Niewypał? 67

A miało być tak pięknie (miało nie wiać w oczy nam ;) ... państwo, a dokładniej państwowy bank, miał się zająć wynajmowaniem mieszkań. Ktoś wymyślił, że "bank posiada duże rezerwy kapitału" (swoją drogą, to jest dosyć zabawne określenie w systemie rezerwy cząstkowej ;) i trzeba to jakoś spożytkować (co, w nomenklaturze rządowej, zwykle tożsame jest z "roztrwonić"). Powstał więc Fundusz Mieszkań na Wynajem, z którego już wielokrotnie się nabijaliśmy. Nadszedł w końcu ten długo oczekiwany moment, w którym fundusz osiągnął sprawność bojową i przedstawił swoją pierwszą ofertę. Oferta dotyczy mieszkań w Poznaniu - mieszkań jest 124, ale w ofercie znalazło się 47 lub 49 (zależnie od źródła) i część już jakby zniknęła, bo na oficjalnej stronie:

http://oferty.jakusiebie.pl/

są tylko 24. Nie wiadomo, gdzie jest reszta i czemu na stronie jest ich tak mało (ponieważ na razie to są raczej plany niż mieszkania, bo mieszkania są jeszcze niewykończone, to może zwyczajnie zaprezentowano po 1 mieszkaniu spośród każdej grupy "takich samych"?).

Jak tylko pojawiła się oferta, mogliśmy sporo poczytać na temat jej atrakcyjności, albo raczej nieatrakcyjności (tu zadania są podzielone).
Nieoceniony redaktor depeszowy, Marek W., natychmiast popełnił stosowny artykuł, w którym stwierdził, że oferta rozczarowuje, bo jest podobna do rynkowej:

http://wyborcza.pl/1,75248,17218253,BGK_wynajmuje__Oferta_rozczarowuje__podobna_do_rynkowej.html

Z kolei na onecie mogliśmy (o dziwo) poczytać, że oferta jest słaba i niekonkurencyjna:

http://biznes.onet.pl/wiadomosci/nieruchomosci/eksperci-cena-najmu-pierwszych-mieszkan-z-inwestycji-bgk-niekonkurencyjna/jzqzh

Dla zwolenników teorii, że oferta jest jednak dobra, też się coś znajdzie:

http://www.pb.pl/3980795,89315,sprawdzamy-oferte-funduszu-mieszkan-na-wynajem

Ponieważ mamy aż 3 różne opinie na ten sam temat, to musieliśmy zgłębić go osobiście, żeby... wyprodukować czwartą.

Na początek przyjrzyjmy się, co zaproponował nam BGK Nieruchomości (wybraliśmy po 1 mieszkaniu z każdego przedziału powierzchni, z ceną możliwie bliską środka oferty):

Ceny dla wybranej kawalerki wyglądają tak:

Dla mieszkania 2-pokojowego tak:

A dla 3-pokojowego jeszcze inaczej ;)

Pierwsza rzecz, która się narzuca, to spore zróżnicowanie cen w zależności od czasu, na jaki podpiszemy umowę (umowę można później przedłużyć). Powoduje to taki problem, że nie bardzo wiemy, który przedział czasu/ceny przyjąć do dalszych dywagacji ;) Widać, że BGK promuje umowy z czasem trwania 2-4 lata, ale, jak na minimalny czas wynajmowania mieszkania, to jest jednak sporo. W końcu w czasach, w których poszukiwaliśmy mieszkania, oferty zawierające klauzulę o minimalnym okresie trwania umowy (najczęściej rok) omijaliśmy raczej szerokim łukiem (po co wiązać się tego rodzaju deklaracją, skoro nie ma pewności, czy sąsiedzi nie słuchają, albo nie urządzają koncertów rock'owych w środku nocy? ;) Poza tym, jedną z podstawowych zalet wynajmu jest swego rodzaju wolność - jak się zmieni pracę, albo praca się przeniesie, to można się po prostu przeprowadzić. Z kolei jeśli ktoś lubi "stabilizację", to może spróbować z właścicielem ustalić minimalny czas trwania umowy - to będzie raczej plus w negocjacjach niż minus. 
Dlatego hmm... skłanialibyśmy się ku przyjęciu do analizy pierwszego (najkrótszego a zarazem najdroższego) przedziału czasu, ale żeby nie było, że jesteśmy stronniczy, przyjrzymy się obu przedziałom (ceny dla okresu dłuższego niż 4 lata możemy zupełnie pominąć, bo, po pierwsze, niewiele się różnią od tych za krótszy okres, a, po drugie, umowa wynajmu mieszkania na minimum 4 lata na takich warunkach to dla nas zupełna abstrakcja).

