Vademecuum kredytobiorcy 8

Ostatnie obniżki stóp procentowych dokonane przez RPP sprowadziły oprocentowanie kredytów mieszkaniowych do historycznego minimum (oczywiście dotyczy to tylko kredytów w złotych - do oprocentowania kredytów we frankach szwajcarskich z 2008 roku trochę nam jeszcze brakuje, zwłaszcza w kwestii marży). W związku z tym można się spotkać z wieloma głosami mówiącymi, że teraz jest najlepszy moment na wzięcie kredytu. Chociaż ten, kto nieco bardziej uważnie śledzi rynek, na pewno wie, że wg pośredników/bankierów, co roku jest "ten najlepszy" moment ;)

Zanim zaciągnie się zobowiązanie finansowe w bardzo wysokiej kwocie, często na czas, którego perspektywa przekracza swoją długością całe dotychczasowe życie kredytobiorcy, warto odpowiedzieć sobie na kilka pytań. Postanowiłem zebrać te najważniejsze, wraz ze swoim komentarzem. Polecam każdemu, kto przymierza się do zaciągnięcia kredytu, aby dobrze się nad nimi zastanowił.

1. Czy wiesz, że ogromna większość kredytów mieszkaniowych to kredyty ze zmiennym oprocentowaniem?

W przeciwieństwie do wielu rynków uznanych za rozwinięte, kredyty w Polsce (ale także i w innych krajach "nowej" UE) są prawie zawsze kredytami ze zmiennym oprocentowaniem. Wynika to najczęściej z braku stabilnych, wieloletnich źródeł finansowania, które pozwoliłyby udzielać kredytów z oprocentowaniem stałym. Na rynku występują co prawda nieliczne oferty kredytów ze "stałym" oprocentowaniem, ale jest ono stałe tylko przez 5 (maksymalnie 10) lat, po czym kredyt staje się standardowym kredytem z oprocentowaniem zmiennym. Do tego takie kredyty mają w momencie zaciągania zwykle wyższe oprocentowanie niż odpowiadające im w danej chwili kredyty z oprocentowaniem zmiennym.

2. Czy wiesz, co oznacza zmienne oprocentowanie i kto je ustala?

Zmienne oprocentowanie kredytu oznacza tyle, że nie ma żadnej gwarancji wysokości raty, spłacanej w przyszłości. Jeśli dziś Twoja rata wynosi 1000 złotych, to za rok lub za 20 lat, może wynieść równie dobrze 2000, albo dowolną inną (wyższą) wartość. Oczywiście, rata może być także niższa, jednak nigdy nie będzie niższa niż wartość spłacanego kapitału, z oprocentowaniem równym wysokości marży kredytu - w opisanym przypadku byłoby to ponad 700 złotych.

Banki ustalają oprocentowanie na podstawie stopy procentowej WIBOR (najczęściej 3-miesięcznej, rzadziej 6-miesięcznej), której wysokość ustala z kolei Rada Polityki Pieniężnej. Wysokość stóp procentowych zwykle powiązana jest z inflacją (jest od niej na ogół wyższa). Oznacza to w skrócie tyle, że przy niskiej inflacji oprocentowanie Twojego kredytu będzie niższe, a przy wyższej inflacji będzie odpowiednio wyższe.

3. Czy wiesz, jak zmieni się wysokość Twojej raty przy wzroście stóp procentowych?

Warto mieć świadomość, jak zmieni się Twoja rata wraz ze zmianą wysokości stóp procentowych. Można to łatwo policzyć w dowolnym kalkulatorze kredytowym. Dla leniwych dobrze skalowalny przykład... przy kredycie na 200.000 złotych, zaciągniętym na 30 lat, wzrost stóp procentowych o 1 punkt procentowy (np. z obecnego poziomu 2.70% do 3.70%) spowoduje wzrost raty kredytu o około 120-140 złotych miesięcznie. Wzrost o 2 punkty procentowe spowoduje wzrost raty prawie o 300 złotych.

4. Czy wiesz, jakie będzie oprocentowanie i wysokość raty Twojego kredytu za rok, za 5, albo za 20 lat? Czy wiesz, jakie byłoby rok temu, albo w 2000 roku?

