Kiedy nadejdzie "ten" moment? 72

Sporo na tym blogu dosyć teoretycznych wpisów o stopach procentowych, cenach, inflacji, czy demografii, a tymczasem najważniejszą kwestią dla wielu czytelników jest to, kiedy w związku z tym wszystkim należałoby kupić mieszkanie :) 
W to, że mieszkania warto kupować, nigdy nie wątpiliśmy. Jakby nie było, dekrety w stylu Bieruta, nacjonalizujące tego rodzaju prywatny majątek to jednak wybitna rzadkość, w przeciwieństwie do nacjonalizacji majątku w innej postaci. Zobaczmy, że wciąż mamy do czynienia z inflacją, która jest de facto ukrytym opodatkowaniem całego dostępnego pieniądza, poprzez realne pomniejszanie jego wartości. Inflację oczywiście się ukrywa przez stosowanie wskaźników CPI z wykorzystaniem odpowiedniego koszyka, w którym to chociażby elektronika oraz odzież/obuwie tanieją zawsze, a jakoś butów Nike'a, czy telewizorów 3D nadal nigdzie za darmo dostać nie można ;) Nie bez przyczyny inflacja liczona "koszykami" sprzed 30 lat jest znacznie wyższa od oficjalnej i jest jej dużo bliżej do realnego wzrostu podaży pieniądza, liczonego agregatami w stylu M3. 
Poza tego rodzaju ukrytymi formami pozbawiania pieniędzy (siły nabywczej) obywateli, mamy jeszcze techniki zdecydowanie bardziej bezpośrednie. Nie tak dawno doszło przecież do spektakularnej grabieży depozytów bankowych na Cyprze - wiele wskazuje na to, że był to poligon doświadczalny przed zastosowaniem tego rodzaju rozwiązania na szerszą skalę. Do tego m. in. zmierza forsowana w UE unia bankowa - zamiast "ratowania" banków przez podatników (bail-out), będziemy mieli do czynienia z pokrywaniem strat banków przez akcjonariuszy, właścicieli obligacji oraz oczywiście przez depozytariuszy, bo kapitały własne banków do pokrycia strat zdecydowanie nie wystarczą (bail-in). Sprawa wydaje się być przesądzona, bo w wyniku światowego kryzysu (który nadal trwa), banki wygenerowały tak duże straty, że nie podniosą się z nich o własnych siłach. Dodatkowo, kryzys zadłużenia w strefie Euro, który na chwilę został zażegnany działaniami EBC, zapewniającymi w praktyce skupowanie obligacji euro-bankrutów przez bank centralny, musi powrócić ze względu na skalę zadłużenia poszczególnych państw (prawie w każdym europejskim kraju zadłużenie w relacji do PKB nadal rośnie). Banki są posiadaczami ogromnej ilości obligacji państwowych, więc w razie niewypłacalności jakiegoś większego kraju (np. Hiszpanii), część z nich będzie musiała zbankrutować, a to oznacza przejęcie znaczącej części depozytów (chociaż trudno tu mówić o "przejęciu" w ścisłym znaczeniu tego słowa, skoro te depozyty już zostały "zmarnowane").

W takiej sytuacji posiadanie mieszkania, czy innej nieruchomości kupionej w rozsądnej cenie, wydaje się być dużo bezpieczniejszym rozwiązaniem niż posiadanie jakiegoś wirtualnego zapisu w systemie bankowym, który to zapis można w dowolnej chwili uznać za nieistniejący i który sam w sobie systematycznie traci wartość (wskutek inflacji). Dodatkowo, gdzieś przecież mieszkać trzeba, więc posiadanie mieszkania może być sensownym połączeniem przyjemnego z pożytecznym.

Dlatego też, co niektórym czytelnikom może wydawać się dosyć dziwne, jesteśmy wielkimi zwolennikami posiadania nieruchomości (ewentualnie innego dobra "trwałego"). Problem tylko w tym, aby ta nieruchomość nie wygenerowała nam większych strat niż inne formy "przechowywania majątku". W chwili obecnej tak właśnie niestety jest - ceny spadają, co jest problemem dla tych, którzy chcieliby zamienić gotówkę na mieszkanie (chociaż ostatnio, wskutek znacznej obniżki stóp i ostatniej szansy na kredyt z LTV100% proces ten przekształcił się w ubóstwianą w mediach "stabilizację"). Wynajem jest najczęściej nadal tańszą opcją niż "kupno na kredyt" (napisanie tego bzdurnego określenia zawsze przychodzi mi z niemałym wysiłkiem ;) i to jest problemem dla tych, którzy gotówki nie mają.

