niedziela, 27 października 2013

Giełda prawdę Ci powie? Nie powie, ale to nic ;) 9

Jeszcze do niedawna powszechnie uważało się, że giełda jest barometrem gospodarki. Sytuacja "nieco" się zmieniła wraz z upadkiem banku Lehman Brothers, który zapoczątkował światowy kryzys finansowy. Kryzys, którego w Polsce podobno nie było, ale który jednak, wg niedawnych słów premiera Tuska, właśnie się w naszym kraju zakończył ;) Tak, czy inaczej, od roku 2008 zmieniło się postrzeganie giełdy (nie tylko akcji, ale także i surowców, obligacji oraz wszelkiej maści innych mniej lub bardziej sensownych instrumentów). Z racji pompowania w system przez ostatnie lata ogromnej ilości "pustych" pieniędzy przez wszystkie główne banki centralne (FED, ECB, BoJ, BoE), wyceny wielu klas aktywów straciły swoje naturalne powiązanie z wynikami gospodarki. Wystarczy rzut oka na amerykańskie, czy europejskie indeksy, notujące co rusz nowe historyczne maksima w czasach, w których USA jest realnie zagrożone bankructwem, a część UE już właściwie zbankrutowała. 

W takim oto specyficznym momencie postanowiłem przyjrzeć się kursom akcji czołowych polskich deweloperów. Celem była ocena, jak zapowiadane od lat przezwyciężenie marazmu na rynku nieruchomości widzą inwestorzy giełdowi oraz jak widzieli oni sytuację deweloperów w czasach ich największego rozkwitu. Spodziewać by się można, że teraz, kiedy wycena prawie każdej klasy aktywów jest rozdmuchana do bardzo wysokich poziomów, akcje deweloperów, którzy szumnie obwieszczają nam postępującą poprawę sprzedaży oraz ambitne plany na przyszłość, będą również wyceniane wysoko. I tu pojawia się pewne zaskoczenie(?). 
Nim jednak przejdę do szczegółów, polecam czytelnikom zawsze sprawdzać wszelkie doniesienia na temat tego, jak to sprzedaż deweloperów rośnie i jak bardzo są oni z niej zadowoleni. Aktualnie sprawa wygląda tak:

* dane bez uwzględnienia rezygnacji

W tabeli widać ogólny wzrost sprzedaży. Jednak takiemu Gant'owi, który jeszcze niedawno był w pierwszej trójce polskich deweloperów pod względem liczby sprzedawanych mieszkań, niewiele to pomogło i biedny... zbankrutował.

I tu pojawia się pierwsza wątpliwość, czy ta buńczucznie zapowiadana przez deweloperów poprawa na rynku rzeczywiście nadeszła... no i czy ona kiedykolwiek nadejdzie. Sprzedaż czołówki polskich firm rzeczywiście wzrosła, jednak nie do końca wiadomo, jaki jest z tego wniosek. Aby to określić, należałoby się przyjrzeć strukturze sprzedaży poszczególnych firm, co niestety jest na tyle czasochłonne, że... pozostawiam tę kwestię do analizy ambitnym czytelnikom ;)
Należy zauważyć, że w czasach największego prosperity jeden z warszawskich deweloperów (niestety nie pamiętam który dokładnie, ale na pewno był to Dom Development lub JW Construction) sprzedał w ciągu roku ponad 4.000 mieszkań. Kiedy czytamy teraz, że w 3 kwartałach roku 2013 najlepszy polski deweloper sprzedał aż 1181 mieszkań, to jakoś ciężko uznać to za super wynik. Gdyby sprzedaż lidera utrzymała się w ostatnim kwartale na dotychczasowym poziomie, to nie osiągnęłaby nawet 40% liczby mieszkań ze szczytowego okresu. 
Nie zmienia to faktu, że w porównaniu z dosyć słabym rokiem 2012, sprzedaż w 2013 roku jest u większości producentów zauważalnie lepsza - szczególnie dotyczy to 3 kwartału 2013, kiedy stopy procentowe osiągnęły swój aktualny, historycznie najniższy poziom. Do tego dochodzi Rekomendacja SIII, wprowadzająca minimalny wymagany wkład własny w wysokości 5% od początku przyszłego roku i mamy "magiczny" wzrost sprzedaży. 
Ciekawe, jak sytuacja będzie wyglądała po wprowadzeniu tego minimum oraz jak oceniają ją w tej chwili inni.

Rzućmy więc okiem, jak na wszystko zapatrują się inwestorzy giełdowi, którzy najpewniej, dla własnego bezpieczeństwa, dokonali nieco głębszej analizy ;) Poniżej przedstawiłem wykresy ceny akcji poszczególnych spółek, za cały dostępny okres czasu (dane zaczerpnąłem z portalu bizzone.pl).

Robyg:


Dom Development:



Polnord:



 JW Construction:


Ronson:


Marvipol:


Inpro:


Gant:


Dla porównania także wykres Emmerson'a - jednego z bardziej znanych pośredników rynku nieruchomości. Sądząc po kursie akcji, już niedługo przestaniemy mieć możliwość czytania "analiz" tego pośrednika i konkurencja dla niniejszego bloga zauważalnie się zmniejszy ;)



 
Wykresy obejmujące okolice roku 2007, delikatnie mówiąc, nie wyglądają ciekawie. Poszczególne spółki są niżej od swoich historycznych maksimów od 75% (Dom Development, Ronson, Marvipol) do nawet 90-99% (nie tylko zbankrutowany Gant, ale i JWC oraz Polnord - czyżby następni w kolejce? ;) Są to spadki, które w praktyce wydają się absolutnie nie do odrobienia.
Dopiero dane z lat 2011-2013 są zauważalnie lepsze, choć także nie u wszystkich deweloperów. Od tych, których wycena nadal spada mimo rosnącej sprzedaży, trzymałbym się z daleka ;)
Jak widać, szeroko pojęty rynek niespecjalnie wierzy, że przed deweloperami rysuje się świetlana przyszłość (a już na pewno nie przed wszystkimi). Warto mieć to na uwadze, czytając o kolejnych "sukcesach" sprzedażowych poszczególnych spółek. Często wzrost sprzedaży wynika po prostu ze zwiększenia skali działalności - co z tego, że sprzedano X procent więcej mieszkań, skoro liczba niesprzedanych mieszkań także wzrosła o X procent? Jak już pisałem kilkakrotnie na tym blogu, nie bardzo wierzę w przyszłość całej branży, bo w Polsce po prostu nie będzie odpowiedniej liczby klientów. Za jakiś czas przesądzą o tym czynniki demograficzne, a w krótszej perspektywie deweloperom może bardzo zaszkodzić wzrost stóp procentowych - dokładnie tak, jak w tej chwili pomaga im ich spadek. Myślę, że nawet MdM niewiele tu da, bo na największym w kraju rynku warszawskim, z racji uruchomienia programu, deweloperzy będą raczej zmuszeni do obniżki cen i nie wiadomo, czy ewentualny (liczbowy) wzrost sprzedaży zrekompensuje im tę "stratę".

Na koniec giełdowych rozważań jeszcze jedna ciekawostka - fundusz inwestycyjny Arka Nieruchomości przedłużył swoją działalność o 18 miesięcy w związku z niemożnością sprzedaży posiadanych aktywów po cenie rynkowej. Podobnie postąpił inny fundusz - Skarbiec Rynku Nieruchomości. Zawsze mi się zdawało, że cena rynkowa to taka, po której dokonuje się transakcji... czyli akceptuje ją i sprzedający, i kupujący. Jak widać, wg zarządzających funduszami cena rynkowa to jednak taka, której kupujący nie akceptuje ;) Cóż to się porobiło na tym świecie... :) W każdym razie, daje to trochę do myślenia, ile tak naprawdę warte są nieruchomości, jeśli chce się je szybko sprzedać. 
Czasem możemy poczytać u HB/Open Finance, że czas potrzebny na sprzedaż mieszkania wynosi średnio sto kilkanaście dni... ponieważ tego typu wyliczenia uwzględniają tylko transakcje zrealizowane, a nie mówią nic na temat mieszkań "sprzedawanych" już od kilku lat, to włożyłbym je między bajki. Mieszkanie nadal trudno sprzedać - żeby szybko znalazł się klient, należy zaproponować cenę zauważalnie niższą od podobnych ofert, których na rynku jest z reguły sporo.

A dla zwolenników teorii, że nieruchomości nigdy nie tanieją (ciekawe, czy są tacy w gronie czytelników tego bloga? ;) jeszcze 2 wykresy, pokazujące wartość jednostek uczestnictwa w opisanych wcześniej funduszach.




