A może kredycik? ;) 69

Nadal nie mamy kluczowych raportów za 2 kwartał 2014 (NBP oraz Amron-Sarfin), a szkoda, bo... byłoby to ładne dokończenie poprzedniego wpisu. Trzeba sobie jednak jakoś radzić, więc dziś będzie trochę o tym, kiedy można brać kredyt mieszkaniowy (zwany czasem mylnie hipotecznym). W Polsce powinno się go zaciągać... właśnie... chyba w ogóle nie powinno się go zaciągać ;) Nim jednak dojdziemy do tego konstruktywnego wniosku, przypatrzymy się trochę temu, jak kredyty mieszkaniowe wyglądają w Polsce i jak wyglądają "prawdziwe" kredyty hipoteczne w krajach cywilizowanych.

Inspiracją tego wpisu jest artykuł jednego z naszych ulubieńców, prof. Łaszka oraz świetny komentarz użytkownika mlmlj pod tym artykułem. Całość można znaleźć tu:

http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/banki-nie-wierzyly-w-kredyty-hipoteczne,5650667,magazyn-detal.html

Możemy tam przeczytać, że inicjatorem rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce był Bank Światowy, który dostarczył kredytu oraz pomocy technicznej (my za Bankiem Światowym z definicji nie przepadamy, bo jeśli coś ma "światowy" w nazwie, to za bardzo nam się kojarzy z NWO). Nasze rodzime banki były dosyć sceptyczne wobec takich pomysłów, bo miały ciekawsze zajęcia (kupowanie obligacji państwowych, kredyty dla firm itd.). Jednak podstawowym (i oczywistym) problemem były wysokie stopy procentowe, które uniemożliwiały zaciąganie kredytów na wiele lat (jeśli ktoś nie zdaje sobie z tego sprawy, to polecam sprawdzić, ile wynosi rata typowego kredytu na 30 lat przy oprocentowaniu np. 25% rocznie). Banki nie interesowały się więc specjalnie kredytami mieszkaniowymi, co zmieniło się dopiero po pęknięciu bańki internetowej w USA i znacznym obniżeniu tam (a co za tym idzie także i u nas) stóp procentowych. Jakie to miało konsekwencje, obserwujemy od 2008 roku i poobserwujemy jeszcze czas jakiś - w trakcie następnego kryzysu stóp już się nie będzie dało obniżyć, więc jest nadzieja, że będzie to ostatni kryzys ery pieniądza typu fiat (czyli emitowanego "z powietrza"). Tak, czy inaczej, zabawa nadal trwa i kredyty są udzielane przy rekordowo niskich stopach. 
Jednak... okazuje się, że w Polsce (jak przystało na kraj trzeciego świata), mimo postępującej globalizacji i naszego niebywałego skoku cywilizacyjnego po 10 latach w Unii (widocznego głównie przez gigantyczny skok zadłużenia), warunki, na jakich udzielane są kredyty mieszkaniowe, są zasadniczo gorsze niż w krajach cywilizowanych. Aktualny poziom cen mieszkań jest taki, że ogromna większość Polaków nie jest w stanie żadnego mieszkania kupić bez kredytu (spora część nie ma szans nawet na kredyt). Jeśli więc ktoś pragnie "posiadać własne" mieszkanie (które w praktyce jest przez 30 lat mieszkaniem bankowym), musi przystać na kilka smutnych warunków, które opiszemy niżej (na podstawie komentarza mlmlj).

Zacznijmy od najważniejszego.