Jednak taka sytuacja nie będzie trwała wiecznie i kiedyś mieszkanie najpewniej warto będzie kupić. W typ wpisie pobawimy się trochę w przewidywanie przyszłości i spróbujemy odpowiedzieć, kiedy (w naszej ocenie) nadejdzie w miarę sensowny moment na kupno (oczywiście z zastrzeżeniem, że prawie na pewno jesteśmy w mniejszym lub większym błędzie).

Na początek krótkie przypomnienie podstawowych czynników, które decydują o tym, czy moment kupna mieszkania uznajemy za atrakcyjny - jeśli ktoś ma ochotę na więcej szczegółów, to zapraszam do dwóch starszych wpisów):

Czy w Polsce mieszkania są drogie?
Kiedy kupię mieszkanie?

1. Cena metra kwadratowego w relacji do średniej pensji netto w regionie - wartości od 1 w górę uznajemy za sensowny moment na kupno.
2. Stopa zwrotu z wynajmu mieszkania - wartość podchodząca pod 8% sugeruje, że jest to dobry moment na zakup pod wynajem; w związku z tym także dobry moment na zakup na własne potrzeby.
3. Relacja kosztów kredytu do dochodów - za maksymalną wartość kredytu, którą uznaje się za bezpieczną, przyjmuje się 3-krotność rocznych dochodów. Dodatkowo, wysokość raty nie powinna przekraczać 1/4 naszych miesięcznych dochodów. Tu oczywiście należy wziąć poprawkę na aktualną wysokość stóp procentowych (przy niskich stopach te wartości powinny być niższe) oraz na to, że tego rodzaju szacunki odnoszą się do stabilnych i rozwiniętych rynków (Polska chyba jeszcze takim nie jest).
4. Cena sprzedaży w odniesieniu do kosztów budowy - jeśli cena mieszkania deweloperskiego jest wyższa od łącznych kosztów budowy powiększonych o 20% uznajemy, że jest drogo. Tu należy być nieco ostrożnym, bo czasem ciężko określić, jakie właściwie są koszty budowy (zwłaszcza, jak się posłucha opinii deweloperów, albo ich doradców).
5. Wysokość stóp procentowych - niestety nadal się nie zanosi, aby w sensownym czasie kredyty ze zmienny oprocentowaniem ustąpiły pola kredytom z oprocentowaniem stałym. Dlatego też za strategicznie zły moment uznajemy ten, w którym stopy są od dłuższego czasu niskie, a za dobry ten, w którym stopy są od dłuższego czasu wysokie (najlepszy moment jest wtedy, kiedy stopy były długo wysokie, a zapowiada się na ich dłuższe obniżki, co z reguły oznacza... jakiś większy kryzys). To samo dotyczy ogólnej dostępności kredytu - dłuższy czas słabej dostępności kredytu przy zapowiedziach znacznego zwiększenia jego dostępności to najlepszy moment na zakupy.
6. Demografia - kredyty kredytami, ceny cenami, ale ostatecznie mieszkania kupują/wynajmują ludzie, dlatego dobry moment na kupno jest wtedy, kiedy struktura wiekowa ludności sugeruje, że liczba "chętnych" na mieszkanie (co z reguły oznacza osoby wkraczające w dorosłość) będzie rosła, a jednocześnie nie będzie rosła liczba "niechętnych" do posiadania mieszkania (czyli umierających). Pewną szczególną grupą ludności, na którą warto zwracać uwagę, są studenci - to oni stanowią ogromną "siłę" na rynku wynajmu i to oni będą potem klientami na kupno mieszkań.
7. Ogólna sytuacja na rynku - z reguły bardzo słabym momentem na kupno jest ten, w którym robią to wszyscy. Siłą rzeczy jest wtedy największa konkurencja (wśród kupujących), co podnosi ceny i utrudnia kupno mieszkania, jak najlepiej spełniającego nasze potrzeby. Przy okazji, całkowicie odrzucamy opcję kupowania obietnicy wybudowania mieszkania w cenie pełnoprawnego mieszkania (czyli kupno tzw. "dziury w ziemi"). Dobrze jest też mieć jako takie pojęcie na temat ogólnej sytuacji gospodarczej (co najmniej swojego kraju) - ten element także ma spore przełożenie na sytuację rynku mieszkaniowego.

