Co tam słychać na rynku? 6

Dziś o najważniejszych aktualnie sprawach na polskim rynku mieszkaniowym:

http://wdomachzbetonu.pl/co-tam-slychac-na-rynku/

Spieszmy się kupować mieszkania, bo zabraknie! 1

Wywody na temat tego, dlaczego dla niektórych warto kupić mieszkanie po zmianach w Mdm:
 
http://wdomachzbetonu.pl/spieszmy-sie-kupowac-mieszkania-bo-zabraknie/

Poroniony pomysł, który (jeszcze) trwa 77

Jakiś czas temu przyglądaliśmy się pierwszej ofercie Funduszu mieszkań na wynajem BGK w Poznaniu:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/01/niewypa.html

Nie pozostawiliśmy na niej suchej nitki, wszak ta oferta na suchą nitkę nie zasługuje - mieszkania w każdym "rozmiarze" są droższe niż prywatny wynajem (zwłaszcza, jeśli uwzględni się fakt, że mieszkania są nieumeblowane oraz nie posiadają garaży/miejsc postojowych). O ile w przypadku mieszkań najmniejszych różnica jest stosunkowo nieduża, o tyle w przypadku tych największych (choć nadal nie jakichś specjalnie wielkich, bo ledwie 3-pokojowych) różnica jest wręcz absurdalna i sięga 30-40%!

Niedawno dowiedzieliśmy się, że Fundusz "zainwestował" w kolejne (134) mieszkania, tym razem w Gdańsku. Ponieważ mieszkań jeszcze nie ma, bo dopiero się budują i będą dostępne w początkach 2016 roku (plus pewnie jakaś obsuwa), to trudno powiedzieć, czy będzie to oferta bardziej atrakcyjna od poznańskiej (jesteśmy tu nieco sceptyczni, bo Poznań jest miastem, w którym ceny kupna są stosunkowo "niskie", za to ceny najmu raczej wysokie - w Gdańsku już tak różowo, z punktu widzenia funduszu, nie jest).
Za to w ostatnich dniach fundusz nas zaskoczył - podzielił się informacją, że dodaje do oferty mieszkania w... Piasecznie. Pamiętamy, że podstawowym elementem całej tej chorej inicjatywy było zapewnienie Polakom tanich mieszkań w dobrych lokalizacjach - po pierwsze po to, żeby Polakom zrobić dobrze, a po drugie po to, żeby mieszkania szybko się wynajęły. Jaki jest na razie efekt, dobrze pokazuje pierwszy budynek w Poznaniu - po 5 miesiącach ze 124 mieszkań nadal w ofercie znajduje się... 68 (a przynajmniej tyle jest na stronie funduszu). To się nazywa oszałamiający sukces!

Dziś pośmiejemy się trochę z "inwestycji" w Piasecznie, ale najpierw zobaczymy, że Fundusz mieszkań na wynajem nie jest tak do końca zabetonowany, jak można było się spodziewać i zdaje się korzystać z rad, których udzielaliśmy mu w poprzednich wpisach na ten temat ;)

Otwarty umysł 34

Dziś będzie kolejny artykuł z gatunku "list od czytelnika". Tym razem, zgodnie z zapowiedzią w poprzednim wpisie, traktującym (na poważnie!) o możliwości "zakupu" mieszkania w Mdm na rynku wtórnym za rok lub dwa, przedstawimy koncepcję zupełnie przeciwną, czyli pozbycie się rządowego "wsparcia" w postaci Rns.

Na początek krótkie przypomnienie - program "Rodzina na swoim" to projekt pomocy rządowej (albo raczej pomocy podatników) w zakupie pierwszego mieszkania (na kredyt oczywiście), który działał w latach 2007-2012. Program zyskał wiele ciekawych (a zarazem bliższych rzeczywistości) przydomków, takich jak "Rodzina na Twoim", albo "Bank i deweloper na naszym". W ciągu 6 lat udzielono w ramach niego ponad 181 tys. kredytów, na łączną kwotę prawie 33 mld PLN. Idea tego pomysłu polegała na tym, że podatnicy (których w większości nie stać na mieszkania w aktualnych cenach) dokładają przez 8 lat mniej więcej połowę odsetek do kredytu tym, których zasadniczo i tak stać (a przynajmniej mają naszą ulubioną "zdolność kredytową").

Czy za rok kupimy mieszkanie? 53

Szybkimi krokami zbliżają się wybory parlamentarne. Po spektakularnej klęsce ekipy rządzącej w niedawnych wyborach prezydenckich, zaczęły się dziać rzeczy przedziwne. Jedną z nich jest ostatnia propozycja zmian w Mdm, która (o zgrozo!) ma rozszerzyć program na rynek wtórny. Strategicznie patrząc, wszelkie programy "pomocowe" na rynku mieszkaniowym (które zawsze pomagają bankom, a najczęściej także deweloperom) są złe i należałoby je z miejsca zlikwidować. Niestety w socjalistycznym państwie, w którym przyszło nam żyć, takie programy będą istniały "zawsze", więc pozostaje się z nimi pogodzić i zobaczyć, jaki tym razem będzie to miało wpływ na rynek. Ba... może nawet warto się zastanowić, czy by tego Mdm nie wykorzystać "we własnym interesie"? :)

Czy polski rynek mieszkaniowy zmierza w kierunku normalności? 149

My tu gadu gadu o frankach i innych głupotach, tymczasem od czasu do czasu warto spojrzeć na rzeczy ze strategicznego punktu widzenia, wszak, jak powszechnie wiadomo, dobra strategia to podstawa wszelkiego działania ;)

Jeśli spojrzeć trochę w przeszłość i zobaczyć, jak się sprawy miały od początku naszego zainteresowania tematem mieszkaniowym, to widać ewidentny postęp w dobrym kierunku. W dzisiejszym wpisie przyjrzymy się temu, co zmieniło się na polskim rynku mieszkaniowym od 2008 roku i co zmieni się w nieco bliższej lub dalszej przyszłości.
A zmieniło się naprawdę sporo - od cen, poprzez zasadnicze zmiany w skali oraz warunkach kredytowania, znaczny wzrost liczby mieszkań (zarówno tych na sprzedaż, jak i na wynajem), pewne ucywilizowanie relacji klient-deweloper oraz wynajmujący-najemca, aż po zauważalny wzrost świadomości społecznej zarówno w kwestii kredytów (niektórzy już widzą, że kursy walut są bardzo zmienne, a inni nawet widzą to, że podobnie, a nawet jeszcze bardziej, jest w przypadku stóp procentowych) jak i w kwestiach "realnych" cen mieszkań.
Jedyne, co się specjalnie nie zmieniło, to naganianie na kupno przez wszelkiego rodzaju pośredników i "niezależnych ekspertów" - choć i tu jakby pewną poprawę widać. Kiedyś dominowały określenia w duchu "Kto nie kupił, przegrał życie" - teraz "rozumowanie" jest nieco bardziej skomplikowane, włącznie z wymyślaniem nowej ekonomii, w której bryluje nasz faworyt, Bartek T.

Przyjrzyjmy się tym wszystkim zmianom nieco dokładniej.

Niewypał? 67

A miało być tak pięknie (miało nie wiać w oczy nam ;) ... państwo, a dokładniej państwowy bank, miał się zająć wynajmowaniem mieszkań. Ktoś wymyślił, że "bank posiada duże rezerwy kapitału" (swoją drogą, to jest dosyć zabawne określenie w systemie rezerwy cząstkowej ;) i trzeba to jakoś spożytkować (co, w nomenklaturze rządowej, zwykle tożsame jest z "roztrwonić"). Powstał więc Fundusz Mieszkań na Wynajem, z którego już wielokrotnie się nabijaliśmy. Nadszedł w końcu ten długo oczekiwany moment, w którym fundusz osiągnął sprawność bojową i przedstawił swoją pierwszą ofertę. Oferta dotyczy mieszkań w Poznaniu - mieszkań jest 124, ale w ofercie znalazło się 47 lub 49 (zależnie od źródła) i część już jakby zniknęła, bo na oficjalnej stronie:

http://oferty.jakusiebie.pl/

są tylko 24. Nie wiadomo, gdzie jest reszta i czemu na stronie jest ich tak mało (ponieważ na razie to są raczej plany niż mieszkania, bo mieszkania są jeszcze niewykończone, to może zwyczajnie zaprezentowano po 1 mieszkaniu spośród każdej grupy "takich samych"?).

Jak tylko pojawiła się oferta, mogliśmy sporo poczytać na temat jej atrakcyjności, albo raczej nieatrakcyjności (tu zadania są podzielone).
Nieoceniony redaktor depeszowy, Marek W., natychmiast popełnił stosowny artykuł, w którym stwierdził, że oferta rozczarowuje, bo jest podobna do rynkowej:

http://wyborcza.pl/1,75248,17218253,BGK_wynajmuje__Oferta_rozczarowuje__podobna_do_rynkowej.html

Z kolei na onecie mogliśmy (o dziwo) poczytać, że oferta jest słaba i niekonkurencyjna:

http://biznes.onet.pl/wiadomosci/nieruchomosci/eksperci-cena-najmu-pierwszych-mieszkan-z-inwestycji-bgk-niekonkurencyjna/jzqzh

Dla zwolenników teorii, że oferta jest jednak dobra, też się coś znajdzie:

http://www.pb.pl/3980795,89315,sprawdzamy-oferte-funduszu-mieszkan-na-wynajem

Ponieważ mamy aż 3 różne opinie na ten sam temat, to musieliśmy zgłębić go osobiście, żeby... wyprodukować czwartą.

Przyszłość, której wizje są lekko rozbieżne 95

W poprzednim wpisie rozliczyliśmy się z zeszłorocznych przepowiedni - wniosek był taki, że, poza dalszym spadkiem stóp procentowych, niewiele nas zaskoczyło. Nie doszło także do żadnych spektakularnych wydarzeń, które mogłyby stać się powodem spektakularnych zmian na rynku mieszkaniowym. 

Nie wspomnieliśmy natomiast praktycznie nic o cenach mieszkań - to akurat ze względu na fakt, że nasza prognoza nie zakładała zauważalnych zmian w minionym roku z jednego prostego powodu - skoro w wariancie najbardziej prawdopodobnym nie zakładaliśmy wystąpienia żadnego przełomowego zdarzenia, to w takich okolicznościach ceny niespecjalnie chcą rosnąć, ani spadać. Oczywiście na ubiegły rok deweloperzy i analitycy po raz kolejny zapowiadali podwyżki (w końcu to był najlepszy moment na zakup! ;) i oczywiście po raz kolejny nic z tego nie wyszło. Gdyby miało już dojść do jakichkolwiek ruchów cenowych, to spodziewaliśmy się raczej lekkich ruchów w dół. Nic takiego nie miało miejsca i na rynku zapanowała legendarna już "stabilizacja" (swoją drogą wsparta nieco obniżkami i tak już historycznie niskich stóp procentowych oraz zastrzykiem dla rynku pierwotnego w postaci Mdm). Zmiany cen transakcyjnych o 100 złotych w tę, czy we w tę, w sytuacji tak niskiego oprocentowania kredytu, niewiele mówią, bo mogą wynikać z lekko zmieniającej się struktury popytu (pamiętajmy, że przy "tańszym" kredycie ludzie częściej "kupują" większe/droższe mieszkania).

