większością tez zawartych w artykule, myślę jednak że są pewne czynniki o których autor zapomniał.
    Deweloperzy nachapali się podczas bumu i mają z czego żyć przez przynajmniej kilka najbliższych lat.
    Nie będą więc skłonni do obniżek cen i będą woleli utrzymywać wysokie marże przy niskiej sprzedaży niz spusciż marże, a w konsekwencji ceny i podnieść sprzedaż.

    Tym bardziej ze program MDM stworzy im dodatkowy popyt. A jak MDM się skończy, zainteresowani będą lobbować za kolejnym programem rządowym.
    Pamiętajmy ze grono tych "zainteresowanych" (tych, ktorym na rękę są wysokie ceny nietuchomości) jest całkiem spore:
    - Banki
    - Pośrednicy finansowi
    - Deweloperzy
    - Firmy budowlane
    - Pośrednicy obrotu nieruchomościami
    - Architekci, projektanci wnętrz
    Ci wszyscy uczestnicy rynku zrobią wszystko żeby utrzymać obecne status quo

    Odnośnie rynku wtórnego - słyszalne są opinie że spadek cen spowodował zastój na rynku. Jeśli dom jest objęty hipoteką a w międzyczasie spadła jego wartość to właściciel nie może spuścić ceny bo różnicę musiałby dopłacić.
    Powoduje to patową sytuację: nieruchomość nie znajduje nabywcy bo jest za droga a właściciel nie może obniżyć ceny poniżej kwoty kredytu.

    http://poznan.gazeta.pl/poznan/1,36036,14804967,Sprzedaz_domu_jednorodzinnego__Kosmiczny_problem.html

    Wszystkie te czynniki sprawią że ceny raczej będą się powoli osuwać niż gwałtownie spadać.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Oj tam, oj tam... od razu zapomniał ;)
      Deweloperzy mocno się nachapali, ale po kilku latach posuchy nie wszystkim to wystarcza (patrz Gant i inne JWC ;)
      Ci, którzy w danej inwestycji sprzedali już ponad połowę, raczej niechętnie obniżają ceny, bo i po co? Skoro koszty budowy zostały już pokryte... :) Tak, czy inaczej, kiedyś sprzedać będzie trzeba - kwestia momentu porzucenia nadziei na odbicie.

      Zainteresowanych wysokimi cenami jest sporo, ale... żeby je utrzymać, potrzebne jest ciągłe finansowanie. A to zależy głównie od stóp procentowych.

      Co do rynku wtórnego, to pisałem już o tym wielokrotnie - większość sprzedawców wystawia ceny w okolicach średniej z ofert, więc ona nie bardzo chce spadać bez silnej motywacji "zewnętrznej". A ci, którzy mają kredyt wyższy niż wartość mieszkania, mogą nigdy nie sprzedać - skoro stać ich na utrzymywanie "pustostanów", to dlaczego mają tego nie robić? :)

      Usuń
  9. Argument ze zbychu co sie wkrecil do spoldzielni i zalatwia sobie kwadraty po 1/3 realnej ceny na licytacji.... no blagam ilu takich jest?
    Rentownosc wynajmu jest baaaardzo rozna i zalezy od mnostwa czynnikow. Jesli ktos ma najemce tylko przez 4 mies w roku to ile wyniesie? A ten kto kupil w 2000-2005 r po 3500 mkw i ciagle wynajmuje?
    Moge podac swoj wlasny przyklad. Wlasciciel kupil maly "apartament" w extra lokalizacji po 15 z metra co kosztowalo 675 tys. Miejsce postojowe kolejne 40 tys. Do tego conajmniej 35 tys na wykonczenie, ale podejrzewam ze moglo byc i 50. Calosc koszt 750 tys zł. A sa to aż dwa pokoje i zaden nie jest duzy :)
    Place 2400 z czego 400 idzie na czynsz. Zostaje 2 tys = 24 tys rocznie. Rentownosc 3.2%. Gdy lokaty byly po 5-6% to nie byl dobry interes.

