niedziela, 29 grudnia 2013

Podsumowanie roku 2013 42

Koniec roku jak zwykle skłania do refleksji nad czasem minionym, stąd i na naszym blogu pokusimy się o małe podsumowanie mijającego roku na szeroko pojętym rynku mieszkaniowym. Postanowiłem zebrać najważniejsze (w mojej ocenie) wydarzenia, które miały mniejszy lub większy wpływ na polski rynek nieruchomości. Zebrałem je w 10 punktach, uszeregowanych od najmniej do najbardziej istotnego. 

No to zaczynamy...

10. Powstanie bloga "W domach z betonu" ;)

Od kilku lat interesuję się tematyką mieszkaniową (na własne potrzeby) - przez ten czas przeczytałem wiele bardzo interesujących wypowiedzi/artykułów oraz dużo więcej tych zupełnie nieinteresujących (produkcji HB/OF, Emmersona i reszty paczki). Jednak ostatnio niewiele już było do czytania - forum gazeta.pl/developerzy nigdy nie podniosło się po "odejściu" legendarnego kretynofila, Marek Wielgo porzucił swojego bloga, przez co nie było z kim polemizować na rozsądnym poziomie, za to deweloperzy/pośrednicy (zwłaszcza Bartek T.) jakby zwiększyli tempo, zarzucając nas setkami "analiz", w których były tylko stabilizacje, wzrosty i najlepsze momenty na kupno. W ramach przeciwwagi powstał więc niniejszy blog, na którym starałem się przedstawiać to, czego nauczyłem się przez wszystkie lata, wytykając jednocześnie błędy (albo raczej celowe przeinaczanie faktów) "analityków" głównego nurtu. Mam nadzieję, że żaden z czytelników nie uznał czasu spędzonego na blogu za czas zmarnowany, bo pisanie zdecydowanie czasem zmarnowanym nie było. Pozwoliło mi trochę "usystematyzować" wiedzę (albo raczej własne przypuszczenia ;) a mnóstwo komentarzy pod wpisami tylko tę wiedzę poszerzało. 
Dziękuję za wszelkie pochlebne opinie, których było całkiem sporo oraz za merytoryczną polemikę, która wywiązywała się w komentarzach. Tematów na przyszły rok na pewno nie zabraknie - mam tylko nadzieję, że nie zabraknie także czasu ;)

Na razie zapraszam jeszcze na naszego fanpage'a na facebook'u:

https://www.facebook.com/wdomachzbetonu 

Można sobie polubić, jeśli ktoś chce - być może dzięki temu liczba czytelników jeszcze się zwiększy (w tej chwili blog ma około 5-6 tys. wyświetleń tygodniowo).

9. Bankructwo Ganta.

Pierwsze wydarzenie "na poważnie" w dzisiejszym podsumowaniu - co prawda Gant jeszcze formalnie nie zbankrutował, ale wnioski o upadłość likwidacyjną złożone do sądu raczej niczego dobrego nie rokują. Na razie rozprawa jest odraczana, bo sąd chciałby się dowiedzieć, dlaczego spółka chce restrukturyzacji zadłużenia (czyli po polsku anulowania części długów), skoro jej majątek jest o 200mln wyższy niż zobowiązania. To ja wysokiemu sądowi odpowiem, nie wnikając w dane na temat majątku spółki - wyceny aktywów są wzięte z kosmosu (albo z roku 2008). Widzieliśmy już sytuacje, w których fundusze nieruchomości (chociażby Arka) nie były w stanie sprzedać swoich aktywów po cenie "rynkowej". Bo tak to się dziwnie składa, że ceny spadają - jakieś tam średnie nie tak wcale szybko, ale szybka sprzedaż posiadanych nieruchomości wiąże się z koniecznością znacznego obniżenia ceny. Stąd popularny jest spory rozdźwięk między wyceną "rynkową", a rzeczywistą, możliwą do uzyskania ceną.
Niezależnie od prawdziwych przyczyn upadku Ganta, bankructwo jednego z czołowych polskich deweloperów nie rokuje zbyt dobrze dla całej branży - widać, że produkcja mieszkań nie jest już tak dochodowa jak kiedyś (i dobrze). Kto się do tego nie dostosuje i będzie dalej trzymał znacznie przeszacowane ceny, ten może skończyć podobnie. Na razie deweloperzy złapali oddech w związku z ostatnim dzwonkiem na kredyt z LTV 100% - zobaczymy, jak sobie poradzą w kolejnym roku, w którym czekają ich nie lada wyzwania (rekomendacja SIII oraz MdM).

8. "Spadek" liczby budowanych mieszkań.

Ze względu na wprowadzenie ustawy deweloperskiej w kwietniu 2012 roku, gwałtownie wzrosła wówczas liczba mieszkań, których budowę rozpoczynano. Często była to jednak czysta teoria - owo "rozpoczęcie" miało miejsce tylko w celu ominięcia zapisów ustawy (wszak zgodnie z nią, liczył się moment poinformowania o rozpoczęciu sprzedaży). W roku 2013 spowodowało to więc statystyczne zmniejszenie liczby nowobudowanych mieszkań, co natychmiast przerodziło się w głosy o tym, że mieszkań niedługo zabraknie, a ceny będą rosnąć do nieba ;)
Szerzej na ten temat pisałem w artykule:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/11/jak-to-jest-z-tym-ozywieniem-w.html

oraz

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/12/jeszcze-troche-o-polskim-ozywieniu.html

Przyglądając się danym widać, że cały ten "spadek" to trochę ściema. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, nie odbiega specjalnie od typowych lat "pokryzysowych", a nagłe zmniejszenie oferty deweloperów wynikało głównie z "odchyłu" spowodowanego wprowadzeniem w życie ustawy deweloperskiej. Niemniej trzeba przyznać, że, z racji obniżki stóp procentowych oraz fali kredytów bez wkładu własnego, w drugiej połowie roku deweloperzy rzeczywiście zauważalnie zwiększyli sprzedaż (i najpewniej usztywnili nieco stanowisko negocjacyjne z klientami).

7. Zmniejszenie QE w USA.

Niedawno Fed zdecydował o zmniejszeniu skali skupu aktywów o 10mld dolarów miesięcznie (do 75), czyli w praktyce o zmniejszeniu comiesięcznego dodruku dolarów. Jaki to ma związek z polskim rynkiem nieruchomości? Otóż zmiany w USA będą miały daleko idące konsekwencje na całym świecie, także w Polsce. Pierwszy krok w kierunku zmniejszenia dodruku może być początkiem jego zupełnego zaprzestania i późniejszego podniesienia stóp procentowych (w roku 2015). Może się jednak okazać, że ograniczenie druku nie będzie możliwe ze względu na wzrost rentowności amerykańskich obligacji, co może spowodować wręcz nasilenie drukowania dolarów. Obie te ścieżki prowadzą do problemów, które dotkną także i nas. Albo Amerykanie podniosą w końcu stopy procentowe, rozpoczynając cykl podwyżek na całym świecie, albo doprowadzą do upadku dolara, inflacji i być może bankructwa całego kraju. W obu przypadkach, światowy system finansowy dozna "szoku" - przy tego typu problemach kryzys z roku 2008, który zatrzymał u nas wzrost cen, to "pikuś" ;) Polityka Amerykanów będzie miała wpływ na gospodarkę całego świata - przy naszych, nadal znacznie przeszacowanych cenach, zależnych prawie całkowicie od kredytu, nagły szok gospodarczy może spowodować bardzo szybką reakcję rynku.

Zachęcam do poczytania więcej na temat USA na blogu:

http://independenttrader.pl/ 

6. Przejęcie obligacji z OFE, nowelizacja budżetu.

Jeśli ktoś jeszcze miał złudzenia, że na "zielonej wyspie" dobrze się dzieje, rozwiało je najpewniej kilka wydarzeń z minionego roku. W ramach ratowania sypiącego się budżetu rząd musiał dokonać jego nowelizacji (powiększając deficyt), usunął progi ostrożnościowe (50/55% zadłużenia względem PKB) a na koniec zaplanował przejęcie obligacji, będących w posiadaniu OFE/przyszłych emerytów (~150 mld PLN). Po tych wydarzeniach widać, że (zgodnie z przypuszczeniami) polskie finanse są w opłakanym stanie i niewiele da się tu poradzić, bez radykalnej zmiany w sposobie rządzenia. Utrzymanie aktualnego kursu spowoduje rozsadzenie finansów państwa w ciągu kilku lat - głównym powodem będzie bankructwo ZUS'u, które wynika wprost z sytuacji demograficznej kraju. Po więcej szczegółów zapraszam do wpisu:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/11/czy-soiki-zaleja-warszawe.html

W latach bumu gospodarczego/mieszkaniowego, po wejściu do Unii Europejskiej (2004-2008), panował powszechny optymizm oraz przekonanie, że Polska z czasem dogoni Zachód w kwestii zamożności itd. Po kilku latach widać, że Polska goni raczej Grecję/Hiszpanię/Portugalię, mając w końcu szansę stać się obiecywaną przez premiera Tuska drugą Irlandią (ze zbankrutowanym systemem bankowym i krachem na rynku nieruchomości). Mimo tego, że "kryzys w Polsce się skończył" (a przecież wg zapewnień premiera nigdy go u nas nie było) ludzie jakoś niespecjalnie optymistycznie patrzą w przyszłość (świadczy o tym chociażby 2 mln emigrantów, którzy wybrali życie poza ojczyzną). 
Systematycznie pogarszająca się sytuacja budżetowa, nawarstwiające się problemy ubezpieczeń społecznych i rosnące podatki będą coraz bardziej zauważalnie wpływały na nastroje na rynku nieruchomości. Po wydarzeniach minionego roku widać, że niedługo może dojść w naszym kraju do prawdziwego kryzysu, który odbije się szerokim echem także na rynku mieszkaniowym (w końcu nie bez powodu, w krajach typu Grecja/Hiszpania/Cypr notujemy znaczne spadki cen mieszkań, mimo bardzo niskich stóp procentowych).
Na razie mieliśmy tego pierwsze zapowiedzi.

