Jeszcze trochę o polskim ożywieniu 44

Pod poprzednim wpisem na temat aktualnej kondycji polskiego rynku mieszkaniowego wywiązała się w komentarzach bardzo ciekawa dyskusja (zachęcam do przeczytania, kto jeszcze tego nie zrobił). Część komentatorów zgadza się z tym, że ożywienie jest mocno naciągane. Inni twierdzą, że ono rzeczywiście nastąpiło, a statystyczny dołek cenowy, spowodowany obniżką cen w końcówce roku związaną z dopasowywaniem ich do limitów RnS, był właśnie najlepszym momentem na kupno i teraz będzie generalnie drożej (lub przynajmniej nie będzie taniej).

Z racji tego, że w ciągu ostatniego tygodnia mieliśmy dalszy (może nawet jeszcze większy) wysyp wiadomości ze środowiska dewelopersko-pośredniczego na temat znaczącego ożywienia w mieszkaniówce, pozwolę sobie powrócić jeszcze raz do tematu. W zeszłym tygodniu ukazały się 2 bardzo ważne publikacje - kwartalny raport ZBP (Amron-sarfin) na temat rynku nieruchomości oraz dane na temat cen mieszkań, publikowane przez NBP (ofertowe i transakcyjne zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego).

Przyjrzyjmy się więc faktom. Na początek coś dla zwolenników ożywienia - wg raportu ZBP ceny rosną! (hura!?). 
Czytamy w nim tak:

Widzimy, że kwartał do kwartału ceny w większości miast minimalnie wzrosły - ciekawe, czy skala wzrostów na poziomie zbliżonym do 1% jest większa niż wartość błędu statystycznego ;) Niemniej widać, że obniżka stóp procentowych i silne naganianie na ostatnie kredyty z LTV100% zrobiły swoje - ceny (chwilowo?) przestały spadać. Niestety(?) rok do roku nadal mamy spadki - dopiero w przyszłym kwartale spodziewałbym się wzrostów rocznych. Będzie to wynikało z efektu niskiej bazy, czyli zauważalnych (często czysto teoretycznych, zwłaszcza na rynku pierwotnym) obniżek cen z końcówki obowiązywania RnS. To dopiero będzie gratka dla mainstream'owych mediów - już widzę te nagłówki na początku przyszłego roku o (kolejnym) końcu kryzysu i o tym, że teraz będzie już tylko drożej ;)

Trochę pechowo dla deweloperów większość "wzrostu" wziął na siebie rynek wtórny. W danych NBP widać, że średnia cena na rynku pierwotnym dla największych miast praktycznie się nie zmieniła (a jeśli już, to raczej na minus niż na plus). Czytelność obrazków jest taka sobie - oryginalne dane można znaleźć tu:

http://nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html

Spore nadzieje wiązałem z publikowanym przez NBP indeksem hedonicznym, który miał w teorii eliminować podstawowy problem średniej/mediany, czyli fakt, że w kolejnych kwartałach sprzedają się jednak różne mieszkania i porównanie średniej ceny nie jest do końca miarodajne. Niestety z podawanych wartości widać, że indeks ten bardzo mocno się waha w poszczególnych kwartałach - trudno się zgodzić z tym, że w danym mieście w jednym kwartale cena spada o 10%, a w kolejnym o 10% rośnie (przykładowe fragmenty, które pokazują "słabość" tego indeksu zaznaczyłem w tabeli na czerwono). Najpewniej przy wyliczaniu tego indeksu jest po prostu za mało transakcji - ciekawe, czy uda się coś na to poradzić. Na razie, mimo obiecującej metody, przy tak zmiennych wynikach indeks nie nadaje się do wyciągania sensownych wniosków (a szkoda).

W raporcie ZBP możemy znaleźć średnie ceny transakcyjne całych mieszkań. Na poniższym wykresie ciekawe jest porównanie aglomeracji katowickiej z Warszawą - w stolicy średnia cena całego mieszkania jest mniej więcej 2.5 razy wyższa. Ponieważ w województwie śląskim średnia płaca jest wyższa niż w woj. mazowieckim, to wydaje się, że cena mieszkania w Warszawie jest dużo bardziej oderwana od rzeczywistości niż chociażby na Śląsku. Ciężko będzie obronić teorię, że wraz ze spadkiem liczby ludności w Polsce, w całym kraju ceny spadną, a jedynie w Warszawie nie spadną, bo utrzymają ją "słoiki" ze ściany wschodniej ;) Pisałem o tym w oddzielnym wpisie - ze wszystkich miast to właśnie Warszawa ma w mojej ocenie największy potencjał do spadku (średnich) cen.

