niedziela, 29 września 2013

What goes up, must go down 7

W poprzednim (pewnie nieco przydługim ;) wpisie przedstawiłem swoje rokowania na temat przyszłości cen mieszkań w Polsce. Jednak należy tu zwrócić uwagę, że Polska nie jest żadnym ewenementem na skalę europejską, czy światową - bańki nieruchomościowe towarzyszą światu od dawna i wynikają najczęściej z zaniżonych stóp procentowych. Do tego dochodzą ważne wydarzenia społeczno-polityczne oraz zmiany demograficzne. W naszym kraju do gwałtownego wzrostu cen (rzędu nawet 200-300% w ciągu kilku lat) przyczyniły się wszystkie wymienione wyżej czynniki. 
Przed 2003 rokiem, ze względu na wysoką inflację, nie istniały praktycznie w Polsce kredyty hipoteczne, w znanej aktualnie formie. Dopiero okiełznanie inflacji i znaczne obniżenie stóp procentowych (oraz możliwość zaciągania kredytów w walutach obcych, w których oprocentowanie było jeszcze niższe) pozwoliło na rozwój tego typu "produktów" i umożliwiło późniejsze powstanie bańki cenowej na polskich nieruchomościach. Mniej więcej w tym samym czasie zaczął wchodzić w dorosłość wyż demograficzny z okolicy stanu wojennego. Dodatkowo Polska wstąpiła (niestety) do Unii Europejskiej, co wywołało powszechne przekonanie o nadchodzącym dobrobycie... którego kulminacją było przyznanie Polsce organizacji Euro 2012. Wszystko to przyczyniło się do ogromnego wzrostu cen mieszkań, które znacząco oderwały się od ich fundamentalnej wartości oraz od tego, na co było stać przeciętnych Polaków. 

Jednak wszystko ma swój koniec. W Polsce ten koniec nastąpił w 2008 roku, wraz z nadejściem światowego kryzysu finansowego. Patrząc nieco bardziej uważnie, można dostrzec, że mieszkania (ze względu na absurdalne ceny) powoli przestawały się sprzedawać już od 2007 roku (ostatnim kwartałem, w którym polscy deweloperzy sprzedali bardzo dużo mieszkań, był pierwszy kwartał 2007 - potem było już tylko gorzej, z kulminacją w dramatycznie słabym czwartym kwartale 2008). 
Jak to zwykle bywa, po okresie bańki cenowej, wszystko wraca do normy. W Polsce przeszkadzały w tym (i nadal przeszkadzają) rządowe programy wsparcia banków i deweloperów (RnS, MdM). Jednak, jak pokazuje przykład wielu innych krajów, sytuacja musi z czasem ulec normalizacji - musi dojść do zniesienia szalonych wzrostów cen.

W 2007 roku powstał raport, opisujący historię baniek nieruchomościowych w różnych krajach, należących do OECD. Na wykresie poniżej widać, że wszędzie tam, gdzie ceny mieszkań w krótkim czasie wzrosły bardzo wyraźnie (i nie miało to związku z czynnikami fundamentalnymi), spadły potem mniej więcej o tyle, o ile wcześniej wzrosły (uwzględniając inflację w danym okresie).


Na tle powyższych danych, polska bańka wydaje się być w niechlubnej czołówce. Zauważmy, że w 2003-2004 roku w Warszawie, średnia cena ofertowa była na poziomie 3.500 złotych za metr, by w latach 2007-2008 osiągnąć poziom rzędu 10.000. Oznacza to wzrost o prawie 200%! Aby ceny spadły mniej więcej tak jak w przytoczonych wyżej przykładach, spadek od szczytu musiałby wynieść około 50-60%. Oznacza to tyle, że po dotychczasowych spadkach rzędu 20%, "przydałby się" jeszcze spadek na poziomie około 30-40%. Paradoksalnie, nawet tego typu spadki mogłyby nie być "wystarczające", biorąc pod uwagę czynniki, opisane w poprzednim artykule.

Podchodząc do tematu nieco bardziej ogólnie, pozwolę sobie zaprezentować wykres, obrazujący etapy klasycznej bańki cenowej. Wykres ten dotyczy dowolnej klasy aktywów - równie dobrze opisuje bańki cenowe na akcjach, surowcach, jak i interesujących nas nieruchomościach.


Na początku kupują ci, którzy są dobrze zorientowani w temacie - w przypadku polskich nieruchomości, wybranie dobrego momentu nie stanowiło żadnego problemu dla kogoś, mającego pojęcie na temat rynku (dokładnie tak samo, jak teraz nie stanowi problemu określenie złego momentu). Ceny powoli rosną... po nieco większym wzroście następuje pierwsza wyprzedaż i realizacja zysków, po czym ceny chwilowo lekko spadają (miejsce na wykresie, oznaczone jako "pułapka na niedźwiedzia"). Dalej ceny rosną znacznie szybciej - zaczyna się zainteresowanie tematem wśród mediów, podgrzewanie atmosfery, w mieszkania zaczynają "inwestować" zwykli obywatele (najczęściej na kredyt), co jeszcze bardziej nakręca ceny. Wszystkim się wydaje, że kupno mieszkania to złoty interes (mają wszak potwierdzenie na podstawie kilku wcześniejszych lat). Powstają koncepcje typu tego, że mieszkania nigdy nie tanieją ("sky is the limit" ;) oraz że mieszkanie to zawsze najlepsza inwestycja. Po pewnym czasie przychodzi jednak otrzeźwienie - w przypadku mieszkań zwykle bierze się ono z podwyżek stóp procentowych, eliminujących znaczną część klientów. Z czasem rodzi się też coraz bardziej powszechne przekonanie, że ceny są jednak na tyle oderwane od realiów, że zwyczajnie "muszą" spaść. 
Pierwsza faza po szczycie bańki to etap zaprzeczenia - tę już w Polsce przerabialiśmy. Miała być stabilizacja, deweloperzy mieli przestać budować, mieszkań miało zabraknąć i ceny znowu miały iść w górę (jak wyszło, wszyscy wiemy ;) Po pierwszych zauważalnych spadkach część osób daje się przekonać, że jest już tanio (fragment oznaczony na wykresie jako "pułapka na byka"). Pewnym potwierdzeniem wydaje się być w tym momencie nieznaczny wzrost cen, który zostaje nazwany powrotem do normalności. Jednak normalnie nadal nie jest - klientów nie ma zbyt wielu i ceny znowu zaczynają spadać. Początkowa faza budzi strach wśród sprzedających, którzy widzą, jak ich majątek "topnieje" w coraz szybszym tempie. Jednak wiele osób nadal czeka, licząc na odbicie, które niestety nie nadejdzie. Po kolejnych spadkach strach przeradza się w "kapitulację", by w ostatniej fazie przejść w "desperację". Desperacja to bardzo ciekawy moment bańki cenowej - ceny są wtedy niższe niż realna wartość nieruchomości. Wszyscy chcą sprzedać, a mało kto chce kupić widząc, jak ceny ciągle spadają. W końcu jest jednak już tak tanio, że klienci się znajdują, a cena wraca do swojej długoletniej średniej - następuje wtedy etap dłuższej stabilizacji (zwykle znikają też czynniki społeczno-polityczne, które napędzały wzrosty w początkowej fazie - często jest to wejście w dorosłość niżu demograficznego, następującego po wcześniejszym wyżu).

Żeby wszystko nie wydawało się zbyt teoretyczne, posłużę się przykładami z ostatnich lat. Na początek wykres cen z USA - pokazano na nim średnie wartości dla 10 oraz 20 największych amerykańskich miast:


Na wykresie oznaczono cenę z roku 2000 jako wartość 100 - w 2006 roku, czyli na szczycie bańki, cena była wyższa o ponad 100%, by następnie spaść o mniej więcej 1/3 (co sumarycznie doprowadziło do wzrost cen w ciągu 10 lat o mniej więcej 40%, czyli wartość zbliżoną do skumulowanej inflacji z tego okresu). Przypomnijmy, że to właśnie w okolicach szczytu bańki FED zaczął podnosić stopy procentowe, co było bezpośrednią przyczyną załamania się cen. Jednak nawet sprowadzając później stopy w okolice 0, nie udało się już spadku zatrzymać. Na marginesie można dodać, że wieszczone ostatnio wzrosty cen mieszkań w USA nie są (na razie) żadną kolejną bańką - są po prostu etapem powrotu do "normalności" po fazie oznaczonej na wcześniejszym wykresie jako "desperacja". 

Przykład amerykański bardzo dobrze pokrywa się z teoretycznym modelem bańki cenowej, jednak i w Europie nie ma problemów, z odnalezieniem tego typu zjawisk w ostatnim czasie. Poniżej tabela, przedstawiająca zmiany cen mieszkań w poszczególnych krajach członkowskich UE (niestety, z niewiadomych przyczyn, dane nie zawierają informacji na temat naszego kraju). Pozwoliłem sobie zaznaczyć kraje, w których miała miejsce bańka cenowa i w których później ceny znacząco spadły.




Bardzo dobrze widać bańkę w krajach nadbałtyckich (Litwa, Łotwa, Estonia), w Irlandii, Hiszpanii oraz na Cyprze. W Irlandii oraz Hiszpanii, ze względu na załamanie na rynku nieruchomości, całe kraje popadły w tarapaty, stąd i skala spadków jest największa. 

W jakim miejscu jest w takim razie Polska? Czytelnicy, uważnie śledzący tego bloga, najpewniej już się domyślają, co twierdzę na ten temat. Posłużę się kolejnym wykresem:




Z wykresu można wnioskować, że dopiero zaczynamy spadki - po pierwszych spadkach, z którymi mieliśmy do czynienia w latach 2009-2012, ceny się nieco ustabilizowały. Należy tu jednak mieć na uwadze, że aktualne obroty na rynku są niskie - aby coś szybko sprzedać, należy znacząco obniżyć cenę. W tej sytuacji trudno mówić o klasycznej stabilizacji - cóż to za stabilizacja, w której bardzo dużo osób chce mieszkanie sprzedać, a bardzo mało chce je kupić? Odpowiadałoby to etapowi klasycznej "pułapki na byka" z wykresu, obrazującego bańkę cenową.

