Czy "słoiki" zaleją Warszawę? ;) 38

Niniejszy wpis powstał w wyniku polemiki, prowadzonej z jednym z komentatorów pod wcześniejszym wpisem. Spór dotyczył tego, czy za jakiś czas (za kilka, kilkanaście lat) Warszawa będzie (jedyną?) oazą "dobrobytu" w Polsce, z racji czego będzie do niej napływać ludność z tzw. "ściany wschodniej", windując ceny mieszkań (albo przynajmniej nie pozwalając im spaść). Nigdy nie uważałem Warszawy za jakieś wybitnie wyjątkowe miejsce do życia. Najpewniej nie jestem w tym poglądzie osamotniony - wystarczy przejechać się po mieście w weekend, albo spróbować z niego przed weekendem wyjechać. Widać, jak wielkie rzesze ludzi starają się stąd "uciec" chociażby na dwa dni ;) 

W świadomości Polaków często pojawia się przekonanie, że w Warszawie zarabia się dużo, w związku z czym mieszkania tam muszą być drogie. Tymczasem taka implikacja jest podejrzana sama w sobie (nawet gdyby przyjąć, że jej założenie jest prawdziwe). Bo właściwie to dlaczego (typowe) mieszkania miałyby być drogie z racji wyższych zarobków? Przecież koszt budowy jest tylko nieznacznie wyższy niż w innych, dużych miastach (i decyduje o tym głównie cena ziemi, która, jak pokazywałem w jednym z początkowych wpisów, stanowi średnio 20% kosztów). 
 Jednak podstawowym błędem wydaje się być przekonanie, że w Warszawie zarabia się dużo. Patrząc na statystyki wynagrodzeń w województwach, mazowieckie jest zawsze w czołówce, jednak wyprzedza je chociażby województwo śląskie. Oczywiście statystyka dotyczy całych województw, jednak udział Warszawy (wraz z miejscowościami przyległymi) jest w województwie mazowieckim największy. Poza tym, taka statystyka niespecjalnie dobrze oddaje rzeczywistość. O ile są w Warszawie stanowiska, na których zarabia się dużo, czasem bardzo dużo, o tyle większość mieszkańców zarabia "normalnie" (czy bardzo popularna w tego typu porównaniach kasjerka z Biedronki, albo kierowca autobusu miejskiego, zarabia więcej niż w innych miastach na tym samym stanowisku?). Ludzie zarabiający bardzo dużo stanowią nieliczną grupę i "ich" mieszkania muszą być droższe - jednak to powinno wynikać z dużo wyższego standardu, wielkości i prestiżu (cokolwiek to znaczy) takich mieszkań, a nie z tego, że znajdują się w tym, czy innym mieście. Biorąc to wszystko pod uwagę można dojść do wniosku, że średnia cena mieszkania w Warszawie powinna być wyższa niż w mniejszych (<100.000 mieszkańców) miastach, jednak mieszkania dla "normalnych" ludzi powinny różnić się cenowo raczej w niewielkim stopniu. Z tego wszystkiego wnioskowałbym, że w Warszawie mamy największy potencjał spadkowy cen, bo ich dostępność dla przeciętnych mieszkańców, którzy stanowią zdecydowaną większość, jest zdecydowanie najmniejsza. Nie chciał się zgodzić z tym jeden z komentatorów twierdząc, że do Warszawy ciągle ściągają (jak to ujął) "słoje" i oni będą kupować mieszkania, nie pozwalając cenom spaść do normalnego poziomu. 
Przyjrzyjmy się więc, ilu tych mitycznych "słoików" może być i co z tego wynika.

Jednak nim przejdziemy do meritum, warto przedstawić nieco szersze spojrzenie na sytuację demograficzną w Polsce. już Jak wielokrotnie powtarzałem na tym blogu, nie rysuje się ona (delikatnie mówiąc) w różowych barwach. Żeby nie być gołosłownym, posłużę się szacunkami GUS na temat aktualnej struktury demograficznej oraz prognozowanej liczby ludności.

