niedziela, 6 kwietnia 2014

Co tam słychać w programach pomocowych (dla banków i deweloperów) 55

W dzisiejszym wpisie przyjrzymy się pierwszym efektom(?) dwóch programów rządowych, mających na celu wspomóc (deweloperów i banki) przy kupnie/wynajmie mieszkania przez młodych i nie tylko. Jak pewnie większość czytelników wie, program "Mieszkanie dla młodych" działa już od 3 miesięcy, więc można się pokusić o pierwsze wnioski. Fundusz mieszkań na wynajem BGK też już właściwie miał działać (wszak jeszcze niedawno mogliśmy przeczytać, że pierwsze oferty pojawią się w 1 kwartale 2014, ale jakoś się nie pojawiły). Na początek zajmiemy się tym drugim, bo będzie z nim prościej, skoro nic się właściwie konkretnego w temacie nie dzieje ;)

Fundusz mieszkań na wynajem BGK to przedziwna (koncepcyjnie) konstrukcja, która ma działać jako fundusz inwestycyjny, a jego udziały docelowo będzie mógł sobie kupić każdy. Najpewniej jednak nikt ich nie kupi (chyba że ustawowo przymusi się OFE), bo założenia finansowe jego działalności są, delikatnie mówiąc, mocno naciągane. W związku z tym pieniądze wyrzucone przez BGK nie zostaną raczej nigdy w całości odzyskane... czym pewnie nikt się nie przejmuje, bo po pierwsze, są to właściwie pieniądze "publiczne", czyli niczyje, a po drugie to właściwie tych pieniędzy i tak "nie ma", bo mają pochodzić z funduszy własnych banku, przez co trudno byłoby je wyprowadzić w jakiś inny, legalny sposób. Przypomnijmy podstawowe założenia funduszu - ma on kupować/budować mieszkania w największych miastach Polski, a potem wynajmować je po cenach niższych niż rynkowe (początkowo mówiło się o zniżce rzędu 50%, teraz wspomina się już tylko o 25%). Mieszkań ma być około 20.000, a koszt całego przedsięwzięcia to 5 mld złotych (ciekawe, czy w tej kwocie są pensje zarządu i inne, równie potrzebne elementy). Oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji to 4%.

No i wszystko fajnie... tylko, jak już kiedyś pisaliśmy, jest tu kilka podstawowych problemów, które zdają się już dostrzegać nawet zarządzający programem. Na razie nie widzą jeszcze, że same podstawowe założenia finansowe są bzdurne. We wpisie:

Czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem?

wykonaliśmy proste obliczenia (przy optymistycznych z punktu widzenia właściciela mieszkania założeniach), dotyczące rentowności kupna i wynajmowania typowego mieszkania w Warszawie, z najpopularniejszego segmentu (2 pokoje, 50m2). Wyszło nam, że rentowność takiej inwestycji to w porywach 3.5% (nie licząc oczywiście wzrostu wartości mieszkania w długiej perspektywie ;) Patrząc po tabelkach generowanych przez Home Broker dla pozostałych miast można wnioskować, że poza Warszawą będzie z tym jeszcze gorzej. Tymczasem fundusz chce wynajmować mieszkania w cenie 25% niższej i osiągnąć stopę zwrotu co najmniej 4%. No to będzie problem ;) Zauważmy, że 25% niższa cena wynajmu nie oznacza wcale 25% niższej rentowności - oznacza rentowność niższą co najmniej o 33% - wszak opłaty stałe, które ponosi właściciel, pozostają na niezmienionym poziomie, niezależnie od miesięcznej stawki wynajmu. Spójrzmy na przykład - jeśli cena rynkowa wynajmu mieszkania wynosi 2.000 złotych miesięcznie, to cena 25% niższa oznacza 1.500 złotych (nie ma to jak skomplikowane obliczenia ;) Rozkładając jednak tę kwotę na czynniki pierwsze okazuje się, że ~500 złotych z tego stanowią opłaty administracyjne/na rzecz wspólnoty. Uśrednione koszty remontów przyjmiemy tak jak w zalinkowanym wpisie na poziomie 300 złotych miesięcznie. Przy cenie 2.000 złotych mamy więc "zysk" (przed opodatkowaniem) na poziomie 1.200 złotych, za to przy cenie 1.500 mamy "zysku" już tylko 700 złotych (to prawie 2 razy mniej!). Przy takich założeniach stopa zwrotu dla stawki wynajmu 25% niższej niż rynkowa osiągnie zabójcze 2% (zakładając bardzo optymistyczną cenę kupna wykończonego mieszkania z garażem na 350.000 złotych). Jak więc fundusz miałby osiągnąć stopę zwrotu na poziomie 4% tego nawet nie śmiem przypuszczać. Być może dałoby się obciąć nieco koszty administracji, ale to jest o wiele za mało. Pozostaje więc kupić mieszkanie za połowę założonej ceny... ale to jest niemożliwe nawet wtedy, gdyby fundusz miał budować mieszkania na własną rękę - zbudowanie wykończonego mieszkania z garażem w cenie 3.500 złotych za m2 PUM, w atrakcyjnej lokalizacji (nie wiemy, co to właściwie znaczy... ale tylko takimi lokalizacjami interesuje się fundusz) jest praktycznie niewykonalne (i to nie tylko w Warszawie). 
Nie wiem, jak to chłopaki liczyli, że im te 4% wyszło... może doradzał im Bartek, albo jakaś inna gwiazda OpenFinance/HomeBroker, którym wynajem zawsze wychodzi dużo bardziej dochodowy niż u nas.

