wtorek, 27 stycznia 2015

(Przed)ostatni raz o frankach 40

Fajna dyskusja wywiązała się pod naszym ostatnim wpisem o frankach. Za to dyskusja w szeroko pojętych mediach (niekoniecznie na temat naszego wpisu;) przeszła nasze najśmielsze oczekiwania. Trudno powiedzieć, czy to efekt roku wyborczego, czy może chwilowy brak tematów pokroju mamy Madzi... jakby jednak nie było, artykułów o frankach pojawiło się mnóstwo, a niektóre pomysły były wręcz przełomowe. Ale po kolei.

Jednym z najważniejszych wydarzeń w tym temacie była wypowiedź pana Jakubiaka z KNF, który stwierdził, że może by tak te kredyty przewalutować po kursie z dnia zaciągnięcia. Jest to o tyle dziwne, że jeszcze nie tak dawno ten sam pan Jakubiak, na forum Sejmu, twierdził, że tego rodzaju operacja nie wchodzi w grę - po pierwsze dlatego, że banki poniosłyby straty w kwocie ponad 40mld złotych (a, jak powszechnie wiadomo, banki nie mogą ponosić strat ;) a po drugie dlatego, że tego rodzaju operacja byłaby niesprawiedliwa w stosunku do kredytobiorców złotówkowych (mieliśmy tu typowo polski przejaw sprawiedliwości - skoro komuś może być lepiej, to tak nie powinno być, kiedy nam nie może być lepiej). Od razu pojawiło się sporo wyliczeń, jakie byłyby konsekwencje takiego rozwiązania - tym razem wyszło coś około 34 miliardów strat dla banków (z uwzględnieniem faktu, że kredytobiorca walutowy miałby dopłacić różnicę, którą do tej pory "zaoszczędził" względem kredytu złotówkowego).


Z tego rodzaju rozwiązaniem jest kilka podstawowych problemów. Po pierwsze, banki tak łatwo się na to nie zgodzą, a jak wiemy, zdanie banków bywa niekiedy kluczowe. Po drugie, nie wiadomo nic o technicznych aspektach tego pomysłu (chociażby o tym, jaka miałaby być marża kredytu po przewalutowaniu - wszak kredyty frankowe miały z reguły niższą marżę niż złotówkowe). Po trzecie, pomysł zakłada, że kredytobiorca frankowy (tak swoją drogą, to ciekawe, czy ta idea obejmuje także kredytobiorców zadłużonych w euro) miałby dopłacić to, co do tej pory zyskał względem kredytu złotówkowego - z tym jest taki problem, że cała koncepcja bazuje na tym, żeby pomóc "biednym" kredytobiorcom, tymczasem ten, kto jest w stanie tak po prostu dorzucić z dnia na dzień powiedzmy 20 tys. PLN, nie jest chyba znowu aż taki biedny. Za to ten, który kredyt frankowy spłaca ledwo ledwo, albo już go w ogóle przestał spłacać, raczej tych 20 tys. mieć nie będzie. Abstrahując od problemów technicznych, jest tu jeszcze problem fundamentalny - wsteczna zmiana warunków umowy (podpisanej bądź co bądź dobrowolnie przez obie strony), rodzi niebezpieczny precedens. Czy pomysł pana Jakubiaka ma szansę na realizację, trudno powiedzieć - my w to wątpimy, bo tak spektakularnej akcji nie przeprowadził nawet premier Orban na Węgrzech. Jedyne, co jest pewne na temat tej sprawy, to fakt, że pan Jakubiak raczej nie dostanie już nigdy pracy w żadnym banku ;)

Pomysłów, by ulżyć w cierpieniu kredytobiorcom frankowym, było oczywiście więcej. Jeszcze przed naszym poprzednim wpisem pojawiła się inicjatywa PiS, żeby zamrozić kurs franka sprzed decyzji SNB o zerwaniu powiązania CHF do euro. Pomysł ten jest chyba jednym z bardziej bezsensownych, bo niczego właściwie nie rozwiązuje - pamiętajmy, że, wskutek wzrostu kursu franka oraz spadku LIBOR CHF do wartości już całkiem mocno ujemnych, rata kredytu frankowego wzrośnie (wszak jeszcze właściwie nie wzrosła, bo mało kto zapłacił już kolejną ratę) o około 10% i zacznie lekko przekraczać ratę odpowiedniego kredytu złotówkowego. Dlatego na razie nie ma żadnej tragedii - dla tych, którzy już wcześniej nie byli w stanie spłacać, różnica jest czysto teoretyczna, a ci, którzy jakoś tam spłacają, trochę już przywykli do wzrostu kursu franka. 
Pytanie więc, czy jest się w ogóle czym przejmować... nam się wydaje, że niespecjalnie, stąd właśnie całe to zamieszanie przypomina kolejny temat zastępczy (a nuż gdzieś w tle zmieniana jest konstytucja, żeby umożliwić sprzedaż polskich lasów? ;)

Pewnym plusem tego całego zamieszania jest to, że najpewniej uda się przy tej okazji ostatecznie rozstrzygnąć, czy w przypadków kredytów denominowanych/indeksowanych we frankach bank miał w ogóle jakieś franki. Wszystko przemawia za tym, że miał (a dokładnie nie tyle miał, co je skądś "załatwiał"), o czym było kilka ciekawych komentarzy pod poprzednim wpisem. Obrona teorii, że nie miał, jest bardzo trudna - gdyby tak było, banki pewnie już dawno zgodziłyby się na przewalutowanie po kursie z dnia zaciągnięcia kredytu. Ponieważ bank nie pożycza własnych pieniędzy, tylko musi mieć odpowiednią ilość depozytów (pomijamy fakt, że bank nie pożycza dalej tych depozytów, tylko generuje kredyt z powietrza ;) to, gdyby nie miał depozytów (lub innych "mechanizmów") frankowych, musiałby mieć odpowiednie depozyty złotówkowe. A patrząc na różnicę w oprocentowaniu kredytu CHF oraz depozytu w PLN taki kredyt przynosiłby systematyczne straty (nawet mimo dwukrotnego wzrostu wysokości kredytu frankowego w PLN). Oczywiście jest sporo głosów (i to nawet całkiem uznanych osobistości) na temat tego, że w klient nigdy żadnych franków nie dostawał, więc nie powinien spłacać kredytu wg kursu franka - ale to jest bardzo naciągana teoria. Klient franków rzeczywiście nie dostał (za to mógł we frankach spłacać, przynajmniej od ustawy "antyspreadowej" z 2011 roku), ale bank franki "mieć" musiał. A to, że całość była swego rodzaju zakładem walutowym, to zupełnie inna sprawa - skoro w czasach największego bumu taka praktyka nie była zakazana, to trudno uznać ją wstecznie za niedozwoloną.
Dlatego tym bardziej nie wydaje się nam, żeby pomysł "pełnego" przewalutowania po kursie z dnia zaciągnięcia miał jakiekolwiek praktyczne szanse na realizację.

Na razie banki starają się pomóc(?) kredytobiorcom na kilka śmiesznych sposobów. Podstawowy to obniżenie spread'u, czyli różnicy pomiędzy kursem kupna, a kursem sprzedaży waluty, w oparciu o które wyznacza się wysokość raty w PLN. Pomysł jest czysto medialny, bo każdy w miarę ogarnięty kredytobiorca i tak spłaca już kredyt bezpośrednio w walucie, kupując ją w kantorze (chociażby internetowym), gdzie kurs jest znacznie bliższy kursowi NBP niż temu z tabeli banków, nawet po obniżkach. Kolejny pomysł banków to wszelkiego rodzaju wakacje kredytowe, albo wydłużenie czasu spłaty - i to też jest pomysł czysto medialny, bo co to za różnica, czy spłacimy ten kredyt w czasie nieco dłuższym, czy nieco krótszym, skoro i tak trzeba go spłacić w całości? To byłaby pewna korzyść tylko dla tych, którzy są już zupełnie na granicy wypłacalności... ale skoro już teraz tam są, to w ciągu następnych 25 lat najpewniej i tak tę granicę przekroczą.
Banki wykazały się dużą wspaniałomyślnością (za namową rządu?) do zastosowania ujemnego LIBORu przy wyliczeniu wysokości raty - tylko skoro w umowie jest napisane, że oprocentowanie stanowi "LIBOR + marża", to na jakiej podstawie miałyby niby tego ujemnego LIBORu nie stosować? Suma z jedną wartością dodatnią i drugą ujemną jest przecież tak samo dobrą sumą, jak suma dwóch wartości dodatnich. Co ciekawe, banki zarzekają się, że, o ile zastosują ujemny LIBOR, o tyle nie zastosują łącznego ujemnego oprocentowania kredytu, jeśli LIBOR spadnie do poziomu bardziej ujemnego niż dodatnia jest marża. Coś się obawiamy, że i tego rodzaju buńczuczne zapowiedzi będą musiały zostać porzucone - skoro mamy sumę, to trzeba ją stosować niezależnie od tego, czy jest dodatnia, czy ujemna. Być może to będzie jakiś argument za rozwiązaniem sprawy kredytów walutowych - w końcu dopłacanie klientowi do kredytu jest ewidentnie stratą dla banku, bo trudno się spodziewać, że polskim bankom uda się zdobyć depozyty frankowe z ujemnym oprocentowaniem ;)


