poniedziałek, 24 lutego 2014

Dlaczego? 152

Przez kilka lat zainteresowania tematyką mieszkaniową pewne kwestie zastanawiały mnie bardziej niż inne. Jest parę spraw, które z tych, czy innych powodów, wydają się dla mnie niezrozumiałe lub nawet budzą mój sprzeciw. Postanowiłem zebrać je w formie krótkich pytań "Dlaczego?" - na część z nich udzieliłem własnej odpowiedzi (czasem bardzo prostej), za to część wciąż pozostaje dla mnie nieodgadnioną tajemnicą. 

Dlaczego ludzie biorą kredyty na 30 lat ze zmiennym oprocentowaniem?

To było dla mnie zawsze najtrudniejsze do zrozumienia. Idea kilkudziesięcioletniego kredytu (czasem nawet na 50 lat!), ze zmiennym oprocentowaniem, na które klient nie ma żadnego wpływu (można się spierać, czy bank ma na nie wpływ) jest dla mnie podejrzana sama w sobie. Większość tego rodzaju zobowiązań jest podejmowana przez ludzi, których pamięć z reguły nie sięga wstecz chociażby tyle lat, na ile wzięli kredyt. A co dopiero "przewidywanie" przyszłości w tak długim okresie... Między bajki można włożyć teorie, że kredyty mieszkaniowe spłaca się szybciej - o ile takie coś było możliwe w czasach przed bańką, o tyle gdzieś od roku 2006 wcześniejsza spłata kredytu może być w praktyce jedynie wynikiem sprzedaży mieszkania lub refinansowania kredytu. W wielu przypadkach wcześniejsza spłata w ogóle nie wchodzi w grę, bo wielkość kredytu (zwłaszcza walutowego) może spokojnie przekraczać wartość mieszkania (oczywiście można się zastanawiać, czy nie minimalizować strat i nie pozbyć się teraz "ciężaru" ze stratą po to, żeby strata z czasem nie stała się jeszcze większa). Tak, czy inaczej, podpisanie tego rodzaju zobowiązania na 30+ lat wydaje mi się przerażające. Na początku pewnie jest fajnie... mamy "swoje" mieszkanie, w pracy niewiele się zmienia i można w końcu gwoździe w ściany wbijać (chociaż muszę się przyznać, że dziś wbiłem dwa gwoździe w ściany wynajmowane). Jednak założenie, że będzie "fanie" przez następne 30 lat jest słabe. Bo prawie na pewno nie zawsze będzie fajnie - czasem przyjdzie zachorować, czasem stracić pracę, czasem mogą pojawić się inne, nieprzewidziane wydatki. Jeśli ktoś ma rezerwę, to nie jest źle, ale jeśli ktoś bierze kredyt w okolicach LTV100%, którego rata przekracza 1/3 dochodów (i te dochody nie są jakieś specjalnie wysokie), to podziwiam odwagę i pewność siebie. No i jeszcze ten zmienny procent... dla przypomnienia obrazek z raportu KNF:





Skoro więc ten kredyt to taka straszna sprawa, dlaczego tyle osób się na niego zdecydowało? Hmm... może dlatego, że "nie mieli wyjścia". A może chcieli być "na swoim", a nie na wynajętym. Może wreszcie dlatego, że mieszkanie zawsze można sprzedać, a kredyt spłacić (jak się okazuje, w czasach spadających cen nie jest to wcale takie pewne). Trochę to nawet rozumiem, ale jakoś wydaje mi się ciągle, że plusów ujemnych jest jakby więcej niż dodatnich ;)

Dlaczego Polacy brali kredyty w CHF?

Kredyty walutowy były swego czasu (zwłaszcza w latach 2007-2008) bardzo popularne. W szczycie ponad 3/4 kredytów udzielanych było w walucie innej niż złotówka (głównie w CHF). Jakie są tego efekty widać już po kilku latach - protesty klientów, pozwy zbiorowe przeciwko bankom i dożywotnie, niespłacalne długi wielu osób. Na razie sytuacja nie jest tragiczna, bo Szwajcarzy obniżyli stopy procentowe i trzymają je w okolicach zera. Kiedy to się zmieni, "zabawa" się rozkręci. Skoro dziwią kredyty złotówkowe, to walutowe powinny dziwić jeszcze bardziej. Dlaczego więc Polacy tak chętnie z nich korzystali? Najpewniej dlatego, że były tańsze (a właściwie to "miały być" tańsze). Banki oczywiście należycie informowały klientów o ryzyku (hahaha), ale gdybym to ja miał poinformować klienta o ryzyku, to taki klient na pewno kredytu by nie wziął. W jednym z komentarzy pojawiła się taka oto interpretacja sprawy kredytów frankowych:

"Przychodzi Soros do Rotschilda i zagaja:
S: Wiesz ta złotówka to troszkę przewartościowana jest, zająłbym w Twoim banku KRÓTKĄ pozycję na PLN.
R: Stary, czy ja wyglądam na takiego frajera co ma zająć DŁUGĄ pozycję na PLN? Ty chcesz mnie z torbami puścić czy co?
S: Nie no co Ty, ja Tobie zapłacę a Ty mi znajdziesz frajerów co zajmą pozycję przeciwną.
R: No teraz to gadasz do rzeczy. Skąd my jednak takich frajerów weźmiemy i do tego W TAKIEJ ILOŚCI?
S: No udzielisz kredytów denominowanych
w CHF, dasz super niską marżę ...
R: Nie udzielam kredytów na super niską marżę!
S: Nie no stary, ich marżę pokryję ja.
R: No to teraz gadasz jak człowiek.
S: A jak będzie mało to eksporterom z PL wciśniesz niesymetryczne opcje – to zrobimy na sam koniec operacji.
R: Git!
Reasumując już tak na poważnie:
Banki były tylko pośrednikiem! Za tym dealem stoi jakiś Gruby Kot z GS’u lub innej tego typu instytucji. Po prostu Wall Street wydymał main street. Ludzie usiedli za stołem kasyna nawet o tym nie wiedząc."


Bardzo mi się ta interpretacja podoba - ktoś stracił (klienci), więc ktoś musiał zyskać. Patrząc na skutki, które były bardzo łatwo przewidywalne, aż trudno uwierzyć, że nie była to zaplanowana akcja. Tyle tylko, że planowaniem mogły nie zajmować się wcale banki, o co je się teraz oskarża.
Nieświadomi klienci brali kredyty walutowe, a świadoma druga strona im ich udzielała - skoro ludzie sprzedają/kupują niejeżdżone, bezwypadkowe auta po niemieckich emerytowanych policjantach, ze znikomym przebiegiem, to dlaczego ktoś nie miałby świadomie sprzedawać kredytów, które okazały się potem nieco mniej "korzystne" niż w folderze reklamowym?

Dlaczego kredyt mieszkaniowy jest niebezpieczny?

Jak pisałem wcześniej, każdy kredyt ze zmienny oprocentowaniem jest potencjalnie niebezpieczny. Z drugiej strony trudno oczekiwać kredytu na 30 lat ze stałą stopą procentową (chociaż na tzw. Zachodzie coś w tym duchu jednak funkcjonuje - tyle że całość opiera się na "ubezpieczeniu" zmiany stopy procentowej przez udzielającego kredyt, za co oczywiście płaci klient). Patrząc 30 lat wstecz widać, że stopy procentowe znacznie się wahały. Trudno oszacować, jak to będzie wyglądało w przyszłości, jednak przewidywanie, że rata kredytu wziętego w momencie bardzo niskich stóp procentowych w przyszłości zdecydowanie nie wzrośnie (chociaż na chwilę), jest dosyć odważne. A przypomnijmy, że gdyby w Polsce stopa procentowa wzrosła do poziomów, które ostatnio zastosowano w Turcji (z dnia na dzień), rata typowego kredytu wzrosłaby mniej więcej dwukrotnie.
Co gorsza, w Polsce zabezpieczeniem kredytu nie jest mieszkanie, lecz cały (także przyszły) majątek kredytobiorcy. Dlatego w przypadku problemów ze spłatą nie wystarczy po prostu oddać bankowi mieszkanie (co już samo w sobie musi być bardzo traumatycznym przeżyciem, zwłaszcza po kilku latach spłacania). Wzięcie kredytu w momencie bardzo niskich stóp procentowych przy wysokich cenach mieszkań jest zabójczą mieszanką. Szkoda, że teraz właśnie mamy z tym do czynienia.

Dlaczego aktualnie nie udziela się kredytów walutowych?

Skoro kredyty walutowe były złe, bo udzielano ich w momencie absurdalnie wysokiego kursu PLN względem innych walut, to dlaczego teraz się takich nie udziela? Skoro bank zarabia na marży, a nie na różnicach kursowych, to czemu nie udzielić kredytu, który wydaje się być w tym momencie korzystny dla klienta? Do tego stopy w Szwajcarii ciągle koło zera, więc kredyt taki byłby bardzo "tani" i stałby się pewnie jeszcze większym hitem niż w 2008 roku. Odpowiedzi należy szukać w interpretacji z punktu drugiego - być może po prostu nie ma drugiej strony transakcji, która chciałaby się "założyć o kurs" waluty z polskimi kredytobiorcami. O ile nie wierzę w potęgę naszej rodzimej waluty, o tyle przy franku po 3.50 nie założyłbym się tak bez stresu o to, że jego cena wzrośnie jeszcze na tyle, żeby dało się na tym solidnie zarobić. Być może nikt inny też się założyć nie chce.

Dlaczego w ogólności nie lubię kredytów?

Cały ten blog jest trochę antykredytowy. Pomijając już fakt długoletniego zobowiązania oraz jego zmiennego oprocentowania (i ewentualnie zmiennego kursu waluty) sama idea kredytu bardzo mi się nie podoba. Pamiętajmy, że w systemie rezerwy cząstkowej bank, udzielając kredytu, nie pożycza nam własnych pieniędzy. Ba... nie pożycza nam niczyich pieniędzy. Żeby udzielić kredytu nie trzeba w ogóle żadnych pieniędzy (w dużym uproszczeniu). Wystarczy podpisana umowa i na naszym koncie przybywa x-set tysięcy złotych (w międzyczasie nikomu na żadnym innym koncie tych pieniędzy nie ubywa). Dochodzi do magicznej "kreacji pieniądza". Fajne... ale dlaczego od takiej operacji bank ma pobierać procent? Dlaczego ma pobierać procent od pieniędzy, których nie ma? Wydaje się to być skrajnie nieuczciwe (trochę jak fałszerstwo). Dlatego zawsze będę przeciwnikiem tego systemu i będę się starał trzymać od niego z daleka. Tak dla idei.

Dlaczego KNF nie reaguje w porę?

Ostatnie działania KNF (eliminacja kredytów walutowych, ograniczanie maksymalnego LTV i planowane ukrócenie ubezpieczeń okołokredytowych, które przed niczym nie ubezpieczają) wydają się być ruchami w dobrym kierunku. Otwarte pozostaje zatem pytanie, dlaczego wykonane są tak późno (w przypadku kredytów walutowych jest to o jakieś 8 lat za późno). Nie potrafię uwierzyć, że w KNF pracowali/pracują ignoranci, którzy nie są w stanie przewidzieć konsekwencji wprowadzanych zaleceń lub konsekwencji braku ich wprowadzenia. 8 lat temu było wiadomo tak samo, jak teraz, jakie są konsekwencje udzielania "niskooprocentowanych" kredytów walutowych na masową skalę. Schemat zawsze jest ten sam - do kraju, który z jakiegoś powodu się otwiera (u nas było to wejście do UE) napływa bardzo dużo kapitału spekulacyjnego, który winduje ceny przeróżnych aktywów (akcje, nieruchomości oraz lokalna waluta). Gospodarka nagle dostaje "kopa" (co jest oczywiście zasługą rządu ;) Wraz z nagłym rozwojem gospodarczym i wiarą w lepsze jutro pojawia się ogromne zapotrzebowanie na kredyt, które tylko potęguje owego "kopa", jeszcze bardziej pompując poszczególne aktywa. Lokalna waluta osiąga poziomy całkowicie oderwane od rzeczywistości i dochodzi do "cudu gospodarczego". Na koniec, kiedy kapitał zagraniczny osiąga podwójny zysk (wzrost wartości aktywów przy jednoczesnym wzroście wartości lokalnej waluty), powoli wycofuje się z rynku. Kiedy skala tego zjawiska przybiera na sile okazuje się, że cały ten bum był w dużej mierze bumem kredytowym i bańką spekulacyjną. Kapitał odpływa, waluta się znacznie osłabia, ludzie tracą pracę i zaczynają mieć kłopoty ze spłatą zobowiązań (zwłaszcza, że zabezpieczenie traci jednocześnie na wartości). Schemat ten powtarzany był wielokrotnie (patrz kryzys azjatycki, kraje PIIGS, Węgry/Polska, a ostatnio Turcja, RPA i Chiny). Nie umiem uwierzyć w to, że eksperci KNF tego nie wiedzieli. Dlaczego więc nie zareagowali w stosownym czasie? Hmm... pewnie dlatego, że rolą nadzoru finansowego nie jest to, aby obywatele nie zrobili sobie kuku, tylko to, aby kuku nie zrobiły sobie instytucje finansowe. I to jest bardzo smutne.


Dlaczego NBP zmienił zdanie?

