Przypomnę podstawowe zasady programu:
- osoby do 35 roku życia, które nie były wcześniej posiadaczami mieszkania będą mogły ubiegać się o dofinansowanie kredytu mieszkaniowego - w przypadku małżeństw liczy się wiek młodszego z małżonków
- wsparcie rządowe (albo raczej nasze... wszak rząd ma pieniądze tylko z naszych podatków) wyniesie 10% (dla osób samotnych/małżeństw nieposiadających potomstwa) lub 15% (dla rodzin z dziećmi). Dodatkowo, jeśli w ciągu 5 lat od udzielenia kredytu urodzi się trzecie lub kolejne dziecko, będzie można wnioskować o kolejne 5% dopłaty. Dofinansowanie będzie traktowane jako wkład własny przy zaciąganiu kredytu
- maksymalna powierzchnia mieszkania/domu, którego kupno będzie można sfinansować kredytem z dopłatą, to 75/100 m2 (dla rodzin z co najmniej trójką dzieci będzie to 85/110 m2)
- w ramach MdM będzie można "kupować" tylko mieszkania/domy deweloperskie - rynek wtórny nie wchodzi w grę (dotyczy to zarówno mieszkań, jak i domów, dlatego budowa domu "na własną rękę" nie będzie podlegała dopłatom)
- w każdym przypadku dofinansowanie obejmie maksymalnie 50 m2, niezależnie od powierzchni całego mieszkania/domu
- warunkiem uzyskania wsparcia jest zaciągnięcie kredytu na minimum 15 lat, z maksymalnym wkładem własny wynoszącym 50%
- limity cen, kwalifikujące mieszkania do udziału w programie, określane są na podstawie średniej z dwóch ostatnich wartości wskaźnika kosztu odtworzeniowego, publikowanego przez wojewodów poszczególnych województw, pomnożonego przez współczynnik 1.1 (do tej pory nikt nie zdołał określić, w jaki dokładnie sposób owe wskaźniki są wyznaczane).
Na początku roku limity będą następujące:
Miasto Limit w MdM Średnia cena ofertowa (wrzesień 2013) Wrocław 4 774 6156 Toruń/Bydgoszcz 4 440 4341/4702 Lublin 4 230 4942 Gorzów Wlkp./Zielona Góra 4 252 3519/3596 Łódź 5 031 4984 Kraków 4 894 6481 Warszawa 5 865 7590 Opole 4 207 4578 Poznań 5 605 6127 Szczecin 4 340 4505 Rzeszów 4 105 4678 Białystok 4 225 4931 Gdańsk (szacowane) 5 718 5825 Katowice 4 695 5008 Kielce 4 538 4603 Olsztyn 4 731 4872
Kolorem zielonym oznaczyłem miasta, w których limit w programie MdM jest wyższy bądź bardzo bliski średniej cenie ofertowej na rynku pierwotnym, co oznacza, że bardzo duża część oferty deweloperów będzie spełniała warunki programu. Kolor pomarańczowy to miasta, w których limit jest nieco niższy od średniej, co w praktyce także oznacza szeroką ofertę dostępnych w ramach programu mieszkań. Natomiast na czerwono zaznaczyłem miasta, w których limit jest zauważalnie niższy niż średnia cena ofertowa. Oznacza to, że, po pierwsze, niezbyt duża część oferty będzie spełniała warunki programu, a po drugie, w tych miastach spodziewałbym się z czasem sytuacji podobnej do końcówki obowiązywania RnS (ostatni kwartał 2012 roku), kiedy to deweloperzy obniżali ceny tak, aby ich mieszkania spełniały warunki programu (proponując często przedziwne warunki zakupu - "sprzedamy panu mieszkanie w limicie RnS, ale różnica względem aktualnej ceny zostanie doliczona do ceny obowiązkowego miejsca postojowego, które w tym układzie będzie kosztować 70.000 złotych" :)
Niestety rząd powiela ewidentne błędy krajów zachodnich. Dążąc do poprawy warunków mieszkaniowych (o ile jest ona w ogóle potrzebna) nie powinno się sztucznie zwiększać popytu, poprzez wzrost ilości kredytu. Powinno się raczej ułatwić proces budowlany, poprawić prawo ochrony lokatorów (aby pozwalało bezpiecznie wynajmować mieszkania), wymusić tworzenie planów zagospodarowania przestrzennego... ogólnie, ułatwić budowanie mieszkań. W końcu najlepszy sposób na poprawę warunków mieszkaniowych to naturalny spadek cen, wynikający ze znacznego zwiększenia skali produkcji - wtedy zwyczajnie większą liczbę osób będzie stać na "lepsze" mieszkania. Próba "dorzucenia" pieniędzy do rynku, na którym nie da się szybko zwiększyć podaży, zawsze będzie prowadziła do cen wyższych, niż w sytuacji pozostawienia rynku samemu sobie. Amerykanie próbowali już takiej zabawy (kredyty subprime) - efekt takiej polityki odczuwa do dziś właściwie cały świat.
