Jak to jest z tym ożywieniem w mieszkaniówce? 69

Ostatnio zalała nas seria artykułów, zgodnie z którymi notujemy właśnie ożywienie na rynku mieszkaniowym, a sprzedaż deweloperów osiąga wartości sprzed kryzysu. Oczywiście "sprzed kryzysu" można sobie zdefiniować, jak się chce... kwestia wybrania odpowiedniego momentu i tezę da się ładnie obronić. Jednak należy mieć tu na uwadze, że tym momentem "sprzed kryzysu" nie będzie na pewno szczyt mieszkaniowego szaleństwa z początków 2007 roku, kiedy to sprzedaż znacząco przewyższała aktualne "ożywienie". Widać to na obrazku, który uważni czytelnicy bloga na pewno pamiętają:

Jak widać, wystarczył jeden kwartał nieco lepszej sprzedaży (który jakoś niespecjalnie odbiega chociażby od tych z roku 2011), aby ogłosić zakończenie "kryzysu". Deweloperzy już przebierają nóżkami, żeby podnieść ceny. Niektórzy podają nawet konkretne wartości - prezes Rednet Property, Robert Chojnacki, mówił o 7-8% w przyszłym roku. Wypowiedź podrzucił jeden z komentatorów pod poprzednim wpisem - polecam zapoznać się z całością i zwrócić uwagę na "odroczony popyt", który będzie odpowiadał za wzrost cen ;)

http://www.tvncnbc.pl/twoje-mieszkanie,371983.html

Zawsze mnie zadziwiały te prognozy, podawane z dokładnością do pojedynczych procentów - dlaczego akurat 7-8, a nie 6, albo 9, czy 12? Chociaż w sumie... gdybym wiedział, dlaczego akurat tyle, to pewnie byłbym prezesem jakiejś spółki, a nie podrzędnym bloggerem ;)
W tym wszystkim zadziwia mnie jeszcze jedna rzecz - skoro ceny mają wzrosnąć, to dlaczego deweloperzy sprzedają teraz mieszkania? Gdyby tak poczekali, to za rok sprzedaliby drożej - czy to nie byłby dobry biznes? ;)

Ale nic to... popatrzmy, co mówią inni. Jak zbierzemy ich wypowiedzi do kupy (swoją drogą, miejsce dla nich w sam raz), to na pewno uzyskamy znakomity obraz rynku. W końcu kto inny, jak zarządzający firmami produkującymi mieszkania, może mieć lepsze pojęcie na temat rynku? ;)

Większość dalszych wypowiedzi pochodzi z poniższego artykułu:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-nowych-mieszkan-wzrosna-w-2014-roku-2991753.html 

Swoją drogą, jego autorka (Zuza) pracuje solidnie na miano godnej następczyni Bartka Turka, który po przejściu do Lion's House nieco spuścił z tonu i zaczął nawet pisać o tym, że stopy procentowe to czasem jednak rosną ;)
Ale do rzeczy... ogólnie przedstawiciele branży twierdzą (a to Ci niespodzianka! ;) że ceny będą rosnąć. Od kiedy interesuje się tematem (czyli jakieś 5 lat), jeszcze nigdy nie słyszałem, aby jakikolwiek pracownik firmy deweloperskiej mówił, że ceny będą spadać - czasem tylko, jak spadały, mówili oni, że jest stabilizacja ;)

Poczytajmy więc, co o ożywieniu na rynku mówią najbardziej zainteresowani.

Małgorzata Ostrowska, J.W. Construction Holding SA:
"Spodziewamy się, że w 2014 roku utrzyma się popyt na tzw. lokale kompaktowe, a ceny mieszkań popularnych nieznacznie wzrosną. Ruszający z początkiem roku rządowy program „Mieszkanie dla młodych” dodatkowo ożywi rynek mieszkaniowy i częściowo zneutralizuje konsekwencje wejścia w życie rekomendacji S3, uniemożliwiającej bankom udzielanie od 1 stycznia kredytów na 100% wartości mieszkania. Jednocześnie deweloperzy mogą starać się dopasować część oferty do limitów cenowych programu."  

