niedziela, 26 stycznia 2014

Rekordowa sprzedaż (niektórych) deweloperów... czyli o potędze kredytu 159

Niedawno poznaliśmy dane na temat sprzedaży mieszkań deweloperskich w ostatnim kwartale ubiegłego roku. Niektórzy piszą nawet o nieoczekiwanym bumie i rekordowych wynikach. Dla nas cała ta nieoczekiwana "super-sprzedaż" nie jest wcale taka nieoczekiwana (a czy jest "super", to zależy od punktu widzenia, o czym w dalszej części wpisu). 

Jak wiemy, w pierwszej połowie roku Rada Polityki Pieniężnej podążyła z duchem czasów i obniżyła stopy procentowe do historycznie niskich poziomów (stopa referencyjna NBP wynosi od lipca 2.50%, co przekłada się na WIBOR 3M w okolicach 2.70%). Dodatkowo, w oczy przyszłych kredytobiorców zajrzała perspektywa zakończenia udzielania kredytów bez wkładu własnego z początkiem 2014 roku. Oba te czynniki musiały spowodować zwiększenie liczby udzielanych kredytów, a co za tym idzie także poprawę statystyk sprzedaży u deweloperów. Z racji tego, że sprzedawcy na rynku wtórnym nadal wydają się być bardzo "zabetonowani" w swoich oczekiwaniach, niespecjalnie odbiegających od szczytowych wartości z 2007/2008 roku, spora część "nowego" popytu skierowała się właśnie ku mieszkaniom deweloperskim. No i tym oto (magicznym ;) sposobem mamy zaskakujący (dla niektórych) gwałtowny wzrost sprzedaży na rynku pierwotnym. Wszak trudno go uzasadniać nagłą poprawą stanu polskiej gospodarki (grabież obligacji z OFE przez rząd zdaje się to dobitnie potwierdzać), czy ogólną poprawą nastrojów wśród społeczeństwa. Mit o ludziach, likwidujących lokaty na setki tysięcy złotych i kupujących za to mieszkania, też włożyłbym między bajki, bo (pomijając już samą absurdalność tego pomysłu) nikt nie zdołał przedstawić na to jakichkolwiek dowodów.

Na tym blogu zawsze rozpowszechniano teorię, że "rynek kredytem stoi" - bez kredytu nie byłoby polskiej (ani żadnej innej) bańki mieszkaniowej. Należy pamiętać o tym, że w szczycie mieszkaniowego szaleństwa tylko 1 transakcja na 10 dokonywała się bez udziału kredytu - w tej chwili (wg naszych szacunków, bo oficjalnych danych na ten temat brak) jest to w granicach 20-30%.

W zeszłym roku, a zwłaszcza w jego końcówce, sprzedaż nakręcała RnS, której udział w puli nowych kredytów przekraczał w porywach nawet 1/3. Dlaczego wtedy deweloperzy nie bili rekordów sprzedaży? Otóż dlatego, że większość kredytów w ramach programu udzielona została na mieszkania z rynku wtórnego (nawet po zróżnicowaniu mnożnika dla rynku pierwotnego i wtórnego udział tego pierwszego nie był większy niż 1/3). 
Cóż więc się teraz zmieniło? Zmieniło się to, że w roku 2012 w "promocji" (czyli w RnS) były dostępne tylko wybrane mieszkania (w praktyce do 50m2, w dosyć ograniczonej cenie, do której deweloperzy dostosowywali się niezbyt chętnie). Tymczasem od połowy tego roku, w "promocji" (czyli z niskim chwilowym oprocentowaniem) znalazły się zupełnie wszystkie mieszkania. No i zaczęła się zabawa.

Na początek przyjrzymy się podstawowym faktom na temat mini bumu z końcówki ubiegłego roku, jak zwykle czepiając się tego i owego. Na koniec zastanowimy się, czy taka sytuacja ma szansę utrzymać się na dłuższą metę oraz (jak zwykle) pokażemy, że mimo wszystko ceny i tak spadną ;)

Podstawowe informacje o wynikach deweloperów pochodzą z cyklicznego raportu firmy Reas. Cały raport dostępny jest tu: 

Raport Reas za 4 kwartał 2013

Możemy w nim przeczytać, że:

"W IV kwartale 2013 roku liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków [Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź] wyniosła prawie 10,9 tys. mieszkań i zwiększyła się w porównaniu z minionym kwartałem o ponad 14%."

Dalej mamy podsumowanie całego roku:

"W ostatnich czterech kwartałach sprzedano w tych miastach blisko 36
tys. lokali, o 17,5% więcej niż w całkiem dobrym roku 2012 i tyle samo, co w rekordowym dotychczas roku 2007."


Jak widać, bijemy rekordy. Odrobiną dziegdziu w całej tej beczce deweloperskiego miodu jest tylko stwierdzenie, które nas lekko zbija z tropu:

"Trzeba jednak podkreślić, że w statystykach REAS do puli lokali sprzedanych
zaliczane są także płatne rezerwacje, w wyniku których mieszkania nie są dostępne dla innych nabywców. Jest to ważne o tyle, że w IV kwartale istotne znaczenie mieli nabywcy dokonujący rezerwacji z myślą o podpisaniu umowy już w 2014 roku i skorzystaniu z dopłaty w ramach programu MdM."


Zawsze myślałem, że mieszkanie sprzedane jest wtedy, kiedy podpisuje się umowę kupna/sprzedaży. Jak widać, w Reasie nie jest to takie proste. Ciekawe, jak duże jest to "istotne" znaczenie nabywców, którzy niczego nie nabyli, a jedynie coś zarezerwowali. I ciekawe, czy w tym układzie pojawią się oni w danych o sprzedaży za I kwartał 2014, czy już ich tam nie będzie?
Możemy też poczytać o kurczącej się ofercie deweloperów oraz o tym, że

"Jeśli nowa podaż nie zacznie wyraźnie rosnąć, rynek wejdzie w fazę nadwyżki popytu nad podażą."

Mocne słowa - wg Reasa grozi nam sytuacja, w której mieszkań zabraknie (cóż my wtedy poczniemy?). Całość, jak zwykle, ilustrują ładne, kolorowe wykresy, z których jako żywo wynika, że czas kupować, bo naprawdę zabraknie.




Na drugim wykresie pozwoliłem sobie zaznaczyć moment wprowadzenia w życie ustawy deweloperskiej, która spowodowała skokowy wzrost liczby mieszkań, które znalazły się w ofercie tylko po to, aby ominąć zapisy tej ustawy. 
Wg Reas'a oferta deweloperów skurczyła się w ciągu roku o 13 tys. mieszkań, do nieco ponad 41 tys. Trzeba przyznać, że spadek jest zacny... a wielkość oferty większa już tylko nieznacznie od szczytu mieszkaniowego szaleństwa z 2008 roku ;) Co ciekawe, liczba gotowych mieszkań w ofercie spadła w ciągu roku jedynie o 500, do poziomu 14.5 tys.

Nieco inne spojrzenie na ten sam temat prezentuje serwis rynekpierwotny.com.
Wg danych z tego portalu liczba nowych mieszkań w ofercie dla tych samych miast wyniosła na koniec 2012 roku około 45.5 tys. by spaść do 43.3 tys. w końcówce ubiegłego roku. Czyżby dla 2012 roku nie była tu liczona fikcyjna oferta, mająca na celu jedynie ominięcie zapisów ustawy deweloperskiej? Być może z tego samego bierze się także dużo mniejszy spadek liczby ofert w ciągu roku, bo dane z końca 2013 są już bardzo zbliżone do danych Reas'a (mieszkań jest minimalnie więcej... tu może dlatego, że rezerwacje, nie będące sprzedażą, nie są liczone jako sprzedaż? ;)
Inaczej też wygląda sytuacja z liczbą gotowych mieszkań. Wg rynekpierwotny.com jest ich teraz 25.8 tys. (w końcówce 2012 roku było to 27.9 tys.).
Dane w rozbiciu dla poszczególnych miast wyglądają tak:



Trudno ocenić, które dane są lepsze - tak, czy inaczej, wielkość oferty na koniec roku jest bardzo zbliżona, więc możemy przyjąć, że w 6 największych miastach Polski mamy w tej chwili do kupienia 41-43 tys. mieszkań (ze względu na rozbieżność wyników trudno ocenić, ile z tej puli stanowią mieszkania gotowe). Zważywszy na to, że miasta te odpowiadają za mniej więcej połowę rynku deweloperskiego, możemy przypuszczać, że w całej Polsce mamy do kupienia około 80 tys. nowych mieszkań - pomijając już dane statystyczne, wg których liczba mieszkań w Polsce jest większa niż liczba gospodarstw domowych, zawsze mnie zastanawiało, jak można w tej sytuacji twierdzić, że w Polsce mieszkań brakuje. Jak to jest, że brakuje ich x milionów, skoro 80 tys. (na samym tylko rynku pierwotnym!) czeka na kupca?

Jak widać, w danych Reas'a oraz rynekpierwotny.com są znaczne rozbieżności, które nie pozwalają nam odpowiedzieć jednoznacznie na pytanie, czy oferta deweloperów zauważalnie się skurczyła w ciągu tego "rekordowego" roku.

Skoro po połowie wpisu nadal nie ustaliliśmy niczego konkretnego, czas przejść do danych, które nie budzą specjalnych wątpliwości.
Poniżej tabela pokazująca sprzedaż największych polskich deweloperów w ubiegłym roku.



Zapamiętajmy wartości procentowe z kolumny pokolorowanej na szaro, bo wrócimy do nich w dalszej części wpisu. A na razie delektujmy się sukcesami sprzedażowymi poszczególnych deweloperów (może za wyjątkiem Wikany... ciekawe, czy to zwyczajne wyprzedanie oferty, czy może mamy następcę Ganta?).
Z tabeli widać, że zdecydowana większość dużych deweloperów poprawiła sprzedaż względem zeszłego roku. Wg Reas'a na całym rynku pierwotnym wzrost ten wyniósł 17.5%, co (patrząc na tabelę) każe sądzić, że mamy do czynienia z postępującą koncentracją produkcji - rośnie udział największych graczy, kosztem mniejszych firm, a część deweloperów wypada z rynku (np. Gant).

Jednak zanim ogłosimy światu wielkie sukcesy sprzedażowe deweloperów i powrót prosperity w mieszkaniówce, przedstawmy kilka niewygodnych faktów. Patrząc do tabeli widać, że na czoło wysunął się Robyg, który w tym rekordowym roku sprzedał ponad 1700 mieszkań. Dużo, nieprawdaż? Okazuje się, że może w cale nie tak dużo. Poniżej tabela z "dokonaniami" JW Construction z lat przedkryzysowych.



Ponad 4 tys. mieszkań sprzedanych w ciągu jednego roku! To się dopiero nazywa sukces i przestaje dziwić, że Józek pływa (pływał?) sobie jachtem za 60 milionów ;) Przy tych wartościach historyczny wynik Robyga wygląda cokolwiek biednie ;) Nie wspominając już o wyniku samego JWC w tym "rekordowym" roku ;)

Dalej rzućmy okiem na historię sprzedaży Dom Development (obrazki z kolejnych raportów rocznych - każdy formatowany nieco inaczej, więc nie wyglądają najładniej):






Patrząc na obrazki widać, że o ile ostatni kwartał w wykonaniu czołowych deweloperów był sumarycznie naprawdę niezły, o tyle dokonania poszczególnych firm w całym roku trudno uznać za jakieś wybitne (więcej niż Robyg w roku 2013 sprzedał chociażby Dom Development w latach 2006 i 2011, a do rekordów JWC sprzed kryzysu jeszcze bardzo daleko).
Z tego wszystkiego nasuwa się wniosek, że rynek deweloperski znacznie się spłaszczył - zwiększyła się liczba firm, które zaczęły odgrywać bardziej znaczącą rolę na rynku. Jeszcze kilka lat temu mieliśmy na rynku głównie JWC, Dom Development, no i... Ganta (to właśnie Gant odnotował najlepszą sprzedaż w Polsce, w pierwszym kwartale roku 2009, kiedy kryzys na dobre się "rozkręcał").

Pozwoliłem sobie prześledzić historię sprzedażową dwójki wybranych deweloperów, którzy odnotowali znaczne wzrosty w minionym roku. Ich wyniki wyglądają tak:



Jak widać, przed kryzysem Robyg nie był specjalnie znaczącą firmą (zwłaszcza w porównaniu z JWC, czy DD). Podobnie Ronson, którego "sukces" zaczął się właściwie dopiero w zeszłym roku. Ich aktualne wyniki wiązałbym ze znacznym zwiększeniem oferty w ostatnich latach, chociaż nie udało mi się znaleźć informacji, ile aktualnie mieszkań w ofercie mają wymienione firmy.
W przypadku tych deweloperów widzimy także tradycyjne załamanie sprzedaży w latach 2008-2009 (podobne zresztą jak u JWC i DD). 

I tu dochodzimy do tego, od czego zaczęliśmy dzisiejszy wpis. Dlaczego teraz sprzedaż mieszkań jest dobra, a tak bardzo siadła w końcówce 2008 i początkach 2009 roku? I dlaczego wtedy ceny zaczęły spadać? Czyżby aż takie znacznie dla Polaków miał upadek "jakiegoś tam banku" w Ameryce? Dla Polaków, którym nie straszne były kredyty we frankach po 2 złote? Dla Polaków, którzy chętnie pożyczają pieniądze za zmienny procent, na 30 lat? Dla Polaków, z których znakomita większość nie rozumie idei systemu rezerwy cząstkowej? Dla Polaków, dla których dopłata do odsetek kredytu przez 8 lat jest jak manna z nieba, a możliwość zadłużenia się na 100% wartości mieszkania najlepszą szansą na to, żeby nie przegrać życia? 
Czy dla nich upadek Lehman Brothers miał jakiekolwiek znaczenie? Wg mnie nie miał... żaden tam kryzys (którego u nas nie było ;) nie miał znaczenia. Znaczenie miał fakt, że skończył się kredyt. Bez kredytu nic by się nie stało, co się stało, a wyniki deweloperów w zeszłym roku po raz kolejny mnie w tym utwierdzają. Przypomnijmy sobie szarą kolumnę w tabeli z wynikami sprzedaży deweloperów. Zaznaczyłem w niej, jak bardzo wzrosła sprzedaż w drugiej połowie roku, względem pierwszej połowy, bo jest to w mojej opinii zdecydowanie najciekawsza informacja. Widać, że wzrost był ogromny. Tego typu skok mógł, moim zdaniem, wynikać jedynie z gwałtownego ścięcia stóp procentowych, połączonego z przyszłym ograniczeniem maksymalnego LTV. Znaczne ułatwienie dostępu do kredytu przy jednoczesnej zapowiedzi pewnego jego utrudnienia w przyszłości zadziałało na Polaków jak płachta na byka. Widać, że kredyty we frankach niewiele nauczyły społeczeństwo jako całość. Nadal liczy się tylko aktualna wysokość raty i możliwość zaciągnięcia jak największego kredytu. 

Dlaczego w pierwszej połowie roku sprzedaż była słaba? Co takiego zmieniło się na rynku oprócz obniżenia stóp procentowych? Właściwie nic innego się nie zmieniło, a wtedy właśnie spora grupa Polaków zdecydowała, że ich stać. Tymczasem jeszcze kilka miesięcy wcześniej, przy wyższych stopach, decydowała, że ich nie stać. Przecież to jakaś masakra jest ;) 
Ciekawe, czy kiedyś będą procesy z bankami o to, że "rata przecież miała być równa" tak, jak teraz zaczynają się procesy o kredyty we frankach. 

Ale zostawmy już biednych(?) kredytobiorców w spokoju i popatrzmy, skąd oni się biorą. A biorą się stąd:



Na wykresie WIBOR 3M zaznaczono najciekawsze wg mnie momenty. Żeby zobaczyć, co wynika z powyższego wykresu, przyjrzymy się jeszcze, jak zmieniała się wartość udzielanych kredytów mieszkaniowych w poszczególnych latach (raport NBP):



Popatrzmy na pierwszy wykres, zerkając jednocześnie na drugi.
Pierwszy fragment, zaznaczony na czerwono na pierwszym wykresie to początek polskiej bańki mieszkaniowej - widzimy spadek stóp procentowych i rozpoczęcie udzielania kredytów mieszkaniowych na szerszą skalę (drugi wykres). Pierwszy zielony fragment to moment, w którym w wyniku podniesienia stóp procentowych w Polsce sprzedaż kredytów w PLN spadła prawie do 0, za to znacznie wzrosła wartość udzielanych kredytów CHF (zauważmy, że gdyby nie kredyty walutowe, bańka nie zdołałaby się rozwinąć w tym momencie). Kolejny czerwony fragment to ponowne obniżenie stóp procentowych w Polsce na początku 2006 roku i systematyczny wzrost wartości kredytów w PLN (drugi wykres). Jednocześnie stopy procentowe w Szwajcarii pozostawały nadal niskie (co widać na kolejnym wykresie), dlatego wartość udzielanych kredytów w CHF pozostawała na stabilnym, bardzo wysokim poziomie. 



Kolejna podwyżka stóp w Polsce (drugi zielony fragment) w latach 2007-2008 znacznie zredukowała wartość nowo udzielanych kredytów w PLN, co w obliczu niesłabnącego popytu na kredyt wywindowało wartość kredytów w CHF na niespotykane dotąd poziomy (pechowo akurat w momencie, kiedy frank był historycznie tani, a złotówka historycznie droga, nie tylko względem franka - wykres poniżej). 


Osiągnęliśmy apogeum bańki kredytowej, która została przerwana wraz ze znacznym ograniczeniem akcji kredytowej w walutach obcych w końcówce 2008 i początkach 2009 roku (ładnie to widać na drugim wykresie). Kolejne ścięcie polskich stóp procentowych w 2009 roku zaowocowało odbudową wartości udzielanych kredytów w PLN do poziomu sprzed kryzysu (a nawet i wyżej), co, jak widzieliśmy wcześniej, pozwoliło przełamać załamanie sprzedaży u praktycznie wszystkich deweloperów. Kolejny, ale już niezbyt znaczący, wzrost stóp w Polsce w latach 2010-2011 spowodował małą "reaktywację" kredytów walutowych, które zniknęły na dobre po ostatnich obniżkach (wspieranych przez działania KNF).

Na przedstawionych wykresach bardzo dobrze widać, dlaczego w Polsce doszło do bańki mieszkaniowej. Widać też, że gdyby nie kredyty walutowe, wzrost bańki zostałby przerwany wraz z podwyżkami stóp procentowych w Polsce (rok 2005 oraz 2007). Widać wreszcie, że pierwsze spadki cen pojawiły się jednocześnie z załamaniem akcji kredytowej, na przełomie 2008 i 2009 roku. Patrząc na to wszystko, trudno być zaskoczonym, że sprzedaż deweloperów jest niezła w momencie, w którym mamy historycznie niskie stopy procentowe. Na rynku pierwotnym w ciągu ostatnich 6-7 lat zdecydowanie wzrosła liczba poważnych graczy, ale żaden z nich nie zdołał się zbliżyć do wyników najlepszych sprzed kryzysu. Z jednego, prostego powodu - dlatego, że rozmiary akcji kredytowej nie zdołały się zbliżyć do swoich przedkryzysowych wartości. Co z kolei wynika z kolejnego, prostego powodu. Stopy procentowe są co prawda w Polsce niższe niż kiedykolwiek, jednak nadal są wyższe niż "realne" stopy procentowe z lat 2007-2008. Tyle że wtedy te "realne" stopy procentowe były stopami szwajcarskimi.

Podsumowując... nie może dziwić znaczne ożywienie sprzedaży deweloperów w drugiej połowie ubiegłego roku. Zwłaszcza, jeśli wziąć pod uwagę, że rynek pierwotny zdecydowanie szybciej zareagował na konieczność obniżenia cen, czym rynek wtórny zdaje się nadal nie przejmować. Obniżenie stóp procentowych do historycznie niskich poziomów, wraz z nadchodzącym ograniczeniem maksymalnego LTV musiało spowodować wzrost liczby/wartości zaciąganych kredytów, a co za tym idzie, także wzrost sprzedaży mieszkań. Patrząc na historyczne relacje stóp procentowych, cen i rozmiarów akcji kredytowej widać, że żyjemy podobno w wolnym(?) kraju, ale otaczająca nas rzeczywistość jest sterowana czasem bardzo prostymi metodami - w sumie banalna zmiana czysto wirtualnego wskaźnika, jakim jest stopa procentowa, powoduje konkretne i bardzo daleko idące zmiany w realnej gospodarce. To się dopiero nazywa władza... 

Jednak to wszystko ma "krótkie nogi", co pokazują przykłady Hiszpanii, czy Irlandii. Jeśli mocno przesadzimy z obniżką stóp, to wywołamy ogromną bańkę, której pęknięcie spowoduje na tyle duże problemy, że późniejsza obniżka stóp nic już nie pomoże. Zobaczymy, czy tak samo będzie w Polsce, ale przekonamy się o tym dopiero wtedy, kiedy stopy procentowe zostaną zauważalnie podniesione. Być może nastąpi to już w przyszłym roku.

