Odwrócona hipoteka 67

Mało ostatnio ciekawych rzeczy dzieje się na polskim rynku mieszkaniowym. Możemy przeczytać jedynie odgrzewane kotlety w postaci informacji o rekordowej sprzedaży deweloperów w końcówce ubiegłego roku oraz na początku obecnego (o czym kilkakrotnie już pisaliśmy na blogu), okraszonej oczywiście nutką optymizmu na temat wzrostu cen - w tym roku ma to być 5%, w przyszłym 3%. Nadal nie wiemy, czemu akurat 5/3, a nie np. 6/4, no i nie wiemy także, co będzie się działo w roku 2016, skoro dynamika wzrostów ma maleć z roku na rok ;) Wszystkie te ciekawe wywody możemy poczytać chociażby tu:

http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/eksperci-sprzedaz-mieszkan-z-rynku-pierwotnego-naj,5642639,magazyn-detal.html

Z innych nowości, które nie są żadnym zaskoczeniem, dowiadujemy się, że deweloperzy ostro wzięli się do budowania mieszkań i początek tego roku przyniósł wzrost liczby rozpoczynanych budów mniej więcej o połowę w porównaniu z początkiem ubiegłego roku. W skali 12-miesięcznej jest to już także solidny wzrost - ponad 35%. Patrząc na echa ustawy deweloperskiej, przed którą wystąpił bardzo silny (a zarazem czysto teoretyczny) wzrost liczby budowanych mieszkań, a po niej ich gwałtowny spadek, takie dane w ogóle nas nie dziwią (efekt niskiej bazy robi swoje). Niemniej, ponad 60 tys. mieszkań, których budowę rozpoczęli deweloperzy w ciągu ostatnich 12 miesięcy, to wartość już całkiem zacna. Kto wie... może nim deweloperzy przestaną być w ogóle w tym kraju potrzebni (o czym poniekąd pisaliśmy w poprzednim wpisie) zdołają dogonić pod względem udziału w rynku zwyczajnych obywateli, którzy wciąż budują od nich zauważalnie więcej? O szczegółach można poczytać tu:

http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/wiosna-nalezy-do-deweloperow,5643234,magazyn-detal.html

Z nieco ciekawszych wywodów mamy kolejne dywagacje naszego ulubieńca, prof. Łaszka:

http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/kto-zaplaci-za-tanie-kredyty-mieszkaniowe,5642672,magazyn-detal.html

Dywagacje są o stopach procentowych (czyżby profesor ściągał od nas tematykę wpisów? ;) a wnioski są takie, że stopy procentowe to podstawa na rynku mieszkaniowym, o czym pisaliśmy już wielokrotnie. Jednak brakuje konkretnych wyliczeń oraz jakichkolwiek szacunków na temat przyszłej wysokości stóp by uznać, że artykuł niesie w sobie jakieś cenne informacje. No może poza taką, że profesor sugeruje coś, co ostatnio staje się modne - w czasach niskich stóp procentowych należy ograniczać rozmiary akcji kredytowej na rynku mieszkaniowym. Jest to o tyle dziwne, że zwykle tego rodzaju cele osiągało się poprzez podnoszenie stóp... tymczasem teraz, coraz częściej na świecie, pojawiają się pomysły, żeby akcję kredytową regulować nie poziomem stóp, a ograniczeniami nieco bardziej "ustawowymi". W Polsce mamy już Rekomendację SIII i rosnący poziom wymaganego wkładu własnego, ale pojawiają się także bardziej "zaawansowane" koncepcje, zmierzające w kierunku reglamentacji kredytu, przypominającej znany nam z czasów PRL mechanizm kupowania "na kartki". Wszak podnoszenie stóp to proces dosyć bolesny (w aktualnie mega zadłużonej Europie/USA bolesny także na poziomie całego państwa), więc zastosowanie reglamentacji kredytu mogłoby wpłynąć ochładzająco na rynek nieruchomości, nie wywołując jednocześnie zbyt wielu bankructw wśród kredytobiorców i nie wywołując bankructwa całych państw. Zobaczymy, jak się sprawa rozwinie - na razie na problem (zbyt) wysokich cen mieszkań na całym świecie zwraca uwagę nawet MFW - wielki zwolennik wszelkiego drukowania i pożyczania. Skoro nawet oni dostrzegają problem i chcą z nim "walczyć", to pewnie szykuje się nam jakaś większa korekta światowa - w końcu trudno dobrze zarobić kiedy ceny są wysokie. Najlepiej zarabia się przecież w trakcie kryzysu, po silnych spadkach.

