Podsumowanie 2015 roku 6

Najważniejsze wg nas wydarzenia w mijającym, 2015 roku: 

http://wdomachzbetonu.pl/oj-dzialo-sie-dzialo/

Czytelnicy dają radę :) 3

Tym razem świetny wpis naszego czytelnika na temat różnych aktualnych aktualności ;)

http://wdomachzbetonu.pl/mad-hatter/

Co tam słychać na rynku? 6

Dziś o najważniejszych aktualnie sprawach na polskim rynku mieszkaniowym:

http://wdomachzbetonu.pl/co-tam-slychac-na-rynku/

Dlaczego media kłamią... 0

Tym razem wpis stworzony przez jednego z naszych stałych czytelników - zachęcamy do przeczytania:

http://wdomachzbetonu.pl/dlaczego-media-klamia/

W poszukiwaniu zaginionych kosztów 1

O tym, ile kosztuje zbudowanie m2 mieszkania i dlaczego tak mało:

http://wdomachzbetonu.pl/w-poszukiwaniu-zaginionych-kosztow/

Ceny mieszkań znowu wzrosły i spadły 0

Pastwimy się nad kolejnymi wypocinami "analityków" portali ogłoszeniowych:

http://wdomachzbetonu.pl/ceny-mieszkan-znowu-wzrosly-i-znowu-spadly/

Alternatywnie c.d. 73

Poprzedni wpis wywołał bardzo ciekawą dyskusję w komentarzach, więc autor listu przysłał ciąg dalszy. Prezentujemy go dokładnie w tej samej formie (z naszymi komentarzami) i znowu liczymy na odzew ze strony czytelników.

No, to do rzeczy!

Tak czytam swój list i komentarze autora bloga i chyba oboje zapomnieliśmy przedstawić czego dokładnie dotyczy analiza i jakiego horyzontu czasowego, co jest podstawą wszelkich prognoz. Ja zastanawiałem się jak mogą zachowywać się ceny mieszkań w okresie 5 -10lat, ponieważ jeżeli ktoś chce kupić mieszkanie dla siebie (pomijam zakupy inwestycyjne) to chyba tylko w takim maksymalnie okresie może rozważać zmiany cen. Dla przykładu: Pan Kowalski chcąc kupić mieszkanie dla siebie (rodziny), może kupić teraz lub pomyśleć; poczekam kilka lat bo przewiduje, że rynek się złamie i kupię np. 20% taniej a do tej pory będę wynajmował. Raczej mało osób myśli; za 25 lat ceny spadną to kupie swoje a przez 25 lat będę wynajmował:). Jeżeli ktoś nie ma możliwości kupić mieszkania (nie dostanie kredytu itp.) to i tak nie ma co analizować tylko musi czekać z nadzieją aż ceny spadną…

Jeżeli, więc mówimy o perspektywie 20-50 lat to zgadzam się, że ceny realne (z uwzględnieniem inflacji) pewnie spadną bo niż demograficzny w końcu odczujemy a ogromnej fali imigrantów nie ma co się spodziewać. Chociaż myślę, że to będzie proces powolny bez nagłych dużych spadków (pomijając jakieś wyjątkowo czarne scenariusze w gosp.) a i tak będą nieruchomości, które np. ze względu na lokalizację na cenie nie stracą.

Natomiast w perspektywie o której pisałem 5-10 nie widzę jakiś poważnych przesłanek do załamania rynku. Faktycznie jak pisałem może nastąpić większe rozwarstwienie cen między nowym bud. a tymi najmniej ciekawymi mieszkaniami z rynku wtórnego. Popyt jeszcze będzie a duża podaż na rynku wtórnym sprawi, że te najsłabsze mieszkania najwięcej stracą.

Co do samej analizy i komentarzy. Nasze różnice chyba często wynikają właśnie z okresu prognozowania.

Spojrzenie nieco alternatywne 65

Niedawno otrzymaliśmy "list" od jednego z czytelników, który chciał się podzielić swoją opinią na temat spraw, poruszanych na tym blogu. Ponieważ opinia jest długa (i merytoryczna), postanowiliśmy przytoczyć ją w całości i opatrzyć własnym komentarzem (ufamy, że czytelnicy także wyrażą swoje opinie na poniższe tematy). Same poglądy idą lekko pod prąd "linii programowej", dominującej na tym blogu, więc tym bardziej są warte przytoczenia.

Poniżej cały list od czytelnika (kursywą), poprzerywany naszymi komentarzami/odpowiedziami (czcionką standardową ;)

Rynku wtórny, obudź się! 86

Po małej przerwie, spowodowanej przeprowadzką z "dobrej lokalizacji" (Kabaty) do "złej" (Białołęka), która dla nas pod każdym względem jest lepsza niż poprzednia (może za wyjątkiem braku w okolicy kościoła z prawdziwego zdarzenia), wracamy do pisania. Wszystkich zaniepokojonych czytelników uspokajamy - przeprowadzka nie nastąpiła na własne, ani nawet na bankowe - dalej napychamy kabzę, skądinąd bardzo sympatycznemu, właścicielowi ;)

Przy okazji przeprowadzki sprawdzaliśmy jednak także i oferty sprzedaży, żeby się przekonać, czy może w tej chwili nie warto jednak "kupić na kredyt" ;) Wyszło nam, że nie warto - co gorsza, nawet, gdyby założyć, że stopy procentowe nigdy nie wzrosną, to i tak nie byłoby warto. Z całego tego zamieszania był jednak jeszcze inny wniosek, a właściwie potwierdzenie wniosku, który mieliśmy od dawna - sprzedawcy na rynku wtórnym żyją sobie własnym życiem, które zdało się zatrzymać gdzieś w okolicach 2008 roku. W porównaniu z ofertą deweloperów, oferta interesującego nas segmentu rynku wtórnego jest zwyczajnie słaba... przynajmniej cenowo, bo, jeśli chodzi o znalezienie pasującego wymaganiom mieszkania, to rynek wtórny ma i pewnie zawsze będzie miał przewagę. Niemniej jednak, poziom cen (ofertowych) mieszkań używanych czasem wręcz poraża (nawet w odniesieniu do cen deweloperów, które też porażają, ale jakoś tak zauważalnie mniej ;)

Przyjrzymy się dziś trochę, dlaczego deweloperzy od prawie dwóch lat głoszą już hossę i super sprzedaż, a na rynku wtórnym czegoś takiego zupełnie nie ma.

Czy polski rynek mieszkaniowy zmierza w kierunku normalności? 148

My tu gadu gadu o frankach i innych głupotach, tymczasem od czasu do czasu warto spojrzeć na rzeczy ze strategicznego punktu widzenia, wszak, jak powszechnie wiadomo, dobra strategia to podstawa wszelkiego działania ;)

Jeśli spojrzeć trochę w przeszłość i zobaczyć, jak się sprawy miały od początku naszego zainteresowania tematem mieszkaniowym, to widać ewidentny postęp w dobrym kierunku. W dzisiejszym wpisie przyjrzymy się temu, co zmieniło się na polskim rynku mieszkaniowym od 2008 roku i co zmieni się w nieco bliższej lub dalszej przyszłości.
A zmieniło się naprawdę sporo - od cen, poprzez zasadnicze zmiany w skali oraz warunkach kredytowania, znaczny wzrost liczby mieszkań (zarówno tych na sprzedaż, jak i na wynajem), pewne ucywilizowanie relacji klient-deweloper oraz wynajmujący-najemca, aż po zauważalny wzrost świadomości społecznej zarówno w kwestii kredytów (niektórzy już widzą, że kursy walut są bardzo zmienne, a inni nawet widzą to, że podobnie, a nawet jeszcze bardziej, jest w przypadku stóp procentowych) jak i w kwestiach "realnych" cen mieszkań.
Jedyne, co się specjalnie nie zmieniło, to naganianie na kupno przez wszelkiego rodzaju pośredników i "niezależnych ekspertów" - choć i tu jakby pewną poprawę widać. Kiedyś dominowały określenia w duchu "Kto nie kupił, przegrał życie" - teraz "rozumowanie" jest nieco bardziej skomplikowane, włącznie z wymyślaniem nowej ekonomii, w której bryluje nasz faworyt, Bartek T.

Przyjrzyjmy się tym wszystkim zmianom nieco dokładniej.

To buy or not to buy... oto jest pytanie! 38

Po ostatnim przynudzającym wpisie czas na wpis nieco bardziej matematyczny, czyli taki, jakie lubię najbardziej :) Wpisy matematyczne mają to do siebie, że nie zostawiają specjalnego pola do interpretacji, ani do polemiki, przez co ciężko udowodnić nam, że nie mamy racji (do czego oczywiście zachęcamy w komentarzach ;)

Jak wiemy, mamy teraz (znowu) najlepszy czas na zakup mieszkania ;) Jak również wiemy, powodów ku temu jest mnóstwo - ceny mieszkań bardzo spadły (tak bardzo, że bardziej nie dadzą już rady ;) mamy teraz rekordowo tani kredyt (z wysokimi marżami ;) deweloperzy budują na potęgę, co oznacza, że spodziewają się bumu (który przecież w końcu musi nadejść ;) a na dodatek rosną wymagania kredytowe - spada maksymalne LTV (więc trzeba się spieszyć ;) Aaa... no i jeszcze stopy procentowe są na rekordowo niskim poziomie, więc nie opłaca się oszczędzać na lokatach (w czasach niby deflacji), tylko trzeba koniecznie zainwestować w mieszkanie na wynajem (które, w przeciwieństwie do środków na lokacie, tanieje ;)

O inwestycji w wynajem mieszkania z punktu widzenia właściciela oraz najemcy pisaliśmy we wpisach:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/09/czy-opaca-sie-inwestowac-w-mieszkania.html

oraz 

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/10/czy-wynajmujac-mieszkanie-napychamy.html

Dziś zajmiemy się sytuacją, w której znajduje się być może większość czytelników tego bloga.

Są raporty, można przynudzać ;) 109

Doczekaliśmy w końcu raportu Amron-Sarfin za 3 kwartał 2014, w związku z tym możemy przeanalizować sytuację na naszym rynku mieszkaniowym w minionych miesiącach. Oczywiście nic nowego się nie wydarzyło, co nie oznacza, że nie wyprodukujemy z tego jakiegoś przydługiego wpisu ;)
Ale po kolei...

Na początek deweloperzy i ich kolejny okres super sprzedaży - tradycyjną tabelkę z największymi polskimi firmami uzupełniliśmy o dane z minionego kwartału.

Ponieważ efekt niskiej bazy z początku 2013 roku, kiedy to mieliśmy do czynienia z dużo wyższymi stopami procentowymi niż teraz, powoli zanika, to "analitycy" oraz sami deweloperzy skupiają się na porównaniach dotyczących całego aktualnego roku z pierwszymi trzema kwartałami roku 2013 (żeby nadal wzrost sprzedaży był imponujący ;) My skupimy się na porównaniu z poprzednim kwartałem oraz z ostatnim kwartałem 2013 roku, który był kombinacją niskich stóp oraz ostatniej szansy na kredyt z LTV100%.
Jak widać w tabeli, mamy całkiem spory wzrost sprzedaży pomiędzy 2 a 3 kwartałem tego roku (8%) - jednak jeśli przyjrzeć się bliżej, to cały ten wzrost "wyprodukował" właściwie Budimex - najpewniej za sprawą swojej nowej budowy w Krakowie, w której sprzedaje mieszkania po 4-4.5 tys. zł za m2 (a przynajmniej takie informacje można znaleźć na stronie). Cena jak na krakowskie warunki wydaje się być aktualnie całkiem atrakcyjna - niestety nie znam tego miasta, więc trudno ocenić, czy to jakieś sensowne miejsce, czy może raczej taka ichniejsza Białołęka (pewnie ktoś z czytelników się wypowie w tym temacie). Jakby jednak nie było, Budimex odnotował spektakularny wzrost sprzedaży, poprzez spektakularne powiększenie oferty :) Aaa... należy tylko pamiętać, że te mieszkania w atrakcyjnych cenach to obietnice wybudowania mieszkań gdzieś koło połowy 2016 roku... :) Może kiedyś doczekamy czasów, w których będziemy prezentować liczbę sprzedanych mieszkań, a nie sprzedanych obietnic. Na razie mamy jednak, co mamy. 
Porównanie z 4 kwartałem 2013 roku wygląda jeszcze mniej imponująco. Połowa deweloperów odnotowała spadki sprzedaży (czasem bardzo znaczące - ponad 30%), w przypadku dwóch zmiana na plus jest raczej symboliczna, a solidny wzrost jest znowu dziełem jedynie Budimex'u - bez niego byłoby raczej kiepsko. Czy więc nadal trwa super dobra passa deweloperów? Hmm...

