Luźne dywagacje na temat wynajmu mieszkań 83

Kilkukrotnie już na tym blogu poruszaliśmy tematykę wynajmu mieszkań. We wpisach:

Czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem?

oraz

Czy wynajmując mieszkanie napychamy kieszeń właścicielowi?

przedstawiliśmy sprawę w aspekcie czysto finansowym z punktu widzenia zarówno potencjalnego właściciela takiego mieszkania jaki i z punktu widzenia jego potencjalnego klienta. W dużym skrócie wyszło nam, że rozsądnie (czyli nieco inaczej, niż zwykli to czynić wszelkiej maści pośrednicy) policzona rentowność "inwestycji" w mieszkanie na wynajem oscyluje w tej chwili w granicach 3-3.5%. Cała zabawa rozbija się więc tak naprawdę o zmiany cen samych mieszkań, które w ostatnich latach były dużo większe niż zysk z wynajmowania mieszkania. Przykład policzony dla 2 ostatnich lat pokazywał, że kupno mieszkania pod wynajem generowało stratę (licząc ze zmianą wartości mieszkania). 
Z punktu widzenia najemcy, spadek cen, mimo że procentowo nie był duży, z nawiązką rekompensował koszty poniesione w ciągu 2 lat wynajmowania mieszkania. Dodatkowo, same tylko odsetki od kredytu na typowe mieszkanie w Warszawie były (czasem znacznie) wyższe niż kwota płacona właścicielowi. Ogólnie mamy więc wniosek, że wynajęcie mieszkania od kogoś to "cud, miód i orzeszki", a wynajęcie mieszkania komuś to sytuacja dokładnie odwrotna. 

Jednak jak to zwykle bywa, nic nie jest aż tak proste. 

