niedziela, 17 listopada 2013

Czy "słoiki" zaleją Warszawę? ;) 38

Niniejszy wpis powstał w wyniku polemiki, prowadzonej z jednym z komentatorów pod wcześniejszym wpisem. Spór dotyczył tego, czy za jakiś czas (za kilka, kilkanaście lat) Warszawa będzie (jedyną?) oazą "dobrobytu" w Polsce, z racji czego będzie do niej napływać ludność z tzw. "ściany wschodniej", windując ceny mieszkań (albo przynajmniej nie pozwalając im spaść). Nigdy nie uważałem Warszawy za jakieś wybitnie wyjątkowe miejsce do życia. Najpewniej nie jestem w tym poglądzie osamotniony - wystarczy przejechać się po mieście w weekend, albo spróbować z niego przed weekendem wyjechać. Widać, jak wielkie rzesze ludzi starają się stąd "uciec" chociażby na dwa dni ;) 

W świadomości Polaków często pojawia się przekonanie, że w Warszawie zarabia się dużo, w związku z czym mieszkania tam muszą być drogie. Tymczasem taka implikacja jest podejrzana sama w sobie (nawet gdyby przyjąć, że jej założenie jest prawdziwe). Bo właściwie to dlaczego (typowe) mieszkania miałyby być drogie z racji wyższych zarobków? Przecież koszt budowy jest tylko nieznacznie wyższy niż w innych, dużych miastach (i decyduje o tym głównie cena ziemi, która, jak pokazywałem w jednym z początkowych wpisów, stanowi średnio 20% kosztów). 
 Jednak podstawowym błędem wydaje się być przekonanie, że w Warszawie zarabia się dużo. Patrząc na statystyki wynagrodzeń w województwach, mazowieckie jest zawsze w czołówce, jednak wyprzedza je chociażby województwo śląskie. Oczywiście statystyka dotyczy całych województw, jednak udział Warszawy (wraz z miejscowościami przyległymi) jest w województwie mazowieckim największy. Poza tym, taka statystyka niespecjalnie dobrze oddaje rzeczywistość. O ile są w Warszawie stanowiska, na których zarabia się dużo, czasem bardzo dużo, o tyle większość mieszkańców zarabia "normalnie" (czy bardzo popularna w tego typu porównaniach kasjerka z Biedronki, albo kierowca autobusu miejskiego, zarabia więcej niż w innych miastach na tym samym stanowisku?). Ludzie zarabiający bardzo dużo stanowią nieliczną grupę i "ich" mieszkania muszą być droższe - jednak to powinno wynikać z dużo wyższego standardu, wielkości i prestiżu (cokolwiek to znaczy) takich mieszkań, a nie z tego, że znajdują się w tym, czy innym mieście. Biorąc to wszystko pod uwagę można dojść do wniosku, że średnia cena mieszkania w Warszawie powinna być wyższa niż w mniejszych (<100.000 mieszkańców) miastach, jednak mieszkania dla "normalnych" ludzi powinny różnić się cenowo raczej w niewielkim stopniu. Z tego wszystkiego wnioskowałbym, że w Warszawie mamy największy potencjał spadkowy cen, bo ich dostępność dla przeciętnych mieszkańców, którzy stanowią zdecydowaną większość, jest zdecydowanie najmniejsza. Nie chciał się zgodzić z tym jeden z komentatorów twierdząc, że do Warszawy ciągle ściągają (jak to ujął) "słoje" i oni będą kupować mieszkania, nie pozwalając cenom spaść do normalnego poziomu. 
Przyjrzyjmy się więc, ilu tych mitycznych "słoików" może być i co z tego wynika.

Jednak nim przejdziemy do meritum, warto przedstawić nieco szersze spojrzenie na sytuację demograficzną w Polsce. już Jak wielokrotnie powtarzałem na tym blogu, nie rysuje się ona (delikatnie mówiąc) w różowych barwach. Żeby nie być gołosłownym, posłużę się szacunkami GUS na temat aktualnej struktury demograficznej oraz prognozowanej liczby ludności.

Na początek piramida wiekowa ludności w Polsce, która tak naprawdę wyjaśnia wszystko i z niej wyprowadzane są dalsze wnioski. Patrząc na strukturę wiekową widać, dlaczego w Polsce doszło do bańki mieszkaniowej, przy której USA, Hiszpania i Irlandia to "pikusie" ;) Widać też, że kolejnej bańki... nie widać ;)



Na wykresie możemy zobaczyć, jak liczną grupę stanowią osoby w wieku 27-40 lat (zwróćmy uwagę, że wykres pokazuje dane sprzed 2 lat, więc należy go sobie nieco "przesunąć"). To właśnie oni byli w ostatnim czasie głównymi klientami na rynku mieszkaniowym i to właśnie ich liczba sprawiła, że popyt (wsparty oczywiście niskooprocentowanym kredytem, którego wcześniej nie było) był przez ostatnie 10 lat bardzo duży. Na wykresie widać, jak sytuacja demograficzna pogarsza się z kolejnymi rocznikami i że już "nigdy" nie będzie tak dużego (teoretycznego) popytu, z jakim mieliśmy do czynienia jeszcze niedawno (11-latków jest prawie 2 razy mniej niż 30-latków!). Dramatyczny spadek liczby "nowych klientów" na mieszkania będzie miał dla rynku zabójcze konsekwencje (dotyczy to zarówno sprzedaży, jak i wynajmu). Ale jest jeszcze druga, bardzo liczna grupa wiekowa na wykresie, czyli ludzie w okolicach 60-tki. Paradoksalnie, zmniejszenie popytu w związku z wejściem w dorosłość roczników z niżu demograficznego zejdzie się w czasie z odchodzeniem do lepszego świata aktualnych 60-latków, którzy zostawią po sobie bardzo dużo mieszkań (i to mieszkań nieobciążonych kredytem, więc dziedziczonym bez "kosztów" przez potomków!). 
Z tego prostego wykresu widać też, kiedy zbankrutuje ZUS :) I widać, dlaczego rząd już teraz musi "zajumać" środki z OFE, aby utrzymać system przy życiu jeszcze przez kilka lat (a jego koniec i tak jest oczywisty).

GUS podaje szacunki liczby ludności w kolejnych latach, więc zobaczmy, jakie będą dokładne konsekwencje aktualnej sytuacji demograficznej w Polsce.


Jak należało się domyślać, z przedstawionych danych wynika znaczny spadek liczby ludności w Polsce. W okolicach roku 2035, kiedy to (daj Boże) większość aktualnych kredytobiorców skończy spłacać swoje 30-letnie zobowiązania, liczba ludności będzie mniejsza o ponad 2mln. Ale poważne problemy na rynku zaczną się już koło roku 2020 - liczba ludności w miastach spadnie o prawie 700 tys., do tego jej struktura będzie wyjątkowo niekorzystna (bardzo mało osób w wieku, który kwalifikuje je do bycia klientami na rynku mieszkań).
Jednak później będzie jeszcze gorzej ;)

Około roku 2050/2060 (zależnie od źródła) liczba ludności spadnie o jakieś 6 milionów. A to, przy aktualnej relacji liczby osób do liczby mieszkań, będzie oznaczało 2 mln "pozostawionych" mieszkań. Oczywiście jest tu znaczne uproszczenie, bo część mieszkań nie doczeka do tego czasu - chciałem jedynie pokazać, że szanse na kolejną bańkę mieszkaniową, spowodowaną dużym  popytem demograficznym, wydają się być w Polsce zerowe przez kolejne 50 lat.
Czasem można usłyszeć, że "nieruchomości nigdy nie tanieją". Kto wie, może za 20 lat nawet Bartek i spółka zaakceptują nowy paradygmat - "nieruchomości nigdy nie drożeją"? ;)

Jednak mieliśmy się zająć Warszawą... więc się zajmiemy (za chwilę ;) Ale na razie jeszcze jeden ciekawy aspekt tych demograficznych rozważań, który będzie miał znaczny wpływ konkretnie na stolicę. Instytut Sokratesa (cokolwiek to jest) popełnił swego czasu bardzo znany raport - "Demograficzne tsunami". Raport mówi o szacowanej liczbie studentów w kolejnych latach i o wpływie tej liczby na uczelnie wyższe (zwłaszcza prywatne). Wyniki można podsumować dwoma wykresami.