5. Rekomendacja SIII.

O tej rekomendacji pisałem szerzej w poprzednim artykule:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/12/po-co-jest-rekomendacja-siii-i-dlaczego.html 

To między innymi plan jej wprowadzenia spowodował mini bum na rynku mieszkaniowym - ostatni moment na zaciągnięcie kredytu bez wkładu własnego zmobilizował wielu klientów (samobójców? ;) do podjęcia jedynie słusznej decyzji. Praktyczny zakaz udzielania kredytów walutowych, systematycznie rosnący wymagany wkład własny oraz wprowadzenie rozsądnych zaleceń na maksymalną długość kredytu oraz wysokość raty były krokami ewidentnie w dobrym kierunku (chociaż zdecydowanie spóźnionymi). Dzięki tej rekomendacji rynek kredytów mieszkaniowych powoli zacznie zmierzać ku normalności (kto wie, może kiedyś doczekamy nawet kredytów ze stałym oprocentowaniem, albo "naprawdę" zabezpieczonych hipoteką? ;) 
Na razie wszystko to pozwoliło deweloperom poprawić sprzedaż i złapać chwilowy oddech, a niektórym analitykom wystarczyło do obwieszczenia końca spadków cen i powolnego planowania wzrostów ;)

4. Fundusz mieszkań na wynajem.

Rząd jak zwykle wmieszał się (niepotrzebnie) w sprawy, które powinien rozwiązać sam rynek - tym razem wyprodukował przełomowy pomysł wynajmowania mieszkań przez państwo. Szerzej o programie pisałem tu:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/10/jak-rzad-nie-pomaga-mieszkaniowce.html 

Sprawa ma absurdalne założenia finansowe (nawet mimo zmiany podejścia do wysokości czynszów), a całość wygląda na podwójny przekręt. Po pierwsze, jest szansą na odkupienie od deweloperów niesprzedawalnych inwestycji (w skali kraju ma to być 20.000 mieszkań), po drugie, po tym, jak działalność funduszu zakończy się całkowitą klapą, być może pojawi się możliwość wykupu zajmowanych mieszkań po "preferencyjnych" cenach przez lokatorów (kto będzie te mieszkania wynajmował, tego nie wiadomo - z racji preferencyjnych stawek chętnych pewnie będzie sporo, więc trzeba będzie wybrać jakiś klucz przydziału... może to będzie klucz partyjny? ;)
Powołanie funduszu uważam za jedno z ważniejszych wydarzeń minionego roku - o ile sama idea wynajmowania mieszkań przez państwo/gminy nie jest zła, o tyle w polskim wykonaniu wyjdzie pewnie z tego niezły "potworek", a jego spektakularna klapa może zablokować w przyszłości bardziej sensowne pomysły w tym duchu.

3. Koniec RnS.

Program "Rodzina na swoim" (znany też jako "Deweloper na naszym") zakończył działanie w 2012 roku, jednak jego echo było widoczne także w roku 2013 (ponad 10.000 kredytów RnS w 1q2013). Zamknięcie programu spowodowało znaczny spadek liczby udzielanych kredytów w pierwszej połowie 2013 roku, co zostało lekko przełamane dopiero w jego drugiej połowie (po obniżce stóp procentowych). 
RnS miał ogromny wpływ na rynek, mimo że jego udział w liczbie wszystkich kredytów z reguły nie przekraczał 20-25% (dopiero w szczytowym momencie wzrósł do ponad 30%). Wysokość limitów na ceny mieszkań z dopłatą oraz kolejne modyfikacje mnożnika kosztu odtworzeniowego doprowadziły do sytuacji, w której z dofinansowania państwa (czyli z naszych podatków) można było skorzystać nawet przy zakupie domu w Warszawie za prawie 1.4mln złotych. Działanie RnS doprowadziło poniekąd do regulowania cen przez rząd. Mieszkania, które łapały się w limit, miały spore szanse na sprzedaż, natomiast te, które się nie łapały, były prawie niesprzedawalne. Stąd też doszło do znacznego "rozjechania się" cen mieszkań dużych (zwłaszcza 75+ mkw.) z cenami mieszkań małych (do 50 mkw.). Ceny dużych mieszkań spadały, a ceny małych spadać zauważalnie nie chciały (zwłaszcza w czasach mnożnika 1.4). Zakończenie RnS oraz zmiana mnożnika na 0.8/1.0 spowodowały (często czysto teoretyczny) spadek cen w ostatnim kwartale 2012, co później przełożyło się na niską bazę do porównań cen w kolejnych miesiącach. W związku z tym mogliśmy poczytać o wyimaginowanych wzrostach - swego czasu tego typu artykułów było już tyle, że musiałem o tym napisać aż 2 wpisy ;)

Zakończenie RnS zamknęło długi okres patologii na rynku... jednak nie na długo. Ale o tym w kolejnym punkcie.

2. MdM.

Niestety większość błędów RnS została powtórzona w kolejnym rządowym pomyśle na ratowanie deweloperów, zwanym "Mieszkaniem dla młodych". Młodzi mają brać kredyty (na minimum 15 lat, z minimalnym LTV 50%), a w zamian dostaną (od nas, podatników) dofinansowanie w wysokości mniej więcej 10-15% ceny mieszkania. Mamy tu znowu limity cen, ustalane w sposób całkowicie niejasny, a cały popyt skierowany będzie tym razem prawie wyłącznie na rynek deweloperski (warunki MdM dla budujących domy praktycznie eliminują tego typu działalność z programu).
MdM, jak chyba żaden inny program na rynku mieszkaniowym, wzbudził ogromną ilość kontrowersji na długo przed jego oficjalnym wprowadzeniem. Pośród (p)osłów trwały przepychanki o to, kogo włączyć do programu, a "analitycy" prześcigali się w dywagacjach, jaki wpływ będzie miał ten program na wzrost cen mieszkań. Na naszym blogu propagowana jest jednak nieco inna idea - ze względu na fakt, że w większości miast limit jest (czasem znacznie) niższy niż aktualna cena, MdM będzie działał w kierunku spadku cen (czyli jakieś tam zalety program jednak posiada ;) Mam tylko obawy, że gdyby tak się właśnie stało, to rząd znowu pomajstruje przy mnożniku kosztu odtworzeniowego.
Jak będzie, zobaczymy, ale wprowadzenie MdM postawiło w dosyć kłopotliwej sytuacji sprzedających na rynku wtórnym - trudno będzie im konkurować z deweloperami, wspartymi dopłatami z naszych podatków (czyli w praktyce sprzedających po cenie 10-15% niższej).
Dodatkowo, niejako przy okazji, rozszerzono ustawę o najmie okazjonalnym z osób prywatnych na firmy - w praktyce oznacza to możliwość ominięcia zasad ochrony lokatorów i wynajmowania mieszkań ludziom przez firmy. Jest to, moim zdaniem, bardzo ważna sprawa, gdyż umożliwia rozwój rynku najmu w cywilizowanych warunkach. O ile kupno mieszkania od dewelopera i jego późniejsze wynajmowanie jest w praktyce nieopłacalne, o tyle wynajmowanie mieszkania zbudowanego z pominięciem dewelopera, to zupełnie co innego. Ciekawe, czy takie rozwiązanie zostanie zastosowane na szerszą skalę chociażby przez fundusze inwestycyjne lub emerytalne.

Tak naprawdę, wpływ MdM na rynek w 2013 roku był nieznaczny - część osób mogła się wstrzymać z zakupem, czekając na ewentualną dopłatę w przyszłym roku. Jednak wpływ w kolejnych latach będzie tak duży, że fakt powstania i uchwalenia tego programu zajął w naszym rankingu zaszczytne, drugie miejsce.


1. Obniżka stóp procentowych.

Miniony rok obfitował w wiele ciekawych wydarzeń na rynku mieszkaniowym, jednak zawsze najważniejszy jest kredyt. W 2012 roku, przy powiedziałbym średniej wysokości stóp procentowych, rynek był ratowany przez RnS. Po zakończeniu działania programu sprzedaż kredytów znacznie spadła - na "ratunek" przyszedł NBP i dokonał kolejnych obniżek stóp procentowych, co ścięło WIBOR 3M z okolic 4.5% do 2.7%. Efektów było kilka. Po pierwsze, znacznie wzrosła zdolność kredytowa (co oczywiście jest absurdem, bo rzeczywista zdolność kredytowa jest "jakaś" i niespecjalnie zależy od chwilowej, bardzo zmiennej wysokości stóp). Po drugie (i najważniejsze), rata kredytu spadła z 700 złotych do 500 dla każdych pożyczonych 100.000. Spowodowało to, że sporo osób uznało, iż teraz stać ich na kredyt (a jeszcze rok temu na ten sam kredyt stać ich nie było ;) Tak duża obniżka w (chwilowej) wysokości raty plus ostatni moment na kredyt z LTV 100% poprawiła sprzedaż kredytów, względem bardzo słabej pierwszej połowy roku. Jednocześnie jeszcze bardziej wzrósł udział kredytów z LTV > 80% oraz wzrosła średnia kwota kredytu, co dowodzi, że świadomość klientów jest jednak nadal słaba i istnienie niniejszego bloga ma sens ;)
Przy historycznie niskich stopach procentowych spadek cen został na pewien czas zahamowany (niektórzy nawet widzą wzrosty ;) 
Rynek zależy od kredytu w ogromnym stopniu, dlatego obniżka stóp w 2013 roku wytworzyła w miarę stabilny stan chwilowy, który utrzyma się najpewniej do końca 2014 roku, kiedy być może pojawią się pierwsze podwyżki stóp, a minimalny wymagany wkład własny osiągnie 10%.