Jeszcze 2 lata temu NBP produkował ciekawe raporty na temat rynku nieruchomości. Teraz nadal je produkuje, jednak one już nie są ciekawe. Stanowisko NBP, z wydawałoby się bardzo rozsądnego, zmieniło się w typowo mainstream'owe. Kiedyś NBP wskazywał na znaczną nierównowagę na rynku, nieuniknione spadki cen oraz prawdopodobne problemy ze spłatą kredytów w przyszłości. Ostatnio NBP widzi świat w dużo bardziej różowych barwach nie wspominając, skąd taka nagła odmiana. Czyżby ktoś przywołał chłopaków do "rozsądku"? Jedną z najciekawszych rzeczy była prezentowana już kiedyś na tym blogu ewolucja wykresu na temat udziału zysku dewelopera w ostatecznej cenie mieszkania.
W 2009 roku ten wykres wyglądał tak:


Tymczasem jego edycja z roku 2013 pokazuje jakby co innego:



Ciekawe, który z tych wykresów jest bliższy rzeczywistości i ciekawe, dlaczego tak bardzo się różnią. Tego się pewnie nigdy nie dowiemy.

Dlaczego HB wciąż publikuje swój Indeks Cen Transakcyjnych?

Home Broker i Open Finance to bardzo popularni bohaterowie na tym blogu. Zasłynęli swoją propagandą wzrostów i najlepszych momentów na zakup mieszkań (ech... ileż to już takich przegapiliśmy i ileż to razy przegraliśmy życie!). Takie gwiazdy jak Ola S., Emil S., czy Bartek T. na zawsze pozostaną w naszej pamięci. Ostatnimi czasy popularyzowany jest Indeks Cen Transakcyjnych, o którym pisałem szerzej w poniższym wpisie (zachęcam do zapoznania się z metodologią jego wyznaczania):

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/12/chyba-sie-polubimy-z-home-brokerem.html

Na podstawie tego indeksu dowiadujemy się, że w styczniu 2014 ceny mieszkań były o 10% wyższe niż przed rokiem. Nie bardzo wiadomo, czy śmiać się tu, czy płakać. Ceny podobno najbardziej rosły w Krakowie (13.3%), Warszawie (9.8%) oraz w Katowicach (6.9%). Jakoś tak podejrzanie zbiega się to z faktem, że w Krakowie i w Warszawie limity RnS z końcówki 2012 roku bardzo odbiegały od ówczesnych średnich cen, co spowodowało sztuczne ich zaniżenie w końcówce 2012 i na samym początku 2013 roku. Skończyło się RnS i ceny nagle "wzrosły". Przypadek Katowic jest jednak najciekawszy - jeszcze w jednej z poprzednich edycji wzrosty były tam na poziomie 20%, a teraz jest już marne 7%. Pechowo Katowice to dość mały rynek, stąd porównywanie cen na podstawie niewielkiej liczby transakcji wydaje się zupełnie mijać z celem, jednak pozwala jednocześnie osiągać takie zadziwiające wyniki. Pytanie, po co publikować indeks, który w rzeczywistości niczego nie mówi, a wręcz wprowadza w błąd. Chociaż patrząc z perspektywy wieloletniej twórczości HB/OF (także w kwestii opłacalności "inwestycji" w wynajem mieszkania) wprowadzanie w błąd jakoś przestaje dziwić.

Dlaczego rząd "stymuluje" sektor mieszkaniowy?

Powszechnie wiadomo, że rząd działa w interesie obywateli ;) Dla bezpieczeństwa ich przyszłych emerytur zawłaszczył obligacje zgromadzone w  OFE, zapewniając sobie wcześniej wyrok Sądu Najwyższego stwierdzający, że aktywa OFE nie są własnością przyszłych emerytów (chociaż nie bardzo wiadomo, czyją są w tym układzie własnością). Dla naszego bezpieczeństwa na drogach mamy epidemię fotoradarów w każdej wiosce, misiaków z suszarkami skrzętnie ukrytych w krzaczorach i kontrole trzeźwości, wyłapujące potencjalnych pijanych zabójców, którzy w wielu innych krajach uznawani są za całkowicie zdolnych do prowadzenia pojazdów. Działania rządu w interesie mieszkaniowym obywateli są jeszcze bardziej widoczne. Mieliśmy już "Rodzinę na swoim" (zwaną czasem "Bankiem/Deweloperem na naszym"), mamy teraz "Mieszkanie dla młodych" (zwane "Młodymi dla mieszkań"), czy wreszcie "Fundusz mieszkań na wynajem" (który jeszcze nie doczekał się żadnego pieszczotliwego określenia - jak zacznie działać, to pewnie jakieś się i dla niego znajdzie). Wszystkie te rządowe stymulusy odnoszą jednak efekt przeciwny do zamierzonego (jeśli uznać, że zamierzeniem rządu jest pomoc obywatelom, co jest raczej dyskusyjne). RnS pozwoliła "przytrzymać" ceny w kluczowym momencie, a MdM oraz Fundusz mieszkań na wynajem pozwala utrzymać deweloperom nadzieję na korzystną sprzedaż swoich produktów. A wygranymi zawsze i tak są banki, które to wszystko kredytują (wszak państwo zachęca do brania kredytów, nie do oszczędzania, co widać chociażby po "przejściowym" podatku Belki). Wszystkie rządowe programy pomagają póki co głównie bankom i deweloperom - ponieważ wierzę, że w rządzie pracują ludzie bardzo inteligentni, którzy potrafią przewidywać konsekwencje swoich działań, to mamy odpowiedź, dlaczego rząd "pomaga" obywatelom w sposób, który im tylko przeszkadza.

Dlaczego nie ma żadnego sensownego programu wsparcia mieszkaniówki (ulga budowlana?), ułatwień administracyjnych, albo korzyści dla wynajmujących?

Aby wesprzeć polski sektor mieszkaniowy najprościej byłoby ułatwić budowanie mieszkań - czyż właśnie nie o to powinno chodzić dobremu zarządzającemu? Czy celem nie powinno być zwiększenie podaży mieszkań (na sprzedaż lub wynajem) po to, aby więcej osób mogło sobie pozwolić na to podstawowe skądinąd dobro? Kiedyś była ulga budowlana, która miała nawet jakieś zalety. Można by znacznie usprawnić mechanizm budowy mieszkań (poprzez eliminację biurokracji) albo wprowadzić zwolnienia podatkowe dla budujących mieszkania na wynajem (straty dla budżetu z tego tytułu raczej by nie było, bo teraz i tak nikt takich mieszkań nie buduje). Jest wiele prostych rozwiązań, które nie wymagają żadnych nakładów - dlaczego rząd nie robi więc tego, co najprostsze, co jednocześnie przyniosłoby wiele pozytywnych skutków? Nie wierzę, że rząd nie widzi tak prostych możliwości. Nie korzysta z nich więc albo dlatego, że ma ciekawsze zajęcia (światełko dla Ukrainy?) i nie ma czasu na zajmowanie się "pierdołami" pokroju mieszkań dla własnych obywateli, albo nie zajmuje się tym dlatego, że to godziłoby w interesy naszych lokalnych deweloperów (duża większa konkurencja), czy banków (niższe ceny i większa podaż mieszkań na wynajem zmniejszyłaby zapotrzebowanie na kredyt). Innych rozwiązań nie widzę.

Dlaczego ceny mieszkań wzrosły tak bardzo, że kupno stało się praktycznie nieosiągalne, a posiadanie mieszkania jest już prawie synonimem luksusu?

Od początków bańki (2003) do jej szczytu (2007/2008) ceny mieszkań wzrosły mniej więcej o 200%, by później spać o jakieś 15-20%, co daje 140% wzrostu na ten moment. W tym czasie koszty budowy wzrosły jedynie o około 35%. Widać to na wykresach NBP:


Dlaczego więc ceny wzrosły dużo bardziej niż koszty budowy? Ostateczny efekt jest taki, że znacznie wzrosły marże deweloperów (oraz ceny działek), jednak za wzrost cen mieszkań nie można winić producentów mieszkań - skoro klient chce zapłacić 8 tys. złotych za m2 betonu, to dlaczego mu za tyle nie sprzedać? Dlaczego mu sprzedać za 6, skoro on chce zapłacić 8? Pytanie jest raczej takie, dlaczego kiedyś klient chciał zapłacić 3 tys., a teraz chce zapłacić 8. Na wzrost cen w Polsce złożyło się jednocześnie kilka kluczowych czynników (dlatego też zanotowaliśmy wzrosty w wysokości niespotykanej prawie nigdzie indziej na świecie):

1. Wejście Polski do Unii Europejskiej - wydarzenie to mialo ogromny wpływ na ceny polskich nieruchomości (nie tylko mieszkaniowych). Otwarcie granic dla kapitału, stabilizacja (z punktu widzenia zachodnich inwestorów) sytuacji politycznej oraz ogólnie wówczas panująca euforia lepszej przyszłości i dogonienia zachodu spowodowały znaczny wzrost optymizmu w narodzie. Jednoczesna poprawa sytuacji gospodarczej (jak się później okazało na kredyt) sprawiła, że Polacy chętnie zadłużali się na mieszkania, kiedy tylko uzyskali taką możliwość (pamiętajmy, że na poczatku bumu kupno mieszkania na kredyt było dużo bardziej opłacalne niż jego wynajmowanie).

2. Rozpoczęcie akcji kredytowej na masową skalę - to był najważniejszy czynnik stymulujacy gigantyczny wzrost cen. Znaczne obniżenie stóp procentowych przy jednoczesnym obniżeniu wymagań do zaciągnięcia kredytu wywołało bum kredytowy. W sytuacji braku możliwości szybkiego zwiększenia oferty mieszkaniowej tak duży wzrost popytu musiał wywołać bardzo dynamiczne wzrosty cen (nawet 50% w ciągu roku). Bez rozkręcenia akcji kredytowej na skalę masową i bez kredytow na 100-130% wartości mieszkania nigdy nie doszłoby do tak spektakularnych wzrostów.

3. Kredyty walutowe - opisana wyżej sytuacja nie osiągnęłaby aż tak dużych rozmiarów, gdyby nie "tanie" kredyty walutowe. Podwyżki polskich stóp procentowych w latach 2005 i 2007 ochłodziłyby sytuację, jednak wtedy właśnie palmę pierwszeństwa przyjęły kredyty w CHF, co pozwoliło utrzymać, a wręcz i powiększyć rozbuchaną akcję kredytową (pamiętajmy, że w latach 2007-2008 udzial kredytow w CHF wynosił nawet 70% - wszystko z powodu znacznie niższej raty niż dla odpowiedniego kredytu w PLN).

4. Wejście w dorosłość wyżu demograficznego/wzrost liczby studentów - opisane wyżej czynniki złożyły się w czasie z bardzo sprzyjającymi czynnikami demograficznymi. Na studia oraz w dorosłość wkraczali właśnie przedstawiciele wyżu godziny policyjnej (roczniki, których liczność jest nawet dwukrotnie wyższa niż w odpowiadających im rocznikach po kilkunastu latach). Spowodowało to dodatkowy wzrost popytu na mieszkania - zarówno na kupno, jak i na wynajem (lata 2007-2008 ze względu na historyczne maksima liczby studentów byly najlepszym okresem dla właścicieli mieszkań na wynajem).

5. Propaganda medialna - "Kto nie kupił, przegrał życie!"
Do tego wszystkiego doszła jeszcze nagonka medialna - ceny w Warszawie miały dogonić (przegonić?) Madryt, inwestycja w mieszkanie miała się sama spłacać z wynajmu, a Polska miała być jedynym miejscem na świecie,w którym ceny tylko rosną. Mielismy wielu piewców takich idei (pozdrowienia dla Marka W.) i na początku wszystko się rzeczywiście spełniało. Aż wreszcie nastał kryzys z roku 2008, który zastał ceny polskich mieszkań na kosmicznych poziomach i sytuacja się nieco "skomplikowała".

Wszystkie te czynniki sprawiły, że dostępność mieszkań w Polsce jest bardzo słaba, a relacja przeciętnej ceny metra kwadratowego do przeciętnego wynagrodzenia jest jedną z najwyższych na świecie. Ogromna większość Polaków nie ma nawet co marzyć o kupnie mieszkania. Jedyną szansą(?) jest wzięcie kredytu, ale i tu widać, że Polaków średnio stać, więc starają się to zrobić jak najtaniej - najpierw brali "tanie" kredyty we frankach, potem kredyty z "niższą" ratą w ramach RnS, a ostatnio biorą "tanie" kredyty standardowe, bo stopy procentowe zostały (na czas jakiś) obniżone do historycznych minimów. Efekt wszystkich tych trzech "promocji" wydaje się być łatwy do przewidzenia. W sytuacji typowego dla Polski oprocentowania kredytów mieszkaniowych (~7%) ich sprzedaż spada bardzo zauważalnie, co natychmiast powoduje silną presję na obniżki zawyżonych cen. Na razie wszystko jeszcze się jakoś trzyma, ale kiedy stopy zaczną rosnąć, mieszkanie może stać się nieosiągalne nawet dla tych, którzy już je "mają" (pożyczone od banku).

Dlaczego ceny mieszkań spadną?