Na pierwszym z wykresów widać, jak bardzo dynamicznie rosła liczba studentów do 2005 roku, po czym liczba ta utrzymała się na względnie stałym poziomie do roku 2009. Dalej widać systematyczny spadek, aby w 2020 osiągnąć prognozowaną wartość, prawie 40% niższą niż w szczytowym momencie. Ten właśnie wykres polecam wszystkim, którzy chcieliby kupić mieszkanie, z zamiarem jego późniejszego wynajmowania. Studenci to najliczniejsza grupa najemców i ona będzie bardzo szybko spadać. Wydaje mi się, że w Warszawie ten problem może być najsilniej odczuwalny z racji tego, że to właśnie w stolicy studentów jest najwięcej. Powoli jest to już widoczne chociażby w liczbie ogłoszeń o mieszkaniach na wynajem - ta rośnie systematycznie i będzie rosła jeszcze bardziej. Ze wzrostem liczby ofert spada oczywiście cena (na razie powoli, ale jak widać z danych na wykresie, proces ten będzie raczej przyspieszał).

Skoro znamy już ogólną sytuację demograficzną kraju oraz jej szczególny, studencki aspekt (silnie wpływający na rynek wynajmu mieszkań), przyjrzyjmy się, jak rzecz ma się w Warszawie. W końcu podobno to ona jest marzeniem wszystkich "słojów" z Podkarpacia i innej ściany wschodniej (określenia zaczerpnięte żywcem z jednego z komentarzy). Tu należy się czytelnikom pewne wyjaśnienie - autor niniejszego bloga jest takim właśnie "słojem" ;) Co prawda nie ze ściany wschodniej, czy innej lubelszczyzny, ale jednak ;) Dlatego wszystkie "zabawne" określenia na przyjezdnych są przeze mnie traktowane z przymrużeniem oka i będę się nimi dalej posługiwał :)

GUS publikuje sporo ciekawych danych na różne tematy - w szczególności możemy w nim znaleźć bardzo długi (tak, tak... nawet dłuższy niż wpisy na tym blogu!) raport na temat liczby ludności, jej struktury itd. dla województwa mazowieckiego (najpewniej dla pozostałych województw też takie raporty są, ale ich nie szukałem). Na początek kilka informacji zbiorczych.


Jak widać, województwo mazowieckie od lat notuje dodani przyrost liczby ludności. Tyle tylko, że nie jest pod tym względem jakoś specjalnie wyjątkowe (polecam mapkę poniżej). Widać w kraju rejony, które już teraz ewidentnie się wyludniają - województwa śląskie oraz łódzkie. Co ciekawe ;) to właśnie tam ceny mieszkań są stosunkowo najniższe (w Łodzi czy Katowicach jest mniej więcej dwukrotnie taniej niż w Warszawie, a przypominam, że województwo śląskie ma wyższą średnią zarobków niż mazowieckie). To pokazuje, jak wielkie znaczenie dla rynku nieruchomości mają czynniki demograficzne.






Jak widać wyżej, w województwie mazowieckim (na razie) przybywa ludności - w Warszawie oczywiście też przybywa... jednak mitycznej rzeszy "słoików", które miałyby wykupić wszystkie mieszkania, jakoś nie widać ;)
Jeszcze kilka ciekawych cytatów z raportu GUS na temat województwa mazowieckiego, a potem już naprawdę przejdziemy do rzeczy i zajmiemy się Warszawą ;)

"Analizując dane za lata 2010–2012 można stwierdzić, że największy przyrost ludności wystąpił w powiatach koncentrujących się wokół Warszawy: w piaseczyńskim (o 3,60%), legionowskim i wołomińskim (po 3,08%), warszawskim
zachodnim (o 2,56%), grodziskim (o 2,53%), pruszkowskim (o 1,87%), otwockim (o 1,39%) oraz mińskim (o 1,22%). Z kolei największy ubytek miał miejsce w powiatach usytuowanych na krańcach województwa".

"Charakterystyczne jest, że znaczny przyrost ludności odnotowuje się na obszarach podmiejskich większych miast (przede wszystkim grodzkich), przy jednoczesnym ubytku lub niewielkim wzroście w samych tych jednostkach."

Jak widać, "słoiki" wybierają raczej tańsze i bardziej swojskie lokalizacje podmiejskie ;) Do tego, spora część przyrostu na tych terenach może wynikać z tego, że "rdzenni" warszawiacy przenoszą się pod miasto. Jest to typowe na tym etapie rozwoju miasta - zwłaszcza, kiedy w ostatnich latach zauważalnie poprawiła się komunikacja drogowa w rejonie Warszawy (rozwój publicznej komunikacji miejskiej tylko w niewielkim stopniu wpływa na tego typu zjawiska). Zdaje się to potwierdzać poniższy cytat (pokazujący jednocześnie, że "słoiki" nie odpowiadają za znaczną część oficjalnej migracji).

"Większość migracji wewnętrznych odbywa się w ruchu wewnątrzwojewódzkim. W 2012 r. ten typ migracji stanowił odpowiednio 67,0% ogółu napływu i 83,6% ogółu odpływu migracji wewnętrznych na pobyt stały. W ramach migracji wewnątrz województwa przemieściło się 43335 osób, przy czym odpływ stałych mieszkańców miast na wieś (14514 osób) przewyższył napływ stałych mieszkańców wsi do miast (10092 osoby). Saldo migracji w miastach, które od dłuższego czasu jest ujemne, w 2012 r. wyniosło minus 4422 osoby. Liczba ludności m.st. Warszawy w wyniku migracji wewnątrzwojewódzkich zmniejszyła się o 2503 osoby."

Popatrzmy, jak wyglądała zmiana (oficjalnej) liczby mieszkańców Warszawy.






Jak widać, liczba (zameldowanych) mieszkańców stolicy wzrosła między rokiem 2002 a 2012 o... 23 tys. :) Ponieważ Warszawa stanowi miedzy 25 a 30% całego rynku deweloperskiego w Polsce, można się spodziewać, że liczba mieszkań wzrosła w tym czasie o ponad 100 tys. Zdają się to potwierdzać dane GUS (mapka poniżej).



Oczywiście można się teraz spierać o to, ilu mieszkańców tak naprawdę mieszka w Warszawie i ile właściwie "słoików" do niej przybyło przez ostatnie lata. O ile nikt nie ma wątpliwości, że rzeczywista liczba mieszkańców Warszawy jest znacząco wyższa niż oficjalne dane o zameldowaniu, o tyle nie bardzo jestem sobie w stanie wyobrazić sytuację, w której w ciągu ostatnich kilku lat liczba "słoików" wzrosła jakoś zauważalnie względem tego, co było wcześniej. Skoro zameldowanych mieszkańców przybyła "śladowa" ilość, to dlaczego niezameldowanych miało przybyć więcej? Poza tym, jeśli już jakiś "słoik" przyjechał do tej cudownej, wymarzonej Warszawy i kupił mieszkanie, to... najpewniej się w nim zameldował. W końcu, jak już pisałem w komentarzach, duma z posiadania rejestracji WA, czy innego WH, jest z pewnością dużo cenniejsza niż oszczędność na ubezpieczeniu OC/AC w przypadku rejestracji LRY, czy LLU ;) A jeśli "słoik" nie kupił mieszkania (czyli się nie zameldował), to... jak miał wpłynąć na ceny? Mógł oczywiście wpłynąć na ceny wynajmu... ale w końcu wg powszechnego przekonania bardziej opłaca się kupić niż wynająć, więc po co miał wynajmować, skoro powinien był kupić? ;)

Poza tym, Warszawa nie jest w ogólności miastem mlekiem i miodem płynącym (dla niektórych oczywiście jest, ale dla niektórych jest takim miejscem każde miasto). Coś mi się wydaje, że spora część potencjalnych "słoików" zamiast Warszawy, w której zwykle zarabiają tyle, co wszędzie, gdzie mieszkania są drogie, jak nigdzie, a do dentysty najlepiej chodzić w swoim rodzinnym mieście, bo ceny różnych usług czasem wręcz porażają, wybrali lokalizacje nieco bardziej przyjazne i perspektywiczne - Wielką Brytanię, Irlandię, Niemcy, czy Norwegię. I tu (jak zawsze ;) GUS stoi po mojej stronie ;)


Mam spore obawy, że czasy, w których "emigracja" do Warszawy była dla przeciętnego "słoika" jedyną szansą na znalezienie pracy, bezpowrotnie(?) minęły.
Od 2002 roku liczba emigrantów wzrosła o 1.4 mln (swoją drogą, ciekawe jak GUS to liczy i czy nie jest to "optymistyczna" wersja - może ktoś z czytelników wie więcej na ten temat?).
Dlatego nie wydaje mi się, żeby w ostatnich latach do Warszawy przyjeżdżało więcej "obcych" niż wcześniej - dane o emigracji zagranicznej sugerują coś zupełnie przeciwnego.