I to byłoby chyba na tyle dla zwolenników ożywienia ;)
Najważniejsza część raportu ZBP dotyczy kredytów mieszkaniowych. Ich liczba względem poprzedniego kwartału minimalnie wzrosła (stosowne dane na wykresie poniżej), jednak względem poprzedniego roku mamy spadek o prawie 10% - trzeba przyznać, że to dość słaby wynik, biorąc pod uwagę historycznie najniższe stopy procentowe oraz ostatni dzwonek na zaciągnięcie kredytu bez wkładu własnego.

Znamienne są poniższe słowa z raportu, dotyczące liczby udzielonych kredytów w III kwartale.

Mimo panującego "ożywienia" liczba kredytów w 2013 roku (~175.000) będzie niższa niż w najgorszym do tej pory roku 2009. Ale jest jeszcze jedna ciekawostka. Żeby zobaczyć skalę aktualnego "ożywienia", popatrzmy na dane z kilku ostatnich lat (także tych "przedkryzysowych").

Jak widać, rok 2013 będzie o jakieś 40% gorszy (o ile mniej kredytów można uznać za coś gorszego - ja powiedziałbym, że to właśnie jest znacznie lepiej) od roku 2007. Tak, czy inaczej, do szaleństwa lat 2007-2008 bardzo daleko. Ba... daleko nawet do niespecjalnych lat 2010-2011 oraz do "kryzysowego" roku 2009 (prawie 10%). Liczba kredytów systematycznie spada - nie powstrzymała tego nawet obniżka stóp procentowych. Wprowadzenie (coraz większego) minimalnego wkładu własnego powinno ten proces jeszcze bardziej ugruntować. Jest to tym bardziej prawdopodobne, że po raz kolejny odnotowaliśmy wzrost udziału kredytów z LTV powyżej 80% (nadal brak danych o tym, ile z nich ma LTV równy 100%).

Ponad połowa kredytów ma więc bardzo niski (albo zerowy wkład własny). Rodzi to ryzyko, że kredyty te nie będą miały wystarczającego zabezpieczenia, gdyby doszło do większych spadków cen, co w najłagodniejszym przypadku będzie skutkowało koniecznością ubezpieczenia niskiego wkładu własnego przez bardzo długi czas. Wykres struktury LTV pokazuje jeszcze jedną ciekawą rzecz - zaledwie 13% kredytów to te, które mają wkład własny 50% lub większy. Sugerowałoby to, że kupno nowego mieszkania z wykorzystaniem pieniędzy ze sprzedaży poprzedniego oraz "niewielkiego" kredytu to sytuacja dosyć rzadka (wrócimy jeszcze do tego nieco później).
Widoczna wyżej struktura kredytów pokazuje, że wprowadzenie rekomendacji SIII (czyli wymaganego minimalnego wkładu własnego), nie przejdzie bez echa na rynku. Osiągnięcie pułapu 10% w roku 2015 wraz z prawdopodobnym podniesieniem stóp procentowych w 2 połowie 2014 spowoduje, że rok 2015 będzie całkiem sensownym momentem do rozpoczęcia rozglądania się za własnym mieszkaniem (jeśli komuś się specjalnie nie spieszy ;)

W poprzednim kwartale odnotowaliśmy minimalny wzrost średniej wartości kredytu (niskie stopy i wysokie LTV robią swoje). Struktura wartościowa udzielonych kredytów jest na kolejnym wykresie.