Rozpoznanie przeprowadzone na portalach ogłoszeniowych pokazuje coś, co było poniekąd do przewidzenia - oferta BGK dla kawalerek jest stosunkowo bardziej atrakcyjna niż dla mieszkań 2-pokojowych, a najgorzej wypada oferta dla mieszkań największych. Wynika to z tego, że fundusz zakłada rentowność swojej działalności na poziomie 4% (nie wspominając nic na temat różnicowania tego wskaźnika względem typu mieszkania) - tymczasem, jak wiadomo (a jak nie wiadomo, to można sprawdzić w ogłoszeniach albo w kalkulatorze), najbardziej opłacalne (najmniej nieopłacalne? ;) jest wynajmowanie kawalerek. Im mieszkanie większe, tym gorzej, bo cena wynajmu nie rośnie proporcjonalnie do wzrostu powierzchni mieszkania, za to cena kupna jest tego bliska (pomijając już naprawdę "duże" metraże, typu 80+ m2).

Sprawdzenie prywatnych ofert pokazuje, że... w tym Poznaniu jest jakoś drogo ;) Ceny kupna są o 20% niższe niż w Warszawie, a ceny wynajmu zdają się być porównywalne (to temat na zupełnie inny wpis, jednak już teraz nasuwa się wniosek, że w innych miastach może być BGK jeszcze trudniej uzyskać zakładaną rentowność).
Za kawalerkę, którą da się porównać do oferty BGK (nowe budownictwo, standard raczej wyższy niż niższy) w tej okolicy Poznania, trzeba zapłacić w granicach 1400-1600 złotych. Jest to oczywiście cena ofertowa, więc pewnie coś można od niej jeszcze odjąć (ciekawe, czy można się targować z BGK :) i dotyczy z reguły mieszkań co najmniej 30-metrowych (dosyć trudno znaleźć jest sensowną kawalerkę w rozmiarze 27 m2). Przyjmiemy więc do porównania cenę 1.500 złotych, w której mieszczą się już wszystkie opłaty, z wyjątkiem tych wybitnie licznikowych (prąd) oraz indywidualnych (internet, kablówka itd.).
Ceny podane w tabelach BGK nie zawierają zaliczek na opłaty licznikowe za indywidualne zużycie mediów (czyli, jak czytamy na stronie funduszu, nie zawierają opłaty za ogrzewanie, ciepłą oraz zimną wodę, wywóz śmieci, ścieki oraz oczywiście za zużycie prądu). Żeby jakoś to porównać z ogłoszeniami prywatnymi, w którymi prawie zawsze tego rodzaju opłaty (poza prądem) są ujęte we wspólnej części, nazywanej "czynszem", dodamy dla kawalerki 200 złotych, dla mieszkania 2-pokojowego 300 złotych, a dla 3-pokojowego 400 (oczywiście są to opłaty zależne od liczby mieszkańców, ale już nie komplikujmy ;)
Dla kawalerki w ofercie BGK wychodzi nam więc cena lekko poniżej 1.400 złotych lub nieco ponad 1.200 złotych (w wariancie z dłuższym minimalnym okresem najmu). Jak widać, w tym przypadku nie jest niby jeszcze tak źle... problem polega jednak na tym, że mieszkania od BGK są nieumeblowane (mają tylko meble kuchenne i łazienkowe). Nie zawierają też elementów typu naczynia, sztućce, odkurzacz itd. Tego typu mieszkanie trudno znaleźć w prywatnym wynajmie, bo największą zaletą wynajmowania mieszkania jest fakt, że w takim mieszkaniu najczęściej wszystkie sprzęty są do dyspozycji (zwłaszcza w przedziale cenowym, w który "celuje" BGK). W kawalerkach z ceną na poziomie 1.500 złotych za miesiąc można nawet znaleźć już takie frykasy, jak chociażby telewizor ;) Niestety z opisu na stronie funduszu nie wynika nawet, czy w mieszkaniach są pralki... W związku z tym wszystkim trudno jednoznacznie porównać ofertę funduszu z ofertą na rynku prywatnym - gdyby od ceny z rynku prywatnego odjąć to, czego nie ma w mieszkaniach BGK (meble itd.), to oferta funduszu będzie droższa dla okresu wynajmu krótszego niż 2 lata. Dla dłuższego byłaby pewnie porównywalna, gdyby nie fakt, że prywatne umowy najmu zawierane na minimalny okres 2 lat lub więcej, to w naszej ocenie niezwykła rzadkość.