Biorąc pod uwagę analizę z poprzedniego wpisu, wydaje się, że pierwsze bardziej zauważalne podwyżki stóp procentowych oraz nieuchronne pogorszenie się sytuacji budżetowej państwa, rozkręcą na dobre spiralę spadków w Polsce. W końcu... what goes up, must go down!

niedziela, 22 września 2013

11 powodów, dla których ceny mieszkań spadną... i kilka powodów, dla których nie spadną tak szybko 22

Jak zawsze, także i ostatnio sporo można poczytać na temat cen mieszkań. Zwykle są to cykliczne "analizy" wszelkiej maści portali ogłoszeniowych oraz pośredników kredytowych. Problem z tymi wywodami jest taki, że najczęściej obejmują perspektywę miesięczną/roczną, czasem opatrzoną komentarzem, próbującym przewidywać przyszłość na najbliższe kilka miesięcy. Ze względu na charakter rynku mieszkaniowego, który cechuje się znaczną bezwładnością, przewidywanie przyszłości w tak krótkiej perspektywie jest pozbawione sensu. Po pierwsze dlatego, że takie przewidywanie jest banalnie proste - wystarczy zaobserwować tendencję z ostatnich 12 miesięcy i powiedzieć, że w najbliższym czasie będzie podobnie - szansa na grubą pomyłkę praktycznie żadna. Po drugie, perspektywa kilkumiesięczna dla kogoś zainteresowanego kupnem mieszkania jest zupełnie nieistotna. Zakupu mieszkania dokonuje się przeważnie na wiele lat, czasem raz na całe życie, często wspomagając się przy tym wysokim kredytem (30-letnim, a nawet dłuższym). W takiej sytuacji ważniejsza jest perspektywa co najmniej kilkuletnia, o której to w "analizach" portali/pośredników przeczytać się nie da. 
Niezbyt wysoka dynamika na rynku mieszkaniowym wynika, moim zdaniem, z bardzo skromnej wiedzy w temacie u większości uczestników rynku (zarówno po stronie kupujących, jak i sprzedających). Większość osób chce po prostu kupić, albo sprzedać mieszkanie. O ile w przypadku sprzedających brak szerszej wiedzy może się skończyć co najwyżej niemożnością sprzedaży mieszkania przez kilka lat, ze względu na znaczne niedopasowanie ich oferty do aktualnych realiów rynkowych (z czym mamy teraz często do czynienia przy ofertach z cenami zbliżonymi do szczytów z lat 2007-2008), o tyle niewiedza u kupujących kończy się zwykle dużo gorzej. Patrząc 10 lat wstecz, można było znaleźć momenty, w których zakup mieszkania bardzo się opłacał oraz takie, w których wybitnie się nie opłacał, a różnica w cenie mogła wynieść spokojnie kilkaset tysięcy złotych.

Większość artykułów na tym blogu koncentruje się wokół kwestii fundamentalnych, które są nie do przeskoczenia. Wysokość stóp procentowych, wielkość popytu/podaży, czy demografia w perspektywie wielu lat zawsze są ważniejsze, niż chwilowe "odchylenia" od normy. Wszak zaniżone stopy procentowe, światowy kryzys zadłużenia, czy wreszcie rządowe programy "pomocowe" (RnS, MdM) skończą się prędzej, czy później.

W 2008 roku, kiedy większość wypowiedzi koncentrowała się na wzroście cen, który miał się nigdy nie zakończyć ("sky is the limit" ;) a Warszawa poziomem cen miała dogonić Matryt (~15 tys./m2), jednym z nielicznych głosów rozsądku był ówczesny analityk portalu bankier.pl - Michał Macierzyński. Prowadził bardzo ciekawe rozważania w formie cotygodniowego przeglądu rynku oraz pisał artykuły, w których można było znaleźć dużo głębsze spojrzenie na temat, niż w ówczesnych pseudo analizach pośredników i sprzedawców. Postanowiłem przypomnieć jeden z jego najciekawszych artykułów z tamtego czasu - "11 powodów, dla których ceny mieszkań w Polsce spadną" (pełna wersja dostępna jest na portalu bankier.pl). Michał opisał najważniejsze przesłanki, zgodnie z którymi kierunek zmian cen w Polsce był tylko jeden. Postanowiłem opisać po kilku latach, czy jego teoria okazała się prawdziwa oraz podać swoje własne, aktualne 11 powodów, dla których ceny mieszkań w Polsce nadal będą spadać. Żeby nie było tak pięknie, postaram się także wcielić w rolę przeciwnika spadków i przedstawić kilka rozsądnych argumentów także i w tym duchu. Ale po kolei...

11 powodów, dla których ceny mieszkań w Polsce spadną (za Michałem Macierzyńskim):

1. Podawane statystyki często nie mają nic wspólnego z rzeczywistością.

W tym punkcie Michał rozprawiał się z mitem brakujących x milionów mieszkań. Trochę bardziej rozbudowaną analizę tego problemu można było znaleźć niedawno na moim blogu:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/09/ilu-mieszkan-brakuje-w-polsce-hmm.html

Jak widać, mamy tu bardzo podobne poglądy - już w 2008 roku trudno było obronić tezę, że mieszkań w Polsce brakuje. W 2013 roku jest to jeszcze trudniejsze... a skoro mieszkań nie brakuje, albo raczej jest ich już pewnie za dużo, to z tego powodu ceny na pewno nie wzrosną ;) Co się dzieje, kiedy mieszkań jest zbyt dużo względem (możliwych do zrealizowania) potrzeb, możemy obserwować na przykładzie Hiszpanii (spadki cen rzędu ~50%).

2. Popyt zgłaszany, a nie realny.

Ten postulat mówił o tym, że o ile większość ludzi chciałby kupić mieszkanie (czasem pierwsze, czasem po prostu "lepsze"), o tyle jedynie część będzie w stanie to zrobić. Dla rynku mieszkaniowego liczą się tylko ci klienci, których rzeczywiście będzie stać na mieszkanie, a nie ci, którzy chcieliby takie kupić, ale ich nie stać i stać nie będzie. Dlatego właśnie realny popyt jest znacząco mniejszy niż dosyć powszechna w Polsce chęć posiadania jak najlepszego mieszkania. Michał podaje analogię motoryzacyjną, zgodnie z którą rynek zachowywał się tak, jakby każdy kierowca miał jeździć Mercedesem klasy S - pewnie znaczna większość by chciała, jednak takim autem będą jeździć tylko nieliczni, a inni zadowolą się autami 10, czasem nawet 100 razy tańszymi. Próba zapewnienia wszystkim chętnym możliwości kupna mieszkania przez bardzo tanie kredyty kończy się tak, jak miało to miejsce w USA (przypomnijmy, że to właśnie kredyty dla biednych, czyli rynek "subprime", uznaje się za zarzewie obecnego światowego kryzysu finansowego - że to najpewniej nieprawda, to temat na zupełnie inny wpis, odbiegający od tematyki tego bloga). 
Podsumowując... to, że ogromna liczba ludzi chciałaby poprawić swoje warunki mieszkaniowe, nie ma znaczenia. Znaczenie mają ci klienci, których na mieszkania stać - większość z nich już w 2008 roku mieszkanie posiadała (paradoksalnie "bogaci" kupowali w pierwszej kolejności, czyli w czasach, w których mieszkania były znacznie tańsze). Tak, jak w 2008 roku aktualny był ten postulat, tak jest aktualny i teraz. Należy jednak mieć na uwadze, że popyt realny zależy w sporej części od dostępności kredytu... ale o tym więcej w dalszej częsci wpisu.

3. Zła sytuacja na międzynarodowych rynkach finansowych.

W tym punkcie chodziło głównie o problemy w kolejnych latach z udzielaniem niskooprocentowanych kredytów hipotecznych, zwłaszcza denominowanych w walutach obcych. Ten postulat sprawdził się zwłaszcza w początkowej fazie kryzysu finansowego, kiedy momentalnie zamarła akcja kredytowa (i doczekaliśmy jednocześnie zauważalnych spadków cen, choć proces ten w Polsce nie był tak gwałtowny, jak chociażby w Hiszpanii, Irlandii, czy na Węgrzech). Udział kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich spadł bardzo znacząco (w szczycie popularności kredyty w CHF stanowiły prawie 70% wszystkich udzielonych), a to właśnie one były "najtańszą" ofertą. Dopiero obniżki stóp procentowych (zarówno polskich, jak i europejskich) przyczyniły się do ponownego "rozruszania" akcji kredytowej, jednak jej skala nigdy nie wróciła do poziomu z lat 2007-2008, tak samo, jak nigdy (w praktyce) nie powróciły marże poniżej 1% oraz kredyty z LTV na poziomie 130%.


4. Wysokie stopy procentowe.

W połowie 2008 roku stopy procentowe w Polsce wynosiły już 6.7% - w praktyce oznaczało to, że kredyt złotówkowy oprocentowany był średnio na 8%. Przy zamierającym finansowaniu walutowym musiało to spowodować znaczny spadek akcji kredytowej, która jest podstawowym motorem dla rynku mieszkaniowego (w szczycie "szaleństwa" 90% mieszkań była kupowana na kredyt). Gdyby stopy pozostały na tym poziomie, bardzo szybko odnotowalibyśmy spadki cen do "rozsądnych" poziomów - wszak przy tak wysokim oprocentowaniu w praktyce nie da się brać kredytów 30-letnich na kilkaset tysięcy złotych, więc cena (jak zawsze) dopasowałaby się do zdolności kredytowej. Niestety, późniejsze obniżki stóp na całym świecie do historycznych minimów spowodowały, że ten argument za spadkami nie pokazał swojej "siły".

5. Efekt psychologiczny.

Światowy kryzys finansowy wywołał zmianę nastawienia w społeczeństwie. Nagle okazało się, że gospodarka nie musi się ciągle rozwijać, że z dnia na dzień mogą pojawiać się wydarzenia, mogące wywrócić do góry nogami nie tylko nasze osobiste finanse, ale także cały światowy system monetarny. Dodatkowo, w społeczeństwie rozpowszechniała się wizja spadków cen, co wcześniej było prawie nie do pomyślenia. Sporo osób wstrzymywało się z zakupem ze względu na niepewną przyszłość oraz w oczekiwaniu na dalsze spadki. 
Ten postulat wciąż jest aktualny - teraz, kiedy mamy za sobą 5 lat powolnego, ale nieprzerwanego spadku cen, wiele osób dostrzega, że na nieruchomościach można jednak (sporo) stracić i wcale nie jest to super bezpieczna inwestycja. Przykłady wielu krajów (USA, Irlandia, Hiszpania, Węgry, Litwa) pokazują, że błędna decyzja o zakupie mieszkania może w krótkim czasie doprowadzić klienta do bankructwa. Niestety w Polsce nadal wiedza na ten temat jest niezbyt duża... gdy porozmawia się z ludźmi, nie bardzo interesującymi się tematem, to można stwierdzić, że jeszcze wiele wody musi upłynąć w Wiśle, aby "statystyczny Kowalski" zrozumiał, że mieszkanie jest jak każde inne dobro (konsumpcyjne) -jego cena podlega znacznym wahaniom, zależnie od przeróżnych czynników.

