piątek, 16 sierpnia 2013

Dlaczego (niektórzy) deweloperzy nie chcą MdM? 7

Jakiś czas temu trafiłem przypadkowo na reportaż TVP Info Gorzów na temat hucznie zapowiadanego przez rząd programu "Mieszkanie dla Młodych". Bardzo ciekawa była w nim wypowiedź jednego z lokalnych deweloperów, który stwierdził, że branża czeka z wielką niecierpliwością na start tego programu. Tymczasem jeszcze niedawno można było spotkać się z buńczucznymi wypowiedziami chociażby Jarosława Szanajcy, prezesa stołecznego Dom Development (największego dewelopera mieszkaniowego w kraju), który twierdził, że deweloperzy wcale nie chcą MdM. Jak się okazuje, przyczyna tak dużej rozbieżności w poglądach potencjalnie tej samej grupy osób na tę samą kwestię ma prozaiczne wytłumaczenie. Ale o nim za chwilę.

Na początek krótkie przypomnienie podstawowych zasad programu MdM:
- dofinansowanie 10-20% ceny mieszkania (a dokładniej kwoty kredytu), liczonej na podstawie wartości wskaźnika odtworzeniowego dla poszczególnych województw, miast wojewódzkich i gmin sąsiadujących; zależnie od liczby posiadanych dzieci
- ograniczenie maksymalnej ceny m2 do kosztu odtworzeniowego (cokolwiek on oznacza), pomnożonego przez współczynnik 1.1
- kredyt w PLN na minimum 15 lat, minimalne LTV - 50%
- limit wiekowy (35 lat) i powierzchniowy: 75m2 dla mieszkań i 100m2 dla domów (dopłata obejmie maksymalnie 50m2 w obu przypadkach)
- kupowane mieszkanie musi być pierwszym "własnym" oraz pochodzić z rynku pierwotnego

Poniżej pokazano kwoty limitów, po uwzględnieniu ostatnich zmian (czyli po wprowadzeniu mnożnika 1.1 dla wyjściowego kosztu odtworzeniowego):



oraz tabelę z aktualnymi średnimi cenami mieszkań deweloperskich w poszczególnych miastach wojewódzkich (na podstawie ogłoszeń z serwisu otodom.pl):


Miasto Średnia cena m2 na rynku pierwotnym
Wrocław 6156
Toruń/Bydgoszcz 4341/4702
Lublin 4942
Gorzów Wlkp./Zielona Góra 3519/3596
Łódź 4984
Kraków 6481
Warszawa 7590
Opole 4578
Rzeszów 4678
Białystok 4931
Gdańsk 5825
Katowice 5008
Kielce 4603
Olsztyn 4872
Poznań 6127
Szczecin 4505


Szybki rzut oka na obie tabele i od razu widać przyczynę dramatycznej rozbieżności opinii na temat MdM u dewelopera lubuskiego oraz warszawskiego. Średnia cena mieszkań w głównych miastach województwa lubuskiego jest znacząco niższa niż limit programu MdM (co już samo w sobie pokazuje absurdalność jego założeń). Z punktu widzenia dewelopera to jednak sytuacja jak najbardziej pożądana, którą może nawet spróbować wykorzystać do podniesienia ceny (w końcu 10 do 20% i tak zapłacą podatnicy). Sytuacja dewelopera warszawskiego jest już dużo gorsza (i najgorsza w całym kraju), bo tu mamy limit 20% niższy niż aktualna średnia cena ofertowa. 


Czytelnikom należy się jeszcze pewne wyjaśnienie - ze względu na charakter oferty deweloperów, średnia cena nie jest najlepszym wskaźnikiem, bo przypomina trochę problem średniej pensji w kraju - tak, jak znaczna większość obywateli zarabia poniżej średniej krajowej, tak i większość oferty deweloperów ma ceny poniżej prezentowanych średnich. Tam, gdzie średnia cena jest bliska limitowi MdM można się zatem spodziewać, że znaczna część oferty będzie spełniała wymogi programu.

Porównując wyżej prezentowane tabele widać, że na części największych lokalnych rynków (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań) limity są zauważalnie niższe niż średnia cena ofertowa. Rodzi to 2 podstawowe problemy dla deweloperów. 
Po pierwsze, z punktu widzenia klienta -10 albo nawet 20% dofinansowania to całkiem sporo - kwota ta będzie stanowić znaczy wkład własny, wymagany przez bank. W związku z tym klienci, którzy spełniają pozostałe wymagania narzucone przez MdM, będą się pewnie rozglądać za ofertami w cenach poniżej limitu. Wszak cena w Warszawie w wysokości 6 tys. złotych za metr, po uwzględnieniu dopłaty, spada do 5.5 tys., a nawet 5 tys. (jeśli rodzina posiada 3 dzieci). Tymczasem cena rzędu 6.1 tys. złotych pozostaje nadal ceną 6.1 tys. złotych. Różnica jest na tyle duża, że klienci będą najpewniej mocno zmotywowani, aby uzyskać od dewelopera ostateczną cenę, mieszczącą się w limicie MdM. Spowoduje to silna presję na spadki cen na rynku pierwotnym w części największych polskich miast, a w Warszawie presja ta będzie największa. 
Po drugie, upowszechnienie się wiedzy na temat wartości limitów może ostudzić nieco zapędy klientów, którzy rozważają oferty cenowe znacząco od nich wyższe. O ile nie każdy musiał przeczytać mój wcześniejszy wpis o rzeczywistych kosztach budowy ;) o tyle u każdego powinna zapalić się żółta lampka, jeśli za m2 przychodzi mu zapłacić dwukrotność czegoś, co nazywa się "kosztem odtworzeniowym".

