piątek, 18 kwietnia 2014

Czy w Polsce mieszkania są drogie? 101

Sporo ostatnio artykułów o tym, jak to ceny mieszkań niektórym (chyba większości) rosną, innym (o dziwo) spadają, sprzedaż deweloperów bije rekordy, a mieszkań znowu ma zabraknąć. Tym wszystkim zajmiemy się wkrótce, jak tylko ukażą się najważniejsze raporty z punktu widzenia tego tematu (Amron-Sarfin, NBP oraz Reas), które pozwalają skupić się na obiektywnych danych (jak już człowiek wyrzuci z nich wnioski i wyciągnie je sobie samemu).

Żeby nie dać się zwariować w całym tym medialnym chaosie, zajmiemy się dziś trochę bardziej szczegółowo tym, czy mieszkania w Polsce są drogie, czy może są teraz tanie i wkrótce zaczną drożeć, bo... tanie przecież być nie mogą ;)

Na początek przypomnienie kilku podstawowych czynników fundamentalnych, które pozwalają oszacować aktualny stan na rynku w kontekście tego, czy jest drogo/tanio:
  • za stan zrównoważony zwykło się przyjmować sytuację, w której cena metra kwadratowego mieszkania odpowiada mniej więcej 1 pensji netto w danym regionie. Kiedy cena jest dużo wyższa, możemy mówić, że jest drogo, kiedy cena jest znacznie niższa, powiemy, że jest tanio. Wbrew pozorom jest to całkiem sensowny wskaźnik, bo bierze się z dwóch podstawowych rzeczy. Po pierwsze, wynika z obserwacji rynków o długiej historii, na których ceny oscylowały właśnie w granicy tej wartości, a po drugie pokazuje, jaką część dochodów można bezpiecznie przeznaczać na wydatki mieszkaniowe. Jednocześnie wykazuje związek z kosztami budowy - mieszkania ostatecznie budują ludzie i trzeba im jakoś zapłacić, a z reguły koszt ich pracy jest powiązany z kosztami pracy w innych branżach. Przy stabilnej sytuacji (brak bańki/kryzysu), cena rzędu 1 średniej pensji odpowiada nakładom, które trzeba ponieść, aby powstał 1m2 typowego mieszkania.
  • bardzo ważnym wskaźnikiem jest stopa zwrotu z wynajmu mieszkania. Wiadomo, że kupno i wynajem to dwa sposoby na zaspokojenie tej samej potrzeby. Oba mają swoje wady i zalety, ale jest im do siebie na tyle blisko, że zwykle o przewadze jednego nad drugim decyduje cena. Przy analizie stopy zwrotu z wynajmu przyjmuje się 2 progi: 4 oraz 8%. Jeśli stopa zwrotu (oczywiście netto, a nie jakieś tam przychody bez uwzględnienia kosztów remontów czy podatków) wynosi mniej niż 4%, oznacza to, że mieszkania są zbyt drogie (cena kupna jest zbyt wysoka w stosunku do ceny wynajmu). Jeśli stopa zwrotu jest powyżej 8% oznacza to, że mieszkania są tanie (przynajmniej w odniesieniu do wynajmu). Jeśli mamy coś pomiędzy, to wtedy sytuacja uznawana jest za stabilną. Przedział 4-8% jest dość szeroki... ale pozwala uwzględnić różne dodatkowe czynniki, jak chociażby wysokość stóp procentowych. Jasne jest, że przy niskich stopach procentowych, za stan stabilny uznamy np. 5%, a przy wyższych będzie to 7%. Tak, czy inaczej, wartości spoza tego przedziału zawsze są "podejrzane".
  • za maksymalną kwotę jaką powinno przeznaczać się na mieszkanie uznaje się 3-krotność rocznych dochodów. Oczywiście ta wartość też jest nieco "płynna", bo z reguły w takim przypadku mamy na myśli wysokość zaciąganego kredytu (co silnie zależy od aktualnej wartości stóp procentowych), jednak z punktu widzenia 30-letniego okresu spłaty, w którym stopy najpewniej uśrednią się do typowych wartości, tego typu kwotę uznaje się za rozsądną.
  • z powyższym punktem związany jest kolejny - maksymalna wysokość raty kredytu mieszkaniowego w odniesieniu do dochodów. Za poziom bezpieczny uznaje się spłatę kredytu z ratą w wysokości 25% swoich miesięcznych dochodów, a wartości powyżej 33% uznaje się za niebezpieczne. Oczywiście to także zależy od aktualnej wysokości stóp procentowych - wszak dużo bardziej niebezpieczna sytuacja jest wtedy, kiedy kredyt pochłania 1/3 naszych dochodów w czasach niskich stóp, które potem wzrosną, niż w czasach wysokich, które potem spadną.
Skoro już ustaliliśmy jak powinno być, zobaczmy, jak jest ;)

Na początek link do nieco już podstarzałego artykułu Emila Szwedy, jeszcze z czasów, w których pracował w Open Finance (ciekawe, czy zrezygnował właśnie po tym artykule, bo produkcja trochę nie trzyma linii "partyjnej" ;)

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Liczby-nie-klamia-czyli-mieszkania-sa-za-drogie-2086901.html 

W artykule możemy przeczytać rzecz zupełnie nietypową dla OF - otóż w Polsce mieszkania są zbyt drogie i raczej nie jest to najlepszy moment na kupno ;)

Na początek tabela z powyższego artykułu (dane z roku 2010):



Widzimy tu wartości, które w artykule opatrzone są dłuższym komentarzem - wynika z niego w skrócie, że mieszkania w Polsce są drogie. Ładny wniosek :) Patrząc z punktu widzenia naszych fundamentalnych wskaźników, rzeczywiście są drogie. Jednak do tabeli należałoby wprowadzić kilka modyfikacji. Po pierwsze, najczęściej mieszkania kupują pary, więc zakładając średnie zarobki obu osób liczba lat potrzebna do zakupu mieszkania zmniejsza się o połowę. Jednak rodzina raczej nie powinna mieszkać na 50m2, więc powinniśmy przyjąć chociażby naszą "średnią krajową", czyli 70m2. Branie do obliczeń zarobków brutto jest takim sobie pomysłem (Emil pisze, że tak robią wszyscy), jednak nie będziemy w tej chwili z nim polemizować.
Biorąc to wszystko pod uwagę, można przeprowadzić uproszczone obliczenia i wysnuć wniosek, że w celu osiągnięcia wskaźnika P/E = 3 z powyższej tabeli, dla średniego mieszkania przy średnich zarobkach 2 osób, mieszkania w Polsce musiałyby stanieć jeszcze o mniej więcej 1/3. I to jest zgodne z tym, o czym od zawsze piszemy na blogu. Przy czym należy pamiętać, że otrzymamy wtedy wartość uznawaną za maksymalną dopuszczalną (3-krotność rocznych dochodów), a nie jakąś okazję cenową.

Skoro mamy już podejrzenie, że w Polsce jest drogo, zobaczmy, jak sprawa wygląda na tle innych krajów. Ale na początek porównanie polskich miast (wszystkie dane wzięte z serwisu numbeo.com), a jeszcze wcześniej krótkie wyjaśnienie prezentowanych dalej na obrazkach wartości.

Price to income ratio - podstawowy wskaźnik pokazujący dostępność mieszkania. Im wyższy, tym mieszkania droższe (mniej dostępne). Wskaźnik wyznaczony jest na podstawie mediany cen m2, mediany dochodu rozporządzalnego rodziny, a do obliczeń przyjęto mieszkanie 90m2 - zauważmy, że w "normalnych" krajach tego typu powierzchnie uznaje się za średnie - w Polsce najczęściej w kontekście przeróżnych obliczeń wspomina się o 50 m2 jako o standardzie (lub najbardziej popularnej powierzchni).

Mortgage as Percentange of Income - współczynnik pokazujący, jaką część średniego dochodu rodziny trzeba przeznaczyć na spłatę kredytu mieszkaniowego. Im większa wartość tym koszt kredytu w odniesieniu do dochodów jest wyższy (wysoka wartość oznacza, że mieszkania są drogie lub kredyty są wysoko oprocentowane... albo jedno i drugie jednocześnie). Do obliczeń przyjęto mieszkanie 90m2 w średniej cenie, kredyt na 100%, 20 lat. Zwróćmy uwagę, że tu standardem jest 20-letni okres kredytowania - w Polsce najczęściej mamy kredyty 30-letnie, rzadziej 25-letnie.

Loan Affordability Index - odwrotność wskaźnika wyżej. Im wyższa wartość tym łatwiejszy dostęp do mieszkania na kredyt (czyli lepsza relacja całkowitych kosztów kredytu do osiąganych dochodów).

Price to Rent Ratio - średnia wartość relacji ceny mieszkania do rocznych kosztów jego wynajęcia (nie uwzględnia podatków oraz innych kosztów). Im wyższa wartość tym kupno mieszkania droższe w stosunku do jego wynajęcia.

Gross Rental Yield - odwrotność powyższego wskaźnika, czyli szacunkowy dochód z wynajmu mieszkania, bez uwzględnienia jakichkolwiek kosztów (podatki, remonty, prowizje itd.).

Zaczniemy od polskich miast (porównanie parami, żeby było mniej obrazków):

  



Jak widać, "najdroższe" (od tej pory będziemy używać tego określenia w kontekście uwzględniającym wszystkie powyższe czynniki jednocześnie) miasta w Polsce to Warszawa i Kraków. Dalej mamy Poznań i Wrocław, z cenami (względnymi) około 10% niższymi, a dalej Gdańsk i Łódź - kolejne 10% taniej.
W Warszawie jest "najdrożej", bo najwyższe są ceny (mimo teoretycznie wyższych średnich zarobków ceny mieszkań są "wyższe bardziej"). Kraków to smutne miasto... nie dość, że ceny nominalne wysokie, to jeszcze stosunkowo niskie średnie dochody, co powoduje, że to miasto wydaje się być w tej chwili w Polsce najbardziej przewartościowane (a bezpośredni skutek jest taki, że Kraków osiąga najgorsze współczynniki zwrotu z mieszkania na wynajem). Wrocław, Poznań i Łódź to taka nasza średnia krajowa półka - kupno na 20-letni kredyt mieszkania 90m2 pochłania "jedynie" ~80-90% dochodów dwóch osób ;) Szczególnie kwestia Łodzi jest ciekawa - mimo prawie dwukrotnie niższych cen nominalnych niż w Warszawie, dostępność mieszkaniowa jest tylko o 25% wyższa.
Najtańsze w naszym zestawieniu są Katowice, co nie jest żadnym zaskoczeniem - stosunkowo niskie ceny przy prawie najwyższych dochodach skutkują dostępnością mieszkań prawie dwa razy wyższą niż w Warszawie. Czyli... da się? Da! ;)
Patrząc jednak na wszystkie wskaźniki dla Katowic nie uważamy, że tam jest specjalnie tanio. Rentowność z najmu w granicach 5-6% (bez podatków i remontów) nie powala - jest lepiej niż w pozostałych miastach, ale do cen "okazyjnych" jeszcze trochę brakuje.

