niedziela, 22 lutego 2015

Czy polski rynek mieszkaniowy zmierza w kierunku normalności? 134

My tu gadu gadu o frankach i innych głupotach, tymczasem od czasu do czasu warto spojrzeć na rzeczy ze strategicznego punktu widzenia, wszak, jak powszechnie wiadomo, dobra strategia to podstawa wszelkiego działania ;)

Jeśli spojrzeć trochę w przeszłość i zobaczyć, jak się sprawy miały od początku naszego zainteresowania tematem mieszkaniowym, to widać ewidentny postęp w dobrym kierunku. W dzisiejszym wpisie przyjrzymy się temu, co zmieniło się na polskim rynku mieszkaniowym od 2008 roku i co zmieni się w nieco bliższej lub dalszej przyszłości.
A zmieniło się naprawdę sporo - od cen, poprzez zasadnicze zmiany w skali oraz warunkach kredytowania, znaczny wzrost liczby mieszkań (zarówno tych na sprzedaż, jak i na wynajem), pewne ucywilizowanie relacji klient-deweloper oraz wynajmujący-najemca, aż po zauważalny wzrost świadomości społecznej zarówno w kwestii kredytów (niektórzy już widzą, że kursy walut są bardzo zmienne, a inni nawet widzą to, że podobnie, a nawet jeszcze bardziej, jest w przypadku stóp procentowych) jak i w kwestiach "realnych" cen mieszkań.
Jedyne, co się specjalnie nie zmieniło, to naganianie na kupno przez wszelkiego rodzaju pośredników i "niezależnych ekspertów" - choć i tu jakby pewną poprawę widać. Kiedyś dominowały określenia w duchu "Kto nie kupił, przegrał życie" - teraz "rozumowanie" jest nieco bardziej skomplikowane, włącznie z wymyślaniem nowej ekonomii, w której bryluje nasz faworyt, Bartek T.

Przyjrzyjmy się tym wszystkim zmianom nieco dokładniej.


1. Ceny.

Od szczytu bańki z przełomu lat 2007-2008 ceny mieszkań w Polsce systematycznie spadają. Nie są to jakieś spadki spektakularne (zwłaszcza, jeśli wziąć pod uwagę wcześniejsze wzrosty), bo wyglądają tak:


Jakby jednak nie było, kierunek jest dokładnie taki, jakiego należało się spodziewać. Choć wielu "analityków" zapowiadało przez te 7 lat powrót wzrostów, stabilizację oraz inne głupoty, tendencja ta zdaje się być nie do zatrzymania. Pomijając już wszystkie inne względy, omawiane na tym blogu wielokrotnie (demografia, koszty budowy w relacji do zarobków, stopy procentowe), wystarczy spojrzeć na wykres cen z nieco dłuższego zakresu czasu:


Widać, że potencjał spadkowy jeszcze jest spory - jeśli weźmiemy pod uwagę sytuację gospodarczą oraz demograficzną z roku 2003 oraz to, co czeka nas w niedalekiej przyszłości, to widać, że pola do spadku zostało jeszcze bardzo dużo (co najmniej 30% plus coroczny, właściwie niekończący się bonus "demograficzny").
Niemniej, na razie spadki nie są spektakularne - te 15-20% w cenach nominalnych w ciągu 7 lat przeszło prawie niezauważalnie (dla tych, którzy nie chcieli zauważyć) i nie zdołało wykorzenić z polskich głów teorii, że nieruchomości (zwłaszcza te w Warszawie, jakby to miasto czymś się specjalnym wyróżniało) to zawsze dobra inwestycja, bo one nigdy nie tanieją ;)

Najważniejszy element, który zmienił się na rynku mieszkaniowym w kwestii cen, to fakt, że teraz już prawie wszyscy (z wyjątkiem portali ogłoszeniowych) piszą/mówią o cenach transakcyjnych a nie ofertowych. Coś takiego jeszcze kilka lat temu było zupełnie nie do pomyślenia. Co gorsza, znalezienie danych o cenach transakcyjnych graniczyło z cudem. Aktualnie, jeśli ktoś prezentuje ceny ofertowe, od razu naraża się na śmieszność. Mamy porządne dane o cenach transakcyjnych chociażby w raportach NBP, a nawet coś takiego (wielkie dzięki, Adam Czupi za podzielenie się namiarami):

http://mapa.um.warszawa.pl/mapaApp1/mapa?service=rciwn 

Na tej mapie możemy sobie sprawdzić, jakie były średnie ceny transakcyjne w dowolnym miejscu w Warszawie. Dane co prawda kończą się na 2012 roku, ale że od tego czasu ceny niewiele się zmieniły, to informacje z mapy możemy uznać właściwie za aktualne także i w tej chwili - szczerze polecamy się zapoznać wszystkim, którzy planują kupić lub sprzedać mieszkanie - można sobie szybko wyrobić pogląd na temat realnych cen w interesującej okolicy.

Postęp względem 2008 roku jest więc ogromny.

Dużo gorzej ma się sprawa z cenami najmu, bo tu nadal dominują bzdurne analizy z portali ogłoszeniowych, takie jak ta:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Wynajem-drozeje-Sprawdz-gdzie-7236439.html

Tam zawsze wychodzi średnia cena wynajmu mieszkania w Warszawie w okolicy 3.500(!) złotych, więc tego rodzaju "analiz" nie warto nawet czytać. Najpewniej taka wartość wynika z select'a zrobionego na bazie danych, ale co to ma wspólnego z jakąkolwiek rzeczywistością, tego już zupełnie nie wiadomo. A przecież pozyskanie danych o cenach wynajmu jest w teorii banalne, bo wszystkie potrzebne informacje są w urzędach skarbowych. Co prawda spora część rynku działa w szarej strefie, niemniej jednak duża grupa właścicieli (zwłaszcza mieszkań o nieco wyższym standardzie) zgłasza pokornie umowy do urzędu i w nich jest wszystko napisane. Dla fiskusa nie byłby to pewnie żaden problem techniczny, więc kto wie... może doczekamy kiedyś rozjaśnienia sytuacji także i na tym rynku.

Jak widać, w cenach zmieniło się sporo, mimo że same ceny zmieniły się niewiele. Ale to dobrze - gdyby ceny wróciły do normalności, nie mielibyśmy właściwie o czym pisać ;) A tak, ciągle można walczyć z wiatrakami i próbować szerzyć świadomość w społeczeństwie, co jest zupełnie bez sensu, bo nawet w naszej rodzinie zdarzają się ostatnio przypadki kupna mieszkania pod wynajem (masakra!). I to nas prowadzi do kolejnego punktu.

2. Świadomość społeczna.

Czytając artykuły nieocenionego dziennikarza depeszowego, Marka W., z okolic szczytu bańki (dzielnie wspieranego przez dr'a "ceny w Warszawie dogonią Madryt" Grząbkę) zbierało się nam na mdłości. Jednak w tamtych czasach takie poglądy były absolutnie dominujące w mainstream'ie. Nawet w komentarzach pod artykułami trwała zażarta walka wielu zwolenników wiecznych wzrostów z nielicznymi propagatorami idei spadków/powrotu do normalności. Wtedy pogląd, że ceny mieszkań nie tylko przestaną rosnąć, ale i znacznie spadną, był bardzo rzadki (aczkolwiek, w przeciwieństwie do dalszych wzrostów, był bardzo dobrze uzasadniany).
Dziś sytuacja jest zgoła inna. Oczywiście z ust "analityków" ciągle słyszymy, że to ostatni rok spadków cen, że teraz mamy chwilowo stabilizację, a już od następnego roku zaczną się wzrosty. Tyle że te wzrosty wcale nie mają być tak duże (pamiętajmy, że w 2008 roku "sky was the limit" ;) Ma to być kilka procent, czasem ktoś pokusi się o dokładniejszą liczbę typu 3-5, czasem pojawi się nawet jakieś (niezbyt sensowne) uzasadnienie. Natomiast w komentarzach pod tego rodzaju dyrdymałami zaszła ogromna zmiana. Zwolennicy wzrostów właściwie wyginęli, a jak już się jakiś pojawi, to od razu dostaje sporo negatywnych ocen. W wielu komentarzach można znaleźć sensowne argumenty za dalszą normalizacją sytuacji - porównując to z 2008 rokiem, wygląda to wręcz niewiarygodnie. 
Trochę niepokojący mógłby być w tym jedynie fakt, że w dziedzinie finansów/ekonomi/przewidywania przyszłości większość się myli, żeby mniejszość mogła zarobić... tylko to niestety nadal nie jest większość. Wystarczy "wyjść na chwilę z internetu" i porozmawiać z kimś z "rzeczywistości", żeby się przekonać, że świadomość społeczna w temacie mieszkaniowym (choć większa niż kiedyś) nadal jest raczej słaba. Pośród osób, które niespecjalnie interesują się tematem (smutne jest to, że zalicza się do nich większość kupujących i sprzedających), nadal pokutuje przekonanie, że mieszkania to najbezpieczniejsza inwestycja, że wynajmując napycha się kieszeń właścicielowi itd.
Za to pośród "analityków" zdecydowanie widać postęp - większość co prawda jeszcze nie dostrzega, że polski rynek mieszkaniowy nadal jest w bańce, za to zaczynają już dostrzegać to, że kredyty mają zmienny procent, który potrafi zmieniać się także w górę, że kursy walut potrafią się bardzo wahać i że zaciągnięcie kredytu o właściwie nieznanych warunkach spłaty na 25-30 jest jednak dosyć ryzykowne.
No i tak dochodzimy do punktu trzeciego.

3. Kredyty.

W kwestii kredytów od 2008 roku zmieniło się chyba najwięcej. W czasach największego szaleństwa (1 połowa 2008 roku) udzielano nawet 80 tys. kredytów kwartalnie (były to w znakomitej większości kredyty frankowe, przy franku w okolicach 2 PLN). Bez wielkiego problemu można było uzyskać kredyt na 130% wartości nieruchomości, czy na tak abstrakcyjny czas jak 50 lat - to były niezwykle ciekawe czasy. Dziś sprawa wygląda zgoła inaczej. 
Co prawda bazowa stawka oprocentowania kredytów w PLN (WIBOR 3M) jest już niższa niż LIBOR CHF z 2008 roku, to jednak ze względu na stosunkowo wysokie marże, średnie oprocentowanie nowo udzielanych kredytów złotówkowych nadal zauważalnie przekracza 5% - jest więc wciąż wyższe niż oprocentowanie kredytów frankowych w szczycie bańki (może się to zmienić, jeśli dojdzie do zapowiadanych od pewnego czasu dalszych obniżek stóp NBP). 
Różnica w oprocentowaniu nie jest znaczna, za to różnica w rozmiarze akcji kredytowej jest ogromna. Aktualnie udziela się nieco ponad 40 tys. kredytów mieszkaniowych kwartalnie, czyli połowę tego, co w szczycie bańki. Do tego dochodzą zapisy Rekomendacji S (maksymalne LTV 90%), co wraz z ostrzejszą oceną zdolności kredytowej sprawia, że zaciągnięcie kredytu jest (na szczęście) znacznie trudniejsze niż 7 lat temu. Do tego całkowicie zostały wyeliminowane kredyty walutowe (pomijając tych, którzy uzyskują dochody w walucie obcej). Efekt jest taki, że mimo historycznie niskich stóp procentowych szaleństwa kredytowego nie ma i wynika to, poza zmniejszoną dostępnością kredytów, także i z tego, że już nie bardzo ma kto te kredyty brać. Kto miał pieniądze, albo zdolność kredytową, ten już mieszkanie posiada (własne lub bankowe). Kto nie miał, teraz nie ma jeszcze bardziej. 
Pamiętajmy, że struktura wiekowa ludności wyglądała w 2008 roku tak:



Natomiast teraz wygląda tak:


Wyż z przełomu lat 70-tych i 80-tych zwyczajnie pokupował (popożyczał ;) już mieszkania. Szybki spadek liczebności roczników przed 30-tką każe sądzić, że ta tendencja będzie się coraz bardziej pogłębiać.


Poza tym, 10% wkładu własnego to też nie jest znowu aż tak mało - zobaczymy, jak będzie wyglądała sprawa w kolejnym roku, kiedy zacznie obowiązywać wymaganie na 15%, z którego 5% będzie można ubezpieczyć - ciekawe, czy w praktyce będzie to oznaczało maksymalne LTV na poziomie 85%, czy tylko wymagało będzie wykupienia ubezpieczenia, które przed niczym nie chroni, na wzór tego, które trzeba mieć już teraz w przypadku kredytów z LTV powyżej 80%.

Podsumowując... w 2008 roku kredyt mógł dostać praktycznie każdy (i to z dowolnym LTV). Chętnych też było dużo, bo mieszkania kupował wyż demograficzny oraz część dobrze zarabiających starszych osób, którzy nie załapali się na "promocyjny" okres 2004-2006 (pamiętajmy, że wcześniej kredyt hipoteczny w Polsce praktycznie nie istniał). Aktualnie kredytu każdy już nie dostanie, no i też znacznie spadła liczba potencjalnych chętnych - po części dlatego, że roczniki "przeznaczone do kupowania" są znacznie mniej liczne, a po części też dlatego, że sporo potencjalnych klientów kupiło mieszkanie... w Irlandii, czy innym UK.

4. Poprawa warunków wynajmu.

Kiedy zaczynał się kryzys finansowy (którego oczywiście na Zielonej Wyspie nie było, za to potem się szumnie skończył ;) wiele mówiono o tym, że Polacy przestali kupować mieszkania, więc wzrosną ceny wynajmu - w końcu gdzieś trzeba mieszkać. Było to oczywiście kompletnym absurdem, co pokazywały doświadczenia rynków rozwiniętych - ceny wynajmu zachowują się bardzo podobnie do cen kupna z jednego podstawowego powodu - wynajmowanie mieszkania jest po prostu alternatywnym sposobem zaspokojenia tej samej potrzeby i wynajmowane mieszkania stanowią bezpośrednią konkurencję dla mieszkań sprzedawanych. W związku z tym wszystkim ceny wynajmu spadły (niespodziewanie dla niektórych ;) o mniej więcej 20% - nie pomógł nawet argument "z czapy", że każdy musi gdzieś mieszkać i jeśli mieszkania nie kupi, to będzie je musiał wynajmować. Podstawowy problem z tego rodzaju rozumowaniem jest taki, że przecież każdy gdzieś już mieszka! Jest więc trzecia opcja - jeśli się nie kupi, ani nie wynajmie, to nie trzeba mieszkać pod mostem - można po prostu zostać tam, gdzie mieszka się w danym momencie. A o wszystkim i tak decyduje demografia, zwłaszcza liczebność roczników kończących studia - jeśli jest ona większa niż liczebność roczników kończących życie, powstaje presja na wzrosty cen kupna/najmu... przy czym ta presja może zostać spokojnie zniwelowana poprzez nowo budowane mieszkania. Jeśli takiej presji nie ma, to wzrost cen najmu bez wzrostu cen kupna jest praktycznie niemożliwy.

Stało się wszystko, jak zawsze, zgodnie z planem i mieszkania na wynajem potaniały. Z tym, że to "potanienie" zaszło na kilku płaszczyznach. Po pierwsze w samej cenie. Po drugie w standardzie (zarówno mieszkań, jak i obsługi) - w czasach, w których wynajmowaliśmy pierwsze mieszkanie (połowa 2007 roku), na rynku dochodziło do wielu ciekawych sytuacji. Istniały np. agencje, które pobierały pieniądze tylko za to, że dzieliły się adresami z klientami (inna sprawa, że te adresy były często zwyczajną lipą) - teraz taka praktyka jest zupełnie nie do pomyślenia. 7 lat temu sporym rarytasem w wynajmowanym mieszkaniu była pralka... tymczasem teraz obecność takiej pralki jest absolutnym standardem (przynajmniej w Warszawie - innymi miastami niestety się nie interesowaliśmy), a mieszkanie bez zmywarki czy telewizora sprawia wrażenie standardu niższego niż średni. Interesując się rynkiem wynajmu przez kilka lat można zauważyć, że podnosi się "ogólny" standard mieszkań - jest sporo naprawdę ładnych mieszkań do wynajęcia w rozsądnych cenach, a wszelkiego rodzaju "nory" są właściwie niewynajmowalne (chyba że za odpowiednio niską stawkę). Poprawił się też znacząco standard prowadzenia "biznesu" przez właścicieli - teraz to wygląda trochę już jak rynek klienta. Sporo jest ładnych, profesjonalnych ogłoszeń, właściciele nie wybrzydzają na swoich klientów, są bardzo pomocni i ugodowi. W latach największej bańki sytuacja wyglądała "nieco" inaczej. Pamiętamy nawet, że w 2008 roku właścicielka "naszego" mieszkania chciała nam nawet podnieść opłatę (o jakieś 15%), co oczywiście zakończyło się wyprowadzką ;) W tej chwili coś takiego jest zupełnie nie do pomyślenia - właściciel się cieszy, jeśli lokator płaci regularnie i stara się takiego lokatora zatrzymać jak najdłużej.

