Giełda prawdę Ci powie? Nie powie, ale to nic ;) 9

Jeszcze do niedawna powszechnie uważało się, że giełda jest barometrem gospodarki. Sytuacja "nieco" się zmieniła wraz z upadkiem banku Lehman Brothers, który zapoczątkował światowy kryzys finansowy. Kryzys, którego w Polsce podobno nie było, ale który jednak, wg niedawnych słów premiera Tuska, właśnie się w naszym kraju zakończył ;) Tak, czy inaczej, od roku 2008 zmieniło się postrzeganie giełdy (nie tylko akcji, ale także i surowców, obligacji oraz wszelkiej maści innych mniej lub bardziej sensownych instrumentów). Z racji pompowania w system przez ostatnie lata ogromnej ilości "pustych" pieniędzy przez wszystkie główne banki centralne (FED, ECB, BoJ, BoE), wyceny wielu klas aktywów straciły swoje naturalne powiązanie z wynikami gospodarki. Wystarczy rzut oka na amerykańskie, czy europejskie indeksy, notujące co rusz nowe historyczne maksima w czasach, w których USA jest realnie zagrożone bankructwem, a część UE już właściwie zbankrutowała. 

W takim oto specyficznym momencie postanowiłem przyjrzeć się kursom akcji czołowych polskich deweloperów. Celem była ocena, jak zapowiadane od lat przezwyciężenie marazmu na rynku nieruchomości widzą inwestorzy giełdowi oraz jak widzieli oni sytuację deweloperów w czasach ich największego rozkwitu. Spodziewać by się można, że teraz, kiedy wycena prawie każdej klasy aktywów jest rozdmuchana do bardzo wysokich poziomów, akcje deweloperów, którzy szumnie obwieszczają nam postępującą poprawę sprzedaży oraz ambitne plany na przyszłość, będą również wyceniane wysoko. I tu pojawia się pewne zaskoczenie(?). 
Nim jednak przejdę do szczegółów, polecam czytelnikom zawsze sprawdzać wszelkie doniesienia na temat tego, jak to sprzedaż deweloperów rośnie i jak bardzo są oni z niej zadowoleni. Aktualnie sprawa wygląda tak:

* dane bez uwzględnienia rezygnacji

W tabeli widać ogólny wzrost sprzedaży. Jednak takiemu Gant'owi, który jeszcze niedawno był w pierwszej trójce polskich deweloperów pod względem liczby sprzedawanych mieszkań, niewiele to pomogło i biedny... zbankrutował.

I tu pojawia się pierwsza wątpliwość, czy ta buńczucznie zapowiadana przez deweloperów poprawa na rynku rzeczywiście nadeszła... no i czy ona kiedykolwiek nadejdzie. Sprzedaż czołówki polskich firm rzeczywiście wzrosła, jednak nie do końca wiadomo, jaki jest z tego wniosek. Aby to określić, należałoby się przyjrzeć strukturze sprzedaży poszczególnych firm, co niestety jest na tyle czasochłonne, że... pozostawiam tę kwestię do analizy ambitnym czytelnikom ;)
Należy zauważyć, że w czasach największego prosperity jeden z warszawskich deweloperów (niestety nie pamiętam który dokładnie, ale na pewno był to Dom Development lub JW Construction) sprzedał w ciągu roku ponad 4.000 mieszkań. Kiedy czytamy teraz, że w 3 kwartałach roku 2013 najlepszy polski deweloper sprzedał aż 1181 mieszkań, to jakoś ciężko uznać to za super wynik. Gdyby sprzedaż lidera utrzymała się w ostatnim kwartale na dotychczasowym poziomie, to nie osiągnęłaby nawet 40% liczby mieszkań ze szczytowego okresu. 
Nie zmienia to faktu, że w porównaniu z dosyć słabym rokiem 2012, sprzedaż w 2013 roku jest u większości producentów zauważalnie lepsza - szczególnie dotyczy to 3 kwartału 2013, kiedy stopy procentowe osiągnęły swój aktualny, historycznie najniższy poziom. Do tego dochodzi Rekomendacja SIII, wprowadzająca minimalny wymagany wkład własny w wysokości 5% od początku przyszłego roku i mamy "magiczny" wzrost sprzedaży. 
Ciekawe, jak sytuacja będzie wyglądała po wprowadzeniu tego minimum oraz jak oceniają ją w tej chwili inni.

Rzućmy więc okiem, jak na wszystko zapatrują się inwestorzy giełdowi, którzy najpewniej, dla własnego bezpieczeństwa, dokonali nieco głębszej analizy ;) Poniżej przedstawiłem wykresy ceny akcji poszczególnych spółek, za cały dostępny okres czasu (dane zaczerpnąłem z portalu bizzone.pl).