Jak widać, najdroższe (nominalnie) miasta w Polsce okazują się także najdroższe wg naszej własnej metodologii. Polecamy to pod rozwagę wszystkim tym, którzy uważają, że ceny mieszkań w Polsce spadną, ale ceny w dużych aglomeracjach spadną mniej, albo wcale. My jesteśmy wręcz przeciwnego zdania - ceny w dużych aglomeracjach są zdecydowanie najbardziej przeszacowane i szanse na spadki mają największe.

Skoro już wiemy, jak rzecz wygląda w Polsce, porównamy Warszawę do kilku innych miast na świecie, a każdą parę opatrzymy krótkim komentarzem.



Na początek Budapeszt. Ponieważ do Węgier chyba nam najbliżej, to właśnie miasto wybrałem jako pierwsze. Na Węgrzech ceny całkiem mocno już spadły, a sam kraj ma ogromne problemy z kredytami we frankach (umowy węgierskie miały najczęściej w swoich zapisach oprocentowanie zależne od widzimisię banku, czyli coś w stylu umów z mBanku z tzw. "starego portfela"). W takiej sytuacji oczywistym jest, że oprocentowanie nie bardzo spadło po spadku stóp procentowych w Szwajcarii ;) Forint w 2008 roku spadł względem CHF jeszcze bardziej niż złotówka, więc spora część kredytobiorców wpadła z miejsca w problemy, do których naszym frankowcom jeszcze bardzo daleko. Tak, czy inaczej, w Budapeszcie nadal drogo (mimo że relatywnie jakieś 25% taniej niż w Warszawie). Dodatkowo, wynajem mieszkania jest w tym mieście stosunkowo tani, więc potencjał spadkowy cen jest nadal spory (zwłaszcza, że węgierskie stopy procentowe ustawione są dość wysoko, co widać w indeksie dostępności kredytowej).


Dalej na tapetę bierzemy Pragę. Widać, że ceny generalnie "warszawskie" z jedną, kluczową różnicą. Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych jest zauważalnie niższe niż u nas (ze względu na dużo niższe stopy procentowe). Patrząc po cenach mieszkań w stosunku do zarobków, rentowności najmu i aktualnej "taniości" kredytu w Czechach, od Pragi trzymałbym się z daleka. Chociaż należy tu wziąć pewną poprawkę na to, że Praga to miasto nieco turystyczne (o renomie znacząco lepszej niż Warszawa), stąd i średnia cena w ogólności powinna być wyższa.


W stolicy Słowacji zauważalnie taniej niż w Warszawie (15%). Do tego sporo większa dostępność kredytowa mieszkań (prawie zerowe stopy procentowe w strefie Euro robią swoje). Jednocześnie w miarę wysokie wskaźniki zwrotu z wynajmu mieszkania pokazują, że dla "bezdomnego" mieszkańca Bratysławy nie ma dobrego wyjścia - ceny kupna  wysokie, ceny wynajmu także. Tak, czy inaczej, mimo dużo wyższej dostępności kredytu ceny w porównaniu z Warszawą (w stosunku do dochodów) są niższe. Prosty wniosek - u nas jest ewidentnie drożej.
U naszych zachodnich sąsiadów zdecydowanie taniej. Ceny względne prawie 2 razy niższe niż w Warszawie, wynajem też prawie dwa razy tańszy. Ze względu na bardzo niskie stopy procentowe, dostępność kredytowa mieszkania jest bardzo wysoka. Nie ma się co dziwić, że ceny niemieckich mieszkań rosną (może bez szału, ale zawsze). Jedyny problem jest taki, że Berlin zbyt dobrej renomy nie ma (multi-kulti się tam wybitnie nie sprawdziło), więc zobaczmy, jak to jest w mieście z zupełnie przeciwnego bieguna:

W Monachium już znacznie drożej niż w Berlinie, ale nadal sporo taniej niż w Warszawie (zwłaszcza patrząc na koszty kredytu, czy wynajmu). Rentowność najmu bardzo słaba, co każe przypuszczać, że Monachium nie ma już specjalnie perspektyw na wzrosty cen. Relacja ceny do średnich dochodów o wartości prawie 11 każe sądzić, że jest wręcz przeciwnie.


Polska miała dogonić Madryt poziomem cen, ale jakoś na razie nie dogoniła (mimo że w Madrycie ceny już spadły o połowę). Madryt to nadal jedno z nielicznych miejsc, gdzie jest drożej niż w Warszawie. Oczywiście w kwestii relacji cen do dochodów, bo koszt kredytu dużo niższy niż w Polsce.


W innym "pokryzysowym" mieście już znacznie taniej niż w Warszawie. Dublin, kiedyś bardzo drogi, teraz jest mniej więcej dwa razy tańszy niż Warszawa. Spadki rzędu 60% w ciągu 4-5 lat potrafią zrobić swoje ;) Napiszemy więc po raz kolejny... da się? Da! ;)
Dublin jest o tyle ciekawy, że osiąga najwyższe stopy zwrotu z wynajmu mieszkania, co każe sądzić, że ceny w Irlandii się ustabilizowały (co potwierdzają dane Eurostatu). Nie znaczy to oczywiście, że po podniesieniu stóp w strefie Euro z aktualnego "prawie zera" w jakieś rozsądne przedziały, proces spadków nie będzie kontynuowany.

Dalej przyjrzymy się dwóm miastom, do których często Warszawa jest porównywana przy okazji tego typu wywodów: Paryżowi oraz Londynowi. Należy tu jednak pamiętać, że oba te miasta można by określić jako "centrum świata" - ze względu na fakt, że klienci na paryskie/londyńskie nieruchomości pochodzą z całego świata, a w obu tych miastach są miejsca, których ceny przyprawiają o zawrót głowy (podnosząc przy okazji średnią dla całego miasta), należy brać pewną poprawkę (niestety nie umiemy powiedzieć jaką) na uśrednione wartości z tych miast.
Paryż jest, średnio rzecz biorąc, sporo droższy od Warszawy. Nawet dostępność kredytowa jest niższa. Niska rentowność najmu pokazuje, że ceny są tam absurdalnie wysokie. We Francji ceny zaczęły powoli spadać (mimo ultra taniego kredytu), co każe przypuszczać, że ten kraj może być następnym w kolejce do problemów w strefie Euro (po całej grupie PIIGS).
W Londynie minimalnie taniej niż w Paryżu (i sporo drożej niż w Warszawie). Jednak już nawet Bank Anglii oraz rząd wspominają o bańce w tamtejszych nieruchomościach. Ciekawe, że Francuzi, mając jeszcze bardziej przewartościowane mieszkania, są jacyś tacy dziwnie spokojni... ;)

Na koniec jeszcze jedno "centrum świata" - tym razem to, które w swej niedawnej historii zaliczyło już solidną (25%) korektę (w przeciwieństwie do Paryża czy Londynu).
W Nowym Jorku znacznie taniej niż w Warszawie (ceny względne o 1/3 niższe, dostępność kredytowa prawie 2 razy wyższa). Za to drogi wynajem (wysoka rentowność) pokazuje, dlaczego spadki cen zostały niedawno zatrzymane i następuje pewne odbicie. Tak, czy inaczej, patrząc na wykres niżej, trudno uznać, że w Nowym Jorku jest w tej chwili tanio:

Podsumowując nasze porównanie Warszawy z innymi miastami na świecie... w stolicach tych najbardziej do nas zbliżonych jest generalnie taniej (Budapeszt, Bratysława, za to w Pradze jest praktycznie tak samo jak u nas). W niektórych europejskich miastach, które są w fazie po bańce (Dublin) lub jeszcze nie doświadczyły bańki (Berlin) jest mniej więcej dwa razy taniej. Drożej jest jedynie w Paryżu i Londynie, które ewidentnie przejawiają oznaki bańki kredytowej (do tego na te akurat dwa miasta należy brać pewną poprawkę ze względu na ich "światowy" charakter). Wszystko to zdaje się potwierdzać nasze przekonanie, że mieszkania w Polsce są drogie. Ale oczywiście nie tylko u nas są drogie - drogie są wszędzie tam, gdzie doszło do bańki kredytowej, która nie została jeszcze przekłuta.

Dlaczego więc w niektórych miejscach ceny nie chcą spaść, mimo że powinny, bo jest (zbyt) drogo? ;) W ogólności dlatego, że mamy teraz bardzo tani kredyt. Zauważmy, że tam, gdzie "najbardziej" pękła bańka mieszkaniowa, doszło do tego w latach 2007-2008, kiedy stopy procentowe zostały znacząco podniesione, co widać na wykresie Euribor:


W krajach, które w tym momencie popadły w kłopoty (Irlandia, nieco później Grecja, Hiszpania, Portugalia, Cypr) ceny spadły bardzo znacząco.

U nas ceny też trochę spadły, ale nie były to spadki spektakularne (25%), zwłaszcza biorąc pod uwagę wcześniejsze wzrosty (200-300%). Wynika to naszym zdaniem z tego, że w Polsce stopy procentowe właściwie nigdy nie wzrosły. A to z kolei wzięło się z tego, że wzrost polskich stóp procentowych został zniwelowany przez rozkręcenie akcji kredytowej w walutach obcych (głównie CHF), dla których stopy były dużo niższe. W ramach "dowodu" wykres naszego autorstwa, pokazujący wysokość raty potrzebnej do zakupu 50-metrowego mieszkania na przestrzeni kolejnych lat (cena ważona dla całego kraju):

Na zielono zaznaczono, która waluta w danym momencie miała (znaczącą) przewagę w liczbie udzielanych kredytów. 
Z tego wykresu wynika kilka ciekawych rzeczy. Po pierwsze widać, że średnia wysokość raty za mieszkanie 50-metrowe, akceptowalna dla Polaków to coś pomiędzy 1500 a 2000 złotych (przekroczenie tej wartości powodowało jej natychmiastowy spadek). W latach 2004-2006, kiedy rata za takie mieszkanie była znacząco niższa, doszło do bańki kredytowej i szybkiego wzrostu cen (wspomaganego dodatkowo czynnikami demograficznymi). Wzrost wysokości raty złotówkowej w latach 2007-2008 został zminimalizowany ogromnym wzrostem liczby udzielanych kredytów w CHF, dlatego rata nadal mogła wynosić około 1700 złotych i ceny nie miały specjalnych powodów do spadku. Ciekawą sytuację mamy za to w roku 2013 - wysokość raty za nasze przykładowe mieszkanie spadła poniżej "standardowej" wartości z ostatnich lat (po obniżeniu stóp procentowych do historycznego minimum). Nie dziwi zatem fakt, że Polacy zaczęli kupować/pożyczać droższe/większe mieszkania (niektórzy nazywają to wzrostem cen), a sprzedaż deweloperów ruszyła mocno do przodu (z racji tego, że są oni dużo bardziej elastyczni cenowo niż zabetonowany rynek wtórny). Jeśli więc ktoś spodziewałby się zauważalnych spadków cen w najbliższej przyszłości (rok?), to raczej się zawiedzie (jeśli nie dojdzie do żadnego niespodziewanego/nietypowego zdarzenia o zasięgu globalnym). Patrząc na ten wykres można by się nawet spodziewać pewnych wzrostów, ale mając na uwadze czynniki dodatkowe (wielkość podaży, czy też spadająca liczba małżeństw/studentów, co pokazuje pierwsze objawy tragicznej demografii) my na to za bardzo nie liczymy. Poza tym, byłoby to sprzeczne z dotychczasowym przesłaniem całej naszej twórczości ;) ;)

I ta zabawa będzie trwała, dopóki rata za nasze średnie 50-metrowe mieszkanie nie wzrośnie zauważalnie, a to może stać się dopiero po wzroście stóp procentowych (ostatnio NBP przebąkuje, że to może nie nastąpić w tym roku). Po przejęciu obligacji z OFE państwu nie grozi na razie przekroczenie progów ostrożnościowych zadłużenia (zwłaszcza, że 2 z 3 zostały usunięte) i bankructwo całego kraju, więc z tego kierunku też raczej nie można się (chwilowo) spodziewać specjalnych problemów.