Wynajem w Polsce nie jest łatwym rynkiem. I to zarówno dla właściciela, jak i dla jego klienta. Podstawowym problemem z punktu widzenia właściciela jest ustawa o ochronie lokatorów, która powoduje, że pozbycie się najemcy, który zalega z czynszem, albo wyrządza jakiekolwiek inne "szkody", może być w praktyce bardzo trudne (zwłaszcza, jeśli, nie daj Boże, najemcą będzie kobieta w ciąży). Konieczność zapewnienia lokalu zastępczego oraz skomplikowana i czasochłonna procedura eksmisji powoduje, że w praktyce nie da się tego procesu przeprowadzić w sposób całkowicie "legalny". Rozwiązaniem miał być najem okazjonalny, w ramach którego klient podpisuje poświadczony przez notariusza dokument, w którym (w skrócie) oświadcza, że dobrowolnie poddaje się eksmisji w przypadku naruszenia warunków umowy. Jednak nigdy nie spotkałem się z zastosowaniem tej opcji w praktyce - nie znaczy to, że nikt tak nie robi, jednak z pewnością nie jest to rozwiązanie popularne. Swego rodzaju panaceum jest za to pobieranie przez właściciela kaucji w momencie podpisywania umowy - po pierwsze zapewnia to pokrycie (przynajmniej części) ewentualnych szkód powstałych w trakcie trwania umowy, a po drugie motywuje klienta do przestrzegania jej warunków oraz do (jako takiego) dbania o mieszkanie (w końcu trochę szkoda stracić kwotę odpowiadającą z reguły wysokości 1-miesięcznej opłaty za mieszkanie). 
Z punktu widzenia osoby poszukującej mieszkania problemów jest nieco więcej. Po pierwsze, wspomniana przed chwilą kaucja. Przy powszechnie stosowanej strategii płatności z góry za dany miesiąc powoduje to, że w momencie wynajęcia mieszkania trzeba z reguły zapłacić równowartość dwóch miesięcznych opłat (w przypadku mieszkania 2-pokojowego w Warszawie może to być nawet 4 tys. złotych). Po drugie, samo znalezienie mieszkania nie jest wcale takie proste. O ile ofert w przeróżnych portalach jest sporo, o tyle znalezienie interesującej oferty bezpośredniej może być swego rodzaju wyzwaniem. Na każdym kroku można zetknąć się z przeróżnymi agencjami pośredniczącymi, których ja osobiście bardzo nie lubię i oferty agencyjne omijam szerokim łukiem. W końcu usługa polegająca na zamieszczeniu ogłoszenia w internecie, czasem nawet bez wcześniejszej wizyty w danym mieszkaniu, nie jest w mojej ocenie warta miesięcznej opłaty za takie mieszkanie (agencje zwykły pobierać kwoty w wysokości 50% miesięcznej opłaty zarówno od właściciela, jak i od najemcy). W ogóle wydaje mi się, że bardzo często agencje traktowane są jako zło konieczne właśnie ze względu na absurdalną wysokość opłat, usługi (jeśli w ogóle można je tak nazwać) na niskim poziomie oraz swoją "agresywność" (z braku lepszego słowa). Wystarczy umieścić ogłoszenie w internecie, a już tego samego dnia może ono zostać skopiowane przez przeróżne agencje, czasem nawet bez zgody właściciela, co powoduje, że jego bezpośrednie ogłoszenie znika w natłoku tych agencyjnych. Raz nawet "niechcący" omal nie skorzystałem z usług takiej agencji - mieszkanie, które znalazłem, widniało w kategorii ogłoszeń bezpośrednich i aż do momentu ostatecznego umówienia się na wizytę, pani nie zechciała zdradzić, że jest pośrednikiem (widocznie biedna wstydziła się swojej profesji). Na spotkanie jednak poszliśmy, bo ta akurat agencja (co ostatnio zdarza się jakby coraz częściej) nie pobierała prowizji od najemcy - przybyliśmy na czas, właściciela jeszcze nie było, więc poprosiliśmy panią pośrednik o jakiś krótki opis mieszkania (w końcu co będziemy tak stali pod klatką i patrzyli w niebo?). Pani wtedy stwierdziła, że nie może nic nam na temat mieszkania opowiedzieć, bo jeszcze tam nie była (właściciela też nie widziała, a zdjęcia mieszkania "pożyczyła" z jego pierwotnego ogłoszenia). W ogóle strasznie mnie drażni, kiedy oferty agencyjne zamieszcza się w kategorii ogłoszeń bezpośrednich - skoro obecność pośrednika w całym tym procesie stanowi tak dużą wartość (przynajmniej tak sugerowałyby ceny za "usługi"), to dlaczego pośrednicy oszukują w ten sposób potencjalnych klientów? W dobie ogłoszeń internetowych i dużej mobilności społeczeństwa większa część działalności agencji pośrednictwa (za wyjątkiem sytuacji, w których właściciel nie chce/nie może samemu zająć się tematem) wydaje się być całkowicie zbędna. Zwłaszcza przy aktualnym poziomie cen i jakości obsługi.
Zakładając, że jako najemcy znajdziemy już swoje wymarzone mieszkanie, czeka na nas kilka kolejnych problemów. Jeśli przeprowadzamy się z jednego mieszkania do drugiego, to cały proces może okazać się dosyć trudny do zsynchronizowania w czasie oraz może stanowić kłopot logistyczny (zwłaszcza, jeśli ktoś posiada własne meble). Często w umowach przyjmuje się co najmniej miesięczny okres wypowiedzenia, co powoduje, że nowego mieszkania należałoby zacząć szukać w praktyce już na 2 miesiące przed opuszczeniem poprzedniego. Znalezienie oferty, w której właściciel zechce zaczekać na nas miesiąc po wyprowadzce poprzednich najemców, wcale nie musi być proste.

