Podsumowanie 2015 roku 6

Najważniejsze wg nas wydarzenia w mijającym, 2015 roku: 

http://wdomachzbetonu.pl/oj-dzialo-sie-dzialo/

Czytelnicy dają radę :) 3

Tym razem świetny wpis naszego czytelnika na temat różnych aktualnych aktualności ;)

http://wdomachzbetonu.pl/mad-hatter/

Co tam słychać na rynku? 6

Dziś o najważniejszych aktualnie sprawach na polskim rynku mieszkaniowym:

http://wdomachzbetonu.pl/co-tam-slychac-na-rynku/

No i nie będzie przewalutowania 0

O tym, jak senat przywrócił pierwotną wersję ustawy o przewalutowaniu kredytów:

http://wdomachzbetonu.pl/no-i-nie-bedzie-przewalutowania/

Jednak nie będzie przewalutowania? 0

Kolejny artykuł o niedawnej ustawie o przewalutowaniu kredytów:

http://wdomachzbetonu.pl/jednak-nie-bedzie-przewalutowania/

Jednak przewalutowanie! 0

Najnowszy wpis, albo raczej notka na temat uchwalonej wczoraj możliwości przewalutowania kredytów walutowych:

http://wdomachzbetonu.pl/jednak-przewalutowanie/

Pomożecie? Pomożemy! (sobie) 142

11 marca, po prawie 2 miesiącach rozważań i analiz, banki, ustami prezesa ZBP, przedstawiły plan pomocy kredytobiorcom frankowym. Trochę ta "pomoc" przypomina nam inną pomoc z obszaru polskiego rynku mieszkaniowego, czyli "pomoc" Polakom w zakupie pierwszego mieszkania (Rns oraz Mdm). O ile w przypadku Rns/Mdm pomoc tak naprawdę skierowana jest do banków i deweloperów (czyli nie do autora planu pomocowego, którym jest rząd), o tyle w przypadku planu z 11 marca pomoc dla kredytobiorców jest skierowana właśnie do autorów tego planu, czyli do banków.
Propozycja jest takim gniotem, że aż dziw bierze, iż wygenerowanie czegoś takiego zajęło szacownemu gremium tyle czasu.

Ale po kolei. Jak pamiętamy, w czwartek, 15 stycznia, bank centralny Szwajcarii zdecydował o zerwaniu sztywnego powiązania kursu CHF do euro, co doprowadziło do historycznego momentu - kurs franka poszybował w górę, momentami nawet o 50%. Natychmiast pojawiły się głosy, że ponad pół miliona polskich kredytobiorców frankowych czeka niechybne bankructwo, które może pociągnąć za sobą banki (takie już są uroki systemu rezerwy cząstkowej, kiedy pożycza się pieniądze, których się nie posiada ;) Szerzej na ten temat pisaliśmy aż w trzech wpisach:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/01/czarny-chfartek.html

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/01/przedostatni-raz-o-frankach.html

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/02/ostatni-raz-o-frankach.html

Końcowe wnioski były takie, że cały ten frankowy problem jest mocno wydumany, bo wskutek spadku LIBORu frankowego do mocno ujemnego poziomu, rata typowego kredytu frankowego wrosła minimalnie (jeśli w ogóle). Jedynym problemem był fakt, że stosunek wysokości kredytów frankowych do wartości zabezpieczenia skokowo się pogorszył... ale właściwie cóż to za różnica, czy jest do oddania 200% wartości mieszkania, czy 220?
Z racji ustabilizowania się kursu franka (aktualnie na poziomach ledwie o 10% wyższych niż przed decyzją SNB), jedynym problemem pozostaje problem przyszłych wzrostów stóp procentowych w Szwajcarii (raczej trudno oczekiwać, że one na dłuższą metę pozostaną w okolicach minus 1%), ale jest to problem przyszłości a nie teraźniejszości, więc, póki co, problemu właściwie nie ma ;) A jak nie ma, to trzeba zaproponować rozwiązanie, które rozwiąże przyszłe problemy (banków) i w tym własnie kierunku zmierza ostatnia propozycja ZBP, której krótko się dziś przyjrzymy.

Dlaczego w Polsce nie ma kolejnego bumu mieszkaniowego? 119

Na swoim ostatnim posiedzeniu (chyba już rozumiemy, czemu posiedzenie zawsze kojarzyło nam się z czynnością, którą nawet król odbywa w pojedynkę ;) miłościwie nam panująca Rada Polityki Pieniężnej, pod przywództwem Marka "wydrukujemy wam ile trzeba" Belki podjęła (zaskakującą?) decyzję o obniżce stóp procentowych o 50 punktów bazowych, przez co referencyjna stopa NBP znalazła się na (kolejnym) najniższym poziomie i wynosi w tej chwili 1.5%. Obniżka niby ostatnia, ale kto to wie... w końcu szaleństwo nie kończy się tak łatwo i bezboleśnie. W związku z tym wszystkim spadnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, przynajmniej tych już spłacanych, bo z nowymi to nie jest przesądzone (przy okazji obniżki stóp banki lubiły zawsze podnosić marże). Praktyczny efekt będzie taki, że rata spadnie o jakieś 30 PLN na każde pożyczone 100.000. 

Celem jest, jak zawsze, pobudzenie gospodarki oraz walka z deflacją, a głównym uzasadnieniem fakt, że wszyscy tak robią, więc i my, albo raczej oni, nie mogą być gorsi. Amerykanie pobudzają swoją gospodarkę w ten sposób już od 7 lat, w strefie euro podobnie i efektów nie widać (chociaż nie... jeden efekt jest dobrze zauważalny - dług publiczny zdaje się przyrastać w tempie dużo szybszym niż kiedyś). Japończycy pobudzają gospodarkę już od lat prawie 25 i efekt jest dokładnie taki sam (czyli żaden, poza astronomicznym długiem państwa). Wtórnym efektem owego pobudzania są bańki na prawie wszystkich klasach aktywów (akcje, obligacje, w wielu miejscach także nieruchomości), a finałem (jak uczy historia) będzie inflacja, albo... hiperinflacja. Tak, czy inaczej, rada ma zamiar gospodarkę pobudzić - widocznie gospodarka przysnęła i jedyne, co może pomóc, to jeszcze ociupinkę tańszy kredyt, który i tak był rekordowo tani. Oczywiście to jest pojęcie względne, bo kredyty konsumpcyjne, szeroko reklamowane w telewizji i innych dziwnych mediach, dzielnie trzymają poziom coś koło 30% rocznie (nie wspominając już o klasycznych "chwilówkach" z ich astronomicznymi RRSO na poziomach tysięcy(!) procent).

Ostatni raz o frankach 144

No i doczekaliśmy się! Rząd, ustami wicepremiera Piechocińskiego, zaprezentował nam plan pomocy kredytobiorcom frankowym. Tyle, że z pomocą kredytobiorcom to ten plan akurat wiele wspólnego nie ma (czego można było się spodziewać). Co ciekawe, jest to chyba jedyny raz, kiedy jesteśmy (jako tako) zadowoleni z rządowego pomysłu :) Bo on przypomina trochę postulaty z naszych dwóch poprzednich "frankowych" wpisów.

Nim jednak przejdziemy do przyjrzenia się bliżej propozycjom rządowym (oraz stosownej reakcji banków), warto zwrócić uwagę jeszcze na dwie rzeczy.
Po pierwsze, jak wspominaliśmy wielokrotnie, cały ten "frankowy" problem (aktualnie) właściwie nie istnieje - w tej chwili kurs znajduje się w okolicach 4 PLN za franka, co przy spadku LIBORu 3M do -0.8% oznacza, że rata kredytu na 100 tys. CHF wzrośnie po decyzji SNB o jakieś... 5(!) złotych. O co więc to całe halo? Jedyny problem, jaki pozostaje (na razie jednak jest to problem mocno teoretyczny), to nieunikniony wzrost stóp procentowych w Szwajcarii, który najpewniej zejdzie się w czasie z wysokim kursem franka (przynajmniej względem złotówki). 

(Przed)ostatni raz o frankach 40

Fajna dyskusja wywiązała się pod naszym ostatnim wpisem o frankach. Za to dyskusja w szeroko pojętych mediach (niekoniecznie na temat naszego wpisu;) przeszła nasze najśmielsze oczekiwania. Trudno powiedzieć, czy to efekt roku wyborczego, czy może chwilowy brak tematów pokroju mamy Madzi... jakby jednak nie było, artykułów o frankach pojawiło się mnóstwo, a niektóre pomysły były wręcz przełomowe. Ale po kolei.

Jednym z najważniejszych wydarzeń w tym temacie była wypowiedź pana Jakubiaka z KNF, który stwierdził, że może by tak te kredyty przewalutować po kursie z dnia zaciągnięcia. Jest to o tyle dziwne, że jeszcze nie tak dawno ten sam pan Jakubiak, na forum Sejmu, twierdził, że tego rodzaju operacja nie wchodzi w grę - po pierwsze dlatego, że banki poniosłyby straty w kwocie ponad 40mld złotych (a, jak powszechnie wiadomo, banki nie mogą ponosić strat ;) a po drugie dlatego, że tego rodzaju operacja byłaby niesprawiedliwa w stosunku do kredytobiorców złotówkowych (mieliśmy tu typowo polski przejaw sprawiedliwości - skoro komuś może być lepiej, to tak nie powinno być, kiedy nam nie może być lepiej). Od razu pojawiło się sporo wyliczeń, jakie byłyby konsekwencje takiego rozwiązania - tym razem wyszło coś około 34 miliardów strat dla banków (z uwzględnieniem faktu, że kredytobiorca walutowy miałby dopłacić różnicę, którą do tej pory "zaoszczędził" względem kredytu złotówkowego).

Czarny CHFartek 109

Oj dzieje się ostatnio, dzieje!
Deweloperzy (przynajmniej niektórzy ;) pokazali kolejny kwartał super sprzedaży:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Sprzedaz-mieszkan-przez-deweloperow-w-2014-r-tabela-3267099.html

Na rynku najmu wzrosty cen nawet o 15%! ;)

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Wynajem-Polacy-placa-wiecej-niz-rok-temu-7230735.html

Mamy też najnowszy raport Reas'a na temat rynku pierwotnego w ostatnim kwartale 2014 roku oraz roczne podsumowanie rynku wtórnego:

http://renews.pl/uploads/Raporty/mieszkania012015.pdf 

Do tego Mdm wreszcie pokazał lwi pazur ;)

Właściwie każdy z tych tematów zasługuje na oddzielny wpis i pewnie część się tego doczeka, tymczasem dziś jednak musimy się zająć pierdołami :) Jak pewnie większość czytelników wie, ostatnio tematem zdecydowanie na topie jest franek (temat prawie jak mama Madzi). Szwajcarzy zrezygnowali (nagle) ze sztywnego powiązania kursu swojej waluty do euro (1.20) i frank wystrzelił w kosmos, praktycznie zrównując się ceną z euro. Nie wiemy, czy to jest sukces... wszak zrównanie się z walutą zupełnie pozbawioną przyszłości to nie jest chyba znowu jakiś wielki powód do chwały ;)

W świecie z betonu 210

Ostatnio obiecałem wpis fundamentalny, więc dzisiejszy taki właśnie będzie. Tematyka na pozór nie wydaje się związana z ogólną tematyką bloga, jednak sprawa jest na tyle istotna (a wiedza na ten temat może jeszcze mniej "popularna" niż wiedza o mechanizmach rynku nieruchomości), że postanowiłem ją opisać w niniejszym wpisie. 
Często dywagujemy na temat cen mieszkań, stóp procentowych, dostępności kredytu i innych tego typu rzeczy, tymczasem to są wszystko... pierdoły :) Prawdziwe problemy ukryte są u podstaw całego systemu, o czym właśnie będzie dzisiejszy wpis.