W ramach podsumowania odpowiemy na tytułowe pytanie - czy w Polsce mieszkania są drogie? Naszym zdaniem tak. Są z reguły droższe niż w porównywalnych miastach Europy i są znacznie droższe niż tam, gdzie mamy już etap po pęknięciu bańki. Tyle, że mieszkania są drogie w sensie swojej całkowitej ceny - w końcu 350 czy 400 tysięcy złotych za mieszkanie, które właściwie nie nadaje się do mieszkania z rodziną, to w polskich warunkach bardzo dużo (ciekawe, ilu czytelników dysponuje taką kwotą, albo kiedykolwiek będzie dysponowało - my nie dysponujemy i specjalnie się na to nie zanosi ;) Wg nas ogólnie na rynku mieszkaniowym jest drogo... za to w sensie wysokości raty mieszkania aż tak drogie nie są - są nawet tańsze niż kilkuletnia średnia, co każę sądzić, że w najbliższej przyszłości zauważalnych cenowych ruchów w dół nie będzie. Skoro średnio zarabiająca polska para jest sobie w stanie pozwolić na spłatę raty za "typowe" mieszkanie, to dlaczego mieszkania miałyby szybko tanieć? To stanie się dopiero wtedy, kiedy stopy procentowe wzrosną, a rata nadal będzie musiała się utrzymywać w standardowym przedziale (żeby ktokolwiek cokolwiek kupił/pożyczył). Ewentualnie, rzecz może się przyspieszyć wraz ze wzrostem minimalnej wysokości wkładu własnego, który to wzrost jest jednak dosyć wolny (5% w każdym kolejnym roku).

Podsumowując ostatecznie... mieszkania w Polsce są drogie, ale wydają się być całkiem przystępne cenowo, bo można je "kupić na kredyt" i aktualnie rata takiego kredytu nie jest specjalnie wysoka. Czy zawsze taka będzie i czy zawsze będzie istniało coś takiego jak kredyt konsumpcyjny na 30 lat, zabezpieczony całym aktualnym i przyszłym majątkiem kredytobiorcy, każdy może sobie odpowiedzieć samemu.

niedziela, 13 kwietnia 2014

15 najgłupszych tekstów w historii polskiego rynku mieszkaniowego 85

Dziś kolejny wpis z gatunku tych bardziej luźnych (czyli takich pod publiczkę ;) jednak mimo wszystko postaram się przemycić w nim trochę (ufajmy, że wartościowej) treści. Początkowo wpis miał się nazywać "10 najgłupszych tekstów w historii polskiego rynku mieszkaniowego", ale ten rynek obfitował i nadal obfituje w tak wiele beznadziejnych teorii, przesądów, a czasem zwyczajnych kłamstw, że opisanie nawet 15 z nich wydaje się być pomysłem o wiele zbyt skromnym (w związku z czym zachęcam do podawania własnych propozycji w komentarzach).

No, to jedziemy! ;)

15. Polska cenami nowych mieszkań dogoni wkrótce Madryt.


Na początek absolutny klasyk, o którym pisaliśmy na blogu już wielokrotnie, jednak poziom absurdu w tym stwierdzeniu uderza za każdym razem. Aż dziw bierze, że w 2008 roku naprawdę pisano takie rzeczy (tym właśnie "sławę" zdobył Marek W. i dr Grząbka):


"Ceny nieruchomości będą iść w górę nawet o 10-15 proc. rocznie - przewiduje w 'Dzienniku Zachodnim' Paweł Grząbka z CEE Property Group. Oznacza to, że za 5 lat średnie ceny metra kwadratowego będą na poziomie 14-15 tys. zł"

Jakoś tak się dziwnie złożyło, że w 2013 średnie ceny nie doszły do 15 tys. zł/m2 (nawet w Warszawie ;) Zwłaszcza, że samo stwierdzenie dotyczy mieszkań w Polsce (w ogólności), a nie mieszkań w najdroższym mieście Polski. Nie bardzo wiadomo, jakie właściwie miały być powody tych wzrostów i dlaczego w Hiszpanii miało "rosnąć" wolniej. Nie wiadomo też, dlaczego w Polsce ceny miały osiągnąć poziom stolicy kraju, w którym średni dochód na mieszkańca jest wyższy mniej więcej o 50%. Jak widać, jest tu bardzo wiele niewiadomych... a jak jest zbyt wiele niewiadomych, to wiadomo, że ktoś tu ściemnia ;)
Paradoksalnie, nie dogonimy raczej Madrytu nawet mimo tego, że w Hiszpanii panuje aktualnie spory kryzys, który jeszcze się trochę rozkręci i dojdzie najpewniej do poziomu greckiego. Spadki cen mieszkań w Hiszpanii są spore (średnio 50% od szczytu), ale nadal w Madrycie jest mniej więcej o połowę drożej niż w Warszawie.
Zresztą... Madryt wydaje się być "nieco" ciekawszym miejscem do życia niż dowolne miasto w naszym pięknym kraju. Dlaczego więc ceny miały dogonić Madryt? Hmm... może dr Grząbka nas czyta i odpowie w komentarzu. Czekamy!

14. Deweloperzy nie mogą zejść z ceny, bo ich marże są niskie.



Czytelnicy podrzucili ostatnio bardzo ciekawy artykuł, który doczeka się może nawet osobnego wpisu:


http://natemat.pl/95839,mieszkania-w-polsce-sa-drogie-bo-deweloperzy-zdzieraja-to-nieprawda-zobacz-ile-tak-naprawde-zabieraja-dla-siebie


Wynika z niego, że ostateczny zysk dewelopera to w porywach 10% ceny. Marże zgłaszane przez deweloperów są wyższe (czasem znacząco), ale wg artykułu marża to nie jest zysk, bo są w niej koszty stałe itd. Polecam zapoznać się z całością tego artykułu, bo są tam ciekawe luki myślowe. O kosztach budowy pisaliśmy wielokrotnie, chociażby w naszym pierwszym wpisie:


Jaki właściwie jest koszt wybudowania mieszkania?


Na podstawie danych o kontraktach z głównymi wykonawcami widać, że realny koszt budowy (uwzględniający sprzedaż miejsc postojowych) osiąga w porywach 3.000 złotych za m2 mieszkania (i to w budynkach wysokich - w 3-piętrowych blokach na Białołęce będzie to może 2.500). Biorąc pod uwagę ceny działek, o których za chwilę, nam bardzo podoba się wielokrotnie już wspominany wykres z raportu NBP, który w nowszych edycjach zastąpiono wykresem bardziej "korzystnym" dla deweloperów:



Oczywiście wszystko nie jest aż tak proste, że koszty dewelopera to jedynie działka i koszty wykonawstwa. Dochodzą koszty marketingowe, "lobbystyczne", finansowe no i oczywiście koszty zarządu (w końcu rada nadzorcza musi się "wozić" porządnymi autami, a nie byle jakąś tam klasą średnią). Jeśli sprzedaż idzie słabo i rozciąga się na dłuższy czas, koszty rzeczywiście potrafią znacznie rosnąć. Koszty zarządu są w miarę stabilne, więc przy słabej sprzedaży ich udział w cenie metra rośnie. To samo z kosztami finansowania - jeśli deweloperowi nie uda się szybko spłacić kredytu, to jego udział też oczywiście będzie rósł w cenie metra. W tym układzie koszty rzeczywiście mogą wyjść znacznie wyższe, niż się człowiek początkowo spodziewa (koszty budowy + działka), tyle że... co nas to właściwie obchodzi? :) Czy deweloper nie może zejść z ceny, bo ma wysokie koszty? Otóż może, zwyczajnie zmniejszając koszty (jeśli już naprawdę nie może zrezygnować z części swojej marży). Najprościej jest zmniejszyć koszty (finansowe, marketingowe) sprzedając szybko mieszkania, nieco trudniej jest zmniejszyć koszty zarządu, bo rozstanie ze służbowym BMW X6 może być nie do przeskoczenia. 

Tak, czy inaczej, możliwości są dosyć różnorodne. Wszak jeszcze w latach 2004-2005 mieszkania sprzedawano w cenach, które były dużo niższe niż całość kosztów raportowana aktualnie przez deweloperów. Od tamtego czasu średnie koszty budowy wzrosły o mniej więcej 1/3 (przy cenach sprzedaży poniżej 4 tys. zł za m2 wynosiły wtedy trochę ponad 2 tys. złotych za metr), z czego widać, że w tamtym okresie wszystkie pozostałe składniki ceny (łącznie z działką i zyskiem) nie przekraczały 2 tys. złotych. I co, teraz już tak się nie da? Niby dlaczego?

A tak w ogóle, to... skąd właściwie to niepodważalne przekonanie, że cena musi być wyższa od kosztów budowy/dewelopera/jakichkolwiek? Za kilkanaście lat, w związku z czynnikami demograficznymi, mamy szansę zobaczyć właśnie ten "smutny" (dla ekspertów) przypadek, kiedy cena mieszkania będzie niższa niż koszt jego budowy. A o deweloperach będzie się opowiadało niczym o dinozaurach... niby kiedyś istniały, ale teraz jakoś ciężko je spotkać.