Powszechnie panuje przekonanie, że wprowadzenie MdM sprawi, że ceny będą wyższe niż bez tego programu. W miastach oznaczonych w tabeli wyżej kolorami pomarańczowym oraz zielonym nie spodziewałbym się jednak specjalnego wpływu MdM na ceny mieszkań - domyślam się, że część potencjalnych klientów rynku wtórnego skorzysta z oferty pierwotnego - w końcu 10, czy 15% dopłaty (zwłaszcza w obliczu pojawienia się wymaganego wkładu własnego) to całkiem spora kwota. Ciekawe jest, jak w tej sytuacji zachowają się sprzedający na rynku wtórnym - teoretycznie powinno być tak, że, aby sprzedać swoje mieszkania, właściciele musieliby przedstawić konkurencyjną cenowo ofertę (czyli obniżyć ceny o wartość mniej więcej równą kwocie dopłaty). Jednak, jak pokazuje doświadczenie, większość z nich nie jest specjalnie świadoma zmian zachodzących na rynku, więc najpewniej nadal pozostaną przy swoich (w tej sytuacji jeszcze bardziej zawyżonych) cenach i stracą potencjalnych klientów na rzecz mieszkań deweloperskich. Wszak o to najwyraźniej chodzi autorom projektu.
Ciekawszym przypadkiem są miasta oznaczone kolorem czerwonym - tam limit programu jest znacząco niższy niż średnia cena ofertowa. Jak już wspominałem, 10/15% to kwota, o którą warto powalczyć, więc klienci będą dużo bardziej zainteresowani mieszkaniami, spełniającymi warunki dopłaty niż tymi, które ich nie spełniają (przynajmniej w segmencie popularnym). W tej sytuacji część deweloperów będzie musiała obniżyć ceny tak, aby zmieścić się w limicie. Prosty przykład - jeśli jedno mieszkanie będzie kosztowało w Warszawie 6.200 zł za metr kwadratowy, a inne 5800, to różnica w cenie dla klientów spełniających warunki programu będzie w praktyce wynosiła nie 400, ale od 900 do nawet 1200 złotych na metrze (jeśli posiadają dzieci). To już jest znacząca zachęta do kupna drugiego z mieszkań. W obliczu sporej konkurencji na rynku, deweloperzy, którzy nie dostosują cen do poziomu limitu, mogą mieć spore problemy ze sprzedażą swoich mieszkań, bo różnica cenowa między ich ofertą, a ofertą spełniającą warunki MdM będzie w praktyce bardzo wysoka.
Podsumowując... program MdM wygląda na próbę wsparcia deweloperów, kosztem sprzedawców na rynku wtórnym. Do tego w praktyce nie zapewni on mieszkań tym, których teraz na nie nie stać - 10, czy nawet 15% dopłaty to za mało, żeby zmienić położenie takich osób. Dlatego z dopłaty skorzystają głównie ci, których i tak byłoby stać na wzięcie kredytu mieszkaniowego. Co gorsze, na dopłatę dla nich będą składali się w podatkach w większości właśnie ci, których na mieszkanie nie stać i pewnie nigdy stać nie będzie.
Jednak MdM to jeszcze nic. Rząd szykuje kolejny "ciekawy inaczej" projekt, który w zamierzeniach ma poprawić dostępność mieszkań w Polsce, a w praktyce okaże się kolejną pomocną dłonią, wyciągniętą w stronę "biednych" deweloperów.
Tym razem chodzi o mieszkania na wynajem. Planowane jest powstanie Funduszu mieszkań na wynajem, którego rolą byłoby kupowanie mieszkań (oczywiście tylko od deweloperów), a potem wynajmowanie ich ludziom. I tu pojawia się szereg problemów. Po pierwsze, z kwoty przeznaczonej na program (5 mld złotych w ciągu 4 lat), planowanej liczby mieszkań (20.000) oraz ich typu (kawalerki oraz mieszkania 2-pokojowe) wynika, że będą to mieszkania kupowane po aktualnej cenie rynkowej. Oznacza to, że pieniądze funduszu będą finansować wciąż bardzo wysokie marże deweloperów. Założenia programu mówią, że mieszkania miałyby być wynajmowane poniżej kosztów rynkowych (nawet o 50%). Jednocześnie Fundusz zakłada, że jego zysk (po odliczeniu wszystkich kosztów) będzie wynosił 4%. Jest to zupełnie niemożliwe. We wpisie
Czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem?
przedstawiłem symulację dla Warszawy. Wynikało z niej, że przy "dobrych wiatrach" rentowność wynajmu mieszkania, kupionego w tej chwili, wyniesie w okolicach 3%. Z racji podobnej relacji ceny sprzedaży do ceny wynajmu w pozostałych głównych miastach Polski, można się spodziewać, że dla większości dużych miast sytuacja będzie bardzo podobna. Jak w takim razie Fundusz planuje osiągnąć 4% zysku, pobierając tylko połowę, czy nawet 2/3 czynszu rynkowego, pozostaje dla mnie nieodgadnioną tajemnicą. Ciekawi mnie też, czy w wyliczeniach przyszłych zysków autorzy projektu uwzględniają zmianę cen kupowanych mieszkań (najpewniej będzie to spora zmiana na minus). Generalnie, całość zupełnie nie trzyma się kupy ;)
Do tego należy zauważyć, skąd wezmą się pieniądze na program. Rząd przecież nie ma pieniędzy... dlatego pieniądze wezmą się z Banku Gospodarstwa Krajowego. Tyle tylko, że ten bank też właściwie nie ma pieniędzy - z wypowiedzi prezesa na temat tego, że współczynnik wypłacalności banku wynosi aż 64% wynika, że pieniądze na program będą po prostu pieniędzmi depozytariuszy. Jeśli otworzymy sobie konto w BGK i wpłacimy tam jakieś pieniądze, to może się okazać, że zostaną one "zainwestowane" właśnie w ten fundusz. Fantastyczna perspektywa...
