czwartek, 9 lipca 2015

Otwarty umysł 34

Dziś będzie kolejny artykuł z gatunku "list od czytelnika". Tym razem, zgodnie z zapowiedzią w poprzednim wpisie, traktującym (na poważnie!) o możliwości "zakupu" mieszkania w Mdm na rynku wtórnym za rok lub dwa, przedstawimy koncepcję zupełnie przeciwną, czyli pozbycie się rządowego "wsparcia" w postaci Rns.

Na początek krótkie przypomnienie - program "Rodzina na swoim" to projekt pomocy rządowej (albo raczej pomocy podatników) w zakupie pierwszego mieszkania (na kredyt oczywiście), który działał w latach 2007-2012. Program zyskał wiele ciekawych (a zarazem bliższych rzeczywistości) przydomków, takich jak "Rodzina na Twoim", albo "Bank i deweloper na naszym". W ciągu 6 lat udzielono w ramach niego ponad 181 tys. kredytów, na łączną kwotę prawie 33 mld PLN. Idea tego pomysłu polegała na tym, że podatnicy (których w większości nie stać na mieszkania w aktualnych cenach) dokładają przez 8 lat mniej więcej połowę odsetek do kredytu tym, których zasadniczo i tak stać (a przynajmniej mają naszą ulubioną "zdolność kredytową").


Sam projekt był pomysłem PIS-owskim, jednak dopiero jego nowelizacja przeprowadzona przez koalicję PO-PSL (podniesienie mnożnika kosztu odtworzeniowego) sprawiła, iż stał się tak popularny, że osiągał momentami nawet 25-procentowy udział w rynku kredytów mieszkaniowych. 
Jednak Rns zapisał się w historii z dwóch nieco innych względów - po pierwsze, znaczne podwyższenie limitów cen dla mieszkań, które można było pożyczać/kupować w programie w 2009 roku sprawiło, że nie nadeszło oczekiwane załamanie (albo raczej urealnienie) cen na rynku, bezpośrednio po wybuchu światowego kryzysu w 2008 roku. Ustalenie sztucznych limitów zdecydowanie powyżej (i tak już wysokiej) wartości odtworzeniowej raportowanej przez GUS (na podstawie formularzy składanych przez deweloperów) sprawiło, że pojawiły się niejako ustawowo sterowane stawki za m2 mieszkania, które nie odbiegały specjalnie od cen rynkowych. Ba... z czasem doszło nawet i do tego, że program Rns, który w swej idei miał być skierowany dla "potrzebującej" części społeczeństwa, obejmował mieszkania z ceną na poziomie 9.800(!) PLN/m2 (w Warszawie). Dzięki tym wszystkim zabiegom udało się przetrzymać ceny na absurdalnych poziomach w najbardziej kryzysowym momencie. 
Drugą "zasługą" Rns był ratunek dla deweloperów, którzy z czasem zyskali przewagę nad rynkiem wtórnym, dzięki zastosowaniu zróżnicowanego mnożnika kosztu odtworzeniowego (1.0 dla rynku pierwotnego i 0.8 dla wtórnego). Mimo wszystko, to właśnie rynek wtórny oraz budujący domy na własną rękę "zgarnęli" prawie 3/4 wszystkich kredytów.

Jednym z ciekawszych efektów działania programu Rns był za to zauważalny spadek średniej ceny transakcyjnej w samej jego końcówce (po znacznym zmniejszeniu mnożników kosztu odtworzeniowego). Ile w tym było rzeczywistego spadku, a ile transakcji z udziałem garaży za 100 tys. tylko Bóg raczy wiedzieć.

Rns jest czasem nazywany tykającą bombą na polskim rynku mieszkaniowym ze względu na fakt, że po zakończeniu dopłat rata kredytu wzrośnie mniej więcej o połowę (przy aktualnej wysokości stóp procentowych - przy wyższych stopach ten wzrost będzie większy). Pierwszych kredytobiorców z wyższą ratą zobaczymy co prawda już w 2015 roku, ale to zjawisko nasili się na poważnie dopiero za 2 lata - czy temat stanie się równie medialny jak kredyty frankowe, to się okaże. W końcu w obu przypadkach klient wiedział, na co się decyduje, więc wzrost raty powinien mieć przecież wkalkulowany w swoje życiowe plany...

Ale właśnie... miał być przecież list od czytelnika, więc na chwilę kończymy nasze wywody i pozwalamy czytelnikowi "mówić" ;)


"Cześć,

znalazłem wcześniej chwilę czasu, więc poniżej przesyłam dane (...). Zawsze warto poznać (z naciskiem na każde) zdanie innych osób przed podjęciem jakby nie było ważnej decyzji. Gdybyś uznał, że coś warto jeszcze doprecyzować to pytaj.
Kredyt:
- został udzielony w październiku 2010 r. na zakup mieszkania w wysokości 254 189,65 zł. na 100% LTV. Raty równe. Kredyt w ramach RnS. Okres kredytowania 30 lat. Aktualne oprocentowanie wynosi 3,75%. Kapitał niespłacony 237 036,22 zł. Kwota najbliższej raty (kapitał + odsetki) 837,33 zł. Kwota pierwszej raty bez dopłat z RnS w październiku 2018 r. przy aktualnym oprocentowaniu 1214,32 zł.
Mieszkanie:
- Wrocław, na Psim Polu, dwa pokoje i oddzielna kuchnia 46 m2. Wykończenie i umeblowanie mieszkania kosztowało 35 tys. zł.