Powszechnie uważa się, że MdM jest programem wspierania deweloperów i banków (tak samo, jak był nim wcześniejszy RnS). Z tym oczywiście się zgadzam (bez żadnego dofinansowania cena spadłaby/urealniłaby się szybciej!), jednak warto zauważyć potencjalne pozytywne skutki wprowadzenia programu z punktu widzenia osób, planujących kupić swoje pierwsze mieszkanie. Duża (na niektórych rynkach) rozbieżność między limitem a średnią ceną oraz znaczna korzyść z dofinansowania będzie stwarzać presję na deweloperów do dostosowania ceny do okolicy limitów. Tego typu efekt widzieliśmy już w ostatniej fazie obowiązywania RnS (końcówka roku 2012). Tylko tym razem, ze względu na charakter dofinansowania, trudniej będzie zaproponować klientowi ofertę w stylu: "Obniżymy cenę do limitu, ale ta 'obniżka' zostanie dodana do ceny za obowiązkowe miejsce garażowe", co było wówczas zadziwiająco popularną strategią. 

Podsumowując... kolejny rządowy program wspierania banków i deweloperów pod płaszczykiem wspierania polskich rodzin może (najpewniej wbrew intencjom autorów) doprowadzić do zauważalnych spadków cen w znacznej części największych polskich miast. O ile oczywiście znowu nie zacznie się majstrować przy mnożniku kosztu odtworzeniowego... jednak ufam, że 1.1 to maksymalna wartość, jak udało się uzyskać lobby deweloperskiemu.

Swoją drogą ciekawym jest, jak w obliczu wprowadzenia MdM, który skanalizuje popyt na mieszkania w kierunku rynku pierwotnego, zachowa się rynek wtórny. Najpewniej nie wpłynie to specjalnie orzeźwiająco na sprzedających, którzy przez lata wystawiają swoje mieszkania/domy w cenach z roku 2007/2008. Za to tych, którzy wolą sprzedać niż sprzedawać, zmusi do kolejnych obniżek, aby zrównoważyć dopłatę budżetową, dostępną tylko na rynku pierwotnym.

niedziela, 11 sierpnia 2013

Vademecuum kredytobiorcy 6

Ostatnie obniżki stóp procentowych dokonane przez RPP sprowadziły oprocentowanie kredytów mieszkaniowych do historycznego minimum (oczywiście dotyczy to tylko kredytów w złotych - do oprocentowania kredytów we frankach szwajcarskich z 2008 roku trochę nam jeszcze brakuje, zwłaszcza w kwestii marży). W związku z tym można się spotkać z wieloma głosami mówiącymi, że teraz jest najlepszy moment na wzięcie kredytu. Chociaż ten, kto nieco bardziej uważnie śledzi rynek, na pewno wie, że wg pośredników/bankierów, co roku jest "ten najlepszy" moment ;)

Zanim zaciągnie się zobowiązanie finansowe w bardzo wysokiej kwocie, często na czas, którego perspektywa przekracza swoją długością całe dotychczasowe życie kredytobiorcy, warto odpowiedzieć sobie na kilka pytań. Postanowiłem zebrać te najważniejsze, wraz ze swoim komentarzem. Polecam każdemu, kto przymierza się do zaciągnięcia kredytu, aby dobrze się nad nimi zastanowił.

1. Czy wiesz, że ogromna większość kredytów mieszkaniowych to kredyty ze zmiennym oprocentowaniem?

W przeciwieństwie do wielu rynków uznanych za rozwinięte, kredyty w Polsce (ale także i w innych krajach "nowej" UE) są prawie zawsze kredytami ze zmiennym oprocentowaniem. Wynika to najczęściej z braku stabilnych, wieloletnich źródeł finansowania, które pozwoliłyby udzielać kredytów z oprocentowaniem stałym. Na rynku występują co prawda nieliczne oferty kredytów ze "stałym" oprocentowaniem, ale jest ono stałe tylko przez 5 (maksymalnie 10) lat, po czym kredyt staje się standardowym kredytem z oprocentowaniem zmiennym. Do tego takie kredyty mają w momencie zaciągania zwykle wyższe oprocentowanie niż odpowiadające im w danej chwili kredyty z oprocentowaniem zmiennym.

2. Czy wiesz, co oznacza zmienne oprocentowanie i kto je ustala?

Zmienne oprocentowanie kredytu oznacza tyle, że nie ma żadnej gwarancji wysokości raty, spłacanej w przyszłości. Jeśli dziś Twoja rata wynosi 1000 złotych, to za rok lub za 20 lat, może wynieść równie dobrze 2000, albo dowolną inną (wyższą) wartość. Oczywiście, rata może być także niższa, jednak nigdy nie będzie niższa niż wartość spłacanego kapitału, z oprocentowaniem równym wysokości marży kredytu - w opisanym przypadku byłoby to ponad 700 złotych.