Tak, czy inaczej, fundusz na razie nie zetknął się z tym aspektem brutalnej rzeczywistości, bo ma nieco bardziej przyziemne problemy. Otóż okazało się (niespodziewanie!), że nie bardzo jest skąd wziąć te mieszkania na wynajem. Niby jest kilkadziesiąt tysięcy mieszkań w ofercie deweloperów, ale nie ma takich, gdzie można by kupić cały budynek (a tylko tego rodzaju inwestycje interesują fundusz). Jakoś mnie to nie dziwi... wszak trudno oczekiwać, żeby deweloperzy pobudowali już całe budynki i nie sprzedali w nich ani jednego mieszkania (zwłaszcza, jeśli miałoby to się stać w owej mitycznej, atrakcyjnej lokalizacji). No i fundusz jest w kropce. Żeby nie było kompletnej klapy, to pierwsza inwestycja ma się jednak pojawić w pierwszej połowie tego roku, a pierwsi najemcy mają zamieszkać pod koniec roku (czyżby zbiorowe wykończenie mieszkań trwało aż pół roku?). Fundusz rozważa też (skądinąd słuszną) ideę budowania "na własną rękę, z udziałem wybranych partnerów". Nie bardzo wiadomo, kim ci partnerzy będą... czy mają to być deweloperzy, czy może firmy budowlane (przez co można by sporo zaoszczędzić na marży deweloperów i lekko się przybliżyć do oczekiwanej stopy zwrotu). Tak, czy inaczej, na mieszkania z funduszu przyjdzie nam jeszcze (długo) poczekać. Pojawi się jedna (może potem kilka kolejnych?) inwestycji "propagandowych", żeby rząd miał się czym chwalić (i żebyśmy my mieli tematy na kolejne wpisy ;) a osiągnięcie pełnej sprawności bojowej przesunie się na czas bliżej nieokreślony.

To wszystko ma kilka zalet - być może już na przykładzie pierwszej inwestycji wszyscy przekonają się, że założenia funduszu są zupełnie nierealistyczne i nie ma sensu wyrzucać w błoto więcej pieniędzy (w co jednak wątpię). Niemożność kupienia odpowiednich mieszkań od deweloperów też ma sporą zaletę - po pierwsze, trudniej będzie sfinansować ich wysokie marże, a po drugie, budowa mieszkań bezpośrednio na zlecenie funduszu, jakby nie było, spowoduje ogólny wzrost liczby oddawanych mieszkań. Ileś tam mieszkań zostanie przez fundusz wynajętych - jeśli naprawdę będzie to 20 tys., to konkurencja dla prywatnych właścicieli będzie spora i poprawi się najpewniej ogólna jakość usług wynajmu  - być może zacznie przypominać aktualną ofertę wynajmu "apartamentów" wakacyjnych, która w porównaniu z wynajmem standardowych mieszkań przez właścicieli jest dużo bardziej profesjonalna (sam niedawno to sprawdziłem). Oczywiście istnieje ryzyko, że mieszkania rzeczywiście będą wynajmowane po stawkach niższych niż rynkowe i wtedy zamieszkają w nich "wybrani" (najpewniej wg klucza partyjnego).

Jakby nie było, funduszowi bardzo kibicujemy... wszak będzie z niego piękna klapa. A skoro pieniądze i tak trzeba na coś marnować, to przynajmniej w tym wypadku powstanie z nich coś przydatnego.

O ile rozważania na temat funduszu mieszkań na wynajem to na razie czysta teoria i wnioski wysnuwane na podstawie wypowiedzi jego pracowników(?), o tyle w przypadku Mdm mamy już konkretne liczby (a jak wiadomo, liczby są jednym z piękniejszych elementów otaczającego nas świata). 

Po trzech miesiącach działalności programu jego wyniki bezpośrednie są takie:
  • 4395 zaakceptowanych wniosków na kwotę ponad 98.5 mln złotych
  • średnia wysokość dopłaty z naszych podatków to nieco ponad 22.400 złotych
  • ponieważ pula pieniędzy w programie wydatkowana jest na podstawie czasu oddania mieszkania, to z puli na ten rok wykorzystano trochę ponad 86 mln złotych
Co w powyższych liczbach jest ciekawe? Ano to, że kwota na dofinansowania w ramach całego programu to 3.5 mld złotych rozdzielona na 5 lat (nie do końca po równo, ale dla prostoty dalszych obliczeń przyjmiemy, że jednak po równo), co pokazuje, że na razie nie zapowiada się, aby pieniędzy z dopłat miało zabraknąć. Z tegorocznej puli wykorzystano w 3 miesiące zaledwie 12%. Jeśli tempo zostanie zachowane, to na koniec roku dojdziemy do 50%, co każe między bajki włożyć informacje o wielkim zainteresowaniu programem wśród klientów. Pozostaje pytanie, jak będzie dalej. Z jednej strony o Mdm mówiło się już od bardzo dawna, więc każdy jako tako zorientowany na temat rynku mieszkaniowego wie o jego istnieniu - trudno oczekiwać, że nagle z czasem dowie się o programie dużo większa liczba ludzi i rzucą się oni na dopłaty. Jeśli ktoś przebierał nóżkami w zeszłym roku w oczekiwaniu na start programu, to pewnie już z niego skorzystał (co by aby na pewno nie zabrakło). Z tego punktu widzenia trudno liczyć na gwałtowny wzrost zainteresowania Mdm. Z drugiej strony, 1 kwietnia nieco wzrosły limity, a co za tym idzie także dostępność mieszkań w ramach programu. Wzrosty nie są co prawda duże, ale zawsze ileś tam dodatkowych kwadratów się załapie. No i nasz ulubiony, wiodący bank zaczął ostatnio reklamować kredyt w ramach Mdm (za chwilę się przekonamy, dlaczego nas to nie dziwi). Być może to spowoduje pewien wzrost zainteresowania Mdm. 

