poniedziałek, 4 maja 2015

Spojrzenie nieco alternatywne 62

Niedawno otrzymaliśmy "list" od jednego z czytelników, który chciał się podzielić swoją opinią na temat spraw, poruszanych na tym blogu. Ponieważ opinia jest długa (i merytoryczna), postanowiliśmy przytoczyć ją w całości i opatrzyć własnym komentarzem (ufamy, że czytelnicy także wyrażą swoje opinie na poniższe tematy). Same poglądy idą lekko pod prąd "linii programowej", dominującej na tym blogu, więc tym bardziej są warte przytoczenia.
Poniżej cały list od czytelnika (kursywą), poprzerywany naszymi komentarzami/odpowiedziami (czcionką standardową ;)


Szymon pisze tak:
"Witam,

Od pewnego czasu czytam tego bloga i postanowiłem podzielić się kilkoma przemyśleniami dotyczącymi rynku nieruchomości oraz samego bloga. Mam nadzieję, że znajdą się chętni do skomentowania tego co napisałem i może wypracowania konstruktywnych wniosków, gdyż moim celem jest próba przedstawienia innego punktu widzenia a w konsekwencji wypracowania „wspólnego” najbardziej prawdopodobnego scenariusza.

Jeżeli chodzi o rynek nieruchomości to skupiam się na rynku mieszkaniowym w największych miastach. Odnoszę się konkretnie do Wrocławia, ale myślę, że dotyczy to wszystkich dużych miast, które dobrze się rozwijają.

1.       Mimo masowej emigracji i niżu demograficznego w największych miastach liczba ludności utrzymuje się lub zwiększa ze względu na migrację z mniejszych miejscowości. Przenoszą się głównie ludzie młodzi w poszukiwaniu pracy lub zostają po studiach. Słabe perspektywy w małych miejscowościach sprawiają, że taki trend będzie przybierał na sile. Współczynnik dzietności również wygląda lepiej w największych miastach. W konsekwencji wykres demografii w dużych miastach wygląda inaczej niż te przedstawiane na blogu dla ogółu społeczeństwa. (Szczerze sam jestem ciekawy jak to dokładnie wygląda, więc jeżeli ktoś dysponuje takimi danymi to proszę o info). Do tego można jeszcze dorzucić obcokrajowców, których spotykam coraz częściej. Np. Ukraińców przybywa ostatnio naprawdę sporo, najczęściej informatycy , którzy planują kupić w dłuższej perspektywie swoje mieszkanie, ale oczywiście ich traktujemy jako dodatek.
Jest, więc szansa, że strona popytowa będzie się utrzymywać."

Z tą utrzymującą się liczbą ludności w miastach, to nie jest tak różowo. Na razie oczywiście nie jest źle, bo demografia pogorszy się "na poważnie" dopiero za 10-15 lat, ale nie wygląda na to, żeby proces "depopulacji" miał ominąć największe miasta. Można o tym poczytać chociażby w poniższym artykule:

http://www.fronda.pl/a/polskie-miasta-beda-coraz-mniejsze,36286.html 

Z przewidywań GUS wynika, że tylko 3 miasta utrzymają bądź powiększą swoją liczebność w ciągu następnych 20+ lat (Warszawa, Kraków oraz Olsztyn).
Wszystkie te dane można znaleźć na stronach GUS - nas swego czasu zainteresowała Warszawa i powstał na ten temat oddzielny wpis:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/11/czy-soiki-zaleja-warszawe.html

W ciągu 10 lat (2002-2012) liczebność mieszkańców Warszawy wzrosła o całe 20 tys. (przynajmniej tych "oficjalnych"... chociaż nie bardzo wiadomo, dlaczego liczba "słoików" takich, jak my, miałaby wzrosnąć jakoś nieproporcjonalnie bardziej).
Ogólnie trend jest taki, że wielu mieszkańców wyprowadza się na przedmieścia, dlatego wg GUS liczebność miast będzie spadać, a liczebność wsi wzrośnie (mimo emigracji i zmniejszenia populacji). Tacy ludzie to oczywiście "oszukana emigracja" na wieś, bo oni najczęściej nadal pracują w mieście - jakby jednak nie było, swoich mieszkań na wieś nie są w stanie zabrać.

W kwestii obcokrajowców... nigdy nie potrafiliśmy zrozumieć, dlaczego ktoś miałby przyjechać do Polski, skoro Polacy wyjeżdżają do UK/Irlandii. Jeśli można pracować gdziekolwiek w UE, to dlaczego akurat w Polsce? Ani tu socjalu, ani służby zdrowia, ani dróg... klimat też jakiś taki niezbyt porażający - gdybyśmy mieli wyjechać w obce sobie miejsce, to wybralibyśmy takie, które daje najlepsze perspektywy (Szwajcaria?). A ukraińskiego programistę to widzieliśmy ostatnio na studiach... jakieś 10 lat temu ;)
Poza tym, gdyby nawet przyjechali tu jacyś imigranci, to będą oni sporo biedniejsi niż tubylcy - skoro tych drugich nie stać (realnie rzecz biorąc) na aktualne ceny, to jakim cudem miałoby być stać tych pierwszych? Przyjedzie sobie taki Ukrainiec do Poznania i co? Wynajmie 2-pokojowe mieszkanie od BGK za 2.500 PLN miesięcznie? :)

"2.       Dostępność lokali.
Nie znam dokładnych danych, ale pustych lokali raczej nie ma w miastach:). Wielka liczba mieszkań po wymierającym wyżu powojennym to też przeszacowanie. Długość życia znacząco się wydłuża i przez najbliższe 20lat nic nie wskazuje na nagłe pojawienie się dużej liczby takich mieszkań.
Oczywiście powstają nowe mieszkania deweloperskie oraz część osób buduje się na peryferiach, ale do tego wrócę…"

Szacuje się, że w Warszawie co 10-te mieszkanie jest wystawione na sprzedaż. Trudno powiedzieć, czy to jest prawda, ale skoro na portalu z ogłoszeniami potrafi być pod 100 tys. ofert z samej stolicy, to nie wygląda to wcale na niemożliwe. Mieszkania po wyżu powojennym powoli "wchodzą" na rynek - rzut oka na piramidę ludności w Polsce każe sądzić, że ten proces będzie przyspieszał (zwłaszcza, że są to mieszkania najczęściej bez żadnych obciążeń hipotecznych itd.). Pamiętajmy, że w stolicy buduje się około 15 tys. mieszkań rocznie - zważywszy na przyrost liczby mieszkańców (20 tys. w 10 lat), wydaje się, że to naprawdę sporo.

"3.       Jakość. 
Jakie mamy głównie dostępne mieszkania (budynki); kamienice na przykładzie Wrocławia- większość to śródmieście (pomijam super lokalizacje typu Rynek itp. to zupełnie inna bajka), stan fatalny; obskurne elewacje, oszczane brudne klatki schodowe, mieszkania socjalne (nieciekawi sąsiedzi) i ulubiona dzielnica cyganów :), problemy z ogrzewaniem (piece kaflowe/ elektr.), mało funkcjonalne rozkłady (przez sztuczne podziały dużych mieszkań). Mieszkania na parterze przy ruchliwej ulicy albo 4/5 piętrze bardzo nieciekawe….

Bloki z czasów PRL. Stan techniczny często beznadziejny (chociaż we Wrocławiu nie jest źle), ogólnie luzie nie przepadają za tego typu mieszkaniami kupowane są głównie na inwestycje ze względu na dobry rozkład i lokalizację albo z braku możliwości finansowych na coś lepszego.

Inne np.; budynki wielorodzinne, osiedla spółdzielcze z lat 90, plomby, niska zabudowa poniemiecka itp. Stanowią mniejszość na rynku.

Nowe budownictwo czyli wszystko od około 2000roku."

Mieszkania w Polsce rzeczywiście nie powalają "jakością". Tym bardziej dziwią nas ceny tego całego "szajsu", które nadal są kosmiczne. Może kiedyś ten kraj się ucywilizuje i ktoś zacznie budować mieszkania, w których chciałoby się mieszkać. Na razie mamy pozostałości PRLu w postaci wielkiej płyty, często rozpadające się kamienice no i te deweloperskie "mrowiska", w których podziwiać można właściwie tylko sposób, w jaki udało się upchnąć tak dużą liczbę PUM na tak małej powierzchni ;) Potencjał dla "fajnych" mieszkań w "fajnej" okolicy jest w tym kraju ogromny - tyle że prawie nikt czegoś takiego nie buduje (bo się po prostu nie opłaca).

"4.       Kto kupuje mieszkania?
 Inwestorzy i zwykli ludzie na swoje potrzeby (nazwijmy tą grupę Kowalskimi).
- Inwestorzy kupują mieszkania przy, których spina się to biznesowo (na moje oko w dużym  skrócie; dobra rentowność z najmu, mieszkanie, które ze względu na lokalizacje i parametry techniczne będzie trzymać cenę nawet przy załamaniu rynku, okres planowania 5lat). Kupują i będą kupować dopóki % lokat jest śmiesznie niskie a z najmu można osiągnąć kilka % więcej. (Kredytowi też się znajdą bo są takie mieszkania przy których nawet na kredycie spina się inwestycja pod wynajem).

-Kowalscy w większości nie siedzą w domach przed wykresami i danymi statystycznymi żeby określać czy ceny jednak spadną za rok czy może za 10, bo nie kieruje nimi biznes tylko chęć posiadania swojego mieszkania i najem bardzo rzadko zastępuje takie potrzeby.
Wszystkie te rozważania na blogu mniej lub bardziej uzasadnione opierają się na suchych analizach bez uwzględnienia nazwijmy to psychologii (jak ważny jest to czynniki świetnie widać na giełdzie).  
Po pierwsze kowalscy mają potrzebę posiadania własnego mieszkania i nie ma większego znaczenia czym to jest uwarunkowane. W którym czują się bezpieczniej, nie ma znaczenia, że w rzeczywistości może to być złudne poczucie bezpieczeństwa. Znaczenie ma to, że w konsekwencji dążą do zakupu własnego mieszkania. Tutaj (na blogu) możemy się zastanawiać jak się zachowają ceny i czy lepiej czekać jeszcze 10 czy 15 lat, ale przeciętny Kowalski się nad tym nie zastanawia on pracuje chce założyć rodzinę i mieć swoje mieszkanie. Nie myśli o tym jaka będzie jego wartość za x lat bo kupuje to dla siebie a nie na inwestycję. Doskonale widzę to w gronie znajomych (głównie 25-35 lat) kupują mieszkania bo skończyli studia, rozpoczęli kariery zawodowe i zakładają rodziny. Własne mieszkanie to dla nich komfort nie wszystko da się przeliczyć na zł i przeciętne osoby tego nie robią. Własne mieszkanie w porównaniu do najmu ma wartość dodaną „jest moje”, która nie jest wyceniana. Przecież na podobnej zasadzie działa cały konsumpcjonizm. Kupujemy markowe rzeczy nie dlatego, że ma to jakiś ekonomiczny sens tylko ze 100 innych powodów w dużej mierze związanych z psychologią. 
Oczywiście możemy przetoczyć przykłady rynków zachodnich gdzie ludzie jednak wybierają najem i żyją normalnie, ale u nas rynek najmu jest jeszcze bardzo, bardzo słabo rozwinięty a i mentalność ludzi inna, więc takie porównania są trochę odrealnione.
 
