Czarny CHFartek 109

Oj dzieje się ostatnio, dzieje!
Deweloperzy (przynajmniej niektórzy ;) pokazali kolejny kwartał super sprzedaży:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Sprzedaz-mieszkan-przez-deweloperow-w-2014-r-tabela-3267099.html

Na rynku najmu wzrosty cen nawet o 15%! ;)

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Wynajem-Polacy-placa-wiecej-niz-rok-temu-7230735.html

Mamy też najnowszy raport Reas'a na temat rynku pierwotnego w ostatnim kwartale 2014 roku oraz roczne podsumowanie rynku wtórnego:

http://renews.pl/uploads/Raporty/mieszkania012015.pdf 

Do tego Mdm wreszcie pokazał lwi pazur ;)

Właściwie każdy z tych tematów zasługuje na oddzielny wpis i pewnie część się tego doczeka, tymczasem dziś jednak musimy się zająć pierdołami :) Jak pewnie większość czytelników wie, ostatnio tematem zdecydowanie na topie jest franek (temat prawie jak mama Madzi). Szwajcarzy zrezygnowali (nagle) ze sztywnego powiązania kursu swojej waluty do euro (1.20) i frank wystrzelił w kosmos, praktycznie zrównując się ceną z euro. Nie wiemy, czy to jest sukces... wszak zrównanie się z walutą zupełnie pozbawioną przyszłości to nie jest chyba znowu jakiś wielki powód do chwały ;)


Tak, czy inaczej, ogromna większość ekonomistów była tym faktem zaskoczona - za to cynik9 zaserwował informację na ten temat na dzień przed tym historycznym wydarzeniem (zachęcamy do zajrzenia na jego blog, dwagrosze.com, który szczerze polecamy od początku własnej "działalności"). Nieskromnie musimy przyznać, że my też o takiej ewentualności pisaliśmy prawie dokładnie rok temu we wpisie:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2014/02/co-dalej-z-kredytami-we-frankach.html

Powodów zerwania sztywnego związku CHF z euro było najpewniej kilka - poza wymienionym już faktem, że euro nie ma przed sobą przyszłości, dochodzi jeszcze to, że utrzymanie sztywnego kursu wymagało od szwajcarskiego banku centralnego "drukowania" masy franków i kupowania za to (najczęściej) obligacji krajów strefy euro. A przyszłość tego rodzaju obligacji jest może nawet jeszcze gorsza niż samej waluty, w której są denominowane. 
Efekt był taki, że bilans SNB dramatycznie się powiększał, o czym fajnie pisał Krzysztof Kolany:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Dlaczego-SNB-zdradzil-frankowcow-7231998.html

Trochę w ślad za nim podążały ceny na szwajcarskim rynku nieruchomości, przejawiając powoli symptomy bańki:

Chociaż jak się patrzy na tę bańkę, to nie wiadomo, czy śmiać się, czy płakać - 30% wzrostu cen w 7 lat w kraju, którego gospodarka ma się bardzo dobrze, odpowiada pewnie realnej inflacji. A u nas w Polsce, ceny wzrosły w ciągu 2 lat (2006-2007) o jakieś 100% i przecież bańki nie ma ;) A przynajmniej tak twierdzi Bartek T., Marek W. i spółka - im oczywiście nie wypada nie wierzyć ;)

Wracając jednak do tematu... zerwanie sztywnego powiązania franka do euro spowodowało, że kurs względem polskiej (śmieciowej, o czym za chwilę) waluty wzrósł mniej więcej o 20% (z okolic 3.60 PLN za franka, do 4.30, chwilami osiągając nawet poziomy powyżej 5 PLN). Fajnie to wygląda na wykresie:

Zrobiło się więc wielkie halo i pojawiło się sporo artykułów w duchu: "Dramat kredytobiorców frankowych", "Czy banki są bezpieczne?", "Czy państwo powinno pomóc kredytobiorcom?". W większości te artykuły są głupie na maksa, więc nie warto się nimi zajmować dokładnie, ale ustosunkujemy się pokrótce do tego rodzaju tytułów. 
Zaczniemy od najprostszego:

Czy państwo powinno pomóc kredytobiorcom frankowym?

Chcieliśmy zobaczyć, co o tym myśli jakaś większa część społeczeństwa, więc nawet wypełniliśmy ankietę w nadziei, że się dowiemy:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Czy-panstwo-powinno-pomoc-frankowcom-7232115.html 

Nie dość, że się nie dowiedzieliśmy, to musieliśmy jeszcze odpowiadać na pytania "osobiste" (których była większość), a te, które rzeczywiście dotykały tematu, miały odpowiedzi, w których najważniejsze/najlepsze opcje się nie pojawiły. Trudno.

