What do you read, my lord? Reports, reports, reports... 65

W ostatnim czasie pojawiły się kolejne cykliczne raporty na temat rynku mieszkaniowego i kredytowego - raport NBP oraz ZBP (Amron-Sarfin). Można je znaleźć pod poniższymi adresami:

http://nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html

http://amron.pl/Pages/Content/Page.aspx?a=raport_4_2013

Wraz z raportem REAS, dotyczącym sprzedaży na rynku deweloperskim, pozwalają one na wyrobienie sobie opinii na temat aktualnego stanu polskiego rynku nieruchomości. Kto czytał tylko wstęp i zakończenie tych raportów pewnie dojdzie do wniosku, że przed nami świetlna przyszłość. Ceny mają co prawda rosnąć tylko trochę, ale w żadnym razie nie mają spadać (mimo dramatycznej demografii). Przed deweloperami świetlana przyszłość (mimo że ich akcji nikt nie chce). Mieszkań w Polsce nadal brakuje (mimo że ich liczba jest większa od liczby gospodarstw domowych). Kredytów też Polacy mają zaciągać więcej (mimo oczekiwanego wzrostu stóp procentowych oraz podejrzanego braku chęci do ich zaciągania nawet w momencie ostatniej szansy na kredyt bez wkładu własnego). Czyli ogólnie sielanka... a my, jak zawsze, będziemy się czepiać. Zaczynajmy więc!

Na początek raport NBP. Czytamy w nim tak:

"Na rynkach pierwotnych 7 i 9 miast obserwowano stabilizację cen transakcyjnych. W omawianym okresie wystąpiło wyraźne hamowanie spadkowej tendencji cen transakcyjnych mieszkań na rynkach wtórnych największych miast Polski. Natomiast na rynku pierwotnym Warszawy kolejny kwartał z rzędu odnotowano wzrost cen transakcyjnych."

Fajnie. Znowu mamy stabilizację, hamowanie spadków, a w Warszawie nawet wzrosty.
Marek się chyba z tego aż tak ucieszył, że znowu zaczął pisać - zapraszam na jego bloga (propaganda jakby mniejsza niż w dawnych latach, ale optymistyczny prowzrostowo duch ciągle żywy):

http://mieszkaniowy.blox.pl/html 

Ogólnie ceny prezentują się tak:

Na wykresach widać, że zarówno cenom na rynku pierwotnym, jak i tym na wtórym brakuje jeszcze co najmniej 30% spadku (uwzględniając inflację) aby dojść do poziomów sprzed bańki. Oczywiście większość "ekspertów" porównuje aktualne ceny do tych z roku 2006, ale jak widać, w 2006 roku było już stosunkowo drogo (40% drożej niż w 2003). Przy aktualnej cenie warszawskiej minimalnie poniżej 7.500 złotych, 30-procentowy spadek sprowadziłby ją w okolicę całkiem już sensownej kwoty 5.000 złotych. Kiedy to nastąpi, napiszemy na blogu, że teraz jest dobry czas na kupowanie mieszkań (mając świadomość, że za 30 lat i tak nasze mieszkanie będzie praktycznie bezwartościowe ;)

"Na rynku wtórnym Warszawy i 7 największych miast obserwujemy wydłużający się
czas sprzedaży, który wynika z niedopasowanych cen ofertowych względem cen
transakcyjnych."

Sprzedawcy na rynku wtórnym nadal żyją w czasach bumu i nie chcą zejść z ceny. Dlatego rynek ten ciągle leży - deweloperzy zwiększyli sprzedaż w drugiej połowie 2013 roku, a na wtórnym bieda. O ile rozumiem posiadaczy mieszkań z kredytem frankowym (czy nawet złotowym), którzy przecież "nie sprzedadzą ze stratą" (na razie... bo potem sprzedadzą ze stratą jeszcze większą), to nie bardzo rozumiem posiadaczy mieszkań babcinych. Niestety coraz więcej osób ze starszego pokolenia odchodzi do lepszego świata, więc w tym segmencie konkurencja będzie systematycznie rosła. Widać w narodzie nadal żywa jest postawa: "Nie obniżę ceny o 100 tys., bo przecież nie podaruję komuś takiej kwoty!".