Postanowiliśmy się przyjrzeć, jak sprawy oceniają ci, których dosyć często posądzamy o oceny błędne (oczywiście chodzi o te "publiczne" oceny, bo oceny prywatne są najpewniej dużo bardziej trafne). Dziś przyjrzymy się dwóm wypowiedziom - Józefa Wojciechowskiego (prezesa JWC) oraz Kasi Kuniewicz z Reasa (za którą osobiście nie przepadamy, bo nie odpowiedziała nam na prostego maila, dotyczącego metodologii powstawania ich cyklicznych raportów ;)

Luźne dywagacje o wszystkim 110

W oczekiwaniu na brakujące raporty dotyczące 3 kwartału 2014 roku na rynku mieszkaniowym (wciąż nie ma raportu ZBP/Amron oraz NBP), które pozwolą nam skomentować kolejny kwartał świetnej (jak dla kogo) sprzedaży deweloperów oraz coraz bardziej niezrozumiałej (przynajmniej dla niektórych) stabilizacji, dzisiejszy wpis będzie trochę... luźny. W większości wpisów staraliśmy się dzielić wiedzą(?) na różne tematy mieszkaniowe (choć wg niektórych to staraliśmy się zniechęcić wszystkich do kupna mieszkania czy brania kredytu ;) tymczasem dziś podzielimy się raczej niewiedzą. Nasza niewiedza ma zakres dużo szerszy niż wiedza, ale proszę się nie obawiać... wpis nie będzie z tego powodu proporcjonalnie dłuższy ;) Za to będzie pewnie nieco bardziej chaotyczny... chociaż tak właśnie powinno być, skoro mówimy o niewiedzy.
Dziś będzie o wielu rzeczach, których związek ze sobą bierze się tylko z tego, że jakoś tam dotyczą tematyki mieszkaniowej (po poprzednim wpisie, do którego, mam nadzieję, kiedyś jeszcze wrócimy, niektórzy z komentujących będą pewnie zadowoleni, wszak, jak to ujął jeden z komentatorów, znowu dbamy o "czystość bloga" ;)

Ale do rzeczy...

1. Kredyty frankowe.

Zawsze nas zastanawiało, jak "od podszewki" wygląda sprawa z kredytami walutowymi, głównie frankowymi. Wszyscy wiemy, że większość klientów korzystających z tego rozwiązania średnio na nim skorzystała. Ba... wiemy przecież, że większość klientów sporo na takim kredycie straciła (przynajmniej na chwilę obecną). Ponieważ nie wydaje się nam, żeby waluta naszej zielonej wyspy (w której trzeba już przejmować niedoszłe emerytury z OFE oraz zawieszać ustawowe progi zadłużenia), miała jakieś realne szanse na umocnienie się względem waluty bardzo stabilnego ekonomicznie i politycznie kraju, jakim jest Szwajcaria, to mamy obawy, że "straty" frankowiczów będą nie do odrobienia (oczywiście chodzi nam o różnice kursowe, bo różnica w oprocentowaniu jest i pewnie zawsze będzie na korzyść "posiadaczy" kredytów walutowych). Skoro stracili klienci, to wydaje się naturalnym, że ktoś musiał zyskać. 
Pytanie jest właściwie jedno - skąd banki brały pożyczane franki i czy w ogóle musiały mieć jakieś franki, żeby udzielać kredytów w tej walucie. Niestety nie jesteśmy ekspertami od prawa bankowego, a Google nie pomogło nam niczego ciekawego na ten temat znaleźć, więc pozostaje nam jedynie bazować na informacjach "zasłyszanych" tu i ówdzie (może pośród czytelników jest ktoś, kto jest w stanie wyjaśnić mechanizm udzielania kredytów walutowych i poprzeć to jakimś aktem prawnym?). Bank nie może ponosić ryzyka walutowego... z czego wynikałoby, że udzielając kredytu walutowego musi "posiadać" (w sensie pożyczki lub depozytu) tę walutę. Pytanie, skąd banki wzięły te ~50mld franków, żeby pożyczyć je szczęśliwym kredytobiorcom. 
Jedna z hipotez mówi o tym, że bank może zdobyć walutę poprzez swap, czyli wymianę jednej waluty na inną. Wszystko fajnie, tylko w tym przypadku bank musiałby wymienić PLN na CHF, a potem udzielić kredytu w CHF - problem jednak polega na tym, że taką operację trzeba by odnawiać, bo jest to operacja krótkoterminowa (w porównaniu z czasem trwania kredytu). W tym układzie, po wzroście kursu CHF, bank musiałby w kolejnej iteracji użyć znacznie większej ilości PLN, co dla banku nie wydaje się być specjalnie korzystne.
Inna opcja jest taka, że banki zwyczajnie pożyczały franki na "rynku" (np. od swoich "spółek matek"). Tylko to też jest trochę dziwne - aktualnie LIBOR CHF to praktycznie 0% - czy polskie banki są w stanie pożyczać od kogoś franki z takim oprocentowaniem? Jeśli tak, to wszystko jest pięknie, ale jeśli nie, to co? Bank "dokłada" do takiego kredytu?

Co tam słychać w programach pomocowych (dla banków i deweloperów) 55

W dzisiejszym wpisie przyjrzymy się pierwszym efektom(?) dwóch programów rządowych, mających na celu wspomóc (deweloperów i banki) przy kupnie/wynajmie mieszkania przez młodych i nie tylko. Jak pewnie większość czytelników wie, program "Mieszkanie dla młodych" działa już od 3 miesięcy, więc można się pokusić o pierwsze wnioski. Fundusz mieszkań na wynajem BGK też już właściwie miał działać (wszak jeszcze niedawno mogliśmy przeczytać, że pierwsze oferty pojawią się w 1 kwartale 2014, ale jakoś się nie pojawiły). Na początek zajmiemy się tym drugim, bo będzie z nim prościej, skoro nic się właściwie konkretnego w temacie nie dzieje ;)

Fundusz mieszkań na wynajem BGK to przedziwna (koncepcyjnie) konstrukcja, która ma działać jako fundusz inwestycyjny, a jego udziały docelowo będzie mógł sobie kupić każdy. Najpewniej jednak nikt ich nie kupi (chyba że ustawowo przymusi się OFE), bo założenia finansowe jego działalności są, delikatnie mówiąc, mocno naciągane. W związku z tym pieniądze wyrzucone przez BGK nie zostaną raczej nigdy w całości odzyskane... czym pewnie nikt się nie przejmuje, bo po pierwsze, są to właściwie pieniądze "publiczne", czyli niczyje, a po drugie to właściwie tych pieniędzy i tak "nie ma", bo mają pochodzić z funduszy własnych banku, przez co trudno byłoby je wyprowadzić w jakiś inny, legalny sposób. Przypomnijmy podstawowe założenia funduszu - ma on kupować/budować mieszkania w największych miastach Polski, a potem wynajmować je po cenach niższych niż rynkowe (początkowo mówiło się o zniżce rzędu 50%, teraz wspomina się już tylko o 25%). Mieszkań ma być około 20.000, a koszt całego przedsięwzięcia to 5 mld złotych (ciekawe, czy w tej kwocie są pensje zarządu i inne, równie potrzebne elementy). Oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji to 4%.

No i wszystko fajnie... tylko, jak już kiedyś pisaliśmy, jest tu kilka podstawowych problemów, które zdają się już dostrzegać nawet zarządzający programem. Na razie nie widzą jeszcze, że same podstawowe założenia finansowe są bzdurne. We wpisie:

Czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem?

wykonaliśmy proste obliczenia (przy optymistycznych z punktu widzenia właściciela mieszkania założeniach), dotyczące rentowności kupna i wynajmowania typowego mieszkania w Warszawie, z najpopularniejszego segmentu (2 pokoje, 50m2). Wyszło nam, że rentowność takiej inwestycji to w porywach 3.5% (nie licząc oczywiście wzrostu wartości mieszkania w długiej perspektywie ;) Patrząc po tabelkach generowanych przez Home Broker dla pozostałych miast można wnioskować, że poza Warszawą będzie z tym jeszcze gorzej. Tymczasem fundusz chce wynajmować mieszkania w cenie 25% niższej i osiągnąć stopę zwrotu co najmniej 4%. No to będzie problem ;) Zauważmy, że 25% niższa cena wynajmu nie oznacza wcale 25% niższej rentowności - oznacza rentowność niższą co najmniej o 33% - wszak opłaty stałe, które ponosi właściciel, pozostają na niezmienionym poziomie, niezależnie od miesięcznej stawki wynajmu. Spójrzmy na przykład - jeśli cena rynkowa wynajmu mieszkania wynosi 2.000 złotych miesięcznie, to cena 25% niższa oznacza 1.500 złotych (nie ma to jak skomplikowane obliczenia ;) Rozkładając jednak tę kwotę na czynniki pierwsze okazuje się, że ~500 złotych z tego stanowią opłaty administracyjne/na rzecz wspólnoty. Uśrednione koszty remontów przyjmiemy tak jak w zalinkowanym wpisie na poziomie 300 złotych miesięcznie. Przy cenie 2.000 złotych mamy więc "zysk" (przed opodatkowaniem) na poziomie 1.200 złotych, za to przy cenie 1.500 mamy "zysku" już tylko 700 złotych (to prawie 2 razy mniej!). Przy takich założeniach stopa zwrotu dla stawki wynajmu 25% niższej niż rynkowa osiągnie zabójcze 2% (zakładając bardzo optymistyczną cenę kupna wykończonego mieszkania z garażem na 350.000 złotych). Jak więc fundusz miałby osiągnąć stopę zwrotu na poziomie 4% tego nawet nie śmiem przypuszczać. Być może dałoby się obciąć nieco koszty administracji, ale to jest o wiele za mało. Pozostaje więc kupić mieszkanie za połowę założonej ceny... ale to jest niemożliwe nawet wtedy, gdyby fundusz miał budować mieszkania na własną rękę - zbudowanie wykończonego mieszkania z garażem w cenie 3.500 złotych za m2 PUM, w atrakcyjnej lokalizacji (nie wiemy, co to właściwie znaczy... ale tylko takimi lokalizacjami interesuje się fundusz) jest praktycznie niewykonalne (i to nie tylko w Warszawie). 
Nie wiem, jak to chłopaki liczyli, że im te 4% wyszło... może doradzał im Bartek, albo jakaś inna gwiazda OpenFinance/HomeBroker, którym wynajem zawsze wychodzi dużo bardziej dochodowy niż u nas.