Jest jeszcze jeden (pozytywny?) aspekt całej tej sprawy - co będzie, jeśli osoba najmująca mieszkanie od funduszu przestanie płacić? W tej chwili pozbycie się niepłacącego lokatora jest co najmniej kłopotliwe, a takie przypadki mogłyby już zupełnie pogrążyć biznes plan całego pomysłu. Być może przy tej okazji rząd znowelizuje wreszcie ustawę o ochronie lokatorów, ułatwiając znacznie proces pozbycia się lokatora, który nie wywiązuje się z umowy. Byłby to jedyny pozytywny efekt całego pomysłu z funduszem. Chociaż może jednak nie jedyny... gdyby fundusz rzeczywiście wynajmował mieszkania poniżej ceny rynkowej (co szybko doprowadziłoby go do bankructwa), to wygenerowałby znaczną konkurencję dla mieszkań, przeznaczonych aktualnie na wynajem. Powinniśmy wtedy zobaczyć poważniejsze spadki na tym rynku - ciekawe, czy po bankructwie funduszu ceny wróciłyby do obecnych poziomów...
Na przykładach dwóch aktualnych pomysłów rządowych na wspieranie(?) budownictwa mieszkaniowego widać, że rząd albo nie ma pojęcia, co robi, albo po prostu robi wszystko, by ułatwić życie (przeżycie?) deweloperom. Program MdM jest wybitnie skierowany do nich, próbując napędzić im być może niczego nieświadomych klientów, cieszących się z "dopłaty" do kredytu (tymczasem bez żadnych dopłat mieszkania byłby zwyczajnie tańsze). Fundusz mieszkań na wynajem to już w ogóle pomysł, który "zalatuje przekrętem na kilometr". Zupełnie nierealistyczne założenia finansowe oraz kupowanie mieszkań tylko od deweloperów każą przypuszczać, że program jest z góry skazany przez autorów na porażkę, a jego głównym celem jest upłynnienie aktualnie niesprzedawalnych mieszkań. Dodatkowo, jeśli fundusz naprawdę wystartuje w obecnej formie, a potem zbankrutuje (co jest nieuniknione przy obecnych założeniach), to być może odkupią od niego mieszkania po "okazyjnej" cenie ci, którzy "mają" kupić. Aż dziw bierze, że powstają tego rodzaju projekty, a... Hanka dalej na stanowisku ;)
co do funduszu, calkowita zgoda, jest to dla ligicznie myslacej osoby bezsens calkowity, albo przekret calkowity. Majac takie pieniadze do wydania, rzad moglby -jak juz musi- skupic te mieszkania z rabatem (sporym), ale tak czy tak wyglada to na interwencyjny skup :/
OdpowiedzUsuńco do MDM - z perspektywy osoby myslacej nad zakupem mieszkania w Stolicy, mam nadzieje ze raczej pozytywnie zamiesza. Limit ceny jest dosc rozsadnie skalkulowany i sadze, ze wielu deweloperow bedzie starac sie pchnac mieszkania (ktorych maja opor) w tej cenie. Przewaly z garazem za 70K sa oczywiscie mozliwe, ale Jendak mamy teraz wieksza podaz i konkurencje niz kiedykolwiek(devy daja garaze za free;)
a bym zapomnial - masz jakis pomysl skad takie artykuly ostatnio?
OdpowiedzUsuńhttp://wyborcza.biz/biznes/1,100896,14771816,Gdzie_sa_najtansze_mieszkania__W_Lodzi__Dlugo_jeszcze_.html
to juz chyba 3ci, gdzie wypisuja o xx% zwyzce cen mieszkan:D niestety dalszych danych skad taka statystyka brak - ale ogolnie bardzo odwaznie, biorac pod uwage realia i fakty
Witam,
OdpowiedzUsuńGratuluję ciekawego bloga i dość obszernych wpisów
Zaglądam od jakiegoś czasu i nadeszła pora dodać coś od siebie.
W tekście mały błąd odnośnie kolorów limitów w MdM; raz jest mowa o pomarańczowym raz o żółtym - ale oczywiście wiadomo o co chodzi.
Co do samych limitów to ja (z perspektywy Lublina - kolor pomarańczowy) podzieliłbym je tylko na 2 bieguny.
Limity:
1) Poniżej średniej cen ofertowych
2) Powyżej średniej cen ofertowych
W obu przypadkach może nastąpić podążanie średniej w kierunku limitów dopłat; co w jednym przypadku będzie średnią zmniejszało, w drugim podnosiło.
