Rozterki potencjalnego klienta 1

I znowu radzimy tak, żeby nic nie doradzić ;)

http://wdomachzbetonu.pl/rozterki-potencjalnego-klienta/

Bzdury, bzdury, bzdury 0

Po krótkiej przerwie wracamy do gry ;)

http://wdomachzbetonu.pl/bzdury-bzdury-bzdury/

El professore 0

Kolejna polemika z profesorem(?) Łaszkiem:

http://wdomachzbetonu.pl/el-professore

Krzepiący przykład 0

Korespondencja z czytelniczką o otwartym umyśle :)

http://wdomachzbetonu.pl/krzepiacy-przyklad/

Spieszmy się kupować mieszkania, bo zabraknie! 1

Wywody na temat tego, dlaczego dla niektórych warto kupić mieszkanie po zmianach w Mdm:
 
http://wdomachzbetonu.pl/spieszmy-sie-kupowac-mieszkania-bo-zabraknie/

Ryzykowna zabawa 0

Krótko na temat praktyk, stosowanych przez deweloperów:

http://wdomachzbetonu.pl/ryzykowna-zabawa/

Ceny mieszkań znowu wzrosły i spadły 0

Pastwimy się nad kolejnymi wypocinami "analityków" portali ogłoszeniowych:

http://wdomachzbetonu.pl/ceny-mieszkan-znowu-wzrosly-i-znowu-spadly/

Jak to jest z tymi zakupami za gotówkę? 72

Jakiś czas temu przyjrzeliśmy się trochę sytuacji na rynku wtórnym w kontekście "rekordowych"(?) wyników sprzedaży, notowanych ostatnio przez deweloperów. Podstawowy wniosek był taki, że poprawa wyników deweloperów odbywa się głównie kosztem rynku wtórnego (udział w sprzedaży rynku pierwotnego rośnie, a wtórnego maleje) i wynika to z dwóch rzeczy: z niedostosowania cen na rynku wtórnym do aktualnych realiów oraz ze wzrostu rozmiaru produkcji deweloperów (zbliżamy się do historycznych rekordów, jeśli chodzi o wielkość oferty). Jest to w miarę zgodne ze zdrowym rozsądkiem, bo, przy stabilnej wielkości produkcji mieszkań oraz konkurencyjnych cenach na obu rynkach, powinno być dokładnie odwrotnie (wszak w polskich warunkach "potencjał" rynku wtórnego wciąż rośnie - liczba mieszkań przybywa, więc i udział tego rynku powinien rosnąć). 

W całej tej teorii jest właściwie tylko 1 wątpliwość - czy nie jest aby przypadkiem tak, że rynek pierwotny notuje teraz dobre wyniki nie dzięki odbieraniu klientów rynkowi wtórnemu, a dzięki znaczącemu wzrostowi liczby transakcji gotówkowych? Liczba kredytów spada, a sprzedaż deweloperów rośnie - musi więc rosnąć albo kosztem rynku wtórnego, albo ze względu na znaczy wzrost udziału transakcji gotówkowych. Pamiętamy przecież, że teraz lokaty są "wybitnie niedochodowe", więc Polacy wyciągają pieniądze z banku, czy innej skarpety i masowo biegają kupować mieszkania pod wynajem ;) Dziwne jest w tym wszystkim jedynie to, dlaczego mieliby tak biegać tylko po mieszkania deweloperskie, a po używane już nie, bo, jak wiemy, tam bumu nadal nie ma.

Przyjrzymy się dziś trochę temu, jaki jest udział transakcji gotówkowych na polskim rynku pierwotnym i czy takie transakcje mogły sprawić, że sprzedaż deweloperów jest wysoka mimo spadającej liczby kredytów, nie powodując jednocześnie znacznego spadku zainteresowania rynkiem wtórnym.

Przyszłość, której wizje są lekko rozbieżne 95

W poprzednim wpisie rozliczyliśmy się z zeszłorocznych przepowiedni - wniosek był taki, że, poza dalszym spadkiem stóp procentowych, niewiele nas zaskoczyło. Nie doszło także do żadnych spektakularnych wydarzeń, które mogłyby stać się powodem spektakularnych zmian na rynku mieszkaniowym. 

Nie wspomnieliśmy natomiast praktycznie nic o cenach mieszkań - to akurat ze względu na fakt, że nasza prognoza nie zakładała zauważalnych zmian w minionym roku z jednego prostego powodu - skoro w wariancie najbardziej prawdopodobnym nie zakładaliśmy wystąpienia żadnego przełomowego zdarzenia, to w takich okolicznościach ceny niespecjalnie chcą rosnąć, ani spadać. Oczywiście na ubiegły rok deweloperzy i analitycy po raz kolejny zapowiadali podwyżki (w końcu to był najlepszy moment na zakup! ;) i oczywiście po raz kolejny nic z tego nie wyszło. Gdyby miało już dojść do jakichkolwiek ruchów cenowych, to spodziewaliśmy się raczej lekkich ruchów w dół. Nic takiego nie miało miejsca i na rynku zapanowała legendarna już "stabilizacja" (swoją drogą wsparta nieco obniżkami i tak już historycznie niskich stóp procentowych oraz zastrzykiem dla rynku pierwotnego w postaci Mdm). Zmiany cen transakcyjnych o 100 złotych w tę, czy we w tę, w sytuacji tak niskiego oprocentowania kredytu, niewiele mówią, bo mogą wynikać z lekko zmieniającej się struktury popytu (pamiętajmy, że przy "tańszym" kredycie ludzie częściej "kupują" większe/droższe mieszkania).