Podsumowując dzisiejsze wywody... sytuacja demograficzna Polski jest tragiczna. Zwłaszcza, jeśli chodzi o dłuższą perspektywę (począwszy od okolic 2020 roku). W ciągu 20 lat liczba ludności w kraju spadnie o 2mln, a w ciągu 40-50 lat będzie to już 6 mln. Dodatkowo, z punktu widzenia sytuacji na rynku mieszkaniowym (oczywiście patrząc z perspektywy posiadaczy mieszkań na sprzedaż/wynajem) dojdzie do kumulacji dwóch bardzo niekorzystnych zjawisk. Po pierwsze, roczniki, które będą wchodzić w dorosłość za kilka-kilkanaście lat będą prawie dwukrotnie mniej liczne niż te, które wchodziły w dorosłość w ostatnich latach. A po drugie, w tym samym czasie umierać zaczną ludzie z roczników, które są aktualnie prawie najbardziej liczne, zostawiając po sobie (z reguły niezadłużone) mieszkania. Do tego wszystkiego zbankrutuje w tym czasie aktualny system ubezpieczeń społecznych (ZUS).
Nawet Warszawa, którą uważa się czasem (z niewiadomych dla mnie przyczyn) za miasto, które najsilniej oprze się spadkowi liczby ludności, będzie miała ogromne problemy. Już teraz widać, że koncepcja o wielkim napływie "słoików" jest co najmniej naciągana... zwłaszcza, jeśli spojrzeć na dane o emigracji zagranicznej. Moim zdaniem, z powodów demograficznych ceny będą spadać wszędzie (a w Warszawie, z racji najwyższych cen, ten spadek może być w wartościach bezwzględnych największy).

Na koniec jeszcze uwaga na temat tego, że uratują nas obcokrajowcy, którzy przyjadą do pracy na "zieloną wyspę". Otóż oni nas nie uratują ;) Dlaczego niby mieliby przyjechać do Polski, skoro mogą przyjechać do dowolnego kraju UE? Tam jest lepszy socjal, milsi urzędnicy, często niższe podatki, fotoradarów chyba nie ma aż tyle... a gdzieniegdzie jest nawet lepsza pogoda ;) Poza tym... mityczni "chinole" (określenie zaczerpnięte z komentarza) być może już mają w swoich Chinach lepiej niż my w Polsce, a na pewno będą mieli tam lepiej za kilka lat. 
Jednak najlepszym dowodem na to, że "nikt" do nas nie przyjedzie jest 2 mln Polaków, którzy stąd wyjechali. Czy chcielibyście Państwo wyemigrować zarobkowo do kraju, z którego uciekają jego właśni obywatele?

38 komentarzy:

  1. Może i ogólnie mieszkań nie brakuje ale mieszkań w dobrych lokalizacjia to brakuje i to sporo.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. To zależy co uznajesz za "dobrą lokalizację". Dla mnie to Jelonki, dla mojego kolegi z pracy to Gocław, a dla moich znajomych ze studiów (rdzennych Warszawiaków) okazało się, że najlepszą lokalizacją są: USA, Kanada, Australia i UWAGA także Chiny.

      Usuń
    2. Dobra lokalizacja = "To mieszkanie- nie na parterze, nie przy ulicach o dużym natężeniu ruchu, nie na 3 i 4 piętrze w blokach bez windy, to mieszkanie nie w dzielniach powiedzmy o "wątpliwej reputacji", nie mieszkania z kiepskim dojazdem, nie mieszkania z widokime na okno siąsiada i tak można by wiliczać bez konca...

      Usuń
    3. Że brakuje mieszkań w dobrych lokalizacjach, to ja się zdecydowanie zgadzam (nawet niezależnie od definicji "dobrej lokalizacji"). W Warszawie, przez 11 lat mieszkania, nie widziałem łącznie 5 naprawdę dobrych miejsc. Tyle tylko, że z tego niewiele wynika. Dobre lokalizacje są droższe niż gorsze... zawsze tak było i raczej się to nie zmieni. Jak spadnie/wzrośnie cena w słabej lokalizacji, to spadnie/wzrośnie też cena w dobrej. Taki naturalny mechanizm rynkowy.

      Usuń
  2. Uważam, że ilość osób przenoszących się do Warszawy jest mocno niedoszacowana. Piszesz o tym, że gdzie indziej można mieć tą samą pracę przy niższych kosztach. Otóż to nieprawda. Zajrzyj do statystyk dotyczących bezrobocia. Poznań i Warszawa to jeszcze jako takie enklawy, gdzie kto chce ten pracuje. Poza nimi jest źle i bardzo źle, a wśród młodych tragicznie. Jest to efekt kapitalizmu kompradorskiego. W dalszym ciągu jest trochę osób, które wolą wyjechać ze świętokrzyskiego do Warszawy, niż za granicę. Znam sporo osób napływowych i nie znam nikogo, kto byłby w Warszawie zameldowany. Z kilku powodów. W moim przypadku OC droższe o 100% :-)
    Inna sprawa to Warszawa, a Warszawa... Mieszkam na Mokotowie, maksymalnie 15 min. komunikacją miejską do pracy w Śródmieściu, ale przecież w Warszawie mieszka także ktoś z Białołęki, który do tego samego Śródmieścia jedzie w korkach 1 h w jedną stronę. Tam mieszkanie warte może być i 2000-3000 PLN, ale w Śródmieściu, na Mokotowie, Żoliborzu nigdy takich cen nie będzie.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Rzesza pracujących przyjezdnych to studenci na umowach cywilnoprawnych. Widać to choćby u mnie w firmie. Setki najniższych stanowisk zajęte są właśnie przez takie osoby ale taka polityka firmy. Kończą studia i wyjeżdżają, a na ich miejsce wchodzą kolejni studenci. Nikt z wyższej kadry nie martwi się dużą rotacją bo przecież NIGDY nie zabraknie studentów. Takie właśnie rozumowanie NIGDY może w końcu skończyć się dla nich porażką. Mnie wszyscy mówili, że nie znajdę mieszkania na Bemowie ~50 m2 w niewysokim budynku, dwa pokoje z oddzielną kuchnią i sporym balkonem za 5000/m2, a jednak znalazłem. Jestem przekonany, że mieszkania dalej będą tanieć ale jak już kiedyś pisałem utratę wartości jestem w stanie przełknąć biorąc pod uwagę inne czynniki osobiste.

      Usuń
    2. o politycznym kapitalizmie kompradorskim - ciekawe polecam

      http://www.michalkiewicz.pl/tekst.php?tekst=2584

      Usuń
    3. Nie wiem, czy liczba "słoików" jest niedoszacowana, bo nie widziałem żadnych sensownych szacunków. Obawiam się tylko, że ich coroczny napływ nie jest większy niż kilka lat temu (z racji ogromnej emigracji zagranicznej spodziewałbym się, że jest nawet mniejszy). Z tego wnioskowałbym, że liczba "nieoficjalnych" mieszkańców Warszawy za bardzo nie rośnie - dokładnie tak, jak nie rośnie liczba tych "oficjalnych".
      Co do pracy i kosztów - podstawowe koszty życia w Warszawie są takie, jak w innych miastach (żywność, paliwo, energia, telekomunikacja itd.). Podobnie z pracą na stanowiskach, które są "dostępne" także w innych miastach. Oczywiście jest część osób, która zarabia bardzo dużo, ale jej procentowy udział nie odbiega specjalnie od innych miast Polski.

      W kwestii zameldowania... nie znam nikogo, kto byłby zameldowany w Warszawie, a nie miał mieszkania (tu się zgadzamy). Ale...nie znam też nikogo, kto mieszkanie ma (własne/bankowe), a w Warszawie zameldowany nie jest. Nic w sumie z tego nie wynika poza podejrzeniem, że ogromna część "słoików", które kupiły mieszkanie w Warszawie, widnieje już w oficjalnych statystykach liczby mieszkańców (a liczba mieszkańców i tak nie bardzo chce rosnąć).

      Stolica jest dosyć "zróżnicowana" (zwłaszcza komunikacyjnie), ale... ceny na Białołęce (w porównywalnych budynkach, o co w sumie dość trudno) nie będą 3 razy niższe niż na Mokotowie. Tak nigdy nie było i nie będzie z prostej przyczyny - nikt nie chciałby mieszkać na Mokotowie, musząc płacić 3 razy tyle, co gdzie indziej (swoją drogą, nie rozumiem zachwytu nad tą akurat dzielnicą - mieszkam tam już 3 lata i widzę tylko korki, mnóstwo wieżowców, wszędzie ciasno, no i najwięcej przestępstw w całym mieście ;)

      Usuń
    4. Tak, pełna zgoda co do Mokotowa. Ta dzielnica ma nieracjonalnie zawyżone ceny, a oferuje niewiele. Ścisk, wieczny brak miejsc do parkowania, dużą liczbę meneli (kwaterowano tam za PRL-u wielu przedstawicieli resortów siłowych, a ze związków typu "syn milicjanta i prostytutki" wyrósł później kwiat miejscowej żulerni). Do tego poza dość odległym od większości lokalizacji Polem Mokotowskim, nie ma tam praktycznie zieleni, a wszelkie wolne skwery i działki zostały w ostatnim czasie rabunkowo zabudowane (najczęściej przekubaturowanymi budynkami). Mokotów nie oferuje żadnej istotnej wartości dodanej, uzasadniającej wysokość cen mieszkań w tej dzielnicy.