Czy więc państwo powinno pomóc kredytobiorcom frankowym? Osobiście nie mamy nic przeciwko, poza tym, że, jeśli państwo chce pomagać (komukolwiek, nie tylko kredytobiorcom), to niech pomaga... ale za własne pieniądze, a nie za pieniądze z naszych podatków. Problem jednak w tym, że państwo własnych pieniędzy nie ma - państwo "ma" tylko długi, a tego za bardzo się do pomocy użyć nie da. 
Pomysły PiS'u typu "umożliwić spłatę kredytów po kursie sprzed wystrzału" to już w ogóle jakaś parodia - dlaczego akurat po takim kursie? Dlaczego nie po kursie z momentu zaciągnięcia kredytu, albo po jakimkolwiek innym? Przecież kurs z 14 stycznia jest jednym z najgorszych możliwych (gorsze są tylko te z ostatnich 3 dni ;) A jeśli kurs za jakiś czas spadnie poniżej 3.60, to co wtedy? Po jakim kursie mają być wtedy spłacane kredyty? No i kto pokryje różnicę pomiędzy 4.30 a 3.60? Bo przecież nie bank... hmm... podatnik? I tego rodzaju głupoty wygłasza partia, która się nazywa "Prawo i Sprawiedliwość" - masakra! Jakie tu jest przestrzeganie prawa, skoro można je sobie dowolnie zmieniać, nawet wstecz? No i ta sprawiedliwość... czemu trzeba zabrać tym, którzy nie mają kredytu (muszą napychać kieszeń właścicielowi ;) i dać tym, którzy mieszkają "na swoim"? Hello!?

Skoro mielibyśmy pozwolić na pomysły w stylu działania prawa wstecz, to jest tu chyba tylko 1 dobry pomysł (mimo że wg nas prawo nigdy nie powinno działać wstecz, niezależnie od wszystkiego): zastosować, całkiem popularną w USA, koncepcję, że jedynym zabezpieczeniem kredytu jest nieruchomość (lub nieruchomości, jeśli kredyt obciąża hipotekę więcej niż jednej). Jeśli klient uzna, że nie chce/nie może dalej spłacać kredytu, to oddaje klucze do mieszkania bankowi i jest wolny (inna sprawa, że przy okazji jest trochę "bezdomny", ale dla niego lepiej być "bezdomnym" bez długów, niż "domnym" z długami, których wysokość wynosi np. dwukrotność ceny mieszkania). Tego rodzaju rozwiązanie postulujemy od dawna - być może aktualna sytuacja kredytobiorców frankowych sprowokuje KNF do wydania stosownej rekomendacji na ten temat.
Jakby jednak nie było, na takie rozwiązanie (w przypadku już spłacanych kredytów) nie ma co liczyć, bo wtedy banki miałyby spory problem. I tak powoli dochodzimy do drugiego punktu... jednak tytułem ostatecznego podsumowania - bank chciał zarobić na kredycie walutowym (i najpewniej zarobił), klient też chciał zarobić (trudno powiedzieć, czy zarobił - do tej pory zapłacił w ratach najczęściej mniej niż dla kredytu złotówkowego, tyle że do spłaty ma na ten moment nawet 2 razy więcej niż warte jest mieszkanie - pytanie, co dla kogo jest ważniejsze). Dwie strony umówiły się na takie warunki - nikt nikogo nie zmuszał, ale bank był dużo sprytniejszy (zabezpieczenie nie tylko na mieszkaniu, ale na całym aktualnym i przyszłym majątku kredytobiorcy + BTE). Część klientów chciała być sprytna i oszukać system (wszak złotówka miała się ciągle umacniać), a część była najpewniej nieświadoma (nie tylko w tym aspekcie). Dlatego tego rodzaju umów byśmy nie ruszali... z dokładnością do tego, że zaciąganie kredytu bez jasno określonego zabezpieczenia, które w praktyce powoduje swego rodzaju "niewolnictwo" względem banku, powinno być zabronione, jako niezgodne z konstytucją (ta nasza konstytucja jest tak długa i bezsensowna, że na pewno jakiś paragraf dałoby się pod to podciągnąć ;) 

Tyle że właśnie... co stałoby się w takiej sytuacji?

Czy banki są bezpieczne?