Postanowiliśmy się przyjrzeć, jak sprawy oceniają ci, których dosyć często posądzamy o oceny błędne (oczywiście chodzi o te "publiczne" oceny, bo oceny prywatne są najpewniej dużo bardziej trafne). Dziś przyjrzymy się dwóm wypowiedziom - Józefa Wojciechowskiego (prezesa JWC) oraz Kasi Kuniewicz z Reasa (za którą osobiście nie przepadamy, bo nie odpowiedziała nam na prostego maila, dotyczącego metodologii powstawania ich cyklicznych raportów ;)

Dlaczego warto kupić mieszkanie? 424

Stali czytelnicy bloga pewnie zauważyli, że nie zwykliśmy tu zachęcać do kupna mieszkania w obecnych czasach. W ogólności do tego jednak zachęcamy... ale tylko wtedy, kiedy będzie tanio (albo chociaż normalnie). W aktualnej chwili wydaje się, że wciąż jest sporo za drogo. Relacja cen (a także kosztów kredytu) do średnich dochodów jest jedną z najwyższych na świecie. Dla zainteresowanych polecam stronę:

http://www.numbeo.com/property-investment/

Można tam sobie obejrzeć, jak sprawy mają się w innych krajach (poza mieszkaniami warto porównać także pozostałe typowe koszty życia). W tym, że jest drogo, utwierdza nas także kilka innych czynników, jak chociażby relacja ceny do kosztów budowy, historyczne zmiany cen oraz fakt, że w czasach ultra niskich stóp procentowych z definicji będzie drogo. Jednocześnie demografia pokazuje, że za jakiś czas pewnie już drogo nie będzie (a przynajmniej będzie taniej).

Niemniej jednak, jest kilka sytuacji, w których kupno mieszkania nawet w obecnych czasach może okazać się korzystne (chociaż niekoniecznie finansowo).
W tym wpisie postanowiłem zebrać takie sytuacje w ramach przeciwwagi do panującej na blogu koncepcji, że "kto (w ostatnich 6 latach) kupił mieszkanie, przegrał życie" ;)

1. Kiedy nas stać.

Pierwsza sytuacja, kiedy w pewnym sensie warto kupić mieszkanie to taka, w której zwyczajnie nas na nie stać. Z tym, że nie chodzi mi tu o zdolność kredytową - jeśli ktoś nie ma własnych pieniędzy na mieszkanie, a jedynie może je pożyczyć (zwłaszcza z wysokim LTV), to w mojej ocenie na mieszkanie go nie stać. Ze względu na zmienne oprocentowanie kredytów oraz nieuchronnie nadchodzące "zawirowania" na światowych rynkach finansowych, a co za tym idzie także ogólne problemy gospodarcze, kredyt, który dziś obsługujemy z łatwością, może się szybko okazać czymś, co nas pogrąży (ze względu na wzrost stóp procentowych, czy utratę pracy).
Jeśli ktoś dysponuje gotówką, za którą jest w stanie kupić mieszkanie dla siebie (bo jako inwestycję to raczej bym nie polecał), to dlaczego nie? Skoro kogoś stać, to może kupić mieszkanie niezależnie od tego, czy teraz jest drogo i niezależnie od tego, jak będzie w przyszłości. Skoro ludzie kupują drogie samochody (a tańsze przecież też jeżdżą) i one sporo tracą na wartości, to dlaczego nie mieliby kupić mieszkania? Dla niektórych (nielicznych) cena ma drugorzędne znaczenie - wtedy można śmiało kupować.

Jednak powyższa sytuacja (nie tylko w polskich warunkach) to raczej rzadkość. O ile osób, które mają wystarczająco dużo gotówki na mieszkanie, jest pewnie trochę, o tyle sytuacja, w której mieliby oni kupować pierwsze mieszkanie dla siebie, nie mając aktualnie żadnego innego, jest chyba jednak okolicznością dosyć nietypową. Zdecydowanie częściej zachodzi przypadek, w którym za gotówkę można zamienić jedno mieszkanie na inne (lepsze).
I tak dochodzimy do punktu drugiego.

2. Sprzedać babcine, kupić większe.

Ze względu na znaczną ingerencję rządową w rynek mieszkaniowy (Rns, Mdm, wkrótce także Fundusz mieszkań na wynajem BGK) doszło w Polsce do znacznego rozjechania się cen mieszkań mniejszych (spełniających wymogi rządowych programów) z cenami mieszkań większych (ponad 75m2). Swoje dołożyło także zaprzestanie udzielania "tanich" kredytów walutowych (zwłaszcza frankowych) oraz w miarę wysoki poziom polskich stóp procentowych w latach 2011-2012, który znacznie ograniczył zdolność kredytową przeciętnego Polaka, jeszcze bardziej utrudniając sprzedaż mieszkania większego, którego łączna cena znalazła się poza zasięgiem wielu z tych, których wcześniej było na takie mieszkanie "stać" (mieli zdolność kredytową). Dopiero obniżki stóp procentowych z początku 2013 roku pozwoliły ponownie zwiększyć zdolność kredytową, a co za tym idzie zwiększyć nieco grono zainteresowanych droższymi mieszkaniami. 