Podstawowym argumentem, który stosują zwolennicy przewalutowania (oprócz tego, że kredyt walutowy nie jest kredytem, tylko hazardowym zakładem walutowym) jest fakt, że doszło (rzekomo) do "zmiany istotnych warunków umowy, które były nie do przewidzenia". W związku z tym umowa powinna zostać rozwiązana, albo uznana za nieważną. Tyle tylko, że... wzrost kursu franka trudno nazwać zjawiskiem nieprzewidywalnym. Jak się spojrzy na gospodarkę Szwajcarii i na polską oraz na historyczne relacje kursu PLN (i wcześniejszego PLZ) do CHF, to trudno obronić tezę, że znaczne umocnienie się franka względem złotówki jest nieprzewidywalne (zwłaszcza wtedy, kiedy za początkowy punkt rozważań przyjmiemy franka po 2 złote). Poza tym, gdyby nawet umowa miała zostać rozwiązana, to w jakim trybie? W trybie natychmiastowej spłaty całości? :) I po jakim kursie?

W całym tym zamieszaniu są dwie (a właściwie trzy) przeciwstawne koncepcje tego, kto jest winny - wszystkie mają w sobie sporo racji, ale żadna z nich z osobna nie jest prawdziwa. 
Pierwsza teoria jest taka, że winne są banki i ich chciwość (w którą chyba nikt nie wątpi ;) Wg zwolenników teorii, że nie było żadnych franków, banki udzielały takich kredytów, żeby zarobić na nieuniknionym wzroście kursu franka. Wg tych, którzy jednak dostrzegają franki, banki chciały po prostu wciskać ludziom jak najwięcej kredytów, bo dzięki temu można było zaciągać kredyty na wyższe kwoty (niższa rata -> większa zdolność kredytowa), a dodatkowo niezły biznes był też początkowo na spread'zie. Z tą zdolnością kredytową to trudno powiedzieć, jak dokładnie było, bo wg Remendacji S z 2006 roku zdolność dla kredytu walutowego była liczona bardziej "restrykcyjnie" niż dla złotówkowego (co oczywiście nie przeszkadzało w otrzymaniu kredytu walutowego przez praktycznie każdego, czasem nawet z LTV130%). Tak, czy inaczej, wg obu tych grup banki nie informowały należycie o ryzyku i promowały kredyty walutowe zamiast złotowych (chociaż ze względu na różnice w wysokości raty takie kredyty promowały się właściwie same).
Druga teoria odnośnie winnych jest taka, że winni są kredytobiorcy, którzy chcieli albo oszukać system (licząc na dalsze wzmocnienie absurdalnie mocnego PLN), albo zwyczajnie chcieli płacić niższe raty (na początku), nie przejmując się ryzykiem. Z naszych doświadczeń wynika, że wielokrotnie zdarzało się tak, że ryzyko kredytu walutowego było przed klientem ukrywane, mimo że podpisywał on deklarację o tym, że z takiego ryzyka zdaje sobie sprawę. Niektórzy doradcy/sprzedawcy rysowali fajne wykresy, jak to frank jeszcze spadnie, mieszkanie podrożeje i kredyt spłaci się właściwie sam ;)
Wg trzeciej teorii na temat winy, winnych właściwie nie ma. Bank oferował produkt, klient miał prawo wyboru i właściwie to sam przychodził do banku. Prawo pozwalało na tego rodzaju zabawę, więc wszystko było w najlepszym porządku.

Prawda najpewniej leży gdzieś pośrodku - banki mają sporo za uszami (nachalne promowanie kredytów walutowych, spread), klienci też mają (ślepa wiara w mit zielonej wyspy i bezrefleksyjne akceptowanie absurdalnych cen mieszkań), wreszcie instytucje rządowe... skoro już podatnicy finansują organizacje, których zadaniem jest dążenie do stabilności gospodarki i uczciwości prowadzenia biznesu, to fajnie by było, gdyby te organizacje (np. KNF, albo cały rząd) wywiązywały się należycie ze swoich obowiązków. A tak mamy to, co mamy - wciąż kosmiczne ceny mieszkań, których nigdy nie osiągnęlibyśmy bez kredytów walutowych (wystarczy spojrzeć na wykresy akcji kredytowej z raportów NBP), problem wysokiego LTV (zwłaszcza dla kredytów walutowych) i nieuchronne problemy, które czekają wielu kredytobiorców wraz ze wzrostem stóp procentowych.
  
Na szczęście jest nasz(?) wspaniały rząd - pani premier zapowiedziała, że do końca tygodnia przygotuje propozycje dla kredytobiorców frankowych i banków (jedną z nich ma być, o dziwo, jakaś forma przewalutowania kredytów). Pozostaje nam ufać, że będą to rozwiązania salomonowe, które raz na zawsze rozwiążą wszystkie problemy ;) Problem w tym, że patrząc na wcześniejszego dokonania tego gabinetu, to zaufanie w tej kwestii przychodzi nam z wyjątkowo dużym trudem ;)

Dlatego zaproponujemy coś, co proponowaliśmy od dawna. 
Zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego powinno być tylko i wyłącznie mieszkanie. Na ten temat także wywiązała się ciekawa dyskusja pod poprzednim wpisem, więc poświęcimy mu nieco więcej uwagi.
Na początek małe wyjaśnienie - tego rodzaju pomysł powinien dotyczyć tylko i wyłącznie nowo podpisywanych umów. Umowy, które już zostały podpisane, powinny pozostać nienaruszone, bo prawo nie może działać wstecz (i kropka :)
Można powiedzieć, że to narusza swobodę zawierania umów i że w gospodarce (prawdziwie) rynkowej jest niedopuszczalne, ale w naszej opinii tak nie jest. Zawierając umowę kredytu, zobowiązujemy się do jego spłaty wraz z odsetkami - tyle że już sama idea kredytu na zmienny procent jest podejrzana teoretycznie, bo umowa nie określa, ile właściwie będziemy musieli oddać. Ponieważ zakazanie tego rodzaju praktyki byłoby trudne, dobrze byłoby chociaż ustanowić poniekąd maksymalną kwotę spłaty, czyli uznać, że maksymalnym "obciążeniem" dla dłużnika jest mieszkanie, na które udzielany jest kredyt. Jeśli klient "zrezygnuje" ze spłaty kredytu, bank przejmie mieszkanie i dwie strony rozejdą się w dobrych relacjach ;) Takie rozwiązanie miałoby wiele dobrych stron - po pierwsze klient nie byłby w stanie stracić swojej wolności, bo jego zobowiązania byłyby ograniczone do wysokości "własności mieszkania". Po drugie, banki musiałyby dużo bardziej rozważnie udzielać kredytów, bo wzięłyby na siebie część ryzyka z tym związanego. A ponieważ dysponują specjalistami pokroju Bartka T., to z pewnością byłyby w stanie znacząco lepiej ocenić perspektywy rynku mieszkaniowego niż przeciętny klient ;) Przy takim podejściu trudno byłoby o dużą bańkę spekulacyjną, bo rynek sam by się regulował - przy podejrzanie wysokich cenach banki zmniejszałyby rozmiar akcji kredytowej (lub LTV), bo zabawa robiłaby się niebezpieczna. Przy zbyt tanich mieszkaniach (mimo że to głupio brzmi;) banki mogłyby udzielać kredytów z wysokim LTV. A odnośnie zarzutu, że takie rozwiązanie ogranicza swobodę działalności gospodarczej... z tym nie możemy się zgodzić, bo udzielanie kredytu na zmienny procent, bez określenia górnego ograniczenia kwoty do spłaty, łamie podstawowe prawo wolności osobistej - klient, godząc się na takie warunki (a na razie nie ma wyjścia, bo wszystkie banki takie oferują), pozbawia się swojej wolności - tego rodzaju praktyka jest niedopuszczalna i sprzeczna ze zdrowym rozsądkiem, więc ograniczenie maksymalnej kwoty do spłaty zwyczajnie przywraca zaburzony aktualnie porządek rzeczy.