Jak widać, nie jest jasne, co będzie dalej, ale na razie program furory nie robi. Pamiętajmy jednak, że skala jego działania i tak jest ogromna - gdyby wykorzystać wszystkie pieniądze z dopłat w ciągu roku, to można by "wesprzeć" około 30 tys. kredytów, czyli więcej niż połowę tych, udzielanych na kupno mieszkań deweloperskich. W praktyce oznaczałoby to subsydiowanie z naszych podatków co drugiego mieszkania deweloperskiego - w sumie biedni deweloperzy osiągają skromne marże na poziomie od 20 do 50% (zależy kto liczy), więc każdy z nas na pewno z chęcią ich wspomoże swoim groszem. Skoro nawet tego bloga niektórzy wspomagają, to dlaczego nie deweloperów, którzy produkują "realną wartość", a nie jakieś dyrdymały? ;)

Podniesienie limitów Mdm wprowadziło nieznaczne modyfikacje w naszej tabelce, nie wpływając specjalnie na jej kolorystykę:



Dla przypomnienia... zielony oznacza miasta, gdzie limit jest bardzo zbliżony bądź wyższy niż średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym; pomarańczowy to miejsca, gdzie limit jest nieznacznie niższy, a czerwony to miasta, w których limit nadal jest dużo niższy niż średnia ofertowa.
Modyfikacje limitów praktycznie nie wypłynęły na wygląd tabelki, jednak trend podnoszenia limitów jest niepokojący, bo przypomina zabawy wskaźnikami w Rns. Jednak dopiero modyfikacja mnożnika kosztu odtworzeniowego (aktualnie 1.1) mogłaby by coś tu znacząco zamieszać (przy oficjalnej inflacji w okolicach 1% trudno oczekiwać, żeby koszty budowy miały jakoś zauważalnie wzrosnąć).

Ciekawa w tej tabeli jest jedna rzecz - zakładając, że w deklaracjach dotyczących kosztu budowy deweloperzy w różnych miastach kłamią mniej więcej tak samo, można by zapytać, dlaczego cena ofertowa w Warszawie jest 25% wyższa niż w Poznaniu, kiedy koszty budowy są praktyczni identyczne? Podobnie w przypadku Krakowa/Wrocławia w porównaniu z Olsztynem. Odpowiedź wydaje się być w miarę prosta - koszty budowy standardowych bloków we wszystkich miastach są bardzo zbliżone. Wyższe średnie koszty w największych miastach biorą się z dodania do obliczeń budynków, których w mniejszych miastach się nie buduje, a których koszt budowy jest wyższy (pseudo apartamenty, czy inne 13+ piętrowe betonowe molochy a la JWC). Jednocześnie widać, że cena sprzedaży ma się nijak do kosztów budowy - jak podkreślaliśmy już wielokrotnie, cena na rynku mieszkaniowym (zarówno na wtórnym, jak i na pierwotnym) nie ma żadnego związku z kosztami budowy (gdyby tak było, mieszkania w Łodzi nie byłyby, średnio rzecz biorąc, dwa razy tańsze niż w Warszawie). Cena zależy tylko od tego, ile klient jest w stanie dać (a dokładnie pożyczyć) oraz od tego, ilu jest klientów. Czyli absolutna klasyka ekonomii ;) Wszelkie dywagacje na temat tego, że deweloperom nie opłacałoby się budować przy jakiejś tam cenie, dlatego takich cen nie będzie, można włożyć między bajki. Jeśli deweloperom nie będzie się opłacało budować, to po prostu nie będzie deweloperów, a ludzie będą kupować mieszkania używane. Rynek się kiedyś wyreguluje, niezależnie od tego, ile jeszcze pieniędzy podatników zostanie zmarnowane, żeby ten proces powstrzymać. Skoro rynek mógł się wyregulować w górę (poprzez wzrosty cen przy wzroście dostępnego kredytu i wzroście liczby chętnych), da radę się też wyregulować w kierunku przeciwnym.

Pewnie spora część czytelników wie, że deweloperzy nie są jedynymi beneficjentami Mdm. Ta sama część wie również, że drugą ważną grupą beneficjentów nie są bynajmniej młodzi, zaciągający kredyty. Tą grupą beneficjentów są oczywiście banki. Po pierwsza dlatego, że dzięki Mdm da się jeszcze złapać trochę klientów, którzy nie dysponują wkładem własnym (wszak dopłata Mdm spełnia taką rolę), a po drugie dlatego, że warunki Mdm są lepsze (dla banku) niż w przypadku standardowego kredytu. Przyjrzymy się krótko ofercie kredytowej w 3 różnych wariantach, na podstawie danych z bankier.pl.
Pominiemy tu kwestię trochę kosmicznych założeń tej symulacji (31-letni mąż zarabia 3,1 tys. zł netto miesięcznie i pracuje na umowie o pracę na czas nieokreślony od ponad roku; żona prowadzi własną działalność gospodarczą, jej średnie wpływy wynoszą 4400 zł netto w ciągu ostatnich 12 miesięcy, a firma ma 30-miesięczną historię). 
Jak widać, do obliczeń wybrano taką parę, żeby zdolności kredytowej nie zabrakło (jednocześnie podejrzane jest to, że przy dochodach na poziomie 7.500 na 2 osoby rozpatrywany jest kredyt z maksymalnym wkładem w wysokości jedynie 15%; dodatkowo rodzina przy całkiem niezłych dochodach osiąganych już od jakiegoś czasu nie dorobiła się niczego własnego).
Niestety po raz kolejny mamy tu porównanie ofert z cross-selling'iem, czyli z jakimiś, bliżej nieokreślonymi produktami dodatkowymi (karta kredytowa, ubezpieczenie od utraty pracy i inne, równie nieprzydatne "produkty"). Skoro porównuje się kredyty, to chyba warto by wybrać oferty, które zawierają sam kredyt i nic więcej? Ale wtedy marża wyszłaby ponad 2.5% i ludzie mogliby stracić przekonanie, że teraz kredyty są tanie. 

