Podsumowanie 2015 roku 6

Najważniejsze wg nas wydarzenia w mijającym, 2015 roku: 

http://wdomachzbetonu.pl/oj-dzialo-sie-dzialo/

Czytelnicy dają radę :) 3

Tym razem świetny wpis naszego czytelnika na temat różnych aktualnych aktualności ;)

http://wdomachzbetonu.pl/mad-hatter/

Rozterki potencjalnego klienta 2

I znowu radzimy tak, żeby nic nie doradzić ;)

http://wdomachzbetonu.pl/rozterki-potencjalnego-klienta/

Co tam słychać na rynku? 6

Dziś o najważniejszych aktualnie sprawach na polskim rynku mieszkaniowym:

http://wdomachzbetonu.pl/co-tam-slychac-na-rynku/

W poszukiwaniu zaginionych kosztów 1

O tym, ile kosztuje zbudowanie m2 mieszkania i dlaczego tak mało:

http://wdomachzbetonu.pl/w-poszukiwaniu-zaginionych-kosztow/

Spieszmy się kupować mieszkania, bo zabraknie! 1

Wywody na temat tego, dlaczego dla niektórych warto kupić mieszkanie po zmianach w Mdm:
 
http://wdomachzbetonu.pl/spieszmy-sie-kupowac-mieszkania-bo-zabraknie/

Ryzykowna zabawa 0

Krótko na temat praktyk, stosowanych przez deweloperów:

http://wdomachzbetonu.pl/ryzykowna-zabawa/

Kolejne rekordy 0

Przypominamy, że od teraz nowe artykuły będą pojawiać się na stronie:

http://wdomachzbetonu.pl

Najnowszy wpis to dywagacje na temat ostatnich dobrych wyników sprzedaży u deweloperów:

http://wdomachzbetonu.pl/kolejne-rekordy/

Przypominamy też o konkursie, który opisany jest pod koniec poprzedniego wpisu - zachęcamy do brania udziału, bo... warto ;)

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/08/pozytywna-zmiana.html#konkurs

Zachęcamy też do aktywności na nowym forum (nie trzeba się tam od zera rejestrować - można do zalogowania się użyć istniejącego konta gmail lub facebook):

http://wdomachzbetonu.pl/forum/tematy/

Jak to jest z tymi zakupami za gotówkę? 72

Jakiś czas temu przyjrzeliśmy się trochę sytuacji na rynku wtórnym w kontekście "rekordowych"(?) wyników sprzedaży, notowanych ostatnio przez deweloperów. Podstawowy wniosek był taki, że poprawa wyników deweloperów odbywa się głównie kosztem rynku wtórnego (udział w sprzedaży rynku pierwotnego rośnie, a wtórnego maleje) i wynika to z dwóch rzeczy: z niedostosowania cen na rynku wtórnym do aktualnych realiów oraz ze wzrostu rozmiaru produkcji deweloperów (zbliżamy się do historycznych rekordów, jeśli chodzi o wielkość oferty). Jest to w miarę zgodne ze zdrowym rozsądkiem, bo, przy stabilnej wielkości produkcji mieszkań oraz konkurencyjnych cenach na obu rynkach, powinno być dokładnie odwrotnie (wszak w polskich warunkach "potencjał" rynku wtórnego wciąż rośnie - liczba mieszkań przybywa, więc i udział tego rynku powinien rosnąć). 

W całej tej teorii jest właściwie tylko 1 wątpliwość - czy nie jest aby przypadkiem tak, że rynek pierwotny notuje teraz dobre wyniki nie dzięki odbieraniu klientów rynkowi wtórnemu, a dzięki znaczącemu wzrostowi liczby transakcji gotówkowych? Liczba kredytów spada, a sprzedaż deweloperów rośnie - musi więc rosnąć albo kosztem rynku wtórnego, albo ze względu na znaczy wzrost udziału transakcji gotówkowych. Pamiętamy przecież, że teraz lokaty są "wybitnie niedochodowe", więc Polacy wyciągają pieniądze z banku, czy innej skarpety i masowo biegają kupować mieszkania pod wynajem ;) Dziwne jest w tym wszystkim jedynie to, dlaczego mieliby tak biegać tylko po mieszkania deweloperskie, a po używane już nie, bo, jak wiemy, tam bumu nadal nie ma.

Przyjrzymy się dziś trochę temu, jaki jest udział transakcji gotówkowych na polskim rynku pierwotnym i czy takie transakcje mogły sprawić, że sprzedaż deweloperów jest wysoka mimo spadającej liczby kredytów, nie powodując jednocześnie znacznego spadku zainteresowania rynkiem wtórnym.

Alternatywnie c.d. 73

Poprzedni wpis wywołał bardzo ciekawą dyskusję w komentarzach, więc autor listu przysłał ciąg dalszy. Prezentujemy go dokładnie w tej samej formie (z naszymi komentarzami) i znowu liczymy na odzew ze strony czytelników.

No, to do rzeczy!

Tak czytam swój list i komentarze autora bloga i chyba oboje zapomnieliśmy przedstawić czego dokładnie dotyczy analiza i jakiego horyzontu czasowego, co jest podstawą wszelkich prognoz. Ja zastanawiałem się jak mogą zachowywać się ceny mieszkań w okresie 5 -10lat, ponieważ jeżeli ktoś chce kupić mieszkanie dla siebie (pomijam zakupy inwestycyjne) to chyba tylko w takim maksymalnie okresie może rozważać zmiany cen. Dla przykładu: Pan Kowalski chcąc kupić mieszkanie dla siebie (rodziny), może kupić teraz lub pomyśleć; poczekam kilka lat bo przewiduje, że rynek się złamie i kupię np. 20% taniej a do tej pory będę wynajmował. Raczej mało osób myśli; za 25 lat ceny spadną to kupie swoje a przez 25 lat będę wynajmował:). Jeżeli ktoś nie ma możliwości kupić mieszkania (nie dostanie kredytu itp.) to i tak nie ma co analizować tylko musi czekać z nadzieją aż ceny spadną…

Jeżeli, więc mówimy o perspektywie 20-50 lat to zgadzam się, że ceny realne (z uwzględnieniem inflacji) pewnie spadną bo niż demograficzny w końcu odczujemy a ogromnej fali imigrantów nie ma co się spodziewać. Chociaż myślę, że to będzie proces powolny bez nagłych dużych spadków (pomijając jakieś wyjątkowo czarne scenariusze w gosp.) a i tak będą nieruchomości, które np. ze względu na lokalizację na cenie nie stracą.

Natomiast w perspektywie o której pisałem 5-10 nie widzę jakiś poważnych przesłanek do załamania rynku. Faktycznie jak pisałem może nastąpić większe rozwarstwienie cen między nowym bud. a tymi najmniej ciekawymi mieszkaniami z rynku wtórnego. Popyt jeszcze będzie a duża podaż na rynku wtórnym sprawi, że te najsłabsze mieszkania najwięcej stracą.

Co do samej analizy i komentarzy. Nasze różnice chyba często wynikają właśnie z okresu prognozowania.

Spojrzenie nieco alternatywne 65

Niedawno otrzymaliśmy "list" od jednego z czytelników, który chciał się podzielić swoją opinią na temat spraw, poruszanych na tym blogu. Ponieważ opinia jest długa (i merytoryczna), postanowiliśmy przytoczyć ją w całości i opatrzyć własnym komentarzem (ufamy, że czytelnicy także wyrażą swoje opinie na poniższe tematy). Same poglądy idą lekko pod prąd "linii programowej", dominującej na tym blogu, więc tym bardziej są warte przytoczenia.

Poniżej cały list od czytelnika (kursywą), poprzerywany naszymi komentarzami/odpowiedziami (czcionką standardową ;)

Rynku wtórny, obudź się! 87

Po małej przerwie, spowodowanej przeprowadzką z "dobrej lokalizacji" (Kabaty) do "złej" (Białołęka), która dla nas pod każdym względem jest lepsza niż poprzednia (może za wyjątkiem braku w okolicy kościoła z prawdziwego zdarzenia), wracamy do pisania. Wszystkich zaniepokojonych czytelników uspokajamy - przeprowadzka nie nastąpiła na własne, ani nawet na bankowe - dalej napychamy kabzę, skądinąd bardzo sympatycznemu, właścicielowi ;)

Przy okazji przeprowadzki sprawdzaliśmy jednak także i oferty sprzedaży, żeby się przekonać, czy może w tej chwili nie warto jednak "kupić na kredyt" ;) Wyszło nam, że nie warto - co gorsza, nawet, gdyby założyć, że stopy procentowe nigdy nie wzrosną, to i tak nie byłoby warto. Z całego tego zamieszania był jednak jeszcze inny wniosek, a właściwie potwierdzenie wniosku, który mieliśmy od dawna - sprzedawcy na rynku wtórnym żyją sobie własnym życiem, które zdało się zatrzymać gdzieś w okolicach 2008 roku. W porównaniu z ofertą deweloperów, oferta interesującego nas segmentu rynku wtórnego jest zwyczajnie słaba... przynajmniej cenowo, bo, jeśli chodzi o znalezienie pasującego wymaganiom mieszkania, to rynek wtórny ma i pewnie zawsze będzie miał przewagę. Niemniej jednak, poziom cen (ofertowych) mieszkań używanych czasem wręcz poraża (nawet w odniesieniu do cen deweloperów, które też porażają, ale jakoś tak zauważalnie mniej ;)

Przyjrzymy się dziś trochę, dlaczego deweloperzy od prawie dwóch lat głoszą już hossę i super sprzedaż, a na rynku wtórnym czegoś takiego zupełnie nie ma.