Oczywiście, że tak ;) Przynajmniej wg siebie:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Drogi-frank-o-ile-wzrosnie-rata-7231803.html 

Patrząc na historię udzielania kredytów widać, że znakomita większość została udzielona po kursie 2.50 CHF/PLN lub niższym. Efekt jest taki, że średnie LTV takich kredytów wynosiło pod koniec 2012 roku:

Ówczesny kurs to były okolice 3.40 PLN/CHF, czyli całkiem wysoko. Biorąc pod uwagę spłaty kredytów od tamtego czasu i aktualny skok notowania franka, średnie LTV dla kredytów frankowych powinno na ten moment wynosić w okolicy 110% (to oczywiście jest trudne do dokładnego oszacowania, bo trzeba by uwzględnić fakt, że CHF to nie jest jedyna waluta obca w kredytach hipotecznych, część kredytów istniejących w 2012 roku już nie istnieje, głównie z powodu ich egzekucji, a do tego ceny mieszkań od tamtego czasu lekko spadły - pomijamy już fakt, że ceny mieszkań brane przez banki do określenia wartości zabezpieczenia są najpewniej wyższe niż przy realnej próbie sprzedaży takiego mieszkania). 
Portfel kredytów walutowych jeszcze do niedawna miał wartość około 150mld PLN, a od bardzo niedawna ma wartość już 180 mld ;) Roczny zysk wszystkich banków w Polsce to około 15mld PLN, co powoduje, że totalne zaprzestanie spłaty przez nieco mniej niż 20% kredytobiorców mogłoby ledwo wyzerować roczny zysk całego sektora (zakładamy, że połowę kredytu udałoby się odzyskać ze sprzedaży mieszkania). 20% to jest bardzo dużo, biorąc pod uwagę fakt, że aktualnie niespłacanych kredytów walutowych jest od 3 do 4% (w zależności od źródła informacji). Oczywiście tego rodzaju akcja powoduje pewne komplikacje dotyczące współczynnika wypłacalności itd., jednak wydaje się, że to nie zniszczyłoby systemu bankowego.

Wszak problem jest zupełnie gdzie indziej - system bankowy oparty na rezerwie cząstkowej z definicji nie jest bezpieczny! Wystarczy przecież, że 5% z nas pójdzie jednocześnie wypłacić wszystkie swoje pieniądze i system przestaje istnieć ot tak. Zachęcamy do przeczytania naszego wpisu na ten temat, jeśli ktoś jeszcze nie czytał:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2014/10/w-swiecie-z-betonu.html

Rozważanie bezpieczeństwa systemu bankowego z punktu widzenia kredytów walutowych jest całkowicie bezpodstawne - skoro system z definicji nie jest bezpieczny, to z tego jest logiczny wniosek, że w aktualnej sytuacji banki też nie są bezpieczne (może tylko minimalnie bardziej niż wcześniej ;)

Inwestorzy giełdowi też się jakoś specjalnie nie przejęli - notowania banków (zauważalnie) spadły, ale żadnej tragedii nie ma. W końcu, jeśli naprawdę przyjdzie co do czego, to państwo uratuje banki - czy podatnicy zapłacą za to w formie zwiększenia zadłużenia, czy w formie inflacji na skutek "dodruku" NBP to już właściwie bez znaczenia.

Czy kredytobiorcy walutowi przeżywają dramat?

Oczywiście, że nie przeżywają. Na razie. To, że kurs franka sobie wzrósł w jeden dzień o 20% niczego nie zmienia (przynajmniej do czasu zapłaty najbliższej raty).
Na razie trudno powiedzieć, na jakim poziomie kurs się ustabilizuje - jeśli pozostanie na tym poziomie, na którym znajduje się teraz, to zapłacą po prostu 20% wyższą ratę i tyle. Dla części to będzie niezauważalne, dla części będzie to mniejszy lub większy problem, a ci, dla których to będzie naprawdę duży problem, raczej i tak zalegają już w statystykach w kolumnie kredyty zagrożone. Pytanie, jak duże są te części. 
W poprzednim wpisie o frankach przytaczaliśmy takie dane KNF:

 


W 2012 roku mieliśmy ponad 200 tys. kredytów walutowych z LTV>100%. Teraz ta wartość wzrośnie mniej więcej do 300 tys. (prawie połowa wszystkich walutowych). W praktyce ma to średnie znaczenie, bo najważniejsze jest to:

Ten wykres też jest z 2012 roku i nie wiadomo niestety, jak to dokładnie wygląda w przypadku samych kredytów walutowych. Zakładając, że dla złotowych i walutowych jest tak samo, DTI (czyli stosunek wysokości miesięcznej raty do dochodów) powyżej 50% będzie miało teraz 1/3 kredytów, a powyżej 40% (co KNF uznaje za groźne) będzie to już nieco ponad połowa wszystkich kredytów walutowych.
Czyli pewien (może nawet spory) problem będzie. Ci, których DTI wynosiło w 2012 roku ponad 50% (jeśli jeszcze spłacają), będą już najpewniej "ugotowani" (zwłaszcza, że kredyty walutowe zaciągały głównie osoby o niższych dochodach).