Ze względu na powiązanie oprocentowania kredytu z wysokością stóp procentowych ustalanych przez RPP, nie da się przewidzieć oprocentowania (a więc i wysokości raty) w przyszłości. To oznacza, że płacąc dziś 1000 złotych raty, nie ma żadnej gwarancji, że za 2 lata nie będzie to 2000 złotych.
Przykładowo... rata kredytu opisanego w poprzednim punkcie wynosi obecnie mniej więcej 1000 złotych. Gdyby stopy procentowe osiągnęły poziom sprzed roku, rata wyniosłaby 1350 złotych. Gdyby doszły do wartości z 2000 roku, rata wyniosłaby aż 3600(!) złotych. Należy tu podkreślić, że aktualny poziom jest historycznym minimum, niższym nawet od wieloletniej średniej wysokości stóp procentowych w krajach o stabilnych gospodarkach, takich jak Szwajcaria, USA, czy Niemcy.

5. Czy wiesz, jaką część Twojej raty stanowi spłata oprocentowania, a jaką spłata pożyczonego kapitału?

Comiesięczna rata oddawana bankowi składa się z dwóch części - pierwsza to spłata pożyczonego kapitału, a druga to spłata naliczonych odsetek. Przy chwilowym oprocentowaniu rzędu 4.5%, w początkowych latach kapitał stanowi jedynie 1/4 spłacanej raty - reszta, czyli 3/4 to spłata odsetek od kredytu. Należy zauważyć, że wraz ze wzrostem stóp procentowych relacja ta się jeszcze pogarsza (rośnie udział odsetek w racie). Przy oprocentowaniu w wysokości 4.5%, część kapitałowa zrównałaby się z odsetkową dopiero po 15 latach spłacania kredytu 30-letniego.

6. Czy wiesz, ile w sumie oddasz bankowi, spłacając swój kredyt?

Podobnie jak w przypadku wysokości raty, nie da się określić, ile w sumie odda się bankowi w całym okresie spłaty kredytu - w szczególności, przy znacznym wzroście stóp procentowych, może to być bardzo wysoka kwota.
Po raz kolejny ten sam przykład... gdyby założyć, że aktualne oprocentowanie (rzędu 4.5%) nie zmieni się przez cały okres kredytu, to pożyczając 200.000 złotych, odda się w całości 365.000. Jeśli oprocentowanie wzrosłoby do 7% (sytuacja mniej więcej sprzed roku), to do oddania byłoby w sumie 480.000. Gdyby oprocentowanie wzrosło do 15%, trzeba by już oddać astronomiczne 910.000 złotych.

7. Czy kredyt aby na pewno jest teraz tani?

Często można spotkać się z określeniem, że warto brać teraz kredyt, bo jest on tani. Jednak z perspektywy zobowiązania 30-letniego owa "taniość" jest definiowana nieco inaczej. Oprocentowanie kredytu złożone jest z dwóch elementów - stawki WIBOR oraz marży banku. Pierwsza składowa jest zmienna, druga natomiast zwykle jest stała w całym okresie kredytowania. W tej chwili mamy do czynienia z sytuacją, w której składowa zmienna (WIBOR) jest niska, natomiast składowa stała jest stosunkowo wysoka (aktualnie ponad 2% dla kredytu bez wkładu własnego, tymczasem w roku 2008 można było dostać kredyt z marżą poniżej 1%). Niektórzy mówią, że teraz kredyt jest tani... bo sumaryczne (chwilowe!) oprocentowanie jest niskie. Tymczasem tak naprawdę, kredyt o długim terminie spłaty jest tani wtedy, kiedy jego składowa stała (marża) jest niska, z czym aktualnie na pewno nie mamy do czynienia.
Dodatkowo, rodzi się tu jeszcze jedno pytanie - dlaczego nie wziąłem kredytu rok temu? Czy rok temu kredyt był droższy? Otóż mimo wyższego oprocentowania sumarycznego był tańszy, dzięki niższej marży. Szacowanie własnej zdolności kredytowej na podstawie aktualnej wysokości oprocentowania jest bardzo niebezpieczne. Jeśli nie było mnie stać na kredyt rok temu, kiedy oprocentowanie było wyższe a stać mnie teraz, to... czy będzie mnie stać kiedy oprocentowanie powróci do poziomu sprzed roku, albo będzie jeszcze wyższe?