Tak, czy inaczej, różnica w cenie metra kwadratowego mieszkania ~50m2 względem mieszkania >75m2 nadal jest nienaturalnie duża. Jeśli więc ktoś dysponuje tego typu mniejszym mieszkaniem (być może odziedziczonym?), to nawet w czasach, w których jest drogo, warto wziąć pod uwagę zamianę mieszkania na większe. Ze względu na zróżnicowanie cen może się okazać, że zamieniając mieszkanie 50m2 na 80m2 w podobnym standardzie przyjdzie nam dopłacić (w Warszawie) "jedyne" 3.5 tys. złotych za każdy dodatkowy metr kwadratowy, co jest ceną bardzo dobrą. Sprzedając mniejsze mieszkanie i kupując większe płacimy w praktyce tylko za dodatkowe metry i możemy uzyskać naprawdę atrakcyjną cenę takiego metra.
Oczywiście wszystko to przy założeniu, że pominiemy koszty transakcyjne, co może być dosyć trudne (o ile od biedy da się pominąć udział agencji pośrednictwa, o tyle zawsze pozostaje chociażby podatek PCC). Tak, czy inaczej, jest to opcja godna rozważenia, jeśli ktoś potrzebuje większego mieszkania. Kiedy już rządowe programy "wsparcia" się skończą (zwłaszcza, że na rynku wtórnym już się skończyły) nienaturalnie wysoka różnica w cenie metra mieszkania małego i dużego zacznie się zmniejszać i stracimy okazję, żeby wygrać życie ;)

3. A może Mdm?

Wszelkie rządowe programy pomocowe mają to do siebie, że z reguły psują rynek. Nie inaczej jest w przypadku polskiego rynku mieszkaniowego. Rns powstrzymała na czas jakiś spadek cen w najbardziej newralgicznym momencie. Mdm będzie miał z tym nieco trudniej, bo ogranicza się tylko do rynku pierwotnego, jednak czasy są teraz jakby bardziej "spokojne" (niższe stopy), więc być może i on na razie wystarczy.
Skoro nie mamy wpływu na istnienie tych programów, bo do wyborów jeszcze dosyć daleko (chociaż patrząc na dokonania wszystkich poprzednich rządów w tym temacie, to jedyna nadzieja tylko w bardzo wątpliwym zwycięstwie JKM ;) to czas się z nimi pogodzić i wyciągnąć z nich jakieś korzyści.
Jeśli ktoś bardzo potrzebuje kupić mieszkanie (ludzie mają różne powody, które są "ważniejsze" niż aspekt finansowy), a w dodatku nie ma na takie pieniędzy, to być może Mdm jest godne rozważenia (zapominam przez chwilę o tym, co napisałem na początku - jeśli kogoś "stać" tylko na kredyt, to znaczy, że na mieszkanie raczej go nie stać).
Deweloperzy kombinują, jak mogą, żeby sprzedawać mieszkania w ramach Mdm, banki też chcą swoje ugrać (polecam artykuły poniżej):

http://mieszkaniowy.blox.pl/2014/03/Deweloper-potrafi.html 

http://creditslayer.blogspot.com/2014/02/mieszkanie-dla-modych-ale-bankowi-tez_5.html 

Jednak jeśli uda się nam znaleźć mieszkanie, którego cena mieści się w limicie "standardowo" (czyli bez garaży/wykończenia za 100 tys.), to zwłaszcza przy dopłacie na poziomie 15% (rodzina z dzieckiem) taka opcja jest do rozważenia (szczególnie wtedy, kiedy banki już zrównają ofertę Mdm ze zwykłą, co pewnie nastąpi prędzej czy później). W końcu cena (po dopłacie) w Warszawie na poziomie 5 tys. złotych za metr nie jest już taka zła (zakładając oczywiście, że nie jest to mieszkanie na jakimś totalnym zad... znaczy końcu świata).
Jak widać, jest kilka niezbędnych założeń, jednak one wydają się możliwe do spełnienia - w takiej sytuacji rodzina, która potrzebuje mieszkania, a która nie ma na nie pieniędzy, może od biedy rozważyć kredyt w ramach Mdm (jeśli z niewyjaśnionych dla mnie przyczyn nie może mieszkania wynajmować, co, przynajmniej w Warszawie, praktycznie zawsze wychodzi taniej niż kredyt).
Dodatkowo, Mdm jest w tej chwili jedyną ofertą kredytu w praktyce bez wkładu własnego. Nie polecamy kredytów osobom, które niczego nie zaoszczędziły/odziedziczyły/otrzymały, jednak jeśli już ktoś musi... to Mdm może się okazać "korzystne".

4. Zdywersyfikować oszczędności.

Podstawowa strategia inwestowania mówi o dywersyfikacji. Jeśli więc ktoś ma dużo pieniędzy i nie bardzo wie, co z nimi robić, może włączyć mieszkanie (lub inne nieruchomości) do elementów swojego portfela inwestycyjnego. Zysków bym się tu nie spodziewał, specjalnie skutecznego zabezpieczenia przed inflacją też nie, ale pewnie jest grupa mieszkań/domów, które ze względu na swoją unikatowość mogą zachowywać się inaczej niż cały rynek mieszkaniowy. Oczywiście nie mam tu na myśli betonowych "apartamentów" po 15 tys. za metr z widokiem na okna sąsiadów, tylko coś dużo bardziej nietypowego (mimo że nie bardzo wiem, co by to miało być, bo nigdy takie rzeczy mnie nie interesowały ;)
Poza tym, podobno na nieruchomościach zawsze da się zarobić - jeśli ktoś wie jak to zrobić mimo spadającego rynku, to tym bardziej nie mam nic przeciwko takiemu inwestowaniu (może licytacje komornicze dla ludzi o mocnych nerwach i odpowiednim "wsparciu"?).
Jedyną poważną niewiadomą w takiej sytuacji pozostaje podatek katastralny, który może dosyć skutecznie zniweczyć plany inwestycyjne i którego pojawienie się należy mieć na uwadze nawet wtedy, gdy nie chodzi nam o żadną inwestycję, tylko o zwyczajną dywersyfikację oszczędności.