Od czego zależy czy kupują Kowalscy? Proste, od możliwości, może dostać kredyt to bierze. Ok teraz mamy rekordowo niskie stopy % a udzielonych kredytów ostatnio mniej, ale wydaje mi się, że duży wpływ na to może mieć głośna sprawa z kredytami we frankach i ogólnie przesranym życiu z kredytem, która za chwilę ucichnie i wszystko wróci do „normy”. Poza tym część społeczeństwa odłożyła trochę kasy i jeżeli nie muszą brać kredytu to nie biorą."

Że kupują Kowalscy, to się zgadzamy (chociaż patrząc na liczbę kredytów w ostatnich 2 latach, to Kowalscy się chyba powoli kończą, co idzie w parze z wyglądem piramidy ludności w Polsce). Ale żeby była jakaś wielka fala inwestorów? Owszem, nawet i w naszej rodzinie zdarzają się takie "czarne owce", ale taka "inwestycja" wynika najczęściej z przekonania, że mieszkania przecież nigdy nie tanieją. A to przekonanie za jakiś czas się zmieni. 
Kowalscy będą kupować zawsze, nieważne, jaka będzie cena - ważne będzie tylko to, jaka będzie rata (na początku... bo kto by się przejmował tym, jaka może być rata za 5, czy 10 lat?). Ludzie potrzebują gdzieś mieszkać i mieszkanie na "swoim" wydaje się być zdecydowanie fajniejsze niż na wynajmowanym (nieważne, że zamiast od człowieka wynajmuje się mieszkanie od banku). Sami wolelibyśmy mieszkać na swoim, zamiast wynajmować... tyle że aktualnie to się zupełnie nie opłaca. 
Kredyty frankowe raczej nie mają wpływu na aktualną "posuchę" kredytową, bo ona trwa już od początku 2013 roku, a sprawa frankowa "wypłynęła" na poważnie dopiero w tym roku. W naszej ocenie po prostu populacja Kowalskich się zmniejsza i to jest najważniejszy czynnik. Był o tym stosowny wpis:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/03/dlaczego-w-polsce-nie-ma-kolejnego-bumu.html

"5.       Co najchętniej kupują? Mieszkania w nowym bud! To jest jak z towarem z zachodu w latach 90 wygląda lepiej, nowocześnie „chce to mieć”, oczywiście są też bardziej racjonalne powody. Doskonale to wyjaśnia zastój na rynku wtórnym. Tym bardziej, że JESZCZE jest miejsce w atrakcyjnych lokalizacjach blisko centrum na inwestycje deweloperskie, więc wtórny w podobnych cenach nie jest konkurencyjny. Reszta ze względu na gorsze zdolności wybiera „starsze” z wtórnego.
Dodatkowo nowe mieszkania wspierane są przez MDM.

Kolejna często błędnym założeniem jest to, że ktoś kupuje raz mieszkanie na całe życie. Ok większość kupuje mieszkanie w wieku 25-35, ale po pewnym czasie potrzeby się zmieniają i kupują nowe mieszkanie, budują domy itp to już nie te czasy gdzie całe pokolenia mieszkały w jednym mieszkaniu. Przenoszą się na peryferia albo do większych mieszkań a ci co wcześniej nie mieli kasy na nowsze i zasiedlili się np.  w mieszkaniu w wielkiej płycie przejmują ich mieszkania w nowszym bud (taki awans społeczny ;) bez urazy dla mieszkańców wielkiej płyty sam w niej mieszkam). Tak samo ludzie, którzy mają (dajmy na to w spadku) mieszkanie w bloku czy kamienicy z czasem często zmieniają na „lepsze-nowsze” a ich dotychczasowe wędruje na sprzedaż co jest kolejnym powodem dużej ilości mieszkań na rynku wtórnym.

Chciałem jeszcze zaznaczyć, że popyt na mieszkania jest cały czas duży a rok 2014 był rekordowy. Gdyby tylko podaż była ograniczona jak w latach boomu przed 2008 rokiem to pewnie ceny by rosły. Jednak deweloperzy dużo budują i dzięki temu ceny są stabilne. Oczywiście nie wynika to z ich wielkiej dobroci. Po prostu wiedzą, że przy takich cenach sprzedadzą dużo i będą mieli duże zyski już „teraz” a i informacja o zmianach w rachunkach powierniczych z pewnością dodatkowo mocno zmobilizowała do rozpoczęcia kolejnych inwestycji."

Pełna zgoda, że ludzie wolą nowe/nowoczesne niż coś, co przypomina im miniony ustrój (niezależnie od jakości aktualnych produktów deweloperskich, to nowe bloki i ich okolica jest zwyczajnie ładniejsza niż pełne kontrastów osiedla sprzed 30-40 lat). Deweloperzy będą nadal dużo budować i nadal sporo sprzedawać - na to, że rynek wtórny się obudzi, nie liczymy już od dłuższego czasu. Dopiero jak w tvn ktoś powie, że mieszkania tanieją i trzeba sprzedawać, to może się coś ruszy... ale takie rzeczy to chyba tylko wtedy, kiedy wybory wygra Korwin ;) Podsumowując... deweloperzy sprzedają całkiem sporo, ale rynek wtórny leży - gdyby nie ultra niskie stopy oraz wsparcie Mdm, deweloperzy też by leżeli. Pytanie, czy oba te czynniki mogą trwać wiecznie.

"Reasumując myślę, że popyt w największych miastach będzie się utrzymywał. Ceny nowego budownictwa będą stabilne przez duży popyt na tego typu mieszkania, ale i sporą podaż w postaci nowych inwestycji. Dodatkowo uważam, że rząd ciągle będzie wspierał budownictwo coraz to nowymi formami. Natomiast starsze budownictwo, które nie będzie miało atutów w postaci dobrej lokalizacji, dobrej rentowności z najmu lub jakiegoś szczególnego waloru (np. zabytkowa odrestaurowana kamienica) będzie faktycznie tracić. Spowoduje to większe rozwarstwienie cenowe (ponoć w Berlinie całe osiedla z wielkiej płyty stoją puste). Oczywiście nawet na lokalnym rynku nie da się uogólnić i tak naprawdę wartość i ewentualne możliwości jej zmiany należy rozpatrywać indywidualnie podobnie jak sytuacje kupującego.

Tak od siebie dodam, że polecam planowanie zakupu z perspektywą 5 letnią. To okres, który w miarę jesteśmy w stanie przewidzieć, spłacić kredyt bez dodatkowych prowizji (np. przez sprzedaż), brak podatku i kilka powodów by się jeszcze znalazło. Kompletnie bezsensu wydaje się (a często spotykane) kupowanie pierwszego mieszkania w młodym wieku jako już tego docelowego na całe życie. Przez to ludzie zadłużają się na maksa bo kupują ponad możliwości a przecież mieszkanie można sprzedać i kupić nowe tak jak i kredyt.

Oczywiście całość przy założeniu, że gospodarka jakoś będzie hulać, bo przy poważnym kryzysie to żadne dane i analizy nie mają znaczenia."

W naszej ocenie rynek już zweryfikował wartość nowych/starych mieszkań oraz dobrych/złych lokalizacji - wszystko to jest już w cenie. Jak spadnie cena "gorszych" mieszkań, to w miarę proporcjonalnie spadnie też cena tych "lepszych". Pamiętajmy, że wg HB/OF po 2008 roku miała tanieć tylko wielka płyta, a "apartamenty" nie - ceny miały się rozwarstwić, ale niczego takiego nie widać. Spadną ceny tego, co jest przeszacowane (im bardziej przeszacowane, tym bardziej spadną), czyli... w naszej ocenie wszystkiego. Widać to dobrze na przykładzie Miasteczka Wilanów ("rdzenni" mieszkańcy okolicy nadal mówią o tym rejonie, że tam ludzie mieszkają "na polach" ;) W szczycie szaleństwa ceny po 9 tys. za metr, teraz są już spokojnie do kupienia za 6. 

Co do kupowania mieszkania na całe życie, to my akurat takie byśmy chcieli (może z tym "na całe życie" to jest pewna przesada, ale na pewno nie chcielibyśmy się przeprowadzać po 5 latach, bo już ostatnia przeprowadzka dała się nam mocno we znaki, co było widać po prawie miesięcznej przerwie w pisaniu głupot na blogu ;) Sprzedaż i kupno mieszkania (zwłaszcza na kredyt), to jednak dosyć skomplikowana i czasochłonna procedura. Jeśli do tego jeszcze doda się konieczność zgrania sprzedaży starego mieszkania z kupnem nowego, to... my już zdecydowanie wymiękamy. Poza tym, jest jeszcze kwestia kosztów - tego rodzaju "zamiana" mieszkania z mniejszego na większe może spokojnie kosztować 10% ekstra (notariusz, podatki, prowizje). Jeśli to ma być 10% od 400.000 w ciągu 5 lat, to jest to już naprawdę zacna kwota - za samą tylko "przeprowadzkę".
W naszej ocenie, na sile będzie przybierał trend wyprowadzki pod miasto i budowa domu (GUS też popiera taką teorię). Tylko ciężko dotrwać do tej budowy z rodziną na 2 pokojach - a przeprowadzka z rodziną to już w ogóle jakaś masakra ;)
"Całą tą moją „analizę” robiłem na własne potrzeby, ale pomyślałem, że podzielę się z szerszym gronem i może poznam inne spojrzenie na ten temat z waszej strony. Doskonale zdaje sobie sprawę, że mogłem popełnić błędy lub pominąć jakiś istotny fakt, jestem otwarty na konstruktywną krytykę.