http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/1118992.html

Z ciekawych tematów mamy też wzmianki o reaktywacji budowy mieszkań przez TBSy, który to system był w założeniach całkiem niegłupi. W skrócie polegał na tym, że TBS, którego właścicielem często była gmina/miasto (chociaż nic nie stało na przeszkodzie, abym nawet i ja założył swój TBS ;) zaciągał preferencyjny kredyt na budowę mieszkań, który następnie był spłacany przez mieszkańców, płacących comiesięczny czynsz, partycypujących jednocześnie w kosztach budowy (w wysokości np. 30%). Efekt (w teorii) był taki, że całkowity koszt powstania mieszkań był znacząco niższy niż w przypadku deweloperów (oczywiście niższy niż ich ceny sprzedaży, bo same koszty budowy to pewnie deweloperzy mieli niższe). Efekty uboczne były nieco bardziej skomplikowane - ponieważ oferta TBS była całkiem atrakcyjna, to takie mieszkania "wynajmowali" często "znajomi królika" (znam nawet konkretny przykład - wymagania dla przyszłych mieszkańców TBS należącego do pewnego miasta były tak skonstruowane, że prawie nikt "normalny" nie był w stanie ich spełnić, za to spokojnie spełniały je rodziny wysokich urzędników miejskich). Dodatkowo, całkiem popularna jest podobno praktyka, zgodnie z którą pierwotni mieszkańcy TBS wyprowadzają się z bloku i wynajmują "swoje" mieszkanie na wolnym rynku, za cenę np. 2 razy wyższą. Co by jednak nie mówić o sposobie przydziału mieszkań, takie mieszkania powstawały i ktoś tam miał szansę w nich zamieszkać bez konieczności zaciągania klasycznego kredytu hipotecznego na dwukrotnie(?) przewartościowane produkty deweloperów. Dodatkowo, mieszkania w TBS, a przynajmniej w tym, który znam "osobiście", były wykończone, a więc spełniały podstawowy warunek definicji mieszkania - w przeciwieństwie do produkcji deweloperów, nadawały się po prostu do mieszkania. Zobaczymy, jak się sprawa rozwinie, bo BGK i jego Fundusz mieszkań na wynajem wciąż krwawi ;) Pierwsza umowa miała być podpisana już w maju, tymczasem mamy czerwiec i nadal zupełny brak konkretów (pomijam już fakt, że wg pierwotnych planów już w tym roku BGK miał wprowadzić na rynek znaczną część z planowanych kilkunastu tysięcy lokali). Za to strona funduszu już jest:

http://jakusiebie.pl/

Kto wie, może nawet i na niej kiedyś coś będzie ;)

Jak widać, na rynku zadziwiający spokój - poziom naganiania jakiś taki słaby w porównaniu z minionymi latami. Ceny nadal mają rosnąć, ale tylko trochę, no i o tym wspomina się już dosyć rzadko. Więcej słychać o rynku najmu, chociaż i tu jak na razie sama teoria. Ciekawe rzeczy pojawią się pewnie dopiero w lipcu, kiedy to poznamy kwartalne wyniki sprzedaży deweloperów i okaże się, czy ich "super" sprzedaż, łapiąca jakby zadyszkę w porównaniu z końcówką ubiegłego roku, to dłuższa tendencja, czy jednak tylko echo kredytów z LTV100%.