1. Zmienne oprocentowanie - jak wspominaliśmy wielokrotnie, praktycznie każdy kredyt mieszkaniowy udzielony w Polsce ma oprocentowanie zmienne. Najczęściej jest to WIBOR 3M lub 6M + marża banku (niegdyś zdarzało się także, że oprocentowanie zależało od widzimisię zarządu banku - patrz "nabici w mbank"). Swego czasu były oferty z oprocentowaniem stałym(?), ale owa stałość trwała z reguły 5 lat, a potem kredyt stawał się standardowym kredytem z oprocentowaniem zmiennym (dodatkowo w momencie jego uruchomienia oprocentowanie było wyższe niż w podobnym kredycie opartym na WIBOR). My bardzo nie lubimy oprocentowania zmiennego (niezależnie od tego, kto je ustala... w przypadku WIBOR ustala je w praktyce NBP - pytanie tylko, kto jest właścicielem NBP, bo tego nie udało mi się ustalić ;) W niektórych krajach oprocentowanie kredytu bywa stałe, a czasem jest stałe w okresach 10-letnich. Dopóki tak nie stanie się w Polsce, będziemy się starali trzymać od takich kredytów możliwie z daleka. Pamiętajmy, że wzrost stóp procentowych o 1 punkt procentowy powoduje wzrost wysokości raty o mniej więcej 80 PLN na każde pożyczone 100 tys., a podwyżka do poziomu sprzed 2.5 roku spowoduje wzrost raty typowego kredytu o 40%. Zacnie.

2. Niezmienność warunków w trakcie trwania umowy - dziś mamy do czynienia z sytuacją, w której bank w umowie odwołuje się do swojej tabeli opłat i prowizji. A tabela opłat, jak to tabela... może się zmieniać w dowolnym momencie. Któregoś pięknego dnia może się okazać, że nagle wzrośnie nam opłata, którą musimy ponosić przez następne 25 lat. Dopóki umowa kredytowa nie będzie całkowicie jednoznaczna i wszystkie potencjalne koszty nie będą w niej konkretnie ujęte, dopóty taka umowa będzie potencjalnie bardzo niebezpieczna.

3. Weryfikacja zdolności kredytowej oraz wartości zabezpieczenia przez bank w trakcie trwania umowy - w tej chwili banki monitorują poziom zabezpieczenia kredytu w trakcie jego spłaty i w razie spadku wartości zabezpieczenia mogą podjąć odpowiednie "działania". Mimo terminowej spłaty należności klient może zostać poproszony o wniesienie dodatkowego zabezpieczenia (w gotówce lub w formie ustanowienia hipoteki na kolejnej nieruchomości; pewnie są jeszcze inne techniki) oraz (o zgrozo!) może mu zostać zaproponowane podniesienie marży, w związku ze zwiększonym ryzykiem banku. Dodatkowo, bank może przeprowadzić ponowną procedurę badania zdolności kredytowej klienta, mimo że ten nigdy nie spóźnił się ze spłatą żadnej raty - domyślam się, że jeśli wypadnie ona negatywnie, też zostaną zaproponowane takiemu delikwentowi nowe, lepsze (dla banku) warunki. W tym układzie klient jest ciągle zagrożony niespodziewaną podwyżką lub innymi propozycjami, których odrzucenie może skutkować natychmiastowym wypowiedzeniem umowy kredytowej. Wszystko to najczęściej w sytuacji, w której wartość zabezpieczenia spada... ale obawiam się, że z taką sytuacją będziemy mieli do czynienia przez kolejne 30 lat. W najtrudniejszym położeniu są oczywiście kredytobiorcy frankowi, bo co prawda wartość ich mieszkań spadła nie tak wcale bardzo, za to bardzo wzrosła wysokość kredytu.

4. Negocjacje z bankiem - panuje powszechne przekonanie, że z bankiem niespecjalnie da się negocjować. O ile można czasem (podobno) negocjować wysokość marży (co pewnie oznacza tyle, że bank ma z góry ustalone stawki i pozwala się cieszyć klientowi tym, że udało mi się zbić dokładnie tyle, ile zaplanował bank), o tyle raczej nie da się wynegocjować specjalnej treści umowy (np. rezygnacji z zapisu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji komorniczej). Aktualnie jest tak, że bank ma ogromną przewagę nad klientem i klient musi się zgodzić na jego warunki, albo iść gdzie indziej... gdzie warunki będą praktycznie takie same. Fajnie byłoby, gdyby dało się podpisać umowę, która byłaby korzystna dla obu stron - na razie jednak się nie da i to się raczej szybko nie zmieni.