Dla części czytelników przedstawione tu informacje nie będą niczym nowym (pewnie dla tej części, która w ogóle na tym blogu nie znalazła niczego nowego, a czyta nas jedynie z braku ciekawszych rzeczy do roboty ;) jednak mam pewne obawy, że znajdzie się sporo osób, dla których poruszone w tym wpisie tematy będą co najmniej zaskakujące.

Ale do rzeczy...
Jedną z najważniejszych i najbardziej popularnych teorii, które przetaczają się przez większość naszych wpisów jest ta, zgodnie z którą na rynku mieszkaniowym (ale oczywiście nie tylko na nim) "bez kredytu nic by się nie stało, co się stało".
Przyjrzyjmy się zatem, jak to jest właściwie z tym kredytem. Zobaczymy, skąd bierze się kredyt, kto na tym zarabia (choć to wydaje się oczywiste ;) do czego to wszystko prowadzi i co właściwie można z tym zrobić.


Na początek link do filmu, który powinien być absolutnie niezbędną pozycją dla każdego dorosłego człowieka (brzmi to bardzo poważnie, ale nie ma w tym żadnej przesady). Powinno się go puszczać w szkołach oraz po, albo nawet i przed głównym wydaniem wiadomości na wszystkich stacjach ;) Niespecjalnie byśmy żałowali nawet "zmarnowanego" na to czasu antenowego, kosztem "Tańca z jazdami", czy innego "Voice of pokemons" ;)
Jeśli ktoś jeszcze nie oglądał, to może sobie obejrzeć po przeczytaniu wpisu, albo przed jego przeczytaniem - trudno powiedzieć, jak będzie lepiej, bo w tym momencie wpis przecież jeszcze nie powstał ;)

Jeśli kogoś zainteresowała ta tematyka, bardzo polecamy także część drugą (w polskiej wersji dostępną akurat w kawałkach):

A teraz przedstawimy wszystko własnymi słowami... ;)

Nic ciekawego 20

Czekaliśmy, czekaliśmy i w końcu jest ;) Raport Amron-Sarfin za 2 kwartał 2014, który tradycyjnie niesie ze sobą sporo obiektywnych danych na temat rynku mieszkaniowo-kredytowego. Całość dostępna jest pod adresem:

http://amron.pl/uploads/AMRON%20SARFIN/Raport%20AMRON-SARFiN%20Nr%202%202014_Pl_skrot.pdf

Zdawało się, że ta edycja będzie kluczowa dla odpowiedzi na pytanie, czy mini bum deweloperski z końcówki 2013 roku, wywołany ostatnią szansą na kredyt z LTV100%, zakończy się wraz z końcem tego rodzaju kredytów, czy może jednak nadeszło to mityczne, upragnione od ponad 5 lat odbicie na rynku, po którym ceny znowu poszybują do nieba ;) Niestety ten raport niespecjalnie odpowiada na nasze pytanie, a gdyby w dwóch słowach określić to, co działo się na rynku w 2 kwartale tego roku, można by użyć określenia... "nic ciekawego".
Jeśli więc ktoś oczekuje odkrywczych wniosków, albo ugruntowania swojej nadziei na większe wzrosty cen lub ich spadki, to w tym wpisie na pewno tego nie znajdzie.

Ale po kolei.

Raport, jak zwykle, skupia się na tematyce kredytowej, w końcówce przechodząc w kierunku bardziej mieszkaniowym. W związku z tym i my zaczniemy od kredytów, przyglądając się kolejnym elementom podsumowania raportu, wyprodukowanego przez Pana Furgę:

"Po nieprzystających do modelu cykliczności sezonowej wynikach pierwszych dwóch kwartałów roku 2013, wyniki drugiego kwartału 2014 roku w odniesieniu do wyników zrealizowanych przez sektor bankowy w poprzednich trzech kwartałach potwierdziły sezonową cykliczność zjawisk zachodzących zarówno na rynku kredytów hipotecznych, jak i – co bardziej oczywiste – również w sferze inwestycji mieszkaniowych."

Często mamy odmienne wnioski od autorów raportu, jednak w tym przypadku nie sposób się nie zgodzić. Dane za drugi kwartał pokazują, że wracamy do jako takiej normalności, zgodnie z którą to właśnie ten fragment roku jest najbardziej "owocny", jeśli chodzi o liczbę transakcji mieszkaniowych/kredytów/rozpoczynanych inwestycji. Dokładne dane przytoczymy za chwilę, ale wreszcie mamy chwilę spokoju na rynku - nie zaczyna się ani nie kończy żaden program pomocowy dla deweloperów/banków, nie spadają nam gwałtownie stopy procentowe, nie są wprowadzane specjalnie uciążliwe ograniczenia w kredytowaniu. W takich warunkach będzie można zacząć sensownie porównywać kolejne kwartały, aby określić trend panujący na rynku.

A może kredycik? ;) 69

Nadal nie mamy kluczowych raportów za 2 kwartał 2014 (NBP oraz Amron-Sarfin), a szkoda, bo... byłoby to ładne dokończenie poprzedniego wpisu. Trzeba sobie jednak jakoś radzić, więc dziś będzie trochę o tym, kiedy można brać kredyt mieszkaniowy (zwany czasem mylnie hipotecznym). W Polsce powinno się go zaciągać... właśnie... chyba w ogóle nie powinno się go zaciągać ;) Nim jednak dojdziemy do tego konstruktywnego wniosku, przypatrzymy się trochę temu, jak kredyty mieszkaniowe wyglądają w Polsce i jak wyglądają "prawdziwe" kredyty hipoteczne w krajach cywilizowanych.

Inspiracją tego wpisu jest artykuł jednego z naszych ulubieńców, prof. Łaszka oraz świetny komentarz użytkownika mlmlj pod tym artykułem. Całość można znaleźć tu:

http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/banki-nie-wierzyly-w-kredyty-hipoteczne,5650667,magazyn-detal.html

Możemy tam przeczytać, że inicjatorem rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce był Bank Światowy, który dostarczył kredytu oraz pomocy technicznej (my za Bankiem Światowym z definicji nie przepadamy, bo jeśli coś ma "światowy" w nazwie, to za bardzo nam się kojarzy z NWO). Nasze rodzime banki były dosyć sceptyczne wobec takich pomysłów, bo miały ciekawsze zajęcia (kupowanie obligacji państwowych, kredyty dla firm itd.). Jednak podstawowym (i oczywistym) problemem były wysokie stopy procentowe, które uniemożliwiały zaciąganie kredytów na wiele lat (jeśli ktoś nie zdaje sobie z tego sprawy, to polecam sprawdzić, ile wynosi rata typowego kredytu na 30 lat przy oprocentowaniu np. 25% rocznie). Banki nie interesowały się więc specjalnie kredytami mieszkaniowymi, co zmieniło się dopiero po pęknięciu bańki internetowej w USA i znacznym obniżeniu tam (a co za tym idzie także i u nas) stóp procentowych. Jakie to miało konsekwencje, obserwujemy od 2008 roku i poobserwujemy jeszcze czas jakiś - w trakcie następnego kryzysu stóp już się nie będzie dało obniżyć, więc jest nadzieja, że będzie to ostatni kryzys ery pieniądza typu fiat (czyli emitowanego "z powietrza"). Tak, czy inaczej, zabawa nadal trwa i kredyty są udzielane przy rekordowo niskich stopach. 
Jednak... okazuje się, że w Polsce (jak przystało na kraj trzeciego świata), mimo postępującej globalizacji i naszego niebywałego skoku cywilizacyjnego po 10 latach w Unii (widocznego głównie przez gigantyczny skok zadłużenia), warunki, na jakich udzielane są kredyty mieszkaniowe, są zasadniczo gorsze niż w krajach cywilizowanych. Aktualny poziom cen mieszkań jest taki, że ogromna większość Polaków nie jest w stanie żadnego mieszkania kupić bez kredytu (spora część nie ma szans nawet na kredyt). Jeśli więc ktoś pragnie "posiadać własne" mieszkanie (które w praktyce jest przez 30 lat mieszkaniem bankowym), musi przystać na kilka smutnych warunków, które opiszemy niżej (na podstawie komentarza mlmlj).

Zacznijmy od najważniejszego.

1. Zmienne oprocentowanie - jak wspominaliśmy wielokrotnie, praktycznie każdy kredyt mieszkaniowy udzielony w Polsce ma oprocentowanie zmienne. Najczęściej jest to WIBOR 3M lub 6M + marża banku (niegdyś zdarzało się także, że oprocentowanie zależało od widzimisię zarządu banku - patrz "nabici w mbank"). Swego czasu były oferty z oprocentowaniem stałym(?), ale owa stałość trwała z reguły 5 lat, a potem kredyt stawał się standardowym kredytem z oprocentowaniem zmiennym (dodatkowo w momencie jego uruchomienia oprocentowanie było wyższe niż w podobnym kredycie opartym na WIBOR). My bardzo nie lubimy oprocentowania zmiennego (niezależnie od tego, kto je ustala... w przypadku WIBOR ustala je w praktyce NBP - pytanie tylko, kto jest właścicielem NBP, bo tego nie udało mi się ustalić ;) W niektórych krajach oprocentowanie kredytu bywa stałe, a czasem jest stałe w okresach 10-letnich. Dopóki tak nie stanie się w Polsce, będziemy się starali trzymać od takich kredytów możliwie z daleka. Pamiętajmy, że wzrost stóp procentowych o 1 punkt procentowy powoduje wzrost wysokości raty o mniej więcej 80 PLN na każde pożyczone 100 tys., a podwyżka do poziomu sprzed 2.5 roku spowoduje wzrost raty typowego kredytu o 40%. Zacnie.

2. Niezmienność warunków w trakcie trwania umowy - dziś mamy do czynienia z sytuacją, w której bank w umowie odwołuje się do swojej tabeli opłat i prowizji. A tabela opłat, jak to tabela... może się zmieniać w dowolnym momencie. Któregoś pięknego dnia może się okazać, że nagle wzrośnie nam opłata, którą musimy ponosić przez następne 25 lat. Dopóki umowa kredytowa nie będzie całkowicie jednoznaczna i wszystkie potencjalne koszty nie będą w niej konkretnie ujęte, dopóty taka umowa będzie potencjalnie bardzo niebezpieczna.

3. Weryfikacja zdolności kredytowej oraz wartości zabezpieczenia przez bank w trakcie trwania umowy - w tej chwili banki monitorują poziom zabezpieczenia kredytu w trakcie jego spłaty i w razie spadku wartości zabezpieczenia mogą podjąć odpowiednie "działania". Mimo terminowej spłaty należności klient może zostać poproszony o wniesienie dodatkowego zabezpieczenia (w gotówce lub w formie ustanowienia hipoteki na kolejnej nieruchomości; pewnie są jeszcze inne techniki) oraz (o zgrozo!) może mu zostać zaproponowane podniesienie marży, w związku ze zwiększonym ryzykiem banku. Dodatkowo, bank może przeprowadzić ponowną procedurę badania zdolności kredytowej klienta, mimo że ten nigdy nie spóźnił się ze spłatą żadnej raty - domyślam się, że jeśli wypadnie ona negatywnie, też zostaną zaproponowane takiemu delikwentowi nowe, lepsze (dla banku) warunki. W tym układzie klient jest ciągle zagrożony niespodziewaną podwyżką lub innymi propozycjami, których odrzucenie może skutkować natychmiastowym wypowiedzeniem umowy kredytowej. Wszystko to najczęściej w sytuacji, w której wartość zabezpieczenia spada... ale obawiam się, że z taką sytuacją będziemy mieli do czynienia przez kolejne 30 lat. W najtrudniejszym położeniu są oczywiście kredytobiorcy frankowi, bo co prawda wartość ich mieszkań spadła nie tak wcale bardzo, za to bardzo wzrosła wysokość kredytu.