Jak widać, w roku 2013 mieliśmy sporo ważnych wydarzeń na polskim rynku mieszkaniowym - część z nich należy nawet uznać za przełomową. Analiza kluczowych elementów pozwala łatwiej "przewidywać przyszłość" - to, co było ważne w minionym roku, będzie ważne także w kolejnym.
Jeszcze długo najważniejszy będzie kredyt (a dokładniej jego dostępność, sterowana wysokością stóp procentowych). Bardzo dużo potrafią namieszać rządowe programy wsparcia chyba wszystkich uczestników rynku, z wyjątkiem ludzi chcących kupić mieszkanie. Spore znaczenie ma też kondycja finansowa deweloperów, czyli w praktyce ich skłonność do negocjacji. Jednak nie należy zapominać o czynnikach "zewnętrznych", które z pozoru nie są związane z rynkiem nieruchomości. W końcu upadek banku Lehman Brothers i światowy kryzys finansowy z roku 2008 był także punktem zwrotnym na polskim rynku mieszkaniowym.

Wszystkim czytelnikom, sympatykom oraz przeciwnikom bloga życzę w Nowym Roku zdobycia mnóstwa wartościowej wiedzy, niepoddawania się powszechnej propagandzie oraz popełniania tylko takich błędów, z których możliwości wystąpienia zdawaliście sobie wcześniej sprawę. Do przeczytania za rok! ;)

piątek, 27 grudnia 2013

Po co jest rekomendacja SIII i dlaczego powstała o wiele za późno 60

Wiele się ostatnio mówi o najnowszej (z racji planów przeniesienia części uprawnień w inne "rejony" być może już ostatniej) rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, czyli Rekomendacji SIII. Ze względu na charakter zmian, które ona ze sobą niesie, powszechnie uważa się, że będzie miała spory wpływ na polski rynek mieszkaniowy (pewnie największy spośród wszystkich dotychczasowych rekomendacji). Rekomendacje tego typu zawierają (podobno) wykaz "dobrych praktyk", któremu muszą podporządkować się wszystkie banki, działające pod nadzorem KNF. Podstawowym celem jest (jak zwykle;) dobro klientów, przy jednoczesnej minimalizacji ryzyka i przyszłych problemów w całym sektorze bankowym. Jeśli spojrzeć na dotychczasowe działania KNF, można dojść do wniosku, że z reguły były to działania bardzo spóźnione (poprzednie wersje rekomendacji S) lub niespecjalnie wpływające na sytuację na rynku, mimo szumnych zapowiedzi (rekomendacja T). Najnowsza rekomendacja też wydaje się sporo spóźniona, jednak tym razem jej wpływ na rynek będzie najpewniej mocno zauważalny.

Przypomnijmy kilka podstawowych zmian, które niesie ze sobą rekomendacja SIII:
  • Ograniczenie maksymalnego LTV, czyli wymaganie na minimalną wysokość wkładu własnego. Od 2014 roku będzie to 5%, w 2015 10%, by w 2017 roku osiągnąć wartość 20%. Tu należy mieć na uwadze fakt, że banki nadal będą mogły udzielać kredytów z wkładem 10%, jeśli brakujące 10% zostanie "należycie" ubezpieczone (cokolwiek to znaczy). W praktyce spowoduje to tyle, że maksymalne LTV pozostanie na poziomie 90%, a dla kredytów z LTV > 80% trzeba będzie, podobnie jak teraz, wykupić ubezpieczenie (pozostaje mieć nadzieję, że będzie to ubezpieczenie, które w przeciwieństwie do aktualnych rozwiązań, rzeczywiście przed czymś ubezpiecza).
  • Usunięcie ograniczenia na maksymalną wysokość raty w odniesieniu do dochodów. W tej chwili, zgodnie z wymogami rekomendacji T, maksymalny stosunek raty do dochodów (DTI) może wynosić 50/65% (dla osób zarabiających poniżej/powyżej średniej krajowej). Jednak w nowej rekomendacji pojawia się zalecenie, aby DTI nie przekraczał odpowiednio 40/50% (wyższe wartości muszą zostać "świadomie" zaakceptowane przez klienta oraz wpisane oficjalnie w strategię zarządzania ryzykiem danego banku). Spowoduje to w praktyce najpewniej ograniczenie zdolności kredytowej klientów, mimo że w teorii (zwłaszcza w bankach Leszka ;) zdolność pewnie jeszcze wzrośnie, względem aktualnych, absurdalnych poziomów.
  • Zmiana ograniczenia na maksymalną długość kredytowania, przy wyliczaniu zdolności kredytowej do 30 lat (w tej chwili jest to 25 lat, także dla kredytów na dłuższy okres). Jednocześnie, maksymalny czas, na jaki będzie można uzyskać kredyt, zostanie ograniczony do 35 lat. Jednak tu podobnie, jak w poprzednim punkcie, wprowadza się zalecenie na maksymalną długość kredytu - będzie to 25 lat, a dłuższe okresy będą wymagały "świadomej" akceptacji przez klienta. Podobnie jak w kwestii DTI, wpłynie to pozytywnie na teoretyczną zdolność kredytową, ale w praktyce może spowodować jej zmniejszenie, w związku z pewnym utrudnieniem w dostępie do kredytów na więcej niż 25 lat.
  • Zakaz udzielania kredytów w walucie innej niż klient uzyskuje dochody. W praktyce niewiele to w tej chwili zmienia, bo kredytów walutowych właściwie się już nie udziela (co jest odrobinę zastanawiające, bo na potęgę udzielano ich w czasach, kiedy złotówka była nienaturalnie "silna", a teraz, kiedy kurs jest dużo bardziej "neutralny", tego typu kredytów się zakazuje). Oczywiście jest to krok w bardzo dobrym kierunku - europejskie, czy szwajcarskie stopy są na ekstremalnie niskich poziomach, więc nawet ich niewielki wzrost mógłby zrobić niezłe "kuku" nieświadomym niczego klientom. Tak, czy inaczej, takie ograniczenie należało wprowadzić najdalej w 2006 roku - ograniczyłoby to rozmiary bańki mieszkaniowej, a przy okazji wielu klientów uniknęłoby popularnej obecnie sytuacji, w której mimo kilku lat spłacania kredytu, kwota do oddania jest wyższa niż wartość mieszkania.
Temat rekomendacji SIII jest "wałkowany" w mediach od dłuższego czasu, więc pewnie spora część czytelników nie dowiedziała się na razie niczego ciekawego. Jednak przy okazji powstania tej rekomendacji KNF wyprodukował bardzo ciekawy dokument, uzasadniający jej wprowadzenie. Można go znaleźć pod poniższym adresem:

http://www.knf.gov.pl/Images/Prezentacja_reko_S_tcm75-32877.pdf 

Dokument ten zawiera wiele bardzo pożytecznych informacji na temat aktualnej kondycji polskiego rynku "kredytowego". Przyjrzymy się nieco dokładniej jego wybranym elementom, gdyż można z nich wyciągnąć wniosek, że ogólna sytuacja polskich kredytobiorców jest dosyć niebezpieczna. Jednocześnie rzutuje to oczywiście na przyszłą sytuację banków, które przy wzroście stóp procentowych (zwłaszcza w Szwajcarii) mogą razem ze swoimi klientami szybko wpaść w spore kłopoty. Dokument co prawda nie wymienia żadnego banku z nazwy, jednak mając w pamięci, w których bankach udzielano największej liczby kredytów w CHF, można się łatwo wszystkiego domyślić (Leszek jak zawsze pozostaje w centrum uwagi ;)


Ale po kolei...

Jest wiele teorii na temat tego, dlaczego w Polsce doszło do tak dużego wzrostu cen mieszkań w tak krótkim czasie. Oczywiście wiemy, że brakuje 1.5 - 3mln mieszkań ;) Wiemy też, że koszty budowy wzrosły na tyle, że deweloperzy ledwo wiążą koniec z końcem, mimo cen prawie 3-krotnie wyższych niż kiedyś ;) Ponadto wiemy, że winne są ceny działek, których średnia w Warszawie sięgała w porywach niebotycznych 700PLN, przypadających na m2 mieszkania ;)
Jednak KNF mówi co innego... i dokładnie to samo, o czym piszę od początku istnienia tego bloga - rynek "stoi kredytem" i bez niego nic by się nie stało, co się stało :)





Jak widać, chłopaki z KNF są całkiem ogarnięci w temacie (albo po prostu czytają naszego bloga ;) Ciekawe, czy byli tak samo ogarnięci w szczycie rozdawnictwa kredytów frankowych - kto wie, może gdybym już wtedy prowadził bloga, wprowadziliby stosowną rekomendację już w tamtym czasie? ;)

Skoro już wiemy, co było przyczyną całego zła ;) to spójrzmy, jakie są tego efekty.