Nie zgodzę się, że w Lublinie będzie "niespecjalny" wpływ limitów dopłat na średnią cen ofertowych. Sama różnica wartości średniej i limitów (1m2) dla 50m2 to ~35tys PLN. - a to już sporo (+ dodatkowy impuls z automatu min. ~19tys dopłaty)
Ale to tylko taka kosmetyka w nazewnictwie i interpretacji.
Z mojej obserwacji to na chwilę obecną ceny Transakcyjne (oczywiście rozpatrujemy tylko rynek pierwotny) w Lublinie (pomijając Centrum, w którym niewiele buduje się nowych mieszkań) dla lokali ~50m2 kształtują się w okolicach 4200-4500zł/m2. Dla mieszkań większych cena jednostkowa jest proporcjonalnie obniżana (np. 80m2 sprzedane może być i za 3700zł/m2, w tym samym bloku gdzie mniejsze lokale są jednostkowo sporo droższe)
Ogólnie uważam, że w 2014r. w Lublinie ceny zaczną być wyznaczane pod kątem limitów dopłat w ramach MdM i generalnie średnia cen ofertowych/transakcyjnych podda się dalszej korekcie...ale nie będzie aż tak różowo.
Deweloperzy:
1. Nie wszystkie mieszkania w danej lokalizacji muszą chcieć sprzedać w ramach MdM; mogą to być wydzielone lokale o najgorszym układzie; parterowe; poddasza itd - co i tak zapewni im początek sprzedaży dzięki czemu, będą mogli rozpoczynać budowę; mniej posiłkując się własnymi środkami / kredytem dzięki czemu na innych lokalach w danej lokalizacji będą mogli trzymać wyższą cenę i trochę przeczekiwać tych bardziej niecierpliwych/mogących zapłacić więcej za nieco lepszy produkt; więc końcowy efekt to korekta średniej cen, ale nie aż tak wielka jakby programu w ogóle nie było.
Bez programu pomocowego to ceny (być może) mogłyby poddać się takiej korekcie, że przebiłaby ona wartość mieszkań po obniżce 10-15% (dla 50m2) wynikającej z programu...ale lobby deweloperskie nie mogło na to pozwolić i z naszych podatków (OFE) wypłacimy im ich bandycką marżę (pod płaszczykiem pomocy państwa - celowo z małej litery)
2.Transakcje wiązane - mieszkanie w MdM + miejsce postojowe 50tys. / garaż 70tys PLN (gdzie w Lublinie maksymalnie jest to 20tys / 40tys PLN)
Był gdzieś też artykuł, gdzie konieczność zakupu mieszkania Łącznie z garażem została zaskarżona i Sąd orzekł wyrok, że nie jest to zabronione. Jeżeli developer sprzedaje mieszkania łącznie i Tylko z garażami to może to robić. Ta transakcja nie była w ramach RnS - gdzie już naciągano na przeszacowane garaże, po prostu ktoś nie chciał w ogóle garażu w zwykłej transakcji - deweloper nie zgodził się i stanęło na tym, że może tak zrobić.
Sama kwestia tego, że developer może wystawić na miejsce postojowe / garaż cenę z kosmosu i w ten sposób po prostu okraść beneficjenta programu jest potężnym problemem i czystym wyłudzeniem - dobrze jakby ktoś się tym zajął (NIK, NBP, ktokolwiek...)
OdpowiedzUsuń3. Deweloperzy jeszcze w inny sposób kombinowali ze sprzedażą (przy RnS) tak aby "wyjść na swoje" tzn, cuda-wianki w umowie, że sprzedane zostaje mieszkanie w ramach RnS - ale biały montaż, gładzie, malowanie, a niekiedy nawet instalacje! nie są wliczone w cenę mieszkania - prace dodatkowe na oddzielną fakturę - i ludzie szli na takie rozwiązania!
I właśnie jedyna szansa - jeżeli żadna instytucja nam nie pomoże w ukróceniu tych wyłudzeń - to taka, że nie będziemy się na to godzić i że faktycznie jest wciąż duża konkurencja w sprzedaży mieszkań, a banki pomimo niższych stóp procentowych i programu pomocowego nie obniżyły i nie obniżą wymagań w stosunku do kredytobiorców, tak jak to miało miejsce w latach 2006-2008
Co do interwencyjnego skupu mieszkań - mówię krótko - GRANDA!
1. Jestem pewien, że nie będzie żadnej kontroli po jakiej cenie mieszkania zostaną skupywane - tzn będzie cena rynkowa/życzeniowa/z bandycką marżą i nie będzie obniżek za zakupy w hurcie, bo po co? jak to pieniądze Państwowe-czyli ludzkie, których nikt nie może skontrolować...a organy państwowe nie zechcą przeprowadzać kontroli, albo nie znajdą nieprawidłowości.
2. Wynajem na preferencyjnych warunkach - nowiutkich mieszkań, będzie skorumpowany do granic przyzwoitości - będą je wynajmować "znajomi królika"
3. Jak ten absurdalny wynajem upadnie (jak już Kolega WDzB wspomniał) po 5-7 latach - bo nie ma szans działać na takich warunkach; to mieszkania zaledwie 7 letnie zostaną odprzedane rezydentom za psi grosz...