Popyt na lokale kompaktowe (czyli klity z salono-kuchnią) pewnie się utrzyma, bo większości ludzi w tym kraju nie stać na nic lepszego (w praktyce na to też ich nie stać, ale póki bank daje kredyt, to dlaczego nie? ;) 
Ceny mieszkań popularnych wzrosną - tak, a z jakiego powodu? Może właśnie z powodu MdM, który ma szanse spowodować, że ceny na rynku pierwotnym zaczną zmierzać w kierunku limitów programu (sporo deweloperów będzie miało problem, bo, jak wiemy, limity na największych rynkach są znacznie niższe niż aktualna średnia ofertowa). Zdaje się to potwierdzać (czyli zaprzeczać sama sobie;) pani Gosia w ostatnim zdaniu. Koniec kredytów z LTV100% (czyli rekomendacja SIII) nie wpłynie pozytywnie na wielkość popytu, więc będzie działała w kierunku obniżenia cen - tu się z panią Gosią zgadzamy. Mamy więc 2 potencjalne powody spadku cen i żadnego powodu do wzrostu - dlaczego więc ceny mieszkań popularnych wzrosną, pani Gosiu?

Tu jeszcze mała dygresja - żeby zobaczyć, jak duże znaczenie dla rynku będzie miało ograniczenie LTV do 95% od nowego roku i dalej do 80% w roku 2017, warto popatrzyć na dane o rozkładzie kredytów z różnym poziomem wkładu własnego.

Prawie połowa udzielanych kredytów ma wkład własny mniejszy niż 20%. Nie wiadomo, jaką część z tego stanowią kredyty bez wkładu własnego, ale pewnie jest to znaczna część (jeszcze nie tak dawno, kiedy dało się uzyskać kredyt z LTV > 100%, kredyty z "ujemnym wkładem własnym" stanowiły mniej więcej 7% całego rynku - należałoby przypuszczać, że aktualnie tych z LTV = 100% jest zauważalnie więcej).
Najpewniej w 3 i 4 kwartale tego roku liczba kredytów bez wkładu będzie większa - w końcu to ostatni moment, żeby załapać się na tego rodzaju "okazję" ;)
Jak widać, wprowadzenie wkładu własnego w wysokości min. 20% mogłoby wyeliminować z rynku nawet połowę kredytów! Oczywiście ktoś, kto ma 10% wkładu, być może byłby w stanie zorganizować i 20%, jednak dla części klientów (zwłaszcza tych celujących w LTV100%), wprowadzenie rekomendacji SIII może zupełnie zamknąć szansę na uzyskanie kredytu, zwiększając jednocześnie motywację do zaciągnięcia kredytu jeszcze w tym roku, co ma spory wpływ na aktualne "ożywienie".

No to poczytajmy, co mówią kolejni deweloperzy.

Tomasz Sznajder, Polnord:
"W 2013 r. spadkowy trend cen na pierwotnym rynku mieszkaniowym wyraźnie wyhamował. Ceny ustabilizowały się na atrakcyjnym poziomie, a w niektórych lokalizacjach obserwowany jest ich niewielki wzrost. Oczekujemy, że w 2014 r. ceny nieruchomości będą stopniowo rosły.
Obecne ceny mieszkań [Sznajder] uznaje za stosunkowo niskie, co w połączeniu z historycznie niskimi stopami procentowymi ma pozytywnie wpływać na popyt. 
– Od kilku miesięcy spółki z branży deweloperskiej odnotowują silny wzrost sprzedaż – mówi Sznajder, wskazując na dużą aktywność kupujących mieszkania za gotówkę, „postrzegających inwestycje w nieruchomości jako atrakcyjną alternatywę dla niskoprocentowych depozytów bankowych”
Skąd zatem spodziewany w 2014 roku wzrost stawek za mieszkania? – Ekonomiści oczekują, że RPP utrzyma stopy procentowe na obecnym poziomie w nadchodzących okresach, co będzie w dalszym ciągu pobudzało popyt i przełoży się na wzrost cen – wyjaśnia członek zarządu firmy Polnord. – Wpływ na ceny w nadchodzącym roku w dalszym ciągu będzie miała tzw. ustawa deweloperska, która stanowi istotną przeszkodę dla niewielkich firm deweloperskich, dysponujących ograniczonym kapitałem. W efekcie z kwartału na kwartał spada oferta mieszkaniowa na rynku pierwotnym. Utrzymanie się tego zjawiska również doprowadzi w nadchodzących okresach do wzrostu cen mieszkań – przekonuje Sznajder.
Wyższe ceny mogą pokrzyżować plany oczekującym na program „Mieszkanie dla młodych”, który – paradoksalnie – będzie jednym z powodów rynkowych podwyżek. – Program ten może stanowić czynnik hamujący wzrost cen w segmencie mieszkań o niższym standardzie z uwagi to na, że narzuca limity cenowe na mieszkania kupowane w ramach wsparcia " 