159 komentarzy:

  1. Świetny wpis w pełni przedstawiający istotę problemu.
    Ludzie biorą długoterminowy kredyt w najlepszym (najtańszym) momencie. Widać że rodacy czują pismo nosem i wiedzą w jakim momencie opłaca się kupować na kredyt.
    Miałoby to sens jednak gdybyśmy:
    1. kupowali dobra na kredyt ale krótkoterminowy (nawet kupno mieszkania tylko że z perspektywą spłaty max. kilkuletnią)
    2. kupowali ze spłatą w długim terminie ale tylko pod warunkiem stałej stopy %

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. ale teraz jest najgorszy moment na wziecie kedytu. marze dochodza do 2%, podczas gdy 2 lata temu mozna bylo zalapac sie ponizej 1%.
      ci co wzieli kredyt kiedy marza byla niska, teraz maja troche oddechu.
      problem bedzie w momencie powdyzki stop procentowych - z tymi co wzieli teraz kredyt i ktorych nie bedzie stac na te dodatkowe pare set zł.

      Usuń
  2. Jako patriota marzę aby krach w Polsce nastąpił jak najwcześniej, mam nadzieję, że jeszcze w tym roku. Im szybciej przekujemy tego sztucznego bąbla tym lepiej dla nas i co ważne dla naszych dzieci, a może i wnuków.
    Każdy z nas chyba już wyraźnie czuje, że atmosfera jest gęsta. Banksterzy, bardzo wpływowe lobby deweloperskie robi co może i niestety... pudruje pacjenta, który ma zawał, być może jest to zawał połączony z udarem. Trochę różu na policzkach i niby wszystko jest ok! A najgorsze jest to, że rząd widząc, że deweloperka pada, ratuje akurat ten sektor gospodarki z naszych, podatników pieniędzy.
    Mam nadzieję, że wszystko zawali się jeszcze w tym roku. Wiadomo, będzie trochę ofiar, ale po każdej burzy przychodzi słońce...Za 3-4 lata będzie już zupełnie inne powietrze, czego wszystkim życzę!

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. tez bym wolal bankructwo republiki bananowej polandii... ale spojrzmy prawdzie w oczy, wszystkim na gorze zalezy zeby odwlekac to w czasie, po to zeby nakrasc jak najwiecej.
      politycy od lat stosuja polityke gotowania żaby, co chwile po troszeczku podnosza podatki.
      a to zamrozone progi podatkowe, a to akcyza w gore, podatek smieciowy, wzrost podatkow lokalnych itp. itd.
      nie zawahaja sie nawet na chwile zeby wprowadzic kataster, albo wariant cypryjski - byle tylko utrzymac sie przy stolki.
      protestowac nikt nie bedzie, to nie ukraina.

      Usuń
    2. Tzw. banksterzy nie dadzą się łatwo wydymać. A jeśli już to pociągną na dno nas wszystkich łącznie z autorem bloga:)

      MArcin

      Usuń
  3. Panie Jacku, może nam Pan zdradzić szczegóły, ile osób może czytać Pański blog - jestem bardzo ciekaw poczytności. Z niecierpliwością wyczekuję kolejnych wpisów. Co do uwag technicznych, brakuje mi źródeł danych dla:
    - tabeli sprzedaż największych polskich deweloperów w ubiegłym roku(ta tabela w szarą i bardzo ważną kolumną)
    - Tabela 5. Ilość sprzedanych mieszkań w latach 2004-2006 - która jest tak naprawdę ilością sprzedanych mieszkań JWC(pewnie na stronie JWC jest takie cóś)

    @midas9
    Ja bym chciał, i nie chciał[żeby się zawaliło]. Z jednej strony mieszkania mogą stanieć, a z drugiej strony wiele rodzin może popaść w ubóstwo. Zamieszki na poziomie codziennym. Rzesze młodych ludzi bez pracy, tułających się po ulicach. Ja bym wolał, żeby ktoś inny dorwał się do władzy, co umie sterować gospodarką, kto spuści powietrze z bańki - a nie bierze cała kasę do kieszenie i niczym się nie przejmuje.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Problem w tym że ktoś próbuje sterować rynkiem a nie powinien się wtrącać.

      Usuń
    2. W tej chwili blog ma nieco ponad 80.000 odsłon od początku istnienia, z tego w ostatnim miesiącu jest prawie 40.000. Ostatnimi czasy dzienna liczba odsłon dochodzi czasem do 2.000.

      Co do źródeł danych, to tabela jest moją modyfikacją danych portalu rynekpierwotny.com, dostępnych chociażby tu:

      http://www.bankier.pl/wiadomosc/Sprzedaz-deweloperow-w-2013-roku-czyli-jak-niemozliwe-stalo-sie-faktem-3045935.html

      Sprzedaż JWC pochodzi z raportu, który można znaleźć na ich stronie. Aby go znaleźć, wystarczy wpisać w google "jw construction liczba sprzedanych mieszkań 2005" i wybrać drugi link z listy wyników.

      Usuń
  4. Wpis sensowny. Uważam, że tak to wszystko będzie się bujało. Raz do góry, raz w dół. Nie ma możliwości uzyskania idealnej równowagi. Kto rozumie te mechanizmy to może na tym skorzystać, kto nie to trudno. Jestem za tym żeby wszystkim było jak najlepiej, wtedy i mnie będzie.

    OdpowiedzUsuń
  5. absurdem jest wieszczenie jakiejś radykalnej podwyżki stóp procentowych. Czy wy nie czytacie serwisów ekonomicznych? Mamy raczej groźbę deflacji. Inflacja jest jedynie na aktywach finansowych, bo tam poszła kasa. Kasa nigdy nie trafiła na ulicę w postaci zwiększonej akcji kredytowej. Dodajcie do tego starzejące się społeczeństwa... zerknijcie jak stopa procentowa kształtowała się w Japonii: http://housingjapan.com/2011/11/10/a-history-of-tokyo-real-estate-prices/japan-interest-rates/

    Ja rozumiem że ten blog jest czytany (i pisany) przez ludzi którzy chcą kupić mieszkanie, ale nie można tak naginać pewnych faktów. Albo się widzi demografię, słabą w dłuższym terminie gospodarkę, niższy niż dawniej wzrost, pękanie baniek albo się widzi rosnące stopy procentowe. Tak samo jak z tym liczeniem na krach systemu: jak przyjdzie krach systemu to potracicie pracę! i nadal nie kupicie nieruchomości.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. krach i tak przyjdzie, tych setek tys. urzednikow nie utrzyma starzejace sie spoleczenstwo.
      ani dziury w zusie, krusie itp.
      im szybciej to wszystko pierdyknie tym lepiej.

      kasy z kredytow nie widac bo banki sa zagraniczne. ludzie pobrali kredyty i cala kasa idzie na ich splate. konsumpcja pada na pysk i kolo sie zamyka. biedni polacy staja sie jeszcze biedniejsi... ale maja "swoje" mieszkanie wynajete od banku :)

      Usuń
    2. jak przyjdzie krach : tak jak w 1928 przyszedł krach i pracy nie miało 1/3 osób tak u nas obecnie jakby wszyscy wrocili do kraju to dalej 1/3 nie miałaby pracy zatem mamy cały czas tak jak usa gdyby nie mozliwosc wyjazdu na zachod. No ale to co by byly gdyby.
      Zatem krach tak jak w 1928 tak nastepne jakie byly powodowaly zmiany deflacyjne dóbr i zmianę w zatrudnieniu ale to nie bylo tak, ze kazdy tracił nawet nie co druga osoba. 2/3 mialo prace i utrzymywalo pozostale w rodzinie. Tak wygladaly i beda wygladacc krachy. Nalezy tez wiedziec iz coraz wiecej robotow wypiera ludzi, przemysl juz nie poitrzebuje tylu pracownikow to sa zmiany deflacyjne w zyciu realnym a inflaycjne w zyciu wirtulanych produktow finansowych co tez bedzie mialo swoj koniec kwestia czasu a w zasadzie juz mamy takie szczytowanie na zachodzie. WIelu dalo sie nabrac na ozywenie jakiego nie ma w realnej gospodarce i sie zadluza. Jakos to splaca nawet jak w rodiznie straca prace beda jej szukac wszedzie byle na raty do polski bylo. Dlatego mamy tak skonstruowane prawo jak na kolonie przystalo - zapozyczac sie, stracic prace w kraju albo z powodu jej stawki jechac do niemca i pracowac na emeryta niemieckiego i przysylac kase do polski na raty i rodzine. Legalny niewolnik z dobrym wyksztalceniem do prostej pracy na zachodzie uwiazany kredytem w swoim kraju. Ci ktorzy zostana to ci co bede mieli dobra prace a reszta albo ubostwo za grosze albo wyjazd do helmuta i raty do polski slac beda.
      Pisalem wam przyklad z malego miasta do wiekszego i do stolicy. Kto nie daje nogi godzi sie na minimum albo wyjezdza i tak jest co pokolenie.

      Usuń
    3. Czytamy serwisy ekonomiczne - im więcej tam o stabilizacji, wzrostach i świetlanych perspektywach, tym bardziej przypomina nam się propaganda z czasów PRL (czyż to nie wtedy Polska była 9-tą gospodarką świata?).

      Z tą kasą, która gdzieś tam niby poszła... ja w ogóle tej kasy nie widzę. Ludzie (w USA) przestali brać kredyty, więc do akcji musiał wkroczyć rząd/FED i zapełnić "lukę" - inaczej system rozleciałby się już dawno.

      Co do wzrostu stóp procentowych... nikt tu nie wieszczy jakichś radykalnych teorii. Ale czy możliwość wzrostu stóp do poziomu sprzed roku, albo sprzed 6 lat jest czymś radykalnym? A ta druga opcja spokojnie "rozłożyłaby" znaczą część kredytobiorców.

      Krachu nikomu nie życzymy, jednak aktualnie prowadzona polityka socjalistyczna i tak do niego doprowadzi. Kto wie, może po nim nie trzeba będzie już zostawać niewolnikiem banku/systemu, żeby kupić wymarzone 2 pokoje na "końcu świata"?

      Usuń
  6. Dzisiaj mijając Galerię Mokotów przypomniał mi się wielki baner jaki kiedyś wystawiony był przy skrzyżowaniu. Obligacje GANT na 11% w skali roku jeżeli się nie mylę. Obligacje "zabezpieczone" :). Z ciekawości poszukałem w necie czy już "inwestory" mogą się podcierać tymi obligacjami. Oto co udało mi się znaleźć:
    http://xn--wupadoci-bpb5w.pl/obligacje-gant-development/

    Najlepiej sytuację oddaje jedno pytanie "ynwestora" i odpowiedź prawnika ;)

    "jerzy
    7 stycznia 2014 dnia 21:51
    A moze pan powiedziec co znaczy podwojne zabezpieczenie w przypadku tych obligacji.wyemitowano za 50 mln a zabezpieczenie mialo byc na 100mln.Tak przynajmniej potwierdzil kompetentnny KNF.

    kancelariamh
    8 stycznia 2014 dnia 23:52
    Teoretycznie oznacza to, że obligatariusze posiadający obligacje serii AW (GNT0814) nie powinni mieć problemu z uzyskaniem zaspokojenia swoich roszczeń w przypadku niewypłacalności GANT Development S.A.
    Teoretycznie ww. obligatariusze mogą się zaspokoić z certyfikatów inwestycyjnych FIZ GANT bez względu na to, czyją są własnością, z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami.
    Jednakże realia wyglądają tak, że ww. certyfikaty nie są wiele warte, a już na pewno nie 100 mln. Ponadto administrator zastawu wypowiedział GANT Development umowę, przez co obligatariusze są zdani sami na siebie."

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. "kam999: o co chodzi z tym zabezpieczeniem obligacji? widzialem niezabezpieczone, a teraz oferujecie zabezpieczone i to na 100 mln a emisja jest 50 mln. Czy zabezpieczenie jest tak duze i mocne, ze moge spac spokojnie, jak kupie obligacje?

      Karol Antkowiak: Tak, może Pan spać bezpiecznie. Luiza Berg dodaje: Zabezpieczeniem są Certyfikaty Inwestycyjne naszego funduszu inwestycyjnego zamkniętego. Służy on optymalizacji podatkowej, która polega na tym, że spółki pod FIZ wykonujące nasze projekty mają status SKA i nie płacą podatku dochodowego, co daje wymierne korzyści finansowe. Kwota zabezpieczenia wynika z tego, że prospekt emisyjny był składany dawno, ponad pół roku temu, przy innych warunkach rynkowych."

      http://www.stockwatch.pl/czat-inwestorow-gieldowych/karol-antkowiak---prezes-gant-development-sa,20

      Usuń
    2. Zmiana wartości certyfikatów GANT FIZ
      wycena z 30 IX 2012: 356 365 000 zł
      wycena z 30 IX 2013: 145 610 000 zł

      http://www.gielda.gant.pl/.pap/zalaczniki/20131114_180022_0000255643/20131114_180022_0000255643_Skonsolidowane_sprawozdanie_finansowe_za_III_kwartal_2013_r.pdf

      Ciekawe czy na dzień dzisiejszy w ogóle pokrywają obligi ;)

      Usuń
    3. Fajne dane!

      Dobrze pamiętam te obligacje - emisja tuż przed raportem kwartalnym, z którego wynikało, że Gant leży. Za to pani Luiza zdołała się w porę(?) ewakuować...

      Usuń
  7. Odsłony się zwiększają bo jest to jedyne miejsce w sieci polskiej, gdzie można coś przeczytać sensownego, bez polityki, kładów developersko-bankowo-pośredniczych. Pozdrawiam serdecznie i linkuję ten blog, gdzie popadnie. Dzięki za pracę włożoną w bloga.

    OdpowiedzUsuń
  8. http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/ceny-mieszkan-w-punkcie-zwrotnym,5600381,magazyn-detal.html

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Zgodnie z podsumowaniem sam autor nie wierzy w to co napisał na początku :). Gdy będą dane AMRON-SARFiN za pierwsze dwa kwartały 2014 to będzie można coś powiedzieć o cenach transakcyjnych. Powyższy link mogę skomentować tylko cytując crain'a:

      "2008:
      Dlaczego teraz jest dobry czas na kupno mieszkania? Kiedy znowu ceny nieruchomości pójdą w górę?
      Ceny szybko nie pójdą w górę. Uważam, że dopiero od trzeciego kwartału 2009 roku będzie można zauważyć stabilny, aczkolwiek nieduży wzrost. (...) Wygrają ci, którzy szybciej podejmują decyzje.
      Twierdzi pan, że na rynku wtórnym ceny wiele już nie spadną w ciągu kilku miesięcy. Dlaczego?
      Tam, gdzie ceny miały spaść, to już spadły.
      www.rp.pl/artykul/230442.html?print=tak

      Polska cenami nowych mieszkań wkrótce dogoni Madryt (oryginalny link martwy w Gazecie Wyborczej)
      2008-01-15
      Ceny nieruchomości będą iść w górę nawet o 10-15 proc. rocznie - przewiduje w "Dzienniku Zachodnim" Paweł Grząbka z CEE Property Group. Oznacza to, że za 5 lat średnie ceny metra kwadratowego będą na poziomie 14-15 tys. zł, czyli takie jak np. w Madrycie.
      - Najszybciej hiszpańskim stawkom za metr kwadratowy dorównają ceny w polskich apartamentach i nowych mieszkaniach o wyższym standardzie - mówi Paweł Majtkowski z Expandera.

      2009:
      Dawno już nie było tak korzystnego „układu sił” chociaż wydaje się, że nie potrwa on zbyt długo! Trzeba się więc pospieszyć!
      www.finansowy.pl/58/czy-waro-kupowac-mieszkanie-w-kryzysie.html

      2010:
      Ceny mieszkań ciągle są niskie, a banki ponownie chętniej przyznają kredyty. Zdaniem ludzi z rynku nieruchomości to dobry moment na kupno wymarzonego M.
      www.gorzow24.pl/news/9442/dobry-czas-na-kupno-mieszkania.html

      Wszelkie prognozy wskazują, że rynek mieszkaniowy po 2012 zyska na wartości, co oczywiście przełoży się na wzrost cen mieszkań, domów i działek – zwłaszcza w tych najlepszych lokalizacjach. Analitycy Open Finance przypuszczają, że ceny mieszkań w popularnych dzielnicach mogą wzrosnąć nawet do 30% - mówi Dołęga.
      Wniosek z tego taki, że to ostatni moment na kupno nieruchomości przed znaczną podwyżką.
      wspolnotamieszkaniowa.pl/aktualnosci/to-najlepszy-czas-na-kupno-mieszkania/1446.html

      2011:
      Część firm zajmujących się pośrednictwem zauważa wyraźne spowolnienie, inne określają obecny stan mianem stabilizacji. Tak czy inaczej agenci podkreślają zgodnie, że to dobry czas dla zainteresowanych zakupem.
      www.nadwisla.pl/index.php?pokaz=tekst&id=313

      2012:
      W tym roku, podobnie jak w ostatnich 4 latach, rynek mieszkaniowy należy do klientów. Inwestorzy dają rabaty, kuszą prezentami: darmowym wykończeniem lokalu, wyposażeniem kuchni, meblami. To dobry czas na mieszkaniowe zakupy. Ale niepozbawiony ryzyka: parasol ochronny, jaki zapewni ustawa deweloperska, dopiero zaczyna się otwierać.

      www.polityka.pl/rynek/poradniki/1525853,3,dobry-czas-na-mieszkaniowe-zakupy.read#ixzz2fesCagC6

      2013:
      W ciągu ostatnich lat ceny mieszkań istotnie spadły. Widać, że gospodarka się odbija. Prawdopodobieństwo, że ceny lokali będą dalej znacznie spadały jest niewielkie. Wybór lokali jest jeszcze dość duży. Wygląda na to, że teraz jest dobry moment na zakup mieszkania - ocenił analityk Expandera.

      finanse.wp.pl/sort,9,kat,1033781,title,Eksperci-to-ostatni-tak-dogodny-moment-na-zakup-mieszkania,wid,16005262,wiadomosc.html?ticaid=1115ae#opinie

      Read more: http://wyborcza.biz/finanse/1,108340,15172092,Czy_w_2014_r__nowe_mieszkania_zaczna_drozec_.html#ixzz2rbPWuR2I"

      Usuń
    2. parafrazujac:
      fusy w porannej herbacie ulozyly sie w ksztalt kulawego kota - Wygląda na to, że teraz jest dobry moment na zakup mieszkania - ocenił analityk Expandera.
      ;-)

      Usuń
    3. @ Moim Skromnym Zdaniem
      Świetne podsumowanie "tfurczości" tych wszystkich ołpen fajansiarzy itp.

      Usuń
    4. Jedno jest pewne: ceny wzrosną, spadną albo utrzymają się na tym samym poziomie co dziś:) Zresztą nie ma to większego znaczenia ponieważ przyszłością rynku mieszkaniowego jest cywilizowany wynajem tak jak na zachodzie.

      Jeżeli chodzi o bum w nieruchomościach to moim skromnym zdaniem możemy się go spodziewać dopiero za jakieś 20 lat i wystąpi na rynku domów jednorodzinnych (demografia).

      Pozdrawiam

      MArcin

      Usuń
    5. @MSZ

      Nie ma to jak odrobina historii... aż się łezka w oku kręci! :)

      Usuń
  9. Kto nie kupił mieszkania ten przegrał życie. Ale spokojnie, ma jeszcze szansę się odkuć. Teraz może zamieszkać w super lokalu o powierzchni 12m2.
    http://wyborcza.biz/biznes/1,100969,15343341,Minimieszkania_za_100_tys____niewiele_lokali__a_popyt.html?v=1&obxx=15343341#opinions
    "Minimieszkania są często ciasne i ciemne (Wyborcza.biz)"

    OdpowiedzUsuń
  10. 1/ Jak sadzicie kiedy beda dostepne dla lokatorow pierwsze rządowe mieszkania na wynajem? Czy mozliwe, ze w 2014 czy to raczej spiew przyszlosci, jak takie bloki zaczna byc budowane?
    2/ jak najprosciej obliczyc wplyw podniesienia/obnizenia stop procentowych na oprocentowanie kredytow hipotecznych i lokat? Ja wiem, ze to roznie i ze zalezy ale jakos tak najbardziej miarodajnie? :)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. 1. Wg zapowiedzi prezesa BGK pierwsze mieszkania pojawią się pod koniec 2014 roku. Ale nie liczyłbym tu na cuda - jeśli cena będzie rzeczywiście atrakcyjna, to wynajmą je ci "właściwi". Jeśli nie będzie, to... cóż nas one będą obchodzić? :)
      Mieszkania budowane bezpośrednio przez Fundusz, to już w ogóle jakaś abstrakcja - nawet, gdyby miało do tego dojść, to potrwa to minimum 2 lata, a pewnie sporo dłużej.

      2. Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych to prawie zawsze WIBOR (z reguły 3m) + marża. Wzrost/spadek stóp implikuje wzrost/spadek WIBOR (chociaż można się spierać, czy filozoficznie nie jest przypadkiem odwrotnie). Różnica między WIBOR 3m a stopą referencyjną NBP wynosi najczęściej 0.2-0.4 p.p.
      Z lokatami jest trochę podobnie - oprocentowanie podąża za stopami procentowymi, ze średnią gdzieś w okolicach stopy referencyjnej NBP (u Leszka więcej, w pewnym komunistycznym banku na "P" dużo mniej).