13. Mieszkania są drogie, bo bardzo drogie są działki. A działki są drogie, bo ziemi nie przybywa.

Często słyszymy także, że mieszkania są drogie, bo drogie są działki budowlane. Jest to jedna z większych bzdur z jakimi się spotkałem w swojej "karierze". Zdecydowanie zgadzam się, że działki są drogie - wystarczy spojrzeć na dowolne ogłoszenia o sprzedaży - w dalszych dzielnicach Warszawy można kupić działki pod budowę domu za 1.000 (słownie TYSIĄC) złotych za metr kwadratowy. Pod miastem jest trochę taniej, ale i tak są to kosmiczne kwoty rzędu 300-500 złotych za metr. Dla mnie to jest mega abstrakcja - kawałek pola (który ma zerowe koszty budowy ;) za kilkaset tysięcy złotych? Taka sytuacja jest do utrzymania tylko w czasach ultra taniego kredytu - bez kredytu (lub z wyższymi stopami procentowymi) ceny działek spadną najbardziej, bo (w mojej ocenie) bańka na nich jest dużo większa niż na mieszkaniach (ufam, że ten temat doczeka się kiedyś osobnego wpisu). Zresztą... ceny działek deweloperskich już mocno spadły, a koronnymi przykładami są najdroższe zakupy działek w Warszawie (ponad 370 mln złotych za jedną), jak chociażby teren po zajezdni tramwajowej przy Inflanckiej (sprzedany później za mniej więcej połowę ceny kupna) oraz działka przy Czerniakowskiej (Sando jeszcze się trzyma, ale realna wartość szacowana jest także maksymalnie na połowę ceny zakupu).

Tak, czy inaczej, działka ma minimalny związek z cenami mieszkań. Po pierwsze dlatego, że... jak ma się cena działki do ceny mieszkania używanego (podobnie zresztą jest z kosztami budowy)? Czy wysokie ceny mieszkań używanych da się wytłumaczyć wysoką ceną działki? Mi to jest wytłumaczyć trudno, bo związek mieszkania używanego z działką jest tylko taki, że na czymś to mieszkanie stać musi... ale co to właściwie ma wspólnego z ceną, trudno orzec. Jedyny związek jaki tu jest to ten, że cena działki ma wpływ na cenę mieszkania deweloperskiego, które do swojego powstania wymaga gruntu i które jest alternatywą dla mieszkania używanego. No i fajnie... tylko że udział ceny działki w kosztach budowy mieszkania nie jest w cale jakiś specjalnie duży (zwłaszcza w porównaniu z marżą dewelopera ;) Rozwinąłem nieco tabelkę z pierwszego wpisu (nowe inwestycje w kolorze zielonym - bez problemu można znaleźć w internecie dalsze przykłady):


* ze względu na brak dokładnych danych przyjęto średnią powierzchnię mieszkania na 60m2

W tabeli wyżej widać, że koszt działki oscyluje z reguły w granicach 10% ceny sprzedaży mieszkania. W projektach bardziej luksusowych ten udział nieco rośnie, a w projektach na peryferiach spada. Jaki z tego jest wniosek? Ano taki, że działki są drogie, ale... nawet, gdyby w latach 2004-2005 działki rozdawano za darmo (w co jakoś ciężko mi uwierzyć ;) to aktualnie z tego powodu mieszkania mogłyby być droższe o jakieś 20% niż wtedy. A są droższe mniej więcej o 100%. Czyli to chyba nie ceny działek mają tu główny udział... ;)

Dodatkowo często twierdzi się, że ziemia musi być droga, bo ziemi nie przybywa. Jest to kolejna nieprawda, bo ziemi zdecydowanie przybywa. Przybywa jej z każdą nową drogą (zwłaszcza z jakąś porządną obwodnicą) i z każdą inwestycją infrastrukturalną. Kolejne inwestycje "logistyczne" powiększają obszar, na którym można mieszkać, pracując ciągle w tym samym miejscu. Przybywa zwyczajnie ziemi, która może zostać wykorzystana do budowy mieszkań i domów. Proste... i też się pewnie kiedyś doczeka osobnego wpisu ;)

12. "Sprzedam mieszkanie na Targówku, blisko metra".


Inwencja niektórych sprzedawców (zarówno na rynku wtórnym, jak i na pierwotnym) jest czasem aż niewiarygodna. W reklamach/ogłoszeniach można spotkać przeróżne kwiatki, które niekiedy trzeba dwa razy przeczytać, żeby się upewnić, czy dobrze się wszystko zrozumiało. Widziałem kiedyś reklamę dewelopera, który zachwalał swoją inwestycję na Targówku tym, że jest blisko metra. Czytelnicy z Warszawy pewnie rozumieją "dowcip", dla pozostałych krótkie wyjaśnienie - metro na Targówku kiedyś będzie. Może. Bo na razie jest w planach (2 linia). Kawałek drugiej linii już właściwie jest... a dokładnie to miał być (najpierw na Euro, potem rok później, a aktualna wersja jest taka, że będzie pod koniec tego roku). Tak, czy inaczej, o (realnej) inicjatywie budowy dalszych fragmentów jakoś nie słyszałem. Zwłaszcza, że od zarządzenia przetargu do oddania do użytkowania mija co najmniej kilka lat. W związku z tym wszystkim niektórzy mieszkańcy Targówka dożyją pewnie swojej własnej stacji metra (ale na pewno nie wszyscy). 
Reklamowanie czegokolwiek, że jest położone blisko planowanego (w bliżej nieokreślonej przyszłości) czegokolwiek pokazuje tylko, że dana inwestycja/mieszkanie nie ma specjalnie innych zalet, na których można by się skupić.
Wszelkie tego rodzaju teksty zawsze mnie bawią, bo poza mieszkaniami przy planowej linii metra, mamy przecież nieco bardziej przyziemne, wszędobylskie lokalizacje, gdzie jest blisko do centrum, a jednocześnie cicho i spokojnie. Zewsząd jest świetny dojazd, ale zarazem mieszkanie jest na uboczu. Sąsiedzi są zawsze przyjaźni, okolica ma pełną infrastrukturę, a zieleni dookoła mnóstwo (czasem jest nawet jakiś spacerniak wewnątrz bloku, dumnie nazywany patio). 
Obrazu zakłamania tego wszystkiego dopełniają wizualizacje deweloperów, na których nagle znika połowa sąsiednich budynków (czasem nawet znikają drogi/tramwaje), na okolicznym betonie nagle zaczyna rosnąć trawa i kilkudziesięcioletnie drzewa (które na betonie raczej by się tyle lat nie uchowały). Widzimy z reguły mnóstwo (pustych!) miejsc parkingowych, pięknie zagospodarowany teren w okolicy - jednym słowem marzenie. A temu, kto mieszka w pobliżu, pozostaje tylko śmiać się i płakać.

Ostatnio widziałem bardzo ciekawy przypadek - Osiedle Gocławska (Budimex Nieruchomości). Polecam rzucić okiem na wizualizacje (które są "prawie" realistyczne) oraz na zdjęcia okolicy:


http://www.budimex-nieruchomosci.pl/warszawa-osiedle-goclawska/zobacz-swoje-osiedle.html#wizualizacje


http://www.budimex-nieruchomosci.pl/warszawa-osiedle-goclawska/lokalizacja-otoczenie.html#otoczenie

a następnie zestawić te obrazki z wirtualnym spacerem (zachęcam do przesunięcia kadru nieco w lewo, względem pozycji wyjściowej):

http://www.budimex-nieruchomosci.pl/warszawa-osiedle-goclawska/lokalizacja-otoczenie.html#wirtualny-spacer 

Aż dziwi bierze, że taki filmik jest na stronie, bo z reguły deweloperzy skupiają się jedynie na wizualizacjach "lekko stuningowanych" w Photo Shopie, pomijając takie drobiazgi jak realny wygląd sąsiednich budynków(?).

11. Ceny mieszkań wzrosną w przyszłym roku o 5.21%.

Tego rodzaju przepowiednie generował kiedyś Home Broker. Dlaczego akurat 5.21%? Czemu nie 5.22? Otóż dlatego, że do obliczenia przyszłych wzrostów brało się średnią z widzimisię pracowników HB, zwanych dumnie doradcami. Skoro doradcy potrafią doradzać, to wystarczy ich zapytać, jak to będzie, uśrednić otrzymane odpowiedzi i wyjdzie przepowiednia przyszłości. Coś już dawno nie słyszałem o kolejnych typach na przyszłość, więc może HB porzucił tę nowatorską metodę (wszak doradcy zawsze typowali wzrosty, niezależnie od tego, jaka była potem skala spadków).
Przepowiadanie przyszłości na rynku jest bardzo popularne, a jest całkowicie pozbawione sensu. Można się zastanawiać, jak się zmienią ceny, biorąc pod uwagę możliwie dużo czynników, które na pewno wystąpią (programy rządowe, wysokość stóp procentowych, szacowana wielkość podaży i popytu), ale wysnuwanie z tego liczb jest już zupełnie nie na miejscu. Jak można powiedzieć, że ceny wzrosną/spadną o 3, czy 5%? Najczęściej nie można nawet powiedzieć, że one na pewno wzrosną, albo na pewno spadną... a na podstawie czego typować konkretne liczby? Tego nigdy nie umiałem zrozumieć.
Bardzo popularne jest także typowanie trendu - kiedy ceny przestały rosnąć "eksperci" typowali, że będą rosnąć (chociażby pierwszy przykład z dzisiejszego wpisu). Kiedy ceny zaczęły spadać, eksperci typowali stabilizację. Kiedy ceny przestały (na jakiś czas) spadać, eksperci znowu wieszczą wzrosty. A my za to stabilnie, od zawsze wieszczymy spadki ;) Tylko że nasze typy są rozłożone na co najmniej kilkanaście lat, a wtedy nikt już nie będzie pamiętał, że się pomyliliśmy ;)
A tak na poważnie, to można się spodziewać, że w najbliższym czasie nie będzie specjalnych spadków (dopóki stopy procentowe są nisko, a wymagany wkład własny do kredytu nie jest wysoki), nie będzie też zauważalnych wzrostów (ze względu na dużą podaż). Chociaż niektórzy wzrosty już widzą:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Transakcyjne-ceny-mieszkan-najbardziej-wzrosly-we-Wroclawiu-3100824.html

Ale o tym już w kolejnym punkcie.


