W poszukiwaniu kryształowej kuli 66

Rok 2013 zakończyliśmy na blogu stosownym podsumowaniem, więc rok 2014 zaczniemy prognozami na przyszłość. Postanowiłem przy tej okazji przedstawić 3 scenariusze dla polskiego rynku nieruchomości na najbliższy czas. 
Pierwszy z nich uznaję za całkiem prawdopodobny - powstał na podstawie znanych wydarzeń, które czekają nas w przyszłym roku oraz na podstawie mojego "wyczucia", którego dorobiłem się przez kilka lat zainteresowania tematem. Ten właśnie scenariusz zostanie oceniony na koniec roku (jeśli oczywiście dożyjemy ;)

Drugi scenariusz to coś ku pokrzepieniu serc deweloperów, pośredników oraz wiecznych marzycieli o wzrostach - z racji tego, że nie uważam, iż rynek rzeczywiście mógłby się rozwinąć w tym kierunku, całość została potraktowana z lekkim przymrużeniem oka.

Za to trzeci scenariusz, to już praktycznie zupełne science fiction... jednak nie skreślałbym go tak od razu. O ile wszystkie przedstawione wydarzenia nie mają raczej szans jednoczesnej realizacji, o tyle wystąpienie tylko wybranych z nich mogłoby w sposób bardzo znaczący zachwiać polskim rynkiem nieruchomości (i nie tylko). Chciałbym, aby na podstawie tej wersji każdy zdał sobie sprawę, że wszelkie próby przewidywania trendów na przyszłość mają sens tylko w czasie w miarę stabilnych warunków makroekonomicznych. Z racji tego, że mamy w tej chwili "czasy szalonych drukarzy", to aktualnego okresu zdecydowanie nie nazwałbym stabilnym na dłuższą metę - zobaczymy, czy już w tym roku tego rodzaju zabawa doprowadzi do przełomu, który w mojej opinii musi być przełomem negatywnym.

Abstrahując od konkretnych scenariuszy, należy mieć na uwadze, że w przyszłym roku, jak i w każdym innym, o rynku będą decydować te same, podstawowe kwestie:

