Chyba się polubimy z Home Broker'em :) 75

Ostatnio znowu mogliśmy przeczytać, że ceny mieszkań rosną. Okazuje się, że wzrost ten wyniósł w ciągu roku nawet 25% (w Katowicach). Trzeba przyznać, że taka wartość robi spore wrażenie - tradycyjnie przyjrzymy się jej nieco dokładniej, gdyż tego typu wyliczenia budzą w oczach uważnych obserwatorów rynku natychmiastowe podejrzenia (rym niezamierzony ;)

Dane pochodzą z publikacji Home Broker (oryginału nie udało mi się znaleźć) i dotyczą obliczanego przez tę firmę Indeksu Cen Transakcyjnych (ICT), a sama informacja, przedrukowana chyba we wszystkich głównych portalach internetowych, wzięła się z Polskiej Agencji Prasowej. Tytuły były przeróżne, wszystkie w optymistycznym duchu wzrostów ;) Mogliśmy więc poczytać, że "Mocno wzrosły ceny mieszkań. W Katowicach i w Krakowie o 20%", czy też że "Ceny mieszkań w Polsce nadal idą w górę".

Paradoksalnie, całego tego hurra-optymizmu nie podziela sam Home Broker, który "ustami" swojego analityka, Marcina Krasonia, pisze chociażby tak:

"Należy jednak pamiętać, że za tak dynamiczną zmianą kryje się m.in. niska baza, do której są odnoszone aktualne dane – pod koniec ubiegłego roku ceny były najniższe od początku boomu".

HB jakoś nigdy nie kojarzył mi się zbyt dobrze - pewnie to z powodu licznych wypowiedzi niezapomnianej Oli "Sky is the limit" Szarek, czy nieco ostatnio mięknącego Bartka Turka, wieszczących ciągłe wzrosty, stabilizacje (jak już ceny spadały) i niekończące się dobre momenty na kupno. 
Jednak firma zdaje się zmieniać strategię, co widać po ostatnich publikacjach, znacznie bardziej obiektywnie oceniających rynek. Dodatkowo słowa uznania należą się samemu Marcinowi Krasoniowi, który na prośbę o udostępnienie metodologii obliczania Indeksu Cen Transakcyjnych w ciągu godziny przesłał mi wszystkie dane (wielkie dzięki za pełen profesjonalizm!). Warto się zapoznać z metodologią (która sama w sobie jest całkiem sensowna), żeby zrozumieć, co dokładnie ten indeks stara się odwzorowywać.

ICT jest liczony przez HB na podstawie dwóch wzorów:

 oraz

Jak widać, jest to indeks ważony ceną (medianą) m2 z ostatnich trzech miesięcy oraz procentowym udziałem transakcji w poszczególnych miastach. Liczba transakcji biorących udział w wyznaczaniu indeksu waha się między 2.5 a 3.5 tys. (czyli w granicach 1000 z każdego miesiąca).
Sposób wyliczania indeksu pokazuje, że na jego wartość największy wpływ mają oczywiście transakcje z poprzedniego miesiąca oraz te, które są dokonywane na największych rynkach.

Skoro już wiemy, w jaki sposób zostały wyliczone wzrosty, możemy się przyjrzeć stosownym wartościom. Jeszcze w edycji październikowej (czyli w praktyce za okres lipiec-wrzesień) indeks wyglądał tak:

a wartości w poszczególnych miastach tak:

Już wtedy widać było dynamiczne zmiany na podstawie tych danych (prawie 10-procentowy wzrost cen w ciągu roku). Pewnie część czytelników zastanawia się, dlaczego ja o tym wszystkim piszę... w końcu HB nie płaci mi za reklamę (a szkoda ;)
Otóż chciałem zestawić zmiany cen na podstawie transakcji HB/OF ze zmianami, publikowanymi przez NBP (który dysponuje dużo szerszym zakresem danych, obejmującym w teorii wszystkie transakcje). Dane na temat rynku wtórnego z NBP ze ten sam okres wyglądają tak:

Widać tu więc pewną rozbieżność. Wg danych NBP, w 3 kwartale symboliczny wzrost miał miejsce tylko w Łodzi, Opolu i Szczecinie, a średnia dla 7 największych miast zanotowała 3.5-procentowy spadek. Skąd więc takie różnice? Wydaje się, że powody są dwa. Po pierwsze, ICT zawiera w sobie informację o medianie, a NBP publikuje wartości średnie (ale to raczej niespecjalnie wpływa na procentowe zmiany). Po drugie, ICT powstaje na bazie około 3 tys. transakcji, tymczasem NBP dysponuje liczbą transakcji mniej więcej 10-krotnie większą. Ze względu na liczbę transakcji branych pod uwagę, indeks HB/OF jest dużo bardziej "wrażliwy". Powoduje to czasem bardzo duże zmiany na stosunkowo małych rynkach, co widać chociażby na przykładzie Katowic, czy Krakowa z najnowszego odczytu indeksu (obrazki poniżej). Potwierdza to także rzut oka na wartości miesięczne - trudno oczekiwać, aby zmiany rzędu 8% były rzeczywistym wzrostem/spadkiem cen w ciągu jednego miesiąca.