Trend spadkowy wyhamował... a to nie mieliśmy przypadkiem stabilizacji? ;) Bo ja o trendzie spadkowym nigdy z ust dewelopera nie słyszałem, za to o jego końcu jak najbardziej (pewnie chłopaki uczą się od Donalda i jego zielonej wyspy, na której kryzys się skończył, mimo że go nigdy nie było ;)
Ceny się ustabilizowały, a gdzieniegdzie jest wzrost - ciężko się odnieść, bo nie ma konkretów.
W 2014 r. ceny będą stopniowo rosły - dobrze, że chociaż nie wzrosną "skokowo", tylko stopniowo, żebyśmy mogli jakoś łagodniej to znieść ;)

Obecne ceny mieszkania są stosunkowo niskie - to pozostawię bez komentarza ;)
Niskie stopy pozytywnie wpływają na popyt, więc sprzedaż (silnie?) rośnie - prawda, stopy wpływają na popyt, więc deweloperzy sprzedali 20% więcej mieszkań niż w dość słabym 2-kwartale. Czy to jest silny wzrost? Może i jest, ale nie zapominajmy o ograniczeniu LTV od nowego roku. Zobaczymy, jaki wtedy będzie popyt i dopiero w tym momencie wyciągniemy wnioski, czy historycznie niskie stopy procentowe są w stanie utrzymać sprzedaż na takim poziomie, aby nie zbankrutował kolejny duży deweloper.
Kupujący za gotówkę postrzegają mieszkania jako atrakcyjną alternatywę dla lokat - kto umie używać kalkulatora (albo chociaż czytuje niniejszego bloga ;) ten wie, że inwestycje w nieruchomości są atrakcyjne zwykle tylko dla dewelopera ;)
Ekonomiści oczekują, że RPP utrzyma stopy procentowe na obecnym poziomie w nadchodzących okresach, co będzie w dalszym ciągu pobudzało popyt i przełoży się na wzrost cen - no... nie ma to jak pobudzanie popytu tanim kredytem. Potem się podniesie stopy i będzie pięknie ;) A tak w ogóle, to RPP miałaby zacząć podnosić stopy w połowie przyszłego roku. Jak to wpłynie na popyt? ;)
Ustawa deweloperska itd. - ona nie przeszkadza specjalnie w budowie. Jeśli ktoś chce budować tylko z pieniędzy klientów (co się już na szczęście rzadko zdarza), to może założyć w banku rachunek powierniczy otwarty. Jeśli żaden bank nie będzie go chciał firmie założyć, to raczej lepiej niż gorzej - skoro bank nie chce na firmie zarobić, to znaczy, że nie jest ona godna zaufania i nie powinna dostać jakichkolwiek pieniędzy od klientów. Poza tym, w cywilizowanych krajach sprzedaje się gotowe produkty, a nie obietnice ich wyprodukowania - z tym należałoby skończyć raz na zawsze. Czy to wpłynie na zmniejszenie oferty? Może... ale odpadnie oferta, która jest bardzo podejrzana.
Z kwartału na kwartał spada oferta na rynku pierwotnym - przypomnijmy sobie pierwszy wykres z tego wpisu. Liczba mieszkań w ofercie rzeczywiście spada... problem polega na tym, że deweloperzy nadal budują więcej niż sprzedają, co każe sądzić, że ten spadek jest efektem nagłego wzrostu oferty tuż przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, w celu ominięcia jej zapisów. Niektórzy deweloperzy mają w budowie więcej mieszkań niż w ofercie - podejrzewałbym, że te, które są w budowie, a nie ma ich w ofercie, były (czysto teoretycznie) w ofercie przed wejściem w życie ustawy (a teraz już w niej nie są). Bo jak inaczej wytłumaczyć spadek oferty, kiedy buduje się więcej niż sprzedaje? Żeby nie być gołosłownym posłużymy się danymi GUS:

W tabeli widać, że w okresie styczeń-październik deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 44 tys. mieszkań. Sprzedali w tym czasie około 30 tys. (mimo całego tego "ożywienia"). Dlatego koncepcja o (realnym) spadku oferty jest mocno podejrzana. Skoro zaczyna się budować więcej niż się sprzedaje w tym samym czasie, to dlaczego oferta ma maleć? Wszystko to ładnie się wyjaśni, kiedy przestaniemy obserwować wpływ ustawy deweloperskiej na wielkość oferty, który znacznie zaciemnił obraz poprzez jej skokowy wzrost w 2-kwartale 2012 i późniejszy spadek (wynikający z dokładnie tych samych, zupełnie oderwanych od rzeczywistości, przesłanek). Dodatkowo, wg danych GUS, deweloperzy rozpoczęli budowę w październiku aż o 34% więcej mieszkań niż w tym samym miesiącu ubiegłego roku. Jak widać, chłopaki szybko reagują na "ożywienie" i chcą zdążyć przed nadejściem "odroczonego popytu" ;)

Z danych historycznych GUS wynika, że deweloperzy w ostatnich latach zaczynali zwykle budowę 50-60 tys. mieszkań rocznie. Dopóki sprzedaż nie przekroczy 14-15 tys. mieszkań kwartalnie, dopóty nie będzie dało się uzasadnić twierdzenia, że (prawdziwa) oferta się zmniejsza. Nie zapominajmy też o fakcie, że z każdym rokiem sumaryczna liczba mieszkań jest w Polsce większa o około 140 tys. A liczba ludności jest coraz mniejsza... Kiedyś deweloperzy przestaną budować, bo nie będzie dla kogo - ich oferta rzeczywiście spadnie (w okolice 0), ale nic z tego nie będzie wynikało, bo mieszkań i tak będzie aż nadto.
MdM będzie powodem podwyżek cen - komedia :) Przywołam więc po raz kolejny tabelę z limitami i aktualnymi cenami.

Może tam, gdzie limit jest znacznie wyższy niż średnia ofertowa, to rzeczywiście cena jakoś tam wzrośnie... ale takie miejsca stanowią margines rynku (coś mi się wydaje, że akurat w Gorzowie i Zielonej Górze to Polnord nie buduje ;)
W pozostałych miastach MdM będzie raczej "promował" spadki.
Program MdM będzie stanowił czynnik hamujący wzrost cen w segmencie popularnym - skoro już założyć wzrosty, to MdM rzeczywiście będzie je hamował. Ale... jakie wzrosty? :)