5. Licząc na upadek systemu finansowego.

To jest jeden z najbardziej sensownych powodów, dla których można by kupić mieszkanie... gdyby nie pewien szkopuł. Nim rozpadnie się cały aktualny system finansowy (co wydaje się być nieuniknione), a rzecz nazwana zostanie reformą, pojawią się przeróżne perturbacje gospodarcze. Zawsze, kiedy przewraca się cały system, większość społeczeństwa na tym traci (w końcu o to przecież chodzi). Dojdzie więc do sytuacji, w której społeczeństwa w ogólności staną się biedniejsze, co najpewniej wpłynie na spadek cen aktywów, które w tej chwili są bardzo drogie. Efekt ten zostanie zwielokrotniony przez wzrost stóp procentowych (który będzie bezpośrednią przyczyną zawału całego systemu). Podjęta zostanie próba ratowania sytuacji poprzez dodruk pieniądza (to się już poniekąd dzieje), co ostatecznie spowoduje wysoką inflację. Na razie, mimo wszechobecnego druku, inflacji specjalnie nie ma, bo... ten druk nie jest wcale aż taki duży, co widać na poniższym wykresie.

Ponieważ praktycznie cały pieniądz w systemie rezerwy cząstkowej pochodzi z długu, to widać, że od momentu wybuchu kryzysu finansowego wcale go tak dużo nie przybyło. Dużo większy przyrost mieliśmy w latach 2001-2007, kiedy drukarek prawie nikt nie używał (za to obywatele zaciągali coraz to większe kredyty, w sporej części na drożejące nieruchomości).
Tak, czy inaczej, przy wzroście stóp procentowych koszt obsługi długu będzie tak duży, że wywoła ogólną niemożność jego obsługi - w świecie bardzo mocno powiązanych finansów może dojść w krótkim czasie do zawału całego systemu. Ponieważ pieniądz opiera się na długu, to odmowa jego spłaty spowoduje straty banków, które będą nie do pokrycia z ich kapitałów własnych. W najlepszym przypadku dojdzie więc do powtórzenia wariantu cypryjskiego na skalę globalną, w gorszym od razu do upadku całego systemu.
Jak wtedy zachowają się ceny nieruchomości? Z jednej strony będzie bardzo silna presja na ich spadek (ograniczenie kredytu, utrata części depozytów), a z drugiej mogą się one stać niezłą ochroną kapitału, jeśli rządy spróbują "zadrukować" problem. Co by się jednak nie działo, aktualne ceny są na takim poziomie, na który pozwala zdolność kredytowa. Po zmianie systemu być może zniknie rezerwa cząstkowa i kreacja pieniądza z długu (powróci standard złota?), więc ceny względem dochodów będą musiały być niższe. Tak, czy inaczej, mieszkanie zawsze coś tam warte będzie, a depozyt pieniężny w banku przy załamaniu systemu finansowego może być zupełnie bezwartościowy (lub stać się takim w wyniku inflacji).
Inna sprawa, że jest wiele (pewnie w sporej części znacznie lepszych) sposobów/aktywów na tego rodzaju okoliczności (złoto, wybrane akcje nabyte w dobrym momencie).
I jeszcze jedna uwaga... jeśli używać nieruchomości jako zabezpieczenie na czasy naprawdę poważnego kryzysu, to warto je nabyć, kiedy ten kryzys się pojawi i trochę rozkręci. W mojej ocenie, w tej chwili jest na to jeszcze zbyt wcześnie (ciągle zbyt duża jest ogólna zdolność kredytowa).

6. Ceny wzrosną, albo zarobimy na wynajmie ;)

Oczywiście można założyć, że warto kupić mieszkanie, bo nieruchomości przecież nigdy nie tanieją ;) Albo kupić je po to, żeby wynajmować słoikom i zbudować swoją wolność finansową (pozdrowienia dla Sławka Muturi ;)
Mamy wielu zwolenników tego typu rozwiązań - chyba każdy pracownik HB, Open Finance, Emmerson, REAS oraz połowa sztabu NBP, zajmującego się nieruchomościami, inwestuje w mieszkania na wynajem ;) W końcu w każdym ich artykule to taki super interes. Ostatnio można było przeczytać, że wynajmowanie mieszkania w Warszawie daje prawie 6% zysku (Emmerson rządzi):

http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/zakup-mieszkania-na-wynajem-ile-mozna-zarobic,5608267,magazyn-detal.html