Tak, czy inaczej, skorzystamy z wyników bankiera. Na początek kredyt standardowy, LTV90%:




Coś wyszło, ktoś wygrał ranking, jest fajnie. Nie wiadomo, ile tu jest dodatkowych kosztów "pakietowych", ale pewnie trochę jest, bo taki np. BZ WBK w ramach zwykłej oferty, bez żadnych produktów dodatkowych, proponuje ratę w wysokości 1914 PLN, z marżą 2.89%. W przypadku Deutsche Banku jest to odpowiednio 1872 PLN, marża 2.69%, a dla Pekao mamy aż 2118 PLN, z marżą 3.84%(!) - wszystkie wartości wzięte z porównywarki internetowej.

Teraz zobaczymy, jaka będzie korzyść dla naszych modelowych kredytobiorców, jeśli do kredytu zaangażują nas, podatników:



Porównując do siebie oferty Pekao bez Mdm i w ramach Mdm (gdzie dopłata stanowi dodatkowy wkład własny) widać, że kredytobiorca "zaoszczędzi" na tym biznesie prawie 50 tys. złotych - jednak dla PKO BP będzie to już tylko 20 tys. Tak, czy inaczej, nieźle. Wszystko to oczywiście przy założeniu stałej stopy procentowej - jeśli stopy procentowe wzrosną, "oszczędność" będzie jeszcze większa. Nie dość, że dorzucenie dopłaty z Mdm zmniejsza wysokość kredytu, który nasze modelowo małżeństwo musi zaciągnąć, to jeszcze dzięki temu uzyskuje ono niekiedy niższą marżę. Jednym słowem... same korzyści ;)

Skoro więc korzyści odnoszą kredytobiorcy, to dlaczego uważamy, że odnoszą je banki? Ano dlatego:



Różnica w przypadku kredytu "zwykłego" i tego, wspartego Mdm (przy takim samym LTV) wynosi dla Pekao trochę ponad 6 tys. złotych. Dla PKO BP jest to już prawie 16 tys.
Być może jest to nawet uczciwa cena za złożenie przez bank stosownego wniosku do BGK ;)

Jak widać, różnice w kosztach kredytu w ramach Mdm i w ramach standardowej (oczywiście "pakietowej") oferty są zauważalne. Jeśli ktoś chciałby wziąć kredyt z takim samym wkładem w ramach Mdm lub bez niego, to dzięki podatnikom uzyskałby korzyść rzędu 20-30 tys. złotych w całym okresie kredytowania (zakładając stałą stopę), a bank mniej więcej połowę tego. Czy warto? Hmm... to zależy, ile się z tego powodu przepłaci na mieszkaniu (ograniczona oferta, pewnie trudniejsze negocjacje z deweloperem, jeśli mu się przyznamy, że chcemy korzystać z Mdm; konieczność ograniczenia się do rynku pierwotnego).
Różnica dopiero wtedy staje się duża, kiedy chcemy wziąć kredyt, a dopłaty Mdm używamy tylko w celu powiększenia wkładu własnego - jeśli mówimy o wysokim LTV, to taka dopłata może nam znacznie "pomóc", bo przy okazji jest spora szansa, że dzięki temu dodatkowemu wkładowi, zauważalnie zmniejszy się marża kredytu.

Jak widać, z Mdm mogą być zadowoleni wszyscy. Deweloperzy, bo im się napędza klientów kosztem rynku wtórnego, zapewniając jednocześnie stabilizację cen, poprzez ustanowienie swego rodzaju minimum/punktu odniesienia. Banki, bo mogą więcej zarobić na takim kredycie niż na ofercie standardowej. No i klienci, bo dopłata w ramach Mdm, jakby nie liczyć, zmniejsza całkowity koszt kredytu. Tylko podatnicy mogą być niezadowoleni, bo to właśnie oni za to wszystko płacą. A że jest to grupa ze wszystkich zdecydowanie najbardziej liczna, to aż dziw bierze, że ten (demokratyczny?) rząd nadal ma jakiekolwiek poparcie. Widać wyborcy wolą spokojnie płacić, oglądając w tym czasie kolejne harce z gwiazdami (w jedynie słusznej telewizji). Albo zwyczajnie nie wiedzą, że płacą... ale czy wtedy to nie byłaby kradzież? A, jak wiemy, państwo/rząd przecież nie kradnie ;)