Skoro wiemy już, jakie czynniki musimy przeanalizować, czas odpowiedzieć na tytułowe pytanie z wpisu - kiedy w takim razie warto będzie kupić mieszkanie?

Oczywiście odpowiedzi udzielamy pod warunkiem, że nie dojdzie do jakichś dramatycznych okoliczności typu większa wojna, albo upadek całego systemu finansowego (przy czym to drugie wydaje się być bardzo prawdopodobne... w związku z tym rozstrzyganie całego dzisiejszego dylematu jest zupełnie bez sensu, ale skoro już tyle wpisu napisaliśmy, to jednak odpowiemy ;) 
Naszym zdaniem (które prawie na pewno z nieznanych nam na razie powodów jest błędne) całkiem sensownym momentem na kupno będą okolice roku 2020, a jeszcze lepszym rok 2030 :) I w tym momencie przypominają mi się słowa jednego z komentujących na blogu: "Jak powiem żonie, że mamy czekać z kupnem mieszkania już tylko kilkanaście lat, to mnie zaje*** " ;)
Jeśli ktoś jest bardziej niecierpliwy, to wydaje się, że powinien zacząć rozglądać się za mieszkaniem w okolicach roku 2017 (czyli już niedługo ;)

Dlaczego akurat 2017 lub 2020 rok?

Po pierwsze stopy procentowe. W poprzednim wpisie zastanawialiśmy się, kiedy one wzrosną. Jeśli stanie się tak, jak przewidują członkowie amerykańskiego FOMC (czyli w praktyce Fed), stopy (z aktualnego "zera") powinny zacząć rosnąć w przyszłym roku, aby w 2016 osiągnąć poziom 2-3% (i rosnąć dalej). W Polsce stopy będą wyższe niż w USA, więc i u nas powinniśmy zobaczyć jakieś normalne poziomy (oczywiście przewidywanie wysokości stóp procentowych to bardzo śliska sprawa - zwłaszcza w obecnych czasach walki z wyimaginowaną deflacją). Zakładając jednak, że stopy wzrosną zgodnie z przewidywaniami, rok 2017 może być momentem na osiągnięcie stosunkowo wysokich wartości. Dalsze lata mają więc szansę być czasem, w którym w miarę wysokie stopy obowiązywać będą już od "dłuższego" czasu - to jest bardzo ważne, bo rynek nieruchomości ma sporą bezwładność i reaguje na tego rodzaje zmiany czasem z kilkuletnim opóźnieniem.
Jeśli stopy (na całym świecie) naprawdę zaczną rosnąć, to w trudnym położeniu znajdą się kredytobiorcy walutowi (głównie frankowi). Raczej nie zapowiada się na znaczne umocnienie PLN względem CHF, więc wzrost stóp w Szwajcarii miałby bezpośrednie (bardzo niekorzystne) przełożenie na wysokość rat ich kredytów, a co za tym idzie także na ich płynność finansową i stopień spłacalności kredytów. Ponieważ tego rodzaju kredytów jest bardzo dużo (~700 tys.), to problemy w ich spłacie bardzo znacząco zaważyłby na polskim rynku mieszkaniowym - po pierwsze przez windykacje takich kredytów i licytacje mieszkań, a po drugie wywołałyby spory kryzys w polskim(?) sektorze bankowym.
Pamiętajmy, że najlepsze interesy robi się wtedy, kiedy na ulicach leje się krew. Problemy dużej grupy kredytobiorców frankowych spowodowałyby nagłe zwiększenie podaży na rynku mieszkaniowym. Podaży, która i bez tego jest bardzo duża, przy nadal słabym popycie (pomijając chwilowo rynek pierwotny). Dodatkowo w mediach wytworzyłaby się bardzo niekorzystna aura wokół kredytów i być może do świadomości szerszej grupy ludzi dotarłyby konsekwencje zaciągania wieloletnich kredytów ze zmiennym oprocentowaniem. Wszystko to musiałoby spowodować zauważalny spadek cen, który jeszcze spotęgowałby problemy.
Dodatkowo, do roku 2017 raczej nie wejdziemy do strefy Euro (jeśli oczywiście ona dotrwa do tego czasu), co mogłoby się przełożyć na obniżenie kosztu kredytu w Polsce. W momencie, w którym (nie daj Boże) będziemy wchodzić do strefy Euro (rok 2019?) możemy właśnie doświadczyć czasu, w którym stopy staną się niższe po dłuższym okresie stóp wyższych (czyli nasz najlepszy moment na zakup z punktu widzenia stóp procentowych).