Do tego dochodzą problemy nieco bardziej fundamentalne. W Polsce wynajem mieszkania od kogoś traktuje się najczęściej także jako zło konieczne. Powodów jest kilka. Po pierwsze, dość powszechne jest przekonanie, że właściciel mieszkania może nam utrudniać życie (np. poprzez niezapowiedziane wizyty), a my nie możemy nawet wbić mitycznego gwoździe w ścianę ;) Po drugie, w narodzie żywy jest kult posiadania mieszkania na własność (nawet, jeśli ta własność jest w praktyce własnością banku). Z tego powodu zdarza się, że wynajmowanie mieszkania zamiast "kupna na kredyt" jest piętnowane społecznie (często nawet przez własną rodzinę, nie wspominając już o współpracownikach), a najemcy nazywani są "gołodupcami" itd. (zwłaszcza przez "posiadaczy" kredytu ;) Po trzecie, mimo iż uważa się, że rynek wynajmu jest teraz rynkiem klienta, to znalezienie atrakcyjnego mieszkania, którego cena nie byłaby zaporowa, przy jednoczesnym uniknięciu "współpracy" z pośrednikami "trzymającymi" większość ogłoszeń, nie jest łatwe nawet w Warszawie - domyślam się, że w innych miastach, ze względu na mniejszą ofertę, jest z tym jeszcze trudniej. Wreszcie po czwarte (chyba najważniejsze) podstawowym problemem jest cena. Cena, mimo że najczęściej niższa niż rata kredytu za porównywalne mieszkanie, jest średnio rzecz biorąc wysoka (dokładnie tak, jak w mojej ocenie wysokie są ceny kupna). Wynajęcie mieszkania w pojedynkę (nawet kawalerki, jeśli można tego typu konstrukcję nazwać w ogóle mieszkaniem) dla przeciętnie zarabiającego Polaka jest praktycznie niemożliwe. Stąd też dość powszechna strategia wynajmowania pojedynczych pokoi lub organizowanie "grup koleżeńskich", wynajmujących wspólnie większe mieszkanie.

W tej chwili ceny wyglądają mniej więcej tak:

Polecam pominąć pierwszą kolumnę, bo dane w niej to jakaś abstrakcja (średnia cena dla Warszawy jest wyższa od średniej ceny mieszkań 60-90 mkw., co jest nieco podejrzane ;)
W kolejnych kolumnach odjąłbym jakieś 15% (dla Warszawy, dla pozostałych miast pewnie podobnie) - to pozwoliłoby uzyskać realny obraz tego rynku.
Patrząc na ceny wynajmu w kontekście cen kupna widać, że im większe mieszkanie, tym mniejsza korzyść z wynajmowania go zamiast kupna (na kredyt). Jednak dopiero w przypadku dużych mieszkań (>80m2), których cena kupna w przeliczeniu na m2 jest zauważalnie niższa niż dla mniejszych, odsetki od kredytu (przy historycznie najniższych stopach procentowych w PLN) równoważą się z kosztem wynajęcia takiego mieszkania. Wynika to oczywiście z natury rządowych programów "pomocowych", w których (w pewnym uproszczeniu) dopłatom podlegały/podlegają mieszkania do 75m2 (w praktyce tylko te do 50m2), co powoduje, że na razie to właśnie mniejsze mieszkania skuteczniej opierają się (nieuchronnym?) spadkom cen.

W momencie historycznie niskich stóp procentowych mamy więc sporo artykułów na temat tego, że kupno (na kredyt) opłaca się bardziej niż wynajem. Z reguły nie wspomina się w nich o tym, że stopy procentowe pójdą w górę, a ceny wynajmu raczej w górę nie pójdą (o czym za chwilę). Do tego zwykle przyjmuje się takie dane o cenach, aby one uzasadniały postawioną tezę (chociaż w sumie na tym blogu też tak robimy ;)
Z ciekawszych produkcji na ten temat widziałem ostatnią taką:

Rata kredytu w MDM niższa niż wynajem mieszkania

Czytamy tam, że:

"Osoba, która zdecyduje się zaciągnąć kredyt w ramach programu Mieszkanie dla Młodych zapłaci nawet kilkaset złotych miesięcznie mniej od osoby, która mieszkanie najmie. Koszt najmu w dużych miastach jest średnio większy o 200 – 300 zł."

