wtorek, 12 maja 2015

Alternatywnie c.d. 70

Poprzedni wpis wywołał bardzo ciekawą dyskusję w komentarzach, więc autor listu przysłał ciąg dalszy. Prezentujemy go dokładnie w tej samej formie (z naszymi komentarzami) i znowu liczymy na odzew ze strony czytelników.

No, to do rzeczy!


Tak czytam swój list i komentarze autora bloga i chyba oboje zapomnieliśmy przedstawić czego dokładnie dotyczy analiza i jakiego horyzontu czasowego, co jest podstawą wszelkich prognoz. Ja zastanawiałem się jak mogą zachowywać się ceny mieszkań w okresie 5 -10lat, ponieważ jeżeli ktoś chce kupić mieszkanie dla siebie (pomijam zakupy inwestycyjne) to chyba tylko w takim maksymalnie okresie może rozważać zmiany cen. Dla przykładu: Pan Kowalski chcąc kupić mieszkanie dla siebie (rodziny), może kupić teraz lub pomyśleć; poczekam kilka lat bo przewiduje, że rynek się złamie i kupię np. 20% taniej a do tej pory będę wynajmował. Raczej mało osób myśli; za 25 lat ceny spadną to kupie swoje a przez 25 lat będę wynajmował:). Jeżeli ktoś nie ma możliwości kupić mieszkania (nie dostanie kredytu itp.) to i tak nie ma co analizować tylko musi czekać z nadzieją aż ceny spadną…
Jeżeli, więc mówimy o perspektywie 20-50 lat to zgadzam się, że ceny realne (z uwzględnieniem inflacji) pewnie spadną bo niż demograficzny w końcu odczujemy a ogromnej fali imigrantów nie ma co się spodziewać. Chociaż myślę, że to będzie proces powolny bez nagłych dużych spadków (pomijając jakieś wyjątkowo czarne scenariusze w gosp.) a i tak będą nieruchomości, które np. ze względu na lokalizację na cenie nie stracą.
Natomiast w perspektywie o której pisałem 5-10 nie widzę jakiś poważnych przesłanek do załamania rynku. Faktycznie jak pisałem może nastąpić większe rozwarstwienie cen między nowym bud. a tymi najmniej ciekawymi mieszkaniami z rynku wtórnego. Popyt jeszcze będzie a duża podaż na rynku wtórnym sprawi, że te najsłabsze mieszkania najwięcej stracą.
Co do samej analizy i komentarzy. Nasze różnice chyba często wynikają właśnie z okresu prognozowania.


W naszej ocenie w perspektywie 25-30 lat ceny wielu polskich mieszkań spadną do "zera" (ze względu na demografię obstawiamy u nas scenariusz byłej NRD). Jeśli mamy rację, to należy to uwzględniać także, planując krótszą perspektywę - pamiętajmy, że jeśli za 30 lat mieszkania będą bardzo tanie, to wcześniej będą tanie, jeszcze wcześniej w miarę tanie, wcześniej "średnie", dosyć drogie, drogie itd. Aktualnie mamy mieszkania chyba bardzo drogie - jeśli o spadku cen miałaby zadecydować tylko demografia, to proces powinien być w miarę równomierny (czyli za 10 lat mieszkania powinny być gdzieś w okolicy średnio drogich lub średnich ;) Problem jednak polega na tym, że tym rynkiem rządzi kredyt - nie wydaje się, żeby w aktualnym (przedzawałowym) stanie całego systemu finansowego, dało się utrzymać stabilną sytuację przez następne 10 lat (mam tu na myśli głównie stopy procentowe - jeśli zostaną one przywrócone do "realistycznych", czyli pozbawionych wpływu drukowania, poziomów, to polski (i nie tylko) rynek mieszkaniowy dozna solidnej korekty). Następny wpis będzie o rzekomych zakupach gotówkowych w Polsce, a wnioski z niego są takie, że kredyt nadal "rządzi".
Co do tego, że spadną ceny mieszkań używanych, a nowych nie, to trochę zależy - jeśli rzeczywiście Mdm będzie ostatnim tego typu programem pomocowym dla deweloperów, to spadki cen na rynku pierwotnym mogą bardzo zaskoczyć i być wyższe niż na wtórnym (nagle zniknie 10, czy po ostatnich zmianach nawet 30% dopłaty). Pamiętajmy, że Mdm zakończy się w 2018 roku, a to już spokojnie obejmuje rozpatrywaną przez Ciebie perspektywę. 
Jest tu jeszcze jedna dodatkowa rzecz - aktualnie mamy do czynienia z przedziwną(?) sytuacją, w której mieszkanie kupione od dewelopera z miejsca traci na wartości ~10% (brak możliwości uzyskania dopłaty do kredytu na to mieszkanie przez innego klienta, bo mieszkanie, z oczywistych względów, nie "łapie się" już do Mdm). Warto mieć to na uwadze, zwłaszcza w krótkiej perspektywie (a taką wydaje się być horyzont 5-letni).
1.       Liczba ludności w miastach- zgadza się, że rosną aglomeracje czyli ludzie przenoszą się na obrzeża i okolicę, ale to chyba powolny trend. Zastanawia się również czy ten trend z czasem się nie odwróci. W większości Europejskich stolic w centrum mieszkają młodzi a na przedmieściach starsi ludzie (wydaje się to naturalne) u nas młodzi głównie z braku możliwości finansowych wybierają tańsze opcje na przedmieściach. Dodatkowo czynnikiem może być to, że w centrum często są bardzo zaniedbane budynki, ale to też powoli się zmienia. Nasza infrastruktura zostawia wiele do życzenia i już spotykam się z ludźmi, którzy myślą o powrocie do miasta żeby nie tracić pół życia na dojazdach bo tak jak wspominałeś pracują dalej w miastach, dowożą dzieci na zajęcia itp.
U nas na przedmieściach mieszkają chyba 2 grupy ludzi - jedna to rzeczywiście młodzi, których nie stać na droższe mieszkania w "centrum", a druga to ci, których stać na wszystko - oni mieszkają we własnych domach, w warunkach sprzyjających człowiekowi (czego nie można powiedzieć o znakomitej większości "masowego", zwłaszcza tzw. "nowego" budownictwa). No... jest jeszcze trzecia grupa, czyli my ;) Mieszkamy na "przedmieściach", bo jest nam tam zwyczajnie wygodniej i... bliżej do pracy :)
Jeśli młodzi ludzie mieliby się przenieść do centrum (tak, jak to jest na zachodzie), to ceny w centrum muszą spaść. Jeśli "starzy" wyniosą się na przedmieścia, to jest na to szansa (zwłaszcza na osiedlach, gdzie ludzie zamiast na przedmieścia, wyniosą się do lepszego świata). Najpewniej kiedyś w Polsce tak będzie... ale oczywiście nie w perspektywie 5 lat.


Jak wspomniałeś demografia pogorszy się na dobre za jakieś 15 lat. Faktycznie współczynnik dzietności jest wg danych gorszy w miastach (mój błąd), ale ciągle będą napływać ludzie młodzi w poszukiwaniu lepszej pracy, którzy są potencjonalnymi kupcami.
Co do obcokrajowców to akurat obsługujemy (BN) pracowników jednej z agencji pracy z branży IT i od pół roku obsłużyliśmy ponad 40 wynajmów i kilka zakupów mieszkań wszystko dla Ukraińców, którzy przenieśli się do Wrocławia, może to chwilowe ze względu na sytuację polityczną na Ukrainie i marginalne zjawisko, ale pisze jak jest.
W każdym razie ok popyt może spadać, ale raczej będzie to zauważalne w długim okresie.
Demografia zauważalnie pogorszy się za kilkanaście lat, ale... sytuacja ZUSu pogorszy się dramatycznie już około roku 2020 (czyli w rozpatrywanej przez Ciebie perspektywie). Aktualnie roczniki wchodzące na rynek pracy są bardzo "nieliczne" (połowa wyżu z okolic stanu wojennego), a roczniki wyżu powojennego, odchodzące na emeryturę są coraz liczniejsze (z punktem kulminacyjnym właśnie za jakieś 5 lat). Pamiętajmy, że ZUS jest państwową piramidą finansową i problemy ZUSu są automatycznie problemami państwa. A jak państwo ma problemy jako całość, to odbija się to także na rynku mieszkaniowym (ostatnio widzimy to w Grecji i na Cyprze, nieco wcześniej były Hiszpania, czy Irlandia).
Ludzie zawsze będą napływać do miast, ale to nie ma aż takiego znaczenia - jeśli szybciej będą wypływać (na emigrację lub do lepszego świata) niż napływać, to popyt będzie spadał. A liczba mieszkań raczej spadać nie będzie (wręcz przeciwnie).
Co do Ukraińców... też ostatnio widzimy na drogach jakby więcej aut z rejestracjami na "UA" lub "BY", ale na nasze oko to nadal jest 1 samochód na 1000, więc korki się od tego nie zwiększyły ;)
2.       Jak ktoś już zauważył ilość ofert na portalach a rzeczywista ilość lokali na sprzedaż to zupełnie co innego. Jedno mieszkanie wystawiane jest często na 10 ogłoszeniach a dodatkowo jest bardzo dużo już nieaktualnych ogłoszeń.
Mieszkania po wyżu powojennym wchodzą na rynek, ale bardzo powoli, ponieważ wydłuża się żywotność. Proces ten będzie, więc powolny i bardzo rozciągnięty w czasie.
Podajesz ile rocznie buduje się mieszkań. Zgoda, ale przecież deweloperzy to nie debile i jak będzie nadpodaż to zmniejszą ilość inwestycji by tym samym nie dopuścić do spadków cen (dokładnie tak robili przez ostatnie lata) dostosowując podaż do popytu. Nie będą zwiększać ilości inwestycji jeżeli nie będzie chętnych. Już dawno mogli by zwiększyć ilość inwestycji kilkukrotnie, ale nie robią tego bo wiedzą, że nadpodaż oznacza spadek cen i straty.
Liczba ofert na portalach a rzeczywista oferta, to co innego... ale nie zmienia to faktu, że szacunek, iż w Warszawie co 10-te mieszkanie wystawione jest na sprzedaż wygląda na bardzo sensowną wartość - portali jest sporo, a czasem na jednym potrafi być 100.000 ogłoszeń. Jeśli tylko połowa to "prawdziwe" oferty, to pewnie drugie tyle można znaleźć na innych portalach, w ofercie deweloperów, na licytacjach komorniczych itd. 
Więcej na ten temat w artykule, który pojawił się w komentarzu pod poprzednim wpisem:

http://porady.domiporta.pl/poradnik/1,126867,17362012,Wilanow_na_sprzedaz.html

Pamiętajmy, że deweloperzy prowadzą działalność gospodarczą i chcą zarabiać (jeśli nie bardzo dużo, to chociaż dużo). Już dawno mieli przestać budować i ceny miały rosnąć, a stało się zupełnie na odwrót (zgodnie z przypuszczeniami). Żeby deweloperzy mocno ograniczyli swoją działalność, to ceny musiałyby najpierw spaść... czyli... nadpodaż wywiera presję na ceny, a mała podaż jest oznaką niskich cen. To my chyba nawet wolimy tę drugą opcję :)

3.       Co do jakości wychodzi na to, że jesteśmy zgodni.
Nowe inwestycje to faktycznie często mrowiska, ale sprzedają się bo jest zapotrzebowanie na nowe. Poza tym dla Polaków dalej głównym wyznacznikiem jest cena a nie jakość, więc deweloperzy się dostosowują z ofertą. A jak już się trochę rynek nasyci to właśnie zaczną budować bardziej pod klienta, ciekawsze projekty. Już powoli widać ten trend gdzie dba się bardziej o jakość osiedli, ale wzrost jakości to wzrost kosztów i tym samym mniejsze pole do obniżek cen. Chociaż takie ciekawsze inwestycje jak popularne ostatnio lofty już sprzedają się bardzo dobrze.
Tak, tu chyba jesteśmy zgodni. Jak sprzedaje się wszystko, to buduje się jakkolwiek. Jak klient zacznie mieć wymagania, to zacznie się budować sensowniej. Ale ci, którzy kupili mieszkania w "mrowiskach", mogą się po pewnym czasie bardzo zdziwić, że nikt nie będzie chciał mieszkać w ich mieszkaniach, bo nowa oferta będzie znacznie bardziej przyjazna ludziom. Tylko to nie nastąpi w perspektywie najbliższych 5 lat.
A z tymi loftami, to hmm... nam w pamięci zapadły lofty u Scheiblera - sprzedano 1/3, po czym deweloper zbankrutował i mieszkania zaczął sprzedawać syndyk (w dużo sensowniejszych cenach). Nie znamy jednak zbyt wielu inwestycji z loftami, żeby mieć na ten temat jakieś jednoznaczne zdanie.

