sobota, 17 stycznia 2015

Czarny CHFartek 109

Oj dzieje się ostatnio, dzieje!
Deweloperzy (przynajmniej niektórzy ;) pokazali kolejny kwartał super sprzedaży:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Sprzedaz-mieszkan-przez-deweloperow-w-2014-r-tabela-3267099.html

Na rynku najmu wzrosty cen nawet o 15%! ;)

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Wynajem-Polacy-placa-wiecej-niz-rok-temu-7230735.html

Mamy też najnowszy raport Reas'a na temat rynku pierwotnego w ostatnim kwartale 2014 roku oraz roczne podsumowanie rynku wtórnego:

http://renews.pl/uploads/Raporty/mieszkania012015.pdf 

Do tego Mdm wreszcie pokazał lwi pazur ;)


Właściwie każdy z tych tematów zasługuje na oddzielny wpis i pewnie część się tego doczeka, tymczasem dziś jednak musimy się zająć pierdołami :) Jak pewnie większość czytelników wie, ostatnio tematem zdecydowanie na topie jest franek (temat prawie jak mama Madzi). Szwajcarzy zrezygnowali (nagle) ze sztywnego powiązania kursu swojej waluty do euro (1.20) i frank wystrzelił w kosmos, praktycznie zrównując się ceną z euro. Nie wiemy, czy to jest sukces... wszak zrównanie się z walutą zupełnie pozbawioną przyszłości to nie jest chyba znowu jakiś wielki powód do chwały ;)


Tak, czy inaczej, ogromna większość ekonomistów była tym faktem zaskoczona - za to cynik9 zaserwował informację na ten temat na dzień przed tym historycznym wydarzeniem (zachęcamy do zajrzenia na jego blog, dwagrosze.com, który szczerze polecamy od początku własnej "działalności"). Nieskromnie musimy przyznać, że my też o takiej ewentualności pisaliśmy prawie dokładnie rok temu we wpisie:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2014/02/co-dalej-z-kredytami-we-frankach.html

Powodów zerwania sztywnego związku CHF z euro było najpewniej kilka - poza wymienionym już faktem, że euro nie ma przed sobą przyszłości, dochodzi jeszcze to, że utrzymanie sztywnego kursu wymagało od szwajcarskiego banku centralnego "drukowania" masy franków i kupowania za to (najczęściej) obligacji krajów strefy euro. A przyszłość tego rodzaju obligacji jest może nawet jeszcze gorsza niż samej waluty, w której są denominowane. 
Efekt był taki, że bilans SNB dramatycznie się powiększał, o czym fajnie pisał Krzysztof Kolany:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Dlaczego-SNB-zdradzil-frankowcow-7231998.html


Trochę w ślad za nim podążały ceny na szwajcarskim rynku nieruchomości, przejawiając powoli symptomy bańki:



Chociaż jak się patrzy na tę bańkę, to nie wiadomo, czy śmiać się, czy płakać - 30% wzrostu cen w 7 lat w kraju, którego gospodarka ma się bardzo dobrze, odpowiada pewnie realnej inflacji. A u nas w Polsce, ceny wzrosły w ciągu 2 lat (2006-2007) o jakieś 100% i przecież bańki nie ma ;) A przynajmniej tak twierdzi Bartek T., Marek W. i spółka - im oczywiście nie wypada nie wierzyć ;)

Wracając jednak do tematu... zerwanie sztywnego powiązania franka do euro spowodowało, że kurs względem polskiej (śmieciowej, o czym za chwilę) waluty wzrósł mniej więcej o 20% (z okolic 3.60 PLN za franka, do 4.30, chwilami osiągając nawet poziomy powyżej 5 PLN). Fajnie to wygląda na wykresie:



Zrobiło się więc wielkie halo i pojawiło się sporo artykułów w duchu: "Dramat kredytobiorców frankowych", "Czy banki są bezpieczne?", "Czy państwo powinno pomóc kredytobiorcom?". W większości te artykuły są głupie na maksa, więc nie warto się nimi zajmować dokładnie, ale ustosunkujemy się pokrótce do tego rodzaju tytułów. 
Zaczniemy od najprostszego:

Czy państwo powinno pomóc kredytobiorcom frankowym?

Chcieliśmy zobaczyć, co o tym myśli jakaś większa część społeczeństwa, więc nawet wypełniliśmy ankietę w nadziei, że się dowiemy:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Czy-panstwo-powinno-pomoc-frankowcom-7232115.html 

Nie dość, że się nie dowiedzieliśmy, to musieliśmy jeszcze odpowiadać na pytania "osobiste" (których była większość), a te, które rzeczywiście dotykały tematu, miały odpowiedzi, w których najważniejsze/najlepsze opcje się nie pojawiły. Trudno.

Czy więc państwo powinno pomóc kredytobiorcom frankowym? Osobiście nie mamy nic przeciwko, poza tym, że, jeśli państwo chce pomagać (komukolwiek, nie tylko kredytobiorcom), to niech pomaga... ale za własne pieniądze, a nie za pieniądze z naszych podatków. Problem jednak w tym, że państwo własnych pieniędzy nie ma - państwo "ma" tylko długi, a tego za bardzo się do pomocy użyć nie da. 
Pomysły PiS'u typu "umożliwić spłatę kredytów po kursie sprzed wystrzału" to już w ogóle jakaś parodia - dlaczego akurat po takim kursie? Dlaczego nie po kursie z momentu zaciągnięcia kredytu, albo po jakimkolwiek innym? Przecież kurs z 14 stycznia jest jednym z najgorszych możliwych (gorsze są tylko te z ostatnich 3 dni ;) A jeśli kurs za jakiś czas spadnie poniżej 3.60, to co wtedy? Po jakim kursie mają być wtedy spłacane kredyty? No i kto pokryje różnicę pomiędzy 4.30 a 3.60? Bo przecież nie bank... hmm... podatnik? I tego rodzaju głupoty wygłasza partia, która się nazywa "Prawo i Sprawiedliwość" - masakra! Jakie tu jest przestrzeganie prawa, skoro można je sobie dowolnie zmieniać, nawet wstecz? No i ta sprawiedliwość... czemu trzeba zabrać tym, którzy nie mają kredytu (muszą napychać kieszeń właścicielowi ;) i dać tym, którzy mieszkają "na swoim"? Hello!?

Skoro mielibyśmy pozwolić na pomysły w stylu działania prawa wstecz, to jest tu chyba tylko 1 dobry pomysł (mimo że wg nas prawo nigdy nie powinno działać wstecz, niezależnie od wszystkiego): zastosować, całkiem popularną w USA, koncepcję, że jedynym zabezpieczeniem kredytu jest nieruchomość (lub nieruchomości, jeśli kredyt obciąża hipotekę więcej niż jednej). Jeśli klient uzna, że nie chce/nie może dalej spłacać kredytu, to oddaje klucze do mieszkania bankowi i jest wolny (inna sprawa, że przy okazji jest trochę "bezdomny", ale dla niego lepiej być "bezdomnym" bez długów, niż "domnym" z długami, których wysokość wynosi np. dwukrotność ceny mieszkania). Tego rodzaju rozwiązanie postulujemy od dawna - być może aktualna sytuacja kredytobiorców frankowych sprowokuje KNF do wydania stosownej rekomendacji na ten temat.
Jakby jednak nie było, na takie rozwiązanie (w przypadku już spłacanych kredytów) nie ma co liczyć, bo wtedy banki miałyby spory problem. I tak powoli dochodzimy do drugiego punktu... jednak tytułem ostatecznego podsumowania - bank chciał zarobić na kredycie walutowym (i najpewniej zarobił), klient też chciał zarobić (trudno powiedzieć, czy zarobił - do tej pory zapłacił w ratach najczęściej mniej niż dla kredytu złotówkowego, tyle że do spłaty ma na ten moment nawet 2 razy więcej niż warte jest mieszkanie - pytanie, co dla kogo jest ważniejsze). Dwie strony umówiły się na takie warunki - nikt nikogo nie zmuszał, ale bank był dużo sprytniejszy (zabezpieczenie nie tylko na mieszkaniu, ale na całym aktualnym i przyszłym majątku kredytobiorcy + BTE). Część klientów chciała być sprytna i oszukać system (wszak złotówka miała się ciągle umacniać), a część była najpewniej nieświadoma (nie tylko w tym aspekcie). Dlatego tego rodzaju umów byśmy nie ruszali... z dokładnością do tego, że zaciąganie kredytu bez jasno określonego zabezpieczenia, które w praktyce powoduje swego rodzaju "niewolnictwo" względem banku, powinno być zabronione, jako niezgodne z konstytucją (ta nasza konstytucja jest tak długa i bezsensowna, że na pewno jakiś paragraf dałoby się pod to podciągnąć ;) 

Tyle że właśnie... co stałoby się w takiej sytuacji?

Czy banki są bezpieczne?

Oczywiście, że tak ;) Przynajmniej wg siebie:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Drogi-frank-o-ile-wzrosnie-rata-7231803.html 

Patrząc na historię udzielania kredytów widać, że znakomita większość została udzielona po kursie 2.50 CHF/PLN lub niższym. Efekt jest taki, że średnie LTV takich kredytów wynosiło pod koniec 2012 roku:




Ówczesny kurs to były okolice 3.40 PLN/CHF, czyli całkiem wysoko. Biorąc pod uwagę spłaty kredytów od tamtego czasu i aktualny skok notowania franka, średnie LTV dla kredytów frankowych powinno na ten moment wynosić w okolicy 110% (to oczywiście jest trudne do dokładnego oszacowania, bo trzeba by uwzględnić fakt, że CHF to nie jest jedyna waluta obca w kredytach hipotecznych, część kredytów istniejących w 2012 roku już nie istnieje, głównie z powodu ich egzekucji, a do tego ceny mieszkań od tamtego czasu lekko spadły - pomijamy już fakt, że ceny mieszkań brane przez banki do określenia wartości zabezpieczenia są najpewniej wyższe niż przy realnej próbie sprzedaży takiego mieszkania). 
Portfel kredytów walutowych jeszcze do niedawna miał wartość około 150mld PLN, a od bardzo niedawna ma wartość już 180 mld ;) Roczny zysk wszystkich banków w Polsce to około 15mld PLN, co powoduje, że totalne zaprzestanie spłaty przez nieco mniej niż 20% kredytobiorców mogłoby ledwo wyzerować roczny zysk całego sektora (zakładamy, że połowę kredytu udałoby się odzyskać ze sprzedaży mieszkania). 20% to jest bardzo dużo, biorąc pod uwagę fakt, że aktualnie niespłacanych kredytów walutowych jest od 3 do 4% (w zależności od źródła informacji). Oczywiście tego rodzaju akcja powoduje pewne komplikacje dotyczące współczynnika wypłacalności itd., jednak wydaje się, że to nie zniszczyłoby systemu bankowego.

Wszak problem jest zupełnie gdzie indziej - system bankowy oparty na rezerwie cząstkowej z definicji nie jest bezpieczny! Wystarczy przecież, że 5% z nas pójdzie jednocześnie wypłacić wszystkie swoje pieniądze i system przestaje istnieć ot tak. Zachęcamy do przeczytania naszego wpisu na ten temat, jeśli ktoś jeszcze nie czytał:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2014/10/w-swiecie-z-betonu.html

Rozważanie bezpieczeństwa systemu bankowego z punktu widzenia kredytów walutowych jest całkowicie bezpodstawne - skoro system z definicji nie jest bezpieczny, to z tego jest logiczny wniosek, że w aktualnej sytuacji banki też nie są bezpieczne (może tylko minimalnie bardziej niż wcześniej ;)

Inwestorzy giełdowi też się jakoś specjalnie nie przejęli - notowania banków (zauważalnie) spadły, ale żadnej tragedii nie ma. W końcu, jeśli naprawdę przyjdzie co do czego, to państwo uratuje banki - czy podatnicy zapłacą za to w formie zwiększenia zadłużenia, czy w formie inflacji na skutek "dodruku" NBP to już właściwie bez znaczenia.

Czy kredytobiorcy walutowi przeżywają dramat?

Oczywiście, że nie przeżywają. Na razie. To, że kurs franka sobie wzrósł w jeden dzień o 20% niczego nie zmienia (przynajmniej do czasu zapłaty najbliższej raty).
Na razie trudno powiedzieć, na jakim poziomie kurs się ustabilizuje - jeśli pozostanie na tym poziomie, na którym znajduje się teraz, to zapłacą po prostu 20% wyższą ratę i tyle. Dla części to będzie niezauważalne, dla części będzie to mniejszy lub większy problem, a ci, dla których to będzie naprawdę duży problem, raczej i tak zalegają już w statystykach w kolumnie kredyty zagrożone. Pytanie, jak duże są te części. 
W poprzednim wpisie o frankach przytaczaliśmy takie dane KNF:

 


W 2012 roku mieliśmy ponad 200 tys. kredytów walutowych z LTV>100%. Teraz ta wartość wzrośnie mniej więcej do 300 tys. (prawie połowa wszystkich walutowych). W praktyce ma to średnie znaczenie, bo najważniejsze jest to:


Ten wykres też jest z 2012 roku i nie wiadomo niestety, jak to dokładnie wygląda w przypadku samych kredytów walutowych. Zakładając, że dla złotowych i walutowych jest tak samo, DTI (czyli stosunek wysokości miesięcznej raty do dochodów) powyżej 50% będzie miało teraz 1/3 kredytów, a powyżej 40% (co KNF uznaje za groźne) będzie to już nieco ponad połowa wszystkich kredytów walutowych.
Czyli pewien (może nawet spory) problem będzie. Ci, których DTI wynosiło w 2012 roku ponad 50% (jeśli jeszcze spłacają), będą już najpewniej "ugotowani" (zwłaszcza, że kredyty walutowe zaciągały głównie osoby o niższych dochodach).

