Czas rozliczeń 45

Na początku tego roku pokusiliśmy się o prognozę sytuacji na polskim rynku mieszkaniowym. Nadszedł więc czas rozliczeń za ówczesne dywagacje. Oryginalny wpis można znaleźć pod poniższym adresem:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2014/01/w-poszukiwaniu-krysztaowej-kuli.html

Przedstawiliśmy tam 3 dosyć rozbieżne prognozy - pierwsza była wg nas najbardziej realistyczna, druga to coś na pokrzepienie serc tych, którzy wciąż wierzą we wzrosty cen, a trzecia to już zupełna abstrakcja, będąca kompilacją teoretycznie możliwych, ale bardzo mało prawdopodobnych zdarzeń, które mogłyby zatrząść polskim rynkiem mieszkaniowym (i nie tylko). Zgodnie z ówczesną zapowiedzią, przeanalizujemy pierwszą z prognoz - zobaczymy, gdzie się pomyliliśmy, co udało nam się trafnie przewidzieć, a co nas zupełnie zaskoczyło. Nim jednak przejdziemy do meritum, przypomnimy krótko najważniejsze czynniki, decydujące o sytuacji na rynku mieszkaniowym i na podstawie tych czynników przyjrzymy się zgodności naszej prognozy z rzeczywistością.


Kluczowe dla rynku mieszkaniowego były jak zawsze:
1. Dostępność kredytu.
2. Ogólna sytuacja gospodarcza.
3. Polityka rządowa.
4. Sytuacja deweloperów.
5. Fundamenty długofalowe.

Skoro już wiemy, na co będziemy zwracać uwagę, przyjrzyjmy się, cóż takiego przewidywaliśmy dokładnie rok temu.

"Obserwując rynek mieszkaniowy przez kilka lat doszedłem do wniosku, że na nim naprawdę niewiele się zmienia. Czasem wydaje się, że aż się prosi o szybkie dostosowanie cen do realiów, a nic takiego nie zachodzi (zwłaszcza w cenach ofertowych). Wydaje się też, że większość uczestników rynku nie ma pojęcia o procesach na nim zachodzących oraz o jego powiązaniach z aktualną sytuacją finansową/kredytową/demograficzną, nie wspominając już o jakiejkolwiek wiedzy (na rynku wtórnym) na temat kosztów budowy, działek itd." 

Zgodnie z przypuszczeniami, patrząc na rynek mieszkaniowy bardziej ogólnie, niewiele się w gruncie rzeczy zmieniło. Bumu nie ma, dramatu też nie ma, deweloperzy coś tam sprzedają (wcale nie tak mało), kredytów nadal się udziela (chociaż jakby nieco mniej), pomocowe programy rządowe dla deweloperów istnieją (ale furory nie robią) i jakoś się wszystko jeszcze kręci. Kto spodziewał się spektakularnych zmian, został zawiedziony... wszak pamiętajmy, że spektakularne zmiany na rynku mieszkaniowym mogą się pojawić jedynie w wyniku spektakularnych zmian na innych płaszczyznach. Spójrzmy na najważniejsze czynniki, wpływające na rynek mieszkaniowy - dostępność kredytu niewiele się zmieniła, zielona wyspa wciąż nie zbankrutowała (w sporej mierze dzięki grabieży obligacji z OFE, o czym opinia publiczna już jakby zupełnie zapomniała), polityka rządowa nadal jest pro bankowa/deweloperska (więc nadal mamy jedynie programy wsparcia tych grup, zamiast wspierania klientów), deweloperzy dzięki niezłej sprzedaży i zabetonowaniu rynku wtórnego radzą sobie całkiem nieźle, a fundamenty długofalowe (takie jak dramatyczna demografia) nie są w stanie wywołać dużych zmian w ciągu tak krótkiego czasu, jakim na rynku mieszkaniowym jest jeden rok.

Skoro znamy już ogólną sytuację, zobaczmy, jak rzecz wyglądała w szczegółach.

"Wejście w życie wszystkich postanowień rekomendacji SIII spowoduje, że mini bum kredytowo-deweloperski z drugiej połowy 2013 roku szybko się zakończy. W pierwszym kwartale zobaczymy jeszcze echo ostatnich spóźnialskich, składających wnioski o kredyt z LTV100% w listopadzie/grudniu, stąd sprzedaż kredytów nie spadnie zauważalnie. W drugim kwartale też nie będzie tak źle - z racji sezonowości, porównanie z pierwszym kwartałem wypadnie dość "dobrze", podobnie jak porównanie do słabego 2 kwartału roku 2013 (w którym stopy procentowe były dużo wyżej). Moim zdaniem, dopiero w drugiej połowie roku zauważymy statystyczny spadek liczby udzielanych kredytów - baza z roku 2013 będzie dość wysoka, a naganianie na ostatnie kredyty z LTV95% to już nie będzie to samo, co na kredyty zupełnie bez wkładu własnego. Jednocześnie planowany w końcówce roku wzrost stóp procentowych (o 0.5 p.p.) uświadomi kolejnym kredytobiorcom, że stopy procentowe jednak czasem rosną, przy okazji zmniejszając ogólną zdolność kredytową."