O ile Arka inwestowała głównie w nieruchomości komercyjne (biura, magazyny), o tyle portfel funduszu Skarbiec to w znakomitej większości projekty mieszkaniowe. Na obu wykresach widać piękną bańkę nieruchomościową oraz powrót wyceny do poziomów z roku 2004. Należy tu mieć na uwadze, że rzeczywista wartość aktywów funduszu nie spadła aż tak bardzo, bo wycena uwzględnia prowizje pobierane za zarządzanie itd. (przez prawie 10 lat zebrało się tego pewnie całkiem sporo).

Tytułem podsumowania... w ostatnim czasie widać poprawę w wynikach sprzedaży u deweloperów, jednak sytuacja nadal jest bardzo daleka od tej ze szczytowej fazy bumu mieszkaniowego. Wtedy sprzedawało się wszystko - teraz natomiast zapasy niesprzedanych mieszkań są bardzo duże. W skali całego kraju jest ich prawie 50.000, co stanowi mniej więcej dwukrotność rocznej sprzedaży przy jej aktualnym tempie. Znaczne obniżenie stóp procentowych oraz perspektywa wprowadzenia minimalnego wkładu własnego zmobilizowała część klientów do podjęcia jedynie słusznej ;) decyzji, jednak rynek nadal nie ocenia tej sytuacji jako jednoznacznego i zdecydowanego przełamania trendu. Jednocześnie istnieje obawa, że realna wartość mieszkań oraz ziemi będącej w posiadaniu deweloperów odbiega "nieco" od ich księgowej wyceny (sytuacja podobna jak w opisanych funduszach inwestycyjnych nieruchomości). Wszystkie te sprawy widać w rynkowej wycenie akcji deweloperów, która jest bardzo daleka (na minus) od swoich szczytowych wartości z lat 2007-2008.
Do tego presji nie wytrzymał pierwszy z dużych deweloperów. Zobaczymy, co będzie dalej, bo pewne "trudności" widać na wykresach także innych spółek - patrząc na kurs co niektórych z nich i porównując go z zachowaniem akcji Gant'a sprzed niedawna, miałbym pewne obawy o przyszłość ;)

środa, 23 października 2013

Tytułem podsumowania 18

Ponieważ blog doczekał się już całkiem pokaźnej liczby wyświetleń a większość z nich pojawiła się w ciągu ostatnich kilku tygodni, pozwolę sobie na małe przypomnienie dotychczasowej "twórczości". Szczerze zachęcam "nowych" czytelników do sięgnięcia po wpisy historyczne. Kwestie, które uznałem za najważniejsze, pojawiły się bowiem w początkowych wpisach... czyli w czasach, w których prawie nikt tego bloga jeszcze nie czytał (a szkoda;)

Oprócz samych wpisów zachęcam do zapoznania się z komentarzami pod nimi. Można tam znaleźć bardzo wiele ciekawych opinii, rozszerzających opisywaną tematykę. Pamiętam początek swojej przygody z tematyką mieszkaniową... pod żenującymi "artykułami" wszelkiej maści pośredników/deweloperów toczyła się w komentarzach merytoryczna dyskusja, często na bardzo wysokim poziomie (jeśli tylko portal publikujący artykuł nie był zbytnio mainstrem'owy i nie zaglądali tam przypadkowi frustraci ;)

Poniżej krótki opis tematyki, poruszanej w poszczególnych wpisach - ufam, że każdy, kto jeszcze ich nie czytał, znajdzie w nich coś godnego uwagi.

W pierwszym wpisie na blogu zająłem się tematyką kosztu budowy mieszkań. Można znaleźć wiele, często niczym nieuzasadnionych opinii na temat kosztów ponoszonych przez deweloperów, więc postanowiłem sprawdzić, jak jest naprawdę. Przeanalizowałem powszechnie dostępne dane na temat inwestycji polskich spółek z GPW (z Warszawy i okolic), które pozwalają wyrobić sobie całkiem niezły pogląd na temat tego, czy w dzisiejszych czasach sprzedawane przez deweloperów mieszkania są tanie, czy jednak wręcz przeciwnie. Po szczegóły i wnioski zapraszam do wpisu:

Jaki właściwie jest koszt wybudowania mieszkania?

We wpisie:

Vademecuum kredytobiorcy 

zająłem się tematyką kredytów mieszkaniowych. Ze względu na bardzo skromną wiedzę, z którą spotkałem się u wielu osób, które zaciągnęły kredyt mieszkaniowy, bądź planowały taki krok, postanowiłem przybliżyć, w mojej ocenie najważniejsze, rzeczy związane z kredytem. Uważam, że jest to minimum wiedzy, którą powinien posiadać każdy, decydujący się na zaciągnięcie wieloletniego zobowiązania na kilkaset tysięcy złotych.

Sporo w ostatnim czasie napisano/powiedziano na temat programu "Mieszkanie dla Młodych". Nie tylko wg mnie będzie to program, który w znaczący sposób wpłynie na rynek nieruchomości (zarówno pierwotny, jak i wtórny, z którym teoretycznie nie ma nic wspólnego). Przy okazji powrotu do tematyki MdM opisałem także kolejny rządowy pomysł - Fundusz mieszkań na wynajem. O ile MdM wygląda na projekt napisany pod deweloperów, o tyle Fundusz mieszkań na wynajem "pachnie" zwyczajnym przekrętem na kilometr. Zachęcam do zapoznania się ze szczegółami, aby zobaczyć, że takimi programami rząd w żadnym razie nie stara się pomóc przeciętnemu obywatelowi chcącemu kupić mieszkanie (o ile oczywiście ktoś jeszcze wierzy w tego rodzaju zapewnienia ;)

Ddlaczego niektórzy deweloperzy nie chcą MdM 

Jak rząd (nie) pomaga mieszkaniówce

W kolejnym wpisie zająłem się tematyką inwestycji w mieszkania na wynajem. Z racji historycznie niskich stóp procentowych, można się ostatnio dowiedzieć (z kręgów HB, czy OF, co z miejsca powinno wzbudzić podejrzenia ;) że zakup mieszkania na wynajem to super inwestycja - lepsza chociażby niż lokata bankowa, czy obligacje skarbowe. O ile nie uważam, że w dzisiejszych czasach (zwłaszcza po wydarzeniach na Cyprze) lokata bankowa jest bezpiecznym rozwiązaniem, a tym bardziej nie są nimi obligacje krajów zmierzających szybką drogą do bankructwa (w tym także Polski), o tyle inwestycja w mieszkanie na wynajem wydaje się być z góry skazana na porażkę. Po szczegóły zapraszam do wpisu:

Czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem? 

Dalej zająłem się mitem brakujących mieszkań w Polsce. Mimo iż często możemy przeczytać, że w naszym kraju brakuje X milionów mieszkań, to jakoś nikt za bardzo nie pokazuje dowodów takiego stanu rzeczy. We wpisie:

Ilu mieszkań brakuje w Polsce? Hmm... żadnego?  

przedstawiłem proste obliczenia, z których wynika, że sytuacja wygląda "nieco" inaczej. Nie dość, że w Polsce raczej nie brakuje mieszkań, to można się jeszcze pokusić o stwierdzenie, że jest ich już wręcz za dużo. Po uzasadnienie oraz szczegóły zapraszam do wpisu.

W kolejnym artykule przyglądałem się (strasznie przeze mnie nielubianej) zdolności kredytowej. Ze względu na historycznie niski poziom stóp procentowych, aktualna zdolność kredytowa jest (teoretycznie) bardzo wysoka. O tym, jakie to rodzi niebezpieczeństwa, napisałem we wpisie:

Zdolność, zdolność... ach ta zdolność!  

Wszystkim, którym wydaje się, że podawana przez banki teoretyczna zdolność kredytowa jest poziomem, przy którym bez problemu będzie można spłacić kredyt, polecam zapoznać się z tym właśnie wywodem.

Jednym z najważniejszych wg mnie tematów, poruszanych na tym blogu, jest kwestia wysokości cen mieszkań oraz tego, jak ceny mogą wyglądać w przyszłości. W Polsce mamy do czynienia z typową bańką spekulacyjną na mieszkaniach, z której powietrze dopiero powoli uchodzi. Będzie to miało znaczne konsekwencje dla całej gospodarki... jednak dla osób, które decydują się na kupno mieszkań po cenach, wydających się zupełnie oderwanymi od rzeczywistości, konsekwencje mogą być wręcz dramatyczne. Polecam zapoznać się z argumentami, które w mojej ocenie przyczynią się do dużych spadków cen mieszkań w dłuższej perspektywie oraz z historią krajów, które ten proces mają już za sobą.