Luźne dywagacje o wszystkim 110

W oczekiwaniu na brakujące raporty dotyczące 3 kwartału 2014 roku na rynku mieszkaniowym (wciąż nie ma raportu ZBP/Amron oraz NBP), które pozwolą nam skomentować kolejny kwartał świetnej (jak dla kogo) sprzedaży deweloperów oraz coraz bardziej niezrozumiałej (przynajmniej dla niektórych) stabilizacji, dzisiejszy wpis będzie trochę... luźny. W większości wpisów staraliśmy się dzielić wiedzą(?) na różne tematy mieszkaniowe (choć wg niektórych to staraliśmy się zniechęcić wszystkich do kupna mieszkania czy brania kredytu ;) tymczasem dziś podzielimy się raczej niewiedzą. Nasza niewiedza ma zakres dużo szerszy niż wiedza, ale proszę się nie obawiać... wpis nie będzie z tego powodu proporcjonalnie dłuższy ;) Za to będzie pewnie nieco bardziej chaotyczny... chociaż tak właśnie powinno być, skoro mówimy o niewiedzy.
Dziś będzie o wielu rzeczach, których związek ze sobą bierze się tylko z tego, że jakoś tam dotyczą tematyki mieszkaniowej (po poprzednim wpisie, do którego, mam nadzieję, kiedyś jeszcze wrócimy, niektórzy z komentujących będą pewnie zadowoleni, wszak, jak to ujął jeden z komentatorów, znowu dbamy o "czystość bloga" ;)

Ale do rzeczy...

1. Kredyty frankowe.

Zawsze nas zastanawiało, jak "od podszewki" wygląda sprawa z kredytami walutowymi, głównie frankowymi. Wszyscy wiemy, że większość klientów korzystających z tego rozwiązania średnio na nim skorzystała. Ba... wiemy przecież, że większość klientów sporo na takim kredycie straciła (przynajmniej na chwilę obecną). Ponieważ nie wydaje się nam, żeby waluta naszej zielonej wyspy (w której trzeba już przejmować niedoszłe emerytury z OFE oraz zawieszać ustawowe progi zadłużenia), miała jakieś realne szanse na umocnienie się względem waluty bardzo stabilnego ekonomicznie i politycznie kraju, jakim jest Szwajcaria, to mamy obawy, że "straty" frankowiczów będą nie do odrobienia (oczywiście chodzi nam o różnice kursowe, bo różnica w oprocentowaniu jest i pewnie zawsze będzie na korzyść "posiadaczy" kredytów walutowych). Skoro stracili klienci, to wydaje się naturalnym, że ktoś musiał zyskać. 
Pytanie jest właściwie jedno - skąd banki brały pożyczane franki i czy w ogóle musiały mieć jakieś franki, żeby udzielać kredytów w tej walucie. Niestety nie jesteśmy ekspertami od prawa bankowego, a Google nie pomogło nam niczego ciekawego na ten temat znaleźć, więc pozostaje nam jedynie bazować na informacjach "zasłyszanych" tu i ówdzie (może pośród czytelników jest ktoś, kto jest w stanie wyjaśnić mechanizm udzielania kredytów walutowych i poprzeć to jakimś aktem prawnym?). Bank nie może ponosić ryzyka walutowego... z czego wynikałoby, że udzielając kredytu walutowego musi "posiadać" (w sensie pożyczki lub depozytu) tę walutę. Pytanie, skąd banki wzięły te ~50mld franków, żeby pożyczyć je szczęśliwym kredytobiorcom. 
Jedna z hipotez mówi o tym, że bank może zdobyć walutę poprzez swap, czyli wymianę jednej waluty na inną. Wszystko fajnie, tylko w tym przypadku bank musiałby wymienić PLN na CHF, a potem udzielić kredytu w CHF - problem jednak polega na tym, że taką operację trzeba by odnawiać, bo jest to operacja krótkoterminowa (w porównaniu z czasem trwania kredytu). W tym układzie, po wzroście kursu CHF, bank musiałby w kolejnej iteracji użyć znacznie większej ilości PLN, co dla banku nie wydaje się być specjalnie korzystne.
Inna opcja jest taka, że banki zwyczajnie pożyczały franki na "rynku" (np. od swoich "spółek matek"). Tylko to też jest trochę dziwne - aktualnie LIBOR CHF to praktycznie 0% - czy polskie banki są w stanie pożyczać od kogoś franki z takim oprocentowaniem? Jeśli tak, to wszystko jest pięknie, ale jeśli nie, to co? Bank "dokłada" do takiego kredytu?

Ciekawe ile płacą, za robienie z siebie p... rzewodniczącego 179

Następny wpis miał być bardzo na poważnie, ale jeden z czytelników podrzucił niedawno linka do prześmiesznego wywiadu z p. Jackiem Furgą (to ten, który podpisuje swoim nazwiskiem przytaczany u nas wielokrotnie raport Amrom-Sarfin). Zajmiemy się dziś tym tematem, a wpis na poważnie na pewno też powstanie, bo powstał już w mojej głowie i szkoda byłoby ten genialny pomysł zmarnować ;)

Oryginał wywiadu można znaleźć tu:

http://forsal.pl/branze/artykuly/825585,puste-portfele-polakow-przywroca-mode-na-kawalerki.html

Rozmowa jest mniej więcej o tym, jakie mieszkania interesują Polaków, jakie są tego powody, co będzie się działo dalej... czyli jednym słowem o (ubóstwianej ostatnio w mediach tematycznych) stabilizacji.
Przyjrzyjmy się więc, jak to właściwie jest i jak dalej będzie z tą stabilizacją, oczami
przewodniczącego Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich (nazwa "Komitet" jakoś nieodzownie kojarzy mi się z komitetem centralnym, ale już się nie czepiajmy). W wywiadzie czytamy tak:

"W jakim stopniu wyższy wkład własny wpłynie na rynek nieruchomości?

Z pewnością spowoduje lekkie obniżenie zainteresowania. Na razie wysokość wkładu własnego nie była problematyczna, ale jego poziom urośnie do 10 proc., a później 15 proc. i 20 proc. i będzie stanowił ogromne wyzwanie, zwłaszcza dla młodych ludzi. Jeśli przyjmiemy, że średnia wysokość kredytu oscyluje wokół 200 tys. złotych, kredytobiorca już na starcie będzie musiał uzbierać 20 tysięcy, a w perspektywie 3 lat, nawet 40 tysięcy."

No cóż... wzrost wymagań dotyczących wkładu własnego z pewnością spowoduje obniżenie zainteresowania (przy okazji, z tego powodu, pan Furga pragnie najwyraźniej podnieść zainteresowanie w chwili obecnej). Pytanie, czy ono aby na pewno będzie lekkie... Już wzrost wkładu do 5% spowodował, że udział kredytów z LTV > 80% spadł o 14 p. p. (2 kwartał 2014 względem 4 kwartału 2013), co oznacza spadek procentowej wartości udziału tych kredytów w ogólnej puli o prawie 1/4! W końcówce roku 2013 udział kredytów z LTV POWYŻEJ 80% (czyli nawet popularny przypadek z 20-procentowym wkładem się w tej grupie nie mieści!) wynosił ponad 61%. Po wprowadzeniu minimalnego wkładu w wysokości 20% żaden z tych 61% kredytów nie mógłby zostać udzielony! Czy to spowoduje tylko lekki spadek zainteresowania? Hmm... śmiem wątpić (chyba że opcja ubezpieczenia brakujących 10% wkładu z wymaganych 20% będzie wyglądała tak, jak obecnie, czyli w praktyce kredyt będzie po prostu trochę droższy). 
Poczekamy, zobaczymy... ale "prawdziwe" ograniczenie kredytów do LTV80% miałoby ogromne znaczenie dla rynku (pamiętajmy, że, aby pożyczyć 2 pokoje w Warszawie, trzeba będzie mieć jakieś 70 tys. zł + koszty notarialne/wykończenia/pośrednika, co w praktyce może oznaczać 100 tys. - a to jest już naprawdę dużo, zwłaszcza dla tych, którzy jeszcze nie "kupili" mieszkania; wszak ci bogatsi raczej już "kupili").

Czy (biednych) Polaków stać na mieszkanie? 46

Dostałem ostatnio od jednego z czytelników wpłatę zatytułowaną "Składka motywacyjna", więc wypadałoby w związku z tym coś napisać ;) A tak na poważnie, to bardzo chętnie pisałbym częściej, ale jak się ma rudą żonę, to zajmują człowieka inne sprawy ;)

W każdym razie... dziś będzie wpis populistyczny ;) O tym, że jest źle, że pewnie nie będzie lepiej, no i że to wszystko wina Tuska (który ewakuował się z grajdołu przy pierwszej nadarzającej się okazji). Ale do rzeczy...

Zbliża się powoli koniec roku, więc niedługo zobaczymy trochę więcej naganiania na kredyty mieszkaniowe (mylnie zwane hipotecznymi) - w końcu to ostatni moment, żeby zaciągnąć taki z LTV95% (a nawet, dzięki Mdm, zaciągnąć kredyt w praktyce bez wkładu własnego). Do tego znowu spadł WIBOR, więc poczytamy także o tym, że kredyt jest teraz wyjątkowo tani, co jest oczywistą nieprawdą (po pierwsze dlatego, że w perspektywie 30 lat obecne oprocentowanie nie ma specjalnego znaczenia i kredyt w żadnym razie nie jest ani tańszy ani droższy niż rok temu, a po drugie dlatego, że wraz ze spadkiem stopy procentowej rosną marże... więc kredyt jest teraz raczej droższy niż jeszcze niedawno). Nie zmienia to jednak faktu, że części osób zacznie się wydawać, że stać ich na mieszkanie/kredyt, na które przy wyższych stopach stać ich nie było - domyślam się, że takie myślenie jest możliwe tylko wtedy, kiedy człowiek nic nie wie o kredytach, a zwraca uwagę jedynie na reklamy podające wysokość miesięcznej raty, jednak (o dziwo) jest to myślenie całkiem popularne. Wtórują mu wszelkiej maści pośrednicy kredytowi, deweloperzy i inni naganiacze, o czym mogliśmy poczytać w artykule, który postaramy się dziś szerzej skomentować.

Dywagacje od Expander'a przypominają najlepsze czasy w stylu "kto nie kupił, przegrał życie". W artykule:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Choc-latwiej-o-mieszkanie-kredyt-pochlania-1-3-dochodu-7218202.html

znajdziemy wiele "ciekawych" elementów. Expander policzył nam, jak wygląda dostępność mieszkania (albo raczej kredytu) dla osób zarabiających 80% przeciętnego wynagrodzenia. Sam temat nie jest zły - skoro tylko 1/3 Polaków zarabia średnią krajową lub więcej, to tych, którzy zarabiają do 80%, pewnie jest całkiem sporo. Okazuje się, że wg Expandera takich ludzi w roku 2008 w ogóle nie było stać na własne mieszkanie, a teraz mogą już zamieszkać na "swoim" (płacąc za tę przyjemność jedynie 1/3 swoich dochodów), więc trzeba to koniecznie zrobić ;) Już w pierwszym zdaniu czytamy tak:


"W październiku zapewne spadną stopy procentowe, zatem udział ten jeszcze może się zmniejszyć. Z zakupem nie powinni jednak zwlekać zbyt długo, ponieważ od stycznia istotnie wzrośnie obowiązkowy wkład własny."

Należy się więc spieszyć... chociaż Expander nie do końca wyjaśnia, dlaczego właściwie się spieszyć. Autorzy rozważają temat dostępności mieszkań w związku wysokością raty w relacji do dochodów, a jednocześnie twierdzą, że należy się spieszyć, bo... wymagany wkład własny wzrośnie (czyli klasyczne połączenie piernika z wiatrakiem). 
Symulacja Expandera zakłada, że małżonkowie zarabiają po 80% średniej pensji w sektorze przedsiębiorstw i pragną "kupić" mieszkanie z rynku wtórnego o powierzchni 50m2, z minimalnym wkładem własnym (5%). Nasi biedni (standardowi?) kredytobiorcy nie mają dzieci (i chyba nie planują, skoro chcą wydawać 1/3 swoich dochodów na jakąś "klitę" w bloku, która nie dość, że jest klitą, to po wzroście stóp procentowych zacznie pochłaniać znacznie większą część dochodów).
Wg Expandera w 2008 roku rata pochłaniałaby aż 65% dochodów naszej modelowej rodziny, bo mieszkania były droższe, a dochody mniejsze. I tu pojawia się pierwszy problem - Expander zakłada, że w 2008 roku kredytobiorcy zaciągaliby swój wymarzony kredyt w złotówkach (z oprocentowaniem 7.73%), tymczasem w 2008 roku mało kto tak robił (pamiętajmy, że wtedy rządziły kredyty frankowe, oprocentowane nawet w okolicach 4%). Na szczęście chłopaki nie zapomnieli o tym, że w 2008 roku można było zaciągnąć kredyt nawet na 50 lat, co teraz jest już niemożliwe.

Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja... 87

Jedna z podstawowych zasad rynku mieszkaniowego mówi o tym, że najważniejsze kryteria określania wartości/atrakcyjności mieszkania są podobno 3: lokalizacja, lokalizacja oraz lokalizacja. 

O ile samo w sobie jest to całkiem sensowne, bo ceny na rynku mieszkaniowym są bardzo mocno uzależnione od miejsca, w którym mieszkanie się znajduje, o tyle niektórzy próbują wyprowadzić stąd wniosek, że mieszkania w dobrych lokalizacjach nigdy nie tanieją... a właściwie to zawsze zyskują na wartości. 
Trochę podobne stanowisko prezentują ci, którzy już co prawda uwierzyli w spadki cen, ale uważają, że ceny spadną wszędzie... tylko nie w Warszawie, bo tam się przecież dużo zarabia, non stop napływają nowe "słoiki", które wykupują mieszkania itd. (tematem Warszawy z punktu widzenia migracji zajmowaliśmy się dokładniej w poniższym wpisie).

