sobota, 20 grudnia 2014

To buy or not to buy... oto jest pytanie! 36

Po ostatnim przynudzającym wpisie czas na wpis nieco bardziej matematyczny, czyli taki, jakie lubię najbardziej :) Wpisy matematyczne mają to do siebie, że nie zostawiają specjalnego pola do interpretacji, ani do polemiki, przez co ciężko udowodnić nam, że nie mamy racji (do czego oczywiście zachęcamy w komentarzach ;)

Jak wiemy, mamy teraz (znowu) najlepszy czas na zakup mieszkania ;) Jak również wiemy, powodów ku temu jest mnóstwo - ceny mieszkań bardzo spadły (tak bardzo, że bardziej nie dadzą już rady ;) mamy teraz rekordowo tani kredyt (z wysokimi marżami ;) deweloperzy budują na potęgę, co oznacza, że spodziewają się bumu (który przecież w końcu musi nadejść ;) a na dodatek rosną wymagania kredytowe - spada maksymalne LTV (więc trzeba się spieszyć ;) Aaa... no i jeszcze stopy procentowe są na rekordowo niskim poziomie, więc nie opłaca się oszczędzać na lokatach (w czasach niby deflacji), tylko trzeba koniecznie zainwestować w mieszkanie na wynajem (które, w przeciwieństwie do środków na lokacie, tanieje ;)

O inwestycji w wynajem mieszkania z punktu widzenia właściciela oraz najemcy pisaliśmy we wpisach:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/09/czy-opaca-sie-inwestowac-w-mieszkania.html

oraz 

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/10/czy-wynajmujac-mieszkanie-napychamy.html

Dziś zajmiemy się sytuacją, w której znajduje się być może większość czytelników tego bloga.


Któż z tych, którzy jeszcze nie mają własnego "em", nie chciałby go mieć? Pewnie kilka takich osób się znajdzie, jednak w tym kraju nadal zdecydowana większość osób chce mieszkanie posiadać na własność (nam się akurat zdaje, że słusznie). Niektórzy nawet, z zupełnie niezrozumiałych dla nas względów, nazywają posiadaniem mieszkania już jego pożyczenie/wynajmowanie od banku (dziwnym trafem, wynajmowania od kogoś innego niż bank tak już nie nazywają).

W każdym razie, gdybyśmy mieli w najprostszy sposób odpowiedzieć na tytułowe pytanie - kupić mieszkanie, czy go nie kupić, to odpowiedzielibyśmy oczywiście, że hmm... bo problem polega na tym, że odpowiedź jest dosyć złożona.

O ile w systemie rezerwy cząstkowej i waluty fiat (która ze swej natury zawsze na końcu prowadzi do hiperinflacji) posiadanie czegoś "namacalnego" jest słuszną strategią, o tyle nie zawsze ta strategia idzie w parze z kupowaniem mieszkań. Mieszkania, jak każdy inny towar, dobrze jest kupić wtedy, kiedy są tanie. Kiedy mamy do czynienia z taką sytuacją (i zakładamy, że z racji tego, iż mieszkania są tanie, tańsze już nie będą), wtedy mieszkanie zdecydowanie warto kupować. Kiedy mieszkania są drogie, to mamy trochę komplikacji. 
Z samego faktu, że coś jest drogie, nie wynika jeszcze, że nie należy tego kupować - torebki od Michael'a Kors'a są drogie, a ludzie (kobiety ;) jednak kupują ;) Ba... nawet z faktu, że coś drogiego będzie w przyszłości taniało, też jeszcze nie wynika, że nie należy kupować (przykład torebek i tu jest aktualny ;) Podstawową kwestią jest pytanie, czy cena ma jakiekolwiek znaczenie oraz czy to znaczenie jest większe od znaczenia innych aspektów rozważanego problemu.
Jeśli ktoś potrzebuje mieszkania i taką osobę na nie stać (w rozumieniu posiadania odpowiednich środków/aktywów, a nie posiadania jedynie "zdolności kredytowej"), to wręcz powinna mieszkanie kupić. 
Gorzej, że zdecydowanej większości ludzi nie stać (w tym sensie). A jak kogoś nie stać, to cena ma dużo większe znaczenie niż dowolne inne przesłanki (co gorsza, problem cenowy może okazać się problemem krytycznym ;) 

Stoimy więc pośród tej zdecydowanej większości i zastanawiamy się, co z tym fantem zrobić - od dawna nam się wydawało, że kupno mieszkania w Polsce jest bardzo nieopłacalne i że to się raczej nieprędko zmieni. 
Żeby jednak nie przespać tego najlepszego momentu na kupno (który najpewniej kiedyś się jednak pojawi), postanowiliśmy przyjrzeć się, jak sprawa się ma aktualnie, na podstawie 3 konkretnych przykładów (każdy może przeprowadzić podobne rozumowanie dla interesującego go miasta/dzielnicy). Do testu wybraliśmy takie mieszkania, aby pokryć możliwie szeroki obszar rynku (kawalerkę, mieszkanie 2- oraz 3-pokojowe). Interesowały nas mieszkania dosyć nowe, w dobrym standardzie, w miejscach uznawanych za całkiem niezłe (nie są to oczywiście topowe lokalizacje, ale takie nie interesują przeciętnego klienta).

Wynikiem tych rozważań jest poniższa tabela, która mogłaby sama w sobie wystarczyć za cały wpis ;)


Zanim przejdziemy do wniosków, musimy przyjrzeć się bliżej metodologii zastosowanej do wyprodukowania tej tabeli.
Jak wiadomo, tabele cierpią na przypadłość politechniczną... zawsze w nich wyjdzie to, co chciał pokazać autor - trzeba tylko zastosować odpowiednie rozumowanie. Staraliśmy się, aby nasze rozumowanie było jak najmniej tendencyjne i jak najbliższe rzeczywistości (w przeciwieństwie do wszelkich wyliczeń opłacalności zakupu mieszkań pod wynajem, którymi cyklicznie raczy nas OF/HB, czy inny Emmerson). Ale do rzeczy...
Pierwsze dwie kolumny nie wymagają komentarza. W trzeciej, oznaczonej gwiazdką (cena zakupu), przyjęliśmy dolny przedział cenowy z ogłoszeń i pomniejszyliśmy go o ~10% uznając optymistycznie, że taki jest w tym przypadku margines negocjacji (ponieważ to jest właśnie dolny przedział cenowy ofert, to możliwe, że tyle wynegocjować się nie uda i cena zakupu wyjdzie wyższa... ale trudno - lepiej przesadzić trochę w kierunku odwrotnym do tezy, niż w kierunku tezy ;) W kolumnie piątej (cena wynajmu) przyjęliśmy "realistyczne" (zgodnie z naszym doświadczeniem) ceny z ofert, odejmując od nich koszt miejsca garażowego (którego nie ma w cenie kupna, a które można zawsze komuś "podnająć"). Uzyskaliśmy więc sensowny koszt zakupu oraz sensowny koszt najmu dla porównywalnych (konkretnych) mieszkań.
W kolumnach oznaczonych wzorcem "LTV X%, Y%" wyliczyliśmy koszt zakupu mieszkania na kredyt (to stwierdzenie z trudem przeszło nam przez klawiaturę ;) LTV X% oznacza oczywiście wysokość kredytu względem ceny mieszkania, a Y oznacza oprocentowanie, wg którego wyznaczona została wartość w tabeli. Sposób wyliczenia tej wartości wymaga dalszego wyjaśnienia - żeby było możliwie sensownie, zsumowaliśmy w tej kolumnie 3 liczby: koszt odsetkowy kredytu (czyli od raty odjęliśmy część, która pomniejsza kwotę kredytu), opłaty za mieszkanie, które zawarte są w cenie najmu oraz koszt utraconych odsetek od kapitału, który musieliśmy wyłożyć z własnej kieszeni (przyjęliśmy lokatę/rachunek oszczędnościowy oprocentowany na poziomie WIBOR3M, już po odjęciu "przejściowego" podatku Belki). Ponieważ udział kosztu odsetkowego w racie spada wraz z postępem spłacania kredytu, do obliczeń przyjęliśmy średnią z pierwszych 5 lat spłaty - naszym celem nie jest porównanie kupna do "wiecznego" wynajmu, tylko porównanie kupna do wynajmu "przez jakiś czas", bo docelowo preferujemy jednak posiadanie mieszkania na własność. Poza tym, w koszcie "kupna na kredyt" nie uwzględniamy kosztów remontów itd., które z czasem siłą rzeczy się pojawią i mogą zniwelować spadek udziału części odsetkowej w racie.
Jako oprocentowanie kredytu (Y) przyjęliśmy wartości z porównywarki internetowej, zmodyfikowane lekko w taki sposób, aby możliwie jak najlepiej uwzględnić dodatkowe, nieujmowane tam opłaty.
W kolumnach "Różnica" wstawiliśmy procentową różnicę obliczonych kosztów kredytu względem kosztu wynajmu - kolor zielony oznacza przewagę (mniejszy koszt) kredytu nad wynajmem, kolor czerwony przeciwnie.
W tabeli występują aż 4 wersje kredytu - kombinacje dwóch różnych wartości LTV oraz wysokości oprocentowania przy aktualnych stopach procentowych oraz przy stopach o 2.5 p.p. wyższych (czyli też niespecjalnie wysokich).
We wszystkich obliczeniach pominęliśmy koszty pośredników (bo nie lubimy pasożytów) oraz koszty notarialne, czy PCC (wszak kiedyś i tak trzeba będzie je ponieść, jeśli nie chce się "wiecznie" wynajmować).