6. Nowa rekomendacja KNF.

W tym punkcie Michał opisywał wpływ planowanej rekomendacji (T) na liczbę i wysokość udzielanych kredytów. W skrócie chodziło o to, że Komisja Nadzoru Finansowego planowała wprowadzić ograniczenia na maksymalny stosunek wysokości raty kredytu do zarobków oraz na maksymalną wartość LTV kredytu. Postulat wydawał się być bardzo słuszny, jednak zapisy rekomendacji tylko w niewielkim stopniu przyczyniły się do ograniczenia akcji kredytowej (wszak możliwość spłaty kredytu z ratą sięgającą 50 lub 65% dochodów to i tak zdecydowanie za dużo). Nie wprowadzono też ograniczenia LTV, a cała rekomendacja T przyczyniła się głównie do ograniczenia udzielania kredytów konsumpcyjnych i rozwoju firm pożyczkowych (czyli tzw. chwilówek).
Jednak dziś ten postulat znowu staje się aktualny - w życie wprowadzana jest rekomendacja S III, zgodnie z którą od 2014 roku będzie wymagane minimum 5% wkładu własnego, a docelowo będzie to aż 20% (w roku 2017). Ze względu na to, że mniej więcej połowa kredytów ma w tej chwili wkład własny mniejszy niż 20%, może to znacząco ograniczyć liczbę potencjalnych klientów (przykładowo, do uzyskania kredytu na dwupokojowe mieszkanie w Warszawie, wymagany byłby wkład własny rzędu 70 tys. złotych - to już znaczna kwota, w praktyce trudno osiągalna dla przeciętnie zarabiającego klienta).

7. Wyższe marże, niższy LTV i trudniejszy dostęp do kredytów.

Światowy kryzys finansowy spowodował, że skończyło się kredytowe eldorado. Michał przewidywał, że wzrosną marże banków, ograniczona zostanie maksymalna wysokość kredytów a banki będą bardziej wnikliwie badać zdolność kredytową (jak ja nie lubię tego określenia!) potencjalnych klientów. Wszystko to sprawdziło się bardzo dobrze. Marże wzrosły, początkowo bardzo znacząco, później nieco spadły, ale za to nastała era tzw. cross-sellingu, czyli wymagania od klienta kupna dodatkowych (zwykle zupełnie niepotrzebnych) produktów bankowych w zamian za obniżenie marży (czyli w praktyce koszt kredytu pozostawał stosunkowo wysoki). Zniknęły z rynku kredyty z LTV na 130% (w praktyce maksymalne LTV wynosiło 100%), a banki przestały się ścigać w ilości udzielanych kredytów. Doszło do sytuacji, w której aby w miarę łatwo uzyskać kredyt, należało się liczyć z dużo wyższą marżą.

8. Problemy deweloperów.

To był kolejny bardzo dobry postulat Michała. Jednak nie docenił on trochę siły tej branży. O ile wyceny giełdowych spółek deweloperskich rzeczywiście szorowały po dnie, o tyle (póki co) nie upadła żadna większa firma (te, które zbankrutowały nieco bardziej spektakularnie, jak krakowski Leopard, wrocławski Religa Development, warszawski Edbud, czy wreszcie deweloper łodzkich loftów "U Scheiblera" nie posiadały znaczącego udziału w rynku). Tyle tylko, że odbyło się to kosztem podatników. Moim zdaniem, polskich deweloperów uratowało rządowe wsparcie w postaci Rodziny na Swoim (zwanej przez internautów pieszczotliwe "Bank/deweloper na naszym"). Kolejne zmiany kosztu odtworzeniowego oraz jego mnożnika doprowadziły do absurdu, w którym z rządowego wsparcia można było korzystać przy zakupie mieszkania z ceną nawet 9.800 złotych za metr (w Warszawie). Po pierwsze, dofinansowanie połowy odsetek (czyli mniej więcej 40% całej raty) przez pierwsze 8 lat spłacania napędziło deweloperom sporo klientów, a po drugie, odgórnie ustalone limity cen spowodowały swego rodzaju "zabetonowanie" rynku. Można było sprzedać to, co mieściło się w limitach RNS, a to, co się nie mieściło, było w praktyce niesprzedawalne. Absurdalna wysokość limitów sprawiła, że wielu sprzedawców dopasowało się właśnie do nich i nie chciało dalej obniżać cen.
Jednak ten postulat ma dziś chyba jeszcze większe znaczenie niż w 2008 roku. Problemy dużych spółek deweloperskich nie są już żadną tajemnicą. Gant po raz kolejny nie wykupił własnych obligacji, JW Construction ucieka się już do rozdawania za darmo mieszkań w swoich inwestycjach, w ramach tvn'owskiego programu "Bitwa o dom", a w znakomitej większości spółek deweloperskich występuje ogromne zadłużenie oraz zapasy ziemi, nakupowane w czasach największego boomu. Wydaje się, że część deweloperów nie przetrwa bez znaczącego wzrostu sprzedaży (na który, mimo historycznie niskich stóp procentowych, raczej się nie zanosi). Niestety obawiam się, że wielu z nich zamiast sprzedać swoje produkty taniej i działać dalej, po prostu zbankrutuje - trudno powiedzieć, czy wpłynie to na zauważalne obniżenie cen na rynku. Za to na pewno inni deweloperzy będą mogli taniej odkupić od nich tereny pod budowę...

9. Nadchodzące spowolnienie gospodarcze.

Postulat nieco zbliżony do punktu 7. W czasach, w których pojawiają się znaczne problemy gospodarcze, rośnie odsetek niespłacanych kredytów. Wynika to z ogólnego spadku poziomu życia i wzrostu bezrobocia, co w prostej linii prowadzi do niemożności terminowego regulowania zobowiązań przez "najsłabszych" klientów. Przy wzroście odsetka niespłacanych kredytów ograniczeniu ulega także akcja kredytowa (rosną wymagania wobec klientów), dochodzi do licytacji komorniczych oraz dalej spadają ceny - sytuacja nakręca się sama, w bardzo podobny (chociaż odwrotny) sposób niż w fazie wzrostowej kredytowej bańki.
W 2008 roku było to postulat bardzo mocny... jednak jego siła nadal jest zauważalna. Trudno się zgodzić z deklaracjami rządu, że kryzys (którego wg wcześniejszych wypowiedzi w ogóle w Polsce nie było!) już się skończył. Chociażby przejęcie obligacji z OFE oraz likwidacja progów ostrożnościowych dowodzi, że sytuacja jest raczej dramatyczna. Bezrobocie niby przestało rosnąć, ale wynika to raczej z kolejnych modyfikacji definicji bezrobotnego, niż z poprawy sytuacji na rynku pracy - wszak liczba zatrudnionych, która jest dużo lepsza miarą niż przeróżnie definiowane bezrobocie, ciągle spada. O tym, jak duży wpływ na rynek mieszkaniowy ma ogólna sytuacja gospodarcza, nikogo nie trzeba przekonywać.

10. Koniec popytu inwestycyjnego.

Wraz z końcem szalonych wzrostów cen mieszkań w Polsce i początkami ich spadków w roku 2008 wyparował zupełnie popyt inwestycyjny. We wcześniejszych latach wiele mieszkań kupowanych było tylko po to, żeby za moment odsprzedać je drożej (kto wiedział, jak działa mechanizm bańki cenowej na rynku mieszkaniowym, nie miał z tym specjalnego problemu). Powszechnie dostępny kredyt hipoteczny pozwalał na zakup mieszkania praktycznie bez wkładu własnego, co powodowało możliwość osiągnięcia wysokich zysków bez angażowania znacznego kapitału. Jako przykład można posłużyć się następującym rozumowaniem - mieszkanie kupione na kredyt ze wkładem własnym 10% odsprzedajemy za cenę wyższą o 10% od ceny kupna. Oznacza to, że stopa zwrotu z naszej inwestycji wyniosła 100% (po sprzedaży mieszkania za 110% pierwotnej ceny spłacamy 90-procentowy kredyt i zostaje nam 20% ceny mieszkania - dla prostoty pominąłem koszty obu transakcji). Mechanizm ten działa oczywiście także w drugą stronę, przy spadku cen - biorąc taki sam kredyt na mieszkanie, które potem tanieje o 10%, tracimy cały zainwestowany kapitał (stopa zwrotu minus 100%). Dlatego w 2008 roku popyt inwestycyjny praktycznie zupełnie zamarł - nie dało się osiągnąć zysku na samej cenie mieszkania. Tak jest do tej pory... i tak będzie dopóki ceny nie zaczną rosnąć (na co się w moim odczuciu nie zanosi przez najbliższe kilkadziesiąt lat). Brak popytu inwestycyjnego to mniejsza liczba klientów zainteresowanych kupnem, co będzie powodowało dalszą presję na obniżenie cen.

11. Inflacja.

Należy pamiętać, że nawet, jeśli ceny mieszkań się nie zmieniają, to ich realna wartość spada. Wynika to oczywiście ze spadku wartości pieniądza w czasie, czyli z inflacji. Do tego mieszkanie, jak każdy inny produkt, po prostu się zużywa oraz generuje dodatkowe koszty (czynsz, podatki, ubezpieczenie itd.). 
Ten postulat pozostanie aktualny tak długo, jak długo będziemy mieli do czynienia z inflacją... czyli w aktualnym systemie rezerwy cząstkowej mniej więcej do końca "świata".


Powyżej przedstawiłem pokrótce 11 powodów z roku 2008, dla których ceny w Polsce miały spaść i opatrzyłem je własnym komentarzem na temat ich aktualności w chwili obecnej. Wszystkie z prezentowanych powodów okazały się być uzasadnione. To, że niektóre nie wpłynęły na rynek w tak dużym stopniu, jakiego można było się spodziewać, wynikało z niespotykanej nigdy wcześniej skali obniżek stóp procentowych oraz z działań rządu (np. RnS), które okazały się być zbawienne (na jakiś czas) dla sprzedawców/deweloperów a szkodliwe dla ogromnej większości obywateli.

Postanowiłem teraz przedstawić własne powody, dla których ceny mieszkań w Polsce nadal będą spadać. I spadek ten potrwa, moim zdaniem, bardzo długo. W perspektywie kilkudziesięciu lat będzie pewnie jakiś okres wzrostu cen, ale żeby do niego doszło, ceny muszą się najpierw urealnić (albo spaść nawet poniżej "normalnego" poziomu).

1. Demografia.

Najważniejszym czynnikiem decydującym o sytuacji na rynku mieszkaniowym jest demografia... czyli w skrócie liczba osób, potencjalnie zainteresowanych zakupem mieszkania. W latach boomu mieszkaniowego mieliśmy fazę wchodzenia w dorosłe życie wyżu demograficznego z przełomu lat 70-tych i 80-tych (jaka był skala tego zjawiska autor może opisać z autopsji ;) Zbiegło się to z wejściem Polski do UE, które z kolei spowodowało ogromny wzrost dostępności kredytu, co w całości wywołało klasyczną bańkę cenową na mieszkaniach. Gdyby nie ogromna liczba potencjalnych klientów, dysponujących "zdolnością kredytową", nigdy nie doszłoby do tak spektakularnych wzrostów cen w Polsce (w kilka lat czasem nawet po 200%). Tak, jak czynnik demograficzny był kluczowy w latach 2005-2008, tak będzie on kluczowy i w przyszłości. Tyle tylko, że tym razem demografia będzie przemawiała za spadkiem cen. Liczba ludności w Polsce w ciągu następnych 30-40 lat spadnie wg różnych szacunków od 4 do 6 milionów, nie licząc emigracji! Oznaczać to może w praktyce nawet 2 miliony "opuszczonych" mieszkań. Jak opisywałem we wpisie:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/09/ilu-mieszkan-brakuje-w-polsce-hmm.html

już teraz można pokusić się o stwierdzenie, że mieszkań w Polsce jest za dużo. I ta sytuacja będzie się pogłębiać wraz z postępującym spadkiem liczby Polaków. Do tego, kluczowa dla rynku mieszkaniowego jest liczba ludności w wieku 24-35 lat, a ta będzie się teraz zmniejszać bardzo szybko (w dorosłość wchodzić zacznie niż demograficzny z czasów końca PRL). Widać to bardzo dobrze chociażby po liczbie studentów, która do 2020 ma spaść o 1/3 względem szczytu z roku 2008. Cokolwiek by nie myśleć na temat cen mieszkań, przy wzrastającej liczbie ofert i zmniejszającej się ilości potencjalnych chętnych, ceny muszą spadać. I ten proces będzie trwał jeszcze bardzo długo.