8. Czy wiesz, co to jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to opłata, którą pobiera bank do momentu, aż kwota pozostała do spłaty nie osiągnie określonego pułapu (zwykle 80% pożyczonej kwoty). Taka sytuacja zachodzi dopiero po 13(!) latach spłacania kredytu 30-letniego. Może któryś z czytelników oświeci mnie, przed czym dokładnie ubezpiecza to ubezpieczenie?

9. Czy konieczność posiadania wkładu własnego jest utrudnieniem?

Jak wiemy, zgodnie z kolejną wersją rekomendacji S, od przyszłego roku przy zaciąganiu kredytów mieszkaniowych konieczne będzie posiadanie przynajmniej 5% wkładu własnego (z każdym kolejnym rokiem kolejne 5%, aż do 20% w roku 2017). Dla części osób stanowi to problem, dlatego starają się uzyskać kredyt przed wejściem w życie nowych przepisów. Należałoby się tu zastanowić, czy kogoś, kto nie zdołał uzbierać 5% wartości mieszkania, stać na zaciągnięcie kredytu w wysokości 100%? Do tego, im wyższy będzie wymagany wkład własny, tym niższe będą ceny mieszkań (wszak zmniejsza się wtedy grono potencjalnych klientów). Niejako przy okazji cały system bankowy stanie się bezpieczniejszy. O ile na pierwszy rzut oka konieczność posiadania wkładu własnego jest utrudnieniem, o tyle w dłuższej perspektywie stanowi to korzyść dla wszystkich (może z wyjątkiem sprzedawców i pośredników ;)

10. Czy wiesz, że w zapisach umowy często znajdują się odwołania do "aktualnego" cennika banku?

Przy ustalaniu opłat za operacje związane obsługą kredytu, w ramach umowy banki często odwołują się do aktualnego cennika swoich usług. Należy pamiętać, że cennik ten jest "aktualny" na moment wykonywania usługi - jeśli taka usługa zostanie wykonana za 10 lat, to opłata za nią będzie zgodna z cennikiem, obowiązującym za 10 lat, a nie z aktualnym!
Powoduje to kolejny niemożliwy do przewidzenia składnik kosztu spłaty naszego kredytu.

11. Czy wiesz, że tzw. niezależni doradcy kredytowi otrzymują prowizję od wypłaconego kredytu?

W ostatnich czasach popularnym stało się korzystanie z usług "niezależnych" doradców finansowych. Należy pamiętać, że wynagrodzeniem takiego doradcy (albo raczej sprzedawcy) jest prowizja od udzielanego kredytu, wypłacana przez kredytujący bank. Rodzi to potencjalne (i chyba całkiem realne) ryzyko konfliktu interesów. Ponieważ prowizje w różnych bankach różnią się wysokością, to powstaje podejrzenie, że doradca niekoniecznie musi działać w kierunku optymalizacji parametrów kredytu dla klienta (który mu przecież bezpośrednio nie płaci), ale raczej w kierunku optymalizacji wysokości swojej premii ;) W związku z tym przedstawiona oferta wcale nie musi być dla klienta najbardziej korzystna. Jest to oczywiście tylko potencjalne "zagrożenie", jednak w internecie krąży wiele anegdotek o tym, jak najlepszą ofertę kredytu w pewnej firmie na "O" ma zawsze pewien bank na "G" z tej samej grupy kapitałowej ;)
O ile opisana wyżej sytuacja jest tylko potencjalnym zagrożeniem, o tyle trudno oczekiwać od sprzedawcy kredytów, aby zniechęcał swojego klienta do zaciągania kredytu w ogóle, pozbawiając się przy tym wynagrodzenia. W związku z tym, należy z dużą rezerwą podchodzić do wypowiedzi doradców/sprzedawców/analityków firm pośredniczących na temat zaciągania kredytów mieszkaniowych.