Tak, czy inaczej, fundusz na razie nie zetknął się z tym aspektem brutalnej rzeczywistości, bo ma nieco bardziej przyziemne problemy. Otóż okazało się (niespodziewanie!), że nie bardzo jest skąd wziąć te mieszkania na wynajem. Niby jest kilkadziesiąt tysięcy mieszkań w ofercie deweloperów, ale nie ma takich, gdzie można by kupić cały budynek (a tylko tego rodzaju inwestycje interesują fundusz). Jakoś mnie to nie dziwi... wszak trudno oczekiwać, żeby deweloperzy pobudowali już całe budynki i nie sprzedali w nich ani jednego mieszkania (zwłaszcza, jeśli miałoby to się stać w owej mitycznej, atrakcyjnej lokalizacji). No i fundusz jest w kropce. Żeby nie było kompletnej klapy, to pierwsza inwestycja ma się jednak pojawić w pierwszej połowie tego roku, a pierwsi najemcy mają zamieszkać pod koniec roku (czyżby zbiorowe wykończenie mieszkań trwało aż pół roku?). Fundusz rozważa też (skądinąd słuszną) ideę budowania "na własną rękę, z udziałem wybranych partnerów". Nie bardzo wiadomo, kim ci partnerzy będą... czy mają to być deweloperzy, czy może firmy budowlane (przez co można by sporo zaoszczędzić na marży deweloperów i lekko się przybliżyć do oczekiwanej stopy zwrotu). Tak, czy inaczej, na mieszkania z funduszu przyjdzie nam jeszcze (długo) poczekać. Pojawi się jedna (może potem kilka kolejnych?) inwestycji "propagandowych", żeby rząd miał się czym chwalić (i żebyśmy my mieli tematy na kolejne wpisy ;) a osiągnięcie pełnej sprawności bojowej przesunie się na czas bliżej nieokreślony.

To wszystko ma kilka zalet - być może już na przykładzie pierwszej inwestycji wszyscy przekonają się, że założenia funduszu są zupełnie nierealistyczne i nie ma sensu wyrzucać w błoto więcej pieniędzy (w co jednak wątpię). Niemożność kupienia odpowiednich mieszkań od deweloperów też ma sporą zaletę - po pierwsze, trudniej będzie sfinansować ich wysokie marże, a po drugie, budowa mieszkań bezpośrednio na zlecenie funduszu, jakby nie było, spowoduje ogólny wzrost liczby oddawanych mieszkań. Ileś tam mieszkań zostanie przez fundusz wynajętych - jeśli naprawdę będzie to 20 tys., to konkurencja dla prywatnych właścicieli będzie spora i poprawi się najpewniej ogólna jakość usług wynajmu  - być może zacznie przypominać aktualną ofertę wynajmu "apartamentów" wakacyjnych, która w porównaniu z wynajmem standardowych mieszkań przez właścicieli jest dużo bardziej profesjonalna (sam niedawno to sprawdziłem). Oczywiście istnieje ryzyko, że mieszkania rzeczywiście będą wynajmowane po stawkach niższych niż rynkowe i wtedy zamieszkają w nich "wybrani" (najpewniej wg klucza partyjnego).

Jakby nie było, funduszowi bardzo kibicujemy... wszak będzie z niego piękna klapa. A skoro pieniądze i tak trzeba na coś marnować, to przynajmniej w tym wypadku powstanie z nich coś przydatnego.

O ile rozważania na temat funduszu mieszkań na wynajem to na razie czysta teoria i wnioski wysnuwane na podstawie wypowiedzi jego pracowników(?), o tyle w przypadku Mdm mamy już konkretne liczby (a jak wiadomo, liczby są jednym z piękniejszych elementów otaczającego nas świata). 

Po trzech miesiącach działalności programu jego wyniki bezpośrednie są takie:

• 4395 zaakceptowanych wniosków na kwotę ponad 98.5 mln złotych
• średnia wysokość dopłaty z naszych podatków to nieco ponad 22.400 złotych
• ponieważ pula pieniędzy w programie wydatkowana jest na podstawie czasu oddania mieszkania, to z puli na ten rok wykorzystano trochę ponad 86 mln złotych

Co w powyższych liczbach jest ciekawe? Ano to, że kwota na dofinansowania w ramach całego programu to 3.5 mld złotych rozdzielona na 5 lat (nie do końca po równo, ale dla prostoty dalszych obliczeń przyjmiemy, że jednak po równo), co pokazuje, że na razie nie zapowiada się, aby pieniędzy z dopłat miało zabraknąć. Z tegorocznej puli wykorzystano w 3 miesiące zaledwie 12%. Jeśli tempo zostanie zachowane, to na koniec roku dojdziemy do 50%, co każe między bajki włożyć informacje o wielkim zainteresowaniu programem wśród klientów. Pozostaje pytanie, jak będzie dalej. Z jednej strony o Mdm mówiło się już od bardzo dawna, więc każdy jako tako zorientowany na temat rynku mieszkaniowego wie o jego istnieniu - trudno oczekiwać, że nagle z czasem dowie się o programie dużo większa liczba ludzi i rzucą się oni na dopłaty. Jeśli ktoś przebierał nóżkami w zeszłym roku w oczekiwaniu na start programu, to pewnie już z niego skorzystał (co by aby na pewno nie zabrakło). Z tego punktu widzenia trudno liczyć na gwałtowny wzrost zainteresowania Mdm. Z drugiej strony, 1 kwietnia nieco wzrosły limity, a co za tym idzie także dostępność mieszkań w ramach programu. Wzrosty nie są co prawda duże, ale zawsze ileś tam dodatkowych kwadratów się załapie. No i nasz ulubiony, wiodący bank zaczął ostatnio reklamować kredyt w ramach Mdm (za chwilę się przekonamy, dlaczego nas to nie dziwi). Być może to spowoduje pewien wzrost zainteresowania Mdm. 

Jak widać, nie jest jasne, co będzie dalej, ale na razie program furory nie robi. Pamiętajmy jednak, że skala jego działania i tak jest ogromna - gdyby wykorzystać wszystkie pieniądze z dopłat w ciągu roku, to można by "wesprzeć" około 30 tys. kredytów, czyli więcej niż połowę tych, udzielanych na kupno mieszkań deweloperskich. W praktyce oznaczałoby to subsydiowanie z naszych podatków co drugiego mieszkania deweloperskiego - w sumie biedni deweloperzy osiągają skromne marże na poziomie od 20 do 50% (zależy kto liczy), więc każdy z nas na pewno z chęcią ich wspomoże swoim groszem. Skoro nawet tego bloga niektórzy wspomagają, to dlaczego nie deweloperów, którzy produkują "realną wartość", a nie jakieś dyrdymały? ;)

Podniesienie limitów Mdm wprowadziło nieznaczne modyfikacje w naszej tabelce, nie wpływając specjalnie na jej kolorystykę:

Dla przypomnienia... zielony oznacza miasta, gdzie limit jest bardzo zbliżony bądź wyższy niż średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym; pomarańczowy to miejsca, gdzie limit jest nieznacznie niższy, a czerwony to miasta, w których limit nadal jest dużo niższy niż średnia ofertowa.
Modyfikacje limitów praktycznie nie wypłynęły na wygląd tabelki, jednak trend podnoszenia limitów jest niepokojący, bo przypomina zabawy wskaźnikami w Rns. Jednak dopiero modyfikacja mnożnika kosztu odtworzeniowego (aktualnie 1.1) mogłaby by coś tu znacząco zamieszać (przy oficjalnej inflacji w okolicach 1% trudno oczekiwać, żeby koszty budowy miały jakoś zauważalnie wzrosnąć).

Ciekawa w tej tabeli jest jedna rzecz - zakładając, że w deklaracjach dotyczących kosztu budowy deweloperzy w różnych miastach kłamią mniej więcej tak samo, można by zapytać, dlaczego cena ofertowa w Warszawie jest 25% wyższa niż w Poznaniu, kiedy koszty budowy są praktyczni identyczne? Podobnie w przypadku Krakowa/Wrocławia w porównaniu z Olsztynem. Odpowiedź wydaje się być w miarę prosta - koszty budowy standardowych bloków we wszystkich miastach są bardzo zbliżone. Wyższe średnie koszty w największych miastach biorą się z dodania do obliczeń budynków, których w mniejszych miastach się nie buduje, a których koszt budowy jest wyższy (pseudo apartamenty, czy inne 13+ piętrowe betonowe molochy a la JWC). Jednocześnie widać, że cena sprzedaży ma się nijak do kosztów budowy - jak podkreślaliśmy już wielokrotnie, cena na rynku mieszkaniowym (zarówno na wtórnym, jak i na pierwotnym) nie ma żadnego związku z kosztami budowy (gdyby tak było, mieszkania w Łodzi nie byłyby, średnio rzecz biorąc, dwa razy tańsze niż w Warszawie). Cena zależy tylko od tego, ile klient jest w stanie dać (a dokładnie pożyczyć) oraz od tego, ilu jest klientów. Czyli absolutna klasyka ekonomii ;) Wszelkie dywagacje na temat tego, że deweloperom nie opłacałoby się budować przy jakiejś tam cenie, dlatego takich cen nie będzie, można włożyć między bajki. Jeśli deweloperom nie będzie się opłacało budować, to po prostu nie będzie deweloperów, a ludzie będą kupować mieszkania używane. Rynek się kiedyś wyreguluje, niezależnie od tego, ile jeszcze pieniędzy podatników zostanie zmarnowane, żeby ten proces powstrzymać. Skoro rynek mógł się wyregulować w górę (poprzez wzrosty cen przy wzroście dostępnego kredytu i wzroście liczby chętnych), da radę się też wyregulować w kierunku przeciwnym.

