Zdolność, zdolność... ach ta zdolność! 15

Sporo ostatnio można przeczytać o tym, jaki to teraz jest dobry czas na zaciąganie kredytów mieszkaniowych. Osoby, które nieco uważniej i przez dłuższy czas śledzą rynek, wiedzą, że wg wszelkiej maści pośredników/sprzedawców (zwanych pieszczotliwie "naganiaczami") zawsze jest najlepszy moment na kredyt/kupno mieszkania. Uzasadnienia są przeróżne... w 2007/2008 roku moment był najlepszy, bo mieszkania miały wiecznie drożeć ("sky is the limit" ;) Jak później "drożały" wszyscy wiemy - od 5 latu mamy systematyczny spadek cen (który, w mojej ocenie, ma w sobie jeszcze duży potencjał). W latach 2009-2010 dominowała koncepcja, że teraz jest ten najlepszy moment, bo... w cenach mieszkań nastała stabilizacja, a wkrótce "kwadraty" znowu zaczną drożeć (tak, jasne ;) Później pojawił się wątek Euro 2012, z okazji którego ceny znowu miały wzrosnąć - tylko jakoś nigdy nie udało mi się znaleźć żadnego sensownego wyjaśnienia, jaki właściwie miałby być związek między tą bezsensowną (przynajmniej w Polsce) imprezą sportową, a cenami mieszkań. Wszak można się było domyślać, że kibice przyjeżdżający do naszego "grajdołu" na góra 2 tygodnie (w praktyce często tylko na 1 dzień), kupią z tej okazji mniej więcej... 0 mieszkań. Dalej mieliśmy etap naganiania na RNS - w różnych fazach programu były różne argumenty. Początkowo mieliśmy zabawę z limitami - podniesienie mnożnika kosztu odtworzeniowego do 1.4 i jego późniejsze zmniejszenie do 1.0. Wtedy trzeba było kupować, bo za chwilę już żadne mieszkanie miało się nie łapać w limit. Oczywiście okazało się, że przy zmniejszonym limicie sprzedaż kredytów w RNS (koniec 2012) była nawet większa niż przy wyższym. Mniej więcej od połowy 2012 roku naganianie szło już pełną parą w kierunku zakończenia RNS - trzeba było kupować, bo za chwilę program się skończy i nie będzie już można kupić przepłaconego mieszkania z dofinansowaniem z kieszeni reszty podatników - czyż to nie był najlepszy moment na kupno? ;) Rok 2013 okazał się być pewnym problemem... żaden program się nie kończył, nie szykował się też kolejny mundial, ceny jakoś nadal spadały, a co gorsza, kolejny program finansujący bankierów i deweloperów (MdM) miał mglisty czas startu ustalony gdzieś w 2014 roku. W związku z tym ostatnim wydarzeniem, część osób decydowała się czekać - w końcu ceny ciągle spadają, a 10-20% dopłaty od podatników piechotą nie chodzi. W tym momencie z pomocą "naganiaczom" przyszła Komisja Nadzoru Finansowego, a później Rada Polityki Pieniężnej. Pierwsza wprowadziła trzecią wersję rekomendacji S, zgodnie z którą wymagany wkład własny przy kredytach mieszkaniowych ma wynieść 20% w roku 2017 (5% w 2014 i kolejne 5% w następnych latach). Wyznawcy najlepszych momentów zyskali od razu nowy argument - trzeba brać teraz, bo od stycznia wymagane będzie 5% wkładu własnego... a jakaż to jest wielka tragedia dla potencjalnego kredytobiorcy! Skąd on weźmie 5%? Skoro ma spłacić 100% kredytu (plus być może drugie tyle odsetek), to, moim zdaniem, powinien mieć w zanadrzu znacznie więcej niż te 5%. Argument na uzasadnienie, że teraz jest najlepszy moment na kredyt trochę słaby... więc trzeba było użyć jeszcze gorszego - teraz jest najlepszy moment na kredyt, bo... mamy historycznie najniższe oprocentowanie (przynajmniej w kwestii kredytów złotówkowych). Byłby to bardzo mocny argument, gdyby nie fakt, że kredyty mieszkaniowe to kredyty na zmienny procent. W związku z tym, aktualne oprocentowanie nie jest żadnym parametrem, mówiącym cokolwiek o atrakcyjności takiego kredytu. Jeśli już posługiwać się kosztem kredytu jako wyznacznikiem atrakcyjności momentu jego zaciągania, trzeba by skupić się raczej na stałych składnikach tego kosztu (marża, prowizja oraz ubezpieczenia, które zwykle nie ubezpieczają przed niczym) - wtedy okaże się, że aktualnie moment nie jest wcale taki dobry.