Jak widać na powyższych obrazkach, w ciągu 10 lat kredyty mieszkaniowe stały się jednym z najważniejszych elementów bilansu banków, stawiając nasz kraj w (niechlubnej?) czołówce europejskiej. Warto porównać sytuację w Polsce do sytuacji w Hiszpanii, w której załamanie rynku mieszkaniowego i znaczny wzrost liczby niespłacanych kredytów mieszkaniowych doprowadziły do praktycznego bankructwa całego sektora bankowego (banki zostały "uratowane" pożyczką EU/ECB na kwotę ponad 100mld Euro). Biorąc pod uwagę fakt, że udział kredytów mieszkaniowych w portfelu polskich banków jest większy niż w Hiszpanii, można dojść do wniosku, że przy nagłym załamaniu rynku, jest spora szansa na powtórzenie czarnego scenariusza. Jednak naszego(?) sektora bankowego raczej Unia nie będzie ratować - w końcu nie jesteśmy w strefie Euro. Państwo polskie też raczej nie pomoże - limit zadłużenia zapisany w konstytucji mógłby skutecznie uniemożliwić powtórzenie rozwiązania irlandzkiego (czyli przejęcie zobowiązań banków przez państwo). Aktywa sektora bankowego są zbliżone wartością do polskiego PKB, więc przy większych problemach państwo (z naszych podatków) po prostu nie byłoby w stanie pomóc, bo sytuacja budżetowa i bez tego jest już bardzo słaba (patrz przejęcie obligacji OFE).




Na kolejnym obrazku widzimy, dlaczego wszystko jeszcze jakoś się trzyma, chociaż spadki akcji kredytowej i kryzys w mieszkaniówce są już zauważalne - nadal mamy dodatnie tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych. Przykład węgierski, gdzie rynek przeżywa ogromny kryzys (związany z kredytami we frankach, w których oprocentowanie nie jest wprost zależne od LIBOR CHF) pokazuje, czego może dokonać nagły spadek liczby udzielanych kredytów. 
Być może to jest polski sposób na uratowanie banków - skoro nie stać na to państwa, to należy trzymać system w możliwie niezmienionym stanie przez możliwie długo. Kto wie, może to tak naprawdę stoi za programami "wsparcia" rynku mieszkaniowego przez państwo - w końcu RnS, czy MdM zwyczajnie zachęcają do brania kredytów. Dopóki udaje się "zachęcić" sporą grupę osób do zaciągania nowych kredytów mieszkaniowych, dopóty cały rynek będzie jakoś funkcjonował (PKB będzie od tego rósł, ceny mieszkań za bardzo nie spadną, więc i sytuacja banków mocno się nie pogorszy, a niejako przy okazji, pomoże się kolegom deweloperom ;)

Tego typu podejście ma oczywiście "krótkie nogi" - finansowanie rynku mieszkaniowego kredytem prędzej czy później i tak się kończy, powodując jego załamanie. Zwykle dochodzi do tego w momencie podniesienia nienaturalnie niskich stóp procentowych (przykłady USA, Hiszpanii, Irlandii), chociaż są i inne możliwości (np. dramatyczne załamanie kursu rodzimej waluty, przy masowo udzielanych kredytach w walucie innej niż krajowa - przykład węgierski, w mniejszym stopniu także polski). KNF ma tego najpewniej świadomość, publikując poniższy obrazek.



 
Bardzo ważne jest tu stwierdzenie: "Niskie stopy to raczej przejściowy fenomen a nie trwałe zjawisko". Ten obrazek powinien obejrzeć każdy, kto podpisuje umowę kredytową na 25, czy 30 lat. Na szczęście niedługo, zgodnie z dyrektywą unijną, w momencie podpisywania umowy klientowi będzie musiało zostać przedstawione wyliczenie wysokości raty dla maksymalnej wysokości stóp procentowych w okresie ostatnich 20 lat - dla Polski oznaczać to będzie oprocentowanie co najmniej 25%, co w przypadku kredytu na 300.000 PLN oznaczałoby ratę miesięczną w okolicach 6.500 :) Może skłoni to co niektórych klientów do odrobiny refleksji... Na razie KNF prezentuje nieco bardziej "ostrożne" wyliczenia, rozszerzone o aspekt różnej długości kredytowania (obrazki poniżej).




 
Przy tej okazji warto też zwrócić uwagę, ile kapitału spłaca się w początkowych latach, zależnie od czasu spłaty całego kredytu. Szczególnie polecam to dla osób, które spłacając kredyt uważają, że "spłacają swoje" i nie napychają kieszeni właścicielowi (zamiast tego napychając kieszeń bankowi). Zauważmy, że dla kredytu 30-letniego po 10 latach spłaty, spłacone zostanie dopiero 16% kwoty kredytu (kapitału). Mam pewne obawy, że za 10 lat ceny będą niższe o więcej niż 16%, co przy kredycie z LTV100% oznaczałoby, że po 10 latach spłacania do spłaty nadal będzie więcej niż warte będzie mieszkanie ;)






Jednak wszystkie te wyliczenia to dopiero śpiew przyszłości - stopy pewnie kiedyś wzrosną, powodując duże problemy, ceny mieszkań spadną, pogłębiając problemy (umożliwiając jednocześnie zakup innym po rozsądnych stawkach), ale są też problemy, które występują już w obecnej chwili.

Jednym z najważniejszych powodów powstania rekomendacji SIII jest próba ograniczenia przyszłego ryzyka w sektorze bankowym. Ryzyka, które już teraz daje znać o sobie - chodzi głównie o kredyty zagrożone (zwłaszcza walutowe), bardzo wysokie średnie LTV oraz wysoki stosunek raty do miesięcznych dochodów (DTI). Przyjrzymy się, co pisze o tym KNF.






Na pierwszym obrazku widzimy systematyczny wzrost wartości kredytów zagrożonych. Zawsze mi się podobała ta nazwa - "kredyt zagrożony". Brzmi tak niewinnie... a oznacza najczęściej kredyt, którego opóźnienie w spłacie przekracza 3 miesiące (chociaż może to być równie dobrze 12 miesięcy i więcej). W przypadku kredytu mieszkaniowego powoduje to w znakomitej większości przypadków niemożność jego spłaty (skoro ktoś nie zapłacił już co najmniej 3 rat, to w jaki sposób ma zapłacić kolejne, regulując jednocześnie zaległości?). KNF zwraca uwagę, że duża różnica pomiędzy kredytami opóźnionymi w spłacie w kolejnych przedziałach opóźnienia sugeruje znaczny wzrost liczby kredytów zagrożonych (czyli w praktyce niespłacalnych) w przyszłości. 
Jednocześnie KNF stwierdza, że "jakość" portfela kredytów walutowych i złotowych jest porównywalna, co przeczy powszechnej jeszcze do niedawna opinii, że kredyty walutowe (zwłaszcza CHF) są spłacane lepiej niż złotowe (z reguły stracony kredyt walutowy jest przewalutowywany na PLN, co powoduje "pogorszenie" statystyki kredytów złotowych, a "poprawienie" statystyki kredytów walutowych).
Dla komentatorów mały quiz - sytuacja którego banku została opisana na powyższym obrazku, jako banku X? :)

Ogólnie rzecz biorąc, kredyty walutowe stanowią w tej chwili dużo większe zagrożenie dla klientów oraz dla sektora bankowego. Skoro przy praktycznie zerowych stopach procentowych w Szwajcarii, udział niespłacalnych kredytów walutowych jest bardzo bliski udziałowi niespłacalnych kredytów w PLN, to co będzie, kiedy Szwajcarzy podniosą stopy (z zera za bardzo obniżyć już nie mogą ;) ? Jednocześnie kredyty w walutach obcych mają zdecydowanie wyższe średnie LTV, co wynika ze znacznego osłabienia PLN względem innych walut wobec czasów, w których większość kredytów walutowych została udzielonych. 
Widać to na kolejnym obrazku od KNF:





I tu przechodzimy do kolejnego, bardzo ważnego elementu polskiego rynku kredytowego, czyli wysokiego współczynnika LTV dla aktualnie spłacanych kredytów. 
Z jednej strony wynika to ze stosunkowej "młodości" całego rynku - kredyty mieszkaniowe na szeroką skalę były udzielane dopiero od 2004 roku (wtedy też rozpoczął się szybki wzrost cen mieszkań), z reguły na bardzo długie okresy (25-50 lat), co spowodowało, że wartość LTV dla ogromnej liczby kredytów nie zmieniła się za bardzo od momentu rozpoczęcia spłaty (przypomnijmy sobie wykresy pokazujące wartość kapitału spłacanego przez pierwsze 10 lat i później). Z drugiej strony, niekorzystnie na wysokość LTV wpływa fakt nasilenia udzielania kredytów z bardzo niskim lub zupełnie bez wkładu własnego w ostatnich 3 latach oraz niekorzystna (z punktu widzenia kredytobiorców) zmiana wartości kredytów walutowych, w wyniku osłabienia się złotówki względem franka/euro.
KNF pokazuje nawet przykład "nietrafionego" kredytu w CHF (choć i kredyt w PLN, w którym po 4 latach jest do spłaty więcej niż wynosi obecna wartość mieszkania, trudno nazwać "trafionym").