• Dostępność kredytu - przy każdej okazji podkreślam na blogu, że rynek nieruchomości zależy w ogromnym stopniu od kredytu (wszak jak każdy rynek zależy on od ilości pieniędzy, które się na nim pojawiają - ponieważ mieszkania/domy/ziemia to dość dobre zabezpieczenie dla banku, to z lubością udzielają one na nie kredytu, wielokrotnie przekraczającego udział obrotu "gotówkowego"). Najważniejsze są tu oczywiście stopy procentowe, ale należy pamiętać o roli LTV i innych aspektów, które mają wpływ na łatwość zaciągnięcia kredytu (marże, prowizje, wymagania na dochody itd.).
• Ogólna sytuacja gospodarcza - w specyficznych okolicznościach nawet kredyt potrafi (na chwilę) stracić swoje znaczenie. Zwykle dzieje się to w czasach silnych zawirowań gospodarczych, prawie zawsze kryzysowych. Nie mam tu oczywiście na myśli bzdetów typu stopa bezrobocia publikowana przez GUS, która rośnie/spada o 1%, czy wzrostu/spadku PBK naszej zielonej wyspy, których to wartości przeciętna rodzina w ogóle nie zauważa (o ile oczywiście nie znajdzie się wśród puli nowych bezrobotnych). Chodzi mi o wydarzenia typu kryzys grecki (praktyczne bankructwo państwa), irlandzki (bankructwo systemu bankowego), czy hiszpański (obie te rzeczy na raz). Tego rodzaju wydarzenia mogą w sposób nagły doprowadzić do wywrócenia się lokalnego "porządku", także na rynku mieszkaniowym.
• Interwencje rządowe - na szczęście rząd ma na tyle wolny proces przetwarzania, że nie jest w stanie zaskoczyć nas swoją kolejną inicjatywą (ratowania banków/deweloperów) z dnia na dzień. Tak, czy inaczej, wpływ na rynek może mieć spory (paradoksalnie, z reguły jest to wpływ negatywny). Mam tu na myśli zarówno programy "pomocowe" w stylu RnS/Mdm/Fundusz mieszkań na wynajem, jak i zdolności legislacyjne - najem okazjonalny dla firm, czy hipotetyczne wprowadzenie podatku katastralnego.
• Sytuacja deweloperów - kondycja firm budujących mieszkania ma całkiem spory wpływ na rynek. Jeśli jest ona bardzo dobra, oznacza to z reguły wysoką dochodowość produkcji mieszkań (czy, jak to jest w polskich warunkach, produktów mieszkaniopodobnych). Jeśli produkcja jest dochodowa, bierze się za nią coraz więcej podmiotów (o ile tylko państwo specjalnie nie przeszkadza pozwoleniami, licencjami itd.). Ze względu na bezwładność tego akurat rodzaju produkcji (cykl budowy trwa zwykle 2-3 lata), deweloperzy zaczynający budowę w warunkach hossy mogą się nagle obudzić w zupełnie innej rzeczywistości (przykład hiszpański). W Polsce sytuacja branży wydawała się przez ostatnie lata w miarę stabilna - aktualnie mamy z jednej strony wzrost sprzedaży w końcówce zeszłego roku, a z drugiej upadłość Gant'a (niegdyś absolutna krajowa czołówka pod względem wielkości sprzedaży). Być może już przyszły rok pokaże, czy deweloperzy dalej będą w stanie "przetrzymać" rynek przy sprzedaży, która, moim zdaniem, będzie daleka od mini bumu z drugiej połowy 2013 roku (zwłaszcza tam, gdzie nie pomogą limity MdM).
• Fundamenty bardziej długofalowe - o ile jest mnóstwo czynników, które mają dosyć szybkie i bezpośrednie przełożenie na sytuację rynku mieszkaniowego, o tyle nie należy zapominać o czynnikach, które decydują o tej sytuacji na dłuższą metę. Z reguły zakup mieszkania/domu jest czynnością, którą wykonuje się raz na kilka/kilkanaście/kilkadziesiąt lat, więc warto na wszystko spojrzeć z tego rodzaju perspektywy. Wpływ czynników typu demografia, czy dążenie w dłuższym czasie do "normalizacji" ceny mieszkań w relacji do dochodów (co najmniej 1m2 za średnią pensję netto) w pojedynczym roku nie będzie może specjalnie zauważalny, jednak chcąc patrzeć na rynek ze "strategicznego" poziomu, należy i takie rzeczy brać pod uwagę.
• Blog "W domach z betonu" ;) - nigdy nie miałem ambicji wpływać na czyjeś decyzje (zwłaszcza tak poważne, jak kredyt, czy kupno mieszkania). Jednak cieszę się, że blog dorobił się już całkiem pokaźnej liczby czytelników - mam nadzieję, że za jakiś czas okaże się, iż prezentowane tu poglądy (które zdaje się podzielać większość komentatorów) były słuszne. Mam też nadzieję, że czytelnicy propagują we własnym środowisku to, co uznają za wartościowe, spośród prezentowanych zagadnień - być może dzięki temu odrobinę szybciej uzyskamy w Polsce stan bliski normalności. W końcu trudno za normalny uznać fakt, że aby zostać właścicielem(?) mieszkania 2-pokojowego w przeciętnej dzielnicy należy zaciągać na to 30-letni kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, stając się jakby "niewolnikiem" banku (centralnego). Nie jest normalne to, że zwyczajne mieszkanie stało się dobrem luksusowym, na które praktycznie nikogo nie stać (chociaż teoretycznie stać prawie każdego, dzięki magicznej "zdolności kredytowej").

Skoro wiemy już, co będzie decydowało o sytuacji na rynku mieszkaniowym w nadchodzącym roku, zobaczmy, jak mogłoby to wyglądać w praktyce.

