To buy or not to buy... oto jest pytanie! 38

Po ostatnim przynudzającym wpisie czas na wpis nieco bardziej matematyczny, czyli taki, jakie lubię najbardziej :) Wpisy matematyczne mają to do siebie, że nie zostawiają specjalnego pola do interpretacji, ani do polemiki, przez co ciężko udowodnić nam, że nie mamy racji (do czego oczywiście zachęcamy w komentarzach ;)

Jak wiemy, mamy teraz (znowu) najlepszy czas na zakup mieszkania ;) Jak również wiemy, powodów ku temu jest mnóstwo - ceny mieszkań bardzo spadły (tak bardzo, że bardziej nie dadzą już rady ;) mamy teraz rekordowo tani kredyt (z wysokimi marżami ;) deweloperzy budują na potęgę, co oznacza, że spodziewają się bumu (który przecież w końcu musi nadejść ;) a na dodatek rosną wymagania kredytowe - spada maksymalne LTV (więc trzeba się spieszyć ;) Aaa... no i jeszcze stopy procentowe są na rekordowo niskim poziomie, więc nie opłaca się oszczędzać na lokatach (w czasach niby deflacji), tylko trzeba koniecznie zainwestować w mieszkanie na wynajem (które, w przeciwieństwie do środków na lokacie, tanieje ;)

O inwestycji w wynajem mieszkania z punktu widzenia właściciela oraz najemcy pisaliśmy we wpisach:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/09/czy-opaca-sie-inwestowac-w-mieszkania.html

oraz 

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/10/czy-wynajmujac-mieszkanie-napychamy.html

Dziś zajmiemy się sytuacją, w której znajduje się być może większość czytelników tego bloga.


Któż z tych, którzy jeszcze nie mają własnego "em", nie chciałby go mieć? Pewnie kilka takich osób się znajdzie, jednak w tym kraju nadal zdecydowana większość osób chce mieszkanie posiadać na własność (nam się akurat zdaje, że słusznie). Niektórzy nawet, z zupełnie niezrozumiałych dla nas względów, nazywają posiadaniem mieszkania już jego pożyczenie/wynajmowanie od banku (dziwnym trafem, wynajmowania od kogoś innego niż bank tak już nie nazywają).

W każdym razie, gdybyśmy mieli w najprostszy sposób odpowiedzieć na tytułowe pytanie - kupić mieszkanie, czy go nie kupić, to odpowiedzielibyśmy oczywiście, że hmm... bo problem polega na tym, że odpowiedź jest dosyć złożona.

O ile w systemie rezerwy cząstkowej i waluty fiat (która ze swej natury zawsze na końcu prowadzi do hiperinflacji) posiadanie czegoś "namacalnego" jest słuszną strategią, o tyle nie zawsze ta strategia idzie w parze z kupowaniem mieszkań. Mieszkania, jak każdy inny towar, dobrze jest kupić wtedy, kiedy są tanie. Kiedy mamy do czynienia z taką sytuacją (i zakładamy, że z racji tego, iż mieszkania są tanie, tańsze już nie będą), wtedy mieszkanie zdecydowanie warto kupować. Kiedy mieszkania są drogie, to mamy trochę komplikacji. 
Z samego faktu, że coś jest drogie, nie wynika jeszcze, że nie należy tego kupować - torebki od Michael'a Kors'a są drogie, a ludzie (kobiety ;) jednak kupują ;) Ba... nawet z faktu, że coś drogiego będzie w przyszłości taniało, też jeszcze nie wynika, że nie należy kupować (przykład torebek i tu jest aktualny ;) Podstawową kwestią jest pytanie, czy cena ma jakiekolwiek znaczenie oraz czy to znaczenie jest większe od znaczenia innych aspektów rozważanego problemu.
Jeśli ktoś potrzebuje mieszkania i taką osobę na nie stać (w rozumieniu posiadania odpowiednich środków/aktywów, a nie posiadania jedynie "zdolności kredytowej"), to wręcz powinna mieszkanie kupić. 
Gorzej, że zdecydowanej większości ludzi nie stać (w tym sensie). A jak kogoś nie stać, to cena ma dużo większe znaczenie niż dowolne inne przesłanki (co gorsza, problem cenowy może okazać się problemem krytycznym ;) 