    A teraz drodzy Panstwo popuscmy wodze fantazji i zajrzyjmy co jest mozliwe w naszej kochanej polsce po tym co zrobiono z OFE.
    Wiadomo ze system spolidarnych emerytur pada na morde i bedzie z tym coraz gorzej. W pewnym momencie rzad moze siegnac po lokatki aby wspomoc najwieksza grupe wyborcow :)) Co wowczas? Gwarantuje Wam ze popyt na mieszkania wowczas eksploduje. Cenki po +10% tygodniowo.

    Nastepna sprawa jest taka. Fakt, mieszkan ciagle przybywa a nie ubywa. A ludnosci mniej. Ale jak to w kapitalizmie - Ci najbogatsi maja ich coraz wiecej, a biedota (czyli 40-60% spol.) musi sprzedawac i wynosic sie na mniejsze/gorsze. Stad popyt na male mieszkania. Duzych mieszkan nie powinno wogole wliczac sie do dyskusji i srednich bo to jest segment totalnie inny. Jesli ktos chce za swoj mega loft 4 mln uparcie przez 5 lat, to oznacza ze ceny nie spadly? W koncu moze sprzeda za 3.2 mln a moze nigdy.

    Rynek jest rozdwojony strasznie. Duze mieszkania -ich ceny leca potwornie w dol, jak kolega opowiadal, 400 tysi wyszarpal od cwanego deva ;-) W wawie mozna kupic po rowno 5 tys/mkw piekne mieszkanie, ale 100 metrowe wzwyz. Sprobojcie jednak poszukac malego 40m2 i mniej w ladnym bloku. 8 do 11 tysi i nie ma zmiluj sie. Poza tym chetnych tylu, ze dwa dni i znika.
    Duze natomiast stoja latami i stanowia w sumie taki napuszacz EGO dla ich dumnych wlascicieli.
    Placa za ta przyjemnosc ogromne sumy, aby powietrze miedzy scianami bylo ICH.

    Do tego dochodzi coraz wieksza liczba rozwodow, co tylko napedza popyt na male metraze.
    Popatrzcie na ceny w moskwie malych mieszkan, 20 tys dolarow za metr. Tam pensje tez sa podobne. Chodzi o to, ze caly kraj chce mieszkac wlasnie w stolicy i to bedzie gwarantem popytu jeszcze przez b. dlugi czas.
    Poza wielkimi penthousami oczywiscie, osoby z prowincji tego nigdy nie kupia, wiadomo. A inni bogaci juz maja. Do tego wawa vs metropolie na zachodzie jest cholernie malo atrakcyjna. Bogaci drugi raz nie popelnia tego samego bledu ;-)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. rownie dobrze mozna zalozyc, ze przy problemach z budzetem (raczej pewne) rzad wprowadzi podatek katastralny i co wtedy z cenkami mieszkan sie stanie ?

      w warszawie oczywiscie mieszkania beda wolniej tanialy... tylko nie wiem czy w warszawie oplaca sie kupowac mieszkanie przyjezdnym, z prostej przyczyny, ceny sa 2 razy wieksze, a zarobki nie sa 2 razy wieksze jesli porownac je do innych wiekszych miast w polsce.
      kogo ma byc stac na te 40-50 metrowe mieszkania po 8-10tys za metr ?

      poza tym jak 40-50m mieszkanie kosztuje wg. ciebie do 11tys za metr, to czemu nie kupic 100m2 po 5tys w tej samej cenie :)

      Usuń
    2. w zasadzie to pewnie najpierw spowoduja zeby ludzie nieruchomosci kupowali... czyli w skrajnym wypadku golenie lokat, a pozniej losi katastralnym okradna :)

      Usuń
    3. Z tymi 11 tys. za metr przy 40m2 to trochę przesada. Rozumiem, że takie ceny się gdzieniegdzie zdarzają, ale nie jest to ta sama lokalizacja, co 100m2 po 5 tys. Poza tym, jak pisał jeden z przedmówców, kto by w tym układzie kupował (w 2 dni ;) mniejsze mieszkanie? W czasach RnS rozbieżność rzeczywiście mogła być wyższa niż "normalnie", ale na dłuższą metę małe mieszkanie nie będzie 2 razy droższe na metrze od "takiego samego", większego.