Banki ustalają oprocentowanie na podstawie stopy procentowej WIBOR (najczęściej 3-miesięcznej, rzadziej 6-miesięcznej), której wysokość ustala z kolei Rada Polityki Pieniężnej. Wysokość stóp procentowych zwykle powiązana jest z inflacją (jest od niej na ogół wyższa). Oznacza to w skrócie tyle, że przy niskiej inflacji oprocentowanie Twojego kredytu będzie niższe, a przy wyższej inflacji będzie odpowiednio wyższe.

3. Czy wiesz, jak zmieni się wysokość Twojej raty przy wzroście stóp procentowych?

Warto mieć świadomość, jak zmieni się Twoja rata wraz ze zmianą wysokości stóp procentowych. Można to łatwo policzyć w dowolnym kalkulatorze kredytowym. Dla leniwych dobrze skalowalny przykład... przy kredycie na 200.000 złotych, zaciągniętym na 30 lat, wzrost stóp procentowych o 1 punkt procentowy (np. z obecnego poziomu 2.70% do 3.70%) spowoduje wzrost raty kredytu o około 120-140 złotych miesięcznie. Wzrost o 2 punkty procentowe spowoduje wzrost raty prawie o 300 złotych.

4. Czy wiesz, jakie będzie oprocentowanie i wysokość raty Twojego kredytu za rok, za 5, albo za 20 lat? Czy wiesz, jakie byłoby rok temu, albo w 2000 roku?

Ze względu na powiązanie oprocentowania kredytu z wysokością stóp procentowych ustalanych przez RPP, nie da się przewidzieć oprocentowania (a więc i wysokości raty) w przyszłości. To oznacza, że płacąc dziś 1000 złotych raty, nie ma żadnej gwarancji, że za 2 lata nie będzie to 2000 złotych.
Przykładowo... rata kredytu opisanego w poprzednim punkcie wynosi obecnie mniej więcej 1000 złotych. Gdyby stopy procentowe osiągnęły poziom sprzed roku, rata wyniosłaby 1350 złotych. Gdyby doszły do wartości z 2000 roku, rata wyniosłaby aż 3600(!) złotych. Należy tu podkreślić, że aktualny poziom jest historycznym minimum, niższym nawet od wieloletniej średniej wysokości stóp procentowych w krajach o stabilnych gospodarkach, takich jak Szwajcaria, USA, czy Niemcy.

5. Czy wiesz, jaką część Twojej raty stanowi spłata oprocentowania, a jaką spłata pożyczonego kapitału?

Comiesięczna rata oddawana bankowi składa się z dwóch części - pierwsza to spłata pożyczonego kapitału, a druga to spłata naliczonych odsetek. Przy chwilowym oprocentowaniu rzędu 4.5%, w początkowych latach kapitał stanowi jedynie 1/4 spłacanej raty - reszta, czyli 3/4 to spłata odsetek od kredytu. Należy zauważyć, że wraz ze wzrostem stóp procentowych relacja ta się jeszcze pogarsza (rośnie udział odsetek w racie). Przy oprocentowaniu w wysokości 4.5%, część kapitałowa zrównałaby się z odsetkową dopiero po 15 latach spłacania kredytu 30-letniego.

6. Czy wiesz, ile w sumie oddasz bankowi, spłacając swój kredyt?

Podobnie jak w przypadku wysokości raty, nie da się określić, ile w sumie odda się bankowi w całym okresie spłaty kredytu - w szczególności, przy znacznym wzroście stóp procentowych, może to być bardzo wysoka kwota.
Po raz kolejny ten sam przykład... gdyby założyć, że aktualne oprocentowanie (rzędu 4.5%) nie zmieni się przez cały okres kredytu, to pożyczając 200.000 złotych, odda się w całości 365.000. Jeśli oprocentowanie wzrosłoby do 7% (sytuacja mniej więcej sprzed roku), to do oddania byłoby w sumie 480.000. Gdyby oprocentowanie wzrosło do 15%, trzeba by już oddać astronomiczne 910.000 złotych.

7. Czy kredyt aby na pewno jest teraz tani?

Często można spotkać się z określeniem, że warto brać teraz kredyt, bo jest on tani. Jednak z perspektywy zobowiązania 30-letniego owa "taniość" jest definiowana nieco inaczej. Oprocentowanie kredytu złożone jest z dwóch elementów - stawki WIBOR oraz marży banku. Pierwsza składowa jest zmienna, druga natomiast zwykle jest stała w całym okresie kredytowania. W tej chwili mamy do czynienia z sytuacją, w której składowa zmienna (WIBOR) jest niska, natomiast składowa stała jest stosunkowo wysoka (aktualnie ponad 2% dla kredytu bez wkładu własnego, tymczasem w roku 2008 można było dostać kredyt z marżą poniżej 1%). Niektórzy mówią, że teraz kredyt jest tani... bo sumaryczne (chwilowe!) oprocentowanie jest niskie. Tymczasem tak naprawdę, kredyt o długim terminie spłaty jest tani wtedy, kiedy jego składowa stała (marża) jest niska, z czym aktualnie na pewno nie mamy do czynienia.
Dodatkowo, rodzi się tu jeszcze jedno pytanie - dlaczego nie wziąłem kredytu rok temu? Czy rok temu kredyt był droższy? Otóż mimo wyższego oprocentowania sumarycznego był tańszy, dzięki niższej marży. Szacowanie własnej zdolności kredytowej na podstawie aktualnej wysokości oprocentowania jest bardzo niebezpieczne. Jeśli nie było mnie stać na kredyt rok temu, kiedy oprocentowanie było wyższe a stać mnie teraz, to... czy będzie mnie stać kiedy oprocentowanie powróci do poziomu sprzed roku, albo będzie jeszcze wyższe?