Stoimy więc pośród tej zdecydowanej większości i zastanawiamy się, co z tym fantem zrobić - od dawna nam się wydawało, że kupno mieszkania w Polsce jest bardzo nieopłacalne i że to się raczej nieprędko zmieni. 
Żeby jednak nie przespać tego najlepszego momentu na kupno (który najpewniej kiedyś się jednak pojawi), postanowiliśmy przyjrzeć się, jak sprawa się ma aktualnie, na podstawie 3 konkretnych przykładów (każdy może przeprowadzić podobne rozumowanie dla interesującego go miasta/dzielnicy). Do testu wybraliśmy takie mieszkania, aby pokryć możliwie szeroki obszar rynku (kawalerkę, mieszkanie 2- oraz 3-pokojowe). Interesowały nas mieszkania dosyć nowe, w dobrym standardzie, w miejscach uznawanych za całkiem niezłe (nie są to oczywiście topowe lokalizacje, ale takie nie interesują przeciętnego klienta).

Wynikiem tych rozważań jest poniższa tabela, która mogłaby sama w sobie wystarczyć za cały wpis ;)


Zanim przejdziemy do wniosków, musimy przyjrzeć się bliżej metodologii zastosowanej do wyprodukowania tej tabeli.
Jak wiadomo, tabele cierpią na przypadłość politechniczną... zawsze w nich wyjdzie to, co chciał pokazać autor - trzeba tylko zastosować odpowiednie rozumowanie. Staraliśmy się, aby nasze rozumowanie było jak najmniej tendencyjne i jak najbliższe rzeczywistości (w przeciwieństwie do wszelkich wyliczeń opłacalności zakupu mieszkań pod wynajem, którymi cyklicznie raczy nas OF/HB, czy inny Emmerson). Ale do rzeczy...
Pierwsze dwie kolumny nie wymagają komentarza. W trzeciej, oznaczonej gwiazdką (cena zakupu), przyjęliśmy dolny przedział cenowy z ogłoszeń i pomniejszyliśmy go o ~10% uznając optymistycznie, że taki jest w tym przypadku margines negocjacji (ponieważ to jest właśnie dolny przedział cenowy ofert, to możliwe, że tyle wynegocjować się nie uda i cena zakupu wyjdzie wyższa... ale trudno - lepiej przesadzić trochę w kierunku odwrotnym do tezy, niż w kierunku tezy ;) W kolumnie piątej (cena wynajmu) przyjęliśmy "realistyczne" (zgodnie z naszym doświadczeniem) ceny z ofert, odejmując od nich koszt miejsca garażowego (którego nie ma w cenie kupna, a które można zawsze komuś "podnająć"). Uzyskaliśmy więc sensowny koszt zakupu oraz sensowny koszt najmu dla porównywalnych (konkretnych) mieszkań.
W kolumnach oznaczonych wzorcem "LTV X%, Y%" wyliczyliśmy koszt zakupu mieszkania na kredyt (to stwierdzenie z trudem przeszło nam przez klawiaturę ;) LTV X% oznacza oczywiście wysokość kredytu względem ceny mieszkania, a Y oznacza oprocentowanie, wg którego wyznaczona została wartość w tabeli. Sposób wyliczenia tej wartości wymaga dalszego wyjaśnienia - żeby było możliwie sensownie, zsumowaliśmy w tej kolumnie 3 liczby: koszt odsetkowy kredytu (czyli od raty odjęliśmy część, która pomniejsza kwotę kredytu), opłaty za mieszkanie, które zawarte są w cenie najmu oraz koszt utraconych odsetek od kapitału, który musieliśmy wyłożyć z własnej kieszeni (przyjęliśmy lokatę/rachunek oszczędnościowy oprocentowany na poziomie WIBOR3M, już po odjęciu "przejściowego" podatku Belki). Ponieważ udział kosztu odsetkowego w racie spada wraz z postępem spłacania kredytu, do obliczeń przyjęliśmy średnią z pierwszych 5 lat spłaty - naszym celem nie jest porównanie kupna do "wiecznego" wynajmu, tylko porównanie kupna do wynajmu "przez jakiś czas", bo docelowo preferujemy jednak posiadanie mieszkania na własność. Poza tym, w koszcie "kupna na kredyt" nie uwzględniamy kosztów remontów itd., które z czasem siłą rzeczy się pojawią i mogą zniwelować spadek udziału części odsetkowej w racie.
Jako oprocentowanie kredytu (Y) przyjęliśmy wartości z porównywarki internetowej, zmodyfikowane lekko w taki sposób, aby możliwie jak najlepiej uwzględnić dodatkowe, nieujmowane tam opłaty.
W kolumnach "Różnica" wstawiliśmy procentową różnicę obliczonych kosztów kredytu względem kosztu wynajmu - kolor zielony oznacza przewagę (mniejszy koszt) kredytu nad wynajmem, kolor czerwony przeciwnie.
W tabeli występują aż 4 wersje kredytu - kombinacje dwóch różnych wartości LTV oraz wysokości oprocentowania przy aktualnych stopach procentowych oraz przy stopach o 2.5 p.p. wyższych (czyli też niespecjalnie wysokich).
We wszystkich obliczeniach pominęliśmy koszty pośredników (bo nie lubimy pasożytów) oraz koszty notarialne, czy PCC (wszak kiedyś i tak trzeba będzie je ponieść, jeśli nie chce się "wiecznie" wynajmować).