Czy polski rynek mieszkaniowy zmierza w kierunku normalności? 149

My tu gadu gadu o frankach i innych głupotach, tymczasem od czasu do czasu warto spojrzeć na rzeczy ze strategicznego punktu widzenia, wszak, jak powszechnie wiadomo, dobra strategia to podstawa wszelkiego działania ;)

Jeśli spojrzeć trochę w przeszłość i zobaczyć, jak się sprawy miały od początku naszego zainteresowania tematem mieszkaniowym, to widać ewidentny postęp w dobrym kierunku. W dzisiejszym wpisie przyjrzymy się temu, co zmieniło się na polskim rynku mieszkaniowym od 2008 roku i co zmieni się w nieco bliższej lub dalszej przyszłości.
A zmieniło się naprawdę sporo - od cen, poprzez zasadnicze zmiany w skali oraz warunkach kredytowania, znaczny wzrost liczby mieszkań (zarówno tych na sprzedaż, jak i na wynajem), pewne ucywilizowanie relacji klient-deweloper oraz wynajmujący-najemca, aż po zauważalny wzrost świadomości społecznej zarówno w kwestii kredytów (niektórzy już widzą, że kursy walut są bardzo zmienne, a inni nawet widzą to, że podobnie, a nawet jeszcze bardziej, jest w przypadku stóp procentowych) jak i w kwestiach "realnych" cen mieszkań.
Jedyne, co się specjalnie nie zmieniło, to naganianie na kupno przez wszelkiego rodzaju pośredników i "niezależnych ekspertów" - choć i tu jakby pewną poprawę widać. Kiedyś dominowały określenia w duchu "Kto nie kupił, przegrał życie" - teraz "rozumowanie" jest nieco bardziej skomplikowane, włącznie z wymyślaniem nowej ekonomii, w której bryluje nasz faworyt, Bartek T.

Przyjrzyjmy się tym wszystkim zmianom nieco dokładniej.

Przyszłość, której wizje są lekko rozbieżne 95

W poprzednim wpisie rozliczyliśmy się z zeszłorocznych przepowiedni - wniosek był taki, że, poza dalszym spadkiem stóp procentowych, niewiele nas zaskoczyło. Nie doszło także do żadnych spektakularnych wydarzeń, które mogłyby stać się powodem spektakularnych zmian na rynku mieszkaniowym. 

Nie wspomnieliśmy natomiast praktycznie nic o cenach mieszkań - to akurat ze względu na fakt, że nasza prognoza nie zakładała zauważalnych zmian w minionym roku z jednego prostego powodu - skoro w wariancie najbardziej prawdopodobnym nie zakładaliśmy wystąpienia żadnego przełomowego zdarzenia, to w takich okolicznościach ceny niespecjalnie chcą rosnąć, ani spadać. Oczywiście na ubiegły rok deweloperzy i analitycy po raz kolejny zapowiadali podwyżki (w końcu to był najlepszy moment na zakup! ;) i oczywiście po raz kolejny nic z tego nie wyszło. Gdyby miało już dojść do jakichkolwiek ruchów cenowych, to spodziewaliśmy się raczej lekkich ruchów w dół. Nic takiego nie miało miejsca i na rynku zapanowała legendarna już "stabilizacja" (swoją drogą wsparta nieco obniżkami i tak już historycznie niskich stóp procentowych oraz zastrzykiem dla rynku pierwotnego w postaci Mdm). Zmiany cen transakcyjnych o 100 złotych w tę, czy we w tę, w sytuacji tak niskiego oprocentowania kredytu, niewiele mówią, bo mogą wynikać z lekko zmieniającej się struktury popytu (pamiętajmy, że przy "tańszym" kredycie ludzie częściej "kupują" większe/droższe mieszkania).

Postanowiliśmy się przyjrzeć, jak sprawy oceniają ci, których dosyć często posądzamy o oceny błędne (oczywiście chodzi o te "publiczne" oceny, bo oceny prywatne są najpewniej dużo bardziej trafne). Dziś przyjrzymy się dwóm wypowiedziom - Józefa Wojciechowskiego (prezesa JWC) oraz Kasi Kuniewicz z Reasa (za którą osobiście nie przepadamy, bo nie odpowiedziała nam na prostego maila, dotyczącego metodologii powstawania ich cyklicznych raportów ;)

Jeszcze zbyt wcześnie 84

Pojawiły się wreszcie wszystkie najważniejsze raporty z polskiego rynku mieszkaniowego (Reas, NBP i AMRON). Po ich przeczytaniu wniosek jest jeden - na ostateczne wnioski jest jeszcze trochę zbyt wcześnie ;) Zanim odpowiemy na pytanie, dlaczego tak jest, przyjrzymy się kolejno, co tym razem chłopaki ciekawego napisali.

Zaczniemy od NBP, bo to jest, w mojej ocenie, najmniej ciekawy raport. I to wcale nie dlatego, że jest w nim mało interesujących danych (jest wręcz przeciwnie), tylko dlatego, że wraz z kolejną edycją bardzo niewiele się w tym raporcie zmienia - możemy obejrzeć znakomitą większość wykresów, dostępnych w poprzednich edycjach. Jeśli ktoś nigdy nie czytał raportu NBP i nie chce mu się czytać całości (uważam, że co najmniej jeden warto w całości przeczytać), to zachęcam do obadania naszego poprzedniego "raportowego" wpiu:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2014/03/what-do-you-read-my-lord-reports.html

Znajdziemy tam nieco bardziej dogłębną analizę raportu NBP. Tym razem skupimy się jedynie nad kilkoma elementami, które z różnych względów uznaliśmy za ciekawe.
Ale na początek mała dygresja - na tym blogu skupiamy się głównie na kwestiach mieszkaniowych, pomijając całkowicie segment nieruchomości komercyjnych oraz wybiórczo traktując temat domów jednorodzinnych oraz ziemi (chociaż nadal mamy nadzieję, że kiedyś znajdzie się czas na wpis w tym ostatnim temacie). Tymczasem w raporcie NBP pada kilka bardzo ciekawych stwierdzeń na temat rynku biurowego, które sugerują, że i w tym segmencie mamy coś w stylu bańki i jest to segment, który może wkrótce wygenerować sporo problemów. W raporcie czytamy tak:

"W Polsce na koniec I kw. 2014 r. było 6,48 mln m kw. powierzchni biurowej, z czego najwię-
cej (4,2 mln m kw.) zlokalizowane było w Warszawie. Zgodnie z danymi firmy doradczej JLL 12 w budowie jest ok.1,2 mln m kw. powierzchni biurowej, w tym ponad 0,6 mln m kw.
Stopa pustostanów dla najważniejszych rynków biurowych pozostała w I kw. 2014 r. na poziomie 12%, tj. zbliżonym do tego z końca 2013 r. oraz znacznie wyższym niż  na koniec 2012r., kiedy wynosiła 9,1%. W Warszawie zaobserwować można utrzymujący się od
2012 r. wzrostowy trend stopy pustostanów powierzchni biurowych, która pod koniec I kw. 2014 r. wynosiła 12,2%. Jednocześnie czynsze transakcyjne za powierzchnię biurową klasy A
w Warszawie pozostają stabilne i wynosiły ok. 19 euro za m kw. za miesiąc. Pokazuje to, że dobrze zlokalizowane budynki biurowe wciąż cieszą się popytem. Natomiast dane o znacznej powierzchni biurowej w budowie w połączeniu z sytuacją ekonomiczną w Polsce i na świecie pozwalają wnioskować, że stopa pustostanów będzie rosła, zwłaszcza w starszych lub słabiej zlokalizowanych budynkach. Może stanowić to problem dla właścicieli tych budynków, których dochody będą spadać. Właściciele mogą zachęcać klientów niższymi czynszami, lub rewitalizować obiekty, jednak jest to związane z dodatkowymi kosztami."

Jak widać, stopa pustostanów rośnie, a w budowie jest jeszcze sporo nowej powierzchni (na poziomie 20% aktualnej). Raczej nie wpłynie to korzystnie na czynsze, a co za tym idzie także na wycenę całych budynków. No chyba że ktoś spodziewa się nagłego i znacznego wzrostu gospodarczego w Polsce... my spodziewamy się czegoś zupełnie przeciwnego, więc trzymalibyśmy się z dala od rynku nieruchomości komercyjnych (tak, jak trzymamy się z dala od rynku mieszkaniowego ;)

Koniec dygresji, wracamy do mieszkaniowych aspektów raportu NBP. 
W poprzedniej edycji pisano o tym, że w Warszawie ceny zaczynają już rosnąć. W tej edycji napisano z kolei, że ceny są stabilne, z wyjątkiem Warszawy... gdzie zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym, ceny lekko... spadły :) Taki to mieliśmy początek wzrostów w przedostatnim kwartale, zakończony, jak widać, już kwartał później.

Przyjrzyjmy się więc temu, co nie jest wróżeniem z fusów. Na początek wykres, o którym pisał już Credit Slayer na swoim blogu:

http://creditslayer.blogspot.com/2014/05/nowy-raport-dramat-rynku-wtornego-trwa.html

Wykres ten pokazuje... nie do końca wiadomo, co on pokazuje, ale widać, że to coś na wykresie rośnie ;) Niby jest to średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w poszczególnych miastach. Niestety nie wiemy, jak to jest liczone (czy w jakikolwiek sposób uwzględniane są mieszkania, które wystawiono na sprzedaż np. 3 lata temu i do tej pory nie zostało sprzedane?). Tak, czy inaczej, widać tu 2 ciekawe rzeczy. Po pierwsze, czas sprzedaży się coraz bardziej wydłuża i dotyczy to praktycznie wszystkich miast. W porównaniu do momentu, kiedy sprzedawało się wszystko praktycznie od razu (przełom 2006/2007) mamy teraz czasy sprzedaży nawet 5-krotnie dłuższe. Nie bardzo wiadomo, jakie to ma konkretnie przełożenie na cokolwiek, niemniej widać, że mieszkanie na rynku wtórnym jest teraz po prostu dużo trudniej sprzedać niż 8 lat temu (mimo historycznie niskich stóp procentowych!). Trochę to stoi w sprzeczności z doniesieniami deweloperów o znakomitej sprzedaży w drugiej połowie zeszłego roku oraz na początku aktualnego, a wszystko wynika z tego, o czym pisaliśmy już na blogu wielokrotnie - rynek wtórny wydaje się być dużo bardziej "zabetonowany" w swoich oczekiwaniach, przez co jego kosztem coraz większy udział uzyskuje rynek pierwotny (mamy dobrą sprzedaż deweloperów, ale sumaryczna sprzedaż na rynku pierwotnym i wtórnym nadal nie powala). Druga ciekawa rzecz to fakt, że na wykresie "góruje" Warszawa - to pokazuje coś, co można zobaczyć już po chwili przeglądania ogłoszeń - bardzo duża ich część to oferty absolutnie z kosmosu. Zupełnie, jakby ktoś nie zauważył, że cena typu 8 tys./m2 w starym bloku z wielkiej płyty jest, jakby nie było, trochę już niedzisiejsza. Chociaż trzeba przyznać, że oferty mieszkań kilku-kilkunastoletnich są czasem jeszcze bardziej przestrzelone (może to kwestia "posiadania" takiego mieszkania w kredycie frankowym?). Co by jednak nie mówić, czas sprzedaży na rynku wtórnym w Warszawie jest najdłuższy i to wcale nie jest dziwne - w końcu to jedyne miasto, w którym, patrząc po średnich cenach, "stare" mieszkanie jest znacząco droższe niż nowe. I to jest dla mnie totalna abstrakcja - rozumiem, że na Starym Mieście są tylko stare mieszkania i one trochę podbijają średnią, ale praktycznie wszędzie indziej są mieszkania i stare, i nowe. Ciekawe, jakie wartości musi osiągnąć powyższy wykres, aby sprzedający na rynku wtórnym zrozumieli, że czas dostosować ofertę do realiów, które (z ich punktu widzenia) będą się już tylko pogarszać (stopy procentowe, demografia, przyrost nowych zasobów mieszkaniowych).