Tomasz Stoga, PROFIT Development:
"Wprowadzenie programu MdM może sprawić, że w ujęciu statystycznym ceny mieszkań spadną. – Jednak realnie możemy się spodziewać, iż najbliższe miesiące przyniosą raczej lekki wzrost cen w stosunku do tych, z jakimi mieliśmy do czynienia w mijającym roku – uzupełnia. – Wpływ na to ma kilka czynników. Jednym z nich jest ogólna sytuacja makroekonomiczna - podaż i popyt są zrównoważone, a zatem nie pojawiają się szczególne przesłanki mogące powodować znaczny spadek cen. Dodatkowo, wejście w życie ustawy deweloperskiej sprawiło, że wiele mniejszych podmiotów zniknęło z rynku, wzmocnili się zaś więksi gracze. Mamy więc do czynienia z konsolidacją rynku deweloperskiego, co także nie pozostaje bez wpływu na oferowane ceny mieszkań."
W związku z MdM ceny w ujęciu statystycznym spadną, a realnie wzrosną - brzmi trochę jakby z "Misia" i nie wiem, jak to rozumieć, więc komentarz pozostawię czytelnikom ;) 
Podaż i popyt są zrównoważone - śmiem twierdzić, że nadal jest inaczej, o czym pisałem wyżej.
Wpływ ustawy deweloperskiej - też pisałem wyżej. Co ciekawe, w związku z ustawą mieli bankrutować mali deweloperzy, a tymczasem zbankrutował GANT (jeden z największych). Przyglądając się ustawie widać, że ona w praktyce bardzo niewiele zmienia. Nadal można budować za pieniądze klientów, co i tak jest bez znaczenia, bo prawie nikt tak nie robi (większość buduje na kredyt albo sprzedaje obligacje), a klienci też jakoś są bardziej skłonni kupować gotowe mieszkania niż obietnice ich wybudowania (może niedługo słynna "dziura w ziemi" pozostanie już tylko słodkim wspomnieniem - w końcu nie załapała się nawet do naszego słownika mieszkaniowego ;)

Bliżej nieznani eksperci (źródło: bankier.pl)
"Liczba mieszkań w ofercie deweloperów jest najniższa od czterech lat - oceniają eksperci. Spada liczba wydawanych pozwoleń na budowę i gotowych do sprzedaży mieszkań. Deweloperzy nie widzą potrzeby dalszych obniżek cen ze względu na duży popyt." 
Liczba mieszkań w ofercie najniższa od 4 lat - rzut oka na pierwszy wykres z wpisu i widać, że coś z tym twierdzeniem jest nie tak ;)
Spada liczba pozwoleń i mieszkań w sprzedaży - liczba pozwoleń rzeczywiście spada, ale nadal jest sporo wyższa niż sprzedaż. O samej sprzedaży pisałem wyżej.
Deweloperzy nie widzą potrzeby obniżania cen ze względu na duży popyt - a czy oni kiedykolwiek widzieli potrzebę obniżania cen? :) Za to potrzebę podnoszenia widzieli zawsze i im jeszcze nie przeszło. GANT też nie widział potrzeby obniżania cen... może syndyk ją zobaczy? ;)