Ogólnie oba programy są szkodliwe; tak jak już wielokrotnie podkreślano szkodliwość RnS, tak również te są szkodliwe - służą tylko i wyłącznie upłynnieniu zalegającej substancji mieszkaniowej po maksymalnych cenach - nie zweryfikowanych kurczącym się rynkiem.
Sam przelicznik 1,1 to jest czyste śmianie się ludziom w twarz
Chociaż to wartość odtworzeniową 1m2 podają sami developerzy do GUS - wrzucając wszystkie koszty jakie tylko się da, a potem wojewodowie biorą te dane do ogłoszenia wartości branej pod uwagę w MdM - to ustawowo można to zwiększyć o AŻ 10%, czyli dostosować bardziej do wciąż przeszacowanego/przekłamanego rynku...i nikt nic nie może IM zrobić (w RnS przez moment przelicznik był 1,4 - mieszkania w WWa z programu socjalnego! prawie po ~10.000zł/m2 - a NIK robił kontrolę i NIC! nie znalazł)
Deweloperzy urośli w Polsce z lobbingiem i krótko mówiąc łapówkarstwem do rozmiarów np. przemysłu zbrojeniowego w USA - nie ważne ile jest "cywilnych" incydentów i masakr z bronią palną - posiadania broni palnej stany, które na nie zezwalają nie cofną bo to o za duże pieniądze idzie gra - Państwo w Państwie, niestety...
Lublin chyba też powinien być na czerwono
OdpowiedzUsuńRacja, wartości praktycznie takie same jak w Białymstoku. Dzięki!
UsuńW domach z betonu
Witam
OdpowiedzUsuńNa wstępie chciałem pogratulować bardzo dobrego bloga. Przeczytałem całego Pana bloga w jeden wieczór. Czytam różne blogi o tematyce finansowej, czy też na temat rynku nieruchomości. Jak spoglądam na „reklamowane” blogi u Pana, praktycznie czytałem wszystkie promowane. Niniejszy blog ujmuje temat nieruchomości w takim kontekście, jaki mi najbardziej odpowiada i posługuje się również danymi, z których również korzystałem /dane GUS, raporty NBP, raporty giełdowe/. Dlatego cieszę się bardzo, że tutaj trafiłem, gdyż przytoczoną na niniejszym blogu argumentację uważam za prawdziwą. Jedynie co do tworzenia kredytu „z powietrza” nie zgodziłbym się z autorem.
Chciałbym jednak zwrócić uwagę na pewien aspekt. Wśród osób, które w miarę racjonalnie wypowiadają się na temat rynku nieruchomości, oraz używają logicznych argumentów panuje przekonanie, że ceny nieruchomości są nadal bardzo wysokie i będą już tylko spadać. Oczywiście co do zasady zgodzę się z tym poglądem. Sądzę jednak, że problem jest jednak bardziej skomplikowany. Za mało jest branych argumentów mogących nieco zmodyfikować punkt widzenia. Otóż uważam, że ceny nieruchomości nadal są wysokie. Jednak sytuacja od momentu szczytu bańki zmieniła się i to bardzo.
Jeśli autor bloga będzie miał ochotę to niech weźmie pod uwagę następujące okoliczności i popełni kilka wpisów traktując o następujących zagadnieniach:
porównanie cen nieruchomości w 2004r. do cen nieruchomości w 2013r. z uwzględnieniem inflacji i MDM – świadomie wskazałem na rok 2004r., a nie jak się wskazuje w mediach na rok 2006r., gdy bańka już galopowała. Ceny się urealniły.
porównanie dostępności mieszkania z uwzględnieniem cen z 2006r. i cen obecnych zdyskontowanych inflacją, oraz dodatkową pomocą w postaci MDM – ten program defacto „obniża” cenę m2 mieszkania o około 600-700 zł
niskie stopy procentowe i zwiększenie zdolności kredytowej
Moim zdaniem ceny mieszkań nie wzrosną, ale przyszły rok będzie dobrym momentem do zakupu mieszkania, jeśli ktoś ma taką potrzebę i nie chce wynajmować. Wynajem zaś uważam za bardzo dobrą alternatywę – szczególnie w ostatnich latach. Teraz jest trochę słabiej z uwagi na niskie stopy procentowe, ale to w przeciągu 2 lat powinno się zmienić i to najemca będzie w lepszej sytuacji niż właściciel.. Tutaj można poczynić ciekawe wyliczenia ile najemca zyskał w stosunku do osoby, która kupiła mieszkanie na kredyt i spłacała je przez ostatnie kilka lat, szczególnie wtedy gdy stopy procentowe były wysokie. Wystarczyło, że różnicę pomiędzy wysokością raty kredytobiorcy, a wysokością czystego czynszu najmu /bez dodatkowych opłat, bowiem te również płacił kredytobiorca/ złożył na lokatę i cieszył się przez 6-7 lat z procentu składanego. Przy niedużym mieszkaniu najemca będzie dzisiaj dysponował kapitałem w wysokości około kilkudziesięciu tysięcy złotych i będzie mógł kupć mieszkanie tańsze niż w 2008r. Zaciągnie dużo niższy kredyt na lepszych warunkach.
c.d.