Podobne wnioski można wyciągnąć z kolejnego wykresu:

Jak widać, Warszawa zdecydowanie wybija się ponad średnią na wykresie, pokazującym stosunek ceny ofertowej do transakcyjnej, osiągając aż 25% różnicy między tymi cenami. Nie znaczy to oczywiście, że każda transakcja różni się od wyjściowej ceny ofertowej o 1/5 - oznacza tylko tyle, że pośród ofert mamy sporą grupę takich, które nie mają żadnych szans na znalezienie nabywcy.
Z takiej sytuacji zadowoleni są oczywiście deweloperzy - oferują korzystniejsze ceny, jakoś tam dopasowane do aktualnego popytu wspieranego niskimi stopami procentowymi. Sprzedawcy na rynku wtórnym w sporej części oczekują cudu, który nigdy nie nadejdzie. Im dłużej będą czekać, tym gorzej dla nich, bo z czasem ich mieszkanie będzie coraz tańsze (generując jednocześnie spore koszty utrzymania). Chociaż... skoro "analitycy" mówią, że w tym roku zanotujemy kilkuprocentowe wzrosty cen, to może jednak warto poczekać? ;)

W raporcie NBP mamy fajne wykresy na temat cen - to jeden z nielicznych przypadków, który sięga (w nieco schowany sposób, ale jednak) do roku 2002:

Na wykresie co prawda dane tylko od połowy 2006 roku, ale w legendzie czytamy, że wartość na wykresach w 2002 roku wynosiła 100. Jak widać, w Warszawie jest aktualnie "tylko" 2 razy drożej niż w 2002 roku. Czyli z pewnością... taniej już nie będzie ;) Co ciekawe, w innych miastach jest jeszcze drożej, bo średnia dla 9 największych miast to "jedyne" 220%. Niestety coś się chłopakom stało złego z wartościami uwzględniającymi inflację (CPI) i na wykresach ich nie widać. Jednak z naszych wcześniejszych wyliczeń wynika, że, uwzględniając inflację, aktualnie jest o jakieś 60% drożej niż w roku 2002. I to mimo tego, że tym czasie zbudowano 1.5mln domów/mieszkań.

NBP standardowo pokazuje jakieś bzdury dotyczące zakupów gotówkowych na rynku pierwotnym:

Podstawowy błąd polega tu na tym, że udział 7 miast w wypłatach kredytów jest zdecydowanie zaniżony. Zgodnie z raportem AMRON (o którym za chwilę) na największe 7 miast przypada praktycznie dokładnie połowa wartości wszystkich udzielonych kredytów.

Dodatkowo, nie bardzo wiadomo, skąd takie wartości w pierwszej kolumnie raportu NBP, skoro AMRON podaje wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych na poziomie około 20% wyższym. Przyjmując dane z AMRON, otrzymamy w czwartej kolumnie tabeli NBP wartość w okolicach 2800, a to powoduje, że udział zakupów gotówkowych na rynku pierwotnym wyniesie już tylko 30%, co nam się wydaje dużo bardziej sensowną wartością.

Tradycyjnie w raporcie NBP możemy zobaczyć, że inwestorzy giełdowi jakoś nadal nie mogą dostrzec świetlanej przyszłości przed deweloperami:

Wyceny spółek na poziomie historycznych minimów w czasach, w których mieszkania podobno "idą jak woda", każą podchodzić do zapewnień o końcu kryzysu z dużą ostrożnością.

Ostrożności powinien uczyć także wykres o stopach procentowych:

Widać z niego, że bez kredytów w walutach obcych (które raczej już nigdy nie powrócą) ciężko będzie o utrzymanie niskiego oprocentowania przez dłuższy czas. Jak tylko stopy wrócą do swoich typowych poziomów (w Polsce oznacza to oprocentowanie rzędu 7%), pryśnie czar taniego kredytu oraz drogich mieszkań. Pamiętajmy, że przy wzroście oprocentowania w okolice 7% aktualna rata kredytu złotówkowego wzrośnie mniej więcej o 1/3 - można się domyślać, jaki to będzie miało wpływ na liczbę nowo udzielanych kredytów (która nawet teraz jest bardzo słaba) oraz na sytuację tych szczęśliwców, którzy rzutem na taśmę załapali się na kredyt z LTV100%.

Tradycyjnie, w raporcie NBP mamy sporo wykresów o przeróżnych kosztach. Niewiele zmieniło się w kosztach budowy - nadal koszt zbudowania 5-kondygnacyjnego bloku z garażem podziemnym osiąga w porywach 2.500 złotych za m2 mieszkania:

Na tym wykresie widać też pewną oczywistość - koszt wybudowania identycznego bloku praktycznie w każdym mieście jest taki sam. Nawet w Warszawie, która zupełnie nie wiedzieć dlaczego uważana jest za miasto, w którym te same produkty są znacznie droższe niż gdzie indziej (bo tu się dużo zarabia ;) koszt zbudowania standardowego bloku jest wyższy maksymalnie o 10% niż w pozostałych miastach.

Dlaczego więc deweloperzy nie sprzedają mieszkań po 4 tys. za m2, tylko chcą w okolicach 7 (w Warszawie), a wykres struktury ceny wygląda podobno tak?

Hmm... pewnie bierze się to z faktu, że koszty ogólne (cokolwiek to jest) to jakieś 800 złotych na m2, ziemia na wykresie to 1.000 złotych na m2 mieszkania (tymczasem średnia cena w Warszawie to okolice 600-700 złotych - dla bloku 5-piętrowego z pewnością znacznie mniej, bo takie budynki powstają praktycznie tylko na peryferiach).  Projekt też jakiś taki drogi... 500 złotych za m2 za zaprojektowanie standardowego bloku z jednopoziomowym garażem? Mamy też ładnie dorysowany VAT (szkoda, że z raportu nie wynika, czy pozostałe składniki ceny to są warto netto, czy brutto - gdyby były brutto, to dorysowanie VATu dewelopera byłoby jawną manipulacją... ale jeśli są netto, to oznaczałoby chociażby, że średnia cena ziemi to już ponad 1.200 zł za m2 mieszkania). 
Jakby nie było, trochę ten wykres dziwny (wersja tego samego wykresu z raportu z 2009 roku, w której zysk dewelopera wynosił 50%, zawsze bardziej nam się podoba, więc przytoczymy i ją dla przeciwwagi ;)

Na koniec jeszcze 2 wykresy, z których niewiele wynika:

Widzimy tu, że udział bezpośrednich kosztów budowy w cenie metra z reguły nie przekracza 40%. Widzimy także, że udział kosztów własnych dewelopera jest na podobnym poziomie - nie widzimy niestety, co to są te koszty własne. Pewnie zaliczają się do nich służbowe BMW X6... pytanie, czy są tu jakieś inne mechanizmy generowania kosztów, typu "usługi marketingowe", świadczone przez zagraniczne centrale polskich spółek ;)

Jak widać, w raporcie NBP jest dużo ciekawych danych, ale niespecjalnie się one zmieniają z kwartału na kwartał. Dlatego teraz przyjrzymy się raportowi Reas na temat sprzedaży na rynku pierwotnym w 1 kwartale 2014, a później zobaczymy, co słychać na rynku kredytów mieszkaniowych (raport AMRON).

Na początek tradycyjny wykres dotyczący mieszkań sprzedanych oraz wprowadzonych do sprzedaży w poszczególnych kwartałach:

Nadal widać przewagę liczby mieszkań sprzedanych nad wprowadzonymi w ostatnim kwartale i zmniejszenie sumarycznej wielkości oferty (która wciąż jest na poziomie wyższym niż w czasach bumu mieszkaniowego ;) Ciekawe, że Poznań wyłamał się z trendu i w ciągu ostatniego kwartału wielkość oferty wzrosła aż o 23.4%. Zupełnie przeciwnie było w Trójmieście i w Łodzi, gdzie spadła odpowiednio o 12.3 i 9.6% - limity Mdm zrobiły swoje, bo nieprzypadkowo sprzedaż szła dobrze szczególnie tam, gdzie limity są powyżej średniej ceny ofertowej. W takim na przykład Gdańsku sprzedano w ramach Mdm prawie 400 mieszkań w 1 kwartale, kiedy standardowo sprzedaje się ich około 1000 - podatnicy powinni być z siebie dumni, że wsparli zakup co trzeciego mieszkania deweloperskiego w tym mieście ;)


Ogólnie rzecz biorąc, chłopaki deweloperzy mocno przyspieszyli:

"W całej Polsce w pierwszym kwartale deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 15,2 tys. mieszkań, czyli o 62,6% więcej, niż w analogicznym okresie 2013 roku, a także uzyskali w tym samym okresie pozwolenia na budowę 17 850 mieszkań (o 48,3% więcej niż rok wcześniej)."

Jak widać, trzeba szybko budować, póki stopy są nisko i wymagany wkład własny niezbyt wysoki... do tego ostatnie roczniki wyżu demograficznego przekraczają 30-tkę, więc później będzie już tylko trudniej.