8. Czy wiesz, co to jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to opłata, którą pobiera bank do momentu, aż kwota pozostała do spłaty nie osiągnie określonego pułapu (zwykle 80% pożyczonej kwoty). Taka sytuacja zachodzi dopiero po 13(!) latach spłacania kredytu 30-letniego. Może któryś z czytelników oświeci mnie, przed czym dokładnie ubezpiecza to ubezpieczenie?

9. Czy konieczność posiadania wkładu własnego jest utrudnieniem?

Jak wiemy, zgodnie z kolejną wersją rekomendacji S, od przyszłego roku przy zaciąganiu kredytów mieszkaniowych konieczne będzie posiadanie przynajmniej 5% wkładu własnego (z każdym kolejnym rokiem kolejne 5%, aż do 20% w roku 2017). Dla części osób stanowi to problem, dlatego starają się uzyskać kredyt przed wejściem w życie nowych przepisów. Należałoby się tu zastanowić, czy kogoś, kto nie zdołał uzbierać 5% wartości mieszkania, stać na zaciągnięcie kredytu w wysokości 100%? Do tego, im wyższy będzie wymagany wkład własny, tym niższe będą ceny mieszkań (wszak zmniejsza się wtedy grono potencjalnych klientów). Niejako przy okazji cały system bankowy stanie się bezpieczniejszy. O ile na pierwszy rzut oka konieczność posiadania wkładu własnego jest utrudnieniem, o tyle w dłuższej perspektywie stanowi to korzyść dla wszystkich (może z wyjątkiem sprzedawców i pośredników ;)

10. Czy wiesz, że w zapisach umowy często znajdują się odwołania do "aktualnego" cennika banku?

Przy ustalaniu opłat za operacje związane obsługą kredytu, w ramach umowy banki często odwołują się do aktualnego cennika swoich usług. Należy pamiętać, że cennik ten jest "aktualny" na moment wykonywania usługi - jeśli taka usługa zostanie wykonana za 10 lat, to opłata za nią będzie zgodna z cennikiem, obowiązującym za 10 lat, a nie z aktualnym!
Powoduje to kolejny niemożliwy do przewidzenia składnik kosztu spłaty naszego kredytu.

11. Czy wiesz, że tzw. niezależni doradcy kredytowi otrzymują prowizję od wypłaconego kredytu?

W ostatnich czasach popularnym stało się korzystanie z usług "niezależnych" doradców finansowych. Należy pamiętać, że wynagrodzeniem takiego doradcy (albo raczej sprzedawcy) jest prowizja od udzielanego kredytu, wypłacana przez kredytujący bank. Rodzi to potencjalne (i chyba całkiem realne) ryzyko konfliktu interesów. Ponieważ prowizje w różnych bankach różnią się wysokością, to powstaje podejrzenie, że doradca niekoniecznie musi działać w kierunku optymalizacji parametrów kredytu dla klienta (który mu przecież bezpośrednio nie płaci), ale raczej w kierunku optymalizacji wysokości swojej premii ;) W związku z tym przedstawiona oferta wcale nie musi być dla klienta najbardziej korzystna. Jest to oczywiście tylko potencjalne "zagrożenie", jednak w internecie krąży wiele anegdotek o tym, jak najlepszą ofertę kredytu w pewnej firmie na "O" ma zawsze pewien bank na "G" z tej samej grupy kapitałowej ;)
O ile opisana wyżej sytuacja jest tylko potencjalnym zagrożeniem, o tyle trudno oczekiwać od sprzedawcy kredytów, aby zniechęcał swojego klienta do zaciągania kredytu w ogóle, pozbawiając się przy tym wynagrodzenia. W związku z tym, należy z dużą rezerwą podchodzić do wypowiedzi doradców/sprzedawców/analityków firm pośredniczących na temat zaciągania kredytów mieszkaniowych.

12. Czy wiesz, że zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego nie jest tylko mieszkanie, ale cały majątek kredytobiorcy?

Jest to jedno z najważniejszych pytań, na które odpowiedź powinna być znana każdemu, kto ubiega się o kredyt. Często mylnie uważa się, że zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego jest samo mieszkanie. Tymczasem zabezpieczeniem jest cały majątek dłużnika, do wysokości pożyczonej kwoty. Jeśli pożyczymy 200.000 złotych i przestaniemy spłacać kredyt, to bank zabierze nam mieszkanie i je sprzeda. Jeśli ze sprzedaży uzyska tylko 150.000, to pozostałe 50.000 będzie ściągał z nas z pomocą komornika "do końca życia" (lub do momentu skutecznej windykacji). Jest to szczególnie ważne w sytuacji spadających cen mieszkań, z którą mamy aktualnie do czynienia.