Przy okazji całej tej sprawy, pojawiły się różne śmieszne wywiady w telewizji - w jednym z nich pani, spłacająca kredyt frankowy, zdawała się zrzucać winę na banki, bo nie chciały jej udzielić kredytu złotówkowego - jest to o tyle dziwne, że (w teorii) kredyt walutowy wymagał (zgodnie z pierwszą wersją Rekomendacji S) o 20 procent wyższej zdolności kredytowej niż złotówkowy, już od 2006 roku.
Jeszcze śmieszniejszy był wywiad z panem Ryszardem Petru, który mówił, że państwo nie powinno "pomagać" - może planował sam pomóc, skoro jeszcze nie dawno twierdził (wielkie dzięki dla Xx Yy za cytaty), że :

2009 rok: "Warszawa (PAP) - Frank szwajcarski może się dalej osłabiać i jest mało prawdopodobne, by kiedykolwiek kosztował jeszcze 3,20 zł - uważa ekonomista Ryszard Petru.

Jak podkreślił na poniedziałkowej konferencji, do takich prognoz skłania ubiegłotygodniowa zapowiedź banku centralnego Szwajcarii o rozpoczęciu interwencji w celu osłabienia waluty.

"Akcja banku Szwajcarii na osłabienie franka to jest przełom. Szwajcarzy nie są zainteresowani silnym frankiem" - zaznaczył Petru.

Za franka musimy zapłacić w poniedziałek 2,92 zł. Waluta Szwajcarów osłabiła się w poniedziałek o 0,4 proc. do 1,5383 za euro, o 1,1 proc. do 1,6775 za funta i o 0,1 proc. do 1,1863 za dolara.

"Jeżeli nie będzie jakiejś mega katastrofy, typu upadek Ukrainy, to jest duża szansa, że poziomu 3,20 zł za franka już nie zobaczymy" - ocenił.

W lutym frank szwajcarski osiągał rekordy wartości w stosunku do innych walut - w połowie lutego kosztował nawet 3,32 zł.

W opinii Petru, nie możemy jednak wykluczyć osłabienia złotego, bo "sytuacja na świecie jest niepewna". Jak jednak podkreślił, kursy walut są obecnie na "dużo bezpieczniejszym poziomie".

"Nie jesteśmy w stabilnej sytuacji, ale jesteśmy w takiej sytuacji, że spać możemy wszyscy spokojnie" - dodał. (PAP)


Pan Petru pewnie nie ma kredytu we frankach, więc rzeczywiście może spać spokojnie ;)

W całym tym zamieszaniu jeszcze jedna rzecz jest warta odnotowania - można by się spodziewać, że, skoro Szwajcarzy zerwali związek z euro, bo to waluta zupełnie bez przyszłości, euro się silnie osłabi. No i się osłabia (od pewnego czasu), ale... do dolara. Do złotówki jest wręcz przeciwne (ciekawe, jak do tego ma się mit o zielonej wyspie ;)



Widać, że po (teoretycznym) zaprzestaniu drukowaniu "zielonych", dolar odzyskuje siłę - nie jest to dziwne, skoro lada moment ECB ma zacząć drukować euro i kupować za to obligacje swoich zbankrutowanych państw z południa. Skoro Niemcy na to pozwalają i wygląda na to, że zgodzili się na opuszczenie strefy euro przez Grecję, to widocznie postawili już krzyżyk na całej strefie i pewnie niedługo, oprócz franka, zobaczymy kolejną mocną walutę z niezłą (jak na papier oczywiście ;) przyszłością, czyli Deutsche Markę. 
W tym wszystkim jest spore ryzyko dla naszej złotówki (którą na inne waluty można wymieniać chyba tylko w Polsce ;) Skoro już teraz, w sytuacji osłabiania się euro, złotówka traci nawet do euro, to niczego dobrego to nie wróży (zwłaszcza dla kogoś, kto chciałby liczyć na wzrost notowań złotego, czyli chociażby dla kredytobiorców frankowych):



Waluta tak peryferyjnego (i wciąż komunistycznego) kraju jak Polska nadal jest... peryferyjna. Jak tylko wycofuje się od nas kapitał zagraniczny, to od razu doznaje silnej przeceny.

Co w takim razie będzie dalej? 

Hmm... a któż to może wiedzieć? ;) Frank się ustabilizuje na jakimś poziomie, a LIBOR stanie się jeszcze bardziej ujemny. Zanim kredytobiorcy odczują wzrost kursu, minie trochę czasu. Oczywistym jest, że wszystko zależy do tego, jak długo tego rodzaju kurs się utrzyma. Nasze dywagacje na temat nagłego wzrostu DTI sugerują, że przy dłuższym okresie franka na poziomie 4.30 będzie z tego problem spory problem (znacznie wzrośnie liczba osób, którym rata pochłania ponad 40% dochodów). Oczywiście będzie to problem spłacających kredyty, bo bankom jakoś nie wróżymy problemów (przypomnijmy, że zaprzestanie spłaty przez 20% kredytobiorców wyzeruje dopiero ich roczny zysk). Jedyny problem dla banków będzie taki, jak znaleźć "głupiego" na pokrycie tych strat - w końcu banki nie zwykły brać strat na siebie (zmniejszać zysków) tylko przyzwyczaiły nas do wyciągania rąk po pieniądze publiczne lub po pieniądze klientów, podnosząc wszelkie opłaty itd. (co zresztą na jedno wychodzi).

Największe zagrożenie wciąż upatrujemy w podwyżce stóp procentowych w Szwajcarii. Przypominamy, że długoletni wykres LIBOR CHF wygląda tak:


Ponieważ większości kredytobiorców zostało jeszcze co najmniej 20 lat spłacania, a wcześniej nie bardzo jest jak spłacić przy takim kursie, to mają oni ogromną szansę na załapanie się na wzrost stóp w Szwajcarii. Zwłaszcza, że Amerykanie kolejny rok obiecują odejście od polityki zerowych stóp i jakby w tym roku daje się im na to realne szanse. Jeśli tak się stanie, to SNB może (co będzie równie zaskakujące, jak zniesienie powiązania do euro, które nas nie zaskoczyło) pójść w ślady FED. Skoro jeszcze niedawno SNB zapewniał, że powiązanie do euro jest podstawą jego polityki monetarnej, to w temacie stóp też może dojść do nagłej zmiany (uzasadnieniem może być chociażby "bańka" na rynku mieszkaniowym). Podsumowując... jeśli Amerykanie podniosą stopy, Szwajcarzy też to zrobią (raczej prędzej niż później). A wtedy to będzie już naprawdę poważny problem, bo rata kredytu zacznie wyglądać mniej więcej tak:



Podsumowując dzisiejsze wywody... dzieje się dużo ciekawych rzeczy na polskim rynku mieszkaniowym, a my musimy pisać o tym, o czym pisaliśmy już prawie rok temu ;) Kurs franka wzrósł, media ogłosiły panikę i dramat kredytobiorców, banki ogłosiły, że ich to nie rusza (wszak tak naprawdę może je ruszyć tylko klasyczny run po gotówkę), a politycy prześcigają się w proponowaniu coraz to głupszych pomysłów na "pomoc" biednym kredytobiorcom z naszych podatków. Na razie nikt (poza nami ;) nie proponuje uznania za zabezpieczenie kredytu jedynie mieszkania, a nie całego majątku (czyli w praktyce wolności) kredytobiorcy - fajnie, gdyby do tego doszło, bo byłby to krok w bardzo dobrym kierunku (w końcu bank ma dużo większe możliwości prawidłowej oceny przyszłej wartości mieszkania niż przeciętny klient... przynajmniej ten, który nas nie czytuje ;)
Wniosek z tego wszystkiego jest jeden - dzieją się rzeczy nieuniknione. Zerwanie związku franka z euro było nieuniknione, bo był to związek wybitnie sztuczny. Podobnie wydaje się być z ultra niskimi (wręcz ujemnymi!) stopami procentowymi - one nie są na poziomach rynkowych, tylko na poziomach zapewnianych przez banki centralne. Jest to tak samo sztuczna konstrukcja, której też nie da się utrzymywać wiecznie. 

W związku z tym wszystkim... prawdziwy dramat kredytobiorców frankowych (oczywiście nie wszystkich) ma szansę dopiero nadejść, wraz z ogólnym wzrostem stóp procentowych na świecie. Niestety jest to szansa bardzo realna...

109 komentarzy:

  1. Ten komentarz został usunięty przez autora.

    OdpowiedzUsuń
  2. Drogi gospodarzu,

    Jaki wpływ kurs franka może mieć na nasz rynek nieruchomości (która wersja jest najbardziej prawdopodobna?) -
    1) rynek wtórny zabetonuje się, ponieważ frankowcy nie sprzedadzą ze strata (podniosą nawet ceny) a pozostali sprzedający będą żyć takimi cenami, co wykorzystają deweloperzy wsparci MDM, robiąc wszystko żeby tak utrzymać wysokie marże (stabilizacja, lub nawet lekka zwyżka na rynku pierwotnym), czy jednak
    2) będzie korekta cen - z powodu niskiego dostępu do kredytu plus rekomendacji S (coś około 10-20%) albo
    3) a może do gry wejdzie jednak rynek wtórny (mieszkania przed 2005 roku) - z hasłem "drożej już nie sprzedam"(hasło mojego znajomego sprzedającego dom 2 lata temu) namieszają wraz zbliżającą się końcówką roku i zmianami z wymogami wkładu własnego (jeszcze większa korekta)

    Pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. 2) -> Rozwinięcie: Niższy dostęp do kredytu mamy, m.in. ze względu na wkład własny 10%, ale po skokowym wzroście kursu CHF, banki, które mają najwięcej takich kredytów w "portfelu", mają skokowy wzrost zadłużenia w stosunku do depozytów, czy w takiej sytuacji można dalej prowadzić akcję kredytową w takiej skali jak dotychczas - nie sądzę...

      Usuń
    2. Treść w linku taka-sobie, ale ostatnie akapity najistotniejsze:

      http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/707218,1172280-Kurs-franka-bedzie-psul-rynek-nieruchomosci.html?p=2

      "Wraz ze wzrostem kursu franka zmieniają się współczynniki LTV kredytów frankowych i relacja wartości kredytu do zabezpieczenia w postaci nieruchomości wzrasta – tym bardziej dramatycznie, im większy wzrost kursu franka – tłumaczy mówi Dariusz Książak, prezes zarządu Emmerson Evaluation.

      Dodaje, że banki mogą zmagać się z nieterminowymi spłatami, mogą wymagać od klientów dodatkowych zabezpieczeń, ale jednocześnie będą musiały utworzyć znaczne rezerwy, które zmniejszą planowaną akcję kredytową. [<- otóż to]

      - Jeśli kredyty będą trudniej dostępne, mieszkania staną się mniej osiągalne dla przeciętnego Kowalskiego. Ucierpią wszyscy: potencjalni kupujący [<- tia, jasne, bo nie będą mogli zakredytować się pod przeszacowane ceny] banki [<- oni nigdy nie cierpią], ale również np. deweloperzy [<- oj tak, bo trzeba będzie zejść ze złodziejskiej marży, i być może nawet podkupiony MdM nie pomoże] – prognozuje mówi Dariusz Książak."

      Usuń
    3. Obstawiam jednak rozwiązanie numer 1. Rekomendacja S będzie coraz bardziej ograniczać kredyt, ale kredyt i tak już jest "słaby" (połowa tego, co w czasach największego bumu). Patrząc na współczynnik DTI to mi się jakoś nie wydaje, żeby wielu kredytobiorców frankowych nosiło się z zamiarem sprzedaży mieszkania (teraz to już nawet tych z 2006 roku za bardzo sprzedać się nie da), tylko raczej martwią się o kolejne raty. Także tu się specjalnie nic nie zmieni. Deweloperzy są aktywnie wspierani przez Mdm, z czego najpewniej większość sprzedawców z rynku wtórnego nie zdaje sobie sprawy, więc nie potrafią z nimi konkurować.
      Podsumowując... ja obstawiam "stabilizację" w kierunku spadków cen, ale one (na razie) nie będą duże. No chyba że Grecja coś bardziej namiesza... ale o tym nie było w żadnym punkcie ;)

      Usuń
  3. Ciekawy proces, który może stać się precedensem jeśli chodzi o kredyty frankowe.

    http://biznes.gazetaprawna.pl/artykuly/840187,wyrok-sadu-kredyt-we-frankach-wart-tyle-ile-klient-dostal-w-zlotych.html

    OdpowiedzUsuń
  4. Znowu godzina spóźnienia :)

    OdpowiedzUsuń
  5. Chcialbym merytorycznie sie udzielic:

    1/ Gdzie sie podziala informacja o wplatach i numerze konta?
    2/ Kiedy pojawi sie jakas fota autora i Rudej?
    3/ Czym zawodowo zajmuje sie autor bloga?
    4/ Spidi musisz zmienic nicka na Slowly84
    5/ Ten nieoczekiwany wzrost kursu franka natchnal mnie do tego refleksji, ze w 2015 roku bedziemy mieli nieoczekiwany rowniez wzrost stop procentowych.
    A to oznacza, ze juz sie nie czuje, jak frajer, ze nie mam mieszkania na kredyt w wieku 30 lat :)

    OdpowiedzUsuń
  6. Czy wydarzenia szwajcarskie a za nimi zapewne inne, ktore wkrotce zaczna sie ujawniac moga wplynac na podejmowanie gwaltownych decyzji przez RPP na najblizszych posiedzeniach?

