What goes up, must go down 7

W poprzednim (pewnie nieco przydługim ;) wpisie przedstawiłem swoje rokowania na temat przyszłości cen mieszkań w Polsce. Jednak należy tu zwrócić uwagę, że Polska nie jest żadnym ewenementem na skalę europejską, czy światową - bańki nieruchomościowe towarzyszą światu od dawna i wynikają najczęściej z zaniżonych stóp procentowych. Do tego dochodzą ważne wydarzenia społeczno-polityczne oraz zmiany demograficzne. W naszym kraju do gwałtownego wzrostu cen (rzędu nawet 200-300% w ciągu kilku lat) przyczyniły się wszystkie wymienione wyżej czynniki. 
Przed 2003 rokiem, ze względu na wysoką inflację, nie istniały praktycznie w Polsce kredyty hipoteczne, w znanej aktualnie formie. Dopiero okiełznanie inflacji i znaczne obniżenie stóp procentowych (oraz możliwość zaciągania kredytów w walutach obcych, w których oprocentowanie było jeszcze niższe) pozwoliło na rozwój tego typu "produktów" i umożliwiło późniejsze powstanie bańki cenowej na polskich nieruchomościach. Mniej więcej w tym samym czasie zaczął wchodzić w dorosłość wyż demograficzny z okolicy stanu wojennego. Dodatkowo Polska wstąpiła (niestety) do Unii Europejskiej, co wywołało powszechne przekonanie o nadchodzącym dobrobycie... którego kulminacją było przyznanie Polsce organizacji Euro 2012. Wszystko to przyczyniło się do ogromnego wzrostu cen mieszkań, które znacząco oderwały się od ich fundamentalnej wartości oraz od tego, na co było stać przeciętnych Polaków. 

Jednak wszystko ma swój koniec. W Polsce ten koniec nastąpił w 2008 roku, wraz z nadejściem światowego kryzysu finansowego. Patrząc nieco bardziej uważnie, można dostrzec, że mieszkania (ze względu na absurdalne ceny) powoli przestawały się sprzedawać już od 2007 roku (ostatnim kwartałem, w którym polscy deweloperzy sprzedali bardzo dużo mieszkań, był pierwszy kwartał 2007 - potem było już tylko gorzej, z kulminacją w dramatycznie słabym czwartym kwartale 2008). 
Jak to zwykle bywa, po okresie bańki cenowej, wszystko wraca do normy. W Polsce przeszkadzały w tym (i nadal przeszkadzają) rządowe programy wsparcia banków i deweloperów (RnS, MdM). Jednak, jak pokazuje przykład wielu innych krajów, sytuacja musi z czasem ulec normalizacji - musi dojść do zniesienia szalonych wzrostów cen.

W 2007 roku powstał raport, opisujący historię baniek nieruchomościowych w różnych krajach, należących do OECD. Na wykresie poniżej widać, że wszędzie tam, gdzie ceny mieszkań w krótkim czasie wzrosły bardzo wyraźnie (i nie miało to związku z czynnikami fundamentalnymi), spadły potem mniej więcej o tyle, o ile wcześniej wzrosły (uwzględniając inflację w danym okresie).

Na tle powyższych danych, polska bańka wydaje się być w niechlubnej czołówce. Zauważmy, że w 2003-2004 roku w Warszawie, średnia cena ofertowa była na poziomie 3.500 złotych za metr, by w latach 2007-2008 osiągnąć poziom rzędu 10.000. Oznacza to wzrost o prawie 200%! Aby ceny spadły mniej więcej tak jak w przytoczonych wyżej przykładach, spadek od szczytu musiałby wynieść około 50-60%. Oznacza to tyle, że po dotychczasowych spadkach rzędu 20%, "przydałby się" jeszcze spadek na poziomie około 30-40%. Paradoksalnie, nawet tego typu spadki mogłyby nie być "wystarczające", biorąc pod uwagę czynniki, opisane w poprzednim artykule.

Podchodząc do tematu nieco bardziej ogólnie, pozwolę sobie zaprezentować wykres, obrazujący etapy klasycznej bańki cenowej. Wykres ten dotyczy dowolnej klasy aktywów - równie dobrze opisuje bańki cenowe na akcjach, surowcach, jak i interesujących nas nieruchomościach.