Jakie są wnioski z tej tabeli? Ano wnioski są, jak zawsze, oczywiste :) Rozsądnie policzony koszt mieszkania w mieszkaniu "90-procentowo bankowym" jest w aktualnej chwili wciąż prawie zawsze wyższy niż koszt wynajmowania tego mieszkania. Jedynie w przypadku małych/tańszych mieszkań, koszty są w tej chwili bardzo zbliżone. Im większe/droższe mieszkanie tym koszt mieszkania "na swoim" (z udziałem wysokiego kredytu) jest większy, względem wynajęcia "takiego samego" mieszkania. 
Nieco inaczej ma się sprawa w przypadku stosunkowo niskiego udziału kredytu w cenie zakupu. Nie ma w tym oczywiście niczego zaskakującego - ponieważ oprocentowanie kredytu wynosi około 2.5 p.p. więcej niż oprocentowanie lokaty, to zwiększenie udziału lokaty względem kredytu, powoduje spadek kosztów tego rozwiązania. Jak więc widać, najmniejsze koszty mieszkania "na swoim" będą wtedy, kiedy swoje będzie rzeczywiście swoim (czyli będzie kupione za własne pieniądze, a nie za kredyt bankowy).
Przy kredycie LTV50% koszt tego rozwiązania jest w tej chwili niższy niż koszt wynajmu (znowu mamy do czynienia z sytuacją, w której najlepiej wypadają tu najmniejsze/najtańsze mieszkania - im drożej, tym gorzej, a koszt mieszkania na kredyt zrównuje się z kosztem wynajmu przy cenie mieszkania w okolicy 500.000 złotych).
Żeby nie było zbyt optymistycznie, umieściliśmy jeszcze te same obliczenia, zakładając wzrost stóp procentowych do poziomu sprzed dwóch lat (czyli nie jakoś specjalnie odległego ;) W takiej sytuacji, koszt mieszkania na bankowym we wszystkich rozważanych kombinacjach będzie wyższy niż koszt wynajmu (w przypadku wysokiego LTV i większego mieszkania, będzie wyższy nawet o 2/3!). Należy to mieć na uwadze, bo kredyt zaciąga się najczęściej na 25-30 lat, więc porównanie kosztów jedynie w momencie historycznie niskich stóp procentowych jest co najmniej ryzykowne.
Jakby jednak nie liczyć, trudno na podstawie takich obliczeń uzasadnić popularną ostatnio tezę, że kredyt jest tańszy niż wynajem. Nawet przy bardzo niskich stopach jest tak jedynie dla najmniejszych mieszkań i to tylko przy kredycie z wysokim wkładem własnym (czyli w rozwiązaniu niezbyt popularnym).

Można się zastanawiać, co będzie, jeśli stopy procentowe spadną jeszcze bardziej - otóż raczej niewiele będzie, bo stopy być może jeszcze za jakiś czas spadną, ale będzie to spadek praktycznie niezauważalny (0.25 p.p.) i raczej ostateczny - potem zabawa może przybrać zupełnie przeciwny kierunek.

Podsumowując naszą tabelkę... widać w niej, że nawet w sytuacji bardzo niskich stóp procentowych, koszt mieszkania w "zakredytowanym" mieszkaniu jest wyższy niż w wynajmowanym przy kredytach z niskim wkładem własnym (czyli w przypadku znakomitej większości kredytów, zaciąganych w Polsce - pamiętajmy, że wciąż połowa z nich ma LTV >80%, a kredytów z LTV50% lub mniejszym jest jedynie 13%). Dopiero użycie znacznych środków własnych (50%) wyrównuję aktualnie tę relację. 
W przypadku wzrostu stóp procentowych (na co w przeciągu 30 lat szanse są raczej "spore" ;) koszt mieszkania na kredyt będzie zawsze wyższy (i to znacznie) niż koszt wynajmu.

Oczywiście nasza tabela nie wyjaśnia wszystkiego. Należałoby wziąć pod uwagę jeszcze perspektywy cenowe kupna mieszkania oraz perspektywy cen wynajmu. Stali czytelnicy wiedzą, jakie one są wg nas - nieubłagana demografia połączona z dużą liczbą nowo budowanych mieszkań oraz nieunikniony wzrost stóp procentowych będą powodowały spadki cen mieszkań w dłuższej perspektywie. Te same czynniki wpłyną dokładnie w ten sam sposób na rynek najmu (ponieważ średnia wieku ludzi wynajmujących mieszkania jest niższa niż "kupujących na kredyt", to spadki na rynku najmu pojawią się wcześniej). Zresztą... kto wynajmuje mieszkania od dłuższego czasu wie, że proces ten trwa nieprzerwanie od 2008 roku i niespecjalnie zwalnia (często objawiając się tym, że w tej samej cenie można z czasem wynająć mieszkanie o coraz wyższym standardzie).
Jeśli wziąć pod uwagę tego rodzaju aspekty, należałoby do kosztów mieszkania w mieszkaniu na kredyt dodać koszt spadku jego wartości, co niestety jest trudne, bo nie wiadomo, jaki on będzie (niektórzy twierdzą, że wcale go nie będzie, tylko będą wzrosty ;) 

Postarajmy się jednak ostatecznie odpowiedzieć na tytułowe pytanie - kupić, czy nie kupić? Jeśli ktoś chce kupić za własne pieniądze, bądź z udziałem niezbyt wysokiego kredytu i kupuje po to, żeby mieszkać, a nie po to, żeby niedługo sprzedać (czyli "zainwestowć" ;) to można kupować. Oczywiście nadal warto rozważyć odczekanie do momentu, w którym pojawi się "prawdziwy" kryzys - wszak kupowanie w czasach super niskich stóp procentowych i wysokich cen nie jest strategicznie dobrym pomysłem. Niemniej, jest to dużo lepsza sytuacja niż "kupowanie" mieszkania z udziałem wysokiego kredytu - to nijak się nie opłaca, a będzie najpewniej jeszcze gorzej.

Podsumowując... my nadal nie kupiliśmy (to ci niespodzianka! ;) Jedynym sensownym powodem, który mógłby nas skłonić do kupna mieszkania w tym momencie, byłaby realna szansa na upadek systemu finansowego w bardzo bliskiej przyszłości, w sytuacji, w której dysponowalibyśmy całą kwotą na mieszkanie. Na to jednak jeszcze za wcześnie (na upadek i na całą kwotę ;) 
Poza tym, system upadnie w wyniku solidnego kryzysu. Ciężko będzie go przegapić, a jeszcze ciężej będzie w trakcie jego trwania utrzymać aktualne (przeszacowane) ceny mieszkań...