    OdpowiedzUsuń
  7. Przy całej sympatii do Ciebie autorze, muszę stanowczo zaprotestować odnośnie fragmentu:

    "Na razie nikt nie proponuje uznania za zabezpieczenie kredytu jedynie mieszkania, a nie całego majątku kredytobiorcy - fajnie, gdyby do tego doszło, bo byłby to krok w bardzo dobrym kierunku"

    Zgadzam się - fajnie byłoby, gdyby takie zapisy w umowach funkcjonowały. Tak samo fajnie byłoby gdyby banki oferowały kredyty na stały procent. Fajnie byłoby gdyby wiele innych rzeczy miało miejsce, ale niestety mamy taką ofertę jaką mamy. Skoro ludzie się decydowali na wzięcie kredytu na takich warunkach a nie innych, to widocznie według ich kalkulacji odpowiadanie całym majątkiem w przypadku ewentualnych kłopotów (plus cała reszta kosztów, prowizji, warunków, obostrzeń etc.) było "spoko". Dlaczego więc chcesz teraz im pomagać? Uwalnianie się od długów poprzez oddanie kluczy do mieszkania jest tak samo szkodliwe jak pomysły PiS-u, bo uczy ludzi, że można być lekkomyślnym, można sobie narobić bigosu, a potem "jakoś to będzie". Wracając do meritum - banki na naszym rynku oferowały jedynie opcję kredytów hipotecznych z BTE i ściganiem ludzi aż spłacą całość zadłużenia. No i w porządku, taka była ich oferta. Mamy wolny rynek, mieli prawo taki deal zaoferować. Gdyby okazało się że chętnych jest brak, to musieliby jakoś zachęcić ludzi - na przykład poprzez zmiany w umowie i wprowadzenie klauzuli "oddajesz klucze, jesteś wolny". Ale chętnych nie brakowało, więc w czym problem? Ludzie uznali że taki produkt im odpowiada, walili drzwiami i oknami, więc banki byłyby głupie gdyby miały w takiej sytuacji proponować jeszcze dodatkowe benefity. Napisałeś kiedyś, że klauzulę "oddaj klucze, jesteś wolny" wprowadziłbyś jako obowiązkową gdybyś to Ty tworzył prawo. To dziwne w ustach korwinisty (którym sam zresztą jestem), bo takie rzeczy powinien regulować wolny rynek. Fajnie byłoby gdyby w każdym hotelu było jacuzzi, na pewno klienci by byli zadowoleni. Ale nie ma takiego obowiązku i dobrze. Niektóre hotele mają jacuzzi, inne nie mają. Klient sam wybiera co mu odpowiada. Używając tej analogii, Ty byś chciał żeby dla dobra klientów wprowadzić ustawę nakazującą budowę jacuzzi w każdym hotelu. Trochę bez sensu. Niech o tym zadecyduje wolny rynek. Jeśli bankom zacznie brakować klientów na hipoteki, to sami zaproponują ustępstwa...

    Natomiast sam pomysł, że bank miałby anulować dług po oddaniu kluczy również uważam za poroniony. Wyobraź sobie że przychodzi do mnie kumpel i prosi o pożyczkę 10.000 zł, bo wpadł na genialny pomysł jak oszukać kasyno. Pukam się znacząco w głowę, ale pożyczam mu tę kasę na 50% w skali roku. Skoro mu odpowiadają takie warunki to proszę bardzo... Po paru dniach kumpel wraca ze spuszczoną głową i mówi że jednak jego system nie wypalił, kasa jest stracona. I teraz pytanie: czy ja powinienem umorzyć mu część długów dlatego że wiedziałem o wysokim ryzyku "inwestycji"? Nie! Została zawarta dwustronna, dobrowolna umowa. Ja się ze swojej części wywiązałem. Dostarczyłem pieniądze. Nie interesuje mnie co z nimi ów kumpel zrobi. Może je zakopać, przepić, spalić, wydać, zainwestować - to już jego sprawa. Mnie interesuje tylko jedno: żeby dotrzymał warunków umowy. Za rok ma mi oddać 10.000 zł + 50% odsetek. Kropka. Klient biorący kredyt hipoteczny, jak sam zauważyłeś, chciał być sprytny, chciał oszukać system. Bankier mógł po cichu kręcić z politowaniem głową, ale skoro klient chce... No to jego sprawa. Ja wiem że odpowiesz o bankach tworzących pieniądz z powietrza, o tym że banki kreują rzeczywistość gospodarczą oderwaną od fundamentów, że współczesny system ekonomiczny to kasyno - wszystko prawda, całkowicie się zgadzam. Ale choćbyś nawet zawierał umowę z największym szują, oszustem i złodziejem, to i tak nie zwalnia Cię to z obowiązku dochowania swoich obowiązków wynikających z umowy!

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. autor pisał że oddanie kluczy gdy kredyt jest zabezpieczony nieruchomością. Nie da się tego porównać do pożyczki od kumpla. No kompletnie nie da, to są dwa różne światy.
      Takie rozwiązanie jest w usa i działa dobrze a w kraju gimbazy i dojenia obywateli oraz komorników zajmujących co się da na poczet długu , wyrównałoby to relacje między bankami a ich klientami którzy nie mają sztabu prawników. Dodatkowo to jest rozwiązanie dla wszystkich kredytów hipotecznych w zł i walutowych.

      Usuń
    2. @Tom Westlake

      "Skoro ludzie się decydowali na wzięcie kredytu na takich warunkach a nie innych, to widocznie według ich kalkulacji odpowiadanie całym majątkiem w przypadku ewentualnych kłopotów (plus cała reszta kosztów, prowizji, warunków, obostrzeń etc.) było "spoko"."

      Zakładasz, że wszyscy wiedzieli o tym, że odpowiadają całym obecnym i przyszłym majątkiem swoim i bliskich. O ile częściowo jest to prawda i jest sporo debili, którzy sądzą, że to jest "spoko", to jednak spora część tego po prostu nie wie.

      I tu dochodzimy do odpowiedzi na pytanie "dlaczego mielibyśmy (Państwo) się w ich sprawy wtrącać?"
      Ano dlatego, że głupie społeczeństwo częściowo odpowiedzialne jest za bańkę mieszkaniową i za obecną postawę banków. Jakby państwo odpowiednio wcześnie zareagowało (np. testy IQ i ekonomii obowiązkowe na egzaminie maturalnym, przy zaciąganiu kredytu i przy próbie uzyskania prawa głosu), to może byłoby lepiej. Oczywiście państwo tego nie zrobi, bo zależy mu na społeczeństwie debili.
      To jest analogiczna sytuacja do podstawowej fromy demokracji, gdzie głosować może każdy debil...

      Natomiast zgadzam się, że Państwo nie powinno pomagać biednym kredytobiorcom po fakcie. Mało tego, zachęcam autora bloga do poruszenia tematu licytacji komorniczych.

      Usuń
    3. "Ignorantia legis non exculpat" - łac. nieznajomość prawa nie jest usprawiedliwieniem ;)
      Ja osobiście nie widzę niczego złego w takie ekonomicznej "selekcji naturalnej". Jeśli ktoś bierze pożyczkę na lichwiarski procent bo nie chciało mu się doczytać umowy to niech płaci... Jeśli ktoś zaniósł oszczędności życia do Amber Gold, bo nie chciało mu się wygooglować listy ostrzeżeń KNF, to jego strata... Jeśli "mądrzy" zaczną płacić w podatkach za "głupich", to będzie to niesprawiedliwość wołająca o pomstę do nieba.

      Usuń
    4. @Tom

      Na wstępie przepraszam za wątpliwą spójność wypowiedzi, ale się spieszę...

      "Jeśli "mądrzy" zaczną płacić w podatkach za "głupich""

      Jeśli przez "głupi" rozumiemy kogoś nieprzystosowanego, póbującego się wycwanić lub zwyczajnie głupiego, to przecież dawno tak jest. Nawet łagodny socjal pod to podchodzi, pomijając to co mamy u nas. Dlaczego ja mam odkładać na państwową emeryturę (której mogę nie dożyć lub mogę nie chcieć dożyć)? Dlatego, że 2/3 ludzi umarłoby, bo nie umieją oszczędzać? I tak jest nas za dużo miejscami (paradoks biorąc pod uwagę demografię).

      Z całego socjalu potrafię sobie wyobrazić tylko renty i stypendia. To ostatnie tak naprawdę niewiele się różni od pensji/umowy o dzieło. Mam wyniki, to dostaję stypendium.

      Natomiast wracając do twojej "ekonomicznej selekcji naturalnej". Nie wiem czy dobrze się rozumiemy... taka selekcja jest bardzo dobra... z wyjątkiem tego, że jej nie ma. Ludzi się ratuje, w wyniku czego albo dają sobie radę, albo (co gorsza) wracają na rynek, albo (co jeszcze gorsze) mają wpływ na kreowanie takich patologicznych mechanizmów rynkowych...

      Ignorantia legis non exculpat jest ok, o ile prawo jest dobre, bo przy obecnym prawie, które pozwala na powstawanie takich patologii jak frankowicze i wieczni bezrobotni na zasiłku, to ja jestem w wyniku okradany, bo końcowe efekty takich zabaw jak inflacja czy wzrost cen usług bankowych (możliwa reakcja na franka) kosztują mnie bezpośrednio, a może i pośrednio (wzrost podatków, żeby było z czego ratować banki).

      Usuń
    5. No tak, to prawda. Dopóki podatki pełnią funkcję redystrybucyjną, dopóty "głupcy" będą zawsze spadać na cztery łapy. I niczego się nie nauczą.
      Ja akurat nie widzę żadnego usprawiedliwienia dla socjalu. Ze stypendiami dla biednych i zdolnych studentów jest tak, że każda większa firma ze względów wizerunkowych z chęcią przeznaczy na to pewną kwotę pieniędzy (dla niej będą to grosze...), bo dzięki temu mogą utworzyć na swojej stronie dodatkową zakładkę w której pochwalą się jak to pomagają młodym geniuszom. Niemal darmowa reklama. A jeśli naprawdę widzą w zdolnym studencie potencjał, to zaproponują mu sfinansowanie studiów w zamian za, powiedzmy, 3-letni gwarantowany kontrakt z tą właśnie firmą, tak żeby konkurencja nie zwinęła im wartościowego pracownika sprzed nosa.

      Faktycznie problemy frankowiczów dotkną wszystkich Polaków, również tych którzy z kredytami nie mają nic wspólnego (chociażby sam spadek siły nabywczej "zafrankowanych" rodzin). Ale chyba z tym nie da się nic zrobić... To trochę jakbyś mieszkał w wiosce nad morzem i narzekał, że w sezonie ceny jedzenia w lokalnych sklepach idą w górę o 30%, pod turystów. Nie Twoja wina że przyjeżdżają, ale taka jest widocznie specyfika tej lokalnej gospodarki...

      Usuń
    6. O to, że ktoś tam wpłynie na inflację, bo taka jest zdrowa gospodarka to nie mam pretensji. Ale o to, że oprocentowanie/marża kredytu wzrośnie o 0,5%, bo trzeba odrobić stratę iluś mld złotych, bo "trzeba" było pomóc kilku debilom – o to mam pretensję. Oczywiście chwilowo pomijam, że chcemy wzrostu oprocentowania kredytów (dla ograniczenia akcji kredytowej), za którym naturalnie powinien podążyć spadek marży...

      Usuń
    7. @Tom
      Nieźle napisane, w znacznej części nie można się nie zgodzić. Wydaje mi się natomiast, że problem (powiedzmy, że sedno tego bloga), tzn obecna sytuacja mieszkaniowa może mieć dużo bardziej podstawowe fundamenty, na których Ty się opierasz:
      1. Wolny rynek. Nie mam wykształcenia ekonomicznego (ufff), ale wydaje mi się, że taki, przynajmniej w lachestanie, nie istnieje.
      Po pierwsze masz bardzo nierówne opodatkowanie, np. korporacje, które nie płacą dochodowego (tzn. płacę go w wysokości 0% w rajach), albo tryljardy rodzajów 'umowy o pracę', które merytorycznie nie różnicą się niczym, tylko podziałem kasy zrobionej przez pracownika. Panuje gigantyczna korupcja, masz RNS, MDM, w ogóle rozmaite formy pomocy określonym, uprzywilejowanym grupom osób. Górnicy wyjdą blokować tory, to się ich zaprasza na rozmowy; Ty wyjdziesz blokować - dostaniesz lanie i grzywnę (w szczęśliwym wypadku). Masz wreszcie, jak słusznie zauważyłeś, system rezerwy cząstkowej - bank ze stówy robi tysiaka, Tobie nie wolno. Jest wreszcie ktoś, kto kontroluje wartość pieniądza (mam na myśli 'drukarnie') - jednego dnia masz w portfelu stówkę, rok później może się okazać, że nawet na wytarcie tyłka to nie starczy. :)
      Nie ma wolnego rynku, a przynajmniej równych zasad.
      2. Używasz często słowa 'prawo'. Zastanawiałeś się kiedyś co to jest? (absolutnie no offence). Jeszcze 150 lat temu można było na rynku większego miasteczka w ameryce kupić niewolnika. Bo takie było prawo. Nieco dawniej, za powiedzenie, że boga nie ma szło się do atmosfery. Takie było prawo. Dzisiaj jest jakoś inaczej? Mieszkam w krakowie i skażenie powietrza przekracza tutaj normy (w ogóle co za debilizm: norma skażenia powietrza) np. sześciokrotnie. Ale jest takie prawo, że można smrodzić blachosmrodem zupełnie bezkarnie.
      Zmierzam do tego, że pewne fundamenty w twoim rozumowaniu, są z gruntu upośledzone, złe. Rozumowanie jest ok, i pewnie dlatego pozwala uzasadnić panującą 'żenuę'.