Podsumowując dzisiejsze smuty... mamy aktualnie dwa programy rządowego wsparcia mieszkalnictwa (rozumianego jako sektor deweloperski i bankowy). Fundusz mieszkań na wynajem, z którego mamy polewkę już od dawna i którego zarządzający powoli dostrzegają problemy, które my widzieliśmy już na etapie wstępnych założeń (a, z racji wykonywanego zawodu, specjalnie dobrego wzroku to nie mamy ;) Spodziewamy się, że fundusz okaże się być spektakularną klapą, jednak mamy nadzieję, że trochę mieszkań po nim zostanie i być może będą to nawet mieszkania tańsze niż by je teraz kupić bezpośrednio od deweloperów.
Program Mdm wydaje się być na pierwszy rzut oka korzystny dla wszystkich z nim związanych (deweloperzy, banki, klienci), jednak jak zwykle poszkodowaniu są podatnicy, którzy na to wszystko łożą. No i klienci też są trochę poszkodowani, bo bez Mdm mogliby mieszkania po prostu kupić taniej. A tak kupią drożej. Na szczęście póki co, Mdm furory nie robi (przynajmniej w sensie liczby udzielonych kredytów, bo medialnie sam temat jest bardzo "chodliwy").
Dziwna ta nasza polska gospodarka... zabrać tym, którzy mają mało (podatnicy), żeby dać tym, którzy mają dużo (deweloperzy, banki), aby na końcu ci, którzy mają tak sobie (klienci) zapłacili tyle samo, co i bez tego całego zamieszania. Do tego jeszcze tylu ludzi musi to wszystko logistycznie zorganizować... Masakra :)

PS. Pamiętajcie, żeby nas polubić na fejsie (mimo że my nie lubimy fejsa, bo zalatuje nam CIA/NSA ;)

www.facebook.com/wdomachzbetonu

55 komentarzy:

  1. Jak mawiał klasyk-jak wiele trzeba zmienić by wszystko zostało po staremu)))))))))))

    OdpowiedzUsuń
  2. Czy biorac Mdm da sie splacic caly kredyt po miesiacu np. po wygranej w Totka, czy tez trzeba lobby zasilac ratami przez ustalony (caly) czas trwania umowy kredytowej ?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. z tego co dobrze pamietam to wymogiem mdm jest wymog kredytowania przez min 10lat wiec splata po miesiacu raczej by nie przeszla.

      Usuń
    2. 15 lat minimum. Zadnych wcześniejszych spłat. Stopy w górę i powolne cyckanie w racie.

      Usuń
    3. Warunkiem otrzymania finansowego wsparcia jest zaciągnięcie kredytu o parametrach określonych w ustawie:
      - na okres co najmniej 15 lat,

      1. W przypadku gdy nabywca w okresie 5 lat od dnia zawarcia umowy ustanowienia lub przeniesienia własno-
      ści mieszkania: 
      1)   dokonał zbycia prawa własności lub współwłasności tego mieszkania,
      2)   wynajął lub użyczył to mieszkanie innej osobie,
      3)  dokonał zmiany sposobu użytkowania tego mieszkania w sposób uniemożliwiający zaspokajanie własnych potrzeb 
      mieszkaniowych,
      4) uzyskał prawo własności lub współwłasności innego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w całości lub w części, którego przedmiotem jest inny lokal mieszkalny
      lub dom jednorodzinny, z wyłączeniem uzyskania tych praw w drodze spadku

      Krótko mówiąc w ustawie nie ma nic o wcześniejszej spłacie kredytu. Zakładam, że bank zabezpieczy się odpowiednio wysoką prowizją za wcześniejszą spłatę kredytu.

      Usuń
    4. Kredyt musi być na minimum 15 lat, 50%, ale nikt nie broni sprzedać takiego mieszkania wcześniej.
      Jeśli wcześniej niż po 5 lat po zakupie - zwrócić trzeba dopłatę proporcjonalnie do czasu.

      Usuń
    5. Jak to zwykle bywa odezwać się muszą Ci co nawet bladego pojęcia nie mają o temacie... I jak to zwykle bywa zasada, by "nie mylić opinii większości z prawdą" jest ZŁOTA!!!

      Można dokonać wcześniejszej spłaty lub nadpłaty kredyti zaciągniętego w ramach programu MDM na warunkach określonych w poszczególnych Tabelach Opłat i Prowizji. Będą to wysokości odpowiadające tym jak przy "zwykłych" kredytach hipotecznych czyli:
      - 1,50% w PKO BP
      - 2% w Pekao
      - 1,50% w Aliorze przez pierwsze 3 lata, później bez prowizji
      - 2% w BGŻ przez pierwsze 5 lat, później bez prowizji
      - 5, 4, 3, 2, 1% odpowiednio w 1, 2, 3, 4 i 5 roku trwania umowy, później bez prowizji

      A samego artykułu nie skomentuję, bo nie ma to większego sensu, bo widać, że autor należy do tych co zawsze muszą stękać i kwękać co, by się nie wymyśliło... Jakby nie było żadnego programu pomocowego, to państwo byłoby bezduszne i nie przejmowałoby się obywatelami itd., jakby rząd zainterweniował w kwestii polityki cenowej banków i deweloperów po wprowadzeniu tak jak powyższe programów to czytalibyśmy, że rząd ma zapędy autorytarne i depcze wolny rynek, który przecież sam się ureguluje jak się go zostawi w spokoju, jak jest opcja pośrednia to też źle o czym jest cały powyższy wywód... Proponuję zamiast pisać tak długiego niewiele wnoszącego wywodu zaproponować alternatywne rozwiązania, a nie tylko się wymądrzać z dodawaniem od czasu do czasu bzdurnego ";)", który można użyć, ale tylko w odniesieniu do Twojego całego tego wywodu...

      Usuń
  3. Profesor Łaszek znowu w akcji. Tytuł jakiś dziwny (pewnie musi...) ale treść już jakaś taka przestrzegająca.
    http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/ceny-mieszkan-znow-zaczna-szalec,5613338,magazyn-detal.html

    Czyżby próbuje trochę przemycić szarej masie co się niedługo będzie działo ??