Nie bardzo wiadomo, co właściwie oznacza czas z powyższego wykresu (bo jest pewnie liczony tylko dla transakcji zakończonych "sukcesem", a te oferty, które nie zostały sprzedane, raczej się do niego nie liczą). Tak, czy inaczej, wzrost czasu sprzedaży w Warszawie z 50 do 250 dni robi pewne wrażenie i potwierdza powszechną opinię, że w czasach największych wzrostów cen (rok 2006) sprzedawało się praktycznie wszystko, a teraz sprzedaje się tylko to, co wyróżnia się cenowo spośród masy pozostałych ofert. Nie dziwi więc ogromna rozbieżność pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi:

Warszawa jak zawsze w czołówce - średnia cena ofertowa jest aż o 25% wyższa od transakcyjnej. Nie oznacza to jednak, że średnio rzecz biorąc taki właśnie upust da się wytargować w negocjacjach, bo w ramach średniej ofertowej są wszystkie ceny (także te kosmiczne), a w ramach średniej transakcyjnej są tylko ceny realistyczne. Tak, czy inaczej, jeśli ktoś planuje sprzedaż mieszkania, to radziłbym nie wystawiać średniej ceny z okolicy plus coś jeszcze na negocjacje, bo może nie być żadnego telefonu (poza tymi z agencji, których będzie pewnie ze 20 w ciągu pierwszej godziny).

"W IV kw. 2013 r. utrzymywał się stabilny poziom stóp procentowych nowych złotowych kredytów mieszkaniowych. W połączeniu z rosnącym wynagrodzeniem wpłynęło to na poprawę wskaźników kredytowej dostępności mieszkania. Szacunkowe wypłaty kredytów mieszkaniowych były na poziomie wyższym od notowanych w poprzednim kwartale oraz tym samym okresie roku poprzedniego. Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym była wspierana przez zakupy gotówkowe."

Tak, stopy ostatnio były stabilne. Ale te rosnące wynagrodzenia to taka trochę komedia, bo one podobno wzrosły w ciągu jednego tylko kwartału o 4.7%. Nie wiem, kto z czytelników dostał taką podwyżkę... coś mi to wygląda na doliczenie do wynagrodzeń rocznych premii bankierów i innych, równie pożytecznych profesji. Tak, czy inaczej, na teoretyczne wskaźniki dostępności kredytowej to wpłynęło i teraz możemy zaciągnąć większy kredyt niż jeszcze 3 miesiące temu (hurra!).

Na wykresach wyżej widać kilka ciekawych rzeczy. Po pierwsze, oprocentowanie kredytu/stopy procentowe - widać, że aktualne oprocentowanie na tle ostatnich lat to NIE jest standard. Mam pewne obawy, że wiele osób (zwłaszcza z grona świeżo upieczonych kredytobiorców) zdziwi się mocno, kiedy ów standard powróci (a określenie "świeżo upieczeni" nabierze nowego wymiaru). Po drugie, możemy zaobserwować, że marże kredytów w PLN są obecnie wysokie (wyższe były tylko w czasach bardzo niechętnego udzielania kredytów przez banki, po rozpoczęciu światowego kryzysu finansowego). Niech na uwadze mają to ci, którzy twierdzą, że teraz kredyty są tanie.
Na wykresach widzieliśmy, że dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie osiągnęła w niektórych miastach poziom z końca 2006 roku. Szkoda, że wykresy nie zostały pociągnięte wstecz do roku 2003, więc przytoczymy kolejny, trochę starszy:

Znowu widać, że koniec roku 2006 to słaby punkt do porównań (to znaczy słaby ogólnie... bo jeśli ktoś chce udowodnić, że teraz jest tak tanio/łatwo, jak kiedyś, to ten właśnie moment jest ku temu optymalny). Tak, czy inaczej, aktualna kredytowa dostępność mieszkania jest w niektórych miastach nawet 2 razy niższa niż w czasach przed największymi wzrostami cen. To wyjaśnia, dlaczego mimo rekordowo niskich stóp jakoś nie mamy bumu - jest po prostu zwyczajnie za drogo.
Jak pisaliśmy wcześniej, dalszy spadek cen/wzrost wynagrodzeń o 30% pozwoliłby na osiągnięcie sensownej relacji, czyli 1 średnie miesięczne wynagrodzenie = cena 1m2.
W kwestii dostępności kredytów nadal daleko nam do poziomów z czasów bańki (i bardzo dobrze), chociaż dostępny kredyt mieszkaniowy na poziomie 100-120 miesięcznych wynagrodzeń to i tak dużo za dużo. Wszak oznacza to mniej więcej tyle, że przy aktualnym oprocentowaniu i maksymalnym kredycie na 30 lat oddalibyśmy bankowi jakieś 2/3 całych naszych 30-letnich dochodów. Aż mi się nie chce wierzyć, że ktoś takich kredytów udziela (zwłaszcza w sytuacji historycznie niskich stóp procentowych).