Przy okazji pozwolę sobie jeszcze na komentarz dotyczący samego bloga.
Ogólnie bardzo dobra robota, dużo fajnych artykułów i cennych informacji. To co mi się nie podoba (do czego oczywiście autor ma pełne prawo jak i ja do swojego zdania) taka mocna narracja kontrastowa na zasadzie, każdy kto myśli inaczej jest piętnowany. Pomijam już tego nieszczęsnego Turka, ale inni może faktycznie po prostu myślą inaczej nie koniecznie w złej mierze."

Cieszymy się, że ktoś ma własne przemyślenia i że one są inne niż nasze. Ze wszystkim można się zgadzać, albo nie zgadzać - najważniejsze jest mieć jakieś argumenty. Natomiast nie możemy się zgodzić z tym, że ktoś na blogu jest piętnowany (poza Bartkiem T., Markiem W. i Olą Sz. ;) Każdy ma prawo myśleć, co mu się podoba - może sobie myśleć nawet coś, czego w żaden sposób nie jest w stanie uzasadnić. Mamy świadomość, że możemy się mylić i że za 10 lat mieszkania mogą być droższe niż teraz - ciężko nam jednak to jakkolwiek uzasadnić, więc wybieramy po prostu takie stanowisko, które wydaje się nam najbardziej prawdopodobne. Jak komuś bardziej prawdopodobne wydaje się być zupełnie inne, to nie mamy absolutnie nic przeciwko.

"Na koniec tak zupełnie personalnie „przyznając się” jednocześnie do tego, że pracuje jako pośrednik we Wrocławiu (specjalnie na koniec bo pewnie połowa z góry by już założyła, że to jakiś naciągacz, zamiast przemyśleć to co przeczyta) zwracam uwagę na nastawienie do tego zawodu autora (podobnie pewnie jak większości czytelników niestety), który konsekwentnie opisuje ich jako złodziei i pasożytów. Takie określenia i wrzucanie wszystkich do jednego worka jest bardzo słabe i świadczy o wąskim patrzeniu na sprawę, które niestety często bezpodstawnie tworzy zły wizerunek. Nie wiem skąd takie negatywne przekonanie, chociaż doskonale zdaje sobie sprawę, że w tym zawodzie jest masę baranów i usługi często na mizernym poziomie to jednak takie uogólnianie niczemu nie służy. W każdym zawodzie masz dobrych i złych fachowców. Jak ci mechanik spier.... auto to tez będziesz mówił, że mechanicy to nieudacznicy? Argument z prowizjami, jeżeli ktoś korzysta z mojej wiedzy i usługi to za nią płaci a jak nie chce to nie korzysta to proste :). Jak umiesz naprawić sam auto to nie płacisz, jak zlecasz usługę to płacisz.  Na szczęście pracuję praktycznie tylko na poleceniach (więc jednak są ludzie, którzy potrzebują takiej usługi), ale irytuje takie bezpodstawne obrażanie." 

Nigdy nie nazwaliśmy nikogo na tym blogu złodziejem (chyba że o jakimś polityku okradającym ludzi z emerytur nam się wypsło... ;) ale o pośrednikach rzeczywiście nie mamy najlepszego zdania. Oczywiście w każdej pracy (nawet tej najbardziej "podejrzanej") pojawiają się ludzie bardzo wartościowi i pożyteczni. Jednak nasze doświadczenia z pośrednikami pokazały nam, że działalność większości z nich jedynie przeszkadza. Nie umiemy zrozumieć, jak można pobierać prowizję jednocześnie od kupującego i sprzedającego - przecież to jawny konflikt interesów. Poza tym, w dobie internetu, działalność pośrednika nie powinna się ograniczać do umieszczenia ogłoszenia w internecie. Pośrednik powinien reprezentować klienta - tylko jak ma to robić, skoro jego klientem jest jednocześnie i kupujący, i sprzedający? Dodatkowo, stawki na poziomie np. 5% w sumie od obu stron transakcji to jakaś abstrakcja - jeśli sprzeda się mieszkanie za 400.000 (czyli takie w miarę standardowe w Warszawie), to pośrednik zgarnie 20.000 - w całkiem dobrej pracy trzeba by na takie wynagrodzenie pracować 2 miesiące. A czy umieszczenie ogłoszenia w internecie i wizyta w mieszkaniu z kilkoma kupującymi zajmuje 360 godzin roboczych? Nie wspominamy już o "licencjonowanych" pośrednikach, dla których pracują jakieś studentki, albo inne absolwentki nauk humanistycznych - nigdy nie zapomnimy rozmowy z jedną taką Panią, czekając przed blokiem na właściciela mieszkania. Na nasze pytanie "To co może nam Pani opowiedzieć o mieszkaniu, skoro tak tu stoimy i czekamy?", Pani odpowiedziała: "Niewiele, bo jeszcze nie byłam w tym mieszkaniu". Hello!?


Wydaje się nam, że zawód pośrednika jest pożyteczny i nie wyginie, ale zdecydowanie zmieni się jego forma. Za jakiś czas pośrednik rzeczywiście będzie pomocny przy dokonywaniu transakcji, a nie będzie w niej przeszkadzał (tak, jak to często jest teraz, kiedy ogłoszenia prywatne giną w natłoku powtarzających się ogłoszeń agencyjnych). Jeśli pośrednik "pozna" mieszkanie, sprawdzi je pod kątem prawnym, przeanalizuje wady i zalety i będzie negocjował ze sprzedającym, to takiemu pośrednikowi chętnie zapłacimy, bo jego praca będzie dla nas pożyteczna. 
Umieszczenie ogłoszenia w internecie zasadniczo też jest pożyteczne... ale nie za 2x2.5% (+ VAT ;)

Podsumowując... wielkie dzięki za list - dobrze, że czytają nas też ci, którzy się z nami mniej lub bardziej nie zgadzają, bo dzięki temu mamy większą szansę "wyprostować" własne stanowisko tam, gdzie ono jest błędne. Staraliśmy się, aby nasze komentarze do listu były możliwie merytoryczne - jeśli cokolwiek zabrzmiało "osobiście", to bardzo przepraszamy, bo nie to było naszą intencją.

A czytelników zachęcamy do własnych komentarzy na temat poruszonych w tym wpisie zagadnień. W końcu naszą przygodę z rynkiem mieszkaniowym też zaczynaliśmy od czytania forum. Ech... na samą myśl o ciętych komentarzach kretynofila do tej pory łezka się nam w oku kręci...

62 komentarze:

  1. Klasa artykuł, może dla "stałych" czytelników tematy troszkę się powielają, ale dobrze, że zostało przedstawione inne spojrzenie na sprawę. Jeśli zaś chodzi o kwestie merytoryczne to powiem tak mam rodzinę do której wybrałem się na majówkę, przeprowadzili się na tereny "podmiejskie". Jedno co mi się rzuciło w oczy to masa dzieci, ale okolica urokliwa więc klimat dla dzieci jest super. Ja z kolei mieszkam w starej części miasta i powiem szczerze, że ciężko dziecko mi na ulicy spotkać wielodzietną rodzinę, jeśli już są dzieci to jedno, maks dwoje. Myślę, że człowiek potrzebuje niewielu rzeczy, żeby się rozmnażać, a mianowicie: MIEJSCA (dom lub przynajmniej oddzielnej sypialni z dobrym łóżkiem) STABILIZACJI (pewności zatrudnienia, godnych zarobków, jeśli połączą się te dwie rzeczy to jest szansa, że nawet kredyt nie będzie straszny na 30 lat). Teraz należało by sobie odpowiedzieć samodzielnie jaką mamy umowę, jaką perspektywę ma nasza branża i jak oceniamy nasze kwalifikacje. Ja np. mam sinusoidę i nie jestem w stanie zaplanować przyszłości ponad to co mam odłożone na koncie więc jak mam napędzać gospodarkę przez kredyt na 30 lat. Myślę, że większość ludzi ma podobnie "dziś pracujesz jutro szukasz pracy" więc nie ma się co dziwić, że mamy to co mamy. Dopóki nie zmieni się coś w naszym kraju, uprości się biurokracja i zmniejszą się daniny za pracę. Dopóty będziemy mieli to co mamy, a mamy w tym roku pewnie 3 mln KONSUMENTÓW za granicą, którzy kupują mieszkania, odzież, żywność i napędzają gospodarki innych krajów, a my płacimy za ich wykształcenie płacąc podatki w Polsce.

    OdpowiedzUsuń
  2. Czytam, czytam (akapity kursywą) ...no co jest, no nie...ale jak to znowu...no przecież ja takie banialuki to już znam na pamięć :D dojechałem do końca BACH ...pośrednik hehe
    Szymon - tiaaa jasne :D, no ale powiedzmy że to autentyczna osoba.
    Na początku przez chwilę myślałem, no fakt może humanista, jakiś pracownik księgarni, albo cukiernik, ogrodnik ktokolwiek (z całym szacunkiem do tych zawodów) i faktycznie nie każdy może znać się na rynku nieruchomości/bankowości hipotecznej (sam jeszcze kilka lat temu, miałem wiedzę znacznie uboższą, a historia nauczyła jak wielu się nie znało kompletnie a weszli w "biznes" na wielkiej k.... :O), - a w zalewie mądrości naganiaczy trudno się połapać.
    I napisał ktoś (i słusznie, "kto pyta nie błądzi"), kto chciał się doinformować ...ale NIE :) gorzkie żale wypłakał se pośrednik, raczej mi się w to już nie che wierzyć, to chyba jakaś podpucha :) ...a moooże jakiś rozgoryczony z HB czy tam innego OF, który to z oczywistych względów nazwy firmy nie zdradził.

    Z mojej strony, Autor wszystko wypunktował jak należy, a tak na koniec to jestem przekonany, że "gwiazdy" z wielu drużyn naganiarskich wpadają na Bloga, z Turkiem na czele, ta ilość odsłon dziennie nie bierze się tylko z kliknięć fanów :D

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Myślisz, że Bartek i Marek na poważnie nas czytują? Bo Ola pewnie jest zajęta parzeniem kawy w Miasteczku Wilanów (chociaż coś nam się kojarzy, że ten biznes jakoś nie wypalił). Jeśli to prawda, to serdecznie pozdrawiamy wesołą ekipę "sky is the limit" - bez udziału takich ludzi ten blog nigdy by nie powstał!