      Nota bene wydaje mi się, że jest więcej pojęć, którymi operujemy, a które są rozumiane błędnie. W tym momencie przychodzi mi do głowy np. kapitalizm, w którym w założeniu miało nie być dziedziczenia. Z tego co pamiętam tłumaczono to tym, że wygodne życie ma być nagrodą za pracę, a nie za fart w przyjściu na świat (słusznie, poniekąd). Szczątkowym tego elementem są wysokie podatki od spadków, rzędu 50%, w usa. No i mamy ów 'kapitalizm' i czy komuś przeszkadza, że z bezproblemowym dziedziczeniem?

      Poza tym ów kapitalizm oparty jest na 'prawie własności'. Osobiście uważam, że jest to chyba najbardziej absurdalne 'prawo', jakie znam.

      Usuń
    8. Nie zastanawiam się co to jest "prawo" samo w sobie, bo jest mi to tak samo niepotrzebne jak "złe prawo". Interesuje mnie tylko "obiektywnie dobre prawo", którego na dobrą sprawę nie znam i posługuję się zamiast tego jedynym mi znamym: "subiektywnym (dla mnie) dobrym prawem" :)

      Moje założenia charakteryzują się tym czym charakteryzują się typowe założenia – nie muszą być zgodne z rzeczywistością. O tym, że obecny rynek nie jest wolny i obecne prawo nie jest dobre, to myślałem, że w moich postach widać na pierwszy "rzut oka" :P

      Usuń
  8. Wyobraźmy sobie następującą sytuację: mamy rok 2008. Frank kosztuje 2 zł. Idziesz do banku i bierzesz kredyt 500.000 CHF na zakup domu wartego 1 mln zł. Po kilku latach okazuje się że frank skoczył na 4 zł. Dom jest nadal wart 1 mln zł, ale dług frankowy w przeliczeniu wzrósł do 2 mln zł. Wg Ciebie mógłbyś teraz pójść do banku, oddać klucze, przeprowadzić się do kuzyna i mieć spokój. Bank zostaje ze stratą 2 mln zł i domem wartym 1 mln. Cwane. Ale rozważmy odwrotny scenariusz. Znowu mamy rok 2008, znowu bierzesz w banku 500.000 CHF żeby kupić dom warty 1 mln zł. Tylko że tym razem mija 5 lat i frank spada w dół, do wartości 1CHF=1PLN. Zacierasz ręce, bo zdobyłeś dom wart 1 mln, a realnie pozostała ci do spłaty tylko połowa tej kwoty. Można powiedzieć że bank "zafundował" ci połowę domu. Załóżmy że takich cwaniaków było więcej. Bank jest umoczony w takich kredytach, stoi na skraju bankructwa. Skoro jesteś zwolennikiem umowy w której bank i klient po równo partycypują w ryzyku, to w opisanej sytuacji bank powinien mieć prawo zabrać Ci dom i wypłacić 500.000 CHF!!! Sytuacja dokładnie analogiczna do "oddaj klucze, będziesz wolny", tyle że we wcześniejszym przypadku to Ty chciałeś bezprawnie pozbawić bank wierzytelności wartej 2 mln zł, a w tym przypadku to bank chce bezprawnie pozbawić Cię nieruchomości wartej 1 mln zł. Teraz rozumiesz?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. A ja się zgadzam z autorem. Bank zarabia grube pieniądze na kredytach, a uzasadnieniem tego jest właśnie ponoszenie ryzyka i właściwe ocenianie tego ryzyka. Nie widzę najmniejszego powodu, żeby zarabiał krocie na nie robieniu nic i przerzuceniu całego ryzyka na klientów. Ma do tego cały sztab specjalistów, analityków, etc. Ogólnie mówiąc, bank ma przewagę informacji. Przypominam, że jedną z podstawowych zasad wolnego rynku jest właśnie dostęp do rzetelnych informacji (jak to wyglądąło w Polsce, wszyscy chyba pamiętają) Z drugiej strony, pozytywna rzecz w takiej regulacji jest taka, że kredytów udzielano by mniej, bo "zdolność kredytowa" byłaby oceniana trochę mniej absurdalnie. Dzięki temu, bańka na nieruchomościach byłaby sporo mniejsza, co (niemal) wszystkim wyszłoby na zdrowie. Ta sytuacja przypomina trochę "dobrowolną umowę" podpisywaną z chorym, niedołężnym staruszkiem, że za parę tysięcy brakujące mu na operację czy leki odda nam mieszkanie, kiedy pójdzie do domu opieki. Dobrowolna? Pewnie. Zgodził się? Zgodził. Ale czy to gra fair? Zresztą, w zasadzie chyba jest na coś takiego paragraf, coś o rozporządzeniu mieniem...

      Usuń
    2. P.S. Dodajmy jeszcze, że bank nie jest, wróć: nie powinien być po prostu tylko kolejną firmą, która ma tylko i wyłącznie zarabiać; bank ma do spełnienia ważne role społeczne, tak samo jak np. wodociągi, czy sieć energetyczna. Chociażby z tego względu, że ma uprzywilejowaną pozycję i bardzo duże wsparcie ze strony pieniędzy wszystkich podatników, nie należy ograniczać go jedynie do firmy wypracowującej zysk dla akcjonariuszy. Wydaje mi się, że trochę o tym zapominamy (za to banki przypominają o tym bardzo głośno, ale tylko i wyłącznie w określonych okolicznościach...:)).

      Usuń
    3. @Tom Westlake
      w 2008 roku było większe prawdopodobieństwo umocnienia się franka w perspektywie dekady czy więcej niż pl. Porównując siłe gospodarki i zaakumulowane bogactwo jak i specyfikę Szwajcarii jako "save heaven" banki miały 100% pewność że na kredytach frankowych zarobią znacznie więcej niz na złotowych. Gdyby w perspektywie 5 lat cena franka miała bybyć 1 zł to by to przewidzieli i takich kredytów nie udzielali. Banki i Banki Centralne to naczynia powiązane i doskonale orientują się w sytuacji makro i mikro i sa w stanie lepiej przewidzieć przyszłość niż zwykły klient tym bardziej że wartość walut jest juz sterowana a nie jak kiedyś wynikała z wielkość handlu etc

      Usuń
    4. @Tom Westlake

      Gdyby złoty umocnił się do kursu 1/1 w stosunku do franka, to bank nic by nie stracił. Co najwyżej stratni byliby depozytodawcy banku szwajcarskiego. Mechanizm jest taki: bank polski pożycza franki w szwajcarii, wymienia po bieżącym kursie i udziela pożyczki. W każdym przypadku oddaje tyle samo franków, a ryzyko walutowe obciąża albo depozytodawcę banku w szwajcarii albo kredytobiorcę banku w polsce.

      Usuń
    5. Paradoks - no spoko, ale co z tego? Nie demonizowałbym przewagi informacyjnej. To jaki jest długoterminowy trend na polskim rynku nieruchomości to nie jest wiedza tajemna (będzie tanieć). To że frank w perspektywie 30 lat się umocni to też nie jest wiedza tajemna. Wystarczyło się zainteresować, pomyśleć. Ludzie szli na łatwiznę, lekkomyślnie podpisywali umowy więc teraz niech piją piwo które sobie naważyli. Jeśli przegrasz w kasynie, to nie masz przecież pretensji do krupiera, współgraczy czy właściciela, tylko do siebie samego.
      Z tą dobrowolnością niekorzystnych umów też bym nie przesadzał. Biznes to biznes. Tutaj nie ma sentymentów. A jeśli ktoś chce się kierować sentymentami, to niech założy sobie fundację. Jeśli idziesz przez pustynię, masz w kieszeni kilogram złota, ale dziecko umiera Ci z pragnienia to bez chwili zastanowienia wymienisz złoto na wodę, jeśli zdarzy się taka okazja. Czy taki deal jest moralny? Nie bardzo... Ale prawo złamane nie zostaje.

      Daniel Nofap - tak jak pisałem przed chwilą, klienci mają mózgi po to żeby ich używać. Wzmocnienie franka było pewne, a mimo to chętnych były setki tysięcy ludzi.

      Usuń
    6. Biznes to biznes. Prawo złamane nie zostaje. Dobra, tylko czemu ja za to bedę płacił? Bo, że takie akcje pomiędzy klientem a bankiem (nie jestem ani jednym, ani drugim) odbiją się rykoszetem na innych, w tym na mnie?

      Usuń
    7. @Tom Westlake

      Różnica jest taka, że umowa kredytowa nie ma słowa HAZARD w treści. I dlatego nie zwykli ludzie zawiedli tylko instytucje. Znam wielu kredytobiorców szwajcarskich - normalni ludzie ciężko pracujący, wykształceni, dobrzy w swoich zawodach. Nie każdy ma obowiązek znać się na finansach. I efekt będzie taki, że zapłacimy wszyscy, bo ludzie będą opuszczać mieszkania i korzystać z upadłości konsumenckiej. Wystarczy zatrudnić się za 1200zł, reszta pod stołem i iść do Sądu po upadłość. Kto komu zabroni?

      Usuń
    8. Stefan - no i? :) Z moich obserwacji wynika, że klienci frankowi to w wielu przypadkach naprawdę świetni specjaliści w swoich dziedzinach, ale jeśli chodzi o ekonomię i finanse, to często wiedzą tyle co nic. Ale co z tego? Jeśli się na czymś nie znasz, jeśli czegoś nie rozumiesz, to w to nie wchodzisz. Umowa frankowa mojego ojca ma 11 stron plus kilka aneksów. Napisana jest takim językiem, że z co drugim zdaniem trzeba by pójść do doradcy i pytać co konkretnie oznacza. Ale gra toczy się o setki tysięcy złotych, więc trzeba ruszyć tyłek, zapłacić te 500 zł za konsultację i przesiedzieć 3 godziny rozszyfrowując umowę punkt po punkcie! Jak można podpisywać tak ważny dokument nie rozumiejąc jego treści? Słowa "hazard" nie było, ale był wyraźny aneks nt. ryzyka kursowego. Nie wiem w jaki sposób bank mógłby jeszcze dobitniej dać klientowi do zrozumienia jakiego ryzyka się podejmuje...

      Mam pytanie odnośnie Twojego wcześniejszego postu. Jeśli bank polski pożycza franki w szwajcarii (będące własnością depozytariuszy), a później wypłaca polskiemu kredytobiorcy złotówki, to co się dzieje z frankami? Coś mi się tu nie zgadza. Za mieszkania w Polsce płacimy złotówkami, nie frankami. Więc gdzie one się podziały? Nadal są w polskim banku? W takim wypadku skąd bank wziąłby złotówki?

      Usuń
    9. @Tom Westlake

      Bank sprzedaje pożyczone franki i złotówki przelewa na konto. Proste jak budowa cepa :)

      Usuń
    10. @Tom

      "ie wiem w jaki sposób bank mógłby jeszcze dobitniej dać klientowi do zrozumienia jakiego ryzyka się podejmuje..."

      Umieszczając w tytule umowy zdanie "pod ryzykiem wzrostu kwoty do spłaty o 200%"? :P

      Prawo daje (jako-taką) wolność treści umów, więc w interesie kredytobiorców jest wymuszenie na bankach innej (ale równoważnej) treści umów. Tylko, że to nie do zrobienia jak przeciętny uczestnik rynku kredytowego jest debilem.

      Usuń
  9. Ten komentarz został usunięty przez autora.

    OdpowiedzUsuń
  10. mialem sie ugryzc w jezyk i nie pisac no ale nie moge

    @Tom westlake, piszesz ze jeśli złoty by sie umocnił to bank by tracił, a teraz jak sie osłabia to bank zarabia

    to mam do Ciebie i innych pytanie,

    skoro wg was banki zarabiają na oslabieniu sie pln , to dlaczego od paru dni polskie banki zaliczając kilku-kilkunasto procentowe straty na giełdzie

    skoro są tacy zarobieni to kurst powinien wręcz wystrzelic w kosmos .

    chetnie uslysze wyjasnienie ;/, potem napisze co mysle

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. @fromZero

      Średnio się znam i też powinienem ugryźć się w język, ale co tam.

      Bank pewnie zarobił chwilowo (czy dużo czy mało, to inna sprawa)... natomiast spadek na giełdzie może wynikać z tego, że nagle mało kto ma ochotę korzystać z usług takiego banku. Poza tym cała akcja, żeby bank zarobił na takich kredytach może się nie udać, jeśli okaże się, że np. 80% kredytobiorców nie dotrwa nawet połowy czasu trwania kredytu. Wtedy to, że bank z 20% kredytów uzyskał więcej lub to, że z pozostałych 80% będzie zdzierał wypłatę do końca życia może nie wystarczyć, bo bank nagle nie będzie miał wystarczająco klientów/wpływów i "zdechnie" (pomijając ratunek przez państwo).

      Ale ja się nie znam. Piszę co myślę.

      Usuń
  11. To nie do końca tak. To zależy od tego, czy banki realnie posiadały franki i przekazywały je klientom, przeliczając w dniu podpisania umowy na złotówki, czy może banki żadnych franków nie miały i po prostu pożyczały złotówki, stosując przelicznik kursu CHF/PLN.
    Załóżmy że banki nie miały franków i pożyczały złotówki. W takim wypadku faktycznie zarobiły na zmianie kursu.
    Jeśli natomiast pożyczały ludziom franki, to na zmianie kursu zarobić nie powinny, bo niby czemu? Pożyczyły franki i otrzymują z powrotem franki.

    Dla banków niebezpieczna jest zarówno sytuacja gdy wartość kredytów mocno rośnie, jak i wówczas gdy mocno spada. Jeśli wartość hipoteki rośnie, to klienci mają problem ze spłatą rat, część ogłasza upadłość, trzeba się bawić w licytacje komornicze, trzeba ściągać z tego bankruta zaległości... Z kolei jeśli wartość hipoteki spadnie mocno w dół, to klienci będą spłacać raty bez problemów, ale co z tego, skoro bank suma sumarum otrzyma mniej niż pożyczył?