Liczba umów kredytowych oraz ich wartość była porównywalna z poprzednim kwartałem (więcej o tym w dalszej części wpisu, przy omawianiu raportu ZBP), jednak ze wspieraniem sprzedaży przez zakupy gotówkowe, to byłbym ostrożny. Wg NBP wygląda to tak:

Z przedstawionych danych wynika, że udział zakupów gotówkowych na rynku pierwotnym wyniósł w ostatnim kwartale aż 57%. I tu, moim zdaniem, NBP się myli. W sprawozdaniu rocznym Dom Development czytamy chociażby tak:

"W IV kwartale 2013 roku proporcja zakupów mieszkań „za gotówkę” i wspomaganych kredytem hipotecznym, wynosiła odpowiednio około 30% i 70%, utrzymując się na poziomie długookresowej średniej."

Żeby stwierdzić, dlaczego w raporcie NBP wychodzi zupełnie co innego, przyjrzyjmy się metodologii obliczeń. Już pierwsza kolumna z wartościami budzi uzasadnione wątpliwości. Wartość udzielonych kredytów w 4 kwartale wyniosła nie 8.8 a prawie 9.8mld złotych (raport ZBP). Rzut oka do tego raportu i struktury wartości udzielonych kredytów z podziałem na poszczególne miasta pozwala zakwestionować także wartości w kolumnie trzeciej.

Udział 7 wymienionych miast w puli kredytów wynosi nieco ponad 50%, a więc około 5mld złotych w ostatnim kwartale. Wg NBP wartość kredytów udzielonych na rynku pierwotnym stanowiła 57% wszystkich, stąd w trzeciej kolumnie dla ostatniego kwartału powinno być około 3mld złotych (a jest 1.7). Porównując tę liczbę z wartością rynku pierwotnego w rozpatrywanych miastach otrzymujemy udział transakcji gotówkowych na poziomie 25%, co jest zgodne chociażby z informacją Dom Development. Jednocześnie zastosowanie podobnej metodologii dla danych z wcześniejszych kwartałów pokazuje, że udział transakcji gotówkowych jest stabilny, co przeczy lansowanym ostatnio (bez żadnego uzasadnienia) teoriom o "inwestorach", wypłacających pieniądze z lokat i kupujących za to mieszkania (wierzymy, że Polacy aż tak ogłupieni jeszcze nie są).

"Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym największych miast szybko rośnie od czterech kwartałów, a nadwyżka niesprzedanych mieszkań zmierza do stanu, który można uznać za zrównoważony. Tendencja ta była kontynuowana w IV kw. 2013 r.".

Tu posłużymy się dobrze znanym i lubianym wykresem Reas:

Wielokrotnie pisaliśmy o potencjalnych przyczynach szybkiego spadku liczby mieszkań w ofercie (podstawową przyczyną był nienaturalny wzrost tej oferty w momencie pojawienia się ustawy deweloperskiej). Wg Reas w połowie 2012 roku wielkość oferty (w 6 miastach) wynosiła 56.7 tys. mieszkań. Na koniec 2013 roku było to 41 tys. Jednocześnie w ciągu ostatnich 6 kwartałów przewaga sprzedaży nad liczbą mieszkań wprowadzonych do oferty wyniosła w sumie około 14 tys. mieszkań. Zniknęło nam więc gdzieś prawie 2 tys. mieszkań, co wzmacniałoby tezę, że część mieszkań wprowadzono do oferty czysto teoretycznie, aby ominąć zapisy ustawy deweloperskiej i te mieszkania nigdy nie pojawiły się w prawdziwej sprzedaży.
Pamiętajmy jednak o przytaczanych już danych z rynekpierwotny.com, gdzie spadek wielkości oferty wygląda dużo mniej "dramatycznie":

Widać tu pewien spadek wielkości oferty, ale jest on raczej symboliczny. Nie bardzo wiemy, komu wierzyć, więc problem pozostawimy nierozstrzygniętym. 
Czy rynek zmierza do stanu równowagi, to zależy, jak taki stan zdefiniować - NBP nie podaje swojej definicji (albo ja jej nie znalazłem), więc niewiele można na ten temat powiedzieć. Mam tylko spore obawy, że mini bum z końca 2013 roku zakończył się wraz z końcem kredytów z LTV100% i nadwyżka podaży nad popytem może znowu zacząć rosnąć. Pożyjemy, zobaczymy.