4.       Co do kwestii kto kupuje mieszkania (i dlaczego) tez wydaje się, ze jesteśmy raczej zgodni.
Bumu nie ma i nigdy już nie będzie takiego jak przed 2008r. To był specyficzny okres i na ogromny (zupełnie nieracjonalny) popyt wpłynęło wiele czynników, które były już przetaczane na blogu. Zauważ, że popyt w 2014r. był bardzo duży, podstawowa różnica jest taka, że teraz również podaż jest stosunkowa dużo większa, ale jak wspomniałem w miarę kontrolowana przez deweloperów, dopasowana do popytu tak by ceny utrzymać w ryzach.
Nie ma to jak zgoda :) Popyt w 2014 rok był duży... na rynku pierwotnym. Rynek wtórny leży i kwiczy. Jak porównać liczbę udzielonych kredytów do 2008 roku, to mamy spadek o prawie 50%. Oferta deweloperów jest znacznie większa niż w 2008 roku, ale zgadzam się, że nadal pozwala utrzymać ceny w ryzach (zwłaszcza, że sprzedawcy na rynku wtórnym sami sobie wbijają gwóźdź do trumny, ogłaszając często ceny rodem ze szczytu bumu). Jest takie jedno mieszkanie, które obserwujemy od połowy 2012 roku - ogłoszenie wisi już ponad 2.5 roku, ale cena ani drgnie - jednym słowem, "stabilizacja", która cieszy właściwie tylko deweloperów.

5.       W tym punkcie też w dużej części potwierdzasz to co napisałem. Co do pierwotnego wydaje się zgodność opinii. Co do wtórnego, ceny mogą spaść, ale nie będą to znaczne spadki i będą to mieszkania najmniej ciekawe, te w dobrych lokalizacjach i z dodatkowymi atutami dalej się sprzedają w dobrych cenach. Tak jak zauważyłeś wsparcia deweloperów (bo tak samo myślę o MDM) i pranie mózgu ludziom płynące z TV najprawdopodobniej niestety się nie zmieni.


Piszesz, że jak ceny będą spadać to proporcjonalnie nowych i starych. Jednak będę się upierał, że spadki mogą odczuć głównie te najmniej atrakcyjne mieszkania. Przed 2008r sprzedawało się wszystko i ceny wszystkich mieszkań rosły, bo był duży popyt a podaż mała, więc rynek wciągał wszystko jak szło. Teraz podaż jest znacznie większa co daje wybór, ale Kowalski chcąc kupić mieszkanie dajmy na to z żoną i dzieckiem może zastanowić się np. mniejsze od dewelopera czy większe w wielkiej płycie (zadbanej) w dobrej lokalizacji, ale nie patrzy na mieszkanie na 4 piętrze w rozpadającej się kamienicy z przeciekającym dachem. Takie mieszkania też sprzedawały się przed 2008r bo nie było wyboru, teraz jak jest wybór to takie właśnie nieciekawe będą traciły bo dla wielu klientów nie są nawet brane jako alternatywa. To takie właśnie mieszkania widnieją kilka lat na ogłoszeniach.
Załóżmy, że do 2008 roku rzeczywiście sprzedawało się wszystko - trudno nam się w tej kwestii wypowiedzieć, bo nasze zainteresowanie tematem zaczęło się dopiero pod koniec tego właśnie roku ;) Jakby jednak nie było, trudno oczekiwać, że nawet w czasach największego bumu ceny "ruder" są zbliżone do cen "fajnych" mieszkań. Nawet przy bardzo małej ofercie nie wydaje się, żeby to mogła być prawda (a w 2008 roku oferta wcale mała nie była... zwłaszcza na rynku wtórnym). Nawet, jeśli rynek "wciąga wszystko", to musi być różnica w cenie pomiędzy rzeczą lepszą i gorszą. Poza tym... pewnie z 90% mieszkań w Polsce należy do wspólnej grupy... czyli tych gorszych ;) Do tego wydaje się nam, że 7 lat po rozpoczęciu kryzysu rynek musiał się ustabilizować - jeśli nawet w 2008 roku słabe mieszkania były nienaturalnie drogie, to przez tyle czasu ich cena musiała się już urealnić. Wniosek z tego jest taki, że lepsze mieszkania są teraz droższe, a gorsze są tańsze (a wszystkie razem za drogie ;) Jeśli tak jest, to spadki powinny być proporcjonalne. To jest tak, jak z cenami w poszczególnych dzielnicach - rynek szybko weryfikuje wartość poszczególnych miejsc. Najczęściej oznacza to odległość do punktów, w których "pracy" jest najwięcej. Im dalej od "pracy", tym taniej, bo trzeba dojechać, co kosztuje (pieniądze oraz czas). Podobnie wydaje się być z jakością mieszkań - im lepsze mieszkanie, tym droższe, bo komfort kosztuje. Ludzie są skłonni płacić pewną w miarę stałą "marżę" za odległość do pracy/komfort (rynek ją po prostu wycenia). Jeśli ceny gorszych mieszkań spadną, to się okaże, że owa "marża" stanie się nagle wyższa i część osób uzna, że jest już zbyt wysoka - przeniesą się wtedy do tańszych miejsc, bo stwierdzą, że lepsze miejsce jest rzeczywiście lepsze, ale stosunek owej "lepszości" do różnicy w cenie przestanie być akceptowalny (najbardziej dynamiczny ten proces jest oczywiście na rynku najmu). I tak się dzieje cały czas... dlatego nam się wydaje, że rynek (ale ten prawdziwy, nie ofertowy) jest prawie ciągle w równowadze. To oczywiście wszystko są hipotezy trudne do udowodnienia, ale pamiętajmy pewną rzecz - w Warszawie ceny mają nie spadać, bo jest praca i to w ogóle super miasto do życia ;) Jak się spojrzy na ceny transakcyjne z raportów NBP, to się okaże, że ceny warszawskie najpierw wzrosły 10 lat temu, a potem spadły proporcjonalnie tyle samo, co wszędzie. Obstawiamy, że z cenami za lepsze/gorsze mieszkania jest dokładnie tak samo.

Co do podanego okresu 5 letniego w planowaniu to bardziej chodziło mi o to, że lepiej kupić na początek małe mieszkanie z perspektywą zmiany za jakiś czas nawet jeżeli to dodatkowe koszty niż od razu super wielkie i zakredytować się pod szyję. Jak kupujemy auto to też raczej nie od razu to wymarzone.
Też uważamy, że lepiej kupić coś, na co nas bardziej stać, niż mniej (zwłaszcza, jeśli ma to być "zakup na kredyt"). Lepiej jest kupić tańsze mieszkanie niż droższe... ale raczej nie jesteśmy zwolennikami kupowania mieszkań na przeczekanie, żeby za 5 lat kupić większe. Tyle można śmiało "przeczekać" wynajmując... zwłaszcza, jak ktoś się spodziewa, że za 5 lat mieszkania będą tańsze niż teraz.

Podsumowując mimo paru celnie wytkniętych błędów w mojej „analizie” myślę, że jednak w najbliższych latach ceny nowego budownictwa będą w miarę się trzymać a na wtórnym faktycznie mogą pojawić się zniżki, ale te większe będą dotyczyć głównie mieszkań z defektem.
A jakie jest Twoje zdanie? Bo tak czasami się zgadzasz, czasami nie, że już sam nie wiem co myślisz :) Uważasz, że będzie poważne załamanie cen w najbliższych latach?
Nie chodzi o wytykanie błędów itd., bo w wielu kwestiach poglądy wszystkich piszących/komentujących na blogu to tylko przypuszczenia. Trudno na podstawie przypuszczeń stwierdzić, że ktoś się myli, albo że ma rację. Jeśli chodzi o przewidywanie przyszłości, to nigdy nie uznawaliśmy, że my mamy rację - wybieramy po prostu warianty, które zdają się być najbardziej prawdopodobne... a przy okazji optymistyczne (pamiętajmy, że tylko w nowomowie medialnej spadki cen mieszkań to zjawisko negatywne).

Co do naszego zdania, to ono jest (póki co) niezmienne i zawiera się w kilku podstawowych punktach:
1. Mieszkania w Polsce są zbyt drogie (relacja do średniej płacy, opłacalność najmu, stosunek ceny do kosztów budowy).
2. W perspektywie kilku-kilkunastu lat rynkiem rządzi kredyt, a w perspektywie dłuższej rządzi nim demografia i ogólna sytuacja gospodarcza (te dwa elementy są ze sobą powiązane). Aktualnie ceny polskich mieszkań najbardziej zależą od "taniego" kredytu - raczej nie jest możliwe, żeby kredyt był jeszcze tańszy. Demografia też jest nieubłagana, więc strategicznie patrząc, tendencja na rynku jest jedna.
3. Rynek wtórny leży, bo tak działa psychika ludzka - bez straty mogą sprzedać mieszkanie właściwie tylko ci, którzy kupili przed 2006 rokiem - ponieważ na poważnie rynek rozwija się tak od roku 2003, to widać, że tacy stanowią zaledwie 25%. Do tego dochodzą ci, którzy coś odziedziczyli, czy kupili za złotówkę od spółdzielni (z tym, że ta druga grupa raczej nadal w swoich mieszkaniach mieszka i nie może nic na to poradzić). Deweloperzy takich problemów nie mają - najwyżej zyski będą trochę niższe niż kiedyś (ale są nadal duże, więc wielkiego problemu nie ma). Rynek wtórny obudzi się dopiero wtedy, kiedy tvn powie, że będzie tylko taniej, a to może nastąpić chyba tylko w wyniku jakiegoś solidnego kryzysu.
4. Czy będzie załamanie cen w najbliższych latach to zależy od... Amerykanów. Jeśli podniosą stopy procentowe (co zapowiadają od dawna), to są na to wielkie szanse (w Polsce nałoży się na to bankructwo ZUSu). Jeśli nie podniosą i pożyjemy przez kolejne lata w środowisku zerowych, albo ujemnych stóp, to pewnie załamania nie będzie. Oczywiście są jeszcze inne "zagrożenia" jak rozpad strefy Euro, który wydaje się być nieunikniony... ale on nie ma jednoznacznego związku ze stopami procentowymi na świecie, ani w Polsce (w Niemczech stopy mogłyby spokojnie pozostać w okolicy zera).
5. W niedzielę była szansa na to, że coś się zmieni. Ale 35% wyborców (uprawnionych) zdecydowało, że nie chce zmian. 50% zdecydowało, że ma to w ogóle w d****. A 15% to za mało, żebyśmy w Polsce mogli zmienić coś na lepsze własną pracą, bez potrzeby czekania na światowy kryzys. 
I to jest trochę smutne...