      Usuń
    2. Tak, pozdrowienia należą im się serdeczne :D, środkowym palcem!
      Autorze to niestety PRZEZ takich ludzi (i instytucje jakie za nimi stały) powstał ten Blog.
      Oczywiście jego wartość, w zalewie kłamstw naganiaczy, jest nie do przecenienia!, ale osobiście wolałbym żebyś swój talent i chęci do pisania w necie spożytkował na innej tematyce (może jeszcze ciekawszej i bardziej dochodowej ;)), a problemy boomu hipotecznego i bańki spekulacyjnej na cenach nieruchomości w Polsce nigdy nas nie dotknęły.
      A tak mamy setki tysięcy zakredytowane pod korek, kolejne setki tysięcy, które wyjeżdża co roku na emigrację, m.in. ze względu na problem mieszkaniowy (nie chodzi tylko o chęć posiadania mieszkania na własność) ...i jeszcze, może setki, a może już tylko dziesiątki tysięcy trzeźwo myślących, nie dających się ogłupić, oszczędzających grosz do grosza, którym owczy pęd do banków znacznie pokrzyżował plany życiowe (tak, zaliczam się do tej ostatniej grupy)

      Najgorzej, że nie ma winnych wymienianych z nazwiska (i piętnowanych instytucji) tego ogromnego zniewolenia hipotecznego, na często o 100% przewartościowany towar, a mało tego oni wciąż działają w branży w majestacie prawa :(
      Życzę im, żeby kiedyś spotkała ich za to zasłużona sprawiedliwość.

      Usuń
  3. Odnośnie punktu 2.
    Potwierdzam, również w Krakowie jest dużo pustostanów, bardzo różnych kategorii, oprócz tego, co oficjalnie w ofertach:
    - bloki w stanie surowym zamkniętym (na podstawie obserwacji)
    - mieszkania z rynku wtórnego, teoretycznie na sprzedaż, ale i tak nikt nawet nie dzwoni od lat (przykład od znajmego)
    - mieszkania w nowym budownictwie nie wystawione na sprzedaż - po prostu mafia się tym nie chwali, a póki co jeść nie wołają (w bloku znajomych z czasów boomu około 1/3 mieszkań tak sobie stoi)
    No i buduje się nowych co nie miara.

    Uważam, że mafia dev-bank jest bardzo, bardzo silna - widać to po jej skuteczności. Jedyną rzeczą, ktorą można by ją złamać jest w moim przekonaniu kataster. Natomiast strzelam, że jeśli nie wejdzie w terminie, powiedzmy, pół roku po wyborach, to do czasu kolejnych wyborów sensownej korekty nie będzie.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Ok, wszystko ok, tylko zaczyna mi powoli przeszkadzać stwierdzenie "mafia" w odniesieniu do banków, deweloperów itd. Jak dla mnie to różne interesy, które po prostu mają wspólny ten sam interes - aby było jak najdrożej. Do tej grupy doliczyłbym również MF. Oczywiście tutaj jest obawa o przegięcie w drugą stronę gdzie przychody maleją (podobieństwo krzywej Laffera).
      W skrócie, mało odkrywcze, powszechnie tutaj znane,ale dla uporządkowania napiszę:

      Im wyższe ceny mieszkań tym lepiej dla:
      - deweloperów, wyższe marże
      - banków, większe wpływy od odsetek, większa liczba klientów (im drożej tym więcej kredytów, mniej gotówki)
      - MF, większe wpływy z podatków (bo są one proporcjonalne)
      - pośredników, większe wpływy z prowizji (bo są one zazwyczaj proporcjonalne)

      Dlatego naturalnie im zależy na takim stanie rzeczy, co nie implikuje od razu układu mafijnego, gdzie dochodzi do zmów i działania wbrew ustanowionemu prawu w celu osiągnięcia zysku. Nie mówię że nie ma w ogóle nadużyć czy nieprawidłowości, ale stwierdzenie że w Polsce banki i deweloperzy to mafia to przegięcie.

      Usuń
    2. Co do deweloperów, to nie wiadomo, ale banki są dla nas dobrze zorganizowanymi organizacjami przestępczymi, działającym poniekąd w majestacie prawa (które to prawo, z racji rezerwy cząstkowej, łamie najbardziej podstawowe prawo własności). Poza tym, jak wpiszesz w google "Rothschild mafia", to "trochę" wyskoczy... ;)

      Usuń
    3. Trochę się zawiodłem czytając Twój komentarz :)

      Banki nie są organizacjami przestępczymi, działają w zgodzie (a w zasadzie powinny, bo te co nie działają są karane tak jak każda firma) z Prawem Bankowym, które obowiązuje w Polsce. Jeżeli system rezerwy cząstkowej jest jedną ze składowych funkcjonowania banku, zapisanych w Prawie Bankowym to bank każdy, który chce założyć działalność bankową musi się trzymać tych zasad. Koniec kropka. A to czy system rezerwy cząstkowej jest fair, czy banki nie są bardziej uprzywilejowane itd. to inna para kaloszy - ktoś im dał to prawo, nie one samo. Organizacja przestępcza działa wbrew ustanowionemu prawu.
      Rozumiem, że Mariusz Łukasiewicz, twórca Lukas Banku, ewidentnie ambitny, inteligentny człowiek też był mafiozą ? Może poczekamy aż napisze o nim sławny celebryta, mega gangster wszech czasów Masa ? :)

      A argument o "Rothschild mafia"... Bardzo słaby... Wpisz "kosmici wylądowali na ziemi" w google, też Ci trochę wysokczy. Tylko co z tego wynika...

      Usuń
    4. @w domach - a co masz do rezerwy cząstkowej? To nie ona sama jest przywilejem, tylko zakaz jej stosowania przez inne podmioty jest ograniczeniem. Tylko co jest złego w tym, że od ciebie pożyczę 100zł i te 100zł sam pożyczę Kowalskiemu? Krzycz, że podmioty niebankowe nie mogą swobodnie dysponować i obracać swoim kapitałem, a nie że banki mogą to, co w każdym normalnym systemie byłoby możliwe.

      Usuń
    5. @sing dst
      Niestety czasy, kiedy banki były instytucjami zaufania publicznego dawno już minęły i raczej nie wrócą.
      Ja z kolei proponuje swoje hasło w googla: " banksterzy " :)

      https://odyssynlaertesa.files.wordpress.com/2014/04/banksterzy-bail-out.jpg

      A co do deweloperki, oprócz sytuacji, w której: zwykły oszust zakłada firmę, ogłasza się z inwestycją, zbiera pieniądze, zalewa fundamenty i znika, niemal pewnym jest, że programy RnS i MdM, są wynikiem lobbowania grupy interesów u odpowiednich władz, a lobbowanie to ładna nazwa układu mafijnego.

      Nie dość, że limity dopłat są bandyckie, drugi raz w ciągu trwania programu powoli dostosowywane do wyspekulowanego rynku, to jeszcze luki prowadzą do ogromnych wynaturzeń. Np. dołączanie do mieszkań w ramach programu, garaży/miejsc postojowych o cenie nawet 2-krotnie przekraczającej typową, katalogową.
      Mało tego deweloperka ma prawo powiązać każde mieszkanie z boksem garażowym lub miejscem postojowym. Nie można sobie zrezygnować od tak z garażu lub miejsca postojowego, jeżeli deweloper sam na to nie zezwoli.
      Wyobraźmy sobie, że od dzisiaj do każdego chleba, trzeba przymusowo dokupić 10 bułek... Jeszcze tego samego dnia byłby zryw narodowy przeciwko złodziejom z piekarni, sklepów spożywczych itd., a przecież i to jest biznes i to. Dlaczego jedni mogą więcej?

      Nie od dzisiaj wiadomo, że polityka, przestępczość zorganizowana i wielki biznes to jedna wielka rodzina. A nieruchomości to jest ogromny biznes.

      Usuń
    6. @k-dek

      Ja zawsze twierdziłem że nazywanie banku instytucją zaufania publicznego to jakiś absurd. To normalne firmy/korporacje tylko uprzywilejowane, szczególnie w Polsce. Tak samo jak uprzywilejowane są firmy działające w tzw. strefach, które też psują rynek jak wszystkie subsydia.

      Co do subsydiów to mam tutaj korwinowski pogląd i zgadzam się z Tobą w 100%. Tylko (co już kiedyś rozważałem), wydaje mi się, że o ile w pojedynczych przypadkach możemy mówić o łamaniu prawa, naciąganiu go itd., to w wielu innych przypadkach mamy do czynienia po prostu z debilami, którzy naprawdę wierzą że subsydia to coś fajnego. Te programy nie powstały na 0,5 roku przed wyborami, podejrzewam że jest w rządzie, w roli ekspertów rządu tyle socjalistycznie zabarwionych idiotów, że oni naprawdę uważają, że robią dobrze. Pomijam lobby deweloperskie czy bankowe które też ma tutaj swój udział.

      Może Korwin ma rację, może rzeczywiście otacza nas banda debili ?

      Usuń
    7. Ze 20 lat temu to może i przychyliłbym się do stwierdzenia, że zmontowanie RnS czy też MdM, miało znamiona faktycznej nieudolnej socjalnej pomocy państwa obywatelom, po prostu w zamian za stołki na kolejne kadencje.
      Ale dzisiaj tzn, wtedy jak RnS powstawał, jak szybko odpowiedział na zagrożony większą korektą cen rynek mieszkań (przelicznik 1,4!), to czynnika lobby deweloperskiego / bankowo-finansowego nie można pominąć.

      Bardzo wiele nt. RnS było poruszane na blogu http://stojeipatrze.blogspot.com

      http://stojeipatrze.blogspot.com/search/label/RnS

      Polecam!

      Osobiście samo powstanie, jak również zasady działania RnS / MdM, w liczbach, widziałbym tak:
      5% - dobre intencje (tych nieszczęsnych debili)
      95% - układ mafijny
      - ale nie na zasadzie:
      "działamy niezgodnie z prawem, bo i tak nikt nam nic nie zrobi",
      tylko:
      "sami napiszmy sobie prawo (ustawę), to nie dość, że nikt nam nic nie zrobi (bo działamy zgodnie z prawem :)), to jeszcze będą się cieszyć tą ustawą, w tym samym czasie jak będziemy ich okradać" :)

      Usuń
    8. @sing dst

      To, że jakaś organizacja działa zgodnie z jakąś wybraną częścią prawa, nie dowodzi jeszcze, że wszystko jest z nią i z tym prawem w porządku. NSDAP przed 2 wojną światową też działała zgodnie z prawem... a z takich nieco bardziej aktualnych przykładów mamy niedawne podważenie BTE jako niezgodnego z konstytucją (a przecież BTE jest zgodne z prawem!).