36 komentarzy:

  1. Ja skłaniam się coraz bardziej do wiecznego wynajmu, a przynajmniej do momentu gdy kupno mieszkania za gotówkę obciąży moje konto na mniej niż 20-30% oszczędności (niemożliwe przed 50tką? :D). W tym momencie mam oszczędności na około 40% kawalerki we Wrocławiu (większe mi nie potrzebne ;)). Teoretycznie pozbywając się oszczędności życia i biorąc mieszkanie na kredyt takie jakie wynajmuję będę miał niższe koszty miesięczne i kiedyś to będzie moje, ale:
    - nie będę miał oszczędności więc tracę komfort psychiczny, które mi daje spora “poduszka bezpieczeństwa”
    - pozbędę się sporej kasy na inwestycje, mniejszy potencjał na pomnażenie kasy (w sporej części właśnie dzięki temu mam tyle wkładu własnego)
    - tracę mobilność nawet w obrębie miasta, wolę wynająć blisko pracy żeby mieć 10-15 minut na nogach (spacer - samo zdrowie!), niż tracić czas na dojazdy (koledzy z pracy pokupowali mieszkania i dojeżdżają nawet 1-1.5h w jedną stronę! absurd!), dodatkowo oszczędzam na braku samochodu, którego nie potrzebuję (fanem motoryzacji też nie jestem :))
    - nie tracę czasu na sprawy administracyjne, nie interesują mnie ustawy śmieciowe itp, często jedynym rachunkiem jest opłata za wynajem
    - na remonty, meble, agd wydaję 0 zł (mam tylko swój fotel do biurka ;))
    - nie potrafię zracjonalizować (moim zdaniem kiepskiej) “inwestycji” jaką jest kupno mieszkania w tym momencie, powody znamy, między innymi katastrofalna demografia czyli silny trend w dół

    Co jeśli wkrótce wynajem zacznie coraz bardziej tanieć i ten trend utrzyma się przez następne 30 lat (wg mnie całkiem spore prawdopodobieństwo)? Jakie jest prawdopodobieństwo malejącej raty przez następne 30 lat przy historycznie najniższych stopach procentowych? ;)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Mam identyczną sytuację. Wynajmuję w samym centrum ale nawet nie kupuję biletu miesięcznego bo wszędzie chodzę pieszo lub taksówką i wychodzi mnie taniej. Nie mam samochodu również. Ale najwięcej oszczędzam na CZASIE !!! Mam oszczędzonych ok. 300 tys. zł ale co z tego (tak na prawdę dużo więcej). Te pieniądze zarabiają i dają poczucie bezpieczeństwa. Wynajmuję kolejne mieszkania i nie miałbym nerwów tak jak właściciele do remontów, wymiany mebli, sprzętów, psujących się bojlerów, podnoszonych opłat i do tego wychodzącego wszędzie grzyba :). Mieszkanie służy mi do tego żeby nie kapało mi na głowę i było ciepło bo nawet jadam na mieście.

      Usuń
    2. @zlodzieje.marzen.blog Na twoim miejscu nie chwaliłbym się posiadaniem takiej gotówki w necie, nawet anonimowo. Nigdy do końca nie wiesz, kto szpieguje i jakie trojany siedzą w twoim kompie.

      Usuń
  2. Ten komentarz został usunięty przez autora.

    OdpowiedzUsuń
  3. Czytam bloga od momentu jego powstania. Początkowo zgadzałem się przedstawianymi poglądami, jednak obecnie, blog i spora część komentarzy, prezentują postawę skrajną.

    Autor chce podchodzić do życia w sposób racjonalny. Zapomina jednak, że ludzie to nie maszyny i nie zawsze kieruję się rachunkiem zysków i strat (np. chęć posiadania dzieci w obecnych czasach – mam jedno a docelowo chcę mieć dwoje lub troje – czyste szaleństwo). Autor bierze pod uwagę, pasującą pod jego tezę, perspektywę 30-letnią. Proponuję jednak wyobrazić sobie perspektywę 200 letnią i zastosować podejście czysto racjonalne. Wyjdzie nam, że najbardziej opłacalne jest położyć się do grobu już teraz. Po co czekać tyle czasu a w między czasie wzbogacać banksterów, utrzymywać złodziejski system itd. itp.

    Zgadzam się z poglądem autora, że ceny mieszkać w dłużej perspektywie, w wyrażeniu realnym, najprawdopodobniej będą spadać, ze względu na demografię naszego kraju. Jednak, czy to rzeczywiście powód, aby nie kupować mieszkania (do celów mieszkaniowych)? Czy dlatego, że samochód od momentu kupna tylko tanieje, oznacza, że nigdy mam go nie kupić, mimo że potrzebuję? A może powinienem pokonywać trasę Warszawa-Łódź rowerem i przy tym śmiać się z tych wszystkich frajerów, którzy wydali na auto 50k a do tego płacą za paliwo. To nic że podróż zajmuje mi 7h w jedną stronę, ważne, nie tracę na wartości samochodu..

    Autor wyśmiewa „posiadanie” mieszkania przed kredyciarzy. Ale to nie o własność chodzi, bo każdy zdrowo myślący człowiek wie, że mieszkanie będzie jego dopiero po spłacie (choć nawet wtedy nie może być tego pewny, bo wystarczy nadzwyczajna ustawa nacjonalizacyjna i nadal dupa). Chodzi przede wszystkim o poczucie bycia u siebie i swobodę dysponowania. Każdy kto wynajmuje mieszkanie wie, że nie można mówić nigdy o pełnej swobodzie. Ani nie można zrobić remontu po swojemu, ani zarejestrować firmy, podłączenie dodatkowych mediów musisz załatwiać przez właściciela. Albo przychodzisz do mieszkania, które jest urządzone wg upodobań landlorda, albo jest puste. W drugim przypadku wiesz, że sytuacja jest tymczasowa więc kupujesz gównianą Ikeę aby jakoś mieszkać. Ale mało kto, poza studentami i ludźmi świeżo po studiach chce mieszkać „jakoś”, ludzie chcą mieszkać dobrze. A największym dowodem na to jak bardzo ludzie chcą mieszkać dobrze i „u siebie” jest ten blog i jego rosnąca popularność.

    Ostatnia uwaga. Autor twierdzi, że Warszawa nie oprze się tendencji spadkowej. Mam odmienne zdanie. Proponuję autorowi przejechać się po Warszawie i zobaczyć jak dużą liczbę biurowców buduje się Warszawie i sprawdzić plany tych które dopiera mają zacząć się budować. Skąd się wezmę pracownicy, którzy zapełnią te powierzchne biurowe? Zostaną wyssani z innych miast i krajów a oni będą kupować mieszkania w Warszawie, albo wynajmować kupione przez innych. To jest jednak stolica kraju, mimo, że koszt produkcji mieszkania wszędzie w Polsce jest podobny to proszę się nie łudzić, że ceny spadną do poziomu cen w Iławie (około 2500/m).

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Pierwsza rzecz jaka się nasuwa po przeczytaniu posta ...to nick - reklama portalu i chyba nie warto odpowiadać ...ale że mam kilka wolnych chwil to coś skrobnę :)

      Na pierwsze 3 akapity "gorzkich żali" odpowiedz jest zawarta w dzisiejszym tekście i jest to zaledwie jedno zdanie:

      "Jak więc widać, najmniejsze koszty mieszkania "na swoim" będą wtedy, kiedy swoje będzie rzeczywiście swoim (czyli będzie kupione za własne pieniądze, a nie za kredyt bankowy)."

      Autor wielokrotnie podkreślał, że jeżeli kogoś STAĆ, tzn. ma pieniądze na lokacie, lub znaczną część w gotówce, a kredytu dobierze niewiele, stałą w miarę pewną pracę i ma potrzebę zakupu mieszkania na własność, to bez względu na to ile aktualnie wynosi marża dewelopera, ile z tego będą mieli naganiacze, to nic nie stoi na przeszkodzie, żeby mieszkanie kupić! I to nawet mając świadomość, że to konkretne mieszkanie, mogłoby w niedalekiej przyszłości nieco stanieć. Swoimi pieniędzmi każdy ma prawo dysponować według własnego widzimisię.