Co w takim razie z obecnymi kredytobiorcami, którzy nie mogliby się załapać na takie rozwiązanie? Ano dla nich jest upadłość konsumencka. Oczywiście tylko w przypadku, w którym ktoś rzeczywiście nie jest w stanie spłacać rat, bo jeśli jest w stanie, to całe to frankowe zamieszanie w ogóle go właściwie nie interesuje. Po zmianach w ustawie o upadłości konsumenckiej pojawiła się nadzieja, że nie będzie to już martwy przepis - idea ustawy jest całkiem słuszna, a jej podstawowym celem nie jest spłacenie długów, tylko oddłużenie dłużnika (zobaczymy, jak to będzie w praktyce ;) 
Klient podpisał z bankiem średnio dla siebie korzystną umowę, ale umowa ta nie naruszała prawa (pomijając być może niczym nieuzasadniony spread, czy koszty ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, które banki mogłyby klientom zwrócić z własnej inicjatywy :) Skoro tak się stało, to umowy należy przestrzegać. Jednak, jak podkreślaliśmy, elementem dowolnej umowy nie może być "zastawienie" własnej wolności, więc przy niemożności wywiązania się z umowy klient powinien uzyskać możliwość "resetu". Całkiem proste i... salomonowe ;)
Ufajmy, że czytuje nas ktoś z gabinetu pani premier i podrzuci jej ten pomysł jako rozwiązanie problemu. Wszak w tym rozwiązaniu każdy będzie trochę stratny - ale skoro każdy ma trochę za uszami, to wydaje się, że tak właśnie byłoby w sam raz.

Podsumowując ten już trochę przynudny temat o frankach... wiele osób próbuje coś na tym ugrać - politycy wymyślają coraz głupsze rozwiązania, jak pomóc kredytobiorcom. Jedni chcą przy okazji "dokopać" bankom (w końcu nadchodzą wybory, a pewnie większość ludzi za bankami nie przepada), inni nie chcą, a jeszcze inni wymyślają przedziwne logicznie konstrukcje, mające podważyć samą ideę kredytu walutowego. 
A tymczasem rozwiązanie jest proste - skoro umowy były zgodne z prawem i nikt w to nie wątpił, dopóki kurs franka nie poszedł mocno do góry, to nie powinno się nagle zmieniać tej interpretacji. Kredyty powinny być spłacane zgodnie z umową, a dla tych, którzy ich spłacić nie są w stanie, zostaje upadłość konsumencka (pod warunkiem, że po zmianach w ustawie ona rzeczywiście działa). Na razie problem jest raczej teoretyczny, ale kiedyś i w Szwajcarii wzrosną stopy procentowe - dobrze by było, żeby do tego czasu sprawa była ostatecznie rozwiązana.

Przy okazji warto by wprowadzić zapis o zabezpieczeniu kredytu jedynie przez nieruchomość - byłaby to ewidentna dla wszystkich korzyść z całego tego zamieszania, które w tej chwili nie ma właściwie żadnego praktycznego znaczenia.


PS. Uruchomiliśmy ankietę na temat sytuacji mieszkaniowej naszych czytelników (na górze, po prawej stronie ;) Serdecznie zachęcamy do głosowania - dajcie się trochę poznać! :)

40 komentarzy:

  1. No! Takie coś to ja rozumiem :)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Kolega wrocil do formy. Dobrze widziec ;)

      Usuń
  2. Widzę, że propozycja Senatora Biereckiego nie tylko mi chodzi po głowie. To tak proste i eleganckie rozwiązanie problemu, że na pewno nie zostanie zrealizowane. I jakie oczywiste. ;-) Tylko na czym by te biedne banki robiły kasę po takim daniu po łapach? Dajmy kredyciarzom w cywilizowany sposób zbankrutować. Uzyskane w ten sposób nieruchomości, banki, mogą sobie nawet w proteście na tory wysypać. Ich prawo. W każdym razie, żadnego grosza publicznego proszę w to nie pakować.

    http://wgospodarce.pl/opinie/18124-z-pulapki-toksycznych-kredytow-we-frankach-mozna-wyjsc-senator-grzegorz-bierecki-przedstawia-precyzyjny-plan

    G.F.

    OdpowiedzUsuń
  3. Witam, do tej pory czytalem bloga z duzym zainteresowaniem, ale przyznaje, ze wg mojej oceny dzisiejszy wpis jest jednym z najslabszych.
    Nie wiem czy autor tak na powaznie mowi o tych propozycjach kredytowych np. zastawem tylko nieruchomosc? Nic sie nie zmieni w najblizszym czasie bo Polacy akceptuja obecny stan rzeczy. Wystarczy zobaczyc jak tlumnie jeszcze do niedawna brali tak niekorzystne dla nich kredyty. Zamiast akcji pomoc dla frankowiczow wystarczylo zrobic w odpowiednim czasie akcje NIE BIORE KREDYTOW NA TYCH WARUNKACH i wtedy bylaby szansa cos zmienic. Aktualnie banki maja jeleni pod dostatkiem i moze co nieco im poluzuja, ale to wszystko.
    Co do kredytow frankowych to bank nie mial i NIE MUSIAL MIEC zadnych frankow. Pytanie do autora o jeden argument dlaczego bank musialmiec franki?

    Pozdrawiam i czekam na kolejne wpisy.

    Ps. Obecne kredyty maja byc splacane wg podpisanego "cyrografu". Umowa to umowa.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Bank nie musiał mieć franków, mógł mieć zabezpieczenie na franki, kontrakty, swapy. Poniżej wkleję link do super artykułu ze stajni Misesa, poczytaj sobie. Edukacji nigdy dość.

      W obronie autora. Wpis bardzo dobry, jak zwykle super ironiczne wstawki. A nie. Wpis nie super, trochę popłynąłem. Zabrakło Rudej i wzmiance o biuście czy pupie <;

      Co do pytania. Bank musiał mieć franki żeby się to bilansowało. To po pierwsze. Po drugie pożyczać w PLN od banku centralnego np. po 5% a brać od klienta oprocentowanie np. 2% ?? (nie pamiętam tamtych kursów WIBOR i LIBOR ale chyba taka korelacja mniej więcej była). Gdzie tu interes ?
      Banki zarabiały na kredycie samym w sobie, zarabiały na nieregulowanych przez prawo spreadach - nawet kilka % !

      Usuń
    2. "Co do pytania. Bank musiał mieć franki żeby się to bilansowało."

      Co sie bilansowało?

      Pamiętaj, że bank musi posiadać ok. 8% kredytu jako zabezpieczenie tegoż (lewar, w Polsce aktualnie 1:12) i taką ilość musi ulokować w banku centralnym czyli NBP na zabezpieczenie kreowanego kredytu.

      Czyli musi posiadać 8% procent albo ze środków własnych albo pochodzących z depozytów jego klientów.

      Bank nie pożycza pieniędzy od banku centralnego na kreowanie kredytu. Może co najwyżej pożyczyć od banku centralnego czy na rynku międzybankowym wtedy gdy musi wypłacić te pieniądze z własnych zasobów (np. osoba która wzięła kredyt zapłaciła nim za mieszkanie i sprzedający chce wypłacić gotówke).