Nawet agencje nieruchomości zaczynają powoli normalnieć i niektóre przestają pobierać od najemcy połowę miesięcznej opłaty za umieszczenie ogłoszenia w internecie, które kosztuje może 5 złotych. W końcu dlaczego najemca ma płacić agencji, skoro ona reprezentuje właściciela i on też jej płaci? W dobie internetu rolą agencji nie jest "sparowanie" najemcy z wynajmującym, bo oni "sparować" mogą się spokojnie sami. Rola agencji... przestaje być potrzebna (co zresztą widać po wynikach finansowych HB, czy innych Emmersonów ;)

Jakby jednak nie było, polski rynek wynajmu, choć dużo bardziej cywilizowany niż 7 lat temu, nadal nie jest specjalnie profesjonalny - widać to chociażby na przykładzie rynku "apartamentów" wakacyjnych, który działa znacząco lepiej niż rynek wynajmu mieszkań "standardowych". Na rynku mieszkań wakacyjnych są firmy, które profesjonalnie zajmują się wynajmem mieszkań należących do klientów, najczęściej dla całych budynków - mają ładne strony, profesjonalnie przygotowaną ofertę, porządny kontakt itd. Tego wciąż brakuje dla "zwykłego" wynajmu (najpewniej dlatego, że wynajem zwykłych mieszkań i tak nie jest specjalnie opłacalny, więc nie bardzo jest tu jak zapłacić za profesjonalnego pośrednika). Sytuację na rynku najmu miała ucywilizować ustawa o najmie okazjonalnym, która nie była znowu taka głupia - miała w teorii zabezpieczać właściciela przed problemami z niepłacącymi lokatorami (w praktyce chodziło raczej o zwiększenie wpływów podatkowych, bo korzystanie z "dobrodziejstw" ustawy wymagało oczywiście zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego). Niestety(?) nie znamy żadnego przypadku, żeby ktoś podpisał umowę na takich warunkach, co wynika pewnie z tego, że taka umowa musi być poświadczona notarialnie (co kosztuje), a jej warunkiem jest dobrowolne poddanie się eksmisji przez najemcę - w czasach sporej konkurencji na rynku najmu, żądanie czegoś takiego od najemcy mogłoby się skończyć znalezieniem przez niego innej oferty, w której niczemu poddawać się nie musi ;)

Jedyną praktyczną konsekwencją ustawy o najmie okazjonalnym jest powstanie Funduszu mieszkań na wynajem BGK. Dzięki rozszerzeniu zapisów ustawy także na firmy, taki fundusz miał w ogóle szanse zaistnieć. Sam fundusz jest jakimś tam przełomem na rynku - oferta przygotowana profesjonalnie, jasne zasady i w ogóle wszystko fajnie, tylko zdecydowanie za drogo. Miało być 25% taniej niż prywatnie... a jest drożej i to sporo (jeśli ktoś nie czytał naszego wpisu na ten temat, to zapraszamy):

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/01/niewypa.html

Na razie mieszkania są tylko w Poznaniu (chociaż właściwie to są tylko w teorii, bo w praktyce nie da się ich nawet obejrzeć). Być może w innych miastach sytuacja będzie lepsza, ale my się spodziewamy, że będzie raczej gorsza, bo Poznań zdaje się mieć stosunkowo wysokie stawki wynajmu, przy jednocześnie stosunkowo niskich cenach kupna. W sytuacji odwrotnej, mieszkania od BGK będą relatywnie jeszcze droższe.

5. Przybyło mieszkań.

Deweloperzy sporo ostatnio budują. Problem(?) polega na tym, że oni właściwie zawsze (przez ostatnie 10 lat) sporo budowali. Aktualnie sprawa wygląda tak:



Widzimy, że deweloperzy produkują coś między 50 a 70 tys. mieszkań rocznie. Ponad drugie tyle dokładają tzw. "inwestorzy indywidualni" (to piękne określenie na tych, którzy po prostu budują dom dla siebie). W związku z tym co roku przybywa w Polsce jakieś 150 tys. mieszkań/domów. Łatwo policzyć, że od czasów szczytu bańki przybyło ich około miliona. A że liczba ludności spadła (głównie za sprawą emigracji), to hmm... niedługo może się okazać, że mamy sytuację jak w Hiszpanii, w której "nagle" się okazało, że jest jakiś milion mieszkań za dużo.
Konkretnie tej tematyce przyglądaliśmy się we wpisie:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/09/ilu-mieszkan-brakuje-w-polsce-hmm.html

Już wg spisu powszechnego GUS z 2011 roku liczba mieszkań w Polsce była wyższa od liczby gospodarstw domowych o około 100 tys., a pamiętajmy, że to było ponad 3 lata temu, więc teraz liczba mieszkań zwiększyła się o kolejne pół miliona. Pamiętajmy też, że mieszkań za bardzo nie ubywa, bo to jednak wartościowy towar przy aktualnych cenach oraz że przybywa ich także z innych źródeł (sporo jest remontów i adaptacji różnych powierzchni, które wcześniej mieszkaniami nie były).

Sytuacja jest więc zasadniczo inna niż w szczycie bańki - jeśli ktoś chce kupić mieszkanie, to nie ma żadnego problemu (poza kwestią finansowania ;) Można właściwie kupić cokolwiek, gdziekolwiek i można jeszcze wybrzydzać. Szacuje się, że 10% warszawskich mieszkań wystawionych jest na sprzedaż (co wydaje się być całkiem sensowne, jak się popatrzy na dostępną liczbę ogłoszeń na różnych portalach). Do tego deweloperzy nie zwalniają tempa... efekt jest taki, że rynek stał się rynkiem klienta, co wydaje się dla nas bardziej normalne niż urządzanie licytacji wśród klientów, żeby znaleźć tego, kto da najwięcej (a w czasach bańki takie praktyki się zdarzały). Mieszkań do kupienia jest bardzo dużo, a będzie jeszcze więcej (nowe budowy + demografia). Szkoda tylko, że ceny wciąż dopasowane są raczej do zdolności kredytowej niż do realnej wartości tych mieszkań.
 
6. Mieszkania gotowe.

W czasach największego bumu powszechną praktyką było kupowanie dziur w ziemi i innych form obietnic wybudowania mieszkania w cenie mieszkania. Aktualnie trochę się to jednak zmienia - po części dlatego, że przy rosnącej ofercie deweloperów siłą rzeczy rośnie także liczba mieszkań gotowych w sprzedaży, a po części pewnie w wyniku całkiem spektakularnych bankructw deweloperów w ostatnich latach (Leopard, Gant). Struktura oferty deweloperów na koniec 2013 roku wyglądała tak:



Widzimy tu, że mieszkania gotowe na 6 największych rynkach w Polsce stanowiły 36% oferty. Na koniec 2014 wyglądało to tak:



Mamy tu już tylko 25% gotowych mieszkań. Wniosek z tego jest taki, że Polacy coraz częściej wybierają właśnie gotowe mieszkania (procentowo ubyło ich w ofercie w ciągu roku). I bardzo dobrze... wszak nigdy nie potrafiliśmy zrozumieć, jak można kupić obietnicę wybudowania mieszkania w cenie mieszkania. Aktualnie praktyki w stylu wpłaty całości ceny przed oddaniem mieszkania należą już raczej do rzadkości i jest to kolejny objaw cywilizowania się tego rynku - w końcu chodzi tu o tak duże pieniądze, że nie warto w ten sposób ryzykować. Jest mieszkanie - są pieniądze. Nie ma mieszkania - nie ma pieniędzy. Proste.

7. Pozytywne inicjatywy ustawodawcze. 

Ciekawe, czy to efekt tego, że mamy aktualnie rok wyborczy... w każdym razie w ostatnim czasie pojawiło się kilka inicjatyw ustawodawczych, które mogłyby znacząco przyspieszyć cywilizowanie się polskiego rynku mieszkaniowego.
Na początek zniesienie pozwoleń na budowę - jest to zdecydowanie krok w kierunku normalności, wszak trudno nazwać normalną sytuację, w której trzeba występować o pozwolenie na zbudowanie sobie własnego domu, na własnej działce, który to dom nikomu nie przeszkadza. Przy okazji zniesiono konieczność dostarczania wraz z projektem nikomu niepotrzebnych oświadczeń o warunkach przyłączenia do sieci energetycznej, wodociągowej itd. - jak ktoś nie chce mieć prądu albo wody w domu, to czemu go do tego zmuszać? :)

Z ciekawszych inicjatyw jest jeszcze ostatnia propozycja UOKIK, aby z ustawy deweloperskiej usunąć opcję rachunku powierniczego otwartego bez gwarancji bankowej i ubezpieczenia. Pamiętamy, jak wielkie zamieszanie wywołała ustawa deweloperska z 2012, która miała oczywiście zabezpieczać interesy klientów (jak zawsze ;) Wyszło z tego wielkie G, bo wprowadzono właśnie rachunek powierniczy otwarty, z opcjonalną gwarancją bankową lub ubezpieczeniem. Efekt tego był taki, że to właśnie tę opcję wybierają deweloperzy, a ona praktycznie niczym nie różni się od zwyczajnego przelewania pieniędzy na ich konto przez klientów (różnica jest taka, że zamiast klienta, pieniądze przelewa bank) - rachunek powierniczy otwarty przed niczym klienta nie zabezpiecza. Bank przelewa deweloperowi pieniądze w miarę postępów budowy (bo co ma nie przelewać, skoro budowa postępuje?), a jak deweloper zbankrutuje i się okaże, że na nieruchomości są jakieś inne roszczenia, to klient i tak zostaje z niczym. Co innego rachunek powierniczy zamknięty, gdzie deweloper dostaje pieniądze w momencie przekazania prawa własności mieszkania - tyle tylko, że skoro to nie jest wymagane, to stosuje się oczywiście rozwiązanie najbardziej korzystne dla deweloperów. UOKIK chciałby to ukrócić i przywrócić pierwotny pomysł tej ustawy, który rozmył się gdzieś w toku prac legislacyjnych (pewnie z powodów podobnych do pamiętnego "i/lub czasopisma" ;) Rachunek powierniczy otwarty z gwarancją bankową lub ubezpieczeniem działa w praktyce tak, jak rachunek zamknięty - w razie wtopy dewelopera klient odzyska (przynajmniej w teorii) pieniądze od banku/ubezpieczyciela. I jest to realne zabezpieczenie - aktualny kształt ustawy deweloperskiej to czysty PR - mówi się, że jest bezpieczniej, a tu zupełnie nieprawda (pomijając już fakt, że mimo ponad dwóch lat obowiązywania tej ustawy, nadal około połowa mieszkań nie jest oferowana z żadną formą rachunku powierniczego). 
Deweloperzy oczywiście podnoszą wielkie larum, że takie zmiany spowodują wzrost kosztów, które to koszty zostaną przeniesione na klientów. Problem polega jednak na tym, że klienci wypną się na wzrost kosztów - przy tak dużej konkurencji, jaka jest obecnie oraz przy tak dużej marży deweloperów, to niestety(?) ci ostatni będą musieli pokryć ewentualne koszty takich zmian. A argument o tym, że mniejsi deweloperzy upadną, bo stracą dostęp do finansowania (przez klientów) jest bardzo słaby - jak kogoś nie stać na budowanie mieszkań, bo nie ma na to pieniędzy, albo nie jest w stanie załatwić kredytu, to niech się zajmie handlem pietruszką, bo widocznie do budowania mieszkań nie ma predyspozycji. Najlepiej działają proste rozwiązania - producent produkuje towar i sprzedaje klientowi - tak to działa prawie wszędzie. Tylko na rynku mieszkań ludzie się uparli, że trzeba sprzedawać coś, co nie istnieje. A przecież to absurd.

Jednym z bardziej przełomowych pomysłów ostatniego czasu jest ograniczenie wysokości roszczenia z tytułu kredytu mieszkaniowego maksymalnie do wartości mieszkania. Pomysł pojawił się przy okazji zawirowań z kursem franka i jest to coś, co postulujemy od samego początku. Kredytobiorca nie powinien odpowiadać za kredyt całym swoim majątkiem, skoro kredyt nazywa się hipotecznym/mieszkaniowym i powszechnym przekonaniem (nawet pośród kredytobiorców!) jest to, że zabezpieczeniem takiego kredytu jest mieszkanie. Bank powinien na siebie brać część ryzyka, wynikającego z ewentualnego spadku wartości mieszkania - to bardzo dobrze ogranicza szanse na pojawienie się bańki na tym rynku, bo zmusza banki do działania ostrożnego i realistycznej oceny kondycji finansowej klienta oraz przyszłej wartości jego mieszkania.
Gdyby ten pomysł został wprowadzony w życie, uznalibyśmy go za najbardziej przełomowy moment w ciągu ostatnich 7 lat na polskim rynku mieszkaniowym.

8. Patologia rządowa.

W czasach największej bańki mieszkaniowo-kredytowej było sporo patologii, ale były to patologie w relacjach klient-deweloper-bank, natomiast nie mieszało się do tego państwo. Kiedy rozpoczął się kryzys i nad rynkiem zawisło zagrożenie szybkiego urealnienia się cen oraz kłopotów deweloperów i banków, do akcji wkroczyło państwo, pod rządami partii, która w swej nazwie ma zupełnie niczym nieuzasadnione "obywatelstwo". Zmodyfikowano zasady programu Rodzina na Swoim, który doczekał się wtedy wielu pieszczotliwych określeń, np. "Bank i deweloper na swoim", czy "Deweloper na naszym". Wprowadzono dopłaty do odsetek od kredytów przez pierwsze 8 lat spłaty, co spowodowało, że rata zmniejszała się wówczas o jakieś 40%. Jednak jeszcze ważniejszym efektem był ten psychologiczny - państwo wprowadziło poniekąd ustawowe limity cen mieszkań, co zwiększyło przekonanie, że ówczesne ceny to jest jakaś tam norma. Kolejne modyfikacje założeń programu zmierzały w stronę przekierowania strumienia dopłat tylko do deweloperów, eliminując rynek wtórny, co udało się ostatecznie dopiero w przypadku młodszego brata RnS, czyli Mdm. Jest to jeden z nielicznych aspektów, który w tej chwili na polskim rynku wygląda gorzej niż 7 lat temu. Państwo, z podatków wszystkich obywateli, dopłaca tym bogatszym do kredytów, na czym korzystają na tym głównie deweloperzy i banki (klienci niespecjalnie, bo bez dopłaty mieszkania byłyby zwyczajnie tańsze). Mamy więc patologię, która nie dość, że jest niesprawiedliwa i powoduje marnowanie pieniędzy, to jeszcze sztucznie podtrzymuje absurdalne ceny (efekty Mdm widać gołym okiem - tam, gdzie limity są w okolicach średniej ceny transakcyjnej, sprzedaż deweloperów idzie bardzo dobrze i nie muszą dzięki temu obniżać cen). 
Rynek wtórny zdaje się nie zauważać problemu, więc na razie Mdm odnosi pełen sukces - sukces deweloperów.

Na szczęście ten szkodliwy program ma być ostatnią formą wspierania przez wszystkich podatników mieszkań własnościowych nielicznych podatników (zobaczymy, jak to będzie w praktyce). Zgodnie z planem ma się zakończyć w 2018 roku i wtedy patologia się skończy. Ufajmy ;)

9. Naganiacze.

W ciągu minionych 7 lat zauważalnie spadła aktywność wszelkiej maści analityków-naganiaczy (wszak ze znanych nazwisk możemy w tej chwili przytoczyć właściwie tylko Bartka T.). Nie zmienia to faktu, że wciąż powszechnie spotykamy teorie, że już teraz, zaraz albo niedługo, ceny zaczną rosnąć i trzeba się spieszyć z kupnem, bo to, czy tamto.