Sytuacja rodzinna:
- rodzina 2+1 ("2" ma 30+, "1" ma 12 miesięcy). Oboje rodziców pracuje, łączny dochód na rękę miesięcznie ok. 5 500,00 zł. Wszyscy zdrowi.

Majątek:
- oszczędności: ok. 40 tys. zł. (część w złocie, część w walutach),
- drugie mieszkanie w mieście oddalonym o 70 km na południe od Wrocławia w starej kamienicy do kapitalnego remontu 45 m2 o wartości obecnie ok. 30 tys. zł. na poddaszu (kamienica ma dwa piętra, poddasze i strych, budynek jest po remoncie dachu, mieszkanie jest suche, słoneczne i ma wiele możliwości adaptacji, np. poszerzenia o strych (dodatkowe 20 m2) na co wspólnota wyraziła zgodę. Szacowana wartość remontu "własnym sumptem" ok. 30 tys. Mieszkanie jest w posiadaniu nieformalnie (musiało zostać przepisane na jednego z rodziców przed przyznaniem kredytu z RnS na czas dopłat, po czym do nas wróci).
Plan:
- po 5 latach życia z kredytem postanowiliśmy się go pozbyć sprzedając mieszkanie. Zauważyliśmy, że mieszkanie w nim ma z naszego punktu widzenia kilka wad, które nam obecnie przeszkadzają (np. bliskość ulicy, zbyt intensywne nasłonecznienie, zwiększający się z rok na rok ruch samochodowy i hałas). Jest jeszcze cała masa innych czynników ekonomicznych i innych, które "wyszły" w ciągu ostatnich lat, a istnienia których wcześniej nie braliśmy pod uwagę biorąc kredyt, a które wpływają na różne ograniczenia w naszym życiu, np. ostatnio przy możliwości zmiany pracy (na oddaloną o ok. 100 km), która wymagałaby przeprowadzki formalnie nie moglibyśmy wynająć mieszkania (zasady RnS) co wiązałoby się z opłacaniem czynszu w wynajętym mieszkaniu blisko nowej pracy i oczywiście ponoszeniu rat kredytu. Cóż... człowiek uczy się na własnych błędach całe życie :)


Spróbujemy sprzedać mieszkanie z "górką" tzn. nadwyżką ponad kapitał niespłacony 237 036,22 zł. na przełomie 2015/2016 r., którą planujemy przeznaczyć na remont drugiego mieszkania pod wynajem, którego wynajęcie w części sfinansuje nam koszt wynajmu mieszkania we Wrocławiu po sprzedaży tego zaciągniętego z kredytem. 5 letnia kadencja po której następuje zwolnienie z podatku dochodowego rozpoczyna się od stycznia 2016 r. więc w przypadku gdy coś się zmieni pod tym kątem "górka" nie musiałaby pójść na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Najpewniej nasze oczekiwania zweryfikuje jednak rynek. Jeśli się to nie uda plan B zakłada sprzedaż mieszkania w celu spłacenia kapitału tj. w tej chwili 237 036,22 zł. (pod koniec roku 234 tys. zł.). Plan C to sprzedaż mieszkania poniżej tej kwoty co nie jest dla nas psychologicznym problemem. W dłuższej perspektywie wolimy wyjść z kredytu nawet dopłacając do tej operacji niż w nim pozostać.
Co o tym sądzisz?

pozdrawiam
T"

Co my sądzimy o tym planie? Ano... na początek gratulujemy otwartości umysłu. W polskich warunkach, gdzie każdy(?) musi(?) mieć swoje(?) mieszkanie(?), sprzedaż i przejście na wynajem jest czymś, co wydaje się być wręcz niewyobrażalne (oczywiście nie dla czytelników tego bloga, tylko dla tych, którzy czytać nas się nie kwapią ;) Dla wielu Polaków wciąż posiadanie(?) mieszkania na kredyt jest szczytem marzeń (o prawdziwym posiadaniu na własność nikt właściwie nawet nie marzy), a niemożność uzyskania kredytu lub zgromadzenia wymaganego wkładu własnego jest największą z udręk.
W tej sytuacji pozbycie się kredytu i przejście na wynajem, w którym nie można przecież wbijać gwoździ w ścianę (o czym nie wiedzieliśmy i zamontowaliśmy sobie ostatnio karnisze ;) jest czymś, co "normalnego" człowieka właściwie szokuje.