      Usuń
    3. Co do słabości (tudzież siły ;) wpisu trudno nam się wypowiedzieć obiektywnie... jakby jednak nie było, bardzo nam miło, że Czytelnik przeczytał wszystkie poprzednie - będzie tego już pewnie pod 1000 stron ;)

      Propozycja o zabezpieczeniu maksymalnie do "wartości" mieszkania pojawiła się dziś jako jeden z pomysłów wicepremiera Piechocińskiego, więc nie jest chyba taka znowu niemożliwa (poza tym pomysłem, w planie rządowym nie ma praktycznie żadnego innego istotnego, ale to akurat dobrze).

      Stopa rezerwy obowiązkowej wynosi w Polsce 3.5%, a wszystkie znaki na niebie i ziemi wskazują, że banki musiały (muszą) mieć franki w tej, czy innej formie (depozyty, linie kredytowe, swapy walutowe). Nie będziemy powtarzać argumentów, bo pojawiło się o tym sporo komentarzy pod poprzednim wpisem.

      I fajnie, że zgadzamy się w kwestii już podpisanych umów - umowa to umowa i trzeba jej przestrzegać, jeśli jest zgodna z prawem.

      Usuń
    4. Do tej pory czytalem bloga nie oznacza ze przeczytalem wszystkie wpisy :-). Pozdrawiam.

      Usuń
    5. Zgoda z ta rezerwa - 3,5% (czyli jeszcze mniej potrzeba aby wykreowac zloto z powietrza). Ok. 8% to lewar czyli stosunek gotowki do kredytow.

      Usuń
  4. Odpowiedzi
    1. @sign dst uprzedziłeś mnie z linkiem ;). Potwierdzam, bardzo dobry artykuł.

      Usuń
  5. Na forum prawnym facet się pyta, co ma zrobić, bo na Allegro kupił fotografię komórki za cenę komórki.
    Ale:
    - fotografia była sprzedawana w dziale `Fotografie',
    - w opisie aukcji było jasno napisane, że sprzedawana jest fotografia.
    Gospodarzu. i co byś z takim zrobił?

    P.S.
    Polecam lektury, skądinąd nadzwyczajnie teraz smakowite:
    To akurat w związku z senatorem:
    http://www.pis.org.pl/article.php?id=4415
    Raport Instytutu Globalizacji (zastępczy adres, bo oryginał właśnie przestał być dostępny ;) ):
    http://www.mmm777.kilu.de/temp/raport_koncowy-sierpien_2006.pdf

    Prawda, że ciekawe (jeżeli chodzi o wnioski)?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. PiS i ten ich "deficit mieszkaniowy"... Ciekawe czy rozumieją przez to stan faktyczny tzn. "deficyt mieszkań w cenie mieszkania i nadmiar mieszkań w cenie 2 mieszań".

      Usuń
    2. @miroslawmaczka

      Co do tego faceta sprzedającego fotografie w cenie komórek, to widzimy 2 opcje:
      - albo to była mega super sztuka ta fotografia i cena odpowiadała rzeczywistej wartości - wtedy nic nie robimy :)
      - albo była to jawna próba oszustwa, mimo że z formalnego punktu widzenia jest niby wszystko zgodnie z prawem/regulaminem - wtedy dajemy facetowi w mordę (bo zasłużył), a on oddaje pieniążki z własnej, nieprzymuszonej woli :)

      Hmm...ciekawe, czy to było pytanie podchwytliwe i czy będzie jakiś ciąg dalszy ;)

      Usuń
  6. JLL: Inwestorzy z Zatoki Perskiej i Indii chcą budować mieszkania w Polsce
    ISBnews - Biznes
    28 Sty 2015, 11:22


    Warszawa, 28.01.2015 (ISBnews) - Inwestorzy z Zatoki Perskiej i Indii chcą budować mieszkania w Polsce, poinformował dyrektor działu gruntów inwestycyjnych JLL Daniel Puchalski.
    "Mamy deklarowany duży kapitał z kierunków takich, jak Zjednoczone Emiraty Arabskie, Arabia Saudyjska, Katar i Indie. To nie są spekulacyjne fundusze, u siebie budują inwestycje z wyższej półki i deklarują zakup gruntów w konkretnych miejscach, nie tylko w Warszawie. Szczególnie interesują ich projekty mieszkaniowe. Dla przykładu, jeden z deweloperów mówi o wyższych budynkach mieszkalnych w Warszawie, kolejny analizuje gigantyczny teren na 200 tys. m2 PUM w stolicy, a inni myślą o projektach na 15-20 tys. m2 PUM w centrum stolicy i jego bliskich dzielnicach. W ich ocenie, Polska ma dobre perspektywy, a na ich rynkach robi się tłoczno" - powiedział Puchalski podczas spotkania z dziennikarzami.

    Na wstępnym etapie analiz są również inwestorzy z Chin i RPA. Jak wskazał dyrektor JLL, zainteresowanie inwestorów skupia się wokół segmentu mieszkaniowego, mniej biurowego. Podał, że obecnie JLL prowadzi 8 projektów na łącznie 400 tys. m2 PUU/PUM, we Wrocławiu 2 projekty na 140 tys. m2 PUU/PUM i o podobnej skali projekty w Krakowie.

    "Prowadzimy analizy dla potencjalnych inwestorów. W grę wchodzą też wspólne przedsięwzięcia (JV) z obecnymi posiadaczami gruntów. Pracujemy nad takimi projektami w Warszawie i Gdańsku" - dodał dyrektor działu gruntów inwestycyjnych JLL.

    Według jego słów, popyt na grunty wynikający z deklarowanego potencjału kapitałowego deweloperów może sięgać szacunkowo nawet 1,6-1,7 mld zł tylko w segmencie mieszkaniowym.

    W segmencie hotelowym również utrzymuje się zainteresowanie. Jak wskazał, 4 międzynarodowe sieci szukają bardzo aktywnie gruntów w Polsce w kluczowych aglomeracjach ze względu na trendy turystyczne i biznesowe.

    W segmencie ziemi rolnej również aktywny jest kapitał zagraniczny (np. fundusze holenderskie, indyjskie). Interesują się ziemią w Polsce szczególnie ze względu na relatywnie niższe ceny w porównaniu do zachodu, w istotnej mierze pod cele hodowli bydła, czy uprawę roli.

    (ISBnews)

    OdpowiedzUsuń
  7. banki szybciutko wyraziły zgodę na wszystkie warunki pani prime minister i pana vice prime minister. Oczywiście że zwrócą 40 mld złotych, już zaczęły zwracać....podnosząc opłaty za ROR-y, super konta i inne chwytające za serce produkty bankowe

    OdpowiedzUsuń
  8. Co myślicie o pomysle rządu i Piechocińskiego :
    Za http://stooq.pl/n/?f=942350
    "Zacznę od rekomendacji dla banków. Po pierwsze, uwzględnienie przez banki ujemnej stawki LIBOR, po drugie, umożliwienie zainteresowanym kredytobiorcom bezprowizyjnej zamiany waluty kredytu z CHF na PLN po kursie równym średniemu kursowi NBP w dniu przewalutowania, po trzecie, wprowadzenie tzw. wakacji kredytowych na 3 lata (także dla kredytów złotowych) oraz wprowadzenie limitu wysokości raty na poziomie z końca 2014 r. Czwarta rekomendacja to odstąpienie od żądania dodatkowego zabezpieczenia kredytu z tytułu zmian kursowych" - powiedział Piechociński podczas konferencji prasowej.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Jak dla mnie bardzo słabe. Brak przede wszystkim rozwiązań stosowanych na rynku amerykańskim, że kredytobiorca odpowiada do wysokości hipoteki i tylko hipoteki. O tym jak mogłoby to wyglądać w praktyce napiszę niżej. Co do propozycji Piecha:

      1. Stosowanie ujemnej stawki Libor - sorry, ale to nie jest łaska banków tylko ich obowiązek :) Rozumiem że banki chciały dodatkowo zarabiać na ujemnym liborze dając klientowi 0, stosując nowomowę, że bank nie może dopłacać do kredytów. Jakoś szwajcarski bank dopłaca stosując ujemną stopę :) Żadna propozycja. Psi obowiązek.

      2. Śmiech na sali. Klient brał po 2zł, to sobie przewalutuje po 4,10zł a nie 4,25zł - woow. Zaoszczędzi 15gr na spreadzie. To nic, że straci 2,10zł na przewalutowaniu <; Już teraz cinkciarz jest praktycznie zbliżony do kursu NBP - żadna łaska.

