Dlaczego (niektórzy) deweloperzy nie chcą MdM? 9

Jakiś czas temu trafiłem przypadkowo na reportaż TVP Info Gorzów na temat hucznie zapowiadanego przez rząd programu "Mieszkanie dla Młodych". Bardzo ciekawa była w nim wypowiedź jednego z lokalnych deweloperów, który stwierdził, że branża czeka z wielką niecierpliwością na start tego programu. Tymczasem jeszcze niedawno można było spotkać się z buńczucznymi wypowiedziami chociażby Jarosława Szanajcy, prezesa stołecznego Dom Development (największego dewelopera mieszkaniowego w kraju), który twierdził, że deweloperzy wcale nie chcą MdM. Jak się okazuje, przyczyna tak dużej rozbieżności w poglądach potencjalnie tej samej grupy osób na tę samą kwestię ma prozaiczne wytłumaczenie. Ale o nim za chwilę.

Na początek krótkie przypomnienie podstawowych zasad programu MdM:
- dofinansowanie 10-20% ceny mieszkania (a dokładniej kwoty kredytu), liczonej na podstawie wartości wskaźnika odtworzeniowego dla poszczególnych województw, miast wojewódzkich i gmin sąsiadujących; zależnie od liczby posiadanych dzieci
- ograniczenie maksymalnej ceny m2 do kosztu odtworzeniowego (cokolwiek on oznacza), pomnożonego przez współczynnik 1.1
- kredyt w PLN na minimum 15 lat, minimalne LTV - 50%
- limit wiekowy (35 lat) i powierzchniowy: 75m2 dla mieszkań i 100m2 dla domów (dopłata obejmie maksymalnie 50m2 w obu przypadkach)
- kupowane mieszkanie musi być pierwszym "własnym" oraz pochodzić z rynku pierwotnego

Poniżej pokazano kwoty limitów, po uwzględnieniu ostatnich zmian (czyli po wprowadzeniu mnożnika 1.1 dla wyjściowego kosztu odtworzeniowego):

oraz tabelę z aktualnymi średnimi cenami mieszkań deweloperskich w poszczególnych miastach wojewódzkich (na podstawie ogłoszeń z serwisu otodom.pl):

Miasto	Średnia cena m2 na rynku pierwotnym
Wrocław	6156
Toruń/Bydgoszcz	4341/4702
Lublin	4942
Gorzów Wlkp./Zielona Góra	3519/3596
Łódź	4984
Kraków	6481
Warszawa	7590
Opole	4578
Rzeszów	4678
Białystok	4931
Gdańsk	5825
Katowice	5008
Kielce	4603
Olsztyn	4872
Poznań	6127
Szczecin	4505

Szybki rzut oka na obie tabele i od razu widać przyczynę dramatycznej rozbieżności opinii na temat MdM u dewelopera lubuskiego oraz warszawskiego. Średnia cena mieszkań w głównych miastach województwa lubuskiego jest znacząco niższa niż limit programu MdM (co już samo w sobie pokazuje absurdalność jego założeń). Z punktu widzenia dewelopera to jednak sytuacja jak najbardziej pożądana, którą może nawet spróbować wykorzystać do podniesienia ceny (w końcu 10 do 20% i tak zapłacą podatnicy). Sytuacja dewelopera warszawskiego jest już dużo gorsza (i najgorsza w całym kraju), bo tu mamy limit 20% niższy niż aktualna średnia cena ofertowa. 

Czytelnikom należy się jeszcze pewne wyjaśnienie - ze względu na charakter oferty deweloperów, średnia cena nie jest najlepszym wskaźnikiem, bo przypomina trochę problem średniej pensji w kraju - tak, jak znaczna większość obywateli zarabia poniżej średniej krajowej, tak i większość oferty deweloperów ma ceny poniżej prezentowanych średnich. Tam, gdzie średnia cena jest bliska limitowi MdM można się zatem spodziewać, że znaczna część oferty będzie spełniała wymogi programu.