      Dlatego będziemy twardo stać na stanowisku, że system rezerwy cząstkowej (czyli pożyczanie czegoś, czego nie jest się właścicielem) stoi w oczywistej sprzeczności z jednym z najbardziej podstawowych praw, czyli prawem własności (2 strony nie mogą jednocześnie dysponować jak właściciel tą samą "rzeczą"). Szerzej było o tym we wpisie "W świecie z betonu", który na pewno czytałeś.

      Zresztą... do czego prowadzi system rezerwy cząstkowej właśnie mamy okazję oglądać - drukowanie tu, drukowanie tam... a wszystko po to, żeby zadrukować nieściągalne długi, które bez tego przekształciłyby się w "nieściągalne" depozyty (pamiętasz Cypr). Dlatego nie zdziwimy się, jeśli po upadku systemu finansowego szeroka publika uzna aktualnie panujące zasady za niedopuszczalne. A my wtedy wypijemy szklaneczkę pepsi w geście zwycięstwa... ;)

      Usuń
  4. Matka jednego z pośredników opowiadała mi że takiego zastoju na rynku nieruchomości to jeszcze nie było. Syn nie może nic sprzedać od pół roku. Jeszcze parę lat temu to byli "królami życia" a teraz nic się nie dzieje. Deweloperzy sprzedają bezposrednio a właściciele tez nie chca płacić prowizji. Dodam, że chłopak ma dwadziescia kilka lat i wrócił na garnuszek rodziców.

    OdpowiedzUsuń
  5. Ten pośrednik pisze o rynku ale niech napisze ile zarabiał pare lat temu a ile zarabia teraz. Bo wydaje mi się że ten mail to podpucha naganiaczy. Niech napisze jak wygląda jego sytuacja bo widocznie sytuacji na rynku zdaje się nie zauważać. Na gumtree jeszcze parę lat temu w Warszawie było 20 tys. mieszkań na sprzedaż. Teraz jest 40 tys. Jak jest tak dobrze to niech ten posrednik sprzedaje i zarabia a nie pisze maile ;).

    OdpowiedzUsuń
  6. Nawet w Warszawie już spuszczają z tonu. Wiadomo, albo niższa cena albo brak chętnych. Takie na szybko.pl właśnie mi się wyszukało:

    http://www.szybko.pl/Warszawa-Mokot%C3%B3w-mieszkanie-na-sprzeda%C5%BC-8354993
    Do zakupienia w drodze przetargu.
    Mieszkanie 3-pokojowe, kuchnia, łazienka z wc, przedpokój, pow. 47 mkw., jest balkon i piwnica, stan - do remontu, piętro 4/4, w bloku z lat 70., ocieplony, po wymianie instalacji i pionów, lokalizacja spokojna, dobry punkt komunikacyjny - w pobliżu ul. Sobieskiego, dojazd do centrum ok. 20 min, 219.000 PLN 4660 PLN/m2.

    http://www.szybko.pl/Warszawa-Ursus-mieszkanie-na-sprzeda%C5%BC-7681253
    To mieszkanie pamiętam, że widziałem na sprzedaż już kilka lat temu. Z ceny sporo zeszli, a chętnych nadal brak :)

    http://www.szybko.pl/Warszawa-%C5%BBoliborz-mieszkanie-na-sprzeda%C5%BC-8257365
    54m2, 250.000 PLN, 4630 PLN/m2

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. 1. Ceny używanych tych z segmentu średniego i średniego wyższego spadają, aż miło systematycznie. Co prawda nie będę jak kolega wskazywał linków, lecz ja już zacząłem szukać mieszkań po dokładnym metrażu i ul. Wtedy w google wyskakują ceny ofertowe danego mieszkania od praszczura, życzeniowe np. z 2012 roku i np. obecna. I są nadal niesprzedawalne….

      2. Moje drugie spostrzeżenie jest takie (adresowane do pośrednika), najbardziej przeszkadzają pośrednicy, chcą być Panami sytuacji (chociaż to nie ich mieszkanie i kredyt/gotówka) i przede wszystkim dbają oto aby kupujący-sprzedawca nie mógł się dogadać co do ceny (mimo chęci). Jeden to nawet okazało się nie chciał przekazać informacji...(bo uznał że nie ;-). (skontaktowałem się przez inne biuro i właściciel był powiedzmy bardzo zdziwiony….
      Jednak nie sądzę by pośrednicy praktykowali coś takiego: no widzi Pani, nie ma chętnych (bo przekaźnik nie działa) a tu jest dobry klient jeden i po pół roku warto mu ....sprzedać co prawda z 25% dyskontem. W sumie to powinno im zależeć na obrocie lepiej zrobić 10 transakcji w normalnych cenach niż jedną kosmiczną. Ale chcącemu nie dzieje się krzywda.

      3. Co do estymy zawodu pośrednika sugeruję poczytać sobie pozycjonowanie tej grupy zawodowej w dwudziestoleciu międzywojennym, bardzo ciekawe...

      4. Na 10 pośredników trafił mi się 1 bardzo roztropny (+50). Reszta to nie wiedziała że można sobie od tak ceny transakcyjne z danego budynku w Warszawie ściągnąć na Sandomierskiej. (chyba że potrafią tak udawać zdziwienie), o nie dostrzeganiu różnicy pomiędzy własnością a spół. wł, wł. gruntu a użytkowaniem wieczystym już nie wspomnę…

      4. Pośrednicy zawyżają ceny o 5-10% stąd mamy zdziwienie średnia cena w Warsiawie 7k (ofertowa), i obawiam się że duża liczba właścicieli sprzedających nieruchomości nie zdaje sobie sprawy z różnicy pomiędzy ceną ofertową i transakcyjną (stąd tak trzyma te ceny uparcie aż dojdzie do muru - nikt nie chce wynająć a czynsz (zazwyczaj do spółdzielni) trzeba płacić. Zresztą zobaczcie ile jest mieszkań ewidentnie „po studentach”

      4. Przysłowiowy Kowalski z przysłowiową średnią zarobków to prędzej wyjedzie do UK i wypnie się na to wszystko, niż tu coś kupi. Reszta bardziej zarabiająca, którą stać na życie w Polsce, już widzę jak lekką ręką wydaje ciężko zarobioną kasę na przewartościowany towar...

      5. P.S, powiedzcie mi dlaczego do polski Sprowadza się w ciągu 4 lat 3 (trzy) miliony używanych samochodów? Mało ofert dla konsumentów w salonach? Jak kogoś nie stać na przepłacenie 30k za samochód to kupi mieszkanie powiedzmy za 450k? proszę Was….

      6. Zastanawiam się czasami dlaczego w Polsce rząd nie potrafił przez 2 kadencje wybudować wylotówek z dużych miast? (chociaż po 5-7km w zupełności wystarczy w 4 lub 2 kierunkach), bali się że wszyscy zaczną się budować na przedmieściach? I w cenie 500k będą mieli 150m z ogródkiem, a nie 75 w bloczku z 5m balkonikiem?. Dlaczego u nas jest wszystko kontra cywilizowana Europa i Ameryka Płn?,

      P.S. Reklamy polityczne osobiście mi się nie podobają, pomimo że podzielam większość poglądów gospodarczych JKM, ale dużą część światopoglądowych nie np. o zawodach paraolimpijczyków. Na tej samej zasadzie starych dziadów nie powinno się dopuszczać do rządzenia i publicznych funkcji, pieniędzy, bo są starzy i nie te siły na wyzwania.
      Stąd z najbliższym komentarzem poczekam na reklamy mniej ideowe. Swoją drogą to mógłbyś zrobić jakiś toll z płatnymi SMS, ja np. kilka pln 3,4 pln bym co jakiś czas wysłał, nie robiłoby mi to różnicy w bilansie ;-).

      Usuń
    2. @Adam Czupi

      No weź... lubimy Twoje komentarze, więc nie czekaj z kolejnymi do wyborów (po wyborach ten baner straci sens ;)

      Co do wszystkich pozostałych punktów, to pełna zgoda.
      A czemu rząd nie buduje wylotówek? Może dlatego, że koszt budowy jest sporo wyższy niż (nawet jakiejś mocno przepłaconej) autostrady w środku pola. Wyższy koszt, czyli mniej kilometrów, więc słabo wypada to medialnie. No i bramek na tym postawić nie sposób...

      Usuń
  7. Pośrednik pracujący na prowizji z obu stron po 2,5% to nie standard. Bardzo dużo firm pracuje na prowizji od jednej strony. Jak płacą obie to najlepiej solidarnie i obie mają innego pośrednika który reprezentuje ich interesy.Wśród pośredników też sporo się zmienia. Najlepsza zasada: pracuj dla tego kto Ci płaci.
    Co do faktu czy warto kupować, czy też nie to mimo opinii, że nie warto nie dziwię się tym, którzy kupują. Przepisy nie są wieczne jak i sytuacja rynkowa. Nieruchomość kupowana na cele mieszkaniowe uważana jest nadal za jedną z najlepszych inwestycji. Każdemu kto kupuje np grunt zalecam natychmiastowe zagwarantowanie sobie możliwości budowy. Jak wszedł zakaz budowy na III klasie to okazało się że miałem rację.
    Co do zarobków pośrednika: dobry nie zarabia dziś mniej, a może i więcej. Polecenia to duża siła.
    Ilość ogłoszeń? Po deregulacji ta sama oferta jest w 10 agencjach, a kiedyś była w 5. Na tej podstawie nie określimy żadnego sensownego trendu.
    Sytuacja rynkowa: w skali makro będzie się zgadzać. Dla pośrednika zawsze będzie wyglądała inaczej. Dlaczego? Bo na jego rynku dzieje się inaczej. Dla przykładu kilka małych miast do 50 tys z mojej okolicy. W jednym 4 deweloperów i co wybudują to sprzedają, rynek wtórny leży. W drugim wszystko kosztuje 3500 za metr bez względu na wiek, lokalizację, stan. I się sprzedaje. W trzecim pół miasta w rękach jednego biznesmena, drugie pół w rękach jego syna. Nikt nowy na rynek nie wejdzie bo nie ma jak.
    Punkt widzenia zmienia się po wyjściu z internetu i wyjechaniu do innego miasta. Co nie zmienia faktu, że cholernie lubię czytać autorów jak i większość komentarzy! :-) No i Turka też nie lubię bo na 10 testów prawdę napisze może z raz.