Przechodząc jednak do meritum... co do zasady nie lubimy kredytów, bo nie lubimy systemu rezerwy cząstkowej. Jeszcze bardziej nie lubimy kredytów na 30 lat, a już najbardziej nie lubimy ich kombinacji ze zmienną stopą procentową. Dlatego strategicznie patrząc, pozbycie się kredytu jest zjawiskiem pożądanym.
Tyle że w Twoim przypadku sprawa jest nieco bardziej skomplikowana i przypomina nam trochę to, co "doradzaliśmy" kredytobiorcy frankowemu. Wszak w gruncie rzeczy jesteście w nieco podobnej sytuacji. Mieszkanie coś tam straciło na wartości (tak, jak kredyt frankowy "coś tam" wzrósł), ale aktualnie sytuacja jest w miarę stabilna. Przy tym wszystkim kredyt jest prawie darmowy (w Twoim przypadku realne oprocentowanie wynosi w tej chwili około 1.5%, czyli mniej niż na lokacie bankowej). Dopóki cena mieszkania nie spada, dopóty pozbywanie się takiego mieszkania/kredytu nie ma specjalnego uzasadnienia ekonomicznego. Oczywiście sytuacja taka, jak teraz, czyli wszechobecna stabilizacja, wspierana przez niskie stopy procentowe, nie będzie trwała wiecznie, bo ceny w Polsce są wciąż nieadekwatne do zarobków, kosztów budowy, demografii i innych głupot.
Przyglądając się bliżej Twojemu przypadkowi - aktualnie spłacasz jakieś 350 PLN odsetek od kredytu (reszta raty to kapitał), więc realny koszt Twojego mieszkania to coś w okolicach 800 PLN (odsetki + czynsz). Za taką cenę nie da się niczego podobnego wynająć we Wrocławiu, więc przejście na wynajem będzie się wiązało z natychmiastową (i to dość znaczną) podwyżką kosztu "zamieszkiwania". Oczywiście pomijamy tu kwestię spadku wartości mieszkania, bo zakładamy, że w tej chwili ceny są stabilne (a pamiętajmy, że spadek wartości mieszkania tylko o 1% rocznie powoduje wzrost miesięcznego kosztu w Twoim przypadku o 200 PLN). Żeby więc zrezygnować z komfortu "mieszkania na swoim", które jest w tej chwili tańsze niż wynajem, trzeba przywołać inne argumenty poza bezpośrednim porównaniem miesięcznej ceny.
I o tym, zdaje się, jest właśnie Twój list - "posiadanie" mieszkania w Rns uniemożliwia jego legalny wynajem i jest dokładnie tak, jak piszesz - jeśli jest szansa na lepszą pracę w innym mieście, trzeba nadal ponosić koszty kredytu i nie da się za bardzo niczego z tego odzyskać. Dodatkowo dochodzi fakt, że Twoje mieszkanie/okolica przestały Ci się podobać - wynajmowanie ma tą zdecydowaną zaletę, że w takiej sytuacji wystarczy po prostu wejść na portal ogłoszeniowy i można się przeprowadzić właściwie z miesiąca na miesiąc.
Jeśli więc kluczową dla Ciebie kwestią jest swego rodzaju "wolność", to pozbycie się mieszkania (albo raczej kredytu) ma uzasadnienie. Gdyby brać pod uwagę tylko aktualne czynniki ekonomiczne, to pozbycie się kredytu w Rns uzasadnienia raczej nie ma.

Oczywiście należy pamiętać, że aktualne czynniki ekonomiczne są ze swej natury... aktualne ;) W tej chwili panuje (podobno) stabilizacja na rynku mieszkaniowym i ta stabilizacja polega na tym, że bardzo trudno cokolwiek sprzedać (na rynku wtórnym). Jednak w niedługim czasie stabilizacja może się skończyć - jeśli na rynek wtórny wprowadzony zostanie Mdm (a jest to już praktycznie nieuniknione), pojawi się presja na spadki cen, bo w większości miast limit będzie niższy niż aktualna średnia transakcyjna. A pamiętajmy, że to właśnie kwestia ceny mieszkania jest decydująca, jeśli próbujemy porównać koszt wynajmu z kosztem mieszkania "na swoim".
Do tego ta Grecja... oczywiście wg naszych rządzących to jest problem, który nas zupełnie nie wzrusza, ale czy aby na pewno tak jest? Wyjście Grecji ze strefy euro rozpocznie coś, co od zawsze było nieuniknione, czyli upadek koncepcji wspólnej waluty (a być może i przy okazji całego euro-kołchozu). Takie czasy doprawdy trudno nazwać stabilnymi i prędzej czy później pojawią się perturbacje z tym związane. A, jak powszechnie wiadomo, w niestabilnych czasach zawsze traci... złotówka :) Gdyby tak złotówka straciła trochę więcej, to nagle pojawi się u nas inflacja i pewnie trzeba będzie podnieść stopy procentowe (przerabiali to już w Rosji, Ukrainie, Turcji, RPA itd.) - wszyscy wiemy, jakie to miałoby konsekwencje dla wciąż bardzo przeszacowanego rynku mieszkaniowego, który w ogromnej części opiera się na kredycie. W takich czasach zawsze lepiej jest nie mieć kredytu niż go mieć (najdobitniej przekonali się o tym w czasach wysokiej inflacji polscy "posiadacze" kredytów na stałą stopę procentową, którą Leszek Balcerowicz nagle zmienił im na zmienną, a rata wystrzeliła w kosmos). Pozostaje pytanie, na ile prawdopodobny jest taki scenariusz. Lepiej jednak (jak w przypadku każdej inwestycji) wyjść z niej pół roku za wcześnie, niż miesiąc za późno...