Normalnie bomba... nic, tylko rzucić w cholerę ten wynajem i pożyczyć mieszkanie od banku, ze wsparciem reszty podatników. Problem tylko w tym, że owe 200-300 złotych wyszło w wyniku przyjęcia co najmniej podejrzanych założeń. W artykule mamy więc przykład 50m2 mieszkania w Warszawie, w cenie 5860 PLN/m2, co daje ratę kredytu (na 25 lat) w wysokości 1350 PLN. Przyjęto czynsz dla wspólnoty 7 PLN/m2 oraz wynajem mieszkania po stawce średniej, czyli 40 PLN/m2. No i tu się zaczynają schody. Po pierwsze, kupione mieszkanie pochodzi z rynku pierwotnego, bo taka już natura MdM - nie jest więc wykończone (konia z rzędem temu, kto znajdzie w Warszawie wykończone mieszkanie w limicie MdM). Po drugie, czynsz do wspólnoty... za mieszkanie, w którym ja mieszkam, właściciel ponosi opłaty w wysokości 14 PLN/m2 (jest w tym ogrzewanie, woda i inne śmieci). 7 PLN/m2 wydaje się być więc stawką bardzo życzeniową. Wreszcie po trzecie, do obliczenia kosztów wynajmu przyjęto średnią stawkę ofertową... a wypadałoby przyjąć taką, która odpowiada lokalizacji kupowanego mieszkania (ze względu na limit cenowy, ta lokalizacja raczej nie jest zbyt korzystna ;) Mając to wszystko na uwadze widać, że autor potrafił tak dobrać dane, żeby wyszło to, co trzeba. A że przy okazji wyszło zupełnie bez sensu, to widocznie nie był problem ;)

Nim podejmiemy decyzję o kupnie, kredycie lub wynajmie na podstawie artykułów "ekspertów", warto wszystko dobrze policzyć. Ponieważ decyzja jest raczej z gatunku tych długofalowych, to warto spojrzeć także w przeszłość oraz spróbować zajrzeć do przyszłości. Wielokrotnie na tym blogu zajmowaliśmy się tematyką cen kupna, wysokością rat kredytów, stopami procentowymi itd., więc tym razem przyjrzymy się nieco historycznym zmianom cen wynajmu i, jak zwykle, trafnie przewidzimy przyszłość w tym temacie ;)

Pod koniec 2008 roku, kiedy na poważnie rozkręcił się światowy kryzys finansowy (albo, jak kto woli, rozkręcili go wielcy bankierzy z pewnej rodziny na R ;) w opinii naszych ulubionych ekspertów zapanowało przekonanie, że z racji znacznego ograniczenia akcji kredytowej (zwłaszcza w CHF), nastąpi nagły wzrost zainteresowania wynajmem mieszkań, co spowoduje wzrost cen. Już wtedy pukaliśmy się w głowę, czytając takie brednie - o ile znaczne ograniczenie liczby udzielanych kredytów było nieuniknione, o tyle wzrost zainteresowania wynajmem (zwłaszcza przy ówczesnych cenach i to jeszcze w momencie nadchodzącego poważnego kryzysu) wydawał się pomysłem zupełnie nietrafionym. Podstawowym założeniem było to, że skoro ludzie nie otrzymają kredytu, to będą musieli mieszkanie wynajmować. I właśnie to założenie jest zupełnie bez sensu. Jeśli ludzie nie dostaną kredytu, to mają kilka opcji. 
Po pierwsze (i najbardziej oczywiste) mogą dalej mieszkać tam, gdzie mieszkają obecnie (wszak bezdomni raczej szans na kredyt nigdy nie mieli, nawet w USA ;) Eksperci zdawali się więc zapominać, że (prawie) każdy jednak gdzieś mieszka. Pewnie prawie każdy też chciałby mieszkać "lepiej", ale samo chcenie nie implikuje jeszcze żadnego ruchu na rynku. 
Po drugie, przy znacznie zmniejszonej akcji kredytowej, sprzedaż mieszkań musiała siąść. I ten problem nie dotyczył przecież tylko rynku pierwotnego. Na znacznie większym rynku wtórnym sytuacja była dokładnie taka sama - po zakończeniu szaleństwa frankowego bardzo trudno było sprzedać mieszkanie. Większość właścicieli niechętnie obniżała ceny (zwłaszcza, jeśli miała kredyt w CHF), więc można było się spodziewać, że spora część z nich (w oczekiwaniu na powrót koniunktury ;) postanowi swoje niesprzedawalne mieszkania wynająć (tu znowu pierwsze skrzypce mieli zagrać "inwestorzy" z kredytami frankowymi). W związku z tym wszystkim przewidywaliśmy zupełnie przeciwnie niż eksperci - z racji ograniczenia akcji kredytowej i problemów ze sprzedażą, wzrośnie liczba ofert mieszkań na wynajem i spadną jego ceny. Spodziewaliśmy się, że w sytuacji rozkręcającego się kryzysu, który nie zachęcał do jakiejkolwiek rozrzutności, tylko nieliczni, którzy jeszcze mieszkań nie wynajmują (czyli mają jakąś alternatywę, chociażby w mieszkaniu z rodzicami), na to się właśnie wtedy zdecydują. Dodatkowo, naszym sojusznikiem jak zawsze była demografia.