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/11/czy-soiki-zaleja-warszawe.html 

Z mityczną "dobrą" lokalizacją, o której tyle się mówi, jest jednak pewien podstawowy problem - nie bardzo wiadomo, co to określenie dokładnie oznacza. Najczęściej panuje przekonanie, że dobra lokalizacja to coś w pobliżu centrum, bo komunikacyjnie jest to z reguły miejsce najbardziej rozwinięte. Problem polega na tym, że najlepsze (najdroższe?) miejsca w mieście zasiedlają najczęściej ludzie najbogatsi, którzy dysponują samochodami i dla nich komunikacja miejska ma znaczenie trzeciorzędne. Wydaje się, że najlepsza lokalizacja mogłaby po prostu być tą najbardziej modną... ale tu też jest sporo problemów. Śródmieście Warszawy zawsze było modne, a ja w nim nigdy niczego ciekawego nie widziałem (no... może poza technikami parkowania, które czasem naprawdę przejawiają elementy geniuszu). Poza tym, moda była często "generowana" przez deweloperów, którzy dużo w danym obszarze budowali. Kiedyś modny był w Warszawie Mokotów (z tego czasu pozostało kilka przedziwnych, "snobistycznych" osiedli typu Marina Mokotów, czy okolice Białego Kamienia, w których niektórzy nie chcieliby mieszkać nawet za darmo, a inni nadal uważają tego rodzaju betonowe getta za synonim luksusu), teraz modna jest Wola (jakiś czas temu dość mocno "zapuszczona" dzielnica poprzemysłowa). Z modą jest więc różnie - pojawia się (najczęściej kreowana przez kogoś), potem znika, a na jej miejsce nadchodzi nowa (kreowana przez kogoś innego). Trudno więc powiedzieć, aby był to jakiś sensowny wyznacznik atrakcyjności lokalizacji na dłuższą metę.
W Warszawie mówi się czasem, że "dobra" lokalizacja to coś w pobliżu metra. Tylko tu jest ten sam problem, co ze Śródmieściem - większość "nadzianych" mieszkańców tych atrakcyjnych lokalizacji przy metrze jeździ... samochodem. Dodatkowo, po oddaniu pierwszego odcinka 2 linii, już prawie połowa miasta będzie w pobliżu metra (w ogłoszeniach o sprzedaży mieszkań pewnie nawet więcej ;)

Wydaje się więc, że coś takiego, jak ogólnie atrakcyjna lokalizacja nie istnieje (poza pewnymi wyjątkowymi wyjątkami ;) Dla niektórych atrakcyjne jest dobrze skomunikowane z centrum miejsce, bo muszą codziennie chodzić na piwo do najdroższych knajp, dla innych super lokalizacja to sąsiedztwo ich uczelni, dla jeszcze innych liczy się cisza i spokój, więc ich wymarzoną lokalizacją jest jakieś małe miasto satelickie itd. Najczęściej jednak atrakcyjną lokalizacją wydaje się być miejsce, które znajduje się maksymalnie blisko najczęściej odwiedzanych przez nas obiektów (z reguły jest to praca, jeśli ktoś ma dzieci to pewnie też przedszkole/szkoła). Problem polega na tym, że ludzie pracują praktycznie w całym mieście, więc z tego punktu widzenia najlepsza lokalizacja dla wszystkich na pewno nie istnieje.

Kiedy nadejdzie "ten" moment? 72

Sporo na tym blogu dosyć teoretycznych wpisów o stopach procentowych, cenach, inflacji, czy demografii, a tymczasem najważniejszą kwestią dla wielu czytelników jest to, kiedy w związku z tym wszystkim należałoby kupić mieszkanie :) 
W to, że mieszkania warto kupować, nigdy nie wątpiliśmy. Jakby nie było, dekrety w stylu Bieruta, nacjonalizujące tego rodzaju prywatny majątek to jednak wybitna rzadkość, w przeciwieństwie do nacjonalizacji majątku w innej postaci. Zobaczmy, że wciąż mamy do czynienia z inflacją, która jest de facto ukrytym opodatkowaniem całego dostępnego pieniądza, poprzez realne pomniejszanie jego wartości. Inflację oczywiście się ukrywa przez stosowanie wskaźników CPI z wykorzystaniem odpowiedniego koszyka, w którym to chociażby elektronika oraz odzież/obuwie tanieją zawsze, a jakoś butów Nike'a, czy telewizorów 3D nadal nigdzie za darmo dostać nie można ;) Nie bez przyczyny inflacja liczona "koszykami" sprzed 30 lat jest znacznie wyższa od oficjalnej i jest jej dużo bliżej do realnego wzrostu podaży pieniądza, liczonego agregatami w stylu M3. 
Poza tego rodzaju ukrytymi formami pozbawiania pieniędzy (siły nabywczej) obywateli, mamy jeszcze techniki zdecydowanie bardziej bezpośrednie. Nie tak dawno doszło przecież do spektakularnej grabieży depozytów bankowych na Cyprze - wiele wskazuje na to, że był to poligon doświadczalny przed zastosowaniem tego rodzaju rozwiązania na szerszą skalę. Do tego m. in. zmierza forsowana w UE unia bankowa - zamiast "ratowania" banków przez podatników (bail-out), będziemy mieli do czynienia z pokrywaniem strat banków przez akcjonariuszy, właścicieli obligacji oraz oczywiście przez depozytariuszy, bo kapitały własne banków do pokrycia strat zdecydowanie nie wystarczą (bail-in). Sprawa wydaje się być przesądzona, bo w wyniku światowego kryzysu (który nadal trwa), banki wygenerowały tak duże straty, że nie podniosą się z nich o własnych siłach. Dodatkowo, kryzys zadłużenia w strefie Euro, który na chwilę został zażegnany działaniami EBC, zapewniającymi w praktyce skupowanie obligacji euro-bankrutów przez bank centralny, musi powrócić ze względu na skalę zadłużenia poszczególnych państw (prawie w każdym europejskim kraju zadłużenie w relacji do PKB nadal rośnie). Banki są posiadaczami ogromnej ilości obligacji państwowych, więc w razie niewypłacalności jakiegoś większego kraju (np. Hiszpanii), część z nich będzie musiała zbankrutować, a to oznacza przejęcie znaczącej części depozytów (chociaż trudno tu mówić o "przejęciu" w ścisłym znaczeniu tego słowa, skoro te depozyty już zostały "zmarnowane").

W takiej sytuacji posiadanie mieszkania, czy innej nieruchomości kupionej w rozsądnej cenie, wydaje się być dużo bezpieczniejszym rozwiązaniem niż posiadanie jakiegoś wirtualnego zapisu w systemie bankowym, który to zapis można w dowolnej chwili uznać za nieistniejący i który sam w sobie systematycznie traci wartość (wskutek inflacji). Dodatkowo, gdzieś przecież mieszkać trzeba, więc posiadanie mieszkania może być sensownym połączeniem przyjemnego z pożytecznym.

Dlatego też, co niektórym czytelnikom może wydawać się dosyć dziwne, jesteśmy wielkimi zwolennikami posiadania nieruchomości (ewentualnie innego dobra "trwałego"). Problem tylko w tym, aby ta nieruchomość nie wygenerowała nam większych strat niż inne formy "przechowywania majątku". W chwili obecnej tak właśnie niestety jest - ceny spadają, co jest problemem dla tych, którzy chcieliby zamienić gotówkę na mieszkanie (chociaż ostatnio, wskutek znacznej obniżki stóp i ostatniej szansy na kredyt z LTV100% proces ten przekształcił się w ubóstwianą w mediach "stabilizację"). Wynajem jest najczęściej nadal tańszą opcją niż "kupno na kredyt" (napisanie tego bzdurnego określenia zawsze przychodzi mi z niemałym wysiłkiem ;) i to jest problemem dla tych, którzy gotówki nie mają.

Jednak taka sytuacja nie będzie trwała wiecznie i kiedyś mieszkanie najpewniej warto będzie kupić. W typ wpisie pobawimy się trochę w przewidywanie przyszłości i spróbujemy odpowiedzieć, kiedy (w naszej ocenie) nadejdzie w miarę sensowny moment na kupno (oczywiście z zastrzeżeniem, że prawie na pewno jesteśmy w mniejszym lub większym błędzie).

Na początek krótkie przypomnienie podstawowych czynników, które decydują o tym, czy moment kupna mieszkania uznajemy za atrakcyjny - jeśli ktoś ma ochotę na więcej szczegółów, to zapraszam do dwóch starszych wpisów):

Czy w Polsce mieszkania są drogie?
Kiedy kupię mieszkanie?

1. Cena metra kwadratowego w relacji do średniej pensji netto w regionie - wartości od 1 w górę uznajemy za sensowny moment na kupno.
2. Stopa zwrotu z wynajmu mieszkania - wartość podchodząca pod 8% sugeruje, że jest to dobry moment na zakup pod wynajem; w związku z tym także dobry moment na zakup na własne potrzeby.
3. Relacja kosztów kredytu do dochodów - za maksymalną wartość kredytu, którą uznaje się za bezpieczną, przyjmuje się 3-krotność rocznych dochodów. Dodatkowo, wysokość raty nie powinna przekraczać 1/4 naszych miesięcznych dochodów. Tu oczywiście należy wziąć poprawkę na aktualną wysokość stóp procentowych (przy niskich stopach te wartości powinny być niższe) oraz na to, że tego rodzaju szacunki odnoszą się do stabilnych i rozwiniętych rynków (Polska chyba jeszcze takim nie jest).
4. Cena sprzedaży w odniesieniu do kosztów budowy - jeśli cena mieszkania deweloperskiego jest wyższa od łącznych kosztów budowy powiększonych o 20% uznajemy, że jest drogo. Tu należy być nieco ostrożnym, bo czasem ciężko określić, jakie właściwie są koszty budowy (zwłaszcza, jak się posłucha opinii deweloperów, albo ich doradców).
5. Wysokość stóp procentowych - niestety nadal się nie zanosi, aby w sensownym czasie kredyty ze zmienny oprocentowaniem ustąpiły pola kredytom z oprocentowaniem stałym. Dlatego też za strategicznie zły moment uznajemy ten, w którym stopy są od dłuższego czasu niskie, a za dobry ten, w którym stopy są od dłuższego czasu wysokie (najlepszy moment jest wtedy, kiedy stopy były długo wysokie, a zapowiada się na ich dłuższe obniżki, co z reguły oznacza... jakiś większy kryzys). To samo dotyczy ogólnej dostępności kredytu - dłuższy czas słabej dostępności kredytu przy zapowiedziach znacznego zwiększenia jego dostępności to najlepszy moment na zakupy.
6. Demografia - kredyty kredytami, ceny cenami, ale ostatecznie mieszkania kupują/wynajmują ludzie, dlatego dobry moment na kupno jest wtedy, kiedy struktura wiekowa ludności sugeruje, że liczba "chętnych" na mieszkanie (co z reguły oznacza osoby wkraczające w dorosłość) będzie rosła, a jednocześnie nie będzie rosła liczba "niechętnych" do posiadania mieszkania (czyli umierających). Pewną szczególną grupą ludności, na którą warto zwracać uwagę, są studenci - to oni stanowią ogromną "siłę" na rynku wynajmu i to oni będą potem klientami na kupno mieszkań.
7. Ogólna sytuacja na rynku - z reguły bardzo słabym momentem na kupno jest ten, w którym robią to wszyscy. Siłą rzeczy jest wtedy największa konkurencja (wśród kupujących), co podnosi ceny i utrudnia kupno mieszkania, jak najlepiej spełniającego nasze potrzeby. Przy okazji, całkowicie odrzucamy opcję kupowania obietnicy wybudowania mieszkania w cenie pełnoprawnego mieszkania (czyli kupno tzw. "dziury w ziemi"). Dobrze jest też mieć jako takie pojęcie na temat ogólnej sytuacji gospodarczej (co najmniej swojego kraju) - ten element także ma spore przełożenie na sytuację rynku mieszkaniowego.

Skoro wiemy już, jakie czynniki musimy przeanalizować, czas odpowiedzieć na tytułowe pytanie z wpisu - kiedy w takim razie warto będzie kupić mieszkanie?

Oczywiście odpowiedzi udzielamy pod warunkiem, że nie dojdzie do jakichś dramatycznych okoliczności typu większa wojna, albo upadek całego systemu finansowego (przy czym to drugie wydaje się być bardzo prawdopodobne... w związku z tym rozstrzyganie całego dzisiejszego dylematu jest zupełnie bez sensu, ale skoro już tyle wpisu napisaliśmy, to jednak odpowiemy ;) 
Naszym zdaniem (które prawie na pewno z nieznanych nam na razie powodów jest błędne) całkiem sensownym momentem na kupno będą okolice roku 2020, a jeszcze lepszym rok 2030 :) I w tym momencie przypominają mi się słowa jednego z komentujących na blogu: "Jak powiem żonie, że mamy czekać z kupnem mieszkania już tylko kilkanaście lat, to mnie zaje*** " ;)
Jeśli ktoś jest bardziej niecierpliwy, to wydaje się, że powinien zacząć rozglądać się za mieszkaniem w okolicach roku 2017 (czyli już niedługo ;)

Dlaczego akurat 2017 lub 2020 rok?