Z ciekawszych dyrdymałów w tym duchu widzieliśmy ostatnio chociażby taki:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Nowe-mieszkania-w-duzych-miastach-beda-drozec-Najbardziej-w-Warszawie-7238112.html 

Mógłby już w końcu ten Emmerson zbankrutować (patrząc na kurs akcji to chyba wiele nie brakuje) i odejść w pokoju, bo czytać się tego nie da. 
Ceny wzrosną z powodu tanich kredytów (pomijamy fakt, że "taniość" kredytu powinno się rozpatrywać w kategorii marży, a te są aktualnie raczej wysokie) - przypominamy, że "tani" kredyt mamy już tak gdzieś od półtora roku i jakoś ceny nie chcą rosnąć. Dodatkowo, akcja kredytowa słabnie, a przed totalnym zawałem ratuje ją właściwie tylko Mdm. Jak w takich warunkach "tani" kredyt miałby cokolwiek zmienić, jest dla nas zupełnie nie do pojęcia.
Kolejny powód wzrostu cen to zakupy inwestycyjne - nie wiadomo, kto o zdrowych zmysłach inwestuje w kupno mieszkania pod wynajem przy aktualnych cenach (wystarczy 10 sekund z naszym kalkulatorem, aby szybko sprowadzić taki pomysł na ziemię ;) Oczywiście zdarzają się "perełki", ale szeroki rynek w aktualnym stanie i z aktualnymi perspektywami jest omijany przez inwestorów posiadających chociaż minimalne pojęcie o mnożeniu/dzieleniu.
Ostatni powód wzrostu cen jest najlepszy - Fundusz mieszkań na wynajem BGK kupuje mieszkania, co ograniczy podaż i ceny wzrosną - masakra :) Fundusz, którego działanie opóźnia się coraz bardziej, na razie "zainwestował" w 124 mieszkania (szok!). Docelowo ma to być 20 tys. w ciągu 4-5 lat, czyli w porywach do 5 tys. mieszkań rocznie. To stanowi jakieś 7% aktualnej rocznej produkcji deweloperów... no, to rzeczywiście będzie szok popytowy ;) Poza tym... w naszej ocenie cały ten fundusz prędzej zbankrutuje (z braku chętnych na drogie mieszkania) niż kupi te 20 tys. mieszkań. Ale może Emmerson wie lepiej ;)

Niedawno dowiedzieliśmy się także, że kupując mieszkanie teraz, zapłacimy nawet 29% mniej niż 3 lata temu:
 


http://www.bankier.pl/wiadomosc/Kupujac-dzis-mieszkanie-placimy-nawet-o-29-mniej-niz-3-lata-temu-3291024.html


Kolejny szok! Chociaż zanim inwestorzy, którzy kupili mieszkania te 3 lata temu (wszak wtedy był najlepszy moment ;) narobią w spodnie ze strachu, należy zauważyć, że mamy tu wybitnie kreatywną matematykę. Pan z Expandera wziął sobie do wyliczeń wysokość raty sprzed 3 lat i coś mu tam wyszło. Potem uwzględnił spadek cen mieszkań (którego miało nie być) oraz znaczny spadek stóp procentowych i znowu coś mu wyszło. Odjął od siebie takie 2 raty no i wyszło, że teraz jest 30% taniej :) Aż dziwne, że Bartek T. nie wpadł do tej pory na takie genialne rozumowanie. Pan z Expandera zauważa dalej, że wg tego rozumowania to niedługo mieszkania będą właściwie jeszcze "tańsze"... ale nie należy czekać z kupnem (a właściwie to z zaciągnięciem kredytu, bo bez kredytu całe to bzdurne rozumowanie o spadkach cen nie ma już zupełnie żadnego sensu), bo... banki podniosą marże - masakra :) O ile podniosą marże? O 0.1 p.p.? 0.2? Więc trzeba pędzić po mieszkanie (a raczej po kredyt) tu i teraz, bo za chwilę tak marża wzrośnie, że i tak rata spadnie. Dramat! Pan z Expandera zdaje się zupełnie zapominać, że chwilowa wysokość raty/stóp procentowych nie ma żadnego znaczenia z punktu widzenia atrakcyjności kupna mieszkania. Jest nawet jeszcze gorzej... im niższe stopy, tym strategicznie gorszy moment na kupno mieszkania. Chociaż Pan z Expandera na pewno to wie... tylko coś do garnka przecież trzeba włożyć ;)


Poziom naganiania przez ostatnie lata spadł, ale nadal można znaleźć sporo ciekawych "rodzynek". Niemniej jednak, znalezienie w 2008 roku artykułu w mainstream'owych mediach o tym, że ceny mieszkań mogą spaść, albo że stopy procentowe mogą wzrosnąć, było praktycznie niemożliwie. Teraz już się da... więc postęp jest ewidentny.

Jak widać, przez ostatnie 7 lat sporo się zmieniło i znakomita większość zmian (z wyjątkiem patologicznych programów rządowych) to były zmiany na lepsze. 
Czego więc jeszcze potrzeba, aby uznać, że polski rynek mieszkaniowy jest normalny? Potrzeba kilku prostych rzeczy:

1. Normalnych cen.

O cenach uznawanych za normalne było już na tym blogu wielokrotnie. Wciąż czekamy na poziom, który ma jakiś związek z kosztami budowy (a nie jest od nich dwa razy wyższy), czy średnim wynagrodzeniem w tym kraju. Niestety trochę jeszcze na to poczekamy, bo kredyty są teraz ultra "tanie", a rząd jakby się uparł, żeby ceny nie spadły. Tymczasem przy normalnych cenach zniknęłoby sporo problemów - ludzie przestaliby się zadłużać na całe życie, bo mieliby realne szanse odłożyć gotówkę na mieszkanie. Przestaliby wyjeżdżać z braku jakichkolwiek perspektyw w tym kraju. Zajęliby się czymś bardziej produktywnym niż ciągłe kombinowanie, jak tu uzbierać na ratę. Może wtedy zajęliby się nawet "produkcją" dzieci i w 2100 roku nie zostałoby już tylko 11(!) milionów Polaków?

2. Dalszego ograniczenia maksymalnego LTV.

Rekomendacja S to krok w dobrym kierunku, ale, jeśli brakujący wkład własny pomiędzy 80 a 90% będzie można ubezpieczyć tak, jak teraz, to jej pole rażenia zostanie mocno ograniczone i nadal pozostanie patologia kredytów z minimalnym wkładem własnym. Dla bezpieczeństwa zarówno kredytobiorców jak i banków bardzo dobrze by było, gdyby maksymalne LTV zostało ograniczone dużo bardziej niż do 80%. W końcu jest praktycznie pewnym, że ceny mieszkań będą spadać - spadek ten będzie najpewniej szybszy niż tempo spłacania kredytu, więc pojawi się problem z zabezpieczeniem tak, jak pojawił się w przypadku kredytów frankowych. Po co sobie stwarzać takie problemy?

3. Kredytów na stały procent.

To byłoby coś pięknego... albo raczej coś bardzo normalnego. Wszak nie jest normalną sytuacja, w której podpisuje się zobowiązanie do zapłaty kwoty, która jest całkowicie nieznana. Stopy procentowe są teraz na całym świecie na bardzo niskich poziomach, ale co będzie za 10 lat? Albo za 20? Oczywiście marzenie o stałych stopach jest prawie nierealne w takim niestabilnym kraju jak Polska - w systemie elektronicznego pieniądza, który można sobie produkować w dowolnej ilości, kredyty na stały procent na czas rzędu 30 lat praktycznie nie mają prawa bytu. No chyba, że znajdzie się głupiego, który zechce to finansować... ale tak głupi mógłby być chyba tylko podatnik.

Czy więc dużo brakuje do osiągnięcia normalności? 

Wydaje się niestety, że jeszcze sporo. Przy tak niskich stopach procentowych jak obecne (a pewnie one jeszcze spadną), szanse na uzyskanie normalnych cen mieszkań w najbliższej przyszłości są bardzo niewielkie, a cała nadzieja w zamieszaniu wokół Grecji, które może finalnie spowodować nawet rozpad UE lub w obiecywanym już od dawna podniesieniu stóp procentowych w USA. Obie te rzeczy nie byłyby jednak zupełnie bezbolesne, bo spowodowałyby sporo komplikacji gospodarczych także i Polsce (a przecież wolelibyśmy, żeby ceny spadły nie w wyniku załamania się gospodarki, tylko w procesie standardowego powrotu do normalności).
Ograniczenie maksymalnego LTV może się akurat spełnić poniekąd przypadkowo, jeśli naprawdę zostanie wprowadzone ograniczenie roszczeń z tytułu kredytu mieszkaniowego jedynie do wartości mieszkania - wtedy banki same ograniczą maksymalne LTV bez żadnych dodatkowych nakazów.
A czy kiedykolwiek doczekamy kredytów na stały procent? W tym systemie finansowym chyba nie bardzo, bo trzeba by znaleźć źródło wieloletniego stabilnego finansowania - jedyna możliwość to pewnie reaktywacja kas budowlanych, albo rozwój listów zastawnych. Tylko kto normalny chciałby inwestować pieniądze na długie lata, na stały procent, w upadającym komunistycznym kraju, który zostanie pociągnięty na dno przez własny system emerytalny? My byśmy nie chcieli i pewnie nie jesteśmy osamotnieni - w związku z tym na kredyty ze stałą stopą procentową nie liczymy do czasu upadku aktualnego systemu finansowego.


Podsumowując... polski rynek mieszkaniowy zdaje się powoli zmierzać w kierunku jako takiej normalności. Patrząc na sytuację sprzed 7 lat widać spory postęp w wielu dziedzinach. Ceny powoli, acz systematycznie normalnieją. Nie ma już szaleństwa kredytowego, nawet pomimo ultra niskich stóp procentowych. Powoli (za sprawą naszego bloga ;) zwiększa się też ogólna świadomość w społeczeństwie na tematy mieszkaniowe - hasła w stylu "kto nie kupił, przegrał życie" odeszły już do lamusa (choć część nadal pokutuje w społeczeństwie, jak chociażby słynne "mieszkania nigdy nie tanieją"). Z roku na rok poprawia się oferta mieszkań na wynajem oraz rośnie liczba mieszkań w Polsce. Klienci zaczynają dostrzegać zalety oczywistej wydawałoby się sprawy, czyli kupowania gotowych mieszkań zamiast obietnic ich wybudowania oraz pojawiają się (o dziwo!) inicjatywy ustawodawcze, które mają szansę przywrócić trochę normalności na tym rynku (porządna ochrona klientów deweloperów, ograniczenie roszczeń w kredytach mieszkaniowych). Jedynym minusem jest trwająca patologia rządowych programów wspierania banków i deweloperów.

Do normalności (zwłaszcza w kwestii cen i kredytów) brakuje jeszcze sporo, ale doświadczenia ostatnich 7 lat (i prognozy demograficzne GUSu ;) pozwalają patrzyć na przyszłość optymistycznie. 

Zresztą... na przyszłość zawsze trzeba patrzyć optymistycznie - wszak z każdym dniem jesteśmy coraz bliżej lepszego świata!

134 komentarze:

  1. Pierwszy i zabieram sie do czytania

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Ułaaa mocno dzisiaj przyspałem...
      (ale Ryszard też przyciął komara także nie jest źle :P )

      Usuń
    2. odkad skonczylem tyle lat co najpopularniejszy kredyt hipoteczny, refleks juz nie ten ;)

      Usuń
  2. Mini ankieta do pierwszych dwóch wpisów sz.p. powyżej: Ile macie lat? :)

    Co do zmian można jeszcze dorzucić fakt, wyraźnego odejścia banków od reklamowania kredytów hipotecznych w mediach. (w takim kraju jak Polska reklamy to wciąż jednak potężna siła, a jeszcze na taki produkt podszyty emocjami to tym bardziej)
    Można to tłumaczyć zmianą struktury portfela zadłużeń przez banki - czyli świadomie odchodzimy od hipotek na rzecz kredytów konsumpcyjnych - ale pytanie dlaczego tak się dzieje?
    Może rynek hipoteczny jest już tak wydrenowany, z oczywistych względów, że kompletnie nie warto już inwestować w jego marketing, a co za tym idzie banki widzą (wiedzą), że popyt na kredyty słabnie i na razie nie ma szans na odbicie.
    Jedne z najbardziej irytujących reklam kredytów hipotecznych reprezentował według mnie ING.

    https://www.youtube.com/user/INGBSK/videos?sort=dd&shelf_id=0&view=0

    Jak mniej więcej widać po kanale YT, reklamy hipotek w tym seria "Nie szukaj wymówek!" upadała pod koniec 2011r. (trzeba kilka razy rozwinąć listę), potem mamy bankowość internetową i pożyczki gotówkowe z lokatami. Czyli np. w ING, medialnie "postawiono już krzyżyk" na hipotekach od 2012 roku licząc ...i o dziwo mniej więcej od 2013r. ilość i wartość kredytów hipotecznych systematycznie spada, pomimo najniższych stóp % w historii.

    Dodatkowo pojawiają się artykuły krytyczne /albo chociaż informujące o zagrożeniach w stosunku do RnS i MdM i ich wpływu na poziom cen, jest ich wciąż mało, ale każdy kolejny jest ważny.

    http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/doplaty-rzeczywiscie-zawyzaja-ceny-mieszkan/3mvbd
    http://biznes.onet.pl/wiadomosci/nieruchomosci/rodzina-na-swoim-tykajaca-bomba/8zpcp

    I na koniec - o tym Autor wspomniał, ale dorzucę - link do zastanowienia, co się stanie jak nasze marzenia o "własnym M" przełożymy na zarobki ("tanie" kredyty hipoteczne konsekwentnie kwartał do kwartału redukujemy i ilość i wartość) w konfrontacji do dzisiejszego (wciąż przeszacowanego i zakłamanego) poziomu cen...

    http://www.bankier.pl/wiadomosc/4-5-Polakow-zarabia-mniej-niz-3549-zl-netto-7228674.html

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. To są młode umysły które łakną zarówno wiedzy jak i bardziej korzystniejszych warunków na rynku mieszkaniowym. Poza tym teraz takie czasy że wszędzie trzeba się ścigać, zwłaszcza po wiedze.

      Usuń
  3. Proszę wybaczyć, ale wydaje mi się, że wszystkie te wykresy i tezy widziałem już wielokrotnie na tym blogu i innych. Trochę tu nużące.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Część wykresów jest nowa, część jest stara. Wszystkie są prawdziwe. Prawda boli czy co?

      Usuń
    2. A fajne mieszkania do wynajecia widziales juz? http://chujowemieszkania.pl/ :)

      Usuń
  4. Kilka artykulow:
    http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/710015,1180919-Akcje-deweloperow-moga-isc-w-gore.html
    http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/710015,1180426-Deweloperska-hossa-w-metropoliach.html
    http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/707218,1179561-Gdzie-duza-podaz-mieszkan.html
    Fragment:
    "Np. jeżeli na Woli mamy dziś ok. 2,2 tys. ofert, to do lutego 2016 r. powinno się sprzedać w tej dzielnicy ok. 2 tys. mieszkań, o ile nie zmieni się aktualny trend sprzedażowy. W tym czasie deweloperzy będą musieli uzupełnić ofertę. Jak więc widać skala wymiany jest znacząca – opowiada Jarosław Jędrzyński."

    Niezla nagonka. Chyba warto bedzie zapisyc gdzies na boku artykuly i nazwiska autorow. Za kilka lat mozna fajny artykul skleic z rozliczeniem :)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. No właśnie z tym "rozliczeniem" nie ma komu się tym zająć. Naganiacze kłamią do woli, gazety/portale w imię sprzedaży artykułów sponsorowanych publikują wszystko jak leci, a konsekwencji prawnych za działanie na zasadach oszustwa nie ma żadnych. Link już przytaczałem na blogu, ale jeszcze raz wrzucę.
      Znalazł się taki jeden, który wybrał się po pomoc do oszusta, który wcisnął mu kredyt w CHF, roztaczając wizję interesu życia i okazało się, że ten naganiacz był tak dobry, że ...awansował wyżej i już nie ma z kim i o czym gadać.

      http://wyborcza.biz/biznes/1,100896,15501442,_Doradca__doradzil_tak__ze_kredyt_urosl_dwukrotnie_.html?biznes=lublin#BoxBizTxt

      To pokazuje dobitnie w jakim schemacie pracują naganiacze.
      Mają kłamać, kłamać i jeszcze raz kłamać, za to biorą prowizje, a najlepsi oszuści pną się do góry w szczuro-korporacyjnej drabince.

      Usuń
  5. Rozmawiałem niedawno ze znajomym z Londynu, mówił że u nich też standardem są hipoteki na zmienny procent. To tak na "pocieszenie" ;)

    I jeszcze mały offtop. Pod jednym z wcześniejszych artykułów rozwinęła się dyskusja na temat ilości sprzedanych apartamentów w Cosmopolitan Tower. Napisałem do nich maila z pytaniem skąd tak duże rozbieżności między ilością sprzedaży deklarowaną w mediach przez przedstawicieli firmy, a liczbą dostępnych apartamentów na stronie internetowej. Odpisali, że sprzedanych jest 100 sztuk, zarezerwowanych 30, a wolnych 100, natomiast w internecie prezentują również te które zostały sprzedane, po to żeby klienci mogli sobie je pooglądać i oni zaproponują alternatywę, gdyby "upatrzony" przez klienta apartament okazał się być już sprzedany.

    OdpowiedzUsuń
  6. do Adam Czupi odpowiedź pani Kierownik Referatu Ewidencji Gruntów
    Wydział Geodezji
    Urząd Miejski w Gdańsku

    "31.12.2013r. weszła zmiana do rozporządzenia z dnia 29 marca 2001 r.w sprawie ewidencji gruntów i budynków, która zmieniła paragraf. 74 ust.3(został uchylony)Przed zmianą rozporządzenia była możliwość udostępniania danych z rejestru cen i wartości nieruchomości na podst. art 24 ust.3 ustawy z dnia 17 maja 1989 r.Prawo Geodezyjne i kartograficzne.