      Akapit o samochodzie i rowerze to prymitywne granie na emocjach godne najlepszych w tym fachu: Turek (HB), Kirejczyk (REAS), Płochocki (PZFD)

      Na tym blogu przede wszystkim piętnuje się obłudę medialną, która nagoniła setki tysięcy ludzi w CHF po 2zł, RnS po ~9k/m2 w WWa (a inne miasta były w takiej samej skali okradane), tłumaczy się proste (dla nas) zależności jakim jest ogromne obciążenie długiem kredytowym i jakie czynniki NA PRAWDĘ wpływają na rynek nieruchomości, żeby osób które utopią się we "własne" mieszkanie było już jak najmniej.

      W poprzednim temacie, ktoś zapytał o Olę - pierwszą naganiaczkę z HB i jej losy. Pozwolę sobie jeszcze raz wrzucić:
      http://forum.gazeta.pl/forum/w,106,146700137,146700137,Losy_Oli_Szarek.html

      Otóż Ola "wypaliła" się w korpo (myślę, że fala krytyki zrobiła swoje) i założyła kawiarnię, która niestety upadła...

      Czy tylko ja widzę ironię losu, że sama nagoniła setki tysięcy osób na przeszacowane mieszkania, przez co potężnie została przytemperowana konsumpcja. Pewnie wiele osób chciałoby do niej pójść i napić się kawki, ale niestety co miesiąc goni do banku z ratą w zębach na przeszacowane o 50-80% mieszkanie - i tak owszem, to bankster jest zarobiony i dewelozłodziej jest, ale to nie o to chodzi już konkretnie o nich, problem jest taki, że gospodarczo, ten boom kredytowy i spekulacja na cenach mieszkań zaszkodziła nam wszystkim, i jeszcze dzisiaj rykoszetem może oberwać każdy pracujący człowiek w PL.

      PS. Oficjalny powód upadku byznesu Oli to zwiększenie VATu.

      Usuń
    2. @smartfx.eu
      Masz rację i jednocześnie jej nie masz. Mam znajomych którzy kupowali mieszkania dwu pokojowe (kuchnia w aneksie) z myślą że za jakiś czas zmienią na większe. I poza dwoma parami które akurat stać na to by mniejsze mieszkanie zostawić pod wynajem, wszyscy gniotą się w małych mieszkaniach bo przy sprzedaży mieszkania ponieśliby ogromną stratę.
      Ja sam kupiłem mieszkanie, kupiłem mieszkanie które jest obecnie za duże, ale bez problemu zapewni komfortową powierzchnię do życia nawet dla rodziny większej niż mam zamiar mieć.
      Co do wynajmu to zawsze wynajmowałem z umową, właściciela ostatniego mieszkania które wynajmowałem widziałem 3 razy przez 2 lata (1 raz przy oglądaniu, 2 przy podpisaniu umowy i 3 przy oddaniu kluczy).
      Kredyt na mieszkanie w momencie kupna pochłaniał nieco ponad 25% naszych dochodów (moja żona wtedy nie pracowała), teraz pracuje i ten stosunek jest dużo lepszy, mimo wszystko nie mogę powiedzieć że nie zauważam raty kredytu.
      Kolejną sprawą jest to że strasznie mnie irytuje mój kredyt, obecnie około 1/3 nadwyżki finansowej przeznaczam na nadpłatę kredytu 2/3 powiększają moje oszczędności. Potrzebuję jeszcze kilku miesięcy by osiągnąć zadowalający poziom oszczędności, wtedy na nadpłatę kredytu będę pewnie przeznaczał minimum 50% nadwyżki finansowej.

      Co do biur, obecnie w Warszawie jest około 10% powierzchni niewynajętej, ponoć po zakończeniu wszystkich trwających budów ilość niewynajętej powierzchni wzrośnie do 18%, a możliwe że jeszcze bardziej.
      Firma w której pracuję właśnie przeniosła się do nowego i mniejszego biura (pomimo wzrostu zatrudnienia), pracownicy mają częściowo pracować zdalnie.

      Usuń
    3. @Encjusz

      Nie obraź się Encjusz, ale co mnie obchodzi zadowalający poziom czyiś oszczędności, to czy przeznaczasz na ratę 1/4 czy 1/6 dochodów, że masz za duże mieszkanie albo kolor majtek żony. O czym nam w zasadzie chciałeś powiedzieć w swoim poście?

      Powierzchnia biur wzrośnie, spadną czynsze, pojawią się inwestorzy, będą przyjeżdżać ludzie do pracy. I to jeszcze długo - przynajmniej kilkadziesiąt lat.

      Zobaczcie co się stało z Rublem. Złotowka ostatnimi czasy też się obsunęła, a mieszkanie przy metrze w Warszawie od szczytu bańki potaniało może z 8%.utrzymując rentowność na poziomie 5%. Nie mówię, że jest to dużo, ale w obliczu zawirowań mieszkanie w dobrej lokalizacji wydaje się być bezpieczną formą lokowania kapitału. Spać można spokojnie.

      Usuń
    4. Ten komentarz został usunięty przez autora.

      Usuń
    5. @smartfx.eu
      niektórzy przyznają Ci tutaj trochę racji, ja się z Tobą w ogóle nie mogę zgodzić. mydlisz nam oczy porównaniem właściciela auta za 50k do rowerzysty, który jedzie 7h zamiast 1h, podczas gdy przedstawiana na tym blogu alternatywa dla właściciela mieszkania z LTV90% to wynajmujący mieszkanie, którego koszty są takie same jak koszty kredytu. wynajmujący nie ma co prawda prawa do przeprowadzenia np. generalnego remontu w mieszkaniu, ale kiedy chce mieszkanie może zmienić i nie musi martwić się o to, że jest czyimś niewolnikiem (tzn banku), dlatego właściciela auta powinieneś porównać nie do rowerzysty, a np. osoby, która korzysta z Bla Bla Car i płaci za każdy przejazd, co kosztuje ją udział w kosztach paliwa...

      piszesz, że czasami nie można na zimno kalkulować co się opłaca, a co nie, trzeba mieć duszę romantyka i mieć coś swojego, swój kąt, swój dom; tylko, że dla mnie dom tworzą ludzie, ja i moja rodzina i nie ma on nic wspólnego z mieszkaniem, a odpowiedzialna głowa rodziny powinna właśnie kalkulować co może być zagrożeniem dla jego rodziny w dłuższej perspektywie i ubezpieczać się na wypadek nieprzewidzianych sytuacji (strata pracy, kryzys itp)

      co do Warszawy to co stoi na przeszkodzie temu, by skończyła tak jak Madryt? jeszcze parę lat temu to porównanie było bardzo na czasie, teraz sytuacja jest inna, ale jak dla mnie kwestią czasu jest scenariusz grecki czy hiszpański w Polsce

      Usuń
  4. @ smartfx.eu

    Dużo racji w tym co piszesz, nawet bardzo dużo, ale to co ja widzę na tym blogu to głównie chęć piętnowania szkodliwej dla wszystkich działalności deweloperów + banków w zakresie rynku nieruchomości. Blog pomimo swej skrajnej postawy ma sporą wartość edukacyjną, nie trzeba zgadzać się z każdym poglądem autora. Zaletą jest także fakt, że najprawdopodobniej nie jest on przez nikogo sponsorowany (bo i kogo?) w przeciwieństwie do 99% blogów "ekspertów'.

    Pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
  5. Jeżeli mainstream cały czas używa prostych manipulacji, sztuczek dotyczących rynku mieszkaniowego, które mają za zadanie zmanipulować ludzi, którzy nie mają czasu na analizy i być może "nakłonić ich" do podjęcia niekorzystnych dla nich decyzji, to ten blog spełnia dobrą rolę - punktuje nieprawdy, podważa tezy, autor stara się podchodzić racjonalnie.I to moim zdaniem jest bardzo dobre. Nawet sposób wyrażania myśli przez autora, poprzez szyderę i sarkazm bardzo mi odpowiada :)

    Dla mnie jednak mają znaczenie dwie poniższe "złote myśli":
    - "carpe diem" (Horacy)
    - "Na pewno nie wszystko, co warto, to się opłaca, ale jeszcze pewniej (…) nie wszystko, co się opłaca, to jest w życiu coś warte." (Władysław Bartoszewski)

    Dlatego uważam, że jak podejdziesz do życia, związku z ludźmi, czegokolwiek czysto matematycznie/racjonalnie, to takie życie ma mały sens. Życie to emocje, doświadczanie, a nie odkładanie kasy żeby tylko nie dać komuś zarobić i siedzenie na dupie aż dociągniesz do wieku emerytalnego, najlepsze lata życia uciekną, a ty idąc do notariusza żeby mieć to wymarzone "m" dostaniesz zawału.

    Jeżeli jako tako wykalkulujesz, że masz te 30-50% wkładu (moje minimum to 40%), miesięczna rata obciąży budżet max do 15-30% (moja granica to 20%), to nie ma się co zastanawiać - realizuj marzenie w postaci mieszkania, jeżeli takie marzenie posiadasz.
    Można całe życie siedzieć w kącie i narzekać (Polacy są w tym najlepsi), a że pogoda, a że Ci deweloperzy etc. A można realizować marzenia i coś w życiu przeżyć (przy mądrych decyzjach miejmy nadzieję że nie spotkanie z komornikiem :P)

    Jak ktoś mi mówi, że deweloper powinien sprzedawać w Warszawie za 3,5k złotych w centrum, bo kosztuje go to 2,5k (pomijam absurd takiego myślenia), to zawsze radzę: "to człowieku, zbierz ludzi, zapożycz się w banku, jak oni sprzedają za 7k, to ty sprzedawaj za 5k w Warszawie, sprzedasz to w miesiąc, zarobisz 100%. Sam buduj. Nie dość że sobie wybudujesz za grosze to jeszcze zarobisz 100% tego co włożyłeś. Miód malina :)"

    Dlatego popieram i wywody autora blogu i komentarz @smartfx.eu.

    OdpowiedzUsuń
  6. @smartfx.eu
    To nie jest tak, że piętnuje się tu kupowanie mieszkania jak masz na to pieniądze albo przy niewielkim kredycie. Tutaj piętnuje się niezwykle niebezpieczną sytuację jaka ma obecnie miejsce na rynku mieszkaniowym/bankowym: to że banki celowo odkręciły kurek z pieniędzmi i pozwalają ludziom młodym bez oszczędności kupić mieszkanie w 30-letnim kredycie zapewniając za pośrednictwem mediów, że jest to optymalny moment, jest to korzystniejsze niż wynajem i mieszkania te nigdy nie będą tanieć.

    Nie byłoby problemu, gdyby:
    1. Banki pożyczały swoje pieniądze, a nie pieniądze kreowane z powietrza (wtedy prawdopodobnie nikt młodemu człowiekowi nie dałby kredytu na 100% wartości na 30 lat, bo bałby się, że tą kasę straci).
    2. W przypadku problemów ze spłatą mógłbyś oddać klucze do mieszkania i zakończyć umowę kredytową bez dodatkowych kosztów.

    Generalnie chodzi o to zachwianie czegoś co ja nazywam "normalnością" - sytuacji, w której musisz najpierw zapracować/zaoszczędzić i zobaczyć jak ciężko jest te pieniądze odłożyć, a dopiero potem decydować się na zakup. Ta "normalność" sama wyregulowałby ceny i nie mielibyśmy sztucznie napompowanej bańki.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Skąd niby bank miałby mieć pieniądze na pożyczki jeśli nie od depozytodawców ("kreowane z powietrza")? Przedstaw mechanizm, to porozmawiamy :)

      Usuń
    2. Dołączam się do myśli. ;-) Chodzi też o ludzi, którzy nie mają świadomości w co brną, myśląc, że jakoś to będzie, zadłużając się na 30 lat i kilkaset tysięcy złotych, których mogą nigdy w życiu nie wypracować... Chyba każdy ma znajomych, którzy co miesiąc pierwsze co to gnają do banku, aby oddać daninę. I tak żyją z miesiąca na miesiąc, ale cieszą się, że mają "własne". To jest straszne... A gdyby była "normalność" wówczas, nie byłoby tego bloga. ;-)

      Pozdrawiam, Kamil

      http://zpasjaonieruchomosciach.blogspot.com/

      Usuń
    3. @ Stefan.
      Jeżeli nie wiesz skąd pochodzi każda złotówka w Twoim portfelu, to Ci odpowiem: "Z długu, który ktoś inny wcześniej zaciągnął w banku".
      Tutaj lekcja edukacyjna : https://www.youtube.com/watch?v=kgWsER4IpEw
      W prosty sposób przedstawiona geneza pieniądza dłużnego, i własnie w takim systemie żyjemy wszyscy.

      Usuń
  7. Wydaje mi się, że nie przeczytałeś dzisiejszego tesktu, przynajmniej tak brzmią te akapity o niekupowaniu czy kupowaniu.

    Dlatego odniosę się tylko do tych wspaniałych powierzchni biurowych, które w Warszawie powstają, powstają i powstają... Inwestycja Ghelamco (Warsaw Spire), którą widzę z okna miała się skończyć już w sierpniu, ale jakoś niesporo to idzie, drugi - większy budunek, to ciągle tylko szkielet (nic nie zmieniło się od wakacji) - stawiam złoto przeciw orzechom, że szukają jelenia, żeby się tego pozbyć. Jeżeli pogrzebiesz w danych, dowiesz się, że ilość biurowych pustostanów w Warszawie cały czas stabilnie... rośnie (@up - już przekracza 13% pustostanów). W tych warunkach pytanie o rentowność właśnie powstających nowych biurowców staje się bardzo ciekawe.

    W skrócie. Bania na nieruchomościach komercyjnych dorównuje albo i przewyższa tą na mieszkaniach. Dodatkowym argumentem za jej istnieniem, jeśli rosnąca ilość "nieużytków" nie wystarczy, są spadające koszty najmu - w tej chwili firmy w Wawie przenoszą się na potęgę do lepszych, tańszych, lepiej skomunikowanych biur - ich wybór rośnie. Pozostaje filozoficzne pytanie, ileż to nowych firm powstaje w Polsce (hahaha! :)) i ileż to nowych firm z zagranicy będzie widziec tu potencjał. Ja jestem pesymistą i uważam, że będą się stąd zwijać, a nie przyjeżdżać. Albo pozostaniemy tanią siłą roboczą Europy i tak czy siak będzie za drogo, albo przestaniemy być murzynami Europy we własnym kraju zachce nam się więcej zarabiać, i wtedy "zagraniczny kapitał" zwinie swoje montownie i "szared serwis senters" gdzie indziej. I też zostaniemy z ręką w nocniku. Jakby nie było dupa zawsze z tyłu. ;) W obu przypadkach ceny będą musiały spaść, z tym że wcale nie jestem przekonany, czy będziemy mieć dla kogo dalej wykonywać niewolnicze prace, żeby z jałmużny stac nas było na kupno. Może, gdy upadnie rząd ze swoimi debilnymi socjalnymi mrzonkami i ograniczeniami, i zacznie się w Polsce jakiś faktyczny biznes.

    OdpowiedzUsuń
  8. cz. 1
    Dziękuję autorowi za nowy bardzo ciekawy artykuł, będąc czytelnikiem (i fanem) bloga, zgadzam się z wieloma spostrzeżeniami, w tym póki co absurdalnym poziomem cen ogólnie w Polsce, nie tylko w Warszawie. To, że developerzy i banki pragną jak największych zysków mnie nie dziwi (i to, że 99% artykułów w prasie jest sponsorowanych również nie), Dziwi mnie natomiast to pewne ogłupienie społeczeństwa (szczególnie osób zaraz po studiach), które finalnie powoduje podtrzymywanie nierozsądnych cen (i takiej również świadomości u sprzedających).