W przypadku mieszkań 2-pokojowych jest już znacznie łatwiej, bo oferta BGK zawsze będzie droższa niż rynkowa :) Minimalna cena (z uwzględnieniem naszych założeń o kosztach rozliczanych indywidualnie) wyniesie nieco ponad 2.100 złotych (dla okresu wynajmu minimum 2 lata) lub prawie 2.400 w przypadku okresu krótszego. A to już jest totalna abstrakcja, bo ceny w okolicy, w nowym budownictwie, kształtują się na poziomie 1.800-2.000 złotych za miesiąc (dodatkowo, w górnej granicy tego przedziału zdarza się czasem miejsce garażowe, zawarte w cenie, czego w BGK oczywiście nie ma). Oferta funduszu dla mieszkań 2-pokojowych jest więc absolutnie kosmiczna! Za cenę rzędu 2.400 złotych na miesiąc można już w tej okolicy spokojnie znaleźć prywatne mieszkanie 3-pokojowe (w porównywalnym standardzie). Przypominamy, że w mieszkaniach BGK nie ma mebli itd. - po uwzględnieniu tego faktu mieszkanie 2-pokojowe byłoby o jakieś 300-600 złotych miesięcznie droższe niż na rynku prywatnym. Hmm... a miało być przecież tańsze ;)

Dla mieszkań 3-pokojowych kosmos jest jakby jeszcze większy ;) Minimalna cena u BGK to prawie 2.700 (pamiętamy o tym, że do cen na stronie dodaliśmy szacowane koszty indywidualne, ponoszone przez najemcę) lub aż 3.000 złotych miesięcznie przy krótkim okresie wynajmu. To już jest naprawdę abstrakcja za 3-pokojowe mieszkanie bez mebli, garażu, ani żadnych sprzętów. Porównywalne mieszkania na rynku prywatnym kosztują w granicach 2.200-2.500 złotych (przy czym znowu, w takich przypadkach mieszkania są już naprawdę "porządnie" umeblowane/wyposażone i w przypadku droższych cena często zawierają miejsce garażowe). Widać, że, realnie rzecz biorąc, oferta BGK w przypadku mieszkań 3-pokojowych jest o jakieś 700-1000 złotych miesięcznie droższa niż prywatna.

Mamy więc już pierwszy, podstawowy wniosek - oferta Funduszu Mieszkań na Wynajem jest droga, a nawet bardzo droga. O ile w przypadku najmniejszych mieszkań ceny są jakoś tam zbliżone do rynkowych (zależnie od okresy wynajmu), o tyle w przypadku mieszkań średnich lub większych, oferta funduszu jest wręcz kosmiczna.

Żeby jednak nie było tak jednostronnie, to jakieś tam zalety te mieszkania od BGK mają (chociaż nam się oczywiście nie wydaje, żeby za te zalety warto było aż tyle zapłacić).
Rzut oka na rozkłady poszczególnych mieszkań każe sądzić, że rozkłady są bardzo sensowne (sporo oddzielnych kuchni :) Biorąc pod uwagę fakt, że aktualne budownictwo deweloperów wygląda, jak wygląda, a towar opchnięto instytucji rządowej, to naprawdę jesteśmy tym faktem zaskoczeni (pozytywnie).
Niewątpliwą zaletą jest fakt, że oferta ma charakter dużo bardziej profesjonalny niż oferta prywatna - żadne ogłoszenie na otodomie, czy innym gumtree nie jest w stanie zrobić tak pozytywnego wrażenia, jak ustandaryzowane ogłoszenia funduszu, dostępne w jednym miejscu, na ładnie wyglądającej stronie. Fundusz dysponuje także infolinią, wszystkie zasady są ładnie i rzeczowo opisane - ciężko jest nie znaleźć na stronie tego, czego chciałoby się o mieszkaniu dowiedzieć (no może poza kwestią tej nieszczęsnej pralki oraz wynajęcia miejsca garażowego/komórki lokatorskiej, na temat których żadnych konkretów na stronie nie udało nam się znaleźć).
Kolejną zaletą jest duża przewidywalność - umowa zawierana jest na czas określony (z możliwością przedłużenia), więc, jeśli komuś zależy na stabilności miejsca zamieszkania, to jest to zaleta (dla innych będzie to wada, bo w praktyce wypada zawrzeć umowę co najmniej na 2 lata). Poza tym, wynajmowanie mieszkania od "państwa" jest w naszym odczuciu jakieś takie bardziej hmm... (z braku lepszego określenia) "pewne" niż od prywatnego właściciela.