      A propos popuszczania wodzy fantazji... będzie kiedyś pełny wpis na ten temat. "Cypryzacja" depozytów nastąpi dopiero po bardzo silnych perturbacjach gospodarczych - jak już do nich dojdzie, to ceny mieszkań będą miały szansę szybko się urealnić. Przypominam, że na Cyprze ceny spadają już ponad 4 lata i nie chcą przestać spadać. Poza tym, przejęcie depozytów mogłoby nastąpić praktycznie tylko w wyniku strat poniesionych przez banki. A skąd mogą się w nich wziąć duże straty? Ano ze znacznej liczby niespłaconych kredytów, przy jednoczesnym spadku wartości zabezpieczeń (cen mieszkań), co uniemożliwiłoby odzyskanie pełnej kwoty zobowiązań. Jak widać, przy problemach banków/całych krajów, nieruchomości nie chcą drożeć, bo przy aktualnych cenach o wielkości popytu decyduje w praktyce tylko kredyt, nie gotówka. A kto bierze/daje kredyty na 30 lat, kiedy wali się cała gospodarka?

      Poza tym, wcześniej spodziewałbym się właśnie podatku katastralnego, niż przejęcia depozytów (patrz przykład irlandzki). O wpływie takiego podatku na ceny raczej nikogo nie trzeba przekonywać ;)

      Usuń
    4. W Moskwie popyt nie jest kreowany przez przeciętnych mieszkańców tego miasta, tak jak to ma miejsce w Warszawie, więc porównanie trochę nietrafione. No i infrastrukturalnie Polska jest jednak lepiej rozwinięta niż nasz wielki sąsiad (a będzie jeszcze lepiej), więc myślę, że z tych i innych powodów migracja do Warszawy będzie z czasem słabnąć.
      Też uważam, że prędzej czy później podatek katastralny, czy jakiś inny od nieruchomości będzie wprowadzony. To w końcu genialny plan, zaprząc masowo ludzi w kierat kredytów, a potem ich opodatkować.
      Spodziewam się też, że ceny będą stopniowo spadać ale nie bardzo mnie to pociesza bo wiem, że wiele tysięcy ludzi wtopiło na całe życie. Wyższe ceny to więcej kredytu do spłacenia, mniej pieniędzy do wydania na konsumpcję bieżącą, a to oznacza mniej stworzonych miejsc pracy. Zamiast tego, pieniądze zarobione przez Polaków zostają wyprowadzone za granicę, bo większość banków przecież nie jest polska, a mogłyby pobudzać gospodarkę. Ale o tym się w mainstreamie nie mówi.
      A w ramach podsumowania polecam porównać sytuację na rynku nieruchomości w kraju o dość podobnej historii i demografii do naszej: http://iricer.webs.com/apps/blog/show/23407386

      Usuń
    5. W Warszawie nie kupi się pięknego mieszkania powyżej 100m2 w cenie zbliżonej do 5k, chyba że kolega ma na myśli Wawer, Białołękę lub Tarchomin. Wiem coś o tym bo sam polowałem na takie mieszkania. Najtańsze jakie znalazłem to 102 metry na Perkuna na 4 piętrze bez windy (5200 za m2). Mieszkanie w zasadzie do generalnego bo wymiany wykładzin na terakotę oraz paneli na parkiet lub deskę + wymiana glazury i przemalowanie nie nazwałbym kosmetyczną zmianą.
      Mieszkanie które kupiliśmy też ma wady i niestety 2 z nich są nieusuwalne min. wąskie miejsca postojowe w garażu i sąsiedztwo z jednej strony osiedla. Ale gdybym mógł kupić to mieszkanie teraz jeszcze raz to bym je kupił. Rozkład mieszkania jest idealnie utrafiony w nasze potrzeby, bardzo nam się podoba kameralny budynek oraz bliska okolica.

      Usuń
    6. Nie bialoleka, lecz wilanów. Tam znajdziesz doslownie kilka ofert deweloperskich po rowno 5 tys z metra. Wiem bezposrednio.
      Dzielnica nie kazdemu sie podoba, ale do cholery nie ma chociaz tych bloczysk z komuny , mega ulic z mega spalinami lub zajezdni MZK - pazdrawlaju Qbik , ktory moglby pojsc po rozum do glowy i tez dac promocje za piątaka.
      11 tys - takich cen jest mnostwo, jesli mowimy o metrazach mini typu 22-30 mkw z drugiej reki. Poniewaz jesli ktos kupil w szczycie po 9,5 -10 jakis szit i dolicza sobie koszta wykonczenia, czyli panele na podlodze, ikea itp oraz 3 ekipy remontowe na ktore wydal 20 koła.... to chce teraz sprzedac po 11tys/mkw, zwlaszcza jesli sprzedaje baba.