    Owszem można czekać na obniżkę cen, która prędzej czy później nastąpi, niemniej nie każdy ma na to czas. Zakładam, że większość osób czytających tego bloga (patrząc na posty) jest +/-30l, bez dzieci itd. I może czekać, względnie przeczekać wysokie ceny w wynajmowanym mieszkaniu. (mając doświadczenie mieszkania w lokalu własnym jak i wynajmowanym, bez wątpienia wynajmowane mieszkanie ma wiele plusów, tym bardziej jeżeli posiada się już dzieci. (mój kolega swego czasu musiał podpisywać dobrowolne poddanie się egzekucji gdy wynajmujący dowiedział się, że wynajmować będzie rodzina z małymi dziećmi). Są więc plusy i minusy (btw. Tenże kolega mieszka już we własnym domu, więc ma problem z głowy, a kredyt już chyba spłacony).
    Inną sprawą jest np. wąskie okienko czasowe jakie w końcu Cię dopada w związku z posiadaniem rodziny (np. dzieci idą do przedszkola, drugie do szkoły, i chce im się zapewnić pewien komfort chodzenia do tej samej szkoły, lub też nie męczyć dojazdami).
    Bujanie się z najmem, jest mimo wszystko mało komfortowe na dłuższą metę (taki mam feedback od kolegi, którego stać na mieszkanie ale zamierza z czasem wrócić z rodziną na Zachód, więc już 4 lata wynajmuje w Warszawie – fakt z roku na rok coraz taniej; i dlatego być może w ogłoszeniach sprzedaży mieszkań jest tyle ewidentnych ofert „po studentach”).

    Stąd czasami (to zapewne nieczęste przypadki) stoi się przed wyborem:
    a) czekać na spadki i wozić się z najmem,
    b) ułatwić sobie trochę życie (tj. przedszkole, szkoła pod nosem, komunikacja do centrum, brak utrzymywania 2 samochodów, spokój na osiedlu itd – niekoniecznie topowe lokalizacje) i niestety kupić przy obecnych cenach (-10%) mieszkanie (oczywiście nie z LTV 90%)? I mieć święty spokój na jakiś czas (skupić się na innych rzeczach, dzieci, praca zawodowa, wszak czas jest zasobem nieodnawialnym).

    OdpowiedzUsuń
  9. Jak widać z tym kupowaniem jest to sprawa bardziej złożona i raczej zależy od miejsca w jakim się znajdujemy w życiu. W pewnym momencie przeszacowanie rynku nieruchomości o 15%-20% nabiera innego wymiaru (patrz b), pomimo że w cenach nominalnych mieszkania w Warszawie są droższe niż w Berlinie (totalny bezsens – pismaki o tym notorycznie zapominają).
    Na ten czas według mnie (już posiadając rodzinę) lepiej jest kupić mniejsze mieszkanie np. 65-75m i albo zmienić z czasem na docelowe po zjeździe cen za kilka lat. Ale w każdym przypadku bez względu na okoliczności mieć, gdzie mieszkać.

    Według nie większym problemem przy przymierzaniu się do kupna/zmiany używanego m są inne kwestie:
    1. Nie wiadomo skąd pochodzące mniemanie właścicieli, że budynek z 1990-99 roku (gdzie fundusz remontowy już grzeje motor) jest wart 10-12k (tak często Ursynów od Przy Bażantarni w dół)
    2. Właściciele sprzedający 3-4 pokojowe mieszkania (bo dzieci już wyleciały, a czynsz na emeryturze jednak doskwiera) uznają, że sprzedają część swojego życia, koniecznie po cenach z 2008 roku, wszelkie dyplomatyczne uwagi, że wszystko trzeba skuć, uznają za prowokacje i obrażają się;
    3. Pośrednicy, którzy nakręcają tak obecnych właścicieli tak, że pragną sprzedać spółdzielcze własnościowe za12k (tu nawet nie ma co startować i sugerować, że dodając nawet 200% do nabycia ceny z 2000 to max powinno być 7k).
    4. Mniemanie sprzedających, że w W-wie kręci się jak dawniej i ludzie zarabiają kokosy, więc niech płacą kokosy,
    5. Ciągły dopływ (przynajmniej do Warszawy) środków z Polski. To raczej rozwala rynek kawalerek i 2 pokojowych, ale co jakiś czas słyszę jak np. mama i tata kupują studiującemu dziecku m w Warszawie, bo co ma płacić za najem. Samo w sobie rozwiązanie byłoby ok, gdyby nie jedna okoliczność. Często dla tych ludzi negocjowanie ceny (pomimo, że większości jest to prywatna inicjatywa) to dyshonor, więc konsekwentnie psują rynek.i są z tego nierzadko dumni, że tak drogie lokum pociesze kupili (?!).

    I ostatni problem (być może autor pokusi się nad tematem w przyszłości). Jak np. ulokować, zabezpieczyć przyszły wkład na m, żeby Państwu nie udało się ich skutecznie zdewaluować, i jednoczenie być wstanie zrobić szybki switch na lokum? (darujmy sobie giełdę i kruszce, kamienie ;-).

    Konkludując, rynek jest przeszacowany, developerzy, banki i prasa ciągle pompują propagandę ile wlezie… ale co zrobić jak trzeba zamknąć rozsądnie temat w ciągu 2-3 lat i w tym czasie nie rozminąć się z wkładem, jakby system a za nim PLN zaczęły się wywalać?
    Może komentarz przydługi, ale piszę na szczęście raz w roku ;-).
    Wszystkim tym mniej spiętym i bardziej spiętym na kupno m Wesołych Świąt i obniżek cen w 2015 roku (co najmniej 5%).

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Mieszkania w Berlinie mają bardzo zróżnicowane ceny. Na obrzeżach i w nieciekawych dzielnicach może i jest taniej niż na Targówku w Warszawie, ale w Charlottenburgu to za mniej niż 3500/m nie kupisz. W nowych inwestycjach też nie dostaniesz za mniej niż 2500/m a to przy obecnym kursie EURPLN 11k. Poza tym w Niemczech od 5 lat ceny rosną, mimo zaawansowanego procesu starzenia społeczeństwa. Także przykładu niemieckiego należy używać ostrożnie.

      Usuń
  10. @Adam Czupi - zgadzam się z Tobą co do tego że punkt widzenia zależy od punktu siedzenia. Chociaż ja akurat jestem odwrotnym przykładem niż te podane przez Ciebie :) jestem +/- 30 i mam dziecko w wieku szkolnym i narazie wynajmuję.
    Więc wkrótce kupię/wybuduję.

    Jedną bardzo ważną rzecz napisałeś. Czas jest zasobem nieodnawialnym. Drugą rzecz, którą napisałeś bardzo ważną to zapewnienie stabilizacji, komfortu dziecku. Ktoś wcześniej też pisał, że w wynajmowanym się wykłada lachę na dbanie o standard (w końcu nie Twoje). Więc mieszka się trochę jak lumpy i zazwyczaj na bardzo małym metrażu co by dużo nie płacić za wynajem.

    "Na swoim" (zakładam że bierzesz rozsądnie nie wyżej niż LTV60% i obciążenie miesięczne raty max 20% dochodów rodziny) zainwestujesz w porządny remont i będziesz się cieszył innymi sprawami które zaprzątają nas śmiertelników. Oczywiście o ile (jak kupisz) trafisz na solidne wykonanie oraz przyjaznych sąsiadów (znam przypadki że ludzie po roku wyprowadzali się bo sąsiedzi byli jak wrzód na dupie).