      3. To jest spoko, ale w sumie odłożenie problemu w czasie. Ale jestem w stanie sobie wyobrazić że akurat 1 promilowi kredytobiorców to może pomóc realnie. Za to limit, rozumiem, że resztę płaci albo bank, albo kredytobiorca ma powiększony kapitał do spłaty w przyszłości, byle rata się zgadzała...

      4. Dla tych co spłacają ok, bez sensu żądać. Ale Ci co mają problem ? :) Dziwne. Tutaj poszkodowany zdecydowanie bank któremu zmienia się zasady w trakcie gry. Nie żebym był obrońcą banków, ale trochę naciągane.


      Co do sprawy zabezpieczenia kredytu tylko do wysokości hipoteki. Jest to rozwiązanie jak najbardziej fair, które wprowadza trochę więcej symetrii do relacji bank-klient. Teraz sytuacja w Polsce jest typowo "banksterska".

      Ktoś zarzuci: "że jak to bank ma bekać za lekkomyślność klientów?" To nie lekkomyślność klientów jest problemem chociaż to inny rozdział, ale lekkomyślność mocodawców którzy zezwolili na udzielenie kredytów. No jakby bank nie zezwolił to by nie było problemu. A jakby to mogło wyglądać żeby miało to sens ?

      LTV60% minimum. Wprowadzenie takiego wymogu sprowadza się do tego, że klient jeżeli będzie nagle niewypłacalny nawet po 1 roku spłacania to bank może opchnąć nieruchomość i nie dość że nie straci to prawdopodobnie zyska. 40% spadku w jeden rok trochę mało prawdopodobne. Ale nawet jakby, no to tu jest ryzyko biznesowe banku.
      Nie może być tak że wszystkie biznesy mają ryzyka biznesowe a bank praktycznie w tej kwestii jest zawsze do przodu. Klient spłacając kredyt 10 lat i wtedy przynosząc klucze do mieszkania spłaci już jakąś część mieszkania ,np. do LTV50% albo LTV40%, więc tymbardziej bank powinien odzyskać pieniądze.
      Skoro bank liczy bardzo rzetelnie scoringi, zatrudnia specjalistów, tworzy w oparciu o sieci neuronowe specjalne, uczące się algorytmy badania profilu klienta, to po coś to jest no nie ? Budują scoring, wprowadzają LTV na rozsądnym poziomie żeby się zabezpieczyć i gra gitara.
      Problem znika jak ręką odjął.

      Oczywiście pojawia się inny problem. Liczba udzielanych kredytów spada diametralnie. I to jest nie na rękę władzy i bankierom. Przecież chodzi o to żeby dewaluować walutę poprzez inflację, czyli druk druk druk (kredyty), a nie o to żeby system był stabilny.

      I jedna rzecz. Niech się w końcu ludzie nauczą że mieszkanie to dobro luksusowe, jak samochód czy inna rzecz. Gadka że potrzeby mieszkaniowe to podstawowa potrzeba każdego człowieka jest PRL'owskim populizmem. Potrzeba mieszkaniowa może być zaspokojona poprzez WYNAJEM. Jak masz kasę, jesteś bogaty, kupujesz. Jak STAĆ CIĘ NA KREDYT, bierzesz. Jak zaryzykujesz i weźmiesz kredyt a nie siądzie, twój problem. I tyle. Bo socjalistyczne wstawki w TV zaczynają już męczyć.

      Usuń
    2. "Brak przede wszystkim rozwiązań stosowanych na rynku amerykańskim, że kredytobiorca odpowiada do wysokości hipoteki i tylko hipoteki."

      Pomysł wydaje się dobry, ale...
      Spróbujmy wcielić się w bank. Rozdawał on kredyty na mieszkania, przez co ceny nieruchomości szły w górę. W każdym roku jest wprowadzany coraz większy wkład własny, co ograniczy ilość rozdawanych kredytów.
      Jako, że ceny mieszkań są mocno zawyżone, przez ograniczenie dostępu do kredytów zapewne spadną. Nie sądzę, aby bank chciał się zabezpieczać tylko mieszkaniem/domem, którego cena będzie szła w dół. Możemy sobie pisać, jakie to banki są chciwe, ale na pewno nie są głupie.

      Nie znam rynku amerykańskiego, ale zapewne nie ma na nim aż tak zawyżonych cen nieruchomości jak u nas.

      Usuń
    3. Zdanie "mieszkanie to nie luksus" ma sens tylko w obecnej (odrealnionej) sytuacji rynku mieszkaniowego.

      W normalnej sytuacji luksusem jest tylko mieszkanie luksusowe (skomplikowane, nie?) i dla niego stawki 6k za m^2 mają jakiś sens. Przy normalne cenie mieszkań pieniądze wydane przez rodzinę w ciągu życia na mieszkania/wynajem jakoś nieszczególnie odbiegają od życiowych wydatków tej samej rodziny na np. jedzenie (taka podstawowa potrzeba, może ktoś zna?).

      Nie neguję wagi najmu, ale mamy w cholerę mieszkań do wzięcia (tzn. bez deocelowego właściciela) jak tylko ich ceny byłyby na poziomie 3000–4000 złotych. Trza było nie robić bańki i nie tworzyć nadpodaży (źle wycenianych) mieszkań, to może byłaby szansa na normalny i powszechny najem.

      Usuń
    4. Jeśli dobrze zrozumieliśmy wicepremiera, to propozycja zabezpieczenia kredytu maksymalnie do wysokości wartości mieszkania się pojawiła:

      "Wprowadzenie dla nowo zawartych umów limitu roszczeń z tytułu kredytu hipotecznego (udzielonego do 100% wartości nieruchomości) w wysokości wartości nieruchomości"

      http://www.bankier.pl/wiadomosc/Rzad-pomoze-frankowcom-Minister-gospodarki-zaprezentowal-szczegoly-planu-7233695.html

      Co do reszty, pełna zgoda!

      Usuń
    5. Ten komentarz został usunięty przez autora.

      Usuń
    6. Usunąłem poprzedni wpis, bo 3 razy przeczytałem tę rekomendację i widzę, że tutaj interpretacja może być różna. Wydaje mi się, że ta rekomendacja została wprowadzona pod kredyty walutowe. Żeby wzrost kapitału w wyniku wzrostu kursu nie powodował powiększonych roszczeń banku w stosunku do kredytobiorcy, ale żeby klient oddał tyle na ile wziął kredyt na 100% wartości nieruchomości w dniu zaciągania kredytu. Chciałbym gdzieś usłyszeć szczegóły tego punktu.

      Usuń
  9. Kolejny reportaż o chf
    http://www.tvn24.pl/wysoki-kurs-franka-splata-kredytu-po-skoku-kursu-franka,509844,s.html

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Jak widzę tę rodzinę to mnie szlag trafia. Przez takich "półgłówków" mamy wysokie ceny mieszkań. Sorry ale inaczej tego nazwać nie mogę. Tutaj jestem niestety korwinistą - wolność ale i odpowiedzialność - dość socjalizmu.

      W reportażu pojawiają się sformułowania: "nie chcieliśmy płacić za wynajem tylko płacić za swoje". No i dobrze. To bułek też nie kupuj, tylko zrób sobie minipiekarnię, po co masz płacić piekarni, pośrednikowi co sprzedaje etc. Wziąłeś kredyt i zaryzykowałeś. Nie siadło, masz problem. Niech w końcu każdy zacznie odpowiadać za swoje błędne decyzje.

      Teraz są reklamy szybkich małych pożyczek w telewizji, jakiś rok temu był wysyp reklam na leków erekcję, a pamiętacie rok 2005-2008 ? Tak tak, fundusze inwestycyjne. Co trzecia reklama. Ile mld złotych wyparowało w funduszach ? Można sprawdzić. Ludzie chcieli sami wziąć sprawy w swoje ręce i zarabiać. Ktoś im pomógł jak płakali po spadkach ? Pytanie wydaje się być retoryczne.