O bardzo prawdopodobnych spadkach cen pisaliśmy na tym blogu już wielokrotnie. Po szczegóły zapraszam do wpisu:

11 powodów, dla których ceny mieszkań spadną... i kilka powodów, dla których nie spadną tak szybko  

Podstawowy czynnik to wspomniana już bardzo wysoka relacja przeciętnych cen w stosunku do wynagrodzeń - to wydaje się nie do utrzymania z bardzo prostej przyczyny. Wzrost stóp procentowych spowoduje, że rata kredytu przy aktualnych cenach będzie tak dużym (procentowo) obciążeniem dla domowego budżetu, że nie będzie w stanie być spłacana, przez co zaciągane kredyty będą musiały być niższe. Aktualnie, mimo historycznie niskich stóp procentowych, z reguły wynajęcie mieszkania jest bardziej opłacalne niż jego kupno - po wzroście stóp ta relacja jeszcze się pogorszy na niekorzyść kupna. Sytuacja demograficzna Polski jest tragiczna, co przekłada się także na spadającą liczbę studentów, czyli głównej grupy klientów na wynajmowane mieszkania. Wzrost wymagań kredytowych (spadek maksymalnego LTV) także będzie działał w kierunku ograniczenia akcji kredytowej i spowoduje dalsze zmniejszenie rzeczywistego popytu. Swoje dołoży ogólna sytuacja finansowa państwa (grabież emerytur, dalsze mniej lub bardziej jawne podnoszenie podatków), a gwoździem do trumny rynku nieruchomości może być podatek katastralny. 
Na razie jednak spektakularnych spadków nie ma - zasługa w tym rządowych programów "pomocowych", a ostatnio bardzo niskich stóp procentowych. Dopóki będą one utrzymywane, dostępność mieszkaniowa się nie poprawi. Jakoś nie bardzo chce mi się wierzyć w nagłą poprawę gospodarczą w Polsce i silny wzrost realnych wynagrodzeń, więc
jedynym potencjalnym czynnikiem "prowzrostowym" jest dla mnie upadek zaufania do papierowego/elektronicznego pieniądza i jego silna dewaluacja. Tak, czy inaczej, aktualna relacja ceny metra kwadratowego do przeciętnego wynagrodzenia (w okolicach 2) jest nie do utrzymania i ona spadnie. Okaże się, czy nastąpi to przez znaczny spadek cen nominalnych, czy może przez znaczny spadek siły nabywczej aktualnego pieniądza.
 
Dlaczego w Polsce ma być "inaczej"?

Wielokrotnie spotkałem się ze stwierdzeniem, że wiele krajów powtarzało standardowe mechanizmy bańki kredytowo-mieszkaniowej, ale Polska to jest dziwny kraj i w Polsce będzie inaczej. Że to jest dziwny kraj, to się zgadza... ale że miałoby być inaczej niż w krajach, które przeżywały podobne "problemy", jakoś też nie chce mi się wierzyć. Na razie jesteśmy dokładnie na kursie hiszpańskim/irlandzkim/amerykańskim/japońskim - po okresie cudu gospodarczego, przekredytowania i osiągnięcia absurdalnych cen przeróżnych aktywów (nie tylko nieruchomości) przychodzi czas problemów. Niektórzy nazywają to cyklem gospodarczym, inni celowym działaniem światowej elity bankowej - tak, czy inaczej, po okresie prosperity następuje okres kryzysu. Prosperity już mieliśmy... a kryzys się powoli rozkręca. Propaganda medialna wciąż pokazuje Polskę jako zieloną wyspę, ale jak można w to uwierzyć, skoro finanse państwa są już w takim stanie, że "trzeba" przejąć przyszłe emerytury? Czyżbyśmy zamiast wariantu hiszpańskiego, czy irlandzkiego mieli powtórzyć wariant argentyński? Niestety, ale Polska niczym specjalnym nie wyróżnia się w skali świata. No... może poza tym, że u nas bańka mieszkaniowa przybrała rozmiary niespotykane na świecie.

Dlaczego poparcie rządu wciąż jest wyższe od zera? 

Tego nigdy nie zdołam zrozumieć. Przez kilka lat zainteresowania tematyką mieszkaniową spotkałem tylko jeden sensowny pomysł aktualnej ekipy - ustawę o najmie okazjonalnym, która okazała się kolejną, bezużyteczną klapą (mimo całkiem sensownych założeń). Cała reszta działalności (likwidacja ulgi budowlanej, RnS, MdM, Fundusz BGK) lub zupełny brak działań (brak planów zagospodarowania przestrzennego, ciągle ogromna ilość komplikacji przy budowie) pokazują, że poprawa sytuacji mieszkaniowej Polaków nie jest priorytetem tego rządu (poprzednich również). Także patrząc szerzej na całość polityki trudno doszukać się pozytywnych akcentów. A przez kilka lat naprawdę można by zrobić sporo pożytecznego - na osłodę mamy tylko tematy zastępcze: walkę z dopalaczami, mamę Madzi, problemy płciowe posłów, czy hit ostatniego czasu - pomoc finansowa dla Ukrainy. Państwo polskie, które przed bankructwem uchroniła (na razie) grabież emerytur i likwidacja progów zadłużenia, ma pomagać finansowo innemu krajowi - pomagaliśmy już w ratowaniu europejskich banków bankrutów miliardami Euro z NBP. I wystarczy.

Dlaczego powstał ten blog?

To jest akurat proste ;) Tyle się naczytałem bzdur na temat mieszkań, że musiałem napisać w końcu, co myślę. I nawet ktoś to zaczął czytać... Wiedza w tematyce, z którą się spotykałem u Polaków, była tak marna, że aż dziw bierze, iż można było na jej podstawie podejmować zobowiązania na 30 lat, a czasem i dłużej. Podobno niektórzy, po przeczytaniu kilku wpisów, zrezygnowali z kredytu na mieszkanie - historia oceni, czy to była dobra decyzja. Jeśli nie, to z góry przepraszam, bo nie chciałem nikogo prowokować do błędów, czy przegrywania życia ;)

Dlaczego nie mamy racji?

Trochę pewnie dlatego, że z racją jest jak z pupą - każdy ma swoją. A tak bardziej formalnie, to... ponieważ przedstawiamy tu różne wizje (to chyba zbyt duże słowo;) i interpretacje dotyczące spraw mieszkaniowych, które to sprawy tworzą płaszczyznę o (chyba) nieskończonej liczbie aspektów (pozostaje pytanie, czy jest to nieskończoność przeliczalna, nieprzeliczalna, czy może jest nieskończonością "typu continuum"), to z definicji, reprezentując pojedyncze stanowisko, prawdopodobieństwo tego, że mamy rację, jest praktycznie zerowe, bądź w ogóle nie istnieje. 
Niech każdy czytelnik ma to na uwadze ;)

niedziela, 16 lutego 2014

Tygodniowy przegląd prasy 178

Z racji trwającej przeprowadzki oraz kilku innych życiowych zmian dzisiejszy wpis będzie nieco krótszy (a kolejne mogą pojawiać się mniej regularnie). Swoją drogą, może to ucieszyć tę część czytelników, którym nie starcza zwykle cierpliwości do przebrnięcia przez całe, przydługie wywody na tym blogu. Kto wie... może nawet deweloperzy, albo HB się ucieszą, że dajemy im wreszcie chwilę wytchnienia ;)

Nim znajdziemy więcej czasu na dokończenie (a właściwie to rozpoczęcie ;) kolejnych, nieco bardziej fundamentalnych wpisów, przyjrzymy się pokrótce, co tam ostatnio słychać w mediach głównego nurtu. Bo niby słychać jak zawsze to samo (lada moment ożywienie, ceny mają wzrosnąć, a mieszkań być może zabraknie już w tym roku), to jednak standardowa propaganda podawana jest w coraz to bardziej zmyślny sposób. Nadal nie ukazał się raport Amron-Sarfin za ostatni kwartał ubiegłego roku, a szkoda - dałby nam trochę konkretnych danych o rozmiarze akcji kredytowej w końcówce roku (zobaczylibyśmy, jaką furorę robiły kredyty z LTV100%), a w serca deweloperów i pośredników wlałby nadzieję na nadejście upragnionego ożywienia na rynku, na które biedni (chociaż to słowo akurat nie bardzo tu pasuje ;) czekają już od 5 lat. Zobaczmy więc, co ostatnio napisano o ożywieniu, przyszłych wzrostach cen i o kolejnym najlepszym momencie na kupno mieszkania.

Zaczniemy od naszego ulubionego prof. Łaszka (NBP). Całość arktykułu dostępna jest chociażby tu:

http://m.biznes.pl/ozywienie-na-rynku-mieszkan-ceny-wzrosna,5602827,1,2,news.html 

Z profesorem polemizowaliśmy już na tym blogu dwukrotnie (a wcześniej, przez długi czas, zgadzaliśmy się w ogólności z jego stanowiskiem - widocznie w temacie mieszkaniowym stanowisko profesora jest dużo bardziej "plastyczne" niż nasze). W swojej najnowszej publikacji profesor jakby nie potrafi się zdecydować, jak to właściwie jest (albo będzie) z tymi mieszkaniami.
Możemy przeczytać, że ceny mają rosnąć (wszak one zawsze mają rosnąć... zwłaszcza wtedy, kiedy rosnąć nie chcą), oferta ma się zmniejszać, a jednocześnie czytamy o stopach procentowych, które też mają wzrosnąć oraz o deweloperach, którzy mają niskie koszty budowy i niezłe wskaźniki ekonomiczne, co powinno zachęcać ich do budowania. Jeśli profesor nas czyta (chociaż nie mamy aż takich ambicji), to pytamy: jak to właściwie ma być z tymi cenami mieszkań? Te (aktualnie nadal wysokie) ceny jeszcze wzrosną i deweloperzy zaczną znowu więcej budować, czy może one jednak spadną tuż po tym, jak tylko wzrosną stopy procentowe i jeszcze bardziej ograniczone zostanie maksymalne LTV (rok 2015), a deweloperzy z czasem w ogóle przestaną budować, bo nie będzie dla kogo?

Nim uzyskamy odpowiedź, przyjrzyjmy się bliżej temu, co napisał profesor.

Już sam temat jest mocny:

"Ożywienie na rynku mieszkań, ceny wzrosną"

Jak pisaliśmy wielokrotnie, przy ogromnej (z punktu widzenia wielkości historycznych) ofercie deweloperów, obniżeniu stóp procentowych do historycznych minimów oraz naganianiu na ostatni moment na kredyt z LTV100%, sprzedaż deweloperom wzrosła (skala wzrostu w drugim półroczu względem pierwszego tylko utwierdza nas w przekonaniu, że czynniki "kredytowe" miały w tym zdecydowanie największy udział). Na rynku wtórnym jakoś ożywienia nie widać... gdyby takie zaistniało, na pewno dowiedzielibyśmy się o nim z ust Bartka T., który ostatnio jakiś taki milczący się zrobił...
Czy ceny od tego wzrosną? Statystycznie w danych z końcówki ubiegłego roku na pewno, biorąc pod uwagę porównanie do końcówki działania RnS w roku 2012. Ale śmiem wątpić, czy obecne, wysokie ceny naprawdę mogą wzrosnąć w obliczu bardzo dużej podaży, nawet w warunkach (chwilowo) wyjątkowo taniego kredytu.

"Sytuacja w polskim sektorze mieszkaniowym zmierza w kierunku ożywienia. Jednak dla konsumentów lepsze jest osłabienie koniunktury, bo wtedy kupują mieszkania taniej, tańszy jest też kredyt. Problem tylko wówczas w tym, że może nie mieć pracy i nie mieć za co kupić mieszkanie, a bank może mieć kłopoty i nie udzieli kredytu"

Co do pierwszego zdania... ona już tak zmierza w tym kierunku od końca 2008 roku i jakoś zmierzyć nie może. Wspominane czynniki kredytowe z drugiej połowy ubiegłego roku rzeczywiście rozruszały sprzedaż (deweloperom), ale wraz z ich zniknięciem szanse na ożywienie mogą zniknąć bardzo szybko.
Z drugą częścią się zgadzamy (trochę). Zakupów zawsze najlepiej dokonuje się w czasach największego kryzysu. Jednak ktoś, kto w czasie kryzysu nie jest w stanie znaleźć pracy i nie ma za co kupić mieszkania, raczej nie powinien go kupować nawet w czasach prosperity. Jak wiadomo, dzięki polityce banków centralnych okresy prosperity/kryzysów przeplatają się ze sobą w odstępie kilku do kilkunastu lat.

Dalej czytamy tak:
"Podstawowym sygnałem ożywienia jest szybko topniejąca nadwyżka mieszkań deweloperskich, rosnące systematycznie wypłaty kredytów i rosnąca sprzedaż mieszkań deweloperskich."

Zgadza się. Gdyby to wszystko było wynikiem nagłej poprawy w polskiej gospodarce (albo drugiego wejścia do Unii ;) to pewnie uwierzylibyśmy w ożywienie. Na razie wierzymy jednak tylko w potęgę kredytu (niskie stopy + LTV100%), obstawiając koniec "ożywienia" najpewniej już w pierwszej połowie tego roku.