10. Ceny mieszkań wzrosły/spadły w ubiegłym roku o 3.4%.


O ile typowanie konkretnych wartości na przyszłość całkowicie mija się z celem, o tyle obliczenia wzrostów/spadków z przeszłości są tylko nieznacznie mniej podejrzane. Co to właściwie znaczy, że ceny wzrosły o 3.4%? I mam tu na myśli ceny transakcyjne, bo zmiana średnich cen ofertowych nie mówi już zupełnie niczego (chyba że jest to zmiana 20+ procentowa). Eksperci/analitycy podają często takie wartości procentowe... ale z reguły nie wiadomo, jak one powstały. Nie ma informacji o liczbie mieszkań, z których policzono średnią, nie ma informacji o tym, co to były za mieszkania. Z tego typu wartości ciężko wysnuć sensowny wniosek. W końcu nie bez przyczyny na małych rynkach tak podawane ceny bardzo się wahają (niedawno mogliśmy przeczytać, że w Katowicach ceny wzrosły w ciągu roku o ponad 20% - może jakiś mieszkaniec się wypowie na temat tego, czy nagle identyczne mieszkania sprzedaje się 20% drożej niż rok temu? :) 
We Wrocławiu też mamy teraz niby duże wzrosty, a jeszcze niedawno mieliśmy spadek 6-procentowy w ciągu jednego tylko kwartału.
Poza tym, jeśli porównujemy transakcje z różnego czasu, to dotyczą one bardzo różnych mieszkań - dopiero przy dużej próbie można by założyć, że porównujemy ceny zbliżonych jakościowo zbiorów. 
Dlatego do wszystkich tego rodzaju wskaźników należy podchodzić z bardzo dużą ostrożnością. Bez dokładnego zapoznania się z metodologią nic z nich nie wynika... no może poza tym, że spełniają swoją propagandową rolę. Trzeba wykazać wzrosty, to się wykaże i zapoda jakiś krzykliwy tytuł, bo najwięcej osób na tytule poprzestaje. A że tak policzone wzrosty mogą się brać chociażby z tego, że przy niskich stopach procentowych część osób kupuje "lepsze" (droższe) mieszkania zamiast "gorszych" tańszych, dla których jeszcze niedawno rata była taka sama, nie ma dla "analityków" żadnego znaczenia.

Panaceum na tego rodzaju problemy miał być indeks hedoniczny NBP, który w założeniach miał porównywać zmiany cen "takich samych" mieszkań. No i porównuje... tylko że jego wahania (chociażby między kolejnymi kwartałami) pokazują, że tego rodzaju metoda na razie się nie sprawdza (albo są jakieś problemy w modelowaniu rzeczywistości, albo zwyczajnie liczba mieszkań do porównania jest za mała). Może kiedyś coś się tu poprawi... ufajmy!

9. Nieruchomości nigdy nie tanieją.


Nie wiem, czy ktoś jeszcze tak twierdzi, ale nie tak dawno było to twierdzenie bardzo popularne. Nawet spadki z przełomu 2008/2009 miały być tylko przystankiem w drodze do nieba. Jeśli jednak ktoś nadal uważa, że mieszkania rzeczywiście nie mogą tanieć, to polecam przykład z naszego, europejskiego podwórka (dla wywołania odpowiedniego efektu pewnie lepszy byłby przykład japoński, ale nie o efekciarstwo nam tu chodzi):




Jak widać, nieruchomości jednak potrafią tanieć (czasem bardzo mocno i bardzo szybko). Dokładnie tak samo, jak potrafią drożeć.

Na tym blogu propagujemy odważną(?) teorię, że mieszkania w długiej perspektywie tanieją (zupełnie przeciwnie niż większość mainstreamowych "ekspertów"). Bo o ile ceny mieszkań jakiejś tam kategorii (np. nowe) podlegają czasem znacznym wahaniom (co widzieliśmy wyżej), o tyle cena konkretnego mieszkania w długim czasie spadnie w okolice zera/~kosztu działki (jak już trzeba je będzie wyburzyć, bo nie będzie się nadawało do mieszkania). Ponieważ większość ludzi kupuje w ciągu życia jedno, maksymalnie kilka mieszkań, to radziłbym im się skupić właśnie na swoim mieszkaniu. Co z tego, że za x lat nowe mieszkania będą w jakiejś tam cenie, skoro nasze dzisiejsze nowe mieszkanie będzie miało już x lat i bynajmniej nie będzie w cenie nowego (jeśli założymy zerowy koszt remontów - jeśli koszt remontów nie będzie zerowy, to należałoby go na końcu odjąć od ceny). Dlatego właśnie twierdzimy, że cena konkretnego mieszkania w długiej perspektywie maleje - wszak ogromna większość mieszkań to typowe dobro konsumpcyjne, które z czasem się "zużywa" i zwyczajnie traci wartość. Oczywiście mamy tu na myśli wartość "realną", a nie jakąś cenę nominalną w walucie papierowej, która to waluta sama w sobie ciągle traci na wartości (inflacja).

Jeśli ktoś ma ochotę poczytać więcej na ten temat, a jeszcze tego nie zrobił, zapraszam do wpisu:

Czy kupno mieszkania chroni przed inflacją?

8. Teraz jest najlepszy moment na zakup mieszkania.


Kolejny klasyk. Od kiedy pamiętam, zawsze był najlepszy moment na kupno mieszkania. W 2007 roku był najlepszy, bo ceny rosły. W 2008 też był najlepszy, bo ceny miały nadal rosnąć. W 2009 zaczęły spadać, ale znowu był najlepszy moment, bo za chwilę trend ten miał się odwrócić. Później była niby-stabilizacja... a jak powszechnie wiadomo, stabilizacja to najlepszy moment na kupno, bo wtedy jest stabilnie ;) 2012 rok był najlepszy, bo to była ostatnia szansa na Rns, a w 2013 było najlepiej, bo nie dość, że po latach stabilizacji ceny już tak spadły, że było już tak tanio jak w końcówce 2006 roku (co wg niektórych oznaczało czasy przed bańką ;) to jeszcze mieliśmy ostatni moment na zakredytowanie się bez udziału jakichkolwiek oszczędności. Ciekawe, dlaczego teraz jest najlepszy moment - pewnie dlatego, że wybór jest bardzo duży, że kredyty są tanie ;) no i mieszkania zaczynają drożeć ;) Aaa... i jeszcze oferta deweloperów dramatycznie się zmniejsza, przez co mieszkań niedługo zabraknie. Także kupujmy!

A tak na poważnie, to każdy ma własny najlepszy moment, który tylko częściowo jest związany z ceną, kredytem, wielkością oferty i innymi bzdetami. O zakupie mieszkania dużo częściej niż cena decyduje aktualna sytuacja życiowa i prognozy na przyszłość (można się spierać, czy to dobrze). Dlatego wszystkie teorie, że już, teraz jest najlepszy moment i należy kupować, można sobie wsadzić ;) Uleganie medialnej (także bloggerskiej ;) propagandzie nigdy nie wychodziło na dobre.

7. Maksymalna zdolność kredytowa wynosi...



Temat zdolności kredytowej zawsze podnosił mi ciśnienie ;) Doczekał się nawet odrębnego wpisu:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/09/zdolnosc-zdolnosc-ach-ta-zdolnosc.html


Zdolność kredytowa oznacza... no właśnie, nie wiadomo, co dokładnie oznacza. Ale chodzi w niej o to, że bank teoretycznie jest w stanie dać delikwentowi kredyt w wysokości jego zdolności kredytowej. Teoretycznie. Bo w praktyce tyle nie pożycza (i słusznie). Po co więc podaje się maksymalną zdolność kredytową, która w praktyce nie ma żadnego znaczenia? Sam nie wiem... ale chyba tylko po to, aby delikwent słysząc, że ma 700 tys. złotych zdolności kredytowej, a chce kredyt "tylko" na 350 tys., nabrał przekonania, że skoro bierze tylko połowę tego, co mógłby wziąć, to na pewno spłaci bez problemu. Najdziwniejsza cecha zdolności kredytowej to jej zmienność w czasie - przy niskich stopach procentowych zdolność jest wysoka, a przy wysokich jest niska. Oznacza to w praktyce, że ten sam człowiek, przy takich samych dochodach, jest w danym roku w stanie pożyczyć (a potem spłacić) określoną maksymalną kwotę, a rok wcześniej był w stanie pożyczyć/spłacić jedynie 20% mniejszą. Nic się w jego dochodach nie zmieniło, za to zdolność do spłaty kredytu o zmiennym oprocentowaniu, zaciąganego na 30 lat (w trakcie których wysokość odsetek jest nie do przewidzenia) zmieniła się zasadniczo. Absurd.


6. Spłacając kredyt spłacam swoje mieszkanie i nie napycham kieszeni właścicielowi.

Na ten temat też mieliśmy osobny wpis (kurcze... zaraz się okaże, że opisaliśmy już na tym blogu wszystko i nic więcej nie da się napisać ;) 

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/10/czy-wynajmujac-mieszkanie-napychamy.html

Niestety w społeczeństwie nadal bardzo popularne jest przekonanie, że spłacając kredyt spłaca się swoje mieszkanie, a wynajmując wyrzuca się pieniądze (ewentualnie spłacając kredyt właścicielowi mieszkania). Tymczasem wystarczy wziąć do ręki kalkulator (albo użyć internetowego, jeśli ktoś jest leniwy) i wyjdzie nam prosta rzecz, którą zobrazuję na banalnym przykładzie. Dla czytelników dobrze obeznanych z rynkiem mieszkaniowym to będzie nudne, ale trudno ;)
Załóżmy, że interesuje nas mieszkanie, w którym ja teraz mieszkam ;) Cena ofertowa podobnego - 600 tys. złotych. Cena, którą płacę za wynajem - 2.000 złotych miesięcznie (do tego dochodzi tylko prąd). Założymy, że ofertowa cena sprzedaży jest z kosmosu i mieszkanie warte jest 25% mniej, czyli 450 tys. Użyjemy średniego oprocentowania kredytu mieszkaniowego z poprzedniego kwartału, czyli 5.56% (dane Amron-Sarfin). 

Wysokość raty kredytu na 30 lat, z LTV 100% (teraz się już takich nie udziela, ale chodzi nam o możliwie najprostsze obliczenia) wyniesie 2572 złotych miesięcznie. Z tego samych odsetek jest 2085 złotych. Dorzucamy "czynsz" i mamy jakieś 2600 "wyrzucane" za spłacanie swojego (zauważmy, że ja "wyrzucam" tylko(?) 2.000). Jeśli do tego dodamy koszty remontów "swojego" mieszkania, meble itd., to różnica zrobi się jeszcze większa.
Oczywiście z czasem część odsetkowa maleje, jednak aby doszła do poziomu, przy której za swoje będziemy "wyrzucać" tyle samo, co za wynajmowane (pomijając remonty itd.) potrzebujemy jedynie 15 lat. Długo.

Jeśli jeszcze wartość "swojego" mieszkania spada (a to obstawiamy w długim czasie), to jest zupełna masakra. Jeśli stopy ruszą w górę z aktualnych, historycznie niskich poziomów (a to jest pewne), to masakra będzie jeszcze większa.

To ja wolę napychać tą "kabzę" właścicielowi... do czasu, aż relacja się odwróci.