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Tytuł typowy dla produkcji onet'u - zerowy związek z treścią :) A treść całkiem rozsądna - czyżby prof. Łaszek nas czytał i bał się kolejnej polemiki z naszej strony? ;)

      Usuń
  4. polecam to co kiedyś juz tutaj pisałem. Jak sie bedzie zyc bez emerytur z odwroconej hipteki.

    http://independenttrader.pl/210,renta_dozywotnia_w_zamian_za_mieszkanie.html

    OdpowiedzUsuń
  5. Na tym blogu nieraz padło stwierdzenie, że mieszkania w Warszawie i w innym mieście powinny kosztować prawie tyle samo, bo koszt ich wybudowania jest podobny. Autor bloga nie bierze pod uwagę średnich zarobków, które de facto wpływają na popyt - im więcej w danym mieście ktoś zarabia, tym więcej jest w stanie zapłacić za luksus własnego mieszkania, stąd się biorą często zawyżone ceny nieruchomości... Z Katowic ludzie uciekają, bo są brudne, pełne smogu itp., ale Kraków też nie jest wcale lepszy. Niemniej w Krakowie ludzie z różnych branż zarabiają więcej, niż w Katowicach, stąd i ceny nieruchomości są wyższe. Taki Poznań np. to totalna pomyłka, jeśli chodzi o miejsce zamieszkania - przemysłu już prawie nie ma, ja nie wiem, jak ludzie znajdują tam pracę. A ceny mieszkań wyższe niż w kwitnącym Wrocławiu... Co do Wrocławia z kolei - zarobki są o około 1/4 wyższe, niż na śląsku, a realne ceny mieszkań (nie te z tabelki), są znacznie wyższe. Ostatnio obserwowałem rynek wtórny, to proporcja wyglądała nawet 2:1...
    Co prawda Wrocław uchodzi za miasto ludzi szczęśliwych, ale czy można być szczęśliwym, jeśli za wszystko płaci się więcej?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Rattenrennen nic więcej tam szczury gdzie parę stów więcej. Kiedyś i to nie wystarczy i dalej na zachód.

      Usuń
    2. Siedzę we Wrocławiu od urodzenia, ponad 30 lat i jak czytam, że Wrocław kwitnie, to ...tylko się uśmiecham. Dobry marketing, to fakt! Ale fakty są takie....
      Oczywiście mamy stadion za gigantyczny kredyt - 1 mld zł, stadion na 47 000 miejsc (na meczu Śląska z Pogonią albo Górnikiem/chyba/ było ...4 200 osób, czyli stadion był wypełniony w 1/10! , na innych meczach Ślaska jest podobnie, stadion świeci pustkami).
      Co ważne, przy budowie Stadionu, przy tej gigantycznej inwestycji wiele firm budowlanych....upadło! Tak, tak! Coś nieprawdopodobnego! Wyobrażacie sobie, firmy budowlane upadły, bo budowały i były zaangażowane w tą inwestycje!
      Teraz do Wrocławia wchodzi gigant Amazon. Uciekł z Niemiec, bo tam płacił 10 euro/h i to głównie Polakom, Rumunom, Litwinom, a teraz pewnie będzie płacić 10 zł/h . Do okolicznych fabryk LG tysiące ludzi potrafi tracić na dojazd ponad 2-3 godziny, a zarobek tysięcy pracowników produkcyjnych to ok. 1800zł brutto, ok. 1300zł na rękę!

      Praca lepsza, np. dla informatyków, oczywiście też jest. Z tego co od nich usłyszałem, robią jak Hindusi w Indiach, czują się jak Hindusi, a właściwie Murzyni, ale nie czarni ale biali.
      80% pracujących we Wrocławiu zarabia mniej niż 5000zł brutto/3500zł netto/800 euro (dla porównania z prawdziwą Europą). A ile dostają emeryci, renciści...to sami się domyślacie.
      Tak wygląda ten kwitnący Wrocław, zadłużony pod sam korek.
      Dziękuję za uwagę!

      Usuń
    3. @anonimowy Mówisz, że nie wiesz jak w Poznaniu ludzie znajdują pracę a mimo to powiat Poznański należy do powiatów gdzie bezrobocie jest najmniejsze w kraju... tak jak pisze midas9, do poznania tez przychodzi amazon bo nie chce płacic niemcom wiecej jak 10 eu/h , w polsce bedzie płacic niecale 10 zł /h, ( około 1900 brutto dla magazynierów w trybie trójzmianowym !)

      Usuń
    4. "im więcej w danym mieście ktoś zarabia, tym więcej jest w stanie zapłacić za luksus własnego mieszkania"

      Z tego wniosek, że ceny towarów i usług powinny być determinowane zarobkami w danym regionie. Dlaczego paliwo w Warszawie nie jest dwa razy droższe niż w Łodzi? Własne auto to przecież też luksus. Alkohol i tytoń też nie są artykułami pierwszej potrzeby zatem cena powinna być adekwatna do zarobków w danym regionie.
      Czy wybudowanie bloku w Warszawie na gruncie z użytkowaniem wieczystym jest naprawdę dwukrotnie droższe niż wybudowanie takiego samego bloku z tych samych materiałów przez te same firmy w Łodzi i to jeszcze na wykupionym gruncie?