      Od siebie dodam drugą propozycję dzielnicy o skrajnie zawyżonych cenach mieszkań - jest to stara Saska Kępa. Jedyny pozytyw tego miejsca to znośna gastronomia oraz handel segmentu delikatesowego wzdłuż ul. Francuskiej. Poza tym są same wady. Absolutny brak miejsc do parkowania, ciasno, przestępczość równie wysoka jak na Mokotowie, paraliż komunikacyjny przy jakiejkolwiek imprezie na Stadionie Narodowym, rozpadająca się substancja mieszkaniowa w starych kamienicach (generujących kosmiczne koszty remontowe i utrzymaniowe). Pomimo to jest masa chętnych, aby tu zamieszkać - co budzi moje niezmienne zdziwienie. Jak widać, tępy lans ma się w Polsce dobrze, a głupich nie sieją.

      z17 (z17@gazeta.pl)

      Usuń
    5. Mam tylko poszlaki, nie dowody:
      Pensje w Biedrze-roznia sie miedzy regionami, nie jakos bardzo, ale jednak --- choc to moze byc roznica duze miasto-mala pipidowa, a nie np. Warszawa-Gdansk
      Pensje w W-wie w uslugach chyba jednak tez wyzsze - do dzis pamietam ogloszenie ze slupu 1800 zl netto dla sprzataczy, jakos firma na A.. Aspen? - pare lat temu jak bylem przejazdem w stolicy
      Oraz jeszcze cos. Nie tylko ministerstwa, rowniez centrale wiekszosci firm sa w Warszawie, wiezowce, dzielnice willowe itd. sila rzeczy oddzialowuja na otoczenie cenowo. Ci ludzie zarabiaja lepiej niz przecietna, czy w miescie czy w Polsce.
      Ale przerabane maja np. nauczyciele w stolicy. Pensje zadne - dobre moze na prowincji - za to koszty (lokum) - spore...

      Usuń
  3. Takich blogerów nam w Polsce trzeba! Merytorycznie i ze smaczkami ! Ale nie do końca pozwolę sobie się zgodzić:

    1. Czy w Londynie wszyscy dobrze zarabiają? No, niestety nie. Wielu zarabia stawkę minimalną 6,31 funtów na godzinę brutto, a są i tacy, którzy nie zarabiają ani grosza (na przykład bezdomni z Polski). Ceny nieruchomości w Londynie szybują za to pod sufit. Z różnych względów - częściowo, owszem, dość egzotycznych z polskiego punktu widzenia np. napływu bogatych Rosjan uciekających z kapitałem z Rosji Putina. Ale... nie stawiałbym jednoznacznych paraleli pomiędzy wysokością mediany zarobków w danym mieście, a ceną nieruchomości tamże. Bo cenę lokali podbija także lokalizacja. W Zakopanem nie zarabia się najlepiej w Polsce, ale ceny mieszkań w tym mieście są takie jak w Warszawie (a przynajmniej były jeszcze jakiś czas temu, gdy interesowałem się tym tematem). Dalej... Przykładowy bogaty biznesmen z Wrocławia chętnie kupuje mieszkanie w Warszawie, które służy mu kilka dni w miesiącu, gdy załatwia interesy w tym mieście i chce cieszyć się intymnością. Sam znam kilku takich. No dobrze, zapyta autor bloga - a ilu jest w ogóle takich biznesmenów? Hmm, nie wiem, ale na pewno więcej niż błąd statystyczny. Z aspektu bycia stolicą, siedzibą setek siedzib koncernów i urzędów centralnych wynika tzw. premia za stołeczność, która zawsze będzie windować ceny mieszkań. Nie potrafię określić o ile, ale na pewno ten efekt będzie.

    2. Liczba mieszkańców "nielegalnych", czyli bez meldunku i oficjalnie nieistniejących to jak zjawisko szarej strefy (która jak wiadomo jest potężna i odpowiada za 25 % polskiego PKB ). W każdej stolicy świata występuje zjawisko "nielegalnych mieszkańców" i jest tym większe, im bardziej zacofany i zapóźniony jest to kraj. W bliskiej nam kulturowo Rosji , miasto Moskwa liczy oficjalnie bodajże 11,5 mln mieszkańców, ale szacunki nieoficjalne dają od 14 do nawet 17 mln mieszkańców. I zwracam uwagę na fakt, że Rosja to również kraj krwawiący demograficznie , z drastycznie spadającą już teraz liczbą ludności. O ile dane państwo jakkolwiek jeszcze dycha i nie jest cmentarzem, to zawsze życie w nim koncentruje się wokół stolicy. Tak stało się nawet w Czeczenii, gdzie miasto Grozny Rosjanie po prostu zrównali z ziemią, niczym hitlerowcy Warszawę w 1944 roku. A jednak Grozny odbudowano ! (z pomocą tychże Rosjan zresztą). Wielu przyjezdnych w Warszawie naprawdę nie ma żadnego interesu, aby się meldować i nawet fakt kupna tutaj mieszkania nie ma wiele do rzeczy (bo np. lecą na KRUS-ie i nie chcą dawać pretekstu do wykreślenia ich z tej instytucji, albo "trzymają" własnym meldunkiem prawo do jakiegoś komunalnego lokum u siebie na prowincji, albo 1001 innych powodów, z lenistwem i swoiście pojmowanym "patriotyzmem lokalnym" włącznie).

    z17 (z17@gazeta.pl)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. 3. Z danymi demograficznymi się nie dyskutuje, podobnie jak z trendem na giełdzie. Stąd też, ja się zgadzam, że w dłuuuugiej perspektywie ceny mieszkań w Polsce będą spadać. Ale jest takie znane powiedzenie o tym, że Wall Street jest wybrukowana nagrobkami tych, którzy mieli rację ZA WCZEŚNIE :D Jest cała masa ludzi w Polsce, którzy DZIŚ potrzebują mieć gdzie mieszkać. Ich nie stać na to, aby czekać np. 10 lat (o ile jakimś cudem stworzylibyśmy wspólnie model matematyczny, który wyliczyłby nam, że bezspornie i na pewno ceny mieszkań w Warszawie spadną za 10 lat o 30% :D). Są nieliczne jednostki np. ja sam, które potrafią czekać latami na sprzyjający moment. Ja czekałem właśnie dekadę, bo wpierw miałem świadomość, że ceny są niskie, ale nie miałem odpowiedniej ilości pieniędzy, no, a potem wiedziałem już, że pompujemy bańkę, więc nie chciałem być jeleniem. W rezultacie kupiłem przeceniony o 30% apartament w lutym 2013, na dnie dołka. Ale zanim do tego doszło, gnieździłem się w starym bloku na czterdziestu paru metrach, znosząc wieczne dziamganie żony "że już wszyscy mieszkają lepiej niż my". Piję do tego, że dzisiaj, w 2013 roku, mnóstwo ludzi nie może i nie chce czekać, stąd też w okresie, który da się jakoś tam racjonalnie przewidzieć, np. najbliższych 2 lat, ceny mogą iść w górę lub stabilnie trzymać dotychczasowy poziom (w Warszawie wzrosły dotąd o kilkanaście procent od dna zniżek - mówię o rynku pierwotnym).

      4. I jeszcze na koniec dodam dwa słowa o mojej ulubionej teorii bąbli. Ceny mieszkań w Warszawie będą się, zgodnie z nią , silnie różnicować. Będą tzw. modne rejony (chwilowo lub na stałe) z b. wysokimi cenami, jak i okolice, gdzie pies z kulawą nogą nie będzie chciał zamieszkać, nawet za słoną dopłatą (mój faworyt w tej kategorii - osiedle Kręczki Kaputy JW Construction gdzieś na podmokłych polach koło Ożarowa Mazowieckiego in the middle of nowhere). W takiej sytuacji będzie bardzo trudno mówić o globalnych trendach, bo ktoś kto kupi tanio kwadrat w dzielnicy, która potem zaliczy spektakularny wzrost będzie mógł mówić o tym, ze zrobił interes życia, natomiast inny straci wszystko i jeszcze pogrąży się bandyckim kredytem.