      Usuń
  11. Rynek wynajmu to juz byl, bo jak inaczej nazwac dawne mieszkania lokatorskie w naszej ukochanej wielkiej plycie? Wynajmowalo sie od panstwa, ktore reprezentowane bylo przez spoldzielnie. Bylo za male to pisalo sie podanie o zamiane i tyle.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. I chyba nie było to takie złe.

      Usuń
  12. O ludzie, ludzie i autorze drogi...
    Wielkie mi odkrycie, że popyt w gospodarce (m. in. na mieszkania) zależy od poziomu stóp procentowych. Toż to wiedza z pierwszego roku ekonomii:-)
    A co do sensu kupna mieszkania... możne sobie czekać i odmawiać latami, bo za drogo, bo się nie opłaca, bo..., bo... bo... W sumie co za problem? Jak ktoś chce mieszkać w wynajmowanym, albo po 40-tce u rodziców - jego życie, jego sprawa - wolny kraj:-)
    Problem nie polega na tym, że pazerni deweloperzy w cichej zmowie kartelowej zawyżają ceny mieszkań!!!
    Problem polega na tym, że siła nabywcza naszych zarobków jest taka (za przeproszeniem) gówniana. Tak jak nie stać ludzi na mieszkanie, tak samo nie stać ich na przyzwoite nowe auto, które dla Niemca jest standardem...
    To nie deweloperzy winni są temu, że nie stać ludzi na mieszkanie!!! To nie deweloperzy są pazerni!!!
    Kochani - to rząd Was okrada w podatkach, zusach, vatach, akcyzach, składkach i opłatach przeróżnych:-)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Pełna zgoda, że żadnego wielkiego odkrycia na tym blogu to my nie dokonaliśmy od początku jego istnienia :) Informacje przedstawiane od pierwszego wpisu to rzeczy podstawowe, do których można dotrzeć bez specjalnego wysiłku i zupełnie za darmo. Paradoksalnie, zdecydowana większość ludzi tego nie robi (nie wiedzieć dlaczego)

      Co do sensu kupowania... każdy ma swoje potrzeby, motywacje i możliwości finansowe. Jednak im więcej wiemy na ten temat, tym lepszą decyzję możemy podjąć. Każdy mógł wziąć kredyt w CHF w 2008 roku zamiast wynajmować - ale czy to byłoby rozsądne? Każdy, kto się trochę tematem zainteresował, takiego kredytu nie wziął. Jeśli kogoś stać na mieszkanie, to może kupować... ale jeśli kogoś nie stać, to radziłbym sobie darować. Zdolnością kredytową bym się nie kierował, bo jest ona mocno zmienna. I tyle - znowu nic odkrywczego :)

      Natomiast nigdzie na blogu nie napisano, że deweloperzy tworzą kartel i zawyżają ceny - sprzedają po cenach, po których ktoś chce kupić (w końcu jest to prawie wolny rynek). A ludzie kupują po tyle, ile banki chcą im pożyczyć.

      Zgadzam się, że większości rzeczy winny jest rząd (plus jakieś tam naleciałości historyczne). W końcu rząd może zmienić/poprawić wszystko, ale ma widocznie ciekawsze zajęcia (zegarki ministrów, problemy z płcią niektórych posłów, czy inne dopalacze).
      Tylko skoro obywatele od 25 lat wybierają w praktyce to samo, to chyba znaczy, że rząd jednak dobrze rządzi, nieprawdaż? ;)

      Usuń
    2. W Polsce obywatele wybierają zawsze mniejsze zło. A tak naprawdę od wielu lat nie ma z czego wybrać. Od małego (a mam prawie 32lata) widzę te same twarze w TV + co jakiś czas nowa twarz kręci się przy starej. Poza tym czy aby na pewno świadomość polityczna wszystkich Polaków jest na wysokim poziomie? Sam nie znam wszystkich polityków, nie wiem jakimi są ludźmi. A nawet gdybym znał to jaką mam gwarancję, że po wyborze ten ktoś się nie zmieni. Poza tym jeśli ludzie w prostych życiowych czynnościach sobie nie radzą. Większość nie potrafi np. obliczyć prostych działań matematycznych, to czy aby na pewno dobrze wybiorą? Wybory przypominają bardziej losowanie totolotka. Niestety tych inteligentnych, uświadomionych jest znacząca mniejszość więc nie czarujmy się, w tym kraju jeszcze długo nic się zmieni. Nie twierdzę też, że u władzy nie ma ludzi którym zależy, którzy są ekspertami w swoich dziedzinach. Niestety oni gdzieś po cichu wykonują swoją pracę o której mało kto wie. A może politycy po prostu zawsze wykonują niedźwiedzie przysługi. Gdzieś wyczytałem, że banki w Polsce tak dobrze prosperują bo mają idealną pożywkę. Głodnych wszelakich dóbr ludzi o słabej wiedzy ekonomicznej i nieumiejętności liczenia. Ten blog uświadamia, że można myśleć inaczej niż próbują nam wmówić media. Komentarze i dyskusja dodają mu jeszcze więcej wartości.

      Usuń
    3. developerzy są pazerni, marża od 30 do 50%, nei ma żadnej konkurencji tylko jak napisałeś kartel. Tu nie chodzi tylko o poziom zarobków ale właśnie o zmowe cenową. Neistety ta zmowa jest na rękę kolejnym rządom, bo PKB rośnie,...

      Usuń
    4. Taaa.. Pewnie... pazerni developerzy dogadali się i mają marżę nawet 50%:-):-):-)
      Jeśli to taki super biznes to proponuję wziąć kredyt (bo zakładam, że z kapitałem u Pana ciężko) kupić działkę, zrobić projekt, poczekać 2-3 lata na zezwolenie (proces mocno najeżony pułapkami urzędowymi i na ogół drogą sądową z sąsiadami, którzy ZAWSZE są przeciwni budowie osiedla), wziąć kolejny kredyt, wybudować pilnując terminów (bo bank ma swoje wymagania co do harmonogramu), sprzedać te mieszkania (oczywiście tym biednym ludziom których 80% zarobków jest kradzione przez Państwo), potem spłacić kredyty i cieszyć się swoją 50% marżą.
      Nic prostszego, nieprawdaż?

      Usuń
    5. wiadomo, że każdy dev dąży by zysk był jak największy, a jak to procentowo ostatecznie wychodzi to można dopiero policzyć po sprzedaży 100% mieszkań w danej inwestycji.
      Nie mniej jednak jeśli dev miałby dokładać do budowy mieszkań to chyba nie miałoby to sensu, przecież nie jest to instytucja charytatywna, nieprawdaż ?

      Usuń
    6. hehe...
      wiadomo, że deweloperka, podobnie jak inne rodzaje działalności gospodarczej, nie mają charakteru charytatywnego. Jednak czytając wpisy na tym blogu, a może bardziej komentarze pod wpisami, odnoszę wrażenie, że to właśnie deweloperzy (pazerni, chciwi deweloperzy zgarniający cyt: "marżę 30-50%") są winni temu, że młodego człowieka czy małżeństwa nie stać na własne mieszkanie.
      To może rozbierzmy działalność dewelopera jako przedsiębiorcy na czynniki pierwsze:
      1) załóżmy, że mamy gościa z kapitałem - powiedzmy, że stać go na zakup działki pod budowę osiedla. Jego alternatywą jest po prostu kupno np. obligacji - niekoniecznie polskich i bezpieczne zgarnianie odsetek. Ale nasz gościu lubi ryzyko i chce zarobić więcej niż na obligacjach.
      2) szuka więc działki pod budowę - o ile nie ma jakiegoś układu na przejęcie czegoś fajnego z mienia komunalnego za łapówkę lub np. kupna ziemi rolnej i łapówkowej zamiany ziemi na przeznaczoną do zabudowy wielokondygnacyjnej to nasz sympatyczny gościu szuka takiej działki na wolnym rynku. No to teraz ile takich działek musi obejrzeć, przeanalizować pod kątem ukrytych pułapek (a zapewniam Was, że jest ich mnóstwo), przenegocjować cenowo, omówić z architektami, prawnikami (przecież nie za darmo) aby w końcu zdecydować się na jakąś konkretną lokalizację??? Czas, zaangażowanie, pieniądze....
      3) gościu kupił działkę -już poniósł koszty konsultacji z prawnikami, architektami, opłacił notariusza, już nawet fiskus wziął swój vat, a nasz teraz już pełną gębą deweloper nie ma lokaty, tylko kawał pustej ziemi, która generuje... niespodzianka: koszty i podatek od nieruchomości... licznik bije...
      4) skoro licznik bije, to może weźmy się do roboty... trzeba zrobić projekt, uzgodnienia, kosztorysy... trzeba się troszkę na tym znać (a to niespodzianka)... czas płynie... popłynęło kilka miesięcy i w końcu mamy projekt i idziemy po zgodę na budowę:-)
      5) Mówili w telewizji, że urzędy sprawnie obsługują petentów... a jednak w zetknięciu z twardymi realiami urzędów nasz gościu deweloper dowiaduje się, że życie wygląda nieco inaczej... na dodatek jakiś sąsiad czy to z chęci wzięcia łapówki, czy po prostu z czystej ludzkiej złośliwości włącza się w postępowanie administracyjne oprotetowując decyzję z racji tego, że np. budowa zagraża gniazdom ptaków, albo wysokie budynki będą rzucały cień na część jego działki, albo..., albo... powodów jest tysiące - zawsze coś się znajdzie... Czy ktoś z tych co tu narzekają na deweloperów wie ile w Polsce czeka się na prawomocny wyrok administracyjny we wszystkich instancjach? nie??? Nasz gościu też nie wiedział, ale po trzech latach udało mu się - wyrok po jego myśli - jest zgoda na budowę.... Cóż za cudowny kraj - przecież mogło tej zgody nie być i kasa w działce utopiona:-) a tak utopił tylko trochę w podatku od tej nieszczęsnej działki.... a co tam w końcu go stać:-)
      6) Jest zgoda - trzeba zacząć budować... Żeby budować trzeba dostać FINANSOWANIE... No to do banków... Po przejściu kilku banków nasz deweloper dowiaduje się, że nie jest to takie proste... wredne banki chcą niemałą kasę za samo przeanalizowanie decyzji kredytowej, a na dodatek żądają spełnienia przeróżnych warunków... ot np. nasz gościu dostanie wprawdzie kredyt (zapłaci prowizję od razu), ale kredyt będzie udzielany transzami w zależności (co oczywiste) od postępu robót, ale też (co pewnie nie dla wszystkich jest faktem znanym) od postępu sprzedaży mieszkań... tak tak... tam będzie rozgrzebana dziura w ziemi i powoli rosnące mury, a jak nasz gościu nie sprzeda w tym stanie np. 20% mieszkań to nici z drugiej lub trzeciej transzy kredytu:-) A miało być tak pięknie....
      7) No dobra, udało się... bank dał kredyt - warunki drakońskie, ale musimy dalej z tym do przodu, bo przecież sama ziemia nie zarabia, a kosztuje.... Trzeba znaleźć wykonawcę!!! Ale która firma będzie wiarygodna, a jednocześnie optymalna cenowo, a jednocześnie nie zawali terminów (bo bank tylko czycha)... Po drodze jeszcze zima... bedzie lekka i da się pracować czy opóźni nam wszystko o 3 m-ce???

      Usuń
    7. CD...

      8) No dobra pierwsza transza finansowania jest... Budowa ruszyła... już trzeba zacząć sprzedawać!!! Bo jak nie to nie spełnimy minimum przedsprzedaży... No wiec chodzi nasz gościu po budowie, pilnuje postepu prac, a jak ma CHOLERNIE DUŻO SZCZĘŚCIA to nawet czasem oprowadza chętnego klienta, który z niedowierzaniem wysłuchuje, że w tym błocie już za trzy kwartały bedzie osiedle i jego mieszkanie....
      9) Udało się!!! klient uwierzył i wielu innych też (ależ ma szczęście ten nasz deweloper) i podpisał umowę... pominę tu perypetie poszczególnych klientów z tym aby dostać kredyt na te mieszkania (wszak mało kto kupuje za gotówkę)... kasa płynie w ratach do naszego dewelopera:-);-) Ale czy na pewno??? Cholera - NIE!!! to płynie na rachunek powierniczy za którego uruchomienie i prowadzenie połączone z gwarancjami płaci nasz deweloper (a to niespodzianka)... te pieniążki poleżą sobie na tym rachuneczku, a deweloper będzie sobie budował nadal z kredytu za który płaci odsetki.... na ale taki biznes - nikt go nie zmuszał do tego:-)
      10) Budowa zakończona, inwestycja odebrana... szczęśliwym trafem tylko 2 miesięczne opóźnienie... Pieniążki z rachunku powierniczego płyną wartkim strumieniem.... na spłatę kredytu w banku:-)
      11) Dopiero po spłacie kredytu bankowego nasz deweloper POD WARUNKIEM SPRZEDAŻY ODPOWIEDNIEJ ILOŚCI MIESZKAŃ zaczyna odzyskiwać włożony kapitał i generować jakiś zysk...

      No to mamy:
      - od decyzji o kupnie ziemi do sprzedania wszystkich mieszkań zeszło c.a. 4-5 lat (załóżmy łagodnie, że nie było żadnego kryzysu)
      - nasz gościu po drodze swoją ziemie obciążył kredytem ponosząc ogromne ryzyko
      - po włożeniu ogromnej ilości pracy w cały proces uzyskiwania zgód, projektów, organizowania finansowania, pilnowania robót, procesu sprzedaży, etc. pojawia się gościowi zysk...

      a tu na blogu pyszczą, że za dużo zarabia, że winny wysokim cenom mieszkań, że winny brakom perspektyw mieszkaniowych młodego pokolenia...

      sorry Kochani... to nie ten adres!!!!

      Właściwy adres to już od ponad 6 lat Donald Tusk, który nie wiedzieć czemu ma wciąż ponad 20% poparcia:-)

      Usuń
    8. Co do wzięcia kredytu i budowania samemu. Jestem budowlańcem i próbowałem wdrożyć pomysł w życie. Niestety ludzie od pokoleń nauczeni "że każdy chce każdego w.....ć" nie byli zainteresowani pomysłem. Chciałem stworzyć coś na kształt spółdzielni obywatelskiej, w której każdy by coś włożył od siebie - jeden jest handlowcem, drugi budowlańcem trzeci prawnikiem. ZERO ODZEWU więc dałem sobie spokój, ale nadal wierzę w ludzi patrząc na to forum i myślę, że kiedyś mi się uda stworzyć wspólnotę ludzi.

      Usuń
    9. Ja nie pisałem o tym aby brać kredyt i budować samemu... nawet jeśli złoży się jakaś wspólnota zaufanych ludzi, to chyba jednak ryzyka w takim grupowym budowaniu i pole do nieporozumień jest bardzo duże...

      Ja pisałem o tym jak wygląda biznes przeciętnego dewelopera. I po raz kolejny powtórzę - to że ludzi nie stać na mieszkania nie jest winą deweloperów, ale warunków gospodarczych w Polsce.... Cały system prawno-ekonomiczny nie sprzyja w Polsce wzrostowi zamożności ludzi z jednej strony, a nie ułatwia prowadzenia biznesu deweloperom z drugiej strony.

      Miał być wielki skok cywilizacyjny i zielona wyspa. Cała kupa pieniędzy z Unii roztrwoniona na stadiony, aquaparki i 1/3 z obiecanej sieci dróg (to ciekawy case, bo firmy zamiast wzbogacić się na drogach masowo upadały!!!). Podatki i obciążenia non stop rosną, regulacje takoż, urzędactwo się panoszy, a jeszcze pieniądze z OFE zabiera żeby całkiem już oszczędności w kraju zlikwidować. Polki rodzą dzieci, ale za granicą... A miało być tak pięknie - to miał być przyjazny kraj.

      Dlaczego nie stać was na mieszkania??? Bo jak ktoś tak jak ja chciałby nawet kogoś innego zatrudnić, to przy ponoszonym przeze mnie koszcie np. 2000zł (+ prawie miesiąc urlopu kiedy ja płacę, a pracownika nie ma) do Waszej kieszeni wejdzie ok. 1200zł. Resztę przefutają za Was urzędasy!!!

      I sorry (parafrazując jedną z urzędasek), ale taki mamy rząd.

      Usuń
    10. ogolnie sie z toba zgadzam.
      poza 1 - najwazniejszym.
      to nie przez rzad, to przez wszystkich ludzi tu mieszkajacych.
      90% ludnosci nic nie obchodzi, nie obchodzi ich gdzie sie podziewaja ich podatki, nie obchodzi ich ze wszystko jest dziadowskie, nic nie dziala (policja, sądy, prokuratura, urzednicy, sluzba zdrowia itp. itd.), nie obchodzi ich ze ich pieniadze sa rozkradane, nie obchodza ich wzrosty podatkow, to ze zeby cos zalatwic musisz latac po 5 oddzielnych urzedach (w dobie internetu) itp. itd.
      od ponad 20 lat wybieraja tych samych ludzi, ktorzy obiecuja im ze "bedzie lepiej"
      90% polaczkow to idioci, z te 10% normalnych moze jedynie wyjechac, bo nic tu sie nie zmieni.

      i oczywiscie masz racje, polaczki zarabiaja za malo, ale jak mozna zarabiac wiecej kiedy prawie nikogo nie obchodzi co sie w kraju dzieje - no to caly przemysl przejely kraje z unii (zaprawione w "kapitalizmie" + z duzymi srodkami na lapowki)
      polska to nie ukraina, ci madrzejsci polacy wybrali ucieczke z kraju, bo nie ma co marnowac zycia.

      Usuń
    11. Dokładnie tak jest jak mówisz. Na to pośrednio wskazywałem wcześniej, pisząc, że nie rozumiem dlaczego rząd Tuska ma nadal 20 % poparcia... Ludziom łatwo zrobić wodę z mózgu: a to pokaże się im wypadek po pijaku, a to pedofila, a to mamę Madzi, zaproponuje jakąś ustawę która nigdy światła dziennego nie ujrzy, postraszy Kaczyńskim i Macierewiczem, a jak braknie kasy to w modelowy sposób ZNACJONALIZUJE się oszczędności emerytalne (czysty kapitał) mówiąc, że fikcja w ZUS-ie jest dla Was lepsza.... A oni uwierzą!!!! Tak jak wierzą, że brak możliwości kupienia przez nich mieszkania, to wina dewelopera....
      Pofukają na necie, popsioczą pod nosem, a do urny wyborczej grzecznie wrzucą karteczkę na jedyną możliwą partię, bo tak już ich medialnie zaprogramowano.
      Jesteście Europejczykami!!! - tak do Was mówią - Wybierzcie partię postępu... Nie mówią, ze popieracie wzrost zadłużenia państwa o ok. 100% przez czas rządów Tuska (to co zrobił Gierek to przy tym mały pikuś). Nie mówią, że dla nich Europa to coraz wyższe podatki i regulacje. Nie mówią, ze jak już rozpieprzą kasę z OFE tylko po to aby nie wylecieć od koryta już teraz (bo to jest prawdziwy cel tej grabieży), to przyjdzie konieczność obniżenia Wam emerytur, albo zabrania części depozytów (a co za problem nałożyć specjalny "jednorazowy podatek")...
      Wy tu sobie liczycie koszt m2 i raty kredytów i nijak nie chce się spiąć... I nie zepnie się, bo przy tej polityce, przy tym sposobie myślenia władzy, przy tej masie raka urzędniczego nie ma na to szansy!!!!
      Proponuję proste ćwiczenie myślowe:
      - zarobiłeś czytelniku bloga 4000zł brutto
      powiedz:
      - ile wydał na Ciebie Twój pracodawca?
      - powiedz ile po drodze zabrało Państwo (aha, tutaj dolicz podatki pośrednie i akcyzy na wydatki które musisz ponosić aby żyć)?
      - powiedz ile zostaje Ci kapitału na mieszkanie czy auto?

      Ukraina vs. Polska = gdyby z Polski, tak jak z Ukrainy, młodzi przedsiębiorczy Polacy w liczbie ok. 2 mln nie mogli wyjechać za normalnym życiem do innych krajów, to też mielibyśmy swój Majdan....

      Usuń
    12. dokladnie, wiekszosc ludzi sobie nie zdaje sprawy, z tego ile to panstwo im zabiera (a juz ze pracodawca cos placi to w ogole dla wiekszosci jest nie do wytlumaczenia)
      i za te zabrane pieniadze im oferuje uslugi strasznie marnej jakosci.
      ja tam jakos probuje budowac swiadomosc tego co robia wszystkie rzady, ze te wszystkie aborcje, madzie, trynkiewicze to zawsze zaslona dymna, przed ustawa, ktora po raz kolejny okradnie nas z pieniedzy...
      ale wiekszosci i tak "wie swoje" i im nie przetlumaczysz ze sa od zawsze dymani.

      po drugie, nie zdaja sobie sprawy ile darmozjadow z ich pieniedzy jest utrzymywanych.
      od politykow, 600tys+ urzednikow, 45emerytow, wojskowych z odprawami po 200tys na mieszkania, bezrobotnych pracujacych na czarno (co akurat w polowie popieram, bo sam bym wolal wszytko pod stolem dostawac, ale za ich opieke zdrowotna to ja place).
      mieszkania socjalne dla cwaniakow, co potrafia tylko "daj" mowic.
      za zarzady w wielu spolkach np. pkp podzielono ma pierdyliard spolek, kazda musi miec prezesow itp.
      za niewydolne sądy tez placimy, za skomplikowane prawo.
      za represyjny aparat panstwowy nastawiony na okradanie obywatela "bo takie jest prawo"
      itp. itd.
      za te wszytkie patologie placimy my wszyscy pracujacy.
      a bedzie tylko gorzej.