Być może nawet większy wpływ na rynek niż stopy procentowe będzie miała Rekomendacja SIII, która od 2017 roku wprowadzi wymóg posiadania minimum 20% wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu (zobaczymy, jak w praktyce będzie wyglądała możliwość ubezpieczenia brakującego wkładu). Do końca zeszłego roku udział nowo udzielanych kredytów z wkładem mniejszym niż 20% solidnie przekraczał 50% puli. W drugim kwartale tego roku zobaczymy, co zmienił wymóg 5-procentowego wkładu. Ale dopiero wymaganie 20% wkładu może naprawdę solidnie zachwiać rynkiem - w końcu zorganizowanie 80 tys. w gotówce na 2-pokojowego mieszkanie w Warszawie to byłoby nie lada wyzwanie.

Dojrzewanie portfela kredytów. To bardzo ładne określenie oznacza w skrócie, że kredyty zaczynają się psuć (kolejna piękna nazwa) po mniej więcej 7 latach od momentu ich zaciągnięcia. Psuć, czyli... coraz większa część z nich przestaje być spłacana. W sytuacji aktualnie niskich stóp procentowych wartość ta ulegnie pewnie lekkiemu wydłużeniu i przesunie się w czasie do momentu pierwszych zauważalnych podwyżek stóp. Dodatkowo, powoli zaczną się kończyć dopłaty w programie RnS, co spowoduje wzrost wysokości raty nawet o 40% - część kredytobiorców pewnie nie udźwignie tego ciężaru, więc pozostaje pytanie, czy ludzie ci zostaną pozostawieni sami sobie, czy może rząd spróbuje "zachęcić" pozostałych podatników, aby ich poratowali swoim groszem. Przypomnijmy, że największej liczby kredytów udzielano w latach 2007-2008 (dla Rns były to lata 2011-2012), więc wkrótce powinniśmy zobaczyć pierwsze objawy owego "dojrzewania" portfela. Jeśli to wszystko zejdzie się w czasie z wyższymi stopami procentowymi, to kulminację niekorzystnych zjawisk zobaczymy właśnie w okolicach 2020 roku (kiedy do "zwyczajnych" kredytobiorców z problemami dołączą ci z Rns). Pamiętajmy, że wcześniej "wyłożą" się kredytobiorcy frankowi - dołączający do nich złotówkowcy spowodują przedłużenie i nasilenie się problemu (jeszcze większa podaż mieszkań, poprzez wzrost liczby licytacji, spowoduje dalsze spadki cen i wstrzymanie akcji kredytowej, bo kto chciałby udzielać kredytu zabezpieczonego aktywem, którego wartość spada?). Wszystko to oczywiście przy założeniu, że do tego czasu stopy procentowe zauważalnie wzrosną. Ale nawet i bez tego, zobaczylibyśmy tego rodzaju problemy - tylko skala byłaby mniejsza.