"Wpływ na tą sytuacje ma poprawiająca się sytuacja gospodarcza (rosnące dochody, mniejsze obawy o utratę pracy), jednak podstawowe znaczenie mają armaty banku centralnego, czyli niskie stopy procentowe"

Tak, stopy procentowe to podstawa (fajnie, że tu się zgadzamy). Ale poprawiająca się sytuacja gospodarcza i rosnące dochody? Hello!? Rząd przejmuje nasze przyszłe emerytury (obligacje z OFE), budżet jest nowelizowany, likwiduje się progi ostrożnościowe, a pan profesor widzi poprawę w gospodarce. No nic, może to my jesteśmy ślepi.

Na potwierdzenie dostajemy nawet wykres:


W oryginalnym artykule nie ma oznaczeń czasowych na osi poziomej, jednak sądząc po zaznaczonej sprzedaży deweloperów, dane obejmują okres od początku 2007 roku. No i fajnie... dostępność kredytowa rośnie (czyli będzie ożywienie ;) Tyle tylko, że ja polecam nieco szerszy zakres danych:



Do dostępności kredytowej mieszkań z czasów największych wzrostów cen (lata 2004-2006) jeszcze nam bardzo daleko. Pamiętajmy, że wtedy ceny startowały z bardzo niskich poziomów (stąd tak wysoka dostępność), a o światowym kryzysie nie pamiętali już nawet najstarsi górale. Teraz sytuacja wydaje się być "nieco" inna ;)

"Niskie stopy procentowe zniechęcają też do trzymania pieniędzy na kontach i zachęcają do zakupów, w tym mieszkaniowych. Jeżeli polscy konsumenci mają pieniądze, to generalnie lubią kupować mieszkania i mają tendencję raczej do nadmiernych zakupów mieszkaniowych"

Tak, niskie stopy zniechęcają do trzymania pieniędzy na kontach (pewnie chodziło tu o lokaty, bo na kontach nadal ludzie trzymają pieniądze - pamiętajmy, że próba wypłaty w gotówce nawet 10% depozytów natychmiast zakończyłaby się bankructwem całego systemu bankowego). W drugiej części jest pewna niespójność logiczna - skoro polscy konsumenci mają pieniądze i lubią kupować mieszkania, to dlaczego tego nie robili przez ostatnie kilka lat? Przecież z miesiąca na miesiąc nie przybyło im tyle, żeby starczyło na mieszkanie (chociaż niektórym pewnie przybyło, ale oni nie mają wpływu na rynek). O micie klientów gotówkowych pisaliśmy wielokrotnie. Jedyna sensowna motywacja do zamiany gotówki na mieszkanie w kraju takim jak Polska mogłaby się brać tylko z obaw o powtórzenie u nas wariantu cypryjskiego - ciekawe, czy taka możliwość jest oficjalnym stanowiskiem NBP ;)

"Obecnie, z powodu niskich stóp, rentowność inwestycji w mieszkanie wygląda korzystniej od depozytu bankowego, zakupu obligacji skarbowych czy nawet jest porównywalna ze stopą zwrotu z inwestycji w nieruchomości komercyjne. Pamiętajmy jednak jeszcze o ryzyku związanym z taką inwestycją, w tym zwłaszcza związanym z ochroną lokatora i płynnością odsprzedaży."

Z tą super rentownością polemizujemy od dawna. Dla typowego mieszkania w Warszawie nam wychodzi 3 do 3.5%. Rzeczywiście minimalnie lepiej niż na lokacie u Leszka. Ale w porównaniu z pozostałymi instrumentami, tak dobrze już nie jest (chyba że ktoś policzy rentowność najmu przy takich założeniach, żeby wyszło "to, co trzeba"). O ryzyku z lokatorami i problemie (braku) płynności pamiętamy. Pamiętamy też o tym, że stopy procentowe (a wraz z nimi oprocentowanie lokat/obligacji) wzrosną być może już niedługo, a "zysk" z wynajmu raczej nie wzrośnie (bo wynajem jest i tak w Polsce bardzo drogi). Dlatego od "inwestycji" w wynajem trzymamy się zdecydowanie z daleka, robiąc nawet rzecz zupełnie przeciwną ;)

Profesor na potwierdzenie swojej tezy raczy nas też wykresem. Ponieważ nic nie wiemy o przyjętych założeniach, to nie będziemy go komentować. Jeśli ktoś ma ochotę zrozumieć, o co w nim chodzi, to śmiało - może widać na nim coś odkrywczego, czego my nie jesteśmy w stanie dostrzec ;)




"Wprawdzie podstawowe wskaźniki ekonomiczne firm deweloperskich (ROE, ROA) wyglądają bardzo nieciekawie, a wskaźniki giełdowe tak złe, jak obecnie były tylko w 2008, to jednak ocena wyprzedzająca powinna być pozytywna"

Wskaźniki giełdowe są na historycznych minimach w sytuacji spodziewanego ożywienia (i znacznej poprawy sprzedaży w drugiej połowie 2013 roku). No to rzeczywiście ocena wyprzedzająca powinna być pozytywna ;) Inwestorzy giełdowi jakoś nie podzielają optymizmu profesora - kto wie, może nas czytają i dlatego nie inwestują w świetlaną przyszłość producentów wyrobów mieszkaniopodobnych w wyludniającym się kraju? ;)

"Opłacalność bieżącej produkcji jest bardzo przyzwoita (Wykres 3), a tendencje zmian cen materiałów budowlanych i robocizny bardzo umiarkowane (Wykres 4), co zapewnia utrzymanie niskich kosztów w najbliższej przyszłości."

Opłacalność produkcji deweloperów zawsze była w naszej ocenie "przyzwoita" (marża na poziomie 40% to co prawda nie to samo, co w LPP, ale i tak nadal "nieźle" ;) Koszty budowy mają być niskie w przyszłości... ale zaraz, one są przecież wysokie! Przecież tylko dlatego deweloperzy nie mogą obniżyć cen! ;)

Profesorskie wykresy wyglądają tak:




Zwłaszcza ten drugi jest fajny (znowu nie ma dat, ale widać, że dane sięgają do 2003-2004 roku). Koszty budowy wzrosły od tamtego czasu o około 1/3, a ceny mieszkań mniej więcej dwukrotnie. No... prawie proporcjonalnie ;) I ten koszt za m2 - w Warszawie 2500 złotych, co jest zgodne z naszymi dawniejszymi rozważaniami na temat kosztów budowy w wybranych inwestycjach (u nas koszty były nieco wyższe, gdyż z reguły prezentowaliśmy wartości dla wysokich, nawet kilkunastopiętrowych budynków, tymczasem dane Sekocenbudu dotyczą, zdaje się, budynku 6-piętrowego).

"Główny problem – brak popytu - powoli odchodzi w przeszłość. Jak podaje REAS, deweloperzy wycofują się z powszechnych wcześniej upustów cenowych. Skutkuje to przy braku znaczących zmian cen mieszkań nowowprowadzanych na rynek obserwowanym już na rynku warszawskim wzrostem cen transakcyjnych. Oznacza to jednak, że deweloperzy za chwilę będą zwiększać produkcję i to zarówno ci, którzy mają problemy (aby pokryć straty), i ci bez problemów (żeby zarobić)"

Powiedziałbym, że głównym problemem nie jest (na razie) brak popytu - głównym problemem są ceny zupełnie nieadekwatne do możliwości Polaków. O ile w przypadku bardzo niskich stóp procentowych więcej osób łudzi się, że je stać na mieszkanie, o tyle w momencie, w którym stopy były wyższe, takich złudzeń nie było i mieliśmy do czynienia z opisywanym brakiem popytu. W tej chwili popyt się zwiększył, co mnie osobiście bardzo smuci - kredyty brane przy WIBOR w okolicach 2.7% odbiją się czkawką wielu klientom i staną się drugą, po kredytach frankowych, bardzo niebezpieczną grupą "aktywów" polskiego sektora bankowego. Fajnie, że (podobno) są te wzrosty na rynku warszawskim... Bartek się chłopak ucieszy. Niestety profesor nie podaje, o jakie wzrosty chodzi. Jeśli o te, względem końcówki 2012 roku/RnS, to słabo. A czy deweloperzy będą zwiększać produkcję, to się szybko okaże - dokładnie wtedy, kiedy przekonamy się, czy całe to ożywienie to tylko wynik ostatniego dzwonka na kredyt bez wkładu własnego, czy jednak "prawdziwe" ożywienie, w które tu nie wierzymy. Tak, czy inaczej, na miejscu deweloperów bym się trochę pospieszył - za 2 lata możemy mieć już stopy procentowe dużo wyżej i pewnie znowu pojawi się ten nieszczęsny brak popytu (o ile brak czegokolwiek może się w ogóle pojawić ;)


"Jaki z tego płynie wniosek? Nie zachowujmy się tak, jakby jutro miał się zakończyć świat, zwłaszcza przy zaciąganiu kredytów i zakupach mieszkań. To, że KNF nie do końca wprowadził jeszcze rozsądne normy dotyczące bezpieczeństwa kredytów mieszkaniowych (DTI, LTV) nie oznacza, że dzisiaj kredyty musimy zaciągnąć za wszelką cenę." 

Dokładnie. Świat się pewnie nie skończy, a branie kredytów na 100%/95%/Mdm tylko dlatego, że zaraz coś się skończy, nigdy nie było dobrym pomysłem.

"Większość kryzysów bankowych, to efekt sytuacji gdy kredyty zaciągnęły osoby, które ich nie powinny dostać, lub takie osoby, które dostały kredyty o wiele za duże. Pisałem o tym tydzień temu. Często dzieje się to właśnie w sytuacji niskich stóp procentowych. Ale pamiętajmy, samo mieszkanie też kosztuje, a według danych GUS około 20 proc. budżetów gospodarstw domowych to koszty utrzymania mieszkania. Jeżeli więc bank udzielił nam kredytu przy 40 proc. DTI (udział spłat kredytów w naszym budżecie), to nasze sumaryczne wydatki na mieszkanie to już 60 proc. budżetu. Nie łudźmy się też, że stopy procentowe będą niskie przez kolejne 15 czy 20 lat spłaty kredytu."

Ech... znowu się zgadzamy. Może poza tym, że wg profesora większość kryzysów bankowych to efekt działań klientów. Większość takich kryzysów (jeśli nie wszystkie) to wynik celowej polityki (finansowej), prowadzonej przez świadomych bankierów (ewentualnie przez rządy), której poddają się nieświadomi klienci.
Fajnie, że coraz częściej w głównym nurcie pojawia się informacja o tym, że stopy procentowe nie zawsze będą niskie. Szkoda tylko, że perspektywa jakaś taka podejrzanie długa (15-20 lat... tymczasem stopy mogą znacznie wzrosnąć o wiele szybciej).

"W Polsce uwzględniając prostą kalkulację (inflacja, podatek od odsetek, marża bankowa) i historyczne doświadczenia należy się spodziewać oprocentowania kredytów hipotecznych raczej na poziomie bliższym 7 proc., a czasami wyższym, a nie jak obecnie 5 proc. To oznacza, że rata odsetkowa w naszym kredycie wzrośnie nam zapewne o 40 proc."

Krótko, zwięźle i na temat - wzrost stóp o 2 p.p. spowoduje wzrost "całej" raty o około 25%. Warto mieć to na uwadze, ponieważ w ciągu następnych kilku lat taka sytuacja wydaje się być praktycznie pewna.

"Taki mechanizm - nazywany akceleratorem finansowym - jest znany na rynkach i już niejednokrotnie produkował „cuda gospodarcze” a potem kryzysy. Nie słuchajmy więc coraz głośniejszych znowu naganiaczy kredytowych, że to ostatnia okazja. Oni wezmą pieniądze za pośrednictwo, a z kredytem zostaniemy my. To wszystko jednak jak na razie jest jeszcze bardzo odległą perspektywą, dlatego tylko życzę rozsądnych, to jest nie za drogich zakupów."

Naganiaczy/analityków/doradców zdecydowanie nie słuchamy, bo z nimi jest jak w tym powiedzonku: "Nie pytaj fryzjera, czy potrzebne jest strzyżenie". Szkoda, że nie bardzo wiadomo, co jest tą bardzo odległą perspektywą... jeśli chodzi o kolejny poważny kryzys, to ja bym ją taką odległą nie nazwał.

Jak widać, u profesora Łaszka panuje pewien dysonans. Z jednej strony ożywienie, dobra dostępność kredytowa mieszkań (jak się weźmie odpowiedni zakres danych ;) świetlane perspektywy przed branżą deweloperską no i ceny, które mają rosnąć, a z drugiej ostrzeżenie przed perspektywą wzrostu stóp procentowych i kolejnym kryzysem bankowym. Nie wiem, jak dla profesora, ale dla nas mieszkania są wciąż za drogie - też byśmy chętnie przytulili jakieś miłe mieszkanko na Kabatach, ale 9.5 tys. złotych za m2 wydaje się być ceną "lekko" nieadekwatną ;)

Z interesujących artykułów ostatniego czasu polecam jeszcze ten:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Ile-kosztuje-kredyt-Mieszkanie-dla-mlodych-3051575.html

Policzono tam dla różnych przypadków, o ile droższy jest kredyt w Mdm od zwyczajnego. Dla zainteresowanych szczegółami polecam przeczytać całość, a tu zacytuję tylko jedno zdanie:

"Mimo wyższego łącznego kosztu kredyt "Mieszkanie dla młodych" jest dla profilowych kredytobiorców bardziej opłacalny niż wyłożenie środków z własnej kieszeni. Przez 30 lat zapłacą oni o około 15 tysięcy złotych więcej w postaci odsetek, prowizji i innych opłat, ale otrzymają ponad 22 tysiące złotych w postaci dopłaty."