W takich spokojnych czasach postanowiliśmy przyjrzeć się rzeczy, która dla polskiego rynku mieszkaniowego będzie miała najpewniej bardzo duże znaczenie w przyszłości. Chodzi o ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym, której projekt przyjął niedawno rząd.
W ustawie chodzi głównie o to, aby banki znowu mogły zarabiać na kredytach mieszkaniowych, które ostatnio (mimo rekordowo niskich stóp procentowych) jakoś niespecjalnie schodzą. Tym razem jednak nie będą to kredyty na zakup mieszkania, ale kredyty udzielane tym, którzy mieszkanie już mają. Rzut oka na sytuację demograficzną, opisaną w naszym poprzednim wpisie pokazuje, dlaczego tego typu projekt pojawia się dopiero teraz. Wcześniej należało "ubrać" w kredyty pokolenie wyżu stanu wojennego, bo to najbardziej liczne roczniki w historii Polski. Teraz, kiedy młodych klientów na kredyty będzie coraz mniej (i spadek ten będzie dramatyczny), czas zagospodarować kolejne większe "poletko" na tym rynku. Tym razem będą to roczniki wyżu powojennego, odchodzące właśnie na emeryturę. Ponieważ polski system emerytalny już ledwo dyszy (rząd musiał się nawet posunąć do nacjonalizacji obligacji z OFE, żeby jakoś przeciągnąć jego upadek), to emerytów, którzy będą otrzymywać głodowe stawki, będzie za jakiś czas bardzo dużo. Dodatkowo, większość z nich jest właścicielami mieszkań, wykupionych z reguły za śmieszne pieniądze, nieobciążonych żadnym kredytem. Stwarza to idealne warunki na pojawienie się mnóstwa klientów dla odwróconego kredytu hipotecznego.

Aktualnie funkcjonuje rozwiązanie oparte o rentę dożywotnią, zgodnie z którym można zrzec się prawa własności do nieruchomości na rzecz firmy w zamian za wypłacanie dożywotniej renty, połączonej z prawem do mieszkania w danym lokalu do śmierci. Mamy już całkiem sporo firm, które coś takiego oferują - z punktu widzenia klienta jest tu jednak kilka problemów (z punktu widzenia drugiej strony problemy też zresztą są). Podstawowy kłopot jest taki, że prawo własności od razu przechodzi na stronę, która zobowiązuje się do wypłacania dożywotniej renty. O ile w normalnych warunkach klienta nie da się usunąć z mieszkania i nie da się wymigać od wypłacania renty, to kłopot pojawia się wtedy, gdy firma wypłacająca rentę (fundusz hipoteczny) zbankrutuje, albo z innych powodów przestanie wypłacać świadczenie. Teoretycznie klient jest odpowiednio zabezpieczony aktem notarialnym oraz wpisem w hipotekę lokalu i ma prawo do zamieszkiwania w mieszkaniu aż do śmierci, jednak wyegzekwowanie zapłaty umówionego świadczenia od zbankrutowanej firmy może nie być możliwe. Dodatkowo, jakoś nie wyobrażam sobie tych 80-letnich babć walczących przed sądem o rentę, bądź odzyskanie prawa do "swojego" mieszkania. Dodatkowym problemem jest fakt, że renta jest dożywotnia, więc pieniądze wypłacane są niezależnie od tego, jaka jest ich aktualna suma w porównaniu do wartości mieszkania - jeśli klient umrze po roku, to fundusz hipoteczny jest "zarobiony". Jeśli umrze po 30 latach, to fundusz hipoteczny może ponieść stratę. Trzeba to wszystko jakoś skalkulować - ryzyko jest duże, więc i koszty takiej działalności są najpewniej spore. Przykładowe stawki renty pokazano na poniższym obrazku:

Jak widać, wysokość renty nie powala - gdyby mężczyzna oraz kobieta z pierwszych dwóch wierszy żyli tyle, ile żyje się średnio (73/81 lat), to otrzymaliby łącznie jakieś 70.000/100.000 złotych. Wydaje się, że to mało jak na mieszkanie o wartości 400 tys. Jednak uwzględniając fakt, że wypłacany kapitał też kosztuje, a w wypadku naszej przykładowej kobiety za 16 lat mieszkanie może być już warte prawie zero, to sumarycznie może to być jednak niezły interes dla klienta ;) Ciekawe, jaki model zachowania cen przyjmują fundusze hipoteczne - czy jest on bliższy modelowi Bartka T. (zawsze w górę), czy może jednak naszemu (w Polsce to już raczej zawsze w dół). Biorąc pod uwagę wysokość świadczeń, to fundusze raczej nie zakładają wzrostów cen w przyszłości... chyba że ktoś chciałby je posądzić o próbę uzyskania zysku na jednym mieszkaniu, zbliżonym do połowy wartości takiego mieszkania ;)