12. Czy wiesz, że zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego nie jest tylko mieszkanie, ale cały majątek kredytobiorcy?

Jest to jedno z najważniejszych pytań, na które odpowiedź powinna być znana każdemu, kto ubiega się o kredyt. Często mylnie uważa się, że zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego jest samo mieszkanie. Tymczasem zabezpieczeniem jest cały majątek dłużnika, do wysokości pożyczonej kwoty. Jeśli pożyczymy 200.000 złotych i przestaniemy spłacać kredyt, to bank zabierze nam mieszkanie i je sprzeda. Jeśli ze sprzedaży uzyska tylko 150.000, to pozostałe 50.000 będzie ściągał z nas z pomocą komornika "do końca życia" (lub do momentu skutecznej windykacji). Jest to szczególnie ważne w sytuacji spadających cen mieszkań, z którą mamy aktualnie do czynienia.

13. Czy wiesz, co to jest Bankowy Tytuł Egzekucyjny?

B. t. e. jest dokumentem, stawiającym banki w bardzo uprzywilejowanej pozycji względem dłużnika. Dzięki temu, że klient podpisuje oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji komorniczej, w przypadku zaprzestania spłaty, bądź w przypadku jakiegokolwiek innego zdarzenia, powodującego wypowiedzenie umowy przez bank, ma on prawo wystawić b. t. e. oraz wystąpić do sądu o nadanie mu klauzuli wykonalności. Skutkuje to rozpoczęciem egzekucji sądowej przez komornika w bardzo krótkim czasie, praktycznie bez możliwości obrony przez dłużnika.

14. Czy można sprzedać mieszkanie obciążone kredytem?

Zgodnie z obowiązującym prawem nie ma przeszkód formalnych przy sprzedaży mieszkania, obciążonego kredytem hipotecznym. Jednak przy tak dużej ofercie, z jaką mamy teraz do czynienia, można by zadać to pytanie nieco inaczej... czy chciałbyś kupić mieszkanie obciążone kredytem, czy może wolałbyś takie, którego hipoteka jest "czysta"?

15. Czy w tej chwili mieszkania w Polsce są tanie?

O tym, czy mieszkania są teraz tanie, czy drogie, napisano już wiele... niektórzy twierdzą, że mamy teraz (jak zawsze;) najlepszy moment na kupno (tu prym wiodą pośrednicy i deweloperzy), inni twierdzą, że bańka nieruchomościowa jeszcze w Polsce nie pękła, a na razie po prostu powoli uchodzi z niej powietrze. Tak, czy inaczej, trudno obronić tezę, że mieszkania są tanie... 350.000 złotych za 2-pokojowe mieszkanie w Warszawie to z pewnością nie jest mało. Znakomita większość klientów nigdy takich pieniędzy nie miała (i mieć nie będzie), a zakupów dokonują tylko dzięki kredytom na wiele lat, o niewysokim (aktualnie) oprocentowaniu. Większość osób patrzy niestety na ceny przez pryzmat wysokości raty kredytu - tymczasem należy pamiętać, że rata się kiedyś zmieni (najpewniej wzrośnie) i nie jest ona dobrym wyznacznikiem kosztu zakupu mieszkania w dłuższej perspektywie. Czy ktoś, kto odłożyłby 350.000, wydałby takie pieniądze na kawałek "betonu" wiedząc, ile wysiłku kosztowało ich zdobycie?
Jest kilka czynników fundamentalnych, mówiących o "realnej" cenie mieszkania. Wśród nich bardzo ważnym jest relacja średniej ceny m2 do średniej pensji netto w danym regionie. Cenę uznaje się za odpowiednią, jeśli ta relacja jest bliska 1. Tymczasem w Polsce (z wyjątkiem Dolnego Śląska) zdecydowanie bliżej jej do 0.5, co sugerowałoby, że ceny nadal są nawet dwukrotnie zawyżone. Powszechnie uznaje się za bezpieczne kredyty, których wysokość raty stanowi maksymalnie 25% dochodów, a maksymalna bezpieczna kwota kredytu do 3-krotność rocznych dochodów. Żaden z tych warunków nie jest spełniony dla średnich dochodów oraz średniej ceny aktualnie nabywanych mieszkań (zwłaszcza w Warszawie).
Dodatkowo, istnieje realna groźba wprowadzenia w Polsce, popularnego na Zachodzie, podatku katastralnego. Jest to podatek od wartości nieruchomości (jak wiemy, teraz płaci się podatek od ich powierzchni). Podstawowe skutki jego wprowadzenia to nagłe zwiększenie presji na sprzedaż "niepotrzebnych" mieszkań, a przede wszystkim gruntów (słynne powiedzenie "ziemia jeść nie woła" przestaje być wtedy aktualne). Powoduje to zwykle nagłe zwiększenie podaży, a co za tym idzie także spadek cen mieszkań i działek (właściciele przestają tak chętnie wyceniać swoje mieszkania/działki na przysłowiowy "milion", skoro od tego miliona muszą potem zapłacić 0.5, czy 1% podatku rocznie).