4. Negocjacje z bankiem - panuje powszechne przekonanie, że z bankiem niespecjalnie da się negocjować. O ile można czasem (podobno) negocjować wysokość marży (co pewnie oznacza tyle, że bank ma z góry ustalone stawki i pozwala się cieszyć klientowi tym, że udało mi się zbić dokładnie tyle, ile zaplanował bank), o tyle raczej nie da się wynegocjować specjalnej treści umowy (np. rezygnacji z zapisu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji komorniczej). Aktualnie jest tak, że bank ma ogromną przewagę nad klientem i klient musi się zgodzić na jego warunki, albo iść gdzie indziej... gdzie warunki będą praktycznie takie same. Fajnie byłoby, gdyby dało się podpisać umowę, która byłaby korzystna dla obu stron - na razie jednak się nie da i to się raczej szybko nie zmieni.

5. Bankowy tytuł egzekucyjny - jest to bardzo niebezpieczne (dla klienta) narzędzie, sięgające swymi początkami jeszcze czasów PRL, które umożliwia bankowi sprawne przeprowadzenie egzekucji należności po rozwiązaniu umowy kredytowej. W momencie podpisywania takiej umowy, klient musi zaznaczyć, że poddaje się dobrowolnej egzekucji komorniczej - jeśli bank z dowolnego powodu rozwiąże umowę kredytową (np. z powodu niewystarczającego zabezpieczenia), ma prawo wystawić BTE, któremu sąd nadaje klauzulę wykonalności w ciągu maksymalnie 3 dni (nie badając nawet, czy bank ma prawo takie BTE wystawić - liczy się tylko formalna poprawność wniosku). O procesie tym klient oczywiście nie jest informowany, a po nadaniu BTE klauzuli wykonalności do dzieła przystępuje komornik. Klient może taką decyzję zaskarżyć, ale zdarza się, że sprawa o rozpatrzenie jego wniosku odbywa się już po licytacji mieszkania(!). To się dopiero nazywa skuteczna broń przeciwko niepokornym klientom.

6. Dodatkowe "produkty" - aktualnie panuje moda na cross selling, czyli mącenie klientowi w głowie niższą marżą, pod warunkiem, że zakupi jakieś (z reguły do niczego niepotrzebne) "produkty" bankowe (produkty celowo wzięto w cudzysłów, bo z tego, co nam wiadomo, banki niczego nie produkują... chyba że za produkcję uznamy generowanie pieniędzy z powietrza). Aby uzyskać marżę kredytu, która nie woła o pomstę do nieba, trzeba więc czasem dokupić kartę kredytową, zobowiązać się do utrzymywania konta oraz przelewania na nie wynagrodzenia, zakupić jakieś pseudo ubezpieczenie np. od utraty pracy w zaprzyjaźnionym (z bankiem) towarzystwie ubezpieczeniowym, a czasem wykupić program systematycznego (wieloletniego) "oszczędzania" i wpłacać wymaganą kwotę na coś w rodzaju funduszu inwestycyjnego. Warunków jest sporo, a uzyskanie "czystego" kredytu, nieobarczonego żadnymi warunkami, jest dosyć trudne (przynajmniej, jeśli ktoś oczekuje marży na poziomie tej z przeróżnych tabelek, porównujących ze sobą te aktualnie super tanie kredyty). 
Do tego wszystkiego jest jeszcze  ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (wymagane przez KNF dla kredytów z LTV>80%). To ubezpieczenie jest fajne - banki najczęściej pobierają je na kilka lat z góry i często "zapominają" zwrócić stosowną część składki, jeśli LTV spadnie poniżej progu w trakcie opłaconego okresu. Przy zapowiadających się wieloletnich spadkach cen mieszkań ubezpieczenie niskiego wkładu własnego może towarzyszyć biednemu klientowi dużo dłużej, niż mu się teraz wydaje.

7. Zdolność kredytowa oraz LTV - aktualnie możemy poczytać o tym, że zdolność kredytowa jest taka i taka... z reguły zupełnie absurdalna, bo często wynika z niej, że bank jest w stanie pożyczyć klientowi 100 tys. PLN na każde 1000 PLN miesięcznego dochodu (czasem jest to nawet więcej). Rekomendacja SIII zniosła (i tak abstrakcyjnie wysokie) ograniczenie na wysokość raty w stosunku do dochodów (50% dla zarabiających poniżej średniej krajowej i 65% dla zarabiających powyżej). Pojawiło się zalecenie (odpowiednio 40 i 50%), ale zalecenie nie jest obowiązkiem, więc można znaleźć (przynajmniej w teorii) oferty, które go nie spełniają. Powszechnie uznaje się, że maksymalny bezpieczny stosunek wysokości raty do dochodów (DTI) powinien wynosić 30%, ale wartość ta bierze się z krajów dużo bogatszych niż Polska, gdzie pozostałe 70% dochodów ma znacznie większą siłę nabywczą niż nasze 70%. Dlatego też poziom bezpieczny w Polsce powinien być jeszcze niżej. Podobnie jest z LTV - w cywilizowanych krajach maksymalne LTV wynosi 75-80%, u nas jest to (po wprowadzeniu rekomendacji SIII) 95%. W każdym kolejnym roku będzie 5% mniej, aż do osiągnięcia 80% w roku 2017 (z dokładnością do tego, że być może 10% przy LTV 90% będzie mogło być ubezpieczone). Podsumowując... tak długo, jak banki będą udzielały abstrakcyjnie wysokich kredytów (zarówno w kwestii DTI, jak i LTV), ciężko będzie kupić mieszkanie bez kredytu, bo kamikaze, którym się wydaje, że przez 30 lat spłacania będą zdrowi, będą mieli pracę i stopy procentowe nie wzrosną, jest w tym kraju naprawdę sporo (chociaż na szczęście jakby coraz mniej).

8. Zabezpieczenie - na koniec jedna z najważniejszych rzeczy. Kredyty mieszkaniowe w Polsce nie powinny się nazywać hipotecznymi, bo ich zabezpieczeniem nie jest sama hipoteka. Większość czytelników pewnie wie, że zabezpieczeniem spłaty kredytu w Polsce jest cały (obecny i przyszły) majątek dłużnika. Dlatego też, w przypadku problemów ze spłatą kredytu, nie wystarczy oddać bankowi kluczy do mieszkania i sprawa będzie załatwiona. Trzeba oddać całą pożyczoną sumę - w czasach spadających cen mieszkań (i rosnącego kursu CHF) stanowi to bardzo poważny problem, który w wielu przypadkach powoduje bankructwo klienta (bo skąd nagle wytrzasnąć drugie tyle, ile warte jest mieszkanie?). Dodatkowo, przeprowadzenie procedury bankructwa konsumenckiego jest (na razie) w Polsce prawie niewykonalne, więc delikwent pozbawiony mieszkania jest też regularnie pozbawiany przez komornika odpowiedniej części swojej pensji. Z takiej sytuacji nie ma dobrego wyjścia, a podstawowe dwie techniki "ratunkowe" to przeprowadzenie rozwodu z ustanowieniem wysokich alimentów (wszak alimenty mają najwyższy priorytet i tego komornik nie rusza) lub zwyczajne przejście do szarej strefy (co w przypadku niektórych zawodów może być wręcz niewykonalne). Obie techniki są więc bardzo słabe. 
Dopóki zabezpieczeniem kredytu nie będzie jedynie mieszkanie, dopóty ryzyko nie będzie rozłożone równomiernie - teraz klient ryzykuje o wiele więcej niż bank i to jest złe. Albo i najgorsze ;)

Jest jeszcze jeden punkt, który nie jest typowym punktem, więc nie doczekał się swojego numerka (a szkoda, bo numerki są fajne ;)  
Reset systemu - system oparty na kredycie i kreacji pieniądza przez banki "z powietrza" od 2008 roku sprawia wrażenie, że zbliża się do swojego nieuchronnego finału, czyli totalnego rozpadu. Jak pewnie część (miejmy nadzieję, że większość) czytelników wie, znakomita większość "pieniądza" na świecie oparta jest na długu. Mówiąc (pisząc?) w skrócie... moje 10 złotych na koncie istnieje tylko dlatego, że ktoś je pożyczył i obiecał oddać - jeśli nagle powie, że nie odda, moje 10 złotych zwyczajnie przestanie istnieć (pomijam fakt, że pieniądze na koncie w banku nie są już właściwie moje, tylko bankowe, a ja mam jedynie zobowiązanie banku do wypłaty na żądanie 10 złotych). Właśnie dlatego przeprowadzono eksperyment cypryjski z grabieżą depozytów bankowych - tego po prostu inaczej nie da się zrobić, bo pieniądze stracone na pożyczkach (np. na obligacjach greckich) po prostu przestały istnieć (straciły swoją wartość, bo jedyną ich wartością była złamana obietnica zwrotu). Jest jeszcze jedno wyjście, które da dokładnie ten sam efekt, tylko szybszy - wydrukowanie tego, czego brakuje. Problem w tym, że prawie wszystkie pieniądze są długiem, a tyle wydrukować się nie da - po pierwsze dlatego, że świat bez długu (który jednak hamuje wydatki) przy zachowaniu obecnej bazy monetarnej doznałby hiperinflacji, a po drugie dlatego, że wtedy mielibyśmy pieniądze, które nie są obarczone odsetkami, a na to cały bankowy świat pozwolić przecież nie może. W związku z tym wszystkim system finansowy oparty na rezerwie cząstkowej musi upaść i w naszej ocenie bezpośrednim zapalnikiem będzie wzrost stóp procentowych. Wtedy oczywiście część długu zostanie "anulowana" - pozostaje pytanie, czy warto ryzykować taką zabawę, licząc, że to właśnie nasz kredyt zostanie magicznie "anulowany" (i jakimś cudem mieszkanie pozostanie w naszych rękach), zanim znajdziemy się pośród rzeszy bankrutów, którzy owego "anulowania" nie doczekali.

Podsumowując dzisiejsze wywody... wkrótce ukaże się kolejny raport na temat rynku kredytowego (Amron-Sarfin) i zobaczymy, ile osób zdecydowało się na (wielce wg nas ryzykowaną w polskich warunkach) zabawę z kredytem mieszkaniowym. W tym wpisie przedstawiliśmy podstawowe problemy, z którymi wiąże się zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego w naszym kraju. Dopóki przynajmniej część z nich nie zniknie, dopóty będziemy się trzymać od takich kredytów możliwie daleko. W wielu aspektach bank ma tak dużą i nieadekwatną przewagę nad klientem, że zabawa w kredyt mieszkaniowy może być bardzo niebezpieczna i to nawet wtedy, gdy kredytobiorcy nic złego się nie przytrafi (a spadnie np. tylko wartość zabezpieczenia).
Dziwi nas łatwość i beztroska, z jaką wiele osób podpisuje tak bardzo "asymetryczne" umowy, ryzykując w pewnym sensie własnym życiem. Jeśli ktoś jest wszystkiego świadomy, to czemu nie... ale wydaje mi się (na podstawie własnych obserwacji, więc to żaden dowód), że takich kredytobiorców jest bardzo mało.

Dla czytelników, których wiedza na temat kredytów jest nikła, polecam jeden z naszych pierwszych wpisów, w którym zawarto trochę więcej podstawowych informacji na ten temat i który stanowi absolutne minimum dla osób zainteresowanych kredytem mieszkaniowym:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/08/vademecuum-kredytobiorcy.html

A ci, którzy o kredytach mieszkaniowych wiedzą sporo, pewnie wiedzą też, że nie warto ich zaciągać ;) Zwłaszcza w czasach ultra niskich stóp procentowych...