Koniec Mdm. Wg zapewnień rządu, Mdm ma być ostatnim programem wspierania mieszkań własnościowych w Polsce (czyli ostatnim programem wsparcia dla deweloperów). O ile z definicji nie wierzymy w żadne zapewnienia rządu, o tyle w takie akurat jesteśmy skłonni uwierzyć, bo kiedy program się zakończy (w roku 2018), w budżecie może już zupełnie nie być pieniędzy na sterowanie rynkiem mieszkaniowym (tak, jak teraz nie ma już pieniędzy na subsydiowanie rynku wtórnego, z czym mieliśmy do czynienia jeszcze w Rns). Koniec tego programu będzie częścią większej całości, czyli ogólnego kryzysu finansów publicznych w Polsce. Już teraz, kiedy przodujemy w Europie pod względem wzrostu ;) rząd musi przejmować przyszłe emerytury obywateli, aby tylko dotrwać do kolejnych wyborów (inna sprawa, że przejęcie obligacji z OFE to w praktyce tylko zabieg księgowy). Niespecjalnie widać, skąd mogłoby przyjść ożywienie w polskiej (ale i nie tylko) gospodarce - wszędzie dominuje wysokie zadłużenie, permanentny deficyt budżetowy i bezrobocie, którego statystyki poprawia się zmieniając definicję albo zniechęcając do rejestrowania się w urzędach pracy. Sensownych reform (a la JKM :) wciąż brak, dlatego sytuacja finansowa Polski będzie się pogarszać, a gwoździem do trumny okaże się system ubezpieczeń społecznych, który z roku na rok notuje coraz większy deficyt (nie jest to oczywiście dziwne, skoro spada liczba ludzi młodych, a rośnie liczba starszych). Około roku 2020 na emeryturze będzie już praktycznie cały powojenny wyż demograficzny, a dodatkowo taka struktura wiekowa ludności wymagała będzie znacznego wzrostu nakładów na służbę zdrowia (określenie "służba zdrowia" w polskich warunkach jest wyjątkowo nietrafione, ale niech będzie). Ponieważ już teraz rząd łapie się sztuczek księgowych i usuwa kolejne progi zadłużenia, aby się wszystko od razu nie zawaliło, to nie wydaje się możliwe, aby dało się tego rodzaju strategię prowadzić skutecznie za kilka lat. Polska jest niestety bankrutem i nie ma od tego ucieczki, a podstawowym zapalnikiem naszego lokalnego kryzysu wydaje się być właśnie system emerytalny. Do czego na rynku mieszkaniowym prowadzą problemy finansowe państwa pokazują chociażby przykłady Grecji, Cypru, czy Hiszpanii, które przodują w Europie pod względem szybkości spadków cen mieszkań (i to mimo praktycznie zerowych stóp procentowych!).

Na koniec zostawiliśmy to, o czym wspominaliśmy już nieco w poprzednich punktach. Demografia. Rzućmy okiem na strukturę wiekową ludności w Polsce wg GUS w wybranych latach (wybraliśmy sobie wiek 28 lat jako najbardziej interesujący z punktu widzenia rynku mieszkaniowego):

Na początek rok 2003, czyli sam początek bańki mieszkaniowej. Widzimy tu bardzo obiecującą z punktu widzenia cen mieszkań strukturę wiekową. Ludzie w wieku 28 lat to jeden z bardziej licznych roczników, a dodatkowo roczniki nieco młodsze stanowią najbardziej liczną grupę. Widać, że w najbliższym czasie będzie rosła liczba klientów zarówno na kupno (osoby w wieku 25-35 lat), jak i na wynajem (wiek 19-24 lata). 
Dodatkowo, liczebność starszych roczników jest bardzo niewielka, więc nie ma obawy, że wkrótce rynek mieszkań zaleją lokale "z odzysku". 
Z punktu widzenia kupna mieszkania sytuacja idealna. Jeśli do tego dołożymy fakt, że kredyty mieszkaniowe praktycznie w tej chwili nie istnieją, a zaraz zaczną istnieć (i to na jaką skalę!), to lepszego momentu w historii na zakup nigdy nie było.

W szczytowej fazie bańki interesujący nas rocznik (28 lat) jest jeszcze bardziej liczny niż w 2003 roku. W ogóle cały przedział wiekowy 25-35 bije rekordy, co w połączeniu z ultra łatwo dostępnym kredytem we frankach powoduje, że klienci dosłownie walą drzwiami i oknami, windując ceny do kosmicznych poziomów. Jednocześnie widać, że osoby w wieku lekko powyżej 20 lat to najbardziej liczne roczniki, co z kolei przekłada się na rekordową liczbę studentów, a więc i rekordowe stawki wynajmu mieszkań. Gdyby nie nagły wybuch kryzysu finansowego i znaczne ograniczenie akcji kredytowej (głównie walutowej) polska bańka mieszkaniowa pociągnęłaby spokojnie jeszcze kilka lat bez żadnej zadyszki.