70 komentarzy:

  1. Strasznie się rozpisuje :) Postaram się najważniejsze kwestie w komentarzach.
    Doskonale zdaje sobie sprawę, że rynki są sztucznie utrzymywane przez drukowany pieniądz itp. ale czy będzie ten „zawał” o którym piszesz czy nie to… takie wróżby. Od 2008r wielu ekspertów (tu przychodzi mi do głowy prof. Rybiński ze swoim eurogedonem) wieszczy katastrofę a mija 7lat i ten kto słuchał takich porad mógł sporo stracić a przynajmniej nie zarobić (patrz giełdy). To co się dzieje dla mnie dobitnie pokazuje, że jest oderwane od klasycznej ekonomii i jest praktycznie nie do przewidzenia.
    Tak jak pisałem wcześniej moim skromnym zdaniem dotacje typu MDM będą kontynuowane może zmieni się sposób, ale wsparcia będą.
    „Mieszkanie z MDM z miejsca traci 10%....” Mieszkania z MDM nie można sprzedać przez 5lat! Po tym okresie wygasa MDM i pewnie wejdzie inne wsparcie.
    Faktycznie przez potrzebę dokładania do ZUS rząd może wprowadzić wyższe/ dodatkowe podatki (ale chyba nie pozwolimy na jakieś nagłe mocne obciążenia i wyjdziemy na ulice:) ), które sprawią, że ogólna sytuacja materialna Polaków się pogorszy. Problemy w krajach, które podałeś wynikły raczej głównie z innych przyczyn.
    Liczba ofert- jest dużo, dużo mniej realnych ofert niż te w internecie! Zdecydowana większość to oferty BN, które z automatu wysyłają na najpopularniejsze portale, więc na różnych portalach większość to te same oferty. Bardzo dużo ofert jest bez wyłączności, więc kilka BN wrzuca to samo ogłoszenie, plus cała sterta nieaktualnych.
    Nie doceniasz deweloperów i ich analityków  Właśnie sztuka polega na tym by budować tyle, żeby była równowaga dopasować się do popytu i nie dopuścić do znaczącej obniżki cen, więc są elastyczni i „zarządzają” tym rynkiem. Ty zakładasz, że bez namysłu pobudują za dużo i po fakcie będą się martwić. Myślę, że są cwańsi niż Ci się wydaje.
    Dodatkowo pamiętajmy, że mają zostać wprowadzone tylko zamknięte rachunki powiernicze! Będzie to skutkowało podniesieniem kosztów inwestycji, które trzeba będzie kredytować a nie opłacać z kasy klientów (stopniowo jak teraz wyciąganej z rachunków pow.). Dodatkowo usunie to z rynku małych graczy, którzy nie mają odpowiedniej płynności finansowej, dzięki czemu duży będzie jeszcze łatwiej „zarządzać” i dogadywać się (chyba nie wątpicie, że tak jest…).
    Swoją drogą co do dostępności mieszkań z nowego budownictwa na które popyt zwracam uwagę to warto jeszcze dodać, że spora część ich właścicieli ma kredyty we frankach, więc nawet jak chcą to nie mogą sprzedać bo będą mieli stratę. Dlatego jest mało mieszkań na sprzedaż z okresu przed kryzysem.
    Co do rozwarstwienia cen to chyba nie zrozumieliśmy się dobrze. Przykład: przed kryzysem: 100 mieszkań z tego 40 felernych i 110 chętnych, kupują praktycznie wszystko zwłaszcza, że sporo osób liczyło na ten dziki wzrost cen ich nowego mieszkania. Aktualnie 100 mieszkań 30 felernych (doszło więcej nowych, remonty itp.) chętnych 90, ale ponieważ jest wybór, zwiększył się wymagany standard, kupują bardziej dla siebie niż w emocjonalnej szybkiej reakcji na nienaturalny wzrost cen. Z tych 90, 80 w ogólnie nie bierze pod uwagę tych felernych 20 a pozostałe 10 ewentualnie przy dużej obniżce.
    Słabe mieszkania to nie tylko słaba lokalizacja. Pisałem o tym wcześniej. Cała masa mieszkań w rozpadających się kamienicach na ostatnich piętrach na parterze przy ruchliwej ulicy w zapuszczonych blokach itp. Co z tego, że takie mieszkania są dostępne skoro nikt ich nie chce kupić?
    To, że zaczną rozdawać maluchy za darmo nie znaczy, że spadną ceny lepszych aut! A przecież spełniają tą samą funkcję (przynajmniej ta podstawową).
    Widzę to z doświadczenia mimo, że jest niby sporo ofert jak chcesz znaleźć coś ciekawego to musisz się solidnie naszukać. W drugą stronę jak masz fajne mieszkanie z zaletami to sprzedaż bez problemu w dobrej cenie.
    Nawiasem- ZUS nie może zbankrutować to nie jest firma. Zbankrutować może Państwo. W to zdecydowanie nie wierze najwyżej będą podnosić daniny itp. ale to inny temat.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. @Szymon S nie zgadzam się z Twoim stwierdzeniem, że zamknięte rachunki powiernicze odbiją się negatywnie na małych deweloperach. Wręcz przeciwnie. Dzisiaj kupujący chętniej idą do dużych deweloperów, gdyż małych uważają za ryzykownych, a dużym się ufa bo przecież "w TVN można ich mieszkanie wygrać, pokazuje się ich w mediach, sprzedali tysiące mieszkań" itp. Zamknięte rachunki ograniczą ryzyko tym samym ludzie chętniej pójdą do małych deweloperów, a dla deweloperów to złapanie klienta jest najtrudniejsze, a nie załatwienie finansowania.
      Co do finansowania, to skoro piekarz jest w stanie upiec bułki bez otwartych rachunków powierniczych to dlaczego deweloper nie może zbudować mieszkania bez nich ?
      Przy otwartych rachunkach powierniczych kupujący ponosi koszty dodatkowe poza oficjalną ceną (ODSETKI od swojego kredytu plus niewycenialny koszt ryzyka), więc nawet jeśli cena by wzrosła po ich likwidacji w co wątpie, to i tak klient stratny nie będzie.

      Usuń
    2. pomysłem. Chodzi o możliwość pozyskania środków finansowych na realizowanie inwestycji i płynność finansową pozwalającą funkcjonować. Mały deweloper przy zamkniętych r.pow. nie będzie miał gotówki żeby zainwestować a o kredyt będzie mu trudniej bo zwiększa się znacząco ryzyko inwestycji. Nie będę się rozpisywał bo wydaje mi się to oczywiste.
      A o co Ci chodzi w ostatnim zdaniu to nie wiem...

      Usuń
    3. @Szymon s

      "Od 2008r wielu ekspertów (tu przychodzi mi do głowy prof. Rybiński ze swoim eurogedonem) wieszczy katastrofę a mija 7lat i ten kto słuchał takich porad mógł sporo stracić a przynajmniej nie zarobić (patrz giełdy)."

      Prof. Rybiński uruchomił swój eurogeddon coś ze 3 lata temu - obstawiał (mniej więcej) rozpad strefy euro, co było sensownym założeniem. Trochę się przeliczył z czasem, ale naszym zdaniem strategicznie miał rację (za chwilę Grecja może wyjść ze strefy, kolejnych "chętnych" jest więcej). W 2008 roku rozpoczął się kryzys i on nadal trwa (albo nawet się pogłębia). Dług publiczny eksplodował (właściwie wszędzie), doszło do historycznego drukowania na światową skalę, praktycznie na wszystkich aktywach mamy bańkę - dla Ciebie to nie jest katastrofa? :) To się musi przewrócić - na pytanie kiedy odpowiedź na pewno zna kilka osób, które się nią nie podzielą.

      "Tak jak pisałem wcześniej moim skromnym zdaniem dotacje typu MDM będą kontynuowane może zmieni się sposób, ale wsparcia będą."

      Może będą, może nie będą... jak trzeba będzie dopłacać do ZUSu (i wprowadzać z tego powodu nowe podatki... może katastralny? :) to kto wie, może Polacy się przebudzą i zagłosują na Korwina, czy innego Kukiza, u których żadnych dopłat dla deweloperów nie będzie? ;) Poza tym, rynek wtórny i tak raczej nic nie dostanie, bo wtedy trzeba by zabrać deweloperom.

      „Mieszkanie z MDM z miejsca traci 10%....” Mieszkania z MDM nie można sprzedać przez 5lat! Po tym okresie wygasa MDM i pewnie wejdzie inne wsparcie."

      Jak to nie można sprzedać? Można - tylko proporcjonalną część dopłaty trzeba zwrócić. Tak, czy inaczej, z punktu widzenia właściciela takiego mieszkania jego wartość jest z miejsca niższa o 10% niż takiego samego, deweloperskiego. Niezależnie od tego, czy deweloperzy za ileś lat będą dostawać dotacje.

      "Problemy w krajach, które podałeś wynikły raczej głównie z innych przyczyn."

      Większość krajów, które najbardziej ucierpiały podczas kryzysu, miała bańkę na rynku mieszkaniowym (spowodowaną niskimi stopami). Coś Ci to przypomina? ;)

      "Liczba ofert- jest dużo, dużo mniej realnych ofert niż te w internecie!"

      No dużo mniej, ale i tak w Warszawie jest te 10% mieszkań na sprzedaż. Trudno powiedzieć, czy to jest dużo, czy mało... jakby jednak nie było, brakujących mieszkań w stolicy nie ma ;)

      http://porady.domiporta.pl/poradnik/1,126867,17362012,Wilanow_na_sprzedaz.html

      "Nie doceniasz deweloperów i ich analityków"

      Bartka i innych analityków zawsze docenialiśmy (ze względu na otwartość umysłu i wymyślanie nowej ekonomii). A czy deweloperzy pobudują za dużo... hmm... w Hiszpanii pobudowali około miliona za dużo. Byli tacy (paradoksalnie też Hiszpanie), co kupowali działki w Warszawie po takich cenach, że nigdy nic na tym nie zbudowali. Deweloperzy są sprytni - w to nie wątpimy. Może właśnie dlatego aktualnie sporo firm notuje straty mimo ciągłej super sprzedaży (pieniądze w przeróżnych "kosztach" wyjeżdżają do rajów podatkowych?). Ciekawe, dlaczego tak jest... czyżby prognozowali przyszłość swojego biznesu podobnie jak my? :)

      Usuń
    4. "Zamknięte rachunki powiernicze!"

      To jest element cywilizowania się rynku - od początku uważamy, że ustawa deweloperska z otwartym rachunkiem powierniczym przed niczym nie zabezpiecza. Poza tym, dla nas jest rzeczą kuriozalną, że deweloperzy chcą sprzedawać obietnice wybudowania mieszkania w cenie mieszkania, a nie w cenie obietnicy. Masz towar - sprzedajesz, nie masz towaru - nie sprzedajesz. Jeśli od tego liczba deweloperów spadnie, to płakać nie będziemy. A czy to zmniejszy podaż? Hmm... dla nas nie, bo dla nas tylko istniejące mieszkanie jest podażą - obietnica jest obietnicą i za takie nie lubimy płacić.

      "Swoją drogą co do dostępności mieszkań z nowego budownictwa na które popyt zwracam uwagę to warto jeszcze dodać, że spora część ich właścicieli ma kredyty we frankach."

      Dokładnie, dlatego szacowaliśmy, że da się sprzedać ze 25% "nowych" mieszkań - problem jest taki, że właściciele takich mieszkań niespecjalnie mają jak je wymienić na większe, przez co realny popyt się zmniejsza. Podaż się zmniejsza i popyt się zmniejsza (o tyle samo... z dokładnością do tego, że popyt wartościowo spada bardziej niż podaż, bo najczęściej zamienia się mieszkanie na droższe, a nie na tańsze).

      "Aktualnie 100 mieszkań 30 felernych (doszło więcej nowych, remonty itp.) chętnych 90."

      Z tym wywodem to nie do końca rozumiemy, o co chodzi - trudno podzielić mieszkania na 2 grupy: fajne i felerne. Przestrzeń oferty mieszkaniowej jest co prawda dyskretna, ale liczba elementów w zbiorze jest tak duża, że można ją spokojnie uznać za ciągłą. Struktura popytu jest "ciągła" w podobny sposób i obie te rzeczy na siebie nachodzą, "produkując" odpowiednie ceny, jak to na wolnym rynku. Towar lepszy jest w tej chwili droższy niż gorszy - dlaczego kiedyś miałby być bardziej droższy niż teraz, tego nie umiemy sobie wyobrazić - przydałby się może jakiś konkretny przykład z Twojej strony.

      "Co z tego, że takie mieszkania są dostępne skoro nikt ich nie chce kupić?"

      Przeszacowane/niesprzedawalne oferty występują chyba na każdym poziomie ceny/jakości. Tylko nie bardzo wiemy, co z tego wynika.

      "To, że zaczną rozdawać maluchy za darmo nie znaczy, że spadną ceny lepszych aut!"

      Ceny samochodów niespecjalnie zależą od popytu (a już na pewno nie od popytu w Polsce). Ale nawet gdyby zależały, to przy darmowych maluchach sprzedaż innych samochodów by spadła, bo część osób wykalkulowałaby, że lepiej jeździć za darmo maluchem, niż płacić za coś innego (teraz ludzie często wolą komunikację miejską niż samochód, bo jest znacznie taniej). Jeśli pojawia się substytut drogiego produktu, to jego sprzedaż (albo cena) najczęściej spada. Tak działa wolny rynek. Są ludzie, którzy mieszkają w niewyremontowanych mieszkaniach po babci, bo są prawie za darmo - a powinni przecież rzucić się na nowe deweloperskie kwadraty ;)

      "Jak chcesz znaleźć coś ciekawego to musisz się solidnie naszukać"

      Dokładnie! Spora część mieszkań ma różne wady (najczęściej cenowe). Tym bardziej dziwi nas aktualny ogólny poziom cen. Pamiętajmy, że w przypadku czegoś, co jest aktualnie niesprzedawalne spadek ceny do poziomu "sprzedawalnego" nie oznacza, że jakieś ceny spadły. Mieszkanie, którego nie da się sprzedać, zwyczajnie nie ma określonej ceny - jak się sprzeda, to będzie miało. Tylko jak z tego wnioskować o przyszłym rozwarstwieniu cen, to nie mamy pojęcia.

