Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja... 87

Jedna z podstawowych zasad rynku mieszkaniowego mówi o tym, że najważniejsze kryteria określania wartości/atrakcyjności mieszkania są podobno 3: lokalizacja, lokalizacja oraz lokalizacja. 

O ile samo w sobie jest to całkiem sensowne, bo ceny na rynku mieszkaniowym są bardzo mocno uzależnione od miejsca, w którym mieszkanie się znajduje, o tyle niektórzy próbują wyprowadzić stąd wniosek, że mieszkania w dobrych lokalizacjach nigdy nie tanieją... a właściwie to zawsze zyskują na wartości. 
Trochę podobne stanowisko prezentują ci, którzy już co prawda uwierzyli w spadki cen, ale uważają, że ceny spadną wszędzie... tylko nie w Warszawie, bo tam się przecież dużo zarabia, non stop napływają nowe "słoiki", które wykupują mieszkania itd. (tematem Warszawy z punktu widzenia migracji zajmowaliśmy się dokładniej w poniższym wpisie).

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/11/czy-soiki-zaleja-warszawe.html 

Z mityczną "dobrą" lokalizacją, o której tyle się mówi, jest jednak pewien podstawowy problem - nie bardzo wiadomo, co to określenie dokładnie oznacza. Najczęściej panuje przekonanie, że dobra lokalizacja to coś w pobliżu centrum, bo komunikacyjnie jest to z reguły miejsce najbardziej rozwinięte. Problem polega na tym, że najlepsze (najdroższe?) miejsca w mieście zasiedlają najczęściej ludzie najbogatsi, którzy dysponują samochodami i dla nich komunikacja miejska ma znaczenie trzeciorzędne. Wydaje się, że najlepsza lokalizacja mogłaby po prostu być tą najbardziej modną... ale tu też jest sporo problemów. Śródmieście Warszawy zawsze było modne, a ja w nim nigdy niczego ciekawego nie widziałem (no... może poza technikami parkowania, które czasem naprawdę przejawiają elementy geniuszu). Poza tym, moda była często "generowana" przez deweloperów, którzy dużo w danym obszarze budowali. Kiedyś modny był w Warszawie Mokotów (z tego czasu pozostało kilka przedziwnych, "snobistycznych" osiedli typu Marina Mokotów, czy okolice Białego Kamienia, w których niektórzy nie chcieliby mieszkać nawet za darmo, a inni nadal uważają tego rodzaju betonowe getta za synonim luksusu), teraz modna jest Wola (jakiś czas temu dość mocno "zapuszczona" dzielnica poprzemysłowa). Z modą jest więc różnie - pojawia się (najczęściej kreowana przez kogoś), potem znika, a na jej miejsce nadchodzi nowa (kreowana przez kogoś innego). Trudno więc powiedzieć, aby był to jakiś sensowny wyznacznik atrakcyjności lokalizacji na dłuższą metę.
W Warszawie mówi się czasem, że "dobra" lokalizacja to coś w pobliżu metra. Tylko tu jest ten sam problem, co ze Śródmieściem - większość "nadzianych" mieszkańców tych atrakcyjnych lokalizacji przy metrze jeździ... samochodem. Dodatkowo, po oddaniu pierwszego odcinka 2 linii, już prawie połowa miasta będzie w pobliżu metra (w ogłoszeniach o sprzedaży mieszkań pewnie nawet więcej ;)

Wydaje się więc, że coś takiego, jak ogólnie atrakcyjna lokalizacja nie istnieje (poza pewnymi wyjątkowymi wyjątkami ;) Dla niektórych atrakcyjne jest dobrze skomunikowane z centrum miejsce, bo muszą codziennie chodzić na piwo do najdroższych knajp, dla innych super lokalizacja to sąsiedztwo ich uczelni, dla jeszcze innych liczy się cisza i spokój, więc ich wymarzoną lokalizacją jest jakieś małe miasto satelickie itd. Najczęściej jednak atrakcyjną lokalizacją wydaje się być miejsce, które znajduje się maksymalnie blisko najczęściej odwiedzanych przez nas obiektów (z reguły jest to praca, jeśli ktoś ma dzieci to pewnie też przedszkole/szkoła). Problem polega na tym, że ludzie pracują praktycznie w całym mieście, więc z tego punktu widzenia najlepsza lokalizacja dla wszystkich na pewno nie istnieje.