W roku 2011 akcja kredytowa już się ustabilizowała (znowu na całkiem wysokim poziomie) i ceny nie bardzo chciały dalej spadać (przy wydatnym wsparciu podatników w postaci Rns i kolejnych modyfikacjach mnożnika, które miały właśnie zapobiec spadkom). Interesujący nas rocznik 28-latków osiągnął historyczny rekord liczebności (prawie 700 tys. osób). Widać, że sytuacja na rynku mieszkaniowym jeszcze nie jest zła (potencjalnych klientów nadal bardzo dużo), ale ewidentnie mamy do czynienia z przesileniem. Zwłaszcza w przypadku młodszych roczników, których liczebność bardzo szybko spada - spada liczba studentów, a co za tym idzie zaczynają powoli spadać także stawki wynajmu mieszkań (nawet może nie tak bardzo bezpośrednio przez zmniejszanie ceny, ale bardziej przez poprawę standardu dostępnych mieszkań).
Tak, czy inaczej, dla uważnego obserwatora rynku to ostatni dzwonek na sprzedaż mieszkania, jeśli ktoś się z takim zamiarem nosił.

W 2014 roku sytuacja na rynku jest już zdecydowanie gorsza (oczywiście z punktu widzenia tego, kto chciałby mieszkanie sprzedać/wynająć). Nasz interesujący rocznik zmniejszył swoją liczebność o ponad 10%, a najbardziej liczne roczniki przekroczyły 30-tkę. Coraz lepiej widać, że liczba klientów na zakup pierwszego mieszkania będzie bardzo szybko spadać.
Z wynajmem podobnie... z tym, że tu liczba klientów nie dość, że będzie spadać, to... już właściwie bardzo spadła. Dodatkowo zauważmy, jak rośnie liczebność starszych roczników - osób w wieku 60 lat jest pierwszy raz więcej niż tych w wieku 28 lat (i to oni właśnie wkrótce przejdą na emeryturę, co spowoduje "bankructwo" ZUSu).
Tak, czy inaczej, jacyś tam klienci nadal na rynku są i to już zdecydowanie ostatni moment na sprzedaż (zwłaszcza, że mamy jeszcze bardzo niskie stopy procentowe). Kto szybko nie sprzeda, ten przegra życie ;)

To nasz pierwszy w miarę sensowny moment na kupno mieszkania. Liczebność 28-latków już o ponad 20% mniejsza niż w fazie szczytowej. Liczebność studentów zbliża się do minimum, więc i wynajem mieszkania jest coraz tańszy. Najbardziej liczne są roczniki w okolicach 35-lat, z których pewnie większość jest już zakredytowana, co przy spadających cenach raczej nie wróży większości z nich rychłego powrotu na rynek mieszkaniowy (chyba że w wyniku licytacji komorniczej ;)
Większość pokolenia powojennego wyżu demograficznego już na emeryturze, wzrasta liczebność roczników starszych (70+), co powoduje, że nie jest to jeszcze najlepszy (z punktu widzenia demograficznego) moment na kupno. Ponieważ to pokolenie w większości posiada mieszkania i to bez kredytu, odejście ich do lepszego świata spowoduje znaczny wzrost podaży na rynku (nawet mimo wprowadzenia ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym - firmy/banki przejmujące mieszkania po starszych osobach też będą musiały je sprzedać lub wynająć).
Zauważmy jeszcze, że (zachowując aktualne tempo budowania domów/mieszkań) w 2017 roku będziemy mieli ich o jakieś 450 tys. więcej niż obecnie, co przy aktualnie brakujących wg deweloperów/pośredników 700 tys. mieszkań spowoduje, że będziemy już blisko punktu równowagi ;) My oczywiście mamy na temat brakujących mieszkań "nieco" inne zdanie, ale deweloperzy jakoś nas słuchać nie chcą ;)

Nasz dobry (chociaż nadal jeszcze nie najlepszy) moment na kupno. Rocznik 28-latków jest już o 30% mniej liczny niż w szczycie (ale nadal będzie szybko spadał).
Jeśli państwo miało zbankrutować, to już to zrobiło. Jeśli kredytobiorcy walutowi (i nie tylko) mieli się wyłożyć, to też już to zrobili.
Liczba studentów ustabilizowała się na niskim poziomie (mniej więcej 1/3 niższym niż w szczytowej fazie z okolicy 2008 roku), więc wynajem musi być w miarę tani, co powinno się przełożyć także na ceny sprzedaży. Z punktu widzenia kupna nadal "zagrożeniem" są roczniki pomiędzy 60 a 70 lat.
W stosunku do roku 2014 mamy już o jakieś 900 tys. mieszkań/domów więcej, więc już chyba nawet Bartek T. nie twierdzi, że mieszkań w Polsce nadal brakuje ;)
A wielka płyta, skoro stała nierzadko ponad 50 lat, raczej przetrwała też kolejne 6.