    Obecnie dostęp do bazy rejestru cen i wartości nieruchomości mają rzeczoznawcy majątkowi oraz praktykanci biur rzeczoznawców majątkowych"

    i tak to to w Gdańsku wygląda :)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Ceny za udostępnienie danych w Gdańsku!

      Dla nieruchomości będącym przedmiotem transakcji albo wyceny rzeczoznawca majątkowy otrzymuje odpłatnie zbiór danych rejestru cen i wartości nieruchomości w postaci elektronicznej (stawka podstawowa za nieruchomość 6 zł)
      lub wyciąg z rejestru cen i wartości nieruchomości w postaci dokumentu drukowanego ( stawka podstawowa za nieruchomość 8zł tabela nr 12 ustawy PGiK) po złożeniu zlecenia - pokój nr 4 ul. 3 Maja 9.

      Rzeczoznawcy udostępnia się również do wglądu zbiory aktów notarialnych będących podstawą wpisów w ewidencji gruntów i budynków( 30 zł za przeglądanie ok. 4 godz) tabela nr 16 poz.5 ustawy PGiK

      Z poważaniem!

      Usuń
    2. Ten komentarz został usunięty przez autora.

      Usuń
    3. Ten komentarz został usunięty przez autora.

      Usuń
    4. Ten komentarz został usunięty przez autora.

      Usuń
    5. Szyba odpowiedź pani Kierownik
      "Witam!
      Art 24 PGiK dotyczy bazy ewidencji gruntów, która jest odrębnym rejestrem.
      Niestety w operacie ewidecji gruntów nie posiadamy informacji dot.wartości nieruchomości (brak jest przeprowadzonej taksacji nieruchomości )"

      Usuń

    6. Rzeczywiście, dużo zmian było na przełomie ostatnich 6 mc i można się w nich pogubić, ale (nie odpuszczam) i nadal uważam, że uzyskanie danych transakcyjnych jest możliwe choćby poprzez takie podejście:
      „Ustawa Art. 20. 1. Ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące:
      (5) wartość katastralną nieruchomości;”
      A rozporządzenie na to:
      „§ 74. 1. Starosta prowadzi rejestr cen nieruchomości, określonych w aktach notarialnych, oraz wartości nieruchomości, określonych przez rzeczoznawców majątkowych w operatach szacunkowych, których wyciągi przekazywane są do ewidencji gruntów i budynków na mocy odrębnych przepisów.”

      Więc jednak te dane dotyczące cen (również transakcyjnych) są przekazywane do ewidencji gruntów i budynków (przynajmniej powinny być) i to chyba dla celu określenia wartości katastralnej. nieruchomości,
      Jak dla mnie jeden zbiór (ewidencja) uzupełniają dane drugiego. Skoro te dane zostały dostarczone, to chyba automatycznie stają się elementem ewidencji gruntów i budynków i stają się jawne dalej w ramach art. 24 (tak ja to przynajmniej rozumiem).
      Abstrahując już od takiego wywodu, który wywołuje wspomniane przez Pana kierownika i zastępcę artykuł 24 i par 74, w lokalnie w Warszawie podchodzi się do ujawniana jeszcze inaczej, i podaje się ogólny przepis 40a (na stronie).
      „Art. 40a. (98) 1. Organy prowadzące państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny udostępniają materiały zasobu odpłatnie”. (a do państwowego zasobu geodezyjnego wchodzi cały towar razem z rejestrami, wykazami, opracowaniami, zbiory danych opracowane przez organy „Służb”czyli również … starostę.
      Póki co nie znalazłem, żadnego przepisu który by wprost zabraniał ujawniania tych danych lub ograniczał ich ujawnianie tylko np. rzeczoznawcom majątkowym.
      Dzięki za odzew, ponieważ jak dla mnie sprawa sama w sobie jest ciekawa, a Ciebie zmusza do korzystania z usług rzeczoznawcy.

      P.S. a tak przy okazji to mi wygląda (ostatnie zmiany) na szeroko zakojone przygotowanie artyleryjskie pod wprowadzenie podatku katastralnego (bo po co informatyzować i robić centralny system pod wszystkie szczegółowe dane?) A tak: wartość wartość wszystkich nieruchomości x podatek +enter i mamy sprawdzamy jaki osiągniemy dochód z podatku katastralnego.

      Usuń
    7. Ponownie Nasza ulubiona pani Kierwonik
      "Witam!

      Wartość katastralna nieruchomości Art 20 ust 2 pkt 5 PGiK powstanie w wyniku masowej wyceny- na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych- będzie tożsama z wartością rynkową.

      Natomiast Art 40a ust 2 pkt 2 umożliwia podmiotom wymienionym uzyskanie zbiorów m.innymi bazy rejestru cen i wartości nieruchomości."

      Usuń
    8. Ten komentarz został usunięty przez autora.

      Usuń
    9. cholibka tak mi odpisała:
      "Wg obowiązującej ustawy PGiK osoby uprawnione do otrzymania danych rejestru cen i wartości nieruchomości wypełniają formularze P i P4. Proszę to sprawdzić również na stronach innych miast."

      Usuń
  7. Nie żebym zastawiał dosadną kontrę @chińskiemu agentowi i przy okazji słodził autorowi, ale właśnie takie raz na jakiś czas przekrojowe uważam za lepsze, skoro blog na już 700k odwiedzin i nie każdy ma czas na czytanie wszystkich artykułów. Poza tym to chyba nie ma być ...Zakon Marii.
    Szukałem ostatnio danych o demografii (wiem, że gdzieś były i po przeszukaniu 10 wpisów odłożyłem sprawę na potem (a tu proszę mówisz i masz). Poza tym można zawsze coś ciekawego napisać w komentarzach, gdy niektóre zagadnienia lub ich aktualnie opracowana treść wydaje się już nużąca. Moje komentarze:

    1. Poszedł bym dalej z UM Warszawa, oprócz ogólnych map, można zobaczyć jakie konkretne transakcje miały miejsce w danych budynkach (a odpłatnie poznać ich wartość); Sądzę, że właśnie aby nie pokazywać "zjazdu" miasto publikuje dane do 2012r. Robi to z pobudek fiskalnych?: wpływy 2% z PCC ;-) i większy podatek dochodowy ze sprzedaży (który w części ląduje w gminie), ceny gruntów?.

    2. Co do świadomości społecznej, to uważam, że po akcji z frankiem (gdzie pół miliona rodzin jest zafixowana na lata z mieszkaniami praktycznie bez możliwości ruchu (większe/ mniejsze mieszkanie), ludzie podchodzą do tematu kupna na kredyt jak do jeża ... i wzrostów nie będzie bo skąd. Już nie ma po prostu naiwnych ludzi do zakredytowania, a Ci co są chętni nie spełniają parametrów finansowych.

    3. Same banki są przede wszystkim skłonne udzielać kredytów tym, którym są one co do zasady niepotrzebne ;-) lub osobom, które zdają sobie sprawę z obecnego lekkiego podpompowania rynku i temat inwestycji w segment popularny zbywają uśmiechem. Ponadto uważam, że rynek mieszkań będzie wyglądał jak rynek motoryzacyjny w Polsce (idziemy w kierunku krajów 3 świata) Wzrost w segmencie premium +25%, w średnim i popularnym stagnacja lub spadki. Wniosek, Ci co już mają trochę będą mieć jeszcze więcej, reszta będzie się przyglądać z trotuaru (względnie za jakiś czas rzucać kamieniami).

    4. Poza tym, jak ktoś ma 500-1000k do "zainwestowania" to lepszym miejscem jest kraj daleki od Dombasu lub Krymu (na wypadek konieczności ewakuacji za np. 5 lat). W USA, Kanadzie, Australii (!) jest np. taniej niż Warszawie....;-) i to są kraje z perspektywami makroekonomicznymi.

    5. Demografia będzie wbijać ceny jak stolarz gwóźdź w deskę, systematycznie i bez litości.(dzięki za ikonografię) rok po roku dziura popytowa 75k mieszkań i tak przez następne 10 lat. (emigrantów tylu nie przyjmiemy przecież, a jeżeli już to będą mieszkali w polskich "bejzmentach" jak swego czasu Polacy w Czikago i Nowymjorku,względnie Sjetl ;-)
    I jeszcze na zakończenie kejsik z życia, rozglądając się „za tym mieszkaniem” wpadło mi takie ogłoszenie [bliźniak pudełko z lat 80, 260m2 z ogródkiem (do odnowienia na zgrabny postmodernistyczny klocek) w cenie… 70m mieszkania z 2000r …(odległość do centrum taka sama 12km) z adnotacją „możliwa zamiana na 2 pokoje z windą na lewobrzeżnej Warszawie”. Hm demografia zaczyna wychodzić każdym porem i rynek wtórny w końcu ogarnie run ponieważ emerytów nie będzie stać na utrzymywanie drogich mieszkań.

    6. A że się dużo buduje, to ja uważam że dobrze i kibicuję, zawsze jest lepiej mieszkać w nowym 4-5 piętrowym bloku w dotychczasowej cenie bloku 15-piętrowego z lat 70 z dużej płyty.
    Jeżeli w Warszawie wielka płyta +/-3k a nowe budownictwo 5,5k to uważam że jest odpowiednio na ten czas.

    7. Inwestor, który w krótkim terminie nie sprzeda mieszkania po aktualnych cenach „przegra życie” ;-)

    8. Może warto rozpoznać niektóre sprawy w realu (pójść do deve/agencji/sprzedawcy) i zweryfikować „atmosferę” panującą na rynku, a prezentowaną w prasie.

    OdpowiedzUsuń
  8. W ogólnych założeniach nie sposób nie zgodzić się autorem niosącym kaganek oświecenia wśród mroku medialnej papki. Z pewnością mamy do czynienia z dłuższą tendencją spadkową i kto wie, może nawet za 15lat mieszkania będą po 4k z metra w Warszawie.... ale może za kolejnych 15 lat będą znowu po 8-9k. Jak cała ekonomia tak i rynek nieruchomości wykazuje tendencje sinusoidalne. Drogi autorze, jak sam zauważyłeś tendencja spadkowa jest obecnie baaaardzo powolna. Czekając na to cenowe "dno" można się albo nie doczekać, lub w optymistycznej wersji doczekać nie raz (i szczytów i dna). Zamiast mielić ciągle te same tematy i wykresy fajnie poczytałoby się o czymś nowym np. o coś dostępnych kredytach ze stałym oprocentowaniem o których można poczytać w internecie mniej więcej raz do roku

    OdpowiedzUsuń
  9. BTW Całkiem ciekawy przykład, że w długofalowym okresie ceny nieruchomości zachowują się dość stabilnie (przynajmniej jeśli chodzi o grunty) był porzytoczony na blogu Cynika gdzie porównano ceny złota i gruntów w Warszawie w roku 1897 i obecnie i wyszło że ceny są praktycznie identyczne http://dwagrosze.com/2015/02/zloto-trzyma-wartosc.html

    OdpowiedzUsuń
  10. Koniec hossy w 2015 roku?

    http://myalterfinance.blogspot.com/2015/02/koniec-hossy-w-marcu.html

    OdpowiedzUsuń
  11. I znowu autor bloga "się myli" i pewnie ma jakiś interes, żebym tego mieszkania nie kupił.

    Przecież ten pan mówi żeby brać już teraz, bo zaraz będzie drożej.

    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Mieszkania-pojda-w-gore-wywiad-z-J-Wojciechowskim-7238413.html

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Znowu w mediach dłuższy czas nie ma agresywnej nagonki (może już nigdy nie będzie :)),
      więc Józek znowu odpala swój "czar i PR" - stać go :D

      Normalnie Déjà vu :)
      http://bankier.tv/szef-jw-construction-nie-traci-optymizmu-15811.html

      Ten sam przerośnięty komin (bo nie kominek), trofea, sukcesy i płonne wizje wzrostów :), Józek jest lepszy niż kabaret.

      Ten wywiad, jest jeszcze bardziej żenujący niż poprzedni, sam tytuł pisał chyba gimnazjalista, oczywiście wiadomo co autor miał na myśli, ale nie można na poważnym? portalu pisać w tak potoczny sposób...
      Zagajanie Józka o to, jakim to nie jest milionerem (i we Forbsie też tak pisali) - ...no cóż... pani redaktor dość prymitywnie podszyła wywiad rozmową o pracę i nawet przypadkiem stawką rzuciła :D, "sięgam jeszcze dalej! [niż dwa razy tyle jak teraz]" - chytrze :D

      A konkrety?
      Józek nie będzie mówił o planowanej liczbie sprzedaży mieszkań, bo mu się ynwestorzy jeżą :):)
      Ceny mieszkań oczywiście będą rosły "no bo wszystko drożeje" ;);')

      W maju pewnie znowu zobaczymy odcinek z Józkiem, może na werandzie, bo to już i wiosna będzie :D

      Usuń
    2. @Lukasz Kardas
      Myślę, że już wiesz dlaczego Józek akurat wczoraj wygłosił swoją prelekcję :D
      ...zaszczepił swoje mądrości przed twardymi danymi ZBP :)

      Usuń
  12. Z Januszem jest taki problem, ze fajnie jakby rozliczyl sie kursu swojej smiesznej spoleczki i wczesniejszych wywiadow :)
    Przypomnijmy w ciagu roku spadek o ~30%. W ciagu 5 lat spadek o 650% :)
    Zapowiedzi Janusza w 2014 rowniez byly, co to mialo sie nie dziac, a scierwo spada :)

    Dla przypomnienia:
    "W najbliższych latach sprzedaż J.W. Construction powinna się ustabilizować na poziomie ok. 1.500 lokali rocznie. Poziom ten chcemy uzyskać już w 2014 r." – powiedział w rozmowie z PAP, Józef Wojciechowski, przewodniczący rady nadzorczej i właściciel J.W. Construction.
    Zrodlo: http://www.gpwinfostrefa.pl/GPWIS2/pl/index/news/info/560499,j-w--construction-chce-sprzedawac-ok--1-500-lokali-rocznie-poczawszy-od-2014-r--(wywiad)

    Teraz sie okazuje, ze:
    "Przypomnijmy, że w 2014r sprzedaż mieszkań w trzech kwartałach wzrosła o 20,6% w stosunku do 2013 i wyniosła 807 sprzedanych lokali."

    Zapowiadano sprzedaz na poziomie 375 mieszkan/kwartal (1500/4) a jest 807/3 czyli
    269 mieszkan/kwartal.
    No to im sie ustabilizowalo na poziomie 1500 mieszkan rocznie. Ilus inwestorow uwierzylo w bajania i tak to sie kreci :D :)

    Zastanawia mnei dlaczego dzial PR nie zajmie sie ta stronka http://www.antyjw.pl/ Przeciez to im zmniejsza sprzedaz :)

    Dla mnie pan z JWC to swietny antywskaznik :)

    Zobaczcie to:
    http://www.gpwinfostrefa.pl/GPWIS2/pl/index/news/info/661070,sprzedaz-mieszkan-przez-deweloperow-w-2014-r--(tabela);jsessionid=hthmLHLYHkSYKruIQjvW-+ya.undefined

    Dlaczego przy JWC nie ma danych? Czemu sie nie chwala? :D
    Najgorsze jest to ze taki wywiad idzie na bankier.pl - chca uchodzic za rzetelny portal biznesowy a wystarczy chwila szukania w internecie zeby obnazyc wielkiego milionera. Chociaz fajna dupeczke dali do wywiadu :D

    OdpowiedzUsuń
  13. oczywiscie mialo byc Jozef, wszedzie Janusze w tej pl :)

    OdpowiedzUsuń
  14. http://www.pb.pl/4016454,27996,zbp-banki-udziela-w-tym-roku-170-tys-kredytow-hipotecznych-na-kwote-36-mld-zl

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Tu jest oryginalny raport :)
      http://amron.pl/uploads/Raport%20AMRON-SARFiN%20Nr%204%202014_Pl_skrot.pdf

      Usuń
    2. Kolejna jaskółka, która wiosnę zwiastuje http://www4.rp.pl/artykul/1181708-Sprzedaz-kredytow-hipotecznych-gorsza-niz-w-kryzysie.html

      Usuń
  15. I drugi
    http://www.pb.pl/4016547,31037,spadek-cen-mieszkan-w-polsce

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Tutaj dodatkowo jest tabelka

      https://homebroker.pl/artykuly/analizy/1399-korekta-cen-mieszkan

      Tyle było napinki, że wymóg wkładu własnego nie zaszkodzi rynkowi nieruchomości, a MdM ma marginalny wpływ na rynek i tak w ogóle to nie jest kompletnie deweloperom do niczego potrzebny, ale kłamstwa szybko wyszły na jaw.
      Teraz Pietraszkiewicz [ZBP] oznajmia wszem i wobec, że jednak wkład własny ma znaczenie (hamujące rynek), a Krasoń [HB] - jedyny argument jaki ma, przemawiający za wzrostem cen mieszkań ...to dopasowanie cen do zakłamanych i zawyżonych limitów w MdM.