    OdpowiedzUsuń
  8. No to lecimy dalej :-) :
    http://wyborcza.biz/biznes/1,100896,17864883,Fundusz_Mieszkan_na_Wynajem_BGK_powiekszyl_sie_o_kolejna.html
    http://www.wykop.pl/link/2531213/panstwo-kupuje-mieszkania-od-deweloperow-ale-ceny-transakcji-sa-utajnione/#comment-28049185

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Nieźle :) 45 zł za m2 w Gdańsku? :) Czyli za 2 pokoje będzie jakieś 2250 + opłaty licznikowe (bez mebli i garażu). No to sukces może być nawet "większy" niż w Poznaniu. I to wszystko już w 2016 roku! ;)
      Aaa... no i ceny zakupu nie podano, bo to przecież wielka tajemnica.

      Jak się obserwuje ten cały fundusz, to coraz bardziej wygląda on na typowe wyprowadzenie pieniędzy z banku/budżetu. Pewnie kiedyś powstanie do tego jakaś komisja sejmowa i może nawet wyprodukuje jakiś raport, z którego nic nie wyniknie.

      No i rozmachem przegoni się aferę bankową z Mołdawii...

      Usuń
    2. A wg mnie to może być 'złoty strzał' tego funduszu.
      Lokalizacja jest wg mnie rewelacyjna. Centrum miasta o chyba najlepszej możliwej komunikacji zbiorowej i rowerowej a jednocześnie bez ruchliwych ulic pod oknami. W okolicy pierzejowa, typowo miejska zabudowa ze wszystkimi usługami w zasięgu spaceru. Właściwie lokalizacja pozwalająca całkowicie obejść się bez samochodu. Sam bym tam chętnie zamieszkał. Jeżeli ceny wynajmu będą podobne jak w Poznaniu to mieszkania znikną momentalnie.
      Co do cen nie wiem ile w tym prawdy ale ponoć dev ma lekką zadyszkę płynnościową w związku z dużymi inwestycjami więc niewykluczone że BGK kupując cały budynek uzyskał bardzo dobrą cenę za metr. Z punktu widzenia BGK jest to świetny ruch bo wrzuci na rynek wynajmu dużo mieszkań uzyskując bardzo dobrą rentowność. To wg mnie są dobrze wydane pieniądze i dobrze że takie mieszkania zostaną szybko 'uwolnione'. Dla wszystkich jest korzystniej jeżeli takie mieszkania będą od razu zajęte a nie czekały by najpierw na kupców (na kredycie), potem byłyby wynajmowane indywidualnie. Czyli zarobiłby najpierw dev, potem bank, a potem właściciel co z punktu widzenia ostatniego w łańcuchu najemcy raczej nie skończyłoby się ani niższą ceną najmu ani większym bezpieczeństwem tego najmu.

      Pozostaje pytanie czy w ogóle BGK powinien się w to bawić ale jeżeli się już bawi to właśnie tak jak tutaj.

      Usuń
  9. http://www.bankier.pl/wiadomosc/MIR-Juz-ponad-20-tys-umow-na-doplaty-w-programie-MdM-3335475.html
    MDM I kw 2015 - 9202 umowy
    REAS I kw 2015 - 11500 mieszkań

    Czy prawie cała sprzedaż deweloperki to MDM?Jak myślicie?
    Dodatkowo trochę kupił BGK.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. To nie jest do końca tak.

      Reas podaje coś, co nazywa sprzedażą (licząc tam także rezerwacje) dla 6 największych miast. W praktyce oznacza to jakieś 2/3 rynku, czyli sprzedaż deweloperów w całym kraju mogła wynieść w 1q2015 jakieś 18 tys. mieszkań.

      Dodatkowo, te umowy Mdm z 1q2015 to umowy zawarte (czyli kredyty wypłacone). Ponieważ wypłata środków w ramach Mdm jest ostatnią transzą dla dewelopera, to następuje w praktyce w momencie przekazania lokalu. Efekt jest taki, że część spośród tych umów z 2015 roku to tak naprawdę "sprzedaż" z roku wcześniejszego. Najlepiej zestawić ze sobą "sprzedaż" mieszkań wg Reasa z liczbą wniosków w danym kwartale, bo to wydaje się najbliższe sobie. W 1q2015 powinno być około 5 tys. "nowych" wniosków - dokładne dane można znaleźć na stronie BGK, ale w 10 sekund nie udało nam się tego zrobić ;)

      Usuń
    2. Liczba umów od początku funkcjonowania i do przodu, czyli około 2 lat. Kiedyś liczyłem, że to około 1/10 sprzedaży deweloperów - czyli niewiele.

      Usuń
  10. List od Szymona to głównie opinia, a nie analiza.

    Szymon pisze:
    “Współczynnik dzietności również wygląda lepiej w największych miastach. W konsekwencji wykres demografii w dużych miastach wygląda inaczej niż te przedstawiane na blogu dla ogółu społeczeństwa. (Szczerze sam jestem ciekawy jak to dokładnie wygląda, więc jeżeli ktoś dysponuje takimi danymi to proszę o info).”

    Nieprawda. Dzietność w miastach jest niższa niż dla całej Polski.

    Źródło: wykres 4 na stronie 5 dokumentu:
    http://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ludnosc/ludnosc/podstawowe-informacje-o-rozwoju-demograficznym-polski-do-2014-roku,12,5.html

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Dokładnie tak jest - dzietność w miastach (zwłaszcza dużych) jest mniejsza niż na wsiach.

      Nawet bez danych GUSu można by dojść do takich wniosków - w końcu mieszkańcy wsi/małych miejscowości (rzekomo) masowo wyjeżdżają do miast, a populacja tych ostatnich najczęściej i tak się zmniejsza.

      Usuń
  11. http://m.wyborcza.biz/biznes/1,106501,17864883,Fundusz_Mieszkan_na_Wynajem_BGK_powiekszyl_sie_o_kolejna.html?piano_d=1

    OdpowiedzUsuń
  12. Dodam swój komentarz jako człowieka z IT. (Co do migracji ze wschodu do Polski)
    W tej branży językiem obowiązkowym jest angielski. Kod tylko przy udziale tego języka powstaje, dokumentacja tak samo itd. Mówie oczywiscie o duzych firmach z kapitałem zagranicznym, a nie polskich (płaca mniej i nie zachęcają do współpracy ;) ). Znam historię jednego Ukraińca i wiem, że jak taki człowiek dostanie stały pobyt w Polsce (legalizacja) to znika dalej na zachód bo stawki są zupełnie inne, życie tańsze, a język biznesu zna, bo się nim posługuje na co dzień.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. No to ja też się wypowiem w tym temacie jako, że mam informacje z pierwszej ręki. Mam 3 przyjaciół z branży IT mieszkających w Kijowie.

      Dopóki nie będzie tam jakiejś większej zawieruchy militarnej to fali emigracji ze wschodu nie będzie. Im się to zupełnie ekonomicznie nie opłaca. Zarobki w Polsce w branży IT są praktycznie takie same jak na Ukrainie/Białorusi. A koszty życia jednak znacznie niższe. Dodatko standardem jest tam, że w branży IT pensja wypłacana jest w dolarach. Co za tym idzie zamieszania z kursem waluty również nie są dla nich jakoś specjalnie odczuwalne.

      Żeby nie być gołosłownym to podam konkretne liczby. Progrmiasta z doświadczeniem 1-3 lata może liczyć na jakieś 1500$ na rękę. Doświadczony, bardzo dobry specjalista z doświadczeniem 5-10 lat może liczyć na 2500-3000$ na rękę. Wynajem 2 pokojowego mieszkania w Kijowie to jakieś 250-300$. W wawie to raczej 500-600$.

      Dodatkowo nikt w branży IT nie będzie pracował w Polsce na czarno :) A fakt jest taki, że pracodawca musi nieco pozałatwiać, żeby taki człowiek mógł legalnie pracowac. Wielu firmom się po prostu nie chce. Tym bardziej, że tak jak wspomniałem ci ludzie wcale nie są gotowi pracować za 2000 zł brutto. Jedynie kilka dużych korporacji lubi się w to bawić.

      Inna sprawa jest taka, że Ukraińców w Polsce jest dużo. Znajomi się śmieją, że 2 miliony Polaków wyjechało do UK. A w tym samym czasie 2 miliony Ukraińców do Polski. Tylko nie są to raczej wykształceni specjaliści gotowi płacić 8k za metr kwadratowy. Bardziej krawcowe, sprzedawczynie, opiekunki do dzieci, sprzątaczki, fryzjerki, budowlańcy itp...

      Jeszcze taka uwaga. Dwóch z tych kumpli (wiek między 30-35 lat) kupiło w Kijowie ostatnio mieszkania ... za gotówkę. Jak im powiedziałem ile kosztuje mieszkanie w bloku w wawie i że większośc ludzi (nawet z IT :P ) bierze na to kredyt na 20 albo i 30 lat, to powiedzieli tylko: "Man, this is crazy!". Tak to jest jak nie ma szerokiego dostępu do kredytu hipotecznego.

      Usuń
    2. Ludzie zawsze pomijają szczegóły, które są najważniejsze.

      Fala emigracji z Ukrainy już ma miejsce, ponieważ tania siła robocza tutaj pracuje (to o czym wspomniałeś), a "droga" siła robocza nie jest zadowolona z perspektyw gospodarczych (wojna, nieefektywna gospodarka, brud, korupcja) - to nie są głupi ludzie (zwłaszcza inżynierowie). Zgadzam się, że nas nie zaleją, ponieważ cennych głów jest tak samo mało na Ukrainie co w Polsce, więc nawet jak wyemigruje 100% Kijowskiego IT to z perspektywy 35M państwa nie będzie miało to znaczenia (aczkolwiek trochę więcej podatków wpłynie).