      Usuń
  2. Podsumowując piszesz, że w najbliższych latach ceny spadną jeżeli Amerykanie podniosą stopy %. Moim zdaniem nawet jeżeli do tego dojdzie to będą to delikatne i nieduże podwyżki bo ich rynek też by tego nie wytrzymał a jak widzimy przez ostatnie lata, do tego nie dopuszczą.
    Co najważniejsze wygląda na to, że nasza dyskusja sprowadza się do tego czy Amerykanie podniosą stopy % :) bo przecież jakieś czarne łabędzie w gospodarce/ polityce zawsze mogą się pojawić i wpłynąć na ceny na całym świecie jest to uniwersalne ryzyko (chociaż faktycznie teraz może być większe).
    Dla mnie wniosek jest taki, że najprawdopodobniej w najbliższych latach ceny będą stabilne z rozwarstwieniem o którym pisałem. Oczywiście może pojawić się załamanie, ale bardziej spowodowane jakimiś potężnymi kryzysami, wojnami itp. W długiej perspektywie tzn. 20-50 lat ogólnie ceny realne powinny spaść, ale nie gwałtownie. Jednak do tego czasu może jeszcze się bardzo dużo zmienić i pojawić nowych czynników, których nie jesteśmy w stanie przewidzieć.
    Teraz każdy chyba musi sobie sam odpowiedzieć czy chcąc kupić mieszkanie np. dla siebie i rodziny ceni sobie komfort własnego mieszkania ryzykując ewentualne załamanie cen rynku (każda inwestycja nawet trzymanie gotówki też jest narażona na takie kryzysy) i wlicza, że w odleglej perspektywie realna cena może spaść, ale mieszka „na swoim”. Czy woli wynajmować czekając nie wiadomo ile na załamanie rynku (tutaj możemy dojść do wniosku, że ogólnie zakup mieszkania w Polsce NIGDY nie będzie sensowny bo ceny będą spadać) ograniczając ryzyko straty na wartości nieruchomości.
    Mimo, że z wieloma opiniami na blogu się zgadzam, chciałem pokazać spojrzenie z trochę innej strony oraz zwrócić uwagę, że każdy ma inną sytuację a inaczej ocenia wartość posiadania własnego mieszkania a czekając na załamanie cen MOŻEMY równie dobrze czekać jeszcze 10 albo 15lat.
    Istotne jest też żeby decydując się na zakup mieszkania patrzeć w przyszłość, biorąc pod uwagę jego przyszłą atrakcyjność bo dzisiejsza okazja za 10 lat może być totalną porażką. Tutaj może przydać się tak znienawidzony doradca :).
    Ze swojej strony jeszcze raz dziękuję za publikację i ciekawe komentarze. Bloga będę dalej śledził :)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. "Podsumowując piszesz, że w najbliższych latach ceny spadną jeżeli Amerykanie podniosą stopy %
      Moim zdaniem nawet jeżeli do tego dojdzie to będą to delikatne i nieduże podwyżki bo ich rynek też by tego nie wytrzymał a jak widzimy przez ostatnie lata, do tego nie dopuszczą."

      Wg zapowiedzi członków FED stopy miałyby wzrosnąć w okolice 4% gdzieś koło 2017 roku. Pytanie, czy wierzymy członkom FED - jeśli tak, to u nas też powinny wzrosnąć o te 4p.p., a najpewniej więcej. Nawet członkowie RPP już coś o tym wspominają:

      http://www.bankier.pl/wiadomosc/Hausner-W-drugiej-polowie-2016-stopy-proc-beda-musialy-zostac-podniesione-3342468.html

      Biorąc pod uwagę to, że akcja kredytowa osiąga najniższe rozmiary w "nowożytnej" historii polskiego rynku mieszkaniowego, to po takim wzroście będzie masakra. To nie jest kwestia Twojego, czy naszego zdania - stopy raczej niższe już nie będą, za to na pewno będą wyższe (pytanie jak bardzo i jak szybko). Z tej strony rynek nieruchomości może doznać "kopa" tylko w jedną stroną (przy historycznie niskich stopach procentowych ledwie udaje się utrzymać aktualne ceny).

      "Teraz każdy chyba musi sobie sam odpowiedzieć czy chcąc kupić mieszkanie np. dla siebie i rodziny ceni sobie komfort własnego mieszkania ryzykując ewentualne załamanie cen rynku (każda inwestycja nawet trzymanie gotówki też jest narażona na takie kryzysy) i wlicza, że w odleglej perspektywie realna cena może spaść, ale mieszka „na swoim”. Czy woli wynajmować czekając nie wiadomo ile na załamanie rynku (tutaj możemy dojść do wniosku, że ogólnie zakup mieszkania w Polsce NIGDY nie będzie sensowny bo ceny będą spadać) ograniczając ryzyko straty na wartości nieruchomości."

      Jeśli ktoś miałby tak naprawdę kupić (czyli za własne pieniądze), to nie jest to żadna tragedia nawet, jak ceny spadną. Ale jeśli ktoś chciałby "kupić na kredyt" (zwłaszcza z LTV90%), to sugerujemy mocno się zastanowić. Aktualnie wynajem jest najczęściej tańszy niż takie mieszkanie "w kredycie". Wynajem raczej nie podrożeje, bo nie ma ku temu żadnego powodu (będzie pewnie przeciwnie). Wystarczy, że cena mieszkania, w którym teraz mieszkamy, będzie spadała o 4% rocznie (co nie wydaje się jakieś wyjątkowo niemożliwe), to nasz wynajem będzie "za darmo". Do tego te stopy...

      Podsumowując - stopy wzrosną, przez co ceny mieszkań spadną (dosyć trudno z tym polemizować). Wynajem nie podrożeje, więc aktualnie "kupno na kredyt", czyli wynajmowanie od banku, wygląda na dużo mniej korzystne niż wynajmowanie od "właściciela". Dlatego my wynajmujemy od właściciela... co oczywiście nie znaczy, że tak jest zawsze lepiej dla wszystkich. Nasz plan jest prosty - poczekamy na wzrost stóp (czyli jeszcze 2 lata). Wynajem wychodzi taniej niż odsetki od kredytu, więc ryzyko jest praktycznie żadne. Za to potencjalne korzyści ogromne.

      Ale każdy może mieć własne zdanie, do czego zresztą zawsze zachęcamy.

      Usuń
  3. Powiem wam, że to co się będzie działo w najbliższych latach zaczyna mnie trochę przerażać.
    Już nie chodzi tu o ceny nieruchomośći, ale w tym kraju nie będzie dało się żyć, więc po co kupować tu mieszkanie?
    W dolnośląskim chcą zlikwidować 79 szkół, to pokazuje jak mało klinetów będzie w najbliższych latach.

    http://www.gazetawroclawska.pl/artykul/3858723,az-79-szkol-do-likwidacji-na-dolnym-slasku-takze-we-wroclawiu-pelna-lista-szkol,1,id,t,sa.html

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Mnie osobiście od lat bardziej martwi to że szkół się nie zamyka. Bo skoro dzieci coraz mniej to i szkół powinno być mniej, inna droga prowadzi do bankructwa państwa.

      Usuń
  4. Hmm mysle ze zarowno "pan posrednik" jak i autor bloga zapominaja o jednym bardzo waznym scenariuszu:
    WYSOKA INFLACJA przed ktora zwykly Kowalski nie ma ratunku.
    W scenariuszu "wysokiej inflacji" w najblizszym okresie 5 lat "pan posrednik" ma racje w jednym punkcie - kupno malego mieszkania na przeczekanie - pod warunkiem ze ktos ma srodki na lwia czesc takiego zakupu i bedzie minimalnie posilkowac sie kredytem.
    Bo bardzo trudno bedzie uchronic "oszczednosci" na przeznaczone na przyszly zakup w obecnym systemie rachunkow bankowych(casus Cypru pokazal ze "bail-in" jest juz przecwiczona opcja) i pelnej kontroli cen "commodities" jak zloto czy brylanty.
    Ceny oczywiscie w takim scenariuszu szybko sie "urealniaja" ale dalej beda stanowic relacje do zarobkow a wszelkie oszczednosci "sprzed scenariusza" mozna uznac za "niebyłe"..
    Prosze popytac znajomych o ludzi ktorzy mieli "nieszczescie" poczatkiem lat 90tych bawic sie spoldzielnie ktore budowaly na kredyt w tych czasach.
    Banki i Sady w Bananowej Republice Nawislanskiej ladnie pozamiataly takich ludzi i do dzisiaj splacaja jeszcze kredyty na te "spoldzielcze" mieszkania ktorych wartosc(kredytow) przekroczyla juz kilkanascie razy wartosc mieszkania..

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Moi rodzice kupili mieszkanie spółdzielcze na przełomie 89 i 90 roku i spłacili je w mniej niż 2 lata. To czas o jakim dzisiaj ludzie mogą sobie pomarzyć, czyż nie? Był jeden sąsiad, który stwierdził, że nie będzie spłacał i namawiał innych do tego samego, twierdząc że umożone zostaną te kredyty. I co ? Sąsiad miał racje jego kredyt zostal umożony, więc nie mam pojęcia o czym Ty piszesz, mówiąc że ktoś jeszcze spłaca te kredyty ?
      Co do inflacji to nie sądze, aby miała pojawić się ni stad ni zowąd, a gdzie ma być jej przyczyna? (poprzez inflację rozumiem wzrost cen, nie pieniądza w obiegu)
      bail-in na Cyprze przecież nie wyszedł, wladza sie z niego wycofała, zabrano jedynie najbogatszym, więc chyba z ćwiczeń wyszło, że go nie będzie ?

      Usuń
    2. Ty chyba nie wiesz o czym mowisz na temat mieszkan spoldzielczych
      Mi chodzilo o mieszkania ktore byly budowane na poczatku lat 90tych przez spoldzielnie ktore WTEDY braly kredyty.
      Banki nikomu nie umorzyly zadnych kredytow - znam sporo ludzi ktorzy do dzisiaj splacaja kredyty wtedy zaciagniete mimo ze np do spoldzielni jako wklad wniosly mniejsze mieszkanie. Sady wydaly wyroki na ich NIEKORZYSC - sprawa rozbila sie nawet o NSA. W Polsce upadlosc konsumencka weszla w zycie dopiero w grudniu ubieglego roku wiec za taki dlug to bank lub windykatorzy mogli Cie scigac do konca zycia.
      Co do Cypru to juz zupelnie nie wiesz o czym mowisz. "Wladza" sie z tego nie po pierwsze nie wycofala, lokaty ladnie "zgolili" akurat nie "najbogatszym" bo oni zdazyli sie wyniesc wczesniej pozatym w momencie gdy zwykle szaraki staly pod bankami na "europejskiej czesci cypru ich filie w Londynie i Moskwie byly otwarte ale o tym pewnie tez nie wiesz..
      Jesli dla ciebie 100k euro to "bogactwo" to naprawde jestes "biedny w swoim umysle".
      Pewnie nawet niewiesz skad "cypryjskie banki" mialy tyle "shitu" w ksiegach ktorego trzeba bylo sie pozbyc bo bynajmniej nie byl to "shit" cypryjski tylko hellenski. A biorac pod uwage poslki sektor bankowy(czyja jest wlasnoscia) to w Polsce taki "shit"(germanski czy francuski) moze wyladowac w podobny sposob jak wyladowal na Cyprze.
      A wracajac do "wladzy" to niedlugo po casusie Cypru EU przyjela szereg rozporzadzen ktore obecnie sankcjonuja przyszle "bail-iny" w strefie euro.
      Kwestia na ile ustawia poprzeczke "bogaczy" ktorych beda golili ale pewnie takie "golasy" jak ty tylko beda "klaskali i spiewali" ze burzujow kroja.
      Pewnie o aktualnym QE w strefie ojro tez nie slyszales bo kto by tam glowe sobie zawracal ze ECB drukuje z powietrza 1.2 biliona (polskiego biliona, angielskiego tryliona) ojro..