Stało się dokładnie to, co wydawało się być najbardziej logiczne. Szybko zaczęła rosnąć liczba mieszkań na wynajem, co spowodowało spadek cen. Podobnie było zresztą dla rynku kupna/sprzedaży, jednak ten akurat rynek jest dużo mniej dynamiczny niż rynek najmu i mniej podatny na zmianę wielkości oferty (za to dużo bardziej podatny na zmianę wysokości stóp procentowych).
Zmiany oferty mieszkań na wynajem (domiporta.pl) wyglądały mniej więcej tak:

Widzimy, że na początku roku 2008 ofert z mieszkaniami na wynajem było około 16.5 tys., tymczasem na początku 2009 roku, po kilku miesiącach kryzysu, było to już prawie 24 tys. Ponieważ w podobnym stosunku wzrosła także liczba ofert sprzedaży, więc mieszkania na wynajem nadal stanowiły mniej więcej 16% ofert sprzedaży.
Z czasem jednak ta relacja uległa zmianie i liczba ofert najmu rosła w stosunku do liczby ofert sprzedaży. Aktualnie, na portalu domiporta.pl, z którego pochodzą powyższe tabelki, mamy prawie 203 tys. ofert najmu i 726 tys. ofert sprzedaży - stosunek wynosi więc w tej chwili 28% (wartości 203/726 tys. to liczba wszystkich ogłoszeń - w tabelach wyżej dane mogą być jakoś bardziej sensownie policzone, jednak nie przeszkadza to w porównaniu procentowych relacji).
Wszystko to zgadza się z powszechnym przekonaniem, że w tej chwili, zarówno na rynku kupna, jak i na rynku wynajmu, mamy do czynienia z rynkiem klienta.
Pamiętam, jak się przeprowadzałem w drugiej połowie 2008 roku - opuszczane przeze mnie mieszkanie (2 pokoje, wielka płyta, 36m2) nawiedzały wręcz tabuny chętnych, którzy od zaraz oferowali za coś takiego 2.000 złotych miesięcznie :) Przecierałem tylko oczy ze zdumienia... a właścicielka zacierała ręce ;) To był szczyt mieszkaniowego szaleństwa, który w tym kraju raczej już nigdy nie powróci.

Zgodnie z planem, wzrost liczby ofert w kolejnych latach spowodował spadki cen wynajmu. Widać to na poniższych obrazkach.

(dane za rok 2012)

Widzimy, że ceny od swoich szczytów spadły mniej więcej o 20% - praktycznie tyle samo, co ceny sprzedaży. Zawsze byłem zwolennikiem teorii, że ceny najmu podążają za cenami kupna - ponieważ najem i kupno mieszkania (na kredyt) to poniekąd produkty równoważne, to nie może na dłuższą metę dojść do silnego rozjechania się cen na obu tych rynkach. Z racji tego, że rynek najmu jest dużo bardziej dynamiczny, największe spadki mieliśmy na początku kryzysu, a spadki cen sprzedaży rozciągnęły się w dłuższym czasie.