Jacek Bielecki, b. dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich:
"Dane GUS potwierdzają obserwowane od roku tendencje na rynku nieruchomości - spada liczba wydawanych pozwoleń na budowę i oddanych mieszkań do użytku. To oznacza, że budownictwo deweloperskie wyhamowuje.
Bielecki spodziewa się, że w połowie przyszłego roku oferta deweloperów będzie równa popytowi, a do tej pory go przewyższała. To - jego zdaniem może, ale nie musi oznaczać wzrostu cen nieruchomości.
To, czy ceny nieruchomości pójdą w górę, będzie zależało od sytuacji makroekonomicznej kraju, a także od dostępności kredytu hipotecznego, który jest głównym czynnikiem, kształtującym popyt na mieszkania. Jeżeli ta dostępność będzie na obecnym poziomie, to ceny nieruchomości wzrosną.
Na pewno nie ma co liczyć na spadek cen lokali, bo zrównoważony rynek (oferta deweloperów równa popytowi) na to nie pozwoli." 
Spada liczba pozwoleń i mieszkań oddanych do użytkowania - prawda. Ale, jak już pisałem, nadal jest sporo wyższa niż wielkość sprzedaży. Liczba rozpoczętych budów już jakoś nie spada, a liczba niesprzedanych mieszkań wciąż ogromna (patrz 1 wykres z wpisu).
W połowie roku oferta będzie równa popytowi, co może, ale nie musi spowodować wzrost cen - trzeba by zapytać, co znaczy ta równość. Jeśli liczba rozpoczynanych/oddawanych mieszkań miałaby być równa liczbie sprzedawanych, to sprzedaż musi wzrosnąć jeszcze o 50% względem "ożywienia" z ostatniego kwartału. Śmiem w to wątpić ;) O ile mi wiadomo, to cena rośnie, jak popyt przewyższa podaż (i maleje w odwrotnych okolicznościach). Jak popyt jest równy podaży, to cena zwykła się utrzymywać - ale może w Związku Banków Polskich znają jakieś inne podstawy ekonomii.
Czy ceny pójdą w górę, to będzie zależało od sytuacji makroekonomicznej oraz od dostępności kredytu; jeśli dostępność pozostanie na obecnym poziomie, to ceny wzrosną - ceny zawsze zależą od dostępności kredytu (ściślej rzecz biorąc, od wysokości oprocentowania oraz od maksymalnego LTV). Sytuacja makroekonomiczna raczej się specjalnie nie zmieni w ciągu kliku miesięcy (chyba że zbankrutuje Hiszpania, albo USA, ale to nie wpłynie korzystnie na wzrost cen ;) Nie bardzo rozumiem, dlaczego dostępność kredytu na obecnym poziomie miałaby spowodować wzrosty. Generalnie, w typowych warunkach, do których zawsze zmierza rynek, mieszkania kupowane na kredyt kosztują (w sensie wysokości raty) mniej więcej tyle, ile ich wynajem. Aktualnie ta relacja zachodzi w Warszawie dla poziomu cen w okolicach 6 tys. za metr (w dużym urposzczeniu). Stopy procentowe raczej już nie spadną (aktualnie zakłada się, że będzie wręcz przeciwnie), dlatego obstawiałbym, że dostępność kredytu na aktualnym poziomie nie pogłębi jeszcze bardziej różnicy na niekorzyść kupna. Jeśli pojawią się mieszkania wynajmowane przez państwo (BGK) lub firmy prywatne, wynajem stanie się jeszcze bardziej opłacalny (poprzez spadek cen i wzrost "jakości" oferty) - szerzej na ten temat w dalszej części wpisu. 
Wprowadzenie rekomendacji SIII wpłynie niekorzystnie (z punktu widzenia banków) na dostępność kredytu - ciężko obronić tezę, że przy aktualnej dostępności kredytu ceny wzrosną. A tezę, że tak będzie przy gorszej dostępności, obronić jeszcze trudniej.
Nie ma co liczyć na spadek cen, bo zrównoważony rynek na to nie pozwoli - eee... tam, liczyć zawsze można ;) Przed chwilą czytaliśmy, że na zrównoważonym rynku ceny wzrosną, teraz czytamy już tylko, że nie spadną (chociaż to się w sumie nie wyklucza ;) Tak, czy inaczej, jeśli sprzedaż znacząco nie wzrośnie (o co może być trudno bez kredytów z LTV100%), to rynek się tak szybko nie zrównoważy.

Na rynku wynajmu oczywiście też ożywienie (i znowu nasza Zuza!).
W artykule:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Wynajem-znowu-podrozal-2982294.html 

czytamy, że wynajem znowu(!) podrożał. W ciągu roku nawet o 7%, czyli 130 złotych. Całkiem sporo, nieprawdaż? No to rzut oka na dane dla poszczególnych miast i okazuje się, że wynajem (ofertowo) niby podrożał... ale właściwie tylko w Katowicach i Bydgoszczy.