      Usuń
  5. @dragonball Może faktycznie masz dużą wiedzę i słusznie poprawiasz Marcina a może tylko starasz się mądrze pisać :) W każdym razie agresja z Twojej wypowiedzi to aż cieknie, bo kolega zwrócił Ci uwagę? Dla Ciebie 100k euro może być mało dla kogoś dużo, a to, że najbogatsi zawsze sobie dają rade i chronią swój kapitał to jasna sprawa (ręka rękę myje). Po dupie dostaje klasa średnia. Na temat mieszkań spółdzielczych chętnie zapoznam się z tą sprawą bliżej masz może jakiś link do konkretnego artykułu szerzej opisującego to o czym wspomniałeś?

    OdpowiedzUsuń
  6. Ciekawostka przyrodnicza:

    http://biznes.onet.pl/wiadomosci/kraj/spolka-deweloperska-pkp-ma-w-ciagu-trzech-lat-ruszyc-z-40-projektami/0q6129

    Cytat z tekstu:

    W latach 90. ub. wieku projekty deweloperskie były realizowane na zasadzie maksymalizacji zysku [no shit] Jeśli deweloper miał działkę, to chciał maksymalizować zysk, czyli chciał wybudować na niej jak najwięcej mieszkań. My zdecydowanie chcemy tworzyć projekty, które będą się bronić i które urbanistycznie przetrwają lata, a także wpisują się w koncepcję smart city - podkreślił Bator. Jak dodał, zyski spółki "mają być źródłem finansowania przyszłych inwestycji dworcowych".

    OdpowiedzUsuń
  7. @Szymon
    Co do mieszkań spółdzielczych to nie mam linkow jako ze sprawe znam dobrze od ludzi ktorych to dotknelo. Wiec nie zamierzam przytaczac artykulow o ktorych wiarygodnosci nic nie wiem.
    Sprawa jest przemilczana w mendiach tak jak niedawne wprowadzenie "upadlosci konsumenckiej" w grudniu o czym pewnie 80% Polakow nie ma pojecia. Tak samo jak nie ma pojecia ze nawet "czerwony Trybunal Konstytucyjny" wymusil ostatnio lapowke od bankow pod pretekstem stwierdzenia niewaznosci BTW ale oczywisce z furtka, ze co prawda jest to niezgodne z konstytucja.. ale "ustawodawca ma czas do sierpnia przyszlego roku na wprowadzenie odpowienich zmian w prawie" - no more comments.
    Wracajac do odpowiedzi dla pana Marcina - wyrazil sie on z nonszalancja i lekcewazeniem do tematu ktory opisalem - piszac przy tym nie na temat (odnosnie wykupu mieszkan spoldzielczych) oraz wprowadzajac w blad czytelnikow forum ze wladze sie wycofaly z bail-ina na Cyprze i dotknal on tylko mitycznych "bogaczy". Oraz "udajac greka" - "Co do inflacji to nie sądze, aby miała pojawić się ni stad ni zowąd, a gdzie ma być jej przyczyna? " - jakie to zlowieszcze uzwac terminu "udawac greka" w takich tematach...
    Dla mnie 100k to ani duzo ani malo, jako ze juz nie zmieszkuje na terytorium nadwislanskim. I wiem ze 100k euro to nawet nie jest klasa srednia na zachod od Odry. Zeby nie wspominac o tym ze UKeju za to nie kupisz nawet "kibelka w ogrodzie" w Londynie. Nie mowiac o prowadzeniu jakiejs dzialalnosci, bo na Cyprze to najbardziej dostali po dupie przedsiebiorcy, ktorym w bialy dzien ukradli srodki z rachunkow bierzacych..
    Jako ze autor bloga zazczal publikowac altternatywne opinie do swoich w miare standardowych logicznych wywodow(odnosnie popytu podazy lokalow/kredytow i demografii) uznalem za stosowne wypowiedziec sie na temat zblizajacej sie inflacji przez duze I. Ktora zamiecie spora czesc strefy EU a Polska dostanie mocnym rykoszetem ktory z racji faktu ze system bankowy w Polsce nie znajduje sie juz w rekach polskich. I nalezy uwzgledniac w swoich planach fakty o ktorym przekonalo sie juz jedno pokolenie w latach 80-90 WYSOKA INFLACJA oraz wysoce prawdopodobny bail-in rachunkow bankowych o ktorych jak narazie przekonali sie narazie mieszkancy Cypru.

    OdpowiedzUsuń
  8. " Mieszkania w Polsce są zbyt drogie (relacja do średniej płacy, opłacalność najmu, stosunek ceny do kosztów budowy)"
    Przepraszam bardzo ale to jest nonsens:
    1. Cena towaru ma się często nijak do średniej płacy - wystarczy sobie porównać koszty powiedzmy ajfona (wygodne bo łatwo sprawdzić cenę) w rożnych krajach, czy w Polsce jest taniej niż w Niemczech ?
    2. Koszty budowy (=robocizna i materiały) to tylko ułamek kosztów dewelopera, podstawowym wydatkiem jest działka, a tu decyduje lokalizacja.
    3. Autor podaje 10% mieszkań w stolicy na sprzedaż, chociaż delikatnie pomija wątek, że liczba ofert sprzedaży (poza Wilanowem) spadła. Tak chyba nie wygląda leżący rynek wtórny.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. @jasio

      1. Cena towaru zależy od kupywania towaru, a kupywanie towaru zależy od klientów. Przy ograniczonej (czytaj normalnej) akcji kredytowej klienci będą średnio mogli zapłacić mniej (lub w ogóle – wynajem), a mieszkać gdzieś trzeba. Nie rozumiesz tego czy zależności popyt-podaż-cena.
      2. Działki są też przeszacowane. Jak się nie opłaca im budować, to niech nie budują. A co do ułamka kosztów, to się może i zgadza... bo deweloper nie buduje tylko sprzedaje mieszkania.

      Usuń
    2. xellos540

      Czy deweloperzy narzekają, że ceny są z niskie? Nie. Z tego co widzę, to autor bloga chciałby za darmo. Panowie, trend będzie taki, że stare blokowiska, kamienice zostaną slamsami, a ludzie będą kupowali nowe. Nie ma takiej możliwości, żeby w rozwijających się miastach spadały ceny mieszkań. Czynnikiem betonującym rynek jest grunt, którego w miastach nie przybywa. Ktoś chce kupić za półdarmo, to jest grodzisk, piastów i inne wioseczki.

      Usuń
    3. @Stefan

      "Czynnikiem betonującym rynek jest grunt, którego w miastach nie przybywa"

      Ja tam podzielam zdanie autora blogu, że gruntów przybywa... co prawda przybywa ich głównie na obrzeżach, gdzie jest nowe budownictwo (w końcu jak nowa ziemia, to budownictwo nie może być stare). Zresztą ziemi pewnie przybywa i w centrum, jak się dobrze by pośledziły co magistraty niektórych miast i prywaciarze burzą i sprzedają.

      Oczywiście przez przybycie ziemi rozumiem, że ktoś zacznie budować w miejscu, gdzie kiedyś były krzaki, a teraz jest droga, choć fizycznie powierzchnia miasta się nie zmieniła.

      "Nie ma takiej możliwości, żeby w rozwijających się miastach spadały ceny mieszkań."

      Nowe budownictwo zwiększa popyt. Kredyt i demografia zmniejszają podaż. Tyle względem spekulacji.

      Natomiast względem rzeczy weryfikowalnych... co mam wnioskować z twojej hipotezy? Że Warszawa i Wrocław nie są "rozwijających się miastami" (parafrazując Sapkowskiego, może je kawałkiem chrzanu nazwiesz?) czy że ceny mieszkań w nich nie spadły, nie spadają i nigdy nie spadną?

      Usuń
    4. @up W przedostatnim akapicie podaż i popyt pomyliłem miejscami. Mea culpa.

      Usuń
    5. Ad. 1. Gdyby tak było to nie doszło by do żadnych nagłych wzrostów cen nieruchomości - bo płace tak szybko nie rosną.
      I co to jest normalna akcja kredytowa i kto decyduje o tym która jest normalna a która nie ?
      Jeśli już chcieć wiązać płacę z ceną mieszkań to należałoby to robić w odniesieniu do płacy lokalnej, a nie żadnej średniej. I nie jest to jedyny czynnik wpływający na cenę. Ani - jak widać po cenach - najważniejszy.

      Ad. 2. Argumentacja ?

      Usuń
    6. Przepraszam za double posting, ale najwidoczniej udało mi się odkryć limit znaków w postach... -.-'

      1. Nie wzrost płac, bo to miało mniejsze znaczenie, tylko wzrost akcji kredytowej. Nie wiem w sumie czy negujesz obecność takie akcji kred., czy negujesz jej wpływ w sposób jaki ja (i nie tylko ja) to opisałem.

      Co do rozmiaru akcji kredytowej (w kwestii kred. hipot.) to zgadzam się z większością argumentów typu "mies. rata do 25% mies. dochodu", "wartość kred. do kilkuletnich dochodów", "LtV do 80%", "okres spłaty do 20 lat", "oprocentowanie stałe" (nie lubię umów, gdzie nie wiem ile będę płacił, argument, że może zapłacę mniej mnie nie przekonuje). Podkreślam wszędzie "do", bo nawet taki kredyt jak powyżej mnie przeraża. Na pewno byłoby to normalniejsze niż jest teraz, co nie oznacza, że normalne.

      Lokalna płaca też może być średnia. Jest wtedy średnią lokalną (z próby, nie z populacji) i tyle. Nie widzę tu żadnej sprzeczności z moim poglądem. Relacja lokalnej średniej (mediany) pensji netto do takiej samej średniej ceny m^2 w okolicach 1:1 powinna dotyczyć średniego (medianowego) mieszkania i średniego (medianowego) kupującego. Inne mieszkania niż typowe będą miały inną relację do pensji. Ceny we Wrocławiu są wyższe niż w Trzebnicy. Ceny w centrum są wyższe niż na przedmieściach. Ceny luksusowych mieszkań są wyższe niż typowych. I tak ma być. Ja tylko postuluję, żeby każdą z tych cen przemnożyć przez jakąś liczbę, pewnie z przedziału (0,6 ; 0,8).

      Usuń
    7. 2. Rozumiem, że mam wszystko argumentować? Niech będzie ten jeden raz.

      b) Ja rozumiem, że deweloper chce mieć zysk a zakredytowani kupujący są często niespełna rozumu, nic nowego. Wykresy marż starsze i nowsze (któreś kłamią, czemu niby starsze?) były przytaczane na tym blogu. Widać dosyć dobrze jakie były ceny i koszty przed bańką. I mieszkania wtedy jakoś powstały i się sprzedawały. Ludzie jakoś nie zdychali masowo pod mostami "bo na mieszkanie nie stać". Głodne dzieci lub dzieci bez nowych ubrań były podobnie częstym widokiem jak teraz. Chleb i ubrania podrożały w pewien sposób (względem inflacji), a mieszkania podrożały jakoś więcej (wniosek: dobrze, że jak się weźmie chleb "na zeszyt" to nie jest to oprocentowane). Krótko: kiedyś widać opłacało się sprzedawać taniej. Teraz albo się dalej opłaca... albo się nie opłaca. Jak się opłaca, to można zejść z ceny, jak się nie opłaca, to ja bym się z interesu wycofał, a nie sypał PUMami na potęgę. Może jestem za mało chciwy.

      a) Znaczenia ceny działek w koszcie budowy mieszkania też były na blogu. Czy są takie duże jak mówisz? Jeśli nie są, to argument leży. Jeśli są, to dlaczego? Dlaczego cena kawałka ziemi, na której być może są drzewa, kamienie, pociski z 2WŚ, zakopane zwłoki itp., które trzeba ogarnąć miała by być porównywalna z wielomiesięczną (wieloletnią) pracą wykonaną na jej miejscu z użyciem materiałów i maszyn, które też z nieba nie spadły. Może to jednak oznaka, że na działkach też jest bańka cenowa? Cena działki w centrum Wrocławia/Krakowa 1000/m^2. Cena mieszkania w takim centrum 5000–6000/m^2 (ani mediana, ani średnia, ale dużo się mam nadzieję nie pomyliłem). Z tego wynika, że albo koszt działki rzadko przekracza 20% ceny mieszkania (w centrum, bo na obrzeżu działka 200, metr mieszkania pewnie nie mniej niż 2000... już mamy tylko 10% jak nie mniej). Dalej z tego wynika, że albo działka to jednak nie podstawowy koszt (jeśli marża jest niewielka i zdecydowana większość ceny to koszt)... albo marża jest jednak spora... Dlaczego taka marża? Bo jest/był popyt (demografia + kredyt).

      c) Klient płaci pieniądze jak przy kupnie mieszkania w wysokości takiej ile kosztuje gotowe mieszkanie, a dostaje dziurę w ziemi plus obietnicę wybudowania mieszkania. Nie jest to scenariusz science-fiction. Tak było. Jeśli to nie podchodzi pod scenariusz "deweloper nie buduje mieszkań tylko sprzedaje mieszkania", to pod co podchodzi? To, że nie wszyscy dew. tak robią lub już tego nie robią mnie nie przekonuje. Takich dew. ten kraj/rynek wychodował i dew. pewnie marzą o powrocie do takiej sytuacji. I z takimi muszę się użerać. Nie wierzę też, że deweloperzy nie mają podwykonawców i sami wszystko robią. A co robią? Niskiej jakości mieszkaniopodone twory. Nie, żebym ich działań nie rozumiał, ale tego nie pochwalam. A winny jest/był... popyt.