      W przełożeniu na dzień dzisiejszy nie ma jeszcze mowy o widocznym obniżaniu stawek ofertowych, ale pole do coraz ostrzejszych negocjacji cen, zaczyna się otwierać coraz szerzej.

      Usuń
  16. Modzelewski o kredytach frankowych:
    "Kredyty we frankach to w rzeczywistości kredyty w złotych, bo banki nie miały tej waluty - uważa prof. Witold Modzelewski, były wiceminister finansów"
    http://www.tvn24.pl/prof-modzelewski-o-kredytach-we-frankach-szwajcarskich,518137,s.html

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. A udzielając KREDYT w PLN mają tę walutę ? KREDYT różni się od POŻYCZKI tym, że banki nie mają waluty, którą pożyczają (kreują).

      Usuń
  17. Korekta cen ale jak zwykle tylko na chwilkę, momencik :)
    https://homebroker.pl/artykuly/analizy/1399-korekta-cen-mieszkan

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. HB i OF grają jeszcze w taką grę, że starają się w tych swoich tabelkach i indeksach niby zgodnie z ogólnymi komentarzami, ale jednak sztucznie (najważniejsze, że pod ich kontrolą), wyznaczać trend ruchu cen mieszkań. Na zasadzie:
      Dzisiaj: "Ceny spadają, tak jak mówiliśmy"
      Za kilka miesięcy napiszą "Teraz mówimy, że ceny już rosną, a wcześniej nie pomyliliśmy się, więc?"

      Coś podobnego było już na samym początku 2013r.
      http://www.open.pl/news/mieszkania_w_rok_stanialy_o_ponad_13_proc.html

      Teraz jak widać po dzisiejszej publikacji na wykresie jest na koniec 2012r piękny "dołek" i od tamtej pory jest zaklinanie rzeczywistości jako to ceny rosną (głównie przez zmianę struktury kupowanych mieszkań, a przypadkiem przez ten czas poleciała akcja kredytowa na pysk), teraz wykazują kolejny dołek, od razu z zastrzeżeniem, że to na chwilę :)
      Sami wachlują co kilkanaście miesięcy wartościami w górę w dół i na koniec ogłaszają wykreowaną przez siebie "stabilizację" :)
      Moim zdaniem, oczywiście należy przytaczać wypociny tych pseudoanalityków-naganiaczy-bankrutów, ale wyśmiewać równo, i te o wzrostach jak i te o spadkach cen mieszkań. :)

      Usuń
  18. Kolejny ciekawy artykul:
    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Kredyty-mieszkaniowe-w-2014-r-ponizej-oczekiwan-7238748.html

    Jest nasz ulubieniec Pan Furga z ZBP
    "Rok 2014 był najsłabszym rokiem dla rynku kredytów mieszkaniowych w ciągu minionych dziewięciu lat. Zarówno liczba, jak i wartość kredytów mieszkaniowych była niższa nawet od wyników kryzysowego roku 2009"

    A tyle furgotal co to nie bedzie sie dzialo jeszcze w sierpnoiu 2014
    http://nieruchomosci.pb.pl/3820293,34656,zbp-banki-udziela-w-2014-roku-wiecej-kredytow-hipotecznych-niz-w-ub.-r.
    ""Potwierdziła się w tym roku sezonowość na rynku kredytów mieszkaniowych. Przez wszystkie cztery kwartały ubiegłego roku było płasko, ale już II kwartał tego roku przyniósł znaczące odbicie - zarówno jeśli chodzi o liczbę, jak i wartość. To cieszy, ale w porównaniu z danymi z okresu boomu daleko nam. Już jesteśmy dziś pewni, że wyniki 2014 nie powinny być gorsze od 2013 roku, ale to jeszcze nie powód do euforii, bo ubiegły rok był najsłabszy od wielu lat" - powiedział Jacek Furga z ZBP podczas konferencji prasowej."

    Furga to faktycznie geniusz - wiele osob, ktore maja mniejszy dostep do danych potrafilo przewidziec lepiej niz specjalista(naganiacz?) :)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. On dobrze wie co robi, a rzeczy o których mówił i niby przypadkiem nie trafił z prognozą, to było po prostu: Kłamstwo :)

      Usuń
  19. "chwilowa wysokość raty/stóp procentowych nie ma żadnego znaczenia z punktu widzenia atrakcyjności kupna mieszkania."

    Dlaczego? Chodzi o chwilowość czy o coś innego? '
    Ludzie mają tendencję do kredytowania się "pod korek", więc niższe raty (przez niższe stopy procentowe) im to ułatwiają. Kto by myślał o tym, że mogą wzrosnąć...

    OdpowiedzUsuń
  20. Jedno się jeszcze nie zmieniło , poza ogłoszeniami w "gratka" nie można wyszukać ceny mieszkanie po cenie za metr kwadratowy :)

    OdpowiedzUsuń
  21. Jak na mój gust, jednak trochę w mainstramie prasowym zauważa się korektę. No i te wszystkie Homebrokery OF itd. A może właśnie Ci pośrednicy (brak kasy od dev) walić będą bez ogródek "dawać niskie ceny" (przynajmniej inwestorzy prywani) aby był chociaż ruch w interesie. No cóż czy się sprzeda cudze 1 za 2 czy też 2 za 1 prowizja wyjdzie ta sama. I większa część społeczeństwa zadowolona przed wyborami ...
    Pośrednicy nieruchomości, już zadawalają się prowizją jedenej strony. .... byle pchnąć ...transakcję. Hm...

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. @Adam - ciekawe co piszesz. Rzeczywiście mogli dojść do takiej konkluzji a to by oznaczało naprawdę solidną wiosnę - byle nie za bardzo solidną bo jestem alergikiem i dostanę mocno po du***, wróć, po spojówkach <;

      Usuń
  22. @sing dst
    Moje "realne" rozglądanie się po rynku od kilku tygodni (popularnym i wtórnym w Warszawie, żeby nie było) utwierdziły mnie z wielu względów (atmosferze tu panującej), że każdy rok jak na ten czas to 5-10% procent oszczędności. I czekam (ponieważ mogę) na średnioważoną dla mojego targetu bliżej 6.500 niż 7.500, wszak to prawie "stówka" jak się patrzy. Czy w Polsce łatwo jest odłożyć "stówkę" takiejże "popularnej" pracy w ciągu roku lub 1,5?
    Ponieważ na tym blogu dziennie jest tysiąc wejść, sugeruję aby Ci realnie zainteresowani teraz i w niedalekiej przyszłości wprost zaawizowali sprzedawcom, pośrednikom wartość, jaką są w stanie rozsądnie zakceptować.
    Nie mamy dostępu do sponsorowanych linii PR w gazetach/portalach, więc to jest bezpłatny sposób na masową komunikację ze stroną podażową ;-) Przynajmniej ja uczciwie informuję swój docelowy rejon ile jestem w stanie zdzierżyć cenowo ;-)
    To na pewno da wielu osobom z drugiej strony do myślenia (oni raczej nie czytają tego bloga ponieważ mają po 50-70 lat - mam na myśli sprzedający), a szukającym dobry trening przed docelową transakcją, jeżeli uznają, że posiadanie właśności mieszkania jest im potrzebne z jakiś tam względów.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Słuszna uwaga. Ja ze swojej strony polecam dodać ogłoszenie o chęci zakupu na jednym z lokalnych portali czy stron o mieście (zaczepnie, nawet pod fałszywymi danymi/mailem/telefonem tylko do tego). I określić widełki tego czego się oczekuje, np. mieszkania 2 lub 3 pokoje, nie w wieżowcu, o metrażu od do, jeśli do gruntownego remontu, to cena metra nie może przekraczać kwoty X, jeśli jest ładnie wykończone, to nie może przekraczać kwoty Y, jeśli coś pośrednio to zakres między X a Y. Oczywiście warto załączyć dopisek, że zastrzegacie sobie prawo do nieodpowiadania na każdy mail, że maile nie wpisujące się w podane kryteria od razu lecą do kosza, oraz że dziękujecie agencjom. To dobry eksperyment, bo widać od razu na jakie ruchy gotowi są sprzedający. Np. warunki podane w ogłoszeniu wykraczają poza wskazane kryteria, ale sprzedający pisze od razu, że spokojnie da radę zejść aby się zmieścić itp. Jest coraz lepiej, coraz więcej ludzi zaczyna trzeźwo myśleć na temat tego co ma. Ostatni hit moich obserwacji to spadek ceny mieszkania 59 m^2 do ostrego remontu od września do dziś o 25%. Ktoś zaczepnie wystawił w cenie z kosmosu, oczywiście nie poszło, no i teraz co miesiąc cena systematycznie spada. Także warto badać rynek i taką metodą, aby być w temacie.

      Usuń
    2. @Marian - to jest również bardzo dobry pomysł, na pewno mniej czasochłonny i docierający do szerszego rynku (też innych osób, które zamierzają kupić mieszkanie) co tylko spotęguje zdrowy ferment.
      A co do przekazanego przez Spidi84 linka, to owszem, internauci "pukają" Markasa Wielgasa na wszekie możliwe sposoby. Może by tak zeswitchować na formum GW RP itd link to tego forum.... Niech sobie poczytają....

      Usuń
  23. Hola hola! Marek atakuje ;)

    http://wyborcza.biz/pieniadzeekstra/1,143372,17484573,Czy_warto_teraz_kupic_mieszkanie__Cztery_najwazniejsze.html#Czolka3Img

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. marek swoje, a komentujacy pod artykulem swoje :) po komentujacych widac, ze jeszcze troche trzezwo myslacych osob jest.

      Usuń
  24. Ten komentarz został usunięty przez autora.

    OdpowiedzUsuń
  25. Tak tak, słońca dzisiaj było mało, smutno trochę. Może jakaś lekka deprecha.... Nic z tego, ja na to nie pozwolę :D
    Polecam Wam w YT wrzucić sobie "Thug life compilation" - niektóre z tych kompilacji naprawdę dobre. Ok, ale to taki przedsmak. Pod poniższym linkiem artykuł, lekka retrospekcja - UWAGA, przeczytanie całego artykułu grozi zawałem serca spowodowanego śmiechem !

    http://porady.domiporta.pl/poradnik/1,127301,4838096.html

    OdpowiedzUsuń
  26. Ten komentarz został usunięty przez autora.

    OdpowiedzUsuń
  27. Wielgo zajrzał do mieszkań z BGK

    http://wyborcza.biz/finanse/1,108340,17488033,Tak_wygladaja_mieszkania_na_wynajem_nalezace_do_funduszu.html#Prze

    Dalej nie zdradzili (i pewnie nie zdradzą), za ile zostały rozdane m.in. i nasze pieniądze.

    OdpowiedzUsuń
  28. I jeszcze piesek deweloperki REAS obszczekuje dane z ZBP :D

    http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/czym-deweloperzy-kusza-kupujacych-w-2015/xj599

    "Już nie tak łatwo o obniżkę ceny mieszkania"

    Jeżeli wszyscy wokoło zaczynają rozumieć, że "Coraz łatwiej o negocjacje przy kupnie mieszkania", po prostu napiszmy coś zupełnie przeciwstawnego ...i "nasze na wierzchu", bo to my mamy publikację, a nie oni :) - taka sama filozofia jak Józka :)

    OdpowiedzUsuń
  29. I jeszcze to kopiowac i mowic prawde o p. Marq W.
    http://moherykontrauklad.salon24.pl/57518,marek-wielgo-w-mojej-opinii-hiena-roku

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. http://wyborcza.biz/pieniadzeekstra/1,143372,17484573,Czy_warto_teraz_kupic_mieszkanie__Cztery_najwazniejsze.html#TRrelSST

      Wielgo też podłapał tekst jaki został mu przyklejony "(kupuj) bo taniej już nie będzie", i na tej podstawie, znowu buduje tezy na swoją modłę :), to już taki lekki akt desperacji i ze strony REAS i ze strony Wielgo.

      Usuń
    2. http://wyborcza.biz/biznes/1,100897,17491627,Psy_szczekaja__karawana_jedzie_dalej.html?biznes=wroclaw#BoxBizLink

      Dziwka do tej pory prezentowała swoje wdzięki. Teraz wystawiła ostro kuper :D

      Usuń
  30. Ten komentarz został usunięty przez autora.

    OdpowiedzUsuń
  31. http://mieszkaniowy.blox.pl/2015/02/Psy-szczekaja-karawana-jedzie-dalej.html tu udaje idiote.
    Do czasu gdy ten koles i jemu podobni beda pracowac w wyborczej itp. nie zaplace ani 1zl za wydanie papierowe ani za artykul w internecie. Kurestwa nie wspieram :)

    OdpowiedzUsuń
  32. Polecam analizę wynajmu mieszkań na podstawie realnie przeprowadzonych transakcji:

    http://www.goscinnykrakow.pl/aktualnosci/Ceny-wynajmu-mieszkan-w-Krakowie-IV-kwartal-2014,21,0.html

    OdpowiedzUsuń
  33. Turek i jego wzrosty https://www.youtube.com/watch?v=M4Axy3B_kSk :)

    OdpowiedzUsuń
  34. A ku ku (już inaczej nie potrafię zareagować na analizy Wielgasa.
    Spanish house prices have been falling for six years, with a total decline of 40% (46% inflation-adjusted) from the values reached in Q4 2007, before the crisis. There have been 25 consecutive quarters of y-o-y declines:
    In 2008, Spanish house prices fell 8.75% (-10.05% inflation-adjusted)
    In 2009, house prices fell 6.57% (-7.23% inflation-adjusted)
    In 2010, house prices fell 3.85% (-6.67% inflation-adjusted)
    In 2011, house prices fell 8.17% (-10.28% inflation-adjusted)
    In 2012, house prices fell 11.34% (-13.82% inflation-adjusted)
    In 2013, house prices fell 9.19% (-9.44% inflation-adjusted)
    2014 tu stabilizacja ;-) w Madyrcie -5% r/r

    P.S. W jednej sprawie Wielgasowi należy przyznać rację, ceny w Warszawie jak w Madrycie tj. średnia EUR1800
    Tylko że to Madryt zjechał do nas a nie my do Madrytu ;-).
    P.S.2 Proszę zauważyć, że na oskarżenia Wielgasa o atak hejterski na niego (to uważam za nadużycie). pojawiły się dzieisiątki wpisów, które w sposób nader przyzwoity w punktach jeszcze raz powtórzyły Wielgasowi jak intencjonalnie wprowadza ludzi w błąd i mógłby sobie darować wystąpienia publiczne,

    OdpowiedzUsuń
  35. Ten komentarz został usunięty przez autora.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. http://tvn24bis.pl/z-kraju,74/oddano-49-mieszkan-w-poznaniu-w-ramach-mieszkan-na-wynajem,520263.html Co sądzicie o komentarzach gości w studio?

      Usuń
  36. Moim zdaniem komentarze sensowne.
    Od siebie dodam, że jeżeli Państwo (rząd) się za coś bierze to na pewno nie będzie to z korzyścią dla "zwykłych" ludzi.

    OdpowiedzUsuń
  37. Niecałe 3min. wystąpienia i Kasia z pieska deweloperki REASa wyjaśnia już bez ogródek po co jest MdM...

    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Program-Mieszkanie-dla-mlodych-przyspieszy-7239437.html

    "Jeżeli Limit Cenowy Będzie Rósł, a wiele wskazuje, że tak właśnie będzie, to coraz większa liczba projektów deweloperskich Bez Obniżek Cen będzie kwalifikowała się do programu. W kolejnych dwóch latach w ramach programu sprzedanych może zostać nawet 15 proc. mieszkań na warszawskim rynku pierwotnym."

    Od 1 kwietnia nowe limity w MdM (na najbliższe pół roku), cóż mamy rozumieć, że wzrosty limitów dopłat są już dogadane? ...tylko czym jest to podyktowane, w okresie długotrwałej już deflacji?

    Kolejny raz dostosowujemy socjalny program dopłat do z założenia tanich mieszkań, okradając budżet marżami deweloperskimi i prowizjami banksterów :(, kiedy w tym kraju to się skończy?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Chyba mdm ma byc do 2018, a pozniej sie zobaczy :)
      Niestety dopoki ludzie beda glosowac na te same RYJE to tak niestety bedzie w kazdej dziedzinie zycia. Dla mnie nie wyobrazalne jest, ze w sejmie jest ponad 400 poslow,a wsrod nich KOPACZKA, piechocinski, jonskie, mastalarki, hofmany, nowaki, niesioly itd. :)

      Usuń
    2. póki mają płynnośc bedą ustawiac limity pod wiekszy profit jak było w RNS w 2010 ( ceny pod 10 tyś w-wa ) aby pozbyć się wysoko w cenie. Mieszkań przybywa płynność stabilna więc spekulują ramię w ramię z ustawodawcą. Jeszcze czegoś nie rozumiecie w tym kraju ? dajecie powody grupom interesu to tak będzie cały czas. Tylko bierność może coś w tym temacie zaradzić. Im więcej chętnych na ich warunki tym więcej mają z tego oni.