"Liczba rozpoczętych inwestycji była w 2013 r. najniższa od 8 lat, jednak w II półroczu ub. r. obserwowano jej wyższy poziom od notowanego w tym samym okresie 2012 r. Jeżeli ta tendencja będzie trwała, to za dwa lata na rynku pojawi się więcej mieszkań, a wzrost cen będzie umiarkowany."

Liczba rozpoczętych inwestycji (oczywiście deweloperskich, bo budujący domy jednorodzinne są jak zawsze bardzo stabilni) rzeczywiście była stosunkowo niska (echa ustawy deweloperskiej) i znacznie przyspieszyła w drugiej połowie roku (wszak echa ustawy deweloperskiej nie będą trwać wiecznie). Widzimy to w raporcie ZBP:

Jeśli ktoś się jednak martwi, że mieszkań zabraknie, to byłbym spokojny. Konkurencja na rynku (w przeciwieństwie do lat 2004-2006) jest całkiem spora, a potencjał deweloperów dużo większy niż kiedyś. NBP prezentuje ciekawy wykres:

Jak widać, rynek wraz z wejściem w życie ustawy deweloperskiej miał się konsolidować (mieli bankrutować mniejsi deweloperzy), ale na razie jakoś konsolidować się nie chce.

A że za 2 lata na rynku ma się pojawić więcej mieszkań, przez co wzrost cen będzie umiarkowany, to... kto to napisał? :) Chyba że bez tej większej liczby mieszkań wzrost miał być bardzo znaczący ;) Szkoda tylko, że żadnych argumentów na poparcie tej teorii NBP nie podaje.


"Saldo kredytów dla deweloperów na budowę mieszkań nieznacznie wzrosło oraz lekko poprawiła się ich jakość."

Uwaga bardzo podobna do poprzedniej. W drugiej połowie roku deweloperzy "przyspieszyli" z budową, stąd i ich kredyty się nieco powiększyły. NBP nie podaje, jak bardzo poprawiła się jakość tych kredytów, bo w międzyczasie zmieniono metodologię liczenia tej jakości. Mamy za to wykres liczby firm z problemami finansowymi:

Ta pionowa kreska pod koniec to właśnie moment zmiany sposobu liczenia - jak widać, była to zmiana na lepsze, bo udział firm z problemami zauważalnie spadł ;) Tak, czy inaczej, sytuacja w której co piąta firma ma problem, jest prawie historycznym maksimum (i to w sytuacji, w której deweloperzy notują podobno rekordową sprzedaż).

Inwestorzy giełdowi jakoś też się nadal nie chcą przekonać do świetlanej przyszłości polskich deweloperów, bo ich indeks giełdowy wygląda tak:

Słabo.

"Produkcja nowych mieszkań jest rentowna dla deweloperów."

W to nigdy nie śmieliśmy wątpić ;) NBP prezentuje kilka wykresów:

Udział kosztów budowy wynosi w granicach 35-45% (w Łodzi więcej, bo tam jest zdecydowanie "najtaniej"). Zgadza się to z przytaczanymi na blogu przykładami konkretnych inwestycji deweloperskich w Warszawie, gdzie koszt budowy wynosił w okolicach 3 tys. złotych za m2 (uwzględniając sprzedaż podziemnych miejsc garażowych).

Okazuje się jednak, że mimo tego zysk deweloperów jest raczej niewielki ;)

Ten po lewej to wykres dla Warszawy, po prawej mamy Kraków. Kolory są tak nieszczęśliwie dobrane, że niewiele tu widać.

Najciekawszy jest jednak wykres dla Łodzi - tu deweloperzy (wg REAS) działają praktycznie charytatywnie, zarabiając na metrze kwadratowym 200 złotych :) Jakieś to wszystko podejrzane, więc wolimy starszą wersję tego wykresu, przytaczaną na blogu już wielokrotnie, która bardziej nam pasuje do teorii ;)

Podstawowa różnica w obu wykresach jest taka, że ten ostatni opiera się na szacunkach własnych NBP, a te nowe pochodzą od REAS'a. Niech czytelnicy sami wybiorą ten, który im bardziej pasuje. Ja tylko przytoczę cytat ze strony REAS'a:

"REAS jest firmą doradczą specjalizującą się w zagadnieniach związanych z rynkiem mieszkaniowym. Od 1997 roku współpracujemy z deweloperami, bankami, inwestorami oraz innymi podmiotami działającymi na rynku mieszkaniowym (...)
REAS doradza deweloperom na wszystkich etapach procesu inwestycyjnego, wspierając ich w procesie planowania i przygotowania produktu o najlepszym potencjale rynkowym."