Przyjrzyjmy się nieco bardziej dokładnie strukturze LTV polskich kredytów. 
KNF pokusił się o dokładne wyliczenia, ile kredytów (w sensie liczby oraz wartości) wpada w poszczególne progi LTV (obrazek poniżej).






Widzimy, że 1/3 wszystkich (wartościowo) kredytów ma LTV > 100%, a ponad połowa ma LTV >= 80%. Oznacza to mniej więcej tyle, że ponad połowa (w sensie wartości) polskich kredytów mieszkaniowych jest uznawana za ryzykowną, z punktu widzenia powszechnie przyjętej definicji. Dodatkowo, kredyty z wysokim LTV mają bardzo wysoką średnią wartość, a ich znakomitą większość stanowią kredyty walutowe, a więc te, o których spłatę można obawiać się najbardziej (patrząc na aktualne poziomy stóp procentowych). 
Biorąc pod uwagę liczbę kredytów widać, że około 250.000 gospodarstw domowych spłaca kredyt, którego wartość nadal jest bardzo bliska wartości mieszkania, a kolejnych 250.000 spłaca kredyt, którego wartość przekracza wartość mieszkania.


Należy tu pamiętać o jeszcze jednej, bardzo ważnej rzeczy. Mam pewne obawy, że pokazane wskaźniki LTV nie do końca oddają spadek cen mieszkań w ostatnich kilku latach. Wystarczy przyjrzeć się bliżej cenom na licytacjach komorniczych (sumom oszacowania). Widać tam, że wartość "rynkowa", którą generują rzeczoznawcy, "nieco" odbiega od realnej ceny, jaką można uzyskać, chcąc sprzedać mieszkanie w sensownym czasie. W związku z tym wszystkim spodziewałbym się, że LTV policzone względem cen "rzeczywistych" byłoby jeszcze zauważalnie wyższe, co pokazuje, że większy spadek cen mieszkań mógłby doprowadzić do sytuacji, w której wartość zabezpieczenia wszystkich kredytów mieszkaniowych w sumie byłaby niższa od sumarycznej wysokości tych kredytów. Dla banków nie oznaczałoby to niczego dobrego ;)


Jakby na domiar złego, niezbyt dobrze wygląda także struktura DTI, czyli stosunku wysokości raty kredytu do dochodów.


Widać, że tylko niecała połowa kredytobiorców przeznacza na spłatę kredytu maksymalnie 30% swojego dochodu (czyli kwotę, która jest uznawana za bezpieczny poziom). Ponad połowa płaci więcej, a dla 1/3 wydatki na kredyt przekraczają 40% dochodów. Stanowi to duże zagrożenie w przypadku wzrostu stóp procentowych. Należy tu zauważyć, że dane pochodzą z roku 2012 - w tej chwili, po spadku stóp procentowych, struktura DTI powinna wyglądać lepiej (przynajmniej jeśli chodzi o kredyty złotowe; dla walutowych praktycznie nic się w tym temacie nie zmieniło).

KNF zwraca też uwagę na ciekawy fakt - wbrew powszechnej opinii, kredyty walutowe były udzielane głównie klientom o relatywnie niskich dochodach. Oczywiście nie jest to dziwne - w końcu po "najtańsze" produkty sięgają ci, których na niewiele stać (i którzy przy okazji nie przejmują się potencjalnym ryzykiem).



Na wykresie widać, że przytłaczająca większość kredytobiorców walutowych to osoby o dochodach mniejszych bądź bardzo zbliżonych do średniej (wartości z wykresu należy podzielić przez 2, ponieważ większość kredytów brana była przez małżeństwa/pary). Jest to szczególnie ryzykowne, biorąc pod uwagę fakt, że nawet niewielki wzrost stóp procentowych w Szwajcarii może w tej chwili bardzo znacząco odbić się na wysokości raty - dla osób zarabiających niewiele, wzrost wysokości raty może okazać się problemem nie do przeskoczenia

KNF pokusił się także o wyliczenie maksymalnej wysokości DTI w poszczególnych miastach, biorąc pod uwagę koszty utrzymania. Nie wgłębiając się specjalnie w metodologię widać, że wynik jest zgodny z oczekiwaniami - sensowna wysokość raty względem dochodów powinna wynosić maksymalnie 25-30%.







W raporcie KNF jest też mowa o zmianach cen. Jak już pisałem na początku, za podstawowy czynnik odpowiedzialny za to zjawisko KNF uznaje kredyty mieszkaniowe rozdawane "na lewo i prawo", z bardzo niskim lub zupełnie bez wkładu własnego, do tego w walutach obcych.
Na początek wykres, pokazujący zmianę cen mieszkań oraz zmianę wynagrodzeń w poszczególnych miastach w latach 2004-2011. Widać, że wzrost cen nie był związany ze wzrostem zamożności Polaków (który to akurat jest nieco dyskusyjny ;) Zauważmy, że zmiana cen uwzględnia już spadki z ostatnich kilku lat - gdyby wygenerować podobny wykres z lat 2004-2008 byłoby jeszcze lepiej widoczne, jak bardzo poziom cen oderwał się od poziomu wynagrodzeń.



Za to na wykresie jest jeszcze jedna ciekawa rzecz - być może to jednak nie Warszawa ma największy potencjał spadków cen, co sugerowałem w jednym z poprzednich wpisów. Na "czele" tej klasyfikacji byłby pewnie Poznań (to miasto sugerował jeden z komentatorów). 
Oczywiście trudno uznać, że ceny w 2004 roku były "przystępne" - był to moment, w którym rozpoczynało się szaleństwo kredytowe i w którym ceny zaczynały rosnąć. Przyjmując jako punkt wyjścia relację 1m2 = 1 średnia pensja netto w regionie, aktualne ceny są mniej więcej o 1/3 zbyt wysokie (oczywiście w różnych miastach trochę się ta wartość różni). Kiedy szaleństwo kredytowe się skończy, powinniśmy osiągnąć tego typu pułap, gdyż jest on dość powszechnie uznawany za punkt równowagi (nie zmienia to faktu, że ze względu na skrajnie niekorzystne czynniki demograficzne, spadek cen w Polsce będzie w dłuższym okresie postępował jeszcze bardziej).

Podobny wniosek nasuwa się z kolejnego wykresu, przedstawiającego zmiany cen, pomiędzy początkiem bańki (2004), szczytem hossy (2008), a końcówką roku 2012. Widać, że ceny wzrosły od 100 do nawet 160% (czyli dwukrotnie, gdzieniegdzie prawie 3-krotnie!) w ciągu 4 lat. W tym układzie późniejsze spadki cen rzędu 20% wydają się być czystą kosmetyką ;) Aby sytuacja wróciła do równowagi, sumaryczny spadek cen powinien wynieść mniej więcej 40-50%, czyli jeszcze jakieś 30% od aktualnych poziomów.



Podsumowując... KNF, wprowadzając rekomendację SIII, działa w dobrym kierunku, jednak jest to działanie zdecydowanie zbyt późne. Co z tego, że zakazuje się udzielania kredytów walutowych, których praktycznie i tak już nikt nie udziela, kiedy trzeba było to zrobić 7 lat temu? Ograniczenie LTV jest dobrym posunięciem, jednak do tej pory udzielono tak dużej liczby kredytów z wysokim LTV, że będą one stanowić zagrożenie jeszcze przez długi czas. Ciekawi mnie, jak banki podejdą do sugerowanych maksymalnych wartości DTI (40/50%) oraz sugerowanej maksymalnej długości kredytu (25 lat). Jeśli się do tych zaleceń dostosują, to wpłynie to na dodatkowe zmniejszenie akcji kredytowej (obok czynników związanych z ograniczeniem LTV), co powinno przełożyć się na stopniowy spadek cen mieszkań. 
Jak będzie, zobaczymy w przyszłym roku... na razie, dzięki raportowi KNF, poznaliśmy szereg zagrożeń dla polskiego sektora bankowego, związanych z nadmiernym udzielaniem kredytów mieszkaniowych w poprzednich latach.
Przypomnijmy najważniejsze zagrożenia: 
  1. Znaczny udział kredytów mieszkaniowych w portfelu banków (jeden z najwyższych w Europie). 
  2. Systematyczny wzrost liczby kredytów zagrożonych/niespłacalnych - taka tendencja będzie się utrzymywać. 
  3. Trudności w egzekucji należności, związane ze spadkiem cen mieszkań (względem szczytu) oraz wzrostem wysokości kredytów wskutek zmian kursu dla kredytów walutowych. 
  4. Bardzo wysokie średnie LTV kredytów (zwłaszcza walutowych). Ponad 250.000 kredytów o wartości bliskiej wartości mieszkania oraz dalsze 250.000 z LTV>100%. 
  5. Niebezpiecznie wysoki poziom DTI dla wielu kredytobiorców (zwłaszcza walutowych), który może szybko doprowadzić do problemów ze spłatą, przy wzroście stóp procentowych. 
  6. Spory potencjał do spadku cen mieszkań, patrząc na ich historyczną dostępność względem wysokości wynagrodzeń, co może jeszcze bardziej pogorszyć wskaźnik średniego LTV.