5. Kredyt spłaci się sam.

To jest dobre :) Sam tekst pochodzi z okolic 2007-2008, kiedy to królowały kredyty we frankach (po 2 złote). "Doradcy" proponowali klientom kredyty na 130% wartości mieszkania z trzech podstawowych powodów. Po pierwsze dlatego, że złotówka miała się tylko umacniać, więc wkrótce do spłaty miało być znacząco mniej niż się pożyczyło (taki prosty sposób, żeby oszukać system ;) Po drugie, nadwyżkę należało ulokować w giełdę (np. poprzez fundusz akcji), bo ona przynosi wysokie stopy zwrotu. Po trzecie, jeśli ktoś chciał wynająć takie mieszkanie, to lokatorzy mieli płacić tyle, że starczy na ratę, a po 30 latach będzie się miało mieszkanie na własność (to nic, że będzie to stare, co najmniej 30-letnie mieszkanie, które w międzyczasie trzeba będzie kilka razy remontować).
Jak wyszło, wszyscy wiemy - frank z 2 złotych ruszył w okolice 4, WIG20 z prawie 4.000 punktów ruszył w kierunku 1.500, a lokatorzy, którzy mieli spłacać właścicielowi kredyt, zaczęli się wyprowadzać na tańsze mieszkania, co przy wzroście (na razie nieznacznym) wysokości raty spowodowało, że biznes nie domykał się jeszcze bardziej.
Kto posłuchał tego rodzaju ekspertów "osiągnął" bardzo duże straty. Ale to nic dziwnego, kiedy próbuje się oszukać system. Wszak system tylko na to czeka.

4. Kto nie kupił, przegrał życie.

Podobnie jak wielu czytelników, nie kupiliśmy (albo raczej nie pożyczyliśmy od banku) mieszkania w czasie największej nagonki. Nie planujemy też kupić w najbliższej przyszłości. Czy przegramy życie, to się okaże... ale na razie, wbrew wielu zapowiedziom ekspertów, życia nie przegraliśmy. Tym bardziej, że gdybyśmy mieszkanie kupili, nie spotkalibyśmy Rudej (to byłaby dopiero życiowa porażka). Praktycznie każdy, kto kupił mieszkanie w roku 2007 lub później na tym stracił. Jeśli do tego "kupił" na kredyt we frankach, to stracił bardzo dużo. Nie znaczy to oczywiście, że stracił życie, bo strata pieniędzy może być dla niektórych bez znaczenia. Niemniej, twierdzenie, że kto nie kupił, przegrał życie, zaczyna powoli w narodzie przekształcać się w "kto kupił, przegrał życie". Kto wie, może za kilka lat będziemy się wyśmiewać także z tej drugiej wersji ;)

A na razie medialna oraz społeczna presja na kupno mieszkania jest jakby mniejsza niż 6-7 lat temu. I bardzo dobrze, bo spora część potencjalnych klientów nie analizuje specjalnie problemu, tylko zdaje się na opinię "ogólną".

3. Ceny wzrosną, bo... Euro 2012.


Jednym z najciekawszych argumentów wieloletnich zwolenników wzrostów cen (głównie z kręgu pośredników) był ten o mistrzostwach Europy w "charatanie w gałę", które odbyły się (niestety) w naszym kraju. A ceny miały rosnąć, bo... nie do końca nawet pamiętam, jakie było dokładne uzasadnienie, bo nigdzie jednoznacznego nie widziałem. Ceny miały wzrosnąć po prostu, bo będą mistrzostwa. Mocny argument. Zawsze się domyślałem, że chodziło o coś takiego - będą te dwutygodniowe mistrzostwa, więc tysiące (miliony?) kibiców z bogatej, zachodniej Europy przyjadą do nas i wykupią mieszkania. Tylko po co? Na dwa tygodnie sobie kupią? A potem co zrobią? Będą przyjeżdżać na mecze Legii, czy innego Lecha? Hmm... wbrew przewidywaniom światłych ekspertów ceny od tego jakoś nie wzrosły. Nie wiem, czy ktoś sobie kupił mieszkanie specjalnie na Euro2012, ale wątpię - w końcu takich ekonomicznych analfabetów raczej wielu nie ma, a jeśli są, to już dawno stracili pieniądze na innych, podobnych "inwestycjach". Co gorsza, niespecjalnie dorobili się na Euro także posiadacze mieszkań na wynajem, bo spora część kibiców, zniechęconych kosmicznymi cenami, przyjeżdżała po prostu na ten mecz, który chciała obejrzeć i wracała do domu. W końcu kibice piłkarscy jakoś nie kojarzą mi się z elitą (finansową) społeczeństwa, więc zaporowe polskie ceny mogły być dla nich naprawdę zaporowe. 
Po mistrzostwach miało też do Polski zacząć przyjeżdżać znacznie więcej turystów z zagranicy... ale czy przyjeżdża? Hmm...

Tak, czy inaczej, ceny mieszkań z racji mistrzostw nie wzrosły, bo... nie mają z mistrzostwami nic wspólnego. No i eksperci znowu musieli być zdziwieni. Biedni.

2. Mokotów Plaza.

Pisaliśmy już o różnych kreatywnych pomysłach deweloperów na zwiększenie sprzedaży. Mamy więc piękne wizualizacje, które nijak nie przystają do rzeczywistości, mamy super lokalizacje w pobliżu metra, którego nie ma... ale najfajniejsze są, moim zdaniem, nazwy tych wszystkich bloków (wszak zdecydowaną większość produkcji deweloperskich trudno nazwać inaczej niż zwyczajnym blokiem). Miałem przyjemność mieszkać jakiś czas w "pięknej inaczej inwestycji", produkcji JW Contruction. Zwało się toto "Mokotów Plaza". Nieźle brzmi, nieprawdaż? Trochę kojarzy się z plażą, ale (jeśli to jest po angielsku), to oznacza bardziej "plac Mokotów" niż plażę. Tak, czy inaczej, brzmi zacnie i wzbudza pozytywne skojarzenia. A wygląda mniej więcej tak:


Piękne dzieło. Gdybym nie wiedział, kto to budował, od razu bym dobrze strzelił ;) Jeśli uznać, że autorowi nazwy chodziło o skojarzenia z placem, to nieźle wybrał - okolica przez bardzo długi czas wyglądała jak plac budowy. Jeśli jednak chciał wzbudzić skojarzenia z plażą, to ja miałem dwa. Po pierwsze, wyblakły zielono-żółty piaskowy kolor, a po drugie wilgoć - w garażach woda kulturalnie cieknie ze stropów, także niektórzy mieszkańcy mają nad autami specjalne płachty-parasole.
To jeden z licznych przykładów, gdzie dumna nazwa osiedla/bloku jest zupełnie oderwana od rzeczywistości. W tego rodzaju pomysłach przoduje jednak inny, warszawski deweloper. Dom Development uraczył nas w swej historii chociażby słynną "Mariną Mokotów" na Ochocie (ciekawe, od czego ta marina), czy niemniej słynną z racji swej nazwy inwestycją "Osiedle Saska", która pierwotnie nazywała się "Osiedle Saska Kępa". Miało to osiedle podrobione tabliczki informacyjne z numerami bloków i nazwą "Saska Kępa", które deweloper musiał usunąć po interwencji lokalnych urzędników. Aaa... i to całe "Osiedle Saska" (już bez Kępy) jest na Gocławiu (a gdzieżby indziej? ;)
Przykłady oczywiście można by mnożyć... mamy więc chociażby "Zieloną Italię" we Włochach (nie wiem, co tam jest zielonego i co warszawskie Włochy mają wspólnego z Italią), w tych samych Włochach jest też chociażby "Osiedle Centroom". W Piasecznie jest słynna "Electra Resort" pod linią wysokiego napięcia, a na krańcach Bemowa (przy Lazurowej) można znaleźć coś, co nazywa się "Villa L'Azur".

Nazwy wszędzie są piękne. Szkoda, że z blokami gorzej (też wszędzie).

1. 39 mieszkań w 6 identycznych budynkach.


Na koniec mój absolutny numer 1 - tekst, który zasłużył nawet na oddzielne hasło w słowniku mieszkaniowym:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/11/sownik-jezyka-mieszkaniowego.html

Jak widzieliśmy w poprzednim punkcie, kreatywność polskich deweloperów nie zna granic. Jak widzieliśmy w kilku wcześniejszych punktach, ich zdolności matematycznie też są chyba spore, bo sprawnie potrafią liczyć pieniążki klientów i podnosić ceny, kiedy tylko się da (z obniżaniem idzie im, nie wiedzieć dlaczego, wyraźnie trudniej). Jednak 39 mieszkań w 6 identycznych budynkach? Jak można coś takiego napisać na bilbordzie reklamowym? I to jeszcze w blokach, gdzie ceny wahały się w okolicach 12-15 tys. za m2!?
No ale cóż... najważniejsze, że się sprzedało (podobno). Skoro klienci współpracują z firmą, która nie ogarnia tak prostych działań matematycznych jak dzielenie, to czym tu się właściwie przejmować?
No właśnie... nie ma się co przejmować, tylko trzeba wpis kończyć, bo i tak jest już zdecydowanie zbyt długi ;)

Także tytułem podsumowania... w trakcie paru lat zainteresowania tematyką mieszkaniową natknęliśmy się na przeróżne teksty, które na tyle zapadły nam w pamięć, że doczekały się całego wpisu. Absurdalne argumenty, przedziwne proroctwa, nachalne naganianie, mocno naciągane nazwy bloków, czy opisy lokalizacji, przeinaczane fakty to tylko wybrane z nich. Ale żeby nie było tak smutno, to mamy jednak (wątpliwą) nadzieję, że przez kolejne kilka lat więcej się już takich nie uzbiera ;)

niedziela, 6 kwietnia 2014

Co tam słychać w programach pomocowych (dla banków i deweloperów) 55

W dzisiejszym wpisie przyjrzymy się pierwszym efektom(?) dwóch programów rządowych, mających na celu wspomóc (deweloperów i banki) przy kupnie/wynajmie mieszkania przez młodych i nie tylko. Jak pewnie większość czytelników wie, program "Mieszkanie dla młodych" działa już od 3 miesięcy, więc można się pokusić o pierwsze wnioski. Fundusz mieszkań na wynajem BGK też już właściwie miał działać (wszak jeszcze niedawno mogliśmy przeczytać, że pierwsze oferty pojawią się w 1 kwartale 2014, ale jakoś się nie pojawiły). Na początek zajmiemy się tym drugim, bo będzie z nim prościej, skoro nic się właściwie konkretnego w temacie nie dzieje ;)

Fundusz mieszkań na wynajem BGK to przedziwna (koncepcyjnie) konstrukcja, która ma działać jako fundusz inwestycyjny, a jego udziały docelowo będzie mógł sobie kupić każdy. Najpewniej jednak nikt ich nie kupi (chyba że ustawowo przymusi się OFE), bo założenia finansowe jego działalności są, delikatnie mówiąc, mocno naciągane. W związku z tym pieniądze wyrzucone przez BGK nie zostaną raczej nigdy w całości odzyskane... czym pewnie nikt się nie przejmuje, bo po pierwsze, są to właściwie pieniądze "publiczne", czyli niczyje, a po drugie to właściwie tych pieniędzy i tak "nie ma", bo mają pochodzić z funduszy własnych banku, przez co trudno byłoby je wyprowadzić w jakiś inny, legalny sposób. Przypomnijmy podstawowe założenia funduszu - ma on kupować/budować mieszkania w największych miastach Polski, a potem wynajmować je po cenach niższych niż rynkowe (początkowo mówiło się o zniżce rzędu 50%, teraz wspomina się już tylko o 25%). Mieszkań ma być około 20.000, a koszt całego przedsięwzięcia to 5 mld złotych (ciekawe, czy w tej kwocie są pensje zarządu i inne, równie potrzebne elementy). Oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji to 4%.