Jak widać, Mdm to biznes życia (szkoda, że dla banku ;) Dostajemy od siebie, podatników, 22 tys. złotych, z czego 15 tys. zgarnia bank. To się nazywa program pomocy młodym Polakom. A poparcie dla rządu wciąż większe od zera... masakra.

Jeden z komentatorów podrzucił link do fajnej mapki - jak zmieniały się ceny w poszczególnych regionach Polski, w ciągu ostatnich 7 lat. Ciekawe, czy przypadkowo, czy może jednak mniej przypadkowo, mamy tam dane dopiero od 2006 roku.

http://forsal.pl/artykuly/777759,tak-tanich-mieszkan-jak-w-2006-roku-juz-nie-bedzie-mapa-dnia.html




Nasze wątpliwości zdaje się rozwiewać już sam tytuł: "Tak tanich mieszkań jak w roku 2006 już nie będzie".
Twierdzą tak deweloperzy (co tylko dodaje wiarygodności temu stwierdzeniu ;) Czytamy tam:

"Przedstawiciele firm deweloperskich mówią, że na powrót do cen z roku 2006 nie ma szans m.in. z powodu rosnących kosztów i coraz większych wymogów technicznych jakie muszą spełniać nowe budynki w zakresie energooszczędności."

Jak rosną te koszty widzieliśmy na wcześniejszym wykresie NBP (nawet profesor Łaszek twierdził, że teraz koszty budowy są niskie ;) Poza tym, jeszcze niedawno mogliśmy wszędzie przeczytać, że mamy już ceny jak w 2006 roku ;) Także, jak widać, branża wciąż nie może się zdecydować, co z tymi cenami. Kiedyś miały być tylko wzrosty. Potem miała być stabilizacja. Teraz, zdaje się, mamy pewien przełom - deweloperzy sami twierdzą, że ceny mogą spaść... ale tylko trochę ;)
A tak tanio, jak w 2006 roku to już na pewno nie będzie! Bo nie! :)
Tylko... po pierwsze, w 2006 roku było już w większości miast drogo (2006 był rokiem największego procentowego wzrostu cen). A po drugie... co oni tak z tym 2006 rokiem? To jakaś magiczna data? A rok 2005, 2004 albo 2003 to co? Pies?
Dla tych, którzy twierdzą, że w 2006 roku było tanio i tak "tanio" już teraz nie będzie, przypomnę nieco starsze dane, które były już pokazywane na tym blogu:




Można by powiedzieć, że w 2003 roku było tanio... ale wtedy też wcale nie było tanio! Tanich mieszkań w Polsce nigdy nie było - takie będą dopiero za 20-30 lat.

Jak widać z kilku przytoczonych artykułów, produkcja propagandowa trwa. O ile HB/OF i Emmerson trochę jakby ostatnio wyluzowali (palmę pierwszeństwa w najbardziej bezsensownych "analizach" zdaje się ostatnio przejmować WGN Nieruchomości), o tyle w głównym nurcie wciąż dominuje koncepcja ożywienia i wzrostów cen (a nawet, jak już się coś przebąknie o spadkach, to one mogą być tylko minimalne i na pewno nie doprowadzą do "taniości" z roku 2006 ;)
Pozytywny jest za to fakt, że coraz częściej wspomina się o wzroście stóp procentowych. Kto wie, może kiedyś naprawdę zaczną pojawiać się obiektywne analizy... chociaż jak wspominał jeden z komentatorów - kto chciałby za takie płacić? Banki nie, pośrednicy nie, deweloperzy też nie. Dlatego na razie takie rzeczy tylko u nas ;)

niedziela, 9 lutego 2014

Luźne dywagacje na temat wynajmu mieszkań 81

Kilkukrotnie już na tym blogu poruszaliśmy tematykę wynajmu mieszkań. We wpisach:

Czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem?

oraz

Czy wynajmując mieszkanie napychamy kieszeń właścicielowi?

przedstawiliśmy sprawę w aspekcie czysto finansowym z punktu widzenia zarówno potencjalnego właściciela takiego mieszkania jaki i z punktu widzenia jego potencjalnego klienta. W dużym skrócie wyszło nam, że rozsądnie (czyli nieco inaczej, niż zwykli to czynić wszelkiej maści pośrednicy) policzona rentowność "inwestycji" w mieszkanie na wynajem oscyluje w tej chwili w granicach 3-3.5%. Cała zabawa rozbija się więc tak naprawdę o zmiany cen samych mieszkań, które w ostatnich latach były dużo większe niż zysk z wynajmowania mieszkania. Przykład policzony dla 2 ostatnich lat pokazywał, że kupno mieszkania pod wynajem generowało stratę (licząc ze zmianą wartości mieszkania). 
Z punktu widzenia najemcy, spadek cen, mimo że procentowo nie był duży, z nawiązką rekompensował koszty poniesione w ciągu 2 lat wynajmowania mieszkania. Dodatkowo, same tylko odsetki od kredytu na typowe mieszkanie w Warszawie były (czasem znacznie) wyższe niż kwota płacona właścicielowi. Ogólnie mamy więc wniosek, że wynajęcie mieszkania od kogoś to "cud, miód i orzeszki", a wynajęcie mieszkania komuś to sytuacja dokładnie odwrotna. 

Jednak jak to zwykle bywa, nic nie jest aż tak proste. 

Wynajem w Polsce nie jest łatwym rynkiem. I to zarówno dla właściciela, jak i dla jego klienta. Podstawowym problemem z punktu widzenia właściciela jest ustawa o ochronie lokatorów, która powoduje, że pozbycie się najemcy, który zalega z czynszem, albo wyrządza jakiekolwiek inne "szkody", może być w praktyce bardzo trudne (zwłaszcza, jeśli, nie daj Boże, najemcą będzie kobieta w ciąży). Konieczność zapewnienia lokalu zastępczego oraz skomplikowana i czasochłonna procedura eksmisji powoduje, że w praktyce nie da się tego procesu przeprowadzić w sposób całkowicie "legalny". Rozwiązaniem miał być najem okazjonalny, w ramach którego klient podpisuje poświadczony przez notariusza dokument, w którym (w skrócie) oświadcza, że dobrowolnie poddaje się eksmisji w przypadku naruszenia warunków umowy. Jednak nigdy nie spotkałem się z zastosowaniem tej opcji w praktyce - nie znaczy to, że nikt tak nie robi, jednak z pewnością nie jest to rozwiązanie popularne. Swego rodzaju panaceum jest za to pobieranie przez właściciela kaucji w momencie podpisywania umowy - po pierwsze zapewnia to pokrycie (przynajmniej części) ewentualnych szkód powstałych w trakcie trwania umowy, a po drugie motywuje klienta do przestrzegania jej warunków oraz do (jako takiego) dbania o mieszkanie (w końcu trochę szkoda stracić kwotę odpowiadającą z reguły wysokości 1-miesięcznej opłaty za mieszkanie). 
Z punktu widzenia osoby poszukującej mieszkania problemów jest nieco więcej. Po pierwsze, wspomniana przed chwilą kaucja. Przy powszechnie stosowanej strategii płatności z góry za dany miesiąc powoduje to, że w momencie wynajęcia mieszkania trzeba z reguły zapłacić równowartość dwóch miesięcznych opłat (w przypadku mieszkania 2-pokojowego w Warszawie może to być nawet 4 tys. złotych). Po drugie, samo znalezienie mieszkania nie jest wcale takie proste. O ile ofert w przeróżnych portalach jest sporo, o tyle znalezienie interesującej oferty bezpośredniej może być swego rodzaju wyzwaniem. Na każdym kroku można zetknąć się z przeróżnymi agencjami pośredniczącymi, których ja osobiście bardzo nie lubię i oferty agencyjne omijam szerokim łukiem. W końcu usługa polegająca na zamieszczeniu ogłoszenia w internecie, czasem nawet bez wcześniejszej wizyty w danym mieszkaniu, nie jest w mojej ocenie warta miesięcznej opłaty za takie mieszkanie (agencje zwykły pobierać kwoty w wysokości 50% miesięcznej opłaty zarówno od właściciela, jak i od najemcy). W ogóle wydaje mi się, że bardzo często agencje traktowane są jako zło konieczne właśnie ze względu na absurdalną wysokość opłat, usługi (jeśli w ogóle można je tak nazwać) na niskim poziomie oraz swoją "agresywność" (z braku lepszego słowa). Wystarczy umieścić ogłoszenie w internecie, a już tego samego dnia może ono zostać skopiowane przez przeróżne agencje, czasem nawet bez zgody właściciela, co powoduje, że jego bezpośrednie ogłoszenie znika w natłoku tych agencyjnych. Raz nawet "niechcący" omal nie skorzystałem z usług takiej agencji - mieszkanie, które znalazłem, widniało w kategorii ogłoszeń bezpośrednich i aż do momentu ostatecznego umówienia się na wizytę, pani nie zechciała zdradzić, że jest pośrednikiem (widocznie biedna wstydziła się swojej profesji). Na spotkanie jednak poszliśmy, bo ta akurat agencja (co ostatnio zdarza się jakby coraz częściej) nie pobierała prowizji od najemcy - przybyliśmy na czas, właściciela jeszcze nie było, więc poprosiliśmy panią pośrednik o jakiś krótki opis mieszkania (w końcu co będziemy tak stali pod klatką i patrzyli w niebo?). Pani wtedy stwierdziła, że nie może nic nam na temat mieszkania opowiedzieć, bo jeszcze tam nie była (właściciela też nie widziała, a zdjęcia mieszkania "pożyczyła" z jego pierwotnego ogłoszenia). W ogóle strasznie mnie drażni, kiedy oferty agencyjne zamieszcza się w kategorii ogłoszeń bezpośrednich - skoro obecność pośrednika w całym tym procesie stanowi tak dużą wartość (przynajmniej tak sugerowałyby ceny za "usługi"), to dlaczego pośrednicy oszukują w ten sposób potencjalnych klientów? W dobie ogłoszeń internetowych i dużej mobilności społeczeństwa większa część działalności agencji pośrednictwa (za wyjątkiem sytuacji, w których właściciel nie chce/nie może samemu zająć się tematem) wydaje się być całkowicie zbędna. Zwłaszcza przy aktualnym poziomie cen i jakości obsługi.
Zakładając, że jako najemcy znajdziemy już swoje wymarzone mieszkanie, czeka na nas kilka kolejnych problemów. Jeśli przeprowadzamy się z jednego mieszkania do drugiego, to cały proces może okazać się dosyć trudny do zsynchronizowania w czasie oraz może stanowić kłopot logistyczny (zwłaszcza, jeśli ktoś posiada własne meble). Często w umowach przyjmuje się co najmniej miesięczny okres wypowiedzenia, co powoduje, że nowego mieszkania należałoby zacząć szukać w praktyce już na 2 miesiące przed opuszczeniem poprzedniego. Znalezienie oferty, w której właściciel zechce zaczekać na nas miesiąc po wyprowadzce poprzednich najemców, wcale nie musi być proste.

Do tego dochodzą problemy nieco bardziej fundamentalne. W Polsce wynajem mieszkania od kogoś traktuje się najczęściej także jako zło konieczne. Powodów jest kilka. Po pierwsze, dość powszechne jest przekonanie, że właściciel mieszkania może nam utrudniać życie (np. poprzez niezapowiedziane wizyty), a my nie możemy nawet wbić mitycznego gwoździe w ścianę ;) Po drugie, w narodzie żywy jest kult posiadania mieszkania na własność (nawet, jeśli ta własność jest w praktyce własnością banku). Z tego powodu zdarza się, że wynajmowanie mieszkania zamiast "kupna na kredyt" jest piętnowane społecznie (często nawet przez własną rodzinę, nie wspominając już o współpracownikach), a najemcy nazywani są "gołodupcami" itd. (zwłaszcza przez "posiadaczy" kredytu ;) Po trzecie, mimo iż uważa się, że rynek wynajmu jest teraz rynkiem klienta, to znalezienie atrakcyjnego mieszkania, którego cena nie byłaby zaporowa, przy jednoczesnym uniknięciu "współpracy" z pośrednikami "trzymającymi" większość ogłoszeń, nie jest łatwe nawet w Warszawie - domyślam się, że w innych miastach, ze względu na mniejszą ofertę, jest z tym jeszcze trudniej. Wreszcie po czwarte (chyba najważniejsze) podstawowym problemem jest cena. Cena, mimo że najczęściej niższa niż rata kredytu za porównywalne mieszkanie, jest średnio rzecz biorąc wysoka (dokładnie tak, jak w mojej ocenie wysokie są ceny kupna). Wynajęcie mieszkania w pojedynkę (nawet kawalerki, jeśli można tego typu konstrukcję nazwać w ogóle mieszkaniem) dla przeciętnie zarabiającego Polaka jest praktycznie niemożliwe. Stąd też dość powszechna strategia wynajmowania pojedynczych pokoi lub organizowanie "grup koleżeńskich", wynajmujących wspólnie większe mieszkanie.