I na tym chyba kończą się zalety wynajmowania mieszkań od funduszu, bo, poza największą wadą, czyli ceną, wad jest jeszcze co najmniej kilka.

Umowa z funduszem zawierana jest na warunkach najmu okazjonalnego - niesie to ze sobą kilka konsekwencji. Po pierwsze, mieszkanie musi być przeznaczone na cele wyłącznie mieszkaniowe (nie można prowadzić w nim działalności gospodarczej itd.), co jeszcze wielkim problemem nie jest. Większym problemem (chociaż też może nie aż tak dużym) jest fakt, że, zgodnie z zasadami najmu okazjonalnego, klient musi podpisać dokument (poświadczony przez notariusza) o dobrowolnym poddaniu się egzekucji komorniczej (kojarzy nam się to z BTE ;) oraz wskazać adres docelowy eksmisji, w przypadku rozwiązania umowy najmu. Też niby nie jest to wielki problem, ale podpisywanie czegoś takiego (przy miesięcznej opłacie za mieszkanie na poziomie nawet 3.000 złotych) wydaje się być swego rodzaju nietaktem (chociaż fundusz nie ma tu wyjścia, bo takie są wymagania ustawy). Dodatkowo, fundusz będzie weryfikował możliwości finansowe klientów... co na rynku prywatnym jest zupełnie nie do pomyślenia.
Kolejnym problemem z mieszkaniami od BGK jest fakt, że (na moment naszego przeglądania strony) nie wiadomo niczego konkretnego na temat wynajmu miejsc garażowych i komórek lokatorskich. Może nie byłby to wielki problem, gdyby nie to, że w opisie budynku na stronie funduszu znajdujemy informację, że znajdują się w nim 22 miejsca postojowe w hali pod budynkiem oraz 12 miejsc naziemnych. Tymczasem mieszkań jest przecież 124... Trudno powiedzieć, jak wygląda kwestia parkowania w tamtym rejonie Poznania (bo jest on nam zupełnie obcy), ale zważywszy na to, że sporo się w tej okolicy buduje, to mamy obawy, że z parkowaniem będzie jak w każdej deweloperskiej "enklawie", czyli raczej kiepsko. To wszystko jest o tyle ciekawe, że na stronie funduszu, w miejscu opisywania lokalizacji budynku, w pierwszej kolejności podano czas dojazdu do centrum samochodem, a dopiero później jest informacja o komunikacji miejskiej - czyżby więc samochód był preferowanym środkiem transportu? A skoro tak, to gdzie go zaparkować? ;)
Temat piwnic, zwanych dumnie komórkami lokatorskimi (co jest już wybitnie głupim określeniem w przypadku mieszkań własnościowych), pominiemy, bo raczej nie wydaje się nam, żeby obecność piwnic lub ich brak miały decydujące znaczenie dla kogokolwiek.
Jednak chyba najciekawszy problem tkwi w takim oto stwierdzeniu, które znajdujemy na stronie funduszu:

"Czynsz podlega corocznej waloryzacji i jest automatycznie podwyższany ze skutkiem od 1 stycznia każdego roku, zgodnie z nominalnym wzrostem przeciętnego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej na podstawie wskaźników i danych publikowanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego."

Jak więc widać, w umowie z miejsca zaplanowane są podwyżki! Chyba że ktoś sądzi, że wynagrodzenie brutto, liczone przez propagandowy GUS, kiedykolwiek spadnie ;) Trzeba się więc liczyć chociażby z tym, że podpisując umowę na okres dłuższy niż 2 lata, cena w trzecim roku będzie powiedzmy o 10% wyższa niż obecnie. Nie dość, że już w tej chwili jest drogo, to potem będzie jeszcze drożej. Tymczasem, w naszej ocenie, ceny wynajmu mieszkań będą systematycznie spadać (dokładnie z tych samych powodów, co ceny kupna, tylko efekt wystąpi szybciej - po pierwsze dlatego, że demografia/liczba studentów ma bardzo szybkie przełożenie na liczbę klientów na rynku najmu, a po drugie dlatego, że ze sprzedażą mieszkania można czekać latami, a z jego wynajęciem niespecjalnie).