13. Czy wiesz, co to jest Bankowy Tytuł Egzekucyjny?

B. t. e. jest dokumentem, stawiającym banki w bardzo uprzywilejowanej pozycji względem dłużnika. Dzięki temu, że klient podpisuje oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji komorniczej, w przypadku zaprzestania spłaty, bądź w przypadku jakiegokolwiek innego zdarzenia, powodującego wypowiedzenie umowy przez bank, ma on prawo wystawić b. t. e. oraz wystąpić do sądu o nadanie mu klauzuli wykonalności. Skutkuje to rozpoczęciem egzekucji sądowej przez komornika w bardzo krótkim czasie, praktycznie bez możliwości obrony przez dłużnika.

14. Czy można sprzedać mieszkanie obciążone kredytem?

Zgodnie z obowiązującym prawem nie ma przeszkód formalnych przy sprzedaży mieszkania, obciążonego kredytem hipotecznym. Jednak przy tak dużej ofercie, z jaką mamy teraz do czynienia, można by zadać to pytanie nieco inaczej... czy chciałbyś kupić mieszkanie obciążone kredytem, czy może wolałbyś takie, którego hipoteka jest "czysta"?

15. Czy w tej chwili mieszkania w Polsce są tanie?

O tym, czy mieszkania są teraz tanie, czy drogie, napisano już wiele... niektórzy twierdzą, że mamy teraz (jak zawsze;) najlepszy moment na kupno (tu prym wiodą pośrednicy i deweloperzy), inni twierdzą, że bańka nieruchomościowa jeszcze w Polsce nie pękła, a na razie po prostu powoli uchodzi z niej powietrze. Tak, czy inaczej, trudno obronić tezę, że mieszkania są tanie... 350.000 złotych za 2-pokojowe mieszkanie w Warszawie to z pewnością nie jest mało. Znakomita większość klientów nigdy takich pieniędzy nie miała (i mieć nie będzie), a zakupów dokonują tylko dzięki kredytom na wiele lat, o niewysokim (aktualnie) oprocentowaniu. Większość osób patrzy niestety na ceny przez pryzmat wysokości raty kredytu - tymczasem należy pamiętać, że rata się kiedyś zmieni (najpewniej wzrośnie) i nie jest ona dobrym wyznacznikiem kosztu zakupu mieszkania w dłuższej perspektywie. Czy ktoś, kto odłożyłby 350.000, wydałby takie pieniądze na kawałek "betonu" wiedząc, ile wysiłku kosztowało ich zdobycie?
Jest kilka czynników fundamentalnych, mówiących o "realnej" cenie mieszkania. Wśród nich bardzo ważnym jest relacja średniej ceny m2 do średniej pensji netto w danym regionie. Cenę uznaje się za odpowiednią, jeśli ta relacja jest bliska 1. Tymczasem w Polsce (z wyjątkiem Dolnego Śląska) zdecydowanie bliżej jej do 0.5, co sugerowałoby, że ceny nadal są nawet dwukrotnie zawyżone. Powszechnie uznaje się za bezpieczne kredyty, których wysokość raty stanowi maksymalnie 25% dochodów, a maksymalna bezpieczna kwota kredytu do 3-krotność rocznych dochodów. Żaden z tych warunków nie jest spełniony dla średnich dochodów oraz średniej ceny aktualnie nabywanych mieszkań (zwłaszcza w Warszawie).
Dodatkowo, istnieje realna groźba wprowadzenia w Polsce, popularnego na Zachodzie, podatku katastralnego. Jest to podatek od wartości nieruchomości (jak wiemy, teraz płaci się podatek od ich powierzchni). Podstawowe skutki jego wprowadzenia to nagłe zwiększenie presji na sprzedaż "niepotrzebnych" mieszkań, a przede wszystkim gruntów (słynne powiedzenie "ziemia jeść nie woła" przestaje być wtedy aktualne). Powoduje to zwykle nagłe zwiększenie podaży, a co za tym idzie także spadek cen mieszkań i działek (właściciele przestają tak chętnie wyceniać swoje mieszkania/działki na przysłowiowy "milion", skoro od tego miliona muszą potem zapłacić 0.5, czy 1% podatku rocznie).

16. Czy wiesz, ile kosztuje wynajęcie mieszkania podobnego do tego, które planujesz kupić?

Nim dokona się tak ważnej życiowej decyzji, jaką jest 30- czy 25-letni kredyt, warto sprawdzić inne możliwości. W przypadku chęci zakupu mieszkania można zastanowić się nad jego wynajęciem. Porównując aktualne koszty zakupu (odsetki od kredytu + czynsz + koszty wykończenia/umeblowania/remontów) z wynajmem okazuje się, że to wynajem jest tańszą alternatywą. I to nawet mimo historycznie niskich stóp procentowych (czyli historycznie niskiej raty) - jeśli stopy procentowe wzrosną, to różnica na korzyść wynajmu jeszcze się powiększy.

17. Czy wiesz, że jeśli bank upadnie, nadal będziesz musiał spłacać swój kredyt? ;)

Niektórzy zastanawiają się, czy nadal musieliby spłacać kredyt, jeśli upadłby kredytujący ich bank. O ile utrata oszczędności jest całkiem możliwa (co pokazuje przykład cypryjski), o tyle zaprzestanie spłaty nie wchodzi w grę. W momencie upadku banku jego aktywa (czyli m.in. kredyty) zostają przejęte przez inny bank (ewentualnie znacjonalizowane), więc umowa kredytowa trwa dalej. Istnieje także dodatkowe ryzyko, że przejmujący bank wykorzysta zapisy w umowie, aby wypowiedzieć taki kredyt (co jednak nie wydaje się z punktu widzenia nowego właściciela specjalnie korzystne).