Tu sytuacja nie jest jednoznaczna. O ile w 2014 roku sprzedaż deweloperów rzeczywiście była słabsza niż w końcówce 2013 roku, o tyle nie była to jakaś spektakularna różnica (mniej więcej 10%). Jeśli jednak wziąć pod uwagę fakt, że sprzedaż ta była wspierana przez Mdm (jakieś 15% udziału), którego w 2013 roku nie było, to można uznać, że mini bum z końca 2013 roku rzeczywiście się skończył. Jakby jednak nie było, sumaryczna kwartalna sprzedaż deweloperów jest teraz zauważalnie wyższa niż średnia z ostatnich 7 lat (choć do historycznego maksimum z 1 kwartału 2007 sporo brakuje), a łączna sprzedaż za ostatnie 4 kwartały jest najwyższa w historii (o czym wielokrotnie trąbiły tuby propagandowe, pokroju Bartka T. ;) Wszystko to jednak okupione jest znaczącym wzrostem oferty deweloperskiej, która w 2 i 3 kwartale minionego roku znacznie przekraczała liczbę mieszkań sprzedanych (o mniej więcej 30%). Efekt tego jest taki, że znowu odnotowaliśmy wzrost aktualnej, niesprzedanej oferty i zbliżamy się w szybkim tempie do rekordowych poziomów notowanych w połowie 2012 roku (przy okazji wejścia w życie ustawy deweloperskiej).

W kwestii kredytów też niewiele się zmieniło - ich liczba w porównaniu z zeszłym rokiem pozostała praktycznie taka sama, chociaż pewne osłabienie akcji kredytowej miało miejsce w 3 kwartale minionego roku (czyli dokładnie zgodnie z naszą prognozą ;) O ile mieliśmy do czynienia z pewną nagonką na ostatnie kredyty z LTV95%, o tyle to było praktycznie nic, w porównaniu z tym, co działo się przy okazji ostatniego momentu na kredyt z LTV100%. Zresztą... między zupełnym brakiem wkładu własnego, a małym wkładem jest dużo większa różnica "praktyczna" niż między wkładem małym, a nieco większym (mimo że procentowo to dokładnie te same 5%). Spotkałem kilka osób, które brały kredyty nieco ponad rok temu tylko dlatego, że to był ostatni moment na kredyt bez wkładu... w tym roku nie spotkałem nikogo, kto brałby kredyt, bo za chwilę wymagany wkład wzrośnie z 5 do 10%.
Trzeba jednak przyznać, że jedno nas trochę zaskoczyło - pod koniec 2013 roku mówiło się, że w tym roku dojdzie do pierwszych podwyżek stóp procentowych w Polsce. Do podwyżek nie doszło... doszło za to do obniżek. Trudno ocenić, czy przełoży się to jakoś na liczbę udzielanych kredytów, bo WIBOR spadł o 0.6 p.p. w okolicy początku września - to trochę za późno, żeby zobaczyć efekt już w 3 kwartale i trzeba będzie poczekać na dane z 4 kwartału. Jednak nam się wydaje, że tego rodzaju spadek (jakieś 40 PLN na każde pożyczone 100 tys.), niewiele zmieni... zwłaszcza, że przy okazji ciągle rosną marże kredytów. Kredyt i tak był już (chwilowo) "tani" - teraz najważniejszym elementem jest jego dostępność, która mimo niskich rat pozostaje daleko w tyle za dostępnością z czasów bumu (2006-2008). I nie chodzi tu nawet o wymagany wkład własny (5% to niewiele), tylko bardziej o podejście banków, które zdają się traktować kredyty hipoteczne jako produkty coraz mniej priorytetowe, a zarazem obłożone coraz większymi wymaganiami (co w sytuacji historycznie niskich stóp procentowych jest poniekąd naturalne).