      Usuń
    13. no to widzę, że się rozumiemy:-)
      na dokładkę dwa przykłady z życia... takie ludzkie codzienne:
      1) przedsiębiorca w czasach przedtuskowych rozwinął małą firmę (usługi budowlano montażowe - sam jest hydraulikiem) - zatrudniał 5 w porywach do 7 osób, na umowę o pracę + oczywiście coś pod stołem. Zostawało mu na rękę od 15 do nawet 25 tys. zł miesięcznie + dawał pracę tym kilku osobom. Po paru latach tuskolandu zostawało mu na rękę nie więcej niż 2-3 tys. zł miesięcznie. Podjął jedyną rozsądną decyzję (przypominam - on jest hydraulikiem), przeliczył, że jak zwolni wszystkich ludzi i sam będzie dorabiał jako hydraulik, to wyjdzie na tym dużo lepiej. Tak też zrobił - dziś na rękę zostaje mu oszałamiające 3-4 tys. zł, a ludzie których zatrudniał już nie wspomagają polskiego budżetu i nie nakręcają polskiej konsumpcji, tylko brytyjską:-)
      2) znajomy mój prowadzi (jeszcze prowadzi, bo z różnych względów musi) firmę usług budowlanych... Nie wiem jak kręci mu się biznes, bo na ten temat nie opowiada, ale ostatnio chciał zatrudnić 5 osób do wykonwstwa dachu... Chętnych było dużo, ale NIKT za żadne skarby nie chciał słyszeć o umowie o pracę!!! (przypominam, że jak mu ktoś stoczy się z dachu to on jako właściciel firmy będzie miał problem z prokuratorem).

      To są efekty rządów platformy i Tuska:
      - ubożejąca klasa średnia;
      - spadek chęci do podejmowania inicjatywy przez przedsiębiorców;
      - emigracja sprawnej siły roboczej;
      - powiększająca się szara strefa.

      Ale spoko - 600k urzędników to duża grupa wyborcza:-)
      oni mają stałą gwarantowaną pensję, więc może nawet dostaną kredyt i z pomocą mdm kupią jakieś mieszkania:-)

      Usuń
    14. dlatego ja chce zeby polandia zbankrutowala jak najszybciej, moze jak ludzie z glodu zaczna zdychac to pojda po rozum do glowy i zaczna protestowac.
      innego sposobu nie widze, zaden "maz stanu" tu sie nie narodzi, bo obecnie trzymajacy wladze na to nie pozwola.
      ludzie tez madrzejsi nie beda, bo tyle oglupiajacej propagandy plynacej z tv to w zyciu nie widzialem.
      w miedzyczasie chyba czas sie niemieckiego nauczyc i uciekac do kraju w ktorym obywatele czegos wymagaja i od siebie i od swojego rzadu.

      Usuń
  13. Z przytoczonego raportu Reas - wynika jednoznacznie, że w roku 2013 sprzedano najwięcej nieruchomości od 2007r. - i był to poziom sprzedaży bliski poziomowi z okresu największej bańki. Jednocześnie z tego samego raportu wynika, że w roku 2013r. udzielono bardzo mało kredytów. Będzie to oznaczało, że sporo ludzi kupuje za gotówkę. Jak opublikują raport AMRON - SARFiN - to należałoby porównać dane na temat ilości udzielonych kredytów i ilości sprzedanych nieruchomości. Jeśli okaże się, że sporo osób kupuje za gotówkę, to moim zdaniem rok 2014 nie będzie tak udany. Moim zdaniem zasoby gotówkowe szybko się wyczerpią, a przy małej ilości udzielanych kredytów sprzedaż będzie również mała. Być może sytuację uratuje MDM. Zatem rok 2014 nie musi być zły, jednakże z każdym kolejnymi miesiącami sytuacja może się pogarszać.
    Podsumowując w roku 2013 zbiegło się kilka przesłanek, które mocno pobudziły sprzedaż:
    - nadchodząca rekomendacja S i koniec kredytów na 100%
    - najniższe koszty kredytu od lat
    - napływ kapitału gotówkowego /tzw. zakupy inwestycyjne - Ci co mają nadwyżki finansowe od 2008r. widocznie trochę zaoszczędzili i postanowili kupić mieszkania po w miarę dla nich niskich cenach/.
    - przeświadczenie o w miarę korzystnych cenach nieruchomości
    Była tylko jedna przesłanka negatywna - wstrzymanie się ludzi z zakupem z uwagi na nadchodzący program MDM.
    To będzie bardzo ciekawy rok, który da nam pewnie wiele odpowiedzi. Jeszcze ciekawsze będą następne lata zwłaszcza po roku 2015r., gdy będzie wymagany duży wkład własny.
    Ja nie wierzę, że ceny nieruchomości wzrosną z uwagi na właśnie malejący popyt. Co ciekawe być może rzeczywiście ceny na chwilę obecną zbliżają się do tych z roku 2005r. Proszę spojrzeć na mapkę, którą załączył k-dek - w poprzednim wpisie autora.

    http://www.dziennikwschodni.pl/apps/pbcs.dll/article?AID=/20050829/NEWS01/50828013 - ceny są wyższe od tamtych obecnie o około 60-70% nominalnie

    Proszę sobie sprawdzić o ile wzrosła płaca minimalna od tego czasu - blisko o 100%
    http://pl.wikipedia.org/wiki/P%C5%82aca_minimalna

    Proszę sprawdzić ile osób otrzymuje płacę minimalną - podobno niewiele /nie znam źródeł/.

    Proszę sprawdzić o ile wzrosło średnie wynagrodzenie:
    W 2005r. około 2400 zł brutto
    http://www.stat.gov.pl/gus/5840_1630_PLK_HTML.htm

    W grudniu 2013r. blisko 3900 zł brutto
    http://www.forbes.pl/srednia-krajowa-2013-przecietne-wynagrodzenie-w-polsce,artykuly,168252,1,1.html

    Wzrost o blisko 62 %
    W tym czasie skumulowana inflacja wyniosła około 30% - mamy więc wyższy dochód do dyspozycji.

    Nie mam danych na temat mediany wynagrodzeń - porównanie wzrostu mediany w latach 2005-2013 - oddałoby najbardziej obraz rzeczywistości.
    Pomimo to jasno widać, że zarabiamy więcej, a inflacja nie jest aż taka duża. Może nie wszyscy zarabiają więcej, ale na pewno jest spora grupa ludzi, która zarabia więcej /być może to ona generuje zakupy gotówkowe/.

    I teraz wnioski - skoro mielibyśmy ceny porównywalne do tych z 2005r. z uwzględnieniem wzrostu zarobków /a nie inflacji/, skoro mamy najtańszy od lat kredyt - to dlaczego udzielono w 2013r. tak bardzo mało kredytów - tego nie rozumiem. Być może właśnie wyczerpuje się rzeczywisty popyt - kto miał kupić to już kupił. A to byłaby bardzo zła informacja dla deweloperów. W sumie bardzo zła dla wszystkich. Ceny nieruchomości będą stały w takim przypadku w miejscu /taniały inflacyjnie/ lub będą mocno spadać na rynku wtórnym, a nowych mieszkań nie będzie się dużo budowało.
    Tak jak pisałem pod innymi wpisami autora - mieszkanie może przestać być dobrem inwestycyjnym, a stanie się dobrem konsumpcyjnym jak każde inne dobro i będzie generować tylko koszty, a jego cena może spadać, poza nielicznymi wyjątkami.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Zalinkowany artykuł jest z końca sierpnia 2005 - wtedy trwał już bum (popatrzmy na wartość udzielanych kredytów walutowych w tym czasie), więc nie wiem, czy jest to moment, który powinniśmy uznać za miarodajny.
      Z tą 30-procentową inflacją to też takie trochę podejrzane. Moje ulubione wafelki Prince Polo miałyby nieco inną teorię na ten temat ;)
      Tak, czy inaczej, mimo całego tego (prawdziwego, czy statystycznego) wzrostu dochodów, nadal sporo brakuje do relacji 1m2 = 1 średnia pensja netto. Dopóki do niej nie dojdziemy, będziemy twierdzić, że jest drogo ;) Zwłaszcza w kraju o bardzo słabych perspektywach demograficznych.

      Co do zakupów gotówkowych... sprzedaż deweloperów była dobra, kredytów dosyć mało. Ale czy z tego wynika duży wzrost zakupów za gotówkę? Bo może równie dobrze wynikać wzrost udziału rynku pierwotnego kosztem rynku wtórnego. Zwłaszcza, że pośrednicy jakoś tak ostatnio milczący i nie wieszczą powrotu szału zakupów (w przeciwieństwie do deweloperów).

      A dlaczego kredytów było mało? Hmm... może wcale ich nie było tak mało? Może lata 2007-2008 to było szaleństwo, lata 2011-2012 tuningowane były przez RnS, a rok 2013 to może taki zwykły, przeciętny rok? Poza tym, przez pierwsze pół roku stopy procentowe były w miarę wysoko, a sprzedaż kredytów walutowych praktycznie już nie istniała. Najbardziej napaleni na kredyt klienci brali RnS w 2012 roku, najbardziej cierpliwi czekają może na MdM, a "najbiedniejsi" wzięli dopiero po obniżce stóp...

      Usuń
    2. No nie sądzę, że to był już okres boomu:
      Warszawa - 4500 zł/m2
      Trójmiasto - 3300 zł/m2
      Lublin - 2600 zł/m2
      Wrocław/ Poznań około - 3200 zł/m2

      To jest dokładnie początek wzrostów - wcześniej była stagnacja i najniższe ceny od lat.
      A jak wtedy była średnia krajowa 2400 zł.
      Jak popatrzy się szczególnie na Trójmiasto - to widać, że obecnie jest w miarę tanio z uwzględnieniem wzrostu płac.

      Ja podałem inflację wg. GUS. Moim zdaniem sporo wzrosły ceny artykułów spożywczych od tamtego czasu - być może o 50%, może trochę więcej, ale na pewno nie więcej niż płace.
      Argument z wafelkiem jest naciągany. Proszę zauważyć jak staniała telefonia komórkowa /dzisiaj za 19 zł można mieć abonament bez ograniczeń - w 2005r. pewnie normalny kosztował z 80 zł/. Proszę zauważyć jak wzrosła cena benzyny - w 2005r. około 3,5 zł-4 zł - dzisiaj 5,20 zł - maksymalnie pomiędzy 30% a 50%. Potaniały ubrania itp.

      Nie piszę tego, aby na siłę udowadniać, że mieszkania są tanie i należy je kupować. Chodzi mi o to, by rzetelnie przedstawiać sytuację. Uważam, że mieszkania mogą tanieć, ale nie z uwagi na zbyt wysokie ceny w stosunku do zarobków, ale z uwagi na brak realnego popytu w przyszłości.


      Usuń
    3. Z chęcią bym przeczytał wpis :) o rzeczywistej inflacji - wg. koszyka ułożonego przez autora bloga i o wzroście wynagrodzeń /szczególnie o medianach/, wzroście bezrobocia i o wzroście nominalnych cen mieszkań w latach 2004-2014r. ,można do tego dołożyć dane o dostępności kredytów. Moim zdaniem byłby to suuuper wpis :)
      Ja wierny, ale leniwy czytelnik podsuwam temat na następny wpis.

      Usuń
    4. "mój" link z 2005r. wprowadza trochę w błąd!
      http://www.dziennikwschodni.pl/apps/pbcs.dll/article?AID=/20050829/NEWS01/50828013

      Powinienem chyba zwrócić na to uwagę, bo jak widzę dane z linka brane są coraz bardziej "w obroty"
      ale UWAGA!, w tekście pada takie oto sformułowanie:

      "Niedobór nowych mieszkań i nakręcana przez banki spirala kredytów hipotecznych spowodowały, że średnia cena metra kw. nowego mieszkania w Lublinie waha się obecnie w granicach 2,4-2,8 tys. zł. To 15 proc. więcej niż przed rokiem. Są developerzy, którzy oferują komfortowe mieszkania w cenie ponad 3,7 tys. zł za metr."

      Trudno powiedzieć czy w taki sposób jak w Lublinie, zachował się cały rynek nieruchomości w Polsce - ale chyba można tak założyć, a może bardziej bezpiecznie określmy, że średnie ceny mieszkań za 1m2 w 2004r. to była wartość z 2005r. obniżona o (strzelam) ~10-15%
      Ale nie zmienia to faktu, że ~10-15% w rok to jak najbardziej istotna zmiana.

      W poprzednim temacie wdomachzbetonu, podałem, ten artykuł, zasugerowałem symulację wzrostu cen mieszkań o 3% inflacji rocznie - tak dla dużego uproszczenia...
      Powiedzmy te 15% wzrostu między połową 2004r., a połową 2005r. (dane dla Lublina) to takie frycowe związane z wstąpieniem Polski do UE.
      Niestety na tym nie poprzestaliśmy i ceny mieszkań dalej rosły ... " i zaczęły gonić Madryt " :)

      Proszę mieć to na uwadze, że (połowa) 2005r. to nie jest stricte początek (znacznych) wzrostów cen mieszkań w Polsce.
      Można liczyć od tego momentu, ale można też cofnąć się o rok odejmując te ~10-15% wartości.

      Usuń
    5. OK - 10-15% niżej - ale wtedy to chyba będą ceny z dołka cenowego. Ale nawet jeśli przyjmiemy takie ceny to po uwzględnieniu wzrostu płac o około 50-60% w stosunku do 2004r. wyjdzie:
      Warszawa - 4500 zł/m2 - 2004r./4000 zł x 1,6 = 6400 zł
      Trójmiasto - 3300 zł/m2 - 2004r./3000 z łx 1,6 = 4800 zł
      Lublin - 2600 zł/m2 - 2004r./2300 zł x 1,6 = 3700 zł
      Wrocław/ Poznań około - 3200 zł/m2 - 2004r./2900 zł x 1,6 = 4650 zł

      Uwzględniając MDM - tylko na poziomie 10% i dużo tańszy kredyt dzisiaj niż w 2004r. wychodzi na to, że mieszkania dla młodych są dzisiaj na poziomie cenowym z 2004r.

      Proszę o naprostowanie jeśli się mylę.

      Usuń
    6. Pensja minimalna w 2004r. - 824 zł a w 2014r. - 1680 zł - wzrost o 104%
      Średnie wynagrodzenie w 2004r. - 2290 zł a w 2013r. - 3900 zł wzrost o 70%
      Mediana wynagrodzeń w 2004r. i w 2014r. ?????? jak ktoś ma dane to niech wklei
      Inflacja skumulowana 2004-2014r. - wg. GUS - 32%

      Usuń
    7. Dla Lublina mieszkanie w ramach MdM - maksymalna cena 4230zł/m2 - dopłata 10% wartości odtworzeniowej 50m2 mieszkania ~19000zł. (końcówka "po 19" nieistotna)

      Dla mieszkania 50m2
      50m2 * 4230zł/m2 ~ 211000zł

      211000zł - 19000zł = ~192000zł

      192000zł / 50m2 = ~3840zł

      Żeby osiągnąć wartość 3700zł/m2 mieszkanie (50m2) w ramach MdM musiałoby kosztować ~4100zł/m2 (nie sądzę, żeby deweloperka zeszła poniżej 4230zł/m2 jak nie musi - przynajmniej w najbliższym okresie)

      Generalnie założenia dla MdM były "niezłe"
      http://mieszkaniedlamlodych.com/mieszkanie-dla-mlodych-limity-cenowe/

      ...ale przelicznik (na dzień dzisiejszy "tylko") 1,1 załatwił sprawę

      Lublin dla przykładu jeszcze mocno odbiega ofertowo (w/g otoDom.pl) od ram MdM
      http://mieszkaniedlamlodych.com/mieszkanie-dla-mlodych-nie-obejmie-wszystkich-miast/

      Jest osobny obszerny wpis Autora na ten temat, który polecam:
      http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/08/dlaczego-niektorzy-deweloperzy-nie-chca.html

      I jeszcze trzy kwestie:
      1. Warunki kredytowe banków w MdM - póki co słabe.
      2. Wyłudzenia deweloperów - "Mieszkanie w MdM + (konieczne) miejsce postojowe w 2x większej cenie jak rynkowa"
      3. Przelicznik jak i cena odtworzeniowa mogą ulec zmianie (raczej w górę niż w dół) w trakcie trwania programu MdM.

      Pkt. 2 już kiedyś sugerowałem Autorowi, jako ewentualny temat wpisu na blogu, ale tutaj chyba też będzie musiała zadziałać blogowa sonda, tzn każdy z nas posiadający wiedzę na temat konkretnego dewelopera, konkretnej realizacji, gdzie dochodzi do prób naciągania klientów na przeszacowane garaże, miejsca postojowe, komórki lokatorskie itp, wrzuci w komentarzu te informacje i będziemy mogli określić skalę zjawiska.

      A osobna kwestia to taka, że bez MdM byłoby lepiej ;)

      Usuń
    8. W Lublinie pewnie jest mało ofert w MDM. Ale np: Trójmiasto w tym ujęciu wypada bardzo korzystnie. Nawet w dobrych lokalizacjach znajdziemy mieszkania łapiące się na MDM, pensje też tam są wyższe. Biorąc pod uwagę ceny z 2004r. na poziomie 3300 zł, a obecne z uwzględnieniem 60% wzrostu płac - 4800 zł /co przy MDM i dopłacie 10% daje cenę 5300 zł za m2/. W tej cenie znajdziemy w Trójmieście mieszkanie w dobrej lokalizacji. Każde miasto to inny przypadek. Ja uważam, że ceny nieruchomości nie będą rosnąć, ale przytoczone liczby są oczywiste. Blog jest bardzo dobry, ale moim zdaniem autor przedstawia tylko argumenty za tym, że nieruchomości będą tanieć z uwagi na to, że ceny są przeszacowane do tych sprzed 2005r. Ja stoję na stanowisku, że ceny spadły na skutek inflacji i wzrostu wynagrodzeń powyżej inflacji. Jednakże moim zdaniem popyt realny maleje i to może spowodować spadek cen nieruchomości na rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym może zaś zostać ograniczona produkcja. Nie sądzę, żeby cena mieszkania spadła w takiej miejscowości jak Lublin poniżej 3500 zł w słabych lokalizacjach. Zakładając, że jest MDM i jego limity to ceny nie spadną poniżej limitów. Rynek wtórny z biegiem lat może się nieźle obsunąć - szczególnie mieszkania o dużej powierzchni.

      Usuń
    9. P.S.
      Trójmiasto 2004r. - 3000 zł - nie 3300 zł - moja mała pomyłka. 3000 zł x 1,6 = 4800 zł - 2014r.

      Usuń
    10. Dodatkowo WIBOR 3M - w latach 2004-2005 - około 5% + pewnie duże marże kredytów złotówkowych. Obecnie WIBOR 3M - 2,7% i marża około 2% - a więc dużo tańszy kredyt.
      Przeliczając to na wysokość raty - mini ratki:) a przecież to kupujący lubią najbardziej wychodzi:
      Mieszkanie Trójmiasto:
      50m2 - 2004r. - 150 tyś zł na 30 lat - rata około 1000 zł - WIBOR 5% + 2% marża
      50m2 - 2014r. - 50 x 5300 zł - 25 tyś dopłaty MDM = 240 tyś - rata około 1250 zł - WIBOR 2,7% + 2% marża

      Rata wyższa jedynie o 25% w stosunku do 2004r., a pensje wzrosły o 60 %

      Zakładając, że mediana zarobków to około 75% średniej krajowej to wychodzi:

      2004r. - średnia krajowa 2400 zł x 0,75 = 1800 zł brutto - 1250 zł netto x 2 osoby = 2500 zł netto / rata kredytu 1000 zł
      rata kredytu stanowi 40% dochodów
      2014r. - średnia krajowa 3900 zł x 0,75 = 2925 zł brutt o- 2100 zł netto x 2 osoby = 4200 zł netto / rata kredytu 1250 zł
      rata kredytu stanowi 30% dochodów
      http://www.infor.pl/kalkulatory/wynagrodzenia.html#wynikiform

      Usuń
  14. z grubsza licząc by odroczenie kupna na rzecz pozostania najemcą się opłacało to mieszkania rok w rok musiałyby tanieć minimum 6%, tak więc ten kto nie kupił w 2010 to dzisiaj powinien oczekiwać minimum mieszkania tańszego o 1/4

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. A czy policzył Pan odsetki od kredytu za takie mieszkanie jakie byłyby zapłacone od 2010r. Jeśli ktoś zaś miał gotówkę na lokacie to chyba częściowo z odsetek opłacił koszt najmu - chyba Pan ostro przesadził z tymi 25%. Moim zdaniem jeśli mieszkanie staniało o 10% to ten, który wynajmował to niezależnie od tego, czy kupiłby na kredyt, czy za gotówkę to zyskał jeśli poczekał.

      Usuń
    2. Fajnie byłoby poznać podstawy obliczenia tych 6%. Ja wynajmuję mieszkanie (dużo dłużej niż od 2010) i zawsze płaciłem mniej niż wynosiły same odsetki od kredytu + czynsz za identyczne mieszkanie. Dlatego kupno było bez sensu... zwłaszcza przy spadających cenach.