      Pozdrawiam

      z17 (z17@gazeta.pl)

      Usuń
    2. 1. Nie porównywałbym Warszawy do Londynu (prędzej do Budapesztu, Bratysławy, może trochę do Pragi). Londyn to jest "centrum świata" - to znacznie więcej niż tylko stolica swojego państwa. Mieszkania kupują tam ludzie z całego świata, często są to bardzo bogaci ludzie. Nie znam rozkładu cen w Londynie, ale domyślam się, że "rozrzut" jest dużo większy niż w Warszawie. Jakiś czas temu widziałem porównanie średnich cen m.in. w Londynie i Warszawie w kontekście relacji ceny m2 do zarobków. Wychodziło jakoś podobnie... tyle tylko, że średnia londyńska jest najpewniej zaburzona ekstremalnie drogimi lokalizacjami, o których przeciętny londyńczyk nawet nie myśli. W Warszawie takie lokalizacje należą do rzadkości. Ja rozumiem, że czy to w stolicy, czy w "centrum świata" część mieszkań musi być (bardzo) droga. Ale przeciętne mieszkanie dla przeciętnego mieszkańca już takie być nie musi.

      2. W wielu miastach mieszka wiele osób niezameldowanych... tylko nie wiem, czego to dowodzi. Starałem się pokazać, że nie widać powodów, dla których liczba przyjezdnych w Warszawie miałaby w ostatnim czasie rosnąć (za to widać powody, dla których liczba ta miałaby spadać). A "słoiki" korzystający z KRUS to chyba przypadek bardziej humorystyczny niż mający jakiekolwiek przełożenie na rzeczywistość ;)

      3. Jeśli ktoś dziś potrzebuje gdzieś mieszkać, to... może mieszkanie kupić/pożyczyć lub je wynająć. Ponieważ decyzja zwykle obejmuje perspektywę kilkudziesięciu lat (nie tylko w przypadku kredytu), to pewnie w takiej perspektywie powinno się patrzeć na problem. W tym układzie 5 lat w tę, czy 5 lat we w tę, nie jest znowu jakąś wartością nie do przeskoczenia. W ciągu ostatnich 10 lat był bardzo dobry moment na kupno, był bardzo niedobry i było trochę momentów takich sobie. Przy kwotach zbliżonych do dorobku życia warto może czasem te kilka lat zaczekać (lub coś o kilka lat przyspieszyć). A z dnem dołka w lutym 2013 to byłbym ostrożny - pisałem na ten temat w poprzednim wpisie. Mieliśmy jakiś tam statystyczny dołek... jak już "do walki" wejdzie MdM, to możemy mieć podobny dołek (tylko niższy) w przyszłym roku. A potem kolejny itd. Perspektywa podniesienia minimalnego wkładu własnego do 20% sugeruje, że nawet banki/KNF jakoś za bardzo nie wierzą we wzrosty cen mieszkań, czyli wartości swoich zabezpieczeń.

      4. W dużych miastach ceny zawsze były zróżnicowane (tak, jak były/są zróżnicowane pomiędzy poszczególnymi miastami). Oczywiście Kręczki szybko osiągną wartość bliską 0 (już je niedawno rozdawali za darmo w tvn'ie ;) Jednak zróżnicowanie nie oznacza, że w "drogich" miejscach ceny nie spadną. Kilka lat temu mogliśmy przeczytać mnóstwo wywodów, jak to spadnie cena wielkiej płyty, a "apartamentów" nie spadnie. No i co teraz mamy? Płyta staniała... ale apartamenty (co potwierdza Pan własnym przykładem) staniałby "jakby" bardziej. Cena spadnie tam, gdzie nie odpowiada wartości (albo raczej nie odpowiada zdolności kredytowej). W przypadku drogich mieszkań, których cena nie ma racjonalnego uzasadnienia w kosztach budowy i atrakcyjności położenia (czyli dla sporej części pseudo apartamentów), spadki mogą być procentowo największe. Zauważmy też, że przy znaczącej podwyżce stóp procentowych ceny mogą się bardzo szybko "spłaszczyć" - kto wydałby milion w gotówce na często wątpliwej jakości mieszkanie? Do tego jeszcze podatek katastralny... im droższe mieszkanie, tym wyższy, przez co koszt utrzymania drogiego mieszkania dodatkowo zmniejszy jego atrakcyjność.
      Podsumowując... różnice w cenach zawsze będą, ale "odjechane" ceny typu 25 tys./m2 w jakieś Marinie Mokotów (która nawet nie leży na Mokotowie) to dla mnie zupełna parodia, która nie jest do utrzymania :)

      Usuń
    3. Króciutko ad vocem.

      To, że "w wielu miastach mieszka wiele osób niezameldowanych" dowodzi jednak przede wszystkim tego, że ci ludzie tam są. Czyli zajmują przestrzeń, z czego wnioski można wyprowadzać różne :D Osobiście znam Panią na KRUS-ie z okolic Iłży, która właśnie aby owego KRUS-u nie stracić, nie zameldowała się dotąd w Warszawie (a jest niepracującą żoną przy bogatym mężu).

      "Niższy" dołek w przyszłym roku, owszem, najprawdopodobniej nastąpi, ale na rynku wtórnym. Ja piłem do rynku pierwotnego. Na nim, za sprawą MdM skupi się większość popytu, więc prawdopodobnie dołka nie zaliczy.

      Potencjał do spadku ma z jednej strony to, co zostało kosmicznie napompowane (apartamenty i pseudo-apartamenty), a z drugiej strony to, co jest inwestycją chybioną (najczęściej z racji lokalizacji i/lub jakości wykonania). Stąd też trudno się dziwić spadkom apartamentów, w których koszt inwestora wynosił np. 4500 zł, a usiłowano je sprzedawać po 13.000 zł.

      Różnica między peerelowską płytą a nowym budownictwem jest jednak spora (pomijam kwasy typu Robyg i inni grandziarze), więc stawiam raczej na stałą deprecjację płyty, zwłaszcza w wysokich budynkach. W szybki podatek katastralny nie wierzę - to skończyłoby się masowymi rozruchami. Co do Mariny Mokotów czy Miasteczka Wilanów to są to pomniki chciwości developerów i głupoty części kupujących (no bo są tacy, co tam kupili za obłędne ceny). Na forach pojawiają się dziś ludzie, którzy twierdzą , że kupili TERAZ mieszkania w Miasteczku Wilanów po 5000 zł z metra... nie wiem czy to prawda, ale taka cena oddaje realny status tego miejsca. Oczywiście, bardzo trudno kupić nowe mieszkanie w Warszawie w miarę dobrej lokalizacji i w miarę dobrym wykończeniu, a jednocześnie w znośnej cenie.

      z17 (z17@gazeta.pl)

      Usuń
  4. ...jak to w poniedziałek szturm i skok na kasę biednych jeszcze nie zdecydowanych na kupno swojego 'M',

    czyli linki z cyklu "kupujcie! kupujcie! bo taniej nie będzie" :) - pokłosie zamówionego raportu NBP, mimo wszystko warte zapoznania...te smętne argumenty i przestraszone miny, bezcenne :D

    bankier.pl/wiadomosc/Ceny-nowych-mieszkan-wzrosna-w-2014-roku-2991753.html
    http://www.tvncnbc.pl/twoje-mieszkanie,371983.html

    i żeby nie był całkowity OT, zagadka:
    Czy któryś z "ekspertów" wspomniał coś o Demografii ? :)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Zuza jak zwykle bredzi niemiłosiernie (chociaż w tym akurat przypadku wyręczają ją deweloperzy). Będzie kiedyś wpis, w którym pojawi się nasza "gwiazda".

      Pani Marta Kosińska: "Jest nieco lepiej, bo ceny przestały... drastycznie spadać". No... jest super ;)

      Za to Pan prezes mi się podobał (w sensie elokwencji itd.) - zwłaszcza w stwierdzeniu, że ceny wzrosną o 7-8% (w żadnym razie nie o 9, tylko właśnie o 7-8). Będzie za to odpowiadał "odroczony popyt" (szkoda, że już napisałem słownik mieszkaniowy, bo nowe hasło byłoby jak znalazł ;) Fajne było też stwierdzenie, że MdM ("Mieszkanie na swoim" :) obejmie tylko część rynku wtórnego(!) :) No i że tam też będą pewne wzrosty :)

      Chętnie założę się z Panem prezesem o puszeczkę Pepsi, że za rok (wg oficjalnej statystyki) mieszkania w Warszawie będą o 7-8% tańsze niż teraz - kto będzie bliżej, ten wygrywa. No chyba że prezes wróci w międzyczasie do gry na saksofonie... ;)

      Usuń
  5. Swietny blog, gratuluje profesjonalizmu. Ciekawe tematy warte poruszenia:
    - wplyw podatku katastralnego na ceny mieszkan, czyli co zrobi rzad jak pieniadze z OFE sie skoncza
    - rynek domow / ziemi budowlanej
    - ceny transakcyjne vs ofertowe; informacje o cenach transakcyjnych BARDZO trudno znalezc, a to daje znacznie lepszy obraz kondycji rynku nieruchomosci

    Ja osobiscie pracuje za granica, odkladam gotowke i czekam na odpowiedni moment zeby kupic dom z rynku wtornego.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Dzięki za słowa otuchy ;)

      Pewnie kiedyś skorzystam z zaproponowanych tematów. Na razie mam jeszcze trochę rzeczy, o których chciałbym napisać. Poza tym, nasz rodzimy rynek mieszkaniowy jest bardzo dynamiczny, więc tematów pojawia się więcej niż czasu na ich opisanie ;)

      Usuń
    2. A ceny transakcyjne można znaleźć w bazie NBP - plik xls jest do pobrania z poniższej strony:

      http://nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html

      Usuń
  6. również jestem słoikiem z południa kraju od 4 lat nie kupiłem i nie zamierzam kupić choć w każdej chwili mógłbym w większości za gotówkę dlaczego nie ?