Pozytywne w tym wszystkim jest to, że nasz blog nie jest już jedynym miejscem, w którym wspomina się o nieuchronnych podwyżkach stóp procentowych - teraz nawet już OF/HB potrafi z siebie wydusić tę oczywistą oczywistość. Jak tak dalej pójdzie, to nasz głos przestanie być odosobnionym głosem, wołającym na pustyni i będziemy mogli odejść na zasłużoną emeryturę (chociaż patrząc na notowania giełdowe OF, to chłopaki mogą nas w tym względzie wyprzedzić ;)

W kwestii kredytów jest jeszcze jeden ważny aspekt, którego niestety nie poruszaliśmy w naszej prognozie - kredyty frankowe. Sporo się ostatnio dzieje w ich temacie, głównie za sprawą kolejnych procesów, które zdesperowani klienci wytaczają bankom. Chodzi głównie o kwestię przeliczenia kursu spłaty (spread) oraz o wysokość oprocentowania - póki co, linia orzecznictwa jest taka, że żaden sąd nie uznał kredytu walutowego za "nielegalny", za to najczęściej sądy przychylają się do pozwów dotyczących kursu spłaty, ustalanego na podstawie bankowej tabeli kursów, która to z kolei ustalana jest na podstawie... nie wiadomo jakiej. Efekt jest taki, że banki mają problem, jaki właściwie zastosować kurs, a jednocześnie klienci nie są wstanie uzyskać wyroku, który umożliwiłby im spłatę po kursie z dnia zaciągnięcia kredytu.

Z kredytami frankowymi związane były w tym roku jeszcze dwie ciekawe sprawy - udział kredytów zagrożonych wyraźnie wzrósł (z 2.9% do ponad 4), a tymczasem jeszcze niedawno panowała powszechna (błędna) opinia, że kredyty walutowe spłacane są lepiej niż złotówkowe. Zauważmy, że to wszystko dzieje się przy stopach procentowych w okolicach 0 - z racji bardzo aktualnie niekorzystnego kursu franka, pewnie tylko nieliczne kredyty są spłacane przed czasem, co spowoduje, że ogromna ich większość doczeka czasów, w których stopy procentowe w Szwajcarii będą zauważalnie wyższe. Na razie jednak ze stopami dzieją się rzeczy arcyciekawe - Szwajcarzy obniżają je poniżej zera, co może doprowadzić także do ujemnej wartości stawkę LIBOR CHF. Wtedy (teoretycznie) klient mógłby mieć nawet ujemne oprocentowanie kredytu(!), gdyby spadek LIBOR poniżej zera był większy od marży kredytowej. Oczywiście część banków zabezpieczyła się przed taką sytuacją i w przypadku ujemnej stawki LIBOR zastosują wartość 0. Jakby jednak nie było, sytuacja kredytobiorców frankowych jest bardzo ciekawa... ale naprawdę ciekawa (albo raczej nieciekawa) będzie wtedy, kiedy stopy powrócą do rozsądnych, dodatnich poziomów.

W minionym roku pojawił się także kuriozalny wręcz pomysł ZBP, aby BGK zamiast kupować i wynajmować mieszkania deweloperskie, kupił niespłacane kredyty frankowe i wynajmował mieszkania ich dotychczasowym "właścicielom". Nie byłoby to pewnie takie złe rozwiązanie, gdyby nie fakt, że BGK miałby kupować te mieszkania/kredyty wg aktualnej wysokości zadłużenia (czyli po aktualnym kursie franka) a nie po rynkowej wartości takiego niespłacanego kredytu, czy chociażby po rynkowej wartości mieszkania. To się nazywa wolny rynek - zyski z kredytów mają wędrować do banków, a jak pojawią się straty, to ma je na siebie wziąć bank państwowy, czyli de facto wszyscy obywatele.

"Rządowi uda się najpewniej przeforsować grabież obligacji z OFE - wątpię, aby nawet Trybunał Konstytucyjny był w stanie przeciwstawić się swoim "pracodawcom". Dzięki temu sytuacja budżetowa na chwilę się poprawi, a rząd będzie mógł nawet ogłosić, że jesteśmy jedynym(?) krajem w Europie, któremu nominalne zadłużenie spadło ;) Do wyborów to pewnie wystarczy i nie spowoduje na razie negatywnych reperkusji w gospodarce. Mit o zielonej wyspie Tuska nadal będzie podtrzymywany - być może w sondażach PiS wyprzedzi PO, ale zupełnie niczego to nie zmieni, wszak to ten sam polityczny "beton" (ciekawe, czy czytelnicy pamiętają obietnice Jarka K. o tym, że wybuduje 3 mln mieszkań - nawet, jeśli ktoś nie pamięta, to pewnie domyśla się, że nie wybudował... i to wcale nie dlatego, że chłop trochę nietęgi ;) W związku z tym wszystkim sytuacja gospodarcza większości Polaków niewiele się zmieni - usłyszymy tylko kolejne propagandowe doniesienia o wzroście średniej płacy, spadku bezrobocia (w razie czego znowu się tu zmieni metodologię obliczeń) i o niskiej inflacji. No i mieszkania nadal będą drogie, bo... tak musi być :)"