Pewnie spora część czytelników wie, że deweloperzy nie są jedynymi beneficjentami Mdm. Ta sama część wie również, że drugą ważną grupą beneficjentów nie są bynajmniej młodzi, zaciągający kredyty. Tą grupą beneficjentów są oczywiście banki. Po pierwsza dlatego, że dzięki Mdm da się jeszcze złapać trochę klientów, którzy nie dysponują wkładem własnym (wszak dopłata Mdm spełnia taką rolę), a po drugie dlatego, że warunki Mdm są lepsze (dla banku) niż w przypadku standardowego kredytu. Przyjrzymy się krótko ofercie kredytowej w 3 różnych wariantach, na podstawie danych z bankier.pl.
Pominiemy tu kwestię trochę kosmicznych założeń tej symulacji (31-letni mąż zarabia 3,1 tys. zł netto miesięcznie i pracuje na umowie o pracę na czas nieokreślony od ponad roku; żona prowadzi własną działalność gospodarczą, jej średnie wpływy wynoszą 4400 zł netto w ciągu ostatnich 12 miesięcy, a firma ma 30-miesięczną historię). 
Jak widać, do obliczeń wybrano taką parę, żeby zdolności kredytowej nie zabrakło (jednocześnie podejrzane jest to, że przy dochodach na poziomie 7.500 na 2 osoby rozpatrywany jest kredyt z maksymalnym wkładem w wysokości jedynie 15%; dodatkowo rodzina przy całkiem niezłych dochodach osiąganych już od jakiegoś czasu nie dorobiła się niczego własnego).
Niestety po raz kolejny mamy tu porównanie ofert z cross-selling'iem, czyli z jakimiś, bliżej nieokreślonymi produktami dodatkowymi (karta kredytowa, ubezpieczenie od utraty pracy i inne, równie nieprzydatne "produkty"). Skoro porównuje się kredyty, to chyba warto by wybrać oferty, które zawierają sam kredyt i nic więcej? Ale wtedy marża wyszłaby ponad 2.5% i ludzie mogliby stracić przekonanie, że teraz kredyty są tanie. 

Tak, czy inaczej, skorzystamy z wyników bankiera. Na początek kredyt standardowy, LTV90%:

Coś wyszło, ktoś wygrał ranking, jest fajnie. Nie wiadomo, ile tu jest dodatkowych kosztów "pakietowych", ale pewnie trochę jest, bo taki np. BZ WBK w ramach zwykłej oferty, bez żadnych produktów dodatkowych, proponuje ratę w wysokości 1914 PLN, z marżą 2.89%. W przypadku Deutsche Banku jest to odpowiednio 1872 PLN, marża 2.69%, a dla Pekao mamy aż 2118 PLN, z marżą 3.84%(!) - wszystkie wartości wzięte z porównywarki internetowej.

Teraz zobaczymy, jaka będzie korzyść dla naszych modelowych kredytobiorców, jeśli do kredytu zaangażują nas, podatników:

Porównując do siebie oferty Pekao bez Mdm i w ramach Mdm (gdzie dopłata stanowi dodatkowy wkład własny) widać, że kredytobiorca "zaoszczędzi" na tym biznesie prawie 50 tys. złotych - jednak dla PKO BP będzie to już tylko 20 tys. Tak, czy inaczej, nieźle. Wszystko to oczywiście przy założeniu stałej stopy procentowej - jeśli stopy procentowe wzrosną, "oszczędność" będzie jeszcze większa. Nie dość, że dorzucenie dopłaty z Mdm zmniejsza wysokość kredytu, który nasze modelowo małżeństwo musi zaciągnąć, to jeszcze dzięki temu uzyskuje ono niekiedy niższą marżę. Jednym słowem... same korzyści ;)

Skoro więc korzyści odnoszą kredytobiorcy, to dlaczego uważamy, że odnoszą je banki? Ano dlatego:

Różnica w przypadku kredytu "zwykłego" i tego, wspartego Mdm (przy takim samym LTV) wynosi dla Pekao trochę ponad 6 tys. złotych. Dla PKO BP jest to już prawie 16 tys.
Być może jest to nawet uczciwa cena za złożenie przez bank stosownego wniosku do BGK ;)

Jak widać, różnice w kosztach kredytu w ramach Mdm i w ramach standardowej (oczywiście "pakietowej") oferty są zauważalne. Jeśli ktoś chciałby wziąć kredyt z takim samym wkładem w ramach Mdm lub bez niego, to dzięki podatnikom uzyskałby korzyść rzędu 20-30 tys. złotych w całym okresie kredytowania (zakładając stałą stopę), a bank mniej więcej połowę tego. Czy warto? Hmm... to zależy, ile się z tego powodu przepłaci na mieszkaniu (ograniczona oferta, pewnie trudniejsze negocjacje z deweloperem, jeśli mu się przyznamy, że chcemy korzystać z Mdm; konieczność ograniczenia się do rynku pierwotnego).
Różnica dopiero wtedy staje się duża, kiedy chcemy wziąć kredyt, a dopłaty Mdm używamy tylko w celu powiększenia wkładu własnego - jeśli mówimy o wysokim LTV, to taka dopłata może nam znacznie "pomóc", bo przy okazji jest spora szansa, że dzięki temu dodatkowemu wkładowi, zauważalnie zmniejszy się marża kredytu.

Jak widać, z Mdm mogą być zadowoleni wszyscy. Deweloperzy, bo im się napędza klientów kosztem rynku wtórnego, zapewniając jednocześnie stabilizację cen, poprzez ustanowienie swego rodzaju minimum/punktu odniesienia. Banki, bo mogą więcej zarobić na takim kredycie niż na ofercie standardowej. No i klienci, bo dopłata w ramach Mdm, jakby nie liczyć, zmniejsza całkowity koszt kredytu. Tylko podatnicy mogą być niezadowoleni, bo to właśnie oni za to wszystko płacą. A że jest to grupa ze wszystkich zdecydowanie najbardziej liczna, to aż dziw bierze, że ten (demokratyczny?) rząd nadal ma jakiekolwiek poparcie. Widać wyborcy wolą spokojnie płacić, oglądając w tym czasie kolejne harce z gwiazdami (w jedynie słusznej telewizji). Albo zwyczajnie nie wiedzą, że płacą... ale czy wtedy to nie byłaby kradzież? A, jak wiemy, państwo/rząd przecież nie kradnie ;)

Podsumowując dzisiejsze smuty... mamy aktualnie dwa programy rządowego wsparcia mieszkalnictwa (rozumianego jako sektor deweloperski i bankowy). Fundusz mieszkań na wynajem, z którego mamy polewkę już od dawna i którego zarządzający powoli dostrzegają problemy, które my widzieliśmy już na etapie wstępnych założeń (a, z racji wykonywanego zawodu, specjalnie dobrego wzroku to nie mamy ;) Spodziewamy się, że fundusz okaże się być spektakularną klapą, jednak mamy nadzieję, że trochę mieszkań po nim zostanie i być może będą to nawet mieszkania tańsze niż by je teraz kupić bezpośrednio od deweloperów.
Program Mdm wydaje się być na pierwszy rzut oka korzystny dla wszystkich z nim związanych (deweloperzy, banki, klienci), jednak jak zwykle poszkodowaniu są podatnicy, którzy na to wszystko łożą. No i klienci też są trochę poszkodowani, bo bez Mdm mogliby mieszkania po prostu kupić taniej. A tak kupią drożej. Na szczęście póki co, Mdm furory nie robi (przynajmniej w sensie liczby udzielonych kredytów, bo medialnie sam temat jest bardzo "chodliwy").
Dziwna ta nasza polska gospodarka... zabrać tym, którzy mają mało (podatnicy), żeby dać tym, którzy mają dużo (deweloperzy, banki), aby na końcu ci, którzy mają tak sobie (klienci) zapłacili tyle samo, co i bez tego całego zamieszania. Do tego jeszcze tylu ludzi musi to wszystko logistycznie zorganizować... Masakra :)

PS. Pamiętajcie, żeby nas polubić na fejsie (mimo że my nie lubimy fejsa, bo zalatuje nam CIA/NSA ;)

www.facebook.com/wdomachzbetonu

Tygodniowy przegląd prasy 333

Z racji trwającej przeprowadzki oraz kilku innych życiowych zmian dzisiejszy wpis będzie nieco krótszy (a kolejne mogą pojawiać się mniej regularnie). Swoją drogą, może to ucieszyć tę część czytelników, którym nie starcza zwykle cierpliwości do przebrnięcia przez całe, przydługie wywody na tym blogu. Kto wie... może nawet deweloperzy, albo HB się ucieszą, że dajemy im wreszcie chwilę wytchnienia ;)

Nim znajdziemy więcej czasu na dokończenie (a właściwie to rozpoczęcie ;) kolejnych, nieco bardziej fundamentalnych wpisów, przyjrzymy się pokrótce, co tam ostatnio słychać w mediach głównego nurtu. Bo niby słychać jak zawsze to samo (lada moment ożywienie, ceny mają wzrosnąć, a mieszkań być może zabraknie już w tym roku), to jednak standardowa propaganda podawana jest w coraz to bardziej zmyślny sposób. Nadal nie ukazał się raport Amron-Sarfin za ostatni kwartał ubiegłego roku, a szkoda - dałby nam trochę konkretnych danych o rozmiarze akcji kredytowej w końcówce roku (zobaczylibyśmy, jaką furorę robiły kredyty z LTV100%), a w serca deweloperów i pośredników wlałby nadzieję na nadejście upragnionego ożywienia na rynku, na które biedni (chociaż to słowo akurat nie bardzo tu pasuje ;) czekają już od 5 lat. Zobaczmy więc, co ostatnio napisano o ożywieniu, przyszłych wzrostach cen i o kolejnym najlepszym momencie na kupno mieszkania.

Zaczniemy od naszego ulubionego prof. Łaszka (NBP). Całość arktykułu dostępna jest chociażby tu:

http://m.biznes.pl/ozywienie-na-rynku-mieszkan-ceny-wzrosna,5602827,1,2,news.html 

Z profesorem polemizowaliśmy już na tym blogu dwukrotnie (a wcześniej, przez długi czas, zgadzaliśmy się w ogólności z jego stanowiskiem - widocznie w temacie mieszkaniowym stanowisko profesora jest dużo bardziej "plastyczne" niż nasze). W swojej najnowszej publikacji profesor jakby nie potrafi się zdecydować, jak to właściwie jest (albo będzie) z tymi mieszkaniami.
Możemy przeczytać, że ceny mają rosnąć (wszak one zawsze mają rosnąć... zwłaszcza wtedy, kiedy rosnąć nie chcą), oferta ma się zmniejszać, a jednocześnie czytamy o stopach procentowych, które też mają wzrosnąć oraz o deweloperach, którzy mają niskie koszty budowy i niezłe wskaźniki ekonomiczne, co powinno zachęcać ich do budowania. Jeśli profesor nas czyta (chociaż nie mamy aż takich ambicji), to pytamy: jak to właściwie ma być z tymi cenami mieszkań? Te (aktualnie nadal wysokie) ceny jeszcze wzrosną i deweloperzy zaczną znowu więcej budować, czy może one jednak spadną tuż po tym, jak tylko wzrosną stopy procentowe i jeszcze bardziej ograniczone zostanie maksymalne LTV (rok 2015), a deweloperzy z czasem w ogóle przestaną budować, bo nie będzie dla kogo?

Nim uzyskamy odpowiedź, przyjrzyjmy się bliżej temu, co napisał profesor.