Jakie są wnioski z tej tabeli? Ano wnioski są, jak zawsze, oczywiste :) Rozsądnie policzony koszt mieszkania w mieszkaniu "90-procentowo bankowym" jest w aktualnej chwili wciąż prawie zawsze wyższy niż koszt wynajmowania tego mieszkania. Jedynie w przypadku małych/tańszych mieszkań, koszty są w tej chwili bardzo zbliżone. Im większe/droższe mieszkanie tym koszt mieszkania "na swoim" (z udziałem wysokiego kredytu) jest większy, względem wynajęcia "takiego samego" mieszkania. 
Nieco inaczej ma się sprawa w przypadku stosunkowo niskiego udziału kredytu w cenie zakupu. Nie ma w tym oczywiście niczego zaskakującego - ponieważ oprocentowanie kredytu wynosi około 2.5 p.p. więcej niż oprocentowanie lokaty, to zwiększenie udziału lokaty względem kredytu, powoduje spadek kosztów tego rozwiązania. Jak więc widać, najmniejsze koszty mieszkania "na swoim" będą wtedy, kiedy swoje będzie rzeczywiście swoim (czyli będzie kupione za własne pieniądze, a nie za kredyt bankowy).
Przy kredycie LTV50% koszt tego rozwiązania jest w tej chwili niższy niż koszt wynajmu (znowu mamy do czynienia z sytuacją, w której najlepiej wypadają tu najmniejsze/najtańsze mieszkania - im drożej, tym gorzej, a koszt mieszkania na kredyt zrównuje się z kosztem wynajmu przy cenie mieszkania w okolicy 500.000 złotych).
Żeby nie było zbyt optymistycznie, umieściliśmy jeszcze te same obliczenia, zakładając wzrost stóp procentowych do poziomu sprzed dwóch lat (czyli nie jakoś specjalnie odległego ;) W takiej sytuacji, koszt mieszkania na bankowym we wszystkich rozważanych kombinacjach będzie wyższy niż koszt wynajmu (w przypadku wysokiego LTV i większego mieszkania, będzie wyższy nawet o 2/3!). Należy to mieć na uwadze, bo kredyt zaciąga się najczęściej na 25-30 lat, więc porównanie kosztów jedynie w momencie historycznie niskich stóp procentowych jest co najmniej ryzykowne.

Jakby jednak nie liczyć, trudno na podstawie takich obliczeń uzasadnić popularną ostatnio tezę, że kredyt jest tańszy niż wynajem. Nawet przy bardzo niskich stopach jest tak jedynie dla najmniejszych mieszkań i to tylko przy kredycie z wysokim wkładem własnym (czyli w rozwiązaniu niezbyt popularnym).