11 powodów, dla których ceny mieszkań spadną... i kilka powodów, dla którego nie spadną tak szybko 

What goes up, must go down 

W kolejnym wpisie próbowałem odpowiedzieć na ciekawe pytanie, z którym się niedawno spotkałem. Skoro uważam, że ceny są (o wiele) za wysokie, to... kiedy ja kupię mieszkanie? Dla każdego kryteria decyzyjne będą inne - ja przedstawiłem te, które dla mnie wydają się być najważniejsze z finansowego oraz logistycznego punktu widzenia.

Kiedy kupię mieszkanie?  

W ostatnim wpisie powróciłem do tematyki wynajmowania mieszkań, tym razem z punktu widzenia klienta. Chciałem pokazać, jaki jest koszt mieszkania na "swoim" w momencie, w którym spadają ceny (zwłaszcza w sytuacji, w której owo "swoje" jest tak naprawdę "bankowym", czyli mieszkaniem kupionym na kredyt). Jeśli ktoś uważa, że wynajmując mieszkanie napycha się kieszeń właścicielowi, polecam zapoznanie się z artykułem:

Czy wynajmując mieszkanie napychamy kieszeń właścicielowi?  


I tak właśnie wyglądają dotychczas poruszane tematy na blogu. Jeszcze raz zachęcam do czytania komentarzy oraz mam nadzieję, że żaden z czytelników bloga nie uznał czasu poświęconego na jego czytanie za czas stracony ;)

niedziela, 20 października 2013

Czy wynajmując mieszkanie napychamy kieszeń właścicielowi? 22

Przeczytałem wczoraj bardzo "ciekawy" artykuł na temat porównania wysokości raty kredytu i kosztu wynajmu podobnego mieszkania. Szczerze polecam zapoznać się z całością, bo jest ona co najmniej zabawna:

http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/bardziej-oplacalny-kredyt-niz-wynajem,5583596,magazyn-detal.html

Wnioski płynące z owego wywodu są takie, że rata kredytu za 2-pokojowe mieszkanie jest niższa od 200 do nawet 1000 złotych miesięcznie niż koszt wynajmu takiego mieszkania. Tyle tylko, że autorka popełnia kilka podstawowych błędów(?), które są tak oczywiste, że aż nieprawdopodobnym wydaje się być teoria, że nie są to celowe "niedomówienia".

Ale po kolei:
  • w artykule opisano przykład mieszkania 50-metrowego, wycenionego na kwotę 270.000 złotych. Podstawowy problem jest taki, że nie rozróżniono cen w zależności od analizowanego miasta. Jeśli autorka znajdzie mi 50-metrowe mieszkanie w Warszawie, które kosztuje 270.000 złotych i da się je wynająć za 2100 złotych (wszystkie wartości pochodzą z oryginalnego artykułu), to... biorę w ciemno już dziś. I tu jest podstawowy problem, z którego wynikają dalsze błędy myślowe - jeśli przyjąć znacznie zaniżoną cenę zakupu oraz trochę zawyżoną cenę wynajmu, to można udowodnić wszystko ;)
  • całkowicie pominięto kwestię opłat za mieszkanie - w ramach ceny typu 2100 złotych za mieszkanie 50-metrowe w Warszawie mamy już z reguły opłacony przez właściciela czynsz administracyjny. Kiedy jest się "właścicielem" mieszkania na kredyt, trzeba go opłacić samemu - kwotę rzędu 500 złotych należałoby więc dodać do kosztów kredytu, o czym autorka dyskretnie zapomina ;)
  • co ciekawe, podano przykład osoby zarabiającej średnią krajową, czyli mniej więcej 2.700 złotych netto. Autorce wyszło, że rata kredytu za opisane mieszkanie wyniesie niecałe 1.300 złotych. Ciekawe tylko, który bank udzieli takiego kredytu? Poza tym, jeśli dodamy do tego koszty utrzymania takiego mieszkania (czynsz administracyjny itd.), to biednemu człowiekowi zostanie jakieś 900 złotych na przeżycie (i tak przez 35 lat, bo taki okres przyjęto w artykule... pewnie po to, żeby rata wyszła możliwie niska). Żeby nie było aż tak absurdalnie, mamy też drugi przykład, czyli tę samą sytuację, ale z założeniem, że klient posiada 20% wkładu własnego. Wtedy rata wychodzi już w okolicy 1.000 złotych i z tego powstaje wniosek, że kupno na kredyt jest "tańsze" od wynajmu o całe 1100 złotych miesięcznie. Jakiż trzeba mieć otwarty umysł (szczerze gratuluję go autorce), żeby wysnuć tego rodzaju wniosek! Przy okazji pominięto oczywiście problem tego, skąd osoba, zarabiająca 2.700 złotych miesięcznie wzięła wkład własny w wysokości 54.000 złotych (skoro nie ma gdzie mieszkać, to pewnie wynajmuje mieszkanie, więc niewiele, jeśli cokolwiek, jej z wypłaty zostaje). Chyba że nasza modelowa osoba mieszka z rodzicami... wtedy rzeczywiście coś można odłożyć, jednak w takiej sytuacji decydowanie się na kredyt, który z podstawowymi opłatami pochłonie grubo ponad połowę pensji, wydaje się być co najmniej odważne. Tak, czy inaczej, autorka pomija koszt "zużycia" gotówki, przeznaczonej na wkład własny - nawet aktualne lokaty dawałyby z tego jakieś 150 złotych miesięcznie... wypadałoby dodać tę kwotę do kosztów zakupu na kredyt.
  • podsumowując... przyjmując ofertową cenę wynajmu oraz cenę kupna nie wiadomo skąd, pomijając niemałe koszty czynszu oraz bardzo ważne aspekty i konsekwencje posiadania wkładu własnego, można rzeczywiście udowodnić, że "kupno" mieszkania na kredyt jest dużo bardziej opłacalne niż wynajem. Jednak gdybym tego rodzaju "dowód" przedstawił na "Analizie matematycznej" na studiach, najpewniej zakończyłbym edukację już po pierwszym semestrze ;)
Ale nie pastwmy się już nad autorką artykułu. Popastwmy się za to nad pewnym zabobonem.

Nadal bardzo często można spotkać się z opinią, że kupno mieszkania jest zawsze lepsze od jego wynajmowania, a wynajmując mieszkanie napycha się kieszeń właścicielowi. Policzmy więc, jak to jest na przykładzie typowego mieszkania w Warszawie.
Tu należy się małe wyjaśnienie - obliczenia będą nieco skrócone (sam zwykle, czytając tego typu wywody, omijam większość szczegółowych wyliczeń i skupiam się na wnioskach). Jeśli ktoś chciałby uzyskać wyliczenia co do złotówki, to w tym wpisie ich nie będzie - chodzi mi o pokazanie ogólnej relacji, bez dokładnego wnikania w szczegóły.

Załóżmy, że interesuje nas takie samo mieszkanie, jakie zostało przyjęte do obliczeń w artykule, opisanym na początku wpisu. Mamy więc 2 pokoje, 50 metrów, cenę wynajmu (z wliczonym czynszem w wysokości 500 złotych) na poziomie 2.000 złotych miesięcznie (całkiem realna, do tego ładna, okrągła wartość ułatwi nam obliczenia). Mieszkanie kupujemy z rynku wtórnego, żeby mieć je możliwie zbliżone do tego, które chcemy wynajmować. Przyjmiemy więc średnią cenę transakcyjną z raportu NBP - ponieważ analizować będziemy czas 2 lat, to weźmiemy cenę z 3 kwartału 2011, czyli 7920 złotych za metr. Żeby ułatwić obliczenia koszt kupna zaokrąglimy do 400.000 złotych. Celowo pominiemy koszty okołozakupowe, czyli ewentualny koszt pośrednika, notariusza, podatek od czynności cywilno-prawnych itd. - w końcu nie planujemy wynajmować mieszkania do końca życia, więc te koszty i tak kiedyś przyjdzie nam najpewniej ponieść. W ramach parametrów kredytu przyjmiemy (chyba najpopularniejszy) kredyt na 30 lat, bez wkładu własnego (wszak przy wynajmie też takowego mieć nie musimy) oraz marżę banku na poziomie 2%, bez dodatkowych kosztów (oczywiście można by znaleźć oferty "promocyjne" z cross-selling'iem, w ramach których marża jest niższa, jednak biorąc pod uwagę koszty dodatkowych produktów, 2% bez żadnych "dodatków" to chyba całkiem niezła oferta). 
Pomijam tu aspekt zdolności kredytowej... po pierwsze dlatego, że nie lubię tego określenia ;) a po drugie dlatego, że, skoro porównujemy 2 opcje zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej, to zakładamy, że jesteśmy "fizycznie" w stanie skorzystać z obydwu.
Dla ułatwienia, będziemy prowadzić obliczenia oraz wyciągać wnioski w ramach pojedynczego miesiąca, a nie dla całego rozpatrywanego okresu 2-letniego (z pewnym małym wyjątkiem, o czym na koniec wpisu).