Na początek piramida wiekowa ludności w Polsce, która tak naprawdę wyjaśnia wszystko i z niej wyprowadzane są dalsze wnioski. Patrząc na strukturę wiekową widać, dlaczego w Polsce doszło do bańki mieszkaniowej, przy której USA, Hiszpania i Irlandia to "pikusie" ;) Widać też, że kolejnej bańki... nie widać ;)

Na wykresie możemy zobaczyć, jak liczną grupę stanowią osoby w wieku 27-40 lat (zwróćmy uwagę, że wykres pokazuje dane sprzed 2 lat, więc należy go sobie nieco "przesunąć"). To właśnie oni byli w ostatnim czasie głównymi klientami na rynku mieszkaniowym i to właśnie ich liczba sprawiła, że popyt (wsparty oczywiście niskooprocentowanym kredytem, którego wcześniej nie było) był przez ostatnie 10 lat bardzo duży. Na wykresie widać, jak sytuacja demograficzna pogarsza się z kolejnymi rocznikami i że już "nigdy" nie będzie tak dużego (teoretycznego) popytu, z jakim mieliśmy do czynienia jeszcze niedawno (11-latków jest prawie 2 razy mniej niż 30-latków!). Dramatyczny spadek liczby "nowych klientów" na mieszkania będzie miał dla rynku zabójcze konsekwencje (dotyczy to zarówno sprzedaży, jak i wynajmu). Ale jest jeszcze druga, bardzo liczna grupa wiekowa na wykresie, czyli ludzie w okolicach 60-tki. Paradoksalnie, zmniejszenie popytu w związku z wejściem w dorosłość roczników z niżu demograficznego zejdzie się w czasie z odchodzeniem do lepszego świata aktualnych 60-latków, którzy zostawią po sobie bardzo dużo mieszkań (i to mieszkań nieobciążonych kredytem, więc dziedziczonym bez "kosztów" przez potomków!). 

Z tego prostego wykresu widać też, kiedy zbankrutuje ZUS :) I widać, dlaczego rząd już teraz musi "zajumać" środki z OFE, aby utrzymać system przy życiu jeszcze przez kilka lat (a jego koniec i tak jest oczywisty).

GUS podaje szacunki liczby ludności w kolejnych latach, więc zobaczmy, jakie będą dokładne konsekwencje aktualnej sytuacji demograficznej w Polsce.

Jak należało się domyślać, z przedstawionych danych wynika znaczny spadek liczby ludności w Polsce. W okolicach roku 2035, kiedy to (daj Boże) większość aktualnych kredytobiorców skończy spłacać swoje 30-letnie zobowiązania, liczba ludności będzie mniejsza o ponad 2mln. Ale poważne problemy na rynku zaczną się już koło roku 2020 - liczba ludności w miastach spadnie o prawie 700 tys., do tego jej struktura będzie wyjątkowo niekorzystna (bardzo mało osób w wieku, który kwalifikuje je do bycia klientami na rynku mieszkań).
Jednak później będzie jeszcze gorzej ;)

Około roku 2050/2060 (zależnie od źródła) liczba ludności spadnie o jakieś 6 milionów. A to, przy aktualnej relacji liczby osób do liczby mieszkań, będzie oznaczało 2 mln "pozostawionych" mieszkań. Oczywiście jest tu znaczne uproszczenie, bo część mieszkań nie doczeka do tego czasu - chciałem jedynie pokazać, że szanse na kolejną bańkę mieszkaniową, spowodowaną dużym  popytem demograficznym, wydają się być w Polsce zerowe przez kolejne 50 lat.

Czasem można usłyszeć, że "nieruchomości nigdy nie tanieją". Kto wie, może za 20 lat nawet Bartek i spółka zaakceptują nowy paradygmat - "nieruchomości nigdy nie drożeją"? ;)

Jednak mieliśmy się zająć Warszawą... więc się zajmiemy (za chwilę ;) Ale na razie jeszcze jeden ciekawy aspekt tych demograficznych rozważań, który będzie miał znaczny wpływ konkretnie na stolicę. Instytut Sokratesa (cokolwiek to jest) popełnił swego czasu bardzo znany raport - "Demograficzne tsunami". Raport mówi o szacowanej liczbie studentów w kolejnych latach i o wpływie tej liczby na uczelnie wyższe (zwłaszcza prywatne). Wyniki można podsumować dwoma wykresami.