Z ciekawostek jest w raporcie Reas takie stwierdzenie:

"Pomimo tego, że od wejścia w życie ustawy minęło już prawie dwa lata, mieszkania wprowadzone do sprzedaży w I kwartale 2014 roku, nadal w ponad połowie są oferowane bez zapewnienia nabywcom rachunku powierniczego. Według informacji z firm deweloperskich są to albo kolejne etapy już wcześniej realizowanych przedsięwzięć, albo też nowe inwestycje, w przypadku których deweloperzy spełnili przed 29 kwietnia formalny wymóg ogłoszenia sprzedaży. W sumie w łącznej liczbie lokali dostępnych na koniec marca w analizowanych miastach, tylko około 28% oferowanych jest z rachunkami powierniczymi."

Widać tu kolejną porażkę ustawodawcy. Po dwóch latach od wprowadzenia zabezpieczeń dla klientów (które i tak praktycznie przed niczym nie zabezpieczają), zaledwie nieco ponad 1/4 oferty spełnia wymagania ustawy. Pozostałe 3/4 nie spełnia i jest to całkowicie zgodne z prawem. Brawa dla rządu i parlamentu za prowadzenie skutecznej polityki! ;)

Z raportu Reas dowiadujemy się także, że mamy za sobą kolejny kwartał super sprzedaży deweloperów - w 6 największych polskich miastach chłopaki "upłynnili" nieco ponad 11 tys. sztuk towaru. Fajnie. 
Jednak, jak zawsze, będziemy się trochę czepiać. Po pierwsze - w ramach tej super sprzedaży mamy mieszkania w Mdm (których nie było w poprzednim kwartale). Stanowiły one mniej więcej 15% całej puli- bez tych mieszkań wynik deweloperów byłby już zauważalnie gorszy niż w końcówce 2013 roku. Po drugie, w poprzedniej edycji raportu padło takie oto stwierdzenie:

"Trzeba jednak podkreślić, że w statystykach REAS do puli lokali sprzedanych zaliczane są także płatne rezerwacje, w wyniku których mieszkania nie są dostępne dla innych nabywców."

W tej edycji takiego stwierdzenia nie ma - nie wiadomo, czy oznacza to, że teraz do sprzedaży płatne rezerwacje się już nie liczą, czy może nadal się liczą, a jedynie wyjaśnienie po prostu zniknęło z tekstu. Co gorsza, nie wiadomo, czy mieszkania objęte płatną rezerwacją w ostatnim kwartale 2013 zostały zaliczone do sprzedaży w 1 kwartale 2014 (jak się domyślam, od rezerwacji do sprzedaży mijają raczej mniej niż 3 miesiące). Napisałem nawet do Reas w tej sprawie - niestety nie uzyskałem żadnej odpowiedzi, więc nadal nie wiemy, co właściwie wg Reas oznacza określenie "mieszkanie sprzedane" (a kiedyś myślałem, że to jest proste - ktoś kupuje, ktoś inny sprzedaje i to jest sprzedaż - jak widać, dziś czasy są bardziej skomplikowane ;)

Nie tylko w Reas mogliśmy poczytać o rewelacyjnej sprzedaży deweloperów. Pojawiły się nawet ładne tabelki, porównujące wyniki do pierwszego kwartału 2013:

Robi wrażenie, nieprawdaż? Wzrosty w niektórych przypadkach o ponad 100% - widać, że deweloperzy są na fali ;) Trochę się już tym tematem zajmowaliśmy we wpisie:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2014/01/rekordowa-sprzedaz-niektorych.html

I tym razem także mamy własną wersję powyższej tabeli:

Tu już sprawa wygląda nieco gorzej. Nie wydaje się sensownym porównywanie ze sobą kwartałów, w których stopy procentowo były znacząco inne (1q2013 i 1q2014). Wielokrotnie powtarzaliśmy, ze rynkiem rządzi kredyt, dlatego naszym zdaniem, lepiej porównywać okresy, w których warunki kredytowe są bardzo zbliżone (poza tym, to nam lepiej pasuje do tezy ;) Porównując miniony kwartał z ostatnim kwartałem 2014 widać, że niektórym deweloperom sprzedaż wzrosła (nawet znacznie), a innym spadła (też znacznie).
Dodatkowo, przyglądając się nieco bardziej szczegółowo konkretnym firmom, nasz niepokój o sukcesy sprzedażowe rośnie jeszcze bardziej. Aktualny lider pod względem sprzedaży (Robyg) odnotował kolejny rekord, ale... ten deweloper dużo buduje w Gdańsku, gdzie Mdm generuje sporą sprzedaż, a dane kwietniowe na temat znacznego spadku liczby wniosków sugerują, że ta dobra passa może się niedługo skończyć. 
Za to przypadek Marvipolu jest jeszcze ciekawszy. Wzrosty sprzedażowe firmy wynikają z wprowadzenia do oferty największej inwestycji w jej historii - Central Park Ursynów (nie będziemy się nad nią pastwić i zastanawiać, gdzie jest ten park, no i skąd to "central").
W każdym razie... w ciągu 20 dni od premiery (11 stycznia tego roku) sprzedano 61 lokali. W ciągu 3 miesięcy było ich już 171. Całkiem nieźle. Zwłaszcza, jak na inwestycję, dla której kontrakt na budowę podpisano 17 stycznia ;) A termin oddania to już... 7 grudnia 2015. To musi być naprawdę okazja, skoro tylu ludzi rzuciło się na coś, co 28 marca wyglądało tak:

A myślałem, że kupowanie kota w worku... znaczy dziury w ziemi mamy już dawno za sobą ;) Chociaż z drugiej strony, może nawet sami się skusimy na tę inwestycję? ;) Nie wiem, czy gdziekolwiek indziej bylibyśmy w stanie znaleźć taki rozkład:

Masakra :)

Wracając do raportu Reas... jest tam jeszcze podsumowanie:

"Zmniejszenie kolejny raz wielkości oferty przy wysokiej sprzedaży zaowocowało wyraźnym skróceniem okresu wyprzedaży bieżącej oferty (...) Trzeba przypomnieć, że w zasadzie każda wartość bliska 5 kwartałom sygnalizuje moment optymalnej wielkości oferty w relacji do sprzedaży. Jeśli zatem nowa podaż nie zacznie wyraźnie rosnąć, rynek wejdzie w fazę trwałej nadwyżki popytu nad podażą, a to powinno zaowocować wzrostem cen."

Gdzieś już to czytaliśmy (chyba nie raz ;) Sprzedaż nadal będzie super (mimo że mamy co do tego wątpliwości), a podaż nie będzie rosła (tymczasem sam Reas w tym samym raporcie pisze o silnych wzrostach liczby rozpoczynanych budów/uzyskanych pozwoleń). No i ceny wzrosną... jak zawsze :)

"Wzrost cen - w miastach o dużym udziale oferty spełniającej wymogi MdM - będzie zapewne nieco hamowany przez limity cenowe, ale w przypadku pozostałych miast może osiągnąć kilkuprocentowe wartości w skali roku."

Że co? Tam, gdzie dużo mieszkań łapie się w Mdm wzrosty będą hamowane? Dużo mieszkań w limicie, czyli limit wyższy niż bardzo wiele ofert... to chyba znaczy, że ceny tych ofert powinny szybko rosnąć do limitów, nie? :) Chyba że dopiero potem wzrost ten ma być hamowany ;) W pozostałych miastach, gdzie limity są niższe niż ceny, wzrost będzie kilkuprocentowy... dlaczego? :) Po to, żeby ceny były jeszcze dalej od limitów? Hello!? 

"Niskie stopy procentowe w połączeniu ze wzrostem optymizmu nabywców spowodowanym poprawą sytuacji gospodarczej, a także obawami związanymi z możliwym wzrostem cen powinny sprzyjać utrzymaniu sprzedaży na dobrym poziomie, choć zapewne wysoki poziom z pierwszego kwartału będzie trudny do utrzymania we wszystkich kolejnych kwartałach. Podsumowując, ocena perspektyw dla rynku deweloperskiego płynąca z zachowań uczestników rynku oraz prognoz makroekonomicznych jest pozytywna."

Niskie stopy, które pewnie już w tym roku zaczną rosnąć i ten "magiczny" optymizm nabywców... ech Marek W. z najlepszych lat nie powstydziłby się takiego rozumowania. No i obawa przed wzrostem cen (kto nie kupi, przegra życie ;) z pewnością popchnie wielu "bezdomnych" do "kupna" mieszkania... najpewniej na kredyt (bo kto nie musi brać kredytu, ten pewnie już mieszkanie ma). A liczba udzielanych kredytów jakoś tak dziwnie, systematycznie spada. 
Ocena dla rynku deweloperskiego jest pozytywna... to zupełnie jak nasza - kiedy ceny spadną, to będzie dla (prawie) wszystkich lepiej. Czyż to nie jest pozytywna perspektywa? ;)

Na koniec zostawiliśmy sobie raport AMRON, bo on zawiera najwięcej ciekawych danych.
Ale zaczniemy od tradycyjnego pastwienia się nad komentarzem ze wstępu do raportu.
Czytamy w nim tak:

Wytłumaczeniem faktu, że liczba kredytów spada, a deweloperzy notują dobrą sprzedaż jest niby fakt, że znacząca część transakcji odbywa się bez udziału kredytu. A my mamy inne wytłumaczenie - deweloperzy notują (jeszcze) dobrą sprzedaż kosztem rynku wtórnego, który nie potrafi się dopasować do zachodzących zmian (spadki cen). Widać to chociażby po ciągle rosnącym czasie, potrzebnym do sprzedania mieszkania (omawialiśmy stosowny wykres z raportu NBP). W 2012 roku banki udzieliły niespełna 217 tys. kredytów mieszkaniowych, tymczasem liczba wszystkich transakcji na rynku nieruchomości wyniosła wg GUS nieco ponad 320 tys. (nowszych danych nie ma). Jednak dane raportowane przez GUS obejmują nie tylko kupno mieszkań, ale także nieruchomości zabudowanych (pewnie w większości to dom+działka) oraz nieruchomości gruntowych (sama działka, niekoniecznie budowlana). Ponieważ tylko tych ostatnich było ponad 140 tys., to nie rozumiem, skąd miałby wynikać wniosek o dużej liczbie transakcji bez udziału kredytu, skoro liczba transakcji na rynku mieszkań/domów była niższa niż liczba udzielonych kredytów (mimo że chodzi tu o rok 2012, to w ciągu kolejnego niewiele się pewnie w tym temacie zmieniło). Dane o liczbie transakcji gotówkowych to chyba nie jest jakaś tajemnica... ale nigdzie ich znaleźć nie można. Na podstawie raportów NBP oraz AMRON można tylko oszacować, że najwyżej 30% transakcji na rynku pierwotnym to transakcje gotówkowe (chociaż NBP, na podstawie takich samych danych, wychodzi dwa razy więcej ;) Pamiętajmy też, że część (pewnie bardzo duża) tych transakcji "gotówkowych" to zamiana aktualnie posiadanego mieszkania na większe (taki manewr jest całkiem opłacalny w obecnych czasach, bo cena m2 mieszkania dużego jest zauważalnie niższa niż małego). Nikt nie przedstawił nigdy żadnych danych o liczbie transakcji gotówkowych, a ciągle, jak mantrę, powtarzane są brednie, że klienci wyciągnęli po pół miliona ze skarpety i kupili za to trochę krzywo posklejanych cegieł.
A to, że w Polsce mieszkania kupują Ukraińcy... nawet nie wiadomo, czy warto to komentować. Polaków na mieszkania nie stać, a ma być stać Ukraińców, dla których dochód na mieszkańca jest 4 razy niższy niż w Polsce? Polskie mieszkania mieli już wykupić kibice na Euro2012, teraz mają to robić Ukraińcy - ciekawe, kto będzie następny (a tak swoją drogą, to zakup polskiego mieszkania przez obywatela spoza UE to chyba nie jest najprostsza sprawa ;)

Mieszkanie jako bezpieczna i rentowna inwestycja dla pieniędzy ze skarpety... masakra :) Jaka bezpieczna, skoro mieszkania będą tanieć przez najbliższe kilkadziesiąt lat? I jaka rentowna, skoro realnie policzony zysk z wynajmu to w porywach 3% (zakładając, że cena mieszkania nie spadnie i że nie będzie żadnych problemów z lokatorami)?

Na dalszy spadek cen nie ma co liczyć... a my jednak liczymy (z bardzo wielu względów, o których napisano na tym blogu już pewnie setki stron i nie widzimy za bardzo powodów, dla których ceny miałyby rosnąć). Co do mieszkania jako zabezpieczenia na emeryturze, to... w momencie, w którym klienci na taki biznes przejdą na emeryturę, Polaków będzie już tak mało, a mieszkań tak dużo, że zamiast dochodów mieszkanie może stanowić jedynie koszt. Mieszkanie to fajna sprawa, jeśli chodzi o majątek, ale nie w kraju, który wymiera i w którym niedługo będzie tak mało młodych ludzi, że nie będzie komu takiego mieszkania wynająć.

Tak... teraz jest słabo, ale już za chwilę na pewno będzie lepiej. Zwłaszcza, jak znikną echa wniosków kredytowych z LTV100%, składanych na ostatni moment w końcówce zeszłego roku (o czym dalej). Jak stopy procentowe zaczną rosnąć oraz wzrośnie wymagany wkład własny do 20%, to na pewno kredytów będzie więcej ;) Tak, z pewnością tak będzie :)

W dalszej części raportu nie ma już takich dziwnych wniosków, więc wreszcie można przyjrzeć się obiektywnym danym. 
Na początek ceny:

Wykres bardzo podobny do tego, który widzieliśmy w raporcie NBP, ale tym razem mamy słupki także sprzed 2006 roku. Widzimy, że aktualnie (uwzględniając inflację) jest mniej więcej o połowę drożej niż w 2004 roku (w 2002 roku było jeszcze trochę taniej). To każe sądzić, że ceny już na pewno nie spadną ;) Tak napisał pan Furga z ZBP, więc na pewno tak będzie ;)

Cena do dochodów też nie nastraja optymistycznie, jeśli ktoś chciałby, żeby ceny rosły:

0.5m2 mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (brawa, że są tu chociaż wartości netto) to wynik bardzo słaby (mniej więcej dwukrotnie zbyt niski). Zauważmy także, że ceny w tak krótkim okresie czasu, jaki widzimy na wykresie, praktycznie nie mają związku z wynagrodzeniem - pensje ciągle rosną (w końcu mamy system inflacyjny, w którym mogą tylko rosnąć), a ceny mieszkań raz rosną, raz spadają. Wszak na tym rynku w krótkim czasie rządzi kredyt - dopiero po dłuższym czasie, kiedy luka podażowa może zostać wypełniona, sytuacja się stabilizuje (relacja cena metra/średni dochód osiąga sensowne wartości). Historia polskiego rynku mieszkaniowego jest na razie zbyt krótka, żebyśmy takiego zjawiska doświadczyli.

Kolejny wykres to standardowa liczba czynnych umów kredytowych:

Tu chyba jeszcze większy dramat niż w liczbie nowo udzielonych kredytów - przyrost o 1.000 w ciągu jednego kwartału jest wręcz podejrzany (może to błąd na wykresie i miało być 10.000?). Tak, czy inaczej, widać, że w czasach bumu, kiedy ceny rosły i sprzedawało się wszystko, liczba umów rosła w tempie prawie 200 tys. rocznie. W 2013 było to niecałe 90 tys., a rok 2014 zapowiada się jeszcze gorzej (mimo najniższych w historii stóp procentowych). Czyżby już nie miał kto brać kredytów? Starsi nie muszą, bo mają mieszkania z czasów PRL, a młodsi albo kredyt już mają, albo... wyjechali do UK/Irlandii. No i wyż demograficzny się kończy. Także cała nadzieja w tych mitycznych Ukraińcach, jak już im pan Akesander K. wraz ze swoją spółką gazową zapewni dobrobyt taki, jaki zapewnił w Polsce ;)

Jak widać, całkowity stan zadłużenia też niespecjalnie chce rosnąć (i bardzo dobrze). Na tym wykresie silny przyrost występował aż do roku 2011, jednak spora jego część z lat 2009-2011 to "zasługa" biednych kredytobiorców frankowych (wzrost stanu zadłużenia nie wynikał z nowo udzielanych kredytów tylko z wzrostu wysokości starych kredytów).

I w końcu przechodzimy do rzeczy najważniejszych w ostatniej edycji raportu.

Widzimy, że liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych na początku roku jest niska (zwłaszcza w porównaniu z poprzednim kwartałem). Niecałe 42 tys. kredytów to tylko minimalnie więcej niż w 1 kwartale 2013 roku, kiedy stopy procentowe były dużo wyżej (~1.5%). Wtedy co prawda mieliśmy jeszcze spory udział Rns (okolice 20%), tym razem mamy Mdm (10%). Jakby nie było, przy historycznie niskich stopach procentowych wynik jest bardzo słaby.

Dalej mamy strukturę udzielonych kredytów względem LTV:

Mamy tu spadek udziału kredytów z LTV > 80% o 4.62 pkt procentowego. Jednak te dane mogą jeszcze nie w pełni oddawać skutki wprowadzenia rekomendacji SIII, ponieważ niektóre banki przyjmowały wnioski o kredyt z LTV100% nawet do 31 grudnia zeszłego roku. Co za tym idzie, część z kredytów udzielonych w 1 kwartale 2014 to kredyty z LTV100%. Jak duża jest to część, przekonamy się dopiero w przyszłym kwartale - wtedy właśnie okaże się, czy rekomendacja spowoduje prawdziwą zapaść na rynku kredytowym i czy deweloperzy nadal będą notować taką dobrą passę ;)

W długości okresu kredytowania zmienia się niewiele, chociaż nieznaczny spadek udziału grupy 25-35 lat też najpewniej wynika z zapisów rekomendacji SIII, która zabrania udzielania kredytów na okres dłuższy niż 35 lat (tymczasem w 1 kwartale 2014 takie kredyty jeszcze były udzielane - pewnie z takich samych względów, jak kredyty z LTV100%).

Tradycyjnie ZBP w swoim raporcie raczy nas oprocentowaniem/marżą modelowego kredytu, pisząc jednocześnie, że średnie oprocentowanie nowo udzielonych kredytów wyniosło 1 kwartale 2014 roku 5.60% - dlaczego więc modelowy kredyt nie jest właśnie takim, średnim kredytem, tylko jest kredytem dużo niżej oprocentowanym? Czyżby to przeszkadzało w teorii, że kredyty są teraz "tanie"?

W raporcie AMRON mamy także wzmiankę o Mdm i bardzo fajny wykres, pokazujący dlaczego najwięcej (procentowo) mieszkań w Mdm sprzedaje się w Gdańsku oraz Łodzi.

Prawie wszystkie transakcje w Łodzi oraz 2/3 transakcji w Gdańsku jest poniżej limitu Mdm, natomiast w Krakowie tylko 1 na 14 transakcji jest w ramach limitu. Paradoksalnie nie wynika z tego, że limity są ustawione jakoś tak zupełnie bez sensu - wynika raczej to, gdzie aktualnie mieszkania są najbardziej przeszacowanie.

W raporcie mamy też trochę informacji o tym, że deweloperzy mocno przyspieszyli z budową (co im się zaczęło już w poprzednim roku) i jednak nie zajmą się handlem pietruszką po to tylko, żeby zrobić ludziom na złość i żeby ceny wzrosły po ograniczeniu podaży.

Dalej mamy także tradycyjną tabelę ze średnimi całkowitymi cenami w poszczególnych miastach.