    Mając za sobą drogę emigracji z miasta 50 tyś potem 150 tyś i stolica widzę, że kiedyś stolica będzie dla mnie tym czym kiedyś będąc w 50 tyś mieście wojewódzkim ze starego podziału adm. zrobiłem skok do 170 tyś wojewódzkiego miasta i obecnego po dzisiejszy dzień. Niestety wyczerpująca się pula możliwości zarobkowych zmusza do poszukiwania lepszego. Wielu znajomych z moich stron nie podjęło się pracy w stolicy. Dlaczego? woleli od razu na zachód, gdzie sporo już zostało i zasila podkarpackie rodziny gotówką dlatego ten region w porównaniu do innych w kraju jest zadbany a ludzie naprawdę dbają o swoje domki. Zauwazyłem, że na zachód z reguły udawały i udają sie osoby po szkole średniej/technicznej bądż po licencjacie. Mgr inż. obecnie w kraju zarobi dobrze ale musi szukać bo w miejscu zamieszkania może się to nie udać. Dlatego też dobrze wykształceni zazwyczaj zostają a większa rzesza emigracji na zachód to ludzie dla prostych zawodów. Oczywiście to nie jest reguła, że zostają wszyscy inż. Otóż nie ! szukają pracy i tacy na zachodzie. Jednakże w mojej grupie znajomych sporo zostało , dużo też wyjechało ale największy procent stanowi grupa ludzi bez pełnego wykształcenia do zawodów prostych nie wymagających myślenia. Prawdą jest również to iż nie wybrali oni stolicy gdyż tutaj trzeba mieć fach dośw aby dużo zarabiać i warto być po naprawdę dobrych uczelniach technicznych. Takie zawody mogą liczyć na dobre zarobki a takie zapewni stolica. Dlatego tacy ludzie ściągneli tutaj ostatnio i ściagają ale to nie jest to co kiedyś. Znajomy wykonujący wykończeniówkę w niemczech po zapytaniu czy byłby chętny na wykończenie mieszkania przyjechać do warszawy odpowiedział : a po co do stolicy ? widziąłem oferty z ciekawości dzwoniłem i nie dostanę za to samo co robię na zachodzie tyle tutaj zatem warszawa odpada. PRacując za granicą na prowincji mam spokojniejsze warunki pracy brak zgiełku i pensję o niebo wyższą. Człowiek jeżdzi regularnie na zachód od 15 lat. Przyznał się, ze jest gorzej od 3 lat i nie ma tego co kiedyś ale wyjazdy do stolicy są nieopłacalne aby podejmować się tego co robi na zachodzie. Każdy wie, że sporo prac siadło nie ma szału jak kiedyś zatem trzeba liczyć się z opcją mniejszego zarobku ale to zawsze opcja zachodnia pozostanie a nie stolica. Zatem przyjazd tutaj do stolicy ludzi do wykonywania prac prostych nie wymagająych myślenia wysokiego lotu a tacy stanowią większosc w moim regionie rodzinnym jest nieporozumieniem i błędnym stwierdzeniem. Przyjechać mogą ludzie z dobrym wykształceniem i ze stażem prac zatem inż. jest w cenie i dyktuje swoje warunki płacowe ale to trzeba mieć bagaż doświadczenia, certyfikaty fach musi być i jest ceniony. Choć ostatnio to i nawet w stolicy z takim dośw, złapać dobrą pracę nie jest łatwo. Serwisy ogłoszeniowe prac mają po parę razy mniej ogloszeń pracy jak w czasach prosperity 2006-2008. Nie tylko u nas ale i zachód ma to samo jednak jak pisałem zjeżdzać tutaj mogą zawody które dostaną konkretne pieniądze u nas czyli techniczne branże, usługi , finanse natomiast proste prace są ofertowane w dobrej cenie na zachodzie a nie u nas. Oczywiście i techniczne zawody na zachodzie dają dużo więcej ale nie zdecydowało się na to wielu z moich znajomych. Zatem tylko oni mogą brac mieszkania.
    Jeżeli pogarszająca się sytuacja na prowincji nie wygoni na zachód pozostałych a zmusiłoby ich na przyjazd np do warszawy co jest możliwe to wg mnie postawi ich tylko w sytuacji pracy jak obecnie wielu czyli przyjazd wynajem i wyjazd na weekend do domu. Tak robi też sporo zostawiając żony i dzieci na prowincji do piątku. Tacy nie zamierzają zostać w warszawie z racji, gdyż już mają dom albo mieszkanie u siebie i to na kredyt bądź drugi małżonek ma dobrą fuche u siebie co nie pozwoli na wyjazd rodziny do klitki w warszawie.

    OdpowiedzUsuń
  7. Wielu młodych obecnie zdarza sie z sytuacją nisko płatnej oferty płacy. DLaczego ? wydłużanie wieku emerytalnego prowadzi do skutecznego blokowania etatów przez osoby je już piastujące. To z kolei nie pozwala wejść na dobry etat młodemu juz nie ma sytuacji jak kiedyś, że babcia/dziadek idzie na emeryturę w wieku 50 - 55 lat i zwalnia stanowisko dla młodej/młodego.W stolicy wiele osób w wieku 30-50 posiada spore kredyty na 20 - 40 lat. Oni będą zmuszeni pracować dłużej aby mieć z czego spłacać kredyty. Dlatego też wydlużenie wieku jest dla nich w pewien sposób dobre aczkolwiek nie wielu wie, ze osoba w wieku 60 lat często nie przejdzie badań lekarskich i nie ma takiego myślenia i bystrości jak kiedyś miała za młodu. Jednak żądni mieszkań będą zapier....ąć aby spłacić klitki. Młodsi jedynie co mogą zrobić i już to widać jak przychodzą do pracy to zgadzają się na mniejsze pensje aby tylko coś mieć. To z kolei pociąga sznurki u starych wyg, które po przeszkoleniu młodego stają się drogim pracownikiem i nie opłacać się będzie jego trzymanie bądż i tak to widzę jak obecnie obetnie mu się pensje - na twoje miejscie czeka przeciez 100 chętnych za mniej ! - tak to się teraz robi. Mniejsze pensja to większa zdolność kredytowa ? oczywiście, że nie a to co mamy od 2008 to presja deflacycjna cen na rynkach napędowych gospodarki - budowlanka, motoryzacja it itp. Młody obecnie nie zakłada szybko rodziny jak kiedyś. Nie trzeba mu dzieci a zatem nie wydaje tyle co jego równieśnik kilka lat temu. Ludzie w moim wieku 30 lat i więcej mają dzieci, domy i mieszkania na kredyt. Oni muszą za to placić a obecni młodzi już tego nie kupują - tzn kupuja ale % takich jak kiedyś już spada. Za mniej mogą pracować obniżając firmie wydatki a zatem przyczyniają sie do podkopywania etatów dobrze zarabiających, którym się ucina lub utnie pensje do ich poziomu jeśli młody ich dogoni z dośw. W dodatku wielu młodych nawet 30 latków mieszka z rodzicami i oni nie napędzają rynku popytu. Dodatkowo coraz mniej ludzi w kraju powoduje z roku na rok coraz mniejszy popyt. Każda branża pociąga za sobą kolejną. Mniej się rodzi ludzi, którzy wymagąją stałych wydatków a obecnie każdy rodzic chce aby dziecko miało lepiej niż on za młodu zatem wydatki i wydatki są na co dzień. Skoro mniej się rodzi ludzi dla których popyt rodzi popyt i powiększa sie ilość starców, którzy skutecznie blokuja popyt na dobra no chyba ( wyjątek leki i ogólnie zdrowie ) nie trzeba być myślicielem czy wybitnym analitykiem z x tytułami aby powiedzieć jasno jak będzie się kształować cena dóbr z okresu boomu. Stąd te programy RNS teraz MDM bo gdyby nie trzymano rządowo cen za mordę branże w warunkach wolnego rynku musiałyby się dostosować do niskich marż. Oni muszą zarabiać sporo gdyż to jedyne co zostało w kapitalizmie od 89 r - pseudo kapitalizmie oczywiście. Całe klane rodzin, polityków, mafiozów siedzą i piora kase legalnie w tych biznesach. To idealna pralnia kasy dla wielu branza developersko - budowlana zreszta nie tylko ona. Boom wspomagał każdego po stronie barykady i uczciwych i nieuczciwych. W kraju gdzie od 89 skutecznie likwiduje się nierentowne zakłady pracy z roku na rok miejsca pracy się wykruszają. Radzą sobie najlepsi bądź kombinatorzy. Wielu zmusza to do wyjazdu. Jednakże nie zmusi to rzeszy pracowników do przyjazdy do warszawy celem pracy i kupna mieszkania. Celem pracy to zgoda jeśli na prowincji się pogorszy ale ta woli jednak zachód skoro daje takie możliwości bądz nawet amerykę płd i afrykę ostatnio już znajomy znajomego wyjechał na kontrakt !!! kto się zakotwiczył etat ma i go trzyma. Młody jedynie moze nadgryzać niższą płacą ale dośw nie zdobędzie tak szybko jak stary wyga.