Po pierwsze stopy procentowe. W poprzednim wpisie zastanawialiśmy się, kiedy one wzrosną. Jeśli stanie się tak, jak przewidują członkowie amerykańskiego FOMC (czyli w praktyce Fed), stopy (z aktualnego "zera") powinny zacząć rosnąć w przyszłym roku, aby w 2016 osiągnąć poziom 2-3% (i rosnąć dalej). W Polsce stopy będą wyższe niż w USA, więc i u nas powinniśmy zobaczyć jakieś normalne poziomy (oczywiście przewidywanie wysokości stóp procentowych to bardzo śliska sprawa - zwłaszcza w obecnych czasach walki z wyimaginowaną deflacją). Zakładając jednak, że stopy wzrosną zgodnie z przewidywaniami, rok 2017 może być momentem na osiągnięcie stosunkowo wysokich wartości. Dalsze lata mają więc szansę być czasem, w którym w miarę wysokie stopy obowiązywać będą już od "dłuższego" czasu - to jest bardzo ważne, bo rynek nieruchomości ma sporą bezwładność i reaguje na tego rodzaje zmiany czasem z kilkuletnim opóźnieniem.
Jeśli stopy (na całym świecie) naprawdę zaczną rosnąć, to w trudnym położeniu znajdą się kredytobiorcy walutowi (głównie frankowi). Raczej nie zapowiada się na znaczne umocnienie PLN względem CHF, więc wzrost stóp w Szwajcarii miałby bezpośrednie (bardzo niekorzystne) przełożenie na wysokość rat ich kredytów, a co za tym idzie także na ich płynność finansową i stopień spłacalności kredytów. Ponieważ tego rodzaju kredytów jest bardzo dużo (~700 tys.), to problemy w ich spłacie bardzo znacząco zaważyłby na polskim rynku mieszkaniowym - po pierwsze przez windykacje takich kredytów i licytacje mieszkań, a po drugie wywołałyby spory kryzys w polskim(?) sektorze bankowym.
Pamiętajmy, że najlepsze interesy robi się wtedy, kiedy na ulicach leje się krew. Problemy dużej grupy kredytobiorców frankowych spowodowałyby nagłe zwiększenie podaży na rynku mieszkaniowym. Podaży, która i bez tego jest bardzo duża, przy nadal słabym popycie (pomijając chwilowo rynek pierwotny). Dodatkowo w mediach wytworzyłaby się bardzo niekorzystna aura wokół kredytów i być może do świadomości szerszej grupy ludzi dotarłyby konsekwencje zaciągania wieloletnich kredytów ze zmiennym oprocentowaniem. Wszystko to musiałoby spowodować zauważalny spadek cen, który jeszcze spotęgowałby problemy.
Dodatkowo, do roku 2017 raczej nie wejdziemy do strefy Euro (jeśli oczywiście ona dotrwa do tego czasu), co mogłoby się przełożyć na obniżenie kosztu kredytu w Polsce. W momencie, w którym (nie daj Boże) będziemy wchodzić do strefy Euro (rok 2019?) możemy właśnie doświadczyć czasu, w którym stopy staną się niższe po dłuższym okresie stóp wyższych (czyli nasz najlepszy moment na zakup z punktu widzenia stóp procentowych).

Być może nawet większy wpływ na rynek niż stopy procentowe będzie miała Rekomendacja SIII, która od 2017 roku wprowadzi wymóg posiadania minimum 20% wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu (zobaczymy, jak w praktyce będzie wyglądała możliwość ubezpieczenia brakującego wkładu). Do końca zeszłego roku udział nowo udzielanych kredytów z wkładem mniejszym niż 20% solidnie przekraczał 50% puli. W drugim kwartale tego roku zobaczymy, co zmienił wymóg 5-procentowego wkładu. Ale dopiero wymaganie 20% wkładu może naprawdę solidnie zachwiać rynkiem - w końcu zorganizowanie 80 tys. w gotówce na 2-pokojowego mieszkanie w Warszawie to byłoby nie lada wyzwanie.

Dojrzewanie portfela kredytów. To bardzo ładne określenie oznacza w skrócie, że kredyty zaczynają się psuć (kolejna piękna nazwa) po mniej więcej 7 latach od momentu ich zaciągnięcia. Psuć, czyli... coraz większa część z nich przestaje być spłacana. W sytuacji aktualnie niskich stóp procentowych wartość ta ulegnie pewnie lekkiemu wydłużeniu i przesunie się w czasie do momentu pierwszych zauważalnych podwyżek stóp. Dodatkowo, powoli zaczną się kończyć dopłaty w programie RnS, co spowoduje wzrost wysokości raty nawet o 40% - część kredytobiorców pewnie nie udźwignie tego ciężaru, więc pozostaje pytanie, czy ludzie ci zostaną pozostawieni sami sobie, czy może rząd spróbuje "zachęcić" pozostałych podatników, aby ich poratowali swoim groszem. Przypomnijmy, że największej liczby kredytów udzielano w latach 2007-2008 (dla Rns były to lata 2011-2012), więc wkrótce powinniśmy zobaczyć pierwsze objawy owego "dojrzewania" portfela. Jeśli to wszystko zejdzie się w czasie z wyższymi stopami procentowymi, to kulminację niekorzystnych zjawisk zobaczymy właśnie w okolicach 2020 roku (kiedy do "zwyczajnych" kredytobiorców z problemami dołączą ci z Rns). Pamiętajmy, że wcześniej "wyłożą" się kredytobiorcy frankowi - dołączający do nich złotówkowcy spowodują przedłużenie i nasilenie się problemu (jeszcze większa podaż mieszkań, poprzez wzrost liczby licytacji, spowoduje dalsze spadki cen i wstrzymanie akcji kredytowej, bo kto chciałby udzielać kredytu zabezpieczonego aktywem, którego wartość spada?). Wszystko to oczywiście przy założeniu, że do tego czasu stopy procentowe zauważalnie wzrosną. Ale nawet i bez tego, zobaczylibyśmy tego rodzaju problemy - tylko skala byłaby mniejsza.

Koniec Mdm. Wg zapewnień rządu, Mdm ma być ostatnim programem wspierania mieszkań własnościowych w Polsce (czyli ostatnim programem wsparcia dla deweloperów). O ile z definicji nie wierzymy w żadne zapewnienia rządu, o tyle w takie akurat jesteśmy skłonni uwierzyć, bo kiedy program się zakończy (w roku 2018), w budżecie może już zupełnie nie być pieniędzy na sterowanie rynkiem mieszkaniowym (tak, jak teraz nie ma już pieniędzy na subsydiowanie rynku wtórnego, z czym mieliśmy do czynienia jeszcze w Rns). Koniec tego programu będzie częścią większej całości, czyli ogólnego kryzysu finansów publicznych w Polsce. Już teraz, kiedy przodujemy w Europie pod względem wzrostu ;) rząd musi przejmować przyszłe emerytury obywateli, aby tylko dotrwać do kolejnych wyborów (inna sprawa, że przejęcie obligacji z OFE to w praktyce tylko zabieg księgowy). Niespecjalnie widać, skąd mogłoby przyjść ożywienie w polskiej (ale i nie tylko) gospodarce - wszędzie dominuje wysokie zadłużenie, permanentny deficyt budżetowy i bezrobocie, którego statystyki poprawia się zmieniając definicję albo zniechęcając do rejestrowania się w urzędach pracy. Sensownych reform (a la JKM :) wciąż brak, dlatego sytuacja finansowa Polski będzie się pogarszać, a gwoździem do trumny okaże się system ubezpieczeń społecznych, który z roku na rok notuje coraz większy deficyt (nie jest to oczywiście dziwne, skoro spada liczba ludzi młodych, a rośnie liczba starszych). Około roku 2020 na emeryturze będzie już praktycznie cały powojenny wyż demograficzny, a dodatkowo taka struktura wiekowa ludności wymagała będzie znacznego wzrostu nakładów na służbę zdrowia (określenie "służba zdrowia" w polskich warunkach jest wyjątkowo nietrafione, ale niech będzie). Ponieważ już teraz rząd łapie się sztuczek księgowych i usuwa kolejne progi zadłużenia, aby się wszystko od razu nie zawaliło, to nie wydaje się możliwe, aby dało się tego rodzaju strategię prowadzić skutecznie za kilka lat. Polska jest niestety bankrutem i nie ma od tego ucieczki, a podstawowym zapalnikiem naszego lokalnego kryzysu wydaje się być właśnie system emerytalny. Do czego na rynku mieszkaniowym prowadzą problemy finansowe państwa pokazują chociażby przykłady Grecji, Cypru, czy Hiszpanii, które przodują w Europie pod względem szybkości spadków cen mieszkań (i to mimo praktycznie zerowych stóp procentowych!).

Na koniec zostawiliśmy to, o czym wspominaliśmy już nieco w poprzednich punktach. Demografia. Rzućmy okiem na strukturę wiekową ludności w Polsce wg GUS w wybranych latach (wybraliśmy sobie wiek 28 lat jako najbardziej interesujący z punktu widzenia rynku mieszkaniowego):

Na początek rok 2003, czyli sam początek bańki mieszkaniowej. Widzimy tu bardzo obiecującą z punktu widzenia cen mieszkań strukturę wiekową. Ludzie w wieku 28 lat to jeden z bardziej licznych roczników, a dodatkowo roczniki nieco młodsze stanowią najbardziej liczną grupę. Widać, że w najbliższym czasie będzie rosła liczba klientów zarówno na kupno (osoby w wieku 25-35 lat), jak i na wynajem (wiek 19-24 lata). 
Dodatkowo, liczebność starszych roczników jest bardzo niewielka, więc nie ma obawy, że wkrótce rynek mieszkań zaleją lokale "z odzysku". 
Z punktu widzenia kupna mieszkania sytuacja idealna. Jeśli do tego dołożymy fakt, że kredyty mieszkaniowe praktycznie w tej chwili nie istnieją, a zaraz zaczną istnieć (i to na jaką skalę!), to lepszego momentu w historii na zakup nigdy nie było.

W szczytowej fazie bańki interesujący nas rocznik (28 lat) jest jeszcze bardziej liczny niż w 2003 roku. W ogóle cały przedział wiekowy 25-35 bije rekordy, co w połączeniu z ultra łatwo dostępnym kredytem we frankach powoduje, że klienci dosłownie walą drzwiami i oknami, windując ceny do kosmicznych poziomów. Jednocześnie widać, że osoby w wieku lekko powyżej 20 lat to najbardziej liczne roczniki, co z kolei przekłada się na rekordową liczbę studentów, a więc i rekordowe stawki wynajmu mieszkań. Gdyby nie nagły wybuch kryzysu finansowego i znaczne ograniczenie akcji kredytowej (głównie walutowej) polska bańka mieszkaniowa pociągnęłaby spokojnie jeszcze kilka lat bez żadnej zadyszki.

W roku 2011 akcja kredytowa już się ustabilizowała (znowu na całkiem wysokim poziomie) i ceny nie bardzo chciały dalej spadać (przy wydatnym wsparciu podatników w postaci Rns i kolejnych modyfikacjach mnożnika, które miały właśnie zapobiec spadkom). Interesujący nas rocznik 28-latków osiągnął historyczny rekord liczebności (prawie 700 tys. osób). Widać, że sytuacja na rynku mieszkaniowym jeszcze nie jest zła (potencjalnych klientów nadal bardzo dużo), ale ewidentnie mamy do czynienia z przesileniem. Zwłaszcza w przypadku młodszych roczników, których liczebność bardzo szybko spada - spada liczba studentów, a co za tym idzie zaczynają powoli spadać także stawki wynajmu mieszkań (nawet może nie tak bardzo bezpośrednio przez zmniejszanie ceny, ale bardziej przez poprawę standardu dostępnych mieszkań).
Tak, czy inaczej, dla uważnego obserwatora rynku to ostatni dzwonek na sprzedaż mieszkania, jeśli ktoś się z takim zamiarem nosił.