Już sam temat jest mocny:

"Ożywienie na rynku mieszkań, ceny wzrosną"

Jak pisaliśmy wielokrotnie, przy ogromnej (z punktu widzenia wielkości historycznych) ofercie deweloperów, obniżeniu stóp procentowych do historycznych minimów oraz naganianiu na ostatni moment na kredyt z LTV100%, sprzedaż deweloperom wzrosła (skala wzrostu w drugim półroczu względem pierwszego tylko utwierdza nas w przekonaniu, że czynniki "kredytowe" miały w tym zdecydowanie największy udział). Na rynku wtórnym jakoś ożywienia nie widać... gdyby takie zaistniało, na pewno dowiedzielibyśmy się o nim z ust Bartka T., który ostatnio jakiś taki milczący się zrobił...
Czy ceny od tego wzrosną? Statystycznie w danych z końcówki ubiegłego roku na pewno, biorąc pod uwagę porównanie do końcówki działania RnS w roku 2012. Ale śmiem wątpić, czy obecne, wysokie ceny naprawdę mogą wzrosnąć w obliczu bardzo dużej podaży, nawet w warunkach (chwilowo) wyjątkowo taniego kredytu.

"Sytuacja w polskim sektorze mieszkaniowym zmierza w kierunku ożywienia. Jednak dla konsumentów lepsze jest osłabienie koniunktury, bo wtedy kupują mieszkania taniej, tańszy jest też kredyt. Problem tylko wówczas w tym, że może nie mieć pracy i nie mieć za co kupić mieszkanie, a bank może mieć kłopoty i nie udzieli kredytu"

Co do pierwszego zdania... ona już tak zmierza w tym kierunku od końca 2008 roku i jakoś zmierzyć nie może. Wspominane czynniki kredytowe z drugiej połowy ubiegłego roku rzeczywiście rozruszały sprzedaż (deweloperom), ale wraz z ich zniknięciem szanse na ożywienie mogą zniknąć bardzo szybko.
Z drugą częścią się zgadzamy (trochę). Zakupów zawsze najlepiej dokonuje się w czasach największego kryzysu. Jednak ktoś, kto w czasie kryzysu nie jest w stanie znaleźć pracy i nie ma za co kupić mieszkania, raczej nie powinien go kupować nawet w czasach prosperity. Jak wiadomo, dzięki polityce banków centralnych okresy prosperity/kryzysów przeplatają się ze sobą w odstępie kilku do kilkunastu lat.

Dalej czytamy tak:
"Podstawowym sygnałem ożywienia jest szybko topniejąca nadwyżka mieszkań deweloperskich, rosnące systematycznie wypłaty kredytów i rosnąca sprzedaż mieszkań deweloperskich."

Zgadza się. Gdyby to wszystko było wynikiem nagłej poprawy w polskiej gospodarce (albo drugiego wejścia do Unii ;) to pewnie uwierzylibyśmy w ożywienie. Na razie wierzymy jednak tylko w potęgę kredytu (niskie stopy + LTV100%), obstawiając koniec "ożywienia" najpewniej już w pierwszej połowie tego roku.

"Wpływ na tą sytuacje ma poprawiająca się sytuacja gospodarcza (rosnące dochody, mniejsze obawy o utratę pracy), jednak podstawowe znaczenie mają armaty banku centralnego, czyli niskie stopy procentowe"

Tak, stopy procentowe to podstawa (fajnie, że tu się zgadzamy). Ale poprawiająca się sytuacja gospodarcza i rosnące dochody? Hello!? Rząd przejmuje nasze przyszłe emerytury (obligacje z OFE), budżet jest nowelizowany, likwiduje się progi ostrożnościowe, a pan profesor widzi poprawę w gospodarce. No nic, może to my jesteśmy ślepi.

Na potwierdzenie dostajemy nawet wykres:

W oryginalnym artykule nie ma oznaczeń czasowych na osi poziomej, jednak sądząc po zaznaczonej sprzedaży deweloperów, dane obejmują okres od początku 2007 roku. No i fajnie... dostępność kredytowa rośnie (czyli będzie ożywienie ;) Tyle tylko, że ja polecam nieco szerszy zakres danych:

Do dostępności kredytowej mieszkań z czasów największych wzrostów cen (lata 2004-2006) jeszcze nam bardzo daleko. Pamiętajmy, że wtedy ceny startowały z bardzo niskich poziomów (stąd tak wysoka dostępność), a o światowym kryzysie nie pamiętali już nawet najstarsi górale. Teraz sytuacja wydaje się być "nieco" inna ;)

"Niskie stopy procentowe zniechęcają też do trzymania pieniędzy na kontach i zachęcają do zakupów, w tym mieszkaniowych. Jeżeli polscy konsumenci mają pieniądze, to generalnie lubią kupować mieszkania i mają tendencję raczej do nadmiernych zakupów mieszkaniowych"

Tak, niskie stopy zniechęcają do trzymania pieniędzy na kontach (pewnie chodziło tu o lokaty, bo na kontach nadal ludzie trzymają pieniądze - pamiętajmy, że próba wypłaty w gotówce nawet 10% depozytów natychmiast zakończyłaby się bankructwem całego systemu bankowego). W drugiej części jest pewna niespójność logiczna - skoro polscy konsumenci mają pieniądze i lubią kupować mieszkania, to dlaczego tego nie robili przez ostatnie kilka lat? Przecież z miesiąca na miesiąc nie przybyło im tyle, żeby starczyło na mieszkanie (chociaż niektórym pewnie przybyło, ale oni nie mają wpływu na rynek). O micie klientów gotówkowych pisaliśmy wielokrotnie. Jedyna sensowna motywacja do zamiany gotówki na mieszkanie w kraju takim jak Polska mogłaby się brać tylko z obaw o powtórzenie u nas wariantu cypryjskiego - ciekawe, czy taka możliwość jest oficjalnym stanowiskiem NBP ;)

"Obecnie, z powodu niskich stóp, rentowność inwestycji w mieszkanie wygląda korzystniej od depozytu bankowego, zakupu obligacji skarbowych czy nawet jest porównywalna ze stopą zwrotu z inwestycji w nieruchomości komercyjne. Pamiętajmy jednak jeszcze o ryzyku związanym z taką inwestycją, w tym zwłaszcza związanym z ochroną lokatora i płynnością odsprzedaży."

Z tą super rentownością polemizujemy od dawna. Dla typowego mieszkania w Warszawie nam wychodzi 3 do 3.5%. Rzeczywiście minimalnie lepiej niż na lokacie u Leszka. Ale w porównaniu z pozostałymi instrumentami, tak dobrze już nie jest (chyba że ktoś policzy rentowność najmu przy takich założeniach, żeby wyszło "to, co trzeba"). O ryzyku z lokatorami i problemie (braku) płynności pamiętamy. Pamiętamy też o tym, że stopy procentowe (a wraz z nimi oprocentowanie lokat/obligacji) wzrosną być może już niedługo, a "zysk" z wynajmu raczej nie wzrośnie (bo wynajem jest i tak w Polsce bardzo drogi). Dlatego od "inwestycji" w wynajem trzymamy się zdecydowanie z daleka, robiąc nawet rzecz zupełnie przeciwną ;)

Profesor na potwierdzenie swojej tezy raczy nas też wykresem. Ponieważ nic nie wiemy o przyjętych założeniach, to nie będziemy go komentować. Jeśli ktoś ma ochotę zrozumieć, o co w nim chodzi, to śmiało - może widać na nim coś odkrywczego, czego my nie jesteśmy w stanie dostrzec ;)

"Wprawdzie podstawowe wskaźniki ekonomiczne firm deweloperskich (ROE, ROA) wyglądają bardzo nieciekawie, a wskaźniki giełdowe tak złe, jak obecnie były tylko w 2008, to jednak ocena wyprzedzająca powinna być pozytywna"

Wskaźniki giełdowe są na historycznych minimach w sytuacji spodziewanego ożywienia (i znacznej poprawy sprzedaży w drugiej połowie 2013 roku). No to rzeczywiście ocena wyprzedzająca powinna być pozytywna ;) Inwestorzy giełdowi jakoś nie podzielają optymizmu profesora - kto wie, może nas czytają i dlatego nie inwestują w świetlaną przyszłość producentów wyrobów mieszkaniopodobnych w wyludniającym się kraju? ;)

"Opłacalność bieżącej produkcji jest bardzo przyzwoita (Wykres 3), a tendencje zmian cen materiałów budowlanych i robocizny bardzo umiarkowane (Wykres 4), co zapewnia utrzymanie niskich kosztów w najbliższej przyszłości."

Opłacalność produkcji deweloperów zawsze była w naszej ocenie "przyzwoita" (marża na poziomie 40% to co prawda nie to samo, co w LPP, ale i tak nadal "nieźle" ;) Koszty budowy mają być niskie w przyszłości... ale zaraz, one są przecież wysokie! Przecież tylko dlatego deweloperzy nie mogą obniżyć cen! ;)

Profesorskie wykresy wyglądają tak:

Zwłaszcza ten drugi jest fajny (znowu nie ma dat, ale widać, że dane sięgają do 2003-2004 roku). Koszty budowy wzrosły od tamtego czasu o około 1/3, a ceny mieszkań mniej więcej dwukrotnie. No... prawie proporcjonalnie ;) I ten koszt za m2 - w Warszawie 2500 złotych, co jest zgodne z naszymi dawniejszymi rozważaniami na temat kosztów budowy w wybranych inwestycjach (u nas koszty były nieco wyższe, gdyż z reguły prezentowaliśmy wartości dla wysokich, nawet kilkunastopiętrowych budynków, tymczasem dane Sekocenbudu dotyczą, zdaje się, budynku 6-piętrowego).