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. @sing dst -z tym najmem niekoniecznie musi być standardzie badżet, W sumie swego czasu mieszkałem w wynajmowanych mieszkaniach prawie 10 lat. Może miałem takie szczęście z włościanami, że widząc rozsądnego najemcę godzili się doinwestować mieszkanie (patrz podnieść komfort).
      Wspomniałeś o kupnie/wybudowaniu domu (jeżeli w granicach Warszawy to sądzę, że to znacznie lepsza idea niż m2 (komfort braku stuków puków, chlupotu płynącej wody u sąsiadów jest nie do przecenienia), jeżeli poza W to bym 5x policzył inne rzeczy i 10x to przemyślał. Względnie wynająłbym dom na 1 rok by sprawdzić jak się mieszka/dojeżdża z wymarzonej okolicy (są setki domów do wynajęcia wokół Warszawy).

      Co do rozsądnego LTV, to każdy ma inną barierę psychologiczną, u mnie dobry sen to LTV<50% + 10% walutowy backup.
      W sumie kupiłbym już teraz, ale pod warunkiem, że zejdą z ceny ;-) do rozsądnych poziomów , czyli ani ja nie będą miał wrażenia, że wzbogaciłem się kosztem jakiś starszych osób, jak również nie będę się czuł jak frajer stuknięty na 80-100k (mój akceptowany intuicyjny poziom - Ursynów do 75m, nowe budownictwo po 90r (apartamentowce ala stodoła;-) poniżej 1km do szkoły i transportu miejskiego to max 7k pl.

      Powyżej tej stawki żądania typu 8,5-10k za dziadowską architekturę, często przaśną, shape stodoła, wymagany pełen remont i już lekki PRL na klatce uważam za plucie kupującemu w twarz.

      Pogłębiając wątek matematyczny, czy w takim razie ktoś może zastanawiał się, według jakiej formuły można spróbować w przybliżeniu ustalić jaka według was powinna być „uczciwa” cena m2 (tj. wzrosnąć od np. 2000 roku (to już 15 lat!).
      Ja zastanawiałem nad taką prostą koncepcją: cena nabycia + inflacja jako procent składany/fundusz obligacji + dodatkowe 10-15% premii co 10 lat – czynnik demograficzny? A może średnia płaca w danym mieście/ilość nabywanych m2 + faktor napływu dodatkowych osób”?

      I na koniec oprócz zniesmaczenia wysokim cenami zamierzam po nowym roku fizycznie ;-) molestować sprzedawców i agentów argumentami o jedynie słusznej cenie. Kropla drąży skałę. Jak to wygląda w warunkach polowych.

      P.S. smartfx.eu – obawiam, że z tymi biurowcami to się mylisz, że od razu będzie praca w nich i ludzie przyjadą (rozumiem utrzymując ceny).
      Podam Ci przykład, w 2000 roku na starcie w Warszawie można było uzyskać 4-6k brutto, teraz po tych samych szkołach ludziom proponuje się większości staż za 1,6-3,0k (a w międzyczasie minęło 15 lat).

      Wiele osób a) wraca do swoich miast – i się nie dziwę, więcej czasu, ceny o ½ lokum niższe lub po rodzinie, płace za to niższe np. o 20%, lub b) wyjeżdżają zagranicę. To jest smutne, ale tak jest. Do tych biurowców w najlepszym czasie przeprowadzą się w tej samej cenie firmy z biurowców z lat powiedzmy 90. A i z tego co obserwuję to KTN raczej zwijają się od kilku lat z Polski i w najlepszy przypadku przenoszą do południowych sąsiadów, szkoda.

      Usuń
  11. @Komentujący

    Fajna się wywiązała dyskusja (jak zawsze). Część komentatorów nas jakby "atakuje", a część broni (może to jakaś autosugestia, ale wydaje mi się, że tych drugich jest więcej, albo mają lepsze argumenty ;)
    W kwestii głównego zarzutu... wpis nie jest o tym, czy w ogólności warto kupić mieszkanie, czy nie warto, wszak już na samym początku napisaliśmy przecież, że warto (bo ma to sporo niezaprzeczalnych zalet). Wpis jest o tym, ile kosztuje kupno mieszkania (w szczególności na kredyt) i ile może kosztować po podwyżce stóp procentowych. Żeby te obliczenia miały jakieś odniesienie do rzeczywistości, porównaliśmy je do cen wynajmu (który to, jak powszechnie wiadomo, ma swoje zady i walety ;) Przykłady wzięliśmy z naszych niedawnych, osobistych rozważań, które nie zdołały zmienić aktualnego status quo ;)

    Wielokrotnie podkreślalliśmy, że warto robić cokolwiek, jeśli jest się świadomym konsekwencji - jak kogoś stać (ma gotówkę), albo lubi ryzyko (ma "zdolność kredytową"), to może śmiało kupować/pożyczać - mi nie zabraniamy.... wręcz przeciwnie (jak wszyscy przestaną kupować, to sytuacja wróci do normalności i o czym wtedy będziemy pisać? ;)

    Fajny był ten zarzut o racjonalnym podchodzenieniu do życia - musimy się przyznać, że przez całe życie uczono nas, iż to jest akurat zaleta ;) Problem mieszkaniowy, jak każdy inny, poddaje się optymalizacji - jednak kłopot z mieszkanami jest taki, że funkcja celu dla każdego jest inna. Ponieważ nie jesteśmy w stanie ogarnać jednocześnie wszystkich priorytetów życiowych wszystkich czytelników, to skupiamy się na ich części wspólnej, czyli na opłacalności finansowej. O innych, bardziej mentalno-psychologicznych, zaletach/wadach posiadania/wynajmowania można najpewniej poczytać na innych blogach.
    Na naszym zawsze będzie sporo metamatyki, bo, jak wiadomo, matematyka to podstawa wszelkiego dziaania ;)

    OdpowiedzUsuń
  12. http://www.biztok.pl/gospodarka/mieszkania-jak-sie-swieze-buleczki-bardzo-dobre-wyniki-sprzedazy_a19487#832080

    Jak patrze na przypisy pod treścią:

    ludzie: wikana
    firma: sławomir horbaczewski

    Wpisuję w googla i wychodzi, że to prezes firmy deweloperskiej wikana z Lublina.

    Na wszystkich portalach są takie informacje kto zasponsorował trreść (bo jak dla mnie na wp to jest takie własnie info) ?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Zasponsorowała sobie WIKANA, tak jak Józek z JWC sobie sponsoruje kwieciste wywiady, że "Taniej nie będzie" (bo planuje podnieść płace (sobie :)) i musi płacić inne "daniny")

      A co do samej WIKANY, to jest to deweloper giełdowy i ogólnie mają duże problemy, chociaż każda inwestycja to tworzona jest spółka celowa, więc jak problem ma konkretna budowa to WIKANA S.A. teoretycznie dalej ma się dobrze, ale mimo wszystko jest raczej źle - kolejna zmiana w zarządzie czy tam prezesa.

      W samym Lublinie, wiedzie im się słabo:
      1. Osiedle Marina - powstały 3 bloki, mieszkania jeszcze są do kupienia, kolejne 2 bloki - budowa zawieszona
      2. Blok na ul.Unickiej, (niezła lokalizacja - Śródmieście i blisko do Uniwersytetu Medycznego - dużo zagranicznych studentów) został rozpoczęty - sprzedażą zajmował się HB :), następnie inwestycja sprzedana, po zalaniu połowy stropów piwnic (już została dokończona, przez prywatną uczelnię i powstał tam akademik)
      3. Działka i inwestycja przy ul.Koncertowej - sprzedana na etapie porządkowania terenu - pieniądze poszły na długi

      Więc w przypadku WIKANA, możemy mieć do czynienia z klasycznym "łabędzim śpiewem"...ale owszem przedruki mówiące o "sprzedaży mieszkań na pniu" poszły w kilka miejsc, tyle, że nie byłoby takich kabaretów, jeżeli nie byłyby potrzebne, a to że pojawiają się coraz częściej to znaczy, że nie działają te poprzednie :D - czyli jest źle a będzie gorzej, pomimo kłamania :D

      Usuń
  13. Ja myślę, że do czasu całkowitego zakończenia programu Rodzina na Swoim (RnS), czyli do grudnia 2020 roku stopy procentowe mogą pozostać niskie. Jest to na rękę państwu, bo przecież gdy obniża stopy to oszczędza na tym, co musi dołożyć RnSowcom do raty...