16. Czy wiesz, ile kosztuje wynajęcie mieszkania podobnego do tego, które planujesz kupić?

Nim dokona się tak ważnej życiowej decyzji, jaką jest 30- czy 25-letni kredyt, warto sprawdzić inne możliwości. W przypadku chęci zakupu mieszkania można zastanowić się nad jego wynajęciem. Porównując aktualne koszty zakupu (odsetki od kredytu + czynsz + koszty wykończenia/umeblowania/remontów) z wynajmem okazuje się, że to wynajem jest tańszą alternatywą. I to nawet mimo historycznie niskich stóp procentowych (czyli historycznie niskiej raty) - jeśli stopy procentowe wzrosną, to różnica na korzyść wynajmu jeszcze się powiększy.

17. Czy wiesz, że jeśli bank upadnie, nadal będziesz musiał spłacać swój kredyt? ;)

Niektórzy zastanawiają się, czy nadal musieliby spłacać kredyt, jeśli upadłby kredytujący ich bank. O ile utrata oszczędności jest całkiem możliwa (co pokazuje przykład cypryjski), o tyle zaprzestanie spłaty nie wchodzi w grę. W momencie upadku banku jego aktywa (czyli m.in. kredyty) zostają przejęte przez inny bank (ewentualnie znacjonalizowane), więc umowa kredytowa trwa dalej. Istnieje także dodatkowe ryzyko, że przejmujący bank wykorzysta zapisy w umowie, aby wypowiedzieć taki kredyt (co jednak nie wydaje się z punktu widzenia nowego właściciela specjalnie korzystne).

18. Czy wiesz, że pieniądze na Twój kredyt mieszkaniowy bank bierze z... powietrza? :)

Na koniec pewna dygresja. Biorąc pod uwagę wysokość kredytów mieszkaniowych warto zapoznać się z mechanizmem, na którym opiera się ich udzielanie. Jak każdy kredyt w systemie rezerwy cząstkowej, także kredyt mieszkaniowy udzielany jest w ramach mechanizmu kreacji pieniądza - zauważmy, że w związku z wypłatą kredytu nikomu (ani bankowi, ani pozostałym depozytariuszom) pieniędzy nie ubywa, za to przybywa ich kredytobiorcy w momencie wypłaty. W związku z tym całkowita pula pieniędzy w gospodarce rośnie wraz z udzielaniem kolejnych kredytów. Dlatego często mówi się o tym, że podczas udzielania kredytów pieniądze biorą się "z powietrza". Dla tych, którzy jeszcze nie wiedzą, jak to możliwe, polecam zapoznać się ze szczegółami systemu rezerwy cząstkowej (chociażby na podstawie świetnej animacji "Pieniądze jako dług").


W tym wpisie starałem się opisać kilkanaście kluczowych kwestii, związanych z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego. Temat jest oczywiście dużo bardziej złożony, jednak każdy, kto decyduje się na zaciągnięcie wieloletniego zobowiązania (zwłaszcza z niewielkim wkładem własnym), powinien wykazać się możliwie dużą wiedzą w tym temacie. W końcu im większa wiedza, tym większe szanse na optymalną decyzję.