I wreszcie jest! Nasz najlepszy moment na kupno z punktu widzenia demografii :) Padło na rok 2029, bo to ostatni dostępny w narzędziu GUS (gdyby nie to, okazałoby się, że każdy kolejny rok jest jeszcze lepszy!). Liczebność potencjalnych klientów na kupno mieszkania to już tylko połowa wartości ze szczytu. Widzimy też pewne zmniejszenie się słupków z rocznikami starszymi - na rynek trafiło więc już całkiem sporo pozostawionych przez nich mieszkań. Studentów mało, klientów na kupno też mało, przy aktualnym poziomie budowania mamy już 2,2mln więcej mieszkań/domów niż teraz ;) A wielka płyta pewnie nadal stoi ;)
Patrząc jednak na strukturę wiekową widać, że nie trzeba się spieszyć, bo za jakiś czas sytuacja do kupna będzie jeszcze lepsza. Bardzo liczne roczniki powyżej 70 lat spowodują, że na rynek jeszcze długo będzie napływała szeroka fala mieszkań "z odzysku", a niepokojąco mało liczne roczniki poniżej 10 lat pokazują, że przed nami kolejna odsłona kryzysu demograficznego. W końcu w roku 2029 liczba Polaków wyniesie 36 mln, a wg niektórych szacunków w 2050 roku będzie to już tylko 32(!) mln - i wtedy mieszkania będą już praktycznie za darmo :) Chociaż tak długo chyba nie warto czekać ;)

Podsumowując... w dzisiejszym wpisie staraliśmy się zgadnąć, kiedy będzie dobry moment na kupno mieszkania. Wydaje się nam, że ten moment nadal nie nadszedł - chociażby dlatego, że kupowanie mieszkań w czasach niskich stóp procentowych to strategiczny błąd. Do tego dochodzą wprowadzane systematycznie ograniczenia w dostępności kredytu (rekomendacja SIII) oraz nieuchronny wzrost stóp procentowych. Na to wszystko nakłada się pogarszająca się sytuacja finansowa państwa, która załamie się wraz z przejściem na emeryturę roczników powojennego wyżu demograficznego. Oczekiwane (wraz z podwyżkami stóp) problemy kredytobiorców (głównie, ale nie tylko, walutowych) potęgują obawy o przyszłe problemy. Zakładając coś, co wydaje się nam najbardziej prawdopodobnym scenariuszem (wzrost stóp w perspektywie 2-3 lat) i pomijając to, co wydaje się być prawdopodobne, ale jednocześnie postawiłoby pod znakiem zapytania całe dzisiejsze rozumowanie (upadek światowego systemu finansowego), obstawiamy, że całkiem dobrym momentem na kupno własnego mieszkania w Polsce będą dopiero okolice roku 2020 (dodatkowo, jeśli grozi nam wejście do strefy Euro i związany z tym spadek stóp procentowych, to powinno to nastąpić właśnie w tej okolicy). Jeśli komuś się bardziej spieszy, to niezła wydaje się być też sytuacja od roku 2017 (stopy już raczej wyżej + rekomendacja SIII). A jeśli się komuś nie spieszy, to polecamy rok 2029, a jeszcze bardziej coś bliżej 2040 - wtedy większość obecnych kredytobiorców spłaci swoje 30-letnie kredyty, a ci, co ich nie wzięli, kupią po prostu mieszkania "za darmo" :)

Patrząc na to wszystko jeszcze bardziej ogólnie... trudno będzie przegapić dobry moment na kupno w kraju takim, jak Polska, w którym kierunek wyznaczony przez demografię jest tylko jeden. Każdy następny rok wydaje się być lepszy niż poprzedni - trzeba tylko obserwować dostępność/cenę kredytu i wybrać taki moment, w którym kredyt jest od dłuższego czasu słabo dostępny. A o kupowaniu mieszkań w celach inwestycyjnych, to radziłbym w naszych warunkach w ogóle zapomnieć. Pewnie będą jeszcze jakieś cykle na tym rynku, ale dramatyczna demografia nie pozwoli specjalnie rozwinąć skrzydeł żadnej kolejnej bańce.