OdpowiedzUsuńMoim zdaniem zarówno MDM, jak i Fundusz Mieszkań na wynajem to interwencja rządu, aby pomóc deweloperom. Jednak jak słusznie zauważa autor programy te będą miały również inne skutki. Moim zdaniem pomogą deweloperom wyzbyć się zapasów mieszkań po przyzwoitych cenach. Nie wiem jednak, czy nadal będą oni rozpoczynać nowe inwestycje. Skutek będzie taki, że nawet jeśli ceny na rynku wtórnym spadną, to niewiele będzie nowych mieszkań na sprzedaż.
Dlatego też, jeśli ktoś chce kupić nowe mieszkanie to moim zdaniem powinien skorzystać z programu MDM i kupić w miarę tanie mieszkanie.
Proszę bowiem zauważyć, że przy limicie 5700 zł dla Gdańska – przy mieszkaniu o powierzchni 50 m2 – cena za m2 przy dopłacie 10% z MDM spada do poziomu 5130 zł, a przy rodzinie z dzieckiem do poziomu 4845 zł – i to w całkiem niezłych lokalizacjach. Zakładając, że koszt budowy takiego lokalu to około 2800 - 3000 zł za m2 + około 500 zł za grunt + inne koszty, które mi trudno oszacować /projekt, finansowanie inwestycji, marketing, koszty stałe itd./ - pozostanie pewnie z 1000 zł zysku na m2. Nie sądzę, aby developerzy, jeśli zniknie MDM zdecydowali się na niższy zysk. Tam gdzie limity są jeszcze mniejsze w dużych miastach, a szczególnie w Lublinie i Białymstoku poziom „płaconej” ceny z uwzględnieniem MDM jest jeszcze korzystniejszy. Tutaj cena oscyluje w granicach 3600 - 3800 zł/m2 z uwzględnieniem MDM. Warto więc moim zdaniem poważnie podejść do pomysłu zakupu mieszkania.
Jednak należy kupować mieszkania gotowe do zamieszkania, nigdy „dziury w ziemi”. Najlepiej szukać mieszkań na w miarę zagospodarowanych osiedlach. Nie zdecydowałbym się na zakup na całkiem nowym osiedlu, które jest placem budowy i nie wiadomo, czy nim przez wiele lat nie będzie – zwłaszcza jak MDM się skończy. Trzeba również zwrócić szczególną uwagę na koszty zarządu i koszty eksploatacji w tych nowych budynkach. Niektóre inwestycje są pod tym względem bardzo korzystne, niektóre zaś mają moim zdaniem fatalne rozwiązania /jak choćby indywidualne ogrzewanie piecykami gazowymi, czy też zbyt małe wspólnoty mieszkaniowe, co może generować stosunkowo duże koszty zarządu/. Jeśli nie zależy nam na nowym mieszkaniu i wolimy skorzystać z rynku wtórnego to warto zaczekać kilka miesięcy. Trzeba jednak zwrócić uwagę przy wyborze mieszkania na następujące okoliczności: koszty eksploatacji szczególnie koszty ogrzewania, wysokość funduszu remontowego i koszty zarządu. Przy takim samym metrażu mieszkania czynsze mogą się różnić nawet o 100-200 zł. Proszę sobie to wrzucić na kalkulator kredytowy i średnio policzyć o ile taka kwota może zwiększyć Wasz kredyt lub co ważniejsze go obniżyć.
Jeszcze nie przeczytałem ostatniego wpisu, ale mam dwie uwagi.
OdpowiedzUsuńCiężko trafić na ten jakże ciekawy blog. Ja znalazłem go przez Twoją wypowiedź na forum. Z wyszukiwarką jeszcze słabo i fajnie było by to poprawić.
Druga sprawa dotyczy cen domów. W jednej z prelekcji red. Stanisław Michalkiewicz zauważył kwestie, które mi wcześniej nie przyszła do głowy, a pokazuje w czasach jakiego ucisku państwowego żyjemy. Mianowicie podniósł, że słusznie krytykuje się feudalizm, ale ... co by złego o nim nie powiedzieć to chłop pańszczyźniany chałupę miał. Dziś mimo ogromnego postępu technicznego, dużej wydajności pracy etc. młody obywatel idący do pracy nie jest w stanie kupić tego podstawowego dobra, potrzebnego człowiekowi. jakim jest dach nad głową.
Moim zdaniem banki podniosą marże przy korzystaniu z kredytu MDM, aże stopy sa niskie to klient chwyci to a w rezultacie na MDM straci, niezla granda sa ceny w Gdansku i w Poznaniu.
OdpowiedzUsuńBardzo się cieszę z ilości oraz (przede wszystkim) z zawartości merytorycznej komentarzy - niestety w tej chwili nie mam czasu odpisać na każdy z osobna, dlatego pozwolę sobie na odpowiedź zbiorczą.