Skoro mamy już wszystkie założenia, to... do dzieła!

Koszt wynajęcia mieszkania jest nam znany - 2000 złotych miesięcznie, w tym 500 złotych czynszu, płaconego przez właściciela. Pozostaje obliczyć, ile wynosi miesięczny koszt odpowiedniego kredytu. Ponieważ mamy tu kredyt oparty o WIBOR 3M, rata podlega oczywistym wahaniom - wyznaczymy więc średnie oprocentowanie z rozpatrywanego przedziału czasu. Dla marży na poziomie 2% wychodzi nam mniej więcej 6.15%, co przy 400.000 kredytu oznacza średnią miesięczną ratę w wysokości 2437 złotych. Ponieważ część z tej kwoty to spłacany przez nas kapitał, więc pozbywamy się tej części i sam koszt odsetek wyniesie średnio mniej więcej 2025 złotych miesięcznie. Do tego dodajemy czynsz, który w tym przypadku sami musimy zapłacić i otrzymujemy wynik: 2525 złotych przy "kupnie" mieszkania na kredyt.

Oczywiście tu także należy się pewne wyjaśnienie... a właściwie kilka wyjaśnień ;)
Jak wiemy, wraz z upływem czasu część odsetkowa w racie się zmniejsza, a część kapitałowa rośnie (jak to dokładnie wygląda, polecam sprawdzić w dowolnym kalkulatorze internetowym). Jest to jednak proces dosyć powolny - aby część odsetkowa raty spadła do takiego poziomu, przy którym całość kosztów zrównałaby się z aktualnym kosztem wynajmu (czyli 1500 za same odsetki), potrzebowalibyśmy jedynie... 15 lat ;) Ponieważ nie chcemy całe życie wynajmować, ale jednak kupić kiedyś (czyli w dobrym momencie) mieszkanie, to najpewniej w ciągu 15 lat taki moment już się pojawi.
Należy się w tym momencie pochylić nad jeszcze jedną ważna kwestią - nad oprocentowaniem kredytu. Ponieważ jest ono zmienne, rata naszego kredytu w dłuższej perspektywie będzie się (być może znacząco) zmieniać. W tym wpisie chciałem się skupić na realistycznym porównaniu, ile kosztowało wynajmowanie mieszkania, a ile mieszkanie na swoim/bankowym, dlatego przyjąłem okres 2 lat wstecz. Jeśli by wziąć pod uwagę tylko aktualną wysokość raty kredytu, to z racji historycznie niskiego oprocentowania, część odsetkowa wynosiłaby w tym miesiącu 1570 złotych (a cała rata niecałe 2100). Tak, czy inaczej, (z czynszem) jest to nadal więcej niż koszt wynajmu... a należy mieć na uwadze, że historycznie najniższy poziom stóp procentowych nie jest dobrym pułapem do tego typu porównań (z analizy kontraktów terminowych wynika, że rynek spodziewa się pierwszych podwyżek stóp mniej więcej w połowie przyszłego roku).
W obliczeniach pominąłem też kwestię kosztów ewentualnych remontów, które przy kupnie mieszkania spadną na nas, a przy wynajmie na właściciela. Jednak, jak już wspominałem, rozpatrujemy okres 2 lat, więc tego typu kwestie możemy dla prostoty pominąć. Zupełnie tak, jak sprawę umeblowania mieszkania. Zwykle wynajmujemy mieszkanie umeblowane, a kupujemy nieumeblowane - jednak z racji tego, że kiedyś i tak chcemy mieszkanie (oraz meble) kupić, to ten koszt nie ominie nas tak, czy inaczej.

A na koniec policzmy, trochę z przymrużeniem oka, jaki był realny koszt wynajmowania mieszkania oraz mieszkania na swoim/bankowym w ciągu ostatnich 2 lat. Z wynajmem jest prosto - płaciliśmy 2.000 złotych miesięcznie i tyle. Natomiast gdybyśmy 2 lata temu kupili nasze przykładowe mieszkanie, jego wartość byłaby teraz na poziomie 335.000 złotych (na podstawie danych o cenach transakcyjnych za 1 kwartał 2013 roku, z raportu NBP - późniejszych nie ma, więc przyjmiemy, że od tego czasu cena mieszkania się nie zmieniła). Do kosztów kredytu i czynszu (średnio ~2500 złotych miesięcznie) musimy dodać średni koszt utraty wartości mieszkania, który w ciągu ostatnich 2 lat wyniósł abstrakcyjne wręcz 2.700 złotych miesięcznie! W całości, przyjemność mieszkania na swoim/bankowym kosztowałaby nas w ostatnich dwóch latach 5.200 złotych miesięcznie (za mieszkanie 2-pokojowe)! W tej sytuacji trudno mówić, że wynajmując, napychaliśmy kieszeń właścicielowi - co miesiąc wyszło nam taniej, do tego jeszcze właściciel wziął na siebie znaczną utratę wartości mieszkania.

Tytułem podsumowania... wszelkie teorie na temat tego, że kupno mieszkania na kredyt jest lepsze niż wynajem, od razu włożyłbym między bajki. Tak samo zrobiłbym z teoriami, że wynajem jest zawsze lepszy niż kupno/kredyt.
Z punktu widzenia optymalizacji kosztów, wynajem typowego mieszkania w Warszawie był w ciągu ostatnich 2 lat bardziej opłacalną opcją. Na ten moment nadal tak jest, choć różnica zmniejszyła się zauważalnie. Jak będzie dalej, to będzie zależało w głównej mierze od wysokości stóp procentowych. Niemniej należy mieć na uwadze, że porównanie wysokości opłaty za wynajem z ratą kredytu z reguły zupełnie mija się z celem. Wszak największy wpływ na analizy podobne do niniejszej ma zmiana ceny mieszkania - spadek o 15% w dwa lata wygenerował większy koszt niż wynajem, czy raty kredytu w tym okresie. Gdyby było odwrotnie i ceny by wzrosły, to kupując mieszkanie przed wz\rostem, zamiast po tym wzroście, zyskalibyśmy 2 lata "darmowego" wynajmu, czy też spłacania kredytu.

Nim zostanę posądzony o to, że nie patrzę na problem wynajmu/kupna/kredytu całościowo ;) napiszę, że oczywiście mam świadomość, iż poza omawianymi kwestiami finansowymi jest jeszcze mnóstwo innych - niektóre są dla ludzi ważniejsze niż dowolne koszty. Jednak, jak już kiedyś wspominałem, to absolutnie wykracza poza zakres tematyczny niniejszego bloga, a w jeszcze większym stopniu wykracza poza wiedzę dostępną autorowi.

A na koniec małe przeprosiny... jeśli ktoś z czytelników przebrnał swego czasu przez wpis:

Czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem?

to wnioski z tego artykułu były dla niego najpewniej oczywiste. Jeśli więc czas poświęcony na przeczytanie niniejszego wpisu uznał za zmarnowany, to bardzo przepraszam ;)

niedziela, 13 października 2013

Jak rząd (nie) pomaga mieszkaniówce 18

Niedawno Sejm przyjął projekt ustawy, dotyczącej programu "Mieszkanie dla Młodych". Ustawa trafiła do Senatu, w którym zostanie najprawdopodobniej "przepchnięta" bez żadnych poprawek. Można więc uznać, że aktualne założenia programu, mimo wielu głosów sprzeciwu (nie tylko opozycji, ale także i organizacji branżowych) już się nie zmienią i ustawa wejdzie w życie w obecnym kształcie na początku przyszłego roku.