I tu też widać, gdzie ceny są najbardziej zawyżone, bo jakoś niespecjalnie widzę fundamentalny powód, żeby średnia cena mieszkania w Warszawie była o połowę wyższa niż we Wrocławiu (mimo że we Wrocławiu nigdy nie byłem ;)

Na koniec mamy jeszcze komentarz do raportu jednego z naszych ulubieńców, prof. Łaszka:

"Sytuacja jest wręcz idealna. Nie udzielamy już kredytów frankowych, zadłużenie w walutach spada, a tym samym spada ryzyko gwałtownego szoku i problemów z tymi portfelami. Nadwyżka mieszkań z poprzedniego cyklu wyprzedana, bank centralny mocno wspiera popyt, w tym mieszkaniowy, niskimi stopami, ceny nowych mieszkań są coraz  bardziej dostępne, a ich produkcja bardzo opłacalna, produkcja kredytów też, a na dodatek ludzie chcą to wszystko kupować. Sektor wspiera też sytuacja za wschodnią granicą, jak wieść gminna niesie wzrastają zakupy mieszkań dokonywane przez naszych wschodnich sąsiadów. Nic więc dziwnego, że deweloperzy rozpoczynają nowe inwestycje, efektywna produkcja kredytów (liczona ich faktycznymi wypłatami, czyli przyrostem stanu zadłużenia skorygowanym o spłaty) lekko rośnie, rośnie też sprzedaż mieszkań (zarówno kupowanych na kredyt, jak też za gotówkę). Deweloperzy elastycznie dopasowali strukturę oferty do potrzeb rynkowych, zwiększając udział mieszkań mniejszych. W następnej fazie cyklu, jak wszystko pójdzie dobrze, klienci pewnie zaczną też pytać o mieszkania większe, ale na razie wszystko gra. Obyśmy tylko nie chcieli za dużo i nie zaczęli wszystkiego za bardzo poprawiać."

Sytuacja jest idealna... już sam wstęp sugeruje jakąś ściemę ;)
Czy ryzyko kredytów frankowych się zmniejsza? No nie wiem... ono nie jest duże, dopóki Szwajcarzy trzymają stopy w okolicach zera - kiedy je podniosą, te 150mld kredytów frankowych może bez problemu położyć nasz system bankowy. To byłby gwóźdź do trumny polskiego grajdołu... i realna szansa dla JKM na wprowadzenie zmian :)
Nadwyżka mieszkań z poprzedniego cyklu wyprzedana? To czemu ciągle można kupić mieszkania z 2008, czy 2009 roku? :)
Bank centralny mocno wspiera popyt niskimi stopami... no wspiera, ale czy to dobrze? W Hiszpanii też wspierał. I w Irlandii. Aaa... i w USA (a potem był kryzys na rynku subprime). Gdyby tak jeszcze wspierał na stały procent, to pół biedy - ale wspiera na zmienny. Jak zmienny się zmieni, to co będzie, profesorze? Przecież Pan wie, co będzie.
Ceny nowych mieszkań są coraz bardziej dostępne... hmm... ceny nie rosną, a wg GUS Polacy coraz więcej zarabiają - jeśli to ostatnie jest rzeczywiście prawdą, to może i są coraz bardziej dostępne. Ale 0.5m2 za średnią pensję to o wiele za mało - w tym tempie mieszkanie dla przeciętnego Polaka nigdy nie będzie dostępne. Chyba że wyjedzie do UK/Irlandii, jak 2mln jego rodaków.
Produkcja mieszkań jest bardzo opłacalna... my w to nie wątpiliśmy nigdy, ale na wykresach w raporcie NBP jakoś tego nie widać. Ba! Deweloperzy w Łodzi (wg wykresu) to praktycznie organizacje dobroczynne, bo pracują właściwie bez zysku.
Produkcja kredytów też jest opłacalna... a co to jest produkcja kredytów? Od kiedy kredyty się produkuje? Ja myślałem zawsze, że stworzenie wirtualnego, liczbowego zapisu w komputerze i wydrukowanie paru kartek papieru trudno nazwać produkcją. Prędzej nazwałbym to... oszustwem :)
Ludzie chcą to wszystko kupować... tak, na pewno chcą kupować te cuda produkowane przez deweloperów, gdzie optymalizacja generowania PUM na powierzchni działki czasem wręcz budzi podziw. Ludzie chcą kupować te świetne mieszkania, w których niekiedy żadna para ścian nie tworzy kąta prostego :) I to słowo "kupować"... powinno być raczej "pożyczać". Ludzie chcieliby kupować w normalnych cenach - w cenach, które są teraz, znakomita większość może tylko mieszkanie "pożyczyć".
Wieść gminna niesie, że Ukraińcy kupują... nie wiem, w jakiej gminie mieszka profesor, ale w naszej na ten temat panuje zupełna cisza. Chętnie zobaczę te statystki, ilu Ukraińców kupiło ostatnio mieszkania w Polsce. Pięciu?
Nic dziwnego, że deweloperzy rozpoczynają nowe inwestycje - no nic dziwnego, w końcu taki ich zawód. My rozpoczynamy nowe artykuły... kto miałby być tym zaskoczony? :)
Deweloperzy elastycznie dostosowali strukturę oferty do potrzeb rynkowych - masakra :) Jak ludzie przestali kupować (pożyczać), bo skończyły się kredyty we frankach na 130%, to deweloperzy... zaczęli zmniejszać mieszkania. Kiedyś 2 pokoje to było minimalnie 50m2, 3 pokoje to 65+ m2. Teraz 2 pokoje mogą być już na 35m2, a 3 na 50. To się nazywa elastyczne dostosowanie struktury oferty do potrzeb :) Kiedyś ludzie potrzebowali przestrzeni, teraz nie potrzebują... jak można pisać takie bzdury? Ludzie już nie mogą pożyczyć tyle co kiedyś, więc teraz im się sprzedaje taniej - ale nie taniej od metra (bo deweloper ze swojego zarobku zrezygnować nie chce), tylko sprzedaje im się mniej metrów i wmawia, że 40m2 to właściwie tyle samo co 50, skoro i tu są 2 pokoje (pokoiki) i tu. A że teraz nie ma kuchni (a kiedyś czasem była), to drobiazg - w końcu nowoczesny młody człowiek nie gotuje w domu, tylko chodzi na sushi i płaci za to kartą kredytową.
W następnej fazie cyklu klienci zaczną pytać o większe mieszkania - a ta następna faza cyklu to kiedy będzie? I, jak rozumiem, to będzie faza wzrostowa? I czym ten wzrost będzie spowodowany? Wzrostem stóp? Wzrostem wymaganego wkładu własnego? Końcem wyżu demograficznego? A może rząd przejmie resztę naszych emerytur i zafunduje deweloperom/bankom kolejny program pomocowy?

Ale się rozpisałem... chyba czas powoli kończyć, bo do końca nie dotrwają nawet najbardziej zagorzali sympatycy tego bloga ;)

W dzisiejszym wpisie rzuciliśmy okiem na najważniejsze raporty na temat polskiego rynku mieszkaniowego. Wynika z nich kilka ciekawych rzeczy - deweloperzy, wspierani przez Mdm, nadal sprzedają sporo, chociaż szumne, medialne "wzrosty" to raczej zabieg statystyczny niż prawdziwy sukces. Do tego Reas, który się tym zajmuje, nie odpowiedział na pytanie, jak właściwie tę sprzedaż oblicza i czy przypadkiem pewnej puli mieszkań nie liczy dwukrotnie.
Jakby nie było, nadal nie mamy jasnej odpowiedzi, czy rekomendacja SIII mocno wpłynęła na rynek mieszkaniowy, bo w minionym kwartale mieliśmy jeszcze kredyty z LTV100%, a niestety nie wiemy, ile ich dokładnie było.
Wszystko okaże się więc w kolejnym kwartale - wtedy kredytów z LTV100% na pewno już w statystyce nie będzie, a dodatkowo, kwietniowe dane na temat Mdm każą sądzić, że także (pozytywny) wpływ tego programu na sprzedaż deweloperów może się znacząco zmniejszyć.
Jedno wiemy na pewno - rynek wtórny z kwartału na kwartał leży coraz bardziej, a sprzedawcy sami sobie strzelają w kolano, utrzymując ceny z kosmosu.

Co tam słychać w programach pomocowych (dla banków i deweloperów) 55

W dzisiejszym wpisie przyjrzymy się pierwszym efektom(?) dwóch programów rządowych, mających na celu wspomóc (deweloperów i banki) przy kupnie/wynajmie mieszkania przez młodych i nie tylko. Jak pewnie większość czytelników wie, program "Mieszkanie dla młodych" działa już od 3 miesięcy, więc można się pokusić o pierwsze wnioski. Fundusz mieszkań na wynajem BGK też już właściwie miał działać (wszak jeszcze niedawno mogliśmy przeczytać, że pierwsze oferty pojawią się w 1 kwartale 2014, ale jakoś się nie pojawiły). Na początek zajmiemy się tym drugim, bo będzie z nim prościej, skoro nic się właściwie konkretnego w temacie nie dzieje ;)

Fundusz mieszkań na wynajem BGK to przedziwna (koncepcyjnie) konstrukcja, która ma działać jako fundusz inwestycyjny, a jego udziały docelowo będzie mógł sobie kupić każdy. Najpewniej jednak nikt ich nie kupi (chyba że ustawowo przymusi się OFE), bo założenia finansowe jego działalności są, delikatnie mówiąc, mocno naciągane. W związku z tym pieniądze wyrzucone przez BGK nie zostaną raczej nigdy w całości odzyskane... czym pewnie nikt się nie przejmuje, bo po pierwsze, są to właściwie pieniądze "publiczne", czyli niczyje, a po drugie to właściwie tych pieniędzy i tak "nie ma", bo mają pochodzić z funduszy własnych banku, przez co trudno byłoby je wyprowadzić w jakiś inny, legalny sposób. Przypomnijmy podstawowe założenia funduszu - ma on kupować/budować mieszkania w największych miastach Polski, a potem wynajmować je po cenach niższych niż rynkowe (początkowo mówiło się o zniżce rzędu 50%, teraz wspomina się już tylko o 25%). Mieszkań ma być około 20.000, a koszt całego przedsięwzięcia to 5 mld złotych (ciekawe, czy w tej kwocie są pensje zarządu i inne, równie potrzebne elementy). Oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji to 4%.