Łatwość, z jaką udało się zakosić społeczeństwu 150mld PLN w obligacjach przeszła chyba najśmielsze oczekiwania rządzących i aktualnie ciężko znaleźć już jakąkolwiek wzmiankę na ten temat - wszyscy przeszli nad tym do porządku dziennego, ekipa rządząca odniosła kolejny sukces w wyborach samorządowych (otwartym pozostaje pytanie, jaki udział w tym sukcesie miały głosy nieważne i problemy systemu informatycznego PKW), a zielona wyspa nadal trwa ;) Do PKB (zgodnie z przykazem unijnym) zacznie się wliczać handel narkotykami, prostytucję i inne, równie legalne biznesy, przez co PKB będzie teraz miał szansę osiągać właściwie dowolny rozmiar. Jednocześnie, po zajumaniu obligacji z OFE, dziwnym trafem zapomniano o obiecywanym obniżeniu dopuszczalnych limitów zadłużenia, przez co dług publiczny nie dość, że się "zmniejszył", to jeszcze można go nadal śmiało powiększać. Bezrobocie (wg GUS) spada, PKB rośnie, inflacja przybrała nawet formę deflacji (co jest już całkowitą abstrakcją w systemie rezerwy cząstkowej, w którym podaż pieniądza nieustannie rośnie) - mamy więc absolutną sielankę. W związku z tym trudno oczekiwać, że w ogólnej świadomości społeczeństwa istnieje jeszcze coś takiego, jak kryzys. A skoro nie ma kryzysu, a jest wręcz przeciwnie, to przecież nie można obniżać cen mieszkań - można co najwyżej poddać się wszechobecnej stabilizacji ;)

"MdM spowoduje, że udział rynku pierwotnego jeszcze bardziej wzrośnie (kosztem wtórnego). Wg założeń programu, w pierwszym roku ma zostać udzielonych około 25-30 tys. kredytów - ponieważ pula pieniędzy na dopłaty jest limitowana, to HB/OF zaserwuje nam z pewnością szereg artykułów o tym, że należy się spieszyć, bo pieniędzy zabraknie (paradoksalnie, to może być nawet prawda). Dzięki temu w pierwszym półroczu tym bardziej nie zauważymy spadku liczby udzielanych kredytów (za to pewnie zobaczymy spadek średniej wysokości kredytu). Spora część kredytów pójdzie do miast, gdzie limity są w okolicach aktualnych cen (Poznań, Toruń, Bydgoszcz, Trójmiasto, Łódź, Katowice, Olsztyn, Kielce). Deweloperzy z największych rynków, gdzie limity są niskie w porównaniu do cen (Warszawa, Wrocław, Kraków) znajdą się w (nie)ciekawym położeniu - obniżyć ceny do limitów i sprzedać, zanim pula MdM się wyczerpie, czy nie obniżać, ryzykując tym, że potem nie będzie już do czego obniżać? 
Tak, czy inaczej, dojdzie tu do pewnego rozwarstwienia - tam, gdzie limity odpowiadają cenom, sprzedaż deweloperów wzrośnie (czy wzrosną ceny, to zależy od tego, jak bardzo odbiegają one w dół od limitów). Natomiast tam, gdzie limity są wyższe niż ceny, sprzedaż deweloperów spadnie (zwłaszcza względem 2 połowy 2013 roku). Pamiętajmy, że MdM będzie jedyną szansą na uzyskanie kredytu w praktyce bez wkładu własnego - rynek wtórny oraz deweloperzy, których ceny są powyżej limitów, stracą tę grupę klientów (która w ostatnich latach była zadziwiająco liczna)."

Tu nasze przewidywania sprawdziły się właściwie w 100 procentach. Mdm  furory nie zrobił, bo, jak wspominaliśmy wielokrotnie, "korzyści" płynące z niego dla klienta są po prostu słabe (w praktyce 10% dopłaty, konieczność zaciągnięcia min. 15  letniego kredytu na minimum 50% wartości mieszkania, ograniczenie do rynku pierwotnego, niemożność natychmiastowej sprzedaży mieszkania itd.). W połowie roku Mdm zaczął już wyraźnie tracić impet, co zostało uratowane poprzez podniesienie limitów w większości miast - aktualnie już praktycznie wszędzie (może poza Krakowem) wybór mieszkań w Mdm jest spory. W ciągu całego roku pula pieniędzy przeznaczona na program została wykorzystana mniej więcej w połowie - zawsze to jakaś oszczędność w marnotrawstwie pieniędzy podatnika (chociaż pojawiły się głosy, żeby niewykorzystaną pulę przenieść na kolejne lata).