1. Scenariusz najbardziej prawdopodobny.

Obserwując rynek mieszkaniowy przez kilka lat doszedłem do wniosku, że na nim naprawdę niewiele się zmienia. Czasem wydaje się, że aż się prosi o szybkie dostosowanie cen do realiów, a nic takiego nie zachodzi (zwłaszcza w cenach ofertowych). Wydaje się też, że większość uczestników rynku nie ma pojęcia o procesach na nim zachodzących oraz o jego powiązaniach z aktualną sytuacją finansową/kredytową/demograficzną, nie wspominając już o jakiejkolwiek wiedzy (na rynku wtórnym) na temat kosztów budowy, działek itd. Spotkałem się z bardzo wieloma osobami, które uważają, że teraz jest drogo, bo musi tak być (pomijam już tych, dla których teraz jest tanio ;) Przewaga wielkości oferty rynku wtórnego nad pierwotnym powoduje, że bardzo wiele cen jest zupełnie oderwanych od rzeczywistości - w końcu wystawiając mieszkanie na sprzedaż patrzymy po ofertach z okolicy i proponujemy cenę średnią, bądź wyższą (wszak nasze mieszkanie na pewno nie jest "średnie", tylko co najmniej dobre ;) Deweloperzy zdają się mieć większe pojęcie na temat rynku (mimo że się z tym specjalnie nie obnoszą), dlatego szybciej obniżyli ceny, zwiększając zauważalnie sprzedaż kosztem rynku wtórnego. Jednak dopóki rynek wtórny się nie "obudzi", a ludzie będą uważać, że mieszkania muszą być drogie, dopóty ciężko będzie o większe, pozytywne zmiany. Stąd właśnie wziął się taki, a nie inny scenariusz. 

A więc do dzieła!

Wejście w życie wszystkich postanowień rekomendacji SIII spowoduje, że mini bum kredytowo-deweloperski z drugiej połowy 2013 roku szybko się zakończy. W pierwszym kwartale zobaczymy jeszcze echo ostatnich spóźnialskich, składających wnioski o kredyt z LTV100% w listopadzie/grudniu, stąd sprzedaż kredytów nie spadnie zauważalnie. W drugim kwartale też nie będzie tak źle - z racji sezonowości, porównanie z pierwszym kwartałem wypadnie dość "dobrze", podobnie jak porównanie do słabego 2 kwartału roku 2013 (w którym stopy procentowe były dużo wyżej). Moim zdaniem, dopiero w drugiej połowie roku zauważymy statystyczny spadek liczby udzielanych kredytów - baza z roku 2013 będzie dość wysoka, a naganianie na ostatnie kredyty z LTV95% to już nie będzie to samo, co na kredyty zupełnie bez wkładu własnego. Jednocześnie planowany w końcówce roku wzrost stóp procentowych (o 0.5 p.p.) uświadomi kolejnym kredytobiorcom, że stopy procentowe jednak czasem rosną, przy okazji zmniejszając ogólną zdolność kredytową.

Rządowi uda się najpewniej przeforsować grabież obligacji z OFE - wątpię, aby nawet Trybunał Konstytucyjny był w stanie przeciwstawić się swoim "pracodawcom". Dzięki temu sytuacja budżetowa na chwilę się poprawi, a rząd będzie mógł nawet ogłosić, że jesteśmy jedynym(?) krajem w Europie, któremu nominalne zadłużenie spadło ;) Do wyborów to pewnie wystarczy i nie spowoduje na razie negatywnych reperkusji w gospodarce. Mit o zielonej wyspie Tuska nadal będzie podtrzymywany - być może w sondażach PiS wyprzedzi PO, ale zupełnie niczego to nie zmieni, wszak to ten sam polityczny "beton" (ciekawe, czy czytelnicy pamiętają obietnice Jarka K. o tym, że wybuduje 3 mln mieszkań - nawet, jeśli ktoś nie pamięta, to pewnie domyśla się, że nie wybudował... i to wcale nie dlatego, że chłop trochę nietęgi ;) W związku z tym wszystkim sytuacja gospodarcza większości Polaków niewiele się zmieni - usłyszymy tylko kolejne propagandowe doniesienia o wzroście średniej płacy, spadku bezrobocia (w razie czego znowu się tu zmieni metodologię obliczeń) i o niskiej inflacji. No i mieszkania nadal będą drogie, bo... tak musi być :)