      Usuń
  6. we wroclawiu zarobki wyzsze niz na slasku?
    z tego co wiem to slask bije nawet warszawke w srednich zarobkach
    sam sie przeprowadzilem z drogiego wroclawia na slask
    co prawda nie do konca skask, bo do bielsko bielej, wskazniki sa takie ze bezrobocie jest na tym samym poziomie co we wroclawiu
    pensje podobne a
    ceny nieruchomosci duzo nizsze
    oplaty tansze, ceny tez, drogi lepsze
    zyje sie tu lepiej

    OdpowiedzUsuń
  7. Cytując: "Autor bloga nie bierze pod uwagę średnich zarobków..." Średnio to ja i mój pies mamy po trzy nogi. I tyle z Twojej średniej. A żeby nie być gołosłownym: http://www.wynagrodzenia.pl/gus_mapa.php (sprawdzałem dane na styczeń 2013)

    Sektor przedsiębiorstw:
    Małoposkie: 3485
    Śląskie: 3899

    Przemysł:
    Małoposkie: 3571
    Śląskie: 4223

    Coś jeszcze chcesz dodać na temat średniej? Jak chcesz obronić tezę, że mieszkania w Krakowie są droższe bo mieszkańcy Krakowa zarabiają więcej niż mieszkańcy Katowic? Hmmm coś tu nie gra? :)

    OdpowiedzUsuń
  8. @wdomach: przed chwilą wyswietliła mi się na blogu reklama expandera a teraz jakiejs inwestycji na Żoliborzu. Uważam, że tp urocze :)

    OdpowiedzUsuń
  9. A ja znalazłem jeszcze jedno miejsce w czeluściach internetu gdzie wieszczą złe czasy dla cen mieszkań. Tzn dobre czasy miałem na myśli :)

    http://creditslayer.blogspot.com/2014/03/dramat-rynku-wtornego-prolog.html

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. CS'a czytamy od dawna i szczerze polecamy!

      Usuń
  10. Dopóki mentalność młodych ludzi się nie zmieni - MUSZĄ MIEĆ MIESZKANIE !!! przed 25 rokiem życia to ceny nie spadną. Ale skoro młodzi ludzie mają zdolność kredytową to nie ma problemu ?. Dlatego prognozuje że jeszcze długo w Polsce ceny mieszkań będą na wysokim poziomie. Bo skoro na moje pytanie - Czy młody człowieku nie boisz się kredytu na 300tyś ? Odpowiedź. Moi rodzice też brali kredyty i potem była inflacja, dewaluacja i coś w tym stylu... No i rodzice spłacili ten kredyt za worek ziemniaków. To jaki problem ?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Stopy procentowe na poziomie 60% też były :)

      Usuń
    2. to było w latach 90 tak i sie nie wróci. Ty masz być stałym źródłem dochodu i napływu kapitału a nie spłacać workiem ziemniaków. Młodym to rodzice i dziadkowie dokładają a nie, że młodzi mają zdolność. Biorą wspólnie kredyty bo takie można brać. No oszukujmy zawsze coś groszą dostają z rodziny i często sporo na wychodne.

      Usuń
  11. W 2015/2016 zaczną się sypać pierwsi nabici w RNS. Po 8 latach dopłat nagle ratka nawet 50% w górę.
    http://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/731033,doplaty-w-rodzinie-na-swoim-kiedys-sie-skoncza-raty-kredytu-pojda-ostro-w-gore.html

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Dlatego nie będzie żadnej podwyżki stóp procentowych wbijcie sobie to do głowy inaczej młodzi dynamiczni nie będą mieli szansy na własne m :-)

      Usuń
  12. "Ceny mieszkań znów zaczną szaleć?" Nagonki kolejny epizod.

    http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/ceny-mieszkan-znow-zaczna-szalec,5613338,magazyn-detal.html

    OdpowiedzUsuń
  13. To co się dzieje na rynku nieruchomości jest nie do pomyślenia. Zgodzę się tutaj z Anonimowym że młodzi ludzie nie będą mieli szans na mieszkanie.

    OdpowiedzUsuń
  14. Na blogu CS Metrohouse odpowiada oficjalnie CreditSlayerowi w komentach - czytają znaczy się. Czytają i boją się prawdy :)

    @wdomach:
    No to teraz spodziewaj się u siebie wizyty miłego pana z Metro, Home & Finance czy innego pośrednictwa :)

    OdpowiedzUsuń
  15. "Agencje nieruchomości ścigają klientów, którzy nie chcą zapłacić za skojarzenie ofert.(...) Pośredników zmusił do tego widoczny od kilku lat spadek liczby i wartości transakcji na rynku wtórnym"
    http://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/788412,nieruchomosci-koniec-transakcji-na-boku-agent-wyegzekwuje-prowizje.html

    OdpowiedzUsuń
  16. Chłopie :-), ratujesz ludzi przed "wbiciem gwoździa w ścianę", który może być gwoździem do trumny. Dzięki za Twoją ciężką pracę.
    Leci kilka PLN na piwko.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Chłopie :-) Ratujesz nasz landlordów przed niechybną głodową śmiercią podaj numer konta chętnie wpłacę kilka marnych srebrników abyś miał do wkładu własnego na mieszkanie :-)

      Usuń
    2. Ja umiem liczyć Panie Anonimowy... "A o domach z betonu" nie słyszałem, gdy już miałem właśnie takie zdanie, które wynikało z... logicznego myślenia.. A tak na marginesie, to mój landlord ma na tę chwilę ok. 30 mieszkań o których wiem i... chce się wycofać z tego biznesu :-).. A i nic nie ma na kredyt - wszystko za gotóweczkę kupił! A co powiedzieć o tych "landlordach" na kredycie, którzy są na styk? ;-D hahaha.. Pozdrawiam myślących.. PS Jesze raz dziękuję za nowe dane i analizy!