Oczywiście tam, gdzie limity były znacząco wyższe niż średnia cena transakcyjna, transakcji z Mdm jest stosunkowo najwięcej (np. w Trójmieście). Tam też ceny niespecjalnie chcą spadać. Aktualnie około 15% nowych mieszkań sprzedaje się w ramach Mdm, więc program ten pozwala utrzymać deweloperom niezłą sprzedaż, kosztem rynku wtórnego. 

W przyszłym roku planowane są zmiany w Mdm (zwiększenie dofinansowania wraz z większą liczbą dzieci - dla trójki ma to być nawet 30%, czy zwiększenie liczby "dofinansowywanych" metrów w przypadku takiej rodziny). Patrząc jednak na strukturę klientów Mdm z tego roku, gdzie rodziny z 2 i 3 dzieci stanowiły pomijalną część, tego typu pomysły nie wpłyną na popularność programu. Pewnie już większy wpływ będą miały limity, które najpewniej nadal będą rosły (oczywiście nie w wyniku jakiegoś lobbingu, czy czegoś takiego ;) Jednak nawet znaczy wzrost limitów nie spowoduje bumu w Mdm - taki mógłby wystąpić dopiero wtedy, gdyby zwiększono procentowe dofinansowanie dla osób samotnych i małżeństw bezdzietnych - tacy klienci stanowią ogromną większość, a jednocześnie dofinansowanie rzędu 20% mogłoby skłonić do zakupu kogoś, kto aktualnie w ogóle o tym nie myśli (np. nas ;) W końcu realny "spadek cen" o 1/5 w wyniku dofinansowania piechotą nie chodzi ;) A spadek o 1/10 (biorąc pod uwagę wszystkie inne niedogodności), to zwyczajnie za mało.
"Fundusz mieszkań na wynajem zacznie działać i osiągnie "sprawność bojową". Zobaczymy, jakiej skali będzie to przekręt. Być może zacznie skupować to, czego deweloperzy nie mogą sprzedać (czyli to, co ma z reguły zawyżone ceny). Ostatnie doniesienia w temacie, mówiące o tym, że fundusz ma kupować mieszkania w najlepszych lokalizacjach, aby nie było problemu z ich późniejszym wynajmem, kłócą się nieco z ideą kupowania całych budynków w celu łatwiejszej administracji. Kto wie... może "wybrani" już takie rzeczy budują i to od nich fundusz zakupi mieszkania w "cenie rynkowej"? Pozostaje mieć (bardzo wątpliwą) nadzieję, że Fundusz zajmie się budową "na własną rękę", stawiając się niejako w roli dewelopera. Jednak tego typu podejście, z racji faktu, że jednocześnie byłoby bardzo słuszne oraz żaden deweloper by się na tym nie dorobił, należy chyba uznać za zupełnie niemożliwe ;) Tak, czy inaczej, jakieś tam mieszkania na wynajem się pojawią - nie wierzę, że ich cena będzie niższa o 25% niż rynkowa, bo wtedy chętnych byłoby na pewno więcej niż mieszkań i trzeba by przyjąć jakiś klucz przydziału (mógłby być partyjny, ale przed wyborami to tak trochę głupio narażać się na oskarżenia). Pewnie więc jako "rynkowa" zostanie przyjęta jakaś tam modyfikacja średniej ofertowej, co po odjęciu 25% da cenę odpowiadającą cenie realnej. Ze względu na początkowo niezbyt dużą skalę działalności funduszu, nie wpłynie on zauważalnie w najbliższym roku na ogólne ceny wynajmu."

Trudno w tej kwestii ocenić naszą prognozę, bo ślamazarność tego programu przerosła nawet nasze oczekiwania. Wiedzieliśmy, że w każdym rządowym programie (zwłaszcza marnotrawiącym pieniądze... czyli w sumie w każdym ;) muszą być jakieś obsuwy, ale to, co się dzieje w przypadku funduszu mieszkań na wynajem, to już totalna abstrakcja. Ileż to razy czytaliśmy, że pierwsi mieszkańcy pojawią się w budynkach BGK już niedługo, tymczasem na razie BGK kupił dopiero pierwsze bloki w Poznaniu - mieszkania będzie można (wirtualnie) oglądać od 7 stycznia, a wprowadzić się gdzieś koło kwietnia. W tym tempie ten poroniony pomysł z wynajmowaniem mieszkań przez bank państwowy szybciej zostanie zlikwidowany niż zdoła zbankrutować o własnych siłach (innej możliwości dla niego nie widzimy). Na razie wciąż nie wiemy, jakie będą ceny wynajmu mieszkań, za to po pierwszej zgrubnej analizie pierwszego zakupu wnioskujemy, że o ceny zauważalnie niższe niż rynkowe będzie bardzo trudno (przy zachowaniu założonej, 4-procentowej rentowności).