W 2014 roku sytuacja na rynku jest już zdecydowanie gorsza (oczywiście z punktu widzenia tego, kto chciałby mieszkanie sprzedać/wynająć). Nasz interesujący rocznik zmniejszył swoją liczebność o ponad 10%, a najbardziej liczne roczniki przekroczyły 30-tkę. Coraz lepiej widać, że liczba klientów na zakup pierwszego mieszkania będzie bardzo szybko spadać.
Z wynajmem podobnie... z tym, że tu liczba klientów nie dość, że będzie spadać, to... już właściwie bardzo spadła. Dodatkowo zauważmy, jak rośnie liczebność starszych roczników - osób w wieku 60 lat jest pierwszy raz więcej niż tych w wieku 28 lat (i to oni właśnie wkrótce przejdą na emeryturę, co spowoduje "bankructwo" ZUSu).
Tak, czy inaczej, jacyś tam klienci nadal na rynku są i to już zdecydowanie ostatni moment na sprzedaż (zwłaszcza, że mamy jeszcze bardzo niskie stopy procentowe). Kto szybko nie sprzeda, ten przegra życie ;)

To nasz pierwszy w miarę sensowny moment na kupno mieszkania. Liczebność 28-latków już o ponad 20% mniejsza niż w fazie szczytowej. Liczebność studentów zbliża się do minimum, więc i wynajem mieszkania jest coraz tańszy. Najbardziej liczne są roczniki w okolicach 35-lat, z których pewnie większość jest już zakredytowana, co przy spadających cenach raczej nie wróży większości z nich rychłego powrotu na rynek mieszkaniowy (chyba że w wyniku licytacji komorniczej ;)
Większość pokolenia powojennego wyżu demograficznego już na emeryturze, wzrasta liczebność roczników starszych (70+), co powoduje, że nie jest to jeszcze najlepszy (z punktu widzenia demograficznego) moment na kupno. Ponieważ to pokolenie w większości posiada mieszkania i to bez kredytu, odejście ich do lepszego świata spowoduje znaczny wzrost podaży na rynku (nawet mimo wprowadzenia ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym - firmy/banki przejmujące mieszkania po starszych osobach też będą musiały je sprzedać lub wynająć).
Zauważmy jeszcze, że (zachowując aktualne tempo budowania domów/mieszkań) w 2017 roku będziemy mieli ich o jakieś 450 tys. więcej niż obecnie, co przy aktualnie brakujących wg deweloperów/pośredników 700 tys. mieszkań spowoduje, że będziemy już blisko punktu równowagi ;) My oczywiście mamy na temat brakujących mieszkań "nieco" inne zdanie, ale deweloperzy jakoś nas słuchać nie chcą ;)

Nasz dobry (chociaż nadal jeszcze nie najlepszy) moment na kupno. Rocznik 28-latków jest już o 30% mniej liczny niż w szczycie (ale nadal będzie szybko spadał).
Jeśli państwo miało zbankrutować, to już to zrobiło. Jeśli kredytobiorcy walutowi (i nie tylko) mieli się wyłożyć, to też już to zrobili.
Liczba studentów ustabilizowała się na niskim poziomie (mniej więcej 1/3 niższym niż w szczytowej fazie z okolicy 2008 roku), więc wynajem musi być w miarę tani, co powinno się przełożyć także na ceny sprzedaży. Z punktu widzenia kupna nadal "zagrożeniem" są roczniki pomiędzy 60 a 70 lat.
W stosunku do roku 2014 mamy już o jakieś 900 tys. mieszkań/domów więcej, więc już chyba nawet Bartek T. nie twierdzi, że mieszkań w Polsce nadal brakuje ;)
A wielka płyta, skoro stała nierzadko ponad 50 lat, raczej przetrwała też kolejne 6.

I wreszcie jest! Nasz najlepszy moment na kupno z punktu widzenia demografii :) Padło na rok 2029, bo to ostatni dostępny w narzędziu GUS (gdyby nie to, okazałoby się, że każdy kolejny rok jest jeszcze lepszy!). Liczebność potencjalnych klientów na kupno mieszkania to już tylko połowa wartości ze szczytu. Widzimy też pewne zmniejszenie się słupków z rocznikami starszymi - na rynek trafiło więc już całkiem sporo pozostawionych przez nich mieszkań. Studentów mało, klientów na kupno też mało, przy aktualnym poziomie budowania mamy już 2,2mln więcej mieszkań/domów niż teraz ;) A wielka płyta pewnie nadal stoi ;)
Patrząc jednak na strukturę wiekową widać, że nie trzeba się spieszyć, bo za jakiś czas sytuacja do kupna będzie jeszcze lepsza. Bardzo liczne roczniki powyżej 70 lat spowodują, że na rynek jeszcze długo będzie napływała szeroka fala mieszkań "z odzysku", a niepokojąco mało liczne roczniki poniżej 10 lat pokazują, że przed nami kolejna odsłona kryzysu demograficznego. W końcu w roku 2029 liczba Polaków wyniesie 36 mln, a wg niektórych szacunków w 2050 roku będzie to już tylko 32(!) mln - i wtedy mieszkania będą już praktycznie za darmo :) Chociaż tak długo chyba nie warto czekać ;)

Podsumowując... w dzisiejszym wpisie staraliśmy się zgadnąć, kiedy będzie dobry moment na kupno mieszkania. Wydaje się nam, że ten moment nadal nie nadszedł - chociażby dlatego, że kupowanie mieszkań w czasach niskich stóp procentowych to strategiczny błąd. Do tego dochodzą wprowadzane systematycznie ograniczenia w dostępności kredytu (rekomendacja SIII) oraz nieuchronny wzrost stóp procentowych. Na to wszystko nakłada się pogarszająca się sytuacja finansowa państwa, która załamie się wraz z przejściem na emeryturę roczników powojennego wyżu demograficznego. Oczekiwane (wraz z podwyżkami stóp) problemy kredytobiorców (głównie, ale nie tylko, walutowych) potęgują obawy o przyszłe problemy. Zakładając coś, co wydaje się nam najbardziej prawdopodobnym scenariuszem (wzrost stóp w perspektywie 2-3 lat) i pomijając to, co wydaje się być prawdopodobne, ale jednocześnie postawiłoby pod znakiem zapytania całe dzisiejsze rozumowanie (upadek światowego systemu finansowego), obstawiamy, że całkiem dobrym momentem na kupno własnego mieszkania w Polsce będą dopiero okolice roku 2020 (dodatkowo, jeśli grozi nam wejście do strefy Euro i związany z tym spadek stóp procentowych, to powinno to nastąpić właśnie w tej okolicy). Jeśli komuś się bardziej spieszy, to niezła wydaje się być też sytuacja od roku 2017 (stopy już raczej wyżej + rekomendacja SIII). A jeśli się komuś nie spieszy, to polecamy rok 2029, a jeszcze bardziej coś bliżej 2040 - wtedy większość obecnych kredytobiorców spłaci swoje 30-letnie kredyty, a ci, co ich nie wzięli, kupią po prostu mieszkania "za darmo" :)

Patrząc na to wszystko jeszcze bardziej ogólnie... trudno będzie przegapić dobry moment na kupno w kraju takim, jak Polska, w którym kierunek wyznaczony przez demografię jest tylko jeden. Każdy następny rok wydaje się być lepszy niż poprzedni - trzeba tylko obserwować dostępność/cenę kredytu i wybrać taki moment, w którym kredyt jest od dłuższego czasu słabo dostępny. A o kupowaniu mieszkań w celach inwestycyjnych, to radziłbym w naszych warunkach w ogóle zapomnieć. Pewnie będą jeszcze jakieś cykle na tym rynku, ale dramatyczna demografia nie pozwoli specjalnie rozwinąć skrzydeł żadnej kolejnej bańce.

Kiedy wzrosną stopy procentowe 103

Wielokrotnie podkreślaliśmy na tym blogu, że rynek mieszkaniowy w ogromnym stopniu zależy od ceny oraz dostępności kredytu - wszak bez kredytu nic by się nie stało, co się stało ;)
Polska nie jest oczywiście pod tym względem żadnym wyjątkiem. Kryzys amerykański także został wywołany sztucznie zaniżanymi przez lata stopami procentowymi, wspieranymi dodatkowo przez quasi-rządowe organizacje typu Fannie Mae i Freddie Mac. Szczególnie niebezpieczny okazał się eksperyment z kredytami subprime (dla "ryzykownych klientów"), które dodatkowo miały zmienne oprocentowanie (na początku niższe, potem wyższe).
Kryzysy w państwach europejskich (najpierw Irlandia, aktualnie Hiszpania, Portugalia, wkrótce pewnie Włochy i Francja) mają dokładnie taką samą genezę. Przyjęcie do Unii Europejskiej, a następnie do strefy Euro spowodowało nagłe obniżenie oprocentowania wszelkich kredytów, także mieszkaniowych. Wywołało to oczywiście bum inwestycyjny, który skutkował szybkim wzrostem cen, a następnie znacznym wzrostem liczby budowanych mieszkań/domów. W szczytowej fazie tego zjawiska celem nie było już kupowanie (pożyczanie) mieszkań dla siebie, ale kupowanie (pożyczanie) ich tylko po to, aby niedługo sprzedać je z zyskiem. W takiej sytuacji wszystko jest fajnie, dopóki znajduje się następny klient, który zechce od nas mieszkanie odkupić... co oczywiście nie trwa wiecznie (jak każda piramida finansowa) i z reguły kończy się w momencie podwyżek stóp procentowych. Dokładnie tak samo, jak znaczne obniżenie stóp powoduje gwałtowny wzrost ilości pieniądza na rynku (a w konsekwencji wzrost cen, bo proces budowlany jest na tyle długi, że nie jest w stanie natychmiast odpowiedzieć na gwałtowny wzrost popytu), tak i podwyżka stóp zmniejsza ilość pieniądza na rynku (i nagle okazuje się, że ten następny klient, który miał od nas drożej odkupić mieszkanie, już nie istnieje, bo nie jest w stanie pożyczyć więcej, niż my mogliśmy).

Na wykresach poniżej widzimy takie właśnie przełomowe momenty:

(zapamiętajmy wykres z USA, bo będziemy jeszcze do niego wracać)

Jest to absolutnie standardowy mechanizm i praktycznie tak samo było w Polsce. Z pewną małą różnicą - w Polsce jeszcze nigdy nie doświadczyliśmy znaczącego wzrostu stóp procentowych. Mieliśmy na to szanse w roku 2005 oraz w 2007, jednak wtedy "z pomocą" przyszły kredyty w walutach obcych (głównie we frankach). Jakie były finalne efekty możemy teraz zobaczyć chociażby na podstawie pozwów zbiorowych kierowanych przez zdesperowanych "frankowiczów" przeciwko bankom. Jednak w tamtych czasach efekt był taki, że oprocentowanie nowo udzielanych kredytów nie wzrosło (było wręcz przeciwnie), mimo wzrostu polskich stóp procentowych. Dzięki temu polska bańka mieszkaniowa osiągnęła rozmiary wyjątkowe na skalę światową i do tej pory nie zeszło z niej powietrze (wbrew temu, co starają się rozpowszechniać różnej maści "analitycy", porównujący aktualne ceny do roku 2006, kiedy to bańka miała już sporo za sobą).

Dla przypomnienia dwa wykresy, prezentowane już wcześniej na blogu. 
Na pierwszym, przedstawiającym WIBOR 3M (czyli w pewnym uproszczeniu polskie stopy procentowe), zaznaczono okresy, w których dominowały kredyty złotówkowe (na czerwono) oraz frankowe (na zielono). Widać, że w momencie, w którym rosły polskie stopy procentowe, "pałeczkę" przejmowały kredyty denominowane w walutach obcych.
Dokładne wartości pokazane są na drugim wykresie.

Aktualnie mamy do czynienia (w większości krajów świata) z historycznie niskimi stopami procentowymi. W USA, Szwajcarii oraz w strefie Euro mamy je praktycznie na poziomie zerowym. W Polsce stopa główna NBP wynosi 2.50%, co jest zdecydowanie najniższą wartością w historii. 
Można by więc zapytać, czy stopy procentowe wzrosną... ale to jest złe pytanie, bo nie powinniśmy pytać, czy wzrosną, ale kiedy wzrosną. Wszak z zera już spaść nie mogą (w Polsce niby jeszcze mają z czego spadać, ale nasze stopy zawsze były wyższe niż amerykańskie/europejskie/szwajcarskie, bo to jedyna szansa, żeby taka peryferyjna, czysto spekulacyjna waluta jak złotówka utrzymywała jakąś wartość).

Nawet KNF ostrzegała (przy okazji rekomendacji SIII), że niskie stopy procentowe to zjawisko "anormalne" i nie będzie trwało wiecznie. Przygotowała też ładny wykres (który też już prezentowaliśmy na blogu):

Widzimy, że w tzw. krajach rozwiniętych stopy procentowe w okolicy zera to anomalia i w ciągu ostatnich 40 lat zdecydowanie dłużej były powyżej 5% niż poniżej. Oczywiście można się spierać, czy teraz mamy szanse na oprocentowanie typu 10%, czy nie mamy... ale o tym w dalszej części wpisu ;)

Na wykresie wyżej trochę się przysłoniły wartości w Polsce z okolic 2000 roku, ale tam jest w granicach 20% :) Dokładny wykres polskich stóp procentowych wygląda tak:

Zwróćmy uwagę, że na wykresie mamy tylko 15 lat - tymczasem ogromna większość kredytów zaciągana jest na 25-30 lat, a ich (zmienne) oprocentowanie zależne jest dokładnie od wartości z tego wykresu.

Skoro już tak straszymy, to pokażemy jeszcze, co by było, gdyby stopy wzrosły trochę... albo trochę bardziej. Na początek obrazek z KNF (kredyt w wysokości 300 tys. złotych):

Widać tu, że rata ładnie rośnie wraz ze wzrostem stóp procentowych ;) Widać przy okazji, że zaciąganie kredytu konsumpcyjnego (bo znakomita większość kredytów mieszkaniowych taka właśnie jest) na więcej niż 25 lat jest dosyć słabym pomysłem, bo powoduje znaczny wzrost kosztów, a wysokość raty spada tak naprawdę bardzo nieznacznie.