MdM spowoduje, że udział rynku pierwotnego jeszcze bardziej wzrośnie (kosztem wtórnego). Wg założeń programu, w pierwszym roku ma zostać udzielonych około 25-30 tys. kredytów - ponieważ pula pieniędzy na dopłaty jest limitowana, to HB/OF zaserwuje nam z pewnością szereg artykułów o tym, że należy się spieszyć, bo pieniędzy zabraknie (paradoksalnie, to może być nawet prawda). Dzięki temu w pierwszym półroczu tym bardziej nie zauważymy spadku liczby udzielanych kredytów (za to pewnie zobaczymy spadek średniej wysokości kredytu). Spora część kredytów pójdzie do miast, gdzie limity są w okolicach aktualnych cen (Poznań, Toruń, Bydgoszcz, Trójmiasto, Łódź, Katowice, Olsztyn, Kielce). Deweloperzy z największych rynków, gdzie limity są niskie w porównaniu do cen (Warszawa, Wrocław, Kraków) znajdą się w (nie)ciekawym położeniu - obniżyć ceny do limitów i sprzedać, zanim pula MdM się wyczerpie, czy nie obniżać, ryzykując tym, że potem nie będzie już do czego obniżać? 
Tak, czy inaczej, dojdzie tu do pewnego rozwarstwienia - tam, gdzie limity odpowiadają cenom, sprzedaż deweloperów wzrośnie (czy wzrosną ceny, to zależy od tego, jak bardzo odbiegają one w dół od limitów). Natomiast tam, gdzie limity są wyższe niż ceny, sprzedaż deweloperów spadnie (zwłaszcza względem 2 połowy 2013 roku). Pamiętajmy, że MdM będzie jedyną szansą na uzyskanie kredytu w praktyce bez wkładu własnego - rynek wtórny oraz deweloperzy, których ceny są powyżej limitów, stracą tę grupę klientów (która w ostatnich latach była zadziwiająco liczna).

Fundusz mieszkań na wynajem zacznie działać i osiągnie "sprawność bojową". Zobaczymy, jakiej skali będzie to przekręt. Być może zacznie skupować to, czego deweloperzy nie mogą sprzedać (czyli to, co ma z reguły zawyżone ceny). Ostatnie doniesienia w temacie, mówiące o tym, że fundusz ma kupować mieszkania w najlepszych lokalizacjach, aby nie było problemu z ich późniejszym wynajmem, kłócą się nieco z ideą kupowania całych budynków w celu łatwiejszej administracji. Kto wie... może "wybrani" już takie rzeczy budują i to od nich fundusz zakupi mieszkania w "cenie rynkowej"? Pozostaje mieć (bardzo wątpliwą) nadzieję, że Fundusz zajmie się budową "na własną rękę", stawiając się niejako w roli dewelopera. Jednak tego typu podejście, z racji faktu, że jednocześnie byłoby bardzo słuszne oraz żaden deweloper by się na tym nie dorobił, należy chyba uznać za zupełnie niemożliwe ;) Tak, czy inaczej, jakieś tam mieszkania na wynajem się pojawią - nie wierzę, że ich cena będzie niższa o 25% niż rynkowa, bo wtedy chętnych byłoby na pewno więcej niż mieszkań i trzeba by przyjąć jakiś klucz przydziału (mógłby być partyjny, ale przed wyborami to tak trochę głupio narażać się na oskarżenia). Pewnie więc jako "rynkowa" zostanie przyjęta jakaś tam modyfikacja średniej ofertowej, co po odjęciu 25% da cenę odpowiadającą cenie realnej. Ze względu na początkowo niezbyt dużą skalę działalności funduszu, nie wpłynie on zauważalnie w najbliższym roku na ogólne ceny wynajmu.