Załóżmy jednak, że się mylimy i istnieje trochę tych "dobrych" lokalizacji, których nie umiemy wskazać... czy one mają szansę oprzeć się spadkom cen, jeśli ceny "gorszych" lokalizacji spadną zauważalnie? Wydaje się nam, że nie mogą z jednej prostej przyczyny - na rynku mieszkaniowym panują różne trendy (wzrosty, spadki, bańka, panika itd.) i są to trendy bardzo "szerokie". Nie wydaje się być możliwym, aby ceny mieszkań na Mokotowie pozostały stabilne, kiedy ceny na Białołęce spadną dwukrotnie, bo wtedy część osób wyprowadziłaby się z czasem w ten znacznie tańszy rejon (lokalizacja niby gorsza, ale skoro byłoby 3 razy taniej, to chętni na pewno by się znaleźli). Rynek jest dynamiczny i "żywy" - na dłuższą metę nie znosi skrajnego niedopasowania. Ceny, które mamy teraz w poszczególnych miejscach, są właśnie wypadkową przeróżnych czynników i ludzkich potrzeb/aspiracji. Miejsca uznawane przez ogół mieszkańców (cokolwiek miałoby znaczyć to socjalistyczne stwierdzenie ;) za nieco lepsze od innych są od nich nieco droższe. Te, które są znacznie lepsze, są znacznie droższe. Jeśli ceny tych tańszych spadną, a ceny tych trochę droższych nie, to wtedy zamiast trochę droższych staną się one znacznie droższe, nadal pozostając lokalizacjami tylko trochę lepszymi (wszak w przeciwieństwie do ceny położenie mieszkania zmienić się za bardzo nie może). W związku z tym wszystkim teoria o tym, że "dobre" lokalizacje (jeśli w ogóle można o takim pojęciu mówić) oprą się spadkom, a "słabe" lokalizacje im się nie oprą, jest bardzo podejrzana, bo prowadziłaby do tego, że za "lepszość" danej lokalizacji należałoby za jakiś czas zapłacić dużo więcej niż obecnie. A to, zakładając spadki cen, jest już naprawdę podejrzane (przy spadkach cen mieszkań wydaje się, że cena "lepszości" też powinna się zmniejszać).

Pamiętam jak na początku kryzysu, kiedy już nawet wg analityków pokroju Bartka T. ceny rzeczywiście mogłyby spadać, mówiono, że spadną ceny tylko wielkiej płyty, a ceny "apartamentów" na pewno pozostaną na swoim poziomie. Okazało się później, że to właśnie ceny tych wszystkich pseudo apartamentów (oraz domów) spadły najbardziej, bo zwyczajnie były najbardziej przeszacowane (najlepszym przykładem jest warszawskie Miasteczko Wilanów). Tak właśnie działa ten rynek - największe spadki notują te miejsca, w których cena najbardziej nie przystaje do "jakości" i zwykle dotyczy to miejsc, których atrakcyjność wynika z mody i podejrzanych stereotypów.

Żeby nasze rozważania nie były zbyt teoretyczne, opatrzymy je dwiema tabelami.
W pierwszej zobaczymy ceny mieszkań w wybranych miastach Polski od 2000 roku, a w drugiej podobne dane dla poszczególnych dzielnic Warszawy. 
Dla każdego roku są dwie kolumny - w pierwszej mamy ceny za m2, a w drugiej stosunek tej ceny do innej, wybranej w danej tabeli (dla miast porównujemy procentowo ceny do Warszawy, a dla dzielnic porównujemy je do średniej z całego miasta).

Na początek coś dla tych, którzy sądzą, że w Warszawie ceny nigdy nie spadną. Dane dla roku 2014 pokazują, że ceny już spadły, ale nie to jest ciekawe. W tabeli widać, że procentowa relacja cen w poszczególnych miastach w stosunku do cen warszawskich jest względnie stabilna. Pewne odchylenia pojawiają się w czasach największego bumu (lata 2006-2007), gdzie ceny w mniejszych miastach osiągnęły oszałamiające wartości, ale potem sytuacja wróciła do normy. Pokazuje to jedną bardzo ważną rzecz, o której pisaliśmy przed chwilą - najbardziej spadają ceny nie "najgorszych" lokalizacji, tylko tych najbardziej przeszacowanych (wrócimy do tego jeszcze nieco później).
Widać, że relacja cen w różnych miastach Polski do cen warszawskich prawie nie zmieniła się w ciągu 12 lat! Trudno więc twierdzić, że Warszawa jest miejscem w jakikolwiek sposób wyjątkowym - kiedy ceny rosną, rosną wszędzie; kiedy spadają wszędzie, spadają także w stolicy (bo dlaczego miałyby nie spadać, skoro decydują o nich te same czynniki fundamentalne, co w innych miastach - dostępność kredytu, demografia itd.).
Wyjątkiem od przedstawionej reguły jest Łódź, która przeżywa aktualnie "trudne" (chociaż dla mieszkańców to raczej łatwe) cenowe chwile. Po części wynika to z faktu, że Łódź jest jednym z najszybciej wyludniających się miast w kraju, a po części pewnie i z tego, że nie tak dawno zbankrutował tam deweloper loftów "U Scheiblera" - na stosunkowo niedużym rynku eliminacja sporej liczby ofert najdroższych może mocno wpłynąć na średnią cenę.