Mamy też własną wersję tej tabeli dla tych, którzy nie chcą analizować tak dużej liczby liczb ;)
Aktualne oprocentowanie nowo udzielanych kredytów wynosi wg NBP średnio 5.6%, więc z takiego poziomu startujemy (zakładamy taką samą wysokość kredytu jak KNF - 300 tys. oraz okres kredytowania na poziomie 30 lat, bo jest to niestety najpopularniejsza wartość).

Za chwilę wyjaśnimy, dlaczego jeden z wierszy zaznaczono na czerwono, a tymczasem zobaczmy, że wzrost stóp procentowych o 1 p.p. powoduje wzrost raty naszego przykładowego kredytu o 200 złotych (wartości zaokrąglono do pełnych setek dla poprawy czytelności), czyli prawie 70 złotych dla każdych pożyczonych 100 tys.
Przy aktualnym średnim oprocentowaniu oddamy bankowi dwa razy tyle, ile pożyczyliśmy, przy wzroście stóp o 4 p.p. oddalibyśmy już trzy razy tyle. Oczywiście nie jest to wszystko takie proste, bo w celu zrozumienia, ile tak naprawdę oddamy bankowi, należałoby uwzględnić przyszłą inflację oraz to, czy nasze dochody podążają za inflacją. Dlatego też łączna kwota do spłaty jest wartością raczej poglądową niż pokazującą sensowną wartość dla dzisiejszych cen. Tak, czy inaczej widać, że wzrost stóp procentowych o 4 p.p. powoduje nominalny wzrost łącznej kwoty do spłaty o połowę.
A taki właśnie wzrost (4 p.p.) oznaczałby wartość, którą mieliśmy w Polsce w roku 2004 oraz 2008 - niech każdy sobie sam oceni, czy osiągnięcie tego pułapu jest prawdopodobne w ciągu najbliższych 30 lat. A jest to o tyle istotne, że wtedy nasza rata także wzrosłaby o połowę. 
W tabeli wyżej ciekawy jest także ostatni wiersz, bo pokazuje, że znaczny wzrost stóp procentowych (a o takim byłaby mowa w przypadku wzrostu o 10 p.p.) powoduje, że nasza rata osiąga już naprawdę niepokojące rozmiary. W tzw. "krajach rozwijających" się nie jest to wcale takie niemożliwe - jeszcze na początku tego roku Turcja w ciągu jednej nocy podniosła swoją główną stopę z 4.5% na 10. Niedawno Rosja w krótkim czasie podniosła stopę z 5.5% na 7.5%, a w 2008 roku Węgry podniosły jednorazowo stopę procentową z 8.5 do 11.5%.
Jak widać, w krajach zagrożonych kryzysem walutowym takie rzeczy są realizowane w ramach obrony własnej waluty przed upadkiem. Czy taka akcja "ratunkowa" jest możliwa w Polsce? Trudno powiedzieć... ale skoro rząd przejmuje już prywatne emerytury obywateli, to sytuacja budżetowa raczej najlepsza nie jest. Słaba demografia, ciągle brak sensownych reform i permanentnie rosnące zadłużenie nie wróżą niczego dobrego. Jeśli Polska wpadłaby w prawdziwe problemy finansowe i waluta byłaby zagrożona, to raczej nikt nie będzie się specjalnie przejmował sytuacją polskich kredytobiorców mieszkaniowych.

Tak, czy inaczej, jest to scenariusz dosyć pesymistyczny i w normalnych warunkach nie spełni się tak szybko. Pytanie, czy (a raczej kiedy) stopy procentowe wzrosną i bez tego. Odpowiedź jest tak naprawdę w działaniach USA/FED. Świat jest tak powiązany finansowo, że decyzje USA/strefy Euro mają bezpośrednie przełożenie na sytuację Polski. Na razie stopy utrzymywane są w okolicach zera, prezes Europejskiego Banku Centralnego przebąkuje nawet o dalszych obniżkach... ale taka sytuacja raczej nie potrwa wiecznie.
Poniżej wykres z oczekiwań członków FED na temat przyszłej wysokości amerykańskich stóp procentowych:

Widać na nim, że w 2014 roku podwyżek stóp nie będzie, za to wartość w okolicy 1% jest bardzo prawdopodobna w roku 2015. W 2016 mogłoby to już być 2-3%, a docelowo (w "długim terminie") stopa powinna wrócić do "typowej" wartości dla gospodarki USA, czyli 4% - stąd właśnie taki wzrost zaznaczyliśmy w naszej tabelce z wysokościami raty. Jeśli stopy procentowe w USA wzrosną, wzrosną także i u nas, bo z pewnością nie będziemy mieli niższych stóp niż Amerykanie.
Można się spierać, czy maksymalnie zadłużone USA przetrwałyby taką podwyżkę i czy w związku z tym jest ona możliwa... jednak skoro takie przewidywania mają członkowie FED, to warto mieć to na uwadze. Z drugiej strony, były już przewodniczący FED, Ben Bernanke, stwierdził, że "nie spodziewa się, aby za czasów jego życia stopy procentowe w USA wróciły do swojego długoterminowego, normalnego poziomu na poziomie ok. 4%".
Jak widać, nawet w USA nie ma zgodności w tym temacie. Należy jednak pamiętać, że aktualne stopy procentowe w okolicy zera mogą być utrzymywane tylko dzięki drukowaniu dolarów przez FED, za które to dolary kupowane są amerykańskie obligacje. Taka sytuacja też nie potrwa wiecznie, bo już widać, że kolejne kraje starają się odchodzić/uniezależnić od dolara w transakcjach międzynarodowych - jeśli ten proces przybierze na sile, mnóstwo dolarów powróci do USA wywołując inflację (co spowoduje wzrost stóp, albo bankructwo kraju... a pewnie jedno i drugie). Szczerze polecam blog:

http://independenttrader.pl/ 

Jest tam dużo świetnych artykułów na ten temat.

Ale jest jeszcze trzecia strona... można się zastanawiać, czy polityka sterowania stopami procentowymi ma na celu ogólne dobro społeczeństwa, czy może jednak to, aby nieliczni wybrani robili świetny interes kosztem licznych, niewybranych. Mając do dyspozycji tak potężne narzędzie jak stopy procentowe, można wywoływać i kończyć kryzysy praktycznie w dowolnym momencie (o co zresztą FED jest w niektórych kręgach podejrzewany od czasów "Wielkiej depresji" z 1929 roku, w trakcie której zmniejszono podaż pieniądza o mniej więcej 2/3, wywołując prawdziwą, solidną depresję deflacyjną). W końcu to bardzo fajny mechanizm... pożyczyć komuś pieniądze na niski procent (oczywiście nie pożyczamy naszych pieniędzy, tylko jako bank generujemy je z powietrza lub pożyczamy cudze, zależnie od interpretacji), a potem podnosimy oprocentowanie i zaczynamy przejmować w wyniku problemów ze spłatą prawdziwe dobra (ziemia, domy, akcje) - ich cena znacznie spada, więc odpowiednie "siły" są w stanie kupić je "po taniości". Wystarczy tylko wiedzieć, kiedy należy taką akcję przeprowadzić - wiedza o przyszłej wysokości stóp procentowych wydaje się być do tego wystarczająca. 
Ale taką teorię można by uznać za spiskową, tymczasem my tu rozprawiamy na poważnie ;)
I skoro nie wiemy, jak to właściwie będzie, to czas na wnioski ;)

Wiemy, że ultra niskie stopy procentowe to zjawisko wyjątkowe - wyjścia z niego są dwa: wzrost stóp lub bankructwo całego systemu finansowego i zamiana go na inny. Potencjalnie stopy mogłyby już niby zawsze być nisko, ale tak nigdy w historii nie było. Bo z niskimi stopami jest jeden podstawowy problem - zaniżanie stóp to tak naprawdę zaniżanie ceny pieniądza. Jeśli się przez długi czas zaniża wartość jakiegoś dobra, to spada jego podaż, bo produkcja/utrzymywanie przestaje być opłacalne. Jeśli permanentnie zaniża się wartość pieniądza, zmniejsza się ogólny poziom oszczędności. A oszczędności są konieczne do finansowania inwestycji/akcji kredytowej. Kiedy kończą się oszczędności, trzeba je odbudować, bo nie da się już prowadzić akcji kredytowej - wtedy stopy procentowe po prostu muszą wzrosnąć. A że przy tym jakiś kraj, czy nawet cały system może zbankrutować... no cóż, praw ekonomii nie da się oszukać - nie da się wiecznie żyć na kredyt, bo ostatecznie ktoś musi coś wypracować. Zwiększanie ilości kredytu/dodruk pieniędzy nie poprawi niczyjej sytuacji - tylko zwiększenie ilości pracy lub jej wydajności może poprawić sytuację społeczeństwa jako całości.

Kończąc ostatecznie nasze dzisiejsze wywody... wiele wskazuje na to, że stopy procentowe wzrosną i to już niedługo (oczywiście niedługo z punktu widzenia czasu spłaty 30-letniego kredytu, bo w ciągu pół/roku to może nawet polskie stopy jeszcze minimalnie spadną). Trochę wskazuje też na to, że padnie cały aktualny system finansowy. Czy w takich warunkach warto zaciągać kredyt na zmienne oprocentowanie, na 25+ lat, którego podstawowym zabezpieczeniem jest coś, co będzie systematycznie taniało? Hmm... może i warto, ale trzeba do tego sporo odwagi albo bardzo mało wiedzy.

Gdybym był politykiem... 80

Niedługo odbędzie się kolejna szopka zwana demokratycznymi wyborami. Tym razem poziom absurdu tego wydarzenia będzie wyjątkowo wysoki - przejdzie nam głosować nad składem Parlamentu Europejskiego. Nie bardzo wiadomo, do czego ta organizacja służy... poza oczywiście pobieraniem solidnych diet i innych bonusów. Wszak w momencie, w których przychodzi "co do czego", spotyka się Angela z Hollande'm, zapraszając czasem Camerona i deliberują, co by tu zrobić, żeby cały ten euro kołchoz nie rozpadł się już tym razem. Jak już coś ustalą, to wszystkie kraje głosują zgodnie, że rozwiązanie jest najlepsze z możliwych, a premier Tusk wraca w glorii i chwale, przywożąc do Warszawy w teczce to najlepsze rozwiązanie, na które nie miał żadnego wpływu. Czasem właśnie ten cały parlament musi to jeszcze "klepnąć", więc klepie... przy ostrym (i zwykle bardzo uzasadnionym) sprzeciwie Nigel'a Farage'a i spółki (miejmy nadzieję, że w trakcie przyszłej kadencji dołączy do nich nasz JKM). Można oczywiście się spierać, jaki wpływ na decyzje "władz europejskich" mają przywódcy najważniejszych państw, a jaki jest wpływ najbardziej podejrzanej ze wszystkich europejskich organizacji, czyli Komisji Europejskiej (wg niektórych wiernej spadkobierczyni idei IG Farben). Tak, czy inaczej, wpływ Parlamentu Europejskiego na cokolwiek musi być dokładnie zerowy. Po pierwsze dlatego, że wypracowanie jako tako wspólnego (czyli większościowego) stanowiska w dowolnej ważnej kwestii wśród 766 ludzi z przeróżnych miejsc, mających przeróżne, często zupełnie sprzeczne interesy, musi być w praktyce niemożliwe. Po drugie dlatego, że... gdyby Parlament Europejski miał rzeczywiście na coś wpływ, to czy na jego przewodniczącego wybrano by jakiegoś tam byłego premiera jakiejś republiki bananowej na granicach Unii? Skoro już Niemcy i Francuzi zrobili sobie tę unię, to przecież nie po to, żeby rządzili nimi przybysze zza Odry. Jak więc widać, przyjdzie nam głosować zupełnie bez sensu - aż szkoda marnować czas na takie rzeczy. Jedyna motywacja jest chyba taka, że można zagłosować na Korwina, który chce całą tę organizację rozwalić od środka - pewnie mu się nie uda, ale przynajmniej dzięki obecności kogoś z NP posłuchamy nielicznych sensownych wypowiedzi europosłów (z ust innych niż brytyjskie).