Na koniec jeszcze poruszana przez Ciebie kwestia mieszkania, które chciałbyś wynajmować. Wielokrotnie na tym blogu opisywaliśmy kwestię wynajmowania mieszkania jako interes niespecjalnie opłacalny dla właściciela. Oczywiście to dotyczy zakupu mieszkania w tej chwili... choć i przypadek zakupu w atrakcyjnej cenie przed 10-ciu laty też można rozpatrywać w ten sposób. Wszak kto wynajmuje mieszkanie kupione po niskiej cenie, robi tak samo słaby interes na jego wynajmie, jak ten, który kupił po cenie wysokiej, bo mógłby przecież w tej chwili swoje mieszkanie po w miarę wysokiej cenie sprzedać. Dlatego na pierwszy rzut oka sprawa wynajmowania "drugiego" mieszkania wygląda nieco "podejrzanie". Pozostaje pytanie, jaki jest na tym "zysk". Piszesz, że koszt wyremontowania mieszkania to 30 tys. zł, co razem z jego aktualną wartością daje 60 tys. Gdyby tak wynająć to mieszkanie za 900 złotych miesięcznie, to można by uzyskać stopę zwrotu na poziomie 6% (użyliśmy kalkulatora z naszej strony - założenia to: 11 miesięcy wynajmu w roku, 350 zł opłat i 1200 zł rocznie uśrednionych kosztów remontów). 6% brzmi dumnie, ale trzeba zwrócić uwagę, że jest to 6% od relatywnie niskiej kwoty i da Ci zarobek 3.600 złotych rocznie. Za mieszkanie oddalone od Twojego aktualnego miejsca zamieszkania o 70km... trzeba tam będzie czasem pojechać, trzeba będzie poszukać najemców (pewnie to nie jest takie proste, będąc w Wrocławiu), trzeba czasem coś naprawić, albo rozwiązać jakiś inny problem (sami zgłaszamy właścicielowi "naszego" mieszkania różne problemy, które on z niekłamaną chęcią rozwiązuje :) Jeśli wziąć to wszystko pod uwagę, to opłacalność tego rodzaju zabawy, mimo pozornie niezłej stopy zwrotu, może być dyskusyjna (zakładamy oczywiście totalny brak problemów z najemcami, bo każdy potencjalny problem/uszkodzenie mieszkania wpływa dużo bardziej niekorzystnie na stopę zwrotu z "taniego" mieszkania niż z drogiego - procentowy udział uszkodzenia w zysku jest po prostu znacznie wyższy).
Z drugiej jednak strony, zawsze to jest mieszkanie, za które się nie przepłaciło... a alternatywa w postaci chociażby lokaty bankowej może być słaba, o czym przekonali się w ostatnich latach już Grecy, Cypryjczycy, Islandczycy, czy nawet pewna część Anglików...

Podsumowując... kredyt w ramach "Rodziny na swoim" jest aktualnie najtańszą opcją mieszkaniową, jeśli oczywiście założymy, że cena mieszkania nie spada (bo nawet spadek o 1-2% zupełnie zmienia postać rzeczy). Oczywiście tak jest, dopóki trwa 8-letni okres dopłaty - kiedy trzeba będzie spłacać "pełną" ratę, rzecz będzie miała się zgoła inaczej (i to nawet, gdyby ceny miały się nie zmieniać, co jest bardzo wątpliwe). Dlatego strategicznie patrząc, kredytu w Rns warto się do tego momentu pozbyć. Jeśli ktoś zamierza się przeprowadzić, to tego rodzaju kredyt staje się kulą u nogi (brak możliwości legalnego wynajęcia mieszkania), czego doświadczył nasz czytelnik. Dodatkowo, w bardzo niepewnych czasach, z którymi mamy do czynienia właściwie już od kilku lat, a które za sprawą Grecji stały się jeszcze bardziej niepewne, zawsze lepiej jest nie mieć kredytu niż go mieć. Wszak pamiętajmy, że greckie "wakacje bankowe" dotyczą tylko depozytów, których nie da się wyciągnąć z banku - wszelkie kredyty nadal trzeba spłacać i będzie trzeba je spłacać nawet wtedy, kiedy banki ogłoszą nieuniknione bankructwo (a tak swoją drogą, to te "wakacje bankowe" to wybitnie idiotyczne określenie... brzmi jak coś całkiem przyjemnego, a oznacza przecież niemożność dysponowania własnymi pieniędzmi, które powierzyło się bankowi jako depozyt - ciekawe, czy pośród czytelników nadal są zaciekli zwolennicy systemu rezerwy cząstkowej ;) Od utraty oszczędności w banku jeszcze gorsza zdaje się być tylko utrata tych oszczędności, przy jednoczesnym pozostaniu z kredytem. I to jeszcze w momencie, w którym gospodarka całego kraju zaliczy bardzo nieprzyjemną kurację odwykową po wielu latach "radosnego" socjalizmu.

Dlatego w takich okolicznościach cieszymy się, że są w Polsce ludzie, którzy potrafią podejmować odważne decyzje i nie poddają się powszechnemu kultowi "bycia na swoim". Zwłaszcza w sytuacji, w której to swoje jest bankowym i pozostanie nim przez kolejne ćwierć wieku.

A na koniec jeszcze taki krótki (jak na nasze standardy ;) filmik - może jego związek z tematem nie jest jakiś bardzo ścisły, ale zdecydowanie warto obejrzeć:



PS. Zachęcamy czytelników do zaprezentowania własnych uwag na temat opisanego przypadku - ponieważ poziom merytoryczny komentarzy jest bardzo wysoki, to pewnie w komentarzach pojawią się różne ciekawe spostrzeżenia, które jak zawsze sporo wniosą do opisywanego tematu.