Ciekawe, jaki procent rynku stanowią te 2 miasta - na moje oko nie przekraczają łącznie 10%... a "małe" rynki mają w swoim zwyczaju prezentować spore wahania. Zdaje się to potwierdzać kolejna tabela, bo jeszcze w lipcu dane wyglądały tak:

W Katowicach był "wzrost" o 1%, a w Bydgoszczy spadek(!) o 4%. 
Należy też zwrócić uwagę, że prezentowane wartości to średnie ofertowe, które zupełnie do niczego się nie nadają. W końcu w Warszawie, za 3.500 miesięcznie można spokojnie wynająć mieszkanie 4-pokojowe, albo takie, które zaczyna już przypominać prawdziwy apartament. Z pewnością nie jest to cena, w okolicy której dokonuje się największej liczby transakcji (co sugerowałoby określenie "średnia") - w Warszawie powinno to być mniej więcej 2.000 złotych. Zdecydowanie lepsza byłaby mediana, ale tej jakoś nigdy nie spotkałem przy okazji tabelek z cenami wynajmu. Dodatkowo, analizowanie cen akurat z października jest dosyć niebezpieczne - problem z tym miesiącem polega na tym, że ceny są z reguły najwyższe w roku (i prezentują największe wahania). Wynika to z oczywistego faktu, że we wrześniu do dużych miast zjeżdżają studenci, którzy korzystają raczej z tańszych ofert i te znikają w pierwszej kolejności. Na końcu zostają oferty droższe, a z roku na rok zostaje ich coraz więcej (z racji spadającej liczby studentów). Niestety, nieprędko doczekamy się wiarygodnych danych na temat rynku wynajmu, bo jego spora część działa w szarej strefie (w końcu 18% podatku piechotą nie chodzi ;) Danymi na temat legalnych transakcji dysponują urzędy skarbowe, ale jeszcze nie widziałem, żeby chciały się nimi podzielić.

Jednak na rynku wynajmu spodziewam się ożywienia. Tyle, że nie chodzi o ożywienie, związane ze wzrostem cen (wzrost cen w ogóle nie kojarzy mi się z ożywieniem - jak cena czegoś spada, to ludzie mają szansę więcej tego kupić - to chyba jest właśnie ożywienie, nieprawdaż?). 
Niedawno "klepnięta" została ustawa o MdM, która zawiera w sobie jeden bardzo ciekawy zapis, który może mieć dla rynku nawet większe znaczenie niż wszystkie te dopłaty dla deweloperów z naszych podatków. Otóż ustawa rozszerza możliwość zawierania umów o tzw. "najem okazjonalny" z osób fizycznych także na przedsiębiorców. Najem okazjonalny to sposób na obejście absurdalnej ustawy o ochronie lokatorów - dwie strony zawierają umowę wynajmu, w której przyszły mieszkaniec podpisuje oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się eksmisji w razie niespełnienia warunków umowy (brak płatności, niszczenie mieszkania itd.). Całość jest potwierdzona dokumentem u notariusza i w praktyce pozwala szybko i sprawnie pozbyć się niechcianego lokatora. Najem ten ma jeszcze jedną zaletę - podatek od takiego dochodu oprocentowany jest stawką 8.5% (a nie, jak to zwykle bywa, 18%). Prywatni właściciele mieszkań rzadko z tego korzystają - pewnie trochę z racji niewiedzy i w sporej części dlatego, że cała transakcja musi odbyć się "legalnie" (nie da się uniknąć podatku dochodowego).
Jednak rozszerzenie tej ustawy na firmy umożliwi wreszcie prowadzenie przez nie wynajmu na większą skalę. Tego typu zmiana była konieczna chociażby dla planowanego "Funduszu mieszkań na wynajem", prowadzonego przez BGK (o tym przekręcie pisałem w jednym z wcześniejszych wpisów). Ale nie tylko on będzie beneficjentem tej ustawy. Od teraz każda firma będzie mogła "bezstresowo" wynajmować mieszkania. O ile nie bardzo opłaca się kupowanie mieszkań na wynajem (także przez firmy), o tyle sprawa wygląda zupełnie inaczej w przypadku deweloperów, którzy mają mieszkania "po kosztach", czyli z reguły w okolicach 50% ich ceny sprzedaży. Wtedy rentowność wynajmu jest 2 razy wyższa niż wartości dla tych, którzy muszą od dewelopera mieszkanie kupić (6-7% w skali roku to aktualnie całkiem nieźle). Oczywiście nie tylko deweloperzy mogą w ten sposób wynajmować mieszkania. Nietrudno wyobrazić sobie sytuację, w której fundusze inwestycyjne (a może OFE?) inwestują środki w tego typu biznes - oczywiście tylko pod warunkiem, że ktoś im zbuduje mieszkania bez pośrednictwa dewelopera, które znacząco podnosi koszty. Nie jest to specjalnie trudne, bo dokładnie tak działa większość firm deweloperskich - kupuje grunt i wynajmuje generalnego wykonawcę, który zajmuje się budową. Deweloper w ogólności nie buduje "własnymi rękoma" - jest po prostu firmą, zajmująca się pozyskaniem kapitału, kupnem gruntu, znalezieniem wykonawcy, marketingiem i "synchronizacją" całego procesu (aż dziw bierze, że za taką usługę pobiera czasem wynagrodzenie w wysokości połowy wartości mieszkania ;)