      Usuń
  38. mam do was pytanie, czy oglądacie czasami ogłoszenia o kupno
    domu/mieszkania ? Ja oglądam często i czasami zdarza mi się napisać do
    sprzedającego z propozycją o własnej cenie, na przykład, ktoś
    wystawia, mieszkanie 3 pokojowe z rynku wtórnego w cenie 230tyś, ja
    piszę, że jestem w stanie za to mieszkanie zapłacić np 150 tyś,
    sprzedający ze śmiechem odpisuje czy to żarty... ?? We wszystkich
    ogłoszeniach gdy podam swoją cenę, nikt nie chce słyszeć o
    obniżkach... i każą szukać dalej. Co o tym myślicie ? Uważam, że nie
    będzie łatwo o normalne ceny mieszkań przy takim podejściu
    sprzedających...

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Raczej ciężko zbić cenę ot tak o 35%. Bardziej rozsądne wydają się kwoty niższe o 5-15% od ofertowych.

      Usuń
    2. Najpierw obejrzyj mieszkanie, później negocjuj z agentem. Dowiedz się, jaka najwyższa oferta została odrzucona (nadal możesz zaproponować niższą cenę, agent niekoniecznie powie ci całą prawdę) i jak długo nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż. Ja zaproponowałem 620.000 za nieruchomość wystawioną za 890.000, agentka zapewniała mnie, że 650.000 zostanie zaakceptowane.

      Usuń
    3. @michał k
      Wydaje mi się, że czynisz błędne założenie, jeżeli miszkanie jest warte 100k (jest pięć w zakończonej inwestycji) i wystawię je za 150k a pozostałych 4 po 110k, jaka będzie cena rynkowa mojego rozsądnie(powiedzmy że transakcyjna jest 100k w tym budynku? 150k -5-10%?.
      @Kamila Mech. To jest gra, są ludzie którzy 1. chcą zbadać rynek kupujących, 2. mają czas by trzymać np 3 lata i czekać na osobę która jest w stanie przepłacić - a czasami są takie z różnych względów, 3. kupiły w 2009 roku i każde 10% to strzał we własne plecy (ponieważ miało być zyku 50% w 3 lata).
      Poza tym sprzedaż to bardzo wytrawna gra pośredników i jeżeli korespondujesz z pośrednikami, którzy właśnie sami dodają 10-15% do ceny mieszkania (a nawet więcej jeżeli mieszkanie jest np 4 agencjach co widać z ogłoszeń) to nie dziw się.
      Polecam Ci poświecenie trochę czasu i fizyczne oglądanie mieszkań (czasmi miny bezcenne Pan chce 9k a ja na to 6.5k i pełna argumentacja. Pan po 2 dniach schodzi do 7.5 . a ja na to dziękuje muszę jednak przemyśleć i szukam dalej.
      Poza tym zobaczysz jak teoretycznie mieszkania w budynkach z tego samego segmentu mogą się różnić (również w wewnętrznej architekturze samego budynku z tego samego roku, (tu mam na myśli budownictwo 1995-2005).
      Powodzenia.

      Usuń
    4. konysk dobrze pisze, tak właśnie należy robić.

      Usuń
    5. @ Adam Czupi

      Adamie, to Ty błędnie interpretujesz moją wypowiedź. Kamila chciała kupić mieszkanie na rynku wtórnym, zakładam że od obecnego właściciela, nie od dewelopera, który świeżo co skończył inwestycję. Właściciel najprawdopodobniej sam przepłacił za mieszkanie, a nawet jeśli nie to i tak nie będzie brał pod uwagę kosztów budowy, ale "ceny rynkowe". Mimo wszystko w jej wypowiedzi jest zbyt mało danych, aby oceniać czy mieszkanie rzeczywiście jest warte 150 czy 230. A może 70?

      Generalnie jak wszyscy wiemy obserwujemy na polskim rynku mieszkaniowym bańkę, z której powoli, acz nieubłaganie schodzi powietrze. Ludzie dostosowują swoje ceny ofertowe do cen innych sprzedających oraz tego co czytają w gazetach (Taniej nie będzie!), i ciężko zbić cenę o 35%, chyba że właściciel ma nóż na gardle.

      Naturalnie nie wykluczam, że takie przypadki mają miejsce. Tak samo jak nie wykluczam tego, że to mieszkanie za 230 może zejść kiedyś za 150 albo i mniej. Mało danych, aby cos stwierdzać ze 100% pewnością.

      Pozdrawiam

      Usuń
    6. Ten komentarz został usunięty przez autora.

      Usuń
    7. @Michal K
      Michale obstaję przy swoim. Stwierdziłeś jednoznacznie, że bardziej rozsądne są obniżki o rząd wielkości „x-y”. Stąd również podałem Ci bardziej uniwersalny przykład (a raczej Kamili), że wszystko odnosi się do kontekstu ceny względem ofert konkurencyjnych i cen transakcyjnych (o którym w swoim wpisie już nie wspomniałeś, w drugim już owszem). I może to być i 5% ale również 35% (i taki dobry przykład podał Ci @Konysk)
      Mój przykład jest uniwersalny dla każdego rynku również wtórnego, skala potencjalnych obniżek zależy od kontekstu innych oferty często w tym samym budynku.
      Michale jeżeli poczułeś się urażony słowem "błędne" to wiedz, że z mojej strony to nic personalnego ;-)/
      Moja obserwacja (i zwiedzanie mieszkań, sprzedawców i pośredników) prowadzi mnie do następującej konkluzji. Cena : 1 - agent zasuwa od razu 10-15% do góry abyś miał ewentualnie satysfakcje z późniejszej obniżki 2 - szukamy frajera (niestety coraz rzadziej się trafiają), 3. - jak frajerów brak i samych chętnych do oglądania, a sprzedawca chce rozsądnie sprzedać, to wtedy cena nabiera również rozsądnych kształtów – tj. transakcyjne +/-5% .

      Tu mam jak zwykle nieśmiała propozycję do autora bloga by z czasem opublikował podkreślam krótki artykuł, jak to wygląda z ofertowymi cenami, a fuck up'ami jakie się kryją pod niektórymi lokalami i podważają owe ceny życzeniowe (wtedy rozwinie się sądzę ciekawa dyskusja).
      pozdrawiam

      Usuń
  39. http://stojeipatrze.blogspot.com/2015/03/po-blisko-dwoch-latach-rzad-przyznaje.html

    OdpowiedzUsuń
  40. Pięknie opisane co się będzie niedługo działo :)
    http://rynekpierwotny.pl/wiadomosci/rynek-mieszkaniowy/juz-poczatek-hipotecznego-kryzysu/3155/

    OdpowiedzUsuń
  41. już nie wiedzą jak nisko zejść heh

    http://www.money.pl/gielda/wiadomosci/artykul/stopy-procentowe-w-polsce-najnizsze-w,250,0,1724922.html

    im bardziej tną tym większa deflacja i coraz niższa inflacja. To są ekonomości wielkiej klasy od usa i kopiowanie ruchów w polsce ! nic nie trzyma wartosci w takich srodowisku bo kazde podbicie cen na aktywach czy towarach to tylko nabranie i sprzedanie innym aby się meczyli ze spienięzeniem tego w cenie.

    OdpowiedzUsuń
  42. będą tak ciąć aż złapią tyle frajerów w bilansach aby potem podnieść stopy i doić kredyciarzy a skoro najmniej od 9 lat hipotek to muszą tak robić.

    OdpowiedzUsuń
  43. kolejny kwiatek o wroscie cen

    http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/deweloperzy-ostrzegaja-przed-zmianami-w,242,0,1722866.html

    za wszelką cene :)

    OdpowiedzUsuń
  44. Info ze strony UM W-wa
    "Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN) dla obszaru Warszawy prowadzi Prezydent m. st. Warszawy za pośrednictwem Biura Geodezji i Katastru Urzędu m. st. Warszawy.
    Na informacje zawarte w RCiWN składają się dane pochodzące z:
    odpisów aktów notarialnych przekazywanych przez kancelarie notarialne,
    wyciągów z operatów szacunkowych przekazywanych przez rzeczoznawców majątkowych.
    Dane te stanowią podstawę do dokonywania wycen wartości nieruchomości, a w przyszłości będą źródłowym materiałem do przeprowadzenia powszechnej taksacji."
    Jesli ktos sie zastanawia czy bedzie taksa to polecam ostatnie słowa cytatu
    Przytocze ponownie "a w przyszłości będą źródłowym materiałem do przeprowadzenia powszechnej taksacji"

    OdpowiedzUsuń
  45. Ja nie wiem co wy macie przeciwko temu podatkowi katastralnemu. Ja nie uważam, aby miał być on czymś złym. Według mnie taki podatek zmotywowałby właścicieli pustostanów do ich uwolnienia a tym samym przyspieszył i pogłębił spadek cen zakupu i najmu nieruchomości. Byłoby to z korzyścią dla społeczeństwa. Państwo i tak zbiera podatki, byłbym zadowolony gdyby któryś z obecnych podatków obniżyć (np. PIT), a w to miejsce wprowadzić podatek katastralny. Oczywiście nie zgadzam się aby w wyniku tego Państwo pobierało sumarycznie więcej podatków, bo Państwo ile nie pobierze to i tak zmarnuje i jeszcze przy okazji zadłuży nas wszystkich, ale gdyby przykładowo obniżyć PIT najuboższym (podnieść kwotę wolną od podatku) i wprowadzić podatek katastralny, który bardziej obciąża bogatych posiadających cenne nieruchomości i jest trudny do obejścia (żadny raj podatkowy, ani fikcyjne firmy tu nie pomogą) to byłbym zadowolony.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. no i wlasnie w tym jest problem. tu nie wprowadza sie jednego podaku i likwiduje drugi, tu zawsze jest tak, ze nowy podatek jest dodatkowy i dodatkowo obciaza obywateli.
      nie licz na to, ze ktokolwiek zmniejszy podatki - za duzo jest darmozjadow do utrzymania i swietych krow z przywilejami emerytalnymi

      Usuń
  46. Moim skromnym to podatek od nieruchomości, tak jak wspomniał Marcin, zachęciłby do większej rotacji na rynku. Przy czym jest tak jak pisze Tomasz Kanafa, rząd nie obniży podatku, bo to nie w jego interesie. Rozsądnym wyjściem wydaje się odpowiednik angielskiego Council Tax - podatku gminneggo/dzielnicowego, który stanowiłby budżet rozwojowy danego rejonu. Dobrze by było, żeby mieszkańcy mieli jeszcze wpływ na sposób wykorzystania tych pieniędzy... eh, fantazja mnie poniosła...

    OdpowiedzUsuń
  47. Ten komentarz został usunięty przez autora.

    OdpowiedzUsuń
  48. Podatek katastralny spoko, nawet ostatnio Kolonko dosyć mocno pojechał w tym temacie (szczególnie frankowców).
    Tylko właśnie... Pomyślcie o tych "bogatych" zakredytowanych niewolnikach, szczególnie frankowiczach - którzy nie dość że będą płacić haracz do końca życia za mieszkania (które np. po 5 latach im już nie odpowiadają, które się sypią, okolica się psuje, sąsiedztwo nieciekawe itd. => co przekłada się na spadek morale <;), to jeszcze dołoży się im podatek katastralny. Wtedy na pewno będzie boom. Boom ludzi wiszących na sznurze :P

    OdpowiedzUsuń
  49. @sing dst. To Ci ludzie są powodem istnienia tego bloga, bo to oni podbili ceny swoim nierozsądnym podejściem, więc może nie powinno Ci ich być aż tak żal. Umocnienie franka względem złotówki to za mało żeby społeczeństwo przejrzało na oczy, bo jak popytam ludzi wkoło mnie to niewiele osób wierzy w tezy jakie są prezentowane na tym blogu. Potrzeba więc większego kopa, aby kredyciarze, banki, deweloperzy i politycy pożałowali podbijania cen i utrzymywania ich na wysokim poziomie.
    Bez takiego kopa większość społeczeństwa wciąż będzie utrzymywać obecną sytuację w cenach nieruchomości, a być może podbijać jeszcze ceny. Ja wkoło widzę jeszcze dużo ludzi, którzy chcieliby się zakredytować i kupić po tych cenach bez wkładów własnych, jedyne co ich powstrzymuje to to że banki nie chcą dać im kredytu, ale to się wkrótce zmieni. Bo jest tylko kwestią czasu kiedy banki ułatwią dostęp do kredytów, a ludzie na umowach śmieciowych są jeszcze niezakredytowani.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. "jest tylko kwestią czasu kiedy banki ułatwią dostęp do kredytów"

      Co ty gadasz? Czym to argumentujesz?

      Przy obecnym kierunku zmian stosunku podaż/popyt ceny muszą spaść i będą spadać wolniej lub szybciej. Dojdzie do tego, że jeden klient będzie miał do wyboru kilkanaście podobnych mieszkań i będzie latał od jednego sprzedawcy do drugiego, aż znajdzie tego, kto najwięcej zejdzie z ceny.

      Spadku cen nie zatrzymasz. A skoro ceny będą spadały... to chyba coraz mniej ludzie będą potrzebowali kredytu (hipotecznego), prawda? Wiele ludzi za łatwo bierze kredyt, ale to wcale nie znacza, że chcą go brać, im bardziej ceny się urealnią, tym mniej będzie zaciąganych kredytów, choćby nie wiem co banki z tą akcją kredytową robiły. A co z nią tak naprawdę zrobią? Zmniejszą, bo stopy muszą kiedyś pójść do góry i kredyt będzie dopiero drogi (bo stopa pójdzie do góry, a marże chwilowo zostaną na podobnym poziomie co teraz znając banki).

      A co do kopa, to się zgadzam.

      Jedyny problem widzę taki, że ludzie nie potrafią oszczędzać i do kredytów mogą garnąć się ot tak po prostu, takich należałoby albo kopać codziennie, albo uzależnić otrzymanie kredytów (i prawo głosu) od przejścia testu na inteligencję i znajomość ekonomii. I może zlikwidować emerytury, to by nasze społeczeństwo trochę przeczyściło.

      Usuń
  50. @xellos540 Banki będą próbowały ratować zyski ułatwiając dostęp do kredytu tym bardziej im bardziej ludzie tych kredytów brać nie będą, bo z tego żyją banki: z kredytów i z tego mają zyski, a kredyty hipoteczne to stabilne zyski przez lata.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Sorry, ale bank nie żyje "z kredytu". Bank żyje z odsetek od kredytów. Z odsetek od spłacanych kredytów. Dawanie kredytów nie do spłacenia jest świetnym przepisem na stratę lub zmniejszenie akcji kredytowej, jak ludzie zauważą, że banki masowo zaczną sprzedawać kredyty komornikom itp.

      Teraz gorzej dostać kredyt, rząd coraz wyraźniej siedzi nad pod. kastralnym, co raczej obciąży domowy budżet i zmniejszy "zdolność" kredytową niż odwrotnie. Już teraz są licytacje komorników przy niskich stopach, a jak wzrosną, to kredyty łatwiej spłacane nie będą. Dyskusja więc jest raczej w kwestii czy stopy wzrosną. Moim zdaniem wzrosną.

      Bank może mieć zysk na innych "produktach" i bank nie zawsze żył z kredytów. Jak nie ma koniunktury na jabłka, to się ich nie sprzedaje. Kredyt hipoteczny jest identyczny pod tym względem do jabłek... No chyba, że wyprzedaje się gnijące jabłka z magazynów po 1/10 ceny, byle tylko nie być za bardozo w plecy. Z kredytem jest gorzej. Ale z mieszkaniami tak można tj. sprzedawać ćwierć-darmo, byle by mieć mniejszą stratę.

      P.S. To, że odpowiedź na mój komentarz jest w osobnym "wątku" to jest zamierzone? Czy może zawiódł "system komentarzy" (lub zdolność jego używania)?

      Usuń
    2. A co myślicie o tych wykresach?
      http://www.marketoracle.co.uk/images/2008/japan-house-prices--nov08.gif

      http://cdn.housingjapan.com/wp-content/uploads/2011/11/japan-interest-rates.gif

      są bardzo podobne do polskic z lat 2007 -> xxxx
      Co do wykresu pierwszego to nie mam wątpliwości, że będzie bardzo podobny również w przyszłości.
      Pytanie jak zachowa się wykres nr2.
      Mamy zakredytowane po korek wiele osób w wieku produkcyjnym, idzie niż a na emerytury wybiera się właśnie wyż. Kto u nas ma napędzać tą inflacje? Bo wszystkie znaki na niebie mówią, że konsumpcja ostro siądzie w najbliższych latach nawet jak nikt stąd nie wyjdzie.