Kraków odpowiada za mniej niż 10% rynku, podobnie Katowice - patrząc na metodologię obliczania indeksu widać, że w tych miastach brane jest pod uwagę mniej więcej 100 transakcji z każdego miesiąca. W tak małej próbie łatwo już o bardzo dynamiczne zmiany.

Ogólnie rzecz biorąc, aktualne "wzrosty" biorą się w dużej mierze z porównania cen do wartości z końcówki obowiązywania RnS (już po znacznym obniżeniu limitów). Przypomnijmy, że na końcu działania programu mnożnik kosztu odtworzeniowego obniżono do 1.0/0.8 (na rynku pierwotnym/wtórnym), co spowodowało spory wzrost udziału mieszkań tańszych w całej puli dokonywanych transakcji. Widać to szczególnie tam, gdzie limit (zwłaszcza dla rynku wtórnego) był dużo niższy niż ówczesna średnia cena (Kraków, Lublin, Warszawa) - głównie tam mamy teraz największe "wzrosty". 

Pisze o tym zresztą sam Home Broker:

"Analizując zmiany cen nieruchomości za ostatnie 12 mies. trzeba pamiętać, że cały czas odnosimy się do niskiej bazy z końca 2012 r. Jest to związane w dużej mierze ze zbliżającą się rocznicą wygaszenia programu rządowych dopłat Rodzina na Swoim. W 2012 r. i na początku 2013 r. skorzystało z niego ponad 55 tys. gospodarstw domowych (średnio co czwarty kredyt hipoteczny zaciągany był wówczas z dopłatami RnS), a w związku z obowiązującymi limitami cen nieruchomości kwalifikujących się do programu, na rynku sprzedawało się relatywnie dużo tanich mieszkań. Jesienią 2012 r. zbliżał się koniec RnS i wielu sprzedających decydowało się na obniżki cen, by skorzystać ze zwiększonego popytu i sprzedać nieruchomość. Teraz udział obniżanych cen w rynku zmalał, co przekłada się na wzrost średnich cen transakcyjnych. Nie powinny zatem dziwić nawet kilkunastoprocentowe wzrosty na niektórych rynkach." 

Potem mamy także (trafną) diagnozę:

"Według Home Broker, do końca roku powinno utrzymać się ożywienie na rynku nieruchomości, a to ze względu na znikające z rynku kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości. Dla części osób wkład własny jest nieosiągalny i przyśpieszają one decyzję zakupową, by zdążyć przed zmianą zasad panujących na rynku.

Oczekujemy, że aktualna sytuacja na rynku nieruchomości potrwa nie dłużej kilka miesięcy. Od stycznia czekają nas istotne zmiany na rynku kredytów hipotecznych: oprócz wejścia w życie nowej rekomendacji S, warto pamiętać o pojawiającym się na horyzoncie programie rządowych dopłat Mieszkanie dla Młodych." 

Jeszcze niedawno spodziewałbym się wielkiego "halo", kiedy coś tam komuś wzrosło o 10, czy 20%. W mediach głównego nurtu mamy z tym oczywiście do czynienia, jednak sam HB, autor indeksu, tonuje nastroje (brawo!). W końcu trudno wyciągać ostateczne wnioski na podstawie indeksu, którego wyliczenie bierze się ze stosunkowo małej liczby transakcji (przez co chociażby wyznaczanie zmian miesiąc do miesiąca praktycznie traci sens). Do tego efekt działania RnS jest aż nadto widoczny (zarówno w ICT, jak i w danych, publikowanych przez NBP). Tak, jak już pisałem w artykule na temat raportu Amron-Sarfin, spodziewam się statystycznego wzrostu cen (rok do roku) także w danych NBP za czwarty kwartał - w końcu w odpowiednim kwartale 2012 roku liczba transakcji w ramach RnS stanowiła mniej więcej 1/3 wszystkich (limity były wtedy stosunkowo niskie,a patenty z garażami za 80.000 całkiem popularne). Oczywiście spory wpływ na ceny ma także ostatnia szansa na załapanie się na kredyt bez wkładu własnego, z którą mamy aktualnie do czynienia - deweloperzy, przy lepszej sprzedaży, najpewniej usztywnili stanowisko negocjacyjne i do końca roku nie dadzą za wygraną ;) Dopiero w przyszłym roku (a zwłaszcza w 2015) przyjdzie im nieco zmięknąć, kiedy kredyt bez wkładu własnego przestanie być dostępny, stopy procentowe powoli zaczną rosnąć, a limity MdM będą skłaniały raczej do obniżenia cen niż do ich podwyższenia. Jednocześnie kupujący (pożyczający?) są teraz w stanie zaakceptować mniej korzystne warunki, byleby tylko zdążyć na ostatni "pociąg" z napisem LTV100%. W końcu 5% wkładu to często przeszkoda nie do pokonania... ;)

Podsumowując... wreszcie doczekaliśmy czasów, w których niektórzy pośrednicy zaczynają mówić "ludzkim" głosem. Widocznie strategia oparta o wieszczenie ciągłych wzrostów i konieczności kupowania, bo można przegrać życie, nie okazała się skuteczna. Może niedługo będziemy mogli czytać już wyłącznie rzetelne analizy firm zajmujących się rynkiem nieruchomości na co dzień... dzięki czemu będę mógł zamknąć bloga, poświęcając swój czas na coś nieco bardziej produktywnego ;)