Jak widać, z pozoru niepozorny zapis w ustawie wprowadzającej MdM może mieć przełomowe znaczenie na rynku wynajmu mieszkań. Być może wreszcie doczekamy profesjonalnego wynajmu na dużą skalę - jeśli tak będzie, spowoduje to spore ożywienie (w pozytywnym tego słowa znaczeniu) na rynku. Zmusi to aktualnych (prywatnych) właścicieli mieszkań na wynajem do podniesienia jakości oferty (lub obniżenia cen) - tak, czy inaczej, będzie im bardzo trudno konkurować na rynku z firmami, których koszty "pozyskania" mieszkań mogą przypominać ceny sprzed początków bumu kredytowego (czyli nawet dwukrotnie niższe od tych, które trzeba zapłacić teraz). Dodatkowo, firma wynajmująca mieszkania na większą skalę wydaje się mieć przewagę, jeśli chodzi o koszty utrzymywania mieszkań i ich remontów (zwłaszcza, jeśli byłaby właścicielem całych budynków).

Podsumowując dzisiejszy wpis... nieco lepsza sprzedaż w 3-kwartale tego roku zmobilizowała deweloperów i ich kolegów do ogłoszenia ożywienia. Wieszczone są wzrosty cen, a klienci mają się rzucić na drożejące kwadraty, niczym wygłodniałe wilki. Przy tym wszystkim oferta deweloperów, którzy mają mnóstwo wybudowane i szybko mogą jeszcze większe mnóstwo dobudować, ma się szybko kurczyć, zmuszając klientów do rywalizacji o te cuda współczesnej myśli architektonicznej. Niektórzy widzą wzrosty nawet dzięki MdM (który na największych rynkach będzie miał niższe limity niż cena większości oferty ;) Wprowadzenie wymaganego wkładu własnego oraz bardzo prawdopodobny wzrost stóp procentowych w przyszłym roku zdają się na razie nie zaburzać sielankowego obrazu.
O ile nikt nie jest prorokiem i nie jest w stanie przewidzieć, jakie ceny będą za rok, o tyle można się posiłkować argumentami, które są dobre, bądź słabe. Przeglądając wypowiedzi deweloperów nie natrafiłem niestety na żaden dobry. 
Z racji wyjątkowo niskich stóp procentowych i nagonki na koniec kredytów bez wkładu własnego spodziewam się, że do końca roku sprzedaż będzie niezła, ale od przyszłego roku (a tym bardziej od kolejnego) sprzedaż może niemile zaskoczyć deweloperów. Zwłaszcza tych, którzy nie będą mieli w swojej ofercie mieszkań, spełniających wymogi MdM. Jeśli upowszechni się wynajem przez państwo/prywatne firmy, to obraz rynku może być jeszcze ciekawszy. 

Jak widać, sprawa jest rozwojowa, a my, po przeczytaniu/napisaniu całego tego długiego wpisu, znowu niczego konkretnego nie ustaliliśmy ;)