Liczba studentów zmniejsza się z roku na rok, jednak w ciągu pojedynczego roku nie jest to ogromna zmiana (poniżej 100.000 w całym kraju). Dlatego rynek wynajmu także i z tej strony nie dozna szoku. Ceny będą powoli spadać, podążając tym samym trendem co ceny kupna. Liczba ofert wynajmu/sprzedaży będzie powoli rosła (poza zmniejszeniem się roczników "młodych" mamy coraz szybszy ubytek roczników "starych"), ale przy technice wystawiania ofert zgodnych ze średnią ceną w okolicy nie wpłynie to specjalnie na poziom cen.
Pozytywną i zauważalną zmianę może wprowadzić dopiero wynajem komercyjny mieszkań na szerszą skalę (dzięki zapisowi w ustawie o MdM, firmy mogą ominąć postanowienia ustawy o ochronie lokatorów, znacznie utrudniające tego rodzaju działalność). Jednak nie spodziewałbym się specjalnych efektów już w przyszłym roku. Aby taka działalność miała sens, firma wynajmująca musiałaby w całym procesie pominąć dewelopera - to oznacza konieczność zbudowania mieszkań na własną rękę, co trochę trwa. 
Deweloperzy na razie będą starali się mieszkania sprzedawać, ale kto wie... tam, gdzie limity MdM tego nie ułatwią, mogą pojawić się programu wynajmu mieszkań bezpośrednio od deweloperów na większą skalę (co byłoby bardzo pozytywną zmianą). Po niezłej końcówce zeszłego roku nie spodziewam się też spektakularnych bankructw dużych deweloperów - chyba że któraś firma ma w swoich aktywach dużo działek kupowanych na kredyt w szczycie bumu (z czego zasłynął Gant). Zobaczymy, kto pierwszy zacznie powszechnie obniżać ceny do limitów programu i tego właśnie uznamy za pierwszego w kolejce do problemów ;)

W scenariuszu "standardowym" zakładam, że ogólna sytuacja gospodarcza na świecie, która mogłaby zachwiać polskim rynkiem nieruchomości, niewiele się zmieni. Amerykanie po próbie ograniczenia drukowania będą musieli do niego powrócić (z powodu rosnącej rentowności obligacji), a kolejne przepychanki odnośnie limitu zadłużenia skończą się tak, jak zawsze, czyli jego podniesieniem lub kolejnym zawieszeniem. Spowoduje to dalsze odsunięcie w czasie nieuchronnych problemów. W Europie pojawiające się problemy kolejnych krajów (Holandia, Francja) spowodują co najwyżej rozpoczęcie druku na szerszą skalę także i na naszym kontynencie. Bankruci w stylu Grecji, Hiszpanii, czy Portugalii otrzymają dalszą "pomoc", zwiększając jednocześnie podatki, co tylko pogorszy ich położenie w praktyce (ale nadal pozwoli na uniknięcie klasycznego bankructwa). Ewentualny skup obligacji niewypłacalnych krajów przez EBC nie będzie na rękę Niemcom, ale na fali pozytywnej sytuacji gospodarczej w kraju nie decydują się oni (na razie) na opuszczenie strefy Euro. Stopy procentowe pozostaną więc na całym świecie na ultra niskich poziomach, co pozwoli przetrwać kolejny rok większości zakredytowanych (zwłaszcza w CHF).

Blog "W domach z betonu" będzie się powoli rozwijał, a liczba czytelników będzie systematycznie rosła (szkoda, że w tym przypadku "sky is not the limit" ;) Niemniej, nie zdoła to niczego zmienić w powszechnej świadomości Polaków, którzy w dalszym ciągu będą się zaczytywać w onetach i innych pudelkach, w których pośród natłoku artykułów o mamie Madzi przemyci się czasem jakąś "analizę" Bartka o tym, że mamy dalszy etap stabilizacji, ogólnie jest już tak tanio, jak w 2006 roku no i najwyższy czas kupować, bo zabraknie.

2. Scenariusz dla "optymistów" (wszak wg oficjalnej propagandy to właśnie zwolennicy wzrostów cen są optymistami, a zwolennicy spadków, czyli powrotu do normalności, to podobno pesymiści ;)

Ten scenariusz, potraktowany lekko z przymrużeniem oka, jest ukłonem w stronę deweloperów, pośredników i bankierów (ze specjalną dedykacją dla naszych ulubieńców - Bartka T., Oli Sz. i Marka W.) 

No, to jedziemy.