Na początku kupują ci, którzy są dobrze zorientowani w temacie - w przypadku polskich nieruchomości, wybranie dobrego momentu nie stanowiło żadnego problemu dla kogoś, mającego pojęcie na temat rynku (dokładnie tak samo, jak teraz nie stanowi problemu określenie złego momentu). Ceny powoli rosną... po nieco większym wzroście następuje pierwsza wyprzedaż i realizacja zysków, po czym ceny chwilowo lekko spadają (miejsce na wykresie, oznaczone jako "pułapka na niedźwiedzia"). Dalej ceny rosną znacznie szybciej - zaczyna się zainteresowanie tematem wśród mediów, podgrzewanie atmosfery, w mieszkania zaczynają "inwestować" zwykli obywatele (najczęściej na kredyt), co jeszcze bardziej nakręca ceny. Wszystkim się wydaje, że kupno mieszkania to złoty interes (mają wszak potwierdzenie na podstawie kilku wcześniejszych lat). Powstają koncepcje typu tego, że mieszkania nigdy nie tanieją ("sky is the limit" ;) oraz że mieszkanie to zawsze najlepsza inwestycja. Po pewnym czasie przychodzi jednak otrzeźwienie - w przypadku mieszkań zwykle bierze się ono z podwyżek stóp procentowych, eliminujących znaczną część klientów. Z czasem rodzi się też coraz bardziej powszechne przekonanie, że ceny są jednak na tyle oderwane od realiów, że zwyczajnie "muszą" spaść. 
Pierwsza faza po szczycie bańki to etap zaprzeczenia - tę już w Polsce przerabialiśmy. Miała być stabilizacja, deweloperzy mieli przestać budować, mieszkań miało zabraknąć i ceny znowu miały iść w górę (jak wyszło, wszyscy wiemy ;) Po pierwszych zauważalnych spadkach część osób daje się przekonać, że jest już tanio (fragment oznaczony na wykresie jako "pułapka na byka"). Pewnym potwierdzeniem wydaje się być w tym momencie nieznaczny wzrost cen, który zostaje nazwany powrotem do normalności. Jednak normalnie nadal nie jest - klientów nie ma zbyt wielu i ceny znowu zaczynają spadać. Początkowa faza budzi strach wśród sprzedających, którzy widzą, jak ich majątek "topnieje" w coraz szybszym tempie. Jednak wiele osób nadal czeka, licząc na odbicie, które niestety nie nadejdzie. Po kolejnych spadkach strach przeradza się w "kapitulację", by w ostatniej fazie przejść w "desperację". Desperacja to bardzo ciekawy moment bańki cenowej - ceny są wtedy niższe niż realna wartość nieruchomości. Wszyscy chcą sprzedać, a mało kto chce kupić widząc, jak ceny ciągle spadają. W końcu jest jednak już tak tanio, że klienci się znajdują, a cena wraca do swojej długoletniej średniej - następuje wtedy etap dłuższej stabilizacji (zwykle znikają też czynniki społeczno-polityczne, które napędzały wzrosty w początkowej fazie - często jest to wejście w dorosłość niżu demograficznego, następującego po wcześniejszym wyżu).

Żeby wszystko nie wydawało się zbyt teoretyczne, posłużę się przykładami z ostatnich lat. Na początek wykres cen z USA - pokazano na nim średnie wartości dla 10 oraz 20 największych amerykańskich miast:

Na wykresie oznaczono cenę z roku 2000 jako wartość 100 - w 2006 roku, czyli na szczycie bańki, cena była wyższa o ponad 100%, by następnie spaść o mniej więcej 1/3 (co sumarycznie doprowadziło do wzrost cen w ciągu 10 lat o mniej więcej 40%, czyli wartość zbliżoną do skumulowanej inflacji z tego okresu). Przypomnijmy, że to właśnie w okolicach szczytu bańki FED zaczął podnosić stopy procentowe, co było bezpośrednią przyczyną załamania się cen. Jednak nawet sprowadzając później stopy w okolice 0, nie udało się już spadku zatrzymać. Na marginesie można dodać, że wieszczone ostatnio wzrosty cen mieszkań w USA nie są (na razie) żadną kolejną bańką - są po prostu etapem powrotu do "normalności" po fazie oznaczonej na wcześniejszym wykresie jako "desperacja". 

Przykład amerykański bardzo dobrze pokrywa się z teoretycznym modelem bańki cenowej, jednak i w Europie nie ma problemów, z odnalezieniem tego typu zjawisk w ostatnim czasie. Poniżej tabela, przedstawiająca zmiany cen mieszkań w poszczególnych krajach członkowskich UE (niestety, z niewiadomych przyczyn, dane nie zawierają informacji na temat naszego kraju). Pozwoliłem sobie zaznaczyć kraje, w których miała miejsce bańka cenowa i w których później ceny znacząco spadły.

Bardzo dobrze widać bańkę w krajach nadbałtyckich (Litwa, Łotwa, Estonia), w Irlandii, Hiszpanii oraz na Cyprze. W Irlandii oraz Hiszpanii, ze względu na załamanie na rynku nieruchomości, całe kraje popadły w tarapaty, stąd i skala spadków jest największa. 

W jakim miejscu jest w takim razie Polska? Czytelnicy, uważnie śledzący tego bloga, najpewniej już się domyślają, co twierdzę na ten temat. Posłużę się kolejnym wykresem:

Z wykresu można wnioskować, że dopiero zaczynamy spadki - po pierwszych spadkach, z którymi mieliśmy do czynienia w latach 2009-2012, ceny się nieco ustabilizowały. Należy tu jednak mieć na uwadze, że aktualne obroty na rynku są niskie - aby coś szybko sprzedać, należy znacząco obniżyć cenę. W tej sytuacji trudno mówić o klasycznej stabilizacji - cóż to za stabilizacja, w której bardzo dużo osób chce mieszkanie sprzedać, a bardzo mało chce je kupić? Odpowiadałoby to etapowi klasycznej "pułapki na byka" z wykresu, obrazującego bańkę cenową.

Biorąc pod uwagę analizę z poprzedniego wpisu, wydaje się, że pierwsze bardziej zauważalne podwyżki stóp procentowych oraz nieuchronne pogorszenie się sytuacji budżetowej państwa, rozkręcą na dobre spiralę spadków w Polsce. W końcu... what goes up, must go down!