Jedno jednak jest pewne - BGK nie planuje budować na własną rękę, przez co należy porzucić wszelką nadzieję na to, że program rzeczywiście skierowany jest w stronę klientów. Przepłacanie na marżach deweloperskich trudno do prawdy nazwać racjonalnym prowadzeniem biznesu wynajmu mieszkań...
"Liczba studentów zmniejsza się z roku na rok, jednak w ciągu pojedynczego roku nie jest to ogromna zmiana (poniżej 100.000 w całym kraju). Dlatego rynek wynajmu także i z tej strony nie dozna szoku. Ceny będą powoli spadać, podążając tym samym trendem co ceny kupna. Liczba ofert wynajmu/sprzedaży będzie powoli rosła (poza zmniejszeniem się roczników "młodych" mamy coraz szybszy ubytek roczników "starych"), ale przy technice wystawiania ofert zgodnych ze średnią ceną w okolicy nie wpłynie to specjalnie na poziom cen."

Zgodnie z przewidywaniami, rynek wynajmu nie doznał szoku. Tradycyjnie w okolicach września ruch w interesie zrobił się spory, ale przy dużej liczbie ofert i zmniejszonej liczbie studentów, dlatego mu było do ekstazy z 2008 roku. Ceny wynajmu niespecjalnie się zmieniły, a ich spadek uwidacznia się głównie w rosnącym standardzie mieszkań, które można wynająć za tą samą cenę. Jak pisaliśmy wcześniej, na sytuację właścicieli mieszkań oraz wynajmujących nie wpłynął na razie BGK ze swoimi mieszkaniami, bo takich mieszkań po prostu nie było - w przyszłym roku już będą, ale przy zatrważającym tempie, w którym działa fundusz, jego wpływ na rynek pozostanie marginalny.

"Pozytywną i zauważalną zmianę może wprowadzić dopiero wynajem komercyjny mieszkań na szerszą skalę (dzięki zapisowi w ustawie o MdM, firmy mogą ominąć postanowienia ustawy o ochronie lokatorów, znacznie utrudniające tego rodzaju działalność). Jednak nie spodziewałbym się specjalnych efektów już w przyszłym roku. Aby taka działalność miała sens, firma wynajmująca musiałaby w całym procesie pominąć dewelopera - to oznacza konieczność zbudowania mieszkań na własną rękę, co trochę trwa."

Zgodnie z naszymi przewidywaniami żadna firma nie zdecydowała się na wynajem komercyjny mieszkań na szerszą skalę - może czekają na efekty działalności funduszu BGK? (jeśli tak, to sobie jeszcze poczekają ;) A tak na poważnie, to interes na wynajmowaniu mieszkań w Polsce jest słaby, jeśli mieszkanie kupić teraz, po cenie rynkowej. W związku z tym najem komercyjny w minionym roku się nie pojawił i raczej prędko się nie pojawi. To znaczy raczej nigdy się nie pojawi :)

"Deweloperzy na razie będą starali się mieszkania sprzedawać, ale kto wie... tam, gdzie limity Mdm tego nie ułatwią, mogą pojawić się programu wynajmu mieszkań bezpośrednio od deweloperów na większą skalę (co byłoby bardzo pozytywną zmianą). Po niezłej końcówce zeszłego roku nie spodziewam się też spektakularnych bankructw dużych deweloperów - chyba że któraś firma ma w swoich aktywach dużo działek kupowanych na kredyt w szczycie bumu (z czego zasłynął Gant). Zobaczymy, kto pierwszy zacznie powszechnie obniżać ceny do limitów programu i tego właśnie uznamy za pierwszego w kolejce do problemów ;)"

Na razie sprzedaż deweloperów (wspierana przez Mdm) wciąż jest niezła, więc w wynajem bawić się nie warto. Spektakularnych bankructw też na razie nie ma, co nie oznacza, że ich nie będzie (patrz znacząca ostatnio przewaga liczby mieszkań wprowadzanych do oferty nad liczbą mieszkań sprzedanych). Zauważmy, że "sukcesy" deweloperów wynikają w dużej mierze z tego, że rynek wtórny jak leżał tak leży (widać to chociażby na wykresach NBP, obrazujących czas potrzebny do sprzedania mieszkania na rynku wtórnym) oraz z tego, że znacznie powiększyli oni swoją ofertę - skoro buduje się nawet o połowę więcej niż kiedyś, to nie jest dziwne, że i więcej się sprzedaje (gorzej, jeśli wzrost sprzedaży nie będzie proporcjonalny do wzrostu produkcji).