Na pierwszym z wykresów widać, jak bardzo dynamicznie rosła liczba studentów do 2005 roku, po czym liczba ta utrzymała się na względnie stałym poziomie do roku 2009. Dalej widać systematyczny spadek, aby w 2020 osiągnąć prognozowaną wartość, prawie 40% niższą niż w szczytowym momencie. Ten właśnie wykres polecam wszystkim, którzy chcieliby kupić mieszkanie, z zamiarem jego późniejszego wynajmowania. Studenci to najliczniejsza grupa najemców i ona będzie bardzo szybko spadać. Wydaje mi się, że w Warszawie ten problem może być najsilniej odczuwalny z racji tego, że to właśnie w stolicy studentów jest najwięcej. Powoli jest to już widoczne chociażby w liczbie ogłoszeń o mieszkaniach na wynajem - ta rośnie systematycznie i będzie rosła jeszcze bardziej. Ze wzrostem liczby ofert spada oczywiście cena (na razie powoli, ale jak widać z danych na wykresie, proces ten będzie raczej przyspieszał).

Skoro znamy już ogólną sytuację demograficzną kraju oraz jej szczególny, studencki aspekt (silnie wpływający na rynek wynajmu mieszkań), przyjrzyjmy się, jak rzecz ma się w Warszawie. W końcu podobno to ona jest marzeniem wszystkich "słojów" z Podkarpacia i innej ściany wschodniej (określenia zaczerpnięte żywcem z jednego z komentarzy). Tu należy się czytelnikom pewne wyjaśnienie - autor niniejszego bloga jest takim właśnie "słojem" ;) Co prawda nie ze ściany wschodniej, czy innej lubelszczyzny, ale jednak ;) Dlatego wszystkie "zabawne" określenia na przyjezdnych są przeze mnie traktowane z przymrużeniem oka i będę się nimi dalej posługiwał :)

GUS publikuje sporo ciekawych danych na różne tematy - w szczególności możemy w nim znaleźć bardzo długi (tak, tak... nawet dłuższy niż wpisy na tym blogu!) raport na temat liczby ludności, jej struktury itd. dla województwa mazowieckiego (najpewniej dla pozostałych województw też takie raporty są, ale ich nie szukałem). Na początek kilka informacji zbiorczych.

Jak widać, województwo mazowieckie od lat notuje dodani przyrost liczby ludności. Tyle tylko, że nie jest pod tym względem jakoś specjalnie wyjątkowe (polecam mapkę poniżej). Widać w kraju rejony, które już teraz ewidentnie się wyludniają - województwa śląskie oraz łódzkie. Co ciekawe ;) to właśnie tam ceny mieszkań są stosunkowo najniższe (w Łodzi czy Katowicach jest mniej więcej dwukrotnie taniej niż w Warszawie, a przypominam, że województwo śląskie ma wyższą średnią zarobków niż mazowieckie). To pokazuje, jak wielkie znaczenie dla rynku nieruchomości mają czynniki demograficzne.

Jak widać wyżej, w województwie mazowieckim (na razie) przybywa ludności - w Warszawie oczywiście też przybywa... jednak mitycznej rzeszy "słoików", które miałyby wykupić wszystkie mieszkania, jakoś nie widać ;)

Jeszcze kilka ciekawych cytatów z raportu GUS na temat województwa mazowieckiego, a potem już naprawdę przejdziemy do rzeczy i zajmiemy się Warszawą ;)

"Analizując dane za lata 2010–2012 można stwierdzić, że największy przyrost ludności wystąpił w powiatach koncentrujących się wokół Warszawy: w piaseczyńskim (o 3,60%), legionowskim i wołomińskim (po 3,08%), warszawskim
zachodnim (o 2,56%), grodziskim (o 2,53%), pruszkowskim (o 1,87%), otwockim (o 1,39%) oraz mińskim (o 1,22%). Z kolei największy ubytek miał miejsce w powiatach usytuowanych na krańcach województwa".