Przypomnę podstawowe zasady programu:
  • osoby do 35 roku życia, które nie były wcześniej posiadaczami mieszkania będą mogły ubiegać się o dofinansowanie kredytu mieszkaniowego - w przypadku małżeństw liczy się wiek młodszego z małżonków
  • wsparcie rządowe (albo raczej nasze... wszak rząd ma pieniądze tylko z naszych podatków) wyniesie 10% (dla osób samotnych/małżeństw nieposiadających potomstwa) lub 15% (dla rodzin z dziećmi). Dodatkowo, jeśli w ciągu 5 lat od udzielenia kredytu urodzi się trzecie lub kolejne dziecko, będzie można wnioskować o kolejne 5% dopłaty. Dofinansowanie będzie traktowane jako wkład własny przy zaciąganiu kredytu
  • maksymalna powierzchnia mieszkania/domu, którego kupno będzie można sfinansować kredytem z dopłatą, to 75/100 m2 (dla rodzin z co najmniej trójką dzieci będzie to 85/110 m2)
  • w ramach MdM będzie można "kupować" tylko mieszkania/domy deweloperskie - rynek wtórny nie wchodzi w grę (dotyczy to zarówno mieszkań, jak i domów, dlatego budowa domu "na własną rękę" nie będzie podlegała dopłatom)
  • w każdym przypadku dofinansowanie obejmie maksymalnie 50 m2, niezależnie od powierzchni całego mieszkania/domu
  • warunkiem uzyskania wsparcia jest zaciągnięcie kredytu na minimum 15 lat, z maksymalnym wkładem własny wynoszącym 50%
  • limity cen, kwalifikujące mieszkania do udziału w programie, określane są na podstawie średniej z dwóch ostatnich wartości wskaźnika kosztu odtworzeniowego, publikowanego przez wojewodów poszczególnych województw, pomnożonego przez współczynnik 1.1 (do tej pory nikt nie zdołał określić, w jaki dokładnie sposób owe wskaźniki są wyznaczane).
    Na początku roku limity będą następujące:


    Miasto Limit w MdM Średnia cena ofertowa (wrzesień 2013)
    Wrocław 4 774 6156
    Toruń/Bydgoszcz 4 440 4341/4702
    Lublin 4 230 4942
    Gorzów Wlkp./Zielona Góra 4 252 3519/3596
    Łódź 5 031 4984
    Kraków 4 894 6481
    Warszawa 5 865 7590
    Opole 4 207 4578
    Poznań 5 605 6127
    Szczecin 4 340 4505
    Rzeszów 4 105 4678
    Białystok 4 225 4931
    Gdańsk (szacowane) 5 718 5825
    Katowice 4 695 5008
    Kielce 4 538 4603
    Olsztyn 4 731 4872

    Kolorem zielonym oznaczyłem miasta, w których limit w programie MdM jest wyższy bądź bardzo bliski średniej cenie ofertowej na rynku pierwotnym, co oznacza, że bardzo duża część oferty deweloperów będzie spełniała warunki programu. Kolor pomarańczowy to miasta, w których limit jest nieco niższy od średniej, co w praktyce także oznacza szeroką ofertę dostępnych w ramach programu mieszkań. Natomiast na czerwono zaznaczyłem miasta, w których limit jest zauważalnie niższy niż średnia cena ofertowa. Oznacza to, że, po pierwsze, niezbyt duża część oferty będzie spełniała warunki programu, a po drugie, w tych miastach spodziewałbym się z czasem sytuacji podobnej do końcówki obowiązywania RnS (ostatni kwartał 2012 roku), kiedy to deweloperzy obniżali ceny tak, aby ich mieszkania spełniały warunki programu (proponując często przedziwne warunki zakupu - "sprzedamy panu mieszkanie w limicie RnS, ale różnica względem aktualnej ceny zostanie doliczona do ceny obowiązkowego miejsca postojowego, które w tym układzie będzie kosztować 70.000 złotych" :)
Jak widać z powyższych założeń, program "Mieszkanie dla Młodych" nie ma absolutnie na celu poprawy warunków mieszkaniowych Polaków. Po pierwsze, dziwi ograniczenie na wiek potencjalnego klienta - nie bardzo rozumiem, dlaczego "pomoc" miałaby przysługiwać komuś, kto ma 35 lat a temu, kto ma 36, już nie. Po drugie, program dotyczy jedynie rynku pierwotnego - widać, że chodzi tu o skanalizowanie popytu na ten właśnie rynek (trochę podobnie, jak obniżenie mnożnika w RnS dla rynku wtórnego, pod koniec działania programu). Rząd tłumaczy, że kupując na rynku pierwotnym klienci przyczyniają się do wzrostu liczby nowych inwestycji i ogólnej "pomocy" gospodarce. Tyle tylko, że sprzedający mieszkanie na rynku wtórnym też raczej nie schowa otrzymanych pieniędzy w skarpecie, tylko na coś je wyda (często będzie to inne mieszkanie, być może deweloperskie). Do tego powstaje pytanie, czy w momencie, w którym na sprzedaż w bardzo wysokich cenach czeka ponad 50 tys. nowych mieszkań (oraz dużo więcej na rynku wtórnym), powstawanie nowych inwestycji mieszkaniowych jest rzeczywiście tym, do czego trzeba dążyć (patrz przykłady Hiszpanii oraz Irlandii). 
Niestety rząd powiela ewidentne błędy krajów zachodnich. Dążąc do poprawy warunków mieszkaniowych (o ile jest ona w ogóle potrzebna) nie powinno się sztucznie zwiększać popytu, poprzez wzrost ilości kredytu. Powinno się raczej ułatwić proces budowlany, poprawić prawo ochrony lokatorów (aby pozwalało bezpiecznie wynajmować mieszkania), wymusić tworzenie planów zagospodarowania przestrzennego... ogólnie, ułatwić budowanie mieszkań. W końcu najlepszy sposób na poprawę warunków mieszkaniowych to naturalny spadek cen, wynikający ze znacznego zwiększenia skali produkcji - wtedy zwyczajnie większą liczbę osób będzie stać na "lepsze" mieszkania. Próba "dorzucenia" pieniędzy do rynku, na którym nie da się szybko zwiększyć podaży, zawsze będzie prowadziła do cen wyższych, niż w sytuacji pozostawienia rynku samemu sobie. Amerykanie próbowali już takiej zabawy (kredyty subprime) - efekt takiej polityki odczuwa do dziś właściwie cały świat.

Powszechnie panuje przekonanie, że wprowadzenie MdM sprawi, że ceny będą wyższe niż bez tego programu. W miastach oznaczonych w tabeli wyżej kolorami pomarańczowym oraz zielonym nie spodziewałbym się jednak specjalnego wpływu MdM na ceny mieszkań - domyślam się, że część potencjalnych klientów rynku wtórnego skorzysta z oferty pierwotnego - w końcu 10, czy 15% dopłaty (zwłaszcza w obliczu pojawienia się wymaganego wkładu własnego) to całkiem spora kwota. Ciekawe jest, jak w tej sytuacji zachowają się sprzedający na rynku wtórnym - teoretycznie powinno być tak, że, aby sprzedać swoje mieszkania, właściciele musieliby przedstawić konkurencyjną cenowo ofertę (czyli obniżyć ceny o wartość mniej więcej równą kwocie dopłaty). Jednak, jak pokazuje doświadczenie, większość z nich nie jest specjalnie świadoma zmian zachodzących na rynku, więc najpewniej nadal pozostaną przy swoich (w tej sytuacji jeszcze bardziej zawyżonych) cenach i stracą potencjalnych klientów na rzecz mieszkań deweloperskich. Wszak o to najwyraźniej chodzi autorom projektu.
Ciekawszym przypadkiem są miasta oznaczone kolorem czerwonym - tam limit programu jest znacząco niższy niż średnia cena ofertowa. Jak już wspominałem, 10/15% to kwota, o którą warto powalczyć, więc klienci będą dużo bardziej zainteresowani mieszkaniami, spełniającymi warunki dopłaty niż tymi, które ich nie spełniają (przynajmniej w segmencie popularnym). W tej sytuacji część deweloperów będzie musiała obniżyć ceny tak, aby zmieścić się w limicie. Prosty przykład - jeśli jedno mieszkanie będzie kosztowało w Warszawie 6.200 zł za metr kwadratowy, a inne 5800, to różnica w cenie dla klientów spełniających warunki programu będzie w praktyce wynosiła nie 400, ale od 900 do nawet 1200 złotych na metrze (jeśli posiadają dzieci). To już jest znacząca zachęta do kupna drugiego z mieszkań. W obliczu sporej konkurencji na rynku, deweloperzy, którzy nie dostosują cen do poziomu limitu, mogą mieć spore problemy ze sprzedażą swoich mieszkań, bo różnica cenowa między ich ofertą, a ofertą spełniającą warunki MdM będzie w praktyce bardzo wysoka.