Polecam zapoznać się z założeniami... artykuł jest tak bezsensowny, że aż komentarz pod nim napisałem ;)
Niemniej, jeśli ktoś uważa, że ceny mieszkań będą rosły, albo jest w stanie sensownie zarobić na wynajmie (kupując "okazyjnie"), to dlaczego nie kupić? Nic nie jest czarno-białe. To, że kupno średniego mieszkania i wynajęcie go za średnią cenę nie jest w tej chwili specjalnie opłacalne (w Warszawie 3-3.5% plus spore niebezpieczeństwo spadków cen zarówno kupna, jak i wynajmu) nie oznacza, że nie da się procesu nieco zoptymalizować. Tyle tylko, że jest to rozwiązanie raczej dla znawców tematu niż dla przeciętnego zjadacza chleba. 
Być może też nagle staniemy się potęgą w wydobyciu gazu łupkowego... i jakoś tak się dziwnie złoży, że korzyści odniosą jednak Polacy, a nie amerykańskie koncerny wydobywcze, a teorie o silnym zatruciu wód gruntowych podczas wydobycia okażą się zwyczajnym mitem - wtedy mieszkania mogą osiągnąć ceny, o których nie śniło się filozofom, a co dopiero nam, skromnym bloggerom ;)

Jak widać, da się znaleźć powody, dla których mieszkanie warto by kupić. Zaczynając od tych najprostszych (możliwość zamiany mniejszego na większe w sensownej cenie), przez te nieco mniej jednoznaczne (wykorzystanie pieniędzy podatników w ramach Mdm) lub bardzo "zachowawcze" (dywersyfikacja oszczędności aktywem, które wydaje się być przeszacowane, ale dosyć bezpieczne), aż po te zupełnie "odjechane" (mieszkanie jako zabezpieczenie przed upadkiem systemu finansowego). 
Natomiast powody, które najczęściej pojawiają się w publikacjach "ekspertów" (zysk z wynajmu, wzrost wartości mieszkania w długiej perspektywie, czymkolwiek owa długa perspektywa jest) należy traktować raczej z przymrużeniem oka, bo one są słabe w stabilnej sytuacji makroekonomicznej (w niestabilnej raczej też, bo jakie mogą być zyski z wynajmu w obliczu powszechnego, bardzo poważnego kryzysu?).

Po przeczytaniu tego artykułu w całości doszedłem do wniosku, że chyba się jednak nie przekonałem do kupna... a szkoda, bo pewnie skoro nie kupię, to przegram życie. Czy coś.

Kiedy kupię mieszkanie? 28

Niedawno zadano mi ciekawe pytanie – znakomita większość wpisów na tym blogu sugeruje, że mieszkania są wciąż (zbyt) drogie i teraz nie mamy do czynienia z dobrym momentem na kupno, więc... kiedy ja kupię mieszkanie?

Odpowiedź wydaje się być prosta – w ogólności kupowałbym mieszkanie wtedy, kiedy będą one tanie (rym wyszedł przypadkowo ;) Jednak to nie jest do końca dobra odpowiedź. Ale może po kolei.

Przesłaniem tego bloga nie jest w żaden sposób wpływać na decyzję „mieszkaniowe” czytelników. Zresztą... trudno, żeby podejmowanie tak ważnych życiowych decyzji, jaką jest aktualnie zakup (często tak naprawdę pożyczka) własnego (często bankowego) lokum opierać na wpisach początkującego bloggera ;) Jak już pisałem wielokrotnie, można bardzo dużo poczytać na temat mieszkań – jednak zwykle są to „analizy” wszelkiej maści pośredników, doradców(?) kredytowych oraz deweloperów. I tego typu wywodów w ogóle nie warto czytać. Ponieważ poza takimi artykułami niewiele zostaje do czytania, to postanowiłem samemu coś napisać – stąd właśnie pomysł na tego bloga. Mam przy tym nadzieję, że sporo czytelników znajdzie na tym blogu informacje, które będą dla nich przydatne, albo chociaż ciekawe. Decyzja o kupnie mieszkania jest często decyzją podejmowaną raz na kilkadziesiąt lat, z użyciem ogromnych środków, których większość klientów nie posiada (i nigdy posiadać nie będzie). Dlatego drugim celem tego bloga jest zachęcenie czytelników do podejmowania decyzji świadomie, dysponując możliwie dużą wiedzą. O ile uważam, że mieszkania są w polskich warunkach sporo za drogie (zwłaszcza w Warszawie), o tyle nie uważam, że w związku z tym mieszkań nie należy kupować (tudzież pożyczać/wynajmować od banku). Wszystko jest kwestią potrzeb oraz posiadanych pieniędzy (z posiadaniem jedynie „zdolności kredytowej” to byłbym już ostrożny). 

W dalszej części artykułu będę pisał o kupnie mieszkania, co jest pewnym skrótem myślowym. Wszak ciężko jest mówić o „kupnie”, mając na uwadze, że większość transakcji odbywa się ze znacznym udziałem kredytu, co z „prawdziwym” kupnem ma w gruncie rzeczy niewiele wspólnego. Przyzwyczaiłem się, że, jeśli coś kupuję, to ta rzecz należy do mnie i, zgodnie z prawem własności, mogę ową rzeczą dowolnie rozporządzać. Jak można rozporządzać mieszkaniem kupionym na kredyt, łatwo się przekonać, nie płacąc kilku rat w terminie.