      Usuń
    8. @Stefan

      "Nie ma takiej możliwości, żeby w rozwijających się miastach spadały ceny mieszkań."

      Stefan... a byłeś może w Madrycie? Albo w Dublinie? Albo w Tokio? W Dubaju? Może w Nowym Jorku? Albo w jakimkolwiek polskim mieście w ciągu ostatnich 7 lat?
      Przeszacowane ceny spadną zawsze i wszędzie, z racji tego, że są przeszacowane. Czy w Polsce są przeszacowane, każdy powinien odpowiedzieć sobie sam. Nasze zdanie znasz.

      Usuń
    9. 1. Polemizujesz sam ze sobą - nie pisałem nic akcji kredytowej tylko o płacach. Ja widzę najpierw zaprzeczasz potem potwierdzasz.

      2. Nie wiedziałem że na 1m2 działki można postawić 1m2 mieszkania. To chyba jest jakieś novum przeliczeniowe.
      Może tu chodzi o jakieś bloki ? Jeśli tak to powiedz gdzie można kupić po takiej cenie działkę z przeznaczeniem pod wielopiętrową zabudowę ?

      Usuń
    10. @up

      1. Right back at you. Ty zaczynasz od:

      "Cena towaru ma się często nijak do średniej płacy"

      Co samo w sobie jest prawdą, ja tylko tłumaczę, że to źle że tak jest i że winny jest kredyt. Przed bańką było taniej (magia, nie?), teraz w bańce mamy brać kredyty na już zawyżone ceny, a kredyt ma jeszcze odsetki, czyli realna cena m^2 jest jeszcze wyższa.

      Wnioski? Cena ma się obecnie nijak do pensji, ale kiedyś kiedy rynek był (względnie) stabilny jednak miała relację do średniej pensji (lub co najmniej inflacji). A nawet jeśli za m^2 trzeba było zapłacić nie 1, a 1,2 miesięcznej pensji, to ta relacja utrzymywała się w czasie, a nie, że w ciągu 2 lat inflacja i pensja skoczyły o ile, 5%? A ceny mieszkań o 100%.

      Ja cały czas opieram się na zależności popyt-podaż. Z czasów przed bańką relacja ta była prawie niezależna od kredytu, a teraz jest zależna. I to zadziałało podobnie jak działa socjal, bo banki chcą teraz swoje straty z moim pieniędzy ratować. Inna sprawa, że zwykły socjal to jednak nie jest, bo np. taki zasiłek dla bezrobotnych nie wiąże się z zakładaniem pętli na szyję. Kredyt często tak.

      Summa sumarum: ty pisałeś, że cena metra nie podąża za pensją, to ci powiedziałem, że winny jest kredyt, który teraz głównie odpowiada (czy do tej pory odpowiadał) za popyt i uważam to za złe zjawisko.

      2. Mieszkałem jakiś czas w szeregowcu (tylko nie w dużym mieście i oczywiście budowane przed aktualną bańką, chociaż cholera wie czy wtedy nie było innej). Parter, piętro, poddasze, garaż. Powierzchnia użytkowa mieszkania chyba 250, ale powiedzmy, że 200. Całkowita oczywiście więcej. Działka ma 8x33, czyli 264 m. Nieźle koreluje z powierzchnią mieszkania. Dla domów bez ogródka (pewnie parter + piętro) będzie pewnie więcej m^2 mieszkania niż działki. Dla typowych 3- lub 4-piętrowych kamienic też uważam, że jakby zabudowę zrobić 1-piętrową, to pokryło by prawie całą, jak nie całą działkę. Dla 11- Argument nie jest więc jakoś szczególnie silny.

      "Wszystko" rozbija się więc o cenę działki. Mój argument jest taki: kiedyś dało się sprzedawać po cenie rzędu 3500k/m^2. Inflacji tragicznej nie było (na razie), oficjalnie nawet jest deflacja. Więc czemu ja mam płacić 40% więcej za deweloperski szajs? Co się zmieniło (oprócz wiadomego kredytu)? W tej sytuacji kwestia czy cena działki jest przeszacowana, czy nie jest już mało istotna. Jeśli nie jest, to sprawa jest prosta i można zejść z marży. Jeśli jest, to należy zadać pytanie dlaczego jest i kiedy z bańki ujdzie powietrze.

      Zresztą trochę poniżej masz komentarze Toughwork4Ua i czopsona wraz z konkretnymi relacjami ceny budowy lub ceną działki do ceny sprzedaży metra. Widać są lepiej obeznani niż ja, z nimi próbuj polemiki. Mnie tam przekonali.

      Usuń
  9. http://www.bankier.pl/wiadomosc/Raport-o-cenach-dzialek-budowlanych-maj-2015-7257447.html

    OdpowiedzUsuń
  10. Można się przekonywać, że jest generalnie za drogo za tanio, niemniej GUS pozwala ściągnać (w ciągu 5 minut) dane średnich zarobków z danej gminy/miasta
    Co prawda od 2002 roku niemniej wygląda to tak (kwota brutto oczywiście - do dyspozycji -40%) (danych za 2014 nie było więc wstawiłem wartość pośrednią (aktualnie w W-wie 5600 brutto wynosi średnia.

    2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
    3238 3368 3465 3613 3789 4099 4504 4603 4694 4936 5077 5226 5400?

    Myślę że jeszcze ciekawiej wyglądają dane z okresu 1995-2001
    Pytanie? ile średniej jakości mieszkania mogłem nabyć w 2002? ile teraz?
    Co się takiego zmieniło przez te 15lat ? (koszty inwestycji? jakość? chyba nie, grunty, również raczej nie), czy za średnią brutto w W-wie 5400 (netto z 3500?) jestem w stanie kupić więcej niż 1m2 mieszkania (jaka jest średnia cena za 2014 7200?)
    Ja osobiście uważam, że szeroki rynek ruszy się (tj. ludzie również zechcą zamieniać mieszkania na większe, wygodniejsze, nowsze (z własnej woli a nie przymusu np założenie rodziny itd), gdy siła nabywcza pensji zrówna się ze wskaźnikami z lat 95-2002. Na mój gust będzie to za 2 lata w Warszawie pensja 6k średnia cena w W-wie 6k lub poniżej, jeżeli ceny będą "stabilne" będą to 4 lata (chyba że mainstream zaczenie masowo wygrywać w totka).

    Ktoś jeszcze wspomniał wyżej, że nie ma ofert na rynku wtórnym - moje spostrzeżenie jest takie (organoleptyczne), osoby które stać na "trzymanie" mieszkania zrezygnowały ich sprzedaży, czekają na hossę jak 2006 roku (ich prawo ;-)) (tak mi przynajmniej powiedzieli pośrednicy).

    Jest jeszcze jedna sprawa z tym rynkiem i cenami, czy deweloperzy i rynek wtórny naprawdę wychodzą z założenia, że jak ktoś ma do wydania gotówkę/wysoki wkład na mieszkanie (powiedzmy 600-800k w W-wie) nie nie zdaje sobie sprawy z pewnych podstawowych zasad rządzących ekonomią lub brak im jest podstawowej bystrości? i uznają obecny stan na "normalny" "stabilny" ;-)? (pomijam przypadkowe spadkowe pieniądze/totaka i pz)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Średnia pensja (nawet) netto, to nienajlepszy argument (niezależnie od miasta), bo "najczęstszy przypadek" kupującego (chcącego?) mieszkanie jest zwykle inny niż średni. Podobnie średnie i najczęstsze mieszkanie. Lepszą miarą rozkładu byłaby mediana i się okazało by, że stanowi 85% średniej, albo i mniej.

      Przytaczano chyba na blogu jak się zmieniła tzw. inflacja (pytanie jeszcze czy prawdziwa nie jest większa) a jak się zmieniły ceny mieszkań. Ceny poszły w górę bardziej niż inflacja, technologia budownictwa robi się raczej lepsza (tańsza?) niż gorsza, jakość mieszkań spada, a liczba PUM rośnie... Jak dla kogoś to nie jest argument, że mieszkania są drogie (względem wątpliwości stefana, że wszystko niektórzy chcieli by za darmo), to ja wymiękam...

      A nawet jak cena byłaby "normalna" (w dobrej relacji do pensji netto na ten przykład)... to jeszcze przecież nie znaczy, że nie może być mniejsza. Ja tam czekam na mieszkania nie za "półdarmo" a "ćwierćdarmo"... z tym, że się pewnie nie "doczekam" (w sensie kupię/wybuduję wcześniej).

      Usuń
    2. Owszem, średnia nie oddaje całego spektrum ale jak prościej zobrazować i przemówić do wyobraźni, że nadal faktyczny potencjał (zarobkowy) Polaków jest od 20% mniejszy niż 20 lat temu.
      Stąd jeżeli mamy stabilizację cen lub wręcz zapowiadany wzrost, to ja tylko nieśmiało na twardych danych wskazuję, że ok, ale co się zmieniło w ofercie (typowego budynku) aby był on teraz wyceniany o 20% wyżej niż 15 lat temu?. Technologia kosmiczna? zeroemisyjna instalacja solarna, 0 za ogrzewanie, 0 za ciepło, panele fotovoltaiczne i tania energia? odzysk ciapła ze ścieków ;-) odzysk wody w ogóle? (to bym zrozumiał w perspektywie 10-15 lat eksploatacji)
      Czy może owe 20% różnymi sposobami ląduje u organizatora (dewelopera)?
      w 2002 roku za średnią pensję w W-wie można było kupić średnio 1m2 1:1 dlaczego w 2015 miałoby być inaczej?

      Usuń
    3. No, ja mam takie wnioski jak ty... z tym, że jeśli tobie na podstawie średniej pensji wychodzi 20% (czymkolwiek by ten procent nie był), to mi na podstawie mediany wyjdzie już bliżej 30% pewnie... :)

      Usuń
    4. @xellos540 Najlepszym podsumowaniem jest to co piszesz, że czekam na mieszkania za "ćwierćdarmo" ale pewnie się nie doczekasz... To ceny wysokie i nieuniknione jest, że spadną lada moment to w rezultacie tylko pobożne życzenia czy faktycznie w to wierzysz?

      Usuń
    5. To prowokacja czy takie problemy z myśleniem? Przyjmując moje aktualne postępy w oszczędzaniu i aktualny powolny spadek cen, to prawdopodobnie kupię mieszkanie jak mieszkania będą za półdarmo, więc gdy będą za ćwierćdarmo to już będę na swoim i będę tylko obserwował rynek.

      No chyba, że sytuacja demograficzna okaże się gorsza, stopy pójdą szybko w górę, a rynek wtórny się obudzi. Wtedy to ćwierćdarmo może zdążyć wystąpić w moim horyzoncie kupna.

      Poczytaj trochę moich komentarzy, to dowiesz się co myślę na ten temat i że widzę duże szanse scenariusza "bańka w drugą stronę" (z tym, że horyzont czasowy takiego scenariusza jest niemały) i wymierania deweloperów i pośredników. Wiara nie ma z tym wiele wspólnego... ofkoz to ma tylko sens, gdy jesteś zainteresowany dyskusją, a nie trollowaniem i prowokacją (w co akurat nie wierzę).