5. Bankowy tytuł egzekucyjny - jest to bardzo niebezpieczne (dla klienta) narzędzie, sięgające swymi początkami jeszcze czasów PRL, które umożliwia bankowi sprawne przeprowadzenie egzekucji należności po rozwiązaniu umowy kredytowej. W momencie podpisywania takiej umowy, klient musi zaznaczyć, że poddaje się dobrowolnej egzekucji komorniczej - jeśli bank z dowolnego powodu rozwiąże umowę kredytową (np. z powodu niewystarczającego zabezpieczenia), ma prawo wystawić BTE, któremu sąd nadaje klauzulę wykonalności w ciągu maksymalnie 3 dni (nie badając nawet, czy bank ma prawo takie BTE wystawić - liczy się tylko formalna poprawność wniosku). O procesie tym klient oczywiście nie jest informowany, a po nadaniu BTE klauzuli wykonalności do dzieła przystępuje komornik. Klient może taką decyzję zaskarżyć, ale zdarza się, że sprawa o rozpatrzenie jego wniosku odbywa się już po licytacji mieszkania(!). To się dopiero nazywa skuteczna broń przeciwko niepokornym klientom.

6. Dodatkowe "produkty" - aktualnie panuje moda na cross selling, czyli mącenie klientowi w głowie niższą marżą, pod warunkiem, że zakupi jakieś (z reguły do niczego niepotrzebne) "produkty" bankowe (produkty celowo wzięto w cudzysłów, bo z tego, co nam wiadomo, banki niczego nie produkują... chyba że za produkcję uznamy generowanie pieniędzy z powietrza). Aby uzyskać marżę kredytu, która nie woła o pomstę do nieba, trzeba więc czasem dokupić kartę kredytową, zobowiązać się do utrzymywania konta oraz przelewania na nie wynagrodzenia, zakupić jakieś pseudo ubezpieczenie np. od utraty pracy w zaprzyjaźnionym (z bankiem) towarzystwie ubezpieczeniowym, a czasem wykupić program systematycznego (wieloletniego) "oszczędzania" i wpłacać wymaganą kwotę na coś w rodzaju funduszu inwestycyjnego. Warunków jest sporo, a uzyskanie "czystego" kredytu, nieobarczonego żadnymi warunkami, jest dosyć trudne (przynajmniej, jeśli ktoś oczekuje marży na poziomie tej z przeróżnych tabelek, porównujących ze sobą te aktualnie super tanie kredyty). 
Do tego wszystkiego jest jeszcze  ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (wymagane przez KNF dla kredytów z LTV>80%). To ubezpieczenie jest fajne - banki najczęściej pobierają je na kilka lat z góry i często "zapominają" zwrócić stosowną część składki, jeśli LTV spadnie poniżej progu w trakcie opłaconego okresu. Przy zapowiadających się wieloletnich spadkach cen mieszkań ubezpieczenie niskiego wkładu własnego może towarzyszyć biednemu klientowi dużo dłużej, niż mu się teraz wydaje.