34 komentarze:

  1. Dlaczego przejmujesz się podatkiem, skoo podatek płaci się od zysku ze sprzedaży, po drugie spłata wczesniej zaciągnietego kredytu hipotecznego to "własny cel mieszkaniowy" co skutkuje zwolnieniem odpowiedniej części sumy uzyskanej ze sprzedazy z podatku

    OdpowiedzUsuń
  2. mnie zaciekawiła sytuacja zmiany gwarantowanego stałego oprocentowania na zmienne przez Leszka B. Jak to się ma do litery prawa. Czy teraz również istnieje takie ryzyko, że ktoś z rządzących zrobi taki krok?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. odpowiadają niejako na swoje pytanie - nie wiem czy się nie mylę, ale poczytałem na ten temat i wydaje mi się, że to było możliwe z jednego względu. A mianowicie,że bank dający wówczas kredyt był własnością Państwa. Teraz w bankach prywatnych takie posunięcie nie byłoby raczej możliwe. Czy ktoś może utwierdzić mnie w moim przekonaniu?

      Usuń
  3. Jakie są wasze spostrzeżenia na temat banieczki która pękła właśnie w Chinach? :)

    http://www.economist.com/blogs/freeexchange/2015/07/chinas-stockmarket-crash

    OdpowiedzUsuń
  4. http://pulsbiznesu.pb.pl/4214893,88424,psuje-sie-portfel-frankowy

    OdpowiedzUsuń
  5. Ja z kolei mam problem z MDM, baardzo proszę o pomoc!
    Zamierzam kupić mieszkanie na rynku wtórnym, podpisałem już umowę przedwstępną. Mam gotówkę na całą wartość transakcji, opłaty i niedużo pieniędzy na remont i wyposażenie (to będzie moje pierwsze mieszkanie). Mieszkanie jest w przyzwoitym stanie, nie mam wielkich wymagań.
    Zastanawiam się nad tym czy nie przeciągnąć transakcji i skorzystać z MDM, ale nie wiem czy to mi się opłaci.
    Zgodnie z założeniami ustawy - będę musiał wziąć kredyt na połowę wartości mieszkania, na minimum 15 lat. W ciągu 5 lat nie mogę go spłacić - to wprowadza nowelizacja. Przy udzieleniu kredytu pewnie będę musiał zapłacić prowizję za jego udzielenie - słyszałem że nawet 3%. Marże też ponoć są wyższe w MDM. Ubezpieczenia niskiego wkładu chyba mi nie wcisną przy 50 % LTV?
    Spłaciłbym kredyt zaraz po 5 latach, ale pewnie z tytułu wcześniejszej spłaty też będę musiał zapłacić jakąś prowizje?

    Czy ktoś jest w podobnej sytuacji i potrafi ocenić czy w takim stanie faktycznym (posiadanie całej gotówki i spłata po 5 latach) opłaca się kombinować z MDM?
    Przez 5 lat mogę wrzucać drugą polowe kasy na lokaty, więc doszedłem do wniosku, że realne oprocentowanie kredytu będzie stanowić różnicę między oprocentowaniem kredytu, a procentem z lokat. Miałbym zatem bardzo nisko oprocentowany kredyt, ale czy nawet te odsetki i pozostałe koszty nie zjedzą mi kwoty dofinansowania?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. @mnie-manie
      W każdym banku po 5 latach możesz spłacić cały kredyt bez opłat karnych, zazwyczaj przez jakiś okres możesz nadpłacić nie więcej niż ileś % wartości kredytu, ja mam 30%, nie wiem czy MdM też na to pozwala, jeśli tak to bierzesz kredyt i spłacasz np 30% następnego dnia, a resztę po 5 latach.
      Ja bym się wczytał co znaczy spłacić, kiedyś banki miały lukę w umowach i np żeby uniknąć kar za wcześniejszą spłatę kredytu spłacali cały kredyt minus niewielka kwota, tę kwotę później spłacali przez okres który pozostał im do końca karencji.
      W momencie gdy masz 50% wkładu własnego i jeszcze 10% z MdM to branie od Ciebie prowizji jest kpiną, szukaj banku który nie będzie chciał prowizji, zawsze możesz się zgodzić na kredytówkę, wpływy na konto lub coś innego (byle nie ubezpieczenie od utraty pracy, bo to słaba ochrona i droga).
      Zauważ jeszcze jedną rzecz, masz w kieszeni jakąś gotówkę, możesz wrzucić na lokatę lub część na lokatę a część zainwestować. To też jakoś pomnoży Twój majątek.

      Usuń
  6. @Mnie-manie,
    Z tego co pisał szacowny właściciel bloga w temacie o MdM na rynku wtórnym, po 5 latach już nie będzie żadnych kar i prowizji za zgaszenie kredytu. Ale nie wiem jak to będzie wyglądało w rzeczywistości, nie wgryzałam się w oficjalne dokumenty.

    Jeśli chodzi o moje zdanie w kwestii powyższego zapytania - ja bym kredytu nie brała. Pewnie dlatego że jestem ogólnie zażartą przeciwniczką kredytów, ale też z poniższych względów:

    1. Z tego co piszesz liczysz tylko potencjalny zysk/stratę nominalnie. To jest ile w PLN będzie kosztował Cię kredyt, ile dostaniesz PLN dopłaty. Uważam to za błędne rozumowanie. Należy liczyć również ryzyko. Kredyt zawsze będzie wiązał się z wyższym ryzykiem, co jest ważniejsze niż potencjalny nominalny zysk.