      Usuń
  17. Chopie - numer konta widoczny jest u góry po lewo ;)

    OdpowiedzUsuń
  18. Chłopie :-) landlord na lokacie dostałby tyle samo, a jeśli dostaje 50 złotych więcej, to należy mu się, bo ponosi ryzyko, ma trochę roboty, a i głupie mieszkanie traci wartość. Więc z punktu widzenia najemcy landlord to jest w porządku gość i każdy najemca chętnie zapłaci

    OdpowiedzUsuń
  19. Pojawił man się nowy ekspert:

    http://natemat.pl/95839,mieszkania-w-polsce-sa-drogie-bo-deweloperzy-zdzieraja-to-nieprawda-zobacz-ile-tak-naprawde-zabieraja-dla-siebie

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Nowy ekspert jest ośmieszany w komentach nawet na tym słynnym portalu dla lemingów :)

      Usuń
    2. Wesoły tekst eksperta ;-)
      Czy w koszty zmienne mozna wrzucić również Rolsa z miejscem na kubek do tej drogiej cherbaty?
      Czy na 1m2 gruntu buduje sie 1m2 mieszkania?
      Brombal

      Usuń
  20. Myślę, że od "eksperta" co ma jeszcze mleko pod nosem ciekawszy jest artykuł o długach. Myślę, że powoli zaczyna się handelek nie spłacanymi kredytami.

    http://natemat.pl/97419,getin-noble-bank-sprzedal-710-mln-dlugow-hipotecznych-bankrutow-to-jak-handel-zywym-towarem

    OdpowiedzUsuń
  21. Ale kwoty jeszcze ładne biorą. 30% to sporo jak na niespłacone należności. Ciekawy jestem tylko dlaczego GetIn nie sprzedawał tych należności GetOutowi czy jak się ten nowy wynalazek nazywa :)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. getBACK... Może właściciele tych mieszkań są już tak umoczeni, że z odzyskaniem tej kasy będzie za duży problem.

      Usuń
    2. > Ciekawy jestem tylko dlaczego GetIn nie sprzedawał tych należności GetOutowi

      umyli ręce. Teoretycznie, bo firmy Czarneckiego i tak są przegrane wizerunkowo

      Usuń
  22. Zastanawia mnie dlaczego w marcu Open i Home nie opublikowali swojego indeksu ICT. Czyżby coś kiepsko dane się prezentowały i trzeba by napisać, że znowu mieszkania tanieją?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Może chłopaki chcieli uniknąć kolejnego wpisu na ten temat na naszym blogu ;)

      Usuń
  23. Czy autor blogu rozważa pojawienie się na twitterze? Byłoby super, facebook ehhhmmm... to zdecydowanie nie to :)

    OdpowiedzUsuń
  24. Dlaczego twierdzisz ze facebook to nie to? Zdecydowana większość społeczeństwa korzysta z facebooka.

    OdpowiedzUsuń
  25. http://www.bankier.pl/wiadomosc/Dla-kogo-Fundusz-Mieszkan-na-Wynajem-3100501.html

    OdpowiedzUsuń
  26. Ja nie korzystam ani z fejsa ani z twitera. Czyli nie istnieje :)
    Jedynie gagu - chyba starej daty jestem...

    OdpowiedzUsuń
  27. http://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/789063,wzrasta-popyt-na-mieszkania-mdm-napedza-sprzedaz.html

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Ciekawe, poczytałem sporo bloga ostatnio i przyznam, że artykuł mocno zaskakujący...

      Usuń
  28. Takich artykułów na gazecieprawnej jest mnogość, ale za to mam inny na Pudelku Biznesu

    http://www.pb.pl/3613792,76605,polki-wsrod-najrzadziej-rodzacych-na-swiecie

    OdpowiedzUsuń
  29. Wielgo wybrał się do Francji, żeby udownidnić, że u nas to jednak tanio jak barszcz :)

    "Kierownik projektu Kévin-Antoine Eloy z Nexity zdziwił się, że w Warszawie nowe mieszkania kosztują przeciętnie równowartość niespełna 2 tys. euro za m kw., a w miasteczkach okalających naszą stolicę - poniżej 1,5 tys. euro za m kw., bo dla niego to bardzo niska cena."

    http://wyborcza.biz/finanse/1,108340,15782908,Mieszkania_po_francusku__Mlodzi_kupuja_pod_miastem.html?biznes=warszawa#BoxBizTxt

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Przecież Wielgo piszę prawdę ;)
      Dla przeciętnego francuza zarabiającego średnio 9 tyś. zł netto taka cena to okazja :)

      Problem z tymi wszystkimi "ekspertami" i "anal litykami" jest taki, że nie potrafią zrozumieć, że ceny mieszkań kształtowane są przez rynek lokalny, a właściwie możliwość zarobku na danym terenie. Jeżeli jest inaczej to jest to spekulacja - tak jak było to w Polsce na górce gdzie inwestor z Hiszpanii potrafił kupić cały blok.

      Przecież ten żabojad nie przyjedzie do Polski i nie kupi mieszkania w Piasecznie a później nie będzie dojeżdżał do pracy do Paryża :)

      Usuń
  30. http://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news/polskie-miasta-beda-sie-kurczyc,2006551,4206

    OdpowiedzUsuń
  31. http://wyborcza.biz/biznes/1,100896,15855982,Dzialek_inwestycyjnych_wiecej_niz_kasy__poszukiwane.html?biznes=wroclaw#BoxBizTxt

    uwielbiam vielgo bełkot, nie dość, że artykuły jak z monty pythona to jeszcze te piękne komentarze poniżej.

    OdpowiedzUsuń
  32. A to pech :)). Deweloperka próbowała ale się nie udało. Oj biedacy będzie trzeba obniżać ceny aby sprzedać :( Przykre prawda :)
    http://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/795013,nie-ma-szans-na-podniesienie-limitow-w-mieszkaniu-dla-mlodych.html

    OdpowiedzUsuń