      Usuń
  10. Przed chwila umiescilem na profilu https://www.facebook.com/pozwalemBank
    ponizszego posta z kilkoma pytaniami:
    Nie bardzo rozumiem o co wam chodzi. Wyjasnijcie mi prosze kilka kwestii:
    - umowy sa dobre przy kursie 2.5, a zle przy kursie 4.0
    - zadluzeni w PLN placa wiecej wy placicie mniej
    - podbiliscie ceny mieszkan glupkowatym zadluzaniem sie ponad norme, wiele osob wtedy oszczedzalo i wynajmowalo
    - hipotetycznie wyobrazmy sobie 1ch=50gr - czy doplacacie komus?
    - czy biorac kredyt mieliscie przystawiona bron do glowy?

    Naprawde, zastanowcie sie nad soba. Tak jak gornicy, policja nie powinni miec zadnych przywilejow, tak samo osoby zadluzone we frankach nie powinny miec zadnych doplat, przewalutowan (ktos za to musi zaplacic!).

    Nie bardzo rozumiem, tego zalu do ministra, przeciez rzad nie bedzie ingerowal w Wasze prywatne decyzje.


    No i wiecie co sie stalo?:)
    Zablokowali mi pisanie na ich stronie :D

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. jak to kolego wyzej napisał. kali ukrasc krowe = dobrze, kalemu ukrasc krowe = zle.
      mysleli ludzie, ze oszukali system, a wyszli jak zablocki na mydle...

      Usuń
    2. Policjanci i wojskowi muszą mieć przywileje ponieważ władza bez nich nie istnieje (pomijam kwestie bezpieczeństwa wewnętrznego i zewnętrznego kraju). To są pupilki władzy i rozpieszczanie ich ma sens tylko dla utrzymania władzy w kraju. Pozostaje pytanie gdzie wyznaczyć granicę przywilejów. Można by im zapłacić więcej tu i teraz, ale zapewne nie ma na to pieniędzy. Lepiej zachęcić obiecując "coś" w przyszłości, a nóż któryś zginie na służbie i po problemie. Chciałbym też zauważyć, że nowo wstępujący do Policji lub Wojska już tak różowo-kolorowo jak starzy nie mają.

      Usuń
  11. Spór frankowiczów można rozstrzygać w kwestii prawa naturalnego i pozytywnego. A ponieważ te dwie koncepcje są ze sobą sprzeczne jest jak jest. Można mieć nadzieję, że z powodu tego całego zamieszania urodzi się coś pozytywnego dla przyszłych kredytobiorców.

    OdpowiedzUsuń
  12. Dobry tekst SiP:
    http://stojeipatrze.blogspot.com/2015/01/nie-bedzie-frankogeddonu-banki.html

    OdpowiedzUsuń
  13. O naturze kredytu we frankach
    W dyskusji o być może przejściowym osłabieniu złotego do franka nie można abstrahować od korzyści odniesionych przez ostatnie lata - pisze prezes mBanku w polemice z Witoldem Modzelewskim.
    Wokół hipotecznych kredytów walutowych narosło wiele mitów. Część z nich utrwaliła się już w debacie publicznej, przez co rzeczowa dyskusja na temat frankowiczów staje się prawie niemożliwa. Przykładem jest tekst mojego uniwersyteckiego kolegi z roku i z sąsiedniej uniwersyteckiej katedry prof. Witolda Modzelewskiego, który zadał „pięć pytań do banków". Polemizując z jego opinią, spróbuję choć częściowo i tylko w odniesieniu do zarzutu „mistyfikacji" i oferowania „zakładu buchmacherskiego", a nie kredytu, odczarować ten temat.
    Muszę jednocześnie wyraźnie zaznaczyć, że osobiście jestem przeciwnikiem udzielania kredytów walutowych osobom fizycznym, które nie mają dochodów w walucie kredytu. Instytucje, którymi kierowałem w minionych latach, za mojej tam bytności albo nie oferowały takiego produktu, albo wycofały go z oferty po moim przyjściu.
    Na czym 
zarabia bank
    Na początek powiedzmy, skąd pochodzą zyski banków w procesie kreacji kredytu i jak jest on finansowany. Co do zasady bank zarabia na różnicy pomiędzy marżą, którą płaci za pozyskanie finansowania na rynku (marża 1), a tą, którą uzyskuje od swoich klientów (marża 2). W odniesieniu do polskich instytucji mechanizm ten jest najprostszy w przypadku, gdy kredyty udzielane przez bank są w złotych.
    W takim przypadku koszt pozyskania finansowania na rynku jest uzależniony od tych samych parametrów finansowych, od których uzależniony jest koszt obsługi kredytu przez kredytobiorcę. Co więcej, po stronie zobowiązań banku związanych z finansowaniem na rynku istnieją zobowiązania w tej samej walucie, w której wyrażona jest należność banku z tytułu udzielonego kredytu. W rezultacie bank nie jest narażony na ryzyko walutowe. Zarabia tylko na różnicach marż (patrz diagram poniżej, strzałki pokazują kierunek przepływu środków). Schemat 1
    Sytuacja wygląda nieco inaczej, gdy bank udziela kredytu walutowego (na przykład we franku szwajcarskim). Pomimo że jest on fizycznie wypłacany kredytobiorcy w złotych, to jego wartość wyrażana jest we frankach. W rezultacie w zależności od bieżącego kursu walutowego CHF/PLN jego wartość w złotych może być wyższa lub niższa niż wartość kredytu pierwotnie wypłaconego w złotych.
    Gdyby bank finansował kredyty ze złotych zdeponowanych w jego skarbcach, narażony byłby na ryzyko walutowe. Wartość jego należności w stosunku do kredytobiorcy mogłaby być bowiem wyższa lub niższa od wartości jego zobowiązań zaciągniętych w złotych na rynku finansowym w zależności od bieżącego kursu CHF/PLN. Wówczas realizowany byłby dodatkowy zysk na kredycie lub też strata. Ilustruje to schemat 2.
    Przedstawiona sytuacja, a więc otwarcie się banku na ryzyko walutowe, jest ograniczona prawnie, gdyż podstawową odpowiedzialnością banku jest bezpieczeństwo powierzonych mu środków pieniężnych. Regulator w związku z tym wprowadza ograniczenia dla otwartej pozycji walutowej wobec banków.
    Podstawowym sposobem pozwalającym na wyeliminowanie ryzyka walutowego jest zapewnienie przez bank finansowania na rynku we frankach (tak zwany hedging naturalny). Źródłem może być choćby emisja obligacji denominowanych we frankach, emisja obligacji w złotych oraz konwersja tak uzyskanej kwoty na franka w operacjach FX swap czy też krótkie (czytaj o terminie spłaty znacznie krótszym niż czas trwania udzielanego kredytu hipotecznego) kredyty uzyskiwane przez bank we frankach.
    Uzyskane we frankach środki są przed wypłatą kredytu na rzecz klienta przewalutowywane na złotego po danym kursie CHF/PLN. W bilansie banku należność ta ujmowana jest jako indeksowana do waluty CHF, skutkiem czego jej wartość księgowa w PLN zmienia się zgodnie ze zmianami kursu CHF/PLN, jej wartość zaś w CHF pozostaje stała i niezmienna.