OdpowiedzUsuńJedną z ciekawszych uwag jest kwestia podwyżki marży przy kredycie w MdM - niestety nie wiem, jak to będzie formalnie wyglądać. Dopłata wyniesie "tylko" 10-15%, co proporcjonalnie obniży ratę... więc gdyby marża była wyższa o 0.5-0.7 p.p. od standardowej, to w całości zniwelowałaby spadek wysokości raty, wynikający z dopłaty (oczywiście przy aktualnym, bardzo niskim WIBOR'ze). A ogromna większość klientów właśnie na ratę zwraca uwagę. Także podwyżka marż pewnie nastąpi przy tej okazji, ale nie spodziewałbym się, żeby była znacząca (w RnS było z tym łatwiej, bo rata przez pierwsze 8 lat była zmniejszona aż o ~40%).
Z podobnych względów trudniej będzie z garażami za 70.000, czy białym montażem na oddzielną fakturę - jakikolwiek koszt, dochodzący do 10% ceny mieszkania, będzie pewnie z miejsca dyskwalifikujący.
Co do wpływu limitu na ceny - tak, jak pisałem w artykule, spodziewam się pewnego spadku cen w miastach, w których ceny (transakcyjne) znacząco odbiegają (w górę) od limitu. Tam, gdzie są zbliżone lub niższe, deweloperzy pewnie spróbują wykorzystać moment i zgarnąć trochę dopłaty dla siebie. Jednak nie będzie to całe 10-15%, bo wtedy sprzedaż pozostanie na obecnym poziomie (do tego można "przestraszyć" klientów, którzy nie spełniają wymogów MdM). Tak naprawdę, dużo ważniejsza jest w mojej ocenie wysokość stóp procentowych - dopóki te pozostaną bardzo niskie, deweloperzy będą mieli jakąś tam sprzedaż. Z niecierpliwością czekam na dane o sprzedaży kredytów za 3 kwartał 2013 - one pokażą, czy kombinacja (wciąż) zerowego wkładu własnego i bardzo niskich stóp procentowych okaże się być wystarczająca do rozruszania sprzedaży.
Zgadzam się z opiniami, że program MdM (zwłaszcza w miastach, którym nie grożą z tego tytułu żadne podwyżki) przyczyni się w praktyce do "obniżenia" ceny i cena ta może się wydawać akceptowalna dla coraz szerszego grona klientów. Jednak nie zmienia to faktu, że finansowanie mieszkań (stosunkowo) bogatym przez wszystkich (czyli w większości przez biednych) jest działaniem sprzecznym ze zdrowym rozsądkiem i z definicji nieuczciwym. Dodatkowo, tak, jak pisałem we wcześniejszych artykułach, raczej nic nie zatrzyma tendencji długofalowej (mam tu na myśli 10+ lat) - demografia sprawi, że ceny (względem zarobków), które dziś wydają się być już gdzieniegdzie stosunkowo niskie, po latach wcale nie będą się wydawały niskimi. Mieszkań mamy już w Polsce dużo, być może za dużo... a mieszkańców będzie już tylko mniej, dużo mniej.
O porównaniu kosztów wynajmu i zakupu w perspektywie kilku lat planowałem zrobić oddzielny wpis... jednak na razie skupiłem się na sprawach nieco bardziej ogólnych/fundamentalnych (pomijając ostatni artykuł ;)
Ktoś mnie ostatnio zapytał... czy mam jeszcze pomysły na kolejne wpisy? Otóż pomysłów mam wiele, o wiele za dużo w stosunku do ilości czasu, który mogę na nie poświęcić ;)
...
...
OdpowiedzUsuńW kwestii ucisku państwowego w pełni się zgadzam. Kiedyś ludzie płacili dziesięcinę, albo odrabiali pańszczyznę przez 2(?) dni w tygodniu. A teraz dzień wolności podatkowej wypada jakoś koło lipca... Najgorsze jest jednak to, że podatki zbiera się często w sposób bardzo ukryty, czasem wręcz absurdalny (pod płaszczykiem emerytur, czy bezpieczeństwa - patrz fotoradary).
Co do ostatnio popularnych artykułów na temat wzrostu cen na rynku pierwotnym... mam podejrzenie, że mamy tu echa RnS i cały ten wzrost (zawsze rok do roku, nigdy miesiąc do miesiąca) wynika z obniżania ceny (zwłaszcza przez deweloperów) w końcówce 2012 roku po to, aby załapać się na limity (chociaż, jak już wspominaliśmy, to "obniżanie" było czasem dosyć naciągane... niemniej na statystyki wpływało).
Na koniec jeszcze refleksja na temat limitów MdM - jak pisałem, nikt nie wie do końca (albo przynajmniej się nie pochwalił, że wie), jak one powstają. Do tego dziwi ich ogromna rozbieżność - mi się nie wydaje możliwe, żeby koszt zbudowania mieszkania w Warszawie był o 50% (prawie 2 tys. złotych) większy niż w Rzeszowie. W końcu materiał ten sam, ludzie na podobnych stanowiskach zarabiają podobnie, a średnia cena ziemi to ~600 zł/m2 PUM (dane z roku 2009). Pewnie to wynika z faktu, że w Warszawie poza mieszkaniami popularnymi buduje się sporo tzw. apartamentów (w Rzeszowie się nie buduje?), tylko... jaki one mają właściwie związek z segmentem mieszkań popularnych przeznaczonych "dla młodych"?