2. Liczba mieszkań.

Jak wspominałem przy okazji poprzedniego punktu, liczba mieszkań ciągle się zwiększa, a liczba ludności zaczyna spadać (proces ten będzie przyspieszał). Aktualnie w ofercie deweloperów jest prawie 50.000 mieszkań, do tego mamy jeszcze rynek wtórny, także jest z czego wybierać. Dodatkowo, wg GUS w budowie jest w tej chwili mniej więcej 700.000 mieszkań! Najpewniej ogromna większość zostanie ukończona i zasilą one (i tak już duże) krajowe zasoby mieszkaniowe. Do tego ciągle rozpoczynane są nowe inwestycje (widać już pierwsze oznaki zakończenia spadku liczby rozpoczętych budów po wejściu w życie ustawy deweloperskiej), więc "towaru" na pewno nie zabraknie. Przy wzrastającej podaży i malejącym popycie (demografia), ceny w dłuższej perspektywie muszą spaść. No chyba że dojdzie do wojny, albo nagle przyjadą do nas przysłowiowi "Chińczycy". Tyle tylko, że ci ostatni we własnym kraju mają najpewniej lepiej niż na naszej "zielonej wyspie".

3. Rekomendacja S III.

Drugim najważniejszym po demografii czynnikiem decydującym o cenach mieszkań jest dostępność kredytu. O ile teraz jest ona (przynajmniej w teorii) bardzo wysoka, o tyle sytuacja zacznie się zmieniać już od przyszłego roku. Zgodnie z przyjętą rekomendacją S III, od 2014 roku będzie wymagany minimalny wkład własny przy zaciąganiu kredytu, w wysokości 5% (w 2017 roku będzie to już 20%). Wyeliminuje to z rynku klientów, którzy nie dysponują sporymi oszczędnościami, a tak, jak pisałem w pierwszej części artykułu, aktualnie stanowią oni mniej więcej połowę wszystkich biorących kredyt.
Wpływ tego zjawiska na ceny mieszkań jest oczywisty - im wyższy wymagany wkład własny, tym mniej klientów, więc ceny muszą się obniżyć, aby przywrócić liczbę "prawdziwych" klientów do pierwotnego poziomu.

4. Wzrost stóp procentowych.

Aktualnie (praktycznie na całym świecie) mamy do czynienia z historycznie niskimi stopami procentowymi. Jednak ta sytuacja nie będzie trwała wiecznie. Uważa się, że w połowie przyszłego roku Rada Polityki Pieniężnej zacznie podnosić stopy procentowe w Polsce i na koniec roku WIBOR osiągnie poziom 3.5% (aktualnie jest to około 2.7%). To i tak bardzo mało, patrząc na poziomy historyczne (w 2008 roku mieliśmy w Polsce prawie 7%). Kiedyś stopy znacząco wzrosną i to będzie dobry moment na zakup mieszkania. Mieszkania trzeba kupować wtedy, kiedy są tanie, a nie wtedy, kiedy są drogie. Przy wyższych stopach procentowych dostępny kredyt jest niższy, więc i mieszkania są tańsze. Czy możemy spodziewać się w przyszłości jeszcze niższych stóp niż obecnie? Wydaje się to być mało prawdopodobne, za to bardzo prawdopodobny jest zauważalny wzrost stóp, a co za tym idzie spadek cen mieszkań.

5. Bankructwo Polski.

Ostatnie wydarzenia związane z przejęciem obligacji OFE (kiedyś to podobno były nawet "nasze" obligacje) oraz zawieszenie progów ostrożnościowych dotyczących zadłużenia państwa pokazują, że sytuacja finansowa Polski staje się dramatyczna. Nic nie działa tak orzeźwiająco w krótkim czasie na rynek mieszkaniowy, jak możliwość bankructwa całego państwa (w końcu nie bez powodu największe spadki cen mieszkań notujemy aktualnie w Grecji, Hiszpanii oraz we Włoszech). Wystarczyłby większy odpływ finansowania zagranicznego z Polski, a co za tym idzie spadek kursu naszej waluty, aby koszt obsługi długu publicznego stał się dla kraju zabójczy. Jeśli do takiej sytuacji dojdzie (co przy aktualnym sposobie rządzenia wydaje się być nieuniknione), mało kto będzie zaciągał wieloletnie zobowiązania finansowe na mieszkania, o ile tego typu produkty nadal będą dostępne. A rynek mieszkaniowy bez kredytów czekałaby nieuchronna zapaść (chociaż ja nie nazwałbym tego zapaścią, tylko raczej normalizacją - wszak nie jest normalnym, aby człowiek w XXI wieku musiał 30 lat pracować na coś tak podstawowego jak mieszkanie, które do tego w Polsce ma często "całe" 50m2).

6. Podatek katastralny.

Podatek katastralny, czyli podatek od wartości nieruchomości, jest narzędziem bardzo powszechnie stosowanym w krajach zachodnich oraz w USA. W Polsce mamy póki co podatek od nieruchomości naliczany na podstawie jej powierzchni. Jednak przy pogarszającej się sytuacji ekonomicznej państwa oraz samorządów bardzo możliwe jest wprowadzenie takiego podatku w Polsce (jak miało to miejsce niedawno w Irlandii). Dodatkowo, deklaracje rządu, że nie pracuje on nad tego typu podatkiem, rozwijając jednocześnie system elektronicznych ksiąg wieczystych i ewidencji nieruchomości, każą przypuszczać, że taki pomysł jest całkiem realny. Wprowadzenie podatku od wartości nieruchomości mogłoby w szybkim tempie sprowadzić ceny do "normalnych" wartości - nie opłacałoby się trzymać mieszkania (a tym bardziej działki) bezużytecznie. Dodatkowo, zwiększyłoby to motywację sprzedających do sprzedaży ich nieruchomości (po co płacić podatek za coś, co nie przynosi dochodów?). Ten właśnie czynnik uznałbym za nawet bardziej istotny w krótszej perspektywie niż czynniki demograficzne, czy zdolność kredytowa. Jednak ze względu na to, że wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce w niedługim czasie ma nieokreślone prawdopodobieństwo (przynajmniej dla mnie), powód ten wylądował dopiero na 6-tym miejscu ;)

7. Fundamenty.

Wielokrotnie już na tym blogu poruszano kwestie nieco bardziej fundamentalne. Nie wydaje się sensownym, żeby na przysłowiowe kilka cegieł w bloku (które przecież nie są już teraz nawet cegłami) trzeba było pracować 30 lat. Przy dzisiejszym stanie technologii budowanie mieszkań nie jest żadnym wyzwaniem technicznym - można je budować praktycznie wszędzie i to bardzo szybko. Do tego, realna dostępność mieszkań dla przeciętnego obywatela jest mniejsza niż w czasach głębokiego PRL. Także coś tu jest ewidentnie nie tak. 
Jak już pisałem w artykule o zdolności kredytowej, za bezpieczny uznaje się kredyt na maksymalnie 3-krotność rocznych dochodów, z ratą nieprzekraczającą 25% dochodów miesięcznych. Aktualnie w Polsce oba te parametry nie pozwalają na zakup mieszkania przez przeciętnie zarabiających Polaków.

8. Spadek kosztów najmu.

Wraz ze spadkiem cen mieszkań, z którym mamy do czynienia od kilku lat, spadają także ceny najmu mieszkań. Będą one spadać jeszcze bardziej, chociażby ze względu na zmniejszającą się liczbę studentów, którzy stanowią największą grupę klientów na wynajmowane mieszkania. Wraz ze spadkiem kosztów najmu, interes ten będzie się coraz mniej opłacał, co spowoduje, że najem zamiast kupna mieszkania stanie się dużo bardziej popularny. Do tego mam nadzieję, że w końcu pozbędziemy się absurdalnej ustawy o ochronie lokatorów i wynajmowanie mieszkań innym stanie się dużo bardziej bezpieczne. Dzięki temu zmniejszyłoby się ryzyko właścicieli mieszkań, wzrosłaby liczba mieszkań przeznaczonych na wynajem i spadłyby jego ceny, powodując presję na spadek cen sprzedaży mieszkań.

9. Rozwój infrastruktury.

Rozwój infrastruktury to kolejny argument za tym, że liczba mieszkań będzie się zwiększać. Kolejne drogi, metro (może doczekamy go także w innych miastach?) oraz inne ułatwienia komunikacyjne sprawiają, że duże miasta się rozrastają i dochodzi sporo nowych terenów, które można przeznaczyć pod inwestycje mieszkaniowe. Należy zauważyć, że twierdzenie, iż w Polsce ziemi nie przybywa jest błędne - ziemi przybywa wraz z każdą nową drogą. Przybywa ziemi, która może zostać wykorzystana, a zmniejsza się ilość ziemi, której nikt nie "używa". Wraz z rozwojem infrastruktury transportowej ziemi pod budowę będzie coraz więcej, a ludzie zyskają większy wybór potencjalnej lokalizacji do zamieszkania - będą w stanie dojeżdżać w sensownym czasie do pracy z miejsc, z których wcześniej nie było to możliwe.

10. Mieszkania deweloperskie to badziew straszny ;)

Jak powszechnie wiadomo, jakość aktualnego budownictwa mieszkaniowego jest, delikatnie mówiąc, taka sobie. W końcu jeszcze niedawno (do 2008 roku) klient kupował wszystko, co było do sprzedania... więc po co budować lepiej? Mamy więc teraz zagłębia bloków bez infrastruktury, bez szkół, czasem nawet bez sensownego dojazdu. Dominują przedziwne konstrukcje mieszkaniowe w postaci salono-kuchni, albo przedpokoju większego niż sypialnia. Najczęstszym widokiem z okna w nowych inwestycjach jest okno sąsiada, rzadziej ekrany akustyczne oddzielające od pobliskiej obwodnicy miejskiej. Zdarzają się nawet pokoje, w których ściany w żadnym rogu nie tworzą kąta prostego. O tym, że ściana jest pionowa tylko z nazwy nikogo nie trzeba przekonywać. Garaże często przypominają małe stawy, a całe osiedla wyglądają jak getta dla "elyty". I pomyśleć, że ludzie płacą za takie rzeczy ogromne kwoty... Jako że jestem z natury optymistą, uważam, że z czasem ludzie pójdą po rozum do głowy i ceny produktów mieszkaniopodobnych spadną znacznie. Zwłaszcza, że patrząc na projekcje demograficzne i aktualne tempo budowy mieszkań, wybór będzie spory.