Rachityczne ożywienie polskiej gospodarki w 2014 roku skłoni orły polskiej finansjery z Rady Polityki Pieniężnej nie tylko do niepodwyższania stóp procentowych, ale i do ich dalszej obniżki. W odpowiedzi banki jeszcze bardziej podniosą marże kredytów hipotecznych, ale nikt tego nie zauważy, bo w końcu "klient i tak będzie miał taniej" ;) HB/OF ogłosi kolejny spośród najlepszych momentów na zakup mieszkania, wyliczając jednocześnie historyczne maksima na wszelkich indeksach dostępności mieszkań/kredytów, z naczelnym hasłem: "Jeszcze nigdy tak wielu nie mogło pożyczyć tak wiele na tak niewiele!".
Pomimo całego wysiłku ludzie jakoś podejrzanie mało ochoczo rzucą się na super warunki kredytowania, więc wycofany zostanie zapis rekomendacji SIII, ograniczający maksymalne LTV, pozwalając na stosowanie dowolnej wartości, zapisanej w strategii zarządzania ryzykiem poszczególnych banków. W odpowiedzi na to cała grupa banków Leszka zapisze w statucie, że ryzyko jej w ogóle nie obchodzi (w końcu w razie czego cały biznes uratuje państwo) i zacznie udzielać kredytów z LTV130%, głównie za pośrednictwem niezależnych doradców finansowych (którzy od nadmiaru klientów zrobią się aż fioletowi ;)

Przy całym tym bumie deweloperzy, zgodnie z zapowiedziami, praktycznie przestaną budować, aby ceny rosły jeszcze szybciej (zajmując się przejściowo handlem pietruszką). Nowych mieszkań zacznie więc brakować, a z ukrycia (albo z kawiarni), w glorii i chwale wyjdzie Ola Sz. Tuż za nią podążać będą Marek W z dr'em Grząbką (po tym, jak Warszawa cenami daleko w tyle zostawi Madryt ;)
Wyceny giełdowe spółek deweloperskich wrócą w okolice kosmicznych szczytów z roku 2008, a prezes JWC zakupi sobie na tę okoliczność kolejny luksusowy jacht, ewentualnie jakiś podrzędny klub piłkarski ;) Wierzyciele Ganta zostaną spłaceni z nawiązką po sprzedaży działek budowlanych, dla cen których w tej sytuacji "sky is the limit" to będzie mało powiedziane. Na rynku zapanuje euforia, a babcie w kolejkach do warzywnika będą jak mantrę powtarzały: "Kto nie kupił, przegrał życie (po raz drugi!)". Jako wisienkę na torcie Leszek wzniesie kolejny (przynajmniej w planach) najwyższy apartamentowiec zielonej wyspy, nazwany tym razem "Babel tower", ewentualnie nieco skromniej - "Sky power".

Przejęcie przyszłych emerytur przez rząd zostanie ocenione przez agencje ratingowe jako genialny plan premiera i byłego najlepszego ministra finansów w Europie Wschodniej. Polska uzyska rating na poziomie AAA od wszystkich agencji - aby wykorzystać tak sprzyjające warunki i możliwość zapożyczania państwa na śmiesznie niski procent, usunięte zostanie konstytucyjne ograniczenie na wysokość zadłużenia (60% PKB), a jednocześnie po raz kolejny "poprawiona" zostanie metodologia liczenia długu, aby już nigdy żaden próg nie przeszkadzał w prowadzeniu jedynie słusznej polityki galopującego zadłużenia.
Unijne miliardy będą do nas płynąć szerokim strumieniem, rozlewając się po pustych autostradach, na których z racji cen przejazdów w ogóle nie będzie ruchu oraz na polach wszelkiej maści rolników z Marszałkowskiej, uprawiających to, na co akurat dopłaty będą największe (może cytrusy, albo inne, charakterystyczne dla naszego regionu, cuda natury). W kraju zapanuje ogólny dobrobyt, 2 miliony Polaków wróci z emigracji, dzięki czemu Bartek będzie mógł obwieścić, że nie brakuje już 1.5 mln mieszkań, a aż 3.5 mln (wszak teraz małżeństwa są niemodne i każdy musi mieszkać w odrębnym mieszkaniu). Dzięki ideologii gender wzrośnie dzietność na niespotykaną wcześniej skalę - rodzice będą mogli "produkować" potomstwo bez obaw o to, czy urodzi się chłopiec, czy dziewczynka (w końcu to przecież żadna różnica).