"Charakterystyczne jest, że znaczny przyrost ludności odnotowuje się na obszarach podmiejskich większych miast (przede wszystkim grodzkich), przy jednoczesnym ubytku lub niewielkim wzroście w samych tych jednostkach."

Jak widać, "słoiki" wybierają raczej tańsze i bardziej swojskie lokalizacje podmiejskie ;) Do tego, spora część przyrostu na tych terenach może wynikać z tego, że "rdzenni" warszawiacy przenoszą się pod miasto. Jest to typowe na tym etapie rozwoju miasta - zwłaszcza, kiedy w ostatnich latach zauważalnie poprawiła się komunikacja drogowa w rejonie Warszawy (rozwój publicznej komunikacji miejskiej tylko w niewielkim stopniu wpływa na tego typu zjawiska). Zdaje się to potwierdzać poniższy cytat (pokazujący jednocześnie, że "słoiki" nie odpowiadają za znaczną część oficjalnej migracji).

"Większość migracji wewnętrznych odbywa się w ruchu wewnątrzwojewódzkim. W 2012 r. ten typ migracji stanowił odpowiednio 67,0% ogółu napływu i 83,6% ogółu odpływu migracji wewnętrznych na pobyt stały. W ramach migracji wewnątrz województwa przemieściło się 43335 osób, przy czym odpływ stałych mieszkańców miast na wieś (14514 osób) przewyższył napływ stałych mieszkańców wsi do miast (10092 osoby). Saldo migracji w miastach, które od dłuższego czasu jest ujemne, w 2012 r. wyniosło minus 4422 osoby. Liczba ludności m.st. Warszawy w wyniku migracji wewnątrzwojewódzkich zmniejszyła się o 2503 osoby."

Popatrzmy, jak wyglądała zmiana (oficjalnej) liczby mieszkańców Warszawy.

 

Jak widać, liczba (zameldowanych) mieszkańców stolicy wzrosła między rokiem 2002 a 2012 o... 23 tys. :) Ponieważ Warszawa stanowi miedzy 25 a 30% całego rynku deweloperskiego w Polsce, można się spodziewać, że liczba mieszkań wzrosła w tym czasie o ponad 100 tys. Zdają się to potwierdzać dane GUS (mapka poniżej).

Oczywiście można się teraz spierać o to, ilu mieszkańców tak naprawdę mieszka w Warszawie i ile właściwie "słoików" do niej przybyło przez ostatnie lata. O ile nikt nie ma wątpliwości, że rzeczywista liczba mieszkańców Warszawy jest znacząco wyższa niż oficjalne dane o zameldowaniu, o tyle nie bardzo jestem sobie w stanie wyobrazić sytuację, w której w ciągu ostatnich kilku lat liczba "słoików" wzrosła jakoś zauważalnie względem tego, co było wcześniej. Skoro zameldowanych mieszkańców przybyła "śladowa" ilość, to dlaczego niezameldowanych miało przybyć więcej? Poza tym, jeśli już jakiś "słoik" przyjechał do tej cudownej, wymarzonej Warszawy i kupił mieszkanie, to... najpewniej się w nim zameldował. W końcu, jak już pisałem w komentarzach, duma z posiadania rejestracji WA, czy innego WH, jest z pewnością dużo cenniejsza niż oszczędność na ubezpieczeniu OC/AC w przypadku rejestracji LRY, czy LLU ;) A jeśli "słoik" nie kupił mieszkania (czyli się nie zameldował), to... jak miał wpłynąć na ceny? Mógł oczywiście wpłynąć na ceny wynajmu... ale w końcu wg powszechnego przekonania bardziej opłaca się kupić niż wynająć, więc po co miał wynajmować, skoro powinien był kupić? ;)