      Usuń
    3. Zakup w 2010 za 250.000 odkładamy o rok, płacimy więc za wynajem 1250zł/m-c czyli 15.000 rocznie, odkładając decyzję o zakupie na 4 lata to płacimy za wynajem 60.000, czyli dzisiaj identyczne mieszkanie jakie oglądaliśmy w 2010 powinniśmy chcieć kupić nie drożej niż za 190.000, pomijam czynsz bo zakładam że jest identyczny w wypadku własnego mieszkania i wynajmowanego

      Usuń
    4. Kredyt w 2010r. - rata kredytu na 100% wartości nieruchomości, przy oprocentowaniu średnim około 6% - 1500 zł miesięcznie z czego rata kapitałowa średnio około 280 zł i odsetkowa około 1220 zł miesięcznie. Odsetki zapłacone po 4 latach - około 58560 zł - spłacony kapitał - około 10560 zł. Koszt najmu około 60000 zł.
      Spadek wartości mieszkania o 10% - 25000 zł.

      Usuń
    5. Albo jeszcze inaczej. Jak wyżej kredyt na 30 lat na 100% wartości mieszkania w wysokości 250 tyś zł - rata 1500 zł miesięcznie. Zakładając stałe oprocentowanie 6% .
      Po 4 latach rata nadal 1500 zł.
      Po 4 latach wynajmu nawet za 1500 zł - więc tyle ile rata do banku - zaciągamy kredyt na 26 lat /spłata pierwszego i drugiego kredytu będzie w tym samym terminie/ tyle, że na kwotę 225 tyś zł po uwzględnieniu 10% spadku ceny mieszkania - rata około 1425 zł.
      Zakładając spadek wartości mieszkania na poziomie 25% jak powyżej kolega kalkulował - bralibyśmy kredyt na 26 lat na kwotę 190 tyś - a wtedy rata wynosiłaby przy 6% - około 1200 zł, a przy pierwszym kredycie 1500 zł.

      Usuń
    6. A można jeszcze inaczej :)) Nie którym nie chodzi o niższą ratę ale krótszy okres kredytu. W przytoczonym przykładzie do spłaty 190 000 ale chcemy mieć ratę też 1500 zł a nie 1200 a to już zrobi nam się tylko 17 lat przy 6%.Także w 4 lata zyskaliśmy 13 lat krótszy okres kredytu :)
      1).250000 -> kredyt 6% - > 30lat -> rata 1500zł
      2).spadek 25% = 190000 -> 4 lata wynajmu tyle co rata 1500 - > kredyt 6% - > rata 1500 zł - > ale okres 17 lat
      czyli w 2 przypadku okres nabycia mieszkania 21 lat :) 9 lat mniej :) hehe ale oczywiście wynajmując wyrzucamy pieniądze w błoto.

      Przykład w złotówkach lepiej nie liczyć dla Frankowiczów bo może się komuś przykro zrobić :)



      Usuń
    7. To wyliczenia dla kredyciarzy, dla gotowkowcow od jakis pol roku gdy oprocentowanie lokat spadlo tak że odsetki nie rekompensuja kosztow wynajmu to przeczekiwanie juz nie jest tak oplacalne, moglby ktos przeliczyc?

      Usuń
  15. http://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_09_2013.pdf

    http://appfunds.blogspot.com/2014/01/ceny-mieszkan-przestay-spadac-widac.html

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. @dd
      To są dane za Q3 2013... Czyli okres straszenia obowiązkowym wkładem własnym. "Nie potrafisz odłożyć 20k PLN? Leć po kredyt 100% LTV bo w 2014 nie dostaniesz." :)

      Usuń
  16. Nie wiem gdzie Wy te mieszkania wynajmujecie i w jakim standardzie, ale...
    Ja wynajmuję ładną kawalerkę we Wrocławiu, na osiedlu z 2005, ok 8 km od centrum, płacąc samego odstępnego 1000 zł.
    Mam odłożone na lokatach tyle, żeby bardzo podobne mieszkanie kupić (jest nawet wystawione w tym samym bloku), a odsetki z tych lokat po potrąceniu podatku to ledwie 400zł miesięcznie.
    To co, opłaca mi się wynajmować?
    Uważam, że nie. Ale nie chcę kupować kawalerki, zbieram na większe.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Co tu dużo pisać, sporo płacisz. Ja wynajmowałem mieszkanie dwupokojowe na Gocławiu, w budynku z 2006 roku, z garażem. Płaciłem co miesiąc 1800, przy czym same opłaty administracyjne pochłaniały prawie 600 PLN miesięcznie. Więc można powiedzieć że odstępne 1200 PLN - podatek.
      Gocław generalnie nie jest pięknym miejscem, w zasadzie to wielkie blokowisko ale ma ładne fragmenty gdzie można spędzić czas i bardzo wygodnie się tam mieszka, wszystko czego potrzebujesz masz pod nosem, a do centrum autobusem jedziesz 20 minut (dużo gorzej jest z dojazdem na szczurownie, czyli okolice Marynarskiej i Postępu).

      Usuń
    2. Encjuszu przyjmij, że kawalerki zawsze droższe były, są i raczek będą.
      Mój przykład to centum Gdańska (5min do Starówki) - mieszkania 2 pokoje z oddzielną kuchnią, około 50m2 - płacę 1000zł odstępnego plus oplaty lato 400, zima 600.
      Koleżanka wynajmuje kawalerkę w centrum Gdyni na Świętojańskiej - płaci 1300zł za całość.

      Pozdrawiam
      Mazuryn

      Usuń
    3. Nie płacę tyle dlatego, że mam gest, tylko dlatego, że takie są ceny. Może się znajdzie taniej, ale jakąś klitkę 25 metrów, albo w kamienicy. Początkowo szukałem dwupokojowego, ale trzeba dołożyć min. 400 zł.
      Dlatego dziwią mnie niektóre wpisy tutaj, ale widocznie Wrocław jest droższy od Warszawy czy Gdańska.

      Usuń
  17. Sam pewnie dobrze wiesz, że we Wrocławiu jest kilka tysięcy mieszkań na sprzedaż. Wiele z nich "sprzedaje się" od kilkunastu miesięcy. Rynek pierwotny jest na mocnej chemii, mocnym dopingu dożylnym. Jeszcze się pręży, jeszcze udaje, że wszystko jest OK, choć narządy wewnętrzne padają jeden za drugim!
    W czasach obecnych warto zastanowić się nad powiedzeniem: "CASH IS THE KING."
    Mając gotówkę możesz...wszystko..prawie wszystko! W ciągu kilku dni możesz zamienić gotówkę na złoto, srebro, alkohol, możesz rozpocząć nowe życie w Sydney lub San Diego. A czasy mamy, o czym każdy wie, dość "dynamiczne", daleko nam do stabilizacji, a większość ludzi intuicyjnie wyczuwa, że wkrótce pęknie, to co powinno pęknąć już dawno temu. I nie chodzi nawet o bańkę w PL, czy bankrutujący ZUS.
    Gdy wpakujesz swoją gotówkę w mieszkanie we Wrocławiu, możesz jedynie czasami pisać na forach, że ceny mieszkań w tak dynamicznym mieście jak Wrocław nie będą już spadać i wierzyć w kolejne obietnice Dutkiewicza.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Niby mieszkania się tak słabo sprzedają, ale gdy ostatnio chciałem kilka obejrzeć zaraz okazywało się, że ogłoszenie już nieaktualne. Znajoma kupiła mieszkanie pół roku temu i nadal można znaleźć je na portalach z ogłoszeniami. Dlatego ta cała teoria o sprzedawaniu mieszkań miesiącami zaczęła mi się niestety wydawać naciągana.

      Usuń
    2. Mieszkanie które kupiłem też przyszedł ktoś oglądać 2 miesiące po transakcji. Chyba się nieco wkurzył na pośrednika.
      W każdym razie niedawno z ciekawości poszukałem mieszkania obok którego kiedyś mieszkałem. 3 lata temu chcieli za nie 820-850 tys. Niecały rok temu widziałem je za 800 tys. W zeszłym tygodniu znalazłem je w cenie 720 tys.

      Usuń
    3. @Anonimowy
      Ja przez 6 lat oglądania nigdy nie trafiłem na nieaktualne ogłoszenie. Tylko zwykle nie chcieli zejść do ceny którą byłem skłonny zapłacić. Dopiero pod koniec zeszłego roku jeden sprzedający na Warszawskim Bemowie zgodził się zejść do 5000/m2. Za to płachty na tych samych balkonach w okolicach w których bywam widzę już bardzo długo. Kto nie schodzi z ceny ten nie sprzedaje. Chyba, że złapie strasznego jelonka.

      Usuń
    4. @Moim Skromnym Zdaniem
      A możesz napisać ilu metrowe to mieszkanie kupiłeś? Bo jednak jest różnica w cenie metra, gdy porównać mniej niż 50m, a ponad 100.
      I w jakim standardzie to mieszkanie?
      Ja mówię o ogłoszeniach mieszkań ok. 50m w stanie gotowym do wprowadzenia. W płycie cena ciut poniżej 5k/m, a nie w płycie lekko poniżej 6k/m, we Wrocławiu. Wystawione kilka tygodni temu i już nieaktualne, co chyba sugeruje, że jest sporo chętnych kupić za taką cenę. Zapewne przy większych i droższych dłużej trzeba czekać na nabywcę i stąd się biorą statystyczne miesiące czasu sprzedaży.

      Usuń
    5. 47 m2 + balkon, dwa pokoje, oddzielna kuchnia. Wielka płyta ale blok ma tylko 3 piętra. Mieszkanie na 2 piętrze. Osiedle Górczewska. Standard ciężko określić bo każde mieszkanie jakie oglądałem było na moje oko do zrobienia. Okna nowe, piony niedawno wymieniane przez spółdzielnię. Gdy oglądałem mieszkania to nawet jak mi ktoś pie&$@ł, że 3 miesiące wcześniej robił generalny remont łazienki to mi się np. nie podobała i pierwsze co bym zrobił to wszedł tam z młotem. Ale w mieszkaniu które kupiłem przynajmniej rozkład pomieszczeń mi odpowiada bo te które oglądałem u deweloperów to bym musiał ściany burzyć i stawiać od nowa po swojemu. Oczywiście cena ofertowa była dużo wyższa. Po prostu powiedziałem gościowi ile jestem w stanie za nie zapłacić. Z tego co widzę sporo mieszkań teraz moim osiedlu jest na sprzedaż. Wydaje mi się, że to wymierają starsze osoby które tam mieszkały.

      Usuń
  18. WYNAJMOWAĆ czy KUPOWAĆ - przykład mieszkanie pow. 50m2 cena w 2007r. ok. 300 000 (kredyt w złotówkach 30 lat - 360rat) - oprocentowanie ok.6% średnie rata ok. 1800zł. Teraz cena tego mieszkania wynosi 255.000zł spadek wartości 45.000zł. Odstępne za najem ok. 1000zł. W tym momencie kredyt pozwolił na spłacenie ok. 31.000zł. Zatem jesteśmy na minusie już 14.000zł, ale to nie wszystko bo różnica pomiędzy cena najmu, a wysokością raty pozwoliła na zaoszczędzenie dodatkowo 67200zł. ŁĄCZNY ZYSK 81.200zł. Dodatkowo nie trzeba płacić za zużycie się sprzętu w mieszkaniu, można przenieść się za lepiej płatną pracą lub ewentualnie do innego mieszkania. Proszę sobie zatem odpowiedzieć samemu co było lepsze, ja bym wybrał NAJEM. Oczywiście nie wolno nadwyżek przejadać tylko trzeba je sukcesywnie odkładać nawet na głupich lokatach, gdzie oprocentowanie jest śmiesznie niskie, dodatkowy zarobek z lokat zakładając tylko 2% rocznie ok. 1620zł, zatem prawie dwa miesiące odstępnego gratis:D

    OdpowiedzUsuń
  19. Nawiązuję do dyskusji z kilku postów powyżej – ceny mieszkań 2004r. a 2014r.

    Analizując ceny mieszkań na przestrzeni tego dziesięciolecia może lepiej odnieść się do dostępności mieszkań, a nie do porównywania nominalnych cen. Jak patrzy się na wzrost nominalny cen to zmiany rzeczywiście robią duże wrażenie.

    Na przestrzeni kilkunastu lat mieszkania w Polsce były najtańsze chyba w 2003r.

    http://www.stat.gov.pl/gus/5840_4671_PLK_HTML.htm

    http://www.zofianieruchomosci.com.pl/Cos_drgnelo.htm

    Mieszkanie 2-3 pokojowe w Krakowie za 150 tyś – cena w granicach 2500 zł/m2. Nie mam danych, ale pewnie w Warszawie ceny były podobne

    Rok 2003 to rok kryzysu i rok najniższych cen.
    Bezrobocie kształtowało się na poziomie 20%
    Płaca minimalna na poziomie 800 zł brutto
    Średnie wynagrodzenie brutto około 2200 zł co daje około 1500 zł netto
    WIBOR 3M – od 6,5% do 5,5%
    Dochód rozporządzalny na 1 os około 712 zł, przy czym wydatki na osobę pokrywały aż 95% dochodu rozporządzalnego

    http://www.stat.gov.pl/gus/5840_677_PLK_HTML.htm
    http://pl.wikipedia.org/wiki/P%C5%82aca_minimalna
    http://www.money.pl/pieniadze/depozyty/zlotowe/WIBOR3M,depozyty.html
    http://www.stat.gov.pl/gus/5840_1630_PLK_HTML.htm
    http://www.infor.pl/kalkulatory/wynagrodzenia.html#wynikiform
    http://forsal.pl/grafika/731813,145527,dochod_rozporzadzalny_czyli_ile_faktycznie_mozemy_wydac.html

    Załóżmy więc, że mamy w 2003r. 3- osobową młodą rodzinę z dzieckiem, która chce kupić mieszkanie na kredyt. Zakładam, że rodzice nie zarabiają minimalnej pensji, nie zarabiają również średniej. Moim zdaniem mediana wynagrodzeń w Polsce stanowi około 70 % średniego wynagrodzenia /to mój pogląd nie poparty żadnymi danymi, jeśli ktoś takie posiada to proszę niech wklei/.

    Załóżmy więc, że rodzina ma do dyspozycji w 2003r. - 2 x 1500 zł x 0,7 = 2100 zł netto
    Rodzina chce kupić mieszkanie 3-pokojwe o powierzchni 58 m2. Zakładając, że ceny mieszkań w Krakowie, czy Warszawie były na poziomie 2500 zł za m2 to w innych miastach były niższe – powiedzmy na poziomie 2000 zł/m2 /np. Szczecin/.

    http://www.szczecin.pl/raport04/html/10_3.htm

    Mieszkanie o pow. 58m2 – będzie kosztowało w Szczecinie – blisko 120 tyś zł.
    Przy kredycie w złotówkach na 30 lat i marży 2% - rata kredytu wyniosłaby w zależności od wysokości WIBOR 3M – od 840 zł do 920 zł – stanowi od 40% do 44% dochodu rodziny.

    c.d.n.

    OdpowiedzUsuń
  20. Sytuacja analogiczna w 2013r.

    Rok 2013 to rok kryzysu i rok najniższych nominalnie cen od lat.
    Bezrobocie kształtowało się na poziomie 14%
    Płaca minimalna na poziomie 1600 zł brutto – wzrost o 100%
    Średnie wynagrodzenie brutto około 3600 zł co daje około 2600 zł netto – wzrost o 73%
    WIBOR 3M – średnio 3%
    Dochód rozporządzalny na 1 os około 1270 zł, przy czym wydatki na osobę pokrywały już tylko 83% dochodu rozporządzalnego – można więc dużo więcej oszczędzać

    Załóżmy więc, że mamy 3- osobową młodą rodzinę z dzieckiem, która chce kupić mieszkanie na kredyt. Zakładam, że rodzice nie zarabiają minimalnej pensji, nie zarabiają również średniej.

    Załóżmy więc, że rodzina ma do dyspozycji w 2013r. - 2 x 2600 zł x 0,7/mediana/ = 3640 zł netto. Rodzice zarabiają więc po około 1800 zł na rękę.
    Rodzina chce kupić mieszkanie 3-pokojwe o powierzchni 58 m2. Zakładam, że ceny mieszkań za m2 na rynku pierwotnym kształtują się na poziomie około 5000 zł /Poznań, Wrocław, Trójmiasto/.

    Mieszkanie o pow. 58m2 – będzie kosztowało – blisko 300 tyś zł.
    Przy kredycie w złotówkach na 30 lat i marży 2% - rata kredytu wyniosłaby w zależności od wysokości WIBOR 3M – około 1600 zł – stanowi około 43% dochodu rodziny.

    Zakładając, że rodzina skorzysta z MDM – to kredyt wyniesie około 270 tyś – 1450 zł, a więc około 40% dochodu rodziny.

    Trzeba mieć na uwadze, że wydatki rodziny w 2003r. na życie stanowiły większy % niż dzisiaj, zatem pomimo tego, że wysokość raty w stosunku do dochodu rodziny jest dzisiaj na podobnym poziomie jak w 2003r. to rata ta jest mniej dolegliwa niż w 2003r.

    Co o tym sądzicie ???? Na ceny dóbr należy patrzeć nie tylko przez pryzmat nominalnych kwot.

    Oczywiście mam świadomość, że raty kredytów mogą wzrosnąć, tak jak wzrósł kurs franka. Stopy procentowe pewnie wzrosną, ale mimo wszystko sytuacja jest bardziej bezpieczna niż z okresu kredytów frankowych. Stopy wzrosną prawdopodobnie w przyszłości, ale tylko jeśli będzie w miarę spory wzrost gospodarczy, a jeśli będzie wzrost gospodarczy to i wzrosną nominalnie płace, a więc kredyt będzie mniej dolegliwy.

    Zatem mamy dostępne mieszkania na warunkach jak w 2003r., kiedy ceny były najniższe. Oczywiście takie zdanie jest pewną manipulacją. Ale moim zdaniem manipulacją lub niepełną informacją jest również odnoszenie się do wartości mieszkań w czasie patrząc tylko na ceny nominalne, a nie na realną możliwość zakupu tych mieszkań przez klientów. Liczy się bowiem tylko rzeczywisty popyt.

    c.d.n

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Trzy osoby na 58m2? Przecież to jakaś patologia. Liczba pokoi w mieszkaniu nie powinna być mniejsza niż n+1 gdzie n oznacza liczbę domowników. Pokój żeby jako tako mógł funkcjonować powinien mieć jakieś 15m2. Załóżmy więc 3X15m2 + 20m2 pokój dzienny. To już mamy 65m2 jako minimum. Do tego kuchnia i łazienka. Czyli moim skromnym zdaniem 75-80m2 to minimalna powierzchnia dla pary z dzieckiem.

      Usuń
    2. Może i patologia. Ale rozmawiamy o rzeczywistości, a nie o życzeniach. Proszę mi wskazać, czy opisany przez Pana wskaźnik 75-80m2 dla 3-osobowej rodziny był spełniony w czasach przed bańką, albo czy był spełniony kiedykolwiek w Polsce w XX w. Z pewnością nie był.
      Ja sądzę, że wiele osób byłoby zadowolonych z własnego M o pow. 58m2.
      Proszę się odnieść do tezy czy mieszkania w 2013r. były tak samo dostępne dla przeciętnego człowieka jak w roku 2003, kiedy to ceny były najniższe i nie mieliśmy bańki spekulacyjnej.

      Usuń
    3. To ciekawe, te 75-80m2 na 3 osoby, wydaje się w PL warunkach jako pobożne życzenie. Żeby uświadomić Wam coś odnośnie metrażu ostatnio do mojej babci przyszło pismo od spółdzielni, gdzie wz. z "ustawą śmieciową" proszą o podanie liczby osób zamieszkujących lokal. Załączyli informację, że jeśli ktoś nie chce składać deklaracji, nie ma kłopotu, oni przyjmą swoje "założenia". Teraz tak, w założeniach podali tak: mieszkanie powierzchnia do 33m2 - 3 osoby, 33,1-42m2 - 4 osoby, 42,1-55m2 5 osób, 55,1-64m2 6 osób, pow. 64,1m2 - 7 osób. Jak to przeczytałem to padłem i nie wstałem.