PS. Zostałem zaproszony do udziału w debacie stowarzyszenia "Miasto jest nasze", zatytułowanej "Co zrobić, by mieszkania w Warszawie były tańsze?" - jeśli komuś bardzo się będzie nudziło, to zapraszam ;)

https://www.facebook.com/events/1450647618546892/

Odwrócona hipoteka 67

Mało ostatnio ciekawych rzeczy dzieje się na polskim rynku mieszkaniowym. Możemy przeczytać jedynie odgrzewane kotlety w postaci informacji o rekordowej sprzedaży deweloperów w końcówce ubiegłego roku oraz na początku obecnego (o czym kilkakrotnie już pisaliśmy na blogu), okraszonej oczywiście nutką optymizmu na temat wzrostu cen - w tym roku ma to być 5%, w przyszłym 3%. Nadal nie wiemy, czemu akurat 5/3, a nie np. 6/4, no i nie wiemy także, co będzie się działo w roku 2016, skoro dynamika wzrostów ma maleć z roku na rok ;) Wszystkie te ciekawe wywody możemy poczytać chociażby tu:

http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/eksperci-sprzedaz-mieszkan-z-rynku-pierwotnego-naj,5642639,magazyn-detal.html

Z innych nowości, które nie są żadnym zaskoczeniem, dowiadujemy się, że deweloperzy ostro wzięli się do budowania mieszkań i początek tego roku przyniósł wzrost liczby rozpoczynanych budów mniej więcej o połowę w porównaniu z początkiem ubiegłego roku. W skali 12-miesięcznej jest to już także solidny wzrost - ponad 35%. Patrząc na echa ustawy deweloperskiej, przed którą wystąpił bardzo silny (a zarazem czysto teoretyczny) wzrost liczby budowanych mieszkań, a po niej ich gwałtowny spadek, takie dane w ogóle nas nie dziwią (efekt niskiej bazy robi swoje). Niemniej, ponad 60 tys. mieszkań, których budowę rozpoczęli deweloperzy w ciągu ostatnich 12 miesięcy, to wartość już całkiem zacna. Kto wie... może nim deweloperzy przestaną być w ogóle w tym kraju potrzebni (o czym poniekąd pisaliśmy w poprzednim wpisie) zdołają dogonić pod względem udziału w rynku zwyczajnych obywateli, którzy wciąż budują od nich zauważalnie więcej? O szczegółach można poczytać tu:

http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/wiosna-nalezy-do-deweloperow,5643234,magazyn-detal.html

Z nieco ciekawszych wywodów mamy kolejne dywagacje naszego ulubieńca, prof. Łaszka:

http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/kto-zaplaci-za-tanie-kredyty-mieszkaniowe,5642672,magazyn-detal.html

Dywagacje są o stopach procentowych (czyżby profesor ściągał od nas tematykę wpisów? ;) a wnioski są takie, że stopy procentowe to podstawa na rynku mieszkaniowym, o czym pisaliśmy już wielokrotnie. Jednak brakuje konkretnych wyliczeń oraz jakichkolwiek szacunków na temat przyszłej wysokości stóp by uznać, że artykuł niesie w sobie jakieś cenne informacje. No może poza taką, że profesor sugeruje coś, co ostatnio staje się modne - w czasach niskich stóp procentowych należy ograniczać rozmiary akcji kredytowej na rynku mieszkaniowym. Jest to o tyle dziwne, że zwykle tego rodzaju cele osiągało się poprzez podnoszenie stóp... tymczasem teraz, coraz częściej na świecie, pojawiają się pomysły, żeby akcję kredytową regulować nie poziomem stóp, a ograniczeniami nieco bardziej "ustawowymi". W Polsce mamy już Rekomendację SIII i rosnący poziom wymaganego wkładu własnego, ale pojawiają się także bardziej "zaawansowane" koncepcje, zmierzające w kierunku reglamentacji kredytu, przypominającej znany nam z czasów PRL mechanizm kupowania "na kartki". Wszak podnoszenie stóp to proces dosyć bolesny (w aktualnie mega zadłużonej Europie/USA bolesny także na poziomie całego państwa), więc zastosowanie reglamentacji kredytu mogłoby wpłynąć ochładzająco na rynek nieruchomości, nie wywołując jednocześnie zbyt wielu bankructw wśród kredytobiorców i nie wywołując bankructwa całych państw. Zobaczymy, jak się sprawa rozwinie - na razie na problem (zbyt) wysokich cen mieszkań na całym świecie zwraca uwagę nawet MFW - wielki zwolennik wszelkiego drukowania i pożyczania. Skoro nawet oni dostrzegają problem i chcą z nim "walczyć", to pewnie szykuje się nam jakaś większa korekta światowa - w końcu trudno dobrze zarobić kiedy ceny są wysokie. Najlepiej zarabia się przecież w trakcie kryzysu, po silnych spadkach.

http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/1118992.html

Z ciekawych tematów mamy też wzmianki o reaktywacji budowy mieszkań przez TBSy, który to system był w założeniach całkiem niegłupi. W skrócie polegał na tym, że TBS, którego właścicielem często była gmina/miasto (chociaż nic nie stało na przeszkodzie, abym nawet i ja założył swój TBS ;) zaciągał preferencyjny kredyt na budowę mieszkań, który następnie był spłacany przez mieszkańców, płacących comiesięczny czynsz, partycypujących jednocześnie w kosztach budowy (w wysokości np. 30%). Efekt (w teorii) był taki, że całkowity koszt powstania mieszkań był znacząco niższy niż w przypadku deweloperów (oczywiście niższy niż ich ceny sprzedaży, bo same koszty budowy to pewnie deweloperzy mieli niższe). Efekty uboczne były nieco bardziej skomplikowane - ponieważ oferta TBS była całkiem atrakcyjna, to takie mieszkania "wynajmowali" często "znajomi królika" (znam nawet konkretny przykład - wymagania dla przyszłych mieszkańców TBS należącego do pewnego miasta były tak skonstruowane, że prawie nikt "normalny" nie był w stanie ich spełnić, za to spokojnie spełniały je rodziny wysokich urzędników miejskich). Dodatkowo, całkiem popularna jest podobno praktyka, zgodnie z którą pierwotni mieszkańcy TBS wyprowadzają się z bloku i wynajmują "swoje" mieszkanie na wolnym rynku, za cenę np. 2 razy wyższą. Co by jednak nie mówić o sposobie przydziału mieszkań, takie mieszkania powstawały i ktoś tam miał szansę w nich zamieszkać bez konieczności zaciągania klasycznego kredytu hipotecznego na dwukrotnie(?) przewartościowane produkty deweloperów. Dodatkowo, mieszkania w TBS, a przynajmniej w tym, który znam "osobiście", były wykończone, a więc spełniały podstawowy warunek definicji mieszkania - w przeciwieństwie do produkcji deweloperów, nadawały się po prostu do mieszkania. Zobaczymy, jak się sprawa rozwinie, bo BGK i jego Fundusz mieszkań na wynajem wciąż krwawi ;) Pierwsza umowa miała być podpisana już w maju, tymczasem mamy czerwiec i nadal zupełny brak konkretów (pomijam już fakt, że wg pierwotnych planów już w tym roku BGK miał wprowadzić na rynek znaczną część z planowanych kilkunastu tysięcy lokali). Za to strona funduszu już jest:

http://jakusiebie.pl/

Kto wie, może nawet i na niej kiedyś coś będzie ;)

Jak widać, na rynku zadziwiający spokój - poziom naganiania jakiś taki słaby w porównaniu z minionymi latami. Ceny nadal mają rosnąć, ale tylko trochę, no i o tym wspomina się już dosyć rzadko. Więcej słychać o rynku najmu, chociaż i tu jak na razie sama teoria. Ciekawe rzeczy pojawią się pewnie dopiero w lipcu, kiedy to poznamy kwartalne wyniki sprzedaży deweloperów i okaże się, czy ich "super" sprzedaż, łapiąca jakby zadyszkę w porównaniu z końcówką ubiegłego roku, to dłuższa tendencja, czy jednak tylko echo kredytów z LTV100%.

W takich spokojnych czasach postanowiliśmy przyjrzeć się rzeczy, która dla polskiego rynku mieszkaniowego będzie miała najpewniej bardzo duże znaczenie w przyszłości. Chodzi o ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym, której projekt przyjął niedawno rząd.
W ustawie chodzi głównie o to, aby banki znowu mogły zarabiać na kredytach mieszkaniowych, które ostatnio (mimo rekordowo niskich stóp procentowych) jakoś niespecjalnie schodzą. Tym razem jednak nie będą to kredyty na zakup mieszkania, ale kredyty udzielane tym, którzy mieszkanie już mają. Rzut oka na sytuację demograficzną, opisaną w naszym poprzednim wpisie pokazuje, dlaczego tego typu projekt pojawia się dopiero teraz. Wcześniej należało "ubrać" w kredyty pokolenie wyżu stanu wojennego, bo to najbardziej liczne roczniki w historii Polski. Teraz, kiedy młodych klientów na kredyty będzie coraz mniej (i spadek ten będzie dramatyczny), czas zagospodarować kolejne większe "poletko" na tym rynku. Tym razem będą to roczniki wyżu powojennego, odchodzące właśnie na emeryturę. Ponieważ polski system emerytalny już ledwo dyszy (rząd musiał się nawet posunąć do nacjonalizacji obligacji z OFE, żeby jakoś przeciągnąć jego upadek), to emerytów, którzy będą otrzymywać głodowe stawki, będzie za jakiś czas bardzo dużo. Dodatkowo, większość z nich jest właścicielami mieszkań, wykupionych z reguły za śmieszne pieniądze, nieobciążonych żadnym kredytem. Stwarza to idealne warunki na pojawienie się mnóstwa klientów dla odwróconego kredytu hipotecznego.

Aktualnie funkcjonuje rozwiązanie oparte o rentę dożywotnią, zgodnie z którym można zrzec się prawa własności do nieruchomości na rzecz firmy w zamian za wypłacanie dożywotniej renty, połączonej z prawem do mieszkania w danym lokalu do śmierci. Mamy już całkiem sporo firm, które coś takiego oferują - z punktu widzenia klienta jest tu jednak kilka problemów (z punktu widzenia drugiej strony problemy też zresztą są). Podstawowy kłopot jest taki, że prawo własności od razu przechodzi na stronę, która zobowiązuje się do wypłacania dożywotniej renty. O ile w normalnych warunkach klienta nie da się usunąć z mieszkania i nie da się wymigać od wypłacania renty, to kłopot pojawia się wtedy, gdy firma wypłacająca rentę (fundusz hipoteczny) zbankrutuje, albo z innych powodów przestanie wypłacać świadczenie. Teoretycznie klient jest odpowiednio zabezpieczony aktem notarialnym oraz wpisem w hipotekę lokalu i ma prawo do zamieszkiwania w mieszkaniu aż do śmierci, jednak wyegzekwowanie zapłaty umówionego świadczenia od zbankrutowanej firmy może nie być możliwe. Dodatkowo, jakoś nie wyobrażam sobie tych 80-letnich babć walczących przed sądem o rentę, bądź odzyskanie prawa do "swojego" mieszkania. Dodatkowym problemem jest fakt, że renta jest dożywotnia, więc pieniądze wypłacane są niezależnie od tego, jaka jest ich aktualna suma w porównaniu do wartości mieszkania - jeśli klient umrze po roku, to fundusz hipoteczny jest "zarobiony". Jeśli umrze po 30 latach, to fundusz hipoteczny może ponieść stratę. Trzeba to wszystko jakoś skalkulować - ryzyko jest duże, więc i koszty takiej działalności są najpewniej spore. Przykładowe stawki renty pokazano na poniższym obrazku:

Jak widać, wysokość renty nie powala - gdyby mężczyzna oraz kobieta z pierwszych dwóch wierszy żyli tyle, ile żyje się średnio (73/81 lat), to otrzymaliby łącznie jakieś 70.000/100.000 złotych. Wydaje się, że to mało jak na mieszkanie o wartości 400 tys. Jednak uwzględniając fakt, że wypłacany kapitał też kosztuje, a w wypadku naszej przykładowej kobiety za 16 lat mieszkanie może być już warte prawie zero, to sumarycznie może to być jednak niezły interes dla klienta ;) Ciekawe, jaki model zachowania cen przyjmują fundusze hipoteczne - czy jest on bliższy modelowi Bartka T. (zawsze w górę), czy może jednak naszemu (w Polsce to już raczej zawsze w dół). Biorąc pod uwagę wysokość świadczeń, to fundusze raczej nie zakładają wzrostów cen w przyszłości... chyba że ktoś chciałby je posądzić o próbę uzyskania zysku na jednym mieszkaniu, zbliżonym do połowy wartości takiego mieszkania ;)