Przy okazji całej tej sprawy, pojawiły się różne śmieszne wywiady w telewizji - w jednym z nich pani, spłacająca kredyt frankowy, zdawała się zrzucać winę na banki, bo nie chciały jej udzielić kredytu złotówkowego - jest to o tyle dziwne, że (w teorii) kredyt walutowy wymagał (zgodnie z pierwszą wersją Rekomendacji S) o 20 procent wyższej zdolności kredytowej niż złotówkowy, już od 2006 roku.
Jeszcze śmieszniejszy był wywiad z panem Ryszardem Petru, który mówił, że państwo nie powinno "pomagać" - może planował sam pomóc, skoro jeszcze nie dawno twierdził (wielkie dzięki dla Xx Yy za cytaty), że :

2009 rok: "Warszawa (PAP) - Frank szwajcarski może się dalej osłabiać i jest mało prawdopodobne, by kiedykolwiek kosztował jeszcze 3,20 zł - uważa ekonomista Ryszard Petru.

Jak podkreślił na poniedziałkowej konferencji, do takich prognoz skłania ubiegłotygodniowa zapowiedź banku centralnego Szwajcarii o rozpoczęciu interwencji w celu osłabienia waluty.

"Akcja banku Szwajcarii na osłabienie franka to jest przełom. Szwajcarzy nie są zainteresowani silnym frankiem" - zaznaczył Petru.

Za franka musimy zapłacić w poniedziałek 2,92 zł. Waluta Szwajcarów osłabiła się w poniedziałek o 0,4 proc. do 1,5383 za euro, o 1,1 proc. do 1,6775 za funta i o 0,1 proc. do 1,1863 za dolara.

"Jeżeli nie będzie jakiejś mega katastrofy, typu upadek Ukrainy, to jest duża szansa, że poziomu 3,20 zł za franka już nie zobaczymy" - ocenił.

W lutym frank szwajcarski osiągał rekordy wartości w stosunku do innych walut - w połowie lutego kosztował nawet 3,32 zł.

W opinii Petru, nie możemy jednak wykluczyć osłabienia złotego, bo "sytuacja na świecie jest niepewna". Jak jednak podkreślił, kursy walut są obecnie na "dużo bezpieczniejszym poziomie".

"Nie jesteśmy w stabilnej sytuacji, ale jesteśmy w takiej sytuacji, że spać możemy wszyscy spokojnie" - dodał. (PAP)

Pan Petru pewnie nie ma kredytu we frankach, więc rzeczywiście może spać spokojnie ;)

W całym tym zamieszaniu jeszcze jedna rzecz jest warta odnotowania - można by się spodziewać, że, skoro Szwajcarzy zerwali związek z euro, bo to waluta zupełnie bez przyszłości, euro się silnie osłabi. No i się osłabia (od pewnego czasu), ale... do dolara. Do złotówki jest wręcz przeciwne (ciekawe, jak do tego ma się mit o zielonej wyspie ;)

Widać, że po (teoretycznym) zaprzestaniu drukowaniu "zielonych", dolar odzyskuje siłę - nie jest to dziwne, skoro lada moment ECB ma zacząć drukować euro i kupować za to obligacje swoich zbankrutowanych państw z południa. Skoro Niemcy na to pozwalają i wygląda na to, że zgodzili się na opuszczenie strefy euro przez Grecję, to widocznie postawili już krzyżyk na całej strefie i pewnie niedługo, oprócz franka, zobaczymy kolejną mocną walutę z niezłą (jak na papier oczywiście ;) przyszłością, czyli Deutsche Markę. 
W tym wszystkim jest spore ryzyko dla naszej złotówki (którą na inne waluty można wymieniać chyba tylko w Polsce ;) Skoro już teraz, w sytuacji osłabiania się euro, złotówka traci nawet do euro, to niczego dobrego to nie wróży (zwłaszcza dla kogoś, kto chciałby liczyć na wzrost notowań złotego, czyli chociażby dla kredytobiorców frankowych):

Waluta tak peryferyjnego (i wciąż komunistycznego) kraju jak Polska nadal jest... peryferyjna. Jak tylko wycofuje się od nas kapitał zagraniczny, to od razu doznaje silnej przeceny.