Limity w MdM zostaną podniesione (mnożnik kosztu odtworzeniowego wzrośnie co najmniej do 2), a Fundusz mieszkań na wynajem wykupi resztę mieszkań deweloperskich, jeszcze bardziej ograniczając podaż dla "wygłodniałej" mieszkań "ulicy". Dzięki temu bez problemu zaczną się sprzedawać wszelkiej maści przytulne i rozkładowe mieszkania, 24-metrowe apartamenty oraz nieruchomości wymagające odświeżenia (najlepiej z użyciem buldożera).

Blog "W domach z betonu", z racji całkowitego rozminięcia się propagowanych idei z rzeczywistością, straci wszystkich czytelników, zyskując jednocześnie przezwisko "W głowach z betonu". Sam autor przeprosi za popełnione błędy w rozumowaniu i wraz z Rudą wyemigruje do Szwajcarii, walczyć tam z pęczniejącą bańką na rynku mieszkaniowym ;)

3. Scenariusz, w którym sobie poszalałem.

To właśnie ten scenariusz miał być nieprawdopodobny, jednak po napisaniu poprzedniego może to być trochę trudne ;) Tak, czy inaczej, przedstawię tu wariant pesymistyczny, który w całości nie ma szans na spełnienie, za to nawet jego pojedynczy element może zachwiać polskim rynkiem mieszkaniowym. 

Zaczynajmy więc.

Zbliżający się po raz kolejny teatr z podnoszeniem limitu zadłużenia USA tym razem okaże się przełomowy. Amerykanie dojdą wreszcie do konstruktywnego wniosku, że dalej tak się już nie da i trzeba ogłosić bankructwo, nazwane roboczo "restrukturyzacją zadłużenia". Amerykańskie obligacje stracą 20% swojej wartości, powodując znaczny wzrost rentowności ich nowych emisji. W celu ochrony dolara przed całkowitym upadkiem FED będzie zmuszony do drastycznego podniesienia stóp procentowych. Sytuacja w Europie zacznie wyglądać podobnie - po podniesieniu stóp przez EBC oficjalne bankructwo ogłoszą Grecja, Portugalia, Irlandia, Hiszpania i Włochy, a Niemcy, w celu ratowania własnej gospodarki i systemu bankowego, wyjdą ze strefy Euro. Szwajcaria także podniesie stopy, rezygnując jednocześnie ze sztywnego powiązania kursu swojej waluty z Euro, które w tej sytuacji bardzo szybko przestanie istnieć.
Gwałtowna zmiana stóp procentowych spowoduje całkowite załamanie się rynku derywatów, w wyniku czego zbankrutuje większość banków inwestycyjnych (i nie będzie miał ich już kto ratować). Z rynku totalnie zniknie zaufanie i praktycznie przestanie istnieć rynek pożyczek międzybankowych, przekładając się na dramatyczny spadek akcji kredytowej.

Wraz z podniesieniem stóp procentowych przez Szwajcarów, nastąpi nagłe umocnienie się CHF względem wszystkich "śmieciowych" walut typu EUR, PLN, USD (z wyjątkiem nowej Deutche Marki). Większość z polskich kredytów frankowych straci należyte zabezpieczenie, a wzrost wysokości raty spowoduje masowe zaprzestanie spłaty. Podobnie będzie z kredytami w PLN, których oprocentowanie wzrośnie wraz z podwyżką stóp procentowych w Polsce (wprowadzoną w celu ratowania PLN przed podzieleniem losu dolara). Dojdzie do wysypu licytacji komorniczych, co jeszcze bardziej zwiększy aktualną, wysoką podaż. Ponieważ jednocześnie akcja kredytowa praktycznie zniknie, jedynymi klientami będą ci z gotówką - z racji gigantycznej przewagi podaży nad popytem, ceny spadną do poziomów, o których nie śniło się filozofom ;)
Zanim nasz rząd zauważy problem, będzie jak zwykle o wiele za późno - do tego początkowo będzie się on zajmował bardziej istotnymi sprawami, pokroju kolejnej generacji dopalaczy, czy zegarkami ministrów (w ostateczności jakiś poseł/posłanka zmieni płeć), by na końcu "ratować" sytuację kolejnymi podatkami - tym razem będzie to może podatek katastralny.