Jak widać, gdyby KNF podjęła stosowne działania 8 lat temu, moglibyśmy uniknąć wielu problemów, których teraz uniknąć się już raczej nie da. No ale cóż... lepiej późno, niż później ;)

niedziela, 22 grudnia 2013

Wesołych Świąt! 3





Z racji przygotowań przedświątecznych, "prawdziwy" wpis pojawi się wkrótce ;)

sobota, 14 grudnia 2013

Chyba się polubimy z Home Broker'em :) 74

Ostatnio znowu mogliśmy przeczytać, że ceny mieszkań rosną. Okazuje się, że wzrost ten wyniósł w ciągu roku nawet 25% (w Katowicach). Trzeba przyznać, że taka wartość robi spore wrażenie - tradycyjnie przyjrzymy się jej nieco dokładniej, gdyż tego typu wyliczenia budzą w oczach uważnych obserwatorów rynku natychmiastowe podejrzenia (rym niezamierzony ;)

Dane pochodzą z publikacji Home Broker (oryginału nie udało mi się znaleźć) i dotyczą obliczanego przez tę firmę Indeksu Cen Transakcyjnych (ICT), a sama informacja, przedrukowana chyba we wszystkich głównych portalach internetowych, wzięła się z Polskiej Agencji Prasowej. Tytuły były przeróżne, wszystkie w optymistycznym duchu wzrostów ;) Mogliśmy więc poczytać, że "Mocno wzrosły ceny mieszkań. W Katowicach i w Krakowie o 20%", czy też że "Ceny mieszkań w Polsce nadal idą w górę".

Paradoksalnie, całego tego hurra-optymizmu nie podziela sam Home Broker, który "ustami" swojego analityka, Marcina Krasonia, pisze chociażby tak:

"Należy jednak pamiętać, że za tak dynamiczną zmianą kryje się m.in. niska baza, do której są odnoszone aktualne dane – pod koniec ubiegłego roku ceny były najniższe od początku boomu".

HB jakoś nigdy nie kojarzył mi się zbyt dobrze - pewnie to z powodu licznych wypowiedzi niezapomnianej Oli "Sky is the limit" Szarek, czy nieco ostatnio mięknącego Bartka Turka, wieszczących ciągłe wzrosty, stabilizacje (jak już ceny spadały) i niekończące się dobre momenty na kupno. 
Jednak firma zdaje się zmieniać strategię, co widać po ostatnich publikacjach, znacznie bardziej obiektywnie oceniających rynek. Dodatkowo słowa uznania należą się samemu Marcinowi Krasoniowi, który na prośbę o udostępnienie metodologii obliczania Indeksu Cen Transakcyjnych w ciągu godziny przesłał mi wszystkie dane (wielkie dzięki za pełen profesjonalizm!). Warto się zapoznać z metodologią (która sama w sobie jest całkiem sensowna), żeby zrozumieć, co dokładnie ten indeks stara się odwzorowywać.

ICT jest liczony przez HB na podstawie dwóch wzorów:



 oraz


Jak widać, jest to indeks ważony ceną (medianą) m2 z ostatnich trzech miesięcy oraz procentowym udziałem transakcji w poszczególnych miastach. Liczba transakcji biorących udział w wyznaczaniu indeksu waha się między 2.5 a 3.5 tys. (czyli w granicach 1000 z każdego miesiąca).
Sposób wyliczania indeksu pokazuje, że na jego wartość największy wpływ mają oczywiście transakcje z poprzedniego miesiąca oraz te, które są dokonywane na największych rynkach.

Skoro już wiemy, w jaki sposób zostały wyliczone wzrosty, możemy się przyjrzeć stosownym wartościom. Jeszcze w edycji październikowej (czyli w praktyce za okres lipiec-wrzesień) indeks wyglądał tak:



a wartości w poszczególnych miastach tak:



Już wtedy widać było dynamiczne zmiany na podstawie tych danych (prawie 10-procentowy wzrost cen w ciągu roku). Pewnie część czytelników zastanawia się, dlaczego ja o tym wszystkim piszę... w końcu HB nie płaci mi za reklamę (a szkoda ;)
Otóż chciałem zestawić zmiany cen na podstawie transakcji HB/OF ze zmianami, publikowanymi przez NBP (który dysponuje dużo szerszym zakresem danych, obejmującym w teorii wszystkie transakcje). Dane na temat rynku wtórnego z NBP ze ten sam okres wyglądają tak:

Widać tu więc pewną rozbieżność. Wg danych NBP, w 3 kwartale symboliczny wzrost miał miejsce tylko w Łodzi, Opolu i Szczecinie, a średnia dla 7 największych miast zanotowała 3.5-procentowy spadek. Skąd więc takie różnice? Wydaje się, że powody są dwa. Po pierwsze, ICT zawiera w sobie informację o medianie, a NBP publikuje wartości średnie (ale to raczej niespecjalnie wpływa na procentowe zmiany). Po drugie, ICT powstaje na bazie około 3 tys. transakcji, tymczasem NBP dysponuje liczbą transakcji mniej więcej 10-krotnie większą. Ze względu na liczbę transakcji branych pod uwagę, indeks HB/OF jest dużo bardziej "wrażliwy". Powoduje to czasem bardzo duże zmiany na stosunkowo małych rynkach, co widać chociażby na przykładzie Katowic, czy Krakowa z najnowszego odczytu indeksu (obrazki poniżej). Potwierdza to także rzut oka na wartości miesięczne - trudno oczekiwać, aby zmiany rzędu 8% były rzeczywistym wzrostem/spadkiem cen w ciągu jednego miesiąca.




Kraków odpowiada za mniej niż 10% rynku, podobnie Katowice - patrząc na metodologię obliczania indeksu widać, że w tych miastach brane jest pod uwagę mniej więcej 100 transakcji z każdego miesiąca. W tak małej próbie łatwo już o bardzo dynamiczne zmiany.

Ogólnie rzecz biorąc, aktualne "wzrosty" biorą się w dużej mierze z porównania cen do wartości z końcówki obowiązywania RnS (już po znacznym obniżeniu limitów). Przypomnijmy, że na końcu działania programu mnożnik kosztu odtworzeniowego obniżono do 1.0/0.8 (na rynku pierwotnym/wtórnym), co spowodowało spory wzrost udziału mieszkań tańszych w całej puli dokonywanych transakcji. Widać to szczególnie tam, gdzie limit (zwłaszcza dla rynku wtórnego) był dużo niższy niż ówczesna średnia cena (Kraków, Lublin, Warszawa) - głównie tam mamy teraz największe "wzrosty". 

Pisze o tym zresztą sam Home Broker:

"Analizując zmiany cen nieruchomości za ostatnie 12 mies. trzeba pamiętać, że cały czas odnosimy się do niskiej bazy z końca 2012 r. Jest to związane w dużej mierze ze zbliżającą się rocznicą wygaszenia programu rządowych dopłat Rodzina na Swoim. W 2012 r. i na początku 2013 r. skorzystało z niego ponad 55 tys. gospodarstw domowych (średnio co czwarty kredyt hipoteczny zaciągany był wówczas z dopłatami RnS), a w związku z obowiązującymi limitami cen nieruchomości kwalifikujących się do programu, na rynku sprzedawało się relatywnie dużo tanich mieszkań. Jesienią 2012 r. zbliżał się koniec RnS i wielu sprzedających decydowało się na obniżki cen, by skorzystać ze zwiększonego popytu i sprzedać nieruchomość. Teraz udział obniżanych cen w rynku zmalał, co przekłada się na wzrost średnich cen transakcyjnych. Nie powinny zatem dziwić nawet kilkunastoprocentowe wzrosty na niektórych rynkach." 

Potem mamy także (trafną) diagnozę:

"Według Home Broker, do końca roku powinno utrzymać się ożywienie na rynku nieruchomości, a to ze względu na znikające z rynku kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości. Dla części osób wkład własny jest nieosiągalny i przyśpieszają one decyzję zakupową, by zdążyć przed zmianą zasad panujących na rynku.
Oczekujemy, że aktualna sytuacja na rynku nieruchomości potrwa nie dłużej kilka miesięcy. Od stycznia czekają nas istotne zmiany na rynku kredytów hipotecznych: oprócz wejścia w życie nowej rekomendacji S, warto pamiętać o pojawiającym się na horyzoncie programie rządowych dopłat Mieszkanie dla Młodych." 