Mamy też wykres z REASa, który zamieścił u siebie na blogu Marek W.:

Koszty budowy jakieś tu większe... i koszty gruntu podejrzanie duże. Hmm...



Omówiony pokrótce przed chwilą raport NBP przedstawia całość polskiego rynku mieszkaniowego, natomiast raport ZBP (Amron-Sarfin) skupia się głównie na aspekcie kredytów mieszkaniowych oraz cen mieszkań. Przyjrzyjmy się więc, co na ten temat chłopaki napisali w ostatniej edycji.

Pan Jacek Furga z ZBP pisze tak:

"To był najsłabszy rok dla sektora hipotecznego od roku 2005. Zarówno liczba (176 tys.) kredytów udzielonych w roku 2013, jak i ich wartość (36,5 mld zł) zamknęły się wynikiem słabszym nawet od tego uzyskanego w kryzysowym roku 2009 (odpowiednio –
189 tys. kredytów na łączną kwotę 39 mld zł). Zarówno wyjątkowo niskie oprocentowanie kredytów złotowych, jak i atrakcyjne ceny, które zdaje się osiągnęły w większości lokalizacji swoje lokalne minima nie były w stanie nakłonić potencjalnych nabywców mieszkań do zaciągnięcia długoterminowego zobowiązania hipotecznego. Nie zadziałał
nawet „motywator” w postaci znowelizowanej Rekomendacji S, zgodnie z którą jedynie do końca minionego roku można było uzyskać kredyt w wysokości wartości inwestycji (LtV = 100%)."

Liczba kredytów rzeczywiście słaba, podobnie jak ich wartość. Mamy do tego piękne wykresy:

Dramatu jeszcze nie widać, więc dorzucimy do tego tradycyjnie dane sprzed 2009 roku (ciekawe, dlaczego ZBP takich nie podaje):

Porównanie do czasów przedkryzysowych wygląda naprawdę słabo - prawie 45% spadek robi spore wrażenie. Kto wie... może dlatego właśnie Open Finance coś ostatnio przycichł?
Pan Furga pisze, że niskie oprocentowanie kredytów oraz ostatni dzwonek na kredyt z LTV 100% nie zmobilizowały kredytobiorców - ja się z tym nie zgadzam. Z reguły "najsilniejszym" kwartałem jest 2 kwartał każdego roku (nadchodzi wiosna, ludzie ruszają kupować mieszkania; w lato jeżdżą na wakacje, a w zimę jest zimno, więc im się mieszkań kupować nie chce ;) Tymczasem w tym roku zarówno trzeci, jak i czwarty kwartał były "lepsze" od drugiego. Pamiętajmy, że stopy procentowe bardzo spadły właśnie pod koniec drugiego kwartału, co spowodowało nagły wzrost zdolności kredytowej i zainteresowania kredytami (zwłaszcza u tych, którzy nie grzeszą wielkością posiadanych oszczędności). Nieprzypadkowo to właśnie w drugiej połowie roku deweloperzy nagle poprawili sprzedaż, po "biednej" pierwszej połowie.
Natomiast te "atrakcyjne ceny, które w większości lokalizacji osiągnęły lokalne minima" to jakaś komedia :) Pan Furga wygląda na nieco starszego od nas, więc powinien chyba pamiętać, jakie były ceny w latach 2003-2005. Nie wiem, ile zarabia się w ZBP, jednak niezależnie od zarobków nie uznałbym za atrakcyjną cenę rzędu 375 tys. złotych za 50m2 betonu, w którym nie można nawet siąść na sedesiaku, bo go tam zwyczajnie nie ma. Chyba że Pan Furga ma na myśli prawidłową definicję "lokalnego minimum" funkcji, które ma to do siebie, że nie jest jej prawdziwym minimum (czyli nie jest "minimum minimorum" - takie minimum rzeczywiście dopiero przed nami, więc wtedy mógłbym się zgodzić, że aktualnie mamy jakieś tam kolejne lokalne minimum, a potem będziemy mieli następne :)

Rzut oka na aktualne zadłużenie Polaków:

Widać, że Polacy do kredytów nie palą się tak, jak w latach 2005-2008. Niemniej jednak, mamy już ich ponad 1.8 mln, co oznacza (zakładając, że w gospodarstwie domowym są średnio 3 osoby), że jakieś 15% rodzin taki kredyt "posiada". Pamiętajmy, że znakomitą większość kredytów biorą osoby w wieku 25-35 lat, więc można by przypuszczać, że nawet połowa młodych rodzin spłaca kredyt. A to już całkiem sporo.