Podobną sytuację jak w przypadku miast, mamy także w poszczególnych dzielnicach Warszawy:

Widać, że w ciągu 12 lat niewiele się zmieniło (choć i tu są wyjątki, o których za chwilę). Dzielnice uznawane za "dobre" nadal są mniej więcej o tyle samo (procentowo) droższe od średniej co w 2002 roku; dzielnice "gorsze" nadal są tańsze. Gdyby było tak, że ceny w dobrych lokalizacjach (rozumianych jako "dobre" dzielnice) nie spadną/nie spadają, to powinniśmy zobaczyć coraz większe rozwarstwienie procentowe, którego jakoś nie widać.
Mamy tu oczywiście także czynniki dodatkowe, które wpływają na ceny w niektórych miejscach. Taki na przykład Wilanów z jednej z najdroższych dzielnic stał się miejscem z ceną w okolicach średniej - wynika to z faktu, że dawniej była to (bardzo prestiżowa) dzielnica willowa, a teraz znaczną część Wilanowa stanowi Miasteczko Wilanów, czyli blokersko-betonowa pustynia (o ile teren położony na bagnach można nazwać pustynią ;) Nieco inaczej jest w przypadku Pragi oraz Targówka, na temat których w ciągu ostatnich lat znacznie zmieniła się opinia (na plus), co miało bezpośrednie przełożenie na poziom cen, który bardzo zbliżył się do średniej.
Patrząc na powyższą tabelę trudno obronić teorię, że "najlepsze" lokalizacje nie tanieją - obniżyła się średnia cena w mieście, a relacja ceny w poszczególnych "dobrych" dzielnicach do średniej pozostała w miarę stabilna (czyli ceny w porównaniu ze szczytem bumu wszędzie procentowo spadły mniej więcej o tyle samo). Ma to jeszcze jedną smutną konsekwencję dla inwestujących w mieszkania w "dobrych" lokalizacjach - taki sam spadek procentowy ceny powoduje znacznie wyższy spadek nominalny (prosty przykład: jeśli mieszkanie kupione za 300 tys. stanieje o 10%, to stracimy 30 tys; jeśli natomiast kupimy coś w "lepszej" lokalizacji za 400 tys. i też stanieje o 10%, to stracimy już 40 tys.).

Podsumowując dzisiejsze (krótkie ;) rozważania... jedną z najważniejszych cech mieszkania jest jego położenie. W dużej mierze to ono decyduje o cenie. Jednak określenie, która lokalizacja jest "dobra" i dlaczego, to już bardzo śliska sprawa - każdy ma własne potrzeby/upodobania i "dobra" lokalizacja może dla każdego oznaczać skrajnie różne miejsca. Dodatkowo, postrzeganie atrakcyjności danego miejsca może się przecież zmieniać (i zmienia się) w czasie nawet z punktu widzenia tej samej osoby. Ruchliwe miejsce z dobrą komunikacją publiczną może stać się przekleństwem w momencie pojawienia się dziecka (albo samochodu ;) Dlatego też wszelkie twierdzenia, że są jakieś ogólnie "dobre" lokalizacje i one nigdy nie tanieją można włożyć między bajki (oczywiście zdarzają się miejsca absolutnie wyjątkowe, ale one nie są dostępne nam, zwykłym śmiertelnikom ;) Podobnie wygląda sprawa poszczególnych miast Polski i sytuacji Warszawy, w której mieszkania mają nigdy nie tanieć - w stolicy też mieszkania tanieją i też będą tanieć. Różne miasta mają różne saldo migracji, ale nie jest to znowu jakaś przepaść - patrząc na spadek liczby ludności Polski w ciągu najbliższych 15-20 lat, nie oprze mu się żadne miasto. Poza tym, ceny mieszkań to także ważny czynnik wpływający na migrację - przy zaporowych cenach w jednym mieście, ludzie, którzy chcą się przeprowadzić, wybiorą po prostu inne miasto - rynek się ciągle "równoważy", zarówno na poziomie miast, jak i ich poszczególnych części.

Dlatego też, jeśli ktoś chciałby kupić mieszkanie w "dobrej" lokalizacji, bo one nigdy nie tanieją, to zalecamy daleko idącą ostrożność - "dobre" lokalizacje zwykły tanieć tak samo, jak i te "niedobre", co przy wyższych cenach nominalnych generuje jeszcze większe straty.