W tej chwili ceny wyglądają mniej więcej tak:


Polecam pominąć pierwszą kolumnę, bo dane w niej to jakaś abstrakcja (średnia cena dla Warszawy jest wyższa od średniej ceny mieszkań 60-90 mkw., co jest nieco podejrzane ;)
W kolejnych kolumnach odjąłbym jakieś 15% (dla Warszawy, dla pozostałych miast pewnie podobnie) - to pozwoliłoby uzyskać realny obraz tego rynku.
Patrząc na ceny wynajmu w kontekście cen kupna widać, że im większe mieszkanie, tym mniejsza korzyść z wynajmowania go zamiast kupna (na kredyt). Jednak dopiero w przypadku dużych mieszkań (>80m2), których cena kupna w przeliczeniu na m2 jest zauważalnie niższa niż dla mniejszych, odsetki od kredytu (przy historycznie najniższych stopach procentowych w PLN) równoważą się z kosztem wynajęcia takiego mieszkania. Wynika to oczywiście z natury rządowych programów "pomocowych", w których (w pewnym uproszczeniu) dopłatom podlegały/podlegają mieszkania do 75m2 (w praktyce tylko te do 50m2), co powoduje, że na razie to właśnie mniejsze mieszkania skuteczniej opierają się (nieuchronnym?) spadkom cen.

W momencie historycznie niskich stóp procentowych mamy więc sporo artykułów na temat tego, że kupno (na kredyt) opłaca się bardziej niż wynajem. Z reguły nie wspomina się w nich o tym, że stopy procentowe pójdą w górę, a ceny wynajmu raczej w górę nie pójdą (o czym za chwilę). Do tego zwykle przyjmuje się takie dane o cenach, aby one uzasadniały postawioną tezę (chociaż w sumie na tym blogu też tak robimy ;)
Z ciekawszych produkcji na ten temat widziałem ostatnią taką:

Rata kredytu w MDM niższa niż wynajem mieszkania

Czytamy tam, że:

"Osoba, która zdecyduje się zaciągnąć kredyt w ramach programu Mieszkanie dla Młodych zapłaci nawet kilkaset złotych miesięcznie mniej od osoby, która mieszkanie najmie. Koszt najmu w dużych miastach jest średnio większy o 200 – 300 zł."

Normalnie bomba... nic, tylko rzucić w cholerę ten wynajem i pożyczyć mieszkanie od banku, ze wsparciem reszty podatników. Problem tylko w tym, że owe 200-300 złotych wyszło w wyniku przyjęcia co najmniej podejrzanych założeń. W artykule mamy więc przykład 50m2 mieszkania w Warszawie, w cenie 5860 PLN/m2, co daje ratę kredytu (na 25 lat) w wysokości 1350 PLN. Przyjęto czynsz dla wspólnoty 7 PLN/m2 oraz wynajem mieszkania po stawce średniej, czyli 40 PLN/m2. No i tu się zaczynają schody. Po pierwsze, kupione mieszkanie pochodzi z rynku pierwotnego, bo taka już natura MdM - nie jest więc wykończone (konia z rzędem temu, kto znajdzie w Warszawie wykończone mieszkanie w limicie MdM). Po drugie, czynsz do wspólnoty... za mieszkanie, w którym ja mieszkam, właściciel ponosi opłaty w wysokości 14 PLN/m2 (jest w tym ogrzewanie, woda i inne śmieci). 7 PLN/m2 wydaje się być więc stawką bardzo życzeniową. Wreszcie po trzecie, do obliczenia kosztów wynajmu przyjęto średnią stawkę ofertową... a wypadałoby przyjąć taką, która odpowiada lokalizacji kupowanego mieszkania (ze względu na limit cenowy, ta lokalizacja raczej nie jest zbyt korzystna ;) Mając to wszystko na uwadze widać, że autor potrafił tak dobrać dane, żeby wyszło to, co trzeba. A że przy okazji wyszło zupełnie bez sensu, to widocznie nie był problem ;)

Nim podejmiemy decyzję o kupnie, kredycie lub wynajmie na podstawie artykułów "ekspertów", warto wszystko dobrze policzyć. Ponieważ decyzja jest raczej z gatunku tych długofalowych, to warto spojrzeć także w przeszłość oraz spróbować zajrzeć do przyszłości. Wielokrotnie na tym blogu zajmowaliśmy się tematyką cen kupna, wysokością rat kredytów, stopami procentowymi itd., więc tym razem przyjrzymy się nieco historycznym zmianom cen wynajmu i, jak zwykle, trafnie przewidzimy przyszłość w tym temacie ;)

Pod koniec 2008 roku, kiedy na poważnie rozkręcił się światowy kryzys finansowy (albo, jak kto woli, rozkręcili go wielcy bankierzy z pewnej rodziny na R ;) w opinii naszych ulubionych ekspertów zapanowało przekonanie, że z racji znacznego ograniczenia akcji kredytowej (zwłaszcza w CHF), nastąpi nagły wzrost zainteresowania wynajmem mieszkań, co spowoduje wzrost cen. Już wtedy pukaliśmy się w głowę, czytając takie brednie - o ile znaczne ograniczenie liczby udzielanych kredytów było nieuniknione, o tyle wzrost zainteresowania wynajmem (zwłaszcza przy ówczesnych cenach i to jeszcze w momencie nadchodzącego poważnego kryzysu) wydawał się pomysłem zupełnie nietrafionym. Podstawowym założeniem było to, że skoro ludzie nie otrzymają kredytu, to będą musieli mieszkanie wynajmować. I właśnie to założenie jest zupełnie bez sensu. Jeśli ludzie nie dostaną kredytu, to mają kilka opcji. 
Po pierwsze (i najbardziej oczywiste) mogą dalej mieszkać tam, gdzie mieszkają obecnie (wszak bezdomni raczej szans na kredyt nigdy nie mieli, nawet w USA ;) Eksperci zdawali się więc zapominać, że (prawie) każdy jednak gdzieś mieszka. Pewnie prawie każdy też chciałby mieszkać "lepiej", ale samo chcenie nie implikuje jeszcze żadnego ruchu na rynku. 
Po drugie, przy znacznie zmniejszonej akcji kredytowej, sprzedaż mieszkań musiała siąść. I ten problem nie dotyczył przecież tylko rynku pierwotnego. Na znacznie większym rynku wtórnym sytuacja była dokładnie taka sama - po zakończeniu szaleństwa frankowego bardzo trudno było sprzedać mieszkanie. Większość właścicieli niechętnie obniżała ceny (zwłaszcza, jeśli miała kredyt w CHF), więc można było się spodziewać, że spora część z nich (w oczekiwaniu na powrót koniunktury ;) postanowi swoje niesprzedawalne mieszkania wynająć (tu znowu pierwsze skrzypce mieli zagrać "inwestorzy" z kredytami frankowymi). W związku z tym wszystkim przewidywaliśmy zupełnie przeciwnie niż eksperci - z racji ograniczenia akcji kredytowej i problemów ze sprzedażą, wzrośnie liczba ofert mieszkań na wynajem i spadną jego ceny. Spodziewaliśmy się, że w sytuacji rozkręcającego się kryzysu, który nie zachęcał do jakiejkolwiek rozrzutności, tylko nieliczni, którzy jeszcze mieszkań nie wynajmują (czyli mają jakąś alternatywę, chociażby w mieszkaniu z rodzicami), na to się właśnie wtedy zdecydują. Dodatkowo, naszym sojusznikiem jak zawsze była demografia.

Stało się dokładnie to, co wydawało się być najbardziej logiczne. Szybko zaczęła rosnąć liczba mieszkań na wynajem, co spowodowało spadek cen. Podobnie było zresztą dla rynku kupna/sprzedaży, jednak ten akurat rynek jest dużo mniej dynamiczny niż rynek najmu i mniej podatny na zmianę wielkości oferty (za to dużo bardziej podatny na zmianę wysokości stóp procentowych).
Zmiany oferty mieszkań na wynajem (domiporta.pl) wyglądały mniej więcej tak:





Widzimy, że na początku roku 2008 ofert z mieszkaniami na wynajem było około 16.5 tys., tymczasem na początku 2009 roku, po kilku miesiącach kryzysu, było to już prawie 24 tys. Ponieważ w podobnym stosunku wzrosła także liczba ofert sprzedaży, więc mieszkania na wynajem nadal stanowiły mniej więcej 16% ofert sprzedaży.
Z czasem jednak ta relacja uległa zmianie i liczba ofert najmu rosła w stosunku do liczby ofert sprzedaży. Aktualnie, na portalu domiporta.pl, z którego pochodzą powyższe tabelki, mamy prawie 203 tys. ofert najmu i 726 tys. ofert sprzedaży - stosunek wynosi więc w tej chwili 28% (wartości 203/726 tys. to liczba wszystkich ogłoszeń - w tabelach wyżej dane mogą być jakoś bardziej sensownie policzone, jednak nie przeszkadza to w porównaniu procentowych relacji).
Wszystko to zgadza się z powszechnym przekonaniem, że w tej chwili, zarówno na rynku kupna, jak i na rynku wynajmu, mamy do czynienia z rynkiem klienta.
Pamiętam, jak się przeprowadzałem w drugiej połowie 2008 roku - opuszczane przeze mnie mieszkanie (2 pokoje, wielka płyta, 36m2) nawiedzały wręcz tabuny chętnych, którzy od zaraz oferowali za coś takiego 2.000 złotych miesięcznie :) Przecierałem tylko oczy ze zdumienia... a właścicielka zacierała ręce ;) To był szczyt mieszkaniowego szaleństwa, który w tym kraju raczej już nigdy nie powróci.

Zgodnie z planem, wzrost liczby ofert w kolejnych latach spowodował spadki cen wynajmu. Widać to na poniższych obrazkach.












(dane za rok 2012)



Widzimy, że ceny od swoich szczytów spadły mniej więcej o 20% - praktycznie tyle samo, co ceny sprzedaży. Zawsze byłem zwolennikiem teorii, że ceny najmu podążają za cenami kupna - ponieważ najem i kupno mieszkania (na kredyt) to poniekąd produkty równoważne, to nie może na dłuższą metę dojść do silnego rozjechania się cen na obu tych rynkach. Z racji tego, że rynek najmu jest dużo bardziej dynamiczny, największe spadki mieliśmy na początku kryzysu, a spadki cen sprzedaży rozciągnęły się w dłuższym czasie.

Jeśli zastanowić się nad przyszłością, należy mieć na uwadze 3 kwestie. 

Po pierwsze, jak wspomniałem wyżej, ceny najmu zawsze będą skorelowane z cenami kupna. Dla rynku najmu ma więc zastosowanie wszystko, co napisano na tym blogu na temat zachowania się cen (sprzedaży) mieszkań w przyszłości.

Po drugie, demografia (a wraz z nią liczba studentów), która bardzo szybko oddziałuje na rynek najmu. Przypomnę więc 2 kluczowe wykresy, przytaczane już na tym blogu:





Liczba osób w wieku odpowiednim do wynajęcia mieszkania będzie bardzo szybko spadała. Spodziewam się też, że wraz z utrzymującymi się trudnościami w sprzedaży (zwłaszcza na rynku wtórnym) liczba ofert najmu będzie nadal rosła. Spowoduje to dalsze spadki cen w tym segmencie.

Po trzecie, Fundusz mieszkań na wynajem oraz rozszerzenie ustawy o najmie okazjonalnym na firmy. Oba te czynniki powinny w niedługim czasie wpłynąć na dalszy wzrost liczby ofert wynajmu mieszkań. Sam Fundusz ma mieć 20 tys. takich mieszkań w ciągu 4-5 lat. Jeśli do tego dołączą inni inwestorzy, budujący mieszkania przeznaczone na wynajem, oferta wzrośnie jeszcze bardziej. Z racji kosztów nie wierzę za to, że jakikolwiek (z wyjątkiem oczywiście państwowego ;) fundusz inwestycyjny zdecyduje się na kupno mieszkań od dewelopera i ich późniejsze wynajmowanie - aby taki interes miał sens, mieszkania należy zbudować z pominięciem marży dewelopera.
Mimo narzucającego się wrażenia przekrętu w całym tym pomyśle o wynajmie mieszkań przez państwo, trochę mu jednak kibicuję. O ile nie wierzę w to, że fundusz zaoferuje stawki zauważalnie niższe niż rynkowe (w teorii oczywiście tak będzie, tylko za rynkowe przyjmie się jakieś absurdalne średnie ofertowe), o tyle mam nadzieję, że całe to zamieszanie spowoduje wzrost jakości na rynku najmu. Wszak w tej chwili przypomina on wolną amerykankę - sporo ogłoszeń, z których znaczna część jest zupełnie z kosmosu, wszędzie (mniej lub bardziej ukryci) pośrednicy, dużo potencjalnych problemów "prawnych" zarówno dla wynajmującego, jak i dla najemcy, no i ostatecznie ciężko w tym wszystkim znaleźć fajne mieszkanie :) 
Obecność tak dużego gracza, jakim będzie Fundusz mieszkań na wynajem, powinna spowodować poprawę standardów na rynku, które mogą się na nim utrzymać nawet wtedy, kiedy ów fundusz ogłosi oczekiwane przez nas bankructwo.