Tylko po co ja właściwie o tym piszę? Hmm... jak przed każdymi wyborami, których rezultat jest prawie dokładnie z góry ustalony, trzeba przeprowadzić solidną kampanię wyborczą, aby uzmysłowić obywatelom, jakie są sondaże i na które partie nie warto głosować, bo nie ma sensu - wszak przy tak małym poparciu nasz głos i tak się zmarnuje ;) Podstawą kampanii (oprócz prezentacji sondaży) jest przedstawienie obywatelom kolejnych obietnic gruszek na wierzbie. Skoro nie możemy tego uniknąć, to chcielibyśmy zaproponować kilka swoich pomysłów, dotyczących tematyki mieszkaniowej. Ponieważ one wydają się jako tako sensowne, to wątpię, aby coś takiego pojawiło się w programie dowolnej partii głównego nurtu (cała nadzieja znowu w JKM). Już prędzej usłyszymy z ust Jarka obietnice wybudowania kolejnych 3 milionów mieszkań (może ktoś wie, ile ich wybudował, jak był premierem?), a z ust miłościwie panującego nam premiera obietnice kolejnych rządowych programów, które wesprą banki i deweloperów. Tak, czy inaczej, przedstawimy kilka własnych, bardzo prostych pomysłów na rynek mieszkaniowy do wykorzystania w kampanii - zachęcam polityków dowolnej opcji do korzystania/kopiowania :)
 
Jak w każdym dobrym programie, zaczniemy od strategii. Strategia jest prosta, bo tylko taka ma szansę zostać zrealizowana, więc najważniejsze cele polityki mieszkaniowej będą tylko dwa:

1. Powiększenie zasobów mieszkaniowych w Polsce.

2. Poprawa jakości zasobów już istniejących.


Skutki owej strategii będą trzy:

1. Poprawa warunków mieszkaniowych Polaków.

2. Większa szansa, że ktoś jednak zostanie w tym kraju, zamiast jechać do Irlandii/UK.

3. Być może polskie kobiety zaczną tu rodzić dzieci, jak już będą miały gdzie mieszkać.

 
Żeby osiągnąć powyższe cele w ramach przedstawionej strategii, proponujemy kilka prostych rozwiązań - niektóre z nich są wręcz zupełnie "darmowe", co pokazuje, że albo rząd ma ciekawsze zajęcia od wprowadzenia banalnych usprawnień na rynku mieszkaniowym, albo celowo ich nie wprowadza, bo są one sprzeczne z pewnymi grupami interesów (niech każdy sobie odpowie, który wariant jest bardziej prawdopodobny). 

No, to zaczynamy:

1. Zlikwidować ustawę o ochronie lokatorów.

To jest chyba najważniejszy postulat. W większości sensownych krajów problemu mieszkaniowego nie rozwiązuje się poprzez własność, a poprzez tani i bezstresowy (dla wszystkich zainteresowanych stron) wynajem. Żeby dokonać czegoś takiego w Polsce, trzeba skasować absurdalną ustawę o ochronie lokatorów, pamiętającą jeszcze zamierzchłe czasy PRL. Być może podniosłyby się protesty tych, którzy na tej ustawie korzystają (lokatorzy kamienic, których właściciele tylko czekają, żeby się ich pozbyć ;) więc można by wprowadzić proste rozwiązanie przejściowe. Każda nowa umowa najmu byłaby wyłączona spod działania tej ustawy. Trochę podobne rozwiązanie mamy w ustawie o najmie okazjonalnym... ale bardzo niewiele osób z tego korzysta. Wystarczyłoby zezwolić na konstruowanie umów, jakie się tylko ludziom podoba. Na rynku wynajmu nikt nikogo nie zmusza do wynajęcia czyjegoś mieszkania - jeśli obie strony uzgodnią dowolną treść umowy, to dlaczego państwo miałoby w to ingerować? Usunięcie potencjalnych problemów z rozporządzaniem swoją własnością przez właścicieli wynajmujących mieszkania spowodowałoby wzrost tego rynku, a co za tym idzie spadek cen i poprawę standardów. A czyż nie o to właśnie powinno chodzić w polityce mieszkaniowej? Tymczasem teraz ktoś wynajmujący komuś mieszkanie naraża się na całkiem spore ryzyko - niesolidnego lokatora trudno jest się pozbyć, a sprawy o eksmisję to w ogóle jakaś parodia (trzeba zapewnić lokal zastępczy, albo liczyć, że zrobi to gmina, która oczywiście nie ma do tego warunków). Nigdy nie umiałem zrozumieć, dlaczego państwo tak bardzo utrudnia zarządzanie swoją własnością i to jeszcze w interesie lokatorów, którzy na końcu na tym najwięcej tracą (poprzez mniejszą ofertę, wyższe ceny i ogólny niższy standard).

2. Skasować podatek od wynajmu.

Ten punkt jest trochę powiązany z poprzednim. Szacuje się, że jedynie około 2% polskiego społeczeństwa mieszka w wynajmowanych mieszkaniach. Problem z tą statystyką polega na tym, że obejmuje ona jedynie legalnie podpisane umowy (ze zgłoszeniem do urzędu skarbowego). Najpewniej skala wynajmu jest sporo większa i znaczna część tego rynku funkcjonuje w szarej strefie. Dlaczego w tym układzie nie wprowadzić zwolnienia z podatku dochodowego działalności polegającej na wynajmie mieszkań? Budżetu to praktycznie nie uszczupli (bo i tak mało kto taki podatek płaci), a wywoła kilka bardzo pozytywnych (dla społeczeństwa jako całości) efektów:

• praktycznie wszystkie umowy staną się bezpieczniejsze, bo będą legalne 
• zmniejszenie biurokracji oraz podatkowych kosztów wynajmu powinno zachęcić właścicieli mieszkań, które teraz stoją puste, do tego, aby je wynająć, co zwiększyłoby pulę mieszkań, przyczyniając się do poprawy standardu oraz spadku cen (przy czym ten spadek wcale nie musiałby oznaczać spadku zysków właścicieli) 
• nie trzeba będzie marnować czasu i zasobów na to, aby unikać opodatkowania i można będzie ten czas wykorzystać w jakiś inny, bardziej sensowny sposób (w szczególności na "leżenie bykiem" ;)

Jesteśmy przeciwnikami wysokich podatków, zwłaszcza takich, które utrudniają życie, nie przynosząc praktycznie żadnych korzyści. Skoro celem rządu powinno być dobro obywateli, to dlaczego istnieją podatki, utrudniające funkcjonowanie rynku mieszkaniowego, przynoszące praktycznie zerowe dochody dla budżetu i to jeszcze w sytuacji, w której wg rządu mieszkań brakuje, a mieszkania stoją puste, bo stopień komplikacji przy ich wynajęciu odstrasza właścicieli od tego rodzaju zabawy?

3. Zlikwidować idiotyczny podział na ziemię rolną/budowlaną.

Ziemia budowlana... to jest dopiero dla mnie abstrakcja. Jest sobie kawałek pola i ten kawałek pola może być ziemią rolną, a może być budowlaną. Czasem nie bardzo wiadomo, dlaczego właściwie jest jedną, albo drugą. Czasem da się przekształcić z rolnej na budowlaną i nagle wartość pola rośnie powiedzmy 10-krotnie (a nadal jest to dokładnie to samo pole). To jest nie do pojęcia - po co tworzyć administracyjne ograniczenia, które powodują, że w zależności od decyzji urzędnika (taki skrót myślowy) ta sama rzecz warta jest ileś, albo o wiele więcej? I właściwie dlaczego nie budować na ziemi rolnej? Mało to jej w naszym kraju? Jak się parę hektarów zabuduje, to nie zmniejszy się nagle ilość uprawianych buraków cukrowych, bo o tym i tak decyduje Komisja Europejska ;) A ziemi budowlanej raczej w nadmiarze nie mamy (patrząc po cenach). Skoro ten towar jest chodliwy i pożądany, to dlaczego go nie "wyprodukować" w dużej ilości, usuwając ten głupi podział na ziemię rolną i budowlaną? Poza tym... dlaczego mając hektar pola z ziemniakami miałbym sobie na nim nie postawić 4 domów? W końcu to mój hektar, a 4 domy raczej sąsiadom przeszkadzać nie będą.
Ziemi w Polsce mamy naprawdę bardzo dużo - szkoda, że bardzo duża jej część nie może zostać wykorzystana w sposób, który przyniósłby najwięcej korzyści. Mam nadzieję, że dojdzie kiedyś w tym kraju do sytuacji, w której własność będzie oznaczała prawdziwą własność i w której żaden urzędnik nie będzie decydował, czy na swoim kawałku ziemi można uprawiać ziemniaki, czy może postawić kilka domów.


4. Wymusić uchwalenie planów zagospodarowania przestrzennego oraz usunąć pozwolenia na budowę i inne pierdoły.

Chyba wszyscy się zgodzą, że proces budowlany w Polsce to droga przez mękę. A w końcu postawienie domu nie jest specjalną filozofią, więc tak właśnie mogłoby (powinno) wyglądać. O ile rozumiem, że może nie do końca dobrym jest stawianie czegokolwiek zupełnie gdziekolwiek, o tyle można wymusić opracowanie planów zagospodarowania przestrzennego dla wszystkich terenów (domyślam się, że nie jest to specjalnie skomplikowane, a jeśli nawet jest, to można to z pewnością znacznie uprościć, bo co to za problem narysować mapę z kilkoma kolorami - domy, wieżowce, drogi, lasy itd.?). Gdyby wszędzie były sensowne plany, można by się pozbyć całej reszty pierdół typu pozwolenia na budowę, warunki zabudowy, decyzje środowiskowe i inne głupoty. Skoro plan pozwala stawiać bloki 6-piętrowe albo domy jednorodzinne, to sobie stawiamy, nie pytając nikogo o zgodę, którą i tak byśmy otrzymali (za to z dużym opóźnieniem i z użyciem mnóstwa niepotrzebnych papierów). Po co komplikować rzeczy proste?
 
5. Zdelegalizować kredyty na zmienny procent oraz na więcej niż 10 lat.

Wielokrotnie już wspominaliśmy, że żadna bańka na rynku nieruchomości (nie tylko mieszkań, ale także i ziemi) nie miałaby miejsca, gdyby nie (chwilowo) niskooprocentowany kredyt, udzielany na wiele lat. Abstrahując już od konsekwencji tego rodzaju produktów dla rynku, samo ich istnienie budzi spore wątpliwości. Skoro bank jest taki sprytny i chce udzielić kredytu na dom/mieszkanie, to dlaczego całe ryzyko spoczywa na kliencie? Dlaczego zabezpieczeniem jest cały majątek kredytobiorcy, a nie tylko mieszkanie (szerzej o tym w punkcie 7)? Dlaczego kredyt ma być na zmienny procent? Skoro (profesjonalny) bank nie potrafi przewidzieć wysokości stóp procentowych w całym okresie spłaty, to dlaczego miałby to przewidzieć przeciętny klient? Dlaczego można zawierać umowy, w których jedna ze stron zobowiązuje się płacić drugiej, ale... nie wiadomo, ile będzie płacić? Tego rodzaju pomysły wyeliminowałbym z polskiego ustawodawstwa - skoro jest umowa, to niech z niej konkretnie wynika, jakie są koszty - pożyczam X, oddaję np. 2X. Tymczasem co to ma być za umowa: "pożyczam X, oddaję nie wiadomo ile"? Z tego wszystkiego wynikałby od razu zakaz udzielania kredytów w walucie obcej (i to nawet zarabiającym w takiej walucie - skoro walutą w Polsce jest PLN, to dlaczego niby na terenie naszego kraju zawierać umowy w walucie innej niż obowiązująca?). Jednocześnie dzięki takim zapisom pozbylibyśmy się kredytów na długie okresy - bardzo wątpię, aby którykolwiek bank zdecydował się udzielić kredytu na stały procent na okres 25, czy 30 lat (co innego na 5, czy 10 - takie oferty mamy już teoretycznie nawet na rynku). Zaciąganie kredytów na okres, który swoją długością przekracza całą dotychczasową perspektywę pamięciową klienta to jest bardzo zły pomysł. Pół biedy, jeśli warunki są jasno określone (stała stopa procentowa, jasno wyliczone koszty). Ale w przypadku kosztów nieokreślonych (zmienna stopa, zmienny kurs) klient staje się praktycznie niewolnikiem systemu. A nie powinny być dopuszczalne umowy, wskutek których ktokolwiek zrzeka się swojej wolności.