W takiej sytuacji w naszym państwie (które podobno nie istnieje ;) z pomocą przychodzi nasz ulubiony rząd, proponując bardziej "cywilizowane" rozwiązanie. Odwrócony kredyt hipoteczny różni się w znaczący sposób od renty dożywotniej, co ma, jak zwykle, swoje plusy i minusy. 
Po pierwsze, w momencie zawarcia umowy o taki kredyt, klient pozostaje właścicielem mieszkania. Po drugie, po śmierci delikwenta jego spadkobiercy mogą taki kredyt spłacić i odzyskać prawo do nieruchomości (wszak to niekoniecznie musi być mieszkanie). Po trzecie, można w dowolnym momencie w miarę łatwo wycofać się z umowy, spłacając kredyt (nie musi to być po śmierci klienta). Wreszcie po czwarte, w obecnym systemie banki nie zwykły bankrutować... a nawet, gdyby tak się stało, to z punktu widzenia klienta niewiele się zmienia - nadal jest on właścicielem mieszkania, tyle że obciążonym kredytem. Póki spełnia warunki zapisane w umowie, nie można mu takiego kredytu wypowiedzieć. 
Jak widać, kilka plusów w porównaniu z rentą dożywotnią jest. Czy są minusy, trudno powiedzieć - ewidentną różnicą względem renty dożywotniej jest fakt, że wypłacana kwota jest ściśle określona w umowie. Może to być wypłata jednorazowa, bądź standardowa, comiesięczna, ale w tym drugim przypadku czas wypłacania świadczenia jest określony przez jego łączną wysokość (tymczasem renta dożywotnia jest wypłacana aż do śmierci). Może więc dojść do smutnej sytuacji, w której klient żyjący długo przestanie otrzymywać świadczenie z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego, bo osiągnie ono po prostu swoją maksymalną wysokość.
Podstawą wyznaczenia wysokości takiego świadczenia jest rynkowa wartość nieruchomości, wyznaczona przez rzeczoznawcę. Ustawa nie precyzuje, jaki ma być sposób ustalania oprocentowania kredytu hipotecznego, więc w Polskich warunkach będzie to najpewniej oprocentowanie zmienne. Spowoduje to tyle, że bank będzie musiał zostawić sobie jakiś bufor bezpieczeństwa przy wyznaczaniu wysokości świadczenia.
Zabawmy się więc w małego matematyka i spróbujmy wyliczyć, jaka byłaby miesięczna wysokość świadczenia z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego dla pierwszego przykładu z tabeli, dotyczącej wysokości rent dożywotnich - mężczyzna, 65 lat, mieszkanie o wartości 400 tys. złotych. Przyjmiemy, że kredyt będziemy wypłacać zgodnie z szacowaną długością życia (73 lata), czyli przez 8 lat (dla uproszczenia przyjmiemy równe 100 miesięcy). Oprocentowanie kredytu ustalimy na 5.60% (średnie oprocentowanie aktualnie udzielanych kredytów mieszkaniowych wg NBP). Założymy bufor na wzrost stóp procentowych oraz na spadek wartości mieszkania w wysokości 50% początkowej wartości mieszkania. Sumarycznie, przy naszych założeniach, zobowiązujemy się wypłacić kredyt o łącznym koszcie 200 tys. złotych. Dałoby to świadczenie miesięczne (przez ~8 lat) na poziomie około 1600 złotych. To już całkiem nieźle w porównaniu z rentą dożywotnią (jeśli nie martwić się, co będzie po 8 latach), dlatego odwróconemu kredytowi hipotecznemu wróżymy spory sukces na polskim rynku. 
W projekcie ustawy jest jeszcze kilka kwestii, o których warto wspomnieć. Po pierwsze, klient zobowiązuje się do utrzymywania mieszkania w niepogarszającym się stanie oraz zobowiązuje się do jego ubezpieczenia od zdarzeń losowych (najpewniej bank podsunie mu jakąś stosowną, bardzo korzystną polisę ;) Po drugie, po śmierci kredytobiorcy, jeśli spadkobiercy nie zdecydują się na spłatę kredytu (a pewnie tak będzie w większości przypadków), bank wyznaczy rynkową wartość mieszkania i wypłaci im różnicę w stosunku do wysokości udzielonego kredytu, jeśli będzie ona dodatnia (a pewnie będzie, o ile bank rozsądnie oszacuje ryzyko tego typu działalności). Będzie to miało dwie podstawowe konsekwencje - na rynku pojawi się sporo przejętych przez banki mieszkań, które będą musiały zostać w miarę szybko sprzedane, a spadkobiercy tych, którzy teraz mają mieszkania, nie dostaną żadnych mieszkań, więc staną się kolejnymi, potencjalnymi klientami banków na kredyty. O ile w tej chwili spadkobiercy, którzy nie potrzebują odziedziczonych mieszkań, często żądają absurdalnych cen za swoje "babciowe" lokale, o tyle bank będzie takie mieszkanie chciał sprzedać jak najszybciej, więc cena rynkowa wyznaczona przez jego rzeczoznawcę będzie pewnie atrakcyjna - wszak jedyną konsekwencją jej zaniżenia będzie ewentualnie mniejsza wysokość kwoty do wypłaty dla spadkobierców (kto by się tym przejmował?). W całości ma to szansę zwiększyć ruch na rynku. 

Jak widać, banki swoje zarobią, a spadkobiercom pozostanie jedynie przeklinanie starszej generacji lub dbanie o jej losy tak, aby starsi ludzie nie musieli zaciągać tego rodzaju zobowiązań.

Podsumowując dzisiejszy (podejrzanie krótki ;) wpis... Na polskim rynku dzieje się niewiele, ale powstaje jakieś takie ogólne wrażenie powolnego przechodzenia od mieszkań własnościowych do mieszkań wynajmowanych. Mdm ma być ostatnim rządowym programem wspierania mieszkań własnościowych, fundusz mieszkań na wynajem BGK powoli, ale coś tam jednak robi, a dodatkowo pojawiają się pomysły reaktywacji idei TBS na szerszą skalę. Wszystko to każe przypuszczać, że banki zaczynają szukać nowych rynków "zbytu" po tym, jak sprzedaż standardowych kredytów mieszkaniowych powoli, acz systematycznie spada. Kredyty udzielane pod budowę czynszówek mogą okazać się dużo bezpieczniejsze niż kredyty na pojedyncze mieszkania, bo nie grozi im specjalna utrata wartości zabezpieczenia (jeśli takie rzeczy będą subsydiowane przez państwo, to już w ogóle będzie rewelacja ;) Być może polski rynek mieszkaniowy zmierza (bardzo) powoli w kierunku rynku bardziej dojrzałego, w którym wynajem jest realną alternatywą wobec posiadania mieszkania na własność (czy tam na kredyt ;) 
Jednym z ważnych aspektów takiego rynku jest zakredytowanie wszystkich, których się da. W polskich warunkach, gdzie stosunkowo niewielka część zasobu mieszkaniowego obciążona jest kredytem, nadal mamy w tym względzie bardzo duży potencjał. Wysoka liczność roczników odchodzących właśnie na emeryturę, posiadających ogromną liczbę mieszkań własnościowych, wraz z nieuchronnym załamaniem się systemu emerytalnego stwarzają idealne warunki do rozwoju koncepcji odwróconego kredytu hipotecznego. Pobieżne szacunki wskazują, że oferta banków będzie (poniekąd) bardziej atrakcyjna niż oferowane aktualnie przez fundusze hipoteczne renty dożywotnie, więc z konkurencją raczej problemu nie będzie. Znając wątpliwą moralność polskich doradców/sprzedawców kredytowych produkt skierowany do grupy osób starszych, których pojęcie o rynku mieszkaniowym/finansowym jest pewnie jeszcze mniejsze niż u kredytobiorców frankowych, tego typu produkt skazany jest na "sukces". 

I to wszystko razem jest smutne... absurdalne ceny mieszkań zmuszają młodych do zaciągania 30-letnich kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, a po tym, jak już te kredyty spłacą(?), będą zmuszeni zaciągnąć odwrócony kredyt hipoteczny, żeby nie umrzeć z głodu na emeryturze. I w ten sposób przez całe życie będą finansować biedne banki, bo zwyczajnie nie będą mieli wyjścia. Prawda, że piękny system? Ale to dopiero dodatkowy bonus dla banków w przyszłości - na razie trzeba się zająć tymi, którzy z kredytami jeszcze nigdy nie mieli niczego wspólnego i pozwolić im (jak to się pięknie mówi) "odmrozić kapitał, drzemiący w ich nieruchomościach" ;)

Kiedy wzrosną stopy procentowe 103

Wielokrotnie podkreślaliśmy na tym blogu, że rynek mieszkaniowy w ogromnym stopniu zależy od ceny oraz dostępności kredytu - wszak bez kredytu nic by się nie stało, co się stało ;)
Polska nie jest oczywiście pod tym względem żadnym wyjątkiem. Kryzys amerykański także został wywołany sztucznie zaniżanymi przez lata stopami procentowymi, wspieranymi dodatkowo przez quasi-rządowe organizacje typu Fannie Mae i Freddie Mac. Szczególnie niebezpieczny okazał się eksperyment z kredytami subprime (dla "ryzykownych klientów"), które dodatkowo miały zmienne oprocentowanie (na początku niższe, potem wyższe).
Kryzysy w państwach europejskich (najpierw Irlandia, aktualnie Hiszpania, Portugalia, wkrótce pewnie Włochy i Francja) mają dokładnie taką samą genezę. Przyjęcie do Unii Europejskiej, a następnie do strefy Euro spowodowało nagłe obniżenie oprocentowania wszelkich kredytów, także mieszkaniowych. Wywołało to oczywiście bum inwestycyjny, który skutkował szybkim wzrostem cen, a następnie znacznym wzrostem liczby budowanych mieszkań/domów. W szczytowej fazie tego zjawiska celem nie było już kupowanie (pożyczanie) mieszkań dla siebie, ale kupowanie (pożyczanie) ich tylko po to, aby niedługo sprzedać je z zyskiem. W takiej sytuacji wszystko jest fajnie, dopóki znajduje się następny klient, który zechce od nas mieszkanie odkupić... co oczywiście nie trwa wiecznie (jak każda piramida finansowa) i z reguły kończy się w momencie podwyżek stóp procentowych. Dokładnie tak samo, jak znaczne obniżenie stóp powoduje gwałtowny wzrost ilości pieniądza na rynku (a w konsekwencji wzrost cen, bo proces budowlany jest na tyle długi, że nie jest w stanie natychmiast odpowiedzieć na gwałtowny wzrost popytu), tak i podwyżka stóp zmniejsza ilość pieniądza na rynku (i nagle okazuje się, że ten następny klient, który miał od nas drożej odkupić mieszkanie, już nie istnieje, bo nie jest w stanie pożyczyć więcej, niż my mogliśmy).

Na wykresach poniżej widzimy takie właśnie przełomowe momenty:

(zapamiętajmy wykres z USA, bo będziemy jeszcze do niego wracać)

Jest to absolutnie standardowy mechanizm i praktycznie tak samo było w Polsce. Z pewną małą różnicą - w Polsce jeszcze nigdy nie doświadczyliśmy znaczącego wzrostu stóp procentowych. Mieliśmy na to szanse w roku 2005 oraz w 2007, jednak wtedy "z pomocą" przyszły kredyty w walutach obcych (głównie we frankach). Jakie były finalne efekty możemy teraz zobaczyć chociażby na podstawie pozwów zbiorowych kierowanych przez zdesperowanych "frankowiczów" przeciwko bankom. Jednak w tamtych czasach efekt był taki, że oprocentowanie nowo udzielanych kredytów nie wzrosło (było wręcz przeciwnie), mimo wzrostu polskich stóp procentowych. Dzięki temu polska bańka mieszkaniowa osiągnęła rozmiary wyjątkowe na skalę światową i do tej pory nie zeszło z niej powietrze (wbrew temu, co starają się rozpowszechniać różnej maści "analitycy", porównujący aktualne ceny do roku 2006, kiedy to bańka miała już sporo za sobą).