Porównując wyżej prezentowane tabele widać, że na części największych lokalnych rynków (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań) limity są zauważalnie niższe niż średnia cena ofertowa. Rodzi to 2 podstawowe problemy dla deweloperów. 
Po pierwsze, z punktu widzenia klienta -10 albo nawet 20% dofinansowania to całkiem sporo - kwota ta będzie stanowić znaczy wkład własny, wymagany przez bank. W związku z tym klienci, którzy spełniają pozostałe wymagania narzucone przez MdM, będą się pewnie rozglądać za ofertami w cenach poniżej limitu. Wszak cena w Warszawie w wysokości 6 tys. złotych za metr, po uwzględnieniu dopłaty, spada do 5.5 tys., a nawet 5 tys. (jeśli rodzina posiada 3 dzieci). Tymczasem cena rzędu 6.1 tys. złotych pozostaje nadal ceną 6.1 tys. złotych. Różnica jest na tyle duża, że klienci będą najpewniej mocno zmotywowani, aby uzyskać od dewelopera ostateczną cenę, mieszczącą się w limicie MdM. Spowoduje to silna presję na spadki cen na rynku pierwotnym w części największych polskich miast, a w Warszawie presja ta będzie największa. 
Po drugie, upowszechnienie się wiedzy na temat wartości limitów może ostudzić nieco zapędy klientów, którzy rozważają oferty cenowe znacząco od nich wyższe. O ile nie każdy musiał przeczytać mój wcześniejszy wpis o rzeczywistych kosztach budowy ;) o tyle u każdego powinna zapalić się żółta lampka, jeśli za m2 przychodzi mu zapłacić dwukrotność czegoś, co nazywa się "kosztem odtworzeniowym".

Powszechnie uważa się, że MdM jest programem wspierania deweloperów i banków (tak samo, jak był nim wcześniejszy RnS). Z tym oczywiście się zgadzam (bez żadnego dofinansowania cena spadłaby/urealniłaby się szybciej!), jednak warto zauważyć potencjalne pozytywne skutki wprowadzenia programu z punktu widzenia osób, planujących kupić swoje pierwsze mieszkanie. Duża (na niektórych rynkach) rozbieżność między limitem a średnią ceną oraz znaczna korzyść z dofinansowania będzie stwarzać presję na deweloperów do dostosowania ceny do okolicy limitów. Tego typu efekt widzieliśmy już w ostatniej fazie obowiązywania RnS (końcówka roku 2012). Tylko tym razem, ze względu na charakter dofinansowania, trudniej będzie zaproponować klientowi ofertę w stylu: "Obniżymy cenę do limitu, ale ta 'obniżka' zostanie dodana do ceny za obowiązkowe miejsce garażowe", co było wówczas zadziwiająco popularną strategią. 

Podsumowując... kolejny rządowy program wspierania banków i deweloperów pod płaszczykiem wspierania polskich rodzin może (najpewniej wbrew intencjom autorów) doprowadzić do zauważalnych spadków cen w znacznej części największych polskich miast. O ile oczywiście znowu nie zacznie się majstrować przy mnożniku kosztu odtworzeniowego... jednak ufam, że 1.1 to maksymalna wartość, jak udało się uzyskać lobby deweloperskiemu.

Swoją drogą ciekawym jest, jak w obliczu wprowadzenia MdM, który skanalizuje popyt na mieszkania w kierunku rynku pierwotnego, zachowa się rynek wtórny. Najpewniej nie wpłynie to specjalnie orzeźwiająco na sprzedających, którzy przez lata wystawiają swoje mieszkania/domy w cenach z roku 2007/2008. Za to tych, którzy wolą sprzedać niż sprzedawać, zmusi do kolejnych obniżek, aby zrównoważyć dopłatę budżetową, dostępną tylko na rynku pierwotnym.