Jeszcze niedawno spodziewałbym się wielkiego "halo", kiedy coś tam komuś wzrosło o 10, czy 20%. W mediach głównego nurtu mamy z tym oczywiście do czynienia, jednak sam HB, autor indeksu, tonuje nastroje (brawo!). W końcu trudno wyciągać ostateczne wnioski na podstawie indeksu, którego wyliczenie bierze się ze stosunkowo małej liczby transakcji (przez co chociażby wyznaczanie zmian miesiąc do miesiąca praktycznie traci sens). Do tego efekt działania RnS jest aż nadto widoczny (zarówno w ICT, jak i w danych, publikowanych przez NBP). Tak, jak już pisałem w artykule na temat raportu Amron-Sarfin, spodziewam się statystycznego wzrostu cen (rok do roku) także w danych NBP za czwarty kwartał - w końcu w odpowiednim kwartale 2012 roku liczba transakcji w ramach RnS stanowiła mniej więcej 1/3 wszystkich (limity były wtedy stosunkowo niskie,a patenty z garażami za 80.000 całkiem popularne). Oczywiście spory wpływ na ceny ma także ostatnia szansa na załapanie się na kredyt bez wkładu własnego, z którą mamy aktualnie do czynienia - deweloperzy, przy lepszej sprzedaży, najpewniej usztywnili stanowisko negocjacyjne i do końca roku nie dadzą za wygraną ;) Dopiero w przyszłym roku (a zwłaszcza w 2015) przyjdzie im nieco zmięknąć, kiedy kredyt bez wkładu własnego przestanie być dostępny, stopy procentowe powoli zaczną rosnąć, a limity MdM będą skłaniały raczej do obniżenia cen niż do ich podwyższenia. Jednocześnie kupujący (pożyczający?) są teraz w stanie zaakceptować mniej korzystne warunki, byleby tylko zdążyć na ostatni "pociąg" z napisem LTV100%. W końcu 5% wkładu to często przeszkoda nie do pokonania... ;)

Podsumowując... wreszcie doczekaliśmy czasów, w których niektórzy pośrednicy zaczynają mówić "ludzkim" głosem. Widocznie strategia oparta o wieszczenie ciągłych wzrostów i konieczności kupowania, bo można przegrać życie, nie okazała się skuteczna. Może niedługo będziemy mogli czytać już wyłącznie rzetelne analizy firm zajmujących się rynkiem nieruchomości na co dzień... dzięki czemu będę mógł zamknąć bloga, poświęcając swój czas na coś nieco bardziej produktywnego ;)

niedziela, 8 grudnia 2013

Czy kupno mieszkania chroni przed inflacją? 57

Jeszcze kilka lat temu bardzo często można było usłyszeć/przeczytać, że nieruchomości nigdy nie tanieją. Twierdzili tak oczywiście deweloperzy, pośrednicy, (pseudo) analitycy oraz niektórzy dziennikarze (pewnie spore grono czytelników pamięta dokonania niejakiego Marka W. w tym temacie ;) Oczywiście każdy, kto nieco bardziej obiektywnie spoglądał na rynek, wiedział, że jest to typowa bzdura - wystarczyło spojrzeć na przykłady USA, Hiszpanii, Irlandii, czy "dokonania" wielu krajów w latach 80-tych (zwłaszcza Japonii). 
Oczywiście w Polsce miało być inaczej ;) Zielona wyspa była podobno zupełnie innym rynkiem, z brakującymi 3 milionami mieszkań, więc tu ceny nieruchomości miały tylko rosnąć (prosto do nieba). Jak było potem, wszyscy wiemy... nawet HB/OF przyznaje, że ceny spadły (mimo iż przez wszystkie lata twierdził, że mamy do czynienia ze stabilizacją ;)

O ile nikt już nie wierzy w ciągły wzrost cen, o tyle nadal powszechne (zwłaszcza wśród "naganiaczy") wydaje się być twierdzenie, że w długiej perspektywie wartość nieruchomości wzrasta. Czy to jest prawdą, zależy oczywiście od długości owej perspektywy - dobierając odpowiedni przedział czasu można udowodnić wszystko. Jednak ku przestrodze polecam przykład Japonii, w której ceny nieruchomości (na wykresie akurat ceny ziemi) w ciągu ostatnich 30 lat kształtowały się mniej więcej tak:

 


Z wykresu widać, że czasami nawet perspektywa rzędu 25-30 lat jest zbyt krótka, aby wykazać wzrost cen ;)

Jest tu jeszcze jedna uwaga - zwykle w tego typu rozważaniach pomija się pewną bardzo istotną kwestię. Otóż ceny mogą sobie rosnąć/spadać, ale z reguły takie dywagacje dotyczą ceny mieszkań/domów nowych. Trudno oczekiwać, aby mieszkanie kupione dziś, za 30 lat miało porównywalną wartość do mieszkania nowego (jeśli założymy taką samą lokalizację itd.). Mieszkanie, jak każdy inny produkt, zwyczajnie się zużywa - gdyby tak nie remontować go przez 30 lat, to jego wartość będzie najpewniej zasadniczo niższa niż odpowiedniego (wykończonego) mieszkania nowego. Poza tym... w bardzo długiej perspektywie cena mieszkania raczej nie wzrasta, tylko zmierza w okolice 0 (w końcu przy pewnym wieku budynku przestaje się opłacać go remontować i trzeba go zwyczajnie zburzyć, a wartość mieszkania przeznaczonego do rozbiórki najwyższa pewnie nie jest). 
Jeśli więc rozpatrujemy zachowanie ceny konkretnego mieszkania w długiej perspektywie, należy mieć na uwadze konieczność dokonywania remontów lub spadku wartości tego mieszkania przy braku remontów.

Jak widać, ze wzrostem cen mieszkań w długiej perspektywie jest kilka "problemów". Jednocześnie chyba najbardziej powszechną teorią w tym temacie jest to, że kupno mieszkania chroni przed inflacją. Skoro ciężko udowodnić, że w długiej perspektywie cena mieszkań rośnie (a inflacja w systemie rezerwy cząstkowej występuje zawsze), to już na wstępie ta teoria wydaje się być nieco podejrzana. Dlatego przyjrzymy się jej trochę bardziej dokładnie.

Zobaczmy, jak kształtowały się ceny mieszkań w Polsce, w ciągu ostatnich kilkunastu lat (wykres mojego autorstwa na podstawie danych GUS - wartość ważona liczbą mieszkań w poszczególnych miastach, stad widocznym cenom najbliżej do cen warszawskich).


Gdyby wyjść z założenia, że cena mieszkania podąża (chociażby mniej więcej) za inflacją, powyższy wykres powinien wyglądać nieco inaczej. Linia niebieska, oznaczająca ceny w ujęciu nominalnym (czyli ceny "prawdziwe"), powinna przypominać parabolę o "nachyleniu" zależnym od inflacji z odpowiedniego okresu, a linia czerwona (czyli cena z uwzględnieniem inflacji) powinna być linią poziomą.
Na razie nie odkryliśmy więc niczego ciekawego ;) Wiemy, że ceny wzrosły w ciągu 3-4 lat o prawie 200% - z pewnością inflacja w tamtym okresie była niższa (i to nawet ta prawdziwa inflacja, a nie oficjalne "dane" podawane przez rząd). Później ceny mieszkań zaczęły spadać, a inflacja wciąż była "dodatnia". 

W tym momencie mógłbym zakończyć wpis, bo widać, że cena mieszkania ma w Polsce z inflacją bardzo niewiele wspólnego ;) Na szczęście jest jeszcze kilka ciekawych rzeczy, o których za moment.

Na razie ten sam wykres, ale w ciekawszej wersji - oprócz cen znalazły się na nim wartości inflacji oraz stóp procentowych NBP z tego samego czasu.



Na wykresie widać 2 podstawowe rzeczy. Po pierwsze, w warunkach wysokiej inflacji w latach 2000-2003 ceny nominalne rosły bardzo nieznacznie, a ceny z uwzględnieniem inflacji spadały (zakładając, że wysokość średniego wynagrodzenia podąża za inflacją, rosła wtedy liczba m2, które można kupić za równowartość takiego wynagrodzenia). Po drugie, stopa procentowa NBP zawsze była wyższa niż (oficjalna) inflacja (im wyższa inflacja, tym większa różnica).

Mieszkanie kupione w 2000 roku nie było dobrym zabezpieczeniem przed wysoką inflacją z początku tamtej dekady. Dopiero kiedy inflacja, a co za tym idzie także stopy procentowe, bardzo spadły, ceny mieszkań ruszyły ostro w górę. Widać więc, że ceny mieszkań nie dość, że nie rosną szybko w warunkach wysokiej inflacji, to jeszcze potrafią (niespodziewanie? ;) rosnąć bardzo szybko w warunkach inflacji niskiej. Jednocześnie przy niskiej inflacji potrafią także spadać (lata 2007+), co jest wynikiem sztucznego "napompowania" cen przez ogromny napływ kredytu na rynek, w początkowej fazie cyklu obniżania stóp procentowych.

Na przykładzie Polski z ostatnich kilkunastu lat widać, że aktualnie ceny mieszkań nie mają specjalnego związku z inflacją. Cały rynek jest bardzo zależny od kredytu, czyli w praktyce od wysokości stóp procentowych. Kiedy stopy są wysoko, ceny mogą spadać, mimo stosunkowo wysokiej inflacji. Kiedy stopy są nisko, ceny mogą rosnąć mimo niskiej inflacji, dopóki nie osiągną granic absurdu - wtedy jedno przełomowe wydarzenie (np. początek światowego kryzysu finansowego w 2008 roku) odwraca tę tendencję, mimo jeszcze większego obniżenia stóp procentowych.

Polska jest całkiem niezłym przykładem do tego wpisu, jednak przyjrzyjmy się także nieco bardziej stabilnemu rynkowi mieszkań, o znacznie dłuższej tradycji niż nasz. Wykres dla Stanów Zjednoczonych wygląda tak:


Jak widać, przez 30 lat, mniej więcej do roku 2000 ceny mieszkań (chociaż w tym wypadku bardziej domów) utrzymywały się na w miarę stabilnym poziomie. Ceny w ujęciu nominalnym rosły sobie praktycznie liniowo, a ceny z uwzględnieniem inflacji wahały się nieznacznie, w zależności od aktualnej wysokości stóp procentowych. Mieliśmy sytuację zrównoważoną, w której wzrost cen w dłuższym czasie minimalnie przekraczał inflację - mogło się tak dziać z dwóch powodów (i pewnie działo się z obydwu jednocześnie). Po pierwsze, oficjalna inflacja była najpewniej jak zwykle niedoszacowana (żeby zbytnio nie wkurzać obywateli), a po drugie, z czasem rósł standard/powierzchnia kupowanych domów (społeczeństwo się bogaciło), więc i średnie wydatki na dom/mieszkanie mogły być większe.
Dopiero od 2000 roku, po znacznej obniżce stóp procentowych przez FED (w ramach walki z konsekwencjami bańki "dot-com'ów") sytuacja uległa diametralnej zmianie i zaczęła przypominać nasze polskie podwórko (chociaż ściśle rzecz biorąc, to raczej sytuacja w Polsce przypomina tę z USA, bo u nas wszystko działo się z kilkuletnim opóźnieniem). Zmiany cen mieszkań zupełnie oderwały się od inflacji - najpierw ceny bardzo szybko rosły mimo stosunkowo niewielkiej inflacji, a potem (w podobnych warunkach) bardzo szybko spadały. 