Dla przypomnienia dwa wykresy, prezentowane już wcześniej na blogu. 
Na pierwszym, przedstawiającym WIBOR 3M (czyli w pewnym uproszczeniu polskie stopy procentowe), zaznaczono okresy, w których dominowały kredyty złotówkowe (na czerwono) oraz frankowe (na zielono). Widać, że w momencie, w którym rosły polskie stopy procentowe, "pałeczkę" przejmowały kredyty denominowane w walutach obcych.
Dokładne wartości pokazane są na drugim wykresie.

Aktualnie mamy do czynienia (w większości krajów świata) z historycznie niskimi stopami procentowymi. W USA, Szwajcarii oraz w strefie Euro mamy je praktycznie na poziomie zerowym. W Polsce stopa główna NBP wynosi 2.50%, co jest zdecydowanie najniższą wartością w historii. 
Można by więc zapytać, czy stopy procentowe wzrosną... ale to jest złe pytanie, bo nie powinniśmy pytać, czy wzrosną, ale kiedy wzrosną. Wszak z zera już spaść nie mogą (w Polsce niby jeszcze mają z czego spadać, ale nasze stopy zawsze były wyższe niż amerykańskie/europejskie/szwajcarskie, bo to jedyna szansa, żeby taka peryferyjna, czysto spekulacyjna waluta jak złotówka utrzymywała jakąś wartość).

Nawet KNF ostrzegała (przy okazji rekomendacji SIII), że niskie stopy procentowe to zjawisko "anormalne" i nie będzie trwało wiecznie. Przygotowała też ładny wykres (który też już prezentowaliśmy na blogu):

Widzimy, że w tzw. krajach rozwiniętych stopy procentowe w okolicy zera to anomalia i w ciągu ostatnich 40 lat zdecydowanie dłużej były powyżej 5% niż poniżej. Oczywiście można się spierać, czy teraz mamy szanse na oprocentowanie typu 10%, czy nie mamy... ale o tym w dalszej części wpisu ;)

Na wykresie wyżej trochę się przysłoniły wartości w Polsce z okolic 2000 roku, ale tam jest w granicach 20% :) Dokładny wykres polskich stóp procentowych wygląda tak:

Zwróćmy uwagę, że na wykresie mamy tylko 15 lat - tymczasem ogromna większość kredytów zaciągana jest na 25-30 lat, a ich (zmienne) oprocentowanie zależne jest dokładnie od wartości z tego wykresu.

Skoro już tak straszymy, to pokażemy jeszcze, co by było, gdyby stopy wzrosły trochę... albo trochę bardziej. Na początek obrazek z KNF (kredyt w wysokości 300 tys. złotych):

Widać tu, że rata ładnie rośnie wraz ze wzrostem stóp procentowych ;) Widać przy okazji, że zaciąganie kredytu konsumpcyjnego (bo znakomita większość kredytów mieszkaniowych taka właśnie jest) na więcej niż 25 lat jest dosyć słabym pomysłem, bo powoduje znaczny wzrost kosztów, a wysokość raty spada tak naprawdę bardzo nieznacznie.

Mamy też własną wersję tej tabeli dla tych, którzy nie chcą analizować tak dużej liczby liczb ;)
Aktualne oprocentowanie nowo udzielanych kredytów wynosi wg NBP średnio 5.6%, więc z takiego poziomu startujemy (zakładamy taką samą wysokość kredytu jak KNF - 300 tys. oraz okres kredytowania na poziomie 30 lat, bo jest to niestety najpopularniejsza wartość).

Za chwilę wyjaśnimy, dlaczego jeden z wierszy zaznaczono na czerwono, a tymczasem zobaczmy, że wzrost stóp procentowych o 1 p.p. powoduje wzrost raty naszego przykładowego kredytu o 200 złotych (wartości zaokrąglono do pełnych setek dla poprawy czytelności), czyli prawie 70 złotych dla każdych pożyczonych 100 tys.
Przy aktualnym średnim oprocentowaniu oddamy bankowi dwa razy tyle, ile pożyczyliśmy, przy wzroście stóp o 4 p.p. oddalibyśmy już trzy razy tyle. Oczywiście nie jest to wszystko takie proste, bo w celu zrozumienia, ile tak naprawdę oddamy bankowi, należałoby uwzględnić przyszłą inflację oraz to, czy nasze dochody podążają za inflacją. Dlatego też łączna kwota do spłaty jest wartością raczej poglądową niż pokazującą sensowną wartość dla dzisiejszych cen. Tak, czy inaczej widać, że wzrost stóp procentowych o 4 p.p. powoduje nominalny wzrost łącznej kwoty do spłaty o połowę.
A taki właśnie wzrost (4 p.p.) oznaczałby wartość, którą mieliśmy w Polsce w roku 2004 oraz 2008 - niech każdy sobie sam oceni, czy osiągnięcie tego pułapu jest prawdopodobne w ciągu najbliższych 30 lat. A jest to o tyle istotne, że wtedy nasza rata także wzrosłaby o połowę. 
W tabeli wyżej ciekawy jest także ostatni wiersz, bo pokazuje, że znaczny wzrost stóp procentowych (a o takim byłaby mowa w przypadku wzrostu o 10 p.p.) powoduje, że nasza rata osiąga już naprawdę niepokojące rozmiary. W tzw. "krajach rozwijających" się nie jest to wcale takie niemożliwe - jeszcze na początku tego roku Turcja w ciągu jednej nocy podniosła swoją główną stopę z 4.5% na 10. Niedawno Rosja w krótkim czasie podniosła stopę z 5.5% na 7.5%, a w 2008 roku Węgry podniosły jednorazowo stopę procentową z 8.5 do 11.5%.
Jak widać, w krajach zagrożonych kryzysem walutowym takie rzeczy są realizowane w ramach obrony własnej waluty przed upadkiem. Czy taka akcja "ratunkowa" jest możliwa w Polsce? Trudno powiedzieć... ale skoro rząd przejmuje już prywatne emerytury obywateli, to sytuacja budżetowa raczej najlepsza nie jest. Słaba demografia, ciągle brak sensownych reform i permanentnie rosnące zadłużenie nie wróżą niczego dobrego. Jeśli Polska wpadłaby w prawdziwe problemy finansowe i waluta byłaby zagrożona, to raczej nikt nie będzie się specjalnie przejmował sytuacją polskich kredytobiorców mieszkaniowych.

Tak, czy inaczej, jest to scenariusz dosyć pesymistyczny i w normalnych warunkach nie spełni się tak szybko. Pytanie, czy (a raczej kiedy) stopy procentowe wzrosną i bez tego. Odpowiedź jest tak naprawdę w działaniach USA/FED. Świat jest tak powiązany finansowo, że decyzje USA/strefy Euro mają bezpośrednie przełożenie na sytuację Polski. Na razie stopy utrzymywane są w okolicach zera, prezes Europejskiego Banku Centralnego przebąkuje nawet o dalszych obniżkach... ale taka sytuacja raczej nie potrwa wiecznie.
Poniżej wykres z oczekiwań członków FED na temat przyszłej wysokości amerykańskich stóp procentowych:

Widać na nim, że w 2014 roku podwyżek stóp nie będzie, za to wartość w okolicy 1% jest bardzo prawdopodobna w roku 2015. W 2016 mogłoby to już być 2-3%, a docelowo (w "długim terminie") stopa powinna wrócić do "typowej" wartości dla gospodarki USA, czyli 4% - stąd właśnie taki wzrost zaznaczyliśmy w naszej tabelce z wysokościami raty. Jeśli stopy procentowe w USA wzrosną, wzrosną także i u nas, bo z pewnością nie będziemy mieli niższych stóp niż Amerykanie.
Można się spierać, czy maksymalnie zadłużone USA przetrwałyby taką podwyżkę i czy w związku z tym jest ona możliwa... jednak skoro takie przewidywania mają członkowie FED, to warto mieć to na uwadze. Z drugiej strony, były już przewodniczący FED, Ben Bernanke, stwierdził, że "nie spodziewa się, aby za czasów jego życia stopy procentowe w USA wróciły do swojego długoterminowego, normalnego poziomu na poziomie ok. 4%".
Jak widać, nawet w USA nie ma zgodności w tym temacie. Należy jednak pamiętać, że aktualne stopy procentowe w okolicy zera mogą być utrzymywane tylko dzięki drukowaniu dolarów przez FED, za które to dolary kupowane są amerykańskie obligacje. Taka sytuacja też nie potrwa wiecznie, bo już widać, że kolejne kraje starają się odchodzić/uniezależnić od dolara w transakcjach międzynarodowych - jeśli ten proces przybierze na sile, mnóstwo dolarów powróci do USA wywołując inflację (co spowoduje wzrost stóp, albo bankructwo kraju... a pewnie jedno i drugie). Szczerze polecam blog:

http://independenttrader.pl/ 

Jest tam dużo świetnych artykułów na ten temat.

Ale jest jeszcze trzecia strona... można się zastanawiać, czy polityka sterowania stopami procentowymi ma na celu ogólne dobro społeczeństwa, czy może jednak to, aby nieliczni wybrani robili świetny interes kosztem licznych, niewybranych. Mając do dyspozycji tak potężne narzędzie jak stopy procentowe, można wywoływać i kończyć kryzysy praktycznie w dowolnym momencie (o co zresztą FED jest w niektórych kręgach podejrzewany od czasów "Wielkiej depresji" z 1929 roku, w trakcie której zmniejszono podaż pieniądza o mniej więcej 2/3, wywołując prawdziwą, solidną depresję deflacyjną). W końcu to bardzo fajny mechanizm... pożyczyć komuś pieniądze na niski procent (oczywiście nie pożyczamy naszych pieniędzy, tylko jako bank generujemy je z powietrza lub pożyczamy cudze, zależnie od interpretacji), a potem podnosimy oprocentowanie i zaczynamy przejmować w wyniku problemów ze spłatą prawdziwe dobra (ziemia, domy, akcje) - ich cena znacznie spada, więc odpowiednie "siły" są w stanie kupić je "po taniości". Wystarczy tylko wiedzieć, kiedy należy taką akcję przeprowadzić - wiedza o przyszłej wysokości stóp procentowych wydaje się być do tego wystarczająca. 
Ale taką teorię można by uznać za spiskową, tymczasem my tu rozprawiamy na poważnie ;)
I skoro nie wiemy, jak to właściwie będzie, to czas na wnioski ;)

Wiemy, że ultra niskie stopy procentowe to zjawisko wyjątkowe - wyjścia z niego są dwa: wzrost stóp lub bankructwo całego systemu finansowego i zamiana go na inny. Potencjalnie stopy mogłyby już niby zawsze być nisko, ale tak nigdy w historii nie było. Bo z niskimi stopami jest jeden podstawowy problem - zaniżanie stóp to tak naprawdę zaniżanie ceny pieniądza. Jeśli się przez długi czas zaniża wartość jakiegoś dobra, to spada jego podaż, bo produkcja/utrzymywanie przestaje być opłacalne. Jeśli permanentnie zaniża się wartość pieniądza, zmniejsza się ogólny poziom oszczędności. A oszczędności są konieczne do finansowania inwestycji/akcji kredytowej. Kiedy kończą się oszczędności, trzeba je odbudować, bo nie da się już prowadzić akcji kredytowej - wtedy stopy procentowe po prostu muszą wzrosnąć. A że przy tym jakiś kraj, czy nawet cały system może zbankrutować... no cóż, praw ekonomii nie da się oszukać - nie da się wiecznie żyć na kredyt, bo ostatecznie ktoś musi coś wypracować. Zwiększanie ilości kredytu/dodruk pieniędzy nie poprawi niczyjej sytuacji - tylko zwiększenie ilości pracy lub jej wydajności może poprawić sytuację społeczeństwa jako całości.