      Usuń
  51. zeroxx, sądzę, masz rację, z tym że w przeciwieństwie do PL w JP chyba nie i nie było ma takich subsydiów dla branży dew. Ja obstaje za równym zjazdem w dół pacyfikowanym różnymi doraźnymi programami lecz nawet 0% nic nie da. Większego zjazdu spodziewam się w używanych jak w Madycie, a katastrofy po 2022, po wyhamowaniu siłą inercji systemu dopłat zUE do 2020.
    BTW, ciekawa sprawa, od słowa do słowa Pan który sprzedaje 4 pokojowe mieszkanie wygadał się, że takich osób jest tu dużo i chcą zbyć je ze względu na ...koszty utrzymania... i zapewne na zycie właśnie na tej emeryturze.
    Uzbrajam się w cierpliwość.
    Co do inflacji to może wejdzie francuska nowa fala - wysoka taksacja podtakiem od luksusu assetów/oszczędności, które posiada 15% i pobudzenie wynagrodzeń 50% mniej zarabiających, którzy konsumują masowo. Akcyza na szybkie wózki 50% a budget wózki 0%, Nieruchomości 1mln podatek 5% do 300k 0%, Podatek Belki 30% ....itd. lekarze, prawnicy architekci 32% i pełen zus a nie liniowy.... takie symulacje już chyba trwają ....jeżeli się nie mylę. 5% najbogatrzych nie ma przecieć 50% głosów przy urnie..
    Nic tylko uciekać z tego kraju... ;-)

    OdpowiedzUsuń
  52. http://www.bankier.pl/wiadomosc/Nadchodzi-MdM-2-0-nawet-100-tys-zl-doplaty-7240086.html

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Ten komentarz został usunięty przez autora.

      Usuń
  53. Wielgo o zmianach w MdM - najważniejsze są fragmenty z NBP.

    http://mieszkaniowy.blox.pl/2015/03/NBP-niech-MdM-obejmie-rynek-wtorny.html

    Jak to jest że taka instytucja jak NBP [Narodowy BANK] wprost krytykuje program MdM, wytyka błędy, postuluje zmiany, a inna instytucja BGK [BANK Gospodarstwa Krajowego], ma to gdzieś! i rozdaje pieniądze jak chce, poprzez niejasne ustalanie wartości odtworzeniowej 1m2 i byle jak w stosunku do średniej zarobków w danym regionie kraju...
    Główny Bank w PL nie może zapanować nad pomniejszą jednostką ...tylko sobie piszą, że jest źle.
    Więc kto to może zmienić jak nie oni?
    Sejm? Komisje sejmowe? - banda, którą można podkupić na milion sposobów :(
    Szykuje się powtórka z rozrywki, wszyscy łącznie z naganiaczami sobie popiszą wypocinki, a limity dopłat i tak wzrosną :(

    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Kosztowny-blad-w-programie-Rodzina-na-Swoim-2216036.html

    OdpowiedzUsuń
  54. Wszyscy świetnie zdajemy sobie sprawę z tego, że w tym kraju dopóki rządzą ci ludzie to nic się nie zmieni. Dlatego będą takie durne inicjatywy jak RnS, MdM etc., plus inne głupoty. Można mieć tylko nadzieję, że propagując wiedzę na zewnątrz kilku ludzi zrozumie jak ten mechanizm działa. Mimo wszystko to i tak za mało. Myślenie ludzi jest takie. Co mnie interesuje ktoś kto płaci podatki i nie kwalifikuje się np. do MdM itd., sam też płacę to sobie odbiorę trochę swojej kasy za pośrednictwem np. MdM. Taki ktoś widzi tylko swój interes, a szerzej na sprawę nie spojrzy. Takim myśleniem kieruje się zdecydowana większość ludzi. Gdy swojej mamie przedstawiłem swój pogląd na temat MdM to była w szoku. Nigdy nie byłaby w stanie sama wyciągnąć takich wniosków jak tu prezentujemy (nie ujmując nic mamie, to normalna przeciętna intelektualnie kobieta, nie ekonomistka). Tak więc w skali kraju takich ludzi są całe rzesze. Nie posiadają podstawowej wiedzy ekonomicznej, nie umieją logicznie powiązać pewnych spraw i wyciągać wniosków, kierują się emocjami itd. Tak, to potencjalni wyborcy. Tylko kontrrewolucja mogłaby coś zmienić. Zmiana systemu. Potrzeba silnego przywództwa i zminimalizowania socjalizmu. Kto się na coś takiego zgodzi w tym kraju? Może garstka ludzi. Poza tym trzeba pamiętać, czy aby nasi sąsiedzi chcą silnego Państwa Polskiego. Obawiam się, że nie. W mojej opinii, rządzący zrobią bardzo dużo żeby ceny mieszkań nie poleciały na łeb. Lobby jest silne i być może specjalnymi datkami wspiera korzystne dla siebie decyzje władzy.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Potrzeba silnego przywództw i lepszego zabezpieczenia socjalnego zamiast dotowania firm które następnie transferują zyski na zewnątrz a koszt przerzucają na resztę społeczeństwa.
      Socjalizm w Polsce to mit , Polskie rozwiązanie są raczej podobne koloniom

      RnS,MdM - transfer kapitału do developerów i banków
      OFE - transfer kapitału do największych spółek , na kredyt
      PIT-36L - korzyść głównie dla singli i osób najbogatszych
      łatwość zawierania umów cywilnoprawnych - odwleczone obciążenie dla pomocy społecznej
      marna pensja minimalna netto - kreacja nisko płatnych miejsc pracy , gdzie tania siłą robocza to główna przewaga konkurencyjna , McDonalds,Sturbucks,Bieronka szczerze ukontentowane.

      dotowanie kopalń,hut i udawanie że wegiel to skarb narodowy ,równie dobrze można by do tej pory dotować produkcję azbestu - tyle miejsc pracy ;).

      PS: Jakoś Polacy emigrują do Niemiec,Anglii,Skandynawii zamiast do USA,Rosji, Chin czy Ameryki Południowej



      Usuń
  55. technologia się rozwinie tanio będzie a cegły i pustaki będzie past time

    http://zmianynaziemi.pl/wiadomosc/chinska-firma-budowlana-drukuje-dom-drukarce-3d-w-ciagu-szesciu-godzin

    OdpowiedzUsuń
  56. Zastanawiam się czy my jako zwykli obywatele jesteśmy w stanie jakoś ukrócić to szaleństwo związane z dopłatami. Ścieżka do TK jest chyba nieosiągalna dla szarego człowieka, ale jakas akcja z podpisami? Nóż się w kieszeni otwiera jak widzę ile muszę czasu pracowac na głupi kawałek ziemi i jaką część budowy domu mi to pochłonie. Nigdy nie brałem kredytu i dla mnie to jest ostatnia metoda finansowania konsumpcji. Pochodzę z biednej rodziny i pamiętam dobrze co to znaczy spłacać zaległości poprzez zaciąganie kolejnych. Niestety dzisiaj ludzie chcą mieć wszystko tu i teraz i nie potrafią w ciągu roku odłozyć nawet na głupi toster mimo niezłych dochodów. Ciekaw jestem czy jakakolwiek akcja miałaby szansę powodzenia, skoro duża część naszego społeczeństwa to albo ludzie słabo wyedukowani ekonomicznie, którzy nie rozumieją, że taki stan rzeczy im szkodzi, albo chciwi - spekulanci.

    Mam w pracy kolegę, który cieszy się jak głupi do sera z dopłat i że ceny rosną. Zapytałem kiedyś dlaczego. To mi powiedział, że to dobra lokata kapitału, bo nieruchomości zawsze rosną. Pytam go, co zyska jeśli mieszkania np. podwoją swoją wartość, skoro ma jedno i w nim mieszka. On mi na to, że jak sprzeda to więcej dostanie. Ja mu na to, że jak sprzeda to kolejne równie drożej kupi i wtedy skończyły się argumenty....odpowiedział, że się nie zmam i poszedł do swojego pokoju ;) Dodam, że taki sam absurdalny sposób myślenia przyświecał mu gdy kupował z żoną nowe auto z salonu. Nie wiem skąd to przekonanie, że mieszkanie to lokata kapitału, skoro 95% społeczeństwa albo i więcej traktuje mieszkanie jako dach nad głową. Warto dodać, że kolega ma wykształcenie wyższe, ba! wyższe techniczne, co mnie jeszcze bardziej przeraża.

    No cóż, dzisiaj jest tak niski poziom na uczelniach, że zawsze się jakiś głąb prześlizgnie. Ostatnio słyszałem taką wypowiedź prof. Bogusław Wolniewicza w programie RING: "Jest takie prawo, jakby prawo fizyki, masa ciśnie w dół. Tam gdzie Pan ma tłum, liczący setki tysięcy studentów, tam trzeba nauczanie przystosować do średniej tego tłumu. A im większy tłum, tym niższa średnia."
    Nic dziwnego, że nasza kochana administracja państwowa wymyśla tak absurdalne ustawy, skoro większość z tych urzędników "chodziła na studia" zamiast uczyć się. Liczba urzędników rośnie, a skoro rośnie, to ma coraz niższy poziom - bo przecież masa ciśnie w dół ;)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. W dzień kobiet ? W dzień kobiet takie nastroje ? Nie siadło z żoną wieczorkiem czy co ? :P

      A tak na serio to 100% racji, wszyscy tu myślą krytycznie o tych subsydiach. Niestety konstatacja jest smutna - dopóki istnieje polityka w formie parlamentarnej (sprzedajne dzifki byle mieć stołek), dopóki w interesie władzy będzie "rozdawnictwo" tej zaniżonej średniej o której piszesz, która nie kuma podstawowych zasad ekonomicznych.
      Czyli zabieramy pod przymusem (przecież podatki trzeba płacić no nie ? :P - tego nie widać) i rozdawanie ciemnej masie. A to górnicy, a to nauczyciele, a to pielęgniarki, a to wojskowi...

      Usuń
  57. http://inwestycje.pl/nieruchomosci/Jak-deweloper-lapie-klientow-na-rzetelnosc;253173;0.html
    Ciekawy artykul, jednak zawsze warto przeszukać internet pod katem opinii o deweloperze ;)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Jakim trzeba być ignorantem by nie prześwietlić dokładnie dewelopera przed zakupem. Ludzie owszem, nie są winni ale głupi niemiłosiernie. Szczególnie Ci co "nie chcą płacić innym za wynajem i kupują 'własne' ". Pani z artykułu jest tego wzorowym przykładem.

      Usuń
    2. TVN nie napisał nic złego o dewelozłodzieju, bo dorzucili się im do programu (oficjalnie, a co pod stołem to już nikt nie wie)...ot "niezależne i wiarygodne" media, które latami rozpieszczały w TVN CNBC, Turka, a wcześniej Szarek z HB, kwieciście opowiadających o wspaniałych inwestycjach w nieruchomości ...bo HB (Getin Noble Bank) za tą "opiekę" sowicie płacił.
      TVN, Wyborcza i inni kłamcy, sprzedali 'frankowiczów', RnS-ców, a teraz MdM-ców w czasach najniższych stóp %.
      Oszukani pod siedzibami AmberGold potrafili się ustawić, teraz wypadałoby "spalić" kilka oddziałów naganiaczy i stacji "biznesowej", to w końcu może by dotarło do oszustów, że jest "zbrodnia i kara"

      Usuń
  58. @Kamil

    Mimo, że zgadzam się w ogólności z Twoim wpisem widzę też drugą stronę medalu i o niej chciałem napisać.

    To, że ktoś nie sprawdza szczegółów przy powierzeniu TAKICH pieniędzy rzeczywiście woła o pomstę do nieba, jednak z drugiej strony trzeba główny nacisk kłaść na dewelopera. To on jest oszustem. On przedstawia prospekty, ma umowy z bankiem na finansowanie (skoro ma finansowanie to chyba już bank sprawdził?), zakłamywanie przez niego informacji, publikowanie nieprawdy itd.
    Znowu wracając - ufaj tylko sobie i nie będzie problemów. Tylko z takim podejściem do życia musiałbyś za każdym razem wszystko sprawdzać. W spożywczaku jak kupujesz marchewkę to czy pochodzi ona ze sprawdzonego źródła (czy nie jest zakażona chemikaliami) - a jak kupisz i się zatrujesz to co ? Frajer ? Każdy kontakt towarzyski - czy on nie jest mordercą, oszustem, agentem CBA (spisanie jego pesel, sprawdzenie we wszystkich możliwych urzędach etc.). Bo jak Cię wywinie na emocjach przez 2 lata udawania przyjaciela... To co ? Jesteś naiwny frajer ? I tak można mnożyć.

    "Wolnościowiec" do którego się zaliczam powie: "widziały gały co brały", "chcącemu nie dzieje się krzywda" itd., tylko jak w taki sposób żyć ? Nie jesteś w stanie ogarniać zawsze wszystkiego. Po to masz fachowców którzy się tym zajmują. Przyjedzie hydraulik to zanim go wpuścisz spiszesz dane i będziesz szukał 3 godziny w sieci itd. ? Z jednej strony, fajnie gdybyś to zrobił - miałbyś pewność że nie okradnie, że nie jest oszustem etc., z drugiej strony powinno być silne Państwo w tych strukturach które odpowiadają za bezpieczeństwo i maksymalne dupienie takich skurwysynów którzy żerują na innych ludziach. Wiadomo, żerują czasami na ignorancji, głupocie - ale nie można wrzucić do tego koszyka wszystkiego.

    My tu się skupiamy tylko na nieruchomościach i ignorancji w tym temacie, a sam zobacz w ilu innych życiowych tematach sam jesteś ignorantem - nie wierzę że każdy czyta od deski do deski instrukcje, umowy (np. abonament w Plusie za 30zł), kablówki etc. Szuka się kluczowych punktów a reszta to standard i nie czytasz...

    Też mnie denerwuje ta ignorancja jeżeli chodzi o nieruchy, bo przecież przez nią mieliśmy boom itd., ale nie można kategorycznie jak co niektórzy to czynią pisać że to debile, ignoranci i pajace. Takie moje zdanie.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Powiem tak :)
      Jak kupię coś zepsutego w sklepie to to wyrzycam, bo nie kosztowało mnie to majatek ;)
      Mieszkanie to nie "świeża bułka" jak twierdzili swego czasu posrednicy.

      Pełna zgoda, ze w takim świecie cięzko żyć ale da się w nim przyjąc co jest ważniejsze i to sprawdzić.
      Mieszkanie i zadłużenie się na długie lata do takich ważnych aspektów życia należy i warto dołozyć starań by się nie nadziać ;)

      Usuń
  59. @Xx Yy

    A tak w ogóle dzięki za artykuł. Sam z Wrocka jestem i przyda się ta wiedza ! Ahoj :)

    OdpowiedzUsuń
  60. To takie Polskie podejście do biznesu, nie można czegoś zrobić solidnie, by kupujący dostał produkt w 100% wartościowy... A jeśli coś się spie....ło to wziąć za to pełną odpowiedzialność. Strach kupić w tym kraju cokolwiek powyżej kilku tysięcy złotych.
    Przychodzi mi na myśl tylko to: https://www.youtube.com/watch?v=m00udFijVf0

    OdpowiedzUsuń
  61. Apropo Murapolu, znalazłem jeszcze jedną piękną perełkę. Polecam herbatkę z miodem, wygodny fotel i oglądanie:
    http://vod.tvp.pl/audycje/publicystyka/lowcy-absurdow/wideo/07102010/2910798

    OdpowiedzUsuń
  62. Samcik - mocny wpis,
    wiatr wieje w dobrą stronę:)

    'Być może sytuacja, w której średnia pensja pozwala na zakup ledwie 0,5 m2 mieszkania powoduje, iż liczba osób, które stać na zakup własnego "m" (bez konieczności zaciągania kredytu stawiającego budżet domowy na krawędzi ryzyka) i jeszcze z tego "uprawnienia" nie skorzystały, powoli się wyczerpuje? To by oznaczało, że ceny mieszkań - cokolwiek by nam nie wmawiali deweloperzy, pośrednicy nieruchomościowi i analitycy bankowi - mają jeszcze miejsce do spadku.