    Ekspertem nie jestem, jeśli ktoś widzi błędy w tym rozumowaniu to chętnie posłucham :)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Przecież bank nie ma pieniędzy. Ma tylko kredyty i depozyty, tudzież jakąś tam rezerwę. Ryzyko banku polega teraz na tym, że zamiast z kredytu 150 tys franków (300 tys zł) odzyska po licytacji 180 tys zł czyli straci na kredycie prawie pół mln zł. (465 tys zł). Są to de facto kredyty niezabezpieczone, złe.

      Usuń
    2. Stefan wygrywasz pixelowy medal, lepiej by nawet samcik nie napisal ; )

      bank udzielając kredytu zarabia na marży !!!

      udzielając kredytu opartego o zmienna stope procentowa jaka jest Libor, Wibor etc, przerzuca na kredytobiorce ryzyko zmiennej stopy procentowej
      potem moze na rynku miedzybankowym takie 'ryzyko' sprzedac poprzez IRSa na libor chf

      to jest drugi element na jakim bank moze zarobic udzielajac takiego kredytu

      natomiast banki poza tym ze duzo moga, maja tez pewne ramy prawne jakich musza przestrzegac, jednym z nich jest wymagania co do struktury kapitalu banku - tzw Bazylea III, ktory to dokument okresla ile i jakiej 'jakosci' kapital musi posiadac bank aby nie miec problemow z plynnoscia finansowa i byc uwazanym za bezpieczny

      i przy spadku wartosci zlotego dzieje sie dokladnie to o czym napisal stefan, stosunek wartosci kredytu do jego zabezpieczenia bardzo sie zmienia, tzn ze rosnie ryzyko kredytowe (ryzyko utraty pieniedzy na wypadek niewyplacalnosci drugiej strony) oczywiscie teraz banki beda musialy poprawic swoje zabezpieczenia co kosztuje , dlatego beda mialy gorsze wyniki finansowe i cena na gieldzie spada

      osobiscie nie uwazam zeby banki az tak bardzo ucierpialy, a to z racji tego jak skonstruowane sa umowy kredytowe w polsce, tzn ze ludzie stracili by wszystko wypowiadajac takie umowy, no bo kto moze sobie pozwolic poniesc strate 100-300k zl na kredycie - gdyby mial takie pieniadze to nie bral by kredytu

      gdyby istniała upadlosc konsumencka to moze by sie cos dalo zrobic - i banki mogly by sie bac i bylo by pole do renegocjacji etc, ale w polsce nie ma , wiec ludzie beda grzeczniutko splacac
      efektem tego bedzie zmniejszona konsumpcja wewnetrzna i zmniejszona mobilnosc zawodowa spoleczenstwa

      osobiscie gdybym w polsce mial kredyt i nie widzial mozliwosci jego splaty - pewnie wynegocjowal bym z bankiem jakiegos rodzaju 'urlop', i czas ten przeznaczyl na wyjazd za granice - np norwegia

      Usuń
    3. @ fromZero

      Myślałem, że to są oczywiste rzeczy dla forumowych ekspertów ;) Innymi słowy Polak martwi się teraz kredytem a szwajcarski ciułacz podejmuje kasę, realizuje zyski z hazardu walutowego i jedzie na zakupy do Niemiec. I w tym jest właśnie nadzieja, że tych franków na rynku będzie coraz więcej i kurs powinien spadać.

      Usuń
    4. Banki polskie wtopiły na kredytach tak samo jako kredytobiorcy. Popatrzcie sobie lepiej po jakiej cenie refinansują własne kredyty które wzieły na kredyty hipoteczne. Zarobili ci co pożyczali naszym bankom i ci co wiedzieli że tworzy sie bańka na złotym i trzeba grać na jego osłabienie. Zreszta podobny mechanizm był w wielu innych krajach rozwijających: Korei, Tajlandii itp.

      Jest jeszcze drugi problem o którym sie nie pisze. Ci co się tak wykazują typowo polską solidarnością społeczną nie widzą że wszyscy jedziemy na tym samym wózku , a szczególnie juz ostrożni z sądami powinni byc posiadacze kredytów złotowych. Już niedługo WIBOR będzie na +10% i wtedy frankowcy będą mówić że "na szczęście nie wziąłem kredytu złotówkowego".

      Usuń
  12. Panowie do dyskusji na temat kredytów frankowych chciałbym przytoczyć profesora Modzelewskiego który pisał wiele ustaw, które zresztą sam krytykował że pisał co posłowie głupoty głosowali. Natomiast w kwestii franków słusznei zauważył że kredyt frankowy ma cechy zakładu bukmacherskiego, który z natury powinien być zakazany jeśli robiony bez odpowiedniego zezwolenia. Co ciekawe pisze że nikt tam żadnych franków nie pożyczał bo w końcu kredytobiorcy dostawali na konto zł a nie franki na kupno nieruchomości...



    fragment:
    Jak Pana zdaniem powinien ten problem być rozwiązany? Czy jest alternatywa dla pozwu zbiorowego? Co należy robić?
    Tylko i aż tyle: ustawowo nakazać spłacenie tych kredytów w wysokości rzeczywiście zaciągniętej, bo nikt tam żadnych franków nie pożyczał: był to bowiem typowy instrument spekulacyjny, najbardziej zbliżony do zakładu bukmacherskiego. A gdy bank pożycza pieniądze, to kapitałem do zwrotu jest tylko kwota rzeczywiście pożyczona plus odsetki i prowizja. A gdy wielkość spłacanego kapitału zależy od zdarzenia losowego, to jest to działalność hazardowa, której nie można utrzymać pod pozorami udzielania kredytów. Tak stanowi nie tylko polskie, ale również europejskie prawo, które, jak widać, nie znajduje poparcia wśród najbardziej proeuropejskich polityków.

    http://www.polskatimes.pl/artykul/965379,prof-witold-modzelewski-700-tys-polakow-nabitych-w-kredyty-we-frankach-moze-wygrac-w-sadzie,id,t.html

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Zdarzeniem losowym jest tak samo kurs franka jak i wysokość stóp procentowych. Krótko: z tego wprost wynika, że kredyt ze zmienną ratą powinien również być zakazany. I ja jestem za.

      Usuń
    2. A co jeśli inflacja będzie na poziomie -5% (czyli spadające ceny, ale też pensje)? Czy nadal będziesz chciał kredyt ze stałym oprocentowaniem?

      Usuń
    3. Tak. Pomijając nawet takie kwestie jak "czy będzie -5% przez okres 20 lat" oraz "realna ujemna deflacja w naszym systemie jest co najmniej mało możliwa".

      Poza tym jak spadają jednocześnie ceny i pensje (w takim samym stopniu), to zmiany w obciążeniu budżetu kredytem byłyby mało zauważalne (dla bezpiecznego kredytu – innych nie rozważam).

      Usuń
    4. Wiele rzeczy, który wydawały się mało możliwe, wręcz nieprawdopodobne, jednak miały miejsce (kradzież pieniędzy z OFE, kradzież pieniędzy z konta na Cyprze). Długoterminowa deflacja jest mało prawdopodobna, ale jednak możliwa.

      Przy stałej racie i spadającej pensji, udział kredytu w comiesięcznych wydatkach rośnie. A wielkość udziału zależy tylko od stopnia deflacji. Chcę przede wszystkim powiedzieć, że kredyt o stałym oprocentowaniu nie jest wcale super bezpiecznym rozwiązaniem jakby się mogło wydawać.

      Kredyty ze stałym oprocentowaniem są dostępne w ofertach banków, tylko nikt z nich nie chce korzystać, bo są oprocentowanie jest wyżej niż bieżący poziomu stóp procentowych + marża. Są droższe nie bez przyczyny. Żeby klient mógł dostać kredyt ze stałym oprocentowaniem, bank musi zabezpieczyć ryzyko zmiany stóp procentowych, a to kosztuje.

      Usuń
    5. "Kredyt ze zmienną ratą ma wyższe oprocentowanie od kredytu ze stałą ratą w momencie zaciągania takiego kredytu". Z tym się mogę zgodzić. Za to twierdzenie, że kredyt z ratą stałą jest "wyżej oprocentowany" niż kredyt z ratą zmienną to jest już nadużycie. Bo co będzie jak przyjdzie hiperinflacja? Argument w zasadzie identyczny do twojego (kali ukraść dobrze? kaliemu ukraść źle?), tylko jakby... bardziej prawdopodobny.

      Co do mojego "mało możliwe", to chciałem uniknąć absolutyzmu i używania wyrażeń typu "niemożliwe". Ja bowiem sądzę, że deflacja albo nie nastąpi (bo rząd do tego nie dopuści), albo w wyniku jej wystąpienia cały tzw. system się posypie i deflacja będzie stosunkowo daleko na liście naszych problemów.

      Usuń
    6. Przepraszam Xellos540
      jaka deflacja?
      przeanalizuj rachunki z prąd, gaz, wodę, czynsz, transport, chleb, bułki masło kefir, leki, lekarza, palto pantalony? na przestrzeni 2 lat i odpowiedz ile wynosi deflacja (a to jest asortyment 80 społeczeństwa).
      Ceny energii (dostawa gniazdko) wzrosły w ciągu 5 lat o ponad 100% (słownie 100% procent).

      Deflacja jest tylko na papierze GUSu który spekuluje koszykiem dóbr na podstawie których wylicza inflację na potrzeby propagandy, żeby bank miał dla ciebie super propozycję 3% - podatek Markusa Belkusa.
      Trochę dystansu do jedynie słusznych danych. Nie wystarczy Wam danych o cenach mieszkań ;-) to chyba było natchnienie by powstał tenże blog czyż nie ?;-)

      Usuń
    7. Ee...? Przecież to ja się pytam gościa wcześniej skąd on wziął jakiekolwiek szansę na deflację... Więc albo nie do mnie piszesz (?), albo źle czytasz.

      Usuń
    8. A... to przepraszam ;-) przyznaję się że nie czytałem wszystkich wpisów.

      Usuń
    9. Jaka deflacja... ważne, że lokomotywy potaniały!

      Usuń
  13. Cześć,
    to mój pierwszy wpis na tym blogu. Podał mi info o nim Njusacz.

    Ja w sprawie Cynika, który niby trafił :)
    On nie dość że nie trafił to się jeszcze pomylił w drugą!!

    U mnie jeden Czytelnik to linkował - pełny wpis:
    http://www.twonuggets.com/content/frank-s%C5%82aby-do-czasu

    skrócony
    http://bit.ly/1ye6T2I

    i teraz masz moją odpowiedź:
    Cześć,

    po pierwsze ja inaczej rozumiem ten wpis co linkujesz. Tam napisano wyraźnie
    "Na mój gust peg do euro nie zostanie jednak rozmontowany do końca ale rozwodniony raczej podwójnym pegiem do USD i EUR, w pewnej proporcji."

    Zatem autor nie tylko nie twierdzi że by znikło połączenie między EUR a CHF ale gorzej - będzie kolejne do USD (!). Zatem się pomylił (!).

    U niego ewentualne umocnienie franka miało wyjść z powodu wyrzucenia grecji (!) z unii i umocnieniu euro, a zatem i franka (powiązanego!)

    Tutaj to napisał:
    "Uwzględnić też trzeba możliwość spontanicznego skoku w euro w górę po rozstrzygnięciu kwestii greckiej... Baba z wozu koniom lżej... "

    Nie wiem zatem po co go tak wszyscy linkują. To też w sumie dowód na to jak ludziom, całkiem łebskim można zrobić wodę z mózgu.

    W sprawie niemerytorycznej - ja Cynika nie lubię bo to właśnie Cynik. Kiedyś u niego pisałem merytorycznie na forum to mnie wyciął bo się zorientował że mam bloga i jestem dla niego konkurencją (!). Spytałem go na jakiej podstawie to podał mi swój regulamin którego w żadnych punkcie (!) nie łamałem. Potem nabrał wody w usta i skomentował żebym sobie poszedł. Chłopak ma biznes - nagania na złota i newslettery i tyle.

    Teraz w sumie to jest śmieszny - tak jak prawie każdy goldbug - bo teraz twierdzą po spadku cen złota czy srebra - że złoto to nie inwestycja tylko zabezpieczenie (!). A w ogóle to oni nie zalecali kupna (!). To się nazywa Cynizm. wcale zatem nie jest lepszy od tych których krytykuje.

    ukłony,
    SiP
    stojeipatrze.pl

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Wiesz co, ja zarabiam w złotówkach. Mógłbyś mi wskazać dealera, u którego złoto potaniało? Będę wdzięczny. Mam odrobinę kruszcu jako zapezpieczenie właśnie i na uncji złota w tej chwili widzę +700 PLN...

      Usuń
    2. to mój pierwszy...

      Mam nadzieję że gospodarz tego doskonałego bloga w pełni to docenia i że ten niesmaczny paszkwil kogoś mającego oczywiste trudności w zrozumieniu słowa pisanego będzie jednocześnie jego ostatnim...

      pozdr.
      cynik9 ;-)

      Usuń
    3. Panowie,

      nie podejmę się rozstrzygnięcia, który z Was ma rację w tym "sporze", bo mi to wygląda na kolejną sprawę typu politechnicznego - każdy może mieć rację, wystarczy tylko dobrać odpowiednią tezę i argumenty. Jak się zaczniecie spierać w tematach mieszkaniowych, to wtedy chętnie się dołączę ;)

      Przy tej okazji chciałbym Wam bardzo podziękować za Wasze blogi, które czytam "od deski do deski" już od bardzo dawna i które w sporej części doprowadziły mnie do założenia własnego.
      A to, że czytają mnie takie "osobistości", uznaję za jeden z większych zaszczytów, które mnie ostatnio spotkały.

      Pozdrawiam serdecznie!