Jeszcze trochę na temat obniżania cen... ostatnio swego rodzaju hitem okazał się Budimex, który buduje (albo raczej ma w planach) budowę mieszkań w Krakowie po atrakcyjnych (jak na obecne czasy) cenach. Dzięki temu z miejsca wskoczył do czołówki polskich deweloperów, jeśli chodzi o liczbę sprzedanych mieszkań kwartalnie... tylko nam to trochę przypomina sytuację Gant'a z 2009 roku, który jako pierwszy zaczął obniżać ceny (a jak skończył, każdy wie). Budimex'u jakoś nie podejrzewaliśmy o specjalne kłopoty, ale takie nagłe "okazje" są jednak trochę podejrzane - ufajmy, że to zwiastuje powolny powrót do normalności, a nie powolny marsz w kierunku problemów.
"W scenariuszu "standardowym" zakładam, że ogólna sytuacja gospodarcza na świecie, która mogłaby zachwiać polskim rynkiem nieruchomości, niewiele się zmieni. Amerykanie po próbie ograniczenia drukowania będą musieli do niego powrócić (z powodu rosnącej rentowności obligacji), a kolejne przepychanki odnośnie limitu zadłużenia skończą się tak, jak zawsze, czyli jego podniesieniem lub kolejnym zawieszeniem. Spowoduje to dalsze odsunięcie w czasie nieuchronnych problemów. W Europie pojawiające się problemy kolejnych krajów (Holandia, Francja) spowodują co najwyżej rozpoczęcie druku na szerszą skalę także i na naszym kontynencie. Bankruci w stylu Grecji, Hiszpanii, czy Portugalii otrzymają dalszą "pomoc", zwiększając jednocześnie podatki, co tylko pogorszy ich położenie w praktyce (ale nadal pozwoli na uniknięcie klasycznego bankructwa). Ewentualny skup obligacji niewypłacalnych krajów przez EBC nie będzie na rękę Niemcom, ale na fali pozytywnej sytuacji gospodarczej w kraju nie decydują się oni (na razie) na opuszczenie strefy Euro. Stopy procentowe pozostaną więc na całym świecie na ultra niskich poziomach, co pozwoli przetrwać kolejny rok większości zakredytowanych (zwłaszcza w CHF)."

Wszystko odbyło się zgodnie z tym scenariuszem. Amerykanie coś tam pokrzyczeli, ale dali sobie spokój z limitem zadłużenia. FED niby przestał drukować, ale tuż po tym obligacje USA zaczął kupować ktoś inny, za pośrednictwem Belgii. Pogarszająca się sytuacja w Europie, zwana ostatnio "zagrożeniem deflacyjnym", skłoniła ECB do zaprezentowania planów drukowania na wzór amerykański (na początek skup obligacji zabezpieczonych aktywami, cokolwiek to znaczy, później pewnie też obligacji państwowych) - wszystko to w imię pobudzenia "zbawiennej" inflacji oraz zamierającej akcji kredytowej. Zadziwiające jest oczywiście to, dlaczego ECB po prostu nie wydrukuje tych eurasów i nie rozda ich biednym Grekom czy innym Hiszpanom - już oni by dzięki nim skutecznie zażegnali deflację :) Sytuacja w Grecji trochę się ostatnio komplikuje (realną szansę na zdobycie władzy ma SYRIZA, opowiadająca się w skrócie za ogłoszeniem bankructwa), co może wywołać spore problemy w przyszłym roku. W minionym jednak roku tragedia grecka przebiegała w miarę spokojnie, nieco gorzej było w sąsiednim Cyprze, gdzie testowano przejmowanie depozytów na rzecz upadających banków. Sumarycznie jednak euro kołchoz nadal się trzyma i tak będzie do czasu, aż Niemcy powiedzą ostateczne "Nein" drukowaniu Euro i wrócą do swojej ukochanej Deutsche Marki. Palmę pierwszeństwa w szaleństwie drukowania przejęli Japończycy, którzy po fiasku poprzednich programów, postanowili zwiększyć skalę działania (w końcu oczywistym jest, że skoro lekarstwo, które miało pomóc, nie pomogło, to należy zwiększyć dawkę, a nie zmienić lekarstwo, albo... lekarza ;)