No i wszystko fajnie... tylko, jak już kiedyś pisaliśmy, jest tu kilka podstawowych problemów, które zdają się już dostrzegać nawet zarządzający programem. Na razie nie widzą jeszcze, że same podstawowe założenia finansowe są bzdurne. We wpisie:

Czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem?

wykonaliśmy proste obliczenia (przy optymistycznych z punktu widzenia właściciela mieszkania założeniach), dotyczące rentowności kupna i wynajmowania typowego mieszkania w Warszawie, z najpopularniejszego segmentu (2 pokoje, 50m2). Wyszło nam, że rentowność takiej inwestycji to w porywach 3.5% (nie licząc oczywiście wzrostu wartości mieszkania w długiej perspektywie ;) Patrząc po tabelkach generowanych przez Home Broker dla pozostałych miast można wnioskować, że poza Warszawą będzie z tym jeszcze gorzej. Tymczasem fundusz chce wynajmować mieszkania w cenie 25% niższej i osiągnąć stopę zwrotu co najmniej 4%. No to będzie problem ;) Zauważmy, że 25% niższa cena wynajmu nie oznacza wcale 25% niższej rentowności - oznacza rentowność niższą co najmniej o 33% - wszak opłaty stałe, które ponosi właściciel, pozostają na niezmienionym poziomie, niezależnie od miesięcznej stawki wynajmu. Spójrzmy na przykład - jeśli cena rynkowa wynajmu mieszkania wynosi 2.000 złotych miesięcznie, to cena 25% niższa oznacza 1.500 złotych (nie ma to jak skomplikowane obliczenia ;) Rozkładając jednak tę kwotę na czynniki pierwsze okazuje się, że ~500 złotych z tego stanowią opłaty administracyjne/na rzecz wspólnoty. Uśrednione koszty remontów przyjmiemy tak jak w zalinkowanym wpisie na poziomie 300 złotych miesięcznie. Przy cenie 2.000 złotych mamy więc "zysk" (przed opodatkowaniem) na poziomie 1.200 złotych, za to przy cenie 1.500 mamy "zysku" już tylko 700 złotych (to prawie 2 razy mniej!). Przy takich założeniach stopa zwrotu dla stawki wynajmu 25% niższej niż rynkowa osiągnie zabójcze 2% (zakładając bardzo optymistyczną cenę kupna wykończonego mieszkania z garażem na 350.000 złotych). Jak więc fundusz miałby osiągnąć stopę zwrotu na poziomie 4% tego nawet nie śmiem przypuszczać. Być może dałoby się obciąć nieco koszty administracji, ale to jest o wiele za mało. Pozostaje więc kupić mieszkanie za połowę założonej ceny... ale to jest niemożliwe nawet wtedy, gdyby fundusz miał budować mieszkania na własną rękę - zbudowanie wykończonego mieszkania z garażem w cenie 3.500 złotych za m2 PUM, w atrakcyjnej lokalizacji (nie wiemy, co to właściwie znaczy... ale tylko takimi lokalizacjami interesuje się fundusz) jest praktycznie niewykonalne (i to nie tylko w Warszawie). 
Nie wiem, jak to chłopaki liczyli, że im te 4% wyszło... może doradzał im Bartek, albo jakaś inna gwiazda OpenFinance/HomeBroker, którym wynajem zawsze wychodzi dużo bardziej dochodowy niż u nas.

Tak, czy inaczej, fundusz na razie nie zetknął się z tym aspektem brutalnej rzeczywistości, bo ma nieco bardziej przyziemne problemy. Otóż okazało się (niespodziewanie!), że nie bardzo jest skąd wziąć te mieszkania na wynajem. Niby jest kilkadziesiąt tysięcy mieszkań w ofercie deweloperów, ale nie ma takich, gdzie można by kupić cały budynek (a tylko tego rodzaju inwestycje interesują fundusz). Jakoś mnie to nie dziwi... wszak trudno oczekiwać, żeby deweloperzy pobudowali już całe budynki i nie sprzedali w nich ani jednego mieszkania (zwłaszcza, jeśli miałoby to się stać w owej mitycznej, atrakcyjnej lokalizacji). No i fundusz jest w kropce. Żeby nie było kompletnej klapy, to pierwsza inwestycja ma się jednak pojawić w pierwszej połowie tego roku, a pierwsi najemcy mają zamieszkać pod koniec roku (czyżby zbiorowe wykończenie mieszkań trwało aż pół roku?). Fundusz rozważa też (skądinąd słuszną) ideę budowania "na własną rękę, z udziałem wybranych partnerów". Nie bardzo wiadomo, kim ci partnerzy będą... czy mają to być deweloperzy, czy może firmy budowlane (przez co można by sporo zaoszczędzić na marży deweloperów i lekko się przybliżyć do oczekiwanej stopy zwrotu). Tak, czy inaczej, na mieszkania z funduszu przyjdzie nam jeszcze (długo) poczekać. Pojawi się jedna (może potem kilka kolejnych?) inwestycji "propagandowych", żeby rząd miał się czym chwalić (i żebyśmy my mieli tematy na kolejne wpisy ;) a osiągnięcie pełnej sprawności bojowej przesunie się na czas bliżej nieokreślony.

To wszystko ma kilka zalet - być może już na przykładzie pierwszej inwestycji wszyscy przekonają się, że założenia funduszu są zupełnie nierealistyczne i nie ma sensu wyrzucać w błoto więcej pieniędzy (w co jednak wątpię). Niemożność kupienia odpowiednich mieszkań od deweloperów też ma sporą zaletę - po pierwsze, trudniej będzie sfinansować ich wysokie marże, a po drugie, budowa mieszkań bezpośrednio na zlecenie funduszu, jakby nie było, spowoduje ogólny wzrost liczby oddawanych mieszkań. Ileś tam mieszkań zostanie przez fundusz wynajętych - jeśli naprawdę będzie to 20 tys., to konkurencja dla prywatnych właścicieli będzie spora i poprawi się najpewniej ogólna jakość usług wynajmu  - być może zacznie przypominać aktualną ofertę wynajmu "apartamentów" wakacyjnych, która w porównaniu z wynajmem standardowych mieszkań przez właścicieli jest dużo bardziej profesjonalna (sam niedawno to sprawdziłem). Oczywiście istnieje ryzyko, że mieszkania rzeczywiście będą wynajmowane po stawkach niższych niż rynkowe i wtedy zamieszkają w nich "wybrani" (najpewniej wg klucza partyjnego).

Jakby nie było, funduszowi bardzo kibicujemy... wszak będzie z niego piękna klapa. A skoro pieniądze i tak trzeba na coś marnować, to przynajmniej w tym wypadku powstanie z nich coś przydatnego.

O ile rozważania na temat funduszu mieszkań na wynajem to na razie czysta teoria i wnioski wysnuwane na podstawie wypowiedzi jego pracowników(?), o tyle w przypadku Mdm mamy już konkretne liczby (a jak wiadomo, liczby są jednym z piękniejszych elementów otaczającego nas świata). 

Po trzech miesiącach działalności programu jego wyniki bezpośrednie są takie:
  • 4395 zaakceptowanych wniosków na kwotę ponad 98.5 mln złotych
  • średnia wysokość dopłaty z naszych podatków to nieco ponad 22.400 złotych
  • ponieważ pula pieniędzy w programie wydatkowana jest na podstawie czasu oddania mieszkania, to z puli na ten rok wykorzystano trochę ponad 86 mln złotych
Co w powyższych liczbach jest ciekawe? Ano to, że kwota na dofinansowania w ramach całego programu to 3.5 mld złotych rozdzielona na 5 lat (nie do końca po równo, ale dla prostoty dalszych obliczeń przyjmiemy, że jednak po równo), co pokazuje, że na razie nie zapowiada się, aby pieniędzy z dopłat miało zabraknąć. Z tegorocznej puli wykorzystano w 3 miesiące zaledwie 12%. Jeśli tempo zostanie zachowane, to na koniec roku dojdziemy do 50%, co każe między bajki włożyć informacje o wielkim zainteresowaniu programem wśród klientów. Pozostaje pytanie, jak będzie dalej. Z jednej strony o Mdm mówiło się już od bardzo dawna, więc każdy jako tako zorientowany na temat rynku mieszkaniowego wie o jego istnieniu - trudno oczekiwać, że nagle z czasem dowie się o programie dużo większa liczba ludzi i rzucą się oni na dopłaty. Jeśli ktoś przebierał nóżkami w zeszłym roku w oczekiwaniu na start programu, to pewnie już z niego skorzystał (co by aby na pewno nie zabrakło). Z tego punktu widzenia trudno liczyć na gwałtowny wzrost zainteresowania Mdm. Z drugiej strony, 1 kwietnia nieco wzrosły limity, a co za tym idzie także dostępność mieszkań w ramach programu. Wzrosty nie są co prawda duże, ale zawsze ileś tam dodatkowych kwadratów się załapie. No i nasz ulubiony, wiodący bank zaczął ostatnio reklamować kredyt w ramach Mdm (za chwilę się przekonamy, dlaczego nas to nie dziwi). Być może to spowoduje pewien wzrost zainteresowania Mdm. 

Jak widać, nie jest jasne, co będzie dalej, ale na razie program furory nie robi. Pamiętajmy jednak, że skala jego działania i tak jest ogromna - gdyby wykorzystać wszystkie pieniądze z dopłat w ciągu roku, to można by "wesprzeć" około 30 tys. kredytów, czyli więcej niż połowę tych, udzielanych na kupno mieszkań deweloperskich. W praktyce oznaczałoby to subsydiowanie z naszych podatków co drugiego mieszkania deweloperskiego - w sumie biedni deweloperzy osiągają skromne marże na poziomie od 20 do 50% (zależy kto liczy), więc każdy z nas na pewno z chęcią ich wspomoże swoim groszem. Skoro nawet tego bloga niektórzy wspomagają, to dlaczego nie deweloperów, którzy produkują "realną wartość", a nie jakieś dyrdymały? ;)

Podniesienie limitów Mdm wprowadziło nieznaczne modyfikacje w naszej tabelce, nie wpływając specjalnie na jej kolorystykę:



Dla przypomnienia... zielony oznacza miasta, gdzie limit jest bardzo zbliżony bądź wyższy niż średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym; pomarańczowy to miejsca, gdzie limit jest nieznacznie niższy, a czerwony to miasta, w których limit nadal jest dużo niższy niż średnia ofertowa.
Modyfikacje limitów praktycznie nie wypłynęły na wygląd tabelki, jednak trend podnoszenia limitów jest niepokojący, bo przypomina zabawy wskaźnikami w Rns. Jednak dopiero modyfikacja mnożnika kosztu odtworzeniowego (aktualnie 1.1) mogłaby by coś tu znacząco zamieszać (przy oficjalnej inflacji w okolicach 1% trudno oczekiwać, żeby koszty budowy miały jakoś zauważalnie wzrosnąć).