Jak widać, dominują kredyty do 200 tys. złotych. Na polskie warunki wydaje się to być górną granicą "sensownej" kwoty kredytu mieszkaniowego, gdyż stanowi mniej więcej 3-krotność rocznych dochodów rodziny, w której oboje rodziców zarabia średnią krajową. Kredyty na 400+ tys. to nadal rzadkość - patrząc na ceny w poszczególnych miastach oznacza to z reguły mieszkanie 60-70 metrowe (uwzględniając strukturę LTV). Czy nie wydaje się Państwu czymś nienaturalnym, że w XXI wieku, na naszej polskiej "zielonej wyspie", która jako jedyna oparła się kryzysowi ;) ludzie kupują tylko małe mieszkania (dlatego, że na większe ich nie stać)? Czy na dłuższą metę możliwy jest stan, w którym prawie nikogo nie stać na "zwykłe" 3-pokojowe mieszkanie w bloku, które było standardem jeszcze za PRL? I to nawet na kredyt nie stać... nie wspominając już o kupnie za własne pieniądze.

W ramach ciekawostki jest jeszcze wykres wartości kredytów w poszczególnych miastach. Jak widać, Warszawa nadal na czele i niewiele się w tym temacie zmienia (bo niby dlaczego miałoby się zmienić? Dopiero, jak na stolicę "uderzy" większa liczba "słoików", to wtedy powinniśmy zobaczyć, jak Warszawa przejmuje większą część rynku ;)

Przyjrzyjmy się jeszcze strukturze "wiekowej" nowo udzielanych kredytów.

Jak widać, dominują kredyty na 25 do 35 lat (zgodnie z rekomendacją SIII od przyszłego roku całkowicie znikną kredyty z czasem spłaty dłuższym niż 35 lat).
Całkiem sporo jest kredytów na 15-25 lat, a kredyty poniżej 15 lat to raczej rzadkość. Ciekawe, w której grupie są kredyty na dokładnie 25 lat - ze względu na aktualny sposób liczenia maksymalnej zdolności kredytowej, liczba tych kredytów może być znaczna. Gdyby znalazły się w grupie 15-25 lat, to oznaczałoby, że kredytów na 25 lat i więcej jest przytłaczająca większość.

Patrząc na ten wykres jednocześnie z wykresem rozkładu wysokości kredytów oraz z wykresem rozkładu LTV można dojść do wniosku, że Polacy zaciągają kredyty na maksimum swoich realnych(?) możliwości. Jak w takich warunkach miałyby zauważalnie wzrosnąć ceny mieszkań, trudno jest nawet zgadywać. Polecam tego typu analizę wszystkim zwolennikom wzrostów. Stopy procentowe raczej już nie spadną, a kiedy wzrosną i pojawi się wymaganie na minimalny wkład własny, maksimum możliwości Polaków zauważalnie się zmniejszy.

Dalej mamy jeszcze 2 ciekawe wykresy - liczba czynnych umów kredytowych oraz stan zadłużenia Polaków.

Wykresy są w gruncie rzeczy bardzo do siebie zbliżone (skokowy wzrost stanu zadłużenia w roku 2008 oraz 2011 to wynik znacznego osłabienia się złotówki względem CHF), jednak nieco ciekawszy jest pierwszy wykres. Widać na nim, jak szybko przybywało kredytów w czasie bumu (2005-2008), zwłaszcza w jego początkowej fazie (2005-2006). Mieliśmy wtedy wzrost o ponad 200.000 czynnych umów rocznie. Tymczasem w ciągu ostatnich lat wzrost ten wyhamował do 100.000 rocznie. Jak widać po raz kolejny, Polakom (w czasie aktualnego "ożywienia" ;) daleko do szaleństwa z lat "przedkryzysowych". A swoją drogą, to zawsze mnie ciekawiło, jak to jest, że w ciągu roku udziela się powiedzmy 200 tys. kredytów, a liczba czynnych umów rośnie tylko o 100 tys. Ponieważ kredyty są zaciągane zwykle na 25+ lat, a początki kredytowania mieszkań "na poważnie" w Polsce sięgają roku 2004, to nie bierze się to raczej z zakończenia spłaty starszych kredytów. Czyżby tak znaczna część kredytów to były kredyty udzielone na kupno nowego mieszkania, z jednoczesną sprzedażą poprzedniego (i spłatą poprzedniego kredytu), czemu jednak przeczyłby rozkład LTV? Domyślam się, że kredyty refinansowe oraz stracone nie mają tu zbyt dużego znaczenia (może ktoś z czytelników ma jakąś sensowną teorię?).