      A skoro jesteśmy przy podatkach, to nie rozumiem skąd to 2000 brutto. W Łodzi znam już trzy firmy, które ich zapraszają do siebie (nie z powodu kosztu tylko umiejętności) i płacą im dokładnie tyle co opisałeś, że zarabiają w Kijowie. Sęk w tym, że oni tam mają ~4% podatku, więc jest to taki sam wybór jak dla Polaka jadącego do Niemiec (mniej kasy względem przeciętnego mieszkańca, ale lepszy standard miasta). Wciąż nie mogę zapomnieć jak prawie się zabiłem w centrum Kijowa, ponieważ na środku obwodnicy była dziura na 2 metry głęboka (nieoznakowana oczywiście).

      I w końcu dochodząc do mieszkań, to człowiek z IT w wieku 30-35 lat też kupuje mieszkanie (albo dom) za gotówkę (po prostu nie może mieszkać w Warszawie/Krakowie). Oczywiście mówię o mieszkaniach zbliżonych jakościowo do tych z Kijowa B (cegła 30-40 lat), bo Kijów A kosztuje 3500$ za metr.

      Informacja o kredytach też wprowadza w błąd. IT z polski też ci powie "Man, this is crazy!", a w centrum Kijowa stoją wieżowce zbudowane do połowy, bo wojna spowodowała (dla nich) drogiego dolara i skok stóp procentowych o z ~8% do ~35%.

      Kilka różnic a wydaje mi się, że obraz zupełnie inny...

      Usuń
  13. Pozwolę sobie skomentować tylko jeden fragment "Szacuje się, że w Warszawie co 10-te mieszkanie jest wystawione na sprzedaż. Trudno powiedzieć, czy to jest prawda, ale skoro na portalu z ogłoszeniami potrafi być pod 100 tys. ofert z samej stolicy, to nie wygląda to wcale na niemożliwe." Takie założenie jest moim zdaniem błędne, bo nie uwzględnia faktu, że 100 tys ogłoszeń nie jest równoznaczne ze 100 tys mieszkań do sprzedania. Jak przeglądam czasem ogłoszenia, to jedno mieszkanie potrafi być wystawione w 10 ogłoszeniach różnych biur nieruchomości, więc ilość ogłoszeń nie jest moim zdaniem miarodajnym wskaźnikiem podaży.
    Cała reszta mi się podoba i zgadzam się z tym, że mieszkania będą tanieć. Choć sam przyznaję, że niedawno zmieniłem swoje M3 na M4 posiłkując się częściowo kredytem...

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Co dziesiąte mieszkanie na sprzedaż to wyliczenia HB, GUS i domiporta.pl
      http://porady.domiporta.pl/poradnik/1,126867,17362012,Wilanow_na_sprzedaz.html

      N iektóre oferty się dublują, a inne pojawiają się tylko na pojedynczych portalach których jest dziesiątki. Wystarczy się przejechać przez Warszawę i popatrzeć na bloki ile płacht wisi na balkonach. Kojarzy ktoś "apartamenty" przy moście Poniatowskiego? Przejeżdżam codziennie i wygląda to jakby w całym budynku zajęte były trzy mieszkania, a reszta pustostany. Budynek stoi jużładne kilka lat, a na dachu "sprzedaż apartamentów i numer komórkowy" :)

      W innym poście podawałem też liczbę sprzedanych apartamentów w "żaglu". Patrząc na dane podawane do oficjalnych mediów przez spółkę wynikało, że z czasem odsetek sprzedanych mieszkań MALEJE :D. Wyglądało to tak, że najpierw spółka sięchwaliła, że sprzedali 60% mieszkań. Po trzech miesiącach sprzedanych było 40% mieszkań, a po kolejnych kilku miesiącach gdy już przyznali, że to była finansowa klapa okazało się, że sprzedanych jest poniżej 20% mieszkań, a i te dane mogły zostać zafałszowane. Słyszałem o takich manewrach jak sprzedaż mieszkań przez dewelopera np. członkom swojego zarządu lub rady nadzorczej którzy to wystawiali te mieszkania na sprzedaż jako "nowe" bo przecież stan surowy i nikt tam nie mieszkał, ale w raportach dewelopera liczone już jako sprzedane :D

      Usuń
    2. Tam koło mostu poniatowskiego to są Apartamenty Solec 24. Tam jest gruby wało-przekręt z własnością gruntu. Tylko dlatego jest to jeden wielki pustostan.

      Usuń
    3. @Tomek

      Jak już trochę wyjaśnił MSZ, 100.000 ofert na jednym portalu nie oznacza oczywiście 100.000 mieszkań do sprzedania (niczego takiego nie napisaliśmy ;) Jeśli jednak zaczniemy rozpatrywać ogłoszenia ze wszystkich portali, deweloperskie, komornicze itd., to się okaże, że mieszkań jednak jest sporo. Poza tym, gdyby było 100.000 do kupienia, to byłoby najpewniej więcej niż 10%. Skoro Warszawa liczy ~1.7mln mieszkańców (niech będzie, że jest jeszcze 0.5mln "słoików"), to, przy średniej liczbie osób w mieszkaniu na poziomie 2.7, zasiedlają oni jakieś 800.000 mieszkań. Wystarczy więc niecałe 90.000 ofert i będzie już ponad 10% ;) Trudno powiedzieć, czy tyle jest, bo ciężko o twarde dane w tej kwestii - dlatego właśnie napisaliśmy "szacuje się" ;) Jakby jednak nie było, ta liczba brzmi bardzo sensownie.

      Usuń
  14. http://wiadomosci.stockwatch.pl/ronson-w-i-kwartale-zanotowal-strate-wyzsza-od-rynkowych-prognoz,akcje,134988

    "Kolejny deweloper po Dom Development zamknął I kwartał 2015 r. stratą. Ronson zanotował na poziomie netto -2,7 mln zł wobec 4,2 mln zł na plusie w analogicznym okresie 2014 r. Konsensus PAP zakładał stratę w wysokości 2,4 mln zł. Na poziomie operacyjnym też pojawił się wynik ujemny -2,4 mln zł. Rok wcześniej było to 5,5 mln zł zysku, a prognozy analityków zakładały 1,7 mln zł straty. Lekko powyżej oczekiwań wypały przychody, które wyniosły 40,4 mln zł. Niemniej okazały się one niższe o blisko 39 proc. w ujęciu r/r."

    Nie bardzo rozumiem. Jak tak to bija rekordy sprzedazy i wykazuja straty :)
    Chyba warto przygladac sie wynikom deweloperow ...

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Oj ktoś tu chowa pieniążki w raju podatkowym. Myślę że spodziewa się załamania rynku i bankructwa, a teraz jeszcze można wziąć kredyt w banku na pokrycie "strat" i przerzucić kase z kredytów na swoje konta w raju podatkowym. Póki ktoś jeszcze daje kredyty.

      Usuń
  15. BIK: W kwietniu załamanie popytu na kredyt mieszkaniowy

    http://www.bankier.pl/wiadomosc/BIK-W-kwietniu-zalamanie-popytu-na-kredyt-mieszkaniowy-3336783.html

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. "Po pozytywnych informacjach z I kwartału 2015 r., w kwietniu zaobserwowaliśmy załamanie dynamiki, zarówno liczby jak i wartości, nowych wniosków o kredyty mieszkaniowe. Oznacza to, że nie widać *jeszcze* trwałego ożywienia na rynku kredytów mieszkaniowych pomimo sprzyjającej sytuacji zewnętrznej" - komentują autorzy raportu."

      Piękne :-) .

      Usuń
    2. A, o jakich pozytywnych informacjach z I kwartału 2015r. mowa?

      http://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/865425,spada-liczba-chetnych-na-kredyty-mieszkaniowe.html

      I kw. 2015r. był słabszy od I kw. 2014r., tyle że wszystkie media (w które zaglądam) solidarnie przemilczały ten fakt oprócz GazetyPrawnej.

      Ale deweloloperka w natarciu :) - Józek JWC na ławce rezerwowych, a na parkiet wybiegła nowa gwiazda, w kolejce do bankructwa :) - Tomasz Łapiński, dyrektor finansowy Ronson Development.

      http://www.bankier.pl/wiadomosc/Mieszkania-drozeja-Czy-trend-sie-utrzyma-7256911.html

      Za każdym razem jak jest informacja o dalszym załamywaniu się kredytów hipotecznych, to jest prelekcja dewelokłamczucha :)

      Usuń
  16. http://biznes.onet.pl/wiadomosci/nieruchomosci/rynek-mieszkaniowy-czeka-demograficzna-rewolucja/pwdbkr

    OdpowiedzUsuń
  17. Tu autor listu! :)
    Na początek dzięki za publikację, konkretne i merytoryczne komentarze autora bloga oraz czytelników. Jeszcze raz podkreślę, że chodziło o wywołanie dyskusji, spojrzenie na sprawę z trochę innej perspektywy a nie pokazanie jakiejś prawdy objawionej co jasno zaznaczyłem. Nawet jeżeli sam nie byłem pewien, któregoś z moich argumentów to postanowiłem i tak napisać licząc właśnie na to, że wspólnie łatwiej będzie ustalić jak jest w rzeczywistości. Myślę, że takie dyskusję zmuszają bardziej do samodzielnego myślenia a szukanie kontrargumentów poszerza wiedzę.
    Informacja, że pracuje jako pośrednik w ostatnim akapicie była skierowana głównie do autora bloga co zaznaczyłem wysyłając do niego maila (co pewnie może potwierdzić). Chciałem tym głównie zaznaczyć, że opieram się bardziej na doświadczeniu a nie a nie tylko danych z wykresów. A sam temat pracy pośrednika to temat rzeka i chyba na osobny wpis
    Niestety tak jak się domyślałem informacja o pośredniku przykuła uwagę kilku osób dla których stało się to jedyną istotną informacją.
    @k-dek jak dla Ciebie mogę być cukiernikiem :* Lepiej być cukiernikiem, który myśli samodzielnie i jest otwarty na różne opinie niż taki specem co wszystko wie i nie dopuszcza możliwości, że się myli…

    @jannowak „matka jednego z pośredników…” to na serio? :) bo Pani Grażynka z kiosku…
    Jeżeli chcesz wiedzieć to teraz jest dla mnie najlepszy okres (od 4lat), ale raczej wynika to z organizacji pracy i bazy klientów (poleceń) a nie tego co dzieje się na rynku.