    OdpowiedzUsuń
  8. Specjalisci bedą w kraju w cenie bo jest ich coraz mniej. Zatem to ta młodsza grupa obecnych z niższą pensją i na śmieciowkach ma brac kredyty na te drogie mieszkania ? W firmie u mnie i żony 95% ma kredyty w naszym wieku. Oni muszą mieć pracę i trzymać etat do 67 r !!!! tak wygląda stolica. Niższa pensja u młodego whodzącego na rynek z tak ubogą oferta spowoduje, ze stać będzie go na więcej ? oczywiście, że nie ! Skończyło się eldorado parę lat temu a niedobitki i chętni zawsze się znajda jak uwierzą w brednie analityków i polityków o porpawie i już będzie lepiej. Rok jako takiego odreagowania i znowu w dół. To, ze giełda odreagowuje nie świadczy o powiększeniu liczby etatów w firmie. Obecnie portale polecają działalność jednoosobowej firmy. To ja życze powodzenia takim co uwierzą w te brednie w tym kraju z działalnością jednoosobową. Pod odreagowanie na rynkach robi się kolejny skok na jeleni. Popatrzcie ile reklam kredytów, chwilówek po prostu wylewają z tv reklam i w necie. Pod to się niby robi tez utrzymanie za morde cen programami typu MDM bo indeksy rosną to dobry moment jest już dobrze. Bzdura i jedna wielka bzdura. Im chodzi tylko o to aby zapożyczyć sie na jak najwięcej i dusić was przez jak najdłuższy czas z rat. Jednakże obecna i idąca sytuacja demograficzna na to nie pozwoli na rynku mieszkań. Jest ich coraz więcej a sila nabywcza młodych spada. Swoja droga dlaczgo przekładam zakup mieszkania/domu w stolicy ? dlatego, że emerytur nie będzie nie łudzcie sie na to a jedynym rozwiązaniem są własne oszczędności nic innego. CI którzy kredyty spłaca jak dotrwają będa musieli ze względów braku emerytur oddać swoje mieszkania i domy w hipotekę odwróconą do banku za dożywotnią jałmużnę. Tak będzie drodzy. Ja wolę mieć na koncie swoje niż po pętli 20 - 40 lat oddać to do banku za jałmużnę jak dożyję. Wolę kupić za gotówkę jaką odkładam skutecznie a resztę na losowe wypadki i możliwą emeryturę w postaci własnego na koncie. Nikomu z lichwiarzy nie będę dawać zarobić. Nie ma presji na inflacyjne wzrosty płac bo żywność zdrożała. Ceny ważnych motorów napędowych spadają bądź trzymane są za mordę aby kolejna grupa widząca, że będzie lepiej rzuciła się na promocyjne ceny i złapała się w sidła lichwy na lata. Każda grupa biznesu musi się nachapać z prowizji zatem kolo musi się toczyć ale droga coraz większe dziury ma przed sobą. Sami sobie jesteśmy winni tego stanu rzeczy. Tendecja spadkowa będzie trwać z okresami przestoju może i chwilowego pokazania, ze idzie w górę ale to chwilówki. Z kolei osoby znajome, które nie mają kredytów w moim gronie wpadły na super pomysły i widze już u paru z tego grona. Kupią teraz bo są mega dobre czasy niskie stopy % i mieszkania będą drozeć zatem trzeba kupic i wynająć ….. studenci wezmą to. Tak oczywiście, ze to wezmą ale coraz mniej studentów jest u nas, rząd zamierza kupic 20 tyś mieszkań w ramach wynajmu przyjezdznym do dużych miast. Jak tak teraz Ci co mogą i chcą kupić na wynajem a mieszkać w domach u rodziców kupią i rząd też przy coraz mniejszej ilości studentów , którzy będą mieszkać w akademikach to kto im wynajmie ? będą stały puste i generowały ogromne straty albo zmuszą ich do mieszkania w tych m2. Tak właśnie obencie działa reklama na pozostałych przy zdolności bo młodzi to mogą sobie chcieć przy obecnych pensjach w Polsce pomarzyć albo jechać na zachód albo zostać u rodziców i tak się dzieje. Nie będę tłumaczyć ludziom, ze stopy zaraz pójdą w górę jak się nalapia w kredyty niby nisko oprocentowane bo to normalne cykle gospodarcze. Myk jak z frankiem kiedyś był tani jak i teraz są niskie stopy i będą tylko spadać…. No tak nic nie trwa wiecznie a za głupotę się płaci a obecnie mamy wszystko ułożone pod faze kolejnego odkupu tandetnych mieszkań – niskie stopy, niska cena , które będzie rosnąć przecież. Bzdura i ludzie się łapią a są tacy jeszcze.

    OdpowiedzUsuń
  9. Zatem kupno z gotówka odłożoną przez lata pracy i taniego wynajmu z niewielkim góra 5 letnim kredytem ! bądź wynajem non stop z odsetek od zgromadzonych środków przecież nawet przy 3% lokaty odstępne sobie pokryjecie z tego wynajmując bo czynsz przecież się płaci z rachunkami mając kredyt. ba nie wspomnę jak autor bloga, który słusznie liczył, ze wynajem jest tańszy a nie doliczył na + , że rośnie nam odsetek z lokat pomimo iż są nisko oprocentowane kiedy gromadzimy coraz więcej kasy. Dlatego też ludzie obecnie wpłacają z lokat dp TFI na akcje od roku mamy rekordowe wpływy. Po co ? a po co ci lokata nisko % kiedy giełdy jednak rosną? Ano będą mieli komu cwaniaki oddawać a już poziomy są dobre aby napchać ulicy niby tanie akcje i niby tanie mieszkania. Tak samo jak w 2006/2007 to samo mamy teraz. Nie bądźcie głupi i nie dajcie się zwariować analitykom to jedna banda w biznesie jak i politykiera. CI ostatnio są dla tych pierwszych nigdy odwrotnie. Banda czworga jak Korwin powtarza chociaż radzę z umiarem go odbierać. Tak to wygląda zatem nie bądźcie słoiki naiwne nie dawajcie się bałamucić oszustom w krawatach. Oni chcą z waszej głupoty czerpać zyski. Im więcej was potrafi powiedzieć NIE tym gorzej dla nich. Z niższej marży też da się przeżyć no ale w kraju gdzie wszystko powoli siada dla nich to jedyne żródło lepszego życia. Wszystko można zbilansować tak jak powinno być w wolno rynkowej a nie sterowanej gospodarce.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Fajnie, że nie tylko ja produkuję długie wpisy ;) Tak trzymaj, Marku!

      Usuń
  10. Marek dobrze piszesz, ale niestety niewielu cię przeczyta (bo za dużo), a nawet jak przeczyta to i tak nie zrozumie i poleci kredycik wziąć bo nareszcie ma zdolność...
    Gratuluję podejścia do życia zgadzam się w 100%.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. masz racje bardzo dobry wpis.
      dodal bym do tego rozwiniecie "jalmuzny" w postaci odwroconego kredytu.
      teraz ludzie kupuja mieszkania po 300tys, a za 20-30 lat kiedy splaca kredyt (jesli) to demografia sprawi, ze te mieszkania beda warte duuuzo mniej.
      to i banki nie beda chcialy tak bardzo brac mieszkan w odwrocony kredyt, bo po co, skoro na rynku bedzie przesyt mieszkaniowy.