pozdrawiam wszystkich komentujących,
W domach z betonu
Za bankier.pl:
OdpowiedzUsuń"– Z przykrością muszę powiedzieć, że jeśli chodzi o wspieranie rynku wtórnego, to tu nowe mieszkania nie powstają… – odnosił się do uwag senator Czarnobaj. – Oczywiście nie jestem przeciwny wspieraniu rynku wtórnego, bo to również ma swoje zalety. Ale na pytanie, czy w ramach wsparcia rynku wtórnego pojawiają się nowe mieszkania, odpowiem, że zapewne tak, ale zdecydowanie więcej mieszkań powstaje w ramach wsparcia rynku pierwotnego. Zatem wspieramy to, co dotyczy zwiększenia podaży na rynku pierwotnym, mieszkań nowych, ze względów, o których mówiłem we wcześniejszym wystąpieniu, chociażby jeśli chodzi o warunki, które muszą spełniać nowe obiekty."
Jak się okazuje nasi senatorzy twierdzą że dopłaty do zakupu mieszkań wspierają podaż.
Coraz bardziej mam dość naszych tępych polityków.
Podoba mi się zawartość bloga, ale mam dwie uwagi. Wprowadzasz chaos semantyczny myląc "wynajem" z "najmem" oraz "czynsz" z "opłatami eksploatacyjnymi". Przy obliczaniu całkowitego kosztu kredytu, nie uwzględniach inflacji. To by było na razie na tyle :)
OdpowiedzUsuńW całym blogu starałem się używać określenia "wynajem" jako użyczenie komuś mieszkania za opłatą oraz "najem" jako wzięcie takiego mieszkania w używanie. Jednak słownik PWN nie rozróżnia tych haseł i pozwala obu używać w obu w przypadkach (to pocieszające, bo w związku z tym ciężko te hasła pomylić ;)
UsuńCo do czynszu i opłat eksploatacyjnych... jako "czynsz" rozumiem popularne znaczenie tego słowa, występujące w ogłoszeniach typu "cena zawiera czynsz" itd. Do czynszu zaliczam wszystkie opłaty "nielicznikowe" (czyli wszystko poza opłatami za prąd, gaz oraz wodę).
Co do inflacji przy kosztach kredytu... to prosiłbym o dokładniejsze wyjaśnienie, bo nie bardzo rozumiem ;)
Weź pod uwagę że w Polsce inflacja to wzrost cen towarów i usług, za którymi próbują nadążyć nasze płace.
UsuńZnam kilka osób które w ten sposób myślały. Za jakiś czas będę zarabiał więcej więc szybciej spłacę kredyt bo rata kredytu w stosunku do pensji będzie malała. W połowie mieli rację, rata kredytu maleje w stosunku do zarobków, niestety koszty życia rosną tak bardzo że wciąż nie są wstanie spłacać szybciej kredytu.
Dodam jeszcze że mieszkanie w Warszawie wynajmowałem prawie 5 lat, przez ten czas wynajmowałem 3 mieszkania, z jednego się musiałem ale też i chciałem wyprowadzić (za oknem rozpoczęła się budowa), z 2 pozostałych wyprowadziłem się bo znalazłem tańsze mieszkanie, kupiłem własne. Przez 5 lat wynajmu wciąż płaciłem 1800 właścicielowi, przy czym za pierwszym razem musiałem płacić za ogrzewanie i wodę, w drugim mieszkaniu za wodę, w trzecim wszystko było zawarte. Więc pomimo inflacji za wynajem płaciłem coraz mniej.
Nie patrz w słownik tylko w kodeks cywilny :-) Czynsz to wynagrodzenie z tytułu najmu lub dzierżawy. To co się płaci do wspólnoty, spółdzielni to opłaty eksploatacyjne. Co do inflacji. Chodzi o to, że w miare upływu lat kwota raty będzie miała niższą wartość niż na początku.
OdpowiedzUsuńJako że autor bloga nie zostawił żadnego kontaktu do siebie, nie mam innego wyjścia jak napisać publiczny komentarz.
OdpowiedzUsuńChciałbym zaproponować autorowi rozważenie, czy chciałby wziąć udział w konferencji w Krakowie we wrześniu 2014r. Konferencję organizuje Fundacja PAFERE (www.pafere.org), której od czerwca br. jestem prezesem.
1) W czasie konferencji będzie dzień poświęcony własności prywatnej. Chcę to wykorzystać jako pretekst do dyskusji nt. rządowych programów pomocy na przykładzie rynku nieruchomości (w praktyce Mdm).
2) Kompletuję prelegentów do panelu dyskusyjnego. Mam paru zainteresowanych, w tym deweloperów. Zależy mi na tym, aby w dyskusji wzięli udział praktycy, blogerzy, publicyści.
3) Trwają ustalenia co do zaproszenia kogoś z ministerstwa infrastruktury (od mieszkalnictwa), żeby bronił rządowych pomysłów. To na pewno ożywi dyskusję.
W przypadku zainteresowania udziałem ze strony n/n autora wdomachzbetonu proszę o kontakt: pawel.budrewicz@pafere.org.