Ale może do rzeczy... kupno mieszkania jest typowym problemem optymalizacyjnym, więc dobrze by było, aby podjęta decyzja była możliwie najlepsza. Tyle tylko, że przestrzeń kryteriów owej optymalizacji jest bardzo szeroka. W niniejszym blogu skupiam się na kwestiach finansowych, a poza nimi jest przecież jeszcze mnóstwo innych. Dla niektórych mityczne wbicie gwoździa w ścianę (którego podobno nie można dokonać w mieszkaniu wynajmowanym;) warte jest wszystkich pieniędzy. Niektórzy kupno mieszkania (nawet na kredyt) wiążą z poczuciem stabilizacji, czasem nawet z prestiżem społecznym. Inni uważają, że spłacając kredyt, spłacają własne mieszkanie, a wynajmując „napychają” kieszeń właściciela (co akurat w aktualnych czasach zupełnie mija się z prawdą – po szczegóły zapraszam do wpisu: Czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem?). Niektórzy wreszcie nie mogą już mieszkać "u mamusi" i muszą pójść na swoje (mimo tego, że to "swoje" jest najczęściej bankowe, a bank darzy człowieka raczej mniejszym uczuciem, niż własna matka ;) 

Jest wiele aspektów, które swoją wagą mogą przyćmić kwestie finansowe, jednak one znacznie wykraczają poza tematykę tego bloga (oraz oczywiście poza wiedzę autora;)

Dlatego na pytanie, kiedy kupię mieszkanie, odpowiem tylko i wyłącznie z punktu widzenia kwestii finansowych oraz logistycznych.

Jak napisałem we wstępie, mieszkanie warto kupić wtedy, kiedy jest tanie. Kiedy jest drogie, motywacja do kupna musi być kwestią pozafinansową. W ogólności, mieszkania są jak każdy inny towar konsumpcyjny - cena (w pewnych granicach, które jednak w tym przypadku są dość szerokie) zależy od możliwości nabywczych klientów. W przypadku produktów pierwszej potrzeby, których wytworzenie nie jest specjalnie skomplikowane i może się za to wziąć potencjalnie każdy, cena bardzo silnie zależy od kosztów ich wytworzenia. Mam tu na myśli chociażby żywność - ze względu na dużą konkurencję w produkcji chleba, uzyskiwana marża nie jest wysoka, a główny składnik ceny końcowej to właśnie koszt produkcji. W przypadku produktów już nie pierwszej potrzeby, za to produkowanych na skalę masową (która najczęściej może się jeszcze szybko zwiększyć), cena także zależy głównie od kosztów produkcji, a tylko w małym stopniu od siły nabywczej klientów. Weźmiemy tu pod uwagę konkretny model samochodu - przy nagłym wzroście zainteresowania klientów, producent zwiększy po prostu produkcję i szybko zaspokoi popyt, nie zmieniając praktycznie ceny. Gdyby zauważalnie zwiększył cenę, jego auto przestałoby być konkurencyjne i nagle popyt przeniósłby się w kierunku innych modeli. 

Z mieszkaniami jest natomiast nieco inaczej. Podaż jest względnie stała i trudno nagle ją zwiększyć - proces budowlany trwa minimum 2 lata, na ogół jest jednak zauważalnie dłuższy. Wymagane są przeróżne pozwolenia oraz odpowiednio wysoki kapitał inwestycyjny, więc przy wzroście liczby klientów nie da się szybko powiększyć liczby dostępnych mieszkań. W takim przypadku rynek reaguje zmianą ceny. Liczba klientów na mieszkania jest bardzo dobrze powiązana z dostępnością kredytu - o ile liczba osób kupujących mieszkanie za gotówkę specjalnie się nie zmienia, o tyle liczba osób finansujących zakup mieszkania z użyciem kredytu bankowego silnie zależy od oprocentowania tego kredytu (czyli w praktyce od wysokości stóp procentowych). Dlatego mieszkanie kupiłbym wtedy, kiedy stopy procentowe będą wysokie, a nie wtedy, kiedy będą niskie (aktualnie mamy w Polsce historyczne minimum w tej kwestii). Wynika to z prostego faktu - wysokie stopy oznaczają niższy możliwy do uzyskania kredyt przy tych samych dochodach. Przy wzroście stóp liczba potencjalnych klientów się zmniejsza (ewentualnie zmniejsza się maksymalna kwota, jaką ci sami klienci są w stanie zapłacić/pożyczyć), co z czasem wymusza spadek cen. W Polsce mamy tego bardzo dobry przykład - w czasach, w których udzielano śladowej liczby kredytów mieszkaniowych (ze względu na wysokość stóp procentowych), dostępność mieszkań (liczona jako liczba metrów, które można kupić za przeciętne wynagrodzenie), była znacząco wyższa niż teraz.

Podsumowując... cena mieszkania zależy bardzo mocno od wysokości stóp procentowych - ponieważ ja chciałbym kupić mieszkanie wtedy, kiedy będzie tanie, to kupiłbym je przy możliwie wysokich stopach procentowych (a dokładniej w okolicach pierwszych planowanych obniżek stóp z wysokiego poziomu)

Ale to tylko jedna z przesłanek...

Jest wiele czynników, opisanych wcześniej na tym blogu, które uznawane są za fundamenty cen mieszkań. Mam tu na myśli chociażby relację ceny metra kwadratowego do średniej pensji (netto) w danym regionie. Jeśli jest ona bliska 1, można uznać, że cena mieszkania jest "odpowiednia". Dodatkowo przyjmuje się 3 progi opłacalności kupna mieszkania, na podstawie aktualnych cen wynajmu. Jeśli rentowność wynajmu (czyli stosunek rocznych zysków z wynajmu do ceny mieszkania) jest poniżej 4%, uważa się, że mieszkania są drogie. Jeśli rentowność jest między 4 a 8%, uznaje się, że zakup mieszkania warto rozważyć, aczkolwiek nie jest to sytuacja jednoznaczna. Jeśli natomiast rentowność jest powyżej 8%, oznacza to, że mieszkania są po prostu tanie. We wpisie na temat (nie)opłacalności kupna mieszkania na wynajem wyszła nam szacunkowa rentowność (z uwzględnieniem często pomijanych kosztów) w okolicach 3-3.5% (dla typowego mieszkania w Warszawie). 