Co w takim razie będzie dalej? 

Hmm... a któż to może wiedzieć? ;) Frank się ustabilizuje na jakimś poziomie, a LIBOR stanie się jeszcze bardziej ujemny. Zanim kredytobiorcy odczują wzrost kursu, minie trochę czasu. Oczywistym jest, że wszystko zależy do tego, jak długo tego rodzaju kurs się utrzyma. Nasze dywagacje na temat nagłego wzrostu DTI sugerują, że przy dłuższym okresie franka na poziomie 4.30 będzie z tego problem spory problem (znacznie wzrośnie liczba osób, którym rata pochłania ponad 40% dochodów). Oczywiście będzie to problem spłacających kredyty, bo bankom jakoś nie wróżymy problemów (przypomnijmy, że zaprzestanie spłaty przez 20% kredytobiorców wyzeruje dopiero ich roczny zysk). Jedyny problem dla banków będzie taki, jak znaleźć "głupiego" na pokrycie tych strat - w końcu banki nie zwykły brać strat na siebie (zmniejszać zysków) tylko przyzwyczaiły nas do wyciągania rąk po pieniądze publiczne lub po pieniądze klientów, podnosząc wszelkie opłaty itd. (co zresztą na jedno wychodzi).

Największe zagrożenie wciąż upatrujemy w podwyżce stóp procentowych w Szwajcarii. Przypominamy, że długoletni wykres LIBOR CHF wygląda tak:

Ponieważ większości kredytobiorców zostało jeszcze co najmniej 20 lat spłacania, a wcześniej nie bardzo jest jak spłacić przy takim kursie, to mają oni ogromną szansę na załapanie się na wzrost stóp w Szwajcarii. Zwłaszcza, że Amerykanie kolejny rok obiecują odejście od polityki zerowych stóp i jakby w tym roku daje się im na to realne szanse. Jeśli tak się stanie, to SNB może (co będzie równie zaskakujące, jak zniesienie powiązania do euro, które nas nie zaskoczyło) pójść w ślady FED. Skoro jeszcze niedawno SNB zapewniał, że powiązanie do euro jest podstawą jego polityki monetarnej, to w temacie stóp też może dojść do nagłej zmiany (uzasadnieniem może być chociażby "bańka" na rynku mieszkaniowym). Podsumowując... jeśli Amerykanie podniosą stopy, Szwajcarzy też to zrobią (raczej prędzej niż później). A wtedy to będzie już naprawdę poważny problem, bo rata kredytu zacznie wyglądać mniej więcej tak:

Podsumowując dzisiejsze wywody... dzieje się dużo ciekawych rzeczy na polskim rynku mieszkaniowym, a my musimy pisać o tym, o czym pisaliśmy już prawie rok temu ;) Kurs franka wzrósł, media ogłosiły panikę i dramat kredytobiorców, banki ogłosiły, że ich to nie rusza (wszak tak naprawdę może je ruszyć tylko klasyczny run po gotówkę), a politycy prześcigają się w proponowaniu coraz to głupszych pomysłów na "pomoc" biednym kredytobiorcom z naszych podatków. Na razie nikt (poza nami ;) nie proponuje uznania za zabezpieczenie kredytu jedynie mieszkania, a nie całego majątku (czyli w praktyce wolności) kredytobiorcy - fajnie, gdyby do tego doszło, bo byłby to krok w bardzo dobrym kierunku (w końcu bank ma dużo większe możliwości prawidłowej oceny przyszłej wartości mieszkania niż przeciętny klient... przynajmniej ten, który nas nie czytuje ;)
Wniosek z tego wszystkiego jest jeden - dzieją się rzeczy nieuniknione. Zerwanie związku franka z euro było nieuniknione, bo był to związek wybitnie sztuczny. Podobnie wydaje się być z ultra niskimi (wręcz ujemnymi!) stopami procentowymi - one nie są na poziomach rynkowych, tylko na poziomach zapewnianych przez banki centralne. Jest to tak samo sztuczna konstrukcja, której też nie da się utrzymywać wiecznie. 

W związku z tym wszystkim... prawdziwy dramat kredytobiorców frankowych (oczywiście nie wszystkich) ma szansę dopiero nadejść, wraz z ogólnym wzrostem stóp procentowych na świecie. Niestety jest to szansa bardzo realna...