Kończąc ostatecznie nasze dzisiejsze wywody... wiele wskazuje na to, że stopy procentowe wzrosną i to już niedługo (oczywiście niedługo z punktu widzenia czasu spłaty 30-letniego kredytu, bo w ciągu pół/roku to może nawet polskie stopy jeszcze minimalnie spadną). Trochę wskazuje też na to, że padnie cały aktualny system finansowy. Czy w takich warunkach warto zaciągać kredyt na zmienne oprocentowanie, na 25+ lat, którego podstawowym zabezpieczeniem jest coś, co będzie systematycznie taniało? Hmm... może i warto, ale trzeba do tego sporo odwagi albo bardzo mało wiedzy.

Co tam słychać w programach pomocowych (dla banków i deweloperów) 55

W dzisiejszym wpisie przyjrzymy się pierwszym efektom(?) dwóch programów rządowych, mających na celu wspomóc (deweloperów i banki) przy kupnie/wynajmie mieszkania przez młodych i nie tylko. Jak pewnie większość czytelników wie, program "Mieszkanie dla młodych" działa już od 3 miesięcy, więc można się pokusić o pierwsze wnioski. Fundusz mieszkań na wynajem BGK też już właściwie miał działać (wszak jeszcze niedawno mogliśmy przeczytać, że pierwsze oferty pojawią się w 1 kwartale 2014, ale jakoś się nie pojawiły). Na początek zajmiemy się tym drugim, bo będzie z nim prościej, skoro nic się właściwie konkretnego w temacie nie dzieje ;)

Fundusz mieszkań na wynajem BGK to przedziwna (koncepcyjnie) konstrukcja, która ma działać jako fundusz inwestycyjny, a jego udziały docelowo będzie mógł sobie kupić każdy. Najpewniej jednak nikt ich nie kupi (chyba że ustawowo przymusi się OFE), bo założenia finansowe jego działalności są, delikatnie mówiąc, mocno naciągane. W związku z tym pieniądze wyrzucone przez BGK nie zostaną raczej nigdy w całości odzyskane... czym pewnie nikt się nie przejmuje, bo po pierwsze, są to właściwie pieniądze "publiczne", czyli niczyje, a po drugie to właściwie tych pieniędzy i tak "nie ma", bo mają pochodzić z funduszy własnych banku, przez co trudno byłoby je wyprowadzić w jakiś inny, legalny sposób. Przypomnijmy podstawowe założenia funduszu - ma on kupować/budować mieszkania w największych miastach Polski, a potem wynajmować je po cenach niższych niż rynkowe (początkowo mówiło się o zniżce rzędu 50%, teraz wspomina się już tylko o 25%). Mieszkań ma być około 20.000, a koszt całego przedsięwzięcia to 5 mld złotych (ciekawe, czy w tej kwocie są pensje zarządu i inne, równie potrzebne elementy). Oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji to 4%.

No i wszystko fajnie... tylko, jak już kiedyś pisaliśmy, jest tu kilka podstawowych problemów, które zdają się już dostrzegać nawet zarządzający programem. Na razie nie widzą jeszcze, że same podstawowe założenia finansowe są bzdurne. We wpisie:

Czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem?

wykonaliśmy proste obliczenia (przy optymistycznych z punktu widzenia właściciela mieszkania założeniach), dotyczące rentowności kupna i wynajmowania typowego mieszkania w Warszawie, z najpopularniejszego segmentu (2 pokoje, 50m2). Wyszło nam, że rentowność takiej inwestycji to w porywach 3.5% (nie licząc oczywiście wzrostu wartości mieszkania w długiej perspektywie ;) Patrząc po tabelkach generowanych przez Home Broker dla pozostałych miast można wnioskować, że poza Warszawą będzie z tym jeszcze gorzej. Tymczasem fundusz chce wynajmować mieszkania w cenie 25% niższej i osiągnąć stopę zwrotu co najmniej 4%. No to będzie problem ;) Zauważmy, że 25% niższa cena wynajmu nie oznacza wcale 25% niższej rentowności - oznacza rentowność niższą co najmniej o 33% - wszak opłaty stałe, które ponosi właściciel, pozostają na niezmienionym poziomie, niezależnie od miesięcznej stawki wynajmu. Spójrzmy na przykład - jeśli cena rynkowa wynajmu mieszkania wynosi 2.000 złotych miesięcznie, to cena 25% niższa oznacza 1.500 złotych (nie ma to jak skomplikowane obliczenia ;) Rozkładając jednak tę kwotę na czynniki pierwsze okazuje się, że ~500 złotych z tego stanowią opłaty administracyjne/na rzecz wspólnoty. Uśrednione koszty remontów przyjmiemy tak jak w zalinkowanym wpisie na poziomie 300 złotych miesięcznie. Przy cenie 2.000 złotych mamy więc "zysk" (przed opodatkowaniem) na poziomie 1.200 złotych, za to przy cenie 1.500 mamy "zysku" już tylko 700 złotych (to prawie 2 razy mniej!). Przy takich założeniach stopa zwrotu dla stawki wynajmu 25% niższej niż rynkowa osiągnie zabójcze 2% (zakładając bardzo optymistyczną cenę kupna wykończonego mieszkania z garażem na 350.000 złotych). Jak więc fundusz miałby osiągnąć stopę zwrotu na poziomie 4% tego nawet nie śmiem przypuszczać. Być może dałoby się obciąć nieco koszty administracji, ale to jest o wiele za mało. Pozostaje więc kupić mieszkanie za połowę założonej ceny... ale to jest niemożliwe nawet wtedy, gdyby fundusz miał budować mieszkania na własną rękę - zbudowanie wykończonego mieszkania z garażem w cenie 3.500 złotych za m2 PUM, w atrakcyjnej lokalizacji (nie wiemy, co to właściwie znaczy... ale tylko takimi lokalizacjami interesuje się fundusz) jest praktycznie niewykonalne (i to nie tylko w Warszawie). 
Nie wiem, jak to chłopaki liczyli, że im te 4% wyszło... może doradzał im Bartek, albo jakaś inna gwiazda OpenFinance/HomeBroker, którym wynajem zawsze wychodzi dużo bardziej dochodowy niż u nas.

Tak, czy inaczej, fundusz na razie nie zetknął się z tym aspektem brutalnej rzeczywistości, bo ma nieco bardziej przyziemne problemy. Otóż okazało się (niespodziewanie!), że nie bardzo jest skąd wziąć te mieszkania na wynajem. Niby jest kilkadziesiąt tysięcy mieszkań w ofercie deweloperów, ale nie ma takich, gdzie można by kupić cały budynek (a tylko tego rodzaju inwestycje interesują fundusz). Jakoś mnie to nie dziwi... wszak trudno oczekiwać, żeby deweloperzy pobudowali już całe budynki i nie sprzedali w nich ani jednego mieszkania (zwłaszcza, jeśli miałoby to się stać w owej mitycznej, atrakcyjnej lokalizacji). No i fundusz jest w kropce. Żeby nie było kompletnej klapy, to pierwsza inwestycja ma się jednak pojawić w pierwszej połowie tego roku, a pierwsi najemcy mają zamieszkać pod koniec roku (czyżby zbiorowe wykończenie mieszkań trwało aż pół roku?). Fundusz rozważa też (skądinąd słuszną) ideę budowania "na własną rękę, z udziałem wybranych partnerów". Nie bardzo wiadomo, kim ci partnerzy będą... czy mają to być deweloperzy, czy może firmy budowlane (przez co można by sporo zaoszczędzić na marży deweloperów i lekko się przybliżyć do oczekiwanej stopy zwrotu). Tak, czy inaczej, na mieszkania z funduszu przyjdzie nam jeszcze (długo) poczekać. Pojawi się jedna (może potem kilka kolejnych?) inwestycji "propagandowych", żeby rząd miał się czym chwalić (i żebyśmy my mieli tematy na kolejne wpisy ;) a osiągnięcie pełnej sprawności bojowej przesunie się na czas bliżej nieokreślony.

To wszystko ma kilka zalet - być może już na przykładzie pierwszej inwestycji wszyscy przekonają się, że założenia funduszu są zupełnie nierealistyczne i nie ma sensu wyrzucać w błoto więcej pieniędzy (w co jednak wątpię). Niemożność kupienia odpowiednich mieszkań od deweloperów też ma sporą zaletę - po pierwsze, trudniej będzie sfinansować ich wysokie marże, a po drugie, budowa mieszkań bezpośrednio na zlecenie funduszu, jakby nie było, spowoduje ogólny wzrost liczby oddawanych mieszkań. Ileś tam mieszkań zostanie przez fundusz wynajętych - jeśli naprawdę będzie to 20 tys., to konkurencja dla prywatnych właścicieli będzie spora i poprawi się najpewniej ogólna jakość usług wynajmu  - być może zacznie przypominać aktualną ofertę wynajmu "apartamentów" wakacyjnych, która w porównaniu z wynajmem standardowych mieszkań przez właścicieli jest dużo bardziej profesjonalna (sam niedawno to sprawdziłem). Oczywiście istnieje ryzyko, że mieszkania rzeczywiście będą wynajmowane po stawkach niższych niż rynkowe i wtedy zamieszkają w nich "wybrani" (najpewniej wg klucza partyjnego).

Jakby nie było, funduszowi bardzo kibicujemy... wszak będzie z niego piękna klapa. A skoro pieniądze i tak trzeba na coś marnować, to przynajmniej w tym wypadku powstanie z nich coś przydatnego.

O ile rozważania na temat funduszu mieszkań na wynajem to na razie czysta teoria i wnioski wysnuwane na podstawie wypowiedzi jego pracowników(?), o tyle w przypadku Mdm mamy już konkretne liczby (a jak wiadomo, liczby są jednym z piękniejszych elementów otaczającego nas świata). 

Po trzech miesiącach działalności programu jego wyniki bezpośrednie są takie:

• 4395 zaakceptowanych wniosków na kwotę ponad 98.5 mln złotych
• średnia wysokość dopłaty z naszych podatków to nieco ponad 22.400 złotych
• ponieważ pula pieniędzy w programie wydatkowana jest na podstawie czasu oddania mieszkania, to z puli na ten rok wykorzystano trochę ponad 86 mln złotych

Co w powyższych liczbach jest ciekawe? Ano to, że kwota na dofinansowania w ramach całego programu to 3.5 mld złotych rozdzielona na 5 lat (nie do końca po równo, ale dla prostoty dalszych obliczeń przyjmiemy, że jednak po równo), co pokazuje, że na razie nie zapowiada się, aby pieniędzy z dopłat miało zabraknąć. Z tegorocznej puli wykorzystano w 3 miesiące zaledwie 12%. Jeśli tempo zostanie zachowane, to na koniec roku dojdziemy do 50%, co każe między bajki włożyć informacje o wielkim zainteresowaniu programem wśród klientów. Pozostaje pytanie, jak będzie dalej. Z jednej strony o Mdm mówiło się już od bardzo dawna, więc każdy jako tako zorientowany na temat rynku mieszkaniowego wie o jego istnieniu - trudno oczekiwać, że nagle z czasem dowie się o programie dużo większa liczba ludzi i rzucą się oni na dopłaty. Jeśli ktoś przebierał nóżkami w zeszłym roku w oczekiwaniu na start programu, to pewnie już z niego skorzystał (co by aby na pewno nie zabrakło). Z tego punktu widzenia trudno liczyć na gwałtowny wzrost zainteresowania Mdm. Z drugiej strony, 1 kwietnia nieco wzrosły limity, a co za tym idzie także dostępność mieszkań w ramach programu. Wzrosty nie są co prawda duże, ale zawsze ileś tam dodatkowych kwadratów się załapie. No i nasz ulubiony, wiodący bank zaczął ostatnio reklamować kredyt w ramach Mdm (za chwilę się przekonamy, dlaczego nas to nie dziwi). Być może to spowoduje pewien wzrost zainteresowania Mdm. 