      Usuń
    2. O odwróconym kredycie hipotecznym będzie najpewniej oddzielny wpis. I też mi się wydaje, że ten produkt nie zrobi u nas takiej furory, jakiej niektórzy się po nim spodziewają. O ile potencjalnych "klientów" będzie wielu (co widać ze struktury demograficznej), o tyle banki raczej nie zaoferują sensownej ceny za ich mieszkania. Przy całej tej medialnej propagandzie o wzrostach i zielonej wyspie, prawdziwi "decydenci" w bankach raczej mają dobrą świadomość, co czeka rynek nieruchomości za kilka-kilkanaście lat. Jeśli zaproponują stawkę, odzwierciedlającą przyszłe spadki cen, to pewnie mało kto zdecyduje się na taki produkt.

      Usuń
  11. Warto uzupełnić powyższy wpis o dane na temat liczby gospodarstw domowych. W miastach od 2015r. spadek. Dużo gospodarstw 1 i 2 osobowych. Dużo większy popyt na małe mieszkania.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. O liczbie gospodarstw domowych pisałem we wpisie na temat (nie)brakujących mieszkań. Liczba ta będzie pewnie z czasem spadać, wraz ze spadkiem ogólnej liczby ludności. Co do gospodarstw 1- i 2-osobowych, które miałyby generować popyt na małe mieszkania, to nie jestem o tym przekonany. Ludzie zawsze chcą mieć więcej i woleliby nawet w 2 osoby mieszkać w domu, niż na 40m2 z salonokuchnią. Wszystko jest kwestią ceny - w końcu wypadałoby, żeby na rozwijającej się zielonej wyspie ludzie mieszkali w lepszych (także powierzchniowo) warunkach niż w czasach PRL sprzed 40 lat.

      Często pojawia się przekonanie, że większe mieszkania stanieją bardziej, a małe utrzymają ceny. Tak było w czasach stymulowania cen przez RnS (w mniejszym stopniu MdM). Ale ta głupota też się kiedyś skończy - jak o wszystkim zacznie znowu decydować wolny rynek, to mieszkania duże będą w zbliżonych cenach za m2 do mieszkań małych. W końcu w większości aktualnie produkowanych mieszkań "kompaktowych" zwyczajnie nie da się mieszkać. Przy mniejszej liczbie klientów/większym wyborze takie mieszkania mogą paradoksalnie stracić na wartości więcej niż te, które naprawdę można nazwać mieszkaniami (czyli takie, w których da się mieszkać z rodziną).

      Usuń
  12. Warto również przytoczyć dane z raportów na temat liczby udzielanych kredytów hipotecznych w ostatnich kwartałach. Ta liczba spada rok do roku od kilku lat pomimo bezprecedensowego luzowania polityki kredytowej.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Dokładnie o tym będzie wpis, jak tylko pojawią się dane o liczbie kredytów za 3 kwartał (najpewniej w raporcie Amron-sarfin). Dane z tego kwartału będą już odzwierciedleniem połączenia ekstremalnie niskich stóp procentowych z naganianiem na ostatnią szansę na kredyt bez wkładu własnego. Sądząc po sprzedaży deweloperów w 3 kwartale (+15% względem poprzedniego), spodziewałbym się liczby kredytów na poziomie 50-55 tys.

      Usuń
  13. Z braku czasu, będzie krótki wpis.... Na wstępie gratulacje dla Autora za czas i chęci poświęcone blogowi, który w sposób obiektywny stara się przedstawić problem wartości nieruchomości. Z pewnymi poglądami można się do końca nie zgadzać (moim zdaniem część ludzi pod wpływem niskich stóp procentowych i nagonki kupuje nieruchomości za gotówkę..........) Pragnę zwróć uwagę na jeden jeszcze aspekt - większość osób uważa kredyt za formę oszczędzania tzn spłacam swoje po 30 latach mieszkanie będzie moim zabezpieczeniem.... ewentualnie najemca mi spłaca kredyt. Dedykują im w tym miejscu skorzystanie z kalkulatora z procentem składanym. 150 tys zł na 30 lat z oprocentowaniem 3.5 (rocznie) kapitalizacja roczna z uwzględnianiem podatku 19 % Wartość środków wraz z odsetkami po zakończeniu lokaty: 346 992,29 PLN

    Mając 150 tys co się bardziej opłaca brać dodatkowe 150 tys kredytu i zainwestować w wynajem czy dać 150 tys na lokatę ? Odpowiedź chyba dla każdego jest oczywista nawet jakby najemcy spłacili nam w całości kredyt to mieszkanie 30 letnie to mieszkanie nadające się do generalnego remontu........ Oczywiście ktoś może powiedzieć że najemcy będą płacić więcej niż rata do banku przy tak dużym wkładzie własnym. Odpowiem – wyliczenie nie uwzględnia, podatków drobnych remontów, zniszczenia sprzętu i przestoju pomiędzy najemcami (30 lat ile to tapczanów, pralek kuchenek......) Dodatkowo przy wynajmie w naszej rzeczywistości prawnej należy wkalkulować sobie ryzyko konieczności przeprowadzenie eksmisji. Ten temat jest przez wszystkich przemilczany jeśli trafimy na „cwaniaka” to nawet najem okazjonalny nas nie zabezpiecza (był kiedyś w Rzeczpospolitej na ten temat artykuł pisany chyba przez sędziego tak więc bardzo praktyczny......) Przez kilka lat jesteśmy w plecy i to mocno. Z tego względu część „inwestorów” wynajmuje jedynie rodzinie i znajomym nigdy obcym......... Czasem ktoś z rodziny znajomych mieszka jako jeden z wynajmujących ….......... jednak to rozwiązanie na kilka lat a co potem..........?

    x.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. nie zapomnij o spadku wartosci mieszkania za te 20-30 lat jak bedzie nas mniej o 5mln

      Usuń
    2. Ha ha odpiszą Ci, że ceny mieszkań zawsze rosną.......... a tak serio chciałem pokazać, że nawet bez uwzględnienia spadku wartości mieszkania spowodowanego czynnikiem demograficznym „inwestycja” nie ma racjonalnego uzasadnienia......... Cześć osób powie, że to okoliczność przyszła i niepewna moim zdaniem prawdopodobna. Część uważa, że w dobrych lokalizacjach ceny będą spadać wolniej itd. itp....większość argumentów jest powyżej) W każdym razie obliczenia robimy na dzień dzisiejszy przy dzisiejszych założeniach co będzie za 30 lat.........hmm daleka perspektywa........ Ktoś mądry napisał, że kredy na 30 lat to jak zakład z bankiem, że będziemy zdrowi i będziemy mieli dochód. Zakład ten trochę nierówny ponieważ niedługo będzie obowiązkowy wymóg wkładu własnego 20 % ( teraz ubezpieczenie czyli przerzucenie odpowiedzialności na inny podmiot) zawsze delikwent kilka lat spłaci tak więc odliczając koszty komornicze, bank i tak wyjdzie na swoje........a przynajmniej zminimalizuje stratę... a jeśli banki będą traciły wymógł wkładu własnego będzie nie 20% tylko np. 40 % ….........
      x.

      Usuń
  14. "Mała" ciekawstka:

    http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/8,1066314-Mocno-zawyzone-ceny-ofertowe-mieszkan.html

    Pozdrawiam
    Karol

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Tylko, że nasuwają się dwa pytania:
      - czy ten cały Emerson ma wgląd do danych transakcyjnych
      - czy czasem nie zrobili takiego triku, że zsumowali 100tyś transakcji (mieszkania niedrogie, jakie się teraz w dużej mierze sprzedają) i zsumowali 250tyś ofertowych z otodom. Jeżeli tak to o kant d..y taka statystyka. Jeżeli już to powinni wziąć te 100tyś transakcyjnych i porównać właśnie je ze swoimi ofertowymi i wtedy by wyszła faktyczna różnica

      wygląda to wszystko na niezłą nagonkę (niektóre gazety wykorzystują tą informację aby wysnuć wniosek, iż teraz jest dobry moment na zakup bo przecież można stargować 20% - tylko jak z tym w praktyce, sam rozglądam się za mieszkaniem w Warszawie i jakoś powyżej 8% nie chcą schodzić)

      może się mylę, jeżeli tak to wyprostujcie mój tok rozumowania :)

      Pozdrawiam
      Damian

      Usuń
    2. Ta jedna piąta - w sumie to potwierdzam, tak właśnie było w przypadku naszego mieszkania w Krakowie, poszło w tym roku za ok. 80% ceny pierwotnie zasugerowanej przez pośrednika. (stało na rynku ponad pół roku, i sprzedało się dopiero po obniżce ceny)

      Usuń
  15. Bardzo dobry artykuł.

    OdpowiedzUsuń