W takiej sytuacji w naszym państwie (które podobno nie istnieje ;) z pomocą przychodzi nasz ulubiony rząd, proponując bardziej "cywilizowane" rozwiązanie. Odwrócony kredyt hipoteczny różni się w znaczący sposób od renty dożywotniej, co ma, jak zwykle, swoje plusy i minusy. 
Po pierwsze, w momencie zawarcia umowy o taki kredyt, klient pozostaje właścicielem mieszkania. Po drugie, po śmierci delikwenta jego spadkobiercy mogą taki kredyt spłacić i odzyskać prawo do nieruchomości (wszak to niekoniecznie musi być mieszkanie). Po trzecie, można w dowolnym momencie w miarę łatwo wycofać się z umowy, spłacając kredyt (nie musi to być po śmierci klienta). Wreszcie po czwarte, w obecnym systemie banki nie zwykły bankrutować... a nawet, gdyby tak się stało, to z punktu widzenia klienta niewiele się zmienia - nadal jest on właścicielem mieszkania, tyle że obciążonym kredytem. Póki spełnia warunki zapisane w umowie, nie można mu takiego kredytu wypowiedzieć. 
Jak widać, kilka plusów w porównaniu z rentą dożywotnią jest. Czy są minusy, trudno powiedzieć - ewidentną różnicą względem renty dożywotniej jest fakt, że wypłacana kwota jest ściśle określona w umowie. Może to być wypłata jednorazowa, bądź standardowa, comiesięczna, ale w tym drugim przypadku czas wypłacania świadczenia jest określony przez jego łączną wysokość (tymczasem renta dożywotnia jest wypłacana aż do śmierci). Może więc dojść do smutnej sytuacji, w której klient żyjący długo przestanie otrzymywać świadczenie z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego, bo osiągnie ono po prostu swoją maksymalną wysokość.
Podstawą wyznaczenia wysokości takiego świadczenia jest rynkowa wartość nieruchomości, wyznaczona przez rzeczoznawcę. Ustawa nie precyzuje, jaki ma być sposób ustalania oprocentowania kredytu hipotecznego, więc w Polskich warunkach będzie to najpewniej oprocentowanie zmienne. Spowoduje to tyle, że bank będzie musiał zostawić sobie jakiś bufor bezpieczeństwa przy wyznaczaniu wysokości świadczenia.
Zabawmy się więc w małego matematyka i spróbujmy wyliczyć, jaka byłaby miesięczna wysokość świadczenia z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego dla pierwszego przykładu z tabeli, dotyczącej wysokości rent dożywotnich - mężczyzna, 65 lat, mieszkanie o wartości 400 tys. złotych. Przyjmiemy, że kredyt będziemy wypłacać zgodnie z szacowaną długością życia (73 lata), czyli przez 8 lat (dla uproszczenia przyjmiemy równe 100 miesięcy). Oprocentowanie kredytu ustalimy na 5.60% (średnie oprocentowanie aktualnie udzielanych kredytów mieszkaniowych wg NBP). Założymy bufor na wzrost stóp procentowych oraz na spadek wartości mieszkania w wysokości 50% początkowej wartości mieszkania. Sumarycznie, przy naszych założeniach, zobowiązujemy się wypłacić kredyt o łącznym koszcie 200 tys. złotych. Dałoby to świadczenie miesięczne (przez ~8 lat) na poziomie około 1600 złotych. To już całkiem nieźle w porównaniu z rentą dożywotnią (jeśli nie martwić się, co będzie po 8 latach), dlatego odwróconemu kredytowi hipotecznemu wróżymy spory sukces na polskim rynku. 
W projekcie ustawy jest jeszcze kilka kwestii, o których warto wspomnieć. Po pierwsze, klient zobowiązuje się do utrzymywania mieszkania w niepogarszającym się stanie oraz zobowiązuje się do jego ubezpieczenia od zdarzeń losowych (najpewniej bank podsunie mu jakąś stosowną, bardzo korzystną polisę ;) Po drugie, po śmierci kredytobiorcy, jeśli spadkobiercy nie zdecydują się na spłatę kredytu (a pewnie tak będzie w większości przypadków), bank wyznaczy rynkową wartość mieszkania i wypłaci im różnicę w stosunku do wysokości udzielonego kredytu, jeśli będzie ona dodatnia (a pewnie będzie, o ile bank rozsądnie oszacuje ryzyko tego typu działalności). Będzie to miało dwie podstawowe konsekwencje - na rynku pojawi się sporo przejętych przez banki mieszkań, które będą musiały zostać w miarę szybko sprzedane, a spadkobiercy tych, którzy teraz mają mieszkania, nie dostaną żadnych mieszkań, więc staną się kolejnymi, potencjalnymi klientami banków na kredyty. O ile w tej chwili spadkobiercy, którzy nie potrzebują odziedziczonych mieszkań, często żądają absurdalnych cen za swoje "babciowe" lokale, o tyle bank będzie takie mieszkanie chciał sprzedać jak najszybciej, więc cena rynkowa wyznaczona przez jego rzeczoznawcę będzie pewnie atrakcyjna - wszak jedyną konsekwencją jej zaniżenia będzie ewentualnie mniejsza wysokość kwoty do wypłaty dla spadkobierców (kto by się tym przejmował?). W całości ma to szansę zwiększyć ruch na rynku. 