11. Zakredytowani.

Aktualnie mamy około 1.7mln obsługiwanych kredytów hipotecznych. Mniej więcej 700 tys. z nich to kredyty we frankach szwajcarskich. W przypadku połowy tych kredytów, ich szczęśliwi posiadacze są winni bankom więcej niż warte jest mieszkanie. Tacy klienci nieprędko wrócą na rynek mieszkaniowy, żeby kupić większe/lepsze mieszkanie. To samo dotyczy zresztą także pozostałych kredytobiorców. Przy tak wysokich cenach tylko nielicznym uda się spłacić kredyt wcześniej, a spora część będzie się męczyć w swoich dwupokojowych "apartamentach" przez kolejne 25, czy 30 lat. Ich sytuacja wpłynie niezbyt korzystnie na ogólny stan gospodarki - "walcząc" z comiesięczną ratą będą mniej konsumować i nie "wyprodukują" dużej liczby dzieci, co jeszcze pogorszy demografię w Polsce. Ale najgorsze jest to, że nie będą się w stanie przeprowadzić nawet wtedy, kiedy ceny mieszkań spadną - przypomnijmy, że zgodnie z konstrukcją kredytu z tzw. ratą równą, na początku ogromna część raty to odsetki od kredytu. W związku z tym, wartość spłacanego kapitału może nie nadążać za spadkiem ceny mieszkania i biedny klient, przy zbiegu niekorzystnych okoliczności, może mieć zawsze więcej do spłaty niż warte jest jego mieszkanie.

Oprócz opisanych powodów jest jeszcze sporo innych, przemawiających za spadkami cen mieszkań w Polsce. Jednakże gdyby chcieć je wszystkie opisać, to pewnie wtedy wpis przekształciłby się w książkę, której nikt by nie przeczytał ;) Zachęcam jednak do dzielenia się uwagami w komentarzach, jeśli ktoś z czytelników uważa, że pominąłem coś istotnego.

Żeby nie było tak różowo, należałoby jeszcze stanąć po drugiej stronie barykady i opisać, dlaczego w Polsce ceny nie spadły tak bardzo, jak powinny i dlaczego nie spadną też tak bardzo zbyt szybko. O ile w dłuższej perspektywie spadek cen wydaje się być nieunikniony, o tyle w krótkiej (rok, może dwa) sytuacja na rynku nie ulegnie raczej drastycznym zmianom. Jak wspominałem na początku wpisu, dynamika całego rynku jest bardzo słaba w porównaniu chociażby z rynkiem akcji, na którym kilkudziesięcioprocentowe spadki mają miejsce czasem w ciągu kilku miesięcy. Wynika to w dużej mierze z nieświadomości na temat zachodzących zmian wśród większości uczestników rynku oraz z powodu prób przeciwdziałania tym tendencjom przez rząd/bank centralny.

1. Stopy procentowe.

Jednym z najważniejszych elementów na rynku mieszkaniowym (tuż za demografią) jest dostępność kredytu mieszkaniowego oraz wynikająca z niej zdolność kredytowa. Szerzej na ten temat pisałem w artukule: 

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/09/zdolnosc-zdolnosc-ach-ta-zdolnosc.html

Aktualnie mamy najniższe stopy procentowe w historii i wiele osób mylnie uważa, że w związku z tym jest to dobry moment na wzięcie kredytu hipotecznego (a jest zupełnie odwrotnie). Niemniej, liczba potencjalnych klientów, którym bank udzieliłby kredytu, jeszcze zauważalnie wyższa niż rok wcześniej. W związku ze spadkiem wysokości stóp wzrośnie liczba udzielonych kredytów względem sytuacji, w której stopy byłyby wyższe. Najpewniej wykorzystają to deweloperzy - jeśli liczba klientów będzie wystarczająca do przetrwania, nie będą stosować kolejnych obniżek cen. Zauważmy, że wszystko da się sprzedać - jest to tylko kwestia ceny. Najczęściej (niestety) klienci rozumują w kategorii wysokości raty - "mogę kupić mieszkanie, jeśli rata kredytu wyniesie maksymalnie X". Przy niskich stopach rata w wysokości X osiągana jest dla wyższej kwoty kredytu. Przykładowo, rok temu rata w wysokości 2.000 złotych dla kredytu 30-letniego odpowiadała kredytowi lekko poniżej 300.000 złotych. W tym roku odpowiada już kredytowi na poziomie 400.000, dlatego część klientów uważa, że teraz stać ich na mieszkanie za 400.000 złotych, na które rok temu nie było ich stać (bo rata wynosiła 2800). Proces obniżania cen jest dla dewelopera bardzo nieprzyjemny - jak każdy, chciałby przecież zarabiać jak najwięcej. Dlatego stara się utrzymywać ceny możliwie jak najdłużej i obniżać je dopiero wtedy, kiedy nie widać na horyzoncie klientów, skłonnych zaakceptować aktualne ceny. Ze względu na niskie stopy procentowe, klienci są teraz skłonni zaakceptować wyższe ceny niż rok wcześniej, więc z punktu widzenia dewelopera potencjalna liczba chętnych na jego mieszkania w aktualnej cenie może nie wynosić już 0, jak rok wcześniej, ale być jednak większa. Dlatego warto zaczekać z kolejną obniżką i zobaczyć, czy może ktoś jednak nie kupi. Oczywiście przy tak wysokiej podaży, z jaką mamy do czynienia aktualnie, proces ten nie spowoduje wzrostu cen - mimo tak niskich stóp procentowych liczba kredytów w tym roku jest wciąż niższa niż w odpowiednim okresie roku ubiegłego (inna sprawa, że w ubiegłym roku znaczną część kredytów stanowiły te udzielane w ramach RnS).

2. MdM i inne programy rządowe.

Z rządowymi programami wsparcia sytuacja nie jest jednoznaczna, dlatego zaliczyłem je zarówno do grupy czynników przemawiających za spadkiem, jak i do tych, przemawiających za spowolnieniem spadków cen. We wpisie poświęconym programowi "Mieszkanie dla Młodych", pisałem, że program, który w zamierzeniach ma pomagać młodym ludziom, w praktyce będzie pomagał deweloperom... jednak nie wszystkim. Zachęcam do zapoznania się z całością:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/08/dlaczego-niektorzy-deweloperzy-nie-chca.html

Jak każdy inny rządowy program subsydiowania dowolnej klasy produktów także i ten będzie miał głównie niekorzystne skutki dla potencjalnych nabywców. Wprowadzenie sztucznych limitów spowoduje, że ceny się do nich dopasują. Niewiele będzie się dało sprzedać powyżej limitu dofinansowania, dlatego ów limit jest tu sprawą kluczową. Ostatnie propozycje zmian mówią o zastosowaniu mnożnika 1.1 do kosztu odtworzeniowego, co w praktyce spowoduje, że w większości dużych miast limit będzie wyższy niż aktualna średnia transakcyjna. Co za tym idzie, oferta mieszcząca się w ramach dofinansowania będzie całkiem spora. Wszystko to dotyczy oczywiście tylko rynku pierwotnego - rynek wtórny to zupełnie inna bajka, bo tam żadnego dofinansowania nie będzie. Aby sprostać subsydiowanym cenom deweloperów, sprzedający mieszkania "po babciach", będą musieli zaproponować cenę zauważalnie niższą. Tyle tylko, że pewnie znowu minie sporo czasu, zanim się zorientują, że tak właśnie trzeba zrobić i będą wystawiać do sprzedaży swoje mieszkania w cenach, które będą jeszcze mniej realistyczne niż teraz.
Ciekawym aspektem jest ostatni pomysł rządu, czyli wynajmowanie mieszkań przez państwo. Pomijając absurdalność samego pomysłu (państwo powinno zajmować się ułatwianiem prowadzenia interesów przez ludzi, a nie prowadzeniem ich na własną rękę), jego realizacja może mieć zauważalny wpływ na polski rynek mieszkaniowy. Wg założeń programu państwo miałoby nabywać mieszkania od deweloperów, a potem wynajmować je poniżej cen rynkowych. W ciągu 4 lat miałoby to być 20.000 mieszkań - całkiem dobry ratunek dla deweloperów, będących nierzadko pod ścianą. Jeśli warunki cenowe tych zakupów byłby zbliżone do MdM, to mogłoby to zmniejszyć liczbę niesprzedanych (niesprzedawalnych?) mieszkań deweloperskich, a co za tym idzie, zmniejszyć presję na naturalny spadek cen. Z drugiej strony, wynajmowanie przez państwo 20.000 mieszkań poniżej ceny rynkowej zmusiłoby właścicieli, aktualnie wynajmujących mieszkania, do obniżki swoich stawek. W konsekwencji różnica między kosztem najmu mieszkania a kosztem kredytu jeszcze pogłębiłaby się na korzyść najmu, przez co sprzedaż mieszkań najpewniej by spadła. Co za tym idzie, aby warto było kupić mieszkanie zamiast je najmować, cena sprzedaży musiałaby spaść jeszcze bardziej. Jak widać, program ten znowu wspierałby deweloperów, "zmuszając" jednocześnie właścicieli mieszkań do obniżania cen na rynku wtórnym.

3. Mieszkania nigdy nie tanieją ;)

Niestety nadal wiele osób uważa, że mieszkanie to najlepsza inwestycja. Paradoksalnie, nawet przedstawienie prostych obliczeń, z których wynika zupełnie co innego, nie jest w stanie odwieść ich od tej teorii. Dopóki w społeczeństwie będzie panowało dosyć popularne w Polsce przekonanie, że podstawą życia jest posiadanie mieszkania (nawet na kredyt, co w sumie z posiadaniem ma niewiele wspólnego), dopóty będzie pewne grono klientów, którzy zaakceptują aktualne, oderwane od rzeczywistości ceny. Ta świadomość nie zmieni się tak prędko - zmieniłaby się pewnie dopiero wtedy, gdyby spadek cen stał się powszechnym problemem społecznym oraz politycznym (z czym mieliśmy do czynienia chociażby w Hiszpanii, Irlandii, czy USA).

4. Kredyty w CHF.

Pewnym argumentem przemawiającym za tym, że ceny mieszkań nie spadną tak szybko, jest liczba zaciągniętych kredytów we franku szwajcarskim. Problem z tymi kredytami jest taki, że większość klientów ma teraz kredyt wyższy niż możliwa aktualnie do uzyskania cena za ich (banku?) mieszkanie. Wynika to ze znaczącego wzrostu kursu franka względem najpopularniejszego okresu udzielania tego typu kredytów (pierwsza połowa 2008 roku), sięgającego nawet 75% oraz z jednoczesnego spadku wartości samych mieszkań. Pewnie niewielu jest "właścicieli", którzy byliby w stanie sprzedać "swoje" mieszkanie za kwotę niższą niż wartość kredytu, bo musieliby przecież pokryć różnicę. Dlatego mieszkania "frankowe" nieprędko trafią z powrotem do obrotu. Jeśli już trafiają, to z reguły w wyniku licytacji komorniczych. Siłą rzeczy, zmniejsza to nieco podaż mieszkań na rynku sprzedaży (za to często powiększa podaż na rynku najmu), ewentualnie zwiększa po prostu liczbę mieszkań wystawionych na sprzedaż za cenę zupełnie zaporową. Wtórnym efektem tego typu zjawiska jest znaczne "rozjechanie się" średnich cen ofertowych z portali ogłoszeniowych, ze średnimi cenami transakcyjnymi.