Dobrze widać tę sytuację na wykresie, porównującym (w pewnym uproszczeniu) cenę kupna domu z kosztami jego wynajęcia.

Widać tu, że przez wiele lat koszt wynajęcia domu rósł stabilnie (inflacja), a ceny kupna domu były do tego dostosowane. W latach 2000-2006 ceny kupna zupełnie oderwały się od cen wynajmu - aż dziw bierze, że "cały" świat był potem zaskoczony bańką (i jej pęknięciem) na amerykańskim rynku nieruchomości - wygląd tego typu wykresów już w roku 2006 musiał być mocno niepokojący ;)

Spójrzmy jeszcze na rynek amerykański w znacznie dłuższej perspektywie:



Jak widać, ceny domów z uwzględnieniem inflacji nie zmieniły się praktycznie przez 100 lat! To sugeruje, że tak długo, jak długo banki centralne prowadzą odpowiedzialną politykę (dostosowując wysokość stóp procentowych do realiów rynkowych, a nie tak, jak od 2000 roku, sztucznie je zaniżając) tak długo cena mieszkania/domu (oczywiście nowego, nie starzejącego się!) podąża za inflacją. Dodatkowo, nawet jeśli ceny zaliczą nagły skok w górę, na końcu sytuacja i tak wraca do historycznej normy (lata 2006-2012). Tak samo jest i w drugą stronę - bardzo niekorzystne zmiany gospodarcze/demograficzne, jak chociażby amerykańska wielka depresja, sprowadzają ceny poniżej historycznego trendu, jednak po "unormowaniu" sytuacji (tu poprzez 2 wojnę światową) ceny wracają do punktu wyjścia. Wszak ostatecznie rynkiem zawsze rządzą fundamenty, a podstawowym fundamentem są koszty budowy. Człowiek jest w stanie przeznaczyć na dom/mieszkanie pewną część swojego dochodu (czyli pewną część swojej "pracy"). Wraz z postępem technologicznym buduje się coraz bardziej zaawansowane konstrukcje, jednak idea się nie zmienia - co by nie wybudować, średnio rzecz biorąc, ludzie nie poświęcą na zdobycie mieszkania więcej niż powiedzmy 30% swojego dochodu/pracy/życia. Dlatego w długiej perspektywie, przy braku innych czynników (np. zaburzeń demograficznych, gospodarczych) ceny dążą do takiego właśnie poziomu.

Na kolejnym wykresie widzimy porównanie baniek nieruchomościowych USA i Japonii - schemat bardzo zbliżony, jednak dla Japonii, z racji dużo wcześniejszego wystąpienia bańki, mamy dłuższą perspektywę czasową.


Jak widać, w obu przypadkach główna część "zabawy" trwała kilkanaście lat - po solidnych wzrostach ceny powróciły do punktu wyjścia (oczywiście uwzględniając inflację). Jednak w Japonii, z racji dużo większej skali problemu oraz dodatkowych problemów demograficznych, ceny nie przestały spadać i spadają właściwie do tej pory (dopiero szalone drukowanie jenów przez BoJ w ostatnim czasie ma szansę przełamać tę tendencję). Czy tak samo będzie w Polsce, przekonamy się za kilka lat - kto uważnie czyta niniejszego bloga, pewnie zna już teorię autora w tym względzie ;)

Patrząc na wszystkie dotychczasowe wykresy widać, że w niekorzystnych okolicznościach gospodarczych/demograficznych ceny mieszkań potrafią spadać znacznie poniżej historycznego trendu. Koronnym przykładem jest tu Republika Weimarska. Poniżej obrazek, pokazujący procentowy rozkład wydatków typowej rodziny na poszczególne kategorie dóbr, w czasach poprzedzających hiperinflację oraz w jej trakcie (na niebiesko zaznaczono udział wydatków na mieszkanie oraz na żywność).



Mamy tu wyjątkowo ciekawy przypadek oderwania się cen mieszkań/wynajmu od inflacji. Wraz z galopującą inflacją rósł procentowy udział żywności w wydatkach gospodarstw domowych, a wydatki na mieszkanie stanowiły coraz mniejszy procent, by osiągnąć wartość bliską 0 w szczytowej fazie kryzysu. Kto zabezpieczał się przed inflacją kupując mieszkanie, musiał się nieźle zdziwić ;) W końcu ostatecznie człowiek coś musi jeść i jedzenie to trzeba wyprodukować/zdobyć. Mieszkać z reguły każdy gdzieś mieszka, więc mieszkania mogą się stać przejściowo nawet bezwartościowe z powodu braku "nowych" klientów (w sytuacji, w której ogromna większość wysiłku społeczeństwa zmierza w kierunku zaspokojenia bardziej podstawowych potrzeb).

Na koniec jeszcze jedna rzecz. Aktualnie wszystkie główne banki centralne prześcigają się w "drukowaniu" pieniędzy, co najpewniej doprowadzi w końcu do wysokiej inflacji. Gdyby ktoś się jeszcze łudził, że w takiej sytuacji jego kredyt (na zmienny procent) będzie łatwiej spłacić, polecam poniższy wykres dla USA.


Widać tu kilka ciekawych rzeczy. Po pierwsze, można zauważyć znaczny spadek oprocentowania (względem inflacji) po roku 2000, co umożliwiło napompowanie amerykańskiej bańki mieszkaniowej. Po drugie widać, jak wzrost oprocentowania w latach 2005-2008 spowodował pęknięcie tej bańki. Po trzecie da się zauważyć, że Amerykanie mają szansę na kolejną bańkę ;) Wreszcie po czwarte (dla nas chyba najważniejsze) widać, że dokładnie tak samo, jak na wykresie dotyczącym Polski, oprocentowanie kredytu mieszkaniowego jest praktycznie zawsze powyżej inflacji. Dodatkowo, w czasach największych kryzysów (początek lat 80-tych oraz lata 2008-2009) oprocentowanie ma silną "skłonność" do jej znacznego przekraczania, co jest jednocześnie połączone ze spadkami cen mieszkań (wszak jedno z drugim ma ścisły związek).

Podsumowując całe dzisiejsze rozważania można wyprowadzić kilka krótkich wniosków:
1. Cena mieszkań podąża mniej więcej za inflacją, ale tylko w czasach, w których nie udziela się na szeroką skalę kredytów mieszkaniowych, bądź ich oprocentowanie odpowiada realiom rynkowym.
2. Banki centralne, poprzez mechanizm stóp procentowych, mają ogromny wpływ na rynek mieszkaniowy - sztuczne zaniżenie stóp powoduje, że ceny mieszkań zupełnie tracą związek z inflacją (przy okazji tracąc też związek z rzeczywistością ;) W przypadku dłuższych okresów zbyt niskich stóp mamy do czynienia najpierw z ogromnym wzrostem cen, a później ich spadkiem, który z reguły (z uwzględnieniem inflacji) "zjada" cały wzrost (o czym już zresztą kiedyś pisałem w oddzielnym artykule).
3. Historia rozwiniętych i w miarę stabilnych rynków pokazuje, że mieszkanie nie jest zbyt dobrym zabezpieczeniem na czasy kryzysu, gdyż w takich czasach, wartość mieszkań z reguły znacznie spada (w stosunku do dochodów). Jednocześnie widać, że mieszkanie powinno się kupować właśnie w czasach dużego kryzysu, bo wtedy jest ono stosunkowo najtańsze ;)
4. Niezależnie od wysokości inflacji, oprocentowanie kredytu jest zawsze od niej wyższe, a hiperinflacja potrafi sprowadzić ceny mieszkań do bardzo niskiego poziomu względem dochodów (co nie znaczy, że wtedy jest łatwiej mieszkanie kupić - wtedy są po prostu ważniejsze wydatki).

Jeśli więc ktoś chciałby potraktować mieszkanie jako ochronę przed inflacją, należy to czynić z głową. Z pewnością nie jest tak, że każdy moment jest tu dobry. Kupując w "złym" momencie może bez problemu dojść do sytuacji, w której cena mieszkania spada, mimo wysokiej inflacji. Dodatkowo przykład Japonii pokazuje, jak duże znaczenie ma demografia - mimo wielu lat praktycznie zerowych stóp procentowych, tam ceny wciąż spadają.

Podsumowując (już ostatecznie;) - coś, czego cena zależy w głównej mierze od zdolności kredytowej innych, nie jest dobrym zabezpieczeniem przed inflacją w każdym momencie. Takie dobro należy kupować wtedy, kiedy zdolność kredytowa potencjalnych klientów jest możliwie niska (i najlepiej wtedy, kiedy spodziewamy się jej wzrostu). Czy tak jest w tej chwili? Hmm...