"Główny problem – brak popytu - powoli odchodzi w przeszłość. Jak podaje REAS, deweloperzy wycofują się z powszechnych wcześniej upustów cenowych. Skutkuje to przy braku znaczących zmian cen mieszkań nowowprowadzanych na rynek obserwowanym już na rynku warszawskim wzrostem cen transakcyjnych. Oznacza to jednak, że deweloperzy za chwilę będą zwiększać produkcję i to zarówno ci, którzy mają problemy (aby pokryć straty), i ci bez problemów (żeby zarobić)"

Powiedziałbym, że głównym problemem nie jest (na razie) brak popytu - głównym problemem są ceny zupełnie nieadekwatne do możliwości Polaków. O ile w przypadku bardzo niskich stóp procentowych więcej osób łudzi się, że je stać na mieszkanie, o tyle w momencie, w którym stopy były wyższe, takich złudzeń nie było i mieliśmy do czynienia z opisywanym brakiem popytu. W tej chwili popyt się zwiększył, co mnie osobiście bardzo smuci - kredyty brane przy WIBOR w okolicach 2.7% odbiją się czkawką wielu klientom i staną się drugą, po kredytach frankowych, bardzo niebezpieczną grupą "aktywów" polskiego sektora bankowego. Fajnie, że (podobno) są te wzrosty na rynku warszawskim... Bartek się chłopak ucieszy. Niestety profesor nie podaje, o jakie wzrosty chodzi. Jeśli o te, względem końcówki 2012 roku/RnS, to słabo. A czy deweloperzy będą zwiększać produkcję, to się szybko okaże - dokładnie wtedy, kiedy przekonamy się, czy całe to ożywienie to tylko wynik ostatniego dzwonka na kredyt bez wkładu własnego, czy jednak "prawdziwe" ożywienie, w które tu nie wierzymy. Tak, czy inaczej, na miejscu deweloperów bym się trochę pospieszył - za 2 lata możemy mieć już stopy procentowe dużo wyżej i pewnie znowu pojawi się ten nieszczęsny brak popytu (o ile brak czegokolwiek może się w ogóle pojawić ;)


"Jaki z tego płynie wniosek? Nie zachowujmy się tak, jakby jutro miał się zakończyć świat, zwłaszcza przy zaciąganiu kredytów i zakupach mieszkań. To, że KNF nie do końca wprowadził jeszcze rozsądne normy dotyczące bezpieczeństwa kredytów mieszkaniowych (DTI, LTV) nie oznacza, że dzisiaj kredyty musimy zaciągnąć za wszelką cenę." 

Dokładnie. Świat się pewnie nie skończy, a branie kredytów na 100%/95%/Mdm tylko dlatego, że zaraz coś się skończy, nigdy nie było dobrym pomysłem.

"Większość kryzysów bankowych, to efekt sytuacji gdy kredyty zaciągnęły osoby, które ich nie powinny dostać, lub takie osoby, które dostały kredyty o wiele za duże. Pisałem o tym tydzień temu. Często dzieje się to właśnie w sytuacji niskich stóp procentowych. Ale pamiętajmy, samo mieszkanie też kosztuje, a według danych GUS około 20 proc. budżetów gospodarstw domowych to koszty utrzymania mieszkania. Jeżeli więc bank udzielił nam kredytu przy 40 proc. DTI (udział spłat kredytów w naszym budżecie), to nasze sumaryczne wydatki na mieszkanie to już 60 proc. budżetu. Nie łudźmy się też, że stopy procentowe będą niskie przez kolejne 15 czy 20 lat spłaty kredytu."

Ech... znowu się zgadzamy. Może poza tym, że wg profesora większość kryzysów bankowych to efekt działań klientów. Większość takich kryzysów (jeśli nie wszystkie) to wynik celowej polityki (finansowej), prowadzonej przez świadomych bankierów (ewentualnie przez rządy), której poddają się nieświadomi klienci.
Fajnie, że coraz częściej w głównym nurcie pojawia się informacja o tym, że stopy procentowe nie zawsze będą niskie. Szkoda tylko, że perspektywa jakaś taka podejrzanie długa (15-20 lat... tymczasem stopy mogą znacznie wzrosnąć o wiele szybciej).

"W Polsce uwzględniając prostą kalkulację (inflacja, podatek od odsetek, marża bankowa) i historyczne doświadczenia należy się spodziewać oprocentowania kredytów hipotecznych raczej na poziomie bliższym 7 proc., a czasami wyższym, a nie jak obecnie 5 proc. To oznacza, że rata odsetkowa w naszym kredycie wzrośnie nam zapewne o 40 proc."

Krótko, zwięźle i na temat - wzrost stóp o 2 p.p. spowoduje wzrost "całej" raty o około 25%. Warto mieć to na uwadze, ponieważ w ciągu następnych kilku lat taka sytuacja wydaje się być praktycznie pewna.

"Taki mechanizm - nazywany akceleratorem finansowym - jest znany na rynkach i już niejednokrotnie produkował „cuda gospodarcze” a potem kryzysy. Nie słuchajmy więc coraz głośniejszych znowu naganiaczy kredytowych, że to ostatnia okazja. Oni wezmą pieniądze za pośrednictwo, a z kredytem zostaniemy my. To wszystko jednak jak na razie jest jeszcze bardzo odległą perspektywą, dlatego tylko życzę rozsądnych, to jest nie za drogich zakupów."

Naganiaczy/analityków/doradców zdecydowanie nie słuchamy, bo z nimi jest jak w tym powiedzonku: "Nie pytaj fryzjera, czy potrzebne jest strzyżenie". Szkoda, że nie bardzo wiadomo, co jest tą bardzo odległą perspektywą... jeśli chodzi o kolejny poważny kryzys, to ja bym ją taką odległą nie nazwał.

Jak widać, u profesora Łaszka panuje pewien dysonans. Z jednej strony ożywienie, dobra dostępność kredytowa mieszkań (jak się weźmie odpowiedni zakres danych ;) świetlane perspektywy przed branżą deweloperską no i ceny, które mają rosnąć, a z drugiej ostrzeżenie przed perspektywą wzrostu stóp procentowych i kolejnym kryzysem bankowym. Nie wiem, jak dla profesora, ale dla nas mieszkania są wciąż za drogie - też byśmy chętnie przytulili jakieś miłe mieszkanko na Kabatach, ale 9.5 tys. złotych za m2 wydaje się być ceną "lekko" nieadekwatną ;)

Z interesujących artykułów ostatniego czasu polecam jeszcze ten:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Ile-kosztuje-kredyt-Mieszkanie-dla-mlodych-3051575.html

Policzono tam dla różnych przypadków, o ile droższy jest kredyt w Mdm od zwyczajnego. Dla zainteresowanych szczegółami polecam przeczytać całość, a tu zacytuję tylko jedno zdanie:

"Mimo wyższego łącznego kosztu kredyt "Mieszkanie dla młodych" jest dla profilowych kredytobiorców bardziej opłacalny niż wyłożenie środków z własnej kieszeni. Przez 30 lat zapłacą oni o około 15 tysięcy złotych więcej w postaci odsetek, prowizji i innych opłat, ale otrzymają ponad 22 tysiące złotych w postaci dopłaty."

Jak widać, Mdm to biznes życia (szkoda, że dla banku ;) Dostajemy od siebie, podatników, 22 tys. złotych, z czego 15 tys. zgarnia bank. To się nazywa program pomocy młodym Polakom. A poparcie dla rządu wciąż większe od zera... masakra.

Jeden z komentatorów podrzucił link do fajnej mapki - jak zmieniały się ceny w poszczególnych regionach Polski, w ciągu ostatnich 7 lat. Ciekawe, czy przypadkowo, czy może jednak mniej przypadkowo, mamy tam dane dopiero od 2006 roku.

http://forsal.pl/artykuly/777759,tak-tanich-mieszkan-jak-w-2006-roku-juz-nie-bedzie-mapa-dnia.html

Nasze wątpliwości zdaje się rozwiewać już sam tytuł: "Tak tanich mieszkań jak w roku 2006 już nie będzie".
Twierdzą tak deweloperzy (co tylko dodaje wiarygodności temu stwierdzeniu ;) Czytamy tam:

"Przedstawiciele firm deweloperskich mówią, że na powrót do cen z roku 2006 nie ma szans m.in. z powodu rosnących kosztów i coraz większych wymogów technicznych jakie muszą spełniać nowe budynki w zakresie energooszczędności."

Jak rosną te koszty widzieliśmy na wcześniejszym wykresie NBP (nawet profesor Łaszek twierdził, że teraz koszty budowy są niskie ;) Poza tym, jeszcze niedawno mogliśmy wszędzie przeczytać, że mamy już ceny jak w 2006 roku ;) Także, jak widać, branża wciąż nie może się zdecydować, co z tymi cenami. Kiedyś miały być tylko wzrosty. Potem miała być stabilizacja. Teraz, zdaje się, mamy pewien przełom - deweloperzy sami twierdzą, że ceny mogą spaść... ale tylko trochę ;)
A tak tanio, jak w 2006 roku to już na pewno nie będzie! Bo nie! :)
Tylko... po pierwsze, w 2006 roku było już w większości miast drogo (2006 był rokiem największego procentowego wzrostu cen). A po drugie... co oni tak z tym 2006 rokiem? To jakaś magiczna data? A rok 2005, 2004 albo 2003 to co? Pies?
Dla tych, którzy twierdzą, że w 2006 roku było tanio i tak "tanio" już teraz nie będzie, przypomnę nieco starsze dane, które były już pokazywane na tym blogu:

Można by powiedzieć, że w 2003 roku było tanio... ale wtedy też wcale nie było tanio! Tanich mieszkań w Polsce nigdy nie było - takie będą dopiero za 20-30 lat.

Jak widać z kilku przytoczonych artykułów, produkcja propagandowa trwa. O ile HB/OF i Emmerson trochę jakby ostatnio wyluzowali (palmę pierwszeństwa w najbardziej bezsensownych "analizach" zdaje się ostatnio przejmować WGN Nieruchomości), o tyle w głównym nurcie wciąż dominuje koncepcja ożywienia i wzrostów cen (a nawet, jak już się coś przebąknie o spadkach, to one mogą być tylko minimalne i na pewno nie doprowadzą do "taniości" z roku 2006 ;)
Pozytywny jest za to fakt, że coraz częściej wspomina się o wzroście stóp procentowych. Kto wie, może kiedyś naprawdę zaczną pojawiać się obiektywne analizy... chociaż jak wspominał jeden z komentatorów - kto chciałby za takie płacić? Banki nie, pośrednicy nie, deweloperzy też nie. Dlatego na razie takie rzeczy tylko u nas ;)

Jak rząd (nie) pomaga mieszkaniówce 18

Niedawno Sejm przyjął projekt ustawy, dotyczącej programu "Mieszkanie dla Młodych". Ustawa trafiła do Senatu, w którym zostanie najprawdopodobniej "przepchnięta" bez żadnych poprawek. Można więc uznać, że aktualne założenia programu, mimo wielu głosów sprzeciwu (nie tylko opozycji, ale także i organizacji branżowych) już się nie zmienią i ustawa wejdzie w życie w obecnym kształcie na początku przyszłego roku.