Kupiłbym więc mieszkanie wtedy, kiedy cena wynajmu byłaby dwukrotnie wyższa niż teraz (co jednak trudno sobie wyobrazić), albo cena kupna byłaby dwukrotnie niższa (na razie równie trudne do wyobrażenia;)

Ważnym elementem przy zakupie jest koszt wybudowania mieszkania. O ile cena niespecjalnie od niego zależy (może być tak, jak teraz, znacznie wyższa, ale może być też i znacząco niższa), to jednak jest to niezła wartość porównawcza. Jakie są aktualne koszty budowy opisywałem w swoim pierwszym wpisie:

Jaki właściwie jest koszt wybudowania mieszkania?

Kupiłbym mieszkanie wtedy, kiedy cena metra kwadratowego odpowiadałaby kosztom budowy, powiększonym o maksymalnie 20% (w cywilizowanych krajach rentowność inwestycji deweloperskich waha się w granicach 10-15%). I dotyczy to tak samo rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Kolejnym aspektem jest kwestia finansowania - kupiłbym mieszkanie wtedy, kiedy byłoby mnie na nie stać, niezależnie od wszystkiego. Dla mnie oznacza to tyle, że posiadałbym takie oszczędności, aby kupić mieszkanie bez udziału kredytu. A jeśli już brałbym kredyt, to maksymalnie na połowę wartości mieszkania. W optymalnym przypadku mam tu też na myśli kredyt ze stałym oprocentowaniem (rzecz póki co praktycznie niespotykana w Polsce). 

Dodatkowo brałbym pod uwagę aktualną perspektywę gospodarczą kraju oraz tendencję na rynku mieszkań. Kupiłbym mieszkanie wtedy, kiedy byłoby znaczące prawdopodobieństwo wzrostu cen w niedalekiej przyszłości. Na pewno nie kupiłbym mieszkania w momencie, w którym ceny spadają, albo mają do spadku duży potencjał. Niestety(?), jak opisywałem w artykule:
11 powodów, dla których ceny mieszkań spadną

tego rodzaju sytuacja w Polsce raczej nie zdarzy się szybko (o ile w ogóle). 

Chociaż tu trzeba przyznać, że ciekawym momentem byłoby wejście Polski do strefy Euro. O ile wierzę, że Polska jednak do strefy nie wejdzie (i bynajmniej nie liczę na mądrość naszych polityków tylko na to, że strefa Euro szybciej zdąży się rozpaść niż my zdążymy do niej wejść), o tyle, gdybym się mylił, to mielibyśmy bardzo ciekawy moment na rynku mieszkaniowym (a właściwie kredytowym). Aktualnie stopy procentowe w strefie Euro są na poziomie 0.5% - gdyby taka sytuacja utrzymała się do momentu wejścia Polski do strefy, to oprocentowanie kredytów mieszkaniowych mogłoby w Polsce jeszcze znacznie spaść. To najpewniej powstrzymałoby na jakiś czas spadki cen, być może powodując także chwilowy mały boom (ze względu chociażby na sytuację demograficzną nie spodziewałbym się dużego boom'u ;) Oczywiście, stopy procentowe w strefie Euro w momencie potencjalnego wejścia do niej Polski mogą osiągnąć poziom z 2008 roku, czyli około 5.5%... tylko wtedy taki moment nie byłby ciekawy ;)

Z kolei momentem wyjątkowo ciekawym, ale jednak oddziałującym bardzo silnie na szybkie spadki cen, byłoby wprowadzenie w Polsce, popularnego na zachodzie, podatku katastralnego (czyli podatku od wartości nieruchomości). Z pewnością nie kupiłbym mieszkania, gdyby oficjalnie zanosiło się na taki podatek. Poczekałbym do momentu jego wprowadzenia i pojawienia się pierwszych konsekwencji. Ciekawe, czy w obliczu piętrzących się trudności budżetowych, rządzący zdecydują się kiedyś na to, swego rodzaju samobójcze politycznie, rozwiązanie.

Poza kwestiami typowo finansowymi, jest jeszcze kilka aspektów z pogranicza finansów oraz szeroko rozumianej logistyki, które chciałbym pokrótce opisać.

Mieszkanie kupiłbym wtedy, kiedy towar, który będę kupował, można by z pełną świadomością nazwać mieszkaniem. Odpadają więc wszelkie salono-kuchnie i mieszkania z widokiem na sąsiedni blok, oddalony o kilkanaście metrów, tudzież na "spacerniak" dla mieszkańców, zwany dumnie "patio". Niestety, ze względu na aktualnie nadal wysokie ceny ziemi, większość nowych inwestycji deweloperskich nie spełnia tego warunku. Dużo lepsze są pod tym względem budynki sprzed 2004 roku, a najlepsza jest paradoksalnie wielka płyta (która z kolei odpada z wielu innych względów ;)

Wydaje mi się, że nie warto kupować mieszkania "przejściowego". Często jest tak, że ludzie kupują małe mieszkanie z zamiarem przeprowadzki do większego mieszkania w przyszłości. Tu rodzi się szereg problemów - po pierwsze, koszty późniejszej sprzedaży i kupna nowego mieszkania są całkiem spore i taka "zamiana" generuje dużo wyższe koszty niż sama tylko różnica w cenie obu mieszkań (nie wspominając już o ilości czasu i problemach logistycznych, które się z tym wiążą). Poza tym, jeśli mieszkanie jest kupione na kredyt i jego wartość zauważalnie spadnie, może się okazać, że po kilku latach spłacania do spłaty jest więcej niż aktualna wartość mieszkania (doświadczają tego w tej chwili chociażby kredytobiorcy frankowi, chociaż nie tylko oni). Jeśli miałbym kupować mieszkanie, kupiłbym mieszkanie "docelowe".