      A moje pobożne życzenia są takie, żebym dostał np. 200k zł spadku po jakimś dalekim krewnym. Lub wygrał tyle w totka, ale to trudne będzie, bo znam prawdopodobieństwo wygranej i nie gram.

      Usuń
    6. @xellos540 Zrozumiałem Cie w ten sposób, że ogólnie uważasz rynek za przeszacowany i ceny powinny spaść, ale realnie zdajesz sobie sprawę, że może to potrwać długo, więc i tak decydujesz się kupić wcześniej. Jeżeli źle to zrozumiałem to słusznie popraw mnie. Ale co wym macie z tymi prowokacjami trolowaniem itp naprawdę ta informacja o pośredniku aż takie emocje wzbudza?

      Usuń
    7. Obecne moje zdanie jest takie, że ceny będą spadać. Jeśli za 20 lat byłoby ćwiećdarmo, to mniej więcej za 10 będzie półdarmo (chociaż spadki raczej będą przybierać na sile niż zwalniać, to znaczy sądzę, że w drugiej połowie spadku ten spadek będzie sumarycznie większy). Rzecz w tym, że mój pogląd jest taki, że za te 10 lat to mnie po prostu będzie stać na mieszkanie (półdarmowe, co w obecnej sytuacji brzmi bardziej jak "normalne") i przestanę wynajmować i tyle.

      Jak się okaże, że nie uzbierałem, to pewnie nie kupię i będę wynajmował dalej. Jak uzbieram wcześniej, to też nie kupię wcześniej, bo uznam, że dalej jest drogo (w typowym scenariuszu, jeśli chodzi o inny, patrz niżej).

      Jedyne realne odstępstwa od tego scenariusza są takie, że a) zostanę bez pieniędzy (ale jak mnie nie będzie stać na wynajem, to mieszkania raczej też nie kupię), b) spadek będzie większy, bo stopy się podniosą, klientów zabraknie wczesniej, a rynek wtórny się ruszy. Wtedy ceny spadną pewnie szybciej, szybciej przyjdzie normalność (albo i bańka w drugim kierunku), ja będę potrzebował mniej pieniędzy, więc kupię wcześniej tyle.

      Co ci nie pasuje z prowokacjami? Wg mnie (obserwacja subiektywna oczywiście) prawdopodobieństwo twojego trollowania/prowokacji jest wystarczająco duże, żeby pisać jak piszę. Zresztą zadałem tylko pytanie (nie stwierdzenie): czy to prowokacja, czy problemy z myśleniem? Jestem zwolennikiem teorii, że zawsze jest trzecie (i kolejne) wyjście, najwyżej ludzie (w tym ja) są zbyt ograniczeni, żeby je zauważyć. Wobec ostatniego odpowiedzi typu "jedno i drugie", "ani jedno, ani drugie", "milczenie" czy "zmiana tematu" są jak najbardziej w porządku. Cokolwiek nie napiszesz to sobie to przemyślę i wyciągne wnioski.

      Jeśli z mojego przemyślenia faktów i obserwacji wyjdzie mi, że jesteś prawdopodobnym prowokatorem, to dla mnie dalej będziesz prawdopodobnym prowokatorem (a może i nie tylko), niezależnie od tego kimkolwiek jesteś dla siebie i tzw. świata.

      Ale jest wyjście. Wpłać mi na konto 50 tys. zł, ja od tego odprowadzę podatek i obiecuję, że przestanę pisać o trollowaniu i prowokacjach. Jak uznasz, że drogo, to trudno. To po prostu moja prywatna bańka na cenach odstępywania od wyrażania opinii.

      Usuń
    8. @xellos540
      Właśnie, 50k za odstępne to dobre rozwiązanie, skoro to "normalna" cena wyrażająca w sobie zaprzestanie pisania na blogu, to @Szymon s wykona przelew bez mrugnięcia. Tym bardziej że wszysko na niebie i ziemi wskazuje że te twoje dzisiejsze 50k będzie tylko rosnąć. Więc warto już teraz wiąć choćby 45k kredytu i załatwić sprawę jesze w tym roku ;-)

      Usuń
  11. Pan pośrednik dopisał ciąg dalszy..., przy pierwszym liście, w komentarzach osobiście zasugerowałem, żeby postarał się swoje tezy poprzeć danymi liczbowymi, wykresami, ewentualnie wypowiedziami mądrych osób postronnych - obraził się - tylko co nastąpiło dalej? ...dalej puste słowa!
    Sam Autor przyznaje, że opinie nas wszystkich (łącznie z nim) na tym forum to: >przypuszczenia< i ja się z tym absolutnie zgadzam, ale te przypuszczenia w kolejnych publikacjach Autora poparte są rozważaniami nad istotnymi faktami/wydarzeniami jakie mają miejsce na rynku nieruchomości w Polsce. Brane już były na tapetę m.in.: koszty wytworzenia mieszkania, koszty kredytu hipotecznego, raporty NBP nt. rynku nieruchomości, piramida demograficzna, raporty spółek deweloperskich, raporty AMRON-SARFIN, programy pseudo pomocowe RnS/MdM i niezliczone komentarze naganiaczy jak również baaardzo rzadko pojawiające się wypowiedzi osób postronnych. Stąd też powstały rozsądne 4 punkty >przypuszczeń< na końcu posta (5pkt. to już polityka)
    Obszerna praca nad liczbami, tabelkami, wykresami...

    Moje zdanie jest takie, że pan pośrednik niestety, zasłaniając się wolnością wypowiedzi i chęci skromnego "popatrzenia na problem z drugiej strony" wygłasza jedynie treści, które pojawiały się już setki razy! na wszystkich ważniejszych portalach, gazetach, wystąpieniach w TV, a podpisane były zawsze przez, do wyboru: HB, OF, L'sB, L'sH, Expander, Emmerson, REAS, RynekPierwotny, domy.pl, itd., a kiedyś jeszcze przez CEE Property Group i Pawła (gonimy Madryt) Grząbkę.

    Zwracam uwagę na tą wypowiedź:

    "Teraz każdy chyba musi sobie sam odpowiedzieć czy chcąc kupić mieszkanie np. dla siebie i rodziny ceni sobie komfort własnego mieszkania ryzykując ewentualne załamanie cen rynku (każda inwestycja nawet trzymanie gotówki też jest narażona na takie kryzysy) i wlicza, że w odleglej perspektywie realna cena może spaść, ale mieszka „na swoim”. Czy woli wynajmować czekając nie wiadomo ile na załamanie rynku (tutaj możemy dojść do wniosku, że ogólnie zakup mieszkania w Polsce NIGDY nie będzie sensowny bo ceny będą spadać) ograniczając ryzyko straty na wartości nieruchomości.
    Mimo, że z wieloma opiniami na blogu się zgadzam, chciałem pokazać spojrzenie z trochę innej strony oraz zwrócić uwagę, że każdy ma inną sytuację a inaczej ocenia wartość posiadania własnego mieszkania a czekając na załamanie cen MOŻEMY równie dobrze czekać jeszcze 10 albo 15lat."

    ...dla siebie i dla rodziny
    ...ceni sobie komfort własnego mieszkania (jakie ono własne jak wynajmowane od banku)
    ...ale mieszka "na swoim" (no właśnie)
    ...czekając nie wiadomo ile
    ...równie dobrze czekać jeszcze 10 albo 15lat.

    Typowa nacechowana emocjonalnie wypowiedź naganiacza, który rozpaczliwie szuka sposobu na ruszenie rynku nieruchomości z miejsca - sorry... taki to jest biznes.

    @Stefan
    "Z tego co widzę, to autor bloga chciałby za darmo."

    Takim jednym zdaniem, >Ty< chciałbyś nakryć już ładnych kilkadziesiąt prac Autora na tym Blogu. Prac niemalże społecznych, które nie jednemu otworzyły oczy szeroko na problem zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej.

    Otóż w ten sposób, jak również w sposób Szymona s, nic z tego nie wyjdzie, a coś takiego to już dawno nazwane zjawisko i powstają nawet na to osobne blogi :) Może to będzie inspiracją dla kolejnego :)

    https://bylambankowymtrolem.wordpress.com/

    [nie ręczę za wiarygodność przytoczonego bloga, niekoniecznie odpowiada mi też styl w jakim jest napisany, ...ale jeżeli chodzi o treść to "coś w tym jest"]

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. @k-dek Totalnie mnie rozszyfrowałeś! Damn it! Nie jestem Szymon tylko Turek z HB od dawna pracowałem nad tym listem żeby nasyci go odpowiednią dawka (jak zauważyłeś) perswazji i pod płaszczykiem "skromnego" pośrednika chciałem przejąć sterowanie nad blogiem! A kawałek wypowiedzi na który proponujesz zwrócić uwagę dyktował mi sam szatan albo lepiej Tusk/ Putin (wybierz to co najbardziej cię kręci). To wszystko jest spiskiem...

      Usuń
    2. @Szymon S
      k-dek nigdzie nie insynuował, że współpracujesz dla Tuska/Putina/Rotschilda* (*niepotrzebne skreślić). Zbijanie nawet średnio sensownych argumentów w ten sposób jest zwyczajnie słabe i dziecinne. Coś jak straszenie PiSem i Rydzykiem. W gimnazjum/liceum to działa.

      Usuń
    3. @Michał K-dek od początku jest bardzo negatywnie nastawiony do mojej osoby insynuując, że nie jestem osobą za którą się podaję, że jestem złodziejem (w poprzednim wpisie nazywając tak doradców), naganiaczem a moje intencje są inne niż podaje itp. Jak przeczytałem te wszystkie podejrzenia w ostatnim wpisie to ogarnął mnie śmiech i odpisałem w równie żartobliwy sposób z dodatkiem ironii. Ktoś może się zgadzać lub nie z tym co piszę, ale wymagam jakiegoś poziomu od osób z którymi się komunikuje tak samo w rzeczywistości jak i w Internecie. Dlatego jak pisałem wcześniej nie chce wdawać się z nim w dyskusję bo to do niczego nie dąży, niech sobie żyje w swoim świecie spisków, jego prawo.
      Wysyłając list do autora bloga napisałem jasno moje intencję. Wybrałem tego bloga, ponieważ sam go czasami czytam i stwierdziłem, że są tu ludzie inteligentni, myślący samodzielnie z którymi wywiąże się fajna dyskusja z pożytkiem dla każdego kto jest otwarty na inne zdanie. Myślę, że tak też odczytał to autor bloga, który opublikował list co już świadczy o klasie bloga i dopisał swoje zdanie w komentarzach, przedstawiając swoje opinie bez zbędnej agresji. Wiele osób dyskutuje w komentarzach i wszystko jest ok każdy ma prawo do swojej opinii. Jeżeli zrobiłem błędy, tak jak ze współczynnikiem dzietności nie miałem problemu żeby to przyznać. Wyraziłem swoją opinie i nie sugeruję nigdzie, że to jest prawda objawiona. Więcej luzu :)

      Usuń
    4. W tej dyskusji która zmierza do roztrząsania problemów rodem z "Pamiętników z Wakacji" (notabene bardzo dobra produkcja :D), też uważam że @k-dek przesadza lekko, a komentarz @Szymona "@k-dek Totalnie mnie rozszyfrowałeś!...." bardzo mnie rozbawił :D

      Jak to kiedyś ktoś napisał:
      "if you want to start the war, just post a comment in Internet..."

      Usuń
    5. Swoją drogą grałem kiedyś w "Trudnych sprawach" może coś zostało ;)

      Usuń
    6. przytoczony blog: https://bylambankowymtrolem.wordpress.com
      wygląda na brakujące ogniwo, które spina pewną siebie grupę naganiającą oraz betonującą dojenie Polaków na kredytach, polisolokatach etc. Naprawdę warto poczytać

      Usuń
    7. Nazwa tego bloga powinna zostać zmieniona na: jestemfrankowymtrolem.wordpress.com
      Kompletnie ten tekst do mnie nie przemawia a cel jego powstania już widać po kilku zdaniach.
      Jeżeli się nie zgadzasz ze zdaniem frankowców jestes albo trolem albo ztrolowanym

      Usuń
  12. Troche twardych danych (zapraszam do analizy) - Dzisiejszy Raport KNF o sytuacji banków
    Prezentacja - http://www.knf.gov.pl/Images/Raport_o_sytuacji_bankow_prezentacja_12_2014_tcm75-41473.pdf
    Pełny raport - http://www.knf.gov.pl/Images/Raport_o_sytuacji_bankow_12_2014_tcm75-41472.pdf

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Jak widać prognoza dot. liczby kredytów h. mija się z realizacją.