Podsumowując... program MdM wygląda na próbę wsparcia deweloperów, kosztem sprzedawców na rynku wtórnym. Do tego w praktyce nie zapewni on mieszkań tym, których teraz na nie nie stać - 10, czy nawet 15% dopłaty to za mało, żeby zmienić położenie takich osób. Dlatego z dopłaty skorzystają głównie ci, których i tak byłoby stać na wzięcie kredytu mieszkaniowego. Co gorsze, na dopłatę dla nich będą składali się w podatkach w większości właśnie ci, których na mieszkanie nie stać i pewnie nigdy stać nie będzie.

Jednak MdM to jeszcze nic. Rząd szykuje kolejny "ciekawy inaczej" projekt, który w zamierzeniach ma poprawić dostępność mieszkań w Polsce, a w praktyce okaże się kolejną pomocną dłonią, wyciągniętą w stronę "biednych" deweloperów. 
Tym razem chodzi o mieszkania na wynajem. Planowane jest powstanie Funduszu mieszkań na wynajem, którego rolą byłoby kupowanie mieszkań (oczywiście tylko od deweloperów), a potem wynajmowanie ich ludziom. I tu pojawia się szereg problemów. Po pierwsze, z kwoty przeznaczonej na program (5 mld złotych w ciągu 4 lat), planowanej liczby mieszkań (20.000) oraz ich typu (kawalerki oraz mieszkania 2-pokojowe) wynika, że będą to mieszkania kupowane po aktualnej cenie rynkowej. Oznacza to, że pieniądze funduszu będą finansować wciąż bardzo wysokie marże deweloperów. Założenia programu mówią, że mieszkania miałyby być wynajmowane poniżej kosztów rynkowych (nawet o 50%). Jednocześnie Fundusz zakłada, że jego zysk (po odliczeniu wszystkich kosztów) będzie wynosił 4%. Jest to zupełnie niemożliwe. We wpisie

Czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem? 

przedstawiłem symulację dla Warszawy. Wynikało z niej, że przy "dobrych wiatrach" rentowność wynajmu mieszkania, kupionego w tej chwili, wyniesie w okolicach 3%. Z racji podobnej relacji ceny sprzedaży do ceny wynajmu w pozostałych głównych miastach Polski, można się spodziewać, że dla większości dużych miast sytuacja będzie bardzo podobna. Jak w takim razie Fundusz planuje osiągnąć 4% zysku, pobierając tylko połowę, czy nawet 2/3 czynszu rynkowego, pozostaje dla mnie nieodgadnioną tajemnicą. Ciekawi mnie też, czy w wyliczeniach przyszłych zysków autorzy projektu uwzględniają zmianę cen kupowanych mieszkań (najpewniej będzie to spora zmiana na minus). Generalnie, całość zupełnie nie trzyma się kupy ;) 
Do tego należy zauważyć, skąd wezmą się pieniądze na program. Rząd przecież nie ma pieniędzy... dlatego pieniądze wezmą się z Banku Gospodarstwa Krajowego. Tyle tylko, że ten bank też właściwie nie ma pieniędzy - z wypowiedzi prezesa na temat tego, że współczynnik wypłacalności banku wynosi aż 64% wynika, że pieniądze na program będą po prostu pieniędzmi depozytariuszy. Jeśli otworzymy sobie konto w BGK i wpłacimy tam jakieś pieniądze, to może się okazać, że zostaną one "zainwestowane" właśnie w ten fundusz. Fantastyczna perspektywa...
Jest jeszcze jeden (pozytywny?) aspekt całej tej sprawy - co będzie, jeśli osoba najmująca mieszkanie od funduszu przestanie płacić? W tej chwili pozbycie się niepłacącego lokatora jest co najmniej kłopotliwe, a takie przypadki mogłyby już zupełnie pogrążyć biznes plan całego pomysłu. Być może przy tej okazji rząd znowelizuje wreszcie ustawę o ochronie lokatorów, ułatwiając znacznie proces pozbycia się lokatora, który nie wywiązuje się z umowy. Byłby to jedyny pozytywny efekt całego pomysłu z funduszem. Chociaż może jednak nie jedyny... gdyby fundusz rzeczywiście wynajmował mieszkania poniżej ceny rynkowej (co szybko doprowadziłoby go do bankructwa), to wygenerowałby znaczną konkurencję dla mieszkań, przeznaczonych aktualnie na wynajem. Powinniśmy wtedy zobaczyć poważniejsze spadki na tym rynku - ciekawe, czy po bankructwie funduszu ceny wróciłyby do obecnych poziomów...

Na przykładach dwóch aktualnych pomysłów rządowych na wspieranie(?) budownictwa mieszkaniowego widać, że rząd albo nie ma pojęcia, co robi, albo po prostu robi wszystko, by ułatwić życie (przeżycie?) deweloperom. Program MdM jest wybitnie skierowany do nich, próbując napędzić im być może niczego nieświadomych klientów, cieszących się z "dopłaty" do kredytu (tymczasem bez żadnych dopłat mieszkania byłby zwyczajnie tańsze). Fundusz mieszkań na wynajem to już w ogóle pomysł, który "zalatuje przekrętem na kilometr". Zupełnie nierealistyczne założenia finansowe oraz kupowanie mieszkań tylko od deweloperów każą przypuszczać, że program jest z góry skazany przez autorów na porażkę, a jego głównym celem jest upłynnienie aktualnie niesprzedawalnych mieszkań. Dodatkowo, jeśli fundusz naprawdę wystartuje w obecnej formie, a potem zbankrutuje (co jest nieuniknione przy obecnych założeniach), to być może odkupią od niego mieszkania po "okazyjnej" cenie ci, którzy "mają" kupić. Aż dziw bierze, że powstają tego rodzaju projekty, a... Hanka dalej na stanowisku ;)

niedziela, 6 października 2013

Kiedy kupię mieszkanie? 25

Niedawno zadano mi ciekawe pytanie – znakomita większość wpisów na tym blogu sugeruje, że mieszkania są wciąż (zbyt) drogie i teraz nie mamy do czynienia z dobrym momentem na kupno, więc... kiedy ja kupię mieszkanie?

Odpowiedź wydaje się być prosta – w ogólności kupowałbym mieszkanie wtedy, kiedy będą one tanie (rym wyszedł przypadkowo ;) Jednak to nie jest do końca dobra odpowiedź. Ale może po kolei.

Przesłaniem tego bloga nie jest w żaden sposób wpływać na decyzję „mieszkaniowe” czytelników. Zresztą... trudno, żeby podejmowanie tak ważnych życiowych decyzji, jaką jest aktualnie zakup (często tak naprawdę pożyczka) własnego (często bankowego) lokum opierać na wpisach początkującego bloggera ;) Jak już pisałem wielokrotnie, można bardzo dużo poczytać na temat mieszkań – jednak zwykle są to „analizy” wszelkiej maści pośredników, doradców(?) kredytowych oraz deweloperów. I tego typu wywodów w ogóle nie warto czytać. Ponieważ poza takimi artykułami niewiele zostaje do czytania, to postanowiłem samemu coś napisać – stąd właśnie pomysł na tego bloga. Mam przy tym nadzieję, że sporo czytelników znajdzie na tym blogu informacje, które będą dla nich przydatne, albo chociaż ciekawe. Decyzja o kupnie mieszkania jest często decyzją podejmowaną raz na kilkadziesiąt lat, z użyciem ogromnych środków, których większość klientów nie posiada (i nigdy posiadać nie będzie). Dlatego drugim celem tego bloga jest zachęcenie czytelników do podejmowania decyzji świadomie, dysponując możliwie dużą wiedzą. O ile uważam, że mieszkania są w polskich warunkach sporo za drogie (zwłaszcza w Warszawie), o tyle nie uważam, że w związku z tym mieszkań nie należy kupować (tudzież pożyczać/wynajmować od banku). Wszystko jest kwestią potrzeb oraz posiadanych pieniędzy (z posiadaniem jedynie „zdolności kredytowej” to byłbym już ostrożny). 