      Podatek katastralny znow napedzi kupcow na male mieszkania, bo po 1) primo : gdzies kazdy MUSI mieszkac , a po drugie primo no ciekawe kto bedzie zasiedlal te miliony domow o metrazach 200-400 mkw w kryzysem i mlekiem plynacej Polsce?

      Zaprawdę powiadam wam, duzy apartament po max. 5k w stolicy to jest calkiem dobry deal. Lub po 2300 reszta kraju.
      Po drugiej stronie spektrum male max 45 mkw po dobrej cenie, z szybkim dojazdem do wiekszego miasta.
      Jesli ktos siedzi na sporej gotowce i moze wynajmowac z odsetek, wydaje mi sie ze poczekac jeszcze kilka lat az penthousy stanieja o kolejne 25% to jest very smart idea.....

      Usuń
    7. "zwlaszcza jesli sprzedaje baba" - dobre:)
      "Podatek katastralny znow napedzi kupcow na male mieszkania" - czy właściciel 100 m2 po 5 tys nie zaplaci tyle samo ile wlasciciel 50 m2 po 10 tys.?

      Usuń
    8. > W wawie mozna kupic po rowno 5 tys/mkw piekne mieszkanie, ale 100 metrowe wzwyz. Sprobojcie jednak
      > poszukac malego 40m2 i mniej w ladnym bloku. 8 do 11 tysi i nie ma zmiluj sie. Poza tym chetnych tylu, ze dwa > dni i znika.

      Mącisz. Jest duży popyt na większe mieszkania w lepszym standardzie. Potrzeby społeczeństwa się zmieniają i 40 m2 to już nie jest model dla rodziny.

      5 tys. z metra na Miasteczku Wilanów to nie jest żaden standard, tylko czasowy wyjątek, poza tym to osiedle ma sporo wad (nie miejsce je tu wymieniać). Wielu klientów nie chce tam mieszkać.

      Średnia płaca w Moskwie wynosi 1800 dolarów (60 tys. rubli).

      z17 (z17@gazeta.pl)

      Usuń
  10. Ogólnie kolejny dobry wpis,

    Dorzucę jeszcze link dzisiejszy, w kontekście twórczości profesora Łaszka, którego też jestem (byłem?) fanem:

    forsal.pl/artykuly/745453,nbp-mieszkanie-dla-mlodych-zwiekszy-popyt-i-ceny-mieszkan.html
    bankier.pl/wiadomosc/Raport-NBP-ceny-mieszkan-wzrosna-przez-program-MdM-2986442.html
    dom.money.pl/budownictwo/wiadomosci/artykul/raport;nbp;o;sytuacji;w;mieszkaniowce;wyrazne;odbicie,209,0,1419985.html
    gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/745457,nbp-program-mieszkanie-dla-mlodych-zwiekszy-ceny-mieszkan.html

    Jak widać wieści z NBP gruchnęły na wielu portalach, bo otóż mili Państwo raport NBP mówi o wzrostach cen mieszkań!

    Nie chciałbym tworzyć wielkiej teorii spiskowej dziejów, ale zbierając ostatnie fakty, to z moich spostrzeżeń, widzę to tak:

    1. Od kilku lat raporty NBP, bardzo obiektywnie opisywały rzeczywistość na rynku nieruchomości.
    To z raportu NBP ("słynne" wykresy w słupkach) Polska dowiedziała się, że w latach 2006-2008 połowa słupka ilustrującego cenę 1m2 mieszkania opisana była jako "zysk dewelopera"
    Opisane były też prawdziwe przedziały gwałtownych wzrostów cen mieszkań w latach 2004/2005-2007/2008, gdzie naganiacze, celowo kłamiąc wskazują rok 2006 na początek wzrostów, a rok 2007 na początek spadków cen usiłując wmówić nam, że ceny spadają już od 6 lat, więc to już musi być "najlepszy czas na zakup mieszkania"