      Usuń
  14. Pani Premier ogłosiła, że po 10 dniowym paleniu kukieł z jej wizerunkiem odniosła "sukces" i obroniła miejsca pracy. Może zamiast tych pierwotnie proponowanych odpraw górniczych jednak sfinansowac różnicę w kursie walutowym zagrożonym wyginięciem Frankowiczom, w zamian za darmowe 20 godzin w kopalni w każdy weekend? Może wtedy jakimś cudem wydobycie węgla osiągnęłoby granice rentowności. Transport pomiedzy skupiskami Frankowców, a kopalniami zapewniła by nowa duma narodowa - polsko brzmiące Pendolino.

    OdpowiedzUsuń
  15. Marek Wielgo ma kredyt w frankach.

    "Jestem jedną z takich osób. I nie żałuję! Kredyt walutowy na mieszkanie zaciągnąłem 15 lat temu. Wybrałem wówczas euro, bo taki kredyt kosztował mnie tylko... 9,4 proc. w skali roku, podczas gdy złotowy był przeszło dwukrotnie droższy."

    "Po pierwsze, mam świadomość, że nie trafię z rodziną pod most, w najgorszym razie przeprowadzę się do mniejszego lokum lub w gorszej lokalizacji. Po drugie, przez wiele lat byłem beneficjentem franka, bo płaciłem raty dużo niższe niż ci, którzy zaciągali kredyt w złotych. Teraz miesięczna rata wzrośnie mi o jakieś 200 zł. Z czegoś będę musiał zrezygnować."

    http://wyborcza.biz/biznes/1,101716,17274765,Drogi_franku__jak_teraz_zyc__Bankowcy_ukrywali_ryzyko_.html#MT

    OdpowiedzUsuń
  16. Kredytu we frankach nie mam, ale DB informację mi przesłał. Widać, coś się zaczyna dziać:

    Szanowni Państwo,

    informujemy, że w związku ze wzrostem kursu franka szwajcarskiego, w przypadku Klientów zainteresowanych rozwiązaniami pozwalającymi na obniżenie rat kredytowych kredytów hipotecznych w CHF, Deutsche Bank Polska wprowadził następujące możliwości:

    - w ramach kredytów spłacanych w ratach równych najprostszym rozwiązaniem jest wydłużenie okresu kredytowania do pierwotnego, tj. określonego w umowie. W związku ze stosowanym przez Deutsche Bank Polska mechanizmem, okres kredytowania na przestrzeni ostatnich lat uległ skróceniu (wysokość rat wyrażonych w CHF pozostała bez zmian) z uwagi na to, że stopy procentowe w Szwajcarii mocno się obniżyły osiągając ostatecznie wartość ujemną,

    - osoby spłacające kredyty w ratach malejących mogą przejść na regulowanie zobowiązania w ratach równych.

    Aby skorzystać z powyższych rozwiązań, wystarczy złożyć wniosek w oddziale Deutsche Bank Polska. Nie wymagają one dostarczania dokumentów finansowych oraz analizy zdolności kredytowej.

    Jednocześnie, mając na uwadze fakt, że nasi Klienci spłacający zobowiązania we frankach szwajcarskich mają obecnie wyższe obciążenia związane z ratą, bank zniósł opłatę za aneks wprowadzający powyższą zmianę do umowy kredytu.

    W przypadku jakichkolwiek pytań prosimy o kontakt z Państwa doradcą lub poprzez Teleserwis pod numerem tel.: 801 18 18 18, +48 12 625 80 00, +48 500 919 000.

    Z poważaniem,
    Deutsche Bank Polska

    OdpowiedzUsuń
  17. Deutche Bank wie jakie było trzepanko na Węgrzech, więc zbiera kwity na potencjalne figle z nowym rządem ;-)
    A tak poważnie, to kredyty były chyba brane na 20-30 lat i w tej perspektywie trzeba zobaczyć kto miał racje.
    Kolorowa prasa Rzepa/GW/DGP itd żyją z paniki więc dla nich każdy szybki wzrost jest preludium wielkiego upadku (w tym przypadku biednych frankowiczów, którzy z tego co wiem spłacają przede wszystkim kapitał).

    Również nie robiłbym połajanki na PLNie. Kurs CHF do EUR/USD/JYP również poszybował o kilkanaście procent 15-18%, To co? mocne są owe Stany czy też nie? Problem będzie jak zostanie na te kilka lat w Polandii.

    Osobiście oczywiście nie odważyłbym się na kredyt w 100% denominowany. Kilka razy rozmawiałem z dyrektorem finansowym dużej instytucji finansowej (zagranicznej). Sam wziął w PLN i wszystkim odradzał walutę (2005rok). Maksymanie zalecał 50/50 (jeżeli ktoś koniecznie chce grać).
    Reasumując tak jak kiedyś wszyscy trąbili że nie odejedzie do 3,5pln tak teraz wszyscy "fachowcy" z prasy kolorowej dmuchają w puzon ile sił, że teraz nie zjedzie poniżej 4.00pln (a może sobie nie zjeżdżać, Markas Belkas załatwi kurs 4.00 inflacją po 7% w kilka lat ;-).

    Problem w czym odkadać na potencjalne mieszkanie ...pln hmmm... waluty odjechały..... konserwy max 3 lata ważności .... kurs zawodowy (by kto wie za 5 lat heblować i strugać w Norwegii ;-) już wiem skąd wię wzięła w CCCP moda na złote zęby ....;-).

    OdpowiedzUsuń
  18. http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/gus-w-2014-r-do-uzytku-oddano-o-1-2-proc-mniej-mieszkan-niz-w-2013-r/cypph

    "Ekspert zaznaczył, że zgodnie z ostatnią projekcją makroekonomiczną NBP inflacja zbliży się do poziomu 2 proc. dopiero w IV kwartale 2016 r. Mimo pogłębienia deflacji koniunktura – w tym zwłaszcza popyt wewnętrzny – pozostaje solidna."

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. No to jest w końcu 2% (inflacja) czy deflacja? :P

      "ceny transakcyjne na rynku pierwotnym rosły w ostatnich kwartałach tylko nieznacznie"

      Jeśli (średnie) ceny transakcyjne naprawdę wzrosły, to prawdopodobnie oznacza, że mieszkania są w coraz lepszym metrażu/standardzie.

      "Referencyjna stopa procentowa NBP wynosi obecnie 2 proc. i uczestnicy rynku nieruchomości mogą zakładać, że utrzyma się na tym poziomie jeszcze przez długi okres"

      No ciekawym ile to potrwa i czy ci więcej wiedzący uczestnicy tego rynku (deweloperzy, pośrednicy, a także doradcy i banki) rzeczywiście mogą tak zakładać...

      Usuń
  19. Koledzy, zobaczcie to:
    https://www.youtube.com/watch?v=Wk5FjXuob1s
    Material to jeden z kilku filmikow odnosnie inwestowania w nieruchomosci - zastanawiam sie jak mozna zarobic na takich norach jak na materiale - balbym sie takie cos kupic a Wy co o tym myslicie? ;)

    OdpowiedzUsuń
  20. Do tej pory Wiesiek z Ryśkiem kupowali rudere trochę odmalowali i sprzedawało sie wszystko jak leci. Problem w tym czy w najbliższym czasie bedzie to nadal tak działało. Może jeszcze tylko takie rudery potrafi wybronic lokalizacja ale bez przesady.

    OdpowiedzUsuń
  21. Ciekawe...
    http://tvn24bis.pl/wiadomosci-walutowe,77/przewalutowanie-i-doplata-sposobem-dla-frankowiczow-analityk-wylicza-ile-trzeba-bedzie-doplacic,507981.html

    Jeżeli KNF proponuje takie rozwiązanie to ewidentnie musi wskazywać, że bank nie kupował w dniu zaciągania kredytu franków na rynku międzybankowym, tylko po prostu oparł kredyt złotówkowy o kurs innej waluty - czysty hazard. Kiedyś już poruszałem ten temat... Bardzo ciekawe...

    OdpowiedzUsuń
  22. Z innej beczki...
    Kara nałożona na HB maluteńka, ale dobrze, że coś robią w końcu z tymi oszustami

    http://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/848095,nieruchomosci-home-broker-karal-nawet-swoich-bylych-klientow-uokik.html

    OdpowiedzUsuń
  23. Witam i podrzucam info, które może rzucić więcej światła na problem: co tak naprawdę pożyczały banki pod postacią kredytów frankowych?
    Prof. Modzelewski (twórca naszej ordynacji podatkowej, więc gość chyba wie co mówi) nagabywany przez dziennikarkę pytaniem, co należy zrobić z frankowcami odpowiedział:"Co należy robić? Tylko i aż tyle: ustawowo nakazać spłacenie tych kredytów w wysokości rzeczywiście zaciągniętej, bo nikt tam żadnych franków nie pożyczał: był to bowiem typowy instrument spekulacyjny, najbardziej zbliżony do zakładu bukmacherskiego. A gdy bank pożycza pieniądze, to kapitałem do zwrotu jest tylko kwota rzeczywiście pożyczona plus odsetki i prowizja. A gdy wielkość spłacanego kapitału zależy od zdarzenia losowego, to jest to działalność hazardowa, której nie można utrzymać pod pozorami udzielania kredytów. Tak stanowi nie tylko polskie, ale również europejskie prawo, które, jak widać, nie znajduje poparcia wśród najbardziej proeuropejskich polityków."
    Cały wywiad: http://www.polskatimes.pl/artykul/965379,prof-witold-modzelewski-700-tys-polakow-nabitych-w-kredyty-we-frankach-moze-wygrac-w-sadzie,id,t.html?cookie=1
    Ta wypowiedź podkopuje obrońców banków i teorii swapów walutowych.
    PS. W ramach relaksu do czego prowadzi bańka na ryku nieruchomości na przykładzie chińskim: http://urbnews.pl/yujiapu-kopia-manhattanu-stala-sie-miastem-widmo/

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Prof. Modzelewski przede wszystkim sprytnie szuka sobie klientów. Oczywiście, że banki pożyczyły złotówki. Nie było potrzeby generowania dodatkowych kosztów i wymieniać CHF na PLN. Z prawnego punktu widzenia, tezy prof. Modzelewskiego mogą być do obrony przed sądem. W praktyce, banki mimo, że pożyczały złotówki to musiały korzystać, ze swapów aby zabezpieczyć ryzyko zmiany stóp procentowych i kursu walutowego. Banki to nie spekulanci, a pośrednicy, pożyczają od jednych tanio, żeby pożyczyć innym drożej.

      Usuń
  24. Podsyłam link do stanowiska NBP wobec najbliższej nowelizacji "ustawy o mdm". NBP w zasadzie dość mocno krytykuje program w obecnym kształcie.
    http://legislacja.rcl.gov.pl/docs//2/237950/237984/237986/dokument144437.pdf

    OdpowiedzUsuń
  25. Niby kredyty z frankiem są katastrofą, ale jak przeanalizowałem ogłoszenia w internecie to nie widać prób sprzedaży mieszkań z kredytem. Źle szukam, czy też nie ma jeszcze tego zjawiska na rynku?
    Dalszy etap mieszkania na kredyt to licytacja przez komornika i tego też jakoś nie ma dużo.
    Pozdrawiam.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. nie ma ofert sprzedazy bo jakby ktos sprzedal takie mieszkanie to bylby pare set tys w plecy.
      moi znajomi kupili mieszkanie warte w momencie kupna ok 250 tys, teraz podobne nowe chodza po 200tys, a po wzroscie franka zadluzenie w pln maja na poziomie 350tys. nawet jakby sprzedali za wyjscieowe 250tys (co jest nierealne bo nowe sa za 200) to i tak byli by jeszcze 100tys winni bankowi :)

      Usuń
    2. Ja bym bardziej zwrocil uwage na liczbe ofert na wynajem. Komornik i licytacja to zwykle ostatecznosc, gdy nie udalo sie wynajac, sprzedac itd.
      Moze ktos sledzi oferty wynajmu na gumtree w W-ie? Jak tak patrze na kawalerki w cenie do 1500 to calkiem sporo ich sie pojawia. Czy stare nory kupowano za franki? Ciekawe jaki procent kredytow dotyczyl rynku wtornego :)

      Usuń
  26. Widzę, że teorie, o zarabianiu przez banki na kursie walutowym przy kredytach frankowych są wciąż silnie żywe. Podejmowane przez kilka osób próby wytłumaczenia czym są swapy walutowo-procentowe wydają się nieskuteczne. Postaram się obalić teorię w bardziej obrazowy sposób.

    Miesięczny popyt na franki będący wynikiem spłat rat kredytów wynosi około 2.5 mld CHF. Co oznacza, że co roku Polacy kupują około 30mld CHF. Pomnóżmy tą kwotę przez kurs sprzed wystrzału (3.50) i po wystrzale (4.30). Daje to nam:
    2.5mld CHF * 3.50 = 105mld zł
    2.5mld CHF * 4.30 = 129mld zł

    Różnica to 24mld zł, czyli wg teorii jest to roczny zysk branży bankowej tylko na różnicy kursowej kredytów frankowych. Przypomnę, że branża bankowa w 2013 roku na wszystkich swoich działaniach zarobiła 15mld zł. Czy nadal Wam się wydaje, że banki zarabiają na kursie walutowym?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. @smartfx.eu

      Czy Modzelewski i prezes KNF są takimi ignorantami, że nie wiedzą jak działa rynek bankowy ? Taka propozycja ze strony KNF byłaby w ogóle nieuzasadniona gdyby zakładali w ogóle scenariusz, że bank nie posiadał żadnych linii kredytowych w CHF. Opcje są dwie:
      a) KNF nie zna zasad działania systemu bankowego, stąd ta propozycja - czyli kompromitacja
      b) KNF wie, że być może część/większość/wszystkie kredyty nie były oparte w ogóle o linie kredytowe w CHF, a CHF był stosowany tylko jako przelicznik - czysty instrument spekulacyjny

      Twoje wyliczenia, zakładam że nie wzięte z kosmosu (nie mam czasu weryfikować) ewidentnie wskazują na punkt a)

      Jest jeszcze jedna możliwość którą wykluczam. Że KNF zaproponował takie rozwiązanie, które po wpłacie tej różnicy spowoduje zminimalizowanie przewalutowania po bardzo niekorzystnym wysokim kursie. Ale jak ma się np. rekompensata od kredytobiorcy np. w postaci 15k zł, gdzie bank na przewalutowaniu traci 200k.