18. Czy wiesz, że pieniądze na Twój kredyt mieszkaniowy bank bierze z... powietrza? :)

Na koniec pewna dygresja. Biorąc pod uwagę wysokość kredytów mieszkaniowych warto zapoznać się z mechanizmem, na którym opiera się ich udzielanie. Jak każdy kredyt w systemie rezerwy cząstkowej, także kredyt mieszkaniowy udzielany jest w ramach mechanizmu kreacji pieniądza - zauważmy, że w związku z wypłatą kredytu nikomu (ani bankowi, ani pozostałym depozytariuszom) pieniędzy nie ubywa, za to przybywa ich kredytobiorcy w momencie wypłaty. W związku z tym całkowita pula pieniędzy w gospodarce rośnie wraz z udzielaniem kolejnych kredytów. Dlatego często mówi się o tym, że podczas udzielania kredytów pieniądze biorą się "z powietrza". Dla tych, którzy jeszcze nie wiedzą, jak to możliwe, polecam zapoznać się ze szczegółami systemu rezerwy cząstkowej (chociażby na podstawie świetnej animacji "Pieniądze jako dług").


W tym wpisie starałem się opisać kilkanaście kluczowych kwestii, związanych z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego. Temat jest oczywiście dużo bardziej złożony, jednak każdy, kto decyduje się na zaciągnięcie wieloletniego zobowiązania (zwłaszcza z niewielkim wkładem własnym), powinien wykazać się możliwie dużą wiedzą w tym temacie. W końcu im większa wiedza, tym większe szanse na optymalną decyzję.

piątek, 9 sierpnia 2013

Jaki właściwie jest koszt wybudowania mieszkania? 26

Od pewnego czasu mówi się powszechnie o postępującym spadku cen mieszkań. Wg przeróżnych źródeł (głównie z kręgu pośredników oraz deweloperów) mieszkania od 2008 roku staniały sporo (zwykle 10-20%), a uwzględniając inflację te „procenty” przyjmują już naprawdę znaczne wartości. Jakoś nikomu w tym nie przeszkadza fakt, że przez ostatnie kilka lat wszem i wobec rozgłaszano nieco inną teorię – jeszcze niedawno mieliśmy "tylko stabilizację" oraz perspektywy wzrostu w każdym kolejnym roku. I tak oto, po kilku latach owej „stabilizacji”, okazało się nagle, że mamy zauważalny spadek cen mieszkań. Do tego, wg pośredników i deweloperów, spadek cen jest już tak duży, że ceny osiągnęły poziom tych z 2006 roku (co jest oczywistą manipulacją, bo ten właśnie rok był rokiem największego wzrostu cen, dochodzącego nawet do 50%!).

Żeby nieco zejść na ziemię, przyjrzyjmy się, jak obecne ceny mają się do kosztów produkcji mieszkań. I tu pewna mała uwaga - zamiast kosztów budowy mieszkania powinno się używać raczej określenia "koszty produkcji PUM" (powierzchni użytkowej mieszkania), bo sporą część aktualnej produkcji naszych rodzimych deweloperów trudno w ogóle nazwać mieszkaniami. Wszak powszechnie spotykamy niespełna 40-metrowe „mieszkania” dwupokojowe, z mikrosypialnią i salonokuchnią, 24-metrowe „apartamenty”, czy wreszcie „duże” mieszkania 3-pokojowe, w których, przy niecałych 60 metrach kwadratowych, mamy czasem 15 metrów przedpokoju.

Mniej więcej 3 lata temu NBP opublikował raport sytuacji mieszkaniowej w Polsce w latach 2002-2009. Spore poruszenie wywołały wówczas wykresy składników ceny końcowej mieszkania oraz udział zysku dewelopera, w rozbiciu na największe miasta Polski. Poniżej pozwoliłem sobie przytoczyć odpowiednie wykresy dla Warszawy.




Jak widać na powyższych wykresach, głównym składnikiem ostatecznej ceny w czasach największego boomu (lata 2007-2008) był zysk dewelopera (ostatnia, górna część paska na pierwszym wykresie). W szczytowym momencie stanowił on znacznie więcej niż 50% ostatecznej ceny (zauważmy, że na rynkach uznanych za stabilne, marża dewelopera wynosi zwykle 10-15%). Relacja ta niewiele się zmieniła po pierwszych spadkach cen, które pojawiły się wraz ze światowym kryzysem finansowym, ciągle oscylując w granicach 50%.

Nie byłoby może w tym niczego specjalnie ciekawego, gdyby nie fakt, że ten sam(?) wykres w ostatnim raporcie NBP (I kwartał 2013), wygląda już „nieco” inaczej.



Wartości końcowe takie same, tylko zysk dewelopera nagle zmniejszył się o połowę... to się nazywa cud! Do tego wykres udziału zysku dewelopera w ogóle zniknął z raportu, choć jeszcze rok temu (marzec 2012) nadal wyglądał tak:



Żeby odpowiedzieć na pytanie, jak jest naprawdę, można przeanalizować koszty budowy oraz koszty nabycia działki w konkretnych inwestycjach. Ponieważ spółki giełdowe mają obowiązek przedstawiania raportów na temat swoich inwestycji, to bez większej trudności można odnaleźć w internecie konkretne informacje na temat głównego wykonawcy oraz jego wynagrodzenia (czyli, mówiąc krótko, na temat kosztów budowy).