    OdpowiedzUsuń
  14. Zakładając dla uproszczenia, że bank spłaca swoje zobowiązania zaciągnięte na rynku finansowym w takim samym rytmie jak klient spłaca kredyt (tzn. czas wpłat klienta pokrywa się z czasem spłaty zobowiązań zaciągniętych przez bank na rynku finansowym), niezależnie od zmiany kursu walutowego, sumy wpłat klienta po przewalutowaniu ze złotego na franka dokładnie wystarczają na pokrycie kosztów finansowania. Cały czas kwoty wyrażone w walucie obcej są sobie równe. Tym samym bank może, tak jak to ma miejsce w podstawowym modelu zaprezentowanym powyżej, zarabiać na różnicy pomiędzy marżą 2 i marżą 1. Ilustruje to schemat 3.
    Mechanika udzielania kredytów walutowych sugeruje, że – jakkolwiek trywialne może się wydawać to stwierdzenie – kredytobiorcy we franku zaciągnęli zobowiązanie w walucie obcej, które mogło stwarzać wrażenie zobowiązania zaciągniętego w walucie krajowej (zakup nieruchomości denominowanej w złotych, spłaty dokonywane fizycznie w złotych). Trudno jednak argumentować, że nie byli tego faktu świadomi.
    Po pierwsze, harmonogram spłat rat kredytu był i jest przedstawiany we frankach). Po drugie, już kilka lat temu kredytobiorcy uzyskali możliwość bezpośredniego spłacania kredytu właśnie we frankach i wielu z nich co miesiąc wpłaca do banku banknoty wyemitowane przez Szwajcarski Bank Narodowy.
    Rodzaje ryzyka
    Tym samym kredytobiorcy wzięli na siebie oprócz ryzyka stopy procentowej (które biorą na siebie również osoby zaciągające zobowiązania w złotych), ryzyko kursowe. Nie sposób jednak rozciągać tego faktu na stwierdzenie, że klienci zostali obarczeni ryzykiem kursowym po to tylko, aby banki mogły na tym zarobić. Dlaczego? Bo banki zgodnie z prawem musiały zabezpieczyć sobie finansowanie we frankach.
    Spekulacja walutowa mogłaby się odbyć, gdyby banki, udzielając kredytów walutowych, finansowały się w złotych (patrz przedstawiony mechanizm finansowania). Tak się oczywiście nie stało. Dodatkowo bardzo trudno doszukać się celowości działań banku na szkodę klienta. Podstawowym elementem działalności kredytowej banku jest ryzyko kredytowe, a więc ryzyko związane z brakiem spłaty zobowiązania przez klienta. Zwiększenie obciążeń finansowych dochodu klienta (umocnienie franka) skutkuje automatycznym zwiększeniem częstotliwości problemów z obsługą kredytów, a więc stratą banku. Jak widać, argumentacja o celowej działalności banków na szkodę klientów upada w konfrontacji ze spokojnie interpretowaną rzeczywistością.
    Na marginesie wbrew obiegowym opiniom zarobki odsetkowe banków na portfelach kredytów frankowych nie są duże. W grupie mBanku walutowe kredyty hipoteczne na koniec 2014 roku stanowiły 34 proc. w ogólnym saldzie kredytowym. Jednocześnie przynosiły one zaledwie 5,6 proc. wyniku odsetkowego za miniony rok. Biorąc pod uwagę profil ryzyka tego produktu, długość życia umowy i konieczność ich refinansowania, zostały sprzedane zbyt tanio.
    Stan umysłów przed kryzysem
    Łatwo jest z dzisiejszej perspektywy oceniać negatywnie kredyty w walutach obcych. Należy mieć jednak na uwadze stan wiedzy dostępny w momencie, kiedy były one udzielane. Dotyczy to zarówno wiedzy dostępnej gospodarstwom domowym, jak i przedstawicielom sektora bankowego.
    Popularność kredytów walutowych przed 2009 r. można wytłumaczyć wieloma czynnikami. Po pierwsze, kredyty denominowane we franku szwajcarskim zawsze były wyraźnie niżej oprocentowane niż analogiczne kredyty złotowe. Zgodnie z danymi NBP średnie oprocentowanie nowo udzielanych kredytów we frankach w latach 2007–2008 wynosiło 4,47 proc., podczas gdy posiadacze kredytów złotowych zaciągniętych w tym samym czasie musieli liczyć się ze średnim oprocentowaniem wynoszącym 7,07 proc. Były zresztą atrakcyjne nie tylko ze względu na niskie oprocentowanie, ale również z uwagi na percepcję wysokich i w tamtym czasie rosnących stóp procentowych w złotym.

    OdpowiedzUsuń
  15. Po drugie, ryzyko kursowe, jego kierunek i skala są jasne ex post, kiedy się już zrealizowały. Przekonanie o kontynuacji umocnienia złotego było przed jesienią 2008 r. rozpowszechnione zarówno wśród szeregowych pracowników banków i ich klientów, jak i wśród decydentów w sektorze prywatnym i publicznym. Dość przypomnieć prognozy Ministerstwa Finansów, które w kolejnych odsłonach programu konwergencji wskazywało rokrocznie na mocniejszego złotego. 
Wówczas argumenty za umocnieniem złotego wydawały się silne: perspektywa szybkiego przystąpienia do strefy euro, wzrost gospodarczy, napływ funduszy unijnych, agresywny cykl podwyżek stóp procentowych. W tym względzie banki nie dysponowały żadną tajemną wiedzą, która byłaby skrywana przed opinią publiczną, a wydarzenia z jesieni 2008 r. i późniejszych miesięcy były dla sektora bankowego nie mniej zaskakujące niż dla wszystkich innych obserwatorów gospodarki.
    Pracownicy banków sami zaciągali kredyty mieszkaniowe we franku szwajcarskim. Gdyby banki były pewne, że frank szwajcarski będzie się umacniał do złotego, a nie osłabiał, mogły na tym z łatwością zarobić, zajmując, w granicach dopuszczonych prawem, odpowiednią, spekulacyjną pozycję na rynku walutowym. Nic takiego nie miało miejsca.
    Stan obecny 
– spuścizna boomu frankowego
    Sześć lat po kryzysie problem kredytów walutowych, choć jest żywy i dotkliwy dla niektórych osób, nie wymaga, Drogi Witoldzie, języka agresji wobec banków. Sektor bankowy wyjątkowo dobrze i uczciwie służy polskiemu społeczeństwu.
    Franki są i pozostaną spuścizną boomu kredytowego z lat 2004–2008. Po globalnym kryzysie finansowym kredyty walutowe we frankach szwajcarskich nigdy już nie odzyskały dawnego blasku: cieszyły się stosunkowo niewielkim (dziesięciokrotnie mniejszym niż w okresie boomu) zainteresowaniem w latach 2010–2011, aż w końcu de facto zaprzestano ich udzielania w 2012 r.
    W efekcie, o ile jeszcze na początku 2009 stanowiły one 62 proc. (70 proc., jeśli dodamy kredyty udzielane w euro) wolumenu kredytów mieszkaniowych, o tyle na koniec zeszłego roku odsetek ten wyniósł 37 proc. Kredyty walutowe, mówiąc obrazowo, powoli wymierają w miarę ich spłacania przez gospodarstwa domowe. Spłacania, które – dodajmy – zawsze było bardziej terminowe i systematyczne niż w przypadku kredytów złotowych, o czym świadczą niższe współczynniki ich przeterminowania (NPL).
    Wynika to, z jednej strony, z bardziej wymagającej selekcji kredytobiorców i wyższych wymagań stawianych przez banki starającym się o kredyt walutowy, z drugiej zaś – z relatywnie niższej wysokości raty w stosunku do kredytu złotowego o analogicznej wartości, przeznaczonego na zakup identycznego mieszkania. Kredyty walutowe zdążyły już się zestarzeć i przez kilka lat ich funkcjonowania większość osób zdołała odnieść widoczne korzyści.
    Potrzebna kompleksowa ocena
    Dyskusja o – być może przejściowym osłabieniu złotego w stosunku do franka szwajcarskiego i wzroście rat kredytów walutowych nie może więc abstrahować od łącznych korzyści i faktycznych oszczędności poczynionych przez ostatnie lata. Musi też uwzględniać okoliczności, że ich opłacalności dla klienta nie można oceniać w perspektywie jednego nadzwyczajnego i jakkolwiek bolesnego zdarzenia. Ich perspektywa po kilkanaście lub kilkadziesiąt lat i, jak zapewne wiesz, wymaga ona raczej chłodnej głowy i spokojnej oceny. Gwałtowne reakcje mogą prowadzić do trudnych do przewidzenia błędów.