Nic to jednak nie przeszkadza "analitykom" Open Finance, Home Broker, czy innych Emmersonów wieścić, że to właśnie teraz (po raz kolejny) jest ten najlepszy moment na kupno. Rzekomym wyznacznikiem jest tu zdolność kredytowa... która, z racji historycznie najniższego oprocentowania, jest historycznie najwyższa. 
Nad zdolnością kredytową warto się chwilę zatrzymać. Po pierwsze, zawsze mnie zastanawiało, cóż to określenie właściwie znaczy w języku polskim - chyba "zdolność do zaciągnięcia kredytu", bo raczej nie "zdolność do jego spłaty" (czy takową się posiada, okaże się z reguły za jakieś 30 lat). Tyle tylko, że zdolność zaciągania kredytu to nie jest jakieś wybitne osiągnięcie (już lepiej wypada tu zdolność gromadzenia oszczędności, ale jakoś ze "zdolnością oszczędną" nigdzie się nie spotkałem). Po drugie, nigdy nie potrafiłem zrozumieć, jak to możliwe, że rodzina zarabiająca X ma teraz zdolność kredytową w wysokości powiedzmy 10X, a rok temu miała tylko 9X - czyli jak to ostatecznie jest? Taka rodzina jest w stanie spłacić 10X, czy jednak tylko 9X? W końcu z perspektywy kredytu 30-letniego nie ma znaczenia, czy kredyt zaciągnie się rok w tę, czy rok we w tę - średnie oprocentowanie będzie praktycznie takie samo. Czytając artykuły (głównie pośredników kredytowych) na temat zdolności kredytowej, nigdzie nie natknąłem się na refleksję, jak to będzie kiedy stopy procentowe znacząco wzrosną (że tak się stanie w przeciągu 30 lat jest praktycznie pewnym). Podaje się jakieś wyliczenia dla modelowych rodzin, używając do tego aktualnego oprocentowania wg historycznie najniższej stawki WIBOR - rzut okiem na wykres jego wartości sprzed kilku lat i od razu widać, że aktualna wysokość ("niskość"?) oprocentowania jest raczej anomalią.

 

Aktualne kredyty miałyby w 2004, czy w 2008 roku oprocentowanie około 9% (co oznacza miesięczną ratę na poziomie 900 złotych od każdych pożyczonych 100 tys.). Żeby pokazać, że wysokie oprocentowanie nie jest niczym szczególnie wyjątkowym nawet na stabilnych, rozwiniętych rynkach, poniżej wykres z USA:

 

  

Widać, że nawet dla Stanów Zjednoczonych, w których stopa procentowa była z reguły znacznie niższa niż w Polsce, oprocentowanie rzędu 4.5% to anomalia i sytuacja chwilowa.

Mając to wszystko na uwadze, należałoby nieco ostrożniej szacować swoją zdolność kredytową (może tak duża wysokość tej zdolności wynika właśnie z tego, że pośrednicy nie szacują swojej zdolności, tylko czyjąś i... poniekąd od niej pobierają prowizję?). Trudno uznać, że popularne przykłady modelowe mówią o rozsądnych wartościach.