W tym momencie mam nadzieję, że chociaż część czytelników dotarła do końca tego bardzo długiego wpisu ;) Tradycyjnie, w nagrodę będzie podsumowanie. 

Biorąc pod uwagę wszystkie czynniki, o których już w 2008 roku pisał Michał Macierzyński oraz te, które opisałem w niniejszym wpisie, kierunek zmian cen mieszkań w Polsce jest tylko jeden. Ceny będą spadały przez wiele kolejnych lat i nie widać żadnej przesłanki za tym, żeby ta tendencja miała się odwrócić. Moim zdaniem, za 25-30 lat, kiedy większość osób zakończy spłacanie swoich kredytów hipotecznych, mieszkania będą praktycznie "za darmo". Sytuacja będzie podobna do tej, z którą mamy teraz do czynienia na terenach było NRD. Ceny są tam znacząco niższe niż w Polsce. Słynne stało się już porównanie sąsiadujących miast - Gorlitz i Zgorzelca. W niemieckim mieście ceny są nominalnie 2-3 razy niższe niż w polskim! Jeśli uwzględnić poziom wynagrodzeń, to różnica jest jeszcze większa (względnie ceny niemieckie są tam 5 do nawet 10 razy niższe niż w polskim Zgorzelcu). I to właśnie mam na myśli pisząc, że mieszkania w Polsce będą "za darmo" - cena rzędu 1.000 złotych za metr kwadratowy dla przeciętnego Niemca to właśnie jest "za darmo". Oczywiście będą lokalizacje, które na zawsze pozostaną nieosiągalne dla przeciętnego Polaka, ale to nie ma znaczenia. Będzie się liczyć to, że przeciętny Polak będzie w stanie kupić przeciętne mieszkanie, bo mieszkań będzie po prostu bardzo dużo, w stosunku do liczby mieszkańców naszej "zielonej wyspy". 
Mam jednak nadzieję, że taki stan osiągniemy znacznie szybciej. W końcu niższa cena mieszkania jest dobra dla wszystkich, z wyjątkiem bardzo wąskiej grupy deweloperów. Nawet dla bankierów i pośredników, którzy często określani są jako beneficjenci wysokich cen, niższe ceny będą miały znaczące korzyści - dla pośredników przyniosą większe obroty, a dla bankierów znaczne zwiększenie bezpieczeństwa całego systemu finansowego. Nawet dla indywidualnych sprzedawców niższe ceny będą bardziej korzystne - w końcu spora część transakcji sprzedaży mieszkania prowadzi potem do kupna innego, zwykle większego/droższego - przy niższych cenach różnica konieczna do pokrycia przy zakupie nowego mieszkania będzie po prostu mniejsza.

Na początku swojej przygody z rynkiem mieszkaniowym zdawało mi się, że przesłanki ku spadkowi cen są tak oczywiste i silne, że spadek ten nastąpi bardzo szybko. Teraz już wiem, że na to potrzeba czasu. Jednak wiem też, że jest to proces nieunikniony.

niedziela, 15 września 2013

Zdolność, zdolność... ach ta zdolność! 15

Sporo ostatnio można przeczytać o tym, jaki to teraz jest dobry czas na zaciąganie kredytów mieszkaniowych. Osoby, które nieco uważniej i przez dłuższy czas śledzą rynek, wiedzą, że wg wszelkiej maści pośredników/sprzedawców (zwanych pieszczotliwie "naganiaczami") zawsze jest najlepszy moment na kredyt/kupno mieszkania. Uzasadnienia są przeróżne... w 2007/2008 roku moment był najlepszy, bo mieszkania miały wiecznie drożeć ("sky is the limit" ;) Jak później "drożały" wszyscy wiemy - od 5 latu mamy systematyczny spadek cen (który, w mojej ocenie, ma w sobie jeszcze duży potencjał). W latach 2009-2010 dominowała koncepcja, że teraz jest ten najlepszy moment, bo... w cenach mieszkań nastała stabilizacja, a wkrótce "kwadraty" znowu zaczną drożeć (tak, jasne ;) Później pojawił się wątek Euro 2012, z okazji którego ceny znowu miały wzrosnąć - tylko jakoś nigdy nie udało mi się znaleźć żadnego sensownego wyjaśnienia, jaki właściwie miałby być związek między tą bezsensowną (przynajmniej w Polsce) imprezą sportową, a cenami mieszkań. Wszak można się było domyślać, że kibice przyjeżdżający do naszego "grajdołu" na góra 2 tygodnie (w praktyce często tylko na 1 dzień), kupią z tej okazji mniej więcej... 0 mieszkań. Dalej mieliśmy etap naganiania na RNS - w różnych fazach programu były różne argumenty. Początkowo mieliśmy zabawę z limitami - podniesienie mnożnika kosztu odtworzeniowego do 1.4 i jego późniejsze zmniejszenie do 1.0. Wtedy trzeba było kupować, bo za chwilę już żadne mieszkanie miało się nie łapać w limit. Oczywiście okazało się, że przy zmniejszonym limicie sprzedaż kredytów w RNS (koniec 2012) była nawet większa niż przy wyższym. Mniej więcej od połowy 2012 roku naganianie szło już pełną parą w kierunku zakończenia RNS - trzeba było kupować, bo za chwilę program się skończy i nie będzie już można kupić przepłaconego mieszkania z dofinansowaniem z kieszeni reszty podatników - czyż to nie był najlepszy moment na kupno? ;) Rok 2013 okazał się być pewnym problemem... żaden program się nie kończył, nie szykował się też kolejny mundial, ceny jakoś nadal spadały, a co gorsza, kolejny program finansujący bankierów i deweloperów (MdM) miał mglisty czas startu ustalony gdzieś w 2014 roku. W związku z tym ostatnim wydarzeniem, część osób decydowała się czekać - w końcu ceny ciągle spadają, a 10-20% dopłaty od podatników piechotą nie chodzi. W tym momencie z pomocą "naganiaczom" przyszła Komisja Nadzoru Finansowego, a później Rada Polityki Pieniężnej. Pierwsza wprowadziła trzecią wersję rekomendacji S, zgodnie z którą wymagany wkład własny przy kredytach mieszkaniowych ma wynieść 20% w roku 2017 (5% w 2014 i kolejne 5% w następnych latach). Wyznawcy najlepszych momentów zyskali od razu nowy argument - trzeba brać teraz, bo od stycznia wymagane będzie 5% wkładu własnego... a jakaż to jest wielka tragedia dla potencjalnego kredytobiorcy! Skąd on weźmie 5%? Skoro ma spłacić 100% kredytu (plus być może drugie tyle odsetek), to, moim zdaniem, powinien mieć w zanadrzu znacznie więcej niż te 5%. Argument na uzasadnienie, że teraz jest najlepszy moment na kredyt trochę słaby... więc trzeba było użyć jeszcze gorszego - teraz jest najlepszy moment na kredyt, bo... mamy historycznie najniższe oprocentowanie (przynajmniej w kwestii kredytów złotówkowych). Byłby to bardzo mocny argument, gdyby nie fakt, że kredyty mieszkaniowe to kredyty na zmienny procent. W związku z tym, aktualne oprocentowanie nie jest żadnym parametrem, mówiącym cokolwiek o atrakcyjności takiego kredytu. Jeśli już posługiwać się kosztem kredytu jako wyznacznikiem atrakcyjności momentu jego zaciągania, trzeba by skupić się raczej na stałych składnikach tego kosztu (marża, prowizja oraz ubezpieczenia, które zwykle nie ubezpieczają przed niczym) - wtedy okaże się, że aktualnie moment nie jest wcale taki dobry.

Nic to jednak nie przeszkadza "analitykom" Open Finance, Home Broker, czy innych Emmersonów wieścić, że to właśnie teraz (po raz kolejny) jest ten najlepszy moment na kupno. Rzekomym wyznacznikiem jest tu zdolność kredytowa... która, z racji historycznie najniższego oprocentowania, jest historycznie najwyższa. 
Nad zdolnością kredytową warto się chwilę zatrzymać. Po pierwsze, zawsze mnie zastanawiało, cóż to określenie właściwie znaczy w języku polskim - chyba "zdolność do zaciągnięcia kredytu", bo raczej nie "zdolność do jego spłaty" (czy takową się posiada, okaże się z reguły za jakieś 30 lat). Tyle tylko, że zdolność zaciągania kredytu to nie jest jakieś wybitne osiągnięcie (już lepiej wypada tu zdolność gromadzenia oszczędności, ale jakoś ze "zdolnością oszczędną" nigdzie się nie spotkałem). Po drugie, nigdy nie potrafiłem zrozumieć, jak to możliwe, że rodzina zarabiająca X ma teraz zdolność kredytową w wysokości powiedzmy 10X, a rok temu miała tylko 9X - czyli jak to ostatecznie jest? Taka rodzina jest w stanie spłacić 10X, czy jednak tylko 9X? W końcu z perspektywy kredytu 30-letniego nie ma znaczenia, czy kredyt zaciągnie się rok w tę, czy rok we w tę - średnie oprocentowanie będzie praktycznie takie samo. Czytając artykuły (głównie pośredników kredytowych) na temat zdolności kredytowej, nigdzie nie natknąłem się na refleksję, jak to będzie kiedy stopy procentowe znacząco wzrosną (że tak się stanie w przeciągu 30 lat jest praktycznie pewnym). Podaje się jakieś wyliczenia dla modelowych rodzin, używając do tego aktualnego oprocentowania wg historycznie najniższej stawki WIBOR - rzut okiem na wykres jego wartości sprzed kilku lat i od razu widać, że aktualna wysokość ("niskość"?) oprocentowania jest raczej anomalią.




Aktualne kredyty miałyby w 2004, czy w 2008 roku oprocentowanie około 9% (co oznacza miesięczną ratę na poziomie 900 złotych od każdych pożyczonych 100 tys.). Żeby pokazać, że wysokie oprocentowanie nie jest niczym szczególnie wyjątkowym nawet na stabilnych, rozwiniętych rynkach, poniżej wykres z USA:


  
Widać, że nawet dla Stanów Zjednoczonych, w których stopa procentowa była z reguły znacznie niższa niż w Polsce, oprocentowanie rzędu 4.5% to anomalia i sytuacja chwilowa.
Mając to wszystko na uwadze, należałoby nieco ostrożniej szacować swoją zdolność kredytową (może tak duża wysokość tej zdolności wynika właśnie z tego, że pośrednicy nie szacują swojej zdolności, tylko czyjąś i... poniekąd od niej pobierają prowizję?). Trudno uznać, że popularne przykłady modelowe mówią o rozsądnych wartościach.