      Usuń
  13. Moje skromne wyliczenia dotyczące rynku nieruchomości we Wrocławiu na bazie cen ofertowych. Pewnie, że ceny ofertowe często mają się nijak, ale przy moim założeniu, że w 2007/2008 sprzedawały się praktycznie nieruchomości w cenach ofertowych, a teraz ceny sprzedaży są niższe niż ofertowe to dodałoby jeszcze trochę procentów do spadków między 2007 a 2014 rokiem. Spadek cen wyszedł mi imponujący..

    W skrócie:
    - Spadek cen ofertowych nieruchomości: 23,18%
    - Realny spadek cen ofertowych uwzględniających inflację: 41,45%

    W tym samym czasie wzrosła średnia krajowa:
    - Skumulowany wzrost wynagrodzenia: 40,58%
    - Skumulowany wzrost wynagrodzenia (realny, uwzględniający inflację) : 7,16%

    Co oznacza w skrócie, że siła nabywcza zwiększyła się w tym czasie realnie o 7,16% przy jednoczesnym realnym spadku cen 41,45%. "Pi razy drzwi" można więc kupić prawie 2x większy metraż przy tych samych zarobkach teraz niż w 2015 roku.
    O ile nic nie skwasiłem w obliczeniach... :)

    Dla hejterów: średnia to nie mediana, itp. itd., ofertowa to nie transakcyjna itd. <; Wiem wiem :D

    Tutaj wyliczenia:
    http://i.imgur.com/KMTQLnu.jpg

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. miało być "[...] przy tych samych zarobkach teraz niż w 2007 roku."

      Usuń
  14. Przykład z zaprzyjaźnionej firmy deweloperskiej z okolic Trójmiasta:
    - koszt działki na m2 PUM - mniej niż 250 zł,
    - koszt budowy m2 PUM - ok. 2500 zł,
    - cena sprzedaży dla klienta - ok. 4100 zł/m2,
    - niewysokie bloki mieszkalne, bez żadnego "wyciskania" PUM,
    - mieszkania idą jak woda, większość to MdM.

    W centrum miasta koszt budowy jest podobny, wyższy może być dla budynków po kilkanaście pięter, ale wówczas deweloper korzysta na niższej ceny działki w przeliczeniu na PUM. Oczywiście działki w centrum miasta są droższe, ale nadal koszt działki na m2 PUM jest z reguły sporo niższy niż 1.000 zł.

    Na chwilę obecną biznes deweloperski jest bardzo opłacalny, zwłaszcza jeśli nie ma problemów ze sprzedażą, czyli w bardziej przystępnych przedziałach cenowych.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. W krakowie podobnie, tylko bardziej. Koleżanka z poprzedniej roboty, która kupowała chyba parę lat po górce, opowiadała, że:
      - płaciła 7000/m2
      - robotnicy mówi, że koszt budowy to 2100/m2 PUM
      Naturalnie bloczek jest żenującej jakości, po każdej większej ulewie zalewane są piwnice, a czasem nawet jakieś skrzynki elektryczne (które nota bene właśnie w piwnicach się znajduję), tak, że nie ma prądu.

      Usuń
  15. Takie tam prognozy na najbliższe lata.
    http://rynekpierwotny.pl/wiadomosci/rynek-mieszkaniowy/seniorzy-sila-napedowa-polskiej-mieszkaniowki-czyli-ciekawa-koncepcja-z-trudna-p/3491/

    OdpowiedzUsuń
  16. "w Warszawie co 10-te mieszkanie wystawione jest na sprzedaż wygląda na bardzo sensowną wartość - portali jest sporo, a czasem na jednym potrafi być 100.000 ogłoszeń. Jeśli tylko połowa to "prawdziwe" oferty..." - Nie! Połowa to nie są prawdziwe oferty. Co wy ciągle z tymi ogłoszeniami!? Sprzedawałem w swoim życiu 2 mieszkania w rodzinie i ZAWSZE pośrednicy umieszczali po min.10-15ogłoszeń mojego mieszkania na jednej stronce. Zmieniał się tylko telefon pośrednika. Z Waszych 100k robi się już 6-10k mieszkań. Tak samo jest ze sporą ilością portali...co z tego jeśli wszystkie powielają te same ogłoszenia? od tego pośrednicy mają nawet specjalne programiki, żeby nie trzeba było tracić czasu na ręczne zamieszczanie ogłoszeń na każdym portalu (ogłoszenie ma często na dole sygnaturę takiego programu automatyzującego). Czy naprawdę tak to trudno sprawdzić zaglądając na pierwszy lepszy portal? :]

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. W poście o udziale rynku pierwotnego pisaliśmy, że rośnie on względem udziału rynku wtórnego - aktualnie w Warszawie sprzedaż deweloperów to mniej więcej 40% rynku. Jeśli w stolicy sprzedaje się 17 tys. mieszkań deweloperskich, to na rynku wtórnym sprzedaje się 1.5 raza więcej, czyli jakieś 26 tys. Oferta deweloperów jest nieco wyższa niż roczna sprzedaż - na rynku wtórnym najpewniej jest znacznie wyższa, bo aktualnie sprzedaż idzie słabo. Można by pewnie bez stresu przyjąć, że ta oferta to 50 tys. Jak się do tego dorzuci licytacje komornicze i inne formy sprzedaży, to może spokojnie wyjść 10% mieszkań na sprzedaż. Poza tym, my tego sami nie wymyśliliśmy ;)

      http://porady.domiporta.pl/poradnik/1,126867,17362012,Wilanow_na_sprzedaz.html

      Usuń
  17. http://pressmix.eu/2015/05/06/katastrofalny-podatek-katastralny-juz-za-rok-czemu-kandydaci-na-prezydenta-o-nim-milcza/

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Jak dla mnie ten podatek może trochę namieszać na rynku nieruchomości:
      -Rynek wynajmu może się bardzo zmienić zwłaszcza w mniejszych miejscowościach. Wynajmuje od 8 lat mieszkania (wcześniej Wrocław teraz miasteczko ~20k)
      Mieszkania z rynku wtórnego (tylko taki tu jest) ~3k za metr czyli mieszkanie które wynajmuje jest warte +-150k. Podatek od takiego mieszkania (1%) to 1500 rocznie. Teraz wynajmujący ma ode mnie 6k rocznie dla siebie (minus podatek). Myślicie ze zrezygnuje z 25% dochodu? Jak dla mnie cena wynajmu wszystkich mieszkań pójdzie w górę ( w dużych miastach trochę mniej bo konkurencja będzie większa)
      - jeżeli chodzi o właścicieli mieszkań to cały czas większość uważa ze ten podatek zmusi niektórych do sprzedaży mieszkań, które stoją puste. To raczej oczywiste, ale z drugiej strony mamy naszych polityków. Jeżeli podatek będzie procentem od wartości nieruchomości to nasi politycy zrobią wszystko aby ceny nieruchomości nie tylko nie spadły ale i poszły w górę. Droższe mieszkania=większy zysk z podatku. Jeżeli ten podatek wejdzie w życie zapewne doczekamy się MDM2 albo kolejnego programu "wspierania" obywateli przez Państwo

      Usuń
    2. Sądzę, że w przeciągu najdalej 2 lat od wjazdu katastru ceny najmu spadną, na skutek drastycznego spadku cen nieruchów w ogóle. Jeśli nieruchy spadną powiedzmy o 50%, to najem może o 20 - 30%, czyli więcej, niż obciążenie najemców katastrem.

      Usuń
    3. Gregor, zaklinasz rzeczywistość. Z rynkiem jeszcze nikt nie wygrał. Ani żadni politycy ani właściciele mieszkań z życzeniowymi stawkami.
      Jak przyjdzie płacić podatek katastralny momentalnie uwolni się spora rezerwa pustostanów czy dużych mieszkań zajmowanych przez seniorów (szeroki temat ubóstwa energetycznego seniorów - swoją drogą polecam lekturę http://ziemianarozdrozu.pl/artykul/2913/ubostwo-energetyczne-seniorow). Jak wzrośnie podaż mieszkań to nie ma bata żeby wzrosły ceny najmu. Po prostu skokowo spadnie rentowność takiego biznesu co wzmocni tylko przecenę na rynku.
      A politykom z grubsza wisi czy wartość mieszkań wzrośnie czy spadnie bo jeżeli założone wpływy podatkowe będą za niskie to po prostu podniosą stawkę podatku. Przed tym podatkiem nie da się zwiać w szarą strefę więc można bezkarnie dokręcać śrubę do bólu.
      I na koniec trzy słowa od siebie. Rękami i nogami popieram wprowadzenie podatku od wartości zamiast od metrażu. Wielką szkodą dla kraju było ostatnie 25 lat dzikiej rozbudowy miast i przedmieść bez bodźca do racjonalnego gospodarowania dostępną przestrzenią a takim bodźcem jest właśnie podatek od wartości. Teraz ten podatek już niewiele zmieni bo co się miasta się rozlały to już się nie odwróci ale może się chociaż ten trend zatrzyma.

      Usuń
  18. http://rynekpierwotny.pl/wiadomosci/rynek-mieszkaniowy/ktore-miasta-wyludnia-sie-najszybciej/3489/

    OdpowiedzUsuń
  19. http://wiadomosci.wp.pl/kat,1019401,title,Mieszkanie-za-polowe-ceny-Grupie-krakowian-udalo-sie-zrealizowac-taki-plan,wid,17521114,wiadomosc.html?ticaid=114e1a
    3 krakowskie rodziny same zbudowały sobie blok mieszkalny po roku planowania

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Dzięki za linka :D Piękny obraz obnażający deweloperskie żniwa...

      Usuń
    2. piekna idea, chociaz myslalem ze cena wyjdzie nizsza. Jedyna luka jaka widze to jak oni zaltwiali kredyty hipoteczne? Czy banki chcialy je dawac skoro nie budowal deweloper i nieznana byla cena koncowa? Alternatywnym pomyslem bylaby samodzielna budowa segmentow szeregowca, ale tutaj miasta musialyby w mpzp przewidziec pod nie wiecej miejsca.

      Usuń
    3. Kredyt można zaciągnąć zabezpieczając go np. mieszkaniem rodziców, a po wybudowaniu przenieść zabezpieczenie na "własne mieszkanie".
      Cena bardzo dobra. Skoro budowali dla siebie więc na materiałach raczej nie oszczędzali i wybierali zapewne te z górnej półki.

      Usuń
  20. Ten komentarz został usunięty przez autora.

    OdpowiedzUsuń
  21. http://biznes.onet.pl/wiadomosci/nieruchomosci/budowanie-pod-seniora/tnxfg6

    Deweloperzy nie zwalniają tempa budowy nowych mieszkań. Obecnie kupują je często młodzi Polacy. Jednak ta grupa klientów już wkrótce mocno się skurczy – informuje "Gazeta Wyborcza".

    "Już za sześć lat osoby po 60. roku życia będą stanowiły jedną czwartą populacji kraju" – mówi Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Wynika z tego, że spadek popytu na nowe mieszkania jest nieuchronny.

    Firma doradcza REAS radzi deweloperom, by już teraz zaczęli przygotowywać ofertę dla seniorów, bo w najbliższych dekadach to głównie oni będą ich klientami.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Seniorzy kupią mieszkania za wysokie emerytury :D Ach, ci specjaliści z reasa.

      Usuń
  22. Ten komentarz został usunięty przez autora.

    OdpowiedzUsuń
  23. No patrzcie Turek odkrył,że przed 2007 też był rynek nieruchomości :)
    http://renews.pl/index.php?mact=News,cntnt01,detail,0&cntnt01articleid=12026&cntnt01origid=17&cntnt01returnid=33

    OdpowiedzUsuń
  24. "Dekadę temu za przeciętne wynagrodzenie netto można było kupić 1,4 m kw. mieszkania. Mało? Dziś pensja starcza na o połowę mniej."

    Czytaj więcej na http://biznes.interia.pl/finanse-osobiste/news/kredyt-mieszkaniowy-pochlania-co-trzecia-zarobiona-zlotowke,2125554,4141?utm_source=paste&utm_medium=paste&utm_campaign=chrome

    OdpowiedzUsuń