Podsumowując dzisiejszy wpis... wynajem mieszkania, mimo że najczęściej tańszy niż spłacanie kredytu hipotecznego oraz posiadający sporo niezaprzeczalnych zalet (mobilność, niezależność, brak poważnych zobowiązań), niesie ze sobą szereg niedogodności. Wysokie koszty (zwłaszcza w odniesieniu do średniego wynagrodzenia), wszechobecni pośrednicy-pasożyci, brak jakichkolwiek standardów na rynku i nadal zaskakująco trudne znalezienie wartościowej oferty to tylko niektóre z nich. 
Na pocieszenie pozostaje fakt, że z roku na rok oferta się powiększa, a ceny powoli spadają. Kiedy do gry wejdzie Fundusz mieszkań na wynajem, to wraz z pogarszającą się demografią proces ten powinien jeszcze przyspieszyć.
Kto wie... być może doczekamy czasów, w których wynajem mieszkania będzie alternatywą dla kupna nawet na całe życie (na wzór niemiecki).

niedziela, 2 lutego 2014

Co dalej z kredytami we frankach? 94

Sporo ostatnio dzieje się w temacie kredytów mieszkaniowych, denominowanych w walutach obcych. Największe emocje wzbudzają franki szwajcarskie, które są najpopularniejszą walutą, w jakiej takie kredyty były udzielane. 
Aktualnie mamy około 700 tys. kredytów walutowych (na nieco ponad 1.8 mln wszystkich). Zgodnie z rekomendacją KNF, w tej chwili kredyty walutowe nie są już praktycznie dostępne (wyjątek stanowią osoby, które osiągają dochody w walucie obcej), jednak problem kredytów w CHF będzie obecny na polskim rynku mieszkaniowym jeszcze bardzo długo. Przypomnijmy, że w tej chwili liczba czynnych rachunków kredytowych rośnie w tempie około 100 tys. w ciągu roku - liczba kredytów w CHF niewiele się zaś zmniejsza. Większość z nich zaciągana była na długi okres, przy (delikatnie mówiąc) niezbyt korzystnym kursie, więc liczba umów zakończonych (z powodu spłaty całości lub przewalutowania) jest zapewne symboliczna. Największa zmiana wynika z przewalutowania kredytów zagrożonych, dla których bank rozpoczął proces windykacji, jednak na razie nie jest to w stanie zauważalnie wpłynąć na udział kredytów walutowych w portfelu banków.
Stan na wrzesień 2012 roku wyglądał tak:

W 2013 roku, kiedy nie udzielano już praktycznie kredytów walutowych, sytuacja nieco się poprawiła, ale nadal kredyty walutowe stanowią (wartościowo) większość.

Ostatnio pojawiło się trochę informacji na temat procesów sądowych, które wytoczyli bankom ich klienci. Na razie dotyczą one franków szwajcarskich, bo klienci "posiadający" kredyty denominowane w Euro są chwilowo w bardzo dobrym położeniu - Euribor znajduje się w okolicach śmiesznego poziomu 0.3%, a kurs EUR/PLN względem swojego minimum jest wyższy jedynie(?) o 1/3. Dodatkowo należy pamiętać, że kredyty w Euro nie były specjalnie popularne w okolicach historycznych minimów kursu (wtedy rządził frank). Stąd też "posiadacze" kredytów w Euro siedzą cicho, za to ich koledzy od franków cicho już siedzieć nie chcą (nie mogą?).

W Polsce pozwy dotyczą dwóch głównych kwestii. Pierwszą z nich jest sprawa zapisów w umowach, dotyczących przeliczania kursów wypłaty/spłaty, które zostały uznane przez sąd za niedozwolone. Na tej podstawie klienci próbują uzyskać przewalutowanie kredytu na złotówki, zachowując dodatkowo oprocentowanie oparte na LIBOR CHF (co już akurat zakrawa na chciwość lub zemstę na banku) - mamy więc pozew zbiorowy przeciwko bankowi Millennium. Drugi kierunek to próba udowodnienia, że bank wprowadził klienta w błąd, nie przedstawiając mu należycie ryzyka takiego kredytu (któż mógł wiedzieć, że kurs franka, który miał tylko spadać, zechce wzrosnąć i to bardzo? ;) - tego mniej więcej dotyczy pozew przeciwko Reiffeisen Polbank. Jakie są szanse wg prawa na wygranie tych procesów, tego nawet nie śmiem przypuszczać, ale domyślam się, że to państwo i jego (niezawisły ;) sąd nie pozwoli skrzywdzić banków. Gdyby do tego doszło, posypałaby się lawina tego typu pozwów - w końcu przewalutowanie kredytu w CHF na PLN po kursie uruchomienia kredytu pozwoliłoby klientom zredukować aktualne zadłużenie w ekstremalnych przypadkach nawet o 50% (z reguły byłoby to przynajmniej 30%), więc jest o co walczyć.

O skali problemu informuje raport KNF na temat potencjalnych skutków przewalutowania kredytów. Czytamy w nim, że tego typu operacja, wykonana 30 czerwca 2013 roku, spowodowałaby straty w bankach na poziomie 40-50 mld złotych, co skutkowałoby obniżeniem współczynnika wypłacalności poniżej wymaganych 8% w 7 bankach, a w przypadku 3 "zjadłoby" cały kapitał własny i banki te musiałyby ogłosić bankructwo albo zostać dokapitalizowane przez nas, podatników. To jest chyba najsilniejsza przesłanka za tym, że wygranymi w tych procesach będą jedynie kancelarie prowadzące sprawy.

Co ciekawe, w niektórych krajach (Chorwacja, Hiszpania, Norwegia) tego typu procesy zakończyły się zwycięstwem klientów banków - z reguły wyrok opierał się na tym, że kredyt walutowy nie jest typowym kredytem, tylko raczej skomplikowanym instrumentem finansowym o charakterze spekulacyjnym. W większości wyroki nie są jeszcze prawomocne, więc sprawa jest rozwojowa, ale już te wyniki pozwalają przypuszczać, że w tych krajach szanse na wygrane takiej sprawy istnieją. Jednak w polskich warunkach na to bym nie liczył. Jedyna szansa, jaka jest u nas moim zdaniem, to "zaangażowanie" środków publicznych (czyli naszych). Jeśli liczba bankrutujących kredytobiorców znacząco wzrośnie, a sprawa stanie się bardziej medialna, to przy okazji wyborów mogą pojawić się kolejne ratunkowe pomysły (minimalizujące jednak straty banków). W końcu po przejęciu obligacji z OFE i "spadku" oficjalnego zadłużenia można je znowu trochę powiększyć... zwłaszcza w tak słusznej sprawie ;)

Obciążenia banków kosztami zmian kursowych nie udało się wprowadzić nawet na Węgrzech, gdzie niedawno sąd najwyższy uznał, że wszystkie kredyty walutowe są legalne. Problem jest tam nawet bardziej palący niż w Polsce - na 10 mln mieszkańców Węgrzy mają aż 600 tys. kredytów walutowych (czyli procentowo ponad 3 razy więcej niż w Polsce). Dodatkowo, z reguły oprocentowanie nie jest oparte na LIBOR + marża, tylko przypomina sytuację polskich klientów mBanku z tzw. "starego portfela" (w skrócie, oprocentowanie ustalane jest przez zarząd banku, wg jego widzimisię). Przypomnijmy, że w 2011 roku premier Orban wprowadził możliwość jednorazowej spłaty kredytów walutowych po kursie niższym o 1/3 od rynkowego (straty z tego tytułu miały wziąć na siebie banki oraz w pewnym stopniu także kredytobiorcy, wszak spadek wartości forinta był momentami wyższy). Do spłaty miały posłużyć gwarantowane przez państwo kredyty w forintach, jednak niewiele osób skorzystało z tego rozwiązania, podobno z racji "zmowy" banków, które unikały jak mogły udzielania tego typu kredytów. Tak, czy inaczej, po wyroku sądu najwyższego nadzieja na przewalutowanie ze stratami banków raczej bezpowrotnie prysła, a jednocześnie otwarła się możliwość pozywania państwa przez banki za tego rodzaju "krzywdzące" pomysły. Ponieważ bliżej nam raczej do Węgier niż Hiszpanii, czy Norwegii, spodziewałbym się podobnego rozstrzygnięcia i u nas (chyba że po fotoradarach, "przejściowych" podatkach Belki i podwyżkach VATu, czy przejęciu obligacji OFE dla dobra przyszłych emerytów, ktoś jeszcze wierzy w to, że cokolwiek w tym kraju dzieje się dla dobra obywateli).

Jak będzie, zobaczymy wkrótce (czyli w momencie, w którym kurs franka lub stopy procentowe w Szwajcarii zauważalnie wzrosną, co spowoduje znaczne powiększenie skali problemu). 
Teraz przyjrzyjmy się, jak to właściwie było z tymi kredytami, jakie są konsekwencje dla kredytobiorców oraz jakie są dalsze możliwe scenariusze, które pomijają potencjalne pomysły naszych genialnych polityków.

Na początek dwa wykresy z poprzedniego wpisu. Zauważmy, że ogromna większość kredytów walutowych (zwłaszcza w CHF) była udzielana przy bardzo wysokim kursie złotówki (czyli bardzo niskim kursie CHF).




Jak widać, kredyty walutowe pojawiły się przy kursie franka w okolicy 2.7 PLN, rozkręciły się przy 2.5 PLN, a ich apogeum przypadło na historyczne minima kursu w okolicach 2 PLN.
W tej sytuacji nie mogą dziwić fakty z raportu KNF, przytaczanego już przy okazji wpisu na temat rekomendacji SIII - ponad 200 tys. kredytów walutowych z LTV > 100% oraz średnie LTV takich kredytów na poziomie prawie 95% (stan na wrzesień 2012).





Patrząc na to wszystko widać, że znaczna część kredytobiorców walutowych ma nadal do spłacenia więcej niż pożyczyła. O ile nie jest to może jakiś wielki problem dla tych, którzy zaciągali kredyt w początkowej fazie bańki, kiedy mieszkania były jeszcze relatywnie tanie (przez co ich aktualne LTV raczej nie przekracza 100%), o tyle dla tych, którzy zaciągali kredyt w latach 2007-2008, problem jest już spory (nie dość, że kurs CHF wzrósł nawet o 70%, to jeszcze cena mieszkania spadła). Chociaż nawet dla tej drugiej grupy problem pojawia się dopiero wtedy, kiedy przestają spłacać kredyt (zakładam, że niemożność wcześniej spłaty lub sprzedaży mieszkania z takim kredytem to nie jest problem). Z racji wzrostu kursu oraz spadku wartości zabezpieczenia (mieszkania) w przypadku wymówienia umowy i rozpoczęcia procedury egzekucji klient nie dość, że zostaje pozbawiony mieszkania, to pozostaje nadal z długiem, który nierzadko wynosi tyle, ile warte jest aktualnie stracone mieszkanie.
Póki co, nie ma takich przypadków aż tak bardzo dużo - wg raportu KNF odsetek walutowych kredytów zagrożonych jest bardzo zbliżony do złotowych.



Dlaczego (na razie) liczba kredytów zagrożonych nie jest bardzo duża, widać (jeśli się dobrze przyjrzeć ;) na poniższym wykresie, przedstawiającym historyczne wartości LIBOR CHF.


 

Na przełomie 2008 i 2009 roku stopy procentowe w Szwajcarii zostały sprowadzone prawie do zera, co uchroniło polskich kredytobiorców przed powtórzeniem schematu węgierskiego. Kurs CHF/PLN wzrósł wtedy o około 60%, jednak wzrost wysokości raty został w ogromnej części zniwelowany spadkiem oprocentowania (na co niestety nie mogli liczyć Węgrzy).

KNF podaje nawet przykład kredytu walutowego, zaciągniętego w "pechowym" momencie. Przyjrzymy się mu nieco dokładniej.



W przykładzie widzimy mieszkanie za 555 tys. PLN, kupione w praktycznie najgorszym momencie (wysoka cena, bardzo niski kurs CHF). Początkowa różnica w wysokości raty była bardzo znacząca na korzyść franka (3300 do 5100). Nie dziwi więc fakt, że w tym właśnie okresie mieliśmy gigantyczną przewagę liczby udzielanych kredytów walutowych nad kredytami złotowymi. W końcu przy kupnie mieszkania liczy się przede wszystkim wysokość raty ;) Swoją drogą, bardzo ciekawy jest ten właśnie przykład dla kredytu z "ratą malejącą" - jak ona była malejąca, widać na ostatnim wykresie ;)
Niezależnie jednak od wszystkiego przez cały opisany tu okres kredytowania rata we frankach pozostawała niższa niż rata w złotówkach. Dopiero po ostatnich obniżkach stóp procentowych w Polsce ta relacja się odwróciła (chociaż w tej chwili różnica jest minimalna). To wszystko wyjaśnia, dlaczego spłacalność kredytów walutowych jest porównywalna z tymi w PLN - mimo wszystkich zawirowań kursowych, rata kredytu we frankach praktycznie się nie zmieniła. Chwilowy "wyskok" wysokości raty przed obniżeniem stóp procentowych w Szwajcarii był na tyle krótki, że większość kredytobiorców przeszła go bez problemu. Problem jest jednak inny i widać go na wykresie po prawej stronie - po 4 latach spłaty i próbie "zamknięcia" kredytu, w złotówkach trzeba by jeszcze dopłacić 6 tys. PLN (czyli niewiele, pomijając już zapłacone 200 tys.), natomiast dla kredytu frankowego "brakuje" aż 356 tys. PLN. Dlatego też problem w spłacie kredytu walutowego ma dużo większe konsekwencje niż problem w spłacie kredytu złotowego. Jeśli ktoś zaciągnął kredyt w PLN z LTV 100%, nawet kupując mieszkanie na szczycie górki, to po kilku latach spłaty i ewentualnej utracie mieszkania jest w stanie wyjść "na zero". Kredytobiorca frankowy takiego komfortu nie ma - dla kredytów z LTV co najmniej 100% kredytobiorca może być "pod wodą" nawet w sytuacji, w której mieszkanie kupił w środkowej fazie bumu (lata 2005-2006). W przypadku problemów ze spłatą kredytu walutowego, po przewalutowaniu go na PLN, w większości przypadków kredytobiorca nadal pozostaje z długiem. Stąd właśnie dużo większa aktywność tej grupy kredytobiorców w temacie zmiany warunków umowy. "Złotowcom" rata wahała się nieznacznie, a ostatnio mocno spadła, stąd ich protestów i pozwów na razie nie ma.