    2. Raporty NBP wielokrotnie przytaczane były na forach pod artykułami naganiaczy, o wiele więcej razy niż mass media zechciały je publikować - bo nie były na rękę naganiaczom, którzy za publikację swoich kłamstw płacą, a NBP nie.
    Dzięki czemu NBP stało się swego rodzaju jednym z nielicznych wyznaczników prawdy nt. rynku nieruchomości, jak również twórczość prof. Łaszka taka była, chociażby ten wywiad:

    tvncnbc.pl/raport-z-rynku-nieruchomosci,317984.html

    ...i teraz podejrzewam, że lobby deweloperskie powiedziało dość!, koniec z tym!, NBP (w tym prof. Łaszek) ma zmienić front!, dotarli do odpowiednich osób i mamy to co mamy, a dodatkowo ze względu na to, że raporty NBP doczekały się pewnej "grupy wyznaniowej" to idealnie, wytrącimy im narzędzie do zbijania naszych kłamstw z ręki.

    Wiele osób słyszało gdzieś...od kogoś...że ktoś przeczytał...na jakimś forum, że tylko raport NBP mówi prawdę o rynku mieszkań w Polsce...no to proszę, macie:

    "NBP - ceny mieszkań będą rosnąć"

    ... i odtrąbiło to wiele portali i pewnie dojdą kolejne...ale jak były raporty o spadkowej tendencji cen mieszkań wg NBP, to często przechodziły niezauważane...

    Kolejna przeszkoda do utrzymania wyspekulowanych cen mieszkań została usunięta

    a tu jeszcze na koniec ciekawy link:
    serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/744499,kredyty-hipoteczne-banki-kusza-promocjami-na-razie-sprzedaz-nie-rosnie.html

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Zgadzam się, że NBP/prof. Łaszek ostatnio obniżył loty. I to wcale nie dlatego, że nagle zmienił "front" ;) Ta zmiana wygląda cokolwiek podejrzanie... a zaczęło się od modyfikacji historycznych wykresów z zyskiem deweloperskim, o których pisałem jakiś czas temu.
      Przejrzałem najnowszy raport - najciekawszy jest chyba fragment o udziale transakcji gotówkowych - analizując podaną tabelę (strona 18) widać, że coś jest z tymi danymi nie tak i 60% transakcji gotówkowych to jakiś absurd. Może ktoś umie wyjaśnić, jak to możliwe, że w 2 kwartale sprzedano mniej niż 10 tys. mieszkań na rynku pierwotnym, z czego tylko 40% na kredyt. Jednocześnie w raporcie napisano, że połowa kredytów mieszkaniowych "poszła" na rynek pierwotny... tymczasem kredytów w tym kwartale było ~45 tys., a zgodnie z założeniami raportu powinno być mniej niż 10 tys. Jacyś ochotnicy? :) Zapewniam, że za wyjaśnienie zagadki będzie nagroda ;)

      Usuń
    2. Witam,
      Na stronie 18 raportu NBP w tabeli podano dane w mln zł. a nie w sztukach. Dane mniej więcej pokrywają się z danymi AMRON-SARFIN gdzie była mowa o 9,16 mld zł. Chyba że już policzyłeś szacunkową wartość transkakcji mieszkaniowych na RP przez średnią wartość mieszkania ~ 300 tys., wówczas mamy niecałe 10 tys. transakcji. Moim zdaniem liczba ta jest mocno zawyżona ("liczbę sprzedanych mieszkań w oparciu o dane firmy REAS.") i dlatego wychodzi 60% transakcji gotówkowych.