    Ja w ogóle mam wątpliwości, czy w długiej perspektywie mieszkanie może być dobrą lokatą kapitału."

    http://samcik.blox.pl/2015/03/Miniratka-nie-podnieca-ceny-w-promocji-jeszcze-za.html

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Taaa, a Samcik to się zna, akurat :D

      Pinokio Turek to jedyny prawdziwy autorytet: "Ceny mieszkań będą rosły..." (odcinek 174) :)

      http://www.bankier.pl/wiadomosc/W-2015-roku-potanieja-kredyty-Mieszkania-beda-drozec-7240668.html
      http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/w-2015-roku-potanieja-kredyty-i-poprawi-sie-zdolnosc-kredytowa-polakow-mieszkania/jzjwh2

      A najgorzej, że w pewnym sensie zaklęcia naganiaczy sprawdzą się poprzez bandyckie podniesienie limitów dopłat w MdM, już widać jak przebierają nóżkami, bo wtedy jest szansa, że lemingi dostaną na tacy (niemal) 10% wkładu własnego, a deweloperka jak już Kasia z REASa zauważyła: "Nie będzie musiała obniżać cen!" - bo przecież o to w tym programie chodzi :(

      http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mdm-rynek-czeka-na-nowe-limity-i-zmiany-w-programie/b8rdlz

      "Aktualnie najważniejsze będą nowe limity cenowe, które światło dzienne ujrzą na przełomie marca i kwietnia."

      Usuń
  63. Nie wiem jak Wy ale uważam, ze za duże ryzyko kupować od firm, które maja takie negatywne komentarze.
    Tak, wiem ze kazda firma ma cos na sumieniu ale to co można poczytać o niektórych skresla w przedbiegach :)

    OdpowiedzUsuń
  64. To ja zapytam:

    1. Czy w ogóle są jacyś deweloperzy, u których warto kupować ? Którzy są przede wszystkim solidni. To że drodzy to swoją drogą, ale żeby się nie okazało że później walczy się latami w sądach. Np. czy ktoś może polecić na jakimś rynku lokalnych firmę która realizuje swój cel biznesowy i jest uczciwa (nie ma mam na myśli, że ma marżę max 5%).

    2. Czy skoro firmy stosują sztuczki tworząc spółki celowe tylko na daną inwestycję, po to żeby po jej ukończeniu, sprzedaniu, firmę zamknąć i przez to mieć rękojmię w poważaniu, która 25 grudnia 2014 roku została wydłużona z 3 do 5 lat (SIC!). Więc okres ochronny ich już nie dotyczy. Po Murapolu widać że w ogóle można się nie przejmować

    Na ten temat można by napisać oddzielny artykuł, czyli: "Jak w miarę bezpieczenie kupić nieruchomość od dewelopera, absolutne minimum sprawdzenia aby nie wpaść na minę" - tutaj w takim artykule oczekiwałbym aby były wypisane np. tego typu zagadnienia (oczywiście nie zrzucam tego na garb autora, myślę że komentujący mają garść pomysłów co robić):
    - sprawdzenie w KRD dewelopera czy nie zalega podwykonawcom
    - sprawdzenie opinii w internecie (przykłady fraz do google: "[nazwa dewelopera] opinie", "[nazwa dewelopera] problemy", itd.)
    - sprawdzenie forów takich jak investmap itd.
    - przy odbiorze (najlepiej przed przelaniem środków) wynająć profesjonalistę za 200-400zł który oceni nieruchomość fachowym okiem zarówno w mieszkaniu, na zewnątrz, klatki, garaże (czy zgodne z projektem etc.). Mam znajomych którzy mieszkanie ok, super, ale np. w garażu grzyby, woda. Deweloper dał dupy - i to nie jaki WPB !

    Oczywiście to przykłady. Ale fajnie by było zrobić takie kompendium, chyba że już takie było, to sorry że nie ruszyłem 4 liter i nie poszukałem. Nie mam na myśli onetowo-podobnych porad "jak bezpieczenie kupić mieszkanie". Chodzi mi o konkrety.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Ad.1
      W procesie budowy budynków wielorodzinnych, należałoby rozróżnić kilka kwestii:
      a) Inwestor - Firma Deweloperska / Spółdzielnia mieszkaniowa (mogą też dysponować własną ekipą budowlaną)
      b) Generalny Wykonawca - Firma budowlana, która podpisuje umowę z Inwestorem (a wcale nie musi mieć ani jednego pracownika fizycznego)
      c) Podwykonawca/-cy - Firma/firmy budowlane często jedno/dwu brygadowe wykonujące konkretne prace budowlane "pod Generalnym Wykonawcą" - elementy żelbetowe (fundamenty, słupy ściany, stropy), prace murarskie, izolacje, prace dekarskie, elewacje, roboty branżowe: instalacje wod-kan, gaz, prąd itp.

      I teraz to czy dany budynek będzie wykonany zgodnie ze sztuką budowlaną tudzież bez wad i błędów, zależy głównie od tego jaka ekipa będzie go wykonywać, do tego na jaką porę roku i pogodę trafią wykonując poszczególne etapy budowy ...i tak na prawdę to w pewnym sensie jest to trochę loteria :)
      Przy czym, oczywiście są firmy zarówno Deweloperskie jak i Wykonawcze, które starają się dbać o swoją reputację i w środowisku budowlanym są obiegowe opinie nt. takich firm, że "są dobre".

      Niestety "w branży" głównie liczy się szybkość postępu prac, czyli dobra firma budowlana, to taka, która robi szybko ...i przy okazji w miarę dobrze, a często szybko nie idzie w parze z dobrze.

      Oczywiście sama rzetelność/uczciwość/wypłacalność Dewelopera to osobny temat w stosunku do dobrego Wykonawcy robót budowlanych.

      Usuń
    2. @k-dek

      A niech budowanie mieszkań będzie loterią (bo jak ma nie być?), ale żeby za to płacili. Jak 10% się nie zgadza z umową, to > 10% zejście z ceny (w końcu wada utajona), poza tym jakieś zawodowe kary czy cuś. Bo na razie to mamy:

      — Poproszę 5 tych bułek po 20 gr.
      — Proszę... Ups... jedna jest w połowie zjedzona, ale i tak zapłaci pan 1 zł... bo co mi pan zrobisz?

      Usuń
    3. "bo co mi pan zrobisz" - niestety tak właśnie jest :(

      Kupno mieszkania w budynku z wadami, nie ważne czy we własnym lokalu, czy w częściach wspólnych i dochodzenie swoich praw, to najczęściej irracjonalna droga przez mękę - jest mnóstwo for dyskusyjnych takich sytuacji (przy mniejszych usterkach deweloper / wykonawca zlewa tygodniami problem, albo wysyła p.Wiesia po godzinach i ten coś tam pogrzebie, zamaluje i udajemy, że jest ok, do czasu aż problem wróci, przy większych wadach to miesiącami przerzucamy się pismami, które mają odpowiedzieć na pytanie: "kto za to zapłaci?")

      Na dzień dzisiejszy nie ma specjalnie dobrych rozwiązań tego problemu :(

      Usuń
    4. "Np. czy ktoś może polecić na jakimś rynku lokalnych firmę która realizuje swój cel biznesowy i jest uczciwa (nie ma mam na myśli, że ma marżę max 5%)."

      Jestem z Poznania i same dobre opinie słyszałem tylko o Ataner'ze. Dwójka znajomych tam mieszka i poleca mimo dość wysokich kosztów utrzymania (wysokie fundusze remontowe). Plus jest taki (z tego co rzecze koleżanka, że szybko przysyłają fachowca, a nie "fachowca") + ich elewacje zawsze są zadbane. Dugi duży minus to wysoki koszt zakupu - poniżej 7.000 zł/m2 to w promocji albo duży metraż :) W sumie ich budynki odznaczają się ciekawą architekturą, dobrym wykończeniem i przemyślanym układem. Poza tym z tego co się orientuję dość długo działają na rynku (pod tą samą firmą), więc nie ma problemów z dochodzeniem praw.

      Usuń
  65. Może nie znacie, opowiastka pokazująca symetrię w relacji Bank-Klient:

    Pewien bardzo stary Indianin potrzebował pożyczki w wysokości $500. Udał się do lokalnego banku. Bankier wyciągnął formularz i zaczął zadawać pytania:
    - Na co zamierza pan przeznaczyć pieniądze?
    - Na podróż do miasta, żeby sprzedać to, co wykopałem z mojej ziemi.
    - Jaki proponuje pan zastaw?
    - Nie wiem co to zastaw - odpowiedział Indianin.
    - To jest coś wartościowego, co pozwoli pokryć koszty pożyczki, gdyby pan jej nie był w stanie spłacić... Może ma pan jakieś pojazdy?
    - Mam pickupa Chevy z 1949 r.
    Bankier potrząsnął głową...
    - A może ma pan jakiś żywy inwentarz?
    - Mam konia...
    - Może być - powiedział bankier i przyznał pożyczkę pod zastaw konia. Kilka tygodni później starzec przyszedł ponownie do banku. Wyciągnął gruby zwitek banknotów, odliczył $500 i naliczone przez bankiera odsetki...
    - Tu są pieniądze, które pożyczyłem - powiedział wręczając je bankierowi.
    - A co zamierza pan zrobić z resztą pieniędzy? - spytał bankier.
    - Włożyć do kieszeni - odparł Indianin.
    - A może złożyłby je pan w depozycie w naszym banku?
    - Nie wiem co to depozyt...
    - Cóż, wpłaca pan pieniądze do naszego banku, my się o nie troszczymy, pilnujemy ich, a jak ich pan potrzebuje, to je pan wypłaca...
    Stary Indianin pochylił się w stronę bankiera, spojrzał na niego podejrzliwie i spytał:
    - A jaki pan proponuje zastaw?

    OdpowiedzUsuń
  66. Szanowny Gospodarzu ,

    a co sądzisz o :

    "W Hiszpanii znów drożeją mieszkania
    IAR - Biznes
    12 Mar 2015, 17:11


    12.03.2015 (IAR) - Po raz pierwszy od początu kryzysu, w Hiszpanii drożeją mieszkania - informuje Narodowy Instytut Statystyki. Wzrost jest niewielki - 0,3 procent - jednak zdaniem ekspertów świadczy on o odnowie hiszpańskiej gospodarki.

    W latach poprzedzających kryzys w Hiszpanii budowano rocznie 800 tysięcy mieszkań - czyli tyle, ile budują razem Niemcy, Francja i Wielka Brytania. Cena nieruchomości rosła rocznie średnio o 15 procent, dlatego bardziej opłacało się kupić mieszkanie i potem je sprzedać, niż trzymać pieniądze w banku.

    Wraz z kryzysem nieruchomości staniały o połowę. Liczba transakcji zmalała o 70 procent a budowanych mieszkań - o 96 procent.

    `Eksperci twierdzą, że wzrost ich cen jest najlepszym dowodem poprawy hiszpańskiej gospodarki. Przypominają, że przed rokiem nieruchomoci wciąż taniały. Dodają, że przybywa kupujących i prognozują na ten rok 400 tysięcy transakcji."

    Czy u nas może być podobnie? Czy raczej rynek ma inna specyfikę ( demografia ,emigracja, programy kończące się , itd itp ) i ceny jednak będą spadać?

    Moge prosić o komentarz ?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. 0,3 % odbicia po laniu o 50% wieszczy rozwoj gospodarczy, hosse I prosperity? dejta spokoj :)

      Usuń
    2. 0,3% to równie dobrze może być "błąd statystyczny". Przypadkowy bądź celowy ;)

      Usuń
    3. Czytałem... i padłem ze śmiechu, jak zobaczyłem ten wzrost o 0,3% ;) Jak ceny spadły mocno (50%), to czas w końcu na jakąś tam stabilizację. A co do hiszpańskiej gospodarki, to... moim zdaniem zmierza ona w kierunku greckim, a nie w kierunku odrodzenia. Podsumowując... artykuł godny Bartka T.

      W kwestii porównania z Polską, to mi się wydaje, że rynki są trochę jednak podobne - w Hiszpanii budowano dla turystów/inwestorów, których wywiało z początkiem kryzysu, a u nas buduje się dla własnych obywateli, których też wywiało (do UK/Irlandii). Jak u nas ceny zejdą od szczytu o 50%, to będę się skłonny zgodzić, że potem może wzrosną o te 0,3% ;) Ale na razie do tego poziomu brakuje coś jeszcze ze 30%...

      Usuń
  67. @sosnowyjohn
    Dolar zyskuje w stosunku do większości walut na świecie, czy w takim razie mam się spodziewać, że PLN również?
    Jeżeli w PLN będzie taki zjazd jak w Hiszpanii przez ostatnie 8 lat to powiedzmy mnie będę miał nic przeciwko jak ceny zaczną następnie wzrastać o 1% rocznie ;-)
    http://www.globalpropertyguide.com/template/assets/img/spain-house-prices-2.gif
    Ponowanie jak już powyżej takie avizo poczyniłem w komentarzach:
    In 2008, Spanish house prices fell 8.75% (-10.05% inflation-adjusted)
    In 2009, house prices fell 6.57% (-7.23% inflation-adjusted)
    In 2010, house prices fell 3.85% (-6.67% inflation-adjusted)
    In 2011, house prices fell 8.17% (-10.28% inflation-adjusted)
    In 2012, house prices fell 11.34% (-13.82% inflation-adjusted)
    In 2013, house prices fell 9.19% (-9.44% inflation-adjusted)
    duże miasta
    During the year to Q2 2014:
    In the Capital and Large Cities, house prices dropped 4.8%, a large improvement from annual declines of 11.5% in Q2 2013, and 13.5% in Q2 2012
    Ile w Warszawie spadły w ciągu 3 ostanich lat? Jak doszusujemy do poziomów Hiszpanii z zarobkami (bo ceny mieszkań mamy już porównywalne), to dla mnie może nawet wzrastać o 3% r/r ;-) i to piszę poważnie,

    A tu zajęcie dla wzrokowców
    https://encrypted-tbn0.gstatic.com/images?q=tbn:ANd9GcTOD_wx45j_LN3IBCJEPvlRiIVgbf25XflG_7b0cppfeDCxzWbf
    Wkeić się nie udało (może nie potrafię -).



    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Trochę większa grafika.
      http://www.indexmundi.com/graphs/population-pyramids/spain-population-pyramid-2014.gif
      Piramidka podobna do naszej :). Tam jak widać wyż ma już 35-39 lat.
      U nas 30-35 ale spora grupa na Zachodzie. Będzie się działo :)

      Usuń
    2. Świetny obrazek, Panowie! Idealny do kolejnego (dzisiejszego ;) wpisu.

      Usuń
    3. Dodatkowo swego czasu bloger Credit Slayer prześwietlił tak Duńczyków... z grubsza wyszło na to, że nawet stopy % "na przyzwoitym poziomie" nie zahamowały wzrostu cen mieszkań, w sytuacji kiedy mamy "górkę demograficzną"

      http://creditslayer.blogspot.com/2014/06/zle-sie-dzieje-w-panstwie-dunskim-czyli.html

      Usuń
  68. http://www.parkiet.com/artykul/1413839-Co-ci-da-deweloper--zebys-kupil-mieszkanie.html

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. poproszę printscreen artykułu, żal mi 3zł :P Zbieram na wkład własny :D

      Usuń
  69. ŚWIADECTWO jak mam kredyt.

    Jestem wasccrtha według nazwy. Mieszkam w Warszawie, Polska, Chcę używać tego medium poinformować wszystkie osoby ubiegające się o kredyt, aby być bardzo ostrożnym, ponieważ nie są oszustwa wszędzie Kilka miesięcy temu była napięta finansowo, a dzięki mojej desperacji został oszukany przez kilku kredytodawców online. Miałem prawie stracił nadzieję, aż mój przyjaciel, o którym mowa mnie do bardzo wiarygodnego pożyczkodawcy nazwie pani Stella Rene, którzy pożyczyć mi niezabezpieczonej pożyczki z 800,000,00 w ciągu 20 minut bez żadnego stresu. Jeśli jesteś w potrzebie jakiegokolwiek kredytu po prostu skontaktować się z nim teraz poprzez: {mrsstellareneloanfirm@hotmail.com} Używam tego medium poinformować wszystkie osoby ubiegające się o kredyt, bo piekła I przez w rękach tych nieuczciwych kredytodawców. I nie chcę nawet mojego wroga, aby przejść przez piekło, że tak przeszedł przez w rękach tych oszukańczych online kredytodawców, i będzie również, żebyś pomógł mi przekazać te informacje do innych, którzy są w potrzebie pożyczki Po również otrzymać pożyczkę od pani Stella Rene i modlić się, aby Bóg dał jej długą żywotność.
    Niech Bóg błogosławi ją na zawsze.

    wasccrtha

    OdpowiedzUsuń
  70. Bardzo ciekawy artykuł, bardzo szczegółowy. Niestety mieszkania w Polsce są bardzo drogie i nawet jeśli spada ich cena, to wciąż są to abstrakcyjne ceny w stosunku do tego ile zarabiamy. Spójrzmy tylko na to zestawienie: http://mieszkaniawgdansku.pl/infografiki/po-ilu-latach-pracy-kupisz-mieszkanie-w-polsce/. Chyba nic nie trzeba dodawać, co?

    OdpowiedzUsuń