Poniżej tabela z wyliczeniami dla kilkunastu inwestycji.


Inwestycja
Deweloper
Wykonawca
Powierz-chnia użytkowa*
[m2]
Wartość kontraktu netto [PLN]
Liczba miejsc garażo-wych
Koszt budowy m2* [PLN]
Koszt budowy m2 PUM bez garażu** [PLN]
Przedział cen za m2 [PLN]
Saska I
Dom Development
Unibep
30.600
91 mln
594
2.974
2.333
6.700 – 10.400***

Saska II


Dom Development
Unibep
26.500
88 mln
469
3.321
2.790
6.700 – 10.400***
Saska III
Dom Development
Unibep
38.500
145,4 mln
699
3.777
3.232
6.700 – 10.400***
Atelier Żoliborz
CEE Developments
Unibep
25.800
82 mln
436
3.182
2.671
6.750 – 10.600

Zielony Żoliborz

Etap B
Turret Development
Unibep
20.600
70,3 mln
~350
3.412
2.903
7.000 – 9.500
Wilno I etap 1A i 1B
Dom Development
Erbud
~14.000
41,36 mln
246
2.954
2.427
6.100 – 7.800***
Wilno etap II A, faza 1
Dom Development
Erbud
~7.000
20,1 mln
127
2.871
2.329
6.100 – 7.800***
Inwestycja Ząbki I etap
LC Corp
Unibep
7.000 m2
22,7 mln
134
3.243
2.667
4.700 (wybrane w promocji)
Młyny Królewskie
Dom Development
Henpol
16.500
58,6 mln
~300
3.552
3.006
6.280 – 8.800
Apart. Grzybow-ska
Dom Development
Warbud
34.100
191.5 mln
~500
5.616
~4.900**** (50 tys. za miejsce)
12.000 – 29.500
* w ramach powierzchni uwzględniono także lokale usługowe
** koszt wybudowania m2 PUM, od którego odjęto cenę sprzedaży miejsca garażowego (dla uproszczenia przyjęto równą cenę miejsca dla wszystkich inwestycji – 30.000 PLN)
*** zbiorcze, dla wszystkich 3 etapów
**** uwzględniono kosz miejsca garażowego w wysokości 50.000 zamiast standardowej kwoty


W zaprezentowanej tabeli najciekawsza i najważniejsza jest przedostatnia kolumna, w której przy obliczeniu ceny m2 uwzględniono cenę miejsca garażowego. Jak wiemy, deweloperzy sprzedają miejsca garażowe dodatkowo, więc ich cena musi zmniejszać koszt budowy mieszkania, wyznaczony jako proste podzielenie kosztów całej inwestycji przez ilość m2 powierzchni użytkowej. Okazuje się, że większość warszawskich inwestycji ma wtedy koszt budowy znacznie poniżej 3 tys. PLN za 1 m2 mieszkania (co jest zgodne z powszechnie panującą opinią). Jak to się ma do cen sprzedaży, można zobaczyć, porównując wartości w wyróżnionej kolumnie z kolumną ostatnią.

Oczywiście, jak widać chociażby w raportach NBP, koszt wybudowania budynku i adaptacji otoczenia to nie jedyny koszt ponoszony przez dewelopera. Zostają jeszcze koszty ogólne (pracownicy, zarząd), projekt, wydatki marketingowe oraz (chyba nie takie do końca przysłowiowe) służbowe BMW X6 prezesa ;) Ogólnie można przyjąć, że dla dużych inwestycji, takich jak opisane w tabeli wyżej, koszty te nie przekraczają kilkuset złotych za m2.

W wyliczeniach pominięto szczegóły kosztów finansowania – można oczywiście przyjąć, że deweloper w całości buduje za kredyt i wtedy do jego kosztów dochodzą także odsetki od pożyczonej kwoty. Jednak takie rozumowanie ma 3 podstawowe wady. Po pierwsze, trudno oczekiwać, że da się prowadzić biznes na taką skalę bez zainwestowania jakiegokolwiek kapitału. Po drugie, w takim układzie trudno byłoby w ogóle mówić o tym, jaka jest stopa zwrotu z inwestycji, bo jest ona teoretycznie nieskończona (0 wkładu, X zysku → X / 0 = ?). Wreszcie po trzecie, nie bardzo da się oszacować koszt takiego finansowania, bo budowa (a więc i wypłaty kredytu) przebiegają etapami (dodatkowo należy zwrócić uwagę, że nawet kredyt na 100% inwestycji nie oznaczałby kwoty równej 100% ceny sprzedaży, a jedynie 100% koszty budowy). Jeśli deweloper buduje w części za swoje pieniądze lub za pieniądze przyszłych klientów kupujących „dziurę w ziemi”, koszty finansowania mogą być pomijalne.

Do przeanalizowania pozostaje jeszcze koszt działki. Podobnie jak w przypadku bezpośrednich kosztów budowy, znalezienie stosownych danych dla spółek giełdowych nie stanowi specjalnego problemu. Poniżej zaprezentowano kilka przykładów z Warszawy i okolic.