No i wszystko fajnie... tylko, jak już kiedyś pisaliśmy, jest tu kilka podstawowych problemów, które zdają się już dostrzegać nawet zarządzający programem. Na razie nie widzą jeszcze, że same podstawowe założenia finansowe są bzdurne. We wpisie:

Czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem?

wykonaliśmy proste obliczenia (przy optymistycznych z punktu widzenia właściciela mieszkania założeniach), dotyczące rentowności kupna i wynajmowania typowego mieszkania w Warszawie, z najpopularniejszego segmentu (2 pokoje, 50m2). Wyszło nam, że rentowność takiej inwestycji to w porywach 3.5% (nie licząc oczywiście wzrostu wartości mieszkania w długiej perspektywie ;) Patrząc po tabelkach generowanych przez Home Broker dla pozostałych miast można wnioskować, że poza Warszawą będzie z tym jeszcze gorzej. Tymczasem fundusz chce wynajmować mieszkania w cenie 25% niższej i osiągnąć stopę zwrotu co najmniej 4%. No to będzie problem ;) Zauważmy, że 25% niższa cena wynajmu nie oznacza wcale 25% niższej rentowności - oznacza rentowność niższą co najmniej o 33% - wszak opłaty stałe, które ponosi właściciel, pozostają na niezmienionym poziomie, niezależnie od miesięcznej stawki wynajmu. Spójrzmy na przykład - jeśli cena rynkowa wynajmu mieszkania wynosi 2.000 złotych miesięcznie, to cena 25% niższa oznacza 1.500 złotych (nie ma to jak skomplikowane obliczenia ;) Rozkładając jednak tę kwotę na czynniki pierwsze okazuje się, że ~500 złotych z tego stanowią opłaty administracyjne/na rzecz wspólnoty. Uśrednione koszty remontów przyjmiemy tak jak w zalinkowanym wpisie na poziomie 300 złotych miesięcznie. Przy cenie 2.000 złotych mamy więc "zysk" (przed opodatkowaniem) na poziomie 1.200 złotych, za to przy cenie 1.500 mamy "zysku" już tylko 700 złotych (to prawie 2 razy mniej!). Przy takich założeniach stopa zwrotu dla stawki wynajmu 25% niższej niż rynkowa osiągnie zabójcze 2% (zakładając bardzo optymistyczną cenę kupna wykończonego mieszkania z garażem na 350.000 złotych). Jak więc fundusz miałby osiągnąć stopę zwrotu na poziomie 4% tego nawet nie śmiem przypuszczać. Być może dałoby się obciąć nieco koszty administracji, ale to jest o wiele za mało. Pozostaje więc kupić mieszkanie za połowę założonej ceny... ale to jest niemożliwe nawet wtedy, gdyby fundusz miał budować mieszkania na własną rękę - zbudowanie wykończonego mieszkania z garażem w cenie 3.500 złotych za m2 PUM, w atrakcyjnej lokalizacji (nie wiemy, co to właściwie znaczy... ale tylko takimi lokalizacjami interesuje się fundusz) jest praktycznie niewykonalne (i to nie tylko w Warszawie). 
Nie wiem, jak to chłopaki liczyli, że im te 4% wyszło... może doradzał im Bartek, albo jakaś inna gwiazda OpenFinance/HomeBroker, którym wynajem zawsze wychodzi dużo bardziej dochodowy niż u nas.

Tak, czy inaczej, fundusz na razie nie zetknął się z tym aspektem brutalnej rzeczywistości, bo ma nieco bardziej przyziemne problemy. Otóż okazało się (niespodziewanie!), że nie bardzo jest skąd wziąć te mieszkania na wynajem. Niby jest kilkadziesiąt tysięcy mieszkań w ofercie deweloperów, ale nie ma takich, gdzie można by kupić cały budynek (a tylko tego rodzaju inwestycje interesują fundusz). Jakoś mnie to nie dziwi... wszak trudno oczekiwać, żeby deweloperzy pobudowali już całe budynki i nie sprzedali w nich ani jednego mieszkania (zwłaszcza, jeśli miałoby to się stać w owej mitycznej, atrakcyjnej lokalizacji). No i fundusz jest w kropce. Żeby nie było kompletnej klapy, to pierwsza inwestycja ma się jednak pojawić w pierwszej połowie tego roku, a pierwsi najemcy mają zamieszkać pod koniec roku (czyżby zbiorowe wykończenie mieszkań trwało aż pół roku?). Fundusz rozważa też (skądinąd słuszną) ideę budowania "na własną rękę, z udziałem wybranych partnerów". Nie bardzo wiadomo, kim ci partnerzy będą... czy mają to być deweloperzy, czy może firmy budowlane (przez co można by sporo zaoszczędzić na marży deweloperów i lekko się przybliżyć do oczekiwanej stopy zwrotu). Tak, czy inaczej, na mieszkania z funduszu przyjdzie nam jeszcze (długo) poczekać. Pojawi się jedna (może potem kilka kolejnych?) inwestycji "propagandowych", żeby rząd miał się czym chwalić (i żebyśmy my mieli tematy na kolejne wpisy ;) a osiągnięcie pełnej sprawności bojowej przesunie się na czas bliżej nieokreślony.

To wszystko ma kilka zalet - być może już na przykładzie pierwszej inwestycji wszyscy przekonają się, że założenia funduszu są zupełnie nierealistyczne i nie ma sensu wyrzucać w błoto więcej pieniędzy (w co jednak wątpię). Niemożność kupienia odpowiednich mieszkań od deweloperów też ma sporą zaletę - po pierwsze, trudniej będzie sfinansować ich wysokie marże, a po drugie, budowa mieszkań bezpośrednio na zlecenie funduszu, jakby nie było, spowoduje ogólny wzrost liczby oddawanych mieszkań. Ileś tam mieszkań zostanie przez fundusz wynajętych - jeśli naprawdę będzie to 20 tys., to konkurencja dla prywatnych właścicieli będzie spora i poprawi się najpewniej ogólna jakość usług wynajmu  - być może zacznie przypominać aktualną ofertę wynajmu "apartamentów" wakacyjnych, która w porównaniu z wynajmem standardowych mieszkań przez właścicieli jest dużo bardziej profesjonalna (sam niedawno to sprawdziłem). Oczywiście istnieje ryzyko, że mieszkania rzeczywiście będą wynajmowane po stawkach niższych niż rynkowe i wtedy zamieszkają w nich "wybrani" (najpewniej wg klucza partyjnego).

Jakby nie było, funduszowi bardzo kibicujemy... wszak będzie z niego piękna klapa. A skoro pieniądze i tak trzeba na coś marnować, to przynajmniej w tym wypadku powstanie z nich coś przydatnego.

O ile rozważania na temat funduszu mieszkań na wynajem to na razie czysta teoria i wnioski wysnuwane na podstawie wypowiedzi jego pracowników(?), o tyle w przypadku Mdm mamy już konkretne liczby (a jak wiadomo, liczby są jednym z piękniejszych elementów otaczającego nas świata). 

Po trzech miesiącach działalności programu jego wyniki bezpośrednie są takie:

• 4395 zaakceptowanych wniosków na kwotę ponad 98.5 mln złotych
• średnia wysokość dopłaty z naszych podatków to nieco ponad 22.400 złotych
• ponieważ pula pieniędzy w programie wydatkowana jest na podstawie czasu oddania mieszkania, to z puli na ten rok wykorzystano trochę ponad 86 mln złotych

Co w powyższych liczbach jest ciekawe? Ano to, że kwota na dofinansowania w ramach całego programu to 3.5 mld złotych rozdzielona na 5 lat (nie do końca po równo, ale dla prostoty dalszych obliczeń przyjmiemy, że jednak po równo), co pokazuje, że na razie nie zapowiada się, aby pieniędzy z dopłat miało zabraknąć. Z tegorocznej puli wykorzystano w 3 miesiące zaledwie 12%. Jeśli tempo zostanie zachowane, to na koniec roku dojdziemy do 50%, co każe między bajki włożyć informacje o wielkim zainteresowaniu programem wśród klientów. Pozostaje pytanie, jak będzie dalej. Z jednej strony o Mdm mówiło się już od bardzo dawna, więc każdy jako tako zorientowany na temat rynku mieszkaniowego wie o jego istnieniu - trudno oczekiwać, że nagle z czasem dowie się o programie dużo większa liczba ludzi i rzucą się oni na dopłaty. Jeśli ktoś przebierał nóżkami w zeszłym roku w oczekiwaniu na start programu, to pewnie już z niego skorzystał (co by aby na pewno nie zabrakło). Z tego punktu widzenia trudno liczyć na gwałtowny wzrost zainteresowania Mdm. Z drugiej strony, 1 kwietnia nieco wzrosły limity, a co za tym idzie także dostępność mieszkań w ramach programu. Wzrosty nie są co prawda duże, ale zawsze ileś tam dodatkowych kwadratów się załapie. No i nasz ulubiony, wiodący bank zaczął ostatnio reklamować kredyt w ramach Mdm (za chwilę się przekonamy, dlaczego nas to nie dziwi). Być może to spowoduje pewien wzrost zainteresowania Mdm. 

Jak widać, nie jest jasne, co będzie dalej, ale na razie program furory nie robi. Pamiętajmy jednak, że skala jego działania i tak jest ogromna - gdyby wykorzystać wszystkie pieniądze z dopłat w ciągu roku, to można by "wesprzeć" około 30 tys. kredytów, czyli więcej niż połowę tych, udzielanych na kupno mieszkań deweloperskich. W praktyce oznaczałoby to subsydiowanie z naszych podatków co drugiego mieszkania deweloperskiego - w sumie biedni deweloperzy osiągają skromne marże na poziomie od 20 do 50% (zależy kto liczy), więc każdy z nas na pewno z chęcią ich wspomoże swoim groszem. Skoro nawet tego bloga niektórzy wspomagają, to dlaczego nie deweloperów, którzy produkują "realną wartość", a nie jakieś dyrdymały? ;)

Podniesienie limitów Mdm wprowadziło nieznaczne modyfikacje w naszej tabelce, nie wpływając specjalnie na jej kolorystykę:

Dla przypomnienia... zielony oznacza miasta, gdzie limit jest bardzo zbliżony bądź wyższy niż średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym; pomarańczowy to miejsca, gdzie limit jest nieznacznie niższy, a czerwony to miasta, w których limit nadal jest dużo niższy niż średnia ofertowa.
Modyfikacje limitów praktycznie nie wypłynęły na wygląd tabelki, jednak trend podnoszenia limitów jest niepokojący, bo przypomina zabawy wskaźnikami w Rns. Jednak dopiero modyfikacja mnożnika kosztu odtworzeniowego (aktualnie 1.1) mogłaby by coś tu znacząco zamieszać (przy oficjalnej inflacji w okolicach 1% trudno oczekiwać, żeby koszty budowy miały jakoś zauważalnie wzrosnąć).