      Usuń
    4. @Anonimowy
      Czemu nie cofniemy się do czasów Mieszka I gdzie w jednej chatce mieszkało 30 osób? :). Polskie społeczeństwo powoli ale mądrzeje i widać to poprzez demografię. Coraz więcej osób potrafi myśleć ekonomicznie. Dlatego obecnie czwórkę dzieci posiadają albo osoby bardzo zamożne albo patologiczne. Te drugie nie znają praw ekonomii, nie wiedzą czym jest popyt, podaż, z czego wynika, jak policzyć wartość pieniądza w czasie - "wartość pieniądza w czasie? 1 złoty dzisiaj to przecież 1 złoty za rok". Spróbuj takim wytłumaczyć czym jest wartość nominalna, a czym realna to co najwyżej pójdą do księdza zapytać o co chodzi, a ten powie, że nie ma co sobie głowy zawracać. Ważne żeby na tacę dać ;). Ale się rozpędziłem. uf :)

      Usuń
    5. Rozumiem Pana wywód. Jednak jeśli spojrzeć na zasób mieszkaniowy w Polsce to mało jest mieszkań o pow.75-80m2 w ogólności. Pana zdaniem zatem te mieszkania w ogóle nie nadają się do zamieszkania przez 3-osobową rodzinę. Naród bogaci się przez dziesięciolecia, a nie w kilka lat, a Pan zdaje się uważać, że na chwilę obecną normalnością w Polsce powinny być mieszkania dla 3-os rodziny o pow. 75-80m2, dla rodziny z dwójką dzieci około 90-95 m2, dla singli dwupokojowe mieszkania po 50 m2, a dla pary conajmniej 65m2. To nie realne i demografia tu nic nie zmieni, chociażby dlatego, że mamy inny zasób mieszkaniowy obecnie, a nie sądzę, żeby za 10-15 lat młodych ludzi przy dużym obciążeniu fiskalnym było stać na nowe mieszkanie, jeśli w ogóle ktoś będzie takie budował.

      Usuń
    6. @ MSZ Troche poleciałeś z tym stwierdzeniem, że 58 m2 to za mało dla pary z dzieckiem, ja zamierzam kupić 65m2 zakładając że będzie 1-2 dziecioków, patrząc na te wszystkie mieszkania deweloperów to oni uważają że 45m2 jest odpowiednią powierzchnią dla młodego małżeństwa...

      Usuń
  21. Odnośnie argumentu autora bloga – mieszkania będą w przystępnych cenach, jeśli m2 mieszkania będzie kosztował tyle i przeciętne wynagrodzenie to nie do końca się z tym zgadzam. Uważam, że mieszkanie, szczególnie na rynku pierwotnym /czyli nowo wytworzone/ jak każde inne dobro ma swoją wartość fundamentalną. Mieszkania z rynku wtórnego już takiej wartości mieć nie muszą i nie będą jej miały jeśli będzie doskwierać nam demografia – będą taniały. Przeciętne wynagrodzenie zaś jest w pewnym sensie odzwierciedleniem naszego PKB – im więcej wytwarzamy, tym więcej zarabiamy. W Niemczech ceny mieszkań są zapewne niższe niż średnie wynagrodzenie i czy to oznacza, że są niedowartościowane. Nie do końca. Po prostu Niemcy są na tyle bogatym narodem i silną gospodarką, że ceny mieszkań będą niskie w stosunku do wynagrodzeń. W innych krajach nawet bogatych /Wielka Brytania, USA, Australia/ być może jest inaczej, ale to dlatego, że nie ma tam takich rozwiązań prawnych, które ograniczają wzrost cen nieruchomości jak w Niemczech, gdzie dodatkowo super funkcjonuje rynek najmu /z rządowymi ograniczeniami wysokości czynszu/.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Czyli ile są warte bloki postawione na bagnach na Wilanowie gdzie woda stoi w garażach podziemnych?

      Usuń
    2. Nie wiem. Tutaj toczy się dyskusja o cenach mieszkań w ogólności, a nie o cenach mieszkań w konkretnych inwestycjach.

      Usuń
    3. To był żart :). Moim zdaniem ceny mieszkań będą topnieć wraz z wymieraniem społeczeństwa. Chwilowe przestoje są spowodowane programami typu MDM ale to generowanie sztucznego popytu dziś skończy się jego szybszym wyczerpaniem "jutro". Pisząc ten post przypomniał mi się stary skecz Państwa Kołaczkowskich. Polecam wbić w YT "potęga umysłu" kto nie widział. Jest tam bardzo fajny moment gdy oglądają Teleekspres i w pewnym momencie z telewizora pada coś w stylu "Niedługo mogli się cieszyć z możliwości zakupu mieszkania za 5% wartości". W tym momencie oglądające małżeństwo zaczyna dyskutować. "- Zobacz. Za 5% wartości. To znaczy, że te mieszkania są więcej warte. - Dokładnie. Mogą mieć nawet 50% swojej wartości" :) Ja nadal uważam, że wszystko jest warte tyle ile ktoś jest w stanie za to zapłacić. Skoro udało się na chwile ludziom wmówić, że cena 3 pensji za metr to norma więc chwilowo mamy banię.

      Usuń
    4. Zgadzam się w zupełności odnośnie demografii i jej wpływu na rynek. Pisałem o tym. Będzie to miało szczególnie wpływ na rynek wtórny - tak jak pisałem tu mieszkania nie mają wartości fundamentalnej. Inaczej jest na rynku pierwotnym - tu mieszkanie musi kosztować tyle ile wynosi koszt jego wybudowania + grunt + dodatkowe koszty operacyjne + przynajmni9ej minimalna marża dewelopera. Dzisiaj ta marża jest jeszcze wysoka, więc pewnie ceny mogą jeszcze spaść. Nie zmienia to jednak faktu, że w 2013r. mieszkania w klasie ekonomicznej /nie apartamenty, nie super lokalizacje/ były dostępne na poziomie dostępności z 2003r.. Rata kredytu stanowiła około 40-45% dochodów rodziny. Być może będzie lepiej.A być może dużo gorzej - jeśli wzrosną mocno stopy procentowe.

      Usuń
    5. W kontekście cen 2003 - 2013, źródło nie jest może najlepsze, ale skoro opieramy się na oficjalnych danych GUS...

      http://praca.wp.pl/title,Polskie-pensje-czyli-co-mozemy-dzis-za-nie-kupic,wid,16177662,wiadomosc.html

      http://i.wp.pl/a/f/jpeg/32357/infografika.jpeg

      Usuń
  22. Ja rozumiem więc, że dla autora bloga wysokość cen za m2 mieszkania na poziomie średniej krajowej jest akceptowalny, ale nie jest to moim zdaniem obiektywny wskaźnik akceptowalnej ceny mieszkania. To zależy po prostu od zasobności społeczeństwa. Moim zdaniem mieszkanie powinno być traktowane jak każde dobro konsumpcyjne – jak samochód. Jego cena jest podobna w Niemczech, czy w Polsce. Oczywiście to pewne uproszczenie – bowiem nieruchomość jest dobrem nieprzenoszalnym i pewne elementy lokalne /cena gruntów i robocizny/ wpływają na cenę nieruchomości. Zatem nieruchomości w Niemczech powinny być droższe niż w Polsce, ale nigdy odwrotnie.

    Moim zamiarem nie było przekonanie kogokolwiek, że mieszkania są tanie. NIE - nie są. Po prostu za mało zarabiamy. Ale mieszkania nie są dzisiaj droższe niż niż w 2003r. w ujęciu realnym, a to że nas na nie stać i musimy zaciągać wysokie kredyty to inny problem. Moim zdaniem dobrze by było gdybyśmy "musieli" zaciągać kredyty powiedzmy na 20-25 lat z obciążeniem domowego budżetu na poziomie nie więcej niż 30%. To jest moja definicja przystępnej ceny mieszkania, albo przyzwoitych zarobków. Bo mieszkań z gotówkę to ogół społeczeństwa raczej nie będzie kupował - można sobie pomarzyć.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. "Moim zamiarem nie było przekonanie kogokolwiek, że mieszkania są tanie. NIE - nie są. Po prostu za mało zarabiamy."

      Z tym stwierdzeniem nie mogę się zgodzić. Póki co w PL ceny produktów mieszkaniopodobnych dostosowują się do MAX. zdolności kredytowej modelowego konsumenta ( wynika to głównie z braku edukacji finansowej połączonej z konsumpcyjnym stylem życia) więc przyrost dochodu szybko zostanie przejęty przez kartel bankowo - deweloperski:)

      MArcin

      Usuń
    2. Tak było w okresie największej bańki, ale czy tak jest obecnie. Skoro zarobki wzrosły, stopy procentowe spadły to powinniśmy mieć ceny wyższe niż w czasach boomu. A tak nie jest.
      Są w miarę rozsądne limity MDM, jest rekomendacja S, jest dużo mniejszy popyt realny, jest przekonanie o wszechogarniającym nas kryzysie - to ogranicza swawolę developerów. Trzeba mieć na uwadze, że kupno mieszkania to nie tylko matematyczne wyliczenia, ale to również pewne nastawienie psychologiczne co do stanu obecnego i przyszłości. Dzisiaj większość odczuwa stan niepewności i nawet przy dużo korzystniejszych cenach niż w 2006r., nawet przy bardzo niskich cenach i tanim kredycie nastawienie jest negatywne. To nie do końca jest racjonalne, tak samo jak zakupy w szczycie bańki.

      Usuń
    3. "Tak było w okresie największej bańki, ale czy tak jest obecnie. Skoro zarobki wzrosły, stopy procentowe spadły to powinniśmy mieć ceny wyższe niż w czasach boomu. A tak nie jest."

      W okresie tzw bumu ludzie kupowali "mieszkania" na kredyt denominowany w CHF więc proszę porównać dzisiejszą zdolność w PLN ze zdolnością w CHF z 2008 roku.

      MArcin

      Usuń
    4. Ja wiem, że zaciągali kredyty we frankach. Po pierwsze dzisiaj ludzie zarabiają więcej niż 7 lat temu, po drugie dzisiaj WIBOR 3M - to 2,7 %, więc bardzo nisko. Nie wiem jakie były wtedy marże dla kredytów we frankach, ale oprocentowanie kredytów pewnie było na poziomie około 3-4%, dzisiaj jest na poziomie 5%. Dzisiaj zarobki są większe. Jeśli ktoś chce to niech zrobi porównanie - mi się wydaje, że nominalnie dzisiaj mamy co najmniej porównywalną zdolność kredytową w złotówkach do tej z okresu bańki liczonej w CHF. Po prostu więcej nominalnie zarabiamy. A ceny mieszkań mamy niższe.

      Usuń
    5. "mi się wydaje, że nominalnie dzisiaj mamy co najmniej porównywalną zdolność kredytową w złotówkach do tej z okresu bańki liczonej w CHF".

      "mi się wydaje" to sformułowanie jak najbardziej na miejscu - przypominam, że w okresie bumu standardem było kupowanie kredytu z LTV > 100%, a dziś (jak Pan sam wcześniej zauważył) mamy max LTV = 95%. Ergo przy takim samym poziomie stóp procentowych (rozumianych jako LIBOR / WIBOR + MARŻA) modelowy konsument w 2008 r był w stanie pożyczyć więcej niż w 2014. Tyle w temacie ponieważ czas to pieniądz:)

      MArcin

      Usuń
    6. http://en.wikipedia.org/wiki/File:Stages_of_a_bubble.png
      Mamy teraz fazę (return to "normal"). Także spokojnie :)). Poza tym po co porównywać najniższe w historii stopy a wiadomo,że zaraz wzrosną :). I niektórzy wpadną w pułapkę jak na franka (bo jest tanio heheh)

      Usuń
    7. Przyznam, że nie robiłem dokładnych wyliczeń. Zakładając jednak, że w 2008r. 3-osobowa rodzina miała do dyspozycji 3000 zł netto /średnia brutto za 2008r. to 2943 zł, netto to 2100 zł - x 2 x 0,7 /moje założenia co do mediany/ =2940 zł/ to dzisiaj w 2014r. ma do dyspozycji / średnia brutto za 2013r. 3600 brutto, netto to 2600 zł - x 2 x 0,7 = 3640 zł, czyli 20% więcej.
      Nie za bardzo wiem jak policzyć tą zdolność kredytową. Jeśli Pan twierdzi, że taka rodzina ma dzisiaj mniejszą zdolność kredytową w sensie nominalnym to proszę niech Pan napisze jak Pan to policzył.

      Usuń
    8. Jeśli ktoś zna wskaźniki DTI dla kredytów z 2008r. to będzie to można policzyć.
      Kredyty w 2008r. były udzielane z wyliczeniem zdolności przy 30 - letniej spłacie kredytu, dzisiaj to już 25 lat no i wskaźnik DTI jest niższy. Jednak mamy wyższe nominalnie zarobki.

      Usuń
    9. "Nie za bardzo wiem jak policzyć tą zdolność kredytową. Jeśli Pan twierdzi, że taka rodzina ma dzisiaj mniejszą zdolność kredytową w sensie nominalnym to proszę niech Pan napisze jak Pan to policzył."

      Nie ma potrzeby żebyśmy na tym forum liczyli zdolność kredytową (od tego są banki). Wystarczy porównać średnią kwotę kredytu hipotecznego w 2013 (187 tys zł) i w 2008 (236 tys zł). Źródło poniżej (prezentacja BIK).

      https://www.google.pl/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&ved=0CCoQFjAA&url=https%3A%2F%2Fwww.bik.pl%2Fdocuments%2F10158%2F2750479%2FPrezentacja%2BM.Cholewa.pdf&ei=lrboUr7vMeKWyAOUuoGwBQ&usg=AFQjCNErs4TuFXEraFT2U43wLnWHStwG8A&sig2=CpeCnu5zw9tgbTbZG2juIw&bvm=bv.60157871,d.bGQ&cad=rja

      MArcin

      Usuń
    10. OK, przyznaję rację. Ale nie zmienia to faktu,że z uwagi na rekomendacje KNF "musimy-możemy" dzisiaj zaciągać niższe kredyty, a więc płacimy mniej za mieszkania. Rata już nie stanowi 60-65% naszych dochodów, ale jak wskazano powyżej będzie stanowiła jakieś 45%, a więc tak samo jak w 2003r.. Ja nie mówię, że to mało i należy zaciągać kredyty, ale sytuacja jest porównywalna z latami 2003-2004r. Przyzna Pan chyba rację w tym zakresie.
      Moim zdaniem spadek cen mieszkań na rynku wtórnym będzie wynikał raczej z przesycenia rynku, na rynku pierwotnym spadki te raczej nie będą już duże zwłaszcza, że mamy MDM i wykup mieszkań pod rządowy program wynajmu. Być może będzie się mniej budowało. Mówię tu o perspektywie 7-8 lat.

      Usuń
    11. Pozwolę sobie powtórzyć po raz kolejny: PŁACIMY MNIEJ PONIEWAŻ MAMY ZDOLNOŚĆ DO ZACIĄGANIA MNIEJSZYCH KREDYTÓW.
      Czy Panu się wydaje, że Wojciechowski to taki Bob Budowniczy, który nie ma odpowiednich narzędzi analitycznych i nie potrafi oszacować zdolności kredytowej modelowego konsumenta i ustawić ceny na odpowiednim poziomie? :)
      Natomiast procenciki, które Pan tak pięknie cytuje proszę pokazać kredytobiorcom w Turcji - oni na pewno będą mieli wiele do powiedzenia na ten temat podobnie jak spekulanci frankowi w Polsce i na Węgrzech;)
      MArcin

      Usuń
    12. Wg danych NBP obecnie dostępność mieszkań mierzona zarówna średnią pensją, jak dostępnością kredytu jest niższa niż ta z 2004.
      http://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_09_2013.pdf (wykres 17 i 19).
      Dostępność wg. średniej pensji rośnie jednak od ponad 6 lat i nie jest tak niska, dostępność wg kredytu zaczeła rosnąć dopiero od niedawna.
      Mi wartości podawane przez NBP wydają się wysokie. Np. w Trójmieście osoba o przeciętnych dochodach może sobie pozwolić na 100 metrowe mieszkanie (czy raczej kredyt na nie). Mieszkam w Trójmieście i większość osób, które znam ma mieszkania na kredyt o pow. 50-70 m2 (większość z nich pracuje w IT, więc raczej nie zarabiają poniżej średniej).

      Usuń
    13. Wykres nr 20 - kredytowa dostępność mieszkania - rzeczywiście niższa niż w 2004r., ale jeśli uwzględnić dopłaty z MDM - to 3-osobowa rodzina będzie miała jeszcze większą możliwość nabycia mieszkania. Być może będzie to dostępność mniejsza niż w 2004r., ale już niewiele mniejsza. Jeżeli ceny na rynku wtórnym spadną to ta dostępność będzie porównywalna z rokiem 2004. Trudno w tym aspekcie mówić o potężnej bańce na dzień dzisiejszy. Może ceny nie są niskie, ale powietrze z bańki z roku 2008 też już trochę zeszło.

      Usuń
    14. Chwilowa dostępność jest dość wysoka - co widać po wynikach sprzedaży i to jest fakt. Tylko tyle chciałem napisać w powyższych wpisach. Jednak trzeba mieć na uwadze, że jest to wynik nienaturalnie taniego jak na nasze warunki kredytu - a przecież kredyt to zobowiązanie na kilkadziesiąt lat. Nikogo nie namawiałbym dzisiaj na branie kredytu. Po wzroście stóp procentowych o 2-3 punkty, obowiązkowym wkładzie własnym na poziomie 20% w 2017r. i wyczerpaniu się popytu gotówkowego - podaż realna spadnie drastycznie. Wtedy ceny na rynku wtórnym mogą polecieć mocno w dół. Na rynku pierwotnym spadnie zaś do granic opłacalności marża deweloperów.

      Usuń
    15. Jeśli chodzi o mnie, to nie twierdziłem, że jest potężna bańka na rynku. Zgadzam się, że z bańki sporo zeszło, ale wydaje mi się, że jeszcze nie wszystko (choć jako potencjalny nabywca być może nie jestem obiektywny).

      Co do MDM, to nie sądze, żeby w ogólnej skali miał on aż takie znaczenie.
      Limit na program wynosi 600 mln złotych, ponieważ w Polsce budowanych jest około 150 tysięcy mieszkań rocznie, średnia kwota na mieszkanie wyniesie więc ledwie 4 tysiące złotych - nie będzie to więc rewolucja. Nie zapominajmy także, że oprócz nabywcy nieruchomości beneficjentami dopłaty będą także deweloperzy i banki. Większość analiz o wpływie programu niestety pomija ten kluczowy aspekt.

      Więc o ile zgadzam się, że dla części osób, szczególnie tych, którzy dostaną dopłate w wysokości 20% wartości mieszkania, program będzie miał duże znaczenie, to na cały rynek jego wpływ najprawdopodobniej nie będzie zbyt duży, tym bardziej dla przeciętnego nabywcy.

      Usuń
  23. Czy znacie jakis dobry szablon w excelu, ktory pozwalalby na wyliczenie REALNEJ wartosci calego kredytu hipotecznego uwzgiledniając zmienne, które pojawiają się w "sponsorowanych" kalkulatorach kredytowych online? : RRSO Rata Marża Prowizja
    Tak zeby zobaczyc co sie dzieje z caloscia kwoty kredytu, przy zmianie tych parametrow.
    Ja wiem, ze takie cos mozna sobie samemu zrobic,tylko niestety nie jestem finansista, a moze ktos korzysta z czegos takiego albo posiada link? :) to co znalazlem nie uwzglednialo marży i prowizji banku :/

    OdpowiedzUsuń
  24. Dobre opracowanie, polecam przeczytanie calego:
    https://www.google.pl/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&ved=0CCcQFjAA&url=https%3A%2F%2Fdoc.research-and-analytics.csfb.com%2FdocView%3Flanguage%3DENG%26source%3Dulg%26format%3DPDF%26document_id%3D946215251%26serialid%3DjQpgCRBd%252FS1%252BAajHhl5pC2S8CtQ0B6JVzDSusM59pK4%253D&ei=dJznUr7CIOyS7AbLjIFQ&usg=AFQjCNEEZB2HfAwwDeBHfiIABdSyPLygYQ&bvm=bv.59930103,d.ZGU

    Przytaczam czesc rozdzialu 8:
    Mankiw & Weil (1989)27 found that large demographic changes induce large (and mostly
    predictable) changes in the demand for housing, and these fluctuations in demand appear to
    have a substantial impact on the price of housing in the U.S. They also concluded that the
    recent demographic patterns (from baby boom to baby bust) imply that housing demand will
    grow more slowly over the next twenty years. If the historical pattern continues, their
    estimates suggest that real housing prices will fall substantially. As we now see, the housing
    bust as suggested turned out to be a housing boom and eventual bust.
    Previous Credit Suisse Research 28 also highlighted the interaction between US
    demographics and the real estate market. Around 1965, a critical mass of baby bulgers
    (born 1935 or soon after) began buying real estate to house their families. House prices,
    which had been falling relative to CPI inflation, began to rise in real terms.
    Takats (2010)29 showed that demographic factors affect real house prices significantly,
    using BIS real house price data from 22 advanced economies between 1970 and 2009.
    The paper showed that one percent higher real GDP per capita corresponds to around
    one percent higher real house prices. Similarly, one percent higher population implies
    around one percent higher real house prices and a one percent higher dependency ratio is
    associated with around 2/3 percent lower real house prices. According to the paper,
    ageing will lower real house prices substantially over the next forty years. The headwind is
    expected to be around 80 basis points per annum in the United States and much stronger
    in Europe and Japan.

    Z tego mozna nawet wyciagnac wzor:
    cena_nieruchomosci = stala_nieruchomosciowa * PKB * ilosc_mieszkancow_kraju * 0.66* wspolczynnik_dependency
    (nie znam polskiej wersji tego wskaznika: http://en.wikipedia.org/wiki/Dependency_ratio)
    Ciekawe jakby wyszedl wykres wyliczonej ceny nieruchomosci wedle wzoru z rzeczywista. Szkoda, ze ogolnie dostepne wykresy nieruchomosci siegaja nie dalej niz do 2003 roku. Gdyby zrobic wykresy od np. 1930 w Polsce moglyby wyjsc fajne wyniki. Oczywiscie beda fluktuacje jako rezultat kredytowania/programow pomocowych/itp, ale generalnie wykresy powinny sie pokrywac. Stala nieruchomosciowa we wzorze, to stala ktora by trzeba obliczyc tak aby wykres rzeczywistej ceny nieruchomosci zgadzal sie z grubsza ze wzorem. W kazdym razie ona nie robi wielkiej roznicy, bo przesunie tylko wykres w gore/dol a ksztalt pozostanie taki sam.