Jakie są ostateczne wnioski z naszych dywagacji na temat oferty FMnW? 

Zalet jest kilka:
- stabilność najmu
- profesjonalnie przygotowana oferta
- mieszkania są/będą absolutnie nowe
- sensowne rozkłady (chociaż trudno to uznać za przewagę względem rynku prywatnego)

Za to wad jest dużo więcej:
- ceny, ceny, ceny! (zwłaszcza w przypadku mieszkań średnich, bądź większych i krótkiego okresu najmu)
- konieczność podpisania umowy z minimalnym czasem trwania (w praktyce co najmniej 2 lata)
- mieszkania są nieumeblowane oraz brakuje podstawowego wyposażenia
(chociaż dla niektórych to akurat może być zaletą)
- warunki najmu okazjonalnego (dobrowolne poddanie się egzekucji komorniczej)
- konieczność potwierdzenia dochodów (z punktu widzenia klienta to całkowicie zbędna i nieco kłopotliwa procedura)

- nieuchronne podwyżki i tak już wysokich czynszów
- potencjalne problemy "parkingowe" w tej akurat lokalizacji (mało miejsc garażowy w budynku)

Podsumowując... po pierwszej analizie zalet i wad pierwszej inwestycji BGK nasuwają się dwa podstawowe wnioski:
1. Program ten (jak każdy inny rządowy pomysł w mieszkaniówce) NIE jest programem, stworzonym dla dobra obywateli (pytanie, czy jest programem stworzonym dla deweloperów, czy jest po prostu wynikiem ignorancji urzędników, którzy się tym zajmują - my obstawiamy jednak bardziej to pierwsze). Absurdalne wręcz ceny mieszkań zupełnie nie przystają do pierwotnych zapowiedzi (pamiętajmy, że miało być taniej niż na rynku - na początku mówiono o 50%, potem zeszło w kierunku 25%... i właściwie 25% zostało, tylko że nie taniej, a drożej). Dodatkowo, nie da się uzyskać od funduszu informacji, za ile dokładnie kupił blok od dewelopera - pewnie to wielka tajemnica, wszak konkurencja (której nie ma ;) czyha na takie informacje ;)
2. Program mieszkań na wynajem nie zagrozi prywatnemu rynkowi wynajmu - jeśli któryś z właścicieli prywatnych mieszkań na wynajem miał obawy, że FMnW będzie dla niego realną konkurencją i będzie musiał z jego powodu obniżyć ceny, to pewnie teraz płacze ze śmiechu ;) Na razie to tylko pierwszy budynek, ale ceny/warunki pokazują, że zapowiedzi o cenach niższych o 25% od rynkowych można włożyć między bajki (trudno oczekiwać, żeby w kolejnych miastach sytuacja miała wyglądać jakoś dramatycznie inaczej).

Jak więc oceniamy start Funduszu Mieszkań na Wynajem? Oczywiście pozytywnie! Po tym, co zobaczyliśmy na podstawie budynku w Poznaniu, nasze obawy o to, że fundusz szybko zbankrutuje, tylko się wzmocniły ;) Pewnym zaskoczeniem jest jedynie fakt, że fundusz rzeczywiście uparł się na tą rentowność 4% (można sobie to sprawdzić w naszym kalkulatorze, przyjmując cenę wykończonego mieszkania w okolicy 6.000/m2 ;) i zaproponował ceny zupełnie oderwane od rzeczywistości. 
Krótko mówiąc - na razie niewypał! Ale czegóż innego można było się spodziewać po budynku, zlokalizowanym przy ulicy Saperskiej...


PS. Rozbudowaliśmy nieco nasze kalkulatory - dodana została możliwość sterowania opcjami zaawansowanymi, które w pierwszej wersji przyjęte były implicite, pojawiła się możliwość uwzględnienia w obliczeniach rocznej zmiany wartości mieszkania oraz dodaliśmy podpowiedzi do każdej opcji, żeby było wiadomo, co która dokładnie oznacza. 
Temat będziemy z czasem (jak tylko czas pozwoli ;) rozwijać. 
Z góry dziękujemy za wszystkie uwagi (z części których najpewniej już teraz zdajemy sobie sprawę ;)