Ostatnim "kredytowym" aspektem raportu ZBP są marże kredytów. Czytamy tak:

Jak widać, banki korzystają z obniżenia stóp przez RPP i podnoszą marżę (jak już pisano w komentarzach, klient i tak się cieszy, że ma "taniej" niż rok temu ;)
W raporcie pojawił się błąd - stopa referencyjna wyniosła oczywiście 2.5, a nie 3.5%. 
Jedna rzecz jest ciekawa w tym fragmencie - średnia marża wyniosła 1.51%... niby niewiele, ale dalej czytamy tak:

Widzimy, że średnie oprocentowanie spadło do 5,55%. Ponieważ WIBOR jest na poziomie 2.65%, to średnia marża wynosi tak naprawdę aż 2.9%! Jest tu być może pewien skrót myślowy, bo nie wiemy, czy owe 5.55% nie zawiera czegoś jeszcze, poza marżą (prowizja? ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?). Tak, czy inaczej, suma kosztów "stałych" (czyli tych spoza WIBOR) wynosi aktualnie prawie 3%! Podawanie tego, że średnia marża (dla kredytu z LTV 75% na 25 lat, co samo w sobie jest dosyć rzadkim przypadkiem) wynosi 1.51% wygląda na "małą" manipulację w kierunku wytworzenia przekonania, że kredyty są teraz tanie (w szczególności tania jest ich "niezmienna" część).

Jednym z podstawowych argumentów przemawiających za aktualnym ożywieniem na rynku mieszkaniowym w Polsce ma być zmniejszenie oferty deweloperów, które miałoby z czasem prowadzić do zrównoważenia popytu i podaży, co nawet wg niektórych ma spowodować wzrost cen (nie rozumiem dlaczego, ale niech im tam będzie, że przy popycie równym podaży ceny mogą rosnąć ;) Jak już wielokrotnie pisałem, niezwykle podejrzanym jest to, że deweloperzy, w obliczu nadchodzącego (trwającego?) ożywienia, mieliby nie budować i pozwolić na to, że mieszkań dla klientów "zabraknie". W końcu skoro sprzedaż jest taka "rewelacyjna", mieszkania są "tanie", a klienci ustawiają się w kolejkach (wszak mamy ożywienie, prawda? ;) to dlaczego nie budować/sprzedawać/zarabiać więcej? O ile w latach 2004-2006 nie było zbyt wielu deweloperów i ich możliwości produkcyjne były ograniczone, o tyle teraz wydaje się, że takiego problemu nie ma (zwłaszcza patrząc po tym, jakim bankiem ziemi dysponuje większość dużych firm). Nie zapominajmy także o rynku wtórnym, na którym mieszkań też jakby ciągle przybywa (i to zarówno na rynku sprzedaży, jak i wynajmu). Zaiste trudno mi zrozumieć, jak w takich okolicznościach mieszkań miałoby "zabraknąć".

Popatrzmy więc na fakty z raportu.

Porównując z rokiem 2012 "dramatu" w produkcji mieszkań nie widać - 1 i 2 kwartał 2012 wyróżniają się tu na plus, bo wtedy większość deweloperów "ogłosiła rozpoczęcie budowy" wielu inwestycji tylko po to, aby uciec przed zapisami ustawy deweloperskiej. Stąd właśnie mieliśmy nagły wzrost oferty w tym momencie - jak już wielokrotnie wspominałem, była to w sporej części oferta, która nigdy nie była "prawdziwą" ofertą i szybko została "wycofana" (co nie zmienia faktu, że inwestycję można dzięki temu wyłączyć spod działania ustawy - wg niej liczy się moment poinformowania o rozpoczęciu sprzedaży).

Jeszcze lepiej widać to na wykresie miesięcznym (pik w marcu/kwietniu 2012):

Porównując z wcześniejszymi latami widać rzeczywiście pewien spadek liczby rozpoczynanych budów przez deweloperów:

Jednak i tu nie jest tak prosto. Okazuje się, że w październiku (który przecież "nie łapie się" do 3 kwartału) deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 7 tys. mieszkań, co stanowi wzrost o 82%(!) względem października 2012. Zważywszy na to, że średnio w ciągu miesiąca zaczynają budowę 4-5 tys. mieszkań, to wydaje się, że jest szansa nadgonić liczbę rozpoczętych budów w całym roku 2013 w okolice wartości z lat 2010-2012. To tylko po raz kolejny pokazuje, że deweloperzy nie przestaną budować, zwłaszcza w obliczu trwającego ożywienia ;)