Inwestycja Deweloper Koszt działki [PLN] Koszt działki na m2 PUM [PLN]
Saska 1 etap / Praga Południe Dom Development 27,6 mln 900
Saska (3 etapy) / Praga Południe Dom Development 92 mln 950
PointHouse (sprawdzić) / Służew Unidevelopment 5.1 mln 167
Żoliborz artystyczny / Żoliborz Dom Development 168 mln ~1500* (1700 lokali)
Osiedle królewskie / Miasteczko Wilanów Robyg 33.5 mln ~750* (700 lokali)
Grzybowska 4 / Śródmieście Dom Development 70 mln 2050
Żerań Mennica Polska 120 mln ~300*
* oszacowane na podstawie zapowiadanej liczby mieszkań (założono średnią wielkość mieszkania na poziomie 60 m2)

Powyższe ceny są zbliżone do tych, które opisano w rapocie Colliers International na temat gruntów inwestycyjnych, w roku 2009 (tabela poniżej).


Raport Colliers International, rok 2009, ceny w Euro

Jak widać, udział kosztu zakupu działki cenie m2 w najbardziej prestiżowych lokalizacjach (Grzybowska) sięgał 2 tys. złotych, natomiast nieco dalej od centrum (Praga Południe, Miasteczko Wilanów) był już wyraźnie poniżej 1 tys., by na peryferiach (Żerań) spaść w okolice 300. Należy tu mieć na uwadze, że część deweloperów kupiła działki w czasach sporo przed szczytem bumu (a więc przed rokiem 2008, który jest prezentowany w raporcie CI), więc ich cena była znacząco niższa... a część niestety kupiła wtedy, kiedy było najdrożej (Dom Development z inwestycją Saska jest takim właśnie smutnym przykładem).

Na koniec jeszcze kwestia podatku VAT, który wypadałoby doliczyć do kosztów budowy mieszkań – dla tych, które są mniejsze niż 150m2 (czyli praktycznie dla wszystkich) stawka podatku wynosi aktualnie 8% (wcześniej, przed „tymczasowym” wzrostem VAT, wynosiła 7%).

Czytelnikom, którzy przebrnęli przez wszystkie tabelki i wyliczenia, należy się nagroda w postaci... podsumowania ;)

A podsumowanie jest proste – deweloperzy twierdzą, że są już pod ścianą i nie mają jak obniżać swojej marży, a pośrednicy twierdzą, że jest już tak tanio (choć powinno się raczej mówić, że jest tak drogo), jak w 2006 roku. Tymczasem koszt wyprodukowania m2 mieszkania, uwzględniający wszystkie koszty, potrafi nadal stanowić jedynie 50% ostatecznej ceny ofertowej (3 tys. PLN za m2 na peryferiach Warszawy, poniżej 4 tys. bliżej centrum, czy 6-7 tys. w przypadku prestiżowego apartamentu w ścisłym centrum miasta).

Należy także pamiętać, że całkowite koszty ponoszone przez dewelopera nie stanowią minimalnej ceny m2 mieszkania na rynku! Tak, jak ostateczna cena może być dowolnie wyższa od kosztów budowy, tak może być też od nich niższa! W końcu nie każdy interes musi być opłacalny i nie musi się opłacać budowanie mieszkań na dużą skalę. Zauważmy, że na rynku wtórnym (ale także na pierwotnym, w przypadku bankructwa dewelopera) cena może osiągnąć wartości mniejsze niż koszty budowy, z czym mamy do czynienia chociażby w byłym NRD. W ogólności, wszystko zależy od liczby istniejących mieszkań (która ciągle rośnie), od liczby ludności (która przez następne kilkadziesiąt lat będzie w Polsce dramatycznie spadać) oraz (co niestety jest aktualnie chyba najważniejsze) od zdolności kredytowej potencjalnych nabywców.
Mając to wszystko na uwadze, warto się dobrze zastanowić, zanim zapłaci się ogromne pieniądze (które często są do tego pożyczone) na produkt, na którym marża producenta wynosi nierzadko 50%.

Czy zastanawialiście się kiedyś Państwo, ile kosztowałyby mieszkania, gdyby zaprzestano udzielania nisko oprocentowanych kredytów hipotecznych na 30+ lat? A przecież nie jest to takie znowu niemożliwe... wystarczyłoby, aby stopy procentowe powędrowały w okolice 10%, co miało miejsce wcale nie tak dawno, bo jeszcze 12 lat temu. Czy ktokolwiek kupiłby za gotówkę 2-pokojowe mieszkanie bez kuchni za 400 tys. złotych? Aktualny poziom cen wynika głównie z dostępności kredytów – im jest ona większa, tym większa jest cena. Mieszkanie zawsze będzie kosztowało tyle, ile klient będzie w stanie zapłacić. A ile byłoby w stanie zapłacić większość klientów, gdyby nie mogli się posiłkować 30-letnim kredytem?

Przy tak wysokich marżach na mieszkaniach, spadającej liczbie ludności oraz nieuchronnej perspektywie podniesienia stóp procentowych, za którą pójdzie wzrost wysokości raty oraz spadek zdolności kredytowej potencjalnych nabywców, kierunek kształtowania się cen w dłuższej perspektywie wydaje się być oczywisty...