      Usuń
    3. Dane są w złotówkach, wszystko się zgadza. Może "dowyjaśnię" swoje rozumowanie ;)
      Założenia (najpewniej prawdziwie, bo potwierdzone przez różne źródła) są takie - wartość udzielonych kredytów 8-9 mld, liczba wszystkich kredytów w tym kwartale ~45.000 (dane AMRON-SARFIN). Wychodzi średnio 200.000 złotych na kredyt, czyli sensowna wartość, która w Polsce utrzymuje się od dłuższego czasu. Deweloperzy sprzedali < 10.000 mieszkań (REAS). Połowa kredytów przypadła na rynek pierwotny (podobno dane BIK - co do nich właśnie mam wątpliwości).
      Koniec założeń, zaczynamy liczyć zgodnie z wnioskami NBP.
      Skoro 60% mieszkań deweloperskich kupiono za gotówkę, to 40% kupiono na kredyt. Czyli skredytowano jedynie 4.000 nowych mieszkań, co stanowi podobno połowę wszystkich kredytów. Wiemy, że kredytów było jednak 45.000... natomiast wg wyliczeń NBP wychodzi 8.000. Coś tu więc mocno nie gra. Nie bardzo da się też policzyć na własną rękę, ile mogło być mieszkań kupionych za gotówkę - założenie, że połowa kredytów poszła na rynek pierwotny oznacza, że ludzie kupili 22.500 mieszkań deweloperskich na kredyt (a deweloperzy sprzedali przecież tylko 10.000 mieszkań). Jest to więc założenie zupełnie nieprawdziwe, a bez określenia, jaki procent kredytów (albo chociaż sprzedaży) stanowi rynek pierwotny, nie da się tego wyliczyć.

      Szacując na podstawie liczby ubiegłorocznych transakcji oraz łącznej liczby udzielonych kredytów można sądzić, że sprzedaż bez udziału kredytu to jedynie 20-25%.

      Usuń
    4. A to nie jest przypadkiem tak, że deweloperzy mogą policzyć mieszkania jako sprzedane kiedy oddają do nich klucze? Napewno tak jest kiedy ogłaszają wyniki (wliczają tylko oddane mieszkania jako sprzedane) dzięki temu mamy cudowny wzrost sprzedaży bo mieszkania zakupione w RNS pod koniec 2012 właśnie teraz zaczynają być oddawane. Bo przecież nikt nie kupował gotowcy tylko dewele wciskali mieszkania na etapie budowy bo wiedzieli, że te gotowe to łatwiej będą schodzić. Podsumowując wydaje mi się,że ostatni cudowny wzrost sprzedaży deweloperów jest echem RNS a transakcje z rynlu wtórnego liczą się normalnie. Dzieki temu mamy ogromą sprzedaż na rynku pierwotnym. Ciężko dotrzeć do dokładnych danych ale patrząc np. na tą inwestycję http://www.osiedlemieszczanskie.pl/pl/mieszkania/ przez ostatnie 9 mies ubyło około 4 mieszkań a atal chwali się takim rekordem sprzedaży. Coś tu jest nie tak!!

      Usuń
  11. Zgodnie z obowiązującą aktualnie techniką obliczania przychodów (MSR 18), przychód jest wtedy, kiedy mieszkanie zostaje przekazane. Wtedy też można policzyć zysk - powoduje to opóźnienie między czasem sprzedaży mieszkania a zyskiem z niego. Jednak wydaje mi się, że sprzedaż raportowana przez REAS jest sprzedażą w sensie podpisania umowy, a nie w sensie przekazania mieszkania. Mocno spadły stopy procentowe, więc sprzedaż deweloperów wzrosła (chociaż do rekordów jeszcze bardzo daleko). Tak naprawdę wszystko będzie widać w liczbie udzielonych kredytów - kiedy pojawią się dane za 3 kwartał 2013, okaże się, jak sprzedaż wygląda na całym rynku. Transakcje gotówkowe są, moim zdaniem, bez znaczenia, bo ich liczba jest względnie stała.