Zgodnie z planem, w końcówce roku znacznie zwiększył się udział kredytów z niskim, bądź bez wkładu własnego.

Wielka szkoda, że brakuje oddzielnego słupka dla LTV100%, przez co nie wiadomo, jaka część ostatniego słupka (LTV > 80%) to kredyty bez wkładu własnego, które zniknęły z początkiem tego roku. Domyślam się jednak, że jest to część spora, bo znaczy wzrost w kredytów z LTV > 80% w ostatnim kwartale, w którym można było zaciągać kredyty bez wkładu, był spowodowany właśnie tą grupą. Bardzo ciekawy będzie raport za 1 kwartał 2014 - zobaczymy, jak bardzo spadnie liczba udzielonych kredytów (oraz jak bardzo spadnie wartość w ostatnim słupku).

Struktura wysokości kredytów zmieniła się nieco w kierunku wzrostu udziału kredytów na wyższe kwoty (obniżka stóp procentowych robi swoje):

W związku z tym wzrosła także średnia wysokość udzielonego kredytu.

Wydłużeniu uległy też okresy kredytowania:

Jak widać, w końcówce roku Polacy stali się bardziej odważni - zaciągali wyższe kredyty na dłuższy okres czasu, co jest zabójczą mieszanką.

W ostatnim kwartale niewiele zmieniły się także marże kredytów, które nadal są bardzo wysokie (co przeczy lansowanej powszechnie teorii, że mamy teraz "tani" kredyt):

Zwróćmy uwagę na średnie oprocentowanie nowo udzielonych kredytów - mimo WIBOR 3M w okolicach 2.70% wyniosło one aż 5.56%, co oznacza, że średni składnik stały jest aktualnie wyższy niż zmienny i wynosi aż 2.86%. To pokazuje, że kredyt nie jest teraz tani. Widać, jak bardzo wzrosły marże - WIBOR spadł od początku roku o około 1.5p.p., natomiast samo oprocentowanie o mniej niż 1p.p.

Nie bardzo rozumiem, dlaczego ZBP prezentuje poniższy wykres dla LTV 75%, skoro prawie 2/3 kredytów ma LTV > 80%, a LTV > 75% ma pewnie ze 3/4 (wszak LTV = 80% to bardzo popularny przypadek, bo wtedy pojawia się konieczność zapłaty ubezpieczenia niskiego wkładu własnego). Pewnie chodzi o to, aby pokazać, że marże są jednak niskie, kiedy dla ogromnej większości kredytów są wysokie.

Poza tematyką typowo kredytową, raport porusza kilka innych kwestii. Pan Furga pisze tak:

"Okazję do zakupów na rynku mieszkaniowym wykorzystali natomiast ci, którzy dysponowali
gotówką lub wycofali swoje oszczędności z lokat bankowych i innych instrumentów finansowych i zainwestowali je w nieruchomości."

O tym pisałem już przy okazji raportu NBP. Koncepcja, że nagle wzrosła liczba klientów gotówkowych nie jest niczym poparta, za to z obliczeń na podstawie danych NBP wychodzi, że jest to koncepcja całkowicie błędna. Wydaje się to być logiczne, bo każdy, kto umie używać mózgu i kalkulatora zauważy, że jedyną zaletą "inwestycji" w mieszkanie jest ochrona przed potencjalną "cypryzacją" swoich depozytów (jednak są na to prostsze i lepsze sposoby). NBP pokazuje nawet wykresy, z których (chyba) wynika, że inwestycja w wynajem jest aktualnie opłacalna:

Problemów tu jest jednak sporo, a część opisuje nawet NBP w komentarzu pod wykresem. Dodatkowo założenia o dochodzie z najmu też jakieś podejrzane: 

Jak się wszystko sensownie policzy (co robiliśmy już na tym blogu), to "opłacalność" inwestycji w mieszkanie na wynajem jest bardzo słaba (o ile ceny mieszkań nie spadną i w ogóle będzie dodatnia). Domyślam się, że większość potencjalnych "inwestorów", zanim wypłaci te swoje pół miliona, chomikowane przez lata na lokatach i "zainwestuje" je w mieszkanie, jest w stanie przeprowadzić tak proste obliczenia.