Ciekawa w tej tabeli jest jedna rzecz - zakładając, że w deklaracjach dotyczących kosztu budowy deweloperzy w różnych miastach kłamią mniej więcej tak samo, można by zapytać, dlaczego cena ofertowa w Warszawie jest 25% wyższa niż w Poznaniu, kiedy koszty budowy są praktyczni identyczne? Podobnie w przypadku Krakowa/Wrocławia w porównaniu z Olsztynem. Odpowiedź wydaje się być w miarę prosta - koszty budowy standardowych bloków we wszystkich miastach są bardzo zbliżone. Wyższe średnie koszty w największych miastach biorą się z dodania do obliczeń budynków, których w mniejszych miastach się nie buduje, a których koszt budowy jest wyższy (pseudo apartamenty, czy inne 13+ piętrowe betonowe molochy a la JWC). Jednocześnie widać, że cena sprzedaży ma się nijak do kosztów budowy - jak podkreślaliśmy już wielokrotnie, cena na rynku mieszkaniowym (zarówno na wtórnym, jak i na pierwotnym) nie ma żadnego związku z kosztami budowy (gdyby tak było, mieszkania w Łodzi nie byłyby, średnio rzecz biorąc, dwa razy tańsze niż w Warszawie). Cena zależy tylko od tego, ile klient jest w stanie dać (a dokładnie pożyczyć) oraz od tego, ilu jest klientów. Czyli absolutna klasyka ekonomii ;) Wszelkie dywagacje na temat tego, że deweloperom nie opłacałoby się budować przy jakiejś tam cenie, dlatego takich cen nie będzie, można włożyć między bajki. Jeśli deweloperom nie będzie się opłacało budować, to po prostu nie będzie deweloperów, a ludzie będą kupować mieszkania używane. Rynek się kiedyś wyreguluje, niezależnie od tego, ile jeszcze pieniędzy podatników zostanie zmarnowane, żeby ten proces powstrzymać. Skoro rynek mógł się wyregulować w górę (poprzez wzrosty cen przy wzroście dostępnego kredytu i wzroście liczby chętnych), da radę się też wyregulować w kierunku przeciwnym.

Pewnie spora część czytelników wie, że deweloperzy nie są jedynymi beneficjentami Mdm. Ta sama część wie również, że drugą ważną grupą beneficjentów nie są bynajmniej młodzi, zaciągający kredyty. Tą grupą beneficjentów są oczywiście banki. Po pierwsza dlatego, że dzięki Mdm da się jeszcze złapać trochę klientów, którzy nie dysponują wkładem własnym (wszak dopłata Mdm spełnia taką rolę), a po drugie dlatego, że warunki Mdm są lepsze (dla banku) niż w przypadku standardowego kredytu. Przyjrzymy się krótko ofercie kredytowej w 3 różnych wariantach, na podstawie danych z bankier.pl.
Pominiemy tu kwestię trochę kosmicznych założeń tej symulacji (31-letni mąż zarabia 3,1 tys. zł netto miesięcznie i pracuje na umowie o pracę na czas nieokreślony od ponad roku; żona prowadzi własną działalność gospodarczą, jej średnie wpływy wynoszą 4400 zł netto w ciągu ostatnich 12 miesięcy, a firma ma 30-miesięczną historię). 
Jak widać, do obliczeń wybrano taką parę, żeby zdolności kredytowej nie zabrakło (jednocześnie podejrzane jest to, że przy dochodach na poziomie 7.500 na 2 osoby rozpatrywany jest kredyt z maksymalnym wkładem w wysokości jedynie 15%; dodatkowo rodzina przy całkiem niezłych dochodach osiąganych już od jakiegoś czasu nie dorobiła się niczego własnego).
Niestety po raz kolejny mamy tu porównanie ofert z cross-selling'iem, czyli z jakimiś, bliżej nieokreślonymi produktami dodatkowymi (karta kredytowa, ubezpieczenie od utraty pracy i inne, równie nieprzydatne "produkty"). Skoro porównuje się kredyty, to chyba warto by wybrać oferty, które zawierają sam kredyt i nic więcej? Ale wtedy marża wyszłaby ponad 2.5% i ludzie mogliby stracić przekonanie, że teraz kredyty są tanie. 

Tak, czy inaczej, skorzystamy z wyników bankiera. Na początek kredyt standardowy, LTV90%:




Coś wyszło, ktoś wygrał ranking, jest fajnie. Nie wiadomo, ile tu jest dodatkowych kosztów "pakietowych", ale pewnie trochę jest, bo taki np. BZ WBK w ramach zwykłej oferty, bez żadnych produktów dodatkowych, proponuje ratę w wysokości 1914 PLN, z marżą 2.89%. W przypadku Deutsche Banku jest to odpowiednio 1872 PLN, marża 2.69%, a dla Pekao mamy aż 2118 PLN, z marżą 3.84%(!) - wszystkie wartości wzięte z porównywarki internetowej.

Teraz zobaczymy, jaka będzie korzyść dla naszych modelowych kredytobiorców, jeśli do kredytu zaangażują nas, podatników:



Porównując do siebie oferty Pekao bez Mdm i w ramach Mdm (gdzie dopłata stanowi dodatkowy wkład własny) widać, że kredytobiorca "zaoszczędzi" na tym biznesie prawie 50 tys. złotych - jednak dla PKO BP będzie to już tylko 20 tys. Tak, czy inaczej, nieźle. Wszystko to oczywiście przy założeniu stałej stopy procentowej - jeśli stopy procentowe wzrosną, "oszczędność" będzie jeszcze większa. Nie dość, że dorzucenie dopłaty z Mdm zmniejsza wysokość kredytu, który nasze modelowo małżeństwo musi zaciągnąć, to jeszcze dzięki temu uzyskuje ono niekiedy niższą marżę. Jednym słowem... same korzyści ;)

Skoro więc korzyści odnoszą kredytobiorcy, to dlaczego uważamy, że odnoszą je banki? Ano dlatego:



Różnica w przypadku kredytu "zwykłego" i tego, wspartego Mdm (przy takim samym LTV) wynosi dla Pekao trochę ponad 6 tys. złotych. Dla PKO BP jest to już prawie 16 tys.
Być może jest to nawet uczciwa cena za złożenie przez bank stosownego wniosku do BGK ;)

Jak widać, różnice w kosztach kredytu w ramach Mdm i w ramach standardowej (oczywiście "pakietowej") oferty są zauważalne. Jeśli ktoś chciałby wziąć kredyt z takim samym wkładem w ramach Mdm lub bez niego, to dzięki podatnikom uzyskałby korzyść rzędu 20-30 tys. złotych w całym okresie kredytowania (zakładając stałą stopę), a bank mniej więcej połowę tego. Czy warto? Hmm... to zależy, ile się z tego powodu przepłaci na mieszkaniu (ograniczona oferta, pewnie trudniejsze negocjacje z deweloperem, jeśli mu się przyznamy, że chcemy korzystać z Mdm; konieczność ograniczenia się do rynku pierwotnego).
Różnica dopiero wtedy staje się duża, kiedy chcemy wziąć kredyt, a dopłaty Mdm używamy tylko w celu powiększenia wkładu własnego - jeśli mówimy o wysokim LTV, to taka dopłata może nam znacznie "pomóc", bo przy okazji jest spora szansa, że dzięki temu dodatkowemu wkładowi, zauważalnie zmniejszy się marża kredytu.

Jak widać, z Mdm mogą być zadowoleni wszyscy. Deweloperzy, bo im się napędza klientów kosztem rynku wtórnego, zapewniając jednocześnie stabilizację cen, poprzez ustanowienie swego rodzaju minimum/punktu odniesienia. Banki, bo mogą więcej zarobić na takim kredycie niż na ofercie standardowej. No i klienci, bo dopłata w ramach Mdm, jakby nie liczyć, zmniejsza całkowity koszt kredytu. Tylko podatnicy mogą być niezadowoleni, bo to właśnie oni za to wszystko płacą. A że jest to grupa ze wszystkich zdecydowanie najbardziej liczna, to aż dziw bierze, że ten (demokratyczny?) rząd nadal ma jakiekolwiek poparcie. Widać wyborcy wolą spokojnie płacić, oglądając w tym czasie kolejne harce z gwiazdami (w jedynie słusznej telewizji). Albo zwyczajnie nie wiedzą, że płacą... ale czy wtedy to nie byłaby kradzież? A, jak wiemy, państwo/rząd przecież nie kradnie ;)

Podsumowując dzisiejsze smuty... mamy aktualnie dwa programy rządowego wsparcia mieszkalnictwa (rozumianego jako sektor deweloperski i bankowy). Fundusz mieszkań na wynajem, z którego mamy polewkę już od dawna i którego zarządzający powoli dostrzegają problemy, które my widzieliśmy już na etapie wstępnych założeń (a, z racji wykonywanego zawodu, specjalnie dobrego wzroku to nie mamy ;) Spodziewamy się, że fundusz okaże się być spektakularną klapą, jednak mamy nadzieję, że trochę mieszkań po nim zostanie i być może będą to nawet mieszkania tańsze niż by je teraz kupić bezpośrednio od deweloperów.
Program Mdm wydaje się być na pierwszy rzut oka korzystny dla wszystkich z nim związanych (deweloperzy, banki, klienci), jednak jak zwykle poszkodowaniu są podatnicy, którzy na to wszystko łożą. No i klienci też są trochę poszkodowani, bo bez Mdm mogliby mieszkania po prostu kupić taniej. A tak kupią drożej. Na szczęście póki co, Mdm furory nie robi (przynajmniej w sensie liczby udzielonych kredytów, bo medialnie sam temat jest bardzo "chodliwy").
Dziwna ta nasza polska gospodarka... zabrać tym, którzy mają mało (podatnicy), żeby dać tym, którzy mają dużo (deweloperzy, banki), aby na końcu ci, którzy mają tak sobie (klienci) zapłacili tyle samo, co i bez tego całego zamieszania. Do tego jeszcze tylu ludzi musi to wszystko logistycznie zorganizować... Masakra :)

PS. Pamiętajcie, żeby nas polubić na fejsie (mimo że my nie lubimy fejsa, bo zalatuje nam CIA/NSA ;)

www.facebook.com/wdomachzbetonu