Jak widać, banki swoje zarobią, a spadkobiercom pozostanie jedynie przeklinanie starszej generacji lub dbanie o jej losy tak, aby starsi ludzie nie musieli zaciągać tego rodzaju zobowiązań.

Podsumowując dzisiejszy (podejrzanie krótki ;) wpis... Na polskim rynku dzieje się niewiele, ale powstaje jakieś takie ogólne wrażenie powolnego przechodzenia od mieszkań własnościowych do mieszkań wynajmowanych. Mdm ma być ostatnim rządowym programem wspierania mieszkań własnościowych, fundusz mieszkań na wynajem BGK powoli, ale coś tam jednak robi, a dodatkowo pojawiają się pomysły reaktywacji idei TBS na szerszą skalę. Wszystko to każe przypuszczać, że banki zaczynają szukać nowych rynków "zbytu" po tym, jak sprzedaż standardowych kredytów mieszkaniowych powoli, acz systematycznie spada. Kredyty udzielane pod budowę czynszówek mogą okazać się dużo bezpieczniejsze niż kredyty na pojedyncze mieszkania, bo nie grozi im specjalna utrata wartości zabezpieczenia (jeśli takie rzeczy będą subsydiowane przez państwo, to już w ogóle będzie rewelacja ;) Być może polski rynek mieszkaniowy zmierza (bardzo) powoli w kierunku rynku bardziej dojrzałego, w którym wynajem jest realną alternatywą wobec posiadania mieszkania na własność (czy tam na kredyt ;) 
Jednym z ważnych aspektów takiego rynku jest zakredytowanie wszystkich, których się da. W polskich warunkach, gdzie stosunkowo niewielka część zasobu mieszkaniowego obciążona jest kredytem, nadal mamy w tym względzie bardzo duży potencjał. Wysoka liczność roczników odchodzących właśnie na emeryturę, posiadających ogromną liczbę mieszkań własnościowych, wraz z nieuchronnym załamaniem się systemu emerytalnego stwarzają idealne warunki do rozwoju koncepcji odwróconego kredytu hipotecznego. Pobieżne szacunki wskazują, że oferta banków będzie (poniekąd) bardziej atrakcyjna niż oferowane aktualnie przez fundusze hipoteczne renty dożywotnie, więc z konkurencją raczej problemu nie będzie. Znając wątpliwą moralność polskich doradców/sprzedawców kredytowych produkt skierowany do grupy osób starszych, których pojęcie o rynku mieszkaniowym/finansowym jest pewnie jeszcze mniejsze niż u kredytobiorców frankowych, tego typu produkt skazany jest na "sukces". 

I to wszystko razem jest smutne... absurdalne ceny mieszkań zmuszają młodych do zaciągania 30-letnich kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, a po tym, jak już te kredyty spłacą(?), będą zmuszeni zaciągnąć odwrócony kredyt hipoteczny, żeby nie umrzeć z głodu na emeryturze. I w ten sposób przez całe życie będą finansować biedne banki, bo zwyczajnie nie będą mieli wyjścia. Prawda, że piękny system? Ale to dopiero dodatkowy bonus dla banków w przyszłości - na razie trzeba się zająć tymi, którzy z kredytami jeszcze nigdy nie mieli niczego wspólnego i pozwolić im (jak to się pięknie mówi) "odmrozić kapitał, drzemiący w ich nieruchomościach" ;)