Ciekawe, w ile mieszkań zainwestował ostatnio Pan Furga ;)

"Rok 2013 był okresem wyhamowania trwającego przez 5 lat spadku średnich cen lokali mieszkalnych w największych miastach Polski. Po kontynuacji trendu spadkowego w
pierwszej połowie 2013 roku, średnie ceny transakcyjne na koniec roku 2013 we wszystkich analizowanych przez Centrum AMRON aglomeracjach były wyższe od tych z końca roku 2012. W przypadku Katowic, Białegostoku czy Łodzi były to nieznaczne wzrosty cen – od 11 do 61 złotych za 1 m 2, jednak dla Gdańska i Krakowa przekroczyły poziom 200 złotych za 1 m2."

Wszystko zgodnie z planem - w porównaniu do końca 2012 roku, czyli do sztucznego obniżania cen w ramach dopasowywania się do limitów RnS, ceny wzrosły. Co ciekawe, wzrosły także ociupinkę w odniesieniu do pierwszego półrocza. Niestety nie wiadomo, skąd dokładnie ten wzrost - czy wynika on z rzeczywistych podwyżek (mieszkanie, które nie sprzedało się za X w pierwszej połowie roku sprzedało się za X+Y w drugiej połowie?), czy może wynika z tego, że z racji dużego spadku stóp procentowych Polacy kupili nieco więcej droższych/lepszych mieszkań. Tak, czy inaczej, wykres ZBP wygląda tak:

 "Analizując zmiany cen w ostatnich kilku kwartałach można stwierdzić, że osiągnęły one w
większości analizowanych aglomeracji swoje minima i w najbliższych kwartałach będziemy świadkami ich nieznacznych wahań w górę i w dół, aż do otrzymania przez rynek wyraźnego impulsu wzrostu."

Nie wiem, co trzeba palić, żeby na podstawie ostatnich kilku kwartałów stwierdzić, że mamy teraz jakieś minima (zwłaszcza, że przed chwilą napisano, iż ceny już rosną!). Że zaobserwujemy wahania, to się pewnie zgadza, ale co to miałby być za wniosek? No i ten wyraźny impuls wzrostu... co to miałoby być? Wzrost stóp procentowych? Spadek maksymalnego LTV? Systematycznie pogarszająca się sytuacja demograficzna? Przepuszczenie wszystkich "pieniędzy" zagarniętych z OFE? A może wojna na Krymie?

Szkoda, że Pan Furga nie podzielił się z nami tą najpewniej oczywistą informacją.

"Z pewnością uruchomiony przez rząd Program „Mieszkanie dla Młodych” takim impulsem nie będzie. Przynajmniej w jego obecnym kształcie. Nie sprzyja powstaniu takiego impulsu również obowiązujący od 1 stycznia 2014 roku obowiązek posiadania przez kredytobiorców wkładu własnego na poziomie co najmniej 5% wartości nieruchomości."

No właśnie. Mdm działa raczej w kierunku spadków cen (na rynku wtórnym, ale w większości miast także i na pierwotnym), wzrost wymagań na wkład własny podobnie. Wiemy więc, co nie będzie tym impulsem... a co w takim razie nim będzie?

"Bez cienia satysfakcji mogę Państwa odesłać do mojego wstępu do Raportu AMRON-SARFiN podsumowującego w lutym 2013 roku słabe wyniki roku 2012. Pisałem wówczas, że bez szybkiego działania rządu i odważnych decyzji parlamentu, podjętych ponad podziałami politycznymi, nie widzę szansy na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym w kolejnych latach. Straciliśmy kolejny rok!"

Mieliśmy działania rządu (Mdm, Fundusz mieszkań na wynajem), które jak zawsze zmierzają w zupełnie przeciwną stronę niż poprawa sytuacji obywateli. Jednak obawiam się, że ZBP nie liczy na prawdziwie sensowne działania rządu w temacie mieszkaniowym, bo takie musiałyby prowadzić do spadków cen (czy to kupna, czy wynajmu) - wtedy biznes by się przestał kręcić, a i "stare" kredyty stałyby się nieco zagrożone. Straciliśmy więc kolejny rok... pełna zgoda. Ale stracili go zwykli ludzie - bankom się żadna krzywda nie stała.

"Związek Banków Polskich konsekwentnie od kilku lat przedkłada rządowi i parlamentowi ocenę bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym oraz propozycje gotowych rozwiązań, zwłaszcza w zakresie programu mieszkań na wynajem oraz wspierania skłonności do oszczędzania w kasach budowlanych."