7. Zdolność kredytowa oraz LTV - aktualnie możemy poczytać o tym, że zdolność kredytowa jest taka i taka... z reguły zupełnie absurdalna, bo często wynika z niej, że bank jest w stanie pożyczyć klientowi 100 tys. PLN na każde 1000 PLN miesięcznego dochodu (czasem jest to nawet więcej). Rekomendacja SIII zniosła (i tak abstrakcyjnie wysokie) ograniczenie na wysokość raty w stosunku do dochodów (50% dla zarabiających poniżej średniej krajowej i 65% dla zarabiających powyżej). Pojawiło się zalecenie (odpowiednio 40 i 50%), ale zalecenie nie jest obowiązkiem, więc można znaleźć (przynajmniej w teorii) oferty, które go nie spełniają. Powszechnie uznaje się, że maksymalny bezpieczny stosunek wysokości raty do dochodów (DTI) powinien wynosić 30%, ale wartość ta bierze się z krajów dużo bogatszych niż Polska, gdzie pozostałe 70% dochodów ma znacznie większą siłę nabywczą niż nasze 70%. Dlatego też poziom bezpieczny w Polsce powinien być jeszcze niżej. Podobnie jest z LTV - w cywilizowanych krajach maksymalne LTV wynosi 75-80%, u nas jest to (po wprowadzeniu rekomendacji SIII) 95%. W każdym kolejnym roku będzie 5% mniej, aż do osiągnięcia 80% w roku 2017 (z dokładnością do tego, że być może 10% przy LTV 90% będzie mogło być ubezpieczone). Podsumowując... tak długo, jak banki będą udzielały abstrakcyjnie wysokich kredytów (zarówno w kwestii DTI, jak i LTV), ciężko będzie kupić mieszkanie bez kredytu, bo kamikaze, którym się wydaje, że przez 30 lat spłacania będą zdrowi, będą mieli pracę i stopy procentowe nie wzrosną, jest w tym kraju naprawdę sporo (chociaż na szczęście jakby coraz mniej).

8. Zabezpieczenie - na koniec jedna z najważniejszych rzeczy. Kredyty mieszkaniowe w Polsce nie powinny się nazywać hipotecznymi, bo ich zabezpieczeniem nie jest sama hipoteka. Większość czytelników pewnie wie, że zabezpieczeniem spłaty kredytu w Polsce jest cały (obecny i przyszły) majątek dłużnika. Dlatego też, w przypadku problemów ze spłatą kredytu, nie wystarczy oddać bankowi kluczy do mieszkania i sprawa będzie załatwiona. Trzeba oddać całą pożyczoną sumę - w czasach spadających cen mieszkań (i rosnącego kursu CHF) stanowi to bardzo poważny problem, który w wielu przypadkach powoduje bankructwo klienta (bo skąd nagle wytrzasnąć drugie tyle, ile warte jest mieszkanie?). Dodatkowo, przeprowadzenie procedury bankructwa konsumenckiego jest (na razie) w Polsce prawie niewykonalne, więc delikwent pozbawiony mieszkania jest też regularnie pozbawiany przez komornika odpowiedniej części swojej pensji. Z takiej sytuacji nie ma dobrego wyjścia, a podstawowe dwie techniki "ratunkowe" to przeprowadzenie rozwodu z ustanowieniem wysokich alimentów (wszak alimenty mają najwyższy priorytet i tego komornik nie rusza) lub zwyczajne przejście do szarej strefy (co w przypadku niektórych zawodów może być wręcz niewykonalne). Obie techniki są więc bardzo słabe. 
Dopóki zabezpieczeniem kredytu nie będzie jedynie mieszkanie, dopóty ryzyko nie będzie rozłożone równomiernie - teraz klient ryzykuje o wiele więcej niż bank i to jest złe. Albo i najgorsze ;)