Jak widać, nie jest jasne, co będzie dalej, ale na razie program furory nie robi. Pamiętajmy jednak, że skala jego działania i tak jest ogromna - gdyby wykorzystać wszystkie pieniądze z dopłat w ciągu roku, to można by "wesprzeć" około 30 tys. kredytów, czyli więcej niż połowę tych, udzielanych na kupno mieszkań deweloperskich. W praktyce oznaczałoby to subsydiowanie z naszych podatków co drugiego mieszkania deweloperskiego - w sumie biedni deweloperzy osiągają skromne marże na poziomie od 20 do 50% (zależy kto liczy), więc każdy z nas na pewno z chęcią ich wspomoże swoim groszem. Skoro nawet tego bloga niektórzy wspomagają, to dlaczego nie deweloperów, którzy produkują "realną wartość", a nie jakieś dyrdymały? ;)

Podniesienie limitów Mdm wprowadziło nieznaczne modyfikacje w naszej tabelce, nie wpływając specjalnie na jej kolorystykę:

Dla przypomnienia... zielony oznacza miasta, gdzie limit jest bardzo zbliżony bądź wyższy niż średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym; pomarańczowy to miejsca, gdzie limit jest nieznacznie niższy, a czerwony to miasta, w których limit nadal jest dużo niższy niż średnia ofertowa.
Modyfikacje limitów praktycznie nie wypłynęły na wygląd tabelki, jednak trend podnoszenia limitów jest niepokojący, bo przypomina zabawy wskaźnikami w Rns. Jednak dopiero modyfikacja mnożnika kosztu odtworzeniowego (aktualnie 1.1) mogłaby by coś tu znacząco zamieszać (przy oficjalnej inflacji w okolicach 1% trudno oczekiwać, żeby koszty budowy miały jakoś zauważalnie wzrosnąć).

Ciekawa w tej tabeli jest jedna rzecz - zakładając, że w deklaracjach dotyczących kosztu budowy deweloperzy w różnych miastach kłamią mniej więcej tak samo, można by zapytać, dlaczego cena ofertowa w Warszawie jest 25% wyższa niż w Poznaniu, kiedy koszty budowy są praktyczni identyczne? Podobnie w przypadku Krakowa/Wrocławia w porównaniu z Olsztynem. Odpowiedź wydaje się być w miarę prosta - koszty budowy standardowych bloków we wszystkich miastach są bardzo zbliżone. Wyższe średnie koszty w największych miastach biorą się z dodania do obliczeń budynków, których w mniejszych miastach się nie buduje, a których koszt budowy jest wyższy (pseudo apartamenty, czy inne 13+ piętrowe betonowe molochy a la JWC). Jednocześnie widać, że cena sprzedaży ma się nijak do kosztów budowy - jak podkreślaliśmy już wielokrotnie, cena na rynku mieszkaniowym (zarówno na wtórnym, jak i na pierwotnym) nie ma żadnego związku z kosztami budowy (gdyby tak było, mieszkania w Łodzi nie byłyby, średnio rzecz biorąc, dwa razy tańsze niż w Warszawie). Cena zależy tylko od tego, ile klient jest w stanie dać (a dokładnie pożyczyć) oraz od tego, ilu jest klientów. Czyli absolutna klasyka ekonomii ;) Wszelkie dywagacje na temat tego, że deweloperom nie opłacałoby się budować przy jakiejś tam cenie, dlatego takich cen nie będzie, można włożyć między bajki. Jeśli deweloperom nie będzie się opłacało budować, to po prostu nie będzie deweloperów, a ludzie będą kupować mieszkania używane. Rynek się kiedyś wyreguluje, niezależnie od tego, ile jeszcze pieniędzy podatników zostanie zmarnowane, żeby ten proces powstrzymać. Skoro rynek mógł się wyregulować w górę (poprzez wzrosty cen przy wzroście dostępnego kredytu i wzroście liczby chętnych), da radę się też wyregulować w kierunku przeciwnym.

Pewnie spora część czytelników wie, że deweloperzy nie są jedynymi beneficjentami Mdm. Ta sama część wie również, że drugą ważną grupą beneficjentów nie są bynajmniej młodzi, zaciągający kredyty. Tą grupą beneficjentów są oczywiście banki. Po pierwsza dlatego, że dzięki Mdm da się jeszcze złapać trochę klientów, którzy nie dysponują wkładem własnym (wszak dopłata Mdm spełnia taką rolę), a po drugie dlatego, że warunki Mdm są lepsze (dla banku) niż w przypadku standardowego kredytu. Przyjrzymy się krótko ofercie kredytowej w 3 różnych wariantach, na podstawie danych z bankier.pl.
Pominiemy tu kwestię trochę kosmicznych założeń tej symulacji (31-letni mąż zarabia 3,1 tys. zł netto miesięcznie i pracuje na umowie o pracę na czas nieokreślony od ponad roku; żona prowadzi własną działalność gospodarczą, jej średnie wpływy wynoszą 4400 zł netto w ciągu ostatnich 12 miesięcy, a firma ma 30-miesięczną historię). 
Jak widać, do obliczeń wybrano taką parę, żeby zdolności kredytowej nie zabrakło (jednocześnie podejrzane jest to, że przy dochodach na poziomie 7.500 na 2 osoby rozpatrywany jest kredyt z maksymalnym wkładem w wysokości jedynie 15%; dodatkowo rodzina przy całkiem niezłych dochodach osiąganych już od jakiegoś czasu nie dorobiła się niczego własnego).
Niestety po raz kolejny mamy tu porównanie ofert z cross-selling'iem, czyli z jakimiś, bliżej nieokreślonymi produktami dodatkowymi (karta kredytowa, ubezpieczenie od utraty pracy i inne, równie nieprzydatne "produkty"). Skoro porównuje się kredyty, to chyba warto by wybrać oferty, które zawierają sam kredyt i nic więcej? Ale wtedy marża wyszłaby ponad 2.5% i ludzie mogliby stracić przekonanie, że teraz kredyty są tanie. 

Tak, czy inaczej, skorzystamy z wyników bankiera. Na początek kredyt standardowy, LTV90%:

Coś wyszło, ktoś wygrał ranking, jest fajnie. Nie wiadomo, ile tu jest dodatkowych kosztów "pakietowych", ale pewnie trochę jest, bo taki np. BZ WBK w ramach zwykłej oferty, bez żadnych produktów dodatkowych, proponuje ratę w wysokości 1914 PLN, z marżą 2.89%. W przypadku Deutsche Banku jest to odpowiednio 1872 PLN, marża 2.69%, a dla Pekao mamy aż 2118 PLN, z marżą 3.84%(!) - wszystkie wartości wzięte z porównywarki internetowej.

Teraz zobaczymy, jaka będzie korzyść dla naszych modelowych kredytobiorców, jeśli do kredytu zaangażują nas, podatników:

Porównując do siebie oferty Pekao bez Mdm i w ramach Mdm (gdzie dopłata stanowi dodatkowy wkład własny) widać, że kredytobiorca "zaoszczędzi" na tym biznesie prawie 50 tys. złotych - jednak dla PKO BP będzie to już tylko 20 tys. Tak, czy inaczej, nieźle. Wszystko to oczywiście przy założeniu stałej stopy procentowej - jeśli stopy procentowe wzrosną, "oszczędność" będzie jeszcze większa. Nie dość, że dorzucenie dopłaty z Mdm zmniejsza wysokość kredytu, który nasze modelowo małżeństwo musi zaciągnąć, to jeszcze dzięki temu uzyskuje ono niekiedy niższą marżę. Jednym słowem... same korzyści ;)

Skoro więc korzyści odnoszą kredytobiorcy, to dlaczego uważamy, że odnoszą je banki? Ano dlatego:

Różnica w przypadku kredytu "zwykłego" i tego, wspartego Mdm (przy takim samym LTV) wynosi dla Pekao trochę ponad 6 tys. złotych. Dla PKO BP jest to już prawie 16 tys.
Być może jest to nawet uczciwa cena za złożenie przez bank stosownego wniosku do BGK ;)

Jak widać, różnice w kosztach kredytu w ramach Mdm i w ramach standardowej (oczywiście "pakietowej") oferty są zauważalne. Jeśli ktoś chciałby wziąć kredyt z takim samym wkładem w ramach Mdm lub bez niego, to dzięki podatnikom uzyskałby korzyść rzędu 20-30 tys. złotych w całym okresie kredytowania (zakładając stałą stopę), a bank mniej więcej połowę tego. Czy warto? Hmm... to zależy, ile się z tego powodu przepłaci na mieszkaniu (ograniczona oferta, pewnie trudniejsze negocjacje z deweloperem, jeśli mu się przyznamy, że chcemy korzystać z Mdm; konieczność ograniczenia się do rynku pierwotnego).
Różnica dopiero wtedy staje się duża, kiedy chcemy wziąć kredyt, a dopłaty Mdm używamy tylko w celu powiększenia wkładu własnego - jeśli mówimy o wysokim LTV, to taka dopłata może nam znacznie "pomóc", bo przy okazji jest spora szansa, że dzięki temu dodatkowemu wkładowi, zauważalnie zmniejszy się marża kredytu.

Jak widać, z Mdm mogą być zadowoleni wszyscy. Deweloperzy, bo im się napędza klientów kosztem rynku wtórnego, zapewniając jednocześnie stabilizację cen, poprzez ustanowienie swego rodzaju minimum/punktu odniesienia. Banki, bo mogą więcej zarobić na takim kredycie niż na ofercie standardowej. No i klienci, bo dopłata w ramach Mdm, jakby nie liczyć, zmniejsza całkowity koszt kredytu. Tylko podatnicy mogą być niezadowoleni, bo to właśnie oni za to wszystko płacą. A że jest to grupa ze wszystkich zdecydowanie najbardziej liczna, to aż dziw bierze, że ten (demokratyczny?) rząd nadal ma jakiekolwiek poparcie. Widać wyborcy wolą spokojnie płacić, oglądając w tym czasie kolejne harce z gwiazdami (w jedynie słusznej telewizji). Albo zwyczajnie nie wiedzą, że płacą... ale czy wtedy to nie byłaby kradzież? A, jak wiemy, państwo/rząd przecież nie kradnie ;)

Podsumowując dzisiejsze smuty... mamy aktualnie dwa programy rządowego wsparcia mieszkalnictwa (rozumianego jako sektor deweloperski i bankowy). Fundusz mieszkań na wynajem, z którego mamy polewkę już od dawna i którego zarządzający powoli dostrzegają problemy, które my widzieliśmy już na etapie wstępnych założeń (a, z racji wykonywanego zawodu, specjalnie dobrego wzroku to nie mamy ;) Spodziewamy się, że fundusz okaże się być spektakularną klapą, jednak mamy nadzieję, że trochę mieszkań po nim zostanie i być może będą to nawet mieszkania tańsze niż by je teraz kupić bezpośrednio od deweloperów.
Program Mdm wydaje się być na pierwszy rzut oka korzystny dla wszystkich z nim związanych (deweloperzy, banki, klienci), jednak jak zwykle poszkodowaniu są podatnicy, którzy na to wszystko łożą. No i klienci też są trochę poszkodowani, bo bez Mdm mogliby mieszkania po prostu kupić taniej. A tak kupią drożej. Na szczęście póki co, Mdm furory nie robi (przynajmniej w sensie liczby udzielonych kredytów, bo medialnie sam temat jest bardzo "chodliwy").
Dziwna ta nasza polska gospodarka... zabrać tym, którzy mają mało (podatnicy), żeby dać tym, którzy mają dużo (deweloperzy, banki), aby na końcu ci, którzy mają tak sobie (klienci) zapłacili tyle samo, co i bez tego całego zamieszania. Do tego jeszcze tylu ludzi musi to wszystko logistycznie zorganizować... Masakra :)

PS. Pamiętajcie, żeby nas polubić na fejsie (mimo że my nie lubimy fejsa, bo zalatuje nam CIA/NSA ;)

www.facebook.com/wdomachzbetonu