Sprawa jest o tyle poważna, że perspektywy dla kredytobiorców walutowych (zwłaszcza frankowych) nie przedstawiają się zbyt korzystnie. O ile w kwestii kursu franka można się spierać i liczyć na jego spadek (o czym za chwilę), o tyle nie bardzo jest jak liczyć na dalszy spadek oprocentowania (aktualnie, ze względu na prawie zerowy LIBOR CHF płaci się odsetki prawie wyłącznie w wysokości marży). Co gorsza, ostatnie doniesienia o pęczniejącej bańce w szwajcarskich nieruchomościach wzbudzają obawy, czy przypadkiem stopy nie zostaną wkrótce podniesione (a pewnie zostaną podniesione w ślad za amerykańskimi, co nastąpi być może w roku 2015). Tak, czy inaczej, niższe już nie będą. Nie jest też tak, że stopy w Szwajcarii zawsze były niskie, co widzieliśmy na jednym z wcześniejszych wykresów (na początku lat 90-tych wynosiły prawie 10%!).
Na razie nie wydaje się być możliwym, aby kurs CHF względem PLN miał szansę na zauważalny spadek. Ostatnie działania FED, zmierzające w kierunku ograniczenia druku dolarów natychmiast pociągnęły za sobą spadek kursów walut krajów "rozwijających się" (cokolwiek to znaczy), w tym także Polski. Ewentualne dalsze ograniczenie druku oraz potencjalne podwyższenie stóp procentowych mogłoby spowodować dalsze umocnienie się dolara, ale także i franka. Wzrost kursu franka jest możliwy także i z innych powodów, chociażby w wyniku ewentualnego zaniechania przez SNB sztywnego powiązania maksymalnego kursu do Euro. Poza tym, trudno sobie wyobrazić, aby waluta jakiegoś (post?)komunistycznego kraju na końcu Europy umacniała się na dłuższą metę względem waluty kraju, który jest bardzo stabilny ekonomicznie, politycznie i silny gospodarczo, a jego pieniądz uznawany jest za bezpieczną przystań w czasach kryzysu (który jeszcze przed nami). Jest więc szansa na zrealizowanie się najczarniejszego scenariusza kredytobiorcy walutowego - wzrostu kursu waluty obcej przy jednoczesnym wzroście stóp procentowych. Zakładając nawet niezmieniony kurs franka, wzrost stóp o 1 p.p. spowoduje wzrost wysokości raty o mniej więcej 50 złotych dla każdych 100 tys. (licząc wg aktualnej wysokości zadłużenia w złotówkach). Dla przykładu z KNF mielibyśmy w takim przypadku wzrost raty o około 400 złotych.
Dlatego na miejscu kredytobiorców walutowych starałbym się coś w tym temacie ugrać, nim dojdzie do realizacji wyżej opisanego scenariusza.

Jednak abstrahując od konkretnych przykładów i potencjalnych konsekwencji można by się zastanowić, czy pozwy przeciwko bankom w kwestii kredytów walutowych są uzasadnione. Niestety, tego chyba nie uda się rozstrzygnąć nawet wtedy, kiedy już polskie sądy orzekną w prowadzonych sprawach na korzyść banków. Zastanawiałem się, jaka w tym temacie jest "powszechna" opinia, więc wziąłem udział w internetowej sondzie, której wyniki są na poniższym obrazku:




Na przedstawione pytanie nie ma chyba dobrej odpowiedzi, jednak skłaniałbym się bardziej w kierunku odpowiedzi "Tak". I to wcale nie dlatego, że kredyty walutowe czymś się specjalnie różnią od kredytów złotowych - moim zdaniem banki w ogólności wprowadzają klientów w błąd. Najważniejszy powód wynika z samej natury systemu rezerwy cząstkowej i pożyczania na procent pieniędzy, których bank nie posiada. Obawiam się, że w umowie kredytowej nic na ten temat nie ma. Dodatkowo, możemy sobie w banku wybrać między ratą równą, a malejącą - już same nazwy wprowadzają w błąd, bo wiadomo, że przez 30 lat rata na pewno nie będzie równa, ani tym bardziej malejąca. O tym co prawda na pewno jest napisane w umowie, niemniej tego typu określenia wyglądają mi na celowe "tuszowanie" niewygodnych parametrów kredytu. Wszak fajnie by było, gdyby bank przedstawił nam symulację wysokości raty np. dla poprzednich 20 lat (o czym jest mowa w zapowiadanej dyrektywie UE). Ciekawe, czy klient, wiedząc że rata jego kredytu byłaby 10 lat temu 2 razy wyższa niż teraz, nadal byłby tak bardzo chętny na kredyt. Dalej weźmy przedmiot zabezpieczenia kredytu... ciekawe, jak wielu klientów zdaje sobie sprawę, że zabezpieczeniem jest cały ich majątek (aktualny oraz przyszły), a nie tylko mieszkanie. No i ciekawe, ilu z nich ma świadomość, jak wielką przewagę nad nimi ma bank w momencie wystąpienia problemów ze spłatą (dzięki bankowemu tytułowi egzekucyjnemu). Aspekt tego, czy kredyt jest złotowy, czy denominowany w walucie obcej, jest już dla mnie drobnym szczegółem. To, że kursy walut się wahają, jest chyba dużo bardziej rozpowszechnioną wiedzą niż temat wahań stóp procentowych. Jednak mam pewne obawy, że w momencie największego szaleństwa w udzielaniu kredytów frankowych banki jakoś niechętnie informowały klientów o tym, że aktualny kurs CHF jest "podejrzanie niski" (patrząc chociażby na wartości historyczne). Dodatkowo, szybko przestały udzielać takich kredytów, kiedy kurs stał się dużo bardziej korzystny dla klientów.

Pozostaje tu jeszcze jedna kwestia - czy bank w momencie udzielania kredytu we frankach musiał mieć franki (oczywiście w sensie depozytów, bo w sensie posiadanego kapitału własnego stu procent na pewno mieć nie musiał, przynajmniej do połowy 2012 roku). Może któryś z czytelników, obeznany w prawie bankowym, umie odpowiedzieć na to pytanie - mi się tego nie udało ustalić. 
Gdyby było tak, że w chwili udzielenia kredytu bank nie musiał mieć odpowiednich depozytów frankowych, to oznaczałoby, że taki kredyt był czystą spekulacją walutową, zorientowaną na wzrost kursu franka w przyszłości (i zrekompensowanie sobie tym samym niższego oprocentowania względem PLN). Jeśli jednak bank musiał (i nadal musi) mieć depozyty frankowe dla udzielonych kredytów w CHF, to żądanie przeliczenia kredytu w aktualnej chwili po kursie z dnia udzielenia byłoby ewidentnie krzywdzące dla banku (oczywiście otwartym pozostaje pytanie, czy krzywda wyrządzona organizacji przestępczej jest rzeczywiście krzywdą, czy może jest wręcz przeciwnie ;)

Jak widać, nie da się chyba rozstrzygnąć, kto w tym sporze ma rację. Można powiedzieć, że klienta nikt nie zmuszał do podpisywania żadnej umowy i zdawał on sobie sprawę z tego, co podpisuje (często powtarzane "widziały gały, co brały"). Jednak banki też mają swoje "za uszami" i nie wydaje mi się, żeby rzetelnie informowały o ryzyku wieloletniego kredytu na zmienny procent, udzielanego w chwili bardzo wysokich cen mieszkań oraz niczym nieuzasadnionej "siły" polskiej złotówki. Gdyby to robiły, cały ten blog nie byłby nikomu do niczego potrzebny ;)

Co w takim razie można zrobić? Ja widzę dwa wyjścia, które są właściwie jednym, tym samym wyjściem. Wydaje mi się, że niezależnie od typu umowy, jej przedmiotu oraz świadomości obu stron nie powinno pozwalać się na podpisywanie umów, w których jedna ze stron (w tym przypadku klient) zrzeka się w pewnych okolicznościach swojej wolności (wszak jak inaczej nazwać konieczność spłaty ogromnego kredytu nawet po utracie mieszkania i całego majątku?). Moim zdaniem, albo powinno zostać zmienione prawo upadłościowe (są już pewne ruchy w tym kierunku) tak, aby łatwiej było ogłosić bankructwo osobie prywatnej, albo wszystkie umowy powinny być zawierane z jasnym określeniem przedmiotu zabezpieczenia (w przypadku kredytu na mieszkanie powinno być nim owo mieszkanie i absolutnie nic więcej). W tym układzie (zwłaszcza w drugiej wersji) banki wzięłyby na siebie część ryzyka, bo na razie całe ryzyko spoczywa na kliencie. Ktoś powie, że bank udzielając kredytu nie powinien zastanawiać się, czy kredytowana "inwestycja" ma sens, bo od tego jest klient, a bank ma tylko sprawdzić, czy klient jest w stanie spłacić kredyt. Ale to nie jest prawda. Potencjał banków w kwestii oceny sytuacji na rynku mieszkaniowym jest nieporównywalnie większy niż potencjał klientów - banki zatrudniają przecież zawodowych analityków (Bartka T. i innych ;) którzy z pewnością potrafią oszacować ryzyko wystąpienia spadków cen mieszkań, czyli sytuacji, w której przedmiot zabezpieczenia będzie warty mniej niż kredyt. Takie rozwiązanie ma szereg dodatkowych zalet - zmniejsza szansę na wystąpienie bańki na rynku, bo banki muszą zwiększać ostrożność wraz ze wzrostem cen, a jednocześnie klient nigdy nie popadnie w tarapaty bez wyjścia. W ostateczności odda bankowi mieszkanie - wtedy stratne będą obie strony, jednak skoro obie strony mogą na umowie zyskać, to dlaczego tylko jednej dać szansę stracić?

Podsumowując dzisiejsze rozważania... kredyty walutowe stanowią w tej chwili bardzo liczną (wartościowo na poziomie 50%) grupę kredytów mieszkaniowych i jest to zarazem grupa najbardziej niebezpieczna. Ze względu na znaczące umocnienie się kursu franka względem złotówki od czasu, w którym udzielono większości kredytów walutowych, średnie LTV dla tego typu kredytów jest bardzo wysokie (95%) i w wielu przypadkach (wartościowo prawie 50%) aktualna kwota do spłaty przekracza wartość mieszkania. Spłacalność kredytów walutowych jest w tej chwili porównywalna do złotowych ze względu na fakt, że wysokość raty niewiele w gruncie rzeczy wzrosła (jeśli w ogóle). Jednak może się to bardzo szybko zmienić, wraz ze wzrostem kursu franka, bądź podniesieniem stóp procentowych przez Szwajcarię. Ze względu na bardzo wysokie poziomy LTV zaprzestanie spłaty kredytu walutowego prowadzi z reguły do powstania niemożliwego do spłaty długu mimo utraty mieszkania, stąd pojawiające się ostatnio pozwy przeciwko bankom, będące tak naprawdę próbą wyjścia z patowej sytuacji przez "pokrzywdzonych" klientów. W mojej ocenie, pozwy te nie mają w Polsce szans na pozytywne rozpatrzenie, jednak mogą wpłynąć na ucywilizowanie się polskiego rynku kredytowego (najlepiej poprzez wprowadzenie zabezpieczenia kredytu tylko i wyłącznie na kredytowanej nieruchomości) lub na modyfikacje prawa upadłościowego w kierunku ułatwienia bankructwa osobom fizycznym.
Sprawa jak zawsze jest rozwojowa, a przyspieszenie jej biegu może nastąpić bardzo szybko, jeśli Amerykanie naprawdę przestaną drukować (w co ja akurat niespecjalnie wierzę), powodując dalsze spadki kursów walut śmieciowych typu peso, lira, rupia, rand, czy innej złotówka. Na razie sytuacja wygląda dramatycznie tylko w nielicznych krajach (wykres poniżej, pokazujący zmianę kursu USD względem wybranych walut).




Spadki kursów walut (czyli wzrost ceny USD wyrażonej w walucie narodowej) niejako wymuszają na rządach podniesienie lokalnych stóp procentowych. Mamy z tym już do czynienia w Indiach, Turcji oraz RPA - zobaczymy, jak to będzie w Polsce.