Jeśli zastanowić się nad przyszłością, należy mieć na uwadze 3 kwestie. 

Po pierwsze, jak wspomniałem wyżej, ceny najmu zawsze będą skorelowane z cenami kupna. Dla rynku najmu ma więc zastosowanie wszystko, co napisano na tym blogu na temat zachowania się cen (sprzedaży) mieszkań w przyszłości.

Po drugie, demografia (a wraz z nią liczba studentów), która bardzo szybko oddziałuje na rynek najmu. Przypomnę więc 2 kluczowe wykresy, przytaczane już na tym blogu:

Liczba osób w wieku odpowiednim do wynajęcia mieszkania będzie bardzo szybko spadała. Spodziewam się też, że wraz z utrzymującymi się trudnościami w sprzedaży (zwłaszcza na rynku wtórnym) liczba ofert najmu będzie nadal rosła. Spowoduje to dalsze spadki cen w tym segmencie.

Po trzecie, Fundusz mieszkań na wynajem oraz rozszerzenie ustawy o najmie okazjonalnym na firmy. Oba te czynniki powinny w niedługim czasie wpłynąć na dalszy wzrost liczby ofert wynajmu mieszkań. Sam Fundusz ma mieć 20 tys. takich mieszkań w ciągu 4-5 lat. Jeśli do tego dołączą inni inwestorzy, budujący mieszkania przeznaczone na wynajem, oferta wzrośnie jeszcze bardziej. Z racji kosztów nie wierzę za to, że jakikolwiek (z wyjątkiem oczywiście państwowego ;) fundusz inwestycyjny zdecyduje się na kupno mieszkań od dewelopera i ich późniejsze wynajmowanie - aby taki interes miał sens, mieszkania należy zbudować z pominięciem marży dewelopera.
Mimo narzucającego się wrażenia przekrętu w całym tym pomyśle o wynajmie mieszkań przez państwo, trochę mu jednak kibicuję. O ile nie wierzę w to, że fundusz zaoferuje stawki zauważalnie niższe niż rynkowe (w teorii oczywiście tak będzie, tylko za rynkowe przyjmie się jakieś absurdalne średnie ofertowe), o tyle mam nadzieję, że całe to zamieszanie spowoduje wzrost jakości na rynku najmu. Wszak w tej chwili przypomina on wolną amerykankę - sporo ogłoszeń, z których znaczna część jest zupełnie z kosmosu, wszędzie (mniej lub bardziej ukryci) pośrednicy, dużo potencjalnych problemów "prawnych" zarówno dla wynajmującego, jak i dla najemcy, no i ostatecznie ciężko w tym wszystkim znaleźć fajne mieszkanie :) 
Obecność tak dużego gracza, jakim będzie Fundusz mieszkań na wynajem, powinna spowodować poprawę standardów na rynku, które mogą się na nim utrzymać nawet wtedy, kiedy ów fundusz ogłosi oczekiwane przez nas bankructwo.

Podsumowując dzisiejszy wpis... wynajem mieszkania, mimo że najczęściej tańszy niż spłacanie kredytu hipotecznego oraz posiadający sporo niezaprzeczalnych zalet (mobilność, niezależność, brak poważnych zobowiązań), niesie ze sobą szereg niedogodności. Wysokie koszty (zwłaszcza w odniesieniu do średniego wynagrodzenia), wszechobecni pośrednicy-pasożyci, brak jakichkolwiek standardów na rynku i nadal zaskakująco trudne znalezienie wartościowej oferty to tylko niektóre z nich. 
Na pocieszenie pozostaje fakt, że z roku na rok oferta się powiększa, a ceny powoli spadają. Kiedy do gry wejdzie Fundusz mieszkań na wynajem, to wraz z pogarszającą się demografią proces ten powinien jeszcze przyspieszyć.
Kto wie... być może doczekamy czasów, w których wynajem mieszkania będzie alternatywą dla kupna nawet na całe życie (na wzór niemiecki).