Ciekawa w tej tabeli jest jedna rzecz - zakładając, że w deklaracjach dotyczących kosztu budowy deweloperzy w różnych miastach kłamią mniej więcej tak samo, można by zapytać, dlaczego cena ofertowa w Warszawie jest 25% wyższa niż w Poznaniu, kiedy koszty budowy są praktyczni identyczne? Podobnie w przypadku Krakowa/Wrocławia w porównaniu z Olsztynem. Odpowiedź wydaje się być w miarę prosta - koszty budowy standardowych bloków we wszystkich miastach są bardzo zbliżone. Wyższe średnie koszty w największych miastach biorą się z dodania do obliczeń budynków, których w mniejszych miastach się nie buduje, a których koszt budowy jest wyższy (pseudo apartamenty, czy inne 13+ piętrowe betonowe molochy a la JWC). Jednocześnie widać, że cena sprzedaży ma się nijak do kosztów budowy - jak podkreślaliśmy już wielokrotnie, cena na rynku mieszkaniowym (zarówno na wtórnym, jak i na pierwotnym) nie ma żadnego związku z kosztami budowy (gdyby tak było, mieszkania w Łodzi nie byłyby, średnio rzecz biorąc, dwa razy tańsze niż w Warszawie). Cena zależy tylko od tego, ile klient jest w stanie dać (a dokładnie pożyczyć) oraz od tego, ilu jest klientów. Czyli absolutna klasyka ekonomii ;) Wszelkie dywagacje na temat tego, że deweloperom nie opłacałoby się budować przy jakiejś tam cenie, dlatego takich cen nie będzie, można włożyć między bajki. Jeśli deweloperom nie będzie się opłacało budować, to po prostu nie będzie deweloperów, a ludzie będą kupować mieszkania używane. Rynek się kiedyś wyreguluje, niezależnie od tego, ile jeszcze pieniędzy podatników zostanie zmarnowane, żeby ten proces powstrzymać. Skoro rynek mógł się wyregulować w górę (poprzez wzrosty cen przy wzroście dostępnego kredytu i wzroście liczby chętnych), da radę się też wyregulować w kierunku przeciwnym.

Pewnie spora część czytelników wie, że deweloperzy nie są jedynymi beneficjentami Mdm. Ta sama część wie również, że drugą ważną grupą beneficjentów nie są bynajmniej młodzi, zaciągający kredyty. Tą grupą beneficjentów są oczywiście banki. Po pierwsza dlatego, że dzięki Mdm da się jeszcze złapać trochę klientów, którzy nie dysponują wkładem własnym (wszak dopłata Mdm spełnia taką rolę), a po drugie dlatego, że warunki Mdm są lepsze (dla banku) niż w przypadku standardowego kredytu. Przyjrzymy się krótko ofercie kredytowej w 3 różnych wariantach, na podstawie danych z bankier.pl.
Pominiemy tu kwestię trochę kosmicznych założeń tej symulacji (31-letni mąż zarabia 3,1 tys. zł netto miesięcznie i pracuje na umowie o pracę na czas nieokreślony od ponad roku; żona prowadzi własną działalność gospodarczą, jej średnie wpływy wynoszą 4400 zł netto w ciągu ostatnich 12 miesięcy, a firma ma 30-miesięczną historię). 
Jak widać, do obliczeń wybrano taką parę, żeby zdolności kredytowej nie zabrakło (jednocześnie podejrzane jest to, że przy dochodach na poziomie 7.500 na 2 osoby rozpatrywany jest kredyt z maksymalnym wkładem w wysokości jedynie 15%; dodatkowo rodzina przy całkiem niezłych dochodach osiąganych już od jakiegoś czasu nie dorobiła się niczego własnego).
Niestety po raz kolejny mamy tu porównanie ofert z cross-selling'iem, czyli z jakimiś, bliżej nieokreślonymi produktami dodatkowymi (karta kredytowa, ubezpieczenie od utraty pracy i inne, równie nieprzydatne "produkty"). Skoro porównuje się kredyty, to chyba warto by wybrać oferty, które zawierają sam kredyt i nic więcej? Ale wtedy marża wyszłaby ponad 2.5% i ludzie mogliby stracić przekonanie, że teraz kredyty są tanie. 

Tak, czy inaczej, skorzystamy z wyników bankiera. Na początek kredyt standardowy, LTV90%:

Coś wyszło, ktoś wygrał ranking, jest fajnie. Nie wiadomo, ile tu jest dodatkowych kosztów "pakietowych", ale pewnie trochę jest, bo taki np. BZ WBK w ramach zwykłej oferty, bez żadnych produktów dodatkowych, proponuje ratę w wysokości 1914 PLN, z marżą 2.89%. W przypadku Deutsche Banku jest to odpowiednio 1872 PLN, marża 2.69%, a dla Pekao mamy aż 2118 PLN, z marżą 3.84%(!) - wszystkie wartości wzięte z porównywarki internetowej.

Teraz zobaczymy, jaka będzie korzyść dla naszych modelowych kredytobiorców, jeśli do kredytu zaangażują nas, podatników:

Porównując do siebie oferty Pekao bez Mdm i w ramach Mdm (gdzie dopłata stanowi dodatkowy wkład własny) widać, że kredytobiorca "zaoszczędzi" na tym biznesie prawie 50 tys. złotych - jednak dla PKO BP będzie to już tylko 20 tys. Tak, czy inaczej, nieźle. Wszystko to oczywiście przy założeniu stałej stopy procentowej - jeśli stopy procentowe wzrosną, "oszczędność" będzie jeszcze większa. Nie dość, że dorzucenie dopłaty z Mdm zmniejsza wysokość kredytu, który nasze modelowo małżeństwo musi zaciągnąć, to jeszcze dzięki temu uzyskuje ono niekiedy niższą marżę. Jednym słowem... same korzyści ;)

Skoro więc korzyści odnoszą kredytobiorcy, to dlaczego uważamy, że odnoszą je banki? Ano dlatego:

Różnica w przypadku kredytu "zwykłego" i tego, wspartego Mdm (przy takim samym LTV) wynosi dla Pekao trochę ponad 6 tys. złotych. Dla PKO BP jest to już prawie 16 tys.
Być może jest to nawet uczciwa cena za złożenie przez bank stosownego wniosku do BGK ;)

Jak widać, różnice w kosztach kredytu w ramach Mdm i w ramach standardowej (oczywiście "pakietowej") oferty są zauważalne. Jeśli ktoś chciałby wziąć kredyt z takim samym wkładem w ramach Mdm lub bez niego, to dzięki podatnikom uzyskałby korzyść rzędu 20-30 tys. złotych w całym okresie kredytowania (zakładając stałą stopę), a bank mniej więcej połowę tego. Czy warto? Hmm... to zależy, ile się z tego powodu przepłaci na mieszkaniu (ograniczona oferta, pewnie trudniejsze negocjacje z deweloperem, jeśli mu się przyznamy, że chcemy korzystać z Mdm; konieczność ograniczenia się do rynku pierwotnego).
Różnica dopiero wtedy staje się duża, kiedy chcemy wziąć kredyt, a dopłaty Mdm używamy tylko w celu powiększenia wkładu własnego - jeśli mówimy o wysokim LTV, to taka dopłata może nam znacznie "pomóc", bo przy okazji jest spora szansa, że dzięki temu dodatkowemu wkładowi, zauważalnie zmniejszy się marża kredytu.

Jak widać, z Mdm mogą być zadowoleni wszyscy. Deweloperzy, bo im się napędza klientów kosztem rynku wtórnego, zapewniając jednocześnie stabilizację cen, poprzez ustanowienie swego rodzaju minimum/punktu odniesienia. Banki, bo mogą więcej zarobić na takim kredycie niż na ofercie standardowej. No i klienci, bo dopłata w ramach Mdm, jakby nie liczyć, zmniejsza całkowity koszt kredytu. Tylko podatnicy mogą być niezadowoleni, bo to właśnie oni za to wszystko płacą. A że jest to grupa ze wszystkich zdecydowanie najbardziej liczna, to aż dziw bierze, że ten (demokratyczny?) rząd nadal ma jakiekolwiek poparcie. Widać wyborcy wolą spokojnie płacić, oglądając w tym czasie kolejne harce z gwiazdami (w jedynie słusznej telewizji). Albo zwyczajnie nie wiedzą, że płacą... ale czy wtedy to nie byłaby kradzież? A, jak wiemy, państwo/rząd przecież nie kradnie ;)

Podsumowując dzisiejsze smuty... mamy aktualnie dwa programy rządowego wsparcia mieszkalnictwa (rozumianego jako sektor deweloperski i bankowy). Fundusz mieszkań na wynajem, z którego mamy polewkę już od dawna i którego zarządzający powoli dostrzegają problemy, które my widzieliśmy już na etapie wstępnych założeń (a, z racji wykonywanego zawodu, specjalnie dobrego wzroku to nie mamy ;) Spodziewamy się, że fundusz okaże się być spektakularną klapą, jednak mamy nadzieję, że trochę mieszkań po nim zostanie i być może będą to nawet mieszkania tańsze niż by je teraz kupić bezpośrednio od deweloperów.
Program Mdm wydaje się być na pierwszy rzut oka korzystny dla wszystkich z nim związanych (deweloperzy, banki, klienci), jednak jak zwykle poszkodowaniu są podatnicy, którzy na to wszystko łożą. No i klienci też są trochę poszkodowani, bo bez Mdm mogliby mieszkania po prostu kupić taniej. A tak kupią drożej. Na szczęście póki co, Mdm furory nie robi (przynajmniej w sensie liczby udzielonych kredytów, bo medialnie sam temat jest bardzo "chodliwy").
Dziwna ta nasza polska gospodarka... zabrać tym, którzy mają mało (podatnicy), żeby dać tym, którzy mają dużo (deweloperzy, banki), aby na końcu ci, którzy mają tak sobie (klienci) zapłacili tyle samo, co i bez tego całego zamieszania. Do tego jeszcze tylu ludzi musi to wszystko logistycznie zorganizować... Masakra :)

PS. Pamiętajcie, żeby nas polubić na fejsie (mimo że my nie lubimy fejsa, bo zalatuje nam CIA/NSA ;)

www.facebook.com/wdomachzbetonu