    2. Nawet jeśli zmienisz plany życiowe, będziesz przywiązany do mieszkania, tak jak czytelnik, któremu został poświęcony niniejszy wpis. Czy warto ryzykować bycie więźniem własnej nieruchomości, nawet jeśli miałoby to trwać jedynie 5 lat? niby nie tak długo, ale krótko też nie jest. Oprócz tego kto jest w stanie przewidzieć jak będzie się miała polska i światowa gospodarka za 5 lat, jeśli nie wiadomo co się może stać za 5 tygodni/ miesięcy. Zobacz jak pękła bańska spekulacyjna w Chinach. Z dnia na dzień akcje traciły nawet 7%, a ogólny spadek wyniósł ~30%. Czy w takich czasach warto się pakować w kredyt? To może i warto "zainwestować" grę w kasynie? Znowu wracamy do kwestii liczenia ryzyka.

    3. Kredyt nie zawsze musi być taki tani jak teraz. Jak wzrosną stopy procentowe, to już może się mniej opłacać.

    Ludzie którzy nie liczą ryzyka mogą się boleśnie przejechać. Patrz kupno (nominalnie taniej) dziury w ziemi, która tą dziurą już na wieki pozostanie, bo deweloper ogłosił upadłość. A kredyt - realny do splaty co miesiąc - został :)


    Pozdrawiam!

    OdpowiedzUsuń
  7. W Listopadzie 2014 podzieliłem się z wami informacją o tym, że korzystnie kupiłem a raczej "wynająłem od banku" ;) mieszkanie w Tarnowie ( 1998rok 3 pokoje 65m cegła 1metr = 0.88% miesięcznego wynagrodzenia, kredyt 50 LTV na 20 lat) W marcu zakończyłem niemal półroczny remont, przeprowadziłem się a dosłownie miesiąc temu dostałem od kolegi ....ofertę pracy na drugim końcu Polski. Oferta z tych nie do odrzucenia i tym sposobem mieszkanie stało się kulą u nogi. Podjąłem decyzje o sprzedaży bo wizja wzrostu pensji o 100% nie kazała mi długo czekać. Myślałem, ze będę miał większy kłopot ze sprzedażą mieszkania ale po 3 tygodniach od momentu wystawienia ogłoszenia w internecie znalazłem kupca. Cena transakcyjna to cena zakupu + mój wkład w remont także wychodzę na tym na zero. Tak ciekawostka: za każdym razem pytałem oglądających czy ew. zakup byłby finansowany kredytem czy gotówką - 90 % odpowiedzi to była gotówka !! Teraz pytanie do mieszkańców Szczecina. Jak wygląda tam rynek najmu ? Jakie lokalizacje są warte uwagi a jakich unikać ? Interesuje mnie bliskość infrastruktury (sklep apteka poczta) i jednoczenie cisza i spokój. Pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. no i jestes przykladem ze kredyt odpowiednio uzyty nie jest niczym zlym (pod warunkiem ze kupuje sie w rozsadnych cenach), najtanszy pieniadz na rynku , czasami nawet tanszy niz oprocentowanie lokat
      mieszkanie dalo sie uplynnic bez straty w rozsadnym terminie - a tyle tutaj mitycznego straszenia kula u nogi , rownie mitycznego co wbijanie gwozdzi w wynajmowanych mieszkaniach

      wszystko jest dla ludzi - tylko z glowa i umiarem

      ja obecnie wynajmuje warszawa, i tez dostalem oferte pracy z innego miasta - wroclaw

      stosunek najmu/kupna we wroclawiu nie pozostawia zludzen - nawet kredyt na 90ltv jest obecnie oplacalny
      np wynajecie kawalerki w normalnym standardzie to jakies 1500 zl - a koszt kupna i remont to max 220k - czyli dla ltv 80 - rata + czynsz to jakies 1100

      pisze tutaj na moim osobistym przykladzie, nie musi to byc prawdziwe dla wszystkich lokalizacji wielkosci cen etc. kazdy kalkuluje ze swojej pozycji

      do tego jak wezmie sie pod uwage jak dynamicznie sie wroclaw rozwija(studiowalem tutaj kilka lat temu) - wyjechalem do warszawy za zarobkami , teraz zarobki sciagaja mnie do wroclawia - to nie widze miejsca na jakies duze spadki , wrecz przeciwnie

      Usuń
    2. @fromZero
      np wynajecie kawalerki w normalnym standardzie to jakies 1500 zl - a koszt kupna i remont to max 220k - czyli dla ltv 80 - rata + czynsz to jakies 1100

      Nie zapominaj, ze te 20% wkladu moze generowac zysk o tym wiekszosc zapomina ;)
      Rownie dobrze mogles policzyc, ze masz wklad 90% i placisz 300-400/mc z czynszem i nie oplaci sie wynajmowac bo przeciez wynajem to 1500 :)

      Usuń
    3. @fromZero

      Nie zapominaj że mamy obecnie najniższe stopy procentowe w historii i jedne z najwyższych marż w historii. 2 tygodnie temu WIBOR wzrósł z 1,65 na 1,72 pomimo tego że RPP nie planowała podniesienia stóp procentowych.
      2 lata temu WIBOR to było ponad 3%, a 3 lata temu ponad 4.
      Sprawdź wysokość raty z oprocentowaniem 3.5 i 5,5%.
      Zobaczymy czy dalej będzie tak tanio (kredyt 220k na 30 lat to ponad 260 PLN różnicy).