    Później odniosę się jeszcze do samej „analizy” i komentarz.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Wierzę, że oprócz lamentu, że na tym Blogu wszyscy mówią jednym głosem, że nie ma miejsca na odmienne zdanie, że tylko piętnuje się naganiaczy, a biednym, rzetelnym i kompetentnym pośrednikom w obrocie nieruchomościami, niesprawiedliwie obrywa się rykoszetem, to będzie więcej danych liczbowych, mile widziane wykresy, publikacje (tylko nie zaklęcia Turka i Spółki) na podstawie których, postawiona będzie teza, z którą będzie można polemizować - oczywiście merytorycznie. Też uważam, że takie dyskusje wzbogacą treść tego Bloga.
      à propos zawodu cukiernika, chyba się nie zrozumieliśmy - to nie miała być inwektywa - dopisałem od razu, że zawód ten szanuję jak każdy inny uczciwy, a w dodatku rozumiem, jeżeli ktoś nie ma za bardzo rozeznania w takiej materii jakiej jest rynek nieruchomości, a chce tą wiedzę zdobyć, zanim pobiegnie do "doradcy", który najpewniej go okradnie...

      Usuń
    2. @Szymon
      W swoim życiu spotkałem się raz z rzetelnym pośrednikiem. Prawdopodobnie jeśli trzyma standardy dobrze mu się wiedzie. Jaką wartość przy kupowaniu mieszkania który był w mieszkaniu pierwszy raz, nie ma pojęcia o okolicy i na dodatek wszystko w mieszkaniu i okolicy jest atutem.
      Mieszkanie kupiłem bezpośrednio, trudno było znaleźć ogłoszenie właściciela w zalewie ogłoszeń od pośredników, poznaliśmy je po tym że cena była niższa o 20 tys. Jak zadzwoniliśmy do właścicieli żeby umówić się na oglądanie dopytywali się czy na pewno nie jesteśmy z agencji, bo jeśli tak to oni nie odpiszą żadnej umowy i nie zgadzają się na robienie zdjęć (w zasadzie jedyne telefony jakie odbierają to agenci, a niektórzy są na tyle bezczelni że podają się za klientów i już w mieszkaniu próbują coś ugrać).
      Jako ciekawostka, ogłoszenie o sprzedaży naszego mieszkania widniało na kilku portalach jeszcze pół roku po tym jak je kupiliśmy, i raz nawet jakaś pośredniczka umówiła się z klientem na jego oglądanie, przyjechała chyba nieco wcześniej niż klienci i była bardzo zdziwiona że nie jest na sprzedaż.

      Usuń
    3. Moje osobiste doświadczenia każą dołączyć do grona przeciwników pośredników. Szukałem mieszkania i:
      - to wygląda jakby zalew ogłoszeń pośredników w internecie był celowy. Pośrednicy dążą do tego aby ogłoszenia wystawione przez sprzedających osobiście znikły w tłumie. Chcą też ich zmęczyć (sprzedający musi stracić ochotę i chęci do tracenia czasu i pieniędzy na ciągłe ponawianie swojego ogłoszenia), aby zgodzili się na reprezentowanie.
      - opłaty są skandalicznie wysokie (rekord jaki mi zaproponowano 3,69% - od kupującego)
      - niska jakość usług (jedna Pani "asystentka" licencjonowanego pośrednika nie wiedziała co to jest użytkowanie wieczyste, stwierdziła że ona jest pewna że spółdzielnia mieszkaniowa nie dopłaci do wymiany okien w mieszkaniu, co nie było prawdą, uparła się że pokaże mi drugie mieszkanie, dużo droższe i powiedziała że jest lepsze bo wyremontowane, a jedyna różnica to to że było posprzątane i pomalowane i to była ta za 3,69% ceny)
      - dwóch pośredników zaprowadziło mnie do innych mieszkań niż były w ogłoszeniach (i mam poważne wątpliwości czy mieszkania z ogłoszeń istniały )
      - pośrednicy wystawiają fikcyjne ogłoszenia.

      Spotkałem też dwóch pośredników uczciwszych i sensownych. Byli gotowi do pomocy przy negocjacjach, dopięciu transakcji i dali mi kilka porad.
      Uważam jednak, że każdy powinien mieć prawo wyboru czy chce korzystać z usług pośrednika czy nie. A obecnie jest tak, że oni nie dają wyboru, wciskając się na siłę.
      Dobrze, że przynajmniej odczepili się choć trochę od rynku najmu (12 lat temu jak szukałem mieszkania pod wynajem to też pośrednicy nie dawali żyć, teraz jest tu lepiej)

      Usuń
  18. @k-dek wybacz, ale nasza dalsza polemika nie ma sensu.
    @Encjusz ale o co chodzi? Przecież napisałem, że w tym zawodzie (jak w wielu innych) pracuje sporo baranów i usługi bywają na niskim poziomie (co moim zdaniem wynika ze złych regulacji umożliwiających takie El Dorado). Zaznaczyłem tylko, że słabe jest uogólnianie co wydaje się logiczne, ale niech każdy myśli jak chce.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. @szymon
      Problemem nie jest sporo baranów, tylko zdecydowana większość. Nie wiem czy miałem aż takiego pecha, ale z ponad 10 agentów, z którymi miałem "przyjemność" się zetknąć to tylko jednego wspominam bardzo dobrze, pozostali zdecydowanie ocena negatywna.

      Usuń
    2. W zasadzie to nie mamy jeszcze nad czym polemizować, list i argumenty w nim zawarte zostały odprawione z kwitkiem przez Autora, jak uda się wymyślić i opublikować coś nowego, to wtedy można zastanowić się nad dyskusją (może nawet zapominając, kto czym się zajmuje zawodowo)

      Usuń
  19. Odpowiedzi
    1. wysypało ostatnio trochę treści o pośrednikach...

      http://biznes.onet.pl/wiadomosci/nieruchomosci/posrednik-nieruchomosci-nic-nie-musi/yx63zq

      Usuń
  20. Jak na Bankier.pl pojawi się artykuł ich własnych pracowników, to od razu staje w symetrii do ciągłej i tępej nagonki artykułów sponsorowanych naganiaczy, albo przemówień Józka JWC i innych.

    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Ekonomiczna-zagadka-popyt-maleje-ale-ceny-rosna-7256995.html

    Tylko, że takie publikacje pojawiają się raz lub góra dwa do roku:
    [2010] http://www.bankier.pl/wiadomosc/Analitykow-nieruchomosci-wrozenie-ze-szklanej-kuli-2073864.html
    [2011] http://www.bankier.pl/wiadomosc/5-powodow-spadku-cen-nieruchomosci-2356883.html
    [2013] http://www.bankier.pl/wiadomosc/Krotka-instrukcja-analityka-rynku-nieruchomosci-2780675.html

    OdpowiedzUsuń
  21. Widzieliście w jakim tonie ostatnio pisze Łaszek? Na początku był mały dystans ale zawsze pisał to co postulujemy na blogu, a dzisiaj patrze i widzę, że bez pardonu pisze.

    http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/budownictwo-mieszkaniowe-klamstwa-politykow-i-lobbystow/eylhgt

    OdpowiedzUsuń
  22. Coraz więcej upadłości.

    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Wzbiera-fala-upadlosci-konsumenckich-7257390.html

    OdpowiedzUsuń
  23. @ w domach z betonu,
    no i dzięki p. Wiplerowi JKM dostał 4% zamiast 14% (taki mam feedbeck z Warsiawy/jego dawnych zwolenników ;-)
    a tak na poważnie
    z ostaniej chwili (jak progrmie satyrycznym), UM Warszawa uzupełnił dane za lata 2013 i 2014
    brrr na Kabatach ceny ofertowe na rynku pierwotnym do 5k pln? Zaraza niskich cen transakcyjnych wyłazi z Lasu Kabackiego i pożera Ursynów od południa.....
    http://www.mapa.um.warszawa.pl/mapaApp1/mapa?service=rciwn
    Ale z drugiej strony robi się normalnie, im dalej od śródmieścia tym taniej (w zwykłej sypialni). I tu proszę wziąć pod uwagę, że to są transakcje w większości kawlerek i 2 pok .....
    Takie czasy Panie.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Ten komentarz został usunięty przez autora.

      Usuń
    2. Ciekawe co to za rynek pierwotny w 2014 r na Kabatach... Tam, poza jakąś mikro deweloperką indywidualną na wschód od Rosoła nic się dzieje...

      A co do jakości danych z mapy - proponuję przejść na widok cen dla rynku wtórnego i przesunąć się trochę na zachód od Kabat w kierunku lotniska i obejrzeć sobie spory obszar w czerwonym kolorze (przedział 9-11 tyś) pomiędzy ul. Poleczki i Zatorze. Śmiech na sali.

      Usuń
    3. @bromsky
      być może na Poleczki przyjęli do jednego wora sprzedaż lokali biurowych (całego kompleksu na to wygląda), lub ktoś sobie podatkowo między spółkami tak wyrównywał przychody aby podatków za dużych w grupie nie zapłacić….odwlec stratę itd
      Deweloperka mikro na Kabatach (rozpoznawałem temat) oferuje segment np 150m za mniej niż 1mln czyli do 3,5k (co uważam jest w miarę rozsądne).

      Nie zaprzeczysz jednak, że ogólnie od 2010 "mapa" cen (co ważne transakcyjnych) zmienia się, według mnie normalnieje (dostosowuje się do siły nabywczej osób tu zarabiających).

      Usuń
    4. To, że się zmienia to nic dziwnego, ale jak widzisz można się na tych danych naciąć, bo obszar ceny do 5 tyś obejmuje osiedle z blokami, gdzie od kilu lat (chyba 2012) nic nie powstało.
      Jaką mam gwarancję, czy w przypadku rynku wtórnego sytuacja nie jest podobna?

      Usuń
  24. http://nieruchomosci.pb.pl/4059286,90570,drogie-mieszkania-tanio-sie-sprzedaja

    OdpowiedzUsuń
  25. Słuchajcie, idzie nowe! Po 25_latach_wolności klub PiS doszedł do wniosku, że wywłaszczenie ludzi z tytułu dewaluacji wkładów na książeczkach mieszkaniowych jest jednak trochę nie ten teges. :)

    http://kmpkobp.pl/pliki/wniosekTK.pdf

    To oczywiście słuszne i zbawienne, bez dwóch zdań, ale zastanawiam się, czy przy okazji nie jest to aby kolejne koło ratunkowe dla naszych milusińskich deweloperów?

    OdpowiedzUsuń