W artykule Expandera możemy przeczytać, że 4-osobowa rodzina z dochodami 8 tys. złotych netto może zaciągnąć kredyt w wysokości 737 tys. złotych. Fajnie, ale... rata takiego kredytu (LTV 100%, bez cross-sellingu) wyniesie w tej chwili mniej więcej 3700 złotych. Nie ma jeszcze dramatu... rodzinie zostanie 4.300 złotych na czynsz, samochód, jedzenie, ubrania, leki, rozrywkę, wakacje itd. Ale co w sytuacji, gdy oprocentowanie wzrośnie... powiedzmy z aktualnych 4.5% na 8.5 (odpowiednia wartość z roku 2008)? Wtedy rata wyniesie już jakieś 6500 - trochę dużo jak na "opłatę" za mieszkanie, która nie zawiera nawet czynszu. W takiej sytuacji modelowa rodzina miałaby już spore kłopoty finansowe (nie wspominając o fakcie, że przy wzroście oprocentowania kredytów mieszkaniowych, ceny samych mieszkań najpewniej zauważalnie spadną). Ten sam pośrednik podaje przykład innej, podobnej rodziny - tym razem dochód 3.500 netto (na 4 osoby) i zdolność kredytowa prawie 200 tys. Rata wyniesie aktualnie w tym przypadku około 1000 złotych, ale dla oprocentowania z roku 2008 wyniosłaby już prawie 1800 - sytuacja znowu bardzo niebezpieczna.
Dom Kredytowy Notus ma własne modelowe rodziny - małżeństwo z jednym dzieckiem, dochód w wysokości dwukrotności średniego wynagrodzenia w Polsce (~5.000 złotych) i zdolność kredytowa ponad 400.000. Aktualna rata to mniej więcej 2.000 złotych, przy wzroście stóp do poziomu z roku 2008 byłoby już jakieś 3.500 i kolejny dramat. Mamy też coś dla singli - średnie wynagrodzenie (~2.500 netto) i zdolność w okolicach 200.000 - raty w wysokości połowy z wcześniejszego przykładu, ponownie niespłacalne w roku 2008.

W przypadku każdej z "modelowych" rodzin, zdolność kredytowa szacowana jest absurdalnie wysoko - już na dzień dzisiejszy prezentowane wartości wyglądają lekko "kosmicznie" (w końcu jedynym celem życia i pracy nie jest spłacanie kredytu mieszkaniowego). Patrząc na wysokość stóp procentowych z 2008 roku (która nie jest przecież maksymalną możliwą w ciągu kolejnych 30 lat, bo nie ma tu żadnego teoretycznego ograniczenia górnego), "modelowe" rodziny posiadałyby kredyt, którego w żadnym z opisanych przypadków, nie byłyby w stanie spłacać.

Widzimy, że przy obliczaniu zdolności kredytowej przyjmowane są absurdalne założenia - najpewniej dlatego, żeby przekonać niczego nieświadomych ludzi, jacy to są "bogaci" i na ile ich stać. W końcu mieszkań nie kupuje się za gotówkę - mieszkania kupuje się za zdolność kredytową. Im jest ona większa, tym droższe mieszkania można klientom "sprzedać" (a właściwie to można je sprzedać bankowi, który to z kolei udostępnia klientowi takie mieszkanie tak długo, jak długo spłaca on raty... a później nasyła komornika w razie czego). Niestety, sporo osób daje się nabrać na tę idiotyczną manipulację - wielu ludzi nie dziwi fakt, że teraz mogą dostać kredyt, a rok temu nie mogli (bo nie mieli zdolności kredytowej). Rok temu bank uznałby, że nie są w stanie spłacić stosownej kwoty, a dziś uznaje, że są... a kwota do spłaty będzie praktycznie identyczna! 

Podsumowując... przestrzegam przed pochopnym używaniem "zdolności kredytowej" do analizy własnych możliwości finansowych. Zdolność kredytowa w aktualnym wydaniu banków jest wartością czysto wirtualną, zmieniającą się wraz ze zmianą stóp procentowych i jest bardzo często używana do przekonania klienta, że stać go na coś, na co tak naprawdę go nie stać. Zdolność kredytowa mówi w dużym skrócie o tym, że przy aktualnym oprocentowaniu klient jest w stanie spłacać kredyt w danej wysokości... ale absolutnie z tego nie wynika, że ten sam klient będzie w stanie spłacać ten sam kredyt za 2, 5, czy 30 lat. Biorąc pod uwagę aktualne założenia przy wyznaczaniu zdolności kredytowej, można się nawet pokusić o stwierdzenie, że klienta już w tym momencie nie stać na spłacanie kredytu w wysokości jego zdolności kredytowej.

sobota, 7 września 2013

Ilu mieszkań brakuje w Polsce? Hmm... żadnego? 23

Wiele mówi się na temat tego, że w Polsce brakuje mieszkań. Przy tej okazji pojawiają się przeróżne liczby... zwykle jest to od 1 do 3 milionów (trzeba przyznać, że rozbieżność jest zacna ;) Uzasadnienia są różne, a czasem uzasadnienia w ogóle nie ma. Tak, czy inaczej, w większości mainstream'owych artykułów (zwykle pochodzących od Home Brokera, Open Finance, czy innego Emmersona), mieszkań zawsze brakowało, nadal brakuje i pewnie do końca świata będzie brakować ;) Co ciekawe, przy okazji tego typu artykułów od razu pojawiają się komentarze czytelników w stylu: "W Polsce brakuje także 10mln Mercedesów klasy S", co pozwala sądzić, że mimo dosyć skutecznej walki kolejnych rządów z polskim systemem oświaty, nadal da się znaleźć w społeczeństwie nieco inteligencji :) Jak to jest z tym brakiem (albo raczej jak to jest, że braku nie ma), opiszę w dalszej części wpisu. Jednak niezależnie od tego, czy mieszkań brakuje, czy nie brakuje, średnio zarabiających Polaków nie stać aktualnie na średniej klasy mieszkanie (co sugeruje, że coś jest jednak nie tak z cenami ;) 

Oczywiście można przeczytać, jak to małżeństwo zarabiające 2 średnie krajowe może pożyczyć z banku prawie 0.5mln złotych, co oczywiście jest swego rodzaju "prawdą" - wszak jeszcze do niedawna obowiązująca w tej kwestii rekomendacja T pozwalała, aby dla osób zarabiających powyżej średniej krajowej rata kredytu hipotecznego wynosiła 65% dochodów netto. Tyle tylko, że taki przypadek to zupełna abstrakcja. Pomijając już fakt, że 2/3 społeczeństwa nie zarabia średniej krajowej (z czego wynikałoby, że tylko w przypadku mniej więcej co dziewiątej pary obie osoby zarabiają powyżej średniej), trudno obronić teorię, że wydatki rzędu 65% dochodów na ratę kredytu hipotecznego to sytuacja dopuszczalna. Przykładowo, jeśli 2 osoby zarabiają razem 6 tys. zł, to (zgodnie z rekomendacją T) mogły przeznaczyć na ratę prawie 4 tys. - zostałoby im 2 tys. na opłacenie czynszu, jedzenia, ubrań, dzieci, rozrywki, samochodu, gromadzenie oszczędności... i tak przez 30 lat ;) Ciekawe, że wg najnowszej odsłony rekomendacji S, limity na stosunek wysokości raty do dochodów (DTI) zostały w ogóle zniesione (za to wprowadzono poziomy zalecane - odpowiednio 40/50% dla osób zarabiających poniżej/powyżej średniej). Tak więc nadal teoretyczna zdolność kredytowa Polaków jest bardzo wysoka, za to kupno sensownego mieszkania przez osoby średnio zarabiające, z wykorzystaniem kredytu na poziomie uznawanym powszechnie za bezpieczny (gdzie rata stanowi maksymalnie 25% dochodów) jest nadal praktycznie niemożliwe (w dużych miastach). Nie wspomnę już o próbie oszczędzania na mieszkanie i kupna go bez kredytu, kiedy zarabia się na poziomie średniej...

Z całych tych rozważań na temat realistycznej zdolności kredytowej wniosek jest taki, że w Polsce najpewniej brakuje mieszkań... ale mieszkań tanich. Drogich mieszkań zupełnie nie brakuje - tych jest wręcz bez liku. Deweloperzy tylko w 6 największych miastach Polski mają w ofercie prawie 50 tys. mieszkań, a rzut oka na dowolny portal ogłoszeniowy pozwala stwierdzić, że mieszkań sprzedawanych przez osoby prywatne jest jeszcze dużo więcej. Nie można powiedzieć, że mieszkań brakuje, bo do kupienia jest ich mnóstwo. Tyle tylko, że cena ma się nijak do możliwości tych, którzy chcieliby takie mieszkanie kupić.

Żeby nie być gołosłownym, posłużę się danymi, na które zwrócił swego czasu uwagę Michała Stopka (oryginalny artykuł można przeczytać tu). Zgodnie ze spisem powszechnym GUS z roku 2011 w Polsce było 13.7 mln mieszkań i niecałe 13.6 mln gospodarstw domowych, co znaczy, że mieszkań było ponad 100 tys. więcej! Zgadza się to z wynikami spisu powszechnego z roku 2002, wg którego różnica w liczbie mieszkań i gospodarstw domowych szacowana była na 1.7mln (mieszkań było mniej) - w ciągu następnych 10 lat zbudowano znacznie ponad milion mieszkań/domów, swoje zrobiła także emigracja zarobkowa Polaków, co pozwoliło na odwrócenie niekorzystnej relacji i teraz to mieszkań jest więcej. Zauważmy, że minęło już 2.5 roku od powstania danych, opisanych w wynikach spisu - w tym czasie zbudowano kolejne ~350 tys. mieszkań. Należałoby oczywiście wspomnieć o tym, że część mieszkań przestaje istnieć... jednak przy tak wysokich cenach, z jakimi mamy obecnie do czynienia, obawiam się, że tylko bardzo nieliczna grupa nieruchomości ulega "dematerializacji".

Podsumowując... jeśli ktoś twierdzi, że w Polsce brakuje mieszkań, to jest to stwierdzenie cokolwiek odważne. Po pierwsze, twarde dane liczbowe pokazują, że mieszkań wcale nie brakuje (jeśli przyjąć, że jednemu gospodarstwu domowemu wystarcza jedno mieszkanie). Po drugie, przy aktualnych cenach, Polaków (za wyjątkiem tych dobrze zarabiających, którzy i tak mają już mieszkanie) nie stać na kupno żadnego mieszkania, więc budowanie kolejnych (brakujących?) niczego w tym braku nie zmieni (oczywiście do czasu, aż mieszkań będzie już taki nadmiar, że staniemy się pod tym względem drugą Hiszpanią, w której "nagle" okazało się, że mieszkań jest o milion za dużo). Wreszcie po trzecie, mówiąc, że brakuje mieszkań, trzeba by zdefiniować, co dokładnie ten brak oznacza. Wszak można tu udowodnić dowolną teorię - chociażby przyjąć, że mieszkania poniżej 50m2 nie nadają się do zamieszkania przez ludzi w XXI wieku i wtedy wyjdzie bardzo ładny brak mieszkań.