Można się zastanawiać, co będzie, jeśli stopy procentowe spadną jeszcze bardziej - otóż raczej niewiele będzie, bo stopy być może jeszcze za jakiś czas spadną, ale będzie to spadek praktycznie niezauważalny (0.25 p.p.) i raczej ostateczny - potem zabawa może przybrać zupełnie przeciwny kierunek.

Podsumowując naszą tabelkę... widać w niej, że nawet w sytuacji bardzo niskich stóp procentowych, koszt mieszkania w "zakredytowanym" mieszkaniu jest wyższy niż w wynajmowanym przy kredytach z niskim wkładem własnym (czyli w przypadku znakomitej większości kredytów, zaciąganych w Polsce - pamiętajmy, że wciąż połowa z nich ma LTV >80%, a kredytów z LTV50% lub mniejszym jest jedynie 13%). Dopiero użycie znacznych środków własnych (50%) wyrównuję aktualnie tę relację. 
W przypadku wzrostu stóp procentowych (na co w przeciągu 30 lat szanse są raczej "spore" ;) koszt mieszkania na kredyt będzie zawsze wyższy (i to znacznie) niż koszt wynajmu.

Oczywiście nasza tabela nie wyjaśnia wszystkiego. Należałoby wziąć pod uwagę jeszcze perspektywy cenowe kupna mieszkania oraz perspektywy cen wynajmu. Stali czytelnicy wiedzą, jakie one są wg nas - nieubłagana demografia połączona z dużą liczbą nowo budowanych mieszkań oraz nieunikniony wzrost stóp procentowych będą powodowały spadki cen mieszkań w dłuższej perspektywie. Te same czynniki wpłyną dokładnie w ten sam sposób na rynek najmu (ponieważ średnia wieku ludzi wynajmujących mieszkania jest niższa niż "kupujących na kredyt", to spadki na rynku najmu pojawią się wcześniej). Zresztą... kto wynajmuje mieszkania od dłuższego czasu wie, że proces ten trwa nieprzerwanie od 2008 roku i niespecjalnie zwalnia (często objawiając się tym, że w tej samej cenie można z czasem wynająć mieszkanie o coraz wyższym standardzie).
Jeśli wziąć pod uwagę tego rodzaju aspekty, należałoby do kosztów mieszkania w mieszkaniu na kredyt dodać koszt spadku jego wartości, co niestety jest trudne, bo nie wiadomo, jaki on będzie (niektórzy twierdzą, że wcale go nie będzie, tylko będą wzrosty ;) 

Postarajmy się jednak ostatecznie odpowiedzieć na tytułowe pytanie - kupić, czy nie kupić? Jeśli ktoś chce kupić za własne pieniądze, bądź z udziałem niezbyt wysokiego kredytu i kupuje po to, żeby mieszkać, a nie po to, żeby niedługo sprzedać (czyli "zainwestowć" ;) to można kupować. Oczywiście nadal warto rozważyć odczekanie do momentu, w którym pojawi się "prawdziwy" kryzys - wszak kupowanie w czasach super niskich stóp procentowych i wysokich cen nie jest strategicznie dobrym pomysłem. Niemniej, jest to dużo lepsza sytuacja niż "kupowanie" mieszkania z udziałem wysokiego kredytu - to nijak się nie opłaca, a będzie najpewniej jeszcze gorzej.

Podsumowując... my nadal nie kupiliśmy (to ci niespodzianka! ;) Jedynym sensownym powodem, który mógłby nas skłonić do kupna mieszkania w tym momencie, byłaby realna szansa na upadek systemu finansowego w bardzo bliskiej przyszłości, w sytuacji, w której dysponowalibyśmy całą kwotą na mieszkanie. Na to jednak jeszcze za wcześnie (na upadek i na całą kwotę ;) 

Poza tym, system upadnie w wyniku solidnego kryzysu. Ciężko będzie go przegapić, a jeszcze ciężej będzie w trakcie jego trwania utrzymać aktualne (przeszacowane) ceny mieszkań...