W artykule Expandera możemy przeczytać, że 4-osobowa rodzina z dochodami 8 tys. złotych netto może zaciągnąć kredyt w wysokości 737 tys. złotych. Fajnie, ale... rata takiego kredytu (LTV 100%, bez cross-sellingu) wyniesie w tej chwili mniej więcej 3700 złotych. Nie ma jeszcze dramatu... rodzinie zostanie 4.300 złotych na czynsz, samochód, jedzenie, ubrania, leki, rozrywkę, wakacje itd. Ale co w sytuacji, gdy oprocentowanie wzrośnie... powiedzmy z aktualnych 4.5% na 8.5 (odpowiednia wartość z roku 2008)? Wtedy rata wyniesie już jakieś 6500 - trochę dużo jak na "opłatę" za mieszkanie, która nie zawiera nawet czynszu. W takiej sytuacji modelowa rodzina miałaby już spore kłopoty finansowe (nie wspominając o fakcie, że przy wzroście oprocentowania kredytów mieszkaniowych, ceny samych mieszkań najpewniej zauważalnie spadną). Ten sam pośrednik podaje przykład innej, podobnej rodziny - tym razem dochód 3.500 netto (na 4 osoby) i zdolność kredytowa prawie 200 tys. Rata wyniesie aktualnie w tym przypadku około 1000 złotych, ale dla oprocentowania z roku 2008 wyniosłaby już prawie 1800 - sytuacja znowu bardzo niebezpieczna.

Dom Kredytowy Notus ma własne modelowe rodziny - małżeństwo z jednym dzieckiem, dochód w wysokości dwukrotności średniego wynagrodzenia w Polsce (~5.000 złotych) i zdolność kredytowa ponad 400.000. Aktualna rata to mniej więcej 2.000 złotych, przy wzroście stóp do poziomu z roku 2008 byłoby już jakieś 3.500 i kolejny dramat. Mamy też coś dla singli - średnie wynagrodzenie (~2.500 netto) i zdolność w okolicach 200.000 - raty w wysokości połowy z wcześniejszego przykładu, ponownie niespłacalne w roku 2008.

W przypadku każdej z "modelowych" rodzin, zdolność kredytowa szacowana jest absurdalnie wysoko - już na dzień dzisiejszy prezentowane wartości wyglądają lekko "kosmicznie" (w końcu jedynym celem życia i pracy nie jest spłacanie kredytu mieszkaniowego). Patrząc na wysokość stóp procentowych z 2008 roku (która nie jest przecież maksymalną możliwą w ciągu kolejnych 30 lat, bo nie ma tu żadnego teoretycznego ograniczenia górnego), "modelowe" rodziny posiadałyby kredyt, którego w żadnym z opisanych przypadków, nie byłyby w stanie spłacać.

Widzimy, że przy obliczaniu zdolności kredytowej przyjmowane są absurdalne założenia - najpewniej dlatego, żeby przekonać niczego nieświadomych ludzi, jacy to są "bogaci" i na ile ich stać. W końcu mieszkań nie kupuje się za gotówkę - mieszkania kupuje się za zdolność kredytową. Im jest ona większa, tym droższe mieszkania można klientom "sprzedać" (a właściwie to można je sprzedać bankowi, który to z kolei udostępnia klientowi takie mieszkanie tak długo, jak długo spłaca on raty... a później nasyła komornika w razie czego). Niestety, sporo osób daje się nabrać na tę idiotyczną manipulację - wielu ludzi nie dziwi fakt, że teraz mogą dostać kredyt, a rok temu nie mogli (bo nie mieli zdolności kredytowej). Rok temu bank uznałby, że nie są w stanie spłacić stosownej kwoty, a dziś uznaje, że są... a kwota do spłaty będzie praktycznie identyczna! 

Podsumowując... przestrzegam przed pochopnym używaniem "zdolności kredytowej" do analizy własnych możliwości finansowych. Zdolność kredytowa w aktualnym wydaniu banków jest wartością czysto wirtualną, zmieniającą się wraz ze zmianą stóp procentowych i jest bardzo często używana do przekonania klienta, że stać go na coś, na co tak naprawdę go nie stać. Zdolność kredytowa mówi w dużym skrócie o tym, że przy aktualnym oprocentowaniu klient jest w stanie spłacać kredyt w danej wysokości... ale absolutnie z tego nie wynika, że ten sam klient będzie w stanie spłacać ten sam kredyt za 2, 5, czy 30 lat. Biorąc pod uwagę aktualne założenia przy wyznaczaniu zdolności kredytowej, można się nawet pokusić o stwierdzenie, że klienta już w tym momencie nie stać na spłacanie kredytu w wysokości jego zdolności kredytowej.