Jak związek banków przedkłada rządowi pomysły na poprawę sytuacji, to na pewno są one super korzystne dla obywateli ;) Jednak opieszałość kolejnych rządów we wszystkich kwestiach ma swoje dobre strony - jeszcze brakowałoby tego, żeby szybko realizowano pomysły bankowców. Wtedy już niedługo mielibyśmy NWO, a tak przyjdzie nam na nie jeszcze trochę poczekać. A do oszczędzania w kasach budowlanych to nie wiem, czy ktokolwiek dałby się namówić. Wszak legenda książeczek mieszkaniowych z czasów PRL, z których wypłata nie starczyła z reguły na 1m2 mieszkania, jest w narodzie wciąż żywa.

Ciekawy jest jeszcze jeden fakt z raportu ZBP.

Jak widać, w Warszawie wzrósł udział rynku pierwotnego, względem wtórnego. To tłumaczy, dlaczego przy minimalnym wzroście liczby kredytów sprzedaż deweloperów zauważalnie wzrosła. Odbyło się to w sporej części "kosztem" rynku wtórnego.

W roku 2012 w Warszawie sprzedano około 12 tys. mieszkań na rynku pierwotnym. W 2013 było to nieco ponad 14 tys. Skoro w 2012 roku udział rynku pierwotnego wynosił 34%, to oznacza, że łączna liczba transakcji mieszkaniowych w Warszawie wyniosła około 36 tys.

W 2013 roku było to około 38 tys. Jak widać, cały wzrost sprzedaży został "przejęty" przez rynek pierwotny, a liczba transakcji na rynku wtórnym właściwie nie drgnęła. Oferta na rynku wtórnym ciągle rośnie, dlatego też nie dziwi fakt systematycznie wydłużającego się czasu niezbędnego do sprzedaży mieszkania i znacznego rozjechania się cen ofertowych z transakcyjnymi.

No... to mamy kolejny, przydługi wpis, który mówi o danych, które właściwie nie są ciekawe :) Ciekawe będą dopiero dane za 1 kwartał 2014 roku - zobaczymy wtedy, jaki wpływ na rynek wywrze brak kredytów bez wkładu własnego. Przekonamy się, czy deweloperzy nadal będą sprzedawać całkiem dużo mieszkań i czy wejście w życie Mdm sprowadzi kosmiczne wymagania cenowe na rynku wtórnym na ziemię (wątpię).

Na razie mamy wyraźnie widoczny wpływ rekomendacji SIII - znacznie wzrosło średnie LTV zaciąganych kredytów, wydłużyły się okresy kredytowania oraz kwoty kredytów - widać, że na rynek wkroczyli bardziej odważni klienci, bez pieniędzy (kamikaze?). Mimo wszystko liczba kredytów jakoś nie bardzo chce rosnąć, pozostając w okolicach prawie 2-krotnie niższych niż w szczytowych czasach bumu. Mit o inwestorach gotówkowych można włożyć między bajki, podobnie jak koncepcje o aktualnie atrakcyjnych cenach i tanim kredycie.

Deweloperzy mieli przestać budować, a oni jak na złość znowu zaczęli budować więcej - w sumie to dobra strategia, bo rynek wtórny kiedyś będzie musiał się obudzić i zacznie stanowić naprawdę poważną konkurencję. Do tego czasu warto sprzedać możliwie jak najwięcej kwadratów (trzeba przyznać, że aktualnie nawet pobieżne porównanie oferty na rynku pierwotnym i wtórnym wypada, przynajmniej w Warszawie, zdecydowanie na korzyść tego pierwszego).

Ceny podobno rosną... ale jak się przyjrzeć tym wzrostom, to jak zwykle widać sporo problemów. Rosną niby tylko na rynku pierwotnym, właściwie to tylko w Warszawie, a tak po prawdzie to nie wiadomo, czy nie wynika to aby z tego, że w dobie tańszego kredytu ludzie kupują po prostu lepsze/droższe mieszkania.

Z niecierpliwością czekamy więc na dane za pierwszy kwartał 2014 roku - najpierw pojawią się te o sprzedaży deweloperów, później będą dane na temat kredytów. Za 2 miesiące będziemy więc mieli jasność, czy mini bum deweloperski z końcówki 2013 roku to tylko chwilowy epizod, spowodowany rekomendacją SIII, czy może jednak się mylimy i rację mają optymiści z NBP/ZBP/REAS, którzy widzą przeróżne minima, atrakcje i nieuchronne wzrosty (jak zwykle).