Przypomnę podstawowe zasady programu:

• osoby do 35 roku życia, które nie były wcześniej posiadaczami mieszkania będą mogły ubiegać się o dofinansowanie kredytu mieszkaniowego - w przypadku małżeństw liczy się wiek młodszego z małżonków
• wsparcie rządowe (albo raczej nasze... wszak rząd ma pieniądze tylko z naszych podatków) wyniesie 10% (dla osób samotnych/małżeństw nieposiadających potomstwa) lub 15% (dla rodzin z dziećmi). Dodatkowo, jeśli w ciągu 5 lat od udzielenia kredytu urodzi się trzecie lub kolejne dziecko, będzie można wnioskować o kolejne 5% dopłaty. Dofinansowanie będzie traktowane jako wkład własny przy zaciąganiu kredytu
• maksymalna powierzchnia mieszkania/domu, którego kupno będzie można sfinansować kredytem z dopłatą, to 75/100 m2 (dla rodzin z co najmniej trójką dzieci będzie to 85/110 m2)
• w ramach MdM będzie można "kupować" tylko mieszkania/domy deweloperskie - rynek wtórny nie wchodzi w grę (dotyczy to zarówno mieszkań, jak i domów, dlatego budowa domu "na własną rękę" nie będzie podlegała dopłatom)
• w każdym przypadku dofinansowanie obejmie maksymalnie 50 m2, niezależnie od powierzchni całego mieszkania/domu
• warunkiem uzyskania wsparcia jest zaciągnięcie kredytu na minimum 15 lat, z maksymalnym wkładem własny wynoszącym 50%
• limity cen, kwalifikujące mieszkania do udziału w programie, określane są na podstawie średniej z dwóch ostatnich wartości wskaźnika kosztu odtworzeniowego, publikowanego przez wojewodów poszczególnych województw, pomnożonego przez współczynnik 1.1 (do tej pory nikt nie zdołał określić, w jaki dokładnie sposób owe wskaźniki są wyznaczane).
  Na początku roku limity będą następujące:
  
  
  

  Miasto	Limit w MdM	Średnia cena ofertowa (wrzesień 2013)
  Wrocław	4 774	6156
  Toruń/Bydgoszcz	4 440	4341/4702
  Lublin	4 230	4942
  Gorzów Wlkp./Zielona Góra	4 252	3519/3596
  Łódź	5 031	4984
  Kraków	4 894	6481
  Warszawa	5 865	7590
  Opole	4 207	4578
  Poznań	5 605	6127
  Szczecin	4 340	4505
  Rzeszów	4 105	4678
  Białystok	4 225	4931
  Gdańsk (szacowane)	5 718	5825
  Katowice	4 695	5008
  Kielce	4 538	4603
  Olsztyn	4 731	4872

  
  Kolorem zielonym oznaczyłem miasta, w których limit w programie MdM jest wyższy bądź bardzo bliski średniej cenie ofertowej na rynku pierwotnym, co oznacza, że bardzo duża część oferty deweloperów będzie spełniała warunki programu. Kolor pomarańczowy to miasta, w których limit jest nieco niższy od średniej, co w praktyce także oznacza szeroką ofertę dostępnych w ramach programu mieszkań. Natomiast na czerwono zaznaczyłem miasta, w których limit jest zauważalnie niższy niż średnia cena ofertowa. Oznacza to, że, po pierwsze, niezbyt duża część oferty będzie spełniała warunki programu, a po drugie, w tych miastach spodziewałbym się z czasem sytuacji podobnej do końcówki obowiązywania RnS (ostatni kwartał 2012 roku), kiedy to deweloperzy obniżali ceny tak, aby ich mieszkania spełniały warunki programu (proponując często przedziwne warunki zakupu - "sprzedamy panu mieszkanie w limicie RnS, ale różnica względem aktualnej ceny zostanie doliczona do ceny obowiązkowego miejsca postojowego, które w tym układzie będzie kosztować 70.000 złotych" :)

Jak widać z powyższych założeń, program "Mieszkanie dla Młodych" nie ma absolutnie na celu poprawy warunków mieszkaniowych Polaków. Po pierwsze, dziwi ograniczenie na wiek potencjalnego klienta - nie bardzo rozumiem, dlaczego "pomoc" miałaby przysługiwać komuś, kto ma 35 lat a temu, kto ma 36, już nie. Po drugie, program dotyczy jedynie rynku pierwotnego - widać, że chodzi tu o skanalizowanie popytu na ten właśnie rynek (trochę podobnie, jak obniżenie mnożnika w RnS dla rynku wtórnego, pod koniec działania programu). Rząd tłumaczy, że kupując na rynku pierwotnym klienci przyczyniają się do wzrostu liczby nowych inwestycji i ogólnej "pomocy" gospodarce. Tyle tylko, że sprzedający mieszkanie na rynku wtórnym też raczej nie schowa otrzymanych pieniędzy w skarpecie, tylko na coś je wyda (często będzie to inne mieszkanie, być może deweloperskie). Do tego powstaje pytanie, czy w momencie, w którym na sprzedaż w bardzo wysokich cenach czeka ponad 50 tys. nowych mieszkań (oraz dużo więcej na rynku wtórnym), powstawanie nowych inwestycji mieszkaniowych jest rzeczywiście tym, do czego trzeba dążyć (patrz przykłady Hiszpanii oraz Irlandii). 
Niestety rząd powiela ewidentne błędy krajów zachodnich. Dążąc do poprawy warunków mieszkaniowych (o ile jest ona w ogóle potrzebna) nie powinno się sztucznie zwiększać popytu, poprzez wzrost ilości kredytu. Powinno się raczej ułatwić proces budowlany, poprawić prawo ochrony lokatorów (aby pozwalało bezpiecznie wynajmować mieszkania), wymusić tworzenie planów zagospodarowania przestrzennego... ogólnie, ułatwić budowanie mieszkań. W końcu najlepszy sposób na poprawę warunków mieszkaniowych to naturalny spadek cen, wynikający ze znacznego zwiększenia skali produkcji - wtedy zwyczajnie większą liczbę osób będzie stać na "lepsze" mieszkania. Próba "dorzucenia" pieniędzy do rynku, na którym nie da się szybko zwiększyć podaży, zawsze będzie prowadziła do cen wyższych, niż w sytuacji pozostawienia rynku samemu sobie. Amerykanie próbowali już takiej zabawy (kredyty subprime) - efekt takiej polityki odczuwa do dziś właściwie cały świat.

Powszechnie panuje przekonanie, że wprowadzenie MdM sprawi, że ceny będą wyższe niż bez tego programu. W miastach oznaczonych w tabeli wyżej kolorami pomarańczowym oraz zielonym nie spodziewałbym się jednak specjalnego wpływu MdM na ceny mieszkań - domyślam się, że część potencjalnych klientów rynku wtórnego skorzysta z oferty pierwotnego - w końcu 10, czy 15% dopłaty (zwłaszcza w obliczu pojawienia się wymaganego wkładu własnego) to całkiem spora kwota. Ciekawe jest, jak w tej sytuacji zachowają się sprzedający na rynku wtórnym - teoretycznie powinno być tak, że, aby sprzedać swoje mieszkania, właściciele musieliby przedstawić konkurencyjną cenowo ofertę (czyli obniżyć ceny o wartość mniej więcej równą kwocie dopłaty). Jednak, jak pokazuje doświadczenie, większość z nich nie jest specjalnie świadoma zmian zachodzących na rynku, więc najpewniej nadal pozostaną przy swoich (w tej sytuacji jeszcze bardziej zawyżonych) cenach i stracą potencjalnych klientów na rzecz mieszkań deweloperskich. Wszak o to najwyraźniej chodzi autorom projektu.
Ciekawszym przypadkiem są miasta oznaczone kolorem czerwonym - tam limit programu jest znacząco niższy niż średnia cena ofertowa. Jak już wspominałem, 10/15% to kwota, o którą warto powalczyć, więc klienci będą dużo bardziej zainteresowani mieszkaniami, spełniającymi warunki dopłaty niż tymi, które ich nie spełniają (przynajmniej w segmencie popularnym). W tej sytuacji część deweloperów będzie musiała obniżyć ceny tak, aby zmieścić się w limicie. Prosty przykład - jeśli jedno mieszkanie będzie kosztowało w Warszawie 6.200 zł za metr kwadratowy, a inne 5800, to różnica w cenie dla klientów spełniających warunki programu będzie w praktyce wynosiła nie 400, ale od 900 do nawet 1200 złotych na metrze (jeśli posiadają dzieci). To już jest znacząca zachęta do kupna drugiego z mieszkań. W obliczu sporej konkurencji na rynku, deweloperzy, którzy nie dostosują cen do poziomu limitu, mogą mieć spore problemy ze sprzedażą swoich mieszkań, bo różnica cenowa między ich ofertą, a ofertą spełniającą warunki MdM będzie w praktyce bardzo wysoka.

Podsumowując... program MdM wygląda na próbę wsparcia deweloperów, kosztem sprzedawców na rynku wtórnym. Do tego w praktyce nie zapewni on mieszkań tym, których teraz na nie nie stać - 10, czy nawet 15% dopłaty to za mało, żeby zmienić położenie takich osób. Dlatego z dopłaty skorzystają głównie ci, których i tak byłoby stać na wzięcie kredytu mieszkaniowego. Co gorsze, na dopłatę dla nich będą składali się w podatkach w większości właśnie ci, których na mieszkanie nie stać i pewnie nigdy stać nie będzie.

Jednak MdM to jeszcze nic. Rząd szykuje kolejny "ciekawy inaczej" projekt, który w zamierzeniach ma poprawić dostępność mieszkań w Polsce, a w praktyce okaże się kolejną pomocną dłonią, wyciągniętą w stronę "biednych" deweloperów. 
Tym razem chodzi o mieszkania na wynajem. Planowane jest powstanie Funduszu mieszkań na wynajem, którego rolą byłoby kupowanie mieszkań (oczywiście tylko od deweloperów), a potem wynajmowanie ich ludziom. I tu pojawia się szereg problemów. Po pierwsze, z kwoty przeznaczonej na program (5 mld złotych w ciągu 4 lat), planowanej liczby mieszkań (20.000) oraz ich typu (kawalerki oraz mieszkania 2-pokojowe) wynika, że będą to mieszkania kupowane po aktualnej cenie rynkowej. Oznacza to, że pieniądze funduszu będą finansować wciąż bardzo wysokie marże deweloperów. Założenia programu mówią, że mieszkania miałyby być wynajmowane poniżej kosztów rynkowych (nawet o 50%). Jednocześnie Fundusz zakłada, że jego zysk (po odliczeniu wszystkich kosztów) będzie wynosił 4%. Jest to zupełnie niemożliwe. We wpisie

Czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem? 