Jest jeszcze jeden punkt, który nie jest typowym punktem, więc nie doczekał się swojego numerka (a szkoda, bo numerki są fajne ;)  
Reset systemu - system oparty na kredycie i kreacji pieniądza przez banki "z powietrza" od 2008 roku sprawia wrażenie, że zbliża się do swojego nieuchronnego finału, czyli totalnego rozpadu. Jak pewnie część (miejmy nadzieję, że większość) czytelników wie, znakomita większość "pieniądza" na świecie oparta jest na długu. Mówiąc (pisząc?) w skrócie... moje 10 złotych na koncie istnieje tylko dlatego, że ktoś je pożyczył i obiecał oddać - jeśli nagle powie, że nie odda, moje 10 złotych zwyczajnie przestanie istnieć (pomijam fakt, że pieniądze na koncie w banku nie są już właściwie moje, tylko bankowe, a ja mam jedynie zobowiązanie banku do wypłaty na żądanie 10 złotych). Właśnie dlatego przeprowadzono eksperyment cypryjski z grabieżą depozytów bankowych - tego po prostu inaczej nie da się zrobić, bo pieniądze stracone na pożyczkach (np. na obligacjach greckich) po prostu przestały istnieć (straciły swoją wartość, bo jedyną ich wartością była złamana obietnica zwrotu). Jest jeszcze jedno wyjście, które da dokładnie ten sam efekt, tylko szybszy - wydrukowanie tego, czego brakuje. Problem w tym, że prawie wszystkie pieniądze są długiem, a tyle wydrukować się nie da - po pierwsze dlatego, że świat bez długu (który jednak hamuje wydatki) przy zachowaniu obecnej bazy monetarnej doznałby hiperinflacji, a po drugie dlatego, że wtedy mielibyśmy pieniądze, które nie są obarczone odsetkami, a na to cały bankowy świat pozwolić przecież nie może. W związku z tym wszystkim system finansowy oparty na rezerwie cząstkowej musi upaść i w naszej ocenie bezpośrednim zapalnikiem będzie wzrost stóp procentowych. Wtedy oczywiście część długu zostanie "anulowana" - pozostaje pytanie, czy warto ryzykować taką zabawę, licząc, że to właśnie nasz kredyt zostanie magicznie "anulowany" (i jakimś cudem mieszkanie pozostanie w naszych rękach), zanim znajdziemy się pośród rzeszy bankrutów, którzy owego "anulowania" nie doczekali.

Podsumowując dzisiejsze wywody... wkrótce ukaże się kolejny raport na temat rynku kredytowego (Amron-Sarfin) i zobaczymy, ile osób zdecydowało się na (wielce wg nas ryzykowaną w polskich warunkach) zabawę z kredytem mieszkaniowym. W tym wpisie przedstawiliśmy podstawowe problemy, z którymi wiąże się zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego w naszym kraju. Dopóki przynajmniej część z nich nie zniknie, dopóty będziemy się trzymać od takich kredytów możliwie daleko. W wielu aspektach bank ma tak dużą i nieadekwatną przewagę nad klientem, że zabawa w kredyt mieszkaniowy może być bardzo niebezpieczna i to nawet wtedy, gdy kredytobiorcy nic złego się nie przytrafi (a spadnie np. tylko wartość zabezpieczenia).
Dziwi nas łatwość i beztroska, z jaką wiele osób podpisuje tak bardzo "asymetryczne" umowy, ryzykując w pewnym sensie własnym życiem. Jeśli ktoś jest wszystkiego świadomy, to czemu nie... ale wydaje mi się (na podstawie własnych obserwacji, więc to żaden dowód), że takich kredytobiorców jest bardzo mało.

Dla czytelników, których wiedza na temat kredytów jest nikła, polecam jeden z naszych pierwszych wpisów, w którym zawarto trochę więcej podstawowych informacji na ten temat i który stanowi absolutne minimum dla osób zainteresowanych kredytem mieszkaniowym:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/08/vademecuum-kredytobiorcy.html

A ci, którzy o kredytach mieszkaniowych wiedzą sporo, pewnie wiedzą też, że nie warto ich zaciągać ;) Zwłaszcza w czasach ultra niskich stóp procentowych...



PS. Zostałem zaproszony do udziału w debacie stowarzyszenia "Miasto jest nasze", zatytułowanej "Co zrobić, by mieszkania w Warszawie były tańsze?" - jeśli komuś bardzo się będzie nudziło, to zapraszam ;)

https://www.facebook.com/events/1450647618546892/