    OdpowiedzUsuń
  25. A tak z innej beczki do Gospodarza
    A jak Gospodarz widzi drugą stronę medalu - sprzedawać posiadane mieszkanie by wynająć i w przyszłości kupić "większe cóś" czy czekać aż wartość spadnie dla obu (sprzedawanej i kupowanej) inwestycji (w końcu PLN również mogą uzyskać wartość toaletową) ;-)
    Brombal

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. To zależy czy wiąże się z Polską jakieś nadzieje na przyszłość. Sporo moich znajomych sprzedało mieszkania i uciekło za granicę.

      Usuń
  26. Mieszknia na pierwotnym sa skorelowane ze zdolnoscia kredytowa, stopy wzrosna to i ceny spadna. A wtorny z plyty czy kamienice to porazka, ceny sa odsrwane od logiki. Jeszcze jak ktos napisal ze super pomyslane na 48m 3 pokoje.... ludzie szanujmy sie to nie kurnik to ma byc mieszkanie do mieszkania

    OdpowiedzUsuń
  27. no w Turcji o 23:00 wlasnie podniesli stopy procentowe z 4 na 10 %. Wiecie jak wzrosna im raty kredytow ? to teraz przelozcie sobie to na polske bo jestesm yw jednym koszu jak turcja jako rynki wschodzace EM.

    Dlatego tak naganiali na kredyty non stop i robia to. Pisalem, ze sopty wzrosna a ludzie u niemca znajda robote aby utrzymywac mafie przy zyciu. Tak sie robi jak sa rekordowe niskie stopy procentowe - nagania aby cyckac przez lata z kasy szarakow. DObry zwyczaj nie pozycczaj i lichwe omijaj z daleka. Nie wspiera sie ukladu bankowo politeycznego lobby. Mowi sie NIE bo dzieki waszym decyzjom i chciejstwu oni maja wszystko w nadmiarze a wy tyracie jak osly.

    OdpowiedzUsuń
  28. Turkey Central Bank increases benchmark rate to 10.00% (from 4.50%), o/n lending 12.00% (from 7.75%) and o/n borrowing to 8.00% (from 3.50%)

    OdpowiedzUsuń
  29. http://www.bankier.pl/wiadomosc/Turcja-odpowiada-na-kryzys-Stopy-ostro-w-gore-3049493.html

    kwestia czasu podwyzka u pozostalych takze kredytowi oby wam stop nie wygrzali mocno w gore. Obama juz sam w przemowieniu wczoraj wyznal iz

    Nierówności pogłębiły się. Awans społeczny zamarł

    .

    OdpowiedzUsuń
  30. Hehe! No to ładnie! Nadzwyczajne posiedzenie banku centralnego i.....Stopy w Turcji o ...ok.80% w górę!!!
    Od wielu lat powtarzam, że w dzisiejszych czasach kredyt długoterminowy = podobne emocje, co w "rosyjskiej ruletce".
    Szkoda, że nie każdy ma odpowiednie serducho do takiej "zabawy". Wiele osób padnie z nadmiaru emocji!
    A to przecież dopiero początek!
    Kraje zadłużone na maksa, społeczeństwa zadłużone na maksa...teraz przechodzimy do następnej fazy o nazwie: "PODDUSZANIE."
    Oj, będzie się działo! Diabelskie czasy dla owieczek!

    OdpowiedzUsuń
  31. Może nie na temat nieruchomości ale chciałem podzielić się linkiem do rewelacyjnych prognoz na rok 2014 i dalsze lata. Co prawda to temat dla wytrwałych bo 3 części mają ze 20 stron ale to chyba jedno z lepszych opracowań finansowych jakie czytałem. Poniżej link do cz. 1.

    http://independenttrader.pl/178,prognozy_na_rok_2014_i_kolejne_lata.html

    OdpowiedzUsuń
  32. Chciałem zaproponować, żeby powstał wpis o tym czy warto czekać z zakupem mieszkania jeżeli się ma gotówkę. Czytam ten blog z zainteresowaniem i większość spostrzeżeń mnie przekonuje. Jednak temat przewodni, to że mieszkania kupuje się na kredyt, to jego dostępność decyduje najbardziej o ich cenie i że w obecnej sytuacji zamiast się zadłużać może być lepiej wynająć. A co jeśli ma się gotówkę w banku i stoi przed wyborem stać się właścicielem mieszkania już teraz (takim prawdziwym, a nie wynajmującym od banku) czy poczekać? Czy autor mógłby pokusić się o jakąś analizę na ten temat. Chodzi oczywiście o mieszkanie na własne potrzeby i o obawy, że w razie różnych kryzysów pieniądze w banku mogę przepaść lub stać się nic nie warte, a mieszkanie będzie, nawet jeżeli mniej warte i trudniejsze do sprzedania, to jednak będzie zaspokajało potrzeby.

    Pozdrawiam,
    Placek

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Jak się ma gotówkę to temat jest prosty - KUPIĆ, szczególnie jak ma to być mieszkanie, które zaspokoi "własne potrzeby". Chyba, że ktoś jest super inwestorem i potrafi jak midas wszystko zamieniać w złoto, ale ostatnio coraz trudniej o takich.

      Usuń
    2. Jesli nie potrzebuje to lepiej siedziec gdzie dotychczas, jesli praca niepewna to mobilny jest zdecydowanie wynajem, chyba ze kasy masz na 2-3 takie mieszkania, jesli na styk to lepiej miec pieniadze mieszkania beda taniec do tego koszty zakupu tez trzeba poniesc, a jak ci przyjdzie sprzedac za rok dwa to strata pewna... chyba ze zakladasz rodzine to mieszkanie kup nie patrzac na nic jesli tylko cie stac

      Usuń
    3. Jesli masz gotowke, to zastanow sie nad takim scenariuszem.
      Wynajmujesz sobie mieszkanie jak najtaniej, moze byc slaba lokalizacja a za gotowke kupujesz kawalerke w centrum duzego miasta. Kasa z podnajmowania kawalerki placi Ci wynajem mieszkania w ktorym mieszkasz - wiec mieszkasz za darmo. Dzieki temu masz mobilnosc i lepsze mieszkanie w gorszej lokalizacji - zakladam, ze nie chcesz mieszkac w kawalerce.
      Kawalerka w centrum ma maly potencjal do spadkow w odroznieniu od mieszkan w gorszych lokalizacjach. Zwroc uwage, ze jak ceny mieszkan spadaja to przede wszystkim leca te w gorszych lokalizacjach. Jak ceny rosna, to przede wszystkim rosna te w dobrych lokalizacjach. Tak juz jest.
      Jak to zrobic, zeby nie stracic? Zloty srodek, to kupic ponizej ceny rynkowej. Ja wiem, ze to nie jest takie proste. Ale jak zaczniesz przegladac portale i reagowac blyskawicznie na dobre okaze - dzwonic do sprzedajacych, negocjowac, to masz szanse.
      W PL mozna spokojnie kupic nieruchomosci 15-20% ponizej ceny rynkowej i mozna spokojnie kupic nieruchomosci spelniajace cena_nieruchomosci = 100x czynsz. Ja mieszkam w Irlandii i niestety tu jest znacznie gorzej w tym temacie. Wynajem w Irlandii jest aktualnie bardzo slabo oplacalny.
      Zaczynasz podnajmowac kawalerke ktora kupiles okazynie (MUSISZ KUPIC OKAZYJNIE, w przeciwnym wypadku caly biznes nie ma sensu) i w miedzyczasie puszczasz ja tez w cenie rynkowej na sprzedaz. Jak sie ktos znajdzie - sprzedajesz, zarobiles. Jak nie, to wynajmujesz dalej. Nieruchomosci juz nie raz dowiodly swojej stabilnosci jako lokaty kapitalu w dluzszym terminie (3+ lat). Tylko pamietaj - musisz kupic ponizej ceny rynkowej. A zeby taka okazje zlapac, to trzeba dzwonic, meczyc sprzedajacych, negocjowac. Niestety - nie ma nic za darmo.

      Takie moje zdanie.

      Usuń
  33. Oj Amerykanie zakręcają kurek z kasą - możliwy scenariusz złotówka w dół a stopy procentowe w górę - oj jak by tak skoczyły teoretycznie do 10% a frank do 4 zeta

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. a Donek powie: sory takie mamy rynki:)

      MArcin

      Usuń
    2. no tak sorry mamy takie rynki i nikt tego nie przewidział - bo kto wiedzial, ze to bedzie :)
      to normalne paplanie jest non stop a ludzie jak dzieci we mgle poprzez swoja chciwosc sami kreca sobie bata i sie zadluzaja po uszy a potem paszcza opada bo kto to przewidzial, ze tak bedzie. Wszystko jest kontrolowane i nie ma wypadkowej rozwoju sytuacji zazwyczaj sceriusze sa pisane i tylko tluszcza wierzy, ze nikt nie przewidzial. Nie dajcie sie oszukiwac.

      Usuń
    3. FCH po 4 zeta to setki tysięcy licytacji komorniczych.Ceny mieszkań lecą ostro w dół.

      Usuń
    4. CHF po 4 zeta już był (sierpień 2011) i co? i nic. Polaczki dadzą radę spłacać raty nawet po kursie 5 zeta:)

      MArcin

      Usuń
  34. Jeśli ktoś brał kredyt w CHF po 2,7 to przy 4 zeta będzie rata na poziomie 7% kredytowego zł czyli to może być granica wzrostu CHF które banki dopuszczą małymi (może teraz większymi w zależności co będzie się działo w skali światowej) krokami, uzasadniając wydarzeniami typu jak wczoraj w Turcji. Wibor też wzrośnie przy tym wzroście CHF więc bedzie taki stan rzeczy łatwiej tłumaczyć tj. że nie wychodzą gorzej niż ci co mają kredyty w zł więc o co burzą pianę i tym zatkają gęby "hipotecznym spekulantom kredytowym" tj. chciałeś mieć taniej a nie wyszło to teraz krzyczysz.
    Nie będzie tu Chorwacji czy Węgier tam są zgoła inne warunki społeczne, ekonomiczne, kulturowe, prawne w aspekcie historycznym niż u nas. Inne też otoczenie i znaczenie geopolityczne aby się to samo u nas udało.

    OdpowiedzUsuń
  35. Dane o demografii z dziś.
    http://www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/gus/L_podst_inf_o_rozwoju_dem_pl_do_2013.pdf

    37000 osób mniej niż pod koniec 2012.
    Spada liczba mieszkańców miast a wzrasta na obszarach wiejskich. Także jeżeli niektórzy myślą,że szczytem marzeń przeciętnej rodziny jest klita blisko centrum to się wielce myli. Nie mówi się o tym, że kto cwańszy i blisko emerytury wypycha klitę w centrum miasta i kupuje domek na obrzeżach zaraz przed emeryturą. To już nie chodzi o zgony i spadającą liczbę mieszkańców :)

    OdpowiedzUsuń
  36. Klita szczytem marzeń stala się dzięki zorganizowanej nagonce banksterów (czyty zysk czy to z kredytu dla kowalskiego czy kredytu dla dewelopera, jeszcze lepszy zysk im wyższe ceny nieruchomości, bo i kredyt pokaźniejszy) oraz wyżu demograficznego. Nie ma się co dziwić że wielu uwierzyło że mieszkań zabraknie, ziemi zabraknie na wybudowanie się bo planety się nie powiększy itp. sprzedawcy popularnych garnków czy też eko kołder z merynosów też wiedzą jak przekonać ludzi na pokazie by lekką ręką machnąć podpis za 4.000zł na g*wno warte garnki. Sztuczki od zawsze były i będą: sprzedawali odpusty, magiczne leki na to i owo i mnóstwo innych historii, gre w 3 karty niby każdy z nas zna ale jakoś dziwnym trafem zawsze znajdzie się amator który zaryzykuje i zagra... świata się nie naprawi... oszuści są wszędzie, jedyne co niesmaczne w temacie nieruchomości to że naciągają człowieka na długie lata, praktycznie staje się niewolnikiem banku na 30lat... ale nie przesadzajmy mrówki-robotnice w mrowisku też pracują całe życie na królową i jakoś nie marudzą, wiedzą instynktownie że muszą...

    na pocieszenie są tańsze nieruchomości (bezcenne rzec można): http://finanse.wp.pl/gid,16368950,kat,1033803,page,1,title,Masz-dosc-zycia-w-Polsce-Tam-dostaniesz-ziemie-za-darmo,galeria.html?ticaid=1121d4

    OdpowiedzUsuń
  37. Zaklęcia "drożej" i "głód mieszkaniowy" lub niezawodna "stabilizacja" rzucone ... styczeń 2014 pożegnany godnie :D

    http://tvn24bis.pl/informacje,187/mieszkania-coraz-drozsze-liczba-chetnych-do-kupna-nie-spadnie,392537.html
    http://forsal.pl/artykuly/774065,co-dalej-z-cenami-mieszkan-w-polsce.html
    http://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/774058,ceny-mieszkan-stabilne-od-pol-roku.html
    http://www.money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/stabilizacja;cen;transakcyjnych;nieruchomosci,211,0,1466579.html

    ...a zbliża się przełom marca i kwietnia, co jak wiemy w korporacjach jest to okres zadumy i podsumowań, zobaczymy czy gilda czarodziejów nie zostanie przetrzepana jak rok temu :) ( za te kłamstwa! - żeby nie było, że czerpię przyjemność z czyjegoś nieszczęścia - zasłużyli sobie!)
    http://wyborcza.biz/biznes/1,100896,13582074,Zwolnienia_grupowe_w_Open_Finance__270_osob_straci.html

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Pani Ala bardzo ładnie to podsumowała: "Ja raz z ich pomocy korzystałam, rzy wyborze kredytu hipotecznego i jestem ardzo zadowolona z ich rady, bo czego jak czego ale tego nei byłaym w stanie sama wybrać. Kompletnie nie mogłam się w temacie połapać, a oni porównali mi kilkanaście ofert i powiedzieli, która najlepiej wygląda." :)

      MArcin

      Usuń
    2. nie martwmy się, zwolnieni doradcy niebawem znajdą sobie etat (na prowizji oczywiście) w windykacji, pewnie często będą obsługiwać tych samych klientów co kiedyś i pewnie tak samo jak kiedyś ładnie wmówili że mieszkanie perełka warte jest brania LTV130% tak i teraz będą potrafili wytłumaczyć że trzeba odddać wszystko łącznie z majtkami za wzięty kredyt na skorupę w płycie na którą od razu było wiadomo że ich nie stać

      Usuń
  38. Przyjechałem do Wawy ponad 4 lata temu. Wcześniej mieszkałem w kilku miastach w Holandii, więc już trafiłem tu skrzywiony :) Wynajmowałem przez ten czas w wawie z 7 pokoi aż w końcu trafiłem do kawalerki. Wszystkie łącznie z kawalarką w starym budownictwie (Ochota). Nikt mnie nie namówi na kupno takiego shitu za 300kPLN z piecykiem gazowym, klitkami po 10-15m2, ciemnymi kuchniami, pokojami przejściowymi, ścianami z których kołki rozporowe można wyjąć ręką, krzywe podłogi, śmierdzące klatki, podejrzane instalacje elektryczne etc. Godzę się na taki wynajem bo oczywiście liczy się dla mnie cena, bliskość do pracy (nie używam tramwajów i innych takich wynalazków), a potem znośna jakość.
    W nowym budownictwie wciskają z kolei kuchnię w aneksie 20m2 i sypialnię 10m2. Większe znośne mieszkania mają kuchnie oddzielne, ale i cena skacze do ponad 450kPLN. Niestety poza mój zasięg.
    Kiedyś miałem styczność z kobietą, która pracowała w branży developerskiej. W jej firmie dobro klienta (warszawskiego) było na ostatnim miejscu. Główne hasło to: postawić blok, wycisną maksimum metrów i sprzedać jako coś wspaniałego.
    Każdy ma oczywiście inne priorytety, oczekiwania i potrzeby. Wiem tylko jedno, ludzie kupują ten chłam i są szczęśliwi. Po co im odbierać możliwość bycia szczęśliwymi nawet za cenę bycia niewolnikami. Tutaj mój apel do developerów (o ile czytają ten blog i komentarze). Budujcie jak najwięcej i niech wam nigdy nie przyjdzie do głowy przestać!!!

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Ja przybyłam do Warszawy ponad 5 lat temu po długim pobycie zagranicą. Wynajęłam pierwsze lepsze mieszkanie przy metrze - 10 piętro, styl PRL. Stare meble, odrapane ściany. Mieszkanie może 30 mkw, 2 pokoje, mikro łazienka w której nie było miejsca na zlew, mikro kuchnia w której mogła przebywać tylko jedna osoba. Właścicielka wystawiła to cudo na sprzedaż za 360 tys. Byłam w szoku jak można chcieć tyle pieniędzy za takie warunki. Jedyną zaletą tego mieszkania była bliskość metra. Nic więcej . Wówczas nie bardzo orientowałam się z sytuacji na warszawskim rynku nieruchomości i myślałam, że babka oszalała. Okazało się, że po tyle „chodziły” rudery w tamtych latach.
      Mój wewnętrzny głos rozsądku nie pozwala mi na kupno mieszkania w takiej cenie nawet jeśli będzie to 50 metrów. Mimo, że pewnie już mnie stać. A teraz takie spostrzeżenie słoika. Mieszkańcy Warszawy przywykli do tych cen. Mieszkanie w takim starym zdezelowanym bloku za 7000 / metr to dla nich super okazja....Mówią to ludzie, którzy zarabiają maksymalnie 3000 zł netto miesięcznie.

      Usuń
  39. Nie wiem czy już przypadkiem nie było... ale co tam... poniżej zamieszczam powrót pani z postu "Ceny muszą rosnąć". Tym razem odkrywa nową rzecz: "Kierunek preferencji". Otóż "Kierunek preferencji - GDAŃSK!". Krótkie więc polecam :)

    http://wyborcza.biz/biznes/10,100970,15328529,Juz_w_polowie_roku_moga_sie_skonczyc_pieniadze_z_programu.html?biznes=warszawa#BoxBizTxt

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Zgadzam się z Wielgo.
      Będzie run na kwadraty z dwóch powodów: wyczerpywanie się rocznego limitu MDM na 2014 r. i drugi ważniejszy: od 2015 roku wkład własny to już 10%. Jeśli stopy nie wzrosną znacząco w 2014 roku deweloperzy pokarzą bardzo dobre, może nawet rekordowe od szczytów cenowych, wyniki sprzedażowe. Ponadto w marcu publikacja nowych limitów cenowych, przewiduję, że od kwietnia limity wzrosną w Warszawie i w Krakowie. Z tego powodu MDM na 2014 rok skończy się szybciej, może na przełomie II i III kwartału być może jeszcze przed podwyżką stóp. Po podwyżce wzmocnieniem sprzedaży będzie ucieczka przed 10% wkładem własnym.

      Usuń
    2. i rzut oka na wykres
      http://stooq.pl/q/?s=rob&d=20140131&c=1y&t=c&a=lg&r=ron+dom+wig+wig20

      Usuń
    3. nawet jak limit podniosa to na chwile i potem zjada z nim w dół. Tak bylo z Rns - roslo a potem w dol na poziomy z zaczecia programu. Czym tu sie podniecac ? spekulacja na jeleniach ? :) niech biora raty i tak im skocza po podwyzce stop.

      Usuń
  40. http://andrzejstefaniak.bblog.pl/wpis,najgorsze;co;mogloby;sie;teraz;przydarzyc;to;podwyzka;stop,148957.html

    OdpowiedzUsuń
  41. Argumenty Anonimowego z 17.40 są kwintesencją naganiających artykułów.
    Quasi-specjalistyczne (eksperckie ? :-) )argumenty za wzrostami, z czego najbardziej rozczulający jest "deweloperzy pokarzą bardzo dobre, może nawet rekordowe od szczytów cenowych, wyniki sprzedażowe." - i co z tego?
    A potem "ucieczka przed 10% wkładem własnym".
    No, błagam ! Podaży jeleni bez zdolności już takiej jak dawniej nie będzie, a klienci gotówkowi jak mieliśmy okazję czytać już się skończyli.
    To kto ma napędzać ten run? Golasy, których nie stać na 10%wkładu, realizujący marzenie życia o 30 letnim kredycie?
    Szkoda trochę bloga - porównując jakość komentarzy z zeszłego roku i teraz, widać dramatyczny spadek jakości.
    Chyba, że to lobby dev-bankowe doceniło niebezpieczeństwo edukowania społeczeństwa i stara się zniechęcić potencjalnych czytających, wówczas jest to wyraz najwyższego uznania dla autora ;-).