      Usuń
    4. @up , ofc macie panowie racje,
      nalezalo by doliczyc koszta kapitalu i sprawdzic sobie wysokosc raty w przypadku wyzszych stop i czy jest sie na to gotowym
      ale to byl post aby tylko zaznaczyc ze kredyt nie musi byc taki zly

      Usuń
  8. Tu bym się nie zgodziła. Może i mieszkanie nominalnie zostało sprzedane 'po kosztach'. A co z czasem któy został włożony w urzadzenie i wyremontowanie go? Czy pół roku zachodu z mieszkaniem można przeliczyć i czy to jest strata czy też nie? Tu bym dyskutowała, że jednak pół roku jeżdżenia po sklepach i użerania się z majstrami na marne to jednak jest strata. Ale kto nie ceni swojego czasu, ten może i nic nie stracił.

    OdpowiedzUsuń
  9. az sie boje policzyc ile mnie sen kosztuje

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. No i po co ta ironia? Sprawa jest jasna. Facet zainwestowal X zlotych, przez pol roku tracil czas na remont tylko po to, zeby teraz sprzedac za X. Nie wiem jaka wykonuje prace, ale gdyby ten czas przeznaczyl na zarabianie pieniedzy, to na pewno bylby sporo do przodu w ogolnym rozrachunku.

      Usuń
    2. są różne hobby remont mieszkania,samochodu ,warzenie piwa, zbieranie znaczków

      Usuń
    3. Czyli jeśli ktoś lubi warzyć piwo, to znaczy, że ma otwierać darmowy browar? (w sensie browar, nie piwo;)

      Usuń
  10. @ Tom Westlake

    Może remontem zajmował się po pracy... To że ktoś remontuje mieszkanie pół roku nie oznacza, że sześć miesięcy siedzi w domu. W ogóle to niektórzy bardziej przejmują się i uparcie kalkulują koszty utraconych możliwości Mateusza z Tarnowa aniżeli on sam :)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. To nie ma zbytniego znaczenia. Nawet jesli robil to po pracy to i tak oznaczalo to nie lada poswiecenie. Remont kosztowal czas i odbywal sie kosztem innych rzeczy, np. wyjsc ze znajomymi, czasem poswieconym dla rodziny etc. Co by nie mowic, utracony czas tez jest kosztem. Jedyny wyjatek to sytuacja, gdy mamy zapalonego majsterkowicza, ktory remontujac dom jednoczesnie sie odpreza i wypoczywa...

      Usuń
    2. To nawet wówczas ten zapalony majsterkowicz traci to, ze mógłby "odpoczywać i odprężać się" dla kogoś innego, otrzymując za to pieniądze.

      Usuń
  11. http://www.obserwatorfinansowy.pl/tematyka/rynki-finansowe/ida-gorsze-czasy-dla-deweloperow/

    Wot ciekawostki.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Sam w Turek to wyprodukował. Także w myśl zasady "Rynek jest taki jak my chcemy" czas promocji już niedługo nadejdzie :) Jak myślicie czy to już będzie "Fear", czy powolutku idziemy w dół?

      Usuń
    2. Imho powolutku. Bardzo powolutku. Za 10-15 lat dobrze będzie mieć wolną gotówkę.

      Usuń
    3. Powoli, ale będzie z czasem przyśpieszać.

      Usuń
    4. Przynajmniej zmienił się ton wypowiedzi już nie mamy stabilizacji, tylko prawdopodobną wzmożoną wyprzedaż mieszkań, która może wpłynąć na spadek cen :D

      Usuń
    5. Turek jeszcze nie raz "zmieni ton wypowiedzi" a na koniec zatriumfuje "a nie mówiłem"

      A kolejny naganiacz Kirejczyk z REASa, chyba nie rozumiał w jakim kontekście słowo "dopalacz" zrobiło w ostatnim czasie karierę w telewizorni...osobna rzecz, że refleksje go nachodzą podobne jak Pinokia Turka :)

      http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/707218,1216025-Dlaczego-mieszkania-sprzedaja-sie-tak-dobrze.html?p=1

      "Jeśli wysoki popyt jest przede wszystkim skutkiem dopalacza w postaci dopłat w ramach "Mieszkania dla młodych" oraz efektem niskich stóp procentowych, to powinien zacząć maleć w perspektywie dwóch-trzech kwartałów. Jeśli jednak opiera się głównie o akceptowalną dla nabywców relację ceny do dochodu i o atrakcyjność stóp zwrotu z najmu mieszkań, to dobra koniunktura może utrzymać się także w 2016 roku."

      "akceptowalną (...) relację ceny do dochodu".... ....buhahaha

      Usuń
    6. Nie ma obecnie ceny akceptowalnej do dochodu, ale jest cena akceptowalna do raty kredytu. Co prawda to matematycznie niewiele zmienia, bo rata kredytu też nie jest akceptowalna do dochodu (tylko nie wszyscy jeszcze o tym wiedzą). Ale jak kredytów zabraknie... to wiemy co się stanie.