Z poprzednim postulatem nie jest jednak tak prosto - trudno powiedzieć, czy mieszkanie, wydające się być docelowym, za kilka lat będzie dalej spełniało nasze wymagania. W dzisiejszych czasach mało kto pracuje wiele lat w tym samym miejscu. Może się okazać, że w związku z nową pracą aktualna lokalizacja mieszkania jest niezbyt korzystna. O ile w przypadku mieszkania wynajmowanego przeprowadzka nie stanowi specjalnego problemu, o tyle posiadanie własnego/bankowego mieszkania dosyć skutecznie taką przeprowadzkę utrudnia. Dodatkowo, jeszcze większy problem pojawia się przy pomysłach typu zmiana miasta, czy nawet kraju, w którym chce się mieszkać. Jeśli mieszkanie jest kupione za własne pieniądze, albo na kredyt, który może być spłacony pieniędzmi ze sprzedaży tego mieszkania (mam tu na myśli niskie LTV lub wzrost, albo przynajmniej utrzymanie wartości mieszkania), to problemem jest właściwie tylko wysiłek, który trzeba włożyć w przeprowadzenie całego procesu. Jeśli jednak wartość mieszkania nie pozwala spłacić kredytu, to ewentualna przeprowadzka może stanowić problem nie do przeskoczenia. Podsumowując... mieszkania nie kupowałbym wtedy, kiedy moja sytuacja zawodowo-rodzinna byłaby niestabilna. A kupiłbym wtedy, kiedy dana lokalizacja zostałaby przeze mnie uznana za korzystną w długim okresie czasu.

Oczywiście nigdy nie kupiłbym tzw. dziury w ziemi. Z natury jestem ufny, jednak kupno obietnicy wybudowania mieszkania przez firmę, za którą nikt praktycznie nie odpowiada osobiście, to już dla mnie przesada. Poza tym, klient, który podpisał już umowę, często traktowany jest "z góry", bo nie bardzo może się wycofać i nie trzeba już o niego zabiegać. Kiedyś to się pewnie zmieni, jednak nauka, którą można uzyskać na wielu forach internetowych, opisujących praktyki stosowane przez deweloperów, każe być w tej kwestii bardzo ostrożnym. Kupiłbym tylko takie mieszkanie, które po pierwsze jest gotowe (i oddane do użytkowania), a po drugie, dobrze określony jest plan zagospodarowania najbliższej okolicy - bardzo lubię drogi eskpresowe/autostrady, jednak nie chciałbym, żeby któregoś dnia taka piękna droga wyrosła pod moimi oknami.

Być może kupię mieszkanie w ramach programu MdM ;) Pół żartem, pół serio... jeśli warszawscy deweloperzy dostosowaliby swoją ofertę do limitu MdM (co najpewniej z czasem nastąpi, przynajmniej w niektórych dzielnicach), to w praktyce oznaczałoby cenę mieszkania na poziomie lekko powyżej 5 tys./m2. Gdyby tak w tej cenie zaoferowali mieszkanie wykończone oraz dorzucili miejsce garażowe gratis, to byłaby oferta godna rozważenia :) Oczywiście nie wydaje się to możliwe już w przyszłym roku trwania programu. Podobnie nie wydaje się możliwe, że sprzedawcy z rynku wtórnego zauważą szybko, że czas stosownie obniżyć ceny, skoro do mieszkań deweloperskich można uzyskać dopłatę rzędu 10-15% a do ich mieszkań nie można - ze szkodą dla samych siebie.

Jest wiele aspektów, które należy brać pod uwagę, planując kupno mieszkania. W tym wpisie skupiłem się tylko na tych podstawowych - typowo finansowych i logistycznych, mając świadomość, że istnieje wiele innych, dla niektórych osób dużo ważniejszych. 

Odpowiadając ostatecznie na tytułowe pytanie - w idealnym przypadku kupiłbym mieszkanie, którego cena za metr kwadratowy odpowiada przeciętnemu wynagrodzeniu i nie jest wyższa od kosztów budowy o więcej niż 20%. I to tylko w przypadku, w którym kupno w porównaniu z wynajmem podobnego mieszkania byłoby bardziej opłacalne. Kupiłbym je za gotówkę lub kredyt z maksymalnym LTV na poziomie 50% (ze stałym oprocentowaniem). Mieszkanie to powinno mieć oddzielną kuchnię, widok z okna na coś innego niż beton oraz wielkość odpowiednią dla rodziny w XXI wieku. Dodatkowo, na pewno byłoby to mieszkanie już istniejące oraz znajdowałoby się w miejscu, które byłoby korzystne dla mnie i mojej rodziny w dłuższej perspektywie.

Ale takie rzeczy to pewnie tylko w Erze... ;)