Poza tym, Warszawa nie jest w ogólności miastem mlekiem i miodem płynącym (dla niektórych oczywiście jest, ale dla niektórych jest takim miejscem każde miasto). Coś mi się wydaje, że spora część potencjalnych "słoików" zamiast Warszawy, w której zwykle zarabiają tyle, co wszędzie, gdzie mieszkania są drogie, jak nigdzie, a do dentysty najlepiej chodzić w swoim rodzinnym mieście, bo ceny różnych usług czasem wręcz porażają, wybrali lokalizacje nieco bardziej przyjazne i perspektywiczne - Wielką Brytanię, Irlandię, Niemcy, czy Norwegię. I tu (jak zawsze ;) GUS stoi po mojej stronie ;)

Mam spore obawy, że czasy, w których "emigracja" do Warszawy była dla przeciętnego "słoika" jedyną szansą na znalezienie pracy, bezpowrotnie(?) minęły.

Od 2002 roku liczba emigrantów wzrosła o 1.4 mln (swoją drogą, ciekawe jak GUS to liczy i czy nie jest to "optymistyczna" wersja - może ktoś z czytelników wie więcej na ten temat?).

Dlatego nie wydaje mi się, żeby w ostatnich latach do Warszawy przyjeżdżało więcej "obcych" niż wcześniej - dane o emigracji zagranicznej sugerują coś zupełnie przeciwnego.

Podsumowując dzisiejsze wywody... sytuacja demograficzna Polski jest tragiczna. Zwłaszcza, jeśli chodzi o dłuższą perspektywę (począwszy od okolic 2020 roku). W ciągu 20 lat liczba ludności w kraju spadnie o 2mln, a w ciągu 40-50 lat będzie to już 6 mln. Dodatkowo, z punktu widzenia sytuacji na rynku mieszkaniowym (oczywiście patrząc z perspektywy posiadaczy mieszkań na sprzedaż/wynajem) dojdzie do kumulacji dwóch bardzo niekorzystnych zjawisk. Po pierwsze, roczniki, które będą wchodzić w dorosłość za kilka-kilkanaście lat będą prawie dwukrotnie mniej liczne niż te, które wchodziły w dorosłość w ostatnich latach. A po drugie, w tym samym czasie umierać zaczną ludzie z roczników, które są aktualnie prawie najbardziej liczne, zostawiając po sobie (z reguły niezadłużone) mieszkania. Do tego wszystkiego zbankrutuje w tym czasie aktualny system ubezpieczeń społecznych (ZUS).

Nawet Warszawa, którą uważa się czasem (z niewiadomych dla mnie przyczyn) za miasto, które najsilniej oprze się spadkowi liczby ludności, będzie miała ogromne problemy. Już teraz widać, że koncepcja o wielkim napływie "słoików" jest co najmniej naciągana... zwłaszcza, jeśli spojrzeć na dane o emigracji zagranicznej. Moim zdaniem, z powodów demograficznych ceny będą spadać wszędzie (a w Warszawie, z racji najwyższych cen, ten spadek może być w wartościach bezwzględnych największy).

Na koniec jeszcze uwaga na temat tego, że uratują nas obcokrajowcy, którzy przyjadą do pracy na "zieloną wyspę". Otóż oni nas nie uratują ;) Dlaczego niby mieliby przyjechać do Polski, skoro mogą przyjechać do dowolnego kraju UE? Tam jest lepszy socjal, milsi urzędnicy, często niższe podatki, fotoradarów chyba nie ma aż tyle... a gdzieniegdzie jest nawet lepsza pogoda ;) Poza tym... mityczni "chinole" (określenie zaczerpnięte z komentarza) być może już mają w swoich Chinach lepiej niż my w Polsce, a na pewno będą mieli tam lepiej za kilka lat. 

Jednak najlepszym dowodem na to, że "nikt" do nas nie przyjedzie jest 2 mln Polaków, którzy stąd wyjechali. Czy chcielibyście Państwo wyemigrować zarobkowo do kraju, z którego uciekają jego właśni obywatele?