      Usuń
  12. http://www.bankier.pl/wiadomosc/Tanie-mieszkania-na-wynajem-teraz-takze-pod-Warszawa-7270216.html

    OdpowiedzUsuń
  13. Temat dotyczy Dolnego Śląska więc pozwolę sobie zwrócić uwagę na parę istotnych rzeczy istotnie wiążących się z listem powyżej.
    Mam dziwne wrażenie, że we wszystkich tematach dotyczących nieruchomości panuje wesoła zasada, że wszystkie miasta w Polsce są mniej więcej podobne, różnią się najwyżej skalą, np. Warszawa to troszkę większa plama na mapie, trochę więcej ludzi, pracy i w związku z tym większe ceny nieruchomości. Wrocław czy Kraków są trochę mniejsze więc ceny nieruchomości też trochę mniejsze. I tak dalej aż po jakiś Jawor, Strzegom czy Miłków i Barcinek.
    Nie wiem jak jest w innych województwach ale na Dolnym Śląsku rzeczywistość jest zupełnie inna. Jest Wrocław i reszta. Reszta czyli czarna dziura, hic sunt leones itd. Czyli pisząc jaśniej jest Wrocław, gdzie przeciętny człowiek w wieku 20-40 lat (czyli najbardziej zainteresowany kupnem mieszkania) może bez pleców rodziców czy kolesiowskich układów znaleźć pracę i cała reszta, gdzie na pracę raczej nie ma szans. Pomiędzy Wrocław a reszta jest może wąski margines, gdzie jakieś tam szanse na pracę są (Legnica) albo jest w miarę niezły dojazd do pracy we Wrocławiu (Oleśnica, Trzebnica, Strzegom).
    Autor pisze, że ma drugie mieszkanie w mieście oddalonym o 70 km na południe od Wrocławia w starej kamienicy do kapitalnego remontu 45 m2 na poddaszu. Moim zdaniem, jeśli miastem tym jest np. Wałbrzych, Dzierżoniów, Nysa, Kłodzko itd. to jeśli na prawdę wierzy, że po inwestycji ok. 30 tys. zł w ruinę na poddaszu będzie zarabiał na wynajmie to radzę mu dobrze, niech wytrzeźwieje i sam sobie odpowie, co robi we Wrocławiu a nie w mieście z którego wyjechał. Stawiam orzechy na diamenty, że robi to co ja, czyli wyjechał za pracą.
    Piszę to dlatego, że nie wiem dlaczego ale nikt nie zwraca uwagi na to, że szanse na zyskowną sprzedaż czy wynajem mieszkania w wyjącym zagłębiu bezrobocia jakim są miasta na Dolnym Śląsku są równie duże co szanse na zbicie majątku w kasynie. Kto mu tam wynajmie takie mieszkanie?? No przecież nie przedsiębiorca z Korei Pd czy szczęśliwa rodzina z amerykańskiego filmu tylko jakaś lokalna patologia co została na miejscu.
    Też mam takie mieszkanie, 40 metrów, po remoncie, rynek. Dokładnie w Jeleniej Górze. Szans na sprzedaż absolutne zero z prostego powodu: oficjalnie Jelenia Góra ma 72 tys. mieszkańców, bezrobocie 7,5% i jest "turystyczną stolicą Karkonoszy". Nieoficjalnie bezrobocie aż wyje, rzeczywiście zamieszkałych jest jakieś 60 tys. głównie starszych ludzi a mrzonki o turystyce to pic na wodę. Z tego co sam widzę, to większość miast ma podobne sukcesy w statystykach i propagandzie. Jak wygląda wynajem takiego mieszkania to nie trzeba być prawnikiem żeby się domyślić, jeśli już nawet znajdziesz kogoś na wynajem to zazwyczaj kończy się to eksmisją i kapitalnym remontem.
    Pozdrawiam.

    OdpowiedzUsuń
  14. Jest Reas 2 kw 2015
    http://renews.pl/uploads/Raporty/reas22015.pdf

    OdpowiedzUsuń
  15. @ Eikichi Onizuka
    Podobna sytuacja jest w Polsce B z której ja pochodzę (Warmińsko-Mazurskie). Tyle że tam nie ma żadnego dużego ośrodka, do którego można by pojechać za pracą. Olsztyn - oprócz fabryki Michelin (praca dla fizycznych, bo działy z białymi kołnierzykami Michelin przeniosło z Wawy do Bułgarii bądź Rumunii). Druga opcja - Białystok. Wiadomo, bez znajomości i rodziny raczej daleko idącej perspektyw brak.

    Dlatego wszyscy kto może wyjeżdża do Warszawy lub za granicę. Należy dodać że w rodzinnym Ełku mnóstwo jest osób, które jadą na ogórki czy inne jagody za granicę na 2-3 miesiące, potem przejadają to co zarobili cały rok, a jak się kończą im fundusze znowu jadą za granicę. I tak cały czas. Jak długo można tak żyć? Pracownicy umysłowi raczej emigrują do Warszawy. Młodzież ucieka do Warszawy na studia i tam już zostaje (tak jak ja).

    Ciekawa jestem co 'inwestorzy' którzy kupowali w Ełku po 2-3 mieszkania na górce teraz z nimi robią. Bo nawet te kompaktowe z widokiem nad jezioro nie cieszą się wielkim zainteresowaniem. A co dopiero z płytą na osiedlach? :) Ludzie sprzedają mieszkania z całym wyposażeniem, bo wyjechali za granicę i ani te mieszkania ani te graty są im już niepotrzebne.

    Pozdrawiam!

    OdpowiedzUsuń
  16. Dla osób czytających po angielsku:

    http://www.shadowstats.com/

    OdpowiedzUsuń