Robyg:

Dom Development:

Polnord:

 JW Construction:

Ronson:

Marvipol:

Inpro:

Gant:

Dla porównania także wykres Emmerson'a - jednego z bardziej znanych pośredników rynku nieruchomości. Sądząc po kursie akcji, już niedługo przestaniemy mieć możliwość czytania "analiz" tego pośrednika i konkurencja dla niniejszego bloga zauważalnie się zmniejszy ;)

 
Wykresy obejmujące okolice roku 2007, delikatnie mówiąc, nie wyglądają ciekawie. Poszczególne spółki są niżej od swoich historycznych maksimów od 75% (Dom Development, Ronson, Marvipol) do nawet 90-99% (nie tylko zbankrutowany Gant, ale i JWC oraz Polnord - czyżby następni w kolejce? ;) Są to spadki, które w praktyce wydają się absolutnie nie do odrobienia.
Dopiero dane z lat 2011-2013 są zauważalnie lepsze, choć także nie u wszystkich deweloperów. Od tych, których wycena nadal spada mimo rosnącej sprzedaży, trzymałbym się z daleka ;)
Jak widać, szeroko pojęty rynek niespecjalnie wierzy, że przed deweloperami rysuje się świetlana przyszłość (a już na pewno nie przed wszystkimi). Warto mieć to na uwadze, czytając o kolejnych "sukcesach" sprzedażowych poszczególnych spółek. Często wzrost sprzedaży wynika po prostu ze zwiększenia skali działalności - co z tego, że sprzedano X procent więcej mieszkań, skoro liczba niesprzedanych mieszkań także wzrosła o X procent? Jak już pisałem kilkakrotnie na tym blogu, nie bardzo wierzę w przyszłość całej branży, bo w Polsce po prostu nie będzie odpowiedniej liczby klientów. Za jakiś czas przesądzą o tym czynniki demograficzne, a w krótszej perspektywie deweloperom może bardzo zaszkodzić wzrost stóp procentowych - dokładnie tak, jak w tej chwili pomaga im ich spadek. Myślę, że nawet MdM niewiele tu da, bo na największym w kraju rynku warszawskim, z racji uruchomienia programu, deweloperzy będą raczej zmuszeni do obniżki cen i nie wiadomo, czy ewentualny (liczbowy) wzrost sprzedaży zrekompensuje im tę "stratę".

Na koniec giełdowych rozważań jeszcze jedna ciekawostka - fundusz inwestycyjny Arka Nieruchomości przedłużył swoją działalność o 18 miesięcy w związku z niemożnością sprzedaży posiadanych aktywów po cenie rynkowej. Podobnie postąpił inny fundusz - Skarbiec Rynku Nieruchomości. Zawsze mi się zdawało, że cena rynkowa to taka, po której dokonuje się transakcji... czyli akceptuje ją i sprzedający, i kupujący. Jak widać, wg zarządzających funduszami cena rynkowa to jednak taka, której kupujący nie akceptuje ;) Cóż to się porobiło na tym świecie... :) W każdym razie, daje to trochę do myślenia, ile tak naprawdę warte są nieruchomości, jeśli chce się je szybko sprzedać. 
Czasem możemy poczytać u HB/Open Finance, że czas potrzebny na sprzedaż mieszkania wynosi średnio sto kilkanaście dni... ponieważ tego typu wyliczenia uwzględniają tylko transakcje zrealizowane, a nie mówią nic na temat mieszkań "sprzedawanych" już od kilku lat, to włożyłbym je między bajki. Mieszkanie nadal trudno sprzedać - żeby szybko znalazł się klient, należy zaproponować cenę zauważalnie niższą od podobnych ofert, których na rynku jest z reguły sporo.

A dla zwolenników teorii, że nieruchomości nigdy nie tanieją (ciekawe, czy są tacy w gronie czytelników tego bloga? ;) jeszcze 2 wykresy, pokazujące wartość jednostek uczestnictwa w opisanych wcześniej funduszach.

O ile Arka inwestowała głównie w nieruchomości komercyjne (biura, magazyny), o tyle portfel funduszu Skarbiec to w znakomitej większości projekty mieszkaniowe. Na obu wykresach widać piękną bańkę nieruchomościową oraz powrót wyceny do poziomów z roku 2004. Należy tu mieć na uwadze, że rzeczywista wartość aktywów funduszu nie spadła aż tak bardzo, bo wycena uwzględnia prowizje pobierane za zarządzanie itd. (przez prawie 10 lat zebrało się tego pewnie całkiem sporo).

Tytułem podsumowania... w ostatnim czasie widać poprawę w wynikach sprzedaży u deweloperów, jednak sytuacja nadal jest bardzo daleka od tej ze szczytowej fazy bumu mieszkaniowego. Wtedy sprzedawało się wszystko - teraz natomiast zapasy niesprzedanych mieszkań są bardzo duże. W skali całego kraju jest ich prawie 50.000, co stanowi mniej więcej dwukrotność rocznej sprzedaży przy jej aktualnym tempie. Znaczne obniżenie stóp procentowych oraz perspektywa wprowadzenia minimalnego wkładu własnego zmobilizowała część klientów do podjęcia jedynie słusznej ;) decyzji, jednak rynek nadal nie ocenia tej sytuacji jako jednoznacznego i zdecydowanego przełamania trendu. Jednocześnie istnieje obawa, że realna wartość mieszkań oraz ziemi będącej w posiadaniu deweloperów odbiega "nieco" od ich księgowej wyceny (sytuacja podobna jak w opisanych funduszach inwestycyjnych nieruchomości). Wszystkie te sprawy widać w rynkowej wycenie akcji deweloperów, która jest bardzo daleka (na minus) od swoich szczytowych wartości z lat 2007-2008.
Do tego presji nie wytrzymał pierwszy z dużych deweloperów. Zobaczymy, co będzie dalej, bo pewne "trudności" widać na wykresach także innych spółek - patrząc na kurs co niektórych z nich i porównując go z zachowaniem akcji Gant'a sprzed niedawna, miałbym pewne obawy o przyszłość ;)