Firmy deweloperskie nie będą w stanie sprostać konkurencji komorników, bo ceny sprzedaży spadną znacznie poniżej kosztów budowy. Pożegnamy je wtedy ze smutkiem... Podobny los spotka pośredników, którym nikt nie będzie chciał płacić wysokich prowizji z własnych, ciężko zarobionych pieniędzy (z pożyczonych jest to przecież o wiele łatwiejsze).

Trybunał Konstytucyjny uzna kradzież pieniędzy emerytów przez rząd za kradzież, w związku z czym zmiany w OFE zostaną zablokowane, co spowoduje "zawał" przyszłorocznego budżetu, a za nim całych finansów publicznych. Nagle pryśnie mit o zielonej (kredytowej) wyspie i wreszcie, zgodnie z zapowiedziami premiera, staniemy się drugą Irlandią (bankrutując razem z nią). Z racji tego, że bardzo duża część polskich obligacji znajduje się w rękach zagranicznych "inwestorów", próba pozbycia się przez nich tych papierów będzie powodowała jeszcze większą presję na spadek wartości PLN.

MdM z racji zamrożenia akcji kredytowej straci jakiekolwiek praktyczne znaczenie, a Fundusz mieszkań na wynajem zostanie zlikwidowany z powodu ważniejszych wyzwań, stojących w tym czasie przed BGK (np. ratowanie banków).

Cała sytuacja doprowadzi do upadku rządu, a do władzy dojdzie JKM :) Wprowadzi on konstytucyjny wymóg zrównoważenia budżetu, likwidację podatku dochodowego oraz większości "socjału", na koniec wprowadzając reformę systemu monetarnego w oparciu o ideę rezerwy całkowitej i własności banku centralnego jako niezbywalnego prawa każdego obywatela (nie wiem, czy takie coś jest w programie ;)

Blog "W domach z betonu" będzie bił rekordy popularności, a autor zostanie okrzyknięty wizjonerem, zostając jednocześnie zaproszonym do Kuby Wojewódzkiego ;) Zaproszenie oczywiście odrzuci, bo to wstyd występować w propagandowej telewizji.

I to chyba tyle w wariancie (naprawdę) pesymistycznym.


Podsumowując dzisiejsze rozważania... jest kilka podstawowych czynników, jak szeroko rozumiana dostępność kredytu, sytuacja gospodarcza, czy rządowa polityka mieszkaniowa, które będą z pewnością miały wpływ na sytuację rynku nieruchomości w przyszłym roku. Jako najbardziej prawdopodobny wybrałem scenariusz, w którym na rynku w rzeczywistości niewiele się zmieni. Ludzie nadal będą brać kredyty (może zamiast 30 lat będzie to 25), ale ze względu na nieco mniejszą ich dostępność (ograniczenie LTV, początek wzrostów stóp procentowych) ceny będą powoli spadać. Na systemowe rozwiązanie problemów mieszkaniowych przez rząd w ogóle nie liczę, więc zostanie nam MdM, który moim zdaniem także wpłynie na ceny w kierunku ich spadku (do momentu aż zostanie podniesiony mnożnik, co jednak raczej nie nastąpi w przyszłym roku). Fundusz mieszkań na wynajem będzie "walczył dzielnie" i okaże się klapą dopiero za kilka lat. Być może padnie kolejny deweloper (mam nawet swoich faworytów ;) ale nie będzie to miało wielkiego znaczenia dla rynku (tak, jak teraz niewielkie praktyczne znaczenie ma upadek Ganta).

Ogólnie rzecz biorąc obawiam się, że ci, którzy spodziewają się spektakularnych zmian na rynku, zostaną rozczarowani (też się tak rozczarowałem w latach 2008-2009 ;) Nie zmienia to jednak faktu, że wystąpienie praktycznie dowolnego wydarzenia ze scenariusza trzeciego może wywrócić wszystko do góry nogami... czego w nadchodzącym roku nam wszystkim życzę! ;)