Podsumowując... opublikowany w zeszłym tygodniu kwartalny raport ZBP oraz dane NBP o cenach mieszkań dostarczają wiele ciekawych informacji, pozwalających zweryfikować słuszność teorii, głoszącej ożywienie na polskim rynku mieszkaniowym. 
Ceny z kwartału na kwartał zmieniły się w stopniu minimalnym - jedni zobaczą w tym wzrost (kwartał do kwartału na rynku wtórnym), inni zobaczą spadek (rok do roku na obu rynkach). Przy WIBOR'ze na poziomie 2.65% oraz możliwości zaciągania kredytów bez wkładu własnego nie spodziewałbym się właściwie spadków cen. Wzrostów też bym się nie spodziewał, bo analiza struktury wartościowej, wiekowej oraz LTV kredytów w Polsce sugeruje, że jest to górna granica możliwości finansowych Polaków. 
Moim zdaniem, pewne zmiany w cenach (i to raczej w dół) możemy zobaczyć dopiero w przyszłym roku, po wprowadzeniu minimalnego wkładu własnego oraz uruchomieniu MdM (tam, gdzie limit jest znacznie niższy niż większość cen). W 2015 roku, kiedy minimalny wkład własny osiągnie 10%, a stopy procentowe najpewniej wzrosną, proces ten ma szansę przyspieszyć.
Do tego czasu deweloperzy będą trzymać ceny, aby "skorzystać" z klientów, którzy "muszą" zaciągnąć kredyt przed końcem roku, a w sercach sprzedawców na rynku wtórnym znowu pojawi się nadzieja, że "opchną swoje kwadraty" w cenach ze szczytu bumu, skoro wszyscy zapowiadają teraz ożywienie ;) Oczywiście mam na myśli tylko tych sprzedających, którzy interesują się rynkiem - większość i tak pozostanie niczego nieświadoma.
Jak na aktualne warunki (stopy procentowe, LTV, nadchodząca rekomendacja SIII), liczba kredytów udzielonych w 3 kwartale była "słaba". Minimalny wzrost względem poprzedniego kwartału niewiele tu nie zmienia, bo w poprzednim kwartale udzielano kredytów, "wywodzących" się z zauważalnie wyższych stóp procentowych (wszak cała procedura kredytowa trwa zwykle miesiąc - dwa). Zanotowaliśmy spadek względem odpowiedniego kwartału poprzedniego roku - co prawda wtedy ~25% kredytów było w RnS, ale jednocześnie stopy procentowe były prawie dwukrotnie wyższe. Porównanie ostatniego kwartału do szczytu bumu (lata 2007-2008) wypada już naprawdę blado.
W ostatnim kwartale (zgodnie z oczekiwaniami) wzrosło zainteresowanie kredytami z LTV100%, które utrzyma się do końca roku. Będzie to miało spore znaczenie dla liczby udzielonych kredytów w roku przyszłym.
Jednocześnie banki wykorzystują wzmożone zainteresowanie tego typu kredytami, śrubując marże oraz inne opłaty okołokredytowe, co powoduje, że aktualnie klienci płacą średnio WIBOR + 2.9%.
Liczba rozpoczynanych budów przez deweloperów nie odbiega specjalnie od wartości z lat poprzednich, więc mieszkań raczej nie zabraknie ;) Zwłaszcza, jeśli spojrzeć na wszystko przez pryzmat aktualnej wielkości oferty oraz wielkości sprzedaży. Deweloperzy wciąż zaczynają budować więcej niż udaje im się sprzedać.

Na koniec mała uwaga - postaram się, aby kolejny wpis nie był już tak "przyziemny", jak dwa ostatnie ;) W końcu o raportach ZBP/NBP można poczytać w wielu innych miejscach niż ten blog (choć wnioski są z reguły znacząco różne ;)
Jednak napisałem je dlatego, że czasem warto wrócić na chwilę do "rzeczywistości", bo... kiedyś to mieszkanie może jednak warto kupić i głupio byłoby przegapić dobry moment. Zwłaszcza, że co rusz słychać, że to właśnie teraz jest ten moment. I co rusz, po minimalnym zastanowieniu, okazuje się, że ten moment to jednak (znowu) nie teraz ;)

Do przeczytania!