    OdpowiedzUsuń
  16. Całościowa ocena kredytów walutowych musi również uwzględniać pozytywne skutki społeczne, jakie, mimo wszystko, przyniosło udostępnienie możliwości kredytowania zakupów nieruchomości w walutach obcych. Lata 2004–2008 to okres, kiedy na rynek pracy zaczęło wkraczać echo wyżu demograficznego, którego obaj jesteśmy reprezentantami, a także moment, kiedy gospodarka (w tym również rynek nieruchomości) korzystała na realizacji popytu odroczonego i stłamszonego przez kilkuletnie spowolnienie z początku wieku. Dostępność mieszkań i ich kredytowania ułatwiła tworzenie nowych gospodarstw domowych i dała wielu młodym możliwość założenia własnych rodzin. Nie jest jasne, czy permanentnie zbyt mała wielkość oszczędności krajowych i stopień rozwoju systemu finansowego w poprzedniej dekadzie pozwoliłyby na zagospodarowanie tego wzrostu popytu na nieruchomości wyłącznie za pomocą kredytów złotowych (niski poziom oszczędności krajowych był jednym z powodów wysokiej ceny kredytów złotowych).
    Mieszkania to konsumpcja
    Wreszcie debata na temat kredytów walutowych, która toczy się nad wskaźnikiem LTV, a więc stosunku wartości kredytu do wartości nieruchomości, opiera się na dość fundamentalnym nieporozumieniu co do natury rynku nieruchomości i decyzji, jakie podejmują gospodarstwa domowe. Mieszkanie nie jest inwestycją, a specyficznym dobrem konsumpcyjnym – od dawna o tym przekonuje chociażby amerykański noblista profesor Robert J. Shiller. Oznacza to, że rachunek zysków i strat z punktu widzenia gospodarstwa domowego powinien w pierwszej kolejności uwzględniać sumę zapłaconych rat, a także wieloletnią użyteczność korzystania z mieszkania.
    Problem LTV przekraczającego 100 proc. (dotyczy to obecnie najprawdopodobniej ok. 60 proc. kredytobiorców) ujawnia się dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości, nad którym gospodarstwo domowe ma pełną kontrolę. Innymi słowy, strata z inwestycji nie musi być poniesiona, jako dobro konsumpcyjne zaś takie mieszkanie sprawdziło się bardzo dobrze.
    Profesorze! Zachęcam do złagodzenia tonu wypowiedzi. Straszenie prokuratorem nie przystoi pracownikowi nauki.

    Artykuł prezesa mBanku (Cezary Stypułkowski)
    http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/705506,1175575.html?p=5

    OdpowiedzUsuń
  17. Długi ten tekst i "Czarek" pier.... by wmówić "niespekulacyjność" kredytów frankowych.
    Mnie interesuje tylko jeden fragment z tego tesktu:

    "Podstawowym sposobem pozwalającym na wyeliminowanie ryzyka walutowego jest zapewnienie przez bank finansowania na rynku we frankach (tak zwany hedging naturalny). Źródłem może być choćby emisja obligacji denominowanych we frankach, emisja obligacji w złotych oraz konwersja tak uzyskanej kwoty na franka w operacjach FX swap czy też krótkie (czytaj o terminie spłaty znacznie krótszym niż czas trwania udzielanego kredytu hipotecznego) kredyty uzyskiwane przez bank we frankach."

    Nie ważne, czy były to bezpośrednio farnki, czy inne papiery i instrumenty.
    Znalazł się ktoś kto wyłozył na takie papiery, bądź franki bezposrednio.
    Nie wazne czy był to bezpośrednio bank, czy inna instytucja finansowa, która przeanalizowała rynek i wyłożyła na to pieniądze (polska to taki mała bananowa republika, której walutą może zaspekulować jedna instytucja, przykłądowo: Goldman Sachs).

    Fakt, że banki aktualnie działają jakby "na swoją szkodę" obniżając marże, spready itd
    dodatkowo utwierdza mnie w przekonaniu, że albo ktoś obnizył rentowość/wycenę takich papierów, bądź banki faktycznie finansowały to ze środków własnych (jeżeli zabronione to jest bezpośrednio zawsze są spółki córki i inne tego typu twory. Wystarczy spojrzejć na polskiego Czarka i jego HB, OG, GetIN, Getin Noble , GetBack - ostatnio założył twór do windykacji i sprzedaje obligacje by wykupywać toksyczne długi).
    Obniżka rentowonośći/wyceny działa na zasadzie jak z obligacjami bankrutującego kraju. Zgadzasz sie na "restrukturyzację" (umożenie części długów) aby wyciągnąc cokolwiek spowrotem.

    Jeżeli były to papiery z czasem zapadania krótszym niż czasa trwania kredytu (mowa o tym w treści czarka) będzie z tego trzba wyjść z zyskiem. Czyli najlepiej jak najdrożej jak się da sprzedać. Musi się jeszcze znaleźć ktoś kto to odkupi. Ale kto? No najlepiej spanikowani ludzie albo sami albo z udziałem państwa poprzez przewalutowania, spłacania kredytów.

    Mogłbym pisać historyjkę dalej ale ja nie wierzę w przypadkowość że kredyty podrozły a nikt tego nie przewidział.
    I uspakajajc na koniec. Nikomu nie jest na rękę by wykończyć kredyciarzy we franku. Oni musza spłacać kredyty, aby zamek z kart się nie posypał.
    Czyli w kolejności (mowa o tym zamu z kart):
    - wysyp licytacji
    - więkża podaż, niższe ceny
    - zanik konsumpcji
    - deflacja

    Więc jak kredyt będzie drożał ponad miarę, trzeba będzie dostosować go do mozliwości by rynek to udźwignął.
    I w perspektywie lat poziom franka znajdzie niższe poziomy (jak zyski zostaną zrealizowane).

    Sorry za długi tekst i literówki ale chciałem przekazać tylko mój tok rozumowania bez popisu literackiego ;)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Sorki pomyliłem Leszka z Czarkiem pisząc polskich o Get...X ;)

      Usuń
  18. Wyjątkowo na tym blogu pozwolę sobie zalinkować artykuł pośrednika w obrocie nieruchomościami, który rysuje katastroficzną (wydawałoby się) wizję wzrostu rat kredytów złotówkowych:

    http://strefynieruchomosci.blog.pl/2015/01/28/raty-kredytow-w-zlotych-tez-moga-znacznie-wzrosnac/

    W związku z tym przyjmuję, że co inteligentniejsi doradcy już się szykują na powiedzenie za parę lat jakże irytujących słów: "A nie mówiłem?"

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Mam kredyt złotówkowy zaciągnięty w lutym zeszłego roku na 15 lat, raty malejące. Przez te 11 miesięcy spłacania rata mojego kredytu spadła już o 10% (połowa tego to spadek oprocentowania). Od pierwszego marca zmieniam pracodawcę (+50% do wynagrodzenia). W związku z malejącymi ratami za dwa lata wysokość mojej raty będzie już 15% mniejsza w stosunku do pierwotnej wartości (jeżeli oprocentowanie się nie zmieni). Wszystko zależy od tego jak kto kalkulował biorąc kredyt. Na dzień dzisiejszy wychodzi, że oddam do banku w odsetkach mniej niż 30% kwoty pożyczonej. Oczywiście biorę pod uwagę możliwość wzrostu oprocentowania dlatego poduszką dla mnie są malejące raty. Tylko co by musiało się stać aby podnieśli stopy procentowe? Pracodawcy musieliby podnieść znacząco wysokość wynagrodzeń i to nie tylko zarządowi i wyższej kadrze menedżerskiej ale właśnie szeregowym pracownikom i pracownikom średniego szczebla, a patrząc na pazerność polskich pracodawców prędko się na to nie zanosi. W obecnej sytuacji około połowy roku moim zdaniem możemy się spodziewać kolejnej obniżki stóp o 25 punktów bazowych.

      Usuń
    2. @moim skromnym zdaniem Wedlug mnie malo realizmu w Twoim podejsciu. Wzrost stop procentowych jest bardzo prawdopodobny. Czy w 2000 podejscie pracodawcow do podwyzek o ktorym piszesz bylo inne niz dzis? Ja osobiscie spodziewam sie ze jak skonczy sie kasa z ofe to miedzynarodowa finansjera przestanie kryc polski rzad i wyplyna machlojki rzadu z dlugiem publicznym i w Polsce bedzie to co w Grecji. ile wtedy wyniesie Wibor ?

      Usuń
    3. @Moim Skromnym Zdaniem Zdaję sobie sprawę, że czasami można spotkać ludzi, którzy ostrożnie zaciągają kredyty i w dodatku odnoszą sukcesy zawodowe, a więc mogą nadpłacać w celu obniżenia kosztów. Tacy ludzie nie muszą się obawiać, że w przypadku podwyżki stóp procentowych nie będą mieli problemów ze spłacaniem swoich kredytów. Obawiam się jednak, że zdecydowana większość kredytobiorców mocno odczuje zmianę stóp. W dodatku zmiana stóp spowoduje dalsze ograniczenie akcji kredytowej banków - zresztą już teraz część banków wprowadza poważne ograniczenia w swoich kalkulatorach.

      Usuń