W dalszej części artykułu będę pisał o kupnie mieszkania, co jest pewnym skrótem myślowym. Wszak ciężko jest mówić o „kupnie”, mając na uwadze, że większość transakcji odbywa się ze znacznym udziałem kredytu, co z „prawdziwym” kupnem ma w gruncie rzeczy niewiele wspólnego. Przyzwyczaiłem się, że, jeśli coś kupuję, to ta rzecz należy do mnie i, zgodnie z prawem własności, mogę ową rzeczą dowolnie rozporządzać. Jak można rozporządzać mieszkaniem kupionym na kredyt, łatwo się przekonać, nie płacąc kilku rat w terminie.

Ale może do rzeczy... kupno mieszkania jest typowym problemem optymalizacyjnym, więc dobrze by było, aby podjęta decyzja była możliwie najlepsza. Tyle tylko, że przestrzeń kryteriów owej optymalizacji jest bardzo szeroka. W niniejszym blogu skupiam się na kwestiach finansowych, a poza nimi jest przecież jeszcze mnóstwo innych. Dla niektórych mityczne wbicie gwoździa w ścianę (którego podobno nie można dokonać w mieszkaniu wynajmowanym;) warte jest wszystkich pieniędzy. Niektórzy kupno mieszkania (nawet na kredyt) wiążą z poczuciem stabilizacji, czasem nawet z prestiżem społecznym. Inni uważają, że spłacając kredyt, spłacają własne mieszkanie, a wynajmując „napychają” kieszeń właściciela (co akurat w aktualnych czasach zupełnie mija się z prawdą – po szczegóły zapraszam do wpisu: Czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem?). Niektórzy wreszcie nie mogą już mieszkać "u mamusi" i muszą pójść na swoje (mimo tego, że to "swoje" jest najczęściej bankowe, a bank darzy człowieka raczej mniejszym uczuciem, niż własna matka ;) 
Jest wiele aspektów, które swoją wagą mogą przyćmić kwestie finansowe, jednak one znacznie wykraczają poza tematykę tego bloga (oraz oczywiście poza wiedzę autora;)

Dlatego na pytanie, kiedy kupię mieszkanie, odpowiem tylko i wyłącznie z punktu widzenia kwestii finansowych oraz logistycznych.

Jak napisałem we wstępie, mieszkanie warto kupić wtedy, kiedy jest tanie. Kiedy jest drogie, motywacja do kupna musi być kwestią pozafinansową. W ogólności, mieszkania są jak każdy inny towar konsumpcyjny - cena (w pewnych granicach, które jednak w tym przypadku są dość szerokie) zależy od możliwości nabywczych klientów. W przypadku produktów pierwszej potrzeby, których wytworzenie nie jest specjalnie skomplikowane i może się za to wziąć potencjalnie każdy, cena bardzo silnie zależy od kosztów ich wytworzenia. Mam tu na myśli chociażby żywność - ze względu na dużą konkurencję w produkcji chleba, uzyskiwana marża nie jest wysoka, a główny składnik ceny końcowej to właśnie koszt produkcji. W przypadku produktów już nie pierwszej potrzeby, za to produkowanych na skalę masową (która najczęściej może się jeszcze szybko zwiększyć), cena także zależy głównie od kosztów produkcji, a tylko w małym stopniu od siły nabywczej klientów. Weźmiemy tu pod uwagę konkretny model samochodu - przy nagłym wzroście zainteresowania klientów, producent zwiększy po prostu produkcję i szybko zaspokoi popyt, nie zmieniając praktycznie ceny. Gdyby zauważalnie zwiększył cenę, jego auto przestałoby być konkurencyjne i nagle popyt przeniósłby się w kierunku innych modeli. 
Z mieszkaniami jest natomiast nieco inaczej. Podaż jest względnie stała i trudno nagle ją zwiększyć - proces budowlany trwa minimum 2 lata, na ogół jest jednak zauważalnie dłuższy. Wymagane są przeróżne pozwolenia oraz odpowiednio wysoki kapitał inwestycyjny, więc przy wzroście liczby klientów nie da się szybko powiększyć liczby dostępnych mieszkań. W takim przypadku rynek reaguje zmianą ceny. Liczba klientów na mieszkania jest bardzo dobrze powiązana z dostępnością kredytu - o ile liczba osób kupujących mieszkanie za gotówkę specjalnie się nie zmienia, o tyle liczba osób finansujących zakup mieszkania z użyciem kredytu bankowego silnie zależy od oprocentowania tego kredytu (czyli w praktyce od wysokości stóp procentowych). Dlatego mieszkanie kupiłbym wtedy, kiedy stopy procentowe będą wysokie, a nie wtedy, kiedy będą niskie (aktualnie mamy w Polsce historyczne minimum w tej kwestii). Wynika to z prostego faktu - wysokie stopy oznaczają niższy możliwy do uzyskania kredyt przy tych samych dochodach. Przy wzroście stóp liczba potencjalnych klientów się zmniejsza (ewentualnie zmniejsza się maksymalna kwota, jaką ci sami klienci są w stanie zapłacić/pożyczyć), co z czasem wymusza spadek cen. W Polsce mamy tego bardzo dobry przykład - w czasach, w których udzielano śladowej liczby kredytów mieszkaniowych (ze względu na wysokość stóp procentowych), dostępność mieszkań (liczona jako liczba metrów, które można kupić za przeciętne wynagrodzenie), była znacząco wyższa niż teraz.
Podsumowując... cena mieszkania zależy bardzo mocno od wysokości stóp procentowych - ponieważ ja chciałbym kupić mieszkanie wtedy, kiedy będzie tanie, to kupiłbym je przy możliwie wysokich stopach procentowych (a dokładniej w okolicach pierwszych planowanych obniżek stóp z wysokiego poziomu)

Ale to tylko jedna z przesłanek...

Jest wiele czynników, opisanych wcześniej na tym blogu, które uznawane są za fundamenty cen mieszkań. Mam tu na myśli chociażby relację ceny metra kwadratowego do średniej pensji (netto) w danym regionie. Jeśli jest ona bliska 1, można uznać, że cena mieszkania jest "odpowiednia". Dodatkowo przyjmuje się 3 progi opłacalności kupna mieszkania, na podstawie aktualnych cen wynajmu. Jeśli rentowność wynajmu (czyli stosunek rocznych zysków z wynajmu do ceny mieszkania) jest poniżej 4%, uważa się, że mieszkania są drogie. Jeśli rentowność jest między 4 a 8%, uznaje się, że zakup mieszkania warto rozważyć, aczkolwiek nie jest to sytuacja jednoznaczna. Jeśli natomiast rentowność jest powyżej 8%, oznacza to, że mieszkania są po prostu tanie. We wpisie na temat (nie)opłacalności kupna mieszkania na wynajem wyszła nam szacunkowa rentowność (z uwzględnieniem często pomijanych kosztów) w okolicach 3-3.5% (dla typowego mieszkania w Warszawie). 
Kupiłbym więc mieszkanie wtedy, kiedy cena wynajmu byłaby dwukrotnie wyższa niż teraz (co jednak trudno sobie wyobrazić), albo cena kupna byłaby dwukrotnie niższa (na razie równie trudne do wyobrażenia;)

Ważnym elementem przy zakupie jest koszt wybudowania mieszkania. O ile cena niespecjalnie od niego zależy (może być tak, jak teraz, znacznie wyższa, ale może być też i znacząco niższa), to jednak jest to niezła wartość porównawcza. Jakie są aktualne koszty budowy opisywałem w swoim pierwszym wpisie:
Kupiłbym mieszkanie wtedy, kiedy cena metra kwadratowego odpowiadałaby kosztom budowy, powiększonym o maksymalnie 20% (w cywilizowanych krajach rentowność inwestycji deweloperskich waha się w granicach 10-15%). I dotyczy to tak samo rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Kolejnym aspektem jest kwestia finansowania - kupiłbym mieszkanie wtedy, kiedy byłoby mnie na nie stać, niezależnie od wszystkiego. Dla mnie oznacza to tyle, że posiadałbym takie oszczędności, aby kupić mieszkanie bez udziału kredytu. A jeśli już brałbym kredyt, to maksymalnie na połowę wartości mieszkania. W optymalnym przypadku mam tu też na myśli kredyt ze stałym oprocentowaniem (rzecz póki co praktycznie niespotykana w Polsce). 