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. niestety jestesmy w mniejszosci.
      oprocz tych co jeszcze nie kupili to nikomu (w szczegolnosci z tych wplywowych) nie zalezy aby ceny mieszkan spadaly.
      banki - wiecej kredytow nie zabezpieczonych gdzie wartosc nieruchomosci << kredytu
      posrednicy - mniejsze prowizje
      deweloperzy - mniejszy zarobek
      ci co kupili - woleli by zeby ceny rosly niz spadaly + widmo dodatkowego zabezpieczenia od niskiego wkladu wlasnego...
      normalne, ze kazdy z tej grupy bedzie robil wzsytko aby utrzymac ceny.
      bankierzy, deweloperzy i posrednicy maja duze mozliwosci oddzialywania na media...

      Usuń
    2. to ja, ten z 17.40
      te argumenty dopiero będą użyte, ale że będą to oczywista oczywistość.Twoje zdanie powinno więc brzmieć: "Argumenty Anonimowego z 17.40 będą kwintesencją naganiających artykułów." W końcu ci ludzie żyją z tego by się kręciło.
      W tym, co napisałem nie ma nic odkrywczego ani kontrowersyjnego, to kolejna oczywista oczywistość, do wykorzystania jedynie do krótkoterminowej spekulacji na akcjach wybranych deweloperów (ci, którzy budują głównie w Trójmieście? później Kraków i Warszawa?).
      Twoja przesadzona reakcja może jedynie świadczyć o tym, że być może nie odróżniasz opisu faktów od ich oceny. A w tym przypadku moich przypuszczeń dotyczących wielkości sprzedaży w najbliższej przyszłości.
      Jeśli chcesz schodzić na poziom "każdy kto nie pisze o załamaniu cen i sprzedaży jest manipulantem i kłamcą" to proszę bardzo, ale wtedy faktycznie szkoda tego forum.

      Usuń
    3. @ Anonimowy1 lutego 2014 04:38
      Cóż z tego że więcej jest takich którym zależy na wzrostach jak to ostatecznie klient decyduje czy kupuje czy nie.
      Bogatych pomijamy bo dla nich ceny nie mają znaczenia, jak potrzebują to kupują.
      Średni w czasie boomu pokupili za gotówkę lub kredyt.
      Najcieńsi których zdolność wzrosła po obniżkach stóp i spadkach cen, też już się zaopatrzyli we własne M.
      Pozostały niedobitki którym można będzie jeszcze coś sprzedać ale tylko pod warunkiem że ceny dostosują się do nich.
      Dlatego też mimo wszystko że lepsze dla wszystkich są rosnące ceny, to jednak spadające są w stanie generować obrót i ruch na rynku który jest najważniejszy. Tak więc jeśli bankom, deweloperom i pośrednikom przestanie przyności zyski "oddziaływanie " na media to okaże się że jednak lepsze są spadki bo pojawiają się kolejni kupujący, generując obrót, kredyty zaciągniete i tak muszą być spłacane wieć bankowi to bez znaczenia, jaka wartość jest nieruchomości, najważniejsze by co miesiąc wpływała rata.
      Mieszkanie to dobro jak każde inne, podaż i popyt determinują cenę

      Usuń
  42. witam

    słuchajcie nie macie jeszcze jakichś ciekawych artykułów odnośnie wpływu podwyższenia stóp procentowych w Turcji na pozostałe rynki wschodnie?

    http://dwagrosze.com/2014/01/turcja-skokowo-podwyzsza-stopy-procentowe.html

    Bo ja teraz czekam na "efekt domina".
    Nastawiłem się już na zakup mieszkania w 2017 jak już naprawdę wkład własny na poziomie 20% ukryci wszystkim marzenia o własnym Mieszkaniu, ale to skokowe podwyższenie stóp może przyspieszyć Moje zakupy o jakiś ładny roczek a może dwa latka :).

    jakby tak w nadchodzącym roku do tych 10% wkładu własnego dołożyć stopy procentowe na poziomie 8% myślę, że wtedy będzie naprawdę interesująca sytuacja na rynku mieszkaniowym.

    Jacku... a może Ty byś się pokusił o analizę cytowanego "Efektu Domina". Co Ty o tym sądzisz?

    Pozdrawiam
    Karol

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Paradoks polega na tym , że wszędzie wiszą na balkonach płachty" sprzedam ..." , tylko nie dochodzi do transakcji bo cena jest za wysoka.Ale co się dziwić jak w zapadłych dziurach rzeczoznawca wycenia komornikowi mieszkania na 4 piętrze w wielkiej płycie po 3 tys zł/m2.Moim zdaniem ceny nie spadną do momentu , aż nie pojawią się mieszkania z licytacji , ale nie pojedynczo , a w tysiącach i banki chcące sprzedać swoje jako pierwsze będą musiały radykalnie obniżać ceny.Dopiero wtedy zaczną naprawdę ceny urealniać się na rynku pierwotnym i wtórnym.

      Usuń
  43. Witam serdecznie. Serdecznie pozdrawiam Autora bloga - jest kapitalny, bardzo mi się podoba, gdy ktoś - jak ja - lubi myśleć logicznie.
    W ciągu kilku dni przeczytałem wiele interesujących wpisów - część faktów była mi znana, części się dowiedziałem się tu po raz pierwszy.
    Mam do Autora 2 pytania:
    - pierwsze (poważniejsze) - kilka razy wspominał Pan, że ceny na licytacjach komorniczych osiągają wartości znacznie niższe niż wycena "rzeczoznawców" - czy zna Pan jakieś konkretne przykłady tych rozbieżności, może dysponuje Pan jakimiś konkretnymi danymi na ten temat?

    - drugie pytanie takie z przymrużeniem oka ;) Z treści bloga wnioskuję, że jest Pan nieco starszy ode mnie (ja 29 lat). Nie wiem jak to u Pana w rodzinie wygląda, ale ja dostaję torsji gdy rodzina (rodzice, ciotka, a nawet babcie...) namawiają mnie na kredyt mieszkaniowy. Pochodzę z Polski B, a mieszkam w Gdańsku, jestem przedstawicielem wolnego zawodu, zarabiam 2 średnie krajowe - czyli mam dość dobrą zdolność DO WZIĘCIA KREDYTU. Pomimo sukcesów zawodowych, rodzina traktuje mnie jak nieudacznika... Czy Pan się z tym spotyka?

    Pozdrawiam, i nie moge się doczekać kolejnych wpisów. Na pohybel naganiaczom ;)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. A jeśli mogę zapytać o tą Polskę B, to według pana to, która jej część? :) Ja mam 28 lat i też nie mam mieszkania. Rodzinie wyłożyłem wszystkie zależności związane z kredytem i myślę, że ich to przekonało. Poza tym wszystko zależy w jakie lokalizację będzie Pan celował. Mi akurat wydaje się, że lokalizacje w okolicy obwodnicy będę trzymały się w okolicach obecnych cenr. Mi zależy na lokalizacji, więc celuje w Gdańskie Śródmieście i zastanawiam się jak na te ceny będą miały wpływ wkład własny i wyższe stopy.

      Usuń
    2. W kontekście pytania pierwszego - zdarzyło mi się być na licytacji komorniczej 1,5 tygodnia temu. Jeżeli ktoś chciałby spróbować kupić nieruchomość w taki sposób, to polecam przejść się na jakąś licytację, która nas nie interesuje (licytacje mają charakter publiczny), by zobaczyć jak to może wyglądać i przygotować się psychicznie. Przed samą licytacją bywają odstawiane szopki w celu odstraszenia innych licytantów. Np. straszy się problemami jakie można mieć z lokatorami, którzy mogą zajmować lokal. W sytuacji, gdy licytanta to nie odstrasza to niektórzy posuwają się dalej, mi oferowano parę tys. za odstąpienie od licytowania.

      Inną ciekawą historią związaną z tą licytacją było ujawnienie w dniu licytacji umowy najmu na przedmiotowy lokal (najem do 2020 roku) potwierdzony notarialnie. Umowę podpisano po zajęciu nieruchomości, więc na tej podstawie można by było lokatorów eksmitować, ale widać było, że dłużnik coś kręci. Czy robi to z własnej inicjatywy czy ktoś go zachęcił to już trudno oceniać.

      Nieruchomość miała atrakcyjną lokalizację, poszła za 97% kwoty oszacowania - kwota oszacowania była relatywnie niska (w kontekście ceny za metr) z uwagi na niemożność dostania się do lokalu przez rzeczoznawcę. Dodatkowo z kwoty wyliczonej przez rzeczoznawcę zdejmuje się 15% z uwagi na tzw. "przymusową sprzedaż". Czyli w tym przypadku, mieszkanie poszło za 82% kwoty oszacowania dla takiej samej oferty bez warunku sprzedaży przymusowej z dnia wykonania wyceny.

      Usuń
    3. Pytanie 1.
      Czy osiągają znacznie niższe wartości, tego nie wiem (a ponieważ nie wiem, to coś mi się nie wydaje, żebym tak pisał ;) Jednak patrząc zdroworozsądkowo, można by się spodziewać, że cena transakcyjna na licytacji będzie niższa niż rynkowa, a już na pewno niższa niż typowa kwota oszacowania, która (przynajmniej w tych przypadkach, którymi się interesowałem) była niezbyt odległa od "kosmicznych" cen ofertowych. Kupując mieszkanie na licytacji z reguły kupujemy je zamieszkałe... a eksmisja w tym kraju to droga przez mękę (znam jeden konkretny przypadek takiego procesu i nikomu nie polecam przez to przechodzić). Obstawiam więc, że mieszkanie z licytacji jest poniekąd towarem gorszej kategorii i sensownymi zakupami mogą zajmować się tylko "doświadczeni gracze" (mafia? :)

      Pytanie 2.
      Rodzina początkowo też mnie namawiała na "mieszkanie na swoim" - jednak po ciężkich bojach teraz już nawet czyta bloga, a na każdy pomysł kredytowo-mieszkaniowy mam przygotowaną zawsze tą samą odpowiedź - "przeczytajcie, jest o tym na blogu" ;)
      Nikogo nie powinno traktować się jak nieudacznika... zwłaszcza kogoś, kto potrafi samodzielnie myśleć i liczyć. Tym bardziej, że (niestety) jest to w tym kraju sporą rzadkością.

      Życzę powodzenia i polecam rodzinie trochę nas poczytać - może zmienią zdanie, albo przytoczą takie argumenty, że to my zmienimy zdanie? :)

      Usuń
  44. Też jestem oryginalnie z Trójmiasta (aktualnie w Dublinie). Moim zdaniem ceny w centrach miast są niewiele do ruszenia. I moim zdaniem są już w miarę dobre. Ostatnio w Gdańsku zaraz obok wyspy spichrzów (3min piechotą do starego miasta) była kawalerka w wielkiej płycie na sprzedaż po 105k PLN. Chciałem ją kupić na wynajem, ale zeszła bardzo szybko i jak dzwoniłem, to była już podpisana umowa :|. Nie wiem jaka była cena transakcyjna, ale nawet za 105k PLN to naprawdę dobra okazja, bo wynająć można spokojnie za 1k PLN od razu. Kawalerka była w stanie 'do wynajęcia od razu' i widać, że sprzedawał prywatny właściciel.
    Ceny u deweloperów pewnie pozostawiają wiele do życzenia - ja się tym rynkiem nie interesuje. Jednak każdy kto się interesuje zakupem z rynku wtórnego powinien nawet dla sportu przejść się po sprzedających, pooglądać mieszkania, próbować negocjować i wyrobić sobie własne zdanie. Można znaleźć oferty i można kupić tanio mieszkanie. Siedząc w domu i czytając fora ma się bardzo zawężony obraz, bo zwykle ceny transakcyjne są sporo zawyżone i ogłoszenia często bardzo niekompletne.
    Jeszcze raz podkreślę - odremontowana, zadbana kawalerka za 105k PLN w centrum Gdańska w wielkiej płycie to jest okazja! Za darmo nie będą dawać.
    Sam mieszkam w Irlandii gdzie rynek wynajmu i rynek nieruchomości jest znacznie bardziej dojrzały i tutaj dużo trudniej o okazje i stopy zwrotu są przynajmniej 2x mniejsze niż w PL. Z perspektywy Polaka na emigracji mogę powiedzieć, że Gdańsk jest znacznie lepszym miejscem do inwestowania w nieruchomości na wynajem niż Dublin. Wpływają na to kilkakrotnie mniejsze podatki (w PL ryczałt 8.5%, w IR jest to łącznie około 47%), znacznie mniejszy popyt w PL, lepsza jakość polskich mieszkań (w IR 90% z nich ma problemy z wilgocią i grzybem).
    Tak, podatki w PL są naprawdę niskie w porównaniu do IR.
    Dzięki MDM i rekomendacji S prawdopodobnie będziemy mieli w najbliższym czasie skromne spadki. To nie zmienia faktu, że jak ktoś szuka mieszkania, to powinien zacząć się rozglądać. Ustalić sobie własny wyznacznik okazji (dla mnie wyznacznikiem SUPER okazji jest 100x przychód z wynajmu = cena nieruchomości) i szukać, pytać, rozglądać się. Jeśli pojawi się okazja, to nawet pomimo negatywnych prognoz na przyszłość warto kupić. Dlaczego? Bo nawet jak zacznie się walić i trzeba będzie sprzedać to i tak ten co kupił okazyjnie jest lepszej sytuacji niż 90% kupujących, którzy z reguły przepłacają.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Zwrot z inwestycji w 8,3 lat, uważam to za wynik nie możliwy do zrealizowania. Oczywiście zwrot z czynszu najmu liczę jako dochód netto, po odjęciu wszelkich kosztów itp. Bardzo naciągana sprawa. Ja liczę na 15 max. 20 lat i uważam to za dość dobry wynik.

      Usuń
    2. rynek najmu w PL się nasyca, bo kto ma wynajmować? ludziki w wieku +- 30lat stopniowo kupują to własne wymarzone M, czy to za gotówkę czy na kredyt, demografia wyraźnie mówi że będzie zdecydowanie mniej studentów czyli również ludzi w wieku 18-30, dla których to większość rynku wynajmu jest, nieprawdaż ? Do tego dochodzą mieszkania po babciach, jak już mamy swoje to wynająć, nic nie robić trzymać dla dziecka i ponosić koszty, sprzedać i spłacić swój kredyt ?
      Do nas imigranci nie przybędą bo po co skoro kilkaset km dalej są kilkukrotnie lepsze warunki płacy i pracy.
      Sorry taki mamy klimat i nic tego nie zmieni, chyba że Polki rzucą się do rodzenia dzieci to za 20 lat jest szansa na odbicie się cen mieszkań, a teraz zakładam systematyczny spadek cen który szacuję na 3-5% rocznie, do tego dochodzi spadek wartości wynikający z inflacji.

      Usuń
    3. Dokładnie. Od 2004r. przez kilka lat mieliśmy największą liczbę studentów w historii. Ci studenci przecież gdzieś mieszkali - wynajmowali mieszkania - więc liczba mieszkań na rynku najmu była spora. Ci ludzie w związku z tanim kredytem też nakręcili bańkę - sporo kupili, a mieszkania, które były na wynajem nadal są - jednak liczba studentów zmniejszy się o blisko 500 tyś od 2004r. w najbliższych latach.

      Usuń
    4. Póki co jednak się to nie sprawdza i średnie stawki najmu, przynajmniej nominalnie nie spadają.

      Usuń
    5. W najbliższym czasie będę zmieniał mieszkanie (rok temu przechodziłem przez to samo), więc mogę jako tako ocenić sytuację. Nominalnie faktycznie nie widać spadków, ale widać spore przestoje w wynajmie, przykładowo:
      http://dom.gratka.pl/tresc/401-29348655-mazowieckie-warszawa-mokotow-sobieskiego.html#e6c9b47fa5142258,1

      oglądałem to mieszkanie, było wystawiane za 2200 + ew. meble za 200, widziałem je w marcu 2013, monitorowałem rynek w międzyczasie, mieszkanie było cały czas widoczne na różnych portalach ogłoszeniowych.

      Podobnie w przypadku tego mieszkania:
      http://dom.gratka.pl/tresc/401-28700187-mazowieckie-warszawa-mokotow-staroscinska.html#646ee8194fbbfc78,1
      Tutaj kwota wynajmu nie uległa zmianie, ale sytuacja jest taka jak w przypadku mieszkania powyżej. Jest to dość mała próba więc trudno o uniwersalne wnioski, ale świadomość tego może skłoni kogoś do agresywniejszych negocjacji.


      Usuń
  45. To znów ja, z Gdańska. Studiowałem w latach 2004-2010 na Akademii Medycznej w Gdańsku, i przez całe 6 lat mieszkałem w akademiku - były tanie, no i każdy kto to przeszedł, wie, jaki to urok ;) Jednak w tamtych latach nie wszyscy dostawali akademik, były kryteria dochodowe (o tym za chwilę). W każdym razie na początku każdego roku akademickiego WSZYSTKIE miejsca w akademikach były zajęte. Tak było do 2010r włącznie. A teraz?? Pomimo, że medycyna cieszy się (jak zawsze) dużą popularnością, a Akademia przyjmuje mniej więcej stałą ilość studentów,
    ok. 1/3 miejsc w akademikach jest pusta. Doszło do tego, że pokój w akademiku może śmiało wynająć ktoś spoza uczelni, a ilość studentów tak spadła, że mój znajomy, który prowadzi przy akademikach sklepik, teraz ledwo wiąże koniec z końcem.
    Ceny za pokój są prawie takie same jak w 2010r. Wniosek?? Łatwiej jest wynająć tanie mieszkanie, gdzie jednak komfort życia jest wyższy (zwykle powierzchnia na mieszkańca co najmniej 2 x większa niż w akademiku). To było kiedyś nie do pomyślenia, żeby były puste pokoje.

    A jeszcze co do deklarowanych dochodów rodzin studentów - to ciekawe, że wielu moich kolegów i koleżanek miała oficjalne dochody na poziomie 400-500zł na osobę... oczywiste jest, że takiej rodziny nie stać na wysłanie dziecka na studia do innego miasta, jeśli dziecko dorywczo nie pracuje (medycyna to trudne studia, i tylko nieliczni łączyli naukę z pracą). To pokazuje, jaka jest szara strefa...

    OdpowiedzUsuń
  46. Ja studiując w Gdańsku kilka lat temu żyłem za 500 zł miesięcznie, więc na pewno się da. Ceny żywności poszły co prawda do góry, ale nie robiłem zakupu w najtańszych sklepach (z powodu braku takowych w tym czasie w bliskiej okolicy Politechniki, ale obecnie i Biedronka i Lidl są dosyć blisko), więc przynajmniej częściowo można by to zrównoważyć wybierając tańsze sklepy.
    Poza tym, jeżeli rodzina ma dochody na poziomie 400-500 zł na osobę, to nie znaczy, że studiujące dziecko nie może dostawać więcej (np. kosztem dziecka, które nie studiuje i za które nie trzeba opłacać wynajmu).

    OdpowiedzUsuń
  47. Oferujemy pożyczki prywatne , komercyjne i osobowych o bardzo niskiej rocznej stopy oprocentowania w wysokości 3% w ciągu jednego roku do 50 lat okresu spłaty w dowolnym miejscu na świecie . Oferujemy pożyczki , począwszy od 5000 dolarów do 100 mln USD.
    Nasze kredyty są dobrze ubezpieczone maksymalne bezpieczeństwo jest ich priorytetem . Tracisz spać w nocy martwi się, jak dostać się uzasadnione pożyczki pożyczkodawcy ?
    Skontaktować Christain FINANSOWE Compact Home (pożyczki) w chwili , eksperci , którzy mogą pomóc zatrzymać pożyczania złą historię kredytową znaleźć zwycięskie rozwiązanie
    Jak złożyć wniosek ? E - mail: sanchez_loanfirm@live.com
    Proszę wypełnić poniższy formularz :

    WNIOSEK O KREDYT
    Twoje imię i nazwisko *
    Twój adres e-mail *
    Pełna Telefon *
    Twój adres *
    Twoje miasto *
    Stan / prowincja *
    Twój kraj *
    Faks *
    Data urodzenia *
    Nie masz konta ? *
    Czy wcześniej? *
    Dochody roczne *
    Kwota pożyczki wymagane *
    Długość kredytu *
    Pożyczka Cel *
    Wyślij mi zeskanowaną kopię identyfikacji : *

    Wierzyciel : Henry Sanchez
    Kredytodawca E - mail: sanchez_loanfirm@live.com

    Z poważaniem,
    Henry Sanchez Kredytodawca

    OdpowiedzUsuń
  48. Świetny, szczegółowy wpis ;) Dużo wykresów, sporo objaśnień - oby tak dalej.

    OdpowiedzUsuń
  49. Alexandra Esther fastservice jest wiodącą firmą Kredyt na świecie. Jesteśmy dobrze znane, a na przestrzeni lat wypracowaliśmy dobre zrozumienie indywidualnych potrzeb i wymagań. Oferujemy do leczenia naszych klientów i oferować usługi, która jest profesjonalna, miła i zaangażowana.
    Czy potrzebujesz pożyczki na rozszerzenie działalności? Kredyt dla nowych inwestycji? Pożyczki na spłatę długów i rachunków długie termin. Szukaj nie więcej, alexandraestherloanltd @ fastservices.com oferuje pożyczki o niskim oprocentowaniu, braku zabezpieczenia. napisz do nas poprzez alexandraestherloanltd @ gmail, com lub alexandraestherloanltd@fastservice.com.
    dziękuję.

    OdpowiedzUsuń