Jeśli jeszcze kiedyś ktoś zechce twierdzić, że w tym kraju brakuje mieszkań, polecam mu odwiedzić dowolny serwis z ogłoszeniami, albo stronę jakiegokolwiek dewelopera - w dowolnym momencie można kupić praktycznie dowolne mieszkanie, w dowolnym miejscu. Jeśli taką sytuację nazwiemy brakiem mieszkań, to... ja wysiadam ;)

niedziela, 1 września 2013

Czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem? 143

Ostatnimi czasy sporo można przeczytać w prasie i portalach branżowych o tym, jaką to opłacalną inwestycją jest aktualnie zakup mieszkania pod wynajem. 

Problem polega na tym, że znakomita większość tego typu wypowiedzi pochodzi ze znanego (i "cenionego inaczej" ;) kręgu pośredników typu Home Broker, Open Finance, czy Emmerson (w tej chwili na topie jest Bartosz Turek - legendarny już spadkobierca schedy po innej, nieco już zapomnianej legendzie branży, Oli "Sky is the limit" Szarek). Przeczytać możemy sporo artykułów na temat tego, że w tej chwili rentowność wynajmu mieszkań jest wyższa niż na lokatach bankowych, czy obligacjach skarbowych (może z wyjątkiem greckich ;) Dodatkowo, zapanowała jakaś przedziwna opinia (oczywiście znowu wśród pośredników, deweloperów i... u Marka Wielgo) na temat tego, że ludzie wyprowadzają pieniądze z lokat bankowych i inwestują je w mieszkania na wynajem. 

O ile spadek wartości lokat terminowych jest faktem, o tyle teoria, że pieniądze poszły na "inwestycje" w mieszkania, nigdy nie została niczym poparta (dlaczego taka teoria z gruntu jest bez sensu, opiszę w dalszej części wpisu). Niedawno ukazał się ciekawy artykuł: 

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Klienci-rezygnuja-z-lokat-Banki-maja-juz-nowa-smycz-2925084.html 

Zostało w nim wyjaśnione, gdzie podziały się pieniądze z lokat - otóż pieniądze te, po krótkich poszukiwaniach, udało się "odnaleźć" na rachunkach bieżących/oszczędnościowych. Poniekąd było to do przewidzenia - przy dosyć niskim aktualnie oprocentowaniu na lokatach, lepiej pieniądze trzymać na koncie oszczędnościowym (albo zwykłym ROR), z którego można je wypłacić w dowolnym momencie (przykład cypryjski uczy, że możliwość szybkiej wypłaty może w pewnych okolicznościach stać się najważniejszym parametrem decyzyjnym). Dodatkowo, nikt jakoś do tej pory nie wyjaśnił, dlaczego ubytek pieniędzy na lokatach miałby powodować wzrost zainteresowania mieszkaniami? Jeśli nagle ludzie zaczęliby likwidować lokaty po to, aby kupić mieszkanie, to (przy stabilnej sprzedaży deweloperów) musiałoby oznaczać, że sprzedaje się dużo więcej mieszkań rynku wtórnym. Tyle że... ktoś, to sprzedał mieszkanie, nie schowa przecież otrzymanych pieniędzy do skarpety - przy dużej liczbie transakcji można przyjąć, że tyle pieniędzy, ile wypłynęło z lokat mitycznych kupców mieszkań wpłynie na lokaty mitycznych sprzedawców. Jak widać, nie ma żadnego sensownego związku między ilością pieniędzy na lokatach, a ilością sprzedawanych mieszkań. Pomijam oczywiście już fundamentalny absurd tego typu teorii - kto dysponujący gotówką rzędu set-tysięcy zamienia ją na mieszkanie? Na towar mało płynny, generujący koszty, do tego ciągle tracący na wartości. Powszechnie wiadomo, że łatwiej wydaje się pożyczone pieniądze - trud włożony w zdobycie dajmy na to 400 tys. złotych w gotówce jest taki, że raczej niewiele osób zamieni go na trochę cegieł o powierzchni 50m2 (w Warszawie). 

Wracając jednak do tytułu wpisu... nasz ulubiony Bartosz Turek powiedział ostatnio tak:

"(...) wiele osób woli zainwestować w mieszkanie, które da rentowność na poziomie brutto powiedzmy 6-7 proc., niż w lokatę, która na poziomie brutto da 3-3,5 proc. w skali roku". 

Jedyny argument, który znalazłbym na poparcie tej teorii jest taki, że... w inwestycjach większość nie ma racji, dzięki temu mniejszość może zarobić ;)

Nie bardzo wiadomo, skąd Bartek wziął te 6-7 procent, skoro nawet wg Open Finance, słynącego z ciągłego naganiania na kupno (nie tylko inwestycyjne) nie wychodzi nawet 4.5%:

 


Z racji tego, że jest to mi rynek dość dobrze znany, postanowiłem przyjrzeć się danym dla Warszawy.  Jak widzimy, rentowność wynajmu jest najwyższa spośród wszystkich dużych polskich miast, stąd wniosek, że niezależnie od jakości powyższych wyliczeń, w pozostałych miastach jest gorzej.

A teraz popatrzmy na konkretne liczby: czynsz za m2: 41,35 zł, cena kupna m2: 7118 zł. Załóżmy, że zajmiemy się najbardziej popularnymi mieszkaniami na rynku najmu, czyli 2-pokojowymi, o powierzchni do 50 m2. 
Konia z rzędem temu, komu uda się wynająć mieszkanie 2-pokojowe, kupione za 350.000 (w tym oczywiście wykończenie i umeblowanie!) za 2050 złotych miesięcznie :) Za taką cenę najmu można przebierać w ofertach, w praktycznie dowolnej dzielnicy, pośród nowych, ładnie wykończonych mieszkań z garażami podziemnymi. I mieszkań tego typu nie kupuje się za 350.000 (chyba że właściciel zejdzie z ceną o 100.000 względem swojego ogłoszenia ;)

Dodatkowo przyjęto (moim zdaniem niezbyt realistyczną) wartość czynszu płaconego przez właściciela na 8 zł/m2 (w Warszawie). Dla mieszkania 50m2, wychodzi 400 zł czynszu - ponieważ mówimy tu o mieszkaniu za ponad 2 tys. zł miesięcznie, to musi to być mieszkanie w nowym, ładnym bloku, z ochroną, garażem, często także z basenem - w tego typu mieszkaniach czynsz jest zauważalnie wyższy.

Jednak w prezentowanej tabelce brakuje jeszcze najważniejszego - kosztów remontów. Żeby utrzymać mieszkanie 2-pokojowe w stanie, który pozwala je wynająć za ponad 2 tys. zł należy w nie inwestować - odświeżyć po każdym najemcy, wymieniać co jakiś czas meble, a raz na powiedzmy 10 lat zrobić w mieszkaniu większy remont. Gdyby dodać te oczywiste koszty, opisana rentowność spadłaby mniej więcej o 1/5 - wtedy w Warszawie zostaje już tylko 3.5% netto. Dodatkowo założono, że płacimy podatek wg umowy o najmie okazjonalnym, a nie każdy ma ochotę biegać do notariusza z najemcą i zmuszać go do podpisywania dokumentu, w którym przedstawia on docelowe miejsce eksmisji w przypadku zalegania z płatnością. 
I tu mamy kolejny aspekt problemu, pominięty całkowicie w wyliczeniach Open Finance - co w przypadku, kiedy najemca nie chce płacić, albo zniszczy mieszkanie? Kaucja pobierana przy podpisywaniu umowy może nie wystarczyć na pokrycie szkód, a szanse odzyskania pieniędzy od nieuczciwego najemcy są czysto teoretyczne. Jeszcze gorsza jest sytuacja wtedy, kiedy nieuczciwy najemca nie chce się wyprowadzić - zgodnie z polskim prawem jest on bardzo dobrze chroniony i pozbycie się tego typu lokatora może być bardzo dużym problemem. 

Biorąc to wszystko pod uwagę widać, że wynajem mieszkań to nie jest dobry biznes (oczywiście przy aktualnych cenach kupna - co innego wtedy, kiedy ktoś kupił mieszkanie przed 2004 rokiem, za złotówkę od spółdzielni lub odziedziczył po ukochanej babci). Nawet nierealistyczne założenia (kupno w Warszawie wykończonego mieszkania z meblami za 350.000 zł i wynajmowanie go za 2050 zł), po uwzględnieniu wszystkich kosztów pozwalają na uzyskanie rentowności w najlepszym przypadku 3.5%. W praktyce będzie z tym jeszcze gorzej. 

Dodatkowo, trzeba uwzględnić czas i wysiłek potrzebny do prowadzenia takiego biznesu... i okazuje się, że stara, poczciwa, nawet niezbyt wysoko oprocentowana lokata jest "inwestycją" bardziej płynną, bezpieczniejszą i dającą porównywalną (w tej chwili) stopę zwrotu. Zwłaszcza, że inwestycję w mieszkanie na wynajem należy traktować jako inwestycję długofalową (w końcu samo kupno mieszkania na rynku wtórnym generuje koszty rzędu kilku % i "zjada" ewentualny zysk z wynajmu z więcej niż całego pierwszego roku!). Dodatkowo, oprocentowanie lokat jest zmienne (aktualnie na historycznych minimach), a "zysk" z wynajmowania mieszkań jest dosyć stabilny (chociaż od 2008 roku spadł o jakieś 20% i nadal będzie spadał - dokładnie tak, jak cena kupowanych mieszkań). Patrząc z perspektywy kilku lat należy się spodziewać (być może znacznego) wzrostu stóp procentowych, a więc i oprocentowania lokat oraz spadku kosztów wynajmu (przypomnijmy, że w 2020 roku liczba studentów, którzy są głównym "odpowiedzialnymi" za cenę wynajmu mieszkania, spadnie o połowę względem szczytowego roku 2008).

Jednak nawet to, że wynajem w praktyce nie jest lepszy niż lokata i można się spodziewać, że niedługo będzie od niej jeszcze sporo gorszy, nie jest podstawowym problem. Moim zdaniem, podstawowy problem to cena mieszkania. Nie powinno się mówić o zysku z wynajmu w oderwaniu od cen nieruchomości - od kilku lat ceny mieszkań ciągle spadają i jest to spadek większy niż "zysk" z wynajmowania mieszkania - kupno mieszkania pod wynajem w 2008 roku ma systematyczną ujemną rentowność i nic nie zapowiada, żeby miało się coś w tej kwestii zmienić. Kupno mieszkania pod wynajem ma sens tylko wtedy, kiedy ceny mieszkań rosną. Gdy ceny spadają, roczny spadek jest najczęściej znacznie większy niż "zysk" z wynajmu - nie dość, że mieszkanie generuje straty, to jeszcze tracimy ewentualne zyski, które moglibyśmy osiągnąć inwestując pieniądze "wyrzucone" w mieszkanie chociażby w zwykłą lokatę bankową.