przedstawiłem symulację dla Warszawy. Wynikało z niej, że przy "dobrych wiatrach" rentowność wynajmu mieszkania, kupionego w tej chwili, wyniesie w okolicach 3%. Z racji podobnej relacji ceny sprzedaży do ceny wynajmu w pozostałych głównych miastach Polski, można się spodziewać, że dla większości dużych miast sytuacja będzie bardzo podobna. Jak w takim razie Fundusz planuje osiągnąć 4% zysku, pobierając tylko połowę, czy nawet 2/3 czynszu rynkowego, pozostaje dla mnie nieodgadnioną tajemnicą. Ciekawi mnie też, czy w wyliczeniach przyszłych zysków autorzy projektu uwzględniają zmianę cen kupowanych mieszkań (najpewniej będzie to spora zmiana na minus). Generalnie, całość zupełnie nie trzyma się kupy ;) 
Do tego należy zauważyć, skąd wezmą się pieniądze na program. Rząd przecież nie ma pieniędzy... dlatego pieniądze wezmą się z Banku Gospodarstwa Krajowego. Tyle tylko, że ten bank też właściwie nie ma pieniędzy - z wypowiedzi prezesa na temat tego, że współczynnik wypłacalności banku wynosi aż 64% wynika, że pieniądze na program będą po prostu pieniędzmi depozytariuszy. Jeśli otworzymy sobie konto w BGK i wpłacimy tam jakieś pieniądze, to może się okazać, że zostaną one "zainwestowane" właśnie w ten fundusz. Fantastyczna perspektywa...
Jest jeszcze jeden (pozytywny?) aspekt całej tej sprawy - co będzie, jeśli osoba najmująca mieszkanie od funduszu przestanie płacić? W tej chwili pozbycie się niepłacącego lokatora jest co najmniej kłopotliwe, a takie przypadki mogłyby już zupełnie pogrążyć biznes plan całego pomysłu. Być może przy tej okazji rząd znowelizuje wreszcie ustawę o ochronie lokatorów, ułatwiając znacznie proces pozbycia się lokatora, który nie wywiązuje się z umowy. Byłby to jedyny pozytywny efekt całego pomysłu z funduszem. Chociaż może jednak nie jedyny... gdyby fundusz rzeczywiście wynajmował mieszkania poniżej ceny rynkowej (co szybko doprowadziłoby go do bankructwa), to wygenerowałby znaczną konkurencję dla mieszkań, przeznaczonych aktualnie na wynajem. Powinniśmy wtedy zobaczyć poważniejsze spadki na tym rynku - ciekawe, czy po bankructwie funduszu ceny wróciłyby do obecnych poziomów...

Na przykładach dwóch aktualnych pomysłów rządowych na wspieranie(?) budownictwa mieszkaniowego widać, że rząd albo nie ma pojęcia, co robi, albo po prostu robi wszystko, by ułatwić życie (przeżycie?) deweloperom. Program MdM jest wybitnie skierowany do nich, próbując napędzić im być może niczego nieświadomych klientów, cieszących się z "dopłaty" do kredytu (tymczasem bez żadnych dopłat mieszkania byłby zwyczajnie tańsze). Fundusz mieszkań na wynajem to już w ogóle pomysł, który "zalatuje przekrętem na kilometr". Zupełnie nierealistyczne założenia finansowe oraz kupowanie mieszkań tylko od deweloperów każą przypuszczać, że program jest z góry skazany przez autorów na porażkę, a jego głównym celem jest upłynnienie aktualnie niesprzedawalnych mieszkań. Dodatkowo, jeśli fundusz naprawdę wystartuje w obecnej formie, a potem zbankrutuje (co jest nieuniknione przy obecnych założeniach), to być może odkupią od niego mieszkania po "okazyjnej" cenie ci, którzy "mają" kupić. Aż dziw bierze, że powstają tego rodzaju projekty, a... Hanka dalej na stanowisku ;)

Dlaczego (niektórzy) deweloperzy nie chcą MdM? 9

Jakiś czas temu trafiłem przypadkowo na reportaż TVP Info Gorzów na temat hucznie zapowiadanego przez rząd programu "Mieszkanie dla Młodych". Bardzo ciekawa była w nim wypowiedź jednego z lokalnych deweloperów, który stwierdził, że branża czeka z wielką niecierpliwością na start tego programu. Tymczasem jeszcze niedawno można było spotkać się z buńczucznymi wypowiedziami chociażby Jarosława Szanajcy, prezesa stołecznego Dom Development (największego dewelopera mieszkaniowego w kraju), który twierdził, że deweloperzy wcale nie chcą MdM. Jak się okazuje, przyczyna tak dużej rozbieżności w poglądach potencjalnie tej samej grupy osób na tę samą kwestię ma prozaiczne wytłumaczenie. Ale o nim za chwilę.

Na początek krótkie przypomnienie podstawowych zasad programu MdM:
- dofinansowanie 10-20% ceny mieszkania (a dokładniej kwoty kredytu), liczonej na podstawie wartości wskaźnika odtworzeniowego dla poszczególnych województw, miast wojewódzkich i gmin sąsiadujących; zależnie od liczby posiadanych dzieci
- ograniczenie maksymalnej ceny m2 do kosztu odtworzeniowego (cokolwiek on oznacza), pomnożonego przez współczynnik 1.1
- kredyt w PLN na minimum 15 lat, minimalne LTV - 50%
- limit wiekowy (35 lat) i powierzchniowy: 75m2 dla mieszkań i 100m2 dla domów (dopłata obejmie maksymalnie 50m2 w obu przypadkach)
- kupowane mieszkanie musi być pierwszym "własnym" oraz pochodzić z rynku pierwotnego

Poniżej pokazano kwoty limitów, po uwzględnieniu ostatnich zmian (czyli po wprowadzeniu mnożnika 1.1 dla wyjściowego kosztu odtworzeniowego):

oraz tabelę z aktualnymi średnimi cenami mieszkań deweloperskich w poszczególnych miastach wojewódzkich (na podstawie ogłoszeń z serwisu otodom.pl):

Miasto	Średnia cena m2 na rynku pierwotnym
Wrocław	6156
Toruń/Bydgoszcz	4341/4702
Lublin	4942
Gorzów Wlkp./Zielona Góra	3519/3596
Łódź	4984
Kraków	6481
Warszawa	7590
Opole	4578
Rzeszów	4678
Białystok	4931
Gdańsk	5825
Katowice	5008
Kielce	4603
Olsztyn	4872
Poznań	6127
Szczecin	4505

Szybki rzut oka na obie tabele i od razu widać przyczynę dramatycznej rozbieżności opinii na temat MdM u dewelopera lubuskiego oraz warszawskiego. Średnia cena mieszkań w głównych miastach województwa lubuskiego jest znacząco niższa niż limit programu MdM (co już samo w sobie pokazuje absurdalność jego założeń). Z punktu widzenia dewelopera to jednak sytuacja jak najbardziej pożądana, którą może nawet spróbować wykorzystać do podniesienia ceny (w końcu 10 do 20% i tak zapłacą podatnicy). Sytuacja dewelopera warszawskiego jest już dużo gorsza (i najgorsza w całym kraju), bo tu mamy limit 20% niższy niż aktualna średnia cena ofertowa. 

Czytelnikom należy się jeszcze pewne wyjaśnienie - ze względu na charakter oferty deweloperów, średnia cena nie jest najlepszym wskaźnikiem, bo przypomina trochę problem średniej pensji w kraju - tak, jak znaczna większość obywateli zarabia poniżej średniej krajowej, tak i większość oferty deweloperów ma ceny poniżej prezentowanych średnich. Tam, gdzie średnia cena jest bliska limitowi MdM można się zatem spodziewać, że znaczna część oferty będzie spełniała wymogi programu.

Porównując wyżej prezentowane tabele widać, że na części największych lokalnych rynków (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań) limity są zauważalnie niższe niż średnia cena ofertowa. Rodzi to 2 podstawowe problemy dla deweloperów. 
Po pierwsze, z punktu widzenia klienta -10 albo nawet 20% dofinansowania to całkiem sporo - kwota ta będzie stanowić znaczy wkład własny, wymagany przez bank. W związku z tym klienci, którzy spełniają pozostałe wymagania narzucone przez MdM, będą się pewnie rozglądać za ofertami w cenach poniżej limitu. Wszak cena w Warszawie w wysokości 6 tys. złotych za metr, po uwzględnieniu dopłaty, spada do 5.5 tys., a nawet 5 tys. (jeśli rodzina posiada 3 dzieci). Tymczasem cena rzędu 6.1 tys. złotych pozostaje nadal ceną 6.1 tys. złotych. Różnica jest na tyle duża, że klienci będą najpewniej mocno zmotywowani, aby uzyskać od dewelopera ostateczną cenę, mieszczącą się w limicie MdM. Spowoduje to silna presję na spadki cen na rynku pierwotnym w części największych polskich miast, a w Warszawie presja ta będzie największa. 
Po drugie, upowszechnienie się wiedzy na temat wartości limitów może ostudzić nieco zapędy klientów, którzy rozważają oferty cenowe znacząco od nich wyższe. O ile nie każdy musiał przeczytać mój wcześniejszy wpis o rzeczywistych kosztach budowy ;) o tyle u każdego powinna zapalić się żółta lampka, jeśli za m2 przychodzi mu zapłacić dwukrotność czegoś, co nazywa się "kosztem odtworzeniowym".

Powszechnie uważa się, że MdM jest programem wspierania deweloperów i banków (tak samo, jak był nim wcześniejszy RnS). Z tym oczywiście się zgadzam (bez żadnego dofinansowania cena spadłaby/urealniłaby się szybciej!), jednak warto zauważyć potencjalne pozytywne skutki wprowadzenia programu z punktu widzenia osób, planujących kupić swoje pierwsze mieszkanie. Duża (na niektórych rynkach) rozbieżność między limitem a średnią ceną oraz znaczna korzyść z dofinansowania będzie stwarzać presję na deweloperów do dostosowania ceny do okolicy limitów. Tego typu efekt widzieliśmy już w ostatniej fazie obowiązywania RnS (końcówka roku 2012). Tylko tym razem, ze względu na charakter dofinansowania, trudniej będzie zaproponować klientowi ofertę w stylu: "Obniżymy cenę do limitu, ale ta 'obniżka' zostanie dodana do ceny za obowiązkowe miejsce garażowe", co było wówczas zadziwiająco popularną strategią. 

Podsumowując... kolejny rządowy program wspierania banków i deweloperów pod płaszczykiem wspierania polskich rodzin może (najpewniej wbrew intencjom autorów) doprowadzić do zauważalnych spadków cen w znacznej części największych polskich miast. O ile oczywiście znowu nie zacznie się majstrować przy mnożniku kosztu odtworzeniowego... jednak ufam, że 1.1 to maksymalna wartość, jak udało się uzyskać lobby deweloperskiemu.

Swoją drogą ciekawym jest, jak w obliczu wprowadzenia MdM, który skanalizuje popyt na mieszkania w kierunku rynku pierwotnego, zachowa się rynek wtórny. Najpewniej nie wpłynie to specjalnie orzeźwiająco na sprzedających, którzy przez lata wystawiają swoje mieszkania/domy w cenach z roku 2007/2008. Za to tych, którzy wolą sprzedać niż sprzedawać, zmusi do kolejnych obniżek, aby zrównoważyć dopłatę budżetową, dostępną tylko na rynku pierwotnym.