Dodatkowo brałbym pod uwagę aktualną perspektywę gospodarczą kraju oraz tendencję na rynku mieszkań. Kupiłbym mieszkanie wtedy, kiedy byłoby znaczące prawdopodobieństwo wzrostu cen w niedalekiej przyszłości. Na pewno nie kupiłbym mieszkania w momencie, w którym ceny spadają, albo mają do spadku duży potencjał. Niestety(?), jak opisywałem w artykule:
11 powodów, dla których ceny mieszkań spadną
tego rodzaju sytuacja w Polsce raczej nie zdarzy się szybko (o ile w ogóle). 
Chociaż tu trzeba przyznać, że ciekawym momentem byłoby wejście Polski do strefy Euro. O ile wierzę, że Polska jednak do strefy nie wejdzie (i bynajmniej nie liczę na mądrość naszych polityków tylko na to, że strefa Euro szybciej zdąży się rozpaść niż my zdążymy do niej wejść), o tyle, gdybym się mylił, to mielibyśmy bardzo ciekawy moment na rynku mieszkaniowym (a właściwie kredytowym). Aktualnie stopy procentowe w strefie Euro są na poziomie 0.5% - gdyby taka sytuacja utrzymała się do momentu wejścia Polski do strefy, to oprocentowanie kredytów mieszkaniowych mogłoby w Polsce jeszcze znacznie spaść. To najpewniej powstrzymałoby na jakiś czas spadki cen, być może powodując także chwilowy mały boom (ze względu chociażby na sytuację demograficzną nie spodziewałbym się dużego boom'u ;) Oczywiście, stopy procentowe w strefie Euro w momencie potencjalnego wejścia do niej Polski mogą osiągnąć poziom z 2008 roku, czyli około 5.5%... tylko wtedy taki moment nie byłby ciekawy ;)
Z kolei momentem wyjątkowo ciekawym, ale jednak oddziałującym bardzo silnie na szybkie spadki cen, byłoby wprowadzenie w Polsce, popularnego na zachodzie, podatku katastralnego (czyli podatku od wartości nieruchomości). Z pewnością nie kupiłbym mieszkania, gdyby oficjalnie zanosiło się na taki podatek. Poczekałbym do momentu jego wprowadzenia i pojawienia się pierwszych konsekwencji. Ciekawe, czy w obliczu piętrzących się trudności budżetowych, rządzący zdecydują się kiedyś na to, swego rodzaju samobójcze politycznie, rozwiązanie.

Poza kwestiami typowo finansowymi, jest jeszcze kilka aspektów z pogranicza finansów oraz szeroko rozumianej logistyki, które chciałbym pokrótce opisać.

Mieszkanie kupiłbym wtedy, kiedy towar, który będę kupował, można by z pełną świadomością nazwać mieszkaniem. Odpadają więc wszelkie salono-kuchnie i mieszkania z widokiem na sąsiedni blok, oddalony o kilkanaście metrów, tudzież na "spacerniak" dla mieszkańców, zwany dumnie "patio". Niestety, ze względu na aktualnie nadal wysokie ceny ziemi, większość nowych inwestycji deweloperskich nie spełnia tego warunku. Dużo lepsze są pod tym względem budynki sprzed 2004 roku, a najlepsza jest paradoksalnie wielka płyta (która z kolei odpada z wielu innych względów ;)

Wydaje mi się, że nie warto kupować mieszkania "przejściowego". Często jest tak, że ludzie kupują małe mieszkanie z zamiarem przeprowadzki do większego mieszkania w przyszłości. Tu rodzi się szereg problemów - po pierwsze, koszty późniejszej sprzedaży i kupna nowego mieszkania są całkiem spore i taka "zamiana" generuje dużo wyższe koszty niż sama tylko różnica w cenie obu mieszkań (nie wspominając już o ilości czasu i problemach logistycznych, które się z tym wiążą). Poza tym, jeśli mieszkanie jest kupione na kredyt i jego wartość zauważalnie spadnie, może się okazać, że po kilku latach spłacania do spłaty jest więcej niż aktualna wartość mieszkania (doświadczają tego w tej chwili chociażby kredytobiorcy frankowi, chociaż nie tylko oni). Jeśli miałbym kupować mieszkanie, kupiłbym mieszkanie "docelowe".

Z poprzednim postulatem nie jest jednak tak prosto - trudno powiedzieć, czy mieszkanie, wydające się być docelowym, za kilka lat będzie dalej spełniało nasze wymagania. W dzisiejszych czasach mało kto pracuje wiele lat w tym samym miejscu. Może się okazać, że w związku z nową pracą aktualna lokalizacja mieszkania jest niezbyt korzystna. O ile w przypadku mieszkania wynajmowanego przeprowadzka nie stanowi specjalnego problemu, o tyle posiadanie własnego/bankowego mieszkania dosyć skutecznie taką przeprowadzkę utrudnia. Dodatkowo, jeszcze większy problem pojawia się przy pomysłach typu zmiana miasta, czy nawet kraju, w którym chce się mieszkać. Jeśli mieszkanie jest kupione za własne pieniądze, albo na kredyt, który może być spłacony pieniędzmi ze sprzedaży tego mieszkania (mam tu na myśli niskie LTV lub wzrost, albo przynajmniej utrzymanie wartości mieszkania), to problemem jest właściwie tylko wysiłek, który trzeba włożyć w przeprowadzenie całego procesu. Jeśli jednak wartość mieszkania nie pozwala spłacić kredytu, to ewentualna przeprowadzka może stanowić problem nie do przeskoczenia. Podsumowując... mieszkania nie kupowałbym wtedy, kiedy moja sytuacja zawodowo-rodzinna byłaby niestabilna. A kupiłbym wtedy, kiedy dana lokalizacja zostałaby przeze mnie uznana za korzystną w długim okresie czasu.

Oczywiście nigdy nie kupiłbym tzw. dziury w ziemi. Z natury jestem ufny, jednak kupno obietnicy wybudowania mieszkania przez firmę, za którą nikt praktycznie nie odpowiada osobiście, to już dla mnie przesada. Poza tym, klient, który podpisał już umowę, często traktowany jest "z góry", bo nie bardzo może się wycofać i nie trzeba już o niego zabiegać. Kiedyś to się pewnie zmieni, jednak nauka, którą można uzyskać na wielu forach internetowych, opisujących praktyki stosowane przez deweloperów, każe być w tej kwestii bardzo ostrożnym. Kupiłbym tylko takie mieszkanie, które po pierwsze jest gotowe (i oddane do użytkowania), a po drugie, dobrze określony jest plan zagospodarowania najbliższej okolicy - bardzo lubię drogi eskpresowe/autostrady, jednak nie chciałbym, żeby któregoś dnia taka piękna droga wyrosła pod moimi oknami.

Być może kupię mieszkanie w ramach programu MdM ;) Pół żartem, pół serio... jeśli warszawscy deweloperzy dostosowaliby swoją ofertę do limitu MdM (co najpewniej z czasem nastąpi, przynajmniej w niektórych dzielnicach), to w praktyce oznaczałoby cenę mieszkania na poziomie lekko powyżej 5 tys./m2. Gdyby tak w tej cenie zaoferowali mieszkanie wykończone oraz dorzucili miejsce garażowe gratis, to byłaby oferta godna rozważenia :) Oczywiście nie wydaje się to możliwe już w przyszłym roku trwania programu. Podobnie nie wydaje się możliwe, że sprzedawcy z rynku wtórnego zauważą szybko, że czas stosownie obniżyć ceny, skoro do mieszkań deweloperskich można uzyskać dopłatę rzędu 10-15% a do ich mieszkań nie można - ze szkodą dla samych siebie.

Jest wiele aspektów, które należy brać pod uwagę, planując kupno mieszkania. W tym wpisie skupiłem się tylko na tych podstawowych - typowo finansowych i logistycznych, mając świadomość, że istnieje wiele innych, dla niektórych osób dużo ważniejszych. 

Odpowiadając ostatecznie na tytułowe pytanie - w idealnym przypadku kupiłbym mieszkanie, którego cena za metr kwadratowy odpowiada przeciętnemu wynagrodzeniu i nie jest wyższa od kosztów budowy o więcej niż 20%. I to tylko w przypadku, w którym kupno w porównaniu z wynajmem podobnego mieszkania byłoby bardziej opłacalne. Kupiłbym je za gotówkę lub kredyt z maksymalnym LTV na poziomie 50% (ze stałym oprocentowaniem). Mieszkanie to powinno mieć oddzielną kuchnię, widok z okna na coś innego niż beton oraz wielkość odpowiednią dla rodziny w XXI wieku. Dodatkowo, na pewno byłoby to mieszkanie już istniejące oraz znajdowałoby się w miejscu, które byłoby korzystne dla mnie i mojej rodziny w dłuższej perspektywie.

Ale takie rzeczy to pewnie tylko w Erze... ;)