      Usuń
    2. @sing dst
      Myślę, że prof. Modzelewski i KNF doskonale zdają sobie sprawę jak działa system bankowy. Przy czym celem pana Modzelewskiego, nie jest wyjaśnianie zasad działania systemu bankowego, a wykorzystanie zamieszania i znalezienie sobie klientów.

      Jeśli chodzi o KNF. To muszę przyznać, że jestem szczerze zaskoczony jej postawą. Do tej pory KNF działała przede wszystkim w interesie instytucji finansowych, a nie ich klientów. Przy czym na razie jest to tylko opcja do rozważania a nie docelowe rozwiązanie. Komisja zapowiedziała, że najpierw zbada jak operacja wpłynie na bilanse banków. Oczywiste jest, że wpłynie negatywnie, pytanie tylko jak bardzo i czy na pewno wszystkie banki będą wstanie to przeżyć. Presja polityków jest duża, więc kto wie, może któryś poświecą :)

      Usuń
    3. wybory ida, trzeba do wyborow troche poudawac, ze sie przejmuja zwyklymi ludzmi.
      po wyborach im przejdze, skonczy sie przejmowanie frankowiczami i zaczna sie podwyzki podatkow.

      Usuń
  27. Ten komentarz został usunięty przez autora.

    OdpowiedzUsuń
  28. A on nadal twierdzi że nie było żadnych franków pożyczanych...
    http://biznes.onet.pl/waluty/analizy/piec-pytan-do-bankow-ktore-udzielaly-tzw-kredytow-frankowych/z6rrk

    "Skąd ten po­stu­lat KNF, który – tak na mar­gi­ne­sie – gło­szę od pię­ciu lat? Bo to lep­sze dla ban­ków niż trwa­nie w upo­rze, że wszyst­ko było tu w po­rząd­ku, gdyż jest to droga do ich ka­ta­stro­fy. Dla­cze­go? Bo ktoś spraw­dzi, czy tu były ja­kieś fran­ki czy inne wa­lu­ty obce, a z tego co wiemy, to ani banki nie po­ży­cza­ły tych walut kre­dy­to­bior­cy oraz same też ich nie po­ży­cza­ły jako źró­dło fi­nan­so­wa­nia udzie­la­nych nam kre­dy­tów."

    Modzelewski chyba czyta moje komentarze :)
    Bo napisał dokładnie to co ja: "Bo gdyby banki były kredytobiorcami w tych walutach a następnie pożyczały dalej polskim naiwniakom te same pieniądze, to nikt, a zwłaszcza KNF, nie zasugerowałby owego „przewalutowania”. "

    OdpowiedzUsuń
  29. http://tvn24bis.pl/nieruchomosci,83/kupowac-czy-sprzedawac-szalejacy-frank-zmieni-nasz-rynek-nieruchomosci,508405.html
    Na pytanie dziennikarki "Czyli ceny spadną" jakby im ktoś w mordę strzelił :)

    OdpowiedzUsuń
  30. Czy banki udzielające kredytów frankowych miały w ogóle jakieś franki?
    http://samcik.blox.pl/2015/01/Na-tropie-Yeti-Czy-banki-udzielajace-kredytow.html

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Zaraz rzucę okiem, podeślę jeszcze Trystero sprzed blisko 1,5 roku:
      http://www.trystero.pl/archives/12949

      Usuń
    2. No dobra, przeczytałem, w z dyskusją w komentarzach włącznie. I mam jeszcze większy mętlik we łbie :-D .

      PS Ale ten system komentów jest beznadziejny, aż boli...

      Usuń
  31. Ten komentarz został usunięty przez autora.

    OdpowiedzUsuń
  32. W banku jak słabnie PLN to wtedy jego aktywa walutowe są przeliczane po wyższym kursie i pojawia się niezrealizowany dodatni wynik. Odwrotna sytuacja ma miejsce gdy następuje wzrost wartości PLN waluty. Przykład: Bank A udziela kredytu denominowanego w CHF w wysokości CHF 100, na moment udzielenia kurs wynosi CHF/PLN=3, czyli w aktywach banku jest kredyt PLN300. Jak kurs urośnie do CHF/PLN=4, to kredyty urosną do PLN400 a jak kurs spadnie do CHF/PLN=2, to aktywa spadną do PLN200.
    Banki podlegają regulacjom nadzorczym, które ograniczają ich ekspozycje na ryzyko i tym samym uniemożliwiają utrzymywania bardzo dużych otwartych pozycji. Jak banki chcą spekulować to muszą utrzymywać dodatkowy kapitał na pokrycie dodatkowego ryzyka. Biorąc pod uwagę skalę ekspozycji na kredyty denominowane w walucie to taki wymóg byłby gigantyczny i niemożliwy do spełnienia w banku. Dlatego banki domykają swoją pozycję walutową.
    Najprościej można zamknąć otwartą pozycję walutową w aktywach zawierając transkację która otworzy pozycję w zobowiązaniach. W odniesieniu do przykładu pokazanego powyżej, jak bank finansuje kredyt denominowany w CHF, pożyczką w CHF to wtedy jego zobowiązania w złotych wyglądają tak: na moment udzielenia PLN300, dla CHF/PLN=4, PLN400 (strata finansowa w wysokości PLN100) i dla kursu CHF/PLN=2, jest dodatni wynik finansowy PLN100 a wycena zobowiązań wynosi PLN200.
    Inaczej mówiąc, jak słabnie PLN to trzeba więcej oddać i powstaje finansowa niezrealizowana strata z tytułu przeszacowania zobowiązań, która równoważy dodatni niezrealizowany wynik na przeszacowaniu aktywów. To samo tylko w odwrotną stonę występuje przy aprecjacji PLN.
    Czyli podsumowując, bank najpierw zdobywa walutę a następnie udziela kredytu denominowanego w walucie i utrzymuje domkniętą pozycję walutową. Przykład realny: pożyczone CHF od Commerzbanku stanowiły zobowiązanie na bilansie mBanku w walucie i jednocześnie (żeby się dwie strony księgowania zgadzały) mBank posiadał aktywa w walucie (środki pieniężne). Ponieważ klient nie dostawał CHF tylko PLN, to bank sprzedawał swoje płynne środki w walucie na rynku (kupował PLN) i złotówki szły do klienta. Sens ekonomiczny jest taki sam jakby bank wypłacał walutę klientowi (zakładając, że nie ma spreadu walutowego), bo klient i tak by sam musiał walutę sprzedać bo mieszkania kupował za PLN. Jest taka teoria, że sprzedaż waluty przez banki w okresie bonanzy kredytowej (2007-1H18) sprzyjała osłabieniu się kursu CHF/PLN.
    Innym sposobem na zamknięcie pozycji walutowej (stosowanym przez Getin i Millennium) jest finansowania pozabilansowe poprzez instrument pochodny. W takiej transkacji nie dochodzi do faktycznego kupna waluty. Bank A (mający płynność w PLN) zawiera umowę z Bankiem B (mającym płynność w CHF), że się wymienią (wirtualnie) na jakiś czas walutami. Na moment zawarcia takiego kontraktu nie następuje żaden przepływ ale na koniec trwania umowy banki rozliczają się różnicą z tytułu zmiany kursu walutowego. Bez wnikania w szczegóły: Bank A musi dopłacić (ponosi stratę) Bankowi B jak PLN się osłabi, co jednocześnie rekompensuje zysk z tytułu przeszacowania kredytów w walucie. Odwrotna sytuacja jest wtedy gdy złotówka się umacnia.
    To jest oczywiście opisane w ogromnym uproszczeniu. Chciałem pokazać, że banki w Polsce musiały albo faktycznie pożyczyć Franki albo zawrzeć transakcje których wycena była uzależniona od kursu Franka. Podsumowując: 1. Zmiana kursu waluty nie pozwala bankom bezkarnie zarabiać na przeszacowaniu kredytu. 2. Takie przeszacowanie jest jednocześnie równoważone przez wzrost zobowiązań. 3. Administracyjne obniżenie wartości kredytów doprowadza do straty w bankach – pojawia się dziura w bilansie.

    OdpowiedzUsuń
  33. http://rynekpierwotny.pl/wiadomosci/rynek-mieszkaniowy/czy-decyzja-snb-o-uwolnieniu-kursu-franka-uderzy-w-krajowa-mieszkaniowke/2974/

    Czarny scenariusz ale ja nie mam nic przeciwko :)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. No właśnie jak na razie tylko RynekPierwotny podnosi tą kwestię:

      "W pierwszej kolejności należy oczekiwać znacznego wzrostu niejako „symetrycznej” awersji do ryzyka w ramach rynku kredytów hipotecznych. Z jednej strony sektor bankowy, w istotnej części zagrożony perspektywą mniej lub bardziej znaczących strat i koniecznością tworzenia na nie rezerw, a także ponoszenia innych kosztów utrzymywania systematycznie psującego się portfela kredytów walutowych, może ograniczyć w znacznym stopniu finansowanie rynku nieruchomości, zarówno w ramach klientów detalicznych jaki deweloperów.

      Z drugiej strony potencjalni klienci hipoteczni banków będą odkładać decyzje o kupnie mieszkania w oczekiwaniu na rozwój sytuacji, która w obecnych okolicznościach wydaje się co najmniej niepewna."

      ...inni naganiacze najpewniej jeszcze są w lekkim szoku, żeby to ogarnąć :)

      Może (bo nie musi) nastąpić niekontrolowany odpływ popytu z rynku (pomimo MdM), czyli coś do czego HB, OF, REAS i inni oszuści nie dopuszczali od lat, kłamiąc jak tylko się da w myśl zasady: "Rynek nieruchomości jest taki jaki my mówimy, że jest" - a teraz mamy coś czego (niemal) nikt nie przewidział...

      Usuń
    2. Ja jestem wielkim fanem sformułowania "dojrzewanie portfela". Czyli jak ktos przestaje spłacać bo stracil prace to znaczy, że jego kredyt dojrzał. On sam pewnie też (stwierdziwszy, ze chfarlie, to byl jednak blad), chociaż osiwiał z powodu sytuacji.
      Jezeli to co ryzykownie ;) prognozuje rynekpierwotny jest prawdą, to czekamy na wpisy od Marka W. (nazwisko znane blogerom), gdzie wieszczy rychłe spadki cen, lub też je namiętnie komentuje ;).
      Swoja droga zastanawiam sie jak to jest byc blogerem, ktory cieszy sie tak paskudna reputacja.

      Usuń
  34. Niedawny artykuł na rp skłonił mnie do refleksji i ciekawego rozwiązania:
    "Nawet jeśli frankowicze podpisali oświadczenie, że zdają sobie sprawę z ryzyka walutowego, nie oznacza to, że mieli świadomość jak bardzo kurs franka może się zmienić."

    Może by temat zajść od strony rozwiązań jakie stosuje sitwa. Wystarczy wykazać chwilową niepoczytalność przy podpisywaniu kredytu i można się z niego uwolnić.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. dokladnie, radosc z otrzymania kredytu zacmiła mi umysł.
      btw. w przypadku kolesia wjezdzajacego w sopocie w ludzi stojacych na przystanku niepoczytalnosc ocalila go przed jakakolwiek odpowiedzialnoscia (ustawieni rodzice).
      moze 700tys kredytobiorcow mialo zarazliwa pomrocznosc jasna ;)

      Usuń
  35. Dobra nic nowego nie ma.
    Wychodzę i wracam wieczorem...
    Także nie publikować mi tu do tego czasu niczego nowego! ;)

    Pozdro

    OdpowiedzUsuń
  36. polecam końcówkę raportu na kolejne wpisy - http://obligacje.pl/files/news/544.pdf

    OdpowiedzUsuń
  37. Dla chętnych wykład na temat kredytów w CHF

    https://www.youtube.com/watch?v=MtbE9nDUbVI
    https://www.youtube.com/watch?v=v8_7RjvL9T0
    https://www.youtube.com/watch?v=Tcm6R3yMf7s

    OdpowiedzUsuń
  38. Cikeawe porównanie podwójnych standardów, gdyby produktem na którym przejechało sie pół miliona gospodarstw domowych było auto bubel to bybyła afera narodowa jakby ludzie lądowali w rowach etc
    Natomiast rynek finansowy to oh nie sami sa sobie wini:

    http://wiadomosci.wp.pl/kat,1025897,title,Lukasz-Warzecha-dla-WPPL-bank-to-nie-kasyno,wid,17200495,wiadomosc.html?ticaid=114393

    Jestem przeciwko pomagania frankowcom z publicznej kasy, przewalutowania na zł tak i dopłata róznicy, zgadzam sie z modzelewskim że kredyty walutowe są zakładem bukmacherskim

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. i kolejny art:
      http://wei.org.pl/blogi-wpis/run,chf-kasyno-nigdy-nie-traci,page,1,article,1364,language_code,pl.html

      sorry za post jeden pod drugim

      Usuń
  39. Jesli dzisiaj frank bylby po 1 zl albo po 50gr zapewne bylyby takie zjawiska:
    - nasmiewanie sie z osob majacych kredyt w PLN
    - zatrzymanie zysku dla siebie :)

    To byly fajne czasy :)
    http://www.money.pl/forum/pozwolcie-polakom-decydowac-jaki-chca-kredyt-t136860.html

    Nie zapominajmy ze dzieki osobom ktore w takiej panice kupowali wtedy mieszkania na 120%
    mamy teraz takie ceny i powolne spadki ...