W tym całym szaleństwie stopy procentowe musiały pozostać wszędzie w okolicach zera, w związku z czym nie wzrosły także i nasze stopy (nasze nawet spadły). W tych okolicznościach na spektakularne zmiany na rynku mieszkaniowym liczyć nie było można.
"Blog "W domach z betonu" będzie się powoli rozwijał, a liczba czytelników będzie systematycznie rosła (szkoda, że w tym przypadku "sky is not the limit" ;) Niemniej, nie zdoła to niczego zmienić w powszechnej świadomości Polaków, którzy w dalszym ciągu będą się zaczytywać w onetach i innych pudelkach, w których pośród natłoku artykułów o mamie Madzi przemyci się czasem jakąś "analizę" Bartka o tym, że mamy dalszy etap stabilizacji, ogólnie jest już tak tanio, jak w 2006 roku no i najwyższy czas kupować, bo zabraknie."

Tu też raczej trafiona prognoza - blog notuje systematyczny wzrost liczby wyświetleń i ma ich aktualnie około 60 tys. miesięcznie. Można więc powiedzieć, że się rozwija - pod niektórymi wpisami liczba komentarzy dochodzi do 200 i w przeciwieństwie do dyskusji na onecie/pudelku jest to dyskusja bardzo merytoryczna. Niedawno została uruchomiona domena wdomachzbetonu.pl, pod którą także można nas znaleźć - aktualnie jest tam po prostu przekierowanie na Blogger'a (wdomachzbetonu.blogspot.com), ale mamy w planach przejście na WordPress'a, który daje nieco większe możliwości. Tematów na pewno nie zabraknie, bo mamy zachomikowane co najmniej 20 pomysłów, które czekają na wystarczającą ilość czasu ;)

W kwestii mentalności i wiedzy Polakow na temat rynku mieszkaniowego (zgodnie z planem) niewiele się zmieniło - nadal posiadanie "swojego na kredyt" jest marzeniem i oczywiście bardziej się opłaca niż wynajmowanie (o czym pisaliśmy w poprzednim wpisie ;) Bartek i jego pobratymcy od czasu do czasu raczą nas analizami, jak to teraz jest tanio i jak to nie opłaca się trzymać pieniędzy na lokacie, tylko trzeba kupować mieszkania pod wynajem. Wszędzie panuje stabilizacja, deweloperzy już planują podwyżki na przyszły rok (zamiast od razu je wprowadzać ;) za to notowania firm pośredniczących typu OF, czy Emmerson jakimś dziwnym trafem zmierzają szybko w kierunku zera.
Podsumowując miniony rok... zgodnie z naszymi przewidywaniami, na polskim rynku mieszkaniowym niewiele się zmieniło. Sprzedaż deweloperów nieznacznie spadła względem końcówki 2013 roku, utrzymując się na niezłym poziomie, w sporej części za sprawą wsparcia w ramach Mdm. Liczba kredytów w pierwszym półroczu praktycznie się nie zmieniła w stosunku do 2013 roku (efekt niskiej bazy), a w 3 kwartale nieco spadła (efekt wysokiej bazy ;) Danych za 4 kwartał jeszcze nie ma, ale pewnie wyniki też będą gorsze niż w 2013 roku (o ile mniejsza liczba kredytów oznacza coś gorszego... wszak wg nas jest zupełnie przeciwnie). Mdm wydatnie wsparł deweloperów, ale w całości program nie okazał się być hitem. Fundusz mieszkań na wynajem nie wpłynął na rynek wynajmu, bo nie zdążył do tej pory wynająć nawet jednego mieszkania. Ogólną sytuację gospodarczą (nie tylko w Polsce) wciąż udaje się utrzymać na prawie niezmienionym poziomie, głównie za sprawą drukowania i kreatywnej księgowości, pokroju zaliczenia do PKB działalności przestępczej (w Polsce mieliśmy jeszcze częściową nacjonalizację wkładów emerytalnych).

Ze stopami procentowymi dzieją się już prawie cuda (co rusz któryś z banków centralnych wprowadza ujemne) - zobaczymy, ile mogą potrwać takie eksperymenty.

Jak więc widać, sporo się na rynku dzieje, ale (z wyjątkiem dalszego spadku stóp) nie ma w tym niczego, co miałoby zaskoczyć doświadczonego obserwatora. W przyszłym roku też się trochę podzieje, a najważniejsze wydaje się być to, czy Amerykanie zaczną podnosić swoje stopy procentowe zgodnie z planem. Jeśli tak, to będzie się naprawdę działo... a jeśli nie, to... też będzie się działo, tylko inaczej :) 

Ale o tym już za tydzień.