    A chwalenie się sprzedażą... no cóż - rok temu, przy niższej sprzedaży, deweloperzy też się chwalili. Ale wystarczy porównać sprzedaż z założeniami (takie JWC chciało sprzedawać 2.000 mieszkań rocznie) i widać, że nadal sielanki nie ma ;)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Dla mnie chwalenie się sprzedażą przez deweloperów oraz artykuły "analityków" to jedna wielka manipulacja.
      Piszę z Wrocławia i sytuacja na moim podwórku jest taka:
      -GANT - upadłość
      -AS-Bau - upadłość
      -Wrobis - upadłość
      Pragnę nadmienić, że powyższe firmy budowlane jeszcze kilka lat temu były znane, poważane i w ogóle "super, hiper"! Na Gancie, podczas pamiętnej hossy przed rokiem 2010 (lata 2006/2007), można było pomnożyć swój kapitał razy 50 i to w ciągu 12 miesięcy! Kupiłeś Ganta za 20 000 zł, to po roku miałeś 1 mln zł! Słownie: jeden milion złotych! Zostałeś milionerem!
      Dzisiaj Gant walczy o przetrwanie!
      Wrobis też super spółka, AS-Bau też budowało fajne mieszkanka, dzisiaj w sądzie są złożone aż 3 wnioski o upadłośc tego dewelopera.
      Deweloperzy, "anale" i wreszcie ci co mają mieszkania (na kredyt, bądź nie na kredyt) stanowią jedną grupę interesu. Grupę dużą i dość wpływową! Muszą oni wszelkimi środkami bronić spadku wartości swoich mieszkań!
      Po drugiej stronie tzw. "gołodupcy". Nie mają mieszkań i twierdzą, że ceny będą spadać. Mają za to internet i mogą pisać na ten temat. Strzelają jak partyzanci! Wiadomo która grupa jest silniejsza. Ale ja wiem jedno: CENY MIESZKAŃ BĘDĄ SPADAĆ W CIĄGU NASTĘPNYCH 3-5 LAT I NIKT TEGO NIE ZATRZYMA!

      Ps.
      Mam mieszkanie, ale jestem za prawdziwymi informacjami! Deweloperzy, banki, banksterzy, właściciele kamienic, "anale", "doradcy finansowi" i doradcy Tuska zrobią wszystko, aby udowodnić, że idziemy w dobrym kierunku i będzie drożej, a my jak zaciśniemy zęby, to za 50 lat dogonimy Niemców (którzy wcale masowo nie zadłużają się na 30 lat, a mimo to sobie spokojnie mieszkają)! A więc młody Polaku, zaciśnij zęby i załóż na swoją szyję pętle na 30 lat....a wszystko będzie dobrze!

      Usuń
  12. Mieszkania będą tylko tanieć. Banki wiedzą to najlepiej, stąd rekomendacja S 5-10-15-20%. W ostatnich 2 latach bardzo wzrosła liczba kredytów z ltv>80 i wynosi już 55%. Wniosek z tego, że kupują już tylko gołodupcy. Ci co mają gotówkę przekonają się o interesie z wynajmu jak stawki polecą w dół i też ich ubędzie. Generalnie z każdym rokiem będzie nas ubywać 50-60 tys. Rynek nieruchomości czeka armageddon. Warszawa i Kraków wytrzymają napór dłużej, bo to miejsca znane na świecie i dużo bogatych będzie miało puste mieszkanko w tych miastach.

    OdpowiedzUsuń
  13. Demografia, mobilność rynku pracy i szlagierowe umowy śmieciowe. Drugi problem: rosnąca sieć drogowa. Wynik - do 2020 nie będzie większego spadku od pełzającego 2-5% w cenach nominalnych. Co plus inflacja jest spadkiem dość istotnym dla inwestorów instytucjonalnych. Po 2020 ceny realne dość szybko doszlusują do rozwiniętych krajów UE. czyli to będzie wówczas nieco wyższy spadek ze względu na inflację. We wszystkich modelach bankowych takie czynniki były znane i stąd rozluźnienie polityki kredytowej w 2004-2010.

    Zbudowanie portfeli pozwala na spokojną akwizycję i nie ma co rozpędzać polityki kredytowej. również z tego powodu rząd RP + kilku kolesi wchodzi w rynek najmu. Polska średnia najmu ma spory potencjał rynkowy za wyjątkiem spadku ceny średniej najmu, ale per saldo tu rynek urośnie - choćby z powodów ww. jakie są czynniki X - brak Quantitative easing w USA po 2015 - możliwość alokacji w aktywa SPV obecnych także pośrednio w nieruchomościach. Choć w RP nie wejdzie pierwszy lepszy. Jeżeli ok. 75 - 90 % podatników to I próg podatkowy i ok. 3000 na rękę pensja, to tylko idiota wierzy w popyt na mieszkania w cenach wyższych realnie do PKB niż w zachodniej EU. Drugi czynnik X - etos kredytu - ekonomia opiera się na paradoksach, co może trzymać ceny poza spadkami . Suma summarum - nie wzrosną ceny - to ostatnie 5 lat przed spadkami wyższymi od obecnych.

    OdpowiedzUsuń