6. Zaostrzyć warunki na wkład własny.

Z dalszych postulatów kredytowych (a właściwie to antykredytowych) zasugerowałbym politykom znaczne obostrzenia w zakresie wymaganego wkładu własnego. Skoro ktoś nie zdołał zebrać/zaoszczędzić 5, czy 10% wartości mieszkania, to niestety jest silna obawa, że na takie mieszkanie zwyczajnie go nie stać. Tyle tylko, że 5-10% to zdecydowanie za mało. 20% wydaje się być absolutnym minimum (do tego poniekąd zmierza rekomendacja SIII) - wymagany wkład własny ma wiele pozytywnych konsekwencji (i trudno powiedzieć, czy ma jakąkolwiek negatywną):

• unikamy przekredytowania obywateli - jeśli ktoś już wie, ile potrzeba wysiłku, aby uzbierać kwotę powiedzmy 1/3 ceny mieszkania, to raczej nie będzie lekką ręką zaciągał kredytów na absurdalne kwoty. Wielu ludzi podchodzi do życia bardzo optymistycznie (czasem lepszym określeniem byłoby "bezmyślnie"), więc przygotowanie w postaci konieczności pooszczędzania przez nieco dłuższy czas wielu osobom wyszłoby na dobre (w trakcie takiego oszczędzania zauważa się pewne sytuacje/wydarzenia, o których istnieniu nie miało się wcześniej pojęcia)
• zwiększamy bezpieczeństwo całego systemu - obowiązek w miarę wysokiego wkładu własnego zabezpieczałby cały system bankowy przed skutkami bańki kredytowej. Ponieważ pożyczane kwoty byłyby sporo niższe niż wartość mieszkania, to w przypadku problemów ze spłatą sprzedaż mieszkania powinna w znakomitej większości przypadków wystarczyć na spłatę kredytu (stratę w postaci "utraconego" wkładu własnego ponosi klient). Dzięki temu do ratowania banków nie musieliby dokładać się zupełnie "niewinni" podatnicy (patrz USA, Hiszpania, czy Irlandia)
• nie pozwalamy na łatwe rozwinięcie się bańki kredytowej w czasach niskich stóp procentowych - wymaganie na wysoki wkład własny bardzo utrudnia szybki wzrost bańki kredytowej (a co za tym idzie utrudnia szybki, nieuzasadniony wzrost cen). Praktycznie każda bańka na rynku mieszkaniowym brała się z łatwo dostępnego kredytu - gdyby wymagany wkład własny był w miarę wysoki (np. 1/3 ceny mieszkania), to nawet w przypadku pojawienia się taniego, łatwo dostępnego kredytu, klienci i tak musieliby mieć oszczędności na kupno mieszkania, więc nie mogliby się na te mieszkania "rzucić", z użyciem wyłącznie kredytu. Pożyczone pieniądze wydaje się dużo łatwiej niż własne, dlatego wysoki wkład własny miałby szansę ostudzić zapał tych, których zapał powinien zostać ostudzony

7. Zabezpieczeniem kredytu powinno być tylko mieszkanie. 

Ostatni z postulatów związanych z kredytami to ten, wg którego zabezpieczeniem spłaty udzielanego kredytu mieszkaniowego powinno być samo mieszkanie i nic więcej. Skoro bank chce udzielić kredytu, to ryzyko powinno być rozłożone w miarę symetrycznie na obie strony. Klient i tak ryzykuje sporo - ryzykuje tym, że w dowolnym momencie spłaty może stracić mieszkanie. Tymczasem ryzyko banku jest znacznie mniejsze - jeśli klient przestanie spłacać, zabierzemy mu mieszkanie. Ale jeśli to nie wystarczy, będziemy go "ścigać" do końca życia. Nie wydaje się, żeby był to uczciwy układ, dlatego politycy, którzy chcieliby działać na rzecz dobra obywateli, mogliby taki postulat włączyć do swojego programu. W końcu to wydaje się być wręcz oczywiste - pożyczamy pieniądze na mieszkanie, więc mieszkanie jest zabezpieczeniem spłaty (co ciekawe, sporo Polaków uważa, że tak właśnie jest). Bank ma znacznie większe szanse prawidłowo ocenić wartość mieszkania niż przeciętny klient, więc przerzucenie na niego części ryzyka związanego ze spadkiem wartości mieszkania wydaje się być czynnikiem znakomicie zwiększającym bezpieczeństwo całego systemu.

Podsumowując wszystkie postulaty kredytowe - nie jest normalne, że pozwala się podpisywać umowy o nieokreślonych podstawowych parametrach, takich chociażby jak całkowity koszt kredytu. Nie jest normalne, że można w praktyce zrzec się swojej wolności na rzecz banku. Nie jest też normalne, że przy tak niekorzystnych dla klienta warunkach to właśnie on ponosi całe ryzyko w przypadku wystąpienia problemów ze spłatą. Umowy powinny być w miarę symetryczne, jeśli chodzi o rozkład korzyści/ryzyka i zadaniem dobrego rządu jest to właśnie zapewnić. Ciekawe, że nikt czegoś takiego w programie nie ma (albo ja o tym nie wiem).


8. Skasować VAT na materiały budowlane.

Podobno w Polsce brakuje mieszkań (my mamy na ten temat inne zdanie, ale większość polityków twierdzi, że tak właśnie jest). Skoro tak niby jest, to dlaczego utrudnia się budowanie poprzez wysokie podatki? Przed wejściem do UE część materiałów budowlanych była obłożona niższą stawką podatku VAT (później można było wystąpić o zwrot różnicy). Dlaczego w ogóle takie materiały są obłożone VAT'em? Nie prościej byłoby go zlikwidować i wpłynąć na zmniejszenie kosztów produkcji? W końcu priorytetem rządu powinno być dobro obywateli, a nie wpływy z podatków ;) Inna sprawa, że nawet nie wiadomo, czy likwidacja VATu w budownictwie rzeczywiście zmniejszyłaby wpływy budżetowe w dłuższym okresie. Obniżenie kosztów produkcji sprawiłoby, że ludziom zostałoby więcej pieniędzy do wykorzystania na coś bardziej sensownego niż płacenie podatków - być może nawet dzięki temu sumaryczna wartość płaconych podatków stałaby się większa (za to ludzie mieliby więcej innych dóbr i usług). A jeśli nawet by tak nie było, to można przecież proporcjonalnie zmniejszyć wydatki budżetowe... np. na Mdm (o czym dalej), czy inne, równie szkodliwe programy. W końcu oddawanie państwu 23% od wartości wyprodukowanej cegły (w tym jednym tylko podatku) wydaje się być stawką "dosyć" wygórowaną (wszak jaka była pomoc państwa w produkcji cegły?).

9. Skasować Mdm i program mieszkań na wynajem.

Wszystkie rządowe programy "pomocowe" wprowadzają tylko niepotrzebne komplikacje na rynku. Zamiast "pomagać" bankom i deweloperom o wiele lepiej byłoby pomóc ludziom, poprzez niezabieranie im pieniędzy w podatkach na tak absurdalne pomysły jak Mdm, czy Rns. Jak już pisaliśmy wielokrotnie, najpierw zabiera się biednym, żeby na końcu dać bogatym (banki, deweloperzy) pod płaszczykiem pomocy średnim (klientom). Po drodze oczywiście trzeba to jeszcze wszystko zorganizować, co generuje dalsze koszty i komplikacje. Jednym słowem absurd - rząd decyduje, że tym trzeba zabrać, aby dać innym. Tymczasem ludzie sami o wiele lepiej przeprowadziliby tego rodzaju dystrybucję - daliby coś innym, gdyby to leżało w interesie wszystkich. Działanie państwa tego niestety nie zapewnia, więc państwo powinno trzymać się od tego tematu z daleka.

10. Zakazać sprzedaży dziury w ziemi.

Zawsze mi się zdawało, że kupno/sprzedaż polega na tym, że daje się jedną rzecz (często to są pieniądze) i dostaję się w zamian inną. Tymczasem na rynku mieszkaniowym mamy zjawisko (na szczęście stopniowo zanikające) handlu obietnicami. Możemy sobie u dewelopera kupić obietnicę wybudowania domu/mieszkania. Nie byłoby może w tym niczego specjalnie dziwnego, gdyby nie fakt, że cena za taką obietnicę jest praktycznie taka sama, jak cena prawdziwego mieszkania, tymczasem powinna raczej być ceną zbliżoną do wartości obietnicy (którą to akurat dość trudno oszacować). Nigdy nie zrozumiem, jak można kupować od kogoś obietnicę za kilkaset tysięcy złotych. Nie rozumiem też, jakim cudem można kupić coś, co nie istnieje i prawo na to pozwala. Jesteśmy zwolennikami prostych rozwiązań - masz towar, możesz go sprzedać. Nie masz towaru, to najpierw go wyprodukuj, a potem dopiero sprzedawaj. Część osób powie, że w tym układzie produkcja mieszkań się zmniejszy, albo koszty wzrosną - tyle, że sposobów na zwiększenie produkcji jest sporo (np. poprzez zmniejszenie podatków), a koszty... i tak ponosi je klient, i tak, więc co za różnica w którym momencie (a lepiej chyba jednak po zbudowaniu mieszkania niż przed).

11. A może kataster?

Jak już wspominaliśmy, jesteśmy przeciwnikami wysokich podatków. Jesteśmy też wielkimi przeciwnikami nowych podatków. Jednak podatek katastralny (nad którym rząd zapewnia, że nie pracuje ;) miałby sporo zalet. Ale tylko wtedy, gdyby zastąpił on inne podatki, które są wybitnie bezsensowne (np. podatek dochodowy), a nie jako nowy podatek, obok już istniejących (który to wariant w polskich warunkach jest o wiele bardziej prawdopodobny). Potencjalnie moglibyśmy nawet pójść dalej i wprowadzić podatek katastralny w miejsce wszystkich innych podatków - mielibyśmy tylko jeden prosty mechanizm płacenia państwu - poprzez procent od posiadanych nieruchomości (zarówno mieszkaniowych, jak i biznesowych/handlowych oraz gruntowych). Jakoś tak się dziwnie przyjęło, że za naturalny uznaje się stan, w którym bogatsi płacą większe (bezwzględnie, a czasem nawet i względnie) podatki niż biedniejsi. Z praktyczną realizacją tej idei bywa dosyć różnie, bo bogaci (jak zresztą wszyscy inni) niespecjalnie chętnie podatki płacą. Jednak w przeciwieństwie do biednych mają oni pewne możliwości "optymalizacji podatkowej". Ostateczny skutek jest taki, że najczęściej bogaci płacą (procentowo) niższe podatki niż biedni (nie będziemy się spierać, czy to jest dobrze, czy niedobrze). A że ostatecznie wszyscy w sumie muszą ileś tych podatków zapłacić, to można by cały system mocno uprościć. Skoro całe społeczeństwo musi zapłacić X podatków, to może lepiej byłoby, gdyby to był jeden prosty podatek, np. katastralny, zamiast miliona aktualnie pobieranych podatków. Ponieważ łatwo jest stwierdzić, kto jest właścicielem nieruchomości, to trudno byłoby takiego podatku unikać. Najczęściej byłoby też tak, że bogatsi (posiadacze droższych nieruchomości) płaciliby (bezwzględnie) więcej niż biedniejsi (posiadacze tańszych nieruchomości lub ci, którzy żadnej nieruchomości nie posiadają). System pobierania byłby banalny i nie trzeba by żadnego urzędu skarbowego i setek ustaw na temat różnych podatków. Oszczędności na pobieraniu i na całym procesie "księgowym" byłyby gigantyczne. Dodatkowo każdy z obywateli miałby pełną świadomość, ile tak naprawdę kosztuje go państwo (co już samo w sobie każe sądzić, że żadne państwo na takie rozwiązanie się nie zdecyduje ;) Jak widać, korzyści byłoby sporo, nie wspominając już o podstawowych zaletach(?) podatku katastralnego (szybkie wprowadzenie do obrotu nieużywanych nieruchomości, czy całkiem skuteczny sposób na opodatkowanie szarej strefy).
Oczywiście ten prosty pomysł nigdy nie wejdzie w życie - po pierwsze dlatego, że nie wiadomo, jakie tak naprawdę byłyby jego skutki. Po drugie dlatego, że rząd nie lubi ograniczać biurokracji, bo wtedy zaczyna on odgrywać mniejszą rolę w życiu społecznym, a władza przecież... lubi mieć władzę ;) Po trzecie dlatego, że ogromna rzesza urzędników przestałaby być potrzebna (a wraz z nimi spora grupa kierowników, dyrektorów i innych stanowisk, które służą tylko do sowitego wynagradzania kolegów partyjnych). I wreszcie po czwarte dlatego, że obywatele zobaczyliby, że płacą na utrzymanie państwa ponad połowę swoich dochodów. A wtedy władza musiałaby ograniczyć wydatki... co w dzisiejszym świecie jest nie do pomyślenia ;)

Podsumowując... z okazji zbliżających się pseudo wyborów przedstawiliśmy kilka postulatów z okolic rynku mieszkaniowego, które dowolna partia może włączyć do swojego programu nawet bez podawania źródła ;) Oczywiście bardzo wątpimy, że którakolwiek (poza NP Koriwna;) to uczyni, bo 25 lat rządów "wolnościowych" w tym kraju utwierdziło nas w przekonaniu, że dobro obywateli nie było (delikatnie mówiąc) priorytetem żadnej z dotychczasowych ekip rządzących. Zamiast całkiem sensownych pomysłów na poprawę polskich warunków mieszkaniowych mamy pseudo działania typu Mdm, Rns, czy fundusz mieszkań na wynajem, wsparte wyjątkowymi absurdami typu bonifikaty na wykup mieszkań wojskowych:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Sejm-zwiekszyl-bonifikaty-na-mieszkania-dla-zolnierzy-3108975.html 

Ciekawe, czy w ramach tej bonifikaty można kupić mieszkania na Białołęce, które w 2008 roku kupowała Wojskowa Agencja Mieszkaniowa za 7.9 tys. PLN/m2 ;)

http://wiadomosci.gazeta.pl/wiadomosci/1,114873,9191335,Zolnierze_nie_chca_mieszkan_od_wojska__Wola_je_sobie.html


PS. ZNIECHĘCAM do komentowania jako "Anonimowy", bo utrudnia to dyskusję i zmniejsza czytelność komentarzy. Jeśli ktoś nie chce zakładać konta (np. Google), to polecam korzystać z opcji "Nazwa/adres url" - komentarzy anonimowych na razie nie wyłączę, bo wyłączyłoby to także tę opcję. Jeśli jednak komentarze anonimowe będą się nadal pojawiały w dużej ilości, to będę zmuszony to uczynić i jedynym sposobem na wstawienie komentarza będzie utworzenie stosownego konta.