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Chociaż jest to jakiś argument, to jednak myślę, że ustalanie poziomu stóp %, wykracza znacznie poza kredyty w ramach RnS

      Usuń
  14. Ja już nie wiem jak to jest. Niby tyle się mówi, że mieszkania mogą tylko tanieć, a w nowo budowanym i jeszcze nie ukończonym bloku na mojej dzielnicy (w Łodzi) sprzedały się już wszystkie mieszkania od nasłonecznionej strony. Oferty pojawiły się niecały miesiąc temu, a już połowa lokali została sprzedana mimo iż blok położony jest na przeciwko bardzo ruchliwej ulicy, a po boku jest biurowiec (przerabiany z prlowskiego budynku czyli nie ma nawet parkingu podziemnego więc będzie niezły kocioł). Zapowiedziane są już kolejne dwa bloki w tym miejscu.
    To samo przy tej całej żenującej Łódzkiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej (dla tych co nie są z łodzi: są to ruiny dawnych budynków fabrykanckich, strach tam wchodzić bo coś może na głowę zlecieć). Nie przeszkadzało to jednak developerom w machnięciu tam kilku nowych bloków bo akurat było trochę niezagospodarowanego terenu. Jadąc autobusem naliczyłem spokojnie ponad 10 bloków ustawionych niemal okno w okno, a już powstają kolejne. Jeśli nawet w takiej dzielnicy mieszkania sprzedają się tak że trzeba już teraz wciskać nowe bloki gdzie się tylko da daje to do myślenia.
    Ktoś te mieszkania jednak kupuje. Na kredyt czy też nie na kredyt, to jednak mieszkania się sprzedają co nie pozwala na dalsze, bardziej gwałtowne spadki cen.

    Pierwszy przykład jestem nawet w stanie sobie wytłumaczyć. Ot, koniec roku, niedługo zwiększa się obowiązkowy wkład własny więc ludzie się spieszą z kredytem. Poza tym dzielnica fajna i kilka mieszkań z bardzo dużymi tarasami było. To rozumiem, ale ten drugi przykład? To mi nie wygląda na osłabienie popytu i nie wróży zapaści rynku.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Odniosę się tylko do ostatniego zdania.
      Moim zdaniem:
      Osłabienie popytu jest faktem niezaprzeczalnym, czyli: spadek "zdolności kredytowej" -> wzrost wkładu własnego (przyszły wzrost stóp %), emigracja zarobkowa, demografia -> coraz mniej osób to mniejsze "potrzeby mieszkaniowe" / coraz więcej mieszkań zwalnianych przez wyż powojenny, ale...
      Nie można oczekiwać, że spadek popytu doprowadzi do nagłej (mitycznej i dłuuugo wyczekiwanej) przeceny min. 30% mieszkań we wszystkich najlepszych dzielnicach dużych miast - raczej nikt z czytelników tego bloga na to nie liczy.
      Spadek popytu ma doprowadzić do ciągłej i konsekwentnej presji na poziom cen mieszkań i korektę średnich cen transakcyjnych, co przełoży się na pojawiające się różnorodne "promocje" (10-20%) w zależności od lokalizacji, standardu, metrażu itp. Pamiętajmy, że już dzisiaj różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi bardzo często sięga 10%, ale żeby ceny jeszcze mocniej urealniły się potrzebna jest dalsza korekta. Przy czym, mimo wszystko będą inwestycje gdzie ceny zostaną obniżone, a będą też takie, gdzie obniżki nie będzie w ogóle.

      I na koniec - czym jest zapaść cen? i czy jest to coś na co wszyscy czekamy?
      Ja uważam, że zapaść cen to sytuacja taka jak w Hiszpanii (np. puste osiedla pod Madrytem, potężne problemy banków, falowe eksmisje z niespłacanych mieszkań) i Irlandii (porzucane domy i luzem biegające konie - gdzie w Irlandii posiadanie mini stadniny przy domu i posiadanie konia to był synonim luksusu - oczywiście wszystko za kredyt; dzisiaj dochodzi nawet do wyburzeń pustostanów) - i takiej zapaści rynku, z wieloma dramatami ludzkimi, to ja osobiście nie wyczekuję (chociaż nie będzie to takie proste jak zaczną się wzrosty stóp % w PL i Szwajcarii...)

      Usuń
    2. Zaczyna docierać nawet do GUS-u, że Polska wymiera i emigruje. Początki widać już w Łodzi, ale w kolejce są kolejne miasta.

      http://wyborcza.biz/biznes/1,100896,17203380,Lodz_sie_kurczy__Konsekwencje__Protesty__pustostany___.html#BoxBizTxt

      Szkoda tylko, że artykuł odnosi się do "trudnej" sytuacji budżetówki, na którą nie będzie miał kto robić.

      Usuń
  15. @Mateusz: to, że stoją (i stawia się dalsze) bloki, to oczywiste - jeśli deweloper ma grunt, to nie będzie go kisił w okresie słabnącego popytu na mieszkania. Krótko mówiąc - opłaca się jak najszybciej sprzedać jak najwięcej (zwłaszcza zanim ruszy rynek wtórny, jeszcze żyjący złudzeniami o potędze). Taka sytuacja nie świadczy o umacnianiu się rynku, a raczej wprost przeciwnie :-).
    Skąd wiesz, ile mieszkań się sprzedało w każdej z inwestycji, o których piszesz? Od dewelopera? To raczej słabe żródło - ja też kiedyś pytałam o konkretne mieszkanie, dowiedziałam się, że wszystko sprzeda się pewnie do jutra ;-), a potem przez kilka tygodni nie mogłam się opędzić od telefonów z biura sprzedaży...
    Zapaść rynku - to zależy od definicji tego słowa. Czy urealnienie cen to będzie zapaść? Będzie podaż i popyt przy niższych cenach. Czy zapaść to tylko sytuacja, że deweloperzy przestaną budować? Jacy - dzisiejsi, przyzwyczajeni do marż ponad przyzwoitość, czy inni - którzy przyjdą działać na normalniejszym rynku? Co do popytu, to aktywność wszelkiej maści dewelopersko-bankowo-pośredniczącej społeczności (i to już nie tak chamsko prymitywna jak wcześniej) świadczy jednak o jego, ehm... ustabilizowaniu :-).

    OdpowiedzUsuń
  16. Kupić przy cenie m2 równej pensji netto w regionie, nie kupić przy obecnych cenach. Prosta odpowiedź:)

    OdpowiedzUsuń
  17. Niektórzy tutaj wyżej pisali tutaj już o bezsensownym topieniu pieniędzy we własne M, nawet dysponując 100% wartości. Z tym się zgadzam. A z drugiej strony kredyty. Jakiś czas temu słyszałem że kredyt hipoteczny to "tani pieniądz" z racji rzędów jego oprocentowania. Wydaje mi się, że nawet mając te 100% wartości nieruchomości lepiej jest wziąć kredyt i mieć pole manewru. Bo pomieszczenia nie zarobią na siebie lekką ręką- trzeba wynająć, wykorzystać je na firmę itp. A z kapitałem można zrobić dużo więcej. Toteż na tą chwilę skłaniam się ku przekonaniu, że lepiej wziąć kredyt, dodać może coś powyżej wymaganego wkładu własnego ale zachować sobie coś co jest "poduszką" ale i kapitałem inwestycyjnym. Co dyskutujący na to?

    OdpowiedzUsuń
  18. Ech autor znów się kompromituje ...

    1) Wymagania dotyczące wkładu przewiduje Rekomendacja S IV, a nie S III.

    2) WIBOR nie uwzględnia spodziewanej obniżki stóp procentowych. Stopa referencyjna NBP = 2,00%, a dzisiejszy WIBOR 3M to 2,06%.

    To tylko rzuciło mi się w oczy na dzień dobry. Przez litość nie będę się czepiał innych tez autora oraz kalkulatorów, które nie pozwalają nie ustawienie wielu ważnych parametrów.

    OdpowiedzUsuń