    Widzieliscie ile w 2014 r bylo kredytow? 170k cos slabo to wyglada :)

    A jeszcze w sierpniu 2014 Zwiazek Bankow Polskich twierdzil tak:
    "W 2013 roku banki udzieliły 177 tys. kredytów hipotecznych na kwotę 36,5 mld zł. "Jesteśmy pewni, że wyniki roku ubiegłego będą przekroczone" - zaznaczył Furga."

    http://nieruchomosci.pb.pl/3820293,34656,zbp-banki-udziela-w-2014-roku-wiecej-kredytow-hipotecznych-niz-w-ub.-r.

    Rzeczywistosc zweryfikowala, ze ZBP mylil sie :)
    "ZBP szacuje, że 2014 rok był najsłabszy dla sektora hipotecznego od roku 2005.

    "Zarówno liczba - szacowana na 172 tys. sztuk kredytów udzielonych w roku 2014, jak i ich wartość - sięgająca 37 mld złotych, zamknęły się wynikiem słabszym nawet od tego uzyskanego w kryzysowym roku 2009 jak i w najsłabszym w tym okresie roku 2013" - napisał Furga. (PAP)"

    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Banki-moga-w-2015-roku-udzielic-kredytow-hipotecznych-za-okolo-40-mld-zlotych-3269297.html

    Furga nie ma latwego zycia i moglby z tego byc ciekawy material na szybka notke :)
    ZBP i Furga moga sobie darowac prognozy na 2015 bo ich skutecznosc jest zadna ale oczywiscie na koniec 15 trzeba bedzie zweryfikowac :D

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Ten komentarz został usunięty przez autora.

      Usuń
    2. Dokładnie o tym się nie mówi, ale to właśnie dzięki kredytom frankowym ceny zostały wyspekulowane do takich poziomów. Ratka była mniejsza, więc można było kupić większe/droższe mieszkanko.
      Dodatkowo ciekaw jestem co sobie myślą ci co teraz biorą w złotych, mamy rekordowo niskie stopy procentowe, więc jest niemal bardziej niż pewne, że ratka za 1/2/3 lata wzrośnie o podobne wartości jak teraz frankowcom i znowu będzie płacz.

      Usuń
    3. @zeroxx
      Całkowicie się z Tobą zgadzam że ceny wzrosły między innymi dzięki kredytom frankowym, pod koniec 2005 roku chciałem kupić mieszkanie, akurat dostałem dobrze płatną pracę. Niestety przez 3 miesiące okresu próbnego ceny wzrosły o około 20% i ledwo było mnie stać, na dodatek okazało się że nieuregulowany stosunek do służby wojskowej zmusza mnie do zdeponowania w banku równowartości 10 czy 12 rat, i ten ostatni czynnik spowodował że przegrałem życie (mieszkanie kupiłem dopiero w 2013 roku).
      Podejrzewam że jestem w mniejszości kredytobiorców, ja oszczędzam i nadpłacam kredyt, gdzieś z tyłu głowy mam świadomość wysokich stóp procentowych i oczywiście mam nadzieję że nie wzrosną powyżej 10%. Kredyt wziąłem na 30 lat i wyznaczyłem sobie cel spłatę w ciągu max 10 lat. Zastanawiałem się nad okresem kredytowania i ostatecznie stwierdziłem że lepiej wziąć kredyt na dłuższy okres, "cieszyć się" niższą ratą i regularnie nadpłacać niż mieć wyższą ratę która w razie jakichś zawirowań mogła by mnie pogrążyć.

      Usuń
    4. Zastanawia mnie to, ze umowy okazaly sie wadliwe przy kursie 4.3 a byly dobre przy kursie 2.5.

      Usuń
  40. Nie mogę już, co oni palą w tej Rzepie (od nowego roku) , to jak to terza już będzie tylko źle ;-)
    http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/707218,1174297-Ile-za-mieszkanie-z-drugiej-reki.html?p=1

    A odnosząc się do mainstreamowej dyskusji, w której lobby bankowe stara się przekonać, że na udzieleniu kredytu we frankach nic nie zarabia (na zmianie kursu) to chciałbym zadać pytanie:
    to dlaczego nie udzieliło kredytów w krajowej walucie (jak to się robi w cywilizowanej UE)?
    wtedy wszyscy byliby szczęśliwi i nikt nie miałby teraz problemów ani banki ani klienci frankowi.

    Skoro banki podjęły takie ryzyko (wiedząć że nic na tym nie uzyskają w ciągu 30 lat), to należy rozliczyć ich zarządu i cofnąć koncesje by w przyszłości nie położyły takim amatorskim działaniem całego systemu

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Tak wyszło, bo banki chciały jednocześnie trzymać się swojej analizy ryzyka i udzielać kredytów (możliwie wysokich), a na to pozwalały kredyty walutowe (niższe oprocentowanie). Także moja opinia jest taka, że banki głupie są z chciwości.

      Usuń
  41. Przyczyny rozwoju kredytów w walutach obcych w minionej dekadzie: dysparytet stóp procentowych, aprecjacja złotego (od 2004 do połowy 2008; nazbyt optymistyczne analizy dotyczące perspektyw złotego), boom na rynku nieruchomości (skokowy wzrost cen spowodował konieczność uzyskania wyższego kredytu, a to umożliwiał kredyt walutowy dzięki niższemu oprocentowaniu), presja konkurencji, szeroki dostęp do zewnętrznych źródeł finansowania.
    źródło: KNF

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. "skokowy wzrost cen spowodował konieczność uzyskania wyższego kredytu"

      Taa... A ten skokowy wzrost cen to pojawił się tak z księżyca? Nie spowodowała go czasem powiększona akcja kredytowa (zapewne w złotych) jeszcze wcześniej?

      Usuń
    2. Zwiększona dostępność kredytów (wzrost popytu) -> wzrost cen mieszkań (przy stałej podaży) -> zwiększenie kwot udzielanych kredytów - istotna rola kredytów walutowych, które zaniżeniem raty w stosunku do wartości zadłużenia przekłamywały zdolność kredytową -> ze względu na większe kwoty przyznawanych kredytów - dalszy wzrost cen mieszkań -> ...wzrost kwot przyznawanych kredytów itd.

      Kto wie jak by to się dalej potoczyło, gdyby nie tąpnięcie w USA, może faktycznie udałoby się zdobyć te madryckie szczyty (cen) :D

      Znamienne jest, że wiele mówi się dzisiaj, o samym systemie kredytowania PLN / CHF, ale już o tym, że dodatkowo kredyty te były rozdawane w chwili, kiedy ceny mieszkań były obrzydliwie przeszacowane to już cicho.
      A prawda jest taka, że brak zdrowego rozsądku był dwukrotny:
      1. ignorancja / cwaniactwo / niewiedza i naiwność - zawierzenie naganiaczowi nt. możliwego wzrostu kursu CHF, wzrostu stóp % w Szwajcarii
      2. zakup mieszkania w długu często kilkukrotnie przewyższającym zsumowane 3 letnie zarobki netto - kredyt zaciągnięty na zakłamanej zdolności kredytowej wyliczonej przez naganiacza - kompletnie bez własnej refleksji nt. realnych możliwości finansowych i racjonalności zakupu mieszkania w cenie często dwukrotnie wyższej jak 2 lata wcześniej...

      Usuń
    3. @bankster @lazybastard
      Właśnie do tego zmierzam, pewien ciąg wypadków spowodował, że banki będąc profesjonalistami w swej dziedzinie , w pogoni za wymiernymi rezultatami (zyski), pozycją (presja konkurencji), nieuzasadnionymi oczekiwaniami powinny się liczyć z ryzykiem jakie może nastąpić w przypadku diametralnej zmiany sytuacji.
      Tym samym winny już wtedy liczyć z tym, że będą musiały partycypować w stratach (no cóż czasmi się zdarza kilka lat bez dywidendy...), a nie teraz szukać rozwiązań bazujących na środkach budżetowych czyli z pieniędzy podatników (również tych 500k nieszczęsnych frankowców).
      Ponieważ tak należy ocenić narrację banków forsowaną w mainstremie, (że kładą się razem z fankowcami), w skali Polski to kładą być może zyski z następnych lat, ale to chyba jest do przełknięcia po wielu tłustych latach?
      A najlepsze jest to, że chcą urzędowo przewalutować po stałym kusie np 3.5 (a bardzo to ciekawa perspektywa dla tego co ma jeszcze np. 25 lat spłacania kredytu zaciągniętego po kusie 2.15...)

      I już na koniec ;-0, formułowany przez niektórych prezesów banków zarzut, że nie mogą obniżyć kursu franka /stóp na ujemne ponieważ kredyt nie może może być "ujemny". Owszem nie powinien być ale w perspektywie 20-30 lat (a tu bank na pewno 1 pln zarobi) ale nie perspektywie 1- 20 rat z ujemnym liborem.

      Usuń
    4. Ten komentarz został usunięty przez autora.

      Usuń
  42. kolejny głos prawnika że umowy frankowe miały charakter pozorny bo na zakup nie było wypłat jakichkolwiek franków:

    http://www.polskatimes.pl/artykul/3727156,we-frankach-bez-frankow-umowna-fikcja,id,t.html?cookie=1


    "anki dawały kredyt we frankach, nie dostarczając franków, może nawet ich w ogóle nie mając w kasie. Ludzie dostawali kredyty frankowe w złotówkach i tylko tak mogli je wypłacić. Bank mógł nie mieć nawet tyle franków, żeby wypłacić zakontraktowane kredyty w tej walucie, co pokazuje, że wypłaty były fikcją. Jeśli podpisujemy umowę na kredyt w obcej walucie, to powinniśmy otrzymać do dyspozycji przelew właśnie w tej walucie - twierdzi dr Aleksander Hetko, radca prawny z Wolf Theiss. - Innymi słowy należy przyjąć, że kredyt walutowy wypłacany był w złotych i trzeba go rozliczyć w złotych, a nie w obcej walucie - tłumaczy Hetko.
    "

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Pan prawnik nie zdaje sobie sprawy, że banki de facto wypłacają coś, czego nie maja przy KAŻDYM kredycie? :P Identyczna sytuacja jest w przypadku kredytów złotówkowych, tych złotówek też bank "nie ma", tylko tworzy z powietrza na podstawie rezerwy cząstkowej. Idąc tym tropem kredytobiorca powinien mieć prawo zwrócić bankowi samodzielnie wykreowany zapis księgowy. Waluta dowolna.

      Usuń
    2. Problem kredytów frankowych trzeba rozpatrywać w kontekście obowiązujących zasad, niezależnie czy się z nimi zgadzamy czy nie. Proponuję odłożyć akademickie dyskusje na temat FRB, złota, kreacji z powietrza, rezerw cząstkowych itd itp na najbliższy zjazd anarchistów ekonomicznych. Takie pokrzykiwanie niczym się nie różni od "autorytetów", którzy wmawiają, że franka w banku nigdy nie było skoro kredytobiorca dostał złotówki...

      Usuń
  43. Bohater dnia :D, normalnie jak Neo, który wyłamał się z MATRIXa :D

    http://samcik.blox.pl/2015/01/Klient-wpisal-poprawke-do-umowy-kredytowej-W.html

    OdpowiedzUsuń
  44. Armagedon na złotówce: Jak między innymi wpłynie to na kredyty w walutach obcych i na sytuację w Polsce.

    http://myalterfinance.blogspot.com/2015/01/armagedon-zotowki.html

    OdpowiedzUsuń
  45. Ten komentarz został usunięty przez autora.

    OdpowiedzUsuń
  46. Niestety deweloperzy mają swoje sprawdzone pomysły na utrzymywanie cen na wysokim poziomie. Np w Warszawie w Miasteczku Wilanów cena m2 na rynku pierwotnym trzyma się ciągle w miarę stabilnie. Pracuje w branży architektonicznej i wiem, że deweloperzy masowo zmieniali na MW projekty budowlane już kilka lat temu. Wcześniej mieszkania 3pok miały w tej dzielnicy 80-110m2, 2pok. w okolicach 50-65m2 i prawie nie występowały kawalerki. Teraz 3 pok zmniejszono do 55-65m2, dwa pok. do 40m2 (sypialnia+salon z aneksem) + większa ilość kawalerek po 30-35m2. W innych dzielnicach typu Wola można znaleźć już mieszkanka nawet po 24m2 co odpowiada mniej więcej powierzchni pokoju hotelowego. Wg mnie czymś takim naprawdę ciężko wytrzymać dłużej niż 2 tyg.
    Poza "optymalizowaniem" powierzchni samych mieszkań dodatkowo zmniejsza się ilość klatek schodowych wprowadzając układ budynku typu tzw. korytarzowiec (zamiast klatkowca) z mieszkaniami nieprzewietrzanymi (okna po jednej stronie) i oczywiście bez doświetlenia samych korytarzy światłem dziennym. W takim układzie można napchać naprawdę dużo mieszkań na piętro tylko jakość życia diametralnie spada. Deweloperzy zakładają, poniekąd słusznie, że jeśli ludzi nie stać na M3 to kupią M2 lub M1 nawet w kredycie na 30lat. No i trzeba pamiętać, że M1 łatwiej deweloperowi sprzedać niż M3 bo jakieś 30-40% klientów małych mieszkań to "inwestorzy" tj. ludzie złowieni na lokowanie kasy w mieszkania na wynajem. Moja prognoza na